Btl qttcdn phân tích, đánh giá hiệu quả tình hình huy động vốn của công ty cổ phần bất động sản thế kỷ

Mở đầu 1 Lý do nghiên cứu đề tài Vốn là hoạt động vật chất quan trọng cho hoạt động của doanh nghiệp, là điều kiện tiên quyết để duy trì và phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh Trong hoạt động sản[.]

Mở đầu

1 Lý do nghiên cứu đề tài

Vốn là hoạt động vật chất quan trọng cho hoạt động của doanh nghiệp,

là điều kiện tiên quyết để duy trì và phát triển hoạt động sản xuất kinh doanh.Trong hoạt động sản xuất, kinh doanh hiện nay nhu cầu tăng vốn, mở rộng thịtrường là một trong những nhu cầu cấp thiết để tăng khả năng hội nhập vàcạnh tranh của doanh nghiệp Nhu cầu về vốn nổi lên như một vấn đề cấpbách, đặc biệt là đối tượng doanh nghiệp khởi nghiệp Vấn đề đặt ra đối vớicác nhà quản trị doanh nghiệp khởi nghiệp là làm thế nào để huy động vốn tối

ưu, thu hút các quỹ đầu tư trong và ngoài nước tham gia nhằm tìm kiếm lợinhuận tối đa và đạt mức tăng trưởng kỳ vọng

Tùy theo loại hình doanh nghiệp và các đặc điểm cụ thể, mỗi doanhnghiệp có thể có các phương thức tạo vốn và huy động vốn khác nhau…Vậydoanh nghiệp có thể huy động vốn dưới hình thức nào?

Trước tình hình đó, bằng kiến thức đã được học tập tại nhà trường vàthực trạng tại doanh nghiệp, tôi đã lựa chọn đề tài: “Phân tích, đánh giá hiệuquả tình hình huy động vốn của Công ty cổ phần Bất Động Sản Thế Kỷ”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Tiến hành phân tích, đánh giá hiệu quả tình hình huy động vốn củaCông ty cổ phần Bất Động Sản Thế Kỷ Từ đó đề xuất một số giải pháp nhằmtăng cường huy động vốn tại Công ty cổ phần Bất Động Sản Thế Kỷ

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu huy động vốn của doanh nghiệp,những nhân tố ảnh hưởng và những giải pháp nhằm tăng cường huy động vốntại Công ty cổ phần Bất Động Sản Thế Kỷ.

Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu huy động vốn của Công ty cổ phầnBất Động Sản Thế Kỷ

4 Kết cấu của bài tập lớn

Ngoài phần mở đầu và kết luận, danh mục tham khảo, bài tập lớn nàyđược trình bày trong ba chương:

Chương 1: Lý luận chung về huy động vốn của doanh nghiệp

Chương 2: Thực trạng huy động vốn của Công ty cổ phần Bất ĐộngSản Thế Kỷ

Chương 3: Đề xuất, kiến nghị các giải pháp tăng cường huy động vốncủa Công ty cổ phần Bất Động Sản Thế Kỷ

Chương 1: Lý luận chung về huy động vốn của doanh nghiệp

1.1 Khái niệm

Vốn huy động là những giá trị tiền tệ do ngân hàng huy động được từcác tổ chức kinh tế và các cá nhân trong xã hội thông qua quá trình thực hiệncác nghiệp vụ tín dụng , thanh toán , các nghiệp vụ kinh doanh khác… Vốnhuy động chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn vốn của ngân hàngthương mại , nó đóng vai trò rất quan trọng trong mọi hoạt động kinh doanhcủa ngân hàng

Huy động vốn là các hoạt động của pháp nhân thương mại để tạo vốncho hoạt động kinh doanh của mình dưới các hình thức như: Vay vốn, huyđộng vốn, phát hành, chào bán chứng khoán, liên doanh, liên kết trong vàngoài nước; hình thành quỹ tín thác bất động sản

1.2 Phân loại nguồn vốn

Theo nguồn gốc hình thành nên tài sản thì: có 2 loại nguồn vốn là vốnchủ sở hữu và tài sản

Nguồn vốn chủ sở hữu là nguồn vốn ban đầu do chủ doanh nghiệp bỏ

ra để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh; hoặc lợi nhuận thu được do hoạtđộng sản xuất kinh doanh Nguồn vốn chủ sở hữu có đặc điểm là nguồn vốn

sử dụng dài hạn; và không cam kết phải thanh toán

Nợ phải trả là nghĩa vụ hiện tại của Doanh nghiệp phát sinh từ các giaodịch; và các sự kiện đã qua mà Doanh nghiệp phải có trách nhiệm thanh toánbằng các nguồn

lực của mình Nợ phải trả có đặc điểm là nguồn vốn sử dụng có thờigian kèm theo nhiều ràng buộc như phải thế chấp; phải trả lãi,…

1.3 Các phương thức huy động vốn của doanh nghiệp

Tùy theo lại hình doanh nghiệp và các đặc điểm cụ thể; mỗi doanhnghiệp có thể có các phương thức tạo vốn và huy động vốn khác nhau…Trong điều kiện kinh tế thị trường, các phương thức huy động vốn cho doanhnghiệp được đa dạng hóa, giải phóng các nguồn tài chính trong nền kinh tế,thúc đẩy sự thu hút vốn vào cách doanh nghiệp Sự phát triển nhanh chóngcủa nền kinh tế và thị trường tài chính sẽ sớm tạo điều kiện để các doanhnghiệp mở rộng khả năng thu hút vốn vào kinh doanh.

Các phương thức tạo vốn mà doanh nghiệp có thể khai thác là:

– Huy động vốn chủ sở hữu từ:

+ Vốn góp ban đầu

+ Lợi nhuận không chia

Doanh nghiệp Nhà nước: việc tái đầu tư phụ thuộc không chỉ vào khảnăng sinh lời của bản thân doanh nghiệp; mà còn phụ thuộc vào chính sách táiđầu tư của Nhà nước

Công ty cổ phần: việc công ty để lại một phần lợi nhuận vào tái đầu tư.Nghĩa là không dùng số lợi nhuận đó để chia lãi cổ phần; các cổ đông khôngđược nhận tiền lãi cổ phần; nhưng bù lại họ có quyền sở hữu số vốn cổ phầntăng lên của công ty

+ Phát hành cổ phiếu

Doanh nghiệp có mức vốn điều lệ đã góp tại thời điểm đăng ký chàobán từ mười tỷ đồng Việt Nam trở lên tính theo giá trị ghi trên sổ kế toán;

Hoạt động kinh doanh của năm liền trước năm đăng ký chào bán phải

có lãi; đồng thời không có lỗ lũy kế tính đến năm đăng ký chào bán;

Có phương án phát hành và phương án sử dụng vốn thu được từ đợtchào bán được Đại hội đồng cổ đông thông qua; Công ty đại chúng đăng kýchào bán chứng khoán ra công chúng phải cam kết đưa chứng khoán vào giao

dịch trên thị trường có tổ chức trong thời hạn một năm; kể từ ngày kết thúcđợt chào bán được Đại hội đồng cổ đông thông qua.

Cấp cho người xuất khẩu và nhập khẩu; các ngân hàng thương nghiệp

cỡ lớn thường không cấp tín dụng trực tiếp cho các nhà xuất nhập khẩu; màthông qua nhà môi giới

+ Phát hành trái phiếu

Theo quy định, đối tượng được phát hành trái phiếu doanh nghiệp gồm:Doanh nghiệp được phát hành trái phiếu là Công ty cổ phần; và công tyTNHH được thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam

Tổ chức, cá nhân có liên quan đến hoạt động phát hành trái phiếudoanh nghiệp

Chương 2: Thực trạng huy động vốn của Công ty cổ phần Bất Động Sản Thế Kỷ

2.1 Giới thiệu khái quát về Công ty cổ phần Bất Động Sản Thế KỷTên quốc tế: CENTURY LAND JOINT STOCK COMPANY Tên viếttắt: CENLAND.,JSC

Mã số thuế: 0101160306

Địa chỉ: Tầng 1, Tòa B Sky City, số 88 Láng Hạ, Phường Láng Hạ,Quận Đống Đa, Thành phố Hà Nội, Việt Nam

Quản lý bởi Cục Thuế Thành phố Hà Nội

Loại hình DN: Công ty cổ phần ngoài NN

Tình trạng: Đang hoạt động (đã được cấp GCN ĐKT)

Công ty Cổ phần Bất động sản Thế Kỷ (CENLAND) thành lập từnăm 2001 đến nay bao gồm 03 công ty con, hoạt động trong các lĩnh vựckinh doanh: Tư vấn, môi giới bất động sản và dịch vụ nghiên cứu, tư vấnmarketing cho các dự án bất động sản

Vốn điều lệ: 1,967,996,980,000 đồng

Khối lượng cổ phiếu đang niêm yết: 95,999,908 cp

Khối lượng cổ phiếu đang lưu hành: 196,799,590 cp

2.2 Đánh giá và nhận xét thực trạng tình hình huy động vốn của Công

Năm 201801/01-31/12KT/HN

Năm 201901/01-31/12KT/HN

Năm 202001/01-31/12KT/HN

Năm 201801/01-31/12KT/HN

Năm 201901/01-31/12KT/HN

Năm 202001/01-31/12KT/HNDoanh thu

thuần

1,115,461 1,687,184 2,312,431 2,117,495

Lợi nhuận gộp 444,815 555,615 752,091 599,070

01/01-Năm 201801/01-31/12

Năm 201901/01-31/12

Năm 202001/01-31/12

Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt

Lưu chuyển tiền thuần trong kỳ -12,956 261,517 -155,266 23,767

Tiền và tương đương tiền đầu kỳ 74,224 61,268 322,785 167,520

Tiền và tương đương tiền cuối kỳ61,268 322,785 167,520 191,287

BÁO CÁO LƯU CHUYỂN TIỀN TỆ

ĐVT: Triệu đồng

Báo cáo lưu chuyển tiền tệ (trên báo cáo tài chính hợp nhất) củaCenland cho thấy, năm 2018, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh củaCenland âm gần 366 tỷ đồng

Trong số này, gần 415 tỷ đồng do tăng các khoản phải thu, gần 456 tỷđồng tăng hàng tồn kho Riêng hai khoản này đã khiến dòng tiền của Cenland

bị giảm tới 871 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước Con số lợi nhuận trướcthuế gần 401 tỷ đồng là yếu tố giúp giảm đi số âm dòng tiền mà Cenland phátsinh năm vừa qua

Vậy, Cenland đã đọng nhiều tiền vào những khoản nào?

Báo cáo tài chính hợp nhất Công ty cho thấy, cuối năm 2018, Công ty

có gần 683 tỷ đồng khoản phải thu khách hàng, tăng mạnh so với mức 367 tỷđồng cùng kỳ năm trước

Các khoản phải thu lớn có sự xuất hiện các tên tuổi như: Bất động sảnGalaxy Land (168,532 tỷ đồng, đầu năm không có khoản phải thu); Công ty

cổ phần VMF (86 tỷ đồng); Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất độngsản Thế Kỷ (Công ty cùng tập đoàn với Cenland, 83 tỷ đồng, con số đầu năm

là 2 tỷ đồng); Gamuda Land Vietnam (61,7 tỷ đồng, đầu năm là 10,7 tỷđồng); Công ty cổ phần Khai Sơn; Phúc Sơn, Phúc Điền, nhóm công tyFLC… Ngoài khoản này, Cenland có hơn 482 tỷ đồng phải thu dài hạn, tăng

so với con số 315 tỷ đồng đầu năm Trong đó, đáng chú ý là khoản ký cượcdài hạn với Công ty Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (công ty cóliên quan đã đề cập đến) và Công ty cổ phần Dolphin 2 Việt Nam (cũng làcông ty cùng tập đoàn, 30 tỷ đồng)

Một khoản mục cũng tăng mạnh trên báo cáo tài chính của Cenland, làmột nguyên nhân khiến dòng tiền của Công ty giảm mạnh chính là việc Công

ty đẩy mạnh việc mua vào các sản phẩm bất động sản từ các chủ đầu tư đểthực hiện kinh doanh, với số dư hàng tồn kho tại ngày 31/12/2018 là 447,5 tỷđồng (đầu năm không có số dư này).

Âm dòng tiền kinh doanh, Cenland có đáng ngại?

Nhìn vào hoạt động của Cenland, có thể thấy, bản chất hoạt động củaCenland không dừng lại ở vai trò môi giới, mà đã cơ bản chuyển sang hìnhthức đầu tư thứ cấp kết hợp môi giới

Năm 2018, lợi nhuận của Cenland vẫn đến chủ yếu từ hoạt động môigiới, với 441 tỷ đồng lãi gộp từ hoạt động môi giới bất động sản và gần 78 tỷđồng lãi gộp từ chuyển nhượng bất động sản

Việc tăng mạnh số dư hàng tồn kho bất động sản cho thấy, trong năm

2019, cơ cấu doanh thu từ bất động sản của Cenland có thể sẽ tăng mạnh, gópphần chuyển dịch cơ cấu thu nhập từ môi giới và đầu tư bất động sản

Năm 2018, Cenland đạt mức lợi nhuận sau thuế 315,3 tỷ đồng trên vốnđiều lệ 500 tỷ đồng, đây là con số lợi nhuận đáng mơ ước của nhiều doanhnghiệp Việc đầu tư mạnh vào bất động sản, nếu lựa chọn đúng, có thể giúpCông ty cải thiện mạnh hơn nữa hiệu quả kinh doanh các dự án

Vậy, nếu giả định lựa chọn đầu tư thứ cấp của Cenland là đúng, điều gìkhiến nhà đầu tư cần quan tâm với Cenland?

Một số nhà đầu tư chia sẻ, đó là các giao dịch với bên có liên quan củaCông ty

Tổng doanh thu hợp nhất của Cenland năm 2018 là 1.687 tỷ đồng trong

đó doanh thu với bên liên quan là 249,455 tỷ đồng; giá trị mua hàng với cácbên liên quan là 252,435 tỷ đồng

Trong số 1.377 tỷ đồng phải thu ngắn và dài hạn, Cenland có 430 tỷđồng phải thu với các bên liên quan, nhất là khoản 315 tỷ đồng phải thu khác

với Công ty Đầu tư và phát triển Bất động sản Thế Kỷ, nhưng chưa đượcthuyết minh chi tiết nội dung khoản phải thu này.

Mỗi doanh nghiệp, nhất là các doanh nghiệp hoạt động trong nhómcông ty hoặc trực thuộc một nhóm công ty có mô hình tập đoàn, thì việc phátsinh các giao dịch với các bên liên quan là điều có thể hiểu được Trong nhiềutrường hợp, đây chính là thế mạnh giúp doanh nghiệp có thêm sức mạnhtrong kinh doanh

Tuy nhiên, việc phát sinh các giao dịch với các bên có liên quan với giátrị lớn, trong một số tình huống có thể tiềm ẩn nguy cơ xung đột lợi ích hoặc

có thể dẫn đến việc phản ánh không khách quan chất lượng doanh thu màdoanh nghiệp phản ánh

Về quy mô

Từ năm 2019-2020, Vốn chủ sở hữu tăng 146,278 (triệu đồng), tươngứng với tốc độ tăng 1,07% Nợ phải trả tăng 983,217 (triệu đồng) tương ứngvới tốc độ tăng 2,25%

Tuy nhiên, mức độ tăng của Nợ phải trả > mức độ tăng của Vốn chủ sởhữu Nên tổng nguồn vốn của doanh nghiệp vẫn tăng 1,129,495 (triệu đồng)

Vậy Tổng nguồn vốn của doanh nghiệp tăng là do Nợ phải trả tăng

→Doanh nghiệp có xu hướng sử dụng nhiều Nợ phải trả Về cơ cấuTrong năm 2020

Đầu năm tỷ trọng VCSH chiếm 0,72 %/Tổng nguồn vốn Thì cuối năm

tỷ trọng này chiếm 0,52%/tổng nguồn vốn

→Cuối năm so với đầu năm, tỷ trọng VCSH giảm 0,2%/tổng nguồnvốn

Đầu năm tỷ trọng Nợ phải trả chiếm 0,27%/Tổng nguồn vốn Thì cuốinăm tỷ trọng này chiếm 0,47%/tổng nguồn vốn

→Cuối năm so với đầu năm, tỷ trọng Nợ phải trả tăng 0,2%/tổngnguồn vốn

→Cơ cấu của doanh nghiệp có xu hướng dịch chuyển giảm VCSH,tăng Nợ phải trả

Kết luận: Doanh nghiệp có xu hướng dùng vốn vay bên ngoài Trongnăm 2021

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu CRE của Công ty Cổ phần Bấtđộng sản Thế Kỷ (Cen Land) liên tục tăng trưởng mạnh, nằm trong top những

mã cổ phiếu được nhà đầu tư quan tâm trong lĩnh vực kinh doanh bất độngsản

Giá cổ phiếu CRE tăng mạnh từ mức 28,1 nghìn đồng/cp (4/1) lên mức46,8 nghìn đồng/cp (2/7) Chỉ số EPS cơ bản 3,91 nghìn đồng Khối lượnggiao dịch luôn đạt ở mức cao, khối lượng cổ phiếu đang lưu hành là95.999.870 cổ, vốn hoá thị trường đạt 4.223,99 tỷ đồng

Theo báo cáo, kết quả kinh doanh trong quý I/2021 của Cen Land đạtcon số ấn tượng, vượt cao so với cùng kỳ năm ngoái, gần bằng doanh thu của

cả năm 2020 Cụ thể, doanh thu hợp nhất quý I là 2.040,8 tỷ đồng, hoàn thành40,8% kế hoạch năm

Lợi nhuận sau thuế của đơn vị này cũng tăng kỷ lục, lợi nhuận sau thuếhợp nhất quý I/2021 là 122,6 tỷ đồng, hoàn thành 30,1% kế hoạch của năm

So với cùng kỳ năm ngoái, doanh thu thuần của Cen Land tăng 656,7%, lợinhuận sau thuế tăng 190,2%

Tại ĐHĐCĐ 2021, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Landcho biết, kết quả kinh doanh quý I/2021 đạt mức cao nhất trong lịch sử củaCen Land, doanh thu môi giới trong tháng 3/2021 đạt khoảng 250 tỷ đồng

Cũng ngay tại cuộc họp này, Cen Land bất ngờ công bố kế hoạch mớivới doanh thu thuần 5.000 tỷ đồng, tăng 136% so với năm trước Lợi nhuậnsau thuế đặt mục tiêu tăng 36%, đạt 408 tỷ đồng

Kế hoạch 2021 là năm khởi đầu cho một giai đoạn tăng tốc, mở rộngthị phần của Cen Land để xây dựng một nền tảng phân phối bất động sản lớnnhất tại Việt Nam và mục tiêu duy trì tốc độ tăng trưởng doanh thu trên 80%/năm từ nay đến năm 2023

Dù đang gặp phải những khó khăn nhất định dưới ảnh hưởng củaCovid-19, nhưng bất động sản vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn dòng tiền Trong 6tháng đầu năm 2021, thị trường bất động sản tại Việt Nam có những dấu hiệuphục hồi với triển vọng tăng trưởng trong một số lĩnh vực nhất định Bất độngsản công nghiệp tiếp tục nhận được quan tâm và đầu tư Đặc biệt, giá nhàchung cư có hiện tượng tăng trong áp lực hạn chế về nguồn cung Nhiềuchuyên gia đánh giá thị trường 6 tháng cuối năm sẽ có nhiều chuyển biến, nhờnguồn cung tăng ấn tượng

Thị trường bất động sản còn nhiều dư địa để phát triển và khả năngphục hồi nhanh chóng sau khi đại dịch được ngăn chặn Nguồn cung dự kiếntăng 30% trong giai đoạn 2020-2022 với mức hấp thụ cao, hỗ trợ cho một chu

kỳ mới của bất động sản

CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cen Land, HoSE: CRE) vừa thông quaphương án chào bán cổ phiếu ra công chúng năm 2021 Theo đó, thời gianchốt danh sách cổ đông hưởng quyền lợi nhận cổ tức năm 2020 bằng cổ phiếu

và quyền mua cổ phiếu phát hành thêm là ngày 15/09/2021

UBCK Nhà nước vừa có văn bản chấp thuận cho Cen Land thông quaphương án chào bán cổ phiếu qua hình thức chào bán ra công chúng cho cổđông hiệu hữu và chào bán theo chương trình lựa chọn cán bộ công nhân viên

Tổng số lượng cổ phiếu chào bán và phát hành là trên 105 triệu cổphiếu, với mệnh giá 10 nghìn đồng Trong đó, cổ phiếu chào bán cho cổ đônghiệu hữu là trên 91 triệu cổ phiếu, phát hành trả cổ tức trên 9,5 triệu cổ phiếu.Phát hành cổ phiếu theo chương trình lựa chọn người lao động là trên 4,799triệu cổ phiếu

Tổng giá trị cổ phiếu chào bán và phát hành theo mệnh giá là trên 1.055

tỷ đồng Sau khi phát hành gần 105,6 triệu cổ phiếu, vốn điều lệ dự kiến hơngấp đôi lên lên gần 2.016 tỷ đồng

Với nguồn vốn bổ sung, Cen Land sẽ dùng 400 tỷ để nhận chuyểnnhượng một phần các sản phẩm BĐS thuộc dự án Hợp tác xã Thành Công;

400 tỷ đồng để trả nợ vay cho các hợp đồng nhận chuyển nhượng các sảnphẩm của dự án Khu đô thị Hoàng Văn Thụ; số tiền còn lại dự kiến dùng đểtrả nợ vay ngân hàng khác

Ngoài ra, đơn vị dự kiến phát hành gần 9,6 triệu cổ phiếu để trả cổ tứcnăm 2020 theo tỷ lệ 10% Nguồn vốn thực hiện từ lợi nhuận sau thuế chưaphân phối trên BCTC riêng đã kiểm toán năm 2020 (hơn 851 tỷ đồng)và/hoặc các nguồn vốn khác nếu cần

Kết quả kinh doanh 6 tháng đầu năm, Cen Land đạt 3.683 tỷ đồngdoanh thu, gấp 5,2 lần cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế tăng 80% lên 250 tỷ đồng

So với mục tiêu cả năm 5.000 tỷ đồng doanh thu và 408 tỷ đồng lãi sau thuế,