Bài Giảng Sơ Lược Kinh Doanh Bất Động Sản ( 2 Tín Chỉ )

PowerPoint Presentation 1 HỌC VIỆN TÀI CHÍNH CHUYÊN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS MÔN HỌC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Phạm Văn Bình Phó trưởng khoa tài chính doanh nghiệp 2 2 CHƯƠNG 1 Quản lý nhà nước về k[.]

HỌC VIỆN TÀI CHÍNH CHUYÊN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS

MÔN HỌC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Phạm Văn Bình Phó trưởng khoa tài chính doanh nghiệp

bất động sản

I.

Vai trò của Nhà nước

đối với kinh doanh

bất động sản

II.

Quản lý Nhà nước đối với kinh doanh bất động sản ở nước ta

hiện nay

II.

Quản lý Nhà nước đối với kinh doanh bất động sản ở nước ta

hiện nay

Vai trò của Nhà nước

trong nền kinh tế thị trường

2.

Vai trò của Nhà nước

đối với kinh doanh bất động sản

2.

Vai trò của Nhà nước

đối với kinh doanh bất động sản

1 VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

1 Vai trò của Nhà nước trong nền kinh tế thị trường

➢ Định hướng chiến lược sự phát triển kinh tế đất nước.

➢ Đề ra chính sách thu hút vốn đầu tư từ các nguồn trong và

ngoài nước, nhất là vốn đầu tư nước ngoài.

➢ Thực hiện chính sách ổn định kinh tế vĩ mô.

➢ Điều tiết thu nhập, bảo đảm công bằng xã hội.

➢ Điều chỉnh kịp thời việc sử dụng các thành phần kinh tế.

➢ Xây dựng chiến lược phát triển nguồn nhân lực theo hướng

đầu tư thích đáng cho giáo dục, đào tạo và sử dụng có hiệu

quả nguồn lao động được đào tạo.

4

1 VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG

Ý NGHĨA VỀ PHƯƠNG PHÁP LUẬN ĐỐI VỚI VIỆC THIẾT LẬP

CƠ CHẾ ĐIỀU HÀNH NỀN KINH TẾ THỊ trường

✓ Cơ chế điều tiết kinh tế có hiệu quả là cơ chế thị trường có

sự điều tiết vĩ mô của nhà nước.

✓ Trong sự phát triển kinh tế thị trường cần coi trọng tự do

kinh doanh, đảm bảo tính tự chủ của nhà kinh doanh.

✓ Sự can thiệp của nhà nước chủ yếu thông qua việc hoạch

định các chiến lược phát triển, các công cụ kinh tế vĩ mô, đặc

biệt là chính sách tài chính, tiền tệ, điều tiết thu nhập, chính

5

2 VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI KINH DOANH BĐS

HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS BAO GỒM KINH DOANH BĐS VÀ KINH DOANH DỊCH VỤ BĐS.

❖ Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận

chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng,

cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh

lợi.

❖ Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh

doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới,

định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn, đấu giá, quảng cáo,

quản lý BĐS.

6

2 VAI TRÒ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI KINH DOANH BĐS

➢ Xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ đối với BĐS và

II QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC

1.

Quá trình đổi mới

cơ chế quản lý Nhà nước

đối với kinh doanh BĐS

ở nước ta hiện nay

1.

Quá trình đổi mới

cơ chế quản lý Nhà nước

đối với kinh doanh BĐS

ở nước ta hiện nay

2.

Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với kinh doanh BĐS

ở nước ta hiện nay

2.

Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với kinh doanh BĐS

ở nước ta hiện nay

1 QUÁ TRÌNH ĐỔI MỚI CƠ CHẾ QUẢN LÝ…

❖ Giai đoạn 1975-1985: cơ chế quản lý nền kinh tế là cơ chế

kế hoạch hoá tập trung

❖ Giai đoạn từ 1986 đến nay: cơ chế thị trường định hướng

XHCN

9

NHỮNG TỒN TẠI TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS

✓ Chính sách, luật pháp có liên quan đến kinh doanh bất

động sản chưa đồng bộ và hợp lý

✓ Thông tin bất động sản thiếu và không minh bạch, thông

tin sai lệch.

✓ Tỷ lệ giao dịch phi chính quy rất cao

✓ Mất cân đối về cung, cầu

✓ Giá bất động sản biến động mạnh tạo ra giá ảo không

phù hợp với thị trường

✓ Các dịch vụ phục vụ kinh doanh BĐS kém phát triển

10

2 Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước…

1 Nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch và kế hoạch sử

dụng đất.

