LỜI MỞ ĐẦU LỜI MỞ ĐẦU *** 1 Tính cấp thiết của đề tài Trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đang có tốc độ phát triển kinh tế rất cao, các ngành nghề kinh doanh ngày một phát triển do đó nhu cầu về B[.]
Trang 1LỜI MỞ ĐẦU
***
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đang có tốc độ phát triển kinh tếrất cao, các ngành nghề kinh doanh ngày một phát triển do đó nhu cầu về Bấtđộng sản ngày càng tăng cao Bất động sản chiếm tỉ trọng lớn trong nền kinh
tế quốc dân, các hoạt động liên quan đến Bất động sản thường chiếm khoảng30% tổng hoạt động của nền kinh tế Chính vì vậy sự phát triển của Bất độngsản có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển kinh tế của quốc gia
Với đặc điểm riêng khác của mình, các dự án Bất động sản thường phảicần tới một nguồn vốn lớn, thời gian sử dụng vốn lâu dài trong khi hiện naythị trường đang thiếu ổn định vì thế tính rủi ro lại càng cao Do đó, công táclập dự án đầu tư là vô cùng quan trọng không chỉ đối với các nhà Đầu tư màcòn đối với Nhà nước Công tác lập dự án đầu tư nhằm xem xét, đánh giá tínhhiệu quả, khả thi của dự án về mặt kinh tế và xã hội, từ đó đưa ra các phương
án Đầu tư, Xây dựng sao cho hiệu quả nhất, mang lại lợi ích cao nhất cả vềmặt kinh tế lẫn lợi ích xã hội cho Nhà đầu tư và Nhà nước
Trong quá trình học tập tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân với chuyên ngành Quản trị Kinh Doanh Bất động sản, em nhân thức được rằng
việc nghiên cứu, nắm bắt và hiểu biết thực tế hoạt động Lập dự án đầu tư Bấtđộng sản cũng như quy trình Lập dự án đầu tư tại các doanh nghiệp là rất cầnthiết Từ nhận thức trên cùng với những những kiến thức có được trong quá
trình thực tập, em đã chọn đề tài “Nghiên cứu công tác lập dự án đầu tư xây dựng tòa nhà hỗn hợp Sông Đà – Hà Đông tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà” làm chuyên đề thực tập.
Trang 22.Mục tiêu nghiên cứu:
Về mặt lý thuyết, chuyên đề làm rõ cơ sở khoa học về hoạt động đầu tưBĐS và Lập dự án đầu tư BĐS Trên cơ sở đó, nghiên cứu quy trình lập dự ánđầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà đểthấy những mặt mạnh, mặt yếu trong quá trình lập dự án đầu tư, từ đó đề xuấtmột số giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động của quytrình lập các dự án đầu tư BĐS
3.Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu công tác lập dự án đầu tư xây dựng Tòa nhà hỗn hợpSông Đà – Hà Đông tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đôthị Sông Đà
4.Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện đề tài, em đã sử dụng các phương pháp nghiêncứu đó là: nghiên cứu lý thuyết, phân tích, so sánh các số liệu, chỉ tiêu của dự
án, điều tra thu thập số liệu và thống kê từ đó tổng hợp các thông tin thu thậpđược để đánh giá công tác Lập Dự án Đầu tư Xây dựng đồng thời tiến hànhphỏng vấn xin ý kiến cán bộ tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Pháttriển Đô thị Sông Đà
5.Kết cấu chuyên đề:
Ngoài lời nói đầu, kết luận chuyên đề thực tập bao gồm 3 chương:
Chương I: Hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến lập dự
án đầu tư bất động sản.
Trang 3Chương II: : Đánh giá quy trình lập dự án đầu tư Tòa nhà hỗn hợp Sông
Đà - Hà Đông tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà
.
Chương III: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác lập dự
án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà
.
Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên hướng
dẫn Ts.Phạm Lan Hương đã tạo điều kiện và giúp đỡ em hoàn thành tốt
Em xin chân thành cảm ơn!
