PHẦN I – NHỮNG THÁCH THỨC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI TPHCM PHẦN 2 – ĐỒ ÁN THIẾT KẾ ĐÔ THỊ DỌC THEO ĐẠI LỘ VÕ VĂN KIỆT I. ĐIỂM MẠNH, ĐIỂM YẾU, CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC II. CÁC MỤC TIÊU QUAN ĐẾN QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG III. CÁC NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC KHÔNG GIAN IV. THÁCH THỨC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN V. CÁC CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI PHẦN 3 – HÀNH ĐỘNG CỦA NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Ở PHÁP THÁCH THỨC, CÔNG CỤ VÀ CÁC CHỦ THỂ I. QUY HOẠCH: TẠO KHUÔN KHỔCHO SỰ PHÁT TRIỂN VÀ HÀNH ĐỘNG VỀ ĐẤT ĐAI 1. Chỉ thị quy hoạch: Quy hoạch theo sáng kiến của Chính phủ 2. Quy hoạch chung trên quy mô lưu vực sống 3. Quy hoạch chi tiết Trao đổi và nhận xét: Làm thế nào để đóng băng giá đất? II. CÁC CÔNG CỤ TẠO QUỸ ĐẤT CÔNG 1. Quyền ưu tiên mua bất động sản ở đô thị 2. Khu vực quy hoạch dự kiến 3. Khu vực đất nông nghiệp được bảo vệ Trao đổi và nhận xét •Đóng băng giá trị đất đai như thế nào trong dự án công ích •Làm thế nào để xác định đúng giá đất III. CÁC CÔNG CỤ PHỤC VỤ CHO VIỆC LẬP QUY HOẠCH ĐÔ THỊ THEO DỰ ÁN 1. Khu quy hoạch có sự thoả thuận 2. Thủ tục phân lô IV. THUẾ 1. Thuế giá trị tăng thêm của đất: ưu điểm và hạn chế 2. Thuế giữ đất 3. Thuế quy hoạch đô thị Trao đổi và nhận xét PHẦN 4 – VÍ DỤ TRƯỜNG HỢP Ở GRENOBLE VÀ ANNEMASSE TỔNG HỢP VÀ KHUYẾN NGHỊ PHỤ LỤC – PHƯƠNG PHÁP TRỪ NGƯỢC TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Phương pháp trừ ngược là gì? 2. Ai sử dụng phương pháp trừ ngược? 3. Tác động đòn bẩy và tác động chốt hãm 4. Sự tham gia của các chủ thể
Trang 1Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị - PADDI Les Livrets du Centre de Prospective et d'Études Urbaines - PADDI
Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị
Centre de Prospective et d’Études Urbaines
216 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh
ĐT / Fax : +84 (0)83 930 54 77 - Email : paddi.direction@gmail.com
www.paddi.vn
Tài liệu của Trung tâm Dự báo và Nghiên cứu đô thị - PADDI
Les Livrets du Centre de Prospective et d'Études Urbaines - PADDI
Trang 2L’objectif général des ateliers de formation est le transfert
de savoirs : les sessions du PADDI doivent permettre de compléter la formation des fonctionnaires de la ville en les sensibilisant à des concepts, des techniques et des méthodes nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en matière de gestion urbaine, dans le contexte propre à Hô Chi Minh-Ville
La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers
Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées et quelles réponses sont apportées en France pour répondre à des problèmes similaires à ceux rencontrés par les professionnels vietnamiens au cours de leur activité Pour ce faire, l’atelier sera organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très concret
Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques, de nouvelles politiques
et sensibiliser un public plus large grâce à une diffusion étendue
C’est dans cet objectif de large diffusion et de sensibilisation que les Livrets ont été créés
Mục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức: các khóa học của PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo công chức của thành phố bằng cách hướng đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam và được các đối tác phê duyệt
Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự
mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải Để thực hiện được ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam
Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách mới và được phổ biến rộng rãi đến mọi người
Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ khóa học
Ghi chú: PADDI và các chuyên gia không chịu trách
nhiệm về ý kiến phát biểu của học viên trong khóa học được ghi lại trong tài liệu này Các phát biểu này là ý kiến riêng của học viên.
NB : Le PADDI ainsi que les experts n’entendent donner
aucune approbation ni improbation aux propos émis
et retranscrits dans ce livret Ces propos doivent être
Biên soạn / Rédaction : Mary Senkeomanivane, Sybille Thirion
Biên dịch / Traduction : Huỳnh Hồng Đức
Hiệu đính / Relectures : Fanny Quertamp, Mary Senkeomanivane, Đỗ Phương Thúy, Morgane Perset
Ngày in / Date d'impression :
Số bản / Nombre d'exemplaires :
Công ty in / Imprimeur : KenG
Trung tâm PADDI xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Ông Nguyễn Anh Tuấn và
Bà Sybille Thirion đã tham gia khóa tập huấn cũng như đã đóng góp rất lớn cho việc xuất bản cuốn tài liệu này.
L’équipe du PADDI tient à adresser tous ses remerciements à Nguyen Thi Cam Van, Nguyen Anh Tuan et
Sybille Thirion pour leur implication pendant l’atelier et pour leur participation à l’élaboration de ce livret
Trang 34 5
10
08
14 LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER
DEFINITIONS
LEXIQUE
11 09
15 DANH SÁCH HỌC VIÊN THAM GIA KHÓA TẬP HUẤN
GIẢI THÍCH TỪ NGỮ
TỪ VIẾT TẮT
18 PARTIE 1 – ENJEUX FONCIERS A HÔ CHI MINH-VILLE
PARTIE 2 – LE PROJET URBAIN DU BOULEVARD VO VAN KIET
I ATOUTS, FAIBLESSES, OPPORTUNITÉS ET ENJEUX DU PROJET DU BOULEVARD VO VAN KIET 28
II LES OBJECTIFS DE L’AMÉNAGEMENT 28
III LES PRINCIPES D’ORGANISATION DE L’ESPACE 30
IV L’ENJEU DE LA GOUVERNANCE DU PROJET 32
V QUESTIONS RELATIVES AU FONCIER 32
26 19 PHẦN I – NHỮNG THÁCH THỨC VỀ ĐẤT ĐAI TẠI TPHCM PHẦN 2 – ĐỒ ÁN THIẾT KẾ ĐÔ THỊ DỌC THEO ĐẠI LỘ VÕ VĂN KIỆT PHẦN 3 – HÀNH ĐỘNG CỦA NHÀ NƯỚC TRONG LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Ở PHÁP THÁCH THỨC, CÔNG CỤ VÀ CÁC CHỦ THỂ I ĐIỂM MẠNH, ĐIỂM YẾU, CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC 29
II CÁC MỤC TIÊU QUAN ĐẾN QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG 29
III CÁC NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC KHÔNG GIAN 31
IV THÁCH THỨC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN 33
V CÁC CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI 33
27 37 36 PARTIE 3 – L’ACTION PUBLIQUE FONCIERE EN FRANCE : ENJEUX, OUTILS ET ACTEURS I LA PLANIFICATION : ENCADRER LE DÉVELOPPEMENT ET L’ACTION FONCIÈRE 36
1 La planification à l’initiative de l’Etat, les DTADD 2 La planification locale à l’échelle du bassin de vie, les SCOT 3 La planification locale à l’échelle des communes, le PLU Echanges et remarques : Comment figer l’usage des sols? I QUY HOẠCH: TẠO KHUÔN KHỔ CHO SỰ PHÁT TRIỂN VÀ HÀNH ĐỘNG VỀ ĐẤT ĐAI 37
1 Chỉ thị quy hoạch: Quy hoạch theo sáng kiến của Chính phủ
2 Quy hoạch chung trên quy mô lưu vực sống
3 Quy hoạch chi tiết
Trao đổi và nhận xét: Làm thế nào để đóng băng giá đất?
Trang 46 7
74 78
88
CONCLUSION ET RECOMMANDATIONS
ANNEXE – LE COMPTE À REBOURS DE L’AMÉNAGEMENT ET DE L’IMMOBILIER
LISTE DES ATELIERS PASSÉS
II LES OUTILS DE LA MOBILISATION DU FONCIER 44
1 Le droit de préemption urbain
2 La zone d’aménagement différée (ZAD)
3 La zone agricole protégée (ZAP)
Echanges et remarques
• Comment figer la valeur du foncier destiné à un projet d’utilité publique?
• Comment définir un prix « juste » du foncier?
III LES OUTILS DE L’URBANISME OPÉRATIONNEL 46
1 La zone d’aménagement concertée (ZAC)
2 La procédure de lotissement
IV LA FISCALITÉ 48
1 Taxer la plus-value foncière : atouts et limites du système actuel
2 Les taxes sur la détention foncière
3 La fiscalité de l’urbanisme
Echanges et remarques
II CÁC CÔNG CỤ TẠO QUỸ ĐẤT CÔNG 45
1 Quyền ưu tiên mua bất động sản ở đô thị
2 Khu vực quy hoạch dự kiến
3 Khu vực đất nông nghiệp được bảo vệ
Trao đổi và nhận xét
• Đóng băng giá trị đất đai như thế nào trong dự án công ích
• Làm thế nào để xác định đúng giá đất
III CÁC CÔNG CỤ PHỤC VỤ CHO VIỆC LẬP QUY HOẠCH ĐÔ THỊ THEO DỰ ÁN 47
1 Khu quy hoạch có sự thoả thuận
1 Qu’est-ce que le compte à rebours?
2 Qui utilise le compte à rebours?
3 Les effets de levier et de cliquet
Trang 5BRT CAUE CERF GTCC RFF SMTC SNCF TPHCM
: Autorisation du Droit des Sols: Autorité Organisatrice de Transport: Autorité Organisatrice de Transport Urbain: Bus Rapid Transit
: Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement : Déclaration d’Intention d’Aliéner
: Droit de Préemption Urbain: Directive Territoriale d’Aménagement et de Développement Durable : Etablissement Public de Coopération Intercommunale
: Etablissement Public Foncier : Hô Chi Minh-Ville
: Plan Local d’Urbanisme: Plan d’Occupation des Sols: Réseau Ferré de France: Schéma de Cohérence Territoriale: Société Nationale des Chemins de Fer Français: Taxe d’Aménagement
: Taxe Foncière sur les Propriétés Non Bâties: Taxe Spéciale d’Equipement
: Versement pour Sous Densité : Zone d’Aménagement Concertée: Zone d’Aménagement Différée: Zone d’Aménagement Protégée
: Xe buýt nhanh chạy trên làn đường dành riêng: Hội đồng Kiến trúc, Quy hoạch đô thị và Môi trường: Cơ quan chuyên trách về Đất đai và Quy hoạch: Giao thông công cộng
: Công ty Đầu tư mạng lưới hạ tầng đường sắt Pháp: Cơ quan hỗn hợp tổ chức giao thông công cộng của Cộng đồng đô thị Grenoble : Công ty Đường sắt Pháp
: Thành phố Hồ Chí Minh
Trang 6Autorité Organisatrice des Transports (AOT) : Les AOT
sont des collectivités territoriales chargées de la gestion des
déplacements des personnes sur leur territoire (villes,
com-munautés de communes, agglomérations, départements ou
régions) Elles ont pour mission l’organisation du transport
public ; la création de dessertes ; le choix des modes de
ges-tion et des modes techniques d’exploitages-tion des services ; la
définition d’une tarification ; la contractualisation des
conven-tions avec les transporteurs ; la réalisation et la gestion des
infrastructures et de tous les équipements affectés au
trans-port
Autorité Organisatrice des Transports Urbains (AOTU) :
Forme d’AOT en zone urbaine Dans les agglomérations de
plus de 100 000 habitants, les AOTU doivent élaborer des
Plans de Déplacements Urbains (PDU) qui définissent les
principes de l’organisation des transports de personnes et
de marchandises, de la circulation et du stationnement sur
le territoire
Autorisation du Droit des Sols (ADS) : Autorisation délivrée
par la commune permettant de diviser la ou les unités
fon-cières appartenant à un ou plusieurs propriétaires en un
nombre de lots maximum déterminé par le lotisseur
Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de
l’Environne-ment (CAUE) : Le CAUE est un organisme départel’Environne-mental
investi d’une mission de service public Il a pour objet la
pro-motion de la qualité architecturale, urbaine et paysagère,
avec pour missions : l’information et la sensibilisation du
public dans le domaine de l’architecture, de l’urbanisme et de
l’environnement ; la formation des maîtres d’ouvrages et des
professionnels ; l’information et le conseil aux particuliers qui
désirent construire ou rénover, afin d’assurer la qualité
archi-tecturale des constructions et leur bonne insertion dans le
site environnant ; le conseil aux collectivités locales sur leurs
projets d’urbanisme, d’architecture ou d’environnement
Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) : La DIA est un
for-mulaire destiné à tous les propriétaires désirant vendre leur
bien immobilier par lequel ils doivent obligatoirement
infor-mer la commune de ce projet lorsque celle-ci a mis en place
un droit de préemption Ce document récapitule les différents
éléments de la vente : identité du vendeur et de l’acquéreur,
superficie et localisation du terrain, prix de vente, etc
Droit de Préemption Urbain (DPU) : Le DPU consiste à
per-mettre, dans des périmètres délimités par les collectivités,
l’acquisition prioritaire de foncier faisant l’objet d’une
Décla-ration d’Intention d’Aliéner
Directrice Territoriale d’Aménagement et de ment Durable (DTADD) : Les DTADD sont des documents
Développe-d’urbanisme d’État stratégiques, de planification à long terme, avec lesquels les documents de planification locale doivent être compatibles Elles expriment les orientations fondamen-tales de l’État en matière d’aménagement, ses objectifs de localisation des grandes infrastructures de transport et des grands équipements ainsi que ses objectifs de préservation
de l’environnement
Etablissement Public Foncier (EPF) : Les EPF ont
voca-tion à mobiliser du foncier au profit de l’État, des collectivités locales ou tout autre établissement public dans le but de faci-liter la mise en œuvre de projets Les EPF assistent donc les collectivités dans leurs acquisitions foncières et immobilières
Programme Local de l’Habitat (PLH) : Le PLH est un
do-cument de programmation à 6 ans qui détaille les objectifs
et orientations, les actions et moyens pour répondre aux besoins en logements d’une commune ou d’un groupement
de communes et assurer entre les territoires une répartition équilibrée et diversifiée de l’offre en logements
Plan Local d’Urbanisme (PLU) : Le PLU est un document
d’urbanisme réglementaire qui, à l’échelle d’une commune
ou d’un groupement de communes, établit un projet global d’urbanisme et d’aménagement et fixe en conséquence les règles générales d’utilisation du sol sur le territoire considéré
Un PLU peut être intercommunal, on parle alors de PLUI
Depuis 2000, le PLU constitue la nouvelle version du Plan d’Occupation des Sols (POS)
Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) : Le SCOT est
un document de planification intercommunal qui définit les orientations d’évolution d’un territoire dans le cadre d’un pro-jet d’aménagement et de développement durable Il sert de cadre de référence pour les différentes politiques sectorielles (habitat, déplacements, développement commercial, envi-ronnement, etc.) et assure la cohérence des différents docu-ments réglementaires et de planification intercommunaux et communaux
Syndicat Mixte des Transports en Commun (SMTC) : Un
SMTC est une structure supracommunale ayant pour unique compétence l’organisation des transports sur son territoire
Un SMTC est une forme d’Autorité Organisatrice des ports
Trans-Cơ quan tổ chức giao thông: Là cơ quan công của chính
quyền địa phương, chịu trách nhiệm quản lý việc đi lại của người dân trên địa bàn (thành phố, cộng đồng đô thị, tỉnh, vùng) Cơ quan này có nhiệm vụ tổ chức giao thông công cộng, xây dựng mạng lưới các tuyến giao thông công cộng, lựa chọn phương thức quản lý và khai thác hệ thống vận tải khách công cộng, xác định mức giá vé, ký kết hợp đồng với đơn vị khai thác, quản lý cơ sở hạ tầng và trang thiết bị phục
vụ cho giao thông
Cơ quan tổ chức giao thông đô thị: Là một dạng của Cơ
quan tổ chức giao thông ở địa bàn đô thị Ở những thành phố
có hơn 100.000 dân, Cơ quan tổ chức giao thông đô thị phải lập quy hoạch giao thông đô thị Quy hoạch này xác định các nguyên tắc tổ chức giao thông, vận tải hành khách và hàng hóa, hệ thống bến, bãi đậu xe trên địa bàn
Giấy phép phân lô: Là giấy phép do chính quyền thành phố
hoặc xã cấp cho cá nhân hoặc tổ chức chủ sở hữu một hoặc nhiều khu đất để chia khu đất đó ra thành nhiều lô nhỏ Số lượng lô đất do chủ sở hữu xác định
Hội đồng kiến trúc, quy hoạch đô thị và môi trường (CAUE): Là một cơ quan ở cấp tỉnh, làm nhiệm vụ công ích
Mục tiêu của CAUE là đảm bảo chất lượng kiến trúc, đô thị
và cảnh quan CAUE có các nhiệm vụ sau: thông tin và vận động tuyên truyền cho người dân về kiến trúc, quy hoạch đô thị và môi trường; đào tạo cho các chủ đầu tư, thông tin và tư vấn cho cá nhân khi xây dựng và cải tạo công trình để đảm bảo chất lượng kiến trúc và sự hài hòa của công trình xây dựng với môi trường xung quanh; tư vấn cho chính quyền địa phương về các dự án quy hoạch đô thị, kiến trúc và môi trường
Thông báo ý định chuyển nhượng tài sản: Là văn bản
mà mọi chủ sở hữu phải nộp cho chính quyền thành phố khi muốn bán tài sản của mình và tài sản đó nằm trong phạm vi
mà chính quyền có quyền ưu tiên mua Thông báo này ghi rõ thông tin về chủ sở hữu bất động sản rao bán, người mua dự kiến, diện tích, vị trí bất động sản, giá bán
Quyền ưu tiên mua bất động sản ở đô thị: Quyền này
cho phép nhà nước được ưu tiên mua lại bất động sản, nằm trong phạm vi đã được xác lập, khi chủ sở hữu muốn bán và nộp Thông báo ý định chuyển nhượng tài sản đó cho chính quyền
1D’après : Dictionnaire de l’urbanisme et de l’aménagement, sous
la direction de Pierre Merlin et Françoise Choay, PUF, 1988 / Certu : www.certu.fr / Legifrance : www.legifrance.gouv.fr / MEDTL : www
1Theo Từ điển quy hoạch đô thị, Chủ biên Pierre Merlin và çoise Choay, PUF, 1988 / Certu: www.certu.fr / Legifrance: www
Fran-legifrance.gouv.fr / MEDTL: www.developpement-durable.gouv.fr
Chỉ thị quy hoạch lãnh thổ và phát triển bền vững: Là tài
liệu quy hoạch đô thị do Chính phủ lập, mang tính chiến lược
và có tầm nhìn dài hạn Các tài liệu quy hoạch ở địa phương phải tuân thủ Chỉ thị này Chỉ thị quy hoạch thể hiện các định hướng chiến lược của Chính phủ về quy hoạch lãnh thổ, vị trí các công trình cơ sở hạ tầng giao thông trọng điểm, công trình công cộng và các mục tiêu về bảo vệ môi trường
Trung tâm phát triển quỹ đất: Có nhiệm vụ tạo quỹ đất cho
Chính phủ, chính quyền địa phương, các cơ quan công nhằm tạo thuận lợi cho việc triển khai thực hiện các dự án công ích Trung tâm phát triển quỹ đất hỗ trợ cho chính quyền địa phương trong việc mua lại bất động sản
Chương trình nhà ở địa phương: Là một chương trình cho
giai đoạn 6 năm trong đó thể hiện rõ mục tiêu, định hướng, hành động và phương tiện cần có để đáp ứng nhu cầu nhà
ở tại một thành phố hoặc trên một địa bàn liên thành phố Chương trình này cũng nhằm đảm bảo sự đa dạng và cân bằng về nguồn cung nhà ở tại các địa phương
Quy hoạch đô thị địa phương (Quy hoạch chi tiết): Là tài
liệu quy hoạch đô thị mang tính pháp quy, bao phủ địa bàn một thành phố hoặc một địa bàn liên thành phố và xã Quy hoạch này xác định các quy tắc sử dụng đất trên địa bàn
Sơ đồ liên kết địa bàn (Quy hoạch chung): Là tài liệu quy
hoạch bao phủ địa bàn liên thành phố và xã, đưa ra các định hướng phát triển trên địa bàn trong khuôn khổ dự̣ án quy hoạch và phát triển bền vững Quy hoạch này là tài liệu tham chiếu để xây dựng chính sách của các lĩnh vực (nhà ở, giao thông, thương mại, môi trường ); đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán của các quy hoạch chi tiết và các quy định
Cơ quan hỗn hợp tổ chức giao thông công cộng: Là cơ
quan hoạt động trên phạm vi liên thành phố và xã và có thẩm quyền tổ chức giao thông công cộng trên địa bàn Cơ quan này là một dạng của Cơ quan tổ chức giao thông
Thuế quy hoạch, đầu tư xây dựng: Thuế này gồm 3 phần:
phần dành cho thành phố, phần dành cho tỉnh và phần dành cho vùng Thuế này áp dụng đối với tất cả các dự án quy hoạch, đầu tư xây dựng; dự án tái thiết, mở rộng công trình xây dựng Các dự án này phải được cấp giấy phép quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng hoặc phải khai báo trước cho chính quyền Ngoài ra, các dự án thay đổi mục đích sử dụng các công trình xây dựng phục vụ cho hoạt động nông nghiệp cũng phải chịu thuế này
Thuế sở hữu đất không có công trình xây dựng: Thuế
này áp dụng cho tất cả các chủ sở hữu đất không có công trình xây dựng Cơ quan thuế của Chính phủ thu thuế này và sau đó phân bổ lại một phần cho thành phố hoặc cộng đồng
đô thị
Trang 712 13
Conclusion et recommandations Définitions Giải thích từ ngữ
Taxe d’Aménagement (TA) : La TA est composée de
trois parts : communale, départementale et régionale Elle
est applicable à toutes les opérations d’aménagement, de
construction, de reconstruction et d’agrandissement de
bâti-ments ou d’installations, nécessitant une autorisation
d’urba-nisme (permis de construire ou d’aménager, déclaration
pré-alable), et qui changent la destination des locaux dans le cas
des exploitations agricoles
Taxe Foncières sur les Propriétés Non Bâties (TFPNB) :
La taxe foncière sur les propriétés non bâties est due par
toute personne étant, au 1er janvier de l’année d’imposition,
propriétaire d’un terrain Elle est recouvrée par les services
de l’Etat qui en reverse une partie au profit des communes,
des groupements de communes
Taxe Spéciale d’Equipement (TSE) : La TSE est la
res-source propre des Etablissement Public Foncier dont elle
finance l’intervention Elle est due par toutes les personnes
imposées à la taxe foncière, à la taxe d’habitation et à la taxe
professionnelle
Versement pour sous-densité (VSD) : Le VSD est réservé
aux zones urbaines et à urbaniser des PLU Ce dispositif
permet aux communes et EPCI compétents en matière de
PLU qui le souhaitent d’instaurer un seuil minimal de densité
par secteur En deçà de ce seuil, les constructeurs devront
s’acquitter d’un versement
Zone d’Aménagement Concertée (ZAC) : Opération
d’aménagement et d’équipement d’initiative publique, la ZAC
représente un mode de production de terrains à construire
viabilisés
Zone d’Aménagement Différée (ZAD) : La ZAD est un outil
visant à constituer des réserves foncières en vue d’un projet
d’intérêt général non nécessairement défini de manière
pré-cise à la date de création de la ZAD Elle répond aux mêmes
finalités que le DPU mais peut, elle, être mise en œuvre dans
les zones agricoles et naturelles des PLU, ainsi que dans
les communes non dotées d’un document d’urbanisme Une
ZAD est une zone déterminée à l’intérieur de laquelle
s’ap-plique un droit de préemption au profit d’une collectivité ou du
concessionnaire d’une opération d’aménagement, lorsqu’une
concession d’aménagement a été signée
Zone d’Aménagement Protégée (ZAP) : La ZAP est une
servitude d’utilité publique annexée au PLU Considérée
comme une zone de protection, elle crée les conditions de
la pérennité de l’agriculture et inscrit l’usage du sol dans la
durée en assurant la stabilité des zones agricoles dans les
documents d’urbanisme (lutte contre le mitage)
Thuế đặc biệt về cơ sở hạ tầng: Là thuế dành riêng cho
Trung tâm phát triển quỹ đất Trung tâm sẽ sử dụng nguồn thu từ thuế này cho các hoạt động tạo quỹ đất Những đối tượng chịu thuế đất, thuế nhà ở, thuế địa phương nghề nghiệp phải chịu thêm thuế này
Phần đóng góp khi xây dựng thấp hơn mật độ tối thiểu:
Cơ chế này áp dụng ở các khu vực đô thị hiện hữu và khu vực
sẽ đô thị hóa được xác định trong quy hoạch chi tiết Với cơ chế này, chính quyền thành phố có thể quy định mật độ tối thiểu cho mỗi khu vực Nếu xây dựng dưới mật độ đó, thì chủ đầu tư phải đóng một khoản tiền cho thành phố
Khu quy hoạch có sự thoả thuận: Là khu quy hoạch do
nhà nước xác lập để tạo nguồn cung đất đã có cơ sở hạ tầng
Khu vực dự kiến quy hoạch: Là một công cụ để tạo quỹ đất
công phục vụ cho các dự án phúc lợi công cộng trong tương lai, mà không nhất thiết phải xác định rõ dự án vào thời điểm xác lập khu vực dự kiến quy hoạch Tương tự như quyền ưu tiên mua bất động sản đô thị, nhưng khu vực dự kiến quy hoạch có thể được xác lập trên đất nông nghiệp và tự nhiên được xác định trong quy hoạch chi tiết Ngoài ra, nó cũng có thể được xác lập ở những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết Khu vực dự kiến quy hoạch được xác định rõ phạm vi
và trong phạm vi đó chính quyền địa phương hoặc một đơn
vị được chính quyền địa phương ủy quyền có quyền ưu tiên mua bất động sản
Khu vực được bảo vệ: Là khu vực được xác định trong quy
hoạch chi tiết nhằm bảo vệ bền vững hoạt động nông nghiệp bằng cách chỉ rõ những khu đất dành cho nông nghiệp (chống lại việc chuyển đất nông nghiệp thành đất đô thị)
Trang 814 15
L’expert français : Sybille Thirion, Directrice du Centre d’Echanges et de Ressources Foncières (CERF) de
Rhône-Alpes
Les experts vietnamiens : Nguyen Thi Cam Van, Département des Ressources Naturelles et de l’Environnement et
Nguyen Anh Tuan, ARC-Département de la Planification Urbaine et de l’Architecture
L’interprète : Huynh Hong Duc Département des Ressources Naturelles et de l’Environnement (DONRE)
Nguyen Thi Thuy DuyenNguyen Tuyet PhuongNguyen Thi Cam VanPham Thanh ThuyNguyen Van KhoaNguyen Bao ThiTruong Van HocNguyen Tri BuuTran Trong NghiDang Ngoc TrienTrinh Ngoc Hoan Thien
Du Huy QuangNguyen Ngoc Tuan
Département de la Planification Urbaine et de l’Architecture (DUPA)
Le Quang Hanh PhucNguyen Thi Diem Trang
Centre de Recherche en Architecture (ARC - DUPA)
Nguyen Anh TuanDoan Truc Quynh
Le Thuy Ngoc
Département de la Construction (DoC)
Than Vinh LongDuong Tran Huu Toan
Département des Transports et des cations (DTC)
Communi-Nguyen Khac Dung
Do Van TamTran CuongTrinh Trong LoiHoang Le QuanLieu Anh Dao
Département des Finances (DoF)
Pham Thanh TungBui Ba Thinh
Centre de gestion des transports en commun
Bui Trung Phuong
Vo Minh Vu Dung
Management Authority of Urban Railways (MAUR)
Nguyen Trung PhongNguyen Thi Hoang HienNguyen Thanh NghiNguyen Thuy Nhu QuynhTran Dang Nhat
Institut de la Recherche pour le Développement
de Hô Chi Minh-Ville (HIDS)
Le Ngoc LinhHoang Kim Oanh
Du Phuoc Tan
Institut du Sud de Plannification Urbaine et Rurale (SIUP)
Le Quoc Hung
Comité populaire du district 1
Truong Van TaiNguyen The TrucNguyen Duy Phong
Comité populaire du district 3
Le Son Hai
Comité populaire du district 5
Nguyen Thi Lan PhuongQuach Hoang Hung
Vo Chi Thong
Comité populaire du district 6
Banh Thi Thu Thuy
Vo Trong Nghia
Chuyên gia Pháp: Bà Sybille Thirion, Giám đốc Trung tâm Trao đổi và Tài nguyên đất - Vùng Rhône-
Chuyên gia Việt Nam: Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM,
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Sở Quy hoạch - Kiến trúc
Phiên dịch: Huỳnh Hồng Đức
Sở Tài nguyên và Môi trường
Nguyễn Thị Thùy DuyênNguyễn Tuyết PhươngNguyễn Thị Cẩm VânPhạm Thanh ThuýNguyễn Văn KhoaNguyễn Bảo ThiTrương Văn HọcNguyễn Trí BửuTrần Trọng NghĩaĐặng Ngọc TriểnTrịnh Ngọc Hoàn Thiện
Dư Huy QuangNguyễn Ngọc Tuân
Sở Quy hoạch - Kiến trúc
Lê Quang Hạnh PhúcNguyễn Thị Diễm Trang
Trung tâm Nghiên cứu Kiến trúc (ARC), Sở Quy hoạch - Kiến trúc
Nguyễn Anh TuấnĐoàn Trúc Quỳnh
Lê Thúy Ngọc
Sở Xây dựng
Thân Vĩnh LongDương Trần Hữu Toàn
Sở Giao thông vận tải
Nguyễn Khắc Dũng
Đỗ Văn TâmTrần CườngTrịnh Trọng LợiHoàng Lê QuânLiêu Anh Đào
Sở Tài chính
Phạm Thanh TùngBùi Bá Thịnh
Trung tâm Quản lý Hành khách công cộng
Bùi Trung Phương
Võ Minh Vũ Dũng
Ban Quản lý Đường sắt đô thị (MAUR)
Nguyễn Trung PhongNguyễn Thị Hoàng HiềnNguyễn Thanh NghịNguyễn Thuỵ Như QuỳnhTrần Đăng Nhất
Viện Nghiên cứu phát triển TPHCM (HIDS)
Lê Ngọc LinhHoàng Kim Oanh
Dư Phước Tân
Phân Viện Quy hoạch Đô Thị và Nông thôn miền Nam (SIUP)
Lê Quốc Hùng
Ủy ban nhân dân Quận 1
Trương Văn TàiNguyễn Thế TrúcNguyễn Duy Phong
Ủy ban nhân dân Quận 3
Lê Sơn Hải
Ủy ban nhân dân Quận 5
Nguyễn Thị Lan PhươngQuách Hoàng Hùng
Võ Chí Thông
Ủy ban nhân dân Quận 6
Bành Thị Thu Thuỷ
Võ Trọng Nghĩa
Trang 916 17
Ủy ban nhân dân quận Bình Tân
Phan Ngọc Chuyển
Ủy ban nhân dân TP Cần Thơ
Lê Thanh LongNguyễn Đăng KhoaNguyễn Kim Hoàng
Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Dương
Trung tâm Phát triển Quỹ đất TP Cần Thơ
Lê Hữu LiêmTrần Quốc Tiến
Học viện ITC Hà Lan
Nguyễn Ngọc Quang
PADDI
Fanny QuertampNguyễn Hồng VânMary Senkeomanivane
Lê Thị Huyền TrangHuỳnh Hồng Đức
Comité populaire du district Binh Tan
Phan Ngoc Chuyen
Comité populaire de Can Tho
Le Thanh LongNguyen Dang Khoa
Nguyen Kim Hoang
Comité populaire de Binh Duong
Nguyen Ngoc Ha
Le Quang VinhNguyen Tan Dat
Comité des jeunes volontaires de Hô Chi Ville
Minh-Tran Ngoc Hien TamHuynh Le Tuan Hung
Centre de développement des réserves cières de Can Tho
fon-Le Huu LiemTran Quoc Tien
Institut ITC de Hollande
Nguyen Ngoc Quang
PADDI
Fanny QuertampNguyen Hong VanMary Senkeomanivane
Le Thi Huyen Trang Huynh Hong Duc
Trang 1018 19
TPHCM
Minh-Ville présente la densité démographique la plus importante
du pays, une forte croissance économique, un rythme
d’urba-nisation de plus en plus rapide et complexe et un marché
immobilier instable :
•Population composée à 83% d’urbains,
•Mutation de 1 000 hectares de terres agricoles en terres
non-agricoles/an,
•Attribution de terrains par la collectivité pour plus de 100
projets d’investissement/an, soit plus de 500 ha en
2011
Dans un contexte de ressources limitées et de forte
crois-sance économique et urbaine ó le foncier est un bien
convoité, la gestion foncière est une mission essentielle pour
un développement urbain conforme au plan d’aménagement
Ce secteur fait face à plusieurs défis
phương cĩ mật độ dân số cao nhất nước, kinh tế tăng trưởng cao, tốc độ đơ thị hĩa diễn ra khá nhanh và ngày càng phức tạp, thị trường bất động sản khơng ổn định:
•83% dân số của TPHCM sống ở đơ thị, •Hàng năm, thành phố chuyển đổi mục đích sử dụng đất
từ nơng nghiệp sang phi nơng nghiệp khoảng 1 000 ha, •Tiến hành giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện khoảngtrên 100 dự án đầu tư
Trong bối cảnh nguồn lực cịn hạn chế, tốc độ tăng trưởng kinh tế và đơ thị cao, đất đai là tài sản cĩ giá trị lớn, cơng tác quản lý đất đai là một nhiệm vụ cơ bản và trọng tâm để định hướng cho đơ thị phát triển theo đúng quy hoạch Ngành quản lý đất đai hiện nay đang đứng trước nhiều thách thức
Hơ Chi Minh-Ville dispose d’une superficie naturelle de
209 554 ha, dont : •56,4% de terres agricoles : 118 172 ha •43,3% de terres non agricoles : 90 747 ha •0,3% de terres inexploitées* : 635 ha
*Inexploitées et inexploitables en l’état à défaut de remblais très importants Ne comprennent donc pas les terrains encore non-bâtis mais d’ores et déjà dédiés à
un projet
Thành phố Hồ Chí Minh cĩ tổng diện tích tự nhiên là 209.554 ha, trong đĩ:
•56,4% đất nơng nghiệp: 118.172 ha •43,3% đất phi nơng nghiệp: 90.747 ha •0,3% đất chưa sử dụng*: 635 ha
*Vì đây chủ yếu là đất trũng thấp, địi hỏi phải san lấp rất lớn Khơng bao gồm đất chưa xây dựng nhưng đã
cĩ dự án
1 D’après l’enquête démographique d’avril 2010 : la ville compte 7,123 millions d’habitants dont 5,929 millions de citadins (soit 83,2%)
et 1,194 millions de ruraux (soit 16,8%)
1Theo số liệu điều tra dân số tháng 4 năm 2010, dân số thành phố
là 7,123 triệu người, trong đĩ dân thành thị 5,929 triệu người (chiếm 83,2%) và nơng thơn 1,194 triệu người (chiếm 16,8%)
Types de projet et surfaces pour lesquels HCMV attribue des terrains aux investisseurs
Projet
(Thương mại, dịch vụ,cơng nghiệp)
Cơng trình cơngcộng
Trang 1120 21
Les enjeux fonciers à HCMV :
1 Dissociation du plan d’aménagement, du plan
d’ocupation des sols et des besoins réels du marché
(non fondé sur les hypothèses d’évolution de revenus,
de prix, de niveau de vie ou de l’offre et de la demande)
La planification est en effet « descendante », fondée
sur des ratios, établie sans territorialisation, ni prise en
compte des données de terrain, en particulier des
évolu-tions du prix du foncier
2 Une planification incohérente entre les différents
départements : Planification du développement
socio-économique par le Département du Plan et de
l’Investis-sement ; planification de l’usage foncier par le
Départe-ment des Ressources Naturelles et de l’EnvironneDéparte-ment ;
planification de la construction Urbaine par le
Départe-ment de la Planification et de l’Architecture, etc Chaque
département suit un rythme propre de planification en
s’appuyant sur des bases de données de référence
dif-férentes, la mise en oeuvre se heurte donc à des
incohé-rences et se révèle inefficace
Các thách thức về đất đai ở TPHCM:
1 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cịn manh tính
mệnh lệnh và ít quan tâm đến nhu cầu thực tế của thị trường (khơng dựa trên những giả định về thay
đổi trong thu nhập, giá cả, mức sống, cung cầu) Do
đĩ, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hồn tồn chủ quan, nên tính khả thi khơng cao
2 Quy hoạch manh mún theo chức năng: quy hoạch
phát triển kinh tế xã hội do Sở Kế hoạch và Đầu tư thực hiện; quy hoạch sử dụng đất do Sở Tài nguyên
và Mơi trường thực hiện; quy hoạch xây dựng đơ thị
do Sở Quy hoạch kiến trúc thực hiện… Các quy hoạch thường cĩ tiến độ khác nhau và các số liệu dự báo thường khơng thống nhất khiến cho việc triển khai thực hiện quy hoạch rất lúng túng
3 La flambée du prix du foncier à HCMV : Toutes les
parcelles ont déjà trouvé preneurs Pour la mise en place
d’un projet, HCMV indemnisera les usagers en fonction
du prix fixé par le Conseil d’indemnisation sous tutelle
du DONRE et par les districts Cette démarche prend
beaucoup de temps pour convaincre les usagers car le
montant de l’indemnisation est toujours inférieur au prix
du marché Pour les projets commerciaux, les
investis-seurs négocient eux-mêmes le prix avec les usagers du
terrain
3 Giá đất tại TPHCM rất cao Hầu hết các thửa đất đều
cĩ chủ sử dụng Khi thực hiện dự án thì nhà nước mới tiến hành bồi thường cho người đang sử dụng đất theo giá do Hội đồng Bồi thường giải phĩng mặt bằng trực thuộc Sở Tài nguyên và Mơi trường (trước đây trực thuộc Sở tài chính) và các quận/huyện quyết định Giá bồi thường thấp hơn giá thị trường nên việc bồi thường giải tỏa mất rất nhiều thời gian để thuyết phục người
sử dụng đất Cịn đối với các dự án kinh doanh, nhà đầu tư phải tự thỏa thuận giá với người sử dụng đất
4 Le manque de définition règlementaire de
l’uti-lité publique et de l’intérêt commercial est source de
nombreux litiges Par exemple, le renouvellement urbain d’un quartier insalubre est perçu comme un projet rele-vant de l’intérêt privé De même, la construction d’une école ou d’un hơpital privé est perçue relevant de l’intérêt privé car recouvre une notion de profit Les habitants ex-propriés réclament alors des indemnisations au niveau
du prix du marché
4 Việc xác định dự án nào thuộc loại kinh doanh
và dự án nào thuộc loại cơng ích chưa được quy định rõ ràng, cịn nhiều tranh cãi Ví dụ, dự án cải
tạo một khu dân cư lụp xụp được xem là dự án vì lợi ích
tư nhân Dự án xây dựng trường học hoặc bệnh viện tư cũng được xem là vì lợi ích của tư nhân do cĩ lợi nhuận Trong những dự án này, người bị thu hồi đất yêu cầu phải được bồi thường theo giá trị trường
5 Le Centre de développement du parc foncier a
été créé fin 2003, mais son mécanisme de nement reste encore insatisfaisant Sa mission est
fonction-d’acquérir du foncier via un budget public pour le compte
de HCMV et de procéder aux indemnisations des pants Le terrain devient alors propriété de la Province qui l’attribue aux investisseurs pour développer leurs projets
occu-A ce jour, il ne possède pas encore de parc foncier, n’a
pas de capacité de financement pour constituer des
réserves foncières et, n’a pas le droit de négocier le
cỏt des charges foncières avec les propriétaires, les
négociations étant menées par la Ville
5 Thành phố đã thành lập Trung tâm phát triển quỹ đất
từ cuối năm 2003, tuy nhiên cơ chế hoạt động cịn nhiều gặp nhiều khĩ khăn: trung tâm cĩ nhiệm vụ tạo quỹ đất cho thành phố bằng cách sử dụng ngân sách nhà nước để bồi thường cho người bị thu hồi đất Sau
đĩ, thành phố sẽ giao đất sạch cho nhà đầu tư phát triển dự án
Tuy nhiên, hiện nay trung tâm chưa cĩ sẵn quỹ đất, khơng chủ động trong việc sử dụng kinh phí để tạo quỹ đất trống, khơng được tự thỏa thuận giá mua quyền sử dụng đất với người cĩ đất
Remarque :
Participant : Avec la flambée des prix, le foncier est
perçu comme source d’enrichissement ce qui incite les
gens à devenir propriétaires Le corollaire est un
non-développement du marché locatif.
Ghi chú:
Học viên: Việc giá đất tăng làm cho đất đai trở thành tài
sản rất cĩ giá trị và do đĩ khuyến khích người dân trở
thành chủ sở hữu nhà ở Hệ quả là thị trường nhà cho
thuê khơng phát triển.
Echanges : Projet d’utilité publique et projet mercial
com-Participant : A Binh Duong, il n’y a pas de distinction
entre projet d’utilité publique et commercial : les sonnes expropriées sont indemnisées à même hauteur,
per-en fonction des prix du marché
Participant : A la différence entre projet d’utilité publique
et projet commercial, s’ajoute la différence de
traite-ment par les autorités publiques vietnamiennes
ou par des bailleurs étrangers Si les deux types
d’acteurs mènent des projets sur un même périmètre,
l’application de montants différents d’indemnisation crée un problème d’équité entre les occupants d’un
même secteur
Trao đổi: Dự án vì lợi ích cơng và dự án kinh doanh
Học viên: Ở Bình Dương, khơng cĩ sự phân biệt giữa dự
án vì lợi ích cơng cộng và dự án kinh doanh: người bị thu hồi đất được bồi thường theo giá thị trường
Học viên: Ngồi sự khác biệt giữa dự án lợi ích cơng
với dự án kinh doanh, cịn cĩ sự khác biệt giữa dự án thực hiện bằng vốn ngân sách và dự án sử dụng vốn của nhà tài trợ nước ngồi Nếu hai loại dự án này được
thực hiện trong cùng một khu vực, thì sẽ dẫn đến sự so
bì giữa những người bị thu hồi đất vì mức bồi thường
khác nhau
Echanges : Planification intégrée
Sybille Thirion : Existe-il un document de planification
générale qui rassemble l’ensemble des planifications
sectorielles?
Nguyen Thi Cam Van : Il n’existe pas de planification
intégrée ; par exemple, la planification foncière et la
pla-nification des constructions sont distinctes alors qu’elles
devraient être intégrées
Participant : L’absence de hiérarchie entre les
docu-ments de planification et de phasage dans la réalisation
de chaque plan rend d’autant plus difficile leur
articula-tion
Trao đổi: Quy hoạch tích hợp
Bà Sybille Thirion: TPHCM cĩ tài liệu quy hoạch nào
mang tính tổng hợp và lồng ghép tất cả các quy hoạch ngành khơng?
Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân: Khơng cĩ Quy hoạch đất đai
và quy hoạch xây dựng là hai tài liệu quy hoạch khác nhau, trong khi đĩ lẽ ra nên tích hợp lại thành một
Học viên: Việc chưa quy định rõ thứ bậc giữa các tài liệu
quy hoạch và phân kỳ thực hiện của mỗi quy hoạch làm cho sự phối hợp giữa các quy hoạch càng khĩ khăn hơn
Trang 1222 23
6 Les ressources publiques sont globalement
insuf-fisantes pour gérer le foncier : Actuellement, une
partie des parcelles acquises par le Centre du
déve-loppement du parc foncier est utilisée à finalité
pu-blique, mais le reste est vendu aux enchères pour
nourrir le budget de la ville Le budget de la ville ne
prévoit par ailleurs pas de plan de financement pour
les procédures d’indemnisation foncière
7 Le financement des projets publics vient souvent
du budget public : Les opérations sont le plus
sou-vent déficitaires
8 Un prix élevé du foncier qui fait monter les prix de
l’immobilier Lorsqu’une parcelle est vendue pour un
projet à but lucratif comme un projet de construction
de logements, le maỵtre d’ouvrage doit « acheter » le
droit d’usage foncier au prix du marché et payer une
taxe basée sur le prix du marché Cela rend d’autant
plus élevé le prix de sortie de l’immobilier
6 Thành phố khơng cĩ đủ ngân sách để chuẩn bị sẵn
quỹ đất cho các dự án cơng cộng hoặc cĩ sẵn quỹ
đất trống để cho các nhà đầu tư cĩ nhu cầu đầu tư kinh doanh Một số khu sau khi thu hồi thì sử dụng vào mục đích cơng cộng, cịn lại thì đưa ra đấu giá để bổ sung vào ngân sách thành phố đang rất hạn hẹp Hầu như, trung tâm chưa cĩ kế hoạch sử dụng vốn ngân sách nhà nước để bồi thường chuẩn bị sẵn quỹ đất
7 Các dự án cơng cộng thường sử dụng vốn ngân
sách để đầu tư và hầu như khơng cĩ phương án thu
hồi vốn
8 Giá đất cao làm tăng giá tài sản trên đất Khi được
giao đất để đầu tư một dự án cĩ mục đích kinh doanh như dự án nhà ở, chủ đầu tư phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (“mua” quyền sử dụng đất) theo giá thị trường và phải nộp cho nhà nước khoản tiền
sử dụng đất rất cao, được tính theo giá thị trường (giá bán theo giá thị trường trừ đi các khoản chi phí đầu tư
kể cả lãi vay ngân hàng) Từ đĩ đẩy giá bất động sản trên đất lên cao
10 Le mode de calcul des taxes foncières est
com-pliqué et peu transparent Le prix négocié entre
l’acheteur et le vendeur peut être différent de celui porté sur le contrat de cession officiel, fixé à un ni-veau plus bas que le prix réel pour limiter le montant des taxes foncières calculées à partir de ce prix Il est impossible pour l’Etat d’exercer un quelconque contrơle sur le prix réellement conclu
11 Les versions originales des titres de propriété des logements ou des droits d’usage foncier sont sou-vent volées, contrefaites ou utilisées pour acheter
ou vendre d’autres biens que celui auquel le titre se
rapporte Les droits d’usage peuvent donc dans
les faits ne pas correspondre au terrain déré Les transactions immobilières sont donc très risquées.
consi-La non-concordance entre droits et foncier réel pose problème dans le cas de la création d’un impơt fon-cier Le registre du cadastre étant incomplet, il est en effet difficile d’instaurer une taxe foncière en fonction
de la surface de chaque propriété
10 Cách tính thuế và các khoản thu từ đất đai rất phức
tạp, chưa minh bạch Người mua và người bán cĩ
thể thỏa thuận với nhau về giá cả giao dịch để trốn thuế một cách dễ dàng mà nhà nước khơng kiểm tra hay kiểm sốt được Nhà nước khơng thể kiểm sốt được giá trị thật của các giao dịch
11 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cĩ nhiều khi bị mất cắp, làm giả hoặc được sử dụng để bán tài sản khơng cĩ trên
giấy đĩ Do đĩ, cĩ khi quyền sử dụng đất trên
giấy khơng tương ứng với lơ đất trong thực
tế Vì thế các giao dịch bất động sản cĩ rất nhiều
rủi ro
Việc lơ đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khơng khớp với lơ đất thực tế gây khĩ khăn cho việc xác định thuế đất Do hồ sơ địa chính chưa hồn chỉnh, nên khĩ áp dụng cơ chế tính thuế theo diện tích
9 Manque d’un cadre juridique clair qui définisse les
obligations des investisseurs
Actuellement, pour les grands projets situés en phérie ó la densité de construction est généralement basse, l’investisseur est obligé de construire des in-frastructures publiques telles que voiries, écoles ou hơpitaux, alors que pour les petits projets en centre-ville ó la densité de construction est importante, la construction d’infrastructures publiques ne s’impose pas
péri-S’il s’agit d’un projet de plus de 10 ha, l’investisseur doit réserver 10% du terrain pour la Ville pour le re-logement des habitants ou construire du logement social
9 Quy định về nghĩa vụ đối với các nhà đầu tư dự án
kinh doanh khơng rõ ràng
Đối với các dự án lớn và nằm ở khu vực xa trung tâm, thơng thường mật độ xây dựng thấp và nhà đầu tư phải đầu tư các cơng trình phúc lợi cơng cộng như đường giao thơng, trường học, bệnh viện… (nếu dự
án nhà ở trên 10 ha, cịn phải cĩ nghĩa vụ xây dựng nhà ở xã hội) Trong khi đĩ các dự án nhỏ trong khu trung tâm thì mật độ xây dựng rất cao và hầu như khơng phải đầu tư các cơng trình cơng cộng
Nếu diện tích của dự án lớn hơn 10 ha, thì chủ đầu tư phải dành 10% đất cho Thành phố để tái định cư hoặc xây dựng nhà ở xã hội
Remarque :
Participant : La marge de manœuvre des Centres de
développement du parc foncier est d’autant plus limitée
par le contexte de réduction des dépenses publiques,
mais aussi par la vente aux enchères des terrains
publics, source de recettes pour la collectivité, qui va
contre l’objectif de constituer des réserves foncières
Ghi chú:
Học viên: Hoạt động của các trung tâm phát triển quỹ
đất càng bị hạn chế hơn trong bối cảnh cắt giảm đầu tư cơng
Echanges : Redevance foncière
Sybille Thirion : Quelle est la part du montant des droits
d’usage du foncier dans le prix d’acquisition d’un terrain par l’investisseur privé?
Nguyen Thi Cam Van : Le montant des droits d’usage
du foncier est calculé en fonction du prix du marché et
de l’usage affecté au terrain dans le cadre du projet duit du montant que l’investisseur a avancé pour l’acqui-sition du dit terrain ou pour l’indemnisation
dé-Trao đổi: Tiền sử dụng đất
Bà Sybille Thirion: Tiền sử dụng bằng bao nhiêu % số
tiền mua lại quyền sử dụng đất?
Bà Nguyễn Thị Cẩm Vân: Tiền sử dụng đất được tính
theo giá thị trường và theo mục đích sử dụng đất trong
dự án trừ đi tiền mua lại quyền sử dụng đất hoặc tiền bồi thường giải phĩng mặt bằng được tính theo hiện trạng
sử dụng Với cách tính này thì tiền sử dụng đất phải nộp rất cao
Rappel du cadre légal vietnamien :
Si aucun projet n’est mis en œuvre dans une période
de 12 mois après l’attribution du terrain, les autorités
récupèrent le terrain Mais la réalité est souvent
diffé-rente et de nombreux terrains agricoles sont acquis
à seule fin de spéculation foncière.
Afin d’éviter la multiplication de lots de très petites tailles,
une surface minimale a été fixée pour les lotissements :
80 m² en milieu urbain et 120 m² en milieu rural
Nhắc lại khuơn khổ pháp lý ở Việt Nam:
Nếu dự án khơng được triển khai thực hiện trong vịng
12 tháng sau khi được giao đất, thì chính quyền sẽ thu hồi dự án Nhưng trên thực tế, nhiều khu đất nơng nghiệp được mua lại chỉ nhằm mục đích đầu cơ
Để tránh việc chia nhỏ các lơ đất, nhà nước quy định diện tích tối thiểu được tách thửa: 80 m² ở đơ thị và 120 m²
ở nơng thơn
Trang 1324 25
Qu’est-ce qu’un programme?
Le programme est l’expression des besoins d’un maỵtre
d’ouvrage que l’opération devra satisfaire Il ne s’agit
pas des besoins exhaustifs du territoire.
Ces besoins sont d’origine endogène, liés au
dévelop-pement du secteur de projet lui-même (exemple :
loge-ments, bureaux, équipements pour les habitants déjà
présents) ; et d’origine exogène, liés au développement
de l’agglomération, dépassant l’intérêt strictement local
(exemple : logements, bureaux destinés à attirer de
nou-veaux habitants, stade, espaces verts interdistricts).
Le programme incarne les objectifs fixés à
l’opéra-tion et permet tout au long de l’avancement de
véri-fier que le projet répond à ces objectifs.
Nội dung dự án là gì?
Nội dung dự án là tài liệu thể hiện nhu cầu của chủ đầu
tư mà dự án phải đáp ứng Đây khơng phải là nhu cầu của tồn địa bàn.
Các nhu cầu nội sinh, gắn với sự phát triển của bản thân khu vực dự án (ví dụ: nhà ở, văn phịng, cơng trình cơng cộng cho người dân hiện hữu); các nhu cầu ngoại sinh, gắn với sự phát triển nĩi chung của thành phố, vượt lên trên sự phát triển của khu vực dự án (ví dụ: nhà ở, văn phịng để thu hút cư dân mới, sân vận động, cơng viên)
Nội dung thể hiện các mục tiêu đã ấn định cho dự
án và được sử dụng trong suốt quá trình để theo dõi xem dự án cĩ đáp ứng đúng các mục tiêu đã đặt ra hay khơng.
Suite à cette introduction aux enjeux fonciers à Hơ Chi
Minh-Ville, Sybille Thirion, réagit en quelques points :
1 La planification au Vietnam apparaỵt fragmentée, comme
c’est aussi le cas en France Mais il semble qu’il y ait
moins d’aller-retour au Vietnam entre les différentes
planifications thématiques qu’en France La
fragmen-tation suscite une concurrence entre les différents
usages du foncier ce qui rend plus difficile le pilotage
de la politique foncière et l’expose à des
contradic-tions
2 A Hơ Chi Minh-Ville, les projets urbains semblent de
plus grande envergure qu’en Europe du fait d’une
croissance économique plus forte Mais le lancement
opérationnel du projet devance souvent la phase
d’étude de faisabilité Or, si l’on veut attirer les
inves-tisseurs privés, il est nécessaire d’avoir une vraie
pro-grammation et une évaluation des cỏts, mais aussi
d’être capable de définir la part de contribution qu’on
peut rationnellement demander aux investisseurs
Sau khi nghe phần trình bày về các thách thức trong lĩnh vực đất đai ở TPHCM, Bà Sybille Thirion cĩ một số nhận xét:
1 Ở Việt Nam cũng giống như ở Pháp, vẫn cịn cách tiếp cận quy hoạch ngành Nhưng cĩ vẻ ở Việt Nam ít cĩ
sự trao đổi, phối hợp giữa các quy hoạch ngành hơn ở Pháp Việc phân chia quy hoạch theo ngành dẫn đến cạnh tranh về sử dụng đất giữa các ngành Điều này gây khĩ khăn cho chính sách đất đai và đơi khi dẫn đến các mâu thuẫn
2 Ở TPHCM, các dự án đơ thị cĩ quy mơ lớn hơn ở châu
Âu vì tốc độ tăng trưởng kinh tế cao hơn và các dự án
cĩ khi được triển khai thực hiện trước khi hồn thành nghiên cứu khả thi Trong khi đĩ, nếu nhà nước muốn thu hút nhà đầu tư tư nhân, thì nhà nước cần phải xác định rõ nội dung các dự án, đánh giá được chi phí cần thiết và xác định rõ mức đĩng gĩp của nhà đầu tư tư nhân
3 La plus-value foncière auprès des promoteurs biliers constitue une voie intéressante de financement des projets : il est possible de le faire à travers une contribution en nature ou une contribution financière
immo-4 La fiscalité est une option séduisante pour le ment d’une partie des équipements en phase d’inves-tissement puis de maintenance, mais pour cela, des conditions de transparence très précises doivent être rassemblées
finance-5 Concernant les acquisitions foncières : Si les réserves foncières sont constituées bien en amont, il est pos-sible de limiter le cỏt de l’expropriation Au Vietnam,
le fait que le sol soit propriété de l’Etat oblige celui-ci à
« récupérer » les terrains sur lesquels vivent les tants moyennant des indemnisations qui augmentent considérablement le cỏt du foncier dans l’opération
habi-3 Việc thu hồi giá trị tăng thêm của đất là một hướng đi tốt để tạo nguồn tài chính: việc thu hồi này cĩ thể được thực hiện qua các khoản đĩng gĩp tài chính hoặc vật chất của chủ đầu tư
4 Thuế là một cơng cụ tốt để tạo nguồn thu nhằm đầu tư cho xây dựng và bảo dưỡng cơ sở hạ tầng và cơng trình cơng cộng Nhưng để làm được điều này, chính sách thuế cần phải minh bạch và cụ thể
5 Nếu nhà nước cĩ sẵn quỹ đất cơng trước khi lập dự án,thì cĩ thể sẽ giảm được kinh phí dành cho bồi thường, giải phĩng mặt bằng
Trang 1426 27
ĐẠI LỘ VÕ VĂN KIỆT
2Districts 1, 5, 6, Binh Tan
3 Districts 4, 8 Binh Tan et Binh Chanh
2Các Quận 1, 5, 6, Bình Tân
3 Các Quận 4, 8, Bình Tân và Bình Chánh
Le développement urbain de la ville se traduit par le
réamé-nagement de quatre axes stratégiques que sont la route
re-liant le centre-ville à l’ắroport (Nam Ky Khoi Nghia), la route
nationale n°1 (dite route de Hanọ), la route reliant Binh Loi
à l’ắroport Tan Son Nhat et le boulevard Vo Van Kiet Ces
axes structurants pour l’espace urbain constituent autant de
vitrines du développement de HCMV
Le boulevard Vo Van Kiet, sur lequel est menée une étude de
ligne de bus en site propre (BRT) pilote, relie le futur quartier
d’affaires de Thu Thiem au centre-ville en longeant l’axe
straté-gique, le projet d’aménagement urbain du boulevard Vo Van
Sự phát triển đơ thị ở TPHCM thể hiện qua việc quy hoạch, nâng cấp 4 trục phát triển chiến lược: đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa, xa lộ Hà Nội, đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi và đại lộ
Võ Văn Kiệt Bốn tuyến đường này tạo ra cấu trúc khơng gian
đơ thị và diện mạo phát triển của TPHCM
Hiện nay, dự án tuyến xe buýt nhanh chạy trên làn đường dành riêng (BRT) đang được nghiên cứu trên đại lộ Võ Văn Kiệt Đây là tuyến đường nối khu đơ thị mới Thủ Thiêm với khu trung tâm hiện hữu và chạy dọc kênh Tàu Hủ với 4 quận
Kiet soulève des questions d’urbanisme importantes, telles que le lien entre urbanisme et transports, le rapport au canal,
le rapport à la berge opposée ou la cohérence de gement le long du tracé, etc Ce projet pose également des questions d’évolution de méthode de conduite de projet dans laquelle la gestion du foncier constitue souvent un point dur comme par exemple : comment constituer des réserves fon-cières cohérentes et coordonnées dans un périmètre de pro-jet interdistrict? Comment garantir l’usage des sols à voca-tion d’équipements ou d’espaces publics? Comment éviter l’inflation des prix du foncier à proximité du tracé de la future ligne de bus? Comment faire participer les investisseurs au financement des équipements?
l’aména-đơ thị dọc theo đại lộ Võ Văn Kiệt đặt ra nhiều vấn đề quan trọng: mối liên hệ giữa quy hoạch đơ thị và giao thơng, sự kết nối của đơ thị hai bên bờ kênh, tính đồng bộ, nhất quán trên suốt trục đường Đồ án cũng đặt ra vấn đề về phương pháp quản lý dự̣ án quy hoạch, đầu tư, xây dựng trong đĩ cĩ quản
lý đất đai vốn là vấn đề then chốt: làm thế nào để tạo quỹ đất
và phối hợp đồng bộ trong phạm vi dự án liên quận? Làm thế nào để đảm bảo đất dành cho cơng trình cơng cộng, cơng viên, cây xanh? Làm thế nào để tránh việc giá đất tăng cao tại các khu vực xung quanh tuyến BRT? Làm thế nào để nhà đầu tư đĩng gĩp tài chính cho cơ sở hạ tầng?
Vue du boulevard Vo Van Kiet / Đại lộ Võ Văn Kiệt nhìn từ trên cao
Diện tích khu vực nghiên cứu: 628,28 ha bao gồm
Tổng chiều dài của đại lộ: 20,67 km (từ nút giao thơng
Cát Lái đến nút giao thơng Quốc lộ 1A)
Phạm vi biên nghiên cứu: 150-200 m hai bên đại lộ (tính
từ biên) Trong phạm vi khu vực nghiên cứu hiện đang cĩ nhiều dự án đã được phê duyệt
Phạm vi nghiên cứu thiết kế đơ thị dọc theo đại lộ Võ Văn Kiệt: 13,82 km (từ cầu Mĩng đến nút giao thơng Quốc
lộ 1)
Longueur totale du boulevard : 20,67 km (du carrefour
Cat Lai à l’échangeur avec la route nationale 1A)
Limites latérales : 150-200 mètres de part et d’autre du
boulevard Le projet inclut dans son périmètre les projets déjà en cours
L’étude concentre sur le tronçon du pont Mong à
l’échangeur avec la route nationale 1A pour une longueur
de 13,82 km
Trang 1528 29
I ATOUTS, FAIBLESSES,
OPPORTU-NITÉS ET ENJEUX DU PROJET DU
BOULEVARD VO VAN KIET
Atouts du projet
•Axe stratégique qui traverse le centre-ville ó
l’architec-ture et l’espace urbain sont porteurs d’une identité forte
et diversifiée
•Grandes parcelles de terrains publics occupées par des
friches industrielles et des entrepơts
•Volonté forte des autorités municipales
Faiblesses
•Des plans locaux d’urbanisme et des projets approuvés
(« coups partis ») qui n’intègrent pas ce projet
d’amé-nagement urbain
•Manque de lien entre le canal et la ville et manque de
terrains pour les espaces verts et les arbres
d’aligne-ment
•Rupture urbaine causée par le boulevard doublé du canal
et discontinuité dans les échelles de bâtiments
Opportunités
•Fortes possibilités d’attirer les investisseurs et de lier le
développement des transports au renouvellement
ur-bain et à la construction de nouveaux complexes
com-merciaux et de services
•Possibilité de mise en valeur du paysage urbain, du
pat-rimoine et de création de circuits touristiques sur les
canaux
•Construction d’équipements publics et création
d’es-paces publics maillés pour les activités culturelles,
1 Transport : Intégrer le système de transport de façon
cohérente dans le tissu urbain existant
2 Paysage : Préserver la richesse et la diversité du
pay-sage local
3 Usage du foncier : Favoriser un usage mixte et
efficace du foncier
4 Environnement : Améliorer le cadre de vie et
l’ada-pter aux défis du changement climatique
II CÁC MỤC TIÊU LIÊN QUAN ĐẾN QUY HOẠCH, ĐẦU TƯ, XÂY DỰNG
Các mục tiêu:
1 Giao thơng: Tích hợp và phát huy hiệu quả hệ thống giao thơng vào cấu trúc đơ thị hiện hữu
2 Cảnh quan: Tổ chức hành lang khơng gian cảnh quan
đa chức năng và giàu đặc thù nơi chốn
3 Sử dụng đất: Kết hợp các chức năng sử dụng đất bền vững và hiệu quả
4 Mơi trường: Cải thiện và nâng cao chất lượng mơi trường sống đơ thị và nghiên cứu thích nghi ứng biến đổi khí hậu
I ĐIỂM MẠNH, ĐIỂM YẾU, CƠ HỘI VÀ THÁCH THỨC
Điểm mạnh
•Trục chiến lược: Là trục giao thơng huyết mạch xuyêntâm đi qua các khu vực trung tâm thành phố với khơng gian kiến trúc đa dạng mang đậm tính văn hĩa lịch sử
•Nhiều khu đất nhà xưởng và kho bãi cĩ diện tích lớn vẫn
do nhà nước quản lý nhà xưởng và kho bãi
•Quyết tâm cao của lãnh đạo thành phố
•Chia cắt mạnh của trục đường lớn và dịng kênh làm giảm
đi tính kết nối hai bên của đơ thị Sự khơng liên tục và
sự đứt đoạn về tỉ lệ kiến trúc
Cơ hội
•Khả năng kêu gọi đầu tư cao, kết hợp phát triển giao thơng với việc xây dựng mới các cụm phức hợp và chỉnh trang khơng gian đơ thị
•Khai thác giá trị cảnh quan văn hố, lịch sử của các cơng trình bảo tồn, mở tuyến du lịch đường thủy
•Thiết lập các cơng trình tiện ích cơng cộng và dịch vụ đơ thị Hình thành chuỗi khơng gian cho các hoạt động văn hĩa và thương mại dịch vụ, cho các sinh hoạt cộng đồng và ngồi trời, tạo ra “hồn” nơi chốn
L’une des particularités du boulevard VVK tient à
sa localisation le long d’un canal traversé par de
nombreuses voies et passerelles piétonnes L’enjeu est
que le boulevard ne renforce pas la rupture entre les deux rives du canal.
Một trong những đặc thù của đại lộ Võ Văn Kiệt nằm ở vị
trí dọc theo kênh và cĩ nhiều cầu bộ hành Thách thức
là làm thế nào để đại lộ khơng trở thành bức tường ngăn cách đơ thị hai bên bờ kênh.
•Mettre en cohérence les « coups partis », les PLU locaux et le projet urbain du boulevard
•Composer avec l’urbanisation de la « ville ordinaire »
et la pression du marché immobilier, d’une part, et les objectifs de préservation du patrimoine et de création d’équipements publics, d’autre part
•Thiết kế đơ thị được nghiên cứu trên cơ sở hiện trạng trục đường đã mở, hầu hết các quy họach và dự án đã được duyệt
•Đơ thị hố và thị trường bất động sản sẽ cĩ tác động rất lớnđến những giá trị lịch sử, văn hố cần bảo tồn
và tính khả thi của dự án xây dựng hạ tầng dịch vụ cơng cộng
Pơles majeurs et secondaires le long du boulevard VVK reliés par un réseau d’espaces publics
et mixité fonctionnelle (services, commerces, loisirs)
Các trung tâm chính và phụ dọc theo đại lộ Võ Văn Kiệt được kết nối bằng một mạng lưới
khơng gian cơng cộng đa chức năng (dịch vụ, thương mại, giải trí)
Les parcelles en violet correspondent aux terrains industriels vacants
Phần màu tím tương ứng với đất nhà xưởng bỏ trống
Trang 16•Intégration des promenades piétonnes pour mailler les
espaces publics, les équipements publics, les stations
de transport en commun, les parkings
Zones d’activités :
•Création de zones résidentielles, de commerces, de
pôles d’activités complémentaires (création de 12
quartiers urbains le long du boulevard et aux alen-
•Préservation et mise en valeur du paysage
•Exploitation du transport fluvial pour le développement touristique
Architecture et ouvrage symboliques :
•Mise en œuvre de grands projets urbains de tions neuves pour donner une nouvelle image au quar-tier
•Identification des bâtiments à conserver, définition des reculs et hauteurs
Phân khu chức năng:
•Hình thành chuỗi những khu vực chức năng đô thị về ở,dịch vụ thương mại, khu vực bán lẻ, khu phức hợp… nhằm nâng cao hiệu quả tương hỗ giữa các khu vực chức năng
đô thị Hình thành 12 khu vực đô thị dọc theo và xung quanh đại lộ
Định hướng tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan:
•Kết nối không gian công cộng với khu vực thương mại và dịch vụ có tiềm năng để hình thành các điểm nhấn trên trục đường
•Các trung tâm phụ có chức năng hỗn hợp nằm trong khuvực gần các trạm trung chuyển, nhà ga và được kết nồi tốt bằng giao thông công cộng
•Gìn giữ và phát huy giá trị cảnh quan
•Khai thác giao thông thủy để phát triển du lịch
Kiến trúc và công trình điểm nhấn
•Hình thành các dự án lớn và xây dựng mới để tạo ra hình ảnh mới cho đô thị
•Xác định các tòa nhà cần bảo tồn, chiều cao và khoảng lùi của các công trình xây mới
Trang 1732 33
L’enjeu de l’aménagement du boulevard porte aussi bien
sur le projet urbain lui-même que sur la gouvernance du
projet dans sa phase de conception La réussite du
pro-jet tiendra en effet à la bonne coordination des différents
acteurs (comité populaire, districts, acteurs privés, différents
corps professionnels d’une même structure) concernés par
ce projet d’aménagement et à la définition de règles
permet-tant un bon fonctionnement à terme du site Or, aujourd’hui
les projets de commerces et de services et les projets de
logements présents sur l’ensemble du site ne sont pas
coor-donnés L’ensemble des projets cumulés représentent 1,5
millions de m² de surface habitable
Il s’agit donc dès aujourd’hui, en phase amont du projet,
d’évaluer l’état des lieux, vérifier les PLU existants, mettre
à jours les projets, collecter et actualiser des informations :
le parti pris méthodologique est de respecter les projets déjà
approuvés situés sur le périmètre du projet, tout en
propo-sant des amendements pour les rendre compatibles avec les
objectifs stratégiques du projet du boulevard
Il s’agit également d’élaborer le règlement relatif à
l’aména-gement, la gestion urbaine, l’architecture et le paysage Ce
règlement doit comporter des articles généraux valables sur
l’ensemble du périmètre de l’étude et des articles spécifiques
pour des secteurs particuliers
Đề xuất:
1 Mô hình quản lý: Hình thành cơ quan phát triển hành
lang đô thị đại lộ Võ Văn Kiệt Cơ quan này có vai trò tổ chức phối hợp, phát huy các nguồn lực và khuyến khích
sự hợp tác, tham gia của các đối tác, nhà đầu tư, cộng đồng dân cư
2 Cơ chế phối hợp: Thiết lập cơ chế trao đổi, san sẻ và
phối hợp thực hiện giữa các đối tác liên quan (quận/ huyện, chủ đầu tư, cộng đồng dân cư…)
3 Phân kỳ: Tiến hành nghiên cứu toàn diện nhằm xác
định các cơ hội và phân kỳ đầu tư hợp lý, tổ chức thực hiện đồng bộ theo từng giai đọan: chương trình phát triển nhà ở, chương trình cải tạo mở rộng không gian công cộng, hệ thống dịch vụ tiện ích đô thị…
Il est proposé :
1 En matière de gouvernance : De créer une structure
de gestion du couloir du boulevard Vo Van Kiet ayant pour rôle la coordination des actions, l’encouragement des participations des partenaires, des investisseurs
et des habitants
2 En matière de coopération : D’instaurer un
méca-isme de péréquation entre les acteurs (districts, tisseurs, etc.)
inves-3 En matière de phasage : De mener une étude globale
pour identifier des opportunités et réaliser un phasage d’investissement rationnel ; mettre en œuvre de manière cohérente les travaux et les programmes pour chaque étape : programme de logements, pro-gramme d’amélioration et d’extension des espaces verts, programme de construction des équipements publics, etc
La maîtrise foncière sur le périmètre de projet
du boulevard VVK
Quyền sử dụng đất trong khu vực thiết kế đô thị dọc
theo đại lộ Võ Văn Kiệt
Thách thức của dự án thiết kế đại lộ Võ Văn Kiệt nằm ở bản thân dự án đô thị và phương thức quản trị dự án trong giai đoạn lập thiết kế Sự thành công của dự án sẽ phụ thuộc vào
sự phối hợp tốt giữa các chủ thể (Ủy ban nhân dân cấp quận/
huyện, tư nhân, các cơ quan chuyên môn khác) và việc xác lập các quy định trong khu vực dự án Nhưng hiện nay các dự
án thương mại, dịch vụ và nhà ở trên khu vực này chưa có sự phối hợp với nhau Tổng diện tích sàn của tất cả các dự án này vào khoảng 1,5 triệu mét vuông
Vì vậy, ngay từ bây giờ, cần đánh giá hiện trạng, kiểm tra các quy hoạch đang có hiệu lực, cập nhật các dự án, thu thập và cập nhật thông tin: phương pháp thực hiện là tôn trọng các
dự án đã được phê duyệt nằm trong khu vực này, có thể đề xuất điều chỉnh cho phù hợp với các mục tiêu chiến lược của
dự án tổng thể
Cần soạn thảo các quy định về quản lý đô thị, kiến trúc và cảnh quan Quy định này phải bao gồm các điều khoản chung cho toàn bộ phạm vi khu vực nghiên cứu và các điều cụ thể cho các khu vực riêng
V QUESTIONS POSÉES PAR LE PROJET D’AMÉNAGEMENT URBAIN DU
BOULEVARD VO VAN KIET RELATIVES AU FONCIER
•Espace vert devant le Centre culturel du D5
•Espace ouvert devant et dans l’espace public du Centre culturel du D5
•Parkings souterrains sous la rue Hải Thượng Lãn Ông
•Espace ouvert entre les rues piétonnes
•Parkings souterrains sous la Place du marché qui traversent le centre commer-cial et de service
•Parkings souterrains sous le centre commercial et de services
V CÁC CÂU HỎI LIÊN QUAN ĐẾN ĐẤT ĐAI ĐƯỢC ĐẶT RA TRONG ĐỒ ÁN THIẾT KẾ ĐÔ THỊ DỌC THEO ĐẠI LỘ VÕ VĂN KIỆT
•Không gian công cộng trước Trung tâm văn hóa Quận 5
•Không gian mở trước và trong Trung tâm văn hóa Quận 5
•Các bãi đậu xe ngầm dưới đường Hải Thượng Lãn Ông
•Không gian mở giữa các tuyến phố đi bộ
•Bãi đậu xe ngầm dưới Quảng trường chợ
đi qua khu phố thương mại dịch vụ hỗn hợp
•Bãi đậu xe ngầm bên dưới trung tâm thương mai dịch vụ hỗn hợp
Trang 1834 35
Comment intégrer des parkings et des espaces publics
dans le projet? Dans ce projet, des espaces publics et des
parkings de surface et souterrains doivent être créés : quel
est l’impact de la création de ces espaces sur les droits à
construire? Quel est l’impact de l’évolution des droits à
construire sur l’équilibre du projet?
Comment mailler les différents pơles par des espaces
publics et des espaces verts? Quel cadre juridique mettre
en place pour créer, gérer et entretenir les espaces publics
et les espaces verts traversant des espaces privés? Quelle
répartition des rơles et des responsabilités entre le public et
le privé? Ce type de situation existe dans le cas de la
créa-tion d’un passage à l’initiative du privé dans le cadre d’un
projet public, mais il n’y a pas encore de cas ó la puissance
publique impose la création d’espaces publics La notion de
servitude de passage n’existe pas (cf partie 3)
Comment programmer des services urbains sur ces
passages et comment les financer (toilettes publiques,
kiosques, distributeurs de billets, etc.)?
Pour l’ensemble de ces questions, comment négocier la
par-ticipation financière des investisseurs? Comment la
quan-Plan masse du projet du boulevard VVK / Bản đồ tổng thể dự án đại lộ Võ Văn Kiệt Hình ảnh tương lai trên đại lộ Võ Văn Kiệt / Image virtuelle du futur boulevard VVK
Làm thế nào để tích hợp bãi đậu xe và khơng gian cơng cộng trong dự án? Trong dự án này, cần xây dựng các
bãi đậu xe ngầm và khơng gian cơng cộng Tác động của việc tạo ra các khơng gian cơng cộng đến diện tích sàn xây dựng như thế nào? Sự tăng/giảm diện tích sàn xây dựng ảnh hưởng như thế nào đến bảng cân đối tài chính, tính khả thi và hiệu quả của dự án?
Làm thế nào để kết nối các khu vực thương mại, dịch vụ, văn phịng bằng khơng gian cơng cộng? Cần cĩ khuơn khổ
pháp lý gì để tạo ra, quản lý và bảo dưỡng các khơng gian cơng cộng khi nĩ đi xuyên qua các khơng gian của tư nhân?
Việc phân chia vai trị và trách nhiệm giữa các đối tác cơng
và tư như thế nào?
Khái niệm phạm vi bắt buộc dành cho lối đi chưa cĩ ở Việt Nam (xem phần 3)
Cơ chế đầu tư, quản lý, khai thác các tiện ích, dịch vụ đơ thị (nhà vệ sinh cơng cộng, kios bán lẻ ) như thế nào?
tifier? Quelles obligations peut-on exiger de l’investisseur en
contrepartie? Comment faire participer les acquéreurs?
Actuellement, le projet est en phase de conception ; plusieurs hypothèses de design urbain sont en cours d’élaboration Il n’y a pas encore de phasage La réflexion porte également sur les outils d’acquisition foncière
Sybille Thirion : Les projets urbains à composante transport
constituent l’un des sujets les plus complexes de la politique foncière en France, car les autorités en charge de l’urbain et
du transport en France sont souvent dissociées En général,
le projet de transport est décidé avant le projet urbain, ce qui fait monter la valeur des terrains Toutefois, lorsqu’une Autorité Organisatrice des Transports discute bien en amont
du projet avec l’autorité organisatrice de l’urbain, celle-ci, ou son opérateur foncier, peut geler le prix du foncier dans les quartiers qui seront desservis par les gares ou acquérir des terrains considérés comme stratégiques bien en amont des projets Par exemple, un PLU peut imposer via son zonage et des servitudes une obligation de programmation, en l’occur-rence de transports
Đàm phán như thế nào với các nhà đầu tư để yêu cầu họ đĩng gĩp? Làm thế nào để định lượng mức đĩng gĩp? Cĩ thể
bắt buộc nhà đầu tư đĩng gĩp những khoản nào? Làm thế
nào để người sử dụng cũng tham gia đĩng gĩp?
Hiện nay, dự án đang trong giai đoạn thiết kế Một số giả định thiết kế đơ thị đang được phát triển Chưa cĩ phân kỳ thực hiện Các phương án bao gồm các cơng cụ để thu hồi đất
Bà Sybille Thirion: Các dự án cĩ gắn với giao thơng đơ thị là
những dự án phức tạp nhất về chính sách đất đai ở Pháp, bởi
vì các cơ quan phụ trách đơ thị và giao thơng thường khơng
cĩ sự phối hợp chặt chẽ Nhìn chung, dự án giao thơng được quyết định trước dự án đơ thị Điều này làm giá đất tăng lên Tuy nhiên, khi cơ quan phụ trách giao thơng phối hợp với cơ quan phụ trách quy hoạch đơ thị trước khi triển khai dự án, thì
cơ quan này hoặc Trung tâm phát triển quỹ đất sẽ cĩ thể mua lại đất tại khu vực xung quanh nhà ga hoặc các khu đất chiến lược trước khi triển khai dự án Ví dụ, cĩ thể xác lập phạm vi bắt buộc phải dành ra để phục vụ cho các dự án cơng ích, dự
án giao thơng trong bản đồ quy hoạch chi tiết
Trang 1936 37
FRANCE : ENJEUX, OUTILS ET ACTEURS
LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI Ở PHÁP, THÁCH THỨC, CÔNG CỤ VÀ CÁC CHỦ THỂ
Le système foncier français repose sur le régime de la
pro-priété privée Ses usages et sa valeur sont donc régis par
les mécanismes du marché Néanmoins, compte tenu de
l’importance stratégique du foncier pour la conduite des
poli-tiques publiques, que ce soit dans le domaine de
l’aména-gement, de la production de lol’aména-gement, du développement
économique, de la préservation des espaces agricoles etc.,
l’Etat et les collectivités disposent de nombreux moyens pour
réguler les usages et la valeur du foncier : la planification, la
réglementation, la fiscalité, la contractualisation, la
subven-tion, l’intervention directe sur le marché foncier, etc
Même si le système foncier vietnamien est fondé sur des
principes différents, celui de la propriété publique des terres,
il est néanmoins possible de s’inspirer de certains outils
fon-ciers français pour concevoir des solutions ad hoc adaptées
au contexte vietnamien
I LA PLANIFICATION : ENCADRER LE
DÉVELOPPEMENT ET L’ACTION
FONCIÈRE
La planification constitue la porte d’entrée de toute stratégie
foncière des collectivités En effet, elle définit le niveau de
l’offre foncière constructible d’un territoire et les usages qui
en sont faits Le système de planification français, qui connaît
actuellement des évolutions significatives, repose sur
l’imbri-cation de trois niveaux : les directives de l’Etat, la
planifica-tion intercommunale et les plans urbains communaux Toute
stratégie foncière doit tenir compte de ces trois niveaux et
s’appuyer sur eux
1 La planification à l’initiative de l’Etat, les DTADD
L’Etat a la possibilité d’édicter des orientations
d’aménage-ment sur certains territoires qu’il considère comme
straté-giques au travers de l’élaboration de Directives Territoriales
d’Aménagement et de Développement Durable (DTADD)
Avant 2010, les prescriptions des DTADD (alors dénommées
DTA) s’imposaient aux documents de planification et
d’urba-nisme élaborés par les collectivités et leurs groupements
Depuis 2010, les DTADD sont devenues des documents,
éla-borés de manière concertée avec les collectivités, qui n’ont plus qu’une valeur indicative Toutefois, sur des espaces à très forts enjeux nationaux, les DTADD ouvrent la porte à
la création de Programmes d’Intérêt Général (PIG) qui sont, eux, prescriptifs Ils sont généralement mis en œuvre sur les secteurs stratégiques à forts conflits d’usages sur le foncier (site national aéroportuaire par exemple)
2 La planification locale à l’échelle du bassin de vie, les SCOT
Les collectivités et leurs groupements peuvent encadrer le développement de leur territoire au travers de l’élaboration
de Schémas de COhérence Territoriale (SCOT) Le SCOT est le maillon central du système de planification à la fran-çaise Etabli à l’échelle des bassins de vie (niveau supra communal), il intègre les politiques sectorielles des collec-tivités (dans le domaine du logement, du développement économique, des transports…) et cadre les documents de planification urbaine des communes (plans locaux d’urba-nisme, carte communale) Depuis la loi Grenelle II de 2010,
il devient aussi le cadre de référence de toute stratégie cière à l’échelle intercommunale puisqu’il :
•Définit les grands équilibres du territoire, donc lesusages du foncier,
•Fixe un objectif de consommation foncière pondant au projet et suit cet objectif dans le temps, •Précise les conditions de l’utilisation de l’offre foncière
corres-et peut aussi exiger une densité minimale sur certains secteurs
2 Quy hoạch chung trên quy mô lưu vực sống
Chính quyền địa phương lập quy hoạch chung để tạo khuôn khổ cho sự phát triển Quy hoạch này là trung tâm liên kết trong hệ thống quy hoạch của Pháp Được xác lập ở phạm vi lưu vực sinh sống (rộng hơn phạm vi của đơn vị hành chính
cơ sở), quy hoạch chung tích hợp các chính sách ngành của chính quyền địa phương (trong lĩnh vực nhà ở, phát triển kinh
tế, giao thông ) và tạo khuôn khổ cho các tài liệu quy hoạch
đô thị khác (quy hoạch đô thị chi tiết, quy hoạch nông thôn)
Kể từ khi luật Grenelle II ban hành năm 2010, quy hoạch chung trở thành tài liệu tham chiếu của các chiến lược đất đai trên phạm vi liên thành phố vì:
•Xác định sự cân bằng tổng thể của lãnh thổ, do đó, xác định việc sử dụng đất,
•Đặt mục tiêu sử dụng đất phù hợp với dự án và với mục tiêu trong lâu dài,
•Quy định cụ thể các điều kiện sử dụng đất và cũng có thể yêu cầu mật độ tối thiểu trong một số khu vực nhất định
Đất đai ở Pháp dựa trên chế độ đa sở hữu, có sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân Việc sử dụng và giá trị của đất được điều chỉnh bằng cơ chế thị trường Tuy nhiên, do tầm quan trọng chiến lược của đất đai đối với việc thực hiện chính sách công, cho dù trong lĩnh vực phát triển, sản xuất, nhà ở, phát triển kinh tế, bảo vệ đất nông nghiệp nên nhà nước
có nhiều công cụ để điều chỉnh việc sử dụng cũng như giá trị của đất: quy hoạch, quy định, thuế, hợp đồng, hỗ trợ, can thiệp trực tiếp vào thị trường đất đai
Mặc dù hệ thống đất đai Việt Nam dựa trên các nguyên tắc khác (đất đai thuộc sở hữu toàn dân), nhưng vẫn có thể nghiên cứu các công cụ của Pháp và điều chỉnh cho phù hợp với bối cảnh Việt Nam để giải quyết một số vấn đề đang gặp phải
I QUY HOẠCH: TẠO KHUÔN KHỔ CHO
SỰ PHÁT TRIỂN VÀ HÀNH ĐỘNG VỀ ĐẤT ĐAI
Quy hoạch là nền tảng của các chiến lược đất đai Nó xác định mức độ cung ứng đất xây dựng trên địa bàn và mục đích
sử dụng Hệ thống quy hoạch của Pháp, hiện đang được thay đổi đáng kể, gồm 3 cấp: chỉ thị quy hoạch của Chính phủ, quy hoạch liên thành phố (Quy hoạch chung) và quy hoạch đô thị địa phương (Quy hoạch chi tiết) Bất kỳ chiến lược đất đai nào cũng phải lưu ý đến ba cấp độ quy hoạch nói trên
1 Chỉ thị quy hoạch: Quy hoạch theo sáng kiến của Chính phủ
Chính phủ có thể ban hành hướng dẫn quy hoạch trên một số khu vực chiến lược thông qua việc đưa ra Chỉ thị Quy hoạch lãnh thổ và phát triển bền vững Trước năm 2010, các tài liệu quy hoạch đô thị do địa phương lập bắt buộc phải tuân thủ các yêu cầu của chỉ thị này Từ năm 2010, Chỉ thị Quy hoạch lãnh thổ và phát triển bền vững được lập với sự tham gia của địa phương, nên nó chỉ còn mang giá trị định hướng
Tuy nhiên, đối với những khu vực có tính chiến lược quốc gia,
chỉ thị này vẫn được dùng làm cơ sở cho việc xây dựng các Chương trình vì lợi ích công có tính bắt buộc Các chương trình này thường được thực hiện trên khu vực chiến lược (ví
dụ sân bay quốc gia)
Il faut 6 ou 7 ans, voire plus dans le cas de la région parisienne, pour réaliser un SCOT, car son élaboration suppose une phase de concertation importante avec, d’une part, les élus, issus de territoires très différents, pour les convaincre de voter un document de planifica-tion conjoint qui régulera leur développement urbain ; et d’autre part, les habitants et les aménageurs pour définir plusieurs scenarios
Cần 6 hoặc 7 năm trở lên, có khi còn nhiều hơn nữa, ví
dụ trường hợp lập quy hoạch chung của khu vực Paris,
để lập quy hoạch chung, vì việc lập quy hoạch này đòi hỏi có thảo luận với đại biểu dân cử ở các địa phương rất khác nhau để thuyết phục họ bỏ phiếu cho tài liệu quy hoạch tạo khuôn khổ cho sự phát triển và với người dân cũng như các công ty đầu tư phát triển hạ tầng để xác định một số kịch bản phát triển
Sau đó, các nét chính của quy hoạch này được Chủ tịch
Cơ quan hỗn hợp chủ trì lập quy hoạch phê duyệt Đồ
án quy hoạch chung được đưa ra lấy ý kiến nhân dân
Trang 2038 39
En 2012, les SCOT ne couvrent que 10% du territoire
national Afin de favoriser une couverture nationale, le
législateur a rendu obligatoire l’élaboration d’un SCOT
pour toutes les communes à compter du 1er janvier
2017, sauf à rester sous le régime de l’urbanisation
limi-tée
Cho đến năm 2012, quy hoạch chung mới chỉ bao phủ 10% lãnh thổ quốc gia Để thúc đẩy phủ kín quy hoạch chung trên toàn quốc, cơ quan lập pháp đã yêu cầu bắt buộc lập quy hoạch chung trên tất cả các địa bàn kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2017, trừ địa bàn đô thị hóa hạn chế
Toutefois, le SCOT présente des limites importantes, qui tiennent notamment à la faible opérationnalité de ses recom-mandations Celles-ci font rarement l’objet d’études de faisa-bilité, mettant ainsi en péril la mise en œuvre des orientations des SCOT Ceci est particulièrement vrai dans le domaine du foncier et de l’immobilier, pour lesquels les mécanismes de formation de valeur sont mal appréhendés
Tuy nhiên, quy hoạch chung có một số hạn chế đáng kể, đặc biệt là ở các khuyến nghị Các khuyến nghị này ít khi được đưa ra trên cơ sở các nghiên cứu khả thi Do đó, điều này ảnh hưởng đến việc triển khai thực hiện các định hướng của quy hoạch chung Điều này đặc biệt đúng trong lĩnh vực đất đai và bất động sản vì cơ chế hình thành giá trị bất động sản chưa được nghiên cứu sâu trong quy hoạch này
Quy hoạch chung Cộng đồng đô thị Savoie
Cân bằng Phát triển / Bảo vệ
Đồ án được phê duyệt vào ngày 21 tháng 6 năm 2005
Công trình xây dựng hiện hữuKhu vực hoạt động hiện hữu
Các khu vực ưu tiên đô thị hóa
Khu vực nhà ở chiếm ưu thếKhu vực hoạt động chiếm ưu thếQuỹ đất dự trữ cho phát triển
đô thị trong dài hạnKhu vực cải tạo đô thịCửa ngõ ra vào thành phố
Đường giao thông xanhĐường giao thông nông thôn
Các khu đất cần bảo vệ
Đất trồng nhoĐất nông nghiệpĐất cây xanh, cảnh quanĐất nông nghiệp và cảnh quanĐất trồng nho và cảnh quanĐất tự nhiên
Đất dành cho hoạt độngthể thao - giải trí
Trang 21Le PLU est le document le plus important du point de vue de
l’intervention foncière car il donne la possibilité d’actionner
pratiquement tous les outils qui s’y réfèrent :
•Il fixe l’enveloppe foncière en renouvellement et en
ex-tension et précise les éléments de phasage,
•Il donne les grandes orientations pour la transformation
des sites/parcelles stratégiques du territoire couvert,
guidant ainsi l’action des opérateurs (voirie, usages des
sols, densités, équipement requis, etc.),
•Il fait figurer dans ses annexes le périmètre du droit de
préemption,
•Il donne accès à tous les outils réglementaires de l’action
foncière opposables aux permis de construire : zonage
de servitudes d’utilité publique (pour espace public,
infrastructure, logement social), secteur de mixité
so-ciale, outils de la forme urbaine, etc
Le zonage
La destination des sols est définie dans le zonage Quand
l’élu définit son zonage, il doit être conscient qu’il détermine,
en partie, la valeur foncière présente et future des parcelles
Le jeu tactique des différentes zones (zones urbaines, zones
à urbaniser) va permettre de phaser le développement urbain
dans le temps et de préserver de façon plus ou moins
pé-renne les espaces agricoles et naturels Sa stratégie consiste
donc à veiller à contenir la surenchère foncière qui pourrait
nuire à son projet et fragiliser les espaces agricoles, sous
l’effet de l’anticipation des propriétaires fonciers
Les servitudes d’utilité publique
Les servitudes d’utilité publique, qu’elles concernent la voirie,
les équipements publics ou la construction de logement
so-cial, permettent à l’élu de garantir un usage des sols et de
réguler la valeur foncière d’une parcelle en la grevant d’une
charge Il s’agit donc d’un outil puissant
Les servitudes sont toutefois à manier avec précaution, la
collectivité pouvant être mise en demeure d’acquérir le
ter-rain par le propriétaire foncier s’il décide d’exercer son droit
de délaissement La collectivité doit donc évaluer les
implica-tions budgétaires de ces servitudes
Les secteurs de mixité sociale
Les Secteurs de Mixité Sociale (SMS) offrent la possibilité
aux élus de diversifier la production de logements en
im-posant des ratios de catégories de logements
Contraire-ment aux autres servitudes, les SMS n’ouvrent pas un droit
de délaissement Le PLU du Grand Lyon garantit une part
substantielle de la production de logements sociaux au
tra-vers de l’inscription de SMS dans le PLU communautaire
Les outils de la forme urbaine
Les outils de la forme urbaine vont permettre à l’élu d’optimiser la consommation foncière, au travers d’une den-sité renforcée En augmentant les droits à bâtir des parcelles concernées, le PLU offre la possibilité de contenir la part du foncier dans le cỏt total de production, etc
Les PLU sont généralement élaborés à l’échelle de la mune, la plus petite unité territoriale française C’est une des grandes limites du PLU, dans la mesure ó la plupart des dynamiques territoriales se situent à une échelle plus large, celle du bassin de vie Aussi, le législateur envisage-t-il de transférer la compétence PLU aux groupements intercom-munaux Cette évolution permettrait de caler la stratégie fon-cière au bon niveau d’action
com-3 Quy hoạch chi tiết
Quy hoạch chi tiết là tài liệu quan trọng nhất đối với các hành động trong lĩnh vực đất đai bởi vì nĩ cho phép áp dụng hầu như tất cả các cơng cụ cĩ liên quan:
•Nĩ xác định quỹ đất phục vụ cho cải tạo đơ thị và quỹ đất dành cho mở rộng đơ thị đồng thời nêu rõ phân kỳ thực hiện,
•Nĩ đưa ra định hướng cho việc chuyển đổi các khu vực chiến lược trên địa bàn, hướng dẫn hành động của các chủ thể trong lĩnh vực giao thơng, sử dụng đất, cơ sở
Phân khu
Mục đích sử dụng đất được xác định trong các phân khu Khi lãnh đạo quyết định việc phân khu, thì cần nhận thức được rằng điều này quyết định một phần giá trị hiện tại và tương lai của các lơ đất trong phân khu đĩ Chiến thuật áp dụng cho các khu vực khác nhau (khu vực đơ thị hiện hữu, khu vực sẽ hố đơ thị) cho phép phân kỳ sự phát triển đơ thị theo thời gian và bảo vệ khu vực nơng nghiệp và tự nhiên Chiến lược trong quy hoạch chi tiết hướng đến việc hạn chế sự tăng giá đất vốn sẽ gây ảnh hưởng đến các dự án của nhà nước và đến việc bảo vệ các khu đất nơng nghiệp, dưới tác động của hiện tượng đầu cơ của các chủ sở hữu đất
Xác định phạm vi dành cho các dự án cơng ích
Phạm vi dành cho các dự án cơng ích trong các lĩnh vực giao thơng, cơng trình cơng cộng, nhà ở xã hội giúp giữ đất cho các dự án cơng ích và điều tiết giá trị đất Do đĩ, đây là một cơng cụ mạnh mẽ
Tuy nhiên, cũng cần thận trọng trong việc xác định các phạm
vi này vì chủ sở hữu đất cĩ quyền hối thúc chính quyền địa phương mua lại đất nằm trong phạm vi đĩ Chính quyền địa phương phải đánh giá được mức ngân sách cần bỏ ra để mua lại các khu đất nằm trong phạm vi đã được xác định Điều này đặc biệt đúng đối với việc dành đất cho nhà ở xã hội
Các khu vực cĩ sự hỗn hợp xã hội
Các khu vực này tạo cơ hội để đa dạng hĩa nhà ở bằng cách
áp đặt tỷ lệ cho các loại nhà ở Khác với phạm vi dành cho
dự án cơng ích, chủ sở hữu đất nằm trong khu vực cĩ sự hỗn hợp xã hội khơng cĩ quyền hối thúc nhà nước mua đất của mình Cộng đồng đơ thị Lyon đã tích hợp các khu vực cĩ sự hỗn hợp xã hội vào quy hoạch chi tiết để đảm bảo tỷ lệ đáng
kể nhà ở xã hội trên địa bàn của mình
Các cơng cụ giúp định hình cấu trúc đơ thị
Các cơng cụ này cho phép tối ưu hĩa việc sử dụng đất Quy hoạch chi tiết cho phép khống chế diện tích đất dành cho xây dựng nhưng đồng thời vẫn cĩ thể tăng diện tích sàn xây dựng bằng cách tăng hệ số sử dụng đất
Quy hoạch chi tiết thường được lập trên quy mơ thành phố/
xã là đơn vị lãnh thổ nhỏ nhất của Pháp (đơn vị hành chính
cơ sở) Đây là một trong những hạn chế lớn của quy hoạch chi tiết vì hầu hết các động lực phát triển lãnh thổ nằm ở quy
mơ lớn hơn, đĩ là phạm vi lưu vực sống Do đĩ, các nhà lập pháp đã chuyển thẩm quyền lập quy hoạch chi tiết cho cơ quan hợp tác liên thành phố Sự thay đổi này sẽ giúp định vị lại chiến lược đất đai ở quy mơ địa bàn phù hợp
Trang 2242 43
Conditions de réussite du SCOT et du PLU :
•Concerter avec les opérateurs pour plus d’efficacité,
•Stabilité de la règle,
•Penser de concert projet et financement
Các điều kiện thành cơng của quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết:
•Phối hợp với các chủ thể khác để tăng cường hiệu quả hành động, •Giữ ổn định các quy định,
•Phối hợp giữa các dự án và tài chính
Echanges et remarques : comment figer l’usage
des sols?
Participant : Dans les documents de planification urbaine,
les espaces verts sont le parent pauvre : parfois oubliés dans
certains districts, leur surface est très réduite dans certains
secteurs Lorsqu’ils sont prévus, les espaces verts sont
inté-grés à des projets d’équipements sportifs ou de logements
Or, il faudrait dissocier les différentes composantes du projet
pour sécuriser les projets d’espaces verts et éviter qu’ils ne
soient la « variable d’ajustement » comme c’est aujourd’hui le
cas avec des projets globaux ó les espaces verts sont
fina-lement souvent transformés en parking, dépơt de déchets,
ou tout simplement non réalisés Cela s’explique aussi par la
faiblesse des finances publiques dédiées aux espaces verts
Participant : Dans le règlement actuel, les espaces verts
sont liés aux équipements publics Donc pour les séparer, il
faudrait procéder à une modification du règlement
Sybille Thirion : En France, pour dédier une ou des
par-celles à un espace vert, on peut poser une servitude
d’uti-lité publique au règlement qui fige l’usage du terrain Le
terrain ne pourra alors accueillir que l’usage compatible
avec la servitude posée par la collectivité Si une
collec-tivité pose une servitude de passage (voie, piste cyclable,
etc.), elle doit être respectée même dans le cadre d’un projet
Trao đổi và nhận xét: Làm thế nào để đĩng băng giá đất?
Học viên: Trong tài liệu quy hoạch đơ thị, khơng gian xanh
là mảng ít được quan tâm nhất: đơi khi bị lãng quên ở các quận/huyện, diện tích bị thu hẹp ở một số khu vực Diện tích dành cho cơng viên, cây xanh thường được tính chung vào diện tích dành cho cơng trình thể dục thể thao Tuy nhiên, cần tách các thành phần của dự án để đảm bảo dự án khơng gian xanh và tránh “điều chỉnh dự án” như hiện nay Trong các dự án tổng thể, diện tích dành cho cơng viên, mảng xanh
bị chuyển thành bãi đậu xe, khu chứa rác thải, hoặc chỉ đơn giản là chưa thực hiện Điều này cũng là do ngân sách dành cho cơng viên, mảng xanh cịn hạn chế
Học viên: Theo quy định hiện hành, diện tích dành cho cơng
viên, mảng xanh được tính vào trong diện tích dành cho cơng trình cơng cộng Vì vậy, để tách hai loại diện tích này ra, cần điều chỉnh quy định
Bà Sybille Thirion: Ở Pháp, để dành đất cho cơng viên, mảng xanh, chính quyền sẽ xác lập phạm vi đĩ trong quy hoạch chi tiết và đất trong phạm vi này sẽ cĩ mục đích
sử dụng là cơng viên, cây xanh Khi đĩ, khu đất phải được sử dụng vào đúng mục đích như trong quy hoạch
Nếu chính quyền địa phương đã xác định một khu vực dành cho các dự án cơng ích (đường giao thơng ) và mặc dù chưa mua lại đất trong khu vực đĩ, nhưng các dự án kể cả dự án
tư nhân phải tơn trọng phạm vi này
privé, même si la collectivité n’achète pas le passage
En retour, poser une servitude crée une obligation pour la collectivité : le propriétaire peut en effet mettre en demeure la commune de procéder à l’acquisition du terrain La servitude tombe si la commune n’achète pas
Ngược lại, việc xác lập các phạm vi dành cho các dự án cơng ích đặt ra nghĩa vụ cho chính quyền địa phương vì chủ sở hữu
cĩ quyền hối thúc chính quyền mua lại đất nằm trong phạm
vi này Nếu khơng mua, thì chính quyền phải xĩa bỏ phạm vi
đĩ trong quy hoạch
Extraits du PLU du Grand Lyon mentionnant les servitudes Trích Quy hoạch chi tiết của Cộng đồng đơ thị Lyon, phần diện tích dự kiến dành cho cơng trình cơng ích
Liste des emplacements réservés aux équipements publics
Danh sách các địa điểm dự kiến dành cho cơng trình cơng cộng
(Điều L 123-1-8)Quận 7, LYON
Une servitude gèle l’usage et par conséquent le prix
(lié à l’usage)
Une servitude ne force pas l’usage, mais le cible de
manière exclusive : le propriétaire peut vendre à la lectivité ou au privé, mais uniquement pour cet usage Il n’est en aucun cas obligé de vendre
col-Une servitude s’exerce même sans maỵtrise foncière par la collectivité : si une collectivité pose une servi-
tude de passage (voie, piste cyclable…), elle doit être respectée même dans le cadre d’un projet privé, même
si la collectivité n’achète pas le passage
La principale limite de cette contrainte réglementaire :
le propriétaire peut mettre en demeure la commune de procéder à l’acquisition du terrain La servitude tombe si
la commune n’achète pas
Khi xác lập phạm vi dành cho dự án cơng ích, thì chức năng của khu đất đĩ sẽ bị đĩng băng và do
đĩ giá đất cũng bị chặn lại (giá đất gắn với mục đích
dự án kể cả dự án tư nhân phải tơn trọng phạm vi này
Hạn chế chính của cơng cụ này là chủ sở hữu cĩ quyền
hối thúc chính quyền mua lại đất nằm trong phạm vi này Nếu khơng mua, thì chính quyền phải xĩa bỏ phạm vi đĩ trong quy hoạch
Trang 23de la vente : identité du vendeur et de l’acquéreur, superficie et lisation du terrain, prix de vente, etc.
loca-6Mẫu thơng báo ý định chuyển nhượng được chủ sở hữu điền vào
và gửi cho chính quyền thơng qua cơng chứng viên Thơng báo ghi
rõ thơng tin về chủ sở hữu bất động sản rao bán, người mua dự kiến, diện tích, vị trí bất động sản, giá bán
Les collectivités territoriales ont à leur disposition un certain
nombre d’outils pour agir sur le marché foncier et constituer
de la réserve foncière à moyen et long termes
1 Le droit de préemption urbain
Le Droit de Préemption Urbain (DPU) consiste à permettre,
dans des périmètres délimités par les collectivités,
l’acqui-sition prioritaire faisant l’objet d’une Déclaration d’Intention
foncière, c’est un excellent outil d’observation des
transac-tions foncières En effet, la résultante de la mise en place du
DPU sur un secteur est la transmission obligatoire par les
notaires des DIA concernant les biens situés dans le
péri-mètre du DPU
Le DPU peut être mis en œuvre dans les secteurs urbains
et les secteurs à urbaniser du PLU, sur simple délibération
ainsi que dans les zones de captage d’eau potable, dans les
zones soumises aux servitudes de risque d’inondation, etc
2 La zone d’aménagement différée (ZAD)
La ZAD est un outil visant à constituer des réserves foncières
en vue d’un projet d’intérêt général non nécessairement
dé-fini de manière précise à la date de création de la ZAD Elle
répond aux mêmes finalités que le DPU mais peut, elle, être
mise en œuvre dans les zones agricoles et naturelles des
PLU, ainsi que dans les communes non dotées d’un
docu-ment d’urbanisme
Son périmètre est créé par décision motivée du préfet sur
demande ou après avis de la collectivité concernée
Une ZAD est une zone déterminée à l’intérieur de laquelle
s’applique un droit de préemption au profit d’une
collecti-vité ou du concessionnaire d’une opération
d’aménage-ment, lorsqu’une concession d’aménagement a été signée
Le fait qu’elle ne réponde pas nécessairement à un projet
clairement défini au moment de sa mise en œuvre en fait
l’outil le plus adapté à la réserve foncière, après l’acquisition
amiable Cet outil a l’avantage d’être relativement souple et
peu contraignant, il doit cependant être compatible avec le
SCOT, le cas échéant
3 La zone agricole protégée (ZAP)
La ZAP est une servitude d’utilité publique annexée au PLU
Une commune ou son groupement (EPCI, syndicat mixte
de SCOT) et/ou le Préfet peuvent proposer une ZAP Après
enquête publique, le Préfet approuve le classement et le
péri-mètre par un arrêté La protection instaurée est supérieure
au zonage du PLU dans la mesure ó l’accord du Préfet est
nécessaire pour supprimer une ZAP Elle crée les conditions
de la pérennité de l’agriculture et inscrit l’usage du sol dans
la durée en assurant la stabilité des zones agricoles dans les
Chính quyền địa phương cĩ một số cơng cụ để tác động đến thị trường đất đai và tạo quỹ đất cơng trong trung và dài hạn
1 Quyền ưu tiên mua bất động sản ở đơ thị
Quyền ưu tiên mua bất động sản đơ thị cho phép nhà nước được ưu tiên mua lại bất động sản, nằm trong phạm vi đã được xác lập, khi chủ sở hữu cĩ Thơng báo ý định chuyển
nước tạo quỹ đất cơng mà cịn giúp quan sát các giao dịch đất đai Cơng chứng viên bắt buộc phải chuyển cho chính quyền địa phương Thơng báo ý định chuyển nhượng bất động sản nằm trong phạm vi đã được xác lập
Phạm vi xác lập quyền ưu tiên mua là các khu vực đơ thị, khu vực sẽ đơ thị hố theo quy hoạch chi tiết, khu vực khai thác nước sạch, khu vực cĩ nguy cơ lũ lụt
2 Khu vực quy hoạch dự kiến
Khu vực quy hoạch dự kiến là một cơng cụ để tạo quỹ đất cơng phục vụ cho dự án phúc lợi cơng cộng, mà khơng nhất thiết phải xác định thời gian thực hiện Tương tự như quyền
ưu tiên mua bất động sản đơ thị, nhưng khu vực quy hoạch
dự kiến cĩ thể được xác lập ở khu đất nơng nghiệp và tự nhiên được xác định trong quy hoạch chi tiết Ngồi ra, nĩ cũng cĩ thể được xác lập ở những khu vực chưa cĩ quy hoạch chi tiết
Phạm vi của nĩ được thiết lập theo quyết định của Tỉnh trưởng trên cơ sở đề nghị của các chính quyền địa phương
cĩ liên quan
Khu vực quy hoạch dự kiến được xác định rõ phạm vi và trong phạm vi đĩ chính quyền địa phương cĩ quyền ưu tiên mua bất động sản Khu vực dự kiến quy hoạch khơng nhất thiết phải dành cho một dự án cụ thể đã được xác định trước
Do đĩ, đây là cơng cụ phù hợp nhất để tạo quỹ đất Cơng
cụ này cĩ lợi thế là tương đối mềm dẻo, linh hoạt và ít cĩ sự ràng buộc Tuy nhiên, nĩ phải phù hợp với quy hoạch chung, nếu cĩ
3 Khu vực đất nơng nghiệp được bảo vệ
Khu vực này được xác định trong quy hoạch chi tiết Thành phố hoặc Cơ quan hỗn hợp lập quy hoạch chung và/hoặc Tỉnh trưởng cĩ thể đề xuất xác lập khu vực đất nơng nghiệp được bảo vệ Sau khi khảo sát ý kiến người dân, Tỉnh trưởng
ra quyết định phê duyệt phạm vi và cấp độ khu vực được bảo
vệ Khu vực này cĩ địa vị pháp lý cao hơn phân khu đất nơng nghiệp trong quy hoạch chi tiết vì nếu muốn bỏ nĩ phải cĩ
documents d’urbanisme (lutte contre le mitage) C’est une zone de protection
Echanges et remarques : Comment figer la valeur du foncier destiné à un projet d’utilité publique?
Participant : Si une opération est prévue, fait-elle monter le
prix du foncier? Ici, le mécanisme est tel que dès qu’un projet est connu, le prix du foncier monte si vite qu’il devient quasi hors de portée pour les collectivités
Sybille Thirion : La création d’infrastructures crée forcément
de la valeur Mais en général, l’acquisition linéaire way, métro, ligne ferrée) n’est pas un enjeu majeur car les réserves sont souvent constituées longtemps à l’avance
(tram-Sinon elles sont maỵtrisées par la négociation ou tion Dans ce type de projet, le foncier dédié à l’infrastructure n’est pas ce qui cỏte le plus cher, c’est plutơt le système de transport lui-même
l’expropria-L’enjeu n’est pas la maỵtrise du foncier nécessaire à la ligne
de transport mais toutes les parcelles situées à proximité,
qu’il faut réserver bien en amont du projet Il faudrait
idéa-lement pouvoir les maỵtriser avant l’annonce du projet pour éviter la surchauffe des marchés fonciers Ex post, les servitudes et secteurs de mixité du PLU peuvent être
un moyen de contenir la hausse des valeurs foncières,
en imposant des contraintes sur le type de construction possible le long de ces axes
Participant : A quel prix ce terrain est-il vendu? Ici, si le
propriétaire n’accepte pas le prix proposé par la collectivité,
le juge statue sur le prix en référence au prix d’autres terrains cédés pour des projets de même type
Sybille Thirion : La cession se fait à un prix équitable calculé sur la base de l’usage actuel et non projeté Par
exemple, s’il y a une maison sur un terrain voué à devenir un espace vert, le prix proposé sera celui d’un terrain construit et non celui d’un espace vert pour ne pas léser le propriétaire
Le prix du terrain est évalué par le service des Domaines, Agence de l’Etat Si le prix proposé par la collectivité ne convient pas au propriétaire, il peut saisir le juge de l’ex- propriation qui tranchera Mais, si une collectivité acquiert
un terrain sans mettre ensuite en œuvre le projet pour lequel
le bien a été acquis, elle est en faute et peut être mise en demeure de rendre le terrain au propriétaire
Participant : si le terrain actuel est d’usage agricole et que
la planification prévoit de le transformer en espace vert ou
sự đồng ý của Tỉnh trưởng Cơng cụ này giúp bảo vệ lâu dài đất nơng nghiệp
Nhận xét và trao đổi: Đĩng băng giá trị đất đai như thế nào trong dự án cơng ích
Học viên: Nếu cĩ dự án sẽ được triển khai, thì điều đĩ cĩ làm
tăng giá đất khơng? Ở TPHCM, khi cĩ thơng tin dự án, thì giá đất tăng cao và nhanh đến mức nằm ngồi mức bồi thường của nhà nước
Bà Sybille Thirion: Việc đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng chắc
chắn sẽ làm tăng giá trị đất Nhưng nĩi chung, việc mua lại đất để xây dựng cơ sở hạ tầng giao thơng (tàu điện mặt đất, tàu điện ngầm, đường sắt) khơng phải là một vấn đề lớn bởi
vì quỹ đất đã được dự trữ từ trước Nếu khơng cĩ quỹ đất, chính quyền phải mua lại đất thơng quan thương lượng hoặc dùng quyền trưng mua Trong các dự án giao thơng nĩi trên, đất dành cho cơ sở hạ tầng khơng phải là hạng mục tốn kém nhất trong dự án, mà là hệ thống giao thơng
Thách thức nằm ở việc mua lại các lơ đất nằm gần các tuyến giao thơng cơng cộng này từ trước khi bắt đầu dự án để tạo
quỹ đất Lý tưởng nhất là nhà nước nên chủ động mua
lại các khu đất này trước khi cơng bố dự án để tránh thị trường bất động sản nĩng sốt Cơng cụ xác định phạm
vi dành cho dự án cơng ích và quy hoạch chi tiết cĩ thể được sử dụng để khống chế giá đất bằng việc xác đinh mục đích sử dụng các khu đất này
Học viên: Bán đất ở mức giá nào? Nếu chủ sở hữu khơng
chấp nhận mức giá do nhà nước đưa ra, thì thẩm phán sẽ
ấn định giá trên cơ sở tham chiếu giá bán đất ở các dự án tương tự
Bà Sybille Thirion: Giá đất được xác định theo mục đích
sử dụng hiện trạng, chứ khơng theo mục đích sử dụng
dự kiến Ví dụ, nếu cĩ một ngơi nhà trên khu đất được quy
hoạch thành đất cơng viên, thì giá đền bù là giá đất xây dựng chứ khơng phải giá đất cơng viên để khơng gây thiệt hại cho
chủ sở hữu Giá đất là do Cơ quan thẩm định giá đất thuộc
Chính phủ xác định Nếu chủ sở hữu khơng đồng ý với giá do nhà nước đưa ra, thì cĩ thể nhờ thẩm phán trưng mua ấn định giá Nhưng nếu nhà nước khơng triển khai thực
hiện dự án trên đất đã mua bằng quyền ưu tiên mua, thì chủ
sở hữu cĩ quyền yêu cầu nhà nước bán lại khu đất đĩ cho mình
Học viên: Giả sử cĩ một khu đất với hiện trạng là đất nơng
nghiệp, nhưng trong quy hoạch dự kiến sẽ chuyển đổi thành đất cơng viên, cây xanh hoặc đất xây dựng Khi đĩ, giá trị của
Trang 24Acquérir du foncier avec anticipation permet de
ge-ler le prix en soustrayant les terrains au marché Cela
permet de faciliter la sortie de projets, par exemple, de
logement social
Zonage et servitude : C’est la façon la plus simple de
geler un prix, pour tout usage qui relève de l’utilité
pu-blique
Au Vietnam, les autorités créent les Centres de
Déve-loppement du Foncier afin d’acquérir du foncier en
in-demnisant les propriétaires situés dans les zones
cou-vertes par des plans d’urbanisme Pourtant, en raison
d’un budget public limité, leur action reste encore peu
visible
Các cơng cụ để đĩng băng giá đất ở Pháp
Việc nhà nước mua đất trước đồng nghĩa với việc rút
khu đất đĩ ra khỏi thị trường đất đai Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc triển khai dự án sau này, ví dụ dự
án nhà ở xã hội
Phân khu và việc xác định phạm vi phục vụ cho các
dự án cơng ích là cách dễ nhất để đĩng băng giá đất cho mục đích cơng ích
Ở Việt Nam, nhà nước đã thành lập các tổ chức phát triển quỹ đất cũng để tiến hành bồi thường quyền sử dụng đất tại các khu đất đã cĩ quy hoạch nhưng chưa cĩ
dự án đầu tư Tuy nhiên do nguồn ngân sách nhà nước hạn hẹp nên việc thực hiện rất hạn chế
en zone résidentielle, sa valeur change Existe-t-il des cas
ó les habitants négocient avec la collectivité l’usage de
cer-taines parcelles?
Sybille Thirion : La collectivité peut conduire la négociation
en tenant compte de la valeur future du terrain, surtout si elle
a déjà fait part du projet à venir
Comment définir un prix « juste » du foncier?
Participant : Quel est le nombre de litiges (autour du prix
proposé à la vente du terrain) sur un projet de tramway?
Sybille Thirion : Cela dépend de l’agglomération et du
pro-jet L’avantage du tramway par rapport au métro est qu’il se
trouve en surface, donc sur du domaine public, il y a donc
très peu d’expropriations à faire puisque la collectivité
maỵ-trise déjà le foncier Cependant, même si la collectivité doit
acquérir certains terrains nécessaires au passage du
tram-way, cela ne suppose pas forcément une expropriation si les
négociations sont menées suffisamment à l’avance et que
les deux parties se mettent d’accord sur un prix
Participant : A HCMV, la difficulté des récupérations forcées
tient au prix proposé par les autorités, fixé par une grille
offi-cielle de prix qui est mise à jour chaque année et qui est
net-tement en-deçà des prix du marché
Sybille Thirion : Le prix du marché se définit par rapport à
un usage Il existe plusieurs marchés possibles Quelle est la
référence de marché?
Participant : Selon le règlement, si un terrain est classé
rési-dentiel, le prix fixé par les autorités publiques se fait par
rap-port au prix du marché résidentiel Mais en réalité, ce prix est
souvent en dessous du prix du marché car ce dernier évolue
rapidement et les autorités sont dépourvues de bases pour
déterminer le prix du marché
Sybille Thirion : Le prix est le résultat d’une négociation qui
tient compte au mieux des intérêts de chacun Si il n’y a pas d’accord, on a recourt à l’expropriation C’est alors la Justice qui tranche
Participant : Au Vietnam, parfois le promoteur n’arrive pas
à négocier avec le propriétaire Dans ce cas, le promoteur propose à la Province ou aux districts de récupérer le foncier puis de le lui attribuer S’il le faut, on va jusqu’à la récupéra-tion forcée
Sybille Thirion : En France, la concurrence est très forte
entre les promoteurs, ce qui fait monter les prix Le teur qui remporte le terrain est celui qui est capable de payer
promo-le plus, tout en respectant l’équilibre de son opération Mais
un promoteur peut également décider de s’engager à pertes dans une opération pour des questions stratégiques (implan-tation d’un nouveau marché par exemple)
III LES OUTILS DE L’URBANISME OPÉRATIONNEL
Pour aménager le foncier qu’elles maitrisent, les collectivités peuvent avoir recours à deux grandes familles d’outils : la zone d’aménagement concertée et le lotissement
1 La zone d’aménagement concertée (ZAC)
La ZAC est une procédure d’aménagement opérationnel qui permet à une collectivité publique ou un établissement public
de réaliser ou de faire réaliser l’aménagement et les pements des terrains de la ZAC Ces terrains ont vocation à être ensuite cédés, concédés ou loués à des utilisateurs pu-blics ou privés Cette procédure est encadrée par les articles
équi-L 311 et suivants du Code de l’urbanisme
L’assiette foncière de la ZAC n’est pas obligatoirement quise en totalité par la collectivité ou l’aménageur Les divi-sions foncières opérées dans la ZAC doivent être réalisées par l’aménageur de la zone, la plupart du temps à partir d’un plan masse Elles peuvent être faites par le biais d’une vente, d’une concession d’usage ou d’une location (bail à construc-tion, bail emphytéotique, etc.), devant chacune faire l’objet d’un cahier des charges Ce cahier des charges est une pièce maỵtresse de l’aménagement des différentes parties
ac-de la ZAC Il encadre les droits et ac-devoirs ac-des bénéficiaires (constructeurs, promoteurs, etc.) ainsi que ceux de l’amé-nageur pour la durée des travaux ainsi que pour la gestion des installations communes Ce document définit en outre la manière dont les bâtiments doivent être construits sur la par-celle (surface de plancher des constructions, prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales, etc.) Il indique également les servitudes de droit privé imposées aux utilisa-teurs Ce cahier des charges devient caduc à la clơture de
la zone Sur ce principe, un aménageur peut, par exemple, dans un premier temps établir un plan masse qui fixe l’orga-nisation générale de la zone (élément apporté au dossier
de création de la ZAC) Puis, dans un second temps, il peut lancer des consultations de cessions de charges foncières
khu đất đĩ sẽ thay đổi Cĩ trường hợp nào người dân đàm phán với chính quyền địa phương về việc sử dụng một số lơ đất khơng?
Bà Sybille Thirion: Chính quyền địa phương cĩ thể tính đến
giá trị trong tương lai của khu đất khi thương lượng với chủ sở hữu nhất là khi đã cơng bố dự án
Trao đổi và nhận xét: Làm thế nào để xác định đúng giá đất
Học viên: Cĩ bao nhiêu vụ việc tranh chấp về giá mua lại đất
trong dự án tàu điện mặt đất (tramway)?
Bà Sybille Thirion: Điều này tùy theo dự án và theo thành
phố Thuận lợi của tàu điện mặt đất so với tàu điện ngầm là
nĩ chạy trên khu vực đất cơng, nên ít cĩ trưng mua đất Tuy nhiên, ngay cả khi phải mua lại một số khu đất để phục vụ cho tuyến tàu điện mặt đất, thì nhà nước cũng khơng nhất thiết phải sử dụng quyền trưng mua vì nhà nước cĩ thể thương lượng với chủ sở hữu để thống nhất giá
Học viên: Ở TPHCM, khĩ khăn trong việc thu hồi đất nằm
ở chổ tiền bồi thường thường thấp hơn giá thị trường Tuy giá đất được điều chỉnh hàng năm, nhưng vẫn cịn thấp hơn nhiều so với giá thị trường
Bà Sybille Thirion: Giá thị trường được xác định dựa trên
mục đích sử dụng đất Cĩ thể cĩ nhiều thị trường Khung giá dựa trên thị trường nào?
Học viên: Theo quy định, nếu là đất ở, thì giá mà nhà nước
đưa ra là dựa trên giá thị trường đất ở nhưng thực tế thường vẫn thấp hơn vì giá thị trường luơn thay đổi, các cơ quan nhà nước khơng cĩ cơ sở để xác định giá thị trường
Bà Sybille Thirion: Giá đất là kết quả của đàm phán trong đĩ
cĩ tính đến lợi ích tốt nhất của tất cả các bên Nếu các bên khơng thoả thuận được, thì sẽ nhờ đến tịa án Khi đĩ, tịa án
sẽ ấn định giá
Học viên: Ở Việt Nam, các nhà đầu tư phát triển bất động
sản nhiều khi khơng thể thương lượng thành cơng với các chủ
sở hữu Khi đĩ, họ sẽ kiến nghị thành phố hoặc quận huyện thu hồi và sau đĩ giao đất lại cho họ Nếu cần thiết, cĩ thể tiến hành cưỡng chế
Bà Sybille Thirion: Ở Pháp, các nhà đầu tư cạnh tranh gay
gắt với nhau Điều này làm tăng giá đất Nhà đầu tư nào trả giá cao nhất nhưng vẫn đảm bảo cân đối tài chính của dự án, thì sẽ mua được đất Một nhà đầu tư cĩ thể quyết định chấp nhận lỗ để nhắm đến lợi ích xa hơn và cĩ tính chiến lược hơn (ví dụ, phát triển một thị trường mới)
III CÁC CƠNG CỤ PHỤC VỤ CHO VIỆC LẬP QUY HOẠCH ĐƠ THỊ THEO DỰ ÁN
Để phát triển các khu đất đã mua được, nhà nước cĩ thể sử dụng hai cơng cụ chính: khu quy hoạch cĩ sự thoả thuận và phân lơ
1 Khu quy hoạch cĩ sự thoả thuận
Đây là một thủ tục quy hoạch theo dự án cho phép chính quyền địa phương hoặc cơ quan cơng lập thực hiện hoặc
ủy quyền thực hiện một dự án quy hoạch và phát triển cơ sở
hạ tầng, cơng trình cơng cộng trên một khu đất Sau khi xây dựng xong cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư cấp 1 sẽ bán hoặc cho thuê đất cho các đơn vị nhà nước hoặc tư nhân Thủ tục này được quy định tại điều L.311 và các điều tiếp theo đĩ trong
Bộ luật Quy hoạch đơ thị
Để triển khai thực hiện khu quy hoạch cĩ sự thỏa thuận, chủ đầu tư cấp 1 khơng nhất thiết phải mua lại tồn bộ các lơ đất trong phạm vi khu quy hoạch Chủ đầu tư cấp 1 lập quy hoạch cho khu vực này Các lơ đất trong khu vực này cĩ thể được bán hoặc cho thuê dài hạn theo hợp đồng đi kèm với Tài liệu yêu cầu tổng hợp mà đơn vị thuê/mua đất phải tuân thủ Tài liệu yêu cầu tổng hợp là tài liệu quan trọng nhất làm cơ sở cho việc đầu tư, xây dựng tại các lơ trong khu quy hoạch cĩ
sự thỏa thuận Nĩ quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ đầu tư thứ cấp, chủ đầu tư cấp 1 (thời hạn thi cơng và quản
lý cơ sở hạ tầng thuộc sở hữu chung ) Tài liệu này cũng xác định các yêu cầu về việc xây dựng cơng trình (diện tích sàn xây dựng, các yêu cầu kỹ thuật, kiến trúc và quy hoạch ) Nĩ cũng chỉ rõ phạm vi đất mà các chủ đầu tư thứ cấp phải dành