2 Khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất

động sản.

3 Tổ chức hệ thống kinh doanh dịch vụ bất động sản

4 Xây dựng, hệ thống cung cấp thông tin về bất động sản.

5 Tăng cờng công tác thanh tra, kiểm tra và giải quyết các

vi phạm pháp luật có liên quan đến kinh doanh bất động

sản

11

CHƯƠNG 3: MARKETING BẤT ĐỘNG SẢN

I Marketing trong kinh doanh bất động sản

II Nghiên cứu thị trường bất động sản

III Các quyết định Marketing chủ yếu trong kinh

doanh bất động sản

IV Nghệ thuật đàm phán trong kinh doanh

12

I MARKETING TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Những vấn đề cơ bản của lý thuyết Marketing hiện đại

1.1.1 Marketing hiện đại

1.1.2 Vai trò của hoạt động Marketing

1.1.3 Chức năng của Marketing

1.1.4 Những nội dung cơ bản của Marketing bất động sản

13

4 YẾU TỐ CƠ BẢN QUYẾT ĐỊNH THÀNH CÔNG

TRONG KINH DOANH (4M)

➢ Money - Tiềm lực tài chính

➢ Management - Quản lý & con người

➢ Machine - Công nghệ & kỹ thuật

➢ Marketing – To market + ing_

14

Theo Viện nghiên cứu Marketing Anh:

Marketing là chức năng quản lý công ty về mặt tổ chức, quản lý toàn bộ các hoạt động kinh doanh , từ việc phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành nhu cầu thực sự của một mặt hàng cụ thể, đến việc đưa hàng hóa đó tới người tiêu dùng cuối cùng nhằm đảm bảo cho công ty thu được lợi nhuận như

dự kiến

7 BƯỚC CƠ BẢN CỦA QUÁ TRÌNH MARKETING

(R-S-T-P-MM-I-C)

• ➢ Nghiên cứu thị trường (Research)

• ➢ Phân đoạn thị trường (Segmentation)

• ➢ Lựa chọn thị trường mục tiêu (Target Market)

• ➢ Định vị sản phẩm (Positioning)

• ➢ Thiết kế Marketing - Mix (MM)

• ➢ Thực thi kế hoạch Marketing (Implementation)

Quan điểm Marketing hiện đại

New

Các quan điểm quản trị Marketing

Các quan điểm quản trị Marketing

Quan điểm bán hàng và Quan điểm Marketing

Quan điểm bán hàng và Quan điểm Marketing

Qu

an đ iểm bán

hàn

g hàn bán iểm an đ Qu

g

Điểm xuất phát Trọng tâm Phương tiện Kết quả

Thị trường Nhu cầu Marketing LN qua sự thoả

Doanhnghiệp

Sản phẩmhiện tại

Bán hàng &

khuếch trương Lợi nhuận

Quan điể

m

quản trị

Mark eti

ng

hiện đại

?

21

Sứ mệnh của nhà kinh doanh?

- Quan điểm truyền thống : lợi nhuận

- Quan điểm hiện đại : Thoả mãn nhu cầu của khách hàng

22

Triết lý quan hệ khách hàng

• luôn luôn đúng!

24

AI LÀ NGƯỜI TRẢ LƯƠNG CHO CHÚNG TA ?

KHÁCH HÀNG!

Khách hàng là "ông chủ" duy nhất trả lương, sa thải nhân viên, kể cả giám đốc, thậm chí giải thể công ty bằng

cách tiêu tiền ở chỗ khác

KHÁCH HÀNG LUÔN LUÔN ĐÚNG

▪ Khách hàng là nhân vật quan trọng nhất trong sự

nghiệp của chúng ta

▪ Chăm sóc khách hàng là công việc quan trọng nhất

của nhà kinh doanh

▪ Luôn đặt mình vào địa vị của khách hàng và suy

nghĩ theo lối suy nghĩ của họ.