Trang 4CHƯƠNG I : HỆ THỐNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN LIÊN
QUAN ĐẾN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1 Khái niệm Bất động sản
Theo bộ luật La Mã, từ thời La Mã cổ đại thì nhìn chung tài sản đã đượcphân chia thành hai loại là “động sản’ và ‘bất động sản’ Theo đó BĐSkhông chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì đượctạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất đó
Theo điều 174 Luật Dân sự năm 2005, thông qua ngày 14/6/2005 của nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: “Bất động sản là tài sản không thể di
dời được” Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản ,nhưng nó khác với tài sản khác là không thể di dời được Bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất đai Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bi hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép.
Và Bất động sản bao gồm:
- Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể.+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng lượng giá trị
- Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng…
Trang 5+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà
ở, trung tâm thương mại, khách sạn văn phòng… ( những nhà bạt của gánhxiếc, các lâu đài làm bằng bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn trên xekhông phải là bất động sản mà là các động sản hay công cụ lao động)
+ Các công trình giao thông, xây dựng công nghiệp : như đường xá, cầu cống,bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó:máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị, các cây cảnh cố định tạo racảnh quan cho công trình
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trịtheo những tiêu chuẩn đo lường nhất định
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất cây trồng
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định
2 Đặc điểm của bất động sản
Một Bất động sản thông thường sẽ có 9 đặc điểm như sau:
- Thứ nhất, Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.
Do Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí
cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Thế nên Bất động sảnđược coi là một loại hàng hóa đặc biệt, không có khả năng di dời Bên cạnh
đó giá trị và lợi ích của Bất động sản cũng gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu
tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của Bất động sản
Trang 6- Thứ hai, Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền.
Tính lâu bền của hàng hóa Bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đấtđai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy trừ nhữngtrường hợp động đất, núi lửa… Cùng với nó, các công trình xây dựng, côngtrình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm
Vì vậy, tính bền lâu của Bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc vàcông trình xây dựng
- Thứ ba, hàng hóa Bất động sản mang tính khan hiếm.
Đây là đặc điểm mà Bất động sản chịu sự ảnh hưởng bởi tính khan hiếm củađất đai Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển côngtrình xây dựng lạ càng bị giới hạn hơn
-Thứ tư, tính dị biệt của Bất động sản.
Mỗi Bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều
có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một Bất động sản nào khác
Sự khác biệt trước hết là ở vị trí lô đất sau đó là khác nhau về kết cấu vàkiến trúc; khác nhau về hướng về cảnh quan và các vật ngoại cảnh
Những điều đó tạo nên tính dị biệt giữa các Bất động sản Xã hội càng pháttriển thì yêu cầu về tính dị biệt càng tăng
- Thứ năm, hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và
tâm lý xã hội.
So với các loại hàng hóa khác thì hàng hóa Bất động sản chịu sự chi phốicủa yếu tố này mạnh hơn Nhu cầu về Bất động sản của mỗi vùng, mỗi khuvực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán củangười dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tínngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức Bất động sản
- Thứ sáu, hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Trang 7Giữa các Bất động sản có sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau khámạnh Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trìnhkết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của Bất độngsản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng Bất động sản này làmtôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổbiến.
- Thứ bảy, Bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao.
Đặc điểm này là hoàn toàn dễ hiểu bởi giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tưxây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới
- Thứ tám, hàng hóa Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật
và chính sách của nhà nước.
Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi
cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về Bất độngsản thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội
Để tăng cường vai trò của mình, Nhà nước cần phải quan tâm hơn nữa đếnBất động sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủtrương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng Mặt khác, Bất độngsản gắn liền với đất đai mà đất đai thì ở bất kì quốc gia nào cũng có phápluật về đất đai, và do đó nhìn chung Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽcủa pháp luật và sự quản lý của Nhà nước
- Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa Bất động sản
phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
Bất động sản thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thời gian,gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý hàng hoá Bất động sản đòi hỏi khảnăng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác.Việc đầu tư xây dựng Bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài
Trang 8Do đó, Bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tươngxứng.
3 Khái niệm Đầu tư Bất động sản
Đầu tư phát triển là sự hi sinh các nguồn lực hiện tại để tiến hành các hoạtđộng nào đó nhằm thu về cho người đầu tư những kết quả có lợi trong tươnglai, trong đó, sự hi sinh các giá trị hiện tại này phải gắn với việc tạo ra các tàisản mới cho nền kinh tế Nhà đầu tư bỏ tiền để tiến hành các hoạt động nhằmtạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng năng lực sản xuất kinh doanh vàmọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc làm, nâng cao đờisống của mọi người dân trong xã hội
Đầu tư bất động sản là sự hy sinh các giá trị hiện tại gắn với việc tạo ra cáctài sản mới cho nền kinh tế đó là các công trình bất động sản
3.1 Đặc điểm của đầu tư Bất động sản
- Hoạt động đầu tư bất động sản đòi hỏi một số vốn lớn và để nằm khê đọngtrong suốt quá trình thực hiện đầu tư
- Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến khi các thành quả của
nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biến độngxảy ra
- Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi vốn đã bỏ ra thường đòi hỏi thờigian dài và do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêu cựccủa các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế
- Các thành quả của hoạt động đầu tư bất động sản có giá trị sử dụng lâu dài,nhiều năm, có khi hàng trăm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnh viễn
- Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng sẽ hoạt động
ở ngay nơi mà nó được tạo dựng nên Do đó, các điều kiện về địa hình có ảnhhưởng đến quá trình thực hiện đầu tư cũng như tác dụng sau này của các kếtquả đầu tư
Trang 9- Mọi thành quả và hậu quả của quá trình thực hiện đầu tư chịu ảnh hưởngnhiều của các yếu tố không ổn định theo thời gian và điều kiện địa lý củakhông gian.
- Để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư đem lại hiệu quả kinh tế xã hội caođòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bij
3.2 Vai trò của đầu tư Bất động sản
- Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nềnkinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả vềphạm vi, quy mô và hình thức Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồntại nếu không có hoạt động sản xuất hàng hoá Khác với hàng hoá khác,hàng hóa bất động sản phụ thuộc vào tính hữu ích của nó Vai trò củađầu tư Bất động sản được thể hiện trên hai lợi ích chính: Lợi ích côngtrình bất động sản và lợi ích tài chính
Công trình Bất động sản mang lại rất nhiều lợi ích về mặt kinh tế - xã hội
và môi trường Công trình Bất động sản tao ra công ăn việc làm cho côngnhân xây dựng công trình, cán bộ công nhân viên làm việc cho côngtrình Mặt khác công trình Bất động sản đẹp còn góp phần tạo cảnh quancho môi trường Sản phẩm bất động sản mang lại cho nhà đầu tư rấtnhiều lợi ích: danh tiếng, lợi nhuận, niềm tự hào, ham muốn sở hữu doyếu tố thẩm mỹ, kiến trúc độc đáo tạo nên tính sở hữu trí tuệ của côngtrình khác nhau
Về mặt tài chính, Đầu tư bất động sản mang lại lợi nhuận cho các tổ chứctín dụng, các nhà đầu tư gián tiếp khác, cho chủ sở hữu, người cung cấpvật liệu, Đầu tư bất động sản làm gia tăng giá trị của Bất động sảnthông qua thiết kế độc đáo, phù hợp với sở thích cá nhân chủ sở hữu Bấtđộng sản
Trang 10Khi đầu tư vào bất động sản thì giá trị đầu tư được bảo tồn và có xuhướng gia tăng, mặt khác sự kiểm soát trong đầu tư Bất động sản dễ dànghơn các ngành khác vì sản phẩm ở ngoài trời và dễ quan sát Việc vayvốn Bất động sản thường dễ dàng hơn so với việc đầu tư vào các lĩnh vựckhác.
4 Dự án đầu tư Bất động sản
4.1 Khái niệm Dự án đầu tư Bất động sản
“ Dự án” là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và hẹ thốngcác hợp đồng sẽ được thực hiện với chi phí, nguồn lực được bố trí khoahọc để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhấtđịnh trong một khoảng thời gian nhất định
Về nội dung, Dự án phải chỉ ra được: những mục tiêu, các, sản phẩm,dịch vụ của dự án; các nguồn lực để thực hiện; các phương án thực hiện,các kế hoạch của dự án
Dự án đầu tư bất động sản là tổng thể các dự kiến với các nguồn lực vàchi phí thực hiện hoặc là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏvốn vào lĩnh vữ đầu tư, kinh doanh Bất động sản hoạt động bố trí theo 1
kế hoạch chi tiết chặt chẽ với thời gian, địa điểm cụ thể nhằm từng bướctạo ra sản phẩm công trình hoặc dịch vụ Bất động sản
Dự án đầu tư bất động sản có thể xem, xét dưới nhiều góc độ khác nhau
- Xét tổng thể chung của công trình đầu tư thì dự án đầu tư có thể được hiểunhư kế hoạch chi tiết triển khai các hoạt động đầu tư nhằm đạt được mục tiêutrong một khoảng thời gian nhất định.Đó là một công trình cụ thể thực hiệncác hoạt động đầu tư
Trang 11- Xét về hình thức , dự án đầu tư là tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chitiết có hệ thống các hoạt động chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt đượcnhững kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai
- Xét về góc độ quản lý: dự án đầu tư là công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật
tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong thời gian dài
- Xét về góc độ kế hoạch hoá: dự án đầu tư là kế hoạch chi tiết để thực hiệnchương trình đầu tư bất động sảnn nhằm phát triển kinh tế xã hội, làm căn cứcho việc ra quyết định đầu tư
- Xét về góc độ phân công lao động xã hội, dự án đầu tư thể hiện sự phâncông, bố trí lao động xã hội, nhằm giải quyết mối quan hệ giữa các chủ thểkinh tế khác nhau trên cơ sở khai thác yếu tố tự nhiên
Dự án đầu tư bất động sản bao gồm 4 thành phần chính:
- Mục tiêu của dự án đầu tư được thể hiện ở hai mức:
+ Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của dự án đầu tư vào việc thựchiện các mục tiêu chung của của một quốc gia Mục tiêu này được thựchiện thông qua những lợi ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội
+ Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: đó là các mục tiêu cụ thể cần đạt đượccủa việc thực hiện dự án Mục tiêu này được thực hiện thông qua nhữnglợi ích tài chính mà chủ đầu tư thu được từ dự án đầu tư bất động sản
- Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được tạo ra từhoạt động về đầu tư bất động sản
- Các hoạt động: là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự
án đầu tư bất động sản, để tạo ra những kết quả nhất định
- Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiến hành cáchoạt động của dự án đầu tư bất động sản
Trang 124.2 Đặc điểm Dự án đầu tư Bất động sản
Dự án đầu tư bất động sản có những đặc điểm cơ bản:
- Dự án đầu tư bất động sản có mục đích , mục tiêu đầu tư là nhằm vào bấtđộng sản
- Mỗi dự án đầu tư bất động sản có chu kỳ phát triển riêng và thời gian của nó
4.3 Vai trò của Dự án đầu tư Bất động sản
- Là cơ sở để các đối tác trong và ngoài nước bỏ vốn đầu tư:
- Là cơ sở để thuyết phục các tổ chức tiền tệ tài chính cho vay vốn
- Là cơ sở cho việc quyết định đầu tư
- Là căn cứ để các cơ quan nhà nước xem xét phê duyệt, cấp giấy phép đầu tư
- Là căn cứ để nhà đầu tư theo dõi đánh giá điều chỉnh kịp thời những vấn đềtồn đọng hay các sự cố vướng mắc trong quá trình thực hiện khai thác côngtrình
- Là cơ sở để giải quyết những vấn đề nảy sinh giữa các bên liên quan đếncông trình đầu tư
- Là cơ sở pháp lý để giải quyết quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia liêndoanh và giải quyết tranh chấp giữa các bên tham gia liên doanh khi có tranhchấp
- Là cơ sở để xây dựng hợp đồng liên doanh, soạn thảo điều luật của doanhnghiệp liên doanh
Trang 13Cần phải coi trọng việc xây dựng dự án đầu tư là việc làm nghiêm túc, nghiêncứu thận trọng và sâu sắc Qua đó xác định rõ được quyền lợi nghĩa vụ củachính bản thân đơn vị lập dự án đầu tư.
II NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1 Nội dung lập dự án Đầu tư Bất động sản
Đối với mỗi dự án đầu tư bất động sản thì trước khi tiến hành đầu tư xây dựngcông trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ sự cần thiết phải đầu
tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình Nội dung của lập dự án đầu tư bấtđộng sản bao gồm 2 phần: thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở
1.1 Nội dung thuyết minh dự án:
- Trong phần thuyết minh dự án người thuyết minh cần nêu ra sự cần thiếtcủa dự án và mục tiêu đầu tư: đó là các nội dung
+ Địa vị pháp lý của chủ đầu tư, tư cách pháp nhân, chức năng, nhiệm vụ,tiềm lực và năng lực hoạt động của chủ đầu tư
+ Những điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của vùng dự án,làm rõ các tiềmnăng, nguồn lực của vùng cần được khai thác đầu tư
+ Vị trí của dự án đầu tư trong việc thực hiện các chủ trương chính sáchkinh tế xã hội có liên quan đến vùng dự án
+ Vị trí của dự án trong quy hoạch kế họach phát triển kinh tế xã hội củangành, vùng,,
+ Xác định mục tiêu đầu tư, nêu các số liệu định tính định lượng, phân tíchthị trường sản phẩm của dự án
+ Xác đinh nhu cầu thị trường về sản phẩm dịch vụ của dự án gồm các nhucầu ở hiện tại và trong tương lai
Trang 14+ Đánh giá các nguồn đáp ứng nhu cầu hiện tại và trong tương lai của thịtrường về sản phẩm dịch vụ của dự án.
+ Phân tích khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án
- Khả năng chiếm lĩnh thị trường bằng các hoạt động tiếp thị
- Xem xét các hình thức đầu tư: có thể đầu tư mới, theo chiều sâu hay
mở rộng công trình hiện có, phân tích kỹ lưỡng hình thức đầu tư.đốivới trường hợp sản phẩm đã có sẵn trên thị trường cần xem xét phương
án tận dụng cơ sở hiện có, mở rộng thêm hay đầu tư theo chiều sâu,phân tích lựa chọn loại hình doanh nghiệp thực hiện dự án
+ Các dự án về khu vực địa lý hoặc tuyến công trình, mốc công trình
- Điều kiện tự nhiên, khí tượng, thủy văn, nguồn nước, địa hình, địa chất,hiện trạng đất đai, thiên nhiên môi trường sinh thái
- Điều kiện kinh tế xã hội, tình hình dân sinh, phong tục tập quán, cácchính sách, điều kiện cấu trúc hạ tầng kinh tế xã hội:đường , điện,thôngtin,y tê, giáo dục, dịch vụ
- Về kinh tế cần làm rõ chi phí đối với đất đai liên quan đến giá thànhxây dựng công trình
- Về xã hội môi trường:việc có dự án đầu tư bất động sản sẽ làm thayđổi bộ mặt của cùng , địa phương như thế nào, ảnh hưởn của công trìnhđến môi trường sinh thái và các biện pháp sử lý
- Hiện trạng và các phương án giải phóng mặt bằng, các khu tái định cư,chi phí khảo sát ban đầu, bồi thường san lấp mặt bằng, thuê đất, cáccông trình tạm khi thi công
+ Lựa chọn công suất và công nghệ , phân tích các phương án công nghệ,tính hiện đại , tính kinh tế, sự ảnh hưởng đến môi trường,lựa chọn công nghệtốt nhất, phương án chuyển giao công nghệ, nội dung chuyển giao công nghệ,khi chuyển giao công nghệ cần lưa ý
Trang 15- Đảm bảo công suất thiết kế, đảm bảo sản phẩm có chất lượng đạt yêucầu đề ra
- Chi phí nhập thiết bị, chi phí chuyển giao công nghệ
Do đó cần tính toán trước khi ra quyết định, cần thời gian tối thiểu là 2 tháng
đẻ lựa chọn phương án tối ưu
+ Kiến trúc xây dựng, thi công xây lắp
Xác định phương án bố trí tổng thể mặt bằng và phương án lựa chọn,xác địnhtiêu chuẩn công trình, các giải pháp kiến trúc, các phương án kết cấu hạngmục công trình yêu cầu công nghệ thiết bị, xây lắp để đáp ứng kết cấu lựachọn, các giải pháp xây dựng hạng mục công trình bảo vệ môi trường, xử lýchất thải, biện pháp phòng cháy chữa cháy và an toàn lao động, điều kiện tổchức thi công, địa bàn cung ứng nguyên vật liệu, điện nước lựa chọn giảipháp thi công, phương thức thi công, lập tổng tiến độ thi công cho phương ánthiết kế, khối lượng các hạng mục công trình và kinh phí xây dựng
+ Phân tích tài chính
- Xác định tổng mức vốn đầu tư trên cơ sở phân tích giá thành xây dựngcác hạng mục công trình và chi phí trong quá trình đầu tư
- Phân tích xác định nguồn vốn đầu tư, cơ cấu các nguồn vốn
- Kế hoạch chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm dịch vụ
- Kế hoạch doanh thu hằng năm
- Phân tích hiệu quả tài chính vốn đầu tư căn cứ nguồn trả nợ
- Phân tích độ an toàn về tài chính, điểm hòa vốn, dự kiến các rủi ro cóthể xảy ra, đưa ra các phương án dự phòng
+ Đưa ra kết luận và các kiến nghị
Những thuận lợi, khó khăn và một số các giải pháp giúp thực thi dự án đầu tư
1.2 Nội dung thiết kế cơ sở của dự án đầu tư bất động sản.
Trang 16Đây là những giải pháp thiết kế chủ yếu bảo đảm đủ điều kiện để xác địnhtổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo bao gồm thuyết minh
+ Các số liệu về điều kiện tự nhiên , tình trạng và sự tác động
+ Thuyết minh công nghệ:tóm tắt phương án công nghệ, sơ đồ công nghệ,danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đếnthiết kế xây dựng
+ Thuyết minh xây dựng: tóm tắt tổng mặt bằng, cao độ, tọa độ xây dựng, hệthống hạ tầng kỹ thuật, diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng , diện tíchcây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất
+ Nếu công trình xây dựng theo tuyến thì cần nêu đặc điểm tuyến công trình,cao độ, tọa độ xây dựng, phương án giải quyết trở ngại chính, các hành langbảo vệ tuyến
+ Đối với công trình yêu cầu về kiến trúc thì cần giới thiệu tóm tắt liên hệgiữa công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực công trình lân cận, ýtưởng của phương án thiết kế kiến trúc , mài sắc, các giải pháp phù hợp môitrường văn hóa xã hội tại khu vực xây dựng công trình
+ Tóm tắt về đặc điểm địa chất, địa hình , phương án gia cố nền móng kết cấuchịu lực chính, hệ thống kỹ thuật hạ tầng
+ Tóm tắt các phương án dự phòng, phòng chống cháy nổ
+ Dự tính khối lượng các công việc xây dựng
Các bản vẽ:
Trang 17+ Bản vẽ công nghệ: thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các số thông
2 Quy trình lập dự án đầu tư Bất động sản
2.1 Các bước lập dự án đầu tư bất động sản.
Để lập được một dự án đầu tư bất động sản thì phải trải qua nhiều công đoạnnhưng có 3 bước chính cần làm đó là
2.1.1 Nghiên cứu cơ hội đầu tư.
Là việc nghiên cứu các khả năng và điều kiện để chủ đầu tư có thể đưa ra mộtquyết định về đầu tư
Việc nghiên cứu cơ hội đầu tư được dựa trên những căn cứ khác nhau
+ Chiến lược phát triển kinh tế xã hội của nhà nước,các chính sách về đầu tưcủa chính phủ
+ Nhu cầu về các sản phẩm bất động sản ở hiện tại và trong tương lai sẽ nhưthế nào
+ Thực trạng về lượng cung bất động sản trên thị trường hiện nay đối với từngkhu vực và tình hình chung
+ Tài nguyên thiên nhiên ,sự phát triển của khoa học công nghệ, hạ tầng cơ
sở vật chất kỹ thuật
Mục tiêu của việc nghiên cứu cơ hội đầu tư là xác định một cách nhanhchóng và ít tốn kém nhưng lại dễ thấy về các khả năng đầu tư trên cơ sởnhững thông tin cơ bản đưa ra đủ làm cho người có khả năng đầu tư phải cânnhắc, xem xét và đi đến quyết định có triển khai tiếp sang giai đoạn nghiêncứu sau hay không
Trang 182 1.2 Nghiên cứu dự án tiền khả thi.
Đây là bước tiếp theo sau khi đã nhận thấy được cơ hội đầu tư là rõ rệt và cóthể thực hiện được nhà đầu tư sẽ tiến hành nghiên cứu tiền khả thi
Trong giai đoạn nay chủ đầu tư sẽ phải hoàn tất báo cáo nghiên cứu tiền khảthi theo các nội dung sau:
a) Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khókhăn
b) Dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư
c) Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiện nhu cầu diện tích sử dụng đấttrên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh hưởng về môitrường, xã hội và tái định cư (có phân tích, đánh giá cụ thể)
d) Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật (bao gồm cả cây trồng,vật nuôi nếu có) và các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, nănglượng, dịch vụ, hạ tầng
e) Phân tích, lựa chọn sơ bộ các phương án xây dựng
f) Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồn vốn, khả nănghoàn vốn và trả nợ, thu lãi
g) Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án
h) Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của các dự án thành phần hoặc tiểu
i) Đối với các dự án mua sắm thiết bị, máy móc không cần lắp đặt, nội dung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi chỉ thực hiện theo các khoản 1, 2, 4, 6, 7 và 8 Điều này
2.1.3 Báo cáo nghiên cứu dự án khả thi.
Đây là bước sàng lọc lần cuối cùng để lựa chọn dự án tối ưu Ở giai đoạnnày phải khẳng định cơ hội đầu tư có khả thi hay không? Có vững chắc, cóhiệu quả hay không?
Trang 19Trong báo cáo nghiên cứu khả thi cần phải đưa ra được những nội dunga) Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư.
b) Lựa chọn hình thức đầu tư
c) Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án cósản xuất)
d) Các phương án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến công trình)phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọn địađiểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởng đốivới môi trường và xã hội)
e) Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư (nếu có)
f) Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ
g) Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của các
phương án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lý và bảo vệ môi trường
h) Xác định rõ nguồn vốn (hoặc loại nguồn vốn), khả năng tài chính, tổng mức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ Phương án hoàn trả vốn đầu tư (đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn đầu tư)
i)Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động
j) Phân tích hiệu quả đầu tư
k) Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư Dự án nhóm C phải lập ngay kếhoạch đấu thầu Dự án nhóm A, B có thể lập kế hoạch đấu thầu sau khi cóquyết định đầu tư (tuỳ điều kiện cụ thể của dự án) Thời gian khởi công (chậmnhất), thời hạn hoàn thành đưa công trình vào khai thác sử dụng (chậm nhất).l) Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án
m) Xác định chủ đầu tư
n) Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án
Trang 20Đối với các dự án mua sắm thiết bị, máy móc không cần lắp đặt, nội dung báocáo nghiên cứu khả thi chỉ thực hiện theo các khoản 1, 2, 6, 8, 9, 10, 11, 12,
13 và 14
Thời gian lập dự án đầu tư nhóm C không quá 3 tháng
Thời gian lập dự án đầu tư nhóm B không quá 9 tháng
2.2 Trình tự lập dự án đầu tư bất động sản
Việc soạn thảo dự án đầu tư nhằm cung cấp cho chủ đầu tư và các cơ quanthẩm định về tài liệu số liệu giảp pháp tính toán sự cần thiết và hợp lý đểquyết định đầu tư hay không, cấp giấy phép hay không.Ngoài ra việc soạnthảo văn bản còn giúp cho chủ đầu tư biết được tính hiệu quả của dự án đầutư.Do vậy có thê nói khâu soạn thảo dự án đầu tư bất động sản là khâu quantrọng ,cần phải tuân thủ theo những tuần tự trình tự nhất định.Đối với dự án
có sự tham gia của nước ngoài thì dự án tiền khả thi thường do phía Việt Namsoạn thảo.Còn với dự án khả thi của công trình đầu tư lớn của nước ngoài thì
do 2 bên cùng tham gia phối hợp để soạn thảo, kinh phí lập dự án khả thi dochủ đầu tư chi trả Trình tự lập dự án khả thi gồm các bước sau
* Cử chủ nhiệm dự án.
+ Nếu chủ đầu tư sử dụng bộ máy của mình để lập dự án thì chỉ định chủnhiệm dự án.Nếu thuê cơ quan ngoài tư vấn đầu tư lập dự án thì cơ quan này
cử chủ nhiệm dự án và phải thống nhất với chủ đầu tư
Nhiệm vụ của chủ nhiệm dự án
- Chịu trách nhiệm chính về chất lượng dự án, tiến độ lập, điều hành toàn
bộ quy trình lập dự án
- Thay mặt chủ đầu tư, thay mặt cơ quan tư vấn đầu tư để trình bày bảo
vệ dự án trước cơ quan thẩm định nếu được ủy nhiệm
Trang 21Yêu cