PHẦN 1 – CÁC VẤN ĐỀ TRONG CẢI TẠO ĐÔ THỊ Ở TPHCM I. 6 THÁCH THỨC CHÍNH II. GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP: KHU VỰC BẾN BÌNH ĐÔNG PHẦN 2 – KINH NGHIỆM CỦA BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN QUY HOẠCH - ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG SAINT-ETIENNE (EPASE) I. EPASE: CÔNG CỤ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KINH TẾ CỦA THÀNH PHỐ SAINT-ETIENNE 1. Nhiệm vụ, mô hình tổ chức và hoạt động của Ban quản lý 2. EPASE: Công cụ phục vụ cho viện triển khai thực hiện chiến lược phát triển 3. Vai trò quản lý dự án Nhận xét và trao đổi II. CÁC BƯỚC CHÍNH TRONG LẬP DỰ ÁN QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1. Các bước chính của một dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng 2. Hợp đồng thực hiện dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng 3. Các bước phê duyệt 4. Kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia III. CÁC NGUYÊN TẮC CHÍNH CỦA QUẢN LÝ DỰ ÁN THÔNG QUA CÁC VÍ DỤ MINH HỌA 1. Các nguyên tắc chung của quản lý dự án: trường hợp dự án ở cửa ngõ ra vào thành phố Nhận xét và trao đổi 2. Thực hiện khảo sát: nghiên cứu trường hợp cải tạo đô thị ở ô phố Chappe Ferdinand Nhận xét và trao đổi 3. Nghiên cứu tính khả thi tài chính của một dự án: trường hợp ô phố Chappe Ferdinand Nhận xét và trao đổi 4. Lập kế hoạch triển khai dự án 5. Lập Bảng cân đối tài chính dự kiến của một dự án Nhận xét và trao đổi PHẦN 3 – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN CẢI TẠO ĐÔ THỊ TẠI MỘT KHU PHỐ Ở QUẬN 8 I. NHẮC LẠI YÊU CẦU CỦA BÀI TẬP THỰC HÀNH II. PHÂN TÍCH BÀI TRÌNH BÀY CỦA CÁC NHÓM VÀ KHUYẾN NGHỊ PHẦN 4 – KHUYẾN NGHỊ: TĂNG CƯỜNG HỖ TRỢ RA QUYẾT ĐỊNH VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHỤ LỤC 1 - DANH MỤC DỮ LIỆU CẦN CÓ ĐỂ LÀM NGHIÊN CỨU KHẢ THI PHỤ LỤC 2 - YÊU CẦU CỦA BÀI TẬP VÀ PHƯƠNG PHÁP TRÌNH BÀY BÁO CÁO TỔNG HỢP PHỤ LỤC 3 - BẢNG CÂN ĐỐI TÀI CHÍNH CỦA 3 PHƯƠNG ÁN
Trang 1Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị - PADDI Les Livrets du Centre de Prospective et d'Études Urbaines - PADDI
Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị
Centre de Prospective et d’Études Urbaines
216 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
ĐT / Fax : +84 (0)83 930 54 77 - Email : paddi.direction@gmail.com
www.paddi.vn
Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị - PADDI
Les Livrets du Centre de Prospective et d'Études Urbaines - PADDI
Place jacquard Amicale Laique Khu vườn Gachet Nhà tập thể dục - bãi đậu xe Nhà ở mới
Ngã tư Grand Gon-
Nhiệm vụ thiết kế Phá dỡ
Nghiên cứu và lấy ý kiến
Nghiên cứu và lấy ý kiế Nghiên cứu và đấu thầu thi công
Nghiên cứu và lấy ý kiến
Nghiên cứu và đấu thầu thi công Lựa chọn đơn vị thực hiện
Lựa chọn đơn
vị thực hiện Mua lại nhà, đất Tái định cư
Thi công quảng Xây dựng
Nhiệm vụ thiết kế
Nhiệm vụ thiết kế Nhiệm vụ thiết kế Nghiên cứu
Cuộc thi
Cuộc thi Nhiệm vụ thiết kế
Nhiệm vụ thiết kế
Sử dụng tạm
Giai đoạn 1: rue B.Malon
Trang 2L’objectif général des ateliers de formation est le transfert
de savoirs : les sessions du PADDI doivent permettre de compléter la formation des fonctionnaires de la ville en les sensibilisant à des concepts, des techniques et des méthodes nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en matière de gestion urbaine, dans le contexte propre à Hô Chi Minh-Ville
La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers
Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées et quelles réponses sont apportées en France pour répondre à des problèmes similaires à ceux rencontrés par les professionnels vietnamiens au cours de leur activité Pour ce faire, l’atelier sera organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très concret
Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques et de nouvelles politiques,
et sensibiliser un public plus large grâce à une diffusion étendue
C’est dans cet objectif de large diffusion et de sensibilisation que les Livrets ont été créés
Mục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức: các khóa học của PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo công chức của thành phố bằng cách hướng đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của Thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và được các đối tác phê duyệt
Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự
mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải Để thực hiện được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam
Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách mới và được phổ biến rộng rãi đến mọi người
Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ khóa học
Ghi chú: PADDI và các chuyên gia không chịu trách
nhiệm về ý kiến phát biểu của học viên trong khóa học được ghi lại trong tài liệu này Các phát biểu này là ý kiến riêng của học viên.
NB : Le PADDI, ainsi que les experts, n’entendent donner
aucune approbation ni improbation aux propos émis
et retranscrits dans ce livret Ces propos doivent être considérés comme propres à leurs auteurs.
Tải về tập tài liệu và những thông tin bổ sung có sẵn trên trang web PADDI
http://www.paddi.vn
Le téléchargement des livrets ainsi que des informations complémentaires sont disponiblessur le site internet du PADDI
Ngày in / Date d'impression : 23/12/2013
Anh Tuấn đã tham gia khóa tập huấn cũng như đã đóng góp rất lớn cho việc xuất bản cuốn tài liệu này.
pour leur implication pendant l’atelier et pour leur participation à l’élaboration de ce livret
Trang 3TỪ VIẾT TẮT
14
18 PARTIE 1 – LES PROBLÉMATIQUES DU RENOUVELLEMENT URBAIN À HCMV
I LES PRINCIPAUX ENJEUX EN 6 POINTS 18
II PRÉSENTATION DU CAS D’ÉTUDE : LE QUARTIER DE BEN BINH DONG 20
1 Ses missions, son mode d’organisation et de fonctionnement
2 L’EPASE : un outil mis au service d’une stratégie territoriale
3 Le rôle du conducteur d’opération
Remarques et échanges
II LES ÉTAPES DU MONTAGE D’UNE OPÉRATION D’AMÉNAGEMENT 32
1 Les étapes clés d’une opération d’aménagement
2 La contractualisation de l’opération d’aménagement
3 Les étapes de validation
4 La consultation d’opérateurs immobiliers
I EPASE: CÔNG CỤ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KINH TẾ CỦA THÀNH PHỐ SAINT-ETIENNE 25
1 Nhiệm vụ, mô hình tổ chức và hoạt động của Ban quản lý
2 EPASE: Công cụ phục vụ cho viện triển khai thực hiện chiến lược phát triển
3 Vai trò quản lý dự án
Nhận xét và trao đổi
II CÁC BƯỚC CHÍNH TRONG LẬP DỰ ÁN QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 33
1 Các bước chính của một dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng
2 Hợp đồng thực hiện dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng
3 Các bước phê duyệt
4 Kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia
25
Trang 46 7
III GRANDS PRINCIPES DE GESTION DE PROJET ILLUSTRÉS PAR DES RETOURS
D’EXPÉRIENCE 36
1 Principes généraux de la gestion de projet : cas du réaménagement d’une entrée de ville Remarques et échanges 2 Réaliser un diagnostic : le cas de l’étude de renouvellement urbain du quartier Chappe Ferdinand Remarques et échanges 3 Etudier la faisabilité financière d’un projet : le cas de l’îlot Chappe-Ferdinand Remarques et échanges 4 Elaborer un planning d’opération 5 Faire le bilan économique d’une opération Remarques et échanges III CÁC NGUYÊN TẮC CHÍNH CỦA QUẢN LÝ DỰ ÁN THÔNG QUA CÁC VÍ DỤ MINH HỌA 37
1 Các nguyên tắc chung của quản lý dự án: trường hợp dự án ở cửa ngõ ra vào thành phố Nhận xét và trao đổi 2 Thực hiện khảo sát: nghiên cứu trường hợp cải tạo đô thị ở ô phố Chappe Ferdinand Nhận xét và trao đổi 3 Nghiên cứu tính khả thi tài chính của một dự án: trường hợp ô phố Chappe Ferdinand Nhận xét và trao đổi 4 Lập kế hoạch triển khai dự án 5 Lập Bảng cân đối tài chính dự kiến của một dự án Nhận xét và trao đổi PARTIE 3 – CAS PRATIQUE RÉALISÉ SUR LE PROJET DE RÉAMÉNAGEMENT D’UN QUARTIER DU DISTRICT 8 ANNEXES PARTIE 4 – RECOMMANDATIONS : RENFORCER L’AIDE À LA DÉCISION ET LA MAÎTRISE D’OUVRAGE PUBLIQUE I RAPPEL DES MODALITÉS DE TRAVAIL DU CAS PRATIQUE 64
II ANALYSE DES TRAVAUX DES PARTICIPANTS ET RECOMMANDATIONS 68
ANNEXE 1 - CHECK-LIST INDICATIVE DES DONNÉES NÉCESSAIRES À L’ÉTUDE DE FAISABILITÉ 76
ANNEXE 2 - CONSIGNES DE TRAVAIL ET MÉTHODE DE RESTITUTION SUIVIE PAR LES GROUPES 78
ANNEXE 3 - BILAN ÉCONOMIQUE DES TROIS SCENARIOS D’OPÉRATION 80
64 76 72 PHẦN 3 – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN CẢI TẠO ĐÔ THỊ TẠI MỘT KHU PHỐ Ở QUẬN 8 PHỤ LỤC PHẦN 4 – KHUYẾN NGHỊ: TĂNG CƯỜNG HỖ TRỢ RA QUYẾT ĐỊNH VÀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN I NHẮC LẠI YÊU CẦU CỦA BÀI TẬP THỰC HÀNH 65
II PHÂN TÍCH BÀI TRÌNH BÀY CỦA CÁC NHÓM VÀ KHUYẾN NGHỊ 69
PHỤ LỤC 1 - DANH MỤC DỮ LIỆU CẦN CÓ ĐỂ LÀM NGHIÊN CỨU KHẢ THI 77
PHỤ LỤC 2 - YÊU CẦU CỦA BÀI TẬP VÀ PHƯƠNG PHÁP TRÌNH BÀY BÁO CÁO TỔNG HỢP 79
PHỤ LỤC 3 - BẢNG CÂN ĐỐI TÀI CHÍNH CỦA 3 PHƯƠNG ÁN 81
65
77 73
88
Trang 5ARC BQL EPASE EPIC HĐQT
Sở QHKT TPHCM UBND
: Avant-projet: Avant-projet Sommaire: Avant-projet Détaillé / Définitif : Coefficient d’Occupation des Sols: Département de la Construction: Directive Territoriale d’Aménagement et de Développement Durable: Déclaration d’Utilité Publique
: Département de la Planification Urbaine et de l’Architecture: Etudes d’Esquisse
: Établissement Public d’Aménagement: Établissement Public à caractère Industriel et Commercial: Investment and Construction Authority for the new Thu Thiem New Urban Area (ICA): Maître d’Ouvrage
: Maître d’Oeuvre: Opération d’Intérêt National : Ordonnancement Pilotage et Coordination: Programme Local de l’Habitat
: Plan Local d’Urbanisme: Etudes de projet: Surface Hors Œuvre Nette: Urban Civil Construction Investment Company: Zone d’Aménagement Concertée
: Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager
: Trung tâm nghiên cứu Kiến trúc: Ban Quản lý
: Ban Quản lý dự án quy hoạch - đầu tư - xây dựng Saint-Etienne: Đơn vị sự nghiệp có thu
: Hội đồng quản trị: Sở Quy hoạch - Kiến trúc: Thành phố Hồ Chí Minh: Ủy ban nhân dân
Trang 610 11
L’expert français : Stéphane Quadrio, Chef de projet Manufacture & Plaine Achille, Etablissement Public
d’Aménage-ment de Saint-Etienne
Les experts vietnamiens : Ly Khanh Tam Thao, Département de la Planification Urbaine et de l’Architecture (DUPA)
et Nguyen Anh Tuan, Architecture Research Center (ARC-DUPA)
L’interprète : Huynh Hong Duc Département de la Planification
et de l’Architecture
Bui Quoc Cuong
Le Cao DamNguyen Thi LoiNguyen Thi Diem TrangNguyen Thi Phuong HaLuong Ngoc Diem ThiPham Duc Toan
Architecture Research Center (ARC-DUPA)
Pham Thuy LinhDoan Truc QuynhNguyen Thi Thanh HangNguyen Ngoc DuongNguyen Thanh Cong
Département de la Construction
Nguyen Hoang Tuan
Département des Transports et des cations
Communi-Bureau de Gestion des Infrastructures niques
tech-La Thuy Minh Nha
Autorité de gestion de l’Investissement, de la Construction et du Renouvellement urbain
Tran Minh Phuong
District Phu Nhuan
Le Thu TrangTran Duc Loc
Bureau de Gestion urbaine du district 3
Nguyen Tran Viet Ha
Bureau de Gestion urbaine du district 6
Le Pham Son Tung
Bureau de Gestion urbaine du district 8
Nguyen Thanh Minh
Bureau de Gestion urbaine du district 10
Le Vo Duc Nhan
Bureau de Gestion urbaine du district 11
Ngo Viet Binh
Bureau de Gestion urbaine du district 12
Pham Do Thuy Van
Bureau de Gestion urbaine du district Cu Chi
Nguyen Quoc Thai
Bureau de Gestion urbaine du district Hoc Mon
Tran Ngoc Dinh
Bureau de Gestion urbaine du district Nha Be
Nguyen Phuoc Nhat Long
Institut de la Recherche pour le développement
de Hô Chi Minh-Ville (HIDS)
Pham Hoang PhuocNguyen Thi Hong DiemDang Tran Trung
Chuyên gia Pháp: Stéphane Quadrio, Ban Quản lý dự án quy hoạch - đầu tư - xây dựng Saint-Etienne (EPASE) Các chuyên gia Việt Nam: Lý Khánh Tâm Thảo, Sở Quy hoạch Kiến trúc, và Nguyễn Anh Tuấn, Trung tâm nghiên cứu
Kiến trúc (ARC)
Phiên dịch: Huỳnh Hồng Đức
Sở Quy hoạch - Kiến trúc
Bùi Quốc Cường
Lê Cao ĐàmNguyễn Thị LợiNguyễn Thị Diễm TrangNguyễn Thị Phương HàLương Ngọc Diễm ThiPhạm Đức Toàn
Sở Quy hoạch Kiến trúc Trung tâm Nghiên cứu kiến trúc
Phạm Thùy LinhĐoàn Trúc QuỳnhNguyễn Thị Thanh HằngNguyễn Ngọc DươngNguyễn Thành Công
Sở Xây dựng
Nguyễn Hoàng Tuấn
Sở Giao thông vận tải Phòng Quản lý hạ tầng kỹ thuật
Phòng Quản lý đô thị Quận 8
Nguyễn Thanh Minh
Phòng Quản lý đô thị Quận 10
Phòng Quản lý đô thị huyện Củ chi
Nguyễn Quốc Thái
Phòng Quản lý đô thị huyện Hóc Môn
Trần Ngọc Đình
Phòng Quản lý đô thị huyện Nhà Bè
Nguyễn Phước Nhật Long
Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM
Phạm Hoàng PhướcNguyễn Thị Hồng DiễmĐặng Trần Trung
Trang 712 13
Văn phòng UBND thành phố Cần Thơ
Võ Minh Cảnh
Sở Xây dựng - thành phố Cần Thơ
Lê Nguyễn Đăng KhoaNguyễn Văn Hải
Viện Kiến Trúc - Quy hoạch Cần Thơ
Nguyễn Vũ Ngọc Minh Trung
Lê Thị Huyền TrangHuỳnh Hồng Đức
Bureau du Comité populaire de Can Tho
Vo Minh Canh
Département de la Construction de Can Tho
Le Nguyen Dang KhoaNguyen Van Hai
Institut de l’Architecture et de la Planification de Can Tho
Nguyen Vu Ngoc Minh Trang
Université d’Architecture de Hô Chi Minh-Ville
Truong Thi Thanh Truc
École des Transports et des Communications
Nguyen Trong Luong
PADDI
Fanny QuertampNguyen Hong VanMary Senkeomanivane
Le Thi Huyen TrangHuynh Hong Duc
Trang 814 15
Avant-Projet (AVP) : L’avant-projet est la phase préliminaire
d’un projet Il s’agit de délimiter et de définir le cadre du
pro-jet (budget prévisionnel, étapes du propro-jet, acteurs du propro-jet,
jalonnement et échéances, etc.) L’avant-projet comprend
deux étapes : des études d’avant-projet sommaire et des
études d’avant-projet détaillé ou définitif
Avant-Projet Sommaire (APS) : Les études d’APS ont pour
objet de préciser la composition générale en plan et en
vo-lume ; d’apprécier les vovo-lumes intérieurs et l’aspect extérieur
de l’ouvrage ; de proposer les dispositions techniques
pou-vant être envisagées ; de préciser le calendrier de réalisation
et, le cas échéant, le découpage en tranches fonctionnelles ;
d’établir une estimation provisoire du cỏt prévisionnel des
travaux
Avant-projet Détaillé / Définitif (APD) : Les études d’APD
ont pour objet de déterminer les surfaces détaillées de tous
les éléments du programme ; d’arrêter en plans, coupes et
façades les dimensions de l’ouvrage, ainsi que son aspect ;
de définir les principes constructifs, les matériaux et les
ins-tallations techniques ; d’établir l’estimation définitive du cỏt
prévisionnel des travaux, décomposés en lots séparés ; de
permettre au maỵtre de l’ouvrage d’arrêter définitivement le
programme ; de permettre l’établissement du forfait de
rému-nération dans les conditions prévues par le contrat de
maỵ-trise d’œuvre
Coefficient d’Occupation des Sols (COS) : Le COS est fixé
par les communes et détermine la surface constructible d’un
terrain par rapport à sa superficie Le COS fixe donc la
den-sité maximale de construction autorisée sur un terrain
Directrice Territoriale d’Aménagement et de
Développe-ment Durable (DTADD) : Les DTADD sont des docuDéveloppe-ments
d’urbanisme d’État stratégiques, de planification à long terme,
avec lesquels les documents de planification locale doivent
être compatibles Elles expriment les orientations
fondamen-tales de l’État en matière d’aménagement, ses objectifs de
localisation des grandes infrastructures de transport et des
grands équipements ainsi que ses objectifs de préservation
de l’environnement
Déclaration d’Utilité Publique (DUP) : La DUP est un acte
administratif reconnaissant le caractère d’utilité publique à
une opération projetée Elle est la condition préalable à toute
procédure expropriation qui serait rendue nécessaire pour la
poursuite de l’opération
Etudes d’esquisse (ESQ) : Les études d’esquisse
inter-viennent en amont des phases d’avant-projet Elles ont pour
objet de proposer une ou plusieurs solutions d’ensemble
tra-duisant les éléments majeurs du programme, d’en indiquer
Dự án sơ bộ: là giai đoạn trước khi lập dự án chính thức
Đây là giai đoạn xác định khuơn khổ của dự án chính thức (ngân sách dự kiến, các bước của dự án, các chủ thể cĩ liên quan trong dự án, lộ trình thực hiện dự án ) Dự án sơ bộ gồm hai bước: nghiên cứu, thiết kế sơ bộ và nghiên cứu, thiết
kế chi tiết
Nghiên cứu thiết kế sơ bộ: mục tiêu của bước này là xác
định quy mơ của dự án, đề ra các giải pháp kỹ thuật, xác định
rõ kế hoạch thực hiện, lập bảng ước tính chi phí của dự án
Nghiên cứu, thiết kế chi tiết: mục tiêu là xác định rõ diện
tích của từng cơng trình trong dự án, lập bản vẽ thiết kế chi tiết mặt cắt, mặt bên và xác định rõ kích thước của mỗi cơng trình; xác định rõ các nguyên tắc xây dựng, vật liệu xây dựng
và trang thiết bị kỹ thuật; xác định rõ chi phí thi cơng, phân chia việc thi cơng thành các gĩi thầu; giúp cho chủ đầu tư chốt nội dung dự án; xác định tổng chi phí tư vấn thiết kế, quản lý dự án theo các điều kiện đã dự kiến trong hợp đồng
tư vấn
Hệ số sử dụng đất: do chính quyền thành phố quyết định
Nĩ xác định tổng diện tích sàn xây dựng trên cơ sở diện tích của khu đất Hệ số sử dụng đất là yếu tố quyết định quy mơ cơng trình xây dựng
Chỉ thị quy hoạch lãnh thổ và phát triển bền vững: là tài
liệu quy hoạch đơ thị do Chính phủ lập, mang tính chiến lược
và cĩ tầm nhìn dài hạn Các tài liệu quy hoạch ở địa phương phải tuân thủ Chỉ thị Quy hoạch lãnh thổ và Phát triển bền vững Chỉ thị này thể hiện các định hướng chiến lược của Chính phủ về quy hoạch lãnh thổ, vị trí các cơng trình cơ sở
hạ tầng giao thơng trọng điểm, cơng trình cơng cộng và các mục tiêu về bảo vệ mơi trường
Tuyên bố vì lợi ích cơng: là một văn bản hành chính cơng
nhận tính cơng ích của một dự án sẽ được thực hiện Tuyên
bố vì lợi ích cơng là điều kiện cần thiết phải cĩ để tiến hành thủ tục trưng mua bất động sản, giải phĩng mặt bằng phục
vụ cho dự án
Nghiên cứu sơ bộ: là nghiên cứu được thực hiện trước
khi cĩ dự án Nghiên cứu này nhằm đề ra một hoặc nhiều phương án tổng thể cho dự án Các phương án này cụ thể hĩa nội dung dự kiến của dự án, thời hạn thực hiện, mức độ phù hợp của nội dung dự án với ngân sách dự kiến của chủ đầu tư và chỉ rõ tính khả thi của dự án so với các ràng buộc
về nội dung và địa điểm thực hiện dự án
Ban Quản lý các dự án quy hoạch, đầu tư, xây dựng: ở
Pháp, đây là một đơn vị sự nghiệp cĩ thu, do Chính phủ thành lập, cĩ nhiệm vụ thực hiện các dự án quy hoạch, đầu tư, đất
la partie de l’enveloppe financière prévisionnelle retenue par
le maỵtre de l’ouvrage et affectée aux travaux ; de vérifier la faisabilité de l’opération au regard des différentes contraintes
du programme et du site
Établissement Public d’Aménagement (EPA) : Un EPA
est, en France, un type d’établissement public à caractère industriel et commercial, qui consiste en une structure opéra-tionnelle sous l’autorité de l’Etat ayant pour vocation de réa-liser des opérations foncières et pour le compte de celui-ci, d’une col-lectivité territoriale ou d’un établissement public
Etablissement Public à caractère Industriel et cial (EPIC) : Un EPIC est un organisme ayant pour but la
Commer-gestion d’une activité de service public Les EPIC ont été créés pour faire face à un besoin qui pourrait être assuré par une entreprise industrielle ou commerciale, mais qui, compte tenu des cir-constances, ne peut pas être correctement ef-fectué par une entreprise privée soumise à la concurrence
Ils sont rattachés à l’État ou à une collectivité territoriale de tutelle : une région, un département ou une commune Il existe quelques établissements publics non rattachés
Maỵtrise d’ouvrage (MOA) et conduite d’opération : Le
maỵtre d’ouvrage d’une opération de construction est le neur d’ordre client C’est la personne physique ou morale qui décide de réaliser l’opération, qui en fixe le programme, qui dispose du terrain, qui réunit le financement, qui paie, qui fixe le calendrier, qui choisit les professionnels chargés
don-de la réalisation (le concepteur du projet, le ou les neurs, le contrơleur technique et parfois même les fabricants
entrepre-de produits), qui signe les marchés et contrats d’étuentrepre-des et
de travaux Il a une fonction essentielle ; il ne fait pas, mais
il fait faire Il n’est pas nécessairement un technicien de la construction mais il doit connaỵtre les rơles et les responsabi-lités des spécialistes auxquels il fait appel et il doit veiller à ce que chacun joue son rơle Il arbitre les conflits éventuels On distingue parfois deux principales missions dans la maỵtrise d’ouvrage : la direction d’investissement et la conduite d’opé-ration La direction d’investissement concerne la responsa-bilité financière et de programmation ; elle ne peut pas être déléguée, ce qui n’exclut pas le recours aux conseils de spé-cialistes, par exemple pour l’établissement du programme
La conduite d’opération est plus technique : elle concerne les phases d’étude et d’exécution du projet; elle implique des relations directes et régulières avec les professionnels choisis et l’arbitrage des conflits éventuels ; elle implique de contrơler que les intervenants accomplissent bien leur mis-sion, la détermination des droits à paiements, la réception des travaux à leur achèvement La conduite d’opération peut être déléguée par contrat à une entité juridiquement distincte
đai cho Chính phủ, Chính quyền địa phương hoặc một đơn
vị cơng lập khác
Đơn vị sự nghiệp cĩ thu: là một cơ quan cơng lập và cĩ
nhiệm vụ quản lý dịch vụ cơng Đơn vị sự nghiệp cĩ thu được thành lập để đảm nhận một hoạt động mà nhà nước tuy cĩ thể giao cho doanh nghiệp tư nhân thực hiện, nhưng vì phải cạnh tranh nên các đơn vị tư nhân sẽ khơng thể thực hiện tốt hoạt động đĩ Đơn vị sự nghiệp cĩ thu trực thuộc Chính phủ hoặc Chính quyền địa phương: vùng, tỉnh, thành phố Tuy nhiên, cũng cĩ một số đơn vị sự nghiệp khơng trực thuộc
Chủ đầu tư dự án: là người chủ của dự án Chủ đầu tư cĩ
thể là thể nhân hoặc pháp nhân, cĩ quyền quyết định thực hiện dự án, nội dung dự án, cĩ kinh phí thực hiện, quyết định
kế hoạch của dự án, lựa chọn các đơn vị chịu trách nhiệm thực hiện dự án (thiết kế, nhà thầu thi cơng, giám sát kỹ thuật
và các nhà sản xuất trang thiết bị) Chủ đầu tư là người ký hợp đồng nghiên cứu, tư vấn thiết kế và thi cơng Chủ đầu
tư khơng trực tiếp thực hiện cơng trình, mà đặt hàng cho các đơn vị cĩ chuyên mơn thực hiện cơng trình đĩ Chủ đầu tư khơng nhất thiết phải là chuyên gia về kỹ thuật xây dựng, nhưng phải biết vai trị và trách nhiệm của các đơn vị tham gia thực hiện dự án và phải đảm bảo từng đơn vị làm đúng vai trị của mình Chủ đầu tư ra quyết định đối với các vấn đề
mà các bên tham gia dự án chưa thống nhất được Đơi khi, người ta phân biệt hai nhiệm vụ chính của chủ đầu tư: quản
lý đầu tư và quản lý dự án Quản lý đầu tư liên quan đến trách nhiệm tài chính và nội dung của dự án Đây là cơng việc mà chủ đầu tư phải trực tiếp thực hiện, khơng thể giao cho người khác được Tuy nhiên, chủ đầu tư cĩ thể sử dụng các chuyên gia tư vấn, ví dụ tư vấn xác lập nội dung của dự án
Quản lý dự án liên quan đến các vấn đề kỹ thuật: nghiên
cứu và thực hiện dự án, quan hệ trực tiếp và thường xuyên với các đơn vị đã được lựa chọn tham gia dự án; xử lý, dung hịa các tranh chấp, kiểm tra, giám sát cơng việc của các đơn
vị thực hiện dự án, nghiệm thu và thanh tốn Chủ đầu tư cĩ thể ủy quyền quản lý dự án cho một đơn vị chuyên nghiệp thơng qua hợp đồng
Đơn vị tư vấn: là đơn vị được chủ đầu tư chọn để lập dự án
và quản lý việc triển khai thực hiện dự án Đơn vị tư vấn là một ê-kíp gồm các chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng: kiến trúc sư, kỹ sư Nhiệm vụ của đơn vị tư vấn là đảm bảo tính phù hợp và khả thi của dự án với địa điểm thực hiện dự án và mơi trường xung quanh; thiết kế dự án phù hợp với quy định, nội dung và chi phí mà chủ đầu tư đã xác định; thực hiện các thủ tục hành chính cần thiết (ví dụ xin giấy phép xây dựng); chuẩn bị hồ sơ gĩi thầu thi cơng; tham gia đàm phán lựa chọn
1
Trang 9Maỵtre d’œuvre (MOE) : Le MOE est désigné par la MOA
pour établir un projet et en contrơler l’exécution Le MOE est
un professionnel de la construction : architecte,
ingénieur-conseil, bureau d’études, cabinet d’ingénierie Son rơle
consiste à s’assurer que le programme est viable et réalisable
eu égard au terrain et à son environnement ; à concevoir le
projet et à en établir les pièces écrites et dessinées en
res-pectant la réglementation, les règles de l’art, le programme
et le cỏt d’objectifs fixés par la MOA ; à introduire des
de-mandes d’autorisation administrative (permis de construire
par exemple) ; à préparer le dossier de consultation des
en-treprises ; à participer à la négociation avec les enen-treprises
et à la mise au point du marché ; à s’assurer que les travaux
sont exécutés conformément aux clauses du marché ; à
pro-poser les versements d’acompte aux entreprises ; à assister
la MOA lors des opérations de réception des travaux
Opération d’intérêt national (OIN) : Une OIN est, en France,
une opération d’urbanisme à laquelle s’applique un régime
juridique particulier en raison de son intérêt majeur L’État
conserve dans ces zones la maỵtrise de la politique
d’urba-nisme Les opérations d’intérêt national sont soumises à
l’article L121-2 du code de l’urbanisme Un décret en Conseil
d’État peut créer ou supprimer une OIN
Dans une opération d’intérêt national, c’est l’Etat et non la
commune qui délivre les autorisations d’occupation des sols
et en particulier les permis de construire De même, c’est le
préfet et non la commune qui décide de la création d’une
zone d’aménagement concertée (ZAC) à l’intérieur d’une
OIN
On compte 12 OIN en France, qui recouvrent des natures de
projet très différentes, dont : les villes nouvelles de Marne-la-
Vallée et Sénart, le quartier d’affaire de La Défense,
l’opéra-tion d’aménagement et de renouvellement urbain de Saint-
Etienne, les complexes industriels et portuaires d’Antifer (Le
Havre) et les ắrodromes de Paris-Charles-de-Gaulle, Paris-
Orly et Paris-Le Bourget
Ordonnancement Pilotage et Coordination (OPC) : La
mission de l’OPC a pour objectif essentiel l’optimisation des
délais de l’opération, le contrơle et le suivi de l’avancement et
de la coordination entre les différents intervenants
Etudes de projet (PRO) : Le PRO a pour objet de préciser
par des plans, coupes et élévations, les formes des différents
éléments de la construction, la nature et les caractéristiques
des matériaux et les conditions de leur mise en œuvre ; de
déterminer l’implantation, et l’encombrement de tous les
élé-ments de structure et de tous les équipeélé-ments techniques ;
de préciser les tracés des alimentations et évacuations de
tous les fluides ; d’établir un cỏt prévisionnel des travaux
décomposés par corps d’état, sur la base d’un avant-métré ;
de permettre au maỵtre de l’ouvrage, au regard de cette
éva-luation, d’arrêter le cỏt prévisionnel de la réalisation de vrage et, par ailleurs, d’estimer les cỏts de son exploitation ;
l’ou-de déterminer le délai global l’ou-de réalisation l’ou-de l’ouvrage Le PRO est lancé à l’issue de la phase d’avant-projet
Programmation urbaine : la programmation urbaine touche
l’ensemble des composantes d’un tissu urbain - le logement, les activités économiques, les équipements collectifs, les transports, la logistique et la circulation - qu’elle analyse, dimensionne et organise au regard des besoins des usa-gers (résidents, actifs, utilisateurs et services, visiteurs et touristes) d’un territoire, d’un tissu existant et d’une évolu-tion à court, moyen et long termes Dans le cadre d’un projet urbain, la pratique de la programmation à l’échelle urbaine vise à la définition des différents besoins fonctionnels des usagers existants ou futurs d’un territoire pouvant s’étendre au-delà du secteur d’aménagement projeté, par exemple les équipements d’un centre-ville qui touchent l’ensemble de la population de la ville, voire de l’agglomération La program-mation urbaine doit également s’envisager dans le temps en mesurant l’impact d’une nouvelle programmation sur le tissu urbain
Programme Local de l’Habitat (PLH) : Le PLH est un
do-cument de programmation à 6 ans qui détaille les objectifs
et orientations, les actions et moyens pour répondre aux besoins en logements d’une commune ou d’un groupement
de communes et assurer entre les territoires une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre en logements
Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Le PLU est un document
d’urbanisme réglementaire qui, à l’échelle d’une commune
ou d’un groupement de communes, établit un projet global d’urbanisme et d’aménagement et fixe en conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré
Un PLU peut être intercommunal, on parle alors de PLUI
Surface Hors Œuvre Nette (SHON) : La SHON d’une
construction est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau calculées à partir du nu extérieur des murs, de laquelle ont été retranchés les surfaces non-aménageables (sous-sols et combles non aménageables, toiture-terrasse, balcons, loggias, surfaces non closes du rez-de-chaussée et garages)
Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) : Opération
d’aménagement et d’équipement d’initiative publique, la ZAC représente un mode de production de terrains à construire viabilisés
Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain
et du Paysage (ZPPAUP) : La ZPPAUP est un document
d’urbanisme réglementaire délimitant des servitudes d’utilité publique pour lesquelles sont définies des prescriptions parti-culières en matière d’architecture et de paysage Les travaux
de construction, de démolition, de déboisement, de mation ou de modification de l’aspect des immeubles com-pris dans le périmètre de la zone de protection sont soumis à autorisation spéciale
transfor-nhà thầu thi cơng; soạn thảo hợp đồng với transfor-nhà thầu thi cơng;
kiểm tra, giám sát để đảm bảo tiến độ thi cơng đúng theo quy định trong hợp đồng; đề xuất các khoản tạm ứng cho nhà thầu thi cơng; hỗ trợ chủ đầu tư nghiệm thu cơng trình
Dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia: Ở Pháp, dự án trọng
điểm vì lợi ích quốc gia là dự án quy hoạch đơ thị cĩ chế độ pháp lý đặc biệt vì gắn với những lợi ích lớn Trong những dự
án này, Chính phủ nắm quyền kiểm sốt các chính sách về quy hoạch, đầu tư, xây dựng Các dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia tuân theo Điều L121-2 của Bộ luật quy hoạch đơ thị
Một Nghị định của Hội đồng Nhà nước cĩ thể xác lập hoặc hủy bỏ một dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia
Trong dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia, Chính phủ, chứ khơng phải Thành phố là cơ quan cấp giấy phép xây dựng
Tỉnh trưởng (là người đại diện của Trung ương tại địa phương), chứ khơng phải Thị trưởng, là người quyết định thành lập Khu quy hoạch cĩ sự phối hợp nằm trong khuơn khổ dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia
Hiện nay, ở Pháp cĩ 12 dự án trọng điểm vì lợi ích quốc gia trong đĩ cĩ dự án các khu đơ thị mới ở Marne-la-Vallée và Sénart, khu trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phịng La Défense, dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng và cải tạo đơ thị
ở Saint-Etienne, khu phức hợp cơng nghiệp và cảng Antifer (Le Havre) và các sân bay Paris-Charles-de-Gaulle, Paris-Orly và Paris-Le Bourget
Nhiệm vụ theo dõi và điều phối: mục tiêu chính của nhiệm
vụ này là tối ưu hĩa thời gian thực hiện dự án, kiểm tra, giám sát và theo dõi tiến độ; điều phối các hành động của các chủ thể tham gia dự án
Hồ sơ thiết kế dự án: là tài liệu bao gồm bản vẽ, mặt cắt
cơng trình, hình dáng tịa nhà, tính chất và đặc điểm của vật liệu xây dựng, các điều kiện xây dựng, các hệ thống kỹ thuật;
bảng chiết tính chi phí thi cơng để giúp chủ đầu tư đánh giá, quyết định chi phí thực hiện dự án Hồ sơ này cũng cĩ tài liệu ước tính chi phí vận hành tịa nhà và kế hoạch tiến độ xây dựng tịa nhà Hồ sơ thiết kế dự án được lập ngay sau giai đoạn lập dự án sơ bộ
Chương trình phát triển đơ thị: là tài liệu liên quan đến tất
cả các thành phần cấu thành đơ thị: nhà ở, hoạt động kinh tế, cơng trình cơng cộng, vận tải, logistic và giao thơng Tài liệu này phân tích, xác định quy mơ, bố trí các hoạt động, cơng trình cho phù hợp với nhu cầu của người sử dụng (người dân, người sử dụng các dịch vụ, khách vãng lai và khách du lịch) trên một địa bàn trong ngắn hạn, trung và dài hạn Trong khuơn khổ của một dự án đơ thị, chương trình phát triển đơ thị là tài liệu xác định nhu cầu của người sử dụng hiện tại và tương lai đối với các cơng trình cơng cộng trên một địa bàn,
cĩ thể rộng lớn hơn địa bàn của dự án Ví dụ các cơng trình cơng cộng ở khu trung tâm thành phố cĩ ảnh hưởng đến tồn
bộ cư dân của thành phố, thậm chí của cả khu vực đơ thị xung quanh Chương trình này cũng dự kiến việc đánh giá tác động của các cơng trình sẽ xây dựng trong dự án đơ thị
Chương trình nhà ở địa phương: là một chương trình cho
giai đoạn 6 năm trong đĩ thể hiện rõ mục tiêu, định hướng, hành động và phương tiện cần cĩ để đáp ứng nhu cầu nhà
ở tại một thành phố hoặc trên một địa bàn liên thành phố Chương trình này cũng nhằm đảm bảo sự đa dạng và cân bằng về nguồn cung nhà ở tại các địa phương
Quy hoạch đơ thị địa phương (Quy hoạch chi tiết): là tài
liệu quy hoạch đơ thị mang tính pháp quy, bao phủ địa bàn một thành phố hoặc một địa bàn liên thành phố và xã Quy hoạch này xác định các quy tắc sử dụng đất trên địa bàn
Diện tích sàn hữu ích: là tổng diện tích sàn thơng thủy trừ
đi các phần diện tích khơng sử dụng được (phần hầm và áp mái khơng sử dụng được, ban cơng, loggias, diện tích khơng
cĩ mái che và cửa đĩng ở tầng trệt, chỗ đậu xe)
Khu quy hoạch cĩ sự thoả thuận: là khu quy hoạch do nhà
nước xác lập để tạo nguồn cung đất đã cĩ cơ sở hạ tầng
Khu bảo tồn di sản kiến trúc, cảnh quan và đơ thị: là tài
liệu quy hoạch đơ thị mang tính pháp quy, xác định phạm vi phục vụ cho lợi ích cơng và trong phạm vi đĩ cĩ các quy định đặc biệt về kiến trúc và cảnh quan Việc xây dựng, phá bỏ, đốn hạ cây xanh, thay đổi các cơng trình trong phạm vi này phải cĩ giấy phép đặc biệt
•
•
Trang 1018 19
Ở TPHCM
M Ly Khanh Tam Thao du Département de la Planification
Urbaine et de l’Architecture (DUPA) présente une synthèse
des enjeux auxquels Hơ Chi Minh-Ville est confrontée en
matière de renouvellement urbain :
Le partage des cỏts et des recettes des projets
Actuellement, il n’y a pas encore de mécanisme
effi-cace et favorable au partage des cỏts et des
inté-rêts entre les acteurs impliqués dans les projets de
rénovation urbaine Par exemple, parmi les habitants,
on distingue les gagnants et les perdants : ceux qui
bénéficient directement du projet (comme dans le
cas de ceux qui après restructuration du quartier se
retrouvent sur front de rue plutơt que dans les ruelles),
contre ceux qui se situaient sur l’emprise de la route
et qui bénéficient d’une indemnisation parfois
insuffi-sante ou non compatible avec leurs souhaits De plus,
les acteurs concernés ne voient pas toujours
claire-ment leurs intérêts dans le projet
Le mode d’indemnisation et de relogement Il
existe deux modes de relogement : relogement sur
place ou hors site (en appartement ou sur une
par-celle à construire) S’ils ne souhaitent pas être
relo-gés, les habitants peuvent toucher leurs indemnités
et trouver par eux-mêmes leurs nouveaux logements
Chaque mode présente des avantages et des
incon-vénients
Dans les zones ó le parc de logements destinés
au relogement est limité, le relogement hors site est
plus facile à organiser Pourtant, il arrive que le lieu
de relogement se trouve loin des bassins d’emploi
et de sociabilité des habitants Ceci entraỵne parfois
de nouveaux déménagements et la création de
nou-veaux bidonvilles
Le relogement sur site : l’aménageur réserve une
place sur site pour les habitants à reloger Mais le
relogement sur place peut poser des problèmes de
conflits entre habitants
La dédensification résidentielle : la pression
démo-graphique est importante, à l’inverse de l’Europe ó les centres-villes sont délaissés et à redynamiser Ici,
on cherche à desserrer le centre pour soulager les infrastructures2
Les espaces publics : dans les quartiers résidentiels
existants, les espaces verts et les espaces publics sont insuffisants Le financement pour l’investisse-ment et l’entretien de ces espaces est encore limité
Les investisseurs ne sont pas intéressés par la tion de ces espaces car ils ne représentent que des cỏts
créa-La perte du patrimoine « ordinaire » : pagodes,
maisons typiques, entrepơts anciens,… ces ouvrages ont de la valeur mais elle n’est pas assez élevée pour qu’ils soient classés et protégés Le cadre législa-tif est par ailleurs insuffisant L’environnement et le cadre de vie modifiés par le renouvellement urbain faire perdre une identité à un quartier et des repères aux habitants
Le financement : on observe un manque de cadre
juridique et d’outils efficaces de négociation avec les investisseurs Il manque également des mesures coercitives au cas ó les investisseurs retardent ou ne réalisent pas les projets
Ơng Lý Khánh Tâm Thảo, Sở Quy hoạch - Kiến trúc (Sở QHKT) trình bày tĩm tắt những thách thức mà TPHCM đang phải đối mặt trong cơng tác cải tạo đơ thị
Chia sẻ chi phí và lợi ích của các dự án: Hiện nay,
chưa cĩ cơ chế hiệu quả và thuận lợi cho việc chia sẻ chi phí và lợi ích giữa các bên liên quan trong các dự
án chỉnh trang cải tạo đơ thị Chẳng hạn như trong số những người dân chịu ảnh hưởng của dự án, cĩ người được lợi và cũng cĩ người bị thiệt thịi: những người hưởng lợi trực tiếp từ dự án (ví dụ những người trước
dự án thì nhà ở trong hẻm, sau khi thực hiện dự án thì nhà đĩ trở thành nhà mặt tiền); những người bị thiệt thịi là những người nằm trong phạm vi dự án và bị giải tỏa di dời với mức đền bù cĩ khi khơng thỏa đáng hoặc phù hợp với nguyện vọng Ngồi ra, các chủ thể
cĩ liên quan cĩ khi cịn chưa thấy được lợi ích của mình trong dự án
Phương thức bồi thường - tái định cư: Cĩ hai
phương thức: người dân được bố trí tái định cư tại chỗ hoặc ngồi phạm vi dự án (căn hộ hoặc nền đất);
hoặc cĩ thể nhận tiền đền bù và tự lo nơi ở mới Mỗi phương thức cĩ lợi thế và bất lợi của nĩ
Đối với một số khu vực cĩ quỹ nhả tái định cư hạn chế, việc tái định cư ngồi phạm vi dự án dễ thực hiện hơn, tuy nhiên cĩ trường hợp nơi ở mới cách xa nơi làm việc
và các mối quan hệ xã hội; điều này cĩ khi dẫn tới tình trạng người dân tiếp tục chuyển đi và hình thành những khu nhà ở tự phát mới
Giảm mật độ dân số: áp lực dân số ở TPHCM rất
lớn, khơng giống như ở Châu Âu, nơi đang phải thu hút dân số vào các trung tâm thành phố5 Ở TPHCM, chúng tơi cố gắng giảm áp lực dân số ở khu trung tâm
để giảm sức ép lên cơ sở hạ tầng
Khơng gian cơng cộng: trong các khu dân cư hiện
hữu, cơng viên và khơng gian cơng cộng khơng đủ Kinh phí cho đầu tư và bảo dưỡng cơng viên, cây xanh
và khơng gian cơng cộng cũng cịn khĩ khăn Các nhà đầu tư thường ngại đầu tư vào các khơng gian này bởi
vì phải tốn chi phí
Đánh mất di sản “bình thường”: nhà ở truyền thống,
chùa, nhà kho cũ là những cơng trình cĩ giá trị, tuy chưa cao để được xếp hạng và bảo vệ Khung pháp lý cũng chưa đầy đủ Một số dự án cải tạo đơ thị cĩ thể làm mất đi bản sắc của khu phố và các điểm truyền thống của cư dân
Tài chính: cịn thiếu hành lang pháp lý và các cơng cụ
hiệu quả để đàm phán với các nhà đầu tư; cũng như cịn thiếu chế tài để ứng phĩ với các trường hợp nhà đầu tư chậm hoặc khơng thực hiện dự án
Những vấn đề này cĩ thể được tìm thấy trong nghiên cứu trường hợp cải tạo đơ thị ở khu vực Bến Bình Đơng (xem nghiên cứu trường hợp thực tế trong phần 3)
que les centres-villes gagnent en population, même si c’est à un
phố khác cũng cĩ sức hút đối với người dân, tuy mức độ cĩ thấp ở
Trang 1120 21
Mơ tả ngắn gọn hiện trạng khu vực Bến Bình Đơng
• Hoạt động thương mại trên kênh,
• Nhà máy bột mì đang hoạt động,
• Các cơng trình di sản bình thường,
• Nhiều cơng trình tơn giáo
Giao thơng và thương mại trên kênh Transports et commerces sur le canal
Mục tiêu của dự án cải tạo đơ thị
• Phát triển giao thơng đường thủy,
• Phát triển kinh tế, thương mại, dịch vụ và du lịch,
• Bảo vệ di sản,
• Kết nối khu vực này với khu trung tâm thơng qua việc xây dựng cây cầu mới và tuyến xe buýt nhanh chạy trên làn đường dành riêng trên đại lộ Võ Văn Kiệt
Các vấn đề gặp phải
Phân chia rủi ro như thế nào?
Làm thế nào để tạo lập cơng viên, khơng gian cơng cộng? Làm thế nào để cĩ vốn đầu tư xây dựng và bảo dưỡng? Làm thế nào để phân chia các chi phí?
Làm thế nào để kết hợp các loại hình nhà ở (nhà riêng
lẻ, chung cư), mạng lưới đường giao thơng (đường trục chính, đường phụ, đường hẻm)?
Làm thế nào để phân tích tính khả thi về kinh tế của các dự án? Làm thế nào để nhà nước thu hồi được giá trị tăng thêm trên những khoản đầu tư của mình? Làm thế nào để nhà đầu tư đĩng gĩp tài chính cho cơ sở hạ tầng?
Phát huy giá trị di sản thơng thường bằng cách nào? Cơng năng sử dụng mới nào? Làm thế nào để tăng sức hấp dẫn của khu vực này?
Densité du quartier : 928/ha
Population actuelle du district 8:
404 880 habitants, soit 510 hab/ha
COS : 5
Maỵtrise publique sur 25% du
foncier
Bref état des lieux du quartier de Ben Binh Dong
• Présence actuelle d’activités de commerces sur les canaux,
• Minoterie en activité,
• Ouvrages de patrimoine ordinaire,
• Densité d’édifices religieux
Canal et pont reliant le quartier au centre (District 1)
Kênh và cầu nối khu vực này với Khu trung tâm (Quận 1)
Objectifs du projet de réaménagement
• Développer le transport fluvial,
• Développer l’économie, les commerces et les services touristiques,
• Protéger le patrimoine,
• Relier le quartier au centre via le canal le long duquel
un projet de BRT (Bus Rapid Transit) est en cours sur l’autre rive : construction d’un nouveau pont
Problématiques rencontrées
Quel partage des responsabilités?
Comment créer des espaces verts? Comment financer leur investissement et leur entretien? Comment répartir les cỏts?
Comment combiner différentes typologies de logement (hauteurs, individuel/collectif) et de réseau viaire (axe primaire, secondaire, ruelles)?
Comment analyser la faisabilité économique des jets? Comment la collectivité peut-elle récupérer la plus-value sur son investissement? Comment faire contribuer les investisseurs au financement des infras-tructures?
pro-Quelle mise en valeur économique du patrimoine naire? Quel nouvel usage? Comment augmenter l’at-tractivité de cette zone?
37,4 ha đất trong đĩ: 10,8 ha đất
cơng nghiệp (50% đang sử dụng;
50% cịn trống)
Dân số hiện nay: 21.000 người
Dự báo đến năm 2020: dân số
khơng đổi
Mật độ dân số: 928 người/ha Dân số hiện nay ở Quận 8: 404.880
người, tương đương 510 người/ha
Hệ số sử dụng đất: 5 25% đất trong khu vực là đất cơng
Trang 12Bản đồ phạm vi các khu vực đang cĩ hoạt động Plans des emprises occupées par des activités
Remarques et échanges
Stéphane Quadrio : Vous semblez considérer que la
maỵ-trise de 25% des terrains d’un site est insuffisante Ce n’est
peut-être pas suffisant pour mener le projet à terme, mais
c’est déjà beaucoup en phase d’étude de faisabilité
Concernant l’usine à silos : si elle est encore en activité, il
faut prévoir dans le cadre de l’étude de faisabilité de la
relo-caliser Quel est le souhait de l’usine : souhaite-t-elle partir
ou non ?
Réponse : Elle ne proteste pas contre le projet
d’aménage-ment Elle va partir selon un plan de délocalisation progressif
Stéphane Quadrio : Qui va construire le pont ? Selon quel
montage ?
Réponse : Il s’agit d’un auto-pont En principe, on échange
un terrain contre un équipement : ici les autorités indemnisent
les habitants pour récupérer les terrains autour du projet de
pont et les remettent aux investisseurs Mais ces terrains ne
sont pas suffisants pour compenser la valeur de
l’investisse-ment, donc les autorités doivent leur remettre un autre terrain
qui est, en l’occurrence, celui sur lequel se trouvent les silos
Stéphane Quadrio : Comment calculer l’équivalence entre
la valeur des terrains et le cỏt d’investissement nécessité
par le projet d’infrastructure ?
Réponse : Le calcul est fait par le Département des Finances
(DoF)
Stéphane Quadrio : Pourquoi la collectivité ne construit-elle
pas le pont elle-même ?
Réponse : Les besoins en décaissement sont trop
impor-tants pour que la collectivité soit en mesure de le faire
Stéphane Quadrio : Comment se calcule la valeur d’un
ter-rain ?
Réponse : Il existe une grille de prix du foncier édictée
par le Département des Finances chaque année à laquelle
s’ajoutent les droits à construire ; elle est valable sur
l’en-semble du territoire de HCMV
Nhận xét và trao đổi
Stéphane Quadrio: Các bạn dường như nghĩ rằng việc nhà
nước mới kiểm sốt được 25% diện tích đất trong khu vực này
là khơng đủ để thực hiện dự án Cĩ thể điều này là chưa đủ
để thực hiện tồn bộ dự án, nhưng đủ trong giai đoạn nghiên cứu khả thi
Về nhà máy bột mì, nếu nhà máy vẫn cịn hoạt động, thì trong nghiên cứu khả thi của dự án, nên tính đến phương án di dời nhà máy Nhà máy cĩ muốn di dời khơng?
Đáp: Nhà máy khơng phản đối việc thực hiện dự án cải tạo đơ
thị Nhà máy sẽ di dời theo kế hoạch của dự án
Stéphane Quadrio: Đơn vị nào sẽ đầu tư xây dựng cây cầu?
Dự án này được lập như thế nào?
Đáp: Đây là cầu vượt, được đầu tư theo nguyên tắc đổi đất
lấy hạ tầng Nhà nước thu hồi đất trong phạm vi dự án, sau đĩ giao đất cho nhà đầu tư xây cầu và một phần đất khác dùng
để kinh doanh hồn vốn xây cầu Nhưng khu đất trong phạm
vi xung quanh cây cầu khơng đủ để bù đắp cho giá trị đầu tư,
do đĩ nhà nước bù thêm cho nhà đầu tư một khu đất khác nằm trong khu vực cĩ silo của nhà máy bột mì
Stéphane Quadrio: Làm thế nào để tính tốn sự tương
đương giữa giá trị đất và chi phí đầu tư xây dựng cây cầu?
Đáp: Việc tính tốn được Sở Tài chính thực hiện.
Stéphane Quadrio: Vì sao nhà nước khơng đứng ra đầu tư,
xây dựng cây cầu?
Đáp: Vì nhu cầu vốn xây dựng cây cầu rất lớn trong khi đĩ
ngân sách của nhà nước cịn hạn chế
Premières réactions de Stéphane Quadrio aux questions posées :
Ces problématiques existent aussi en France Elles évoquent quelques principes qui seront ceux que nous développerons
au cours de l’atelier pour aborder la méthode de montage d’opération d’aménagement :
Faisabilité : comment rendre faisable un dessin
d’aménagement ?
Décision : à la question « est-ce le maire ou
l’archi-tecte qui décide ? », la réponse est que c’est le projet qui décide : le projet va concilier les pouvoirs de tous les acteurs pour faire la décision
Distance : comparaison entre les villes occidentales
et villes en développement Il existe deux modèles férents : la planification dans une ville ó croissance est à deux chiffres avec des immeubles qui poussent très vite, mais parfois restent à moitié vides et la pla-nification dans une ville à la croissance quasi nulle
dif-Priorité : en tant qu’aménageur on souhaite tout
contrơler, mais la ville va plus vite que nous, il convient donc de savoir se concentrer sur les secteurs straté-giques ó les autorités peuvent se donner les moyens
de contrơler et de gérer le développement
Méthode : poser deux ou trois principes essentiels
permettant de passer du plan à la réalité
Stéphane Quadrio: Làm thế nào để tính giá trị của một khu
đất?
Đáp: Thành phố cĩ khung giá đất do Sở Tài chính xây dựng
mỗi năm Đây là cơ sở để tính giá trị đất
Những nhận định đầu tiên của ơng Stéphane Quadrio về các câu hỏi nêu trên:
Những vấn đề nêu trên cũng cĩ ở Pháp Nĩ liên quan đến một số nguyên tắc sẽ được trình bày trong khĩa tập huấn
để giải quyết các vấn đề về lập dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng:
Tính khả thi: Làm thế nào để chuyển từ bản đồ quy
hoạch thành dự án thực hiện được?
Quyết định: Thị trưởng hay kiến trúc sư là người
quyết định? Câu trả lời là dự án quyết định: dự án sẽ
là nơi dung hịa thẩm quyền của tất cả các bên liên quan để đưa ra quyết định
Bối cảnh: So sánh giữa các thành phố phương Tây
và các thành phố đang phát triển Cĩ hai mơ hình quy hoạch khác nhau: một bên là thành phố cĩ tốc độ tăng trưởng ở mức hai con số với các tịa nhà liên tục mọc lên, nhưng nhiều tịa nhà chỉ lấp đầy một nửa và bên kia là một thành phố cĩ tốc độ tăng trưởng gần như bằng khơng
Ưu tiên: Chúng ta mong muốn kiểm sốt tất cả mọi
thứ, nhưng thành phố thay đổi nhanh hơn hành động của chúng ta Do đĩ, nhà nước cần tập trung nguồn lực để quản lý và kiểm sốt sự phát triển ở những khu vực chiến lược
Phương pháp: Đặt ra hai hoặc ba nguyên tắc chính
để chuyển từ quy hoạch thành dự án thực tế
Trang 1324 25
L’ÉTA-BLISSEMENT PUBLIC MENT DE SAINT-ETIENNE (EPASE)
ÁN QUY HOẠCH - ĐẦU TƯ - XÂY DỰNG SAINT-ETIENNE (EPASE)
I L’EPASE : UN OUTIL DE DÉVELOPPEMENT URBAIN ET ÉCONOMIQUE AU
Comprendre le mode de gestion des projets par
l’Établisse-ment Public d’Aménagel’Établisse-ment de Saint Etienne (EPASE)
per-met de comprendre ce qu’est la conduite d’opération, métier
central dans la gestion de projet d’aménagement
Il existe environ 10 Etablissements Publics d’Aménagement
(EPA) en France Les missions d’un EPA consistent à
procé-der à toute opération de nature à favoriser l’aménagement,
le renouvellement et le développement économique de son
territoire de compétence Ce sont des sociétés créées par
décret, avec des capitaux 100% publics, comprenant un
Conseil d’Administration ó sont représentés à parité Etat et
collectivités locales
Même si les EPA sont des établissements au statut
particu-lier propre au système français, certains principes de
fonc-tionnement peuvent être intéressants à explorer et à adapter
pour rendre plus efficace le mode de gestion des projets à
HCMV
1 Ses missions, son mode d’organisation et de
fonc-tionnement
L’Établissement Public d’Aménagement de Saint Etienne
(EPASE) est né en janvier 2007 d’un partenariat entre l’Etat
et les collectivités locales (la Ville de Saint-Etienne, la
com-munauté d’agglomération Saint-Etienne Métropole, le
Dépar-tement de la Loire et la Région Rhơne-Alpes), pour accélérer
le renouveau urbain de Saint-Etienne Le projet urbain de
Saint-Etienne a été qualifié d’Opération d’Intérêt National3
Sur un territoire de 970 hectares, l’EPASE est chargé
d’accé-lérer l’aménagement, le renouvellement urbain et le
déve-loppement économique de la ville Il contribue à renforcer
l’attractivité territoriale de Saint-Etienne au sein de l’aire
métropolitaine lyonnaise
Missions
L’EPA de Saint-Etienne a deux missions :
Une mission d’aménagement qui constitue son cœur
de métier : l’EPA assure à la fois un rơle d’ensemblier et
Hiểu được phương thức hoạt động của EPASE sẽ cho phép
ta hiểu rõ thế nào là quản lý dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng
Ở Pháp, cĩ 10 Ban Quản lý dự án quy hoạch - đầu tư - xây dựng (gọi tắt là Ban quản lý) Nhiệm vụ của Ban Quản lý bao gồm: thực hiện tất cả hoạt động nhằm thúc đẩy quy hoạch, đầu tư, phát triển kinh tế trên một địa bàn Ban Quản lý là đơn vị sự nghiệp cĩ thu, được thành lập theo nghị định của Chính phủ, với 100% vốn Nhà nước, nhưng hoạt động như một doanh nghiệp tư nhân Lãnh đạo của Ban Quản lý là Hội đồng quản trị bao gồm các thành viên là người của Chính phủ
và Chính quyền địa phương
Mặc dù mơ hình Ban Quản lý được thiết kế theo đặc thù của
hệ thống ở Pháp, nhưng một số nguyên tắc hoạt động của nĩ
cĩ thể nên được nghiên cứu, điều chỉnh và áp dụng để nâng cao hiệu quả cơng tác quản lý dự án ở TPHCM
1 Nhiệm vụ, mơ hình tổ chức và hoạt động của Ban quản lý
Ban Quản lý dự án quy hoạch - đầu tư - xây dựng Saint Etienne (EPASE) được thành lập vào tháng giêng năm 2007 trên cơ sở quan hệ đối tác giữa Chính phủ và Chính quyền địa phương (thành phố Saint-Etienne, Cộng đồng đơ thị Saint-Etienne, tỉnh Loire, vùng Rhơne-Alpes) nhằm đẩy mạnh quá trình cải tạo đơ thị ở thành phố Saint-Etienne Dự án cải tạo
đơ thị ở thành phố Saint-Etienne là Dự án vì lợi ích quốc gia6 Trên địa bàn 970 ha, EPASE chịu trách nhiệm đẩy mạnh quy hoạch, cải tạo đơ thị và phát triển kinh tế EPASE gĩp phần tăng cường sức hấp dẫn của thành phố Saint-Etienne
và vùng đơ thị Lyon
la maỵtrise d’ouvrage opérationnelle des projets nagement urbain qu’il pilote, en complément de l’action des autres acteurs institutionnels (Ville, Agglomération, Conseil Général, Conseil Régional, Etat, Agence d’ur-banisme, Etablissement Public Foncier…)
d’amé-Cette mission consiste à mettre en œuvre les projets bains : acquisition du foncier et viabilisation, acquisition d’immeubles et restructuration, réalisation d’espaces
ur-et d’équipements publics rétrocédés à la collectivité, vente de charges foncières (immeubles restructurés ou foncier doté de droits à construire) à un investisseur, par le biais d’un promoteur
Une mission de développement économique : l’EPA
apporte sa contribution à la stratégie économique du territoire en définissant les secteurs porteurs à attirer sur les zones de projet et les plans d’actions néces-saires pour la mise en œuvre Il contribue à la promo-tion et à la commercialisation de ces projets auprès des acteurs économiques et des institutions
Composition
Le Conseil d’Administration de l’EPASE comprend à parité des représentants de l’Etat et des collectivités locales Le Directeur Général est nommé par le Ministre de l’Urbanisme
Le Président du Conseil d’Administration est un représentant des collectivités locales, en l’occurrence le maire de Saint-Etienne Le Conseil d’Administration de l’EPASE comprend
18 membres : 9 représentants des collectivités locales (ville, communauté d’agglomération, département, région) ; 9 re-présentants des ministères (logement, aménagement du ter-ritoire, économie et finance…)
Le Conseil d’Administration fixe la stratégie, contrơle la mise
en œuvre de celle-ci et la gestion des projets Le Directeur Général assure le fonctionnement de l’EPASE, exécute les décisions du Conseil d’Administration, passe les contrats et marchés sans avoir besoin d’en référer au Conseil d’Admi-nistration
Nhiệm vụ
EPASE cĩ hai nhiệm vụ chính:
Làm chủ đầu tư các dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng đơ thị Cụ thể: EPASE vừa là chủ đầu tư các dự
án vừa là đơn vị điều phối hành động của các chủ thể khác trên địa bàn của mình (Thành phố, Hội đồng tỉnh, Hội đồng vùng, Chính phủ, Cơ quan quy hoạch đơ thị, Trung tâm tạo quỹ đất )
Nhiệm vụ của EPASE là mua đất, xây dựng cơ sở hạ tầng, cơng trình cơng cộng sau đĩ bàn giao cho chính quyền địa phương, bán đất đã cĩ hạ tầng cho nhà phát triển bất động sản
Phát triển kinh tế: EPASE đĩng gĩp cho chiến lược
kinh tế trên địa bàn bằng cách xác định các khu vực trọng điểm thu hút đầu tư và đưa ra kế hoạch hành động cần thiết để triển khai thực hiện EPASE gĩp phần quảng bá và giới thiệu các dự án này đến các chủ thể kinh tế, cơ quan và tổ chức
Mơ hình tổ chức
Hội đồng quản trị của EPASE bao gồm đại diện của Chính phủ và Chính quyền địa phương Tổng Giám đốc EPASE được Bộ trưởng phụ trách Quy hoạch đơ thị bổ nhiệm Chủ tịch Hội đồng quản trị là Thị trưởng thành phố Saint-Etienne Hội đồng quản trị của EPASE cĩ 18 thành viên, 9 người là đại diện của chính quyền địa phương (thành phố, cộng đồng đơ thị, tỉnh, vùng), 9 người khác là đại diện của các Bộ (nhà ở, quy hoạch lãnh thổ, kinh tế, tài chính…)
HĐQT đề ra chiến lược, kiểm tra việc triển khai thực hiện chiến lược và cơng tác quản lý dự án Tổng giám đốc điều hành các hoạt động của EPASE, triển khai thực hiện các quyết định của HĐQT, ký kết các hợp đồng trong phạm vi thẩm quyền mà khơng cần xin ý kiến của Hội đồng quản trị
•
•
•
•
Trang 1426 27
Budget de l’EPASE
L’EPASE dispose d’un budget de 255 millions d’euros sur
la période 2007 - 2014, dont 125 millions de subventions
publiques (soit 49% du budget) En tant qu’établissement
public, l’EPASE a l’obligation d’équilibrer ses dépenses et
ses recettes
En moyenne, les recettes et dépenses de l’EPASE se
répar-tissent selon les grands postes suivants :
Une organisation des ressources humaines en mode projet à l’EPASE
Les ⅔ du personnel travaillent sur des fonctions nelles tandis qu’un ⅓ se concentre sur des fonctions support
opération-Les ressources humaines sont organisées en « mode projet »,c’est-à-dire par opération et non par métier, avec 4 à
5 personnes par opération
Chaque équipe conduit intégralement le projet depuis les études amont, l’achat du foncier jusqu’à la réalisation, en gé-rant tous ses aspects (procédures administratives, achat du foncier, négociations, concertation, préparations des appels
d’offres, suivi de la construction…) Cette organisation
per-met d’avoir une continuité dans le suivi de l’opération
Elle est possible car le personnel dispose de suffisamment
de compétences dans les différents domaines, sans pour autant être spécialistes, pour pouvoir se poser les bonnes questions et savoir ó aller chercher les bonnes réponses auprès des personnes compétentes
Tổ chức nhân sự theo dự án
⅔ nhân viên của EPASE làm cơng tác quản lý dự án và ⅓
cịn lại cĩ nhiệm vụ hỗ trợ, hậu cần Nhân sự được tổ chức
theo “dự án”, tức là theo ê-kíp cho từng dự án chứ khơng
theo phịng, ban chuyên mơn, mỗi ê-kíp khoảng 4-5 người cho một dự án
Mỗi ê-kíp chịu trách nhiệm tồn bộ dự án mình phụ trách từ khâu nghiên cứu sơ bộ, mua đất đến việc triển khai thực hiện; quản lý tất cả các mặt (thủ tục hành chính, mua đất, đàm
phán, chuẩn bị hồ sơ mời thầu, theo dõi tiến độ dự án…) Mơ
hình tổ chức này đảm bảo tính liên tục trong việc theo dõi và quản lý dự án Điều này là khả thi vì các nhân viên cĩ
đủ kỹ năng cần thiết trong các lĩnh vực khác nhau, họ khơng cần là chuyên gia mà chỉ cần biết cách đặt vấn đề, biết nơi tìm câu trả lời cũng như biết người cĩ thẩm quyền cĩ thể trả lời các vấn đề đĩ
Ngân sách của EPASE
Ngân sách của EPASE trong giai đoạn 2007 - 2014 là 255 triệu euro trong đĩ cĩ 125 triệu euro là vốn của nhà nước (chiếm 49%) Vì EPASE là một đơn vị cơng lập, nên bắt buộc phải đảm bảo cần đối thu chi
Các khoản thu chi của EPASE được chia thành các mục chính sau đây:
Conduite d’opération relève
des frais de fonctionnement
Masse salariale
Liées aux ventes de terrainParticipation des constructeurs Loyers
Participation publique pouréquilibrer les opérations : 45%
Nghiên cứu, thiết kế = 5%
Thi cơng = khoảng ⅓ đến
¼ tổng chi Mua đất = 40%
Chi phí quản lý dự án thuộckhoản chi thường xuyên
Quỹ lương
Bán đấtPhần đĩng gĩp của nhà đầu tư Tiền cho thuê tài sản Phần đĩng gĩp của nhà nước
để đảm bảo cân đối thu chicủa các dự án 45%
Directeur général
Attachée de Direction Chargé de mission Direction Générale
Chargée mission Amélioration Processus
Resp Achats Juridique
Chargé de missions jurid ques Achats
Chargée de ommunication Resp Concertation Assistante Communication (50%) Apprentie Comm Attachée
Gestion financière
Attaché achats/
Marchés publics
Directeur Communication
Directeur Admin
& Financier
Dir Marketing Territorial
Chef de Projet Renouvellement Urbain
Chef de Projet Châteaucreux
Chef de Projet
Pt de Monthieu &
Chargée de mission Admin- RH
Attaché Moyens Gx &
Maintenance Bât
Chargée d’opérations
Responsable opérations Responsable opérations Responsable opérations Assistante technique Apprentie
Apprentie Stagiaire
Apprentie
Assistante technique
Responsable opérations
Responsable opérations
Responsable opérations
Responsable Opérations Assistante technique
Assistante Marketing (50%)
Resp Dvlt commercial
Apprentie Marketing
PROJETS Developt Economique Finances Gestion Communication Juridique Et Achats
Fonctions Support Fonctions Operationnelles
Tổng Giám đốc
Trợ lý Giám đốc Chuyên viên tổng hợp Chịu trách nhiệm
cải thiện quy trình
Phụ trách pháp lý và mua hàng Chịu trách nhiệm pháp lý
và mua hàng
Chịu trách nhiệm truyền thơng Phụ trách thống nhất Trợ lý truyền thơng (50%)
Học việc từ truyền thơng Nhân viên
quản lý tài chính
Nhân viên mua bán thị trường cơng cộng
Giám đốc truyền thơng
Giám đốc hành chính và tài chính
Giám đốc Maketing
Trưởng dự án Renouvellement Urbain
Trưởng dự án Châteaucreux
Trưởng dự án
Pt de Monthieu &
l’Ane-Cœur de Ville
Trưởng
dự án Plaine Achille
Kiểm sốt quản lý
Phụ trách hành chính nhân sự
Phụ trách trang thiết bị
và bảo trì
Chịu trách nhiệm của
dự án
Phụ trách
dự án Phụ trách
dự án Phụ trách
dự án Trợ lý kỹ thuật Học việc
Học việc Thực tập sinh
Học việc
Trợ lý kỹ thuật
Trợ lý kỹ thuật
Trợ lý Marketing (50%)
Phụ trách thương mại
Học việc Marketing
DỰ ÁN Phát triển kinh tế Quản lý tài chính Truyền thơng Pháp lý và mua
Chức năng hỗ trợ Chức năng thực hiện dự án
Trang 15Ville au passé industriel dont l’économie était
traditionnel-lement fondée sur la fabrication d’armes, la sidérurgie et le
charbon, Saint-Etienne a dû entreprendre une reconversion
économique suite à la crise industrielle des années 1970 En
1975, Saint-Etienne était la cinquième ville de France avec
220 000 habitants Depuis cette date, sa population baisse
sous l’effet de la crise économique (perte d’emplois et
d’habi-tants) et plus récemment de la concurrence des petites villes
alentours qui continuent de lui faire perdre des habitants
Aujourd’hui, Saint-Etienne compte 180 000 habitants, au sein
d’une agglomération qui en compte 400 000 (équivalent au
nombre d’habitants d’un district de HCMV) Son bassin
d’em-ploi représente 200 000 emd’em-plois et 20 000 entreprises
Située à 60 km de Lyon, l’un des enjeux actuels de
Saint-Etienne est de construire le développement de la
métro-pole à l’échelle Lyon/Saint-Etienne Dans ce contexte,
l’enjeu des opérations d’aménagement est de rendre la
ville attractive pour qu’elle conserve ses habitants et en
attire davantage (qualité de vie, emploi).
La ville de Saint-Etienne et l’EPASE poursuivent donc
trois objectifs majeurs :
Le renouvellementet le développement
écono-mique : accompagner la tertiarisation de l’économie
en particulier via les secteurs de l’innovation et des
services, en renforçant la position de Saint-Etienne
comme second pôle urbain de la métropole Lyon /
Saint-Etienne : création d’un quartier d’affaires,
déve-loppement d’un campus à rayonnement métropolitain
favorisant les collaborations entre les filières
d’excel-lence
La pérennisation du dynamisme économique du
bassin d’emplois : le développement commercial
avec la restructuration de zones d’activité
commer-ciale, la création et le renforcement de fonctions
ter-tiaires nécessaires au développement des activités
industrielles stéphanoises
Le développement de l’attractivité résidentielle du
territoire : amélioration de la qualité des espaces
pu-blics, offre de logement adaptée (réhabilitation,
démo-lition/reconstruction)…
L’EPASE décline cette stratégie de développement territorial
à travers ses différents projets d’aménagement qui se tissent sur cinq sites d’intervention prioritaires Ainsi, les pro-jets du quartier d’affaires de Chateaucreux, du quartier créatif
répar-et du campus métropolitain de la Manufacture Plaine Achille participent à la stratégie de développement économique
En termes de stratégie de développement commercial, on compte les opérations de la zone d’activité commerciale de Pont de l’Ane Monthieu, en entrée de ville et celle de Cœur
de ville
Enfin, la stratégie habitat se déploie dans chacune de ces opérations qui comprennent toutes un volet habitat et en par-ticulier dans le projet de renouvellement urbain du quartier Jacquard
Phục hồi và phát triển kinh tế: Chuyển dịch cơ cấu
kinh tế sang khu vực dịch vụ, đặc biệt chú trọng các ngành nghề sáng tạo và cung cấp dịch vụ; khẳng định
vị thế đô thị số hai của Saint-Etienne trong trục đô thị Lyon/Saint-Etienne: xây dựng khu trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng, phát triển khu đô thị đại học
và tăng cường liên kết giữa các ngành khoa học kỹ thuật cao
Duy trì tính năng động của lưu vực việc làm: Phát
triển thương mại và tái cấu trúc các khu thương mại trọng điểm, tạo mới và phát triển các ngành nghề thuộc khu vực dịch vụ cần thiết cho hoạt động công nghiệp
Đẩy mạnh thu hút cư dân trên địa bàn: Cải thiện
chất lượng không gian công cộng, cung cấp nhà ở phù hợp (cải tạo, phá bỏ, xây mới)…
EPASE hiện thực hóa chiến lược phát triển này thông qua nhiều dự án quy hoạch nằm trên năm khu vực trọng điểm Đóng góp vào phát triển kinh tế có các dự án: Khu trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng đa chức năng Chateaucreux; Khu đô thị đại học và sáng tạo Manufacture Plaine Achille Khía cạnh phát triển thương mại có các dự án: khu thương mại Pont de l’Ane Monthieu tọa lạc ngay cửa ngõ ra vào thành phố và khu thương mại ở trung tâm thành phố
Chiến lược nhà ở được lồng ghép vào các dự án nói trên, đặc biệt là dự án cải tạo đô thị ở khu phố Jacquard
2 EPASE: Công cụ phục vụ cho việc triển khai thực hiện chiến lược phát triển
Vốn là một thành phố công nghiệp có nền kinh tế truyền thống dựa vào sản xuất vũ khí, thép và than, sau cuộc khủng hoảng công nghiệp những năm 1970, thành phố Saint-Etienne đã phải tiến hành tái cơ cấu kinh tế Năm 1975, Saint-Etienne
là thành phố lớn thứ 5 của Pháp với 220.000 dân Sau đó,
số dân của thành phố đã giảm do tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế (mất việc làm, cư dân bỏ đi nơi khác) Sự cạnh tranh của các thành phố lân cận vẫn đang khiến dân số của Saint-Etienne tiếp tục giảm Hiện nay, thành phố Saint-Etienne có khoảng 180.000 dân nằm trong một cộng đồng đô thị 400.000 dân (tương đương với số dân trung bình của một quận tại TPHCM) Lưu vực việc làm ở đây có khoảng 20.000 công ty và tạo ra 200.000 việc làm
Một trong những thách thức hiện nay của Saint-Etienne, thành phố cách Lyon 60km, là làm sao xây dựng chiến lược phát triển tương xứng với trục siêu đô thị Lyon/
Saint-Etienne Trong bối cảnh đó, các dự án quy hoạch
đô thị phải làm thế nào để thành phố trở nên hấp dẫn vừa
để giữa người dân ở lại với thành phố vừa thu hút thêm nhiều người từ nơi khác đến (cải thiện chất lượng cuộc sống và tạo việc làm).
Thành phố Saint-Etienne và EPASE đặt ra ba mục tiêu quan trọng:
Trang 1630 31
3 Le rơle du conducteur d’opération
La mission du conducteur d’opération consiste à garantir :
•Le respect des objectifs du programme
•Les cỏts
•La qualité des prestations
•Les délais
•La réduction des risques de contentieux
La Direction Générale de l’Etablissement assure la direction
des investissements Elle valide les programmes et les
bud-gets des opérations L’équipe projet représente la
compo-sante de conduite d’opération de la Maỵtrise d’ouvrage
L’EPASE associe étroitement au projet les collectivités concernées
Face au conducteur d’opération, se trouvent les clients qui sont soit des promoteurs privés (vente de terrains et travaux), soit des services publics (remise des équipements publics réalisés)
Autour de l’EPASE, se trouvent un ensemble d’entreprises prestataires : bureaux d’études, consultants, maỵtres d’œuvre urbain (plan guide, design urbain), maỵtres d’œuvre d’opéra-tion, entreprises de travaux…
Enfin, le conducteur d’opération doit également prendre en compte les usagers, les riverains et les utilisateurs finaux des équipements (procédure de concertation, d’information…)
3 Vai trị quản lý dự án
Ê-kíp quản lý dự án phải đảm bảo:
•Tuân thủ các mục tiêu của dự án •Chi phí
•Chất lượng •Thời hạn •Giảm nguy cơ xảy ra tranh chấpBan lãnh đạo chịu trách nhiệm chỉ đạo các hoạt động đầu tư, phê duyệt chương trình và ngân sách cho các dự án Ê-kíp quản lý dự án thực hiện các nhiệm vụ của chủ đầu tư
EPASE phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương trong các dự án
Khách hàng của Ban Quản lý dự án là các cơng ty đầu tư phát triển bất động sản tư nhân (Ban Quản lý bán đất đã cĩ
hạ tầng cho các cơng ty này xây dựng cơng trình) hoặc chính quyền địa phương (Ban Quản lý xây dựng và bàn giao cơng trình cơng cộng cho chính quyền địa phương)
EPASE ký hợp đồng với các đơn vị tư vấn, cung cấp dịch vụ: đơn vị tư vấn thiết kế, đơn vị tư vấn chung, đơn vị thi cơng EPASE cũng quan tâm đến ý kiến của người sử dụng, người
ở xung quanh cơng trình (thủ tục lấy ý kiến, thơng tin )
OPC des interventionsdes prestatairesintellectuels
OPC et suivi qualitatifdes interventions desprestataires intellectuelsAssistance juridique Identification du
contexte règlementaire
du projet et du site
Etablissement duprogramme (besoins) Elaboration durèglement ESQ, APS, APDVérification et analyse,
propositions au maỵtred'ouvrage
Elaboration du contrat
de maỵtrise d'œuvre APD,Réception
performances(exigences)
Ouverture et analysedes candidatures etprésentation au Jury
Permis de construire,dépơt, affichage
Choix des assurances Choix du site
d'implantation Estimation du montantde l'opération, recalage
planning
Constitution de lacommission technique
et pilotage de sestravaux
PROVérification et analyse,propositions au maỵtred'ouvrage
Définition et gestion des
Rapport d'analyse et
de présentation desprestations
Suivi des interfacesprogramme deséquipements / bâtiment
Etablissement programme, bilan, planning
pré-Définition des modalités
de remise de l'ouvrage Animation des travauxdu jury Bilan des modificationsde programme
Rapport de fin de phase Préparation de la
passation du marché PRO, réception sansréserve
Proposition sur le choixdes modalités dedévolution et passationdes marchés travaux
Các nhiệm vụ cĩ tính liên ngành
Hỗ trợ tài chính Xác định rõ các nhu
cầu cơ bản của chủđầu tư
Xác định và quản lý cácnghiên cứu ban đầu cĩtính bổ sung cho nhau
Sự tham gia của cácđơn vị cung cấp dịch
dự án
Lập chương trình Ban hành nội quy Thiết kế phác thảo,
thiết kế sơ bộ, thiết kếchi tiết thi cơng Kiểm tra
và phân tích các đề xuấtcủa chủ đầu tư
Gọi thầu, ký hợp đồngdịch vụ Đề xuất các giải pháp Lập hồ sơ dự án Soạn thảo hợp đồng tưvấn quản lý dự án Thiết kế chi tiết thi cơng,Nghiệm thu
cứu
Thiết lập các cơ chế lấy
ý kiến Xác định và quản lý cácnghiên cứu ban đầu cĩ
tính bổ sung cho nhau
Chuyển các nhu cầu củachủ đầu tư thành các yêu cầu của dự án
Phân tích các hồ sơ
dự thầu Giấy phép xây dựng
Chọn đơn vị bảo hiểm Chọn địa điểm bố trí
cơng trình Ước tính kinh phí của dựán, lập kế hoạch Ban chỉ đạo kỹ thuậtthi cơng Thiết kế phác thảo, thiếtkế sơ bộ, thiết kế chi
tiết thi cơngKiểm tra và phân tíchcác đề xuất của chủ đầutư
Quản lý thủ tục hànhchính khác Phân tích hiện trạng Phê duyệt chương trình Báo cáo phân tích Theo dõi việc thực hiệnchương trình
Lập chương trình sơ
bộ, bảng cân đối tàichính, kế hoạch
Xác định phương thứcbàn giao cơng trình Hỗ trợ hội đồng chấmthầu Tổng kết các thay đổicủa chương trình
Báo cáo kết thúc giaiđoạn Chuẩn bị ký hợp đồng Nghiệm thu đồ án thiếtkế
Đề xuất việc lựa chọnphương thức đấu thầu
và ký hợp đồng thi cơng
Trang 1732 33
Remarques et échanges
Participant : Si l’on ne parvient pas à négocier l’achat d’un
terrain, de quels moyens dispose l’EPASE pour obliger le
propriétaire à vendre?
Stéphane Quadrio : A condition que le projet soit d’utilité
publique, comme dans le cas d’un équipement public ou de
logement social, il y a la possibilité d’exproprier En cas de
désaccord sur le prix proposé à l’expropriation, on recourt au
juge de l’expropriation qui fixe le prix des terrains
Stéphane Quadrio : Existe-t-il des structures organisées en
mode projet à HCMV?
Participant : Non, dans le cas des grands projets comme
ceux de la ville nouvelle de Thu Thiem ou du boulevard Vo
Van Kiet, le comité populaire crée des unités de gestion de
projet indépendantes des directions techniques et
directe-ment rattachées au Comité populaire Pour autant ces unités
ne fonctionnent pas en mode projet
Stéphane Quadrio : Est-ce la même structure qui mène les
études puis conduit les travaux?
Participant : Non, dans le cas du boulevard Vo Van Kiet, les
études ont été faites par un consultant japonais, la structure
de gestion de projet a uniquement validé l’étude
Participant : Ici, chaque district possède un comité de
ges-tion des investissements qui gère les projets d’utilité publique
de son district Pour les autres projets, comme celui de
re-qualification du canal qui implique des investisseurs privés,
l’organisation est différente Le privé avance l’argent pour les
investissements, il est en contrepartie payé en foncier sous
la forme d’un terrain situé ailleurs et cédé par les autorités
Participant : L’équipe de projet de l’EPASE doit-elle
présen-ter ses projets à une autorité pour approbation? Laquelle?
Qui décide en dernière instance du projet?
Stéphane Quadrio : A chaque étape du processus de projet,
intervient un temps de validation qui se fait à des niveaux hiérarchiques différents en fonction des étapes Il est notam-ment important de procéder à la validation le plus en amont possible de la programmation, de manière à éviter de revenir sur celle-ci du fait de validations qui remettraient en cause tardivement certains éléments de programmation La vali-dation de la programmation constitue en effet une forme de contractualisation, c’est la base à partir de laquelle on éla-bore le projet En fonction de la nature du projet, les autorités
à solliciter varient Par exemple, si le contenu du projet prend une école, il est nécessaire de faire valider régulière-ment les avancées du projet par l’autorité publique en charge des écoles pour s’assurer que le projet correspond bien à leurs attentes
com-II LES ÉTAPES DU MONTAGE D’UNE OPÉRATION D’AMÉNAGEMENT
1 Les étapes clés d’une opération d’aménagement
A l’EPASE, les étapes successives d’une même opération d’aménagement sont gérées par la même équipe de projet (4-5 personnes par opération) afin de centraliser la maîtrise d’ouvrage et de ce fait, optimiser la qualité du suivi et préve-nir toute déperdition d’information
Nhận xét và trao đổi
Học viên: Nếu mua đất qua thương lượng không thành
công, thì EPASE có các công cụ gì để bắt buộc các chủ sở hữu phải bán đất cho mình?
Stéphane Quadrio: Nếu dự án được công nhận là vì lợi ích
công cộng, ví dụ dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, nhà ở xã hội, thì nhà nước có quyền trưng mua Trong trường hợp còn bất đồng về giá trưng mua, thì sẽ nhờ đến thẩm phán trưng mua
ấn định giá đất
Stéphane Quadrio: Ở TPHCM, có mô hình quản lý theo
dự án không?
Học viên: Không Các Ban Quản lý (BQL), ví dụ Ban Quản
lý Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Ban Quản lý đầu tư xây dựng công trình Giao thông - Đô thị thành phố, được UBND thành phố thành lập, độc lập với các sở, ban ngành chuyên môn
Mô hình tổ chức của các Ban Quản lý không theo phương thức dự án
Stéphane Quadrio: BQL có thực hiện các nghiên cứu và
thi công không?
Học viên: Không, ví dụ trong dự án xây dựng đại lộ Võ Văn
Kiệt, các nghiên cứu do một đơn vị tư vấn Nhật Bản thực hiện BQL thẩm định, phê duyệt nghiên cứu
Học viên: Ở TPHCM, mỗi quận/huyện có một Ban Quản lý
đầu tư xây dựng để quản lý các dự án công ích của mình Đối với các dự án có sự tham gia của các nhà đầu tư tư nhân, mô hình tổ chức quản lý khác Nhà đầu tư tư nhân ứng vốn thực hiện dự án, đổi lại nhà nước sẽ giao cho nhà đầu tư một khu đất để thực hiện dự án thương mại
Học viên: Ê-kíp quản lý dự án của EPASE có phải trình dự
án cho một cơ quan thẩm quyền phê duyệt không? Cơ quan nào? Ai là người đưa ra quyết định cuối cùng của dự án?
Stéphane Quadrio: Ở mỗi giai đoạn của quá trình thực
hiện dự án đều có thẩm định và phê duyệt ở các cấp khác nhau Điều đầu tiên và đặc biệt quan trọng là phải phê duyệt càng sớm càng tốt nội dung quy hoạch, đầu tư xây dựng trong dự án để tránh việc xem xét lại nội dung dự án sau này Nội dung quy hoạch sau khi được phê duyệt tạo thành nền tảng cho việc lập dự án Tùy theo tính chất của dự án, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt sẽ khác nhau Ví dụ, nếu nội dung của dự án bao gồm xây dựng một trường học, thì cần làm việc chặt chẽ với cơ quan quản lý giáo dục và các bước thực hiện dự án phải được cơ quan này phê duyệt nhằm đảm bảo dự án phù hợp với mong đợi của họ
II CÁC BƯỚC CHÍNH TRONG LẬP
DỰ ÁN QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
1 Các bước chính của một dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng
Ở EPASE, các bước của một dự án do một ê-kíp quản lý dự
án theo dõi thực hiện (ê-kíp có từ 4 đến 5 người phụ trách mỗi
dự án) để quản lý tập trung và tối ưu hóa chất lượng theo dõi
dự án đồng thời tránh phân tán thông tin
nd u
an nu
el d’a cti vit é
Opération Faisabitité
Etudes préalables
Identification des besoins
Travaux d’espacespublics
Viabilisation des lots
de constructionConsultation d’opérateursimmobiliers
Travail technique Validation politique
Ph ê d
uy ệt và
kh ởi
độ ng
ng hiê n
Nghiên cứu tiền khả thi
Xác định nhu cầu trong
và ngoài khu vực dự án Xác định sơ bộ nội dungđầu tư xây dựng Nghiên cứu tác động Lấy ý kiến
Danh mục dữ liệu cần có Nội dung đầu tư xây dựngchi tiết
Các công trình công cộngcần xây dựng (kinh phí vàchủ đầu tư)
Bảng cân đối tài chính,
kế hoạch dự kiến Bản đồ quy hoạch
Xây dựng công trìnhcông cộng
Xây dựng cơ sở hạ tầng, Bán đất cho nhà đầu tưthứ cấp
Chuyên môn kỹ thuật Lãnh đạo phê duyệt
Trang 1834 35
Qu’est-ce qu’un programme ?
Le programme est l’expression des besoins d’un
maỵtre d’ouvrage que l’opération devra satisfaire
Il ne s’agit pas des besoins exhaustifs du territoire.
Ces besoins sont d’origine endogène, liés au
déve-loppement du secteur de projet lui-même (exemple :
logements, bureaux, équipements pour les habitants
déjà présents) ; et d’origine exogène, liés au
déve-loppement de l’agglomération, dépassant l’intérêt
strictement local (exemple : logements, bureaux
des-tinés à attirer de nouveaux habitants, stade, espaces
verts interdistricts).
Le programme incarne les objectifs fixés à
l’opé-ration et permet tout au long de l’avancement de
vérifier que le projet répond à ces objectifs.
Source : S Quadrio, 2012
Nội dung dự án là gì?
Nội dung dự án là tài liệu thể hiện nhu cầu của chủ
đầu tư mà dự án phải đáp ứng Đây khơng phải là
nhu cầu của tồn địa bàn.
Các nhu cầu nội sinh, gắn với sự phát triển của bản thân khu vực dự án (ví dụ: nhà ở, văn phịng, cơng trình cơng cộng cho người dân hiện hữu); các nhu cầu ngoại sinh, gắn với sự phát triển nĩi chung của thành phố, vượt lên trên sự phát triển của khu vực dự án (ví dụ: nhà ở, văn phịng để thu hút cư dân mới, sân vận động, cơng viên)
Nội dung dự án thể hiện các mục tiêu đã ấn định cho dự án và được sử dụng trong suốt quá trình
để theo dõi xem dự án cĩ đáp ứng đúng các mục tiêu đã đặt ra hay khơng.
Nguồn: S Quadrio, 2012
Chaque phase de travail technique se fait dans un
aller-re-tour entre le maỵtre d’ouvrage et ses maỵtres d’œuvre, mais
aussi entre le maỵtre d’ouvrage et ses partenaires Le maỵtre
d’ouvrage doit s’assurer que le projet, à chaque étape,
ré-ponde bien à ses objectifs et ses besoins identifiés en amont,
tout en composant avec les contraintes rencontrées au cours
du projet ou celles exprimées par ses partenaires, et en
res-tant dans un calendrier et une enveloppe budgétaire donnée
Les étapes de validation politique sont essentielles au bon
avancement du projet La validation politique est précédée
d’une validation technique sous la forme d’un comité
tech-nique rassemblant l’ensemble des acteurs techtech-niques Son
objectif est de régler les questions techniques entre
parte-naires avant de présenter le dossier au niveau politique La
validation politique doit être préparée minutieusement
avec l’identification préalable des points sur lesquels un
arbitrage politique est nécessaire et la préparation des
éléments chiffrés et argumentés nécessaires à la prise
de décision La présentation des éléments sous forme de
graphiques, sous forme de cartes, de tableaux comparatifs
(bilans financiers comparatifs de plusieurs scénarios par
exemple) comme support de discussion est à privilégier pour
une communication plus efficace avec le politique et une
meilleure compréhension
Lorsqu’une étape est validée politiquement, le processus ne
peut plus faire marche arrière car la validation engage les
élus et clơture une phase d’études pour laquelle un budget
a été défini Les étapes-clés font par ailleurs généralement
l’objet d’une communication au public suite à laquelle il est
• Le programme des équipements publics à créer dans
le périmètre : travaux d’aménagement, voiries, espaces verts, crèches, écoles, etc : combien cỏtent-ils? Qui les réalise? Comment sont-ils financés? Ces éléments ont valeur contractuelle
• Un bilan et ses modalités de financement dans le temps
La programmation des équipements publics : cỏt, maỵtrise d’ouvrage, financement et réalisation
3 Les étapes de validation (phase opérationnelle)
Le compte rendu annuel aux collectivités :
• Présentation du bilan de l’année écoulée
• Explication des écarts par rapport au prévisionnel
• Ajustements du bilan en fin d’opération
Par opération :
• Validation de l’avancement en Comité de Pilotage nissant les partenaires
réu-• Sollicitations ponctuelles du maire ou des élus
3 Các bước phê duyệt (giai đoạn thực hiện) Báo cáo hàng năm cho chính quyền địa phương:
• Trình bày bảng cân đối tài chính đã thực hiện trong năm
• Giải trình các chênh lệch so với dự kiến
• Điều chỉnh bảng cân đối tài chính chung cho tồn dự án
viên, nhà trẻ, trường học Tổng kinh phí cho các
cơng trình này là bao nhiêu? Ai thực hiện? Nguồn vốn như thế nào? Các yếu tố này cĩ giá trị hợp đồng
• Bảng cân đối tài chính và phương án tài chính
Chương trình xây dựng cơ sở hạ tầng: chi phí, chủ
đầu tư, tài chính và thực hiện
Mỗi giai đoạn của phần kỹ thuật được thực hiện với sự phối hợp chặt chẽ giữa chủ đầu tư, đơn vị tư vấn thiết kế và các đối tác Chủ đầu tư phải đảm bảo rằng tại mỗi bước dự án đều đáp ứng tốt các mục tiêu và nhu cầu đã được xác định trước
đĩ, phù hợp với các ràng buộc gặp phải trong dự án hoặc những yêu cầu của các đối tác đồng thời vẫn phải đảm bảo tiến độ và ngân sách đã định
Việc lãnh đạo phê duyệt từng bước của dự án là yếu tố rất cần thiết để đảm bảo tiến độ Ủy ban kỹ thuật phê duyệt các vấn đề liên quan đến kỹ thuật trước khi trình dự án cho lãnh đạo chính trị phê duyệt Mục đích là để giải quyết các vấn đề
kỹ thuật giữa các đối tác trước khi trình dự án cho lãnh đạo
chính trị Hồ sơ dự án trình cho lãnh đạo chính trị phải
được chuẩn bị cẩn thận với việc xác định trước những điểm cần lãnh đạo quyết định, các lập luận cĩ tính thuyết phục và các số liệu cụ thể để hỗ trợ cho lãnh đạo ra quyết định Việc sử dụng các tài liệu đồ họa như biểu đồ,
bản đồ, bảng so sánh (so sánh bảng cân đối tài chính dự kiến của các phương án) là rất cần thiết để tăng sức thuyết phục
và giúp lãnh đạo hiểu rõ hơn về dự án
Bước nào của dự án đã được lãnh đạo chính trị phê duyệt thì khơng quay trở lại nữa vì khi lãnh đạo phê duyệt tức là đã cĩ cam kết của chính quyền và kết thúc nghiên cứu tương ứng với ngân sách đã được xác định Mỗi bước chính của dự án thường được cơng bố cho người dân Sau khi đã cơng bố, thì khĩ quay ngược trở lại
Equipenment Cỏt
prévisionnel Maỵtrie d’ouvrage Financement Réalisation
EspacespublicsCentre social
2011 - 20162013201420142016
ZAC 85 % /Ville 15 %ZACZAC 90 %Ville 10 %ZACZAC
GymnaseStationnementExt/réhabécole
Hạng mục Kinh phí dự
kiến Chủ đầu tư Nguồn tài chính Thực hiện
Khơng giancơng cộng
Trung tâm hoạtđộng xã hội
7,5 triệu euro
3 triệu euro3,5 triệu euro0,5 triệu euro0,3 M€
Ban quản
lý dự án
Ban quản
lý dự án Ban quản
lý dự án Thành phố Thành phố
2011 - 2016
2013201420142016
85% từ nguồnthu của dự án 15% ngân sáchthành phố
Từ nguồn thucủa dự án 90% từ nguồnthu của dự án 10% ngân sách
Từ nguồn thucủa dự án
Từ nguồn thucủa dự án
Nhà tậpTDTT Bãi đậu xeTrường học
Trang 1936 37
4 La consultation d’opérateurs immobiliers (avec ou sans architecte)
Etape de consultation d’opérateurs immobiliers
III GRANDS PRINCIPES DE GESTION DE PROJET ILLUSTRÉS PAR DES
RE-TOURS D’EXPÉRIENCE
L’objectif initial de l’atelier était de déployer l’ensemble des
étapes du processus d’une opération d’aménagement de
l’initialisation à la livraison de l’opération en passant par son
montage Mais les échanges avec les participants, dont les
métiers se situaient principalement sur les étapes amont, ont
conduit à se concentrer sur la phase d’étude de
faisabi-lité, qui se retrouve aussi bien dans le processus français
que dans celui appliqué à HCMV
Cette phase est déterminante pour la suite du projet en ce
qu’elle doit permettre aux techniciens de concevoir un
pro-jet pertinent dans sa réponse aux besoins des acteurs en
présence (collectivité, habitants, acteurs économiques) et
réaliste Cette phase doit aussi et surtout permettre de
fournir au politique tous les éléments nécessaires à une
prise de décision en bonne connaissance de cause.
1 Principes généraux de la gestion de projet : cas du
réaménagement d’une entrée de ville
Principale entrée de Saint-Etienne depuis Lyon, à 5 minutes
du cœur de ville, le quartier de Pont de l’Âne Monthieu
bé-néficie d’une situation géographique privilégiée Le site est
aujourd’hui entouré par deux grandes zones commerciales
(Casino et IKEA), et bordé par une autoroute et accueille par
ailleurs un mélange de logements et d’activités logistiques
L’ensemble est confus et peu lisible, ce qui n’optimise
pas l’utilisation du sol et donne une mauvaise image de
Giai đoạn này mang tính quyết định cho phần tiếp theo của
dự án Nó cho phép các nhà chuyên môn lập ra dự án vừa
có tính khả thi vừa đáp ứng nhu cầu của các chủ thể có liên quan (chính quyền địa phương, người dân, các đơn vị kinh
tế) Giai đoạn này cung cấp cho lãnh đạo tất cả những
yếu tố cần thiết để lãnh đạo hiểu rõ về dự án và đưa ra quyết định.
1 Các nguyên tắc chung của quản lý dự án: trường hợp dự án ở cửa ngõ ra vào thành phố
Nằm ở cửa ngõ ra vào của thành phố Saint-Etienne, trên trục đường nối Saint-Etienne với Lyon và cách khu trung tâm thành phố 5 phút, ô phố Pont de l’Âne Monthieu có một vị trí
đặc biệt thuận lợi Hiện nay, ô phố này được bao quanh
bởi hai trung tâm thương mại lớn (Casino và Ikea), một đường cao tốc và có nhiều loại nhà ở và dịch vụ logistic
Các hoạt động ở đây còn phân tán, việc sử dụng đất chưa được tối ưu hóa và tạo ra một hình ảnh xấu tại cửa ngõ thành phố.
4 Kêu gọi các nhà đầu tư thứ cấp tham gia
Tuyển chọn nhà đầu tư thứ cấp
6 m ois d’i ns tru cti
on du PC
Mise au point
du projet Consultation
Préparation
Elaboration du cahier
des charges :
• Programme des constructions,
• Typologie des logements,
Remise des offresChoix d’un promoteur/
6 t há
ng th ẩm
địn h h
ồ s ơ xin
Chuẩn bị hồ sơ:
• Nội dung các hạng mục cần xây dựng
• Loại hình nhà ở,
• Định hướng kiến trúc và yêu cầu về môi trường
• Dữ liệu và các yêu cầu ràng buộc
Thông báo tuyển chọnnhà đầu tư
Sơ tuyển các ứng viênGặp gỡ và trao đổi vớicác ứng viên
Các ứng viên gửi hồ sơphương án dự tuyểnChọn được nhà đầu tư
Chọn tư vấn thiết kếThiết kế phác thảoThiết kế cơ sởNộp hồ sơn xin giấy phépxây dựng
L’enjeu du projet est donc de : •relocaliser au plus près de l’autoroute les activités logistiques,
•regrouper les fonctions commerciales en un seul pôle, autour de IKEA, en déplaçant Casino pour libérer du foncier
Sur ces espaces libérés, il s’agit de requalifier l’entrée de ville avec notamment la mise en place d’un tram-train le long de
la voie ferrée, l’objectif étant de créer une véritable entrée de ville proposant 500 logements et 50 000 m² d’activités
Sur 130 hectares, le projet mené par l’EPASE est gné par une équipe de maîtrise d’œuvre urbaine dont l’urba-niste en chef, David Mangin, vise à transformer une zone commerciale aujourd’hui hétérogène, dominée par la voiture,
accompa-en un quartier plus urbain, durable et attractif
L’investisseur est le groupe Casino qui va construire semble commercial, projet représentant 300 millions euros d’investissement
l’en-Les enjeux actuels en matière de gestion de projet sont : •la contractualisation du projet avec Casino, qui est par ailleurs le 1er employeur privé de la région Rhône-Alpes,
•la définition du projet de tram-train, •la réorganisation de l’accès routier à la zone, sur des axes déjà chargés aujourd’hui
Le détail du déroulement du projet permet de mettre en évidence les principes généraux d’une gestion de projet d’aménagement.
Mục đích của dự án là:
•Bố trí lại các hoạt động logistic gần đường cao tốc, •Tập trung chức năng thương mại vào một khu vực duy nhất xung quanh IKEA bằng cách di dời siêu thị Casino
Trên khu vực giải tỏa, sẽ thực hiện một số hoạt động để cải tạo cửa ngõ ra vào thành phố bao gồm cả việc bố trí một tuyến tàu điện mặt đất kết hợp với tàu hỏa dọc theo tuyến đường sắt hiện hữu Mục tiêu là để tạo ra một cửa ngõ thật sự của thành phố, cung cấp 500 căn hộ và 50.000 m² sàn cho hoạt động
Quy mô khu vực của dự án là 130 ha EPASE là đơn vị chủ trì dự án với sự hỗ trợ của nhóm tư vấn quy hoạch do chuyên gia quy hoạch David Mangin làm trưởng nhóm Dự án nhằm mục đích chuyển đổi khu vực hoạt động thương mại đơn điệu gắn với việc đi lại chủ yếu bằng xe hơi thành một khu đô thị bền vững hơn và có sức hấp dẫn cao hơn
Nhà đầu tư xây dựng toàn bộ thương mại với số vốn 300 triệu euro là tập đoàn Casino
Các thách thức hiện tại trong quản lý dự án này là:
•Ký kết hợp đồng thực hiện dự án trung tâm thương mại với Casino, là tập đoàn tư nhân sử dụng nhiều lao động nhất ở Vùng Rhône-Alpes
•Lập dự án tàu điện mặt đất kết hợp tàu hỏa
•Việc tổ chức lại giao thông tiếp cận khu vực này trên cáctrục đường có lưu lượng xe cao
Phần trình bày chi tiết tiến độ dự án sẽ làm nổi rõ các nguyên tắc chung khi quản lý một dự án quy hoạch, đầu
tư, xây dựng.
Trang 2038 39
Constituer en amont des réserves foncières stratégiques
Le site étant situé en entrée de ville, la ville de Saint-Etienne
a constitué en amont du projet des réserves foncières
straté-giques importantes, sans pour autant avoir de projet
d’amé-nagement prédéfini Cette pratique est commune et
consti-tue une bonne méthode pour maîtriser le développement
urbain de secteurs stratégiques L’identification de ces
sec-teurs stratégiques peut se faire sans avoir de projet prédéfini
comme dans le cas d’une entrée de ville, ou s’inscrire dans
une projection de long terme de l’évolution de la ville
(déve-loppement futur d’un réseau de transport par exemple)
Les autorités publiques doivent concentrer leur action
et leurs moyens sur les terrains stratégiques, ce qui leur
permet de maîtriser les points nodaux du développement
de la ville Une réserve foncière stratégiquement ciblée
sur un îlot central peut permettre de geler les
transac-tions sur un périmètre beaucoup plus large, sans avoir à
acquérir l’intégralité des terrains de ce périmètre.
Négocier avec les partenaires
Dans le cas du projet de Pont de l’Âne Monthieu, la
loca-lisation des réserves actuelles et de leurs propriétaires ne
correspond pas aux besoins du projet urbain Le projet urbain
situe en effet le quartier urbain sur les parcelles propriétés
de Casino, que l’enseigne avait acquises pour le
dévelop-Tạo quỹ đất chiến lược từ trước khi lập dự án
Vì khu vực dự án nằm tại cửa ngõ, nên thành phố đã mua lại dần dần các khu đất tại đây để tạo quỹ đất dự trữ từ trước khi
có dự̣ án quy hoạch, đầu tư, xây dựng Đây là cách làm tốt
để kiểm soát sự phát triển đô thị tại các khu vực có tính chiến lược Việc xác định các khu vực chiến lược có thể được thực hiện mà không cần có dự án trước Các khu vực chiến lược
có thể là khu vực cửa ngõ thành phố, khu vực nằm trong tầm nhìn dài hạn về sự phát triển của thành phố (ví dụ: khu vực có mạng lưới giao thông công cộng sẽ phát triển trong tương lai)
Cơ quan công quyền phải tập trung hành động và nguồn lực của mình tại các khu vực chiến lược Điều này cho phép nhà nước kiểm soát các nút phát triển của thành phố Nhà nước không nhất thiết phải mua lại tất cả các
lô đất trong khu vực dự án, mà chỉ cần mua những lô đất
pement de ses activités et concentre la zone commerciale autour de IKEA Par ailleurs, la ville de Saint-Etienne pos-sède de grandes réserves foncières derrière IKEA alors que
le site projet se situe devant
La négociation foncière entre acteurs est déterminante Mais les acteurs privés et publics du site poursuivant le même objectif, ils ont tous deux intérêt à ce que le projet se fasse
Il n’y a donc pas de blocage majeur : les discussions portent davantage sur les modalités
Par exemple, sur d’autres aspects du projet, l’EPASE tait réduire la surface de parkings pour encourager l’usage des transports en commun, créer plus d’espaces verts et ob-tenir une cession du terrain au prix le moins élevé possible
souhai-Casino souhaitait, au contraire, créer le plus de places de parking et de surfaces commerciales possibles et vendre son terrain le plus cher possible pour financer son déménage-ment Comme l’EPASE est maître d’ouvrage de l’ensemble
de l’opération, c’est à lui que revient la mission de conduire les négociations avec Casino, de préparer les études de voiries, les études de marchés, les études d’aménagement
Mais le travail se fait en partenariat avec Casino, l’EPASE s’occupe de l’aménagement du nouveau quartier tandis que Casino s’occupe de la zone commerciale
Do đó, việc đàm phán về đất đai giữa các các chủ thể mang tính quyết định Các chủ thể nhà nước và tư nhân trong khu vực này đều có cùng mục tiêu và lợi ích Vì vậy, không có trở ngại lớn nào trong đàm phán thực hiện dự án Các nội dung đàm phán chủ yếu tập trung vào phương thức thực hiện
Ví dụ, EPASE muốn giảm diện tích của bãi đậu xe để khuyến khích sử dụng giao thông công cộng, tạo ra nhiều không gian
Limite de secteur / Ranh giới vùngPérimètre ZAC / Phạm vi khu vực quy hoạch có sự phối hợp
Restructuration et requalification du secteur de Pont de
l’Âne Monthieu / Cải tạo và nâng cấp khu Pont de l’Âne
Monthieu
Vue aérienne du secteur de Pont de l’Âne Monthieu /
Bản đồ khu Pont de l’Âne Monthieu / Plan du secteur de Pont de l’Âne Monthieu
Trang 2140 41
Définir le plan d’aménagement selon un travail itératif
entre études et plan, sur la base des bilans financiers
Le plan d’aménagement final est le résultat d’un travail itératif
entre études et plan : les hypothèses d’aménagement sont
vérifiées, corrigées par diverses études de faisabilité
Par exemple, l’idée de concentrer l’ensemble des activités
commerciales en un seul pơle, autour d’IKEA est venue
pro-gressivement Le premier schéma de l’urbaniste proposait
en effet une liaison entre les deux locomotives commerciales
(IKEA et Casino) le long de laquelle devaient être implantés
d’autres commerces Des études de marché permettant de
dimensionner le besoin commercial à 100 000 m² montrent
qu’une telle composition, étalée sur cette liaison, donnerait
un ensemble trop diffus Il est donc apparu la nécessité de
concentrer les deux pơles pour proposer un ensemble
com-mercial unique, plus attractif et « encourageant » la
consom-mation de masse Le choix du centre a été réfléchi par des
experts en commerce et en urbanisme et par l’EPASE Il s’est
finalement porté sur IKEA car l’enseigne est plus porteuse de
modernité que le groupe Casino
Aujourd’hui, le projet d’aménagement d’ensemble en est
donc à sa 9ème version après de nombreux aller-retour
entre l’EPA et les partenaires privés pour trouver
l’ajus-tement le plus optimal répondant aux intérêts de chaque
acteur C’est un travail itératif dont la clé de vỏte est le
bilan financier.
Conclusion : le détail du déroulement du projet de Pont
de l’Âne Monthieu permet de mettre en évidence les
prin-cipes généraux d’une gestion de projet d’aménagement :
• Cibler l’action de la collectivité ou de son opérateur sur
les sites stratégiques car il n’est pas possible de
maỵ-triser le développement de l’ensemble de la ville : cela
suppose d’identifier le foncier stratégique et de
consti-tuer des réserves foncières
• Un travail partenarial fondé sur la négociation : la négo-
ciation ne peut être menée efficacement qu’en
connais-sance de cause, c’est-à-dire en maintenant le cap sur
les objectifs du projet, le programme et en veillant à
l’équilibre économique de l’opération
• Définir le plan d’aménagement selon un travail itératif
entre études et plan, sur la base des bilans financiers
Remarques et échanges
Participant : Quel est le niveau de confidentialité du projet
d’aménagement lors de la constitution des réserves
fon-cières?
Stéphane Quadrio: Le site est en entrée de ville, les
ter-rains y sont donc forcément stratégiques Ces terter-rains ont
été acquis par les autorités publiques sans savoir quel projet
allait s’y développer Les réserves foncières faites en amont
relèvent d’une bonne anticipation Mais effectivement, depuis
que l’opération est connue, les prix augmentent autour du
mong muốn diện tích bãi đậu xe và trung tâm thương mại lớn nhất và cĩ thể bán đất cho EPASE với giá cao nhất cĩ thể để lấy kinh phí phục vụ cho việc di dời của mình Vì là chủ đầu
tư tồn bộ dự án, nên EPASE đảm nhận việc đàm phán với Casino, chuẩn bị nghiên cứu về giao thơng, nghiên cứu thị trường, nghiên cứu lập thiết kế cơ sở EPASE đầu tư tồn bộ
cơ sở hạ tầng cho khu vực này, cịn Casino đầu tư khu trung tâm thương mại Hai bên hợp tác chặt chẽ với nhau trong cơng việc
Việc lập thiết kế cơ sở được thực hiện dựa trên các nghiên cứu, quy hoạch chi tiết, bảng cân đối tài chính
đi với các cửa hàng thương mại ở hai bên để kết nối trung tâm thương mại IKEA với siêu thị Casino Các nghiên cứu thị trường cho thấy nhu cầu diện tích dành cho thương mại vào khoảng 100.000 m² và việc bố trí lối đi như phương án đầu tiên làm cho các hoạt động thương mại bị phân tán Do đĩ, cần tập trung hai trung tâm thương mại vào một khu vực để tăng sức hút và khuyến khích tiêu dùng Các chuyên gia về quy hoạch và thương mại làm việc cùng với ê-kíp EPASE để lựa chọn di dời trung tâm thương mại nào Cuối cùng, quyết định di dời siêu thị Casino về gần trung tâm thương mại IKEA
vì trung tâm của IKEA là cơng trình mang tính hiện đại hơn siêu thị Casino
Hiện nay, đồ án thiết kế cơ sở đang đến phiên bản thứ 9 sau nhiều lần điều chỉnh trên cơ sở đàm phán giữa EPASE với các đối tác tư nhân để đáp ứng tốt nhất lợi ích của các
chủ thể Việc lập thiết kế cơ sở là quá trình cĩ sự tương
tác, trao đổi với các bên cĩ liên quan và chìa khĩa thành cơng của thiết kế cơ sở là bảng cân đối tài chính dự kiến
Kết luận: Thơng qua dự án ơ phố Pont de l’Ane thieu, ta cĩ thể thấy rõ các nguyên tắc chung của cơng tác quản lý dự án quy hoạch đầu tư xây dựng:
•Tập trung các hành động của nhà nước vào những khu vực chiến lược vì khơng thể kiểm sốt hết sự phát triển trên tồn thành phố Điều này địi hỏi phải xác định các khu đất chiến lược và cĩ cơ chế tạo quỹ đất
•Quan hệ đối tác dựa trên đàm phán: đàm phán chỉ cĩthể phát huy hiệu quả khi các bên tham gia hiểu rõ các thách thức, cùng hướng đến mục tiêu của dự án, chương trình đầu tư xây dựng và sự cân bằng kinh tế của dự án
•Việc lập thiết kế cơ sở được thực hiện dựa trên các nghiêncứu, quy hoạch chi tiết, bảng cân đối tài chính dự kiến
site Du point de vue de la communication, la conduite de projet est partagée entre la nécessité de concerter avec les partenaires, l’exigence opérationnelle de le garder secret le plus longtemps possible et le souhait des élus de communi-quer
Participant : Quels sont les mécanismes financiers entre
MOA et investisseurs? Quelles sont les participations du privé? Comment les instaurer?
Stéphane Quadrio : Les investisseurs participent de deux
manières à l’équilibre global de l’opération La première est par la vente de terrain En effet, dans le prix de vente du ter-rain à Casino, est incluse une participation aux travaux d’amé-nagement de la zone La deuxième consiste au montage par les investisseurs privés d’autres opérations dans le périmètre
de la ZAC Or, étant situés en ZAC, les investisseurs privés qui mènent ces opérations paient une participation à l’amé-nageur pour chaque m² de SHON qu’ils construisent Cette participation n’est ni une taxe, ni un impơt : elle n’est donc n’est pas reversée au budget général de la collectivité Elle est perçue par l’aménageur qui doit forcément l’utiliser pour les travaux d’équipement public de la zone
Participant : Le financement des espaces verts est-il inclus
dans le projet? Comment est budgété l’entretien des espaces verts?
Stéphane Quadrio : Le bilan comprend l’ensemble des
recettes et des dépenses L’aménageur remet l’équipement
au service gestionnaire après livraison ; c’est à ce dernier
de prendre en charge l’entretien Les espaces verts tent toutefois une spécificité : l’entreprise maỵtre d’œuvre en charge des espaces verts doit les entretenir pendant deux ans correspondant au délai de garantie, avant de les remettre
présen-à la collectivité
Participant : Y-a-t’il des relogements?
Stéphane Quadrio : Dans une opération d’aménagement,
les habitants ont droit au relogement, mais il y a plusieurs cas de figure Si l’habitant est propriétaire, la question de son relogement est prise en compte dans le calcul des frais d’acquisition de son logement, qui peuvent être majorés de frais de réinstallation Il peut en outre être accompagné pour
la recherche de son nouveau logement Les locataires pour leur part bénéficient d’un accompagnement spécifique qu’il
y ait ou non un programme dédié au relogement prévu dans l’opération L’EPASE fait appel à des professionnels spécia-lisés dans le relogement pour trouver des réponses satisfai-sant les besoins de relogement des ménages, en cohérence avec leurs moyens C’est un lourd travail d’accompagnement social à mener pour ne pas dégrader la situation sociale du ménage
Nhận xét và trao đổi
Học viên: Dự án quy hoạch, đầu tư, xây dựng được giữ bí
mật đến mức độ nào để nhà nước cĩ thể tạo được quỹ đất?
Stéphane Quadrio: Khu vực dự án nằm ngay cửa ngõ thành
phố Do đĩ, hiển nhiên đây là khu đất cĩ tính chiến lược Nhà nước mua dần dần các lơ đất ở khu vực này mà chưa cần phải cĩ dự án cụ thể sẽ phát triển ở đây Như vậy, với tầm nhìn dài hạn, từng bước nhà nước tạo ra được quỹ đất thuộc
sở hữu của mình trong khu vực này Từ khi dự án được cơng
bố, giá đất xung quanh khu vực này đã tăng lên Dưới gĩc
độ quản lý dự án, khi thơng tin về dự án, cần tìm được mức
độ dung hịa giữa việc cần thiết phải trao đổi, lấy ý kiến của các đối tác, yêu cầu giữ bí mật về dự án càng lâu càng tốt và mong muốn thơng báo về dự án cho người dân của lãnh đạo
Học viên: Cơ chế tài chính giữa chủ đầu tư và các nhà đầu
tư khác như thế nào? Khu vực tư nhân cĩ đĩng gĩp gì cho dự án? Làm thế nào thiết lập cơ chế này?
Stéphane Quadrio: Cĩ hai cách để nhà đầu tư tham gia dự
án Cách 1: mua đất đã cĩ hạ tầng trong dự án Trong giá bán đất cho Casino, đã bao gồm chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng Cách 2: nhà đầu tư tư nhân thứ cấp lập dự án của mình trong phạm vi dự án của EPASE Khi đĩ, nhà đầu tư tư nhân phải đĩng một khoản tiền gọi là tiền cơ sở hạ tầng cho EPASE Số tiền này được tính theo số m2 diện tích sàn xây dựng Đây khơng phải là tiền thuế nên khơng nộp vào ngân sách chung của thành phố, mà nộp EPASE để dùng cho đầu tư vào cơng trình cơng cộng trong khu vực dự án
Học viên: Kinh phí cho cơng viên, cây xanh cĩ tính vào trong
kinh phí của dự án khơng? Chi phí bảo dưỡng cơng viên, cây xanh được xác định như thế nào?
Stéphane Quadrio: Bảng cân đối tài chính dự kiến bao gồm
tất cả các khoản thu chi Sau khi xây dựng xong cơng trình cơng cộng, Ban Quản lý bàn giao cơng trình cho cơ quan quản lý của thành phố Cơ quan này sẽ chịu trách nhiệm bảo dưỡng cơng trình Cơng viên, cây xanh cĩ đặc thù riêng, theo
đĩ, đơn vị đầu tư xây dựng cơng viên phải chịu trách nhiệm bảo dưỡng trong suốt hai năm tương ứng với thời hạn bảo hành trước khi bàn giao cho thành phố
Học viên: Cĩ tái định cư khơng?
Stéphane Quadrio: Trong một dự án quy hoạch, đầu tư xây
dựng, người dân cĩ quyền được tái định cư Cĩ nhiều phương
án tái định cư: Nếu người dân là sở hữu căn nhà hoặc căn
hộ, thì trong giá mua lại tài sản đĩ đã bao gồm chi phí cho tái định cư Chủ sở hữu cũng cĩ thể được hỗ trợ trong việc tìm kiếm nơi ở mới Nếu người dân bị di dời là người thuê nhà, thì
họ cũng nhận được hỗ trợ cụ thể dù cĩ hay khơng cĩ chương trình tái định cư dành riêng cho dự án EPASE hợp tác với các đơn vị chuyên về tái định cư để tìm phương án đáp ứng nhu cầu tái định cư của các hộ gia đình phù hợp với khả năng của
họ Cơng tác hỗ trợ xã hội cũng được thực hiện để khơng làm tổn hại về mặt xã hội cho các hộ tái định cư
Trang 2242 43
2 Réaliser un diagnostic : le cas de l’étude de
renou-vellement urbain du quartier Chappe Ferdinand
L’enjeu du projet est de développer un quartier d’affaires dans
le quartier de la gare de Chateaucreux La problématique est
double : elle touche au fonctionnement du futur quartier et à
la nécessité de renouveler un quartier dégradé situé à
proxi-mité, celui de Chappe-Ferdinand
Dans un premier temps, il s’agit de rassembler les
don-nées préliminaires, notamment sur la base du référentiel
foncier 4 afin d’identifier des parcelles mutables pour des
sites potentiels de projet, d’apprécier la « dureté foncière »
(difficulté à muter) et de déterminer la stratégie foncière
appropriée pour les mobiliser Cette méthode est utile tant
pour l’élaboration du projet de territoire que pour la
formalisa-tion de l’acformalisa-tion foncière Le diagnostic foncier ou « référentiel
foncier », constitue une méthode permettant de représenter
l’état des lieux et de repérer plus facilement les contraintes
et les atouts fonciers ainsi que les principaux enjeux fonciers
opérationnels et stratégiques qui en découlent Un tel outil
permet de nourrir le débat local par des éclairages facilement
appropriables par les acteurs locaux
L’analyse urbaine permettant de construire le référentiel
foncier doit être menée à partir d’une base de données et
d’investigations terrain sur les aspects suivants (liste
non-ex-haustive) :
• Relief, voies structurantes, lignes de transport,
équipe-ments
• Carte de l’occupation existante des sols
• Carte de l’occupation du rez-de-chaussée : si
l’interven-tion se fait sur un immeuble d’activités par exemple, le
cỏt du relogement à prévoir sera plus important Les
démarches juridiques sont aussi plus lourdes car les
baux de location protègent beaucoup plus les
entre-prises que les simples habitants
• Etat apparent (constat visuel) et occupation du bâti
• Carte des statuts de propriété : on distingue notamment
la mono-propriété de la copropriété Cette carte doit
notamment permettre de mesurer le degré de difficulté
d’acquisition des biens Par exemple, il est plus difficile
d’exproprier une copropriété qu’une monopropriété
• Sites pollués : le cỏt de la dépollution est parfois plus
élevé que le cỏt même du terrain
• Stationnement : identification des parcelles dédiées au
stationnement, permet de calculer les besoins en
và sự cần thiết phải cải tạo ơ phố Chappe Ferdinand gần đĩ vốn đã bị xuống cấp
Trong giai đoạn đầu, cần thu thập dữ liệu cơ bản, đặc biệt
là dữ liệu đất đai 7 để xác định các lơ đất cĩ thể chuyển nhượng được, đánh giá các khĩ khăn khi chuyển nhượng và xác định chiến lược đất đai phù hợp Phương
pháp này rất hữu ích cho việc lập dự án và việc chính thức hĩa hành động đất đai Việc phân tích đất đai cho phép đánh giá được hiện trạng đất đai và dễ dàng xác định những ràng buộc cũng như thuận lợi, thách thức Từ đĩ, rút ra chiến lược hành động về đất đai Việc phân tích này cũng cho phép dễ dàng làm sáng tỏ những vấn đề đặt ra trong các cuộc thảo luận với các chủ thể ở địa phương
Phân tích đơ thị để lập bảng phân tích đất đai phải được thực hiện từ một cơ sở dữ liệu và các khảo sát về đất đai ở các khía cạnh sau (danh sách khơng đầy đủ):
•Địa hình, cấu trúc đường giao thơng, các tuyến giao thơng cơng cộng, cơng trình cơng cộng
•Bản đồ hiện trạng sử dụng đất
•Bản đồ hiện trạng sử dụng tầng trệt của các tịa nhà:
nếu phải giải toả một tịa nhà đang hoạt động kinh doanh, thì chi phí sẽ cao hơn Các quy trình pháp lý cũng phức tạp hơn vì hợp đồng thuê mặt bằng cĩ nhiều điều khoản để bảo vệ đơn vị thuê hơn
•Đánh giá bằng mắt hiện trạng và việc sử dụng các tịa nhà
•Bản đồ hiện trạng sở hữu các bất động sản: phân biệt
rõ những bất động sản cĩ một chủ sở hữu với những bất động sản cĩ nhiều chủ đồng sở hữu Bản đồ này cho phép đánh giá mức độ khĩ khăn của việc mua lại bất động sản Ví dụ, khĩ mua lại bất động sản cĩ nhiều chủ đồng sở hữu hơn bất động sản chỉ cĩ 1 chủ sở hữu
•Các địa điểm bị ơ nhiễm: chi phí khử ơ nhiễm đơi khi caohơn so với chi phí mua đất
•Bãi đậu xe: xác định các lơ đất dành cho bãi đậu xe, tínhtốn nhu cầu đậu xe của khu vực
Trang 2344 45
Từ các bản đồ chuyên đề nói trên, cần lập bản đồ tổng hợp để thể hiện các điểm sau:
1 Những điểm khó khăn: ví dụ, một tòa nhà còn tốt, đang có hoạt động và có nhiều chủ đồng sở hữu; khu đất bị ô nhiễm.
2 Những điểm thuận lợi: tòa nhà đang xuống cấp, dễ mua với giá rẻ, tòa nhà thuộc sở hữu nhà nước
Bản đồ các điểm thuận lợi / Carte des points de levier
A partir de ces éléments thématiques, l’élaboration d’une carte de synthèse doit faire ressortir :
1 Les points « durs » : par exemple, une parcelle en très bon état, avec une pleine occupation du bâti, en copropriété
con-stitue un point dur De même, un terrain pollué concon-stitue aussi un point de dureté foncière
2 Les points de levier (dits également points « mous ») : bâti en mauvais état donc acquisition possible à bas prix,
pro-priété publique…
Carte des points « durs » / Bản đồ các điểm khó khăn
Points mous / Các điểm
dễ thực hiện Points durs / Các điểm
khó khăn
Mauvais état et vacance / Tòa nhà
đã xuống cấp và bị bỏ trốngGrand propriétaire public / Các chung cư lớn thuộc sở hữu nhà nướcParcelles non bâties (hors voirie) / Các khu đất trống không nằm trong phạm vi lộ giới
Bon etat du bati et occupation totale / Tòa nhà còn tốt và đang được sử dụng toàn bộ
Contrainte ZPPAUP / Khu vực phải tuân theo các quy định về bảo tồn di sản
Contrainte ZPPAUP / Khu vực này phải tuân theo các quy định
về bảo tồn di sản
Trang 2446 47
La carte de synthèse aide à concevoir le projet d’aménagement de deux manières :
•soit en évacuant les points durs,
•soit en permettant de hiérarchiser le déroulement du projet : commencer par les points de levier pendant qu’on travaille en
temps masqué sur les points durs
Carte de synthèse
En jaune, les secteurs d’action à privilégier qui recouvrent de nombreux points de leviers, c’est-à-dire les secteurs ó l’on peut agir facilement et ceux ó l’on veut agir en priorité
Màu vàng thể hiện các khu vực ưu tiên hành động, đây là những khu vực dễ thực hiện dự án
Bản đồ tổng hợp hỗ trợ cho việc lập dự̣ án quy hoạch, đầu tư, xây dựng ở hai khía cạnh sau:
Le référentiel foncier est un document qui permet de cadrer l’intervention foncière de la collectivité et de ses outils
Il a une double fonction :
•informer les décideurs des potentialités et des contraintes foncières du secteur concerné, afin que les projets
d’amé-nagement tiennent compte de ces paramètres essentiels,
•préparer les programmes d’intervention foncière à mettre en œuvre sur ce secteur
Un référentiel foncier doit intégrer trois étapes :
1 un état des lieux foncier, urbain, économique et environnemental ;
2 un croisement avec les objectifs d’aménagement, afin de définir les zones prioritaires en termes d’action, intégrant
un phasage dans le temps : court, moyen et long terme ;
3 la définition d’une stratégie d’intervention foncière, déclinée dans le temps et l’espace, avec l’ordre de grandeur des
enjeux financiers impliqués
L’état des lieux pourra comprendre les rubriques suivantes :
•état des lieux foncier : structure parcellaire, propriété et occupation, à partir des éléments fournis par la commune et
d’enquêtes de terrain ;
•analyse-diagnostic des secteurs d’intervention potentiels en fonction des caractéristiques et de l’état du bâti, de
l’uti-lisation de l’espace, du paysage urbain et de l’image du site ;
•état des lieux environnemental avec identification des sites pollués ou potentiellement pollués ;
•analyse du fonctionnement urbain : circulation, stationnement, usages des espaces, fonctionnement général,
•prise en compte des réseaux existants et des contraintes s’y rapportant, sur la base des informations fournies par la
commune et ses prestataires, le cas échéant ;
•recueil d’indicateurs relatifs au marché immobilier et à ses perspectives d’évolution
•Chuẩn bị các chương trình can thiệp về đất đai sẽ được thực hiện trong khu vực này
Việc phân tích đất đai cần được thực hiện theo ba bước sau:
1 Xác định hiện trạng đất đai, đơ thị, kinh tế và mơi trường;
2 Đối chiếu với mục tiêu của dự án để xác định các khu vực ưu tiên hành động và phân kỳ hành động: ngắn hạn, trung hạn và dài hạn;
3 Xây dựng chiến lược can thiệp đất đai, xác định cụ thể mốc thời gian và địa điểm thực hiện, ước tính nhu cầu vốn cần cĩ để thực hiện
Phân tích hiện trạng cĩ thể bao gồm các khía cạnh sau:
•Hiện trạng đất đai: cấu trúc mỗi lơ đất, chủ sở hữu và hiện trạng sử dụng trên cơ sở những dữ liệu do chính quyền địa phương cung cấp và các cuộc khảo sát thực địa;
•Chẩn đốn - phân tích các khu vực cĩ khả năng can thiệp dựa trên đặc điểm và tình trạng của các tịa nhà, việc sử dụng khơng gian, cảnh quan đơ thị và hình ảnh của khu vực;
•Hiện trạng mơi trường với việc xác định rõ những khu vực bị ơ nhiễm hoặc cĩ khả năng bị ơ nhiễm;
•Phân tích các hoạt động đơ thị: giao thơng, bãi đậu xe, sử dụng khơng gian
•Chú ý đến mạng lưới cơ sở hạ tầng hiện hữu và các ràng buộc trên cơ sở thơng tin được chính quyền địa phương và các đơn vị khác cung cấp;
•Thu thập các chỉ số trên thị trường bất động sản và xác định triển vọng tương lai của nĩ