▪ Đa dạng hoá các giải pháp Marketing thích ứng với

Quản trị Marketing hiện đại lấy việc thoả mãn nhu cầu của KH vừa là mục tiêu vừa là động lực

của mọi nhà KD

Vấn đề then chốt của quản trị Marketing:

giữ khách hàng

• ““Trong kinh doanh,mất tiền có nghĩa là

• cha mất gì cả,mất cơ hội là đánh mất

• rất nhiều , còn mất khách hàng nghĩa là

MÔI TRƯỜNG MARKETING THẾ KỶ 21

• ➢ Thị trường bị bão hoà bởi nhiều SP tương tự nhau

• ➢ Chủng loại sản phẩm và số lượng thương hiệu mỗi

• nhà kinh doanh sở hữu tăng mạnh

• ➢ Cạnh tranh thị trường vô cùng quyết liệt

• ➢ Thông tin quảng cáo tràn ngập, người tiêu dùng bị

• bão hoà và giảm sút niềm tin vào quảng cáo

• ➢ Kiến thức về SP của khách hàng hạn chế

• ➢ Trí nhớ của khách hàng có giới hạn

• Cuộc chiến về Marketing ngày nay không chỉ là tìm cách cải thiện chất lượng sản phẩm mà là tìm cách khắc

hoạ vào tâm trí của khách hàng

•- Chu kỳ ngắn, lỗi thời - Sống mãi trong tâm trí

•- Tồn tại lý tính,vật thể - Tồn tại cảm tính,phi vật thể

•- Vô tri,vô giác - Tình cảm ,có hồn

•- Kỹ thuật,công nghệ - Nghệ thuật văn hoá

•- Tính được giá trị - Khó tính được giá trị

Nhãn hiệu và thương hiệu

• Nhãn hiệu (trademark) Thương hiệu (brand)

- Tồn tại trên văn bản pháp lý - Tồn tại trong tâm trí KH

- Nhãn hiệu là phần xác - thương hiệu là phần hồn

- Công ty tự làm hoặc thuê - Công ty xây dựng và khách

•thiết kế và đăng ký bảo hộ hàng công nhận

- Do luật sư đảm nhận - Do toàn thể công ty xây dựng

- (Đăng ký và bảo hộ) và giữ gìn

- Được xây dựng trên hệ thống -Được xây dựng trên cơ sở

- luật pháp về nhãn hiệu của chiến lược Marketing

Marketing-mix

Công cụ marketing và chức năng cung

1.2 Marketing với kinh doanh bất động sản

1.2.1 Sự cần thiết

1.2.2 Đặc điểm của Marketing bất động sản

- Marketing của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

cần coi rủi ro là trọng tâm trong các chính sách

Marketing của mình.

- thường chịu sự tác động mạnh mẽ của Nhà nước

- Chịu tác động mạnh mẽ của những biến động kt- xã hội

- Cần đặc biệt quan tâm đến việc nâng cao trình độ hiểu

biết về bất động sản cho khách hàng

- Đặc biệt coi trọng vai trò của hệ thống thông tin trong kinh

doanh bất động sản.

36

II NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

2.2 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản

2.3 Phân loại thị trường bất động sản

2.4 Nội dung cơ bản của nghiên cứu thị trường bất động sản

2.5 Xác định thị trường mục tiêu và định vị sản phẩm

37

2.4 NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN

2.4.1 Nghiên cứu về cung cầu trên thị trường bất động sản

2.4.2 Nghiên cứu về khách hàng và đối thủ cạnh tranh trên

thị trường bất động sản

38

CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

là số lượng bất động sản

mà người mua sẵn sàng chấp nhận và có khả năng mua

ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định.

39

CÁC LOẠI CẦU VỀ BẤT ĐỘNG SẢN PHỔ BIẾN

➢ Cầu về tiêu dùng:

✓ Để phục vụ cho mục đích tiêu dùng.

➢ Cầu về yếu tố sản xuất:

✓ Để phục vụ cho mục đích sản xuất hoặc kinh doanh

➢ Cầu về đầu cơ:

✓ Để phục vụ cho mục đích đầu cơ (đầu cơ kiếm lời,

đầu cơ rửa tiền, đầu cơ giữ tiền

40

B

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CẦU BĐS

1) Thu nhập của người tiêu dùng ( I )

2) Giá cả của bất động sản thay thế (Py)

3) Thị hiếu đối với bất động sản (T)

4) Sự thay đổi của dân số (N)

5) Các chính sách và quy định của Chính phủ (G)

6) Các kỳ vọng (E)

42

CUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

là số lượng bất động sản

mà người bán sẵn sàng chấp nhận và có khả năng bán

ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định

43

ĐƯỜNG CUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (RIÊNG VỚI ĐẤT)

CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN CUNG BĐS

1) Giá của các yếu tố đầu vào (Pi)

2) Các chính sách và luật lệ của Chính phủ (G)

3) Các kỳ vọng (E)

46

NHỮNG THÔNG TIN CẦN PHÂN TÍCH KHI NGHIÊN CỨU

CUNG VÀ CẦU BĐS

1) Lượng cung, cầu

2) Cơ cấu cung, cầu

3) Độ co dãn

4) Cung, cầu theo không gian và thời gian

5) Dự đoán xu hướng vận động

47

NGHIÊN CỨU KHÁCH HÀNG TRÊN THỊ TRƯỜNG BĐS

- Nhân tố ảnh hưởng đến hành vi mua hàng

- Đặc điểm mua hàng

- Động cơ mua hàng

- Đặc điểm tâm lý khách hàng

49

NGHIÊN CỨU ĐỐI THỦ CẠNH TRANH

- Số lượng đối thủ

- Chính sách Marketing của đối thủ

- Đánh giá được mức độ cạnh tranh và dự báo xu hướng tương lai

50

III CÁC QUYẾT ĐỊNH MARKETING CHỦ YẾU TRONG KINH DOANH

IV NGHỆ THUẬT ĐÀM PHÁN TRONG KINH DOANH

CHƯƠNG 4: CHIẾN LƯỢC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

II

Phân tíchmôi trườngtrongkinh doanh

III

Một sốchiến lượckinh doanhbất động sản

III

Một sốchiến lượckinh doanhbất động sản

I CHIẾN LƯỢC KINH DOANH

VÀ HOẠCH ĐỊNH CHIẾN LƯỢC KINH DOANH

54

I Chiến lược kinh doanh

và hoạch định chiến lược

I Chiến lược kinh doanh

và hoạch định chiến lược

Hoạch định chiến lược

2.

Hoạch định chiến lược

Dang Ngoc Su, NCS 56

BIRD FLU SARSTERROR

Tại Sao Một Số Công Ty Lại Thành Công Trong Khi Nhiều Công Ty Khác Lại Thất Bại?

TẦM NHÌN CHIẾN LƯỢC

TẦM NHÌN CHIẾN LƯỢC

- MỤC TIÊU CHIẾN LƯỢC

• Malaysia “Tầm nhìn 2020”: Trở thành quốc gia công nghiệp phát triển đầy đủ

• Lý Quang Diệu (in the 1980s): Biến Singapore thành Thụy sỹ của Châu Á

CHIẾN LƯỢC CÓ CHỦ ĐÍCH VÀ CHIẾN LƯỢC NGOÀI DỰ KIẾN

được thực hiện

1.1 CHIẾN LƯỢC KINH DOANH

- Chiến lược kinh doanh là một bản phác thảo tương lai bao gồm

các mục tiêu mà DN phải đạt được cũng như các phương tiện cần

thiết để thực hiện các mục tiêu đó.

- Chiến lược kinh doanh là tập hợp các quyết định và hành động

quản trị quyết định sự thành công lâu dài của DN.

- Chiến lược kinh doanh là quá trình xác định các mục tiêu tổng

thể phát triển DN và sử dụng tổng hợp các yếu tố kỹ thuật, tổ

chức, kinh tế và kinh doanh để chiến thắng trong cạnh tranh

và đạt được các mục tiêu đề ra.

- Chiến lược kinh doanh là tổng thể các quyết định, các hành

63

1.2 HOẠCH ĐỊNH CHIẾN LƯỢC KINH DOANH

Hoạch định chiến lược là quá trình sử dụng các phương pháp,

công cụ và kỹ thuật thích hợp nhằm xác định chiến lược kinh

doanh của doanh nghiệp và từng bộ phận của doanh nghiệp

trong thời kỳ chiến lược xác định.

64

HOẠCH ĐỊNH CHIẾN LƯỢC VÀ LẬP KẾ HOẠCH

- Phương pháp xây dựng: Việc xây dựng kế hoạch chủ yếu

dựa vào quá khứ và kinh nghiệm, còn hoạch định chiến lược

không chỉ dựa vào các dữ liệu quá khứ, hiện tại mà phải đặc

biệt dựa trên cơ sở dự báo tương lai.

- Về bản chất: Kế hoạch hoàn toàn mang tính chất tĩnh và

thích ứng, còn chiến lược lại hoàn toàn mang tính chất động

65

NHÀ CHIẾN LƯỢC GIỎI

NHÀ CHIẾN LƯỢC GIỎI

• ▪ Được thông báo đầy

QUÁ TRÌNH QUẢN TRỊ CHIẾN LƯỢC

- Xác định nhiệm vụ, mục tiêu của doanh nghiệp:

- Phân tích môi trường bên ngoài:

- Phân tích môi trường bên trong:

- Hình thành và lựa chọn chiến lược:

- Thực hiện chiến lược:

- Đánh giá chiến lược:

68

SỨ MẠNG CỦA TỔ CHỨC

 ▪ Lý do tổ chức tồn tại và tầm nhìn

 ▪ Mục đích dài hạn, những giá trị cốt lõi và hướng đi

 của tổ chức

 ▪ Cơ sở để xây dựng hình ảnh của tổ chức

 ▪ Dài hạn: 10 năm trở lên

 ▪ Danh tiếng mà tổ chức muốn đạt được trong tương lai

XÁC LẬP MỤC TIÊU

•▪ Mục tiêu của tổ chức chỉ rõ những gì tổ chức muốn đạt

•được

•▪ Mục tiêu cung cấp định hướng cho tuyên bố sứ mạng và

•giúp hướng dẫn thực hiện chiến lược

II PHÂN TÍCH MÔI TRUỜNG KINH DOANH

71

II PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH

II PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG KINH DOANH

2.1.

XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC

Sứ mạng Mục đích

▪ Điểm mạnh

▪ Điểm yếu

Các chiến lược có thể lựa chọn

LỢI ÍCH CỦA PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG

BÊN TRONG VÀ BÊN NGOÀI

• ▪ Xây dựng chiến lược tập trung vào việc đạt được sự

• “phù hợp tối ưu” giữa tổ chức và môi trường hoạt

• động của nó

• ▪ Cung cấp thông tin quan trọng đối với sự tồn tại và

• phát triển của tổ chức

• ▪ Phân tích môi trường bên ngoài giúp xác định các

• cơ hội và đe dọa đối với tổ chức

• ▪ Phân tích môi trường bên trong giúp xác định điểm

• mạnh và điểm yếu của tố chức

PHÂN TÍCH MÔI TRƯỜNG: 3 CẤP ĐỘ

Đối thủtiềm năng

Kháchhàng

Nhà cungcấp

Đối thủcạnh tranh

Sản phẩmthay thế

Công tyKinh tế

Văn hóa

Xã hội Tự nhiên

Chính trịLuật pháp

Công nghệ

2.1.1 KHÁI NIỆM MÔI trường KINH DOANH

a) Môi trường kinh doanh : của doanh nghiệp là tập hợp các lực lượng bên trong và bên

ngoài có ảnh hưởng đến khả năng tồn tại và phát triển của

doanh nghiệp

75

B) ĐẶC ĐIỂM CỦA MÔI TRƯỜNG KINH DOANH

➢ Môi trường kinh doanh tồn tại một cách khách quan;

➢ Môi trường kinh doanh có tính tổng thể;

➢ Môi trường kinh doanh và các yếu tố cấu thành luôn vận

động và biến đổi;

➢ Môi trường kinh doanh của doanh nghiệp là một hệ thống

mở

76

2.1.2 PHÂN LOẠI MÔI TRƯỜNG KINH DOANH

• Nếu căn cứ vào nội dung

❖ Môi trường kinh tế:

❖ Môi trường kĩ thuật:

❖ Môi trường luật pháp và thể chế:

❖ Môi trường chính trị:

❖ Môi trường văn hoá:

❖ Môi trường xã hội:

❖ Môi trường dân số:

❖ Môi trường tự nhiên sinh thái:

77

2.1.2 PHÂN LOẠI MÔI TRƯỜNG KINH DOANH

· • Nếu căn cứ vào phạm vi

· ❖ Môi trường kinh doanh vĩ mô (tổng quát): bao gồm các

· yếu tố kinh tế, chính trị, kỹ thuật, xã hội, tự nhiên

· ❖ Môi trường kinh doanh vi mô (hay môi trường đặc thù,

· môi trường ngành): Các yếu tố cơ bản tạo thành môi

· trường ngành là: đối thủ cạnh tranh, người cung cấp,

· khách hàng

· ❖ Môi trường nội bộ doanh nghiệp: bao gồm các yếu tố

· bên trong của doanh nghiệp như : hệ thống sản xuất,

· nguồn nhân lực, tài chính, nghiên cứu và phát triển,

· marketing, văn hoá doanh nghiệp, uy tín

78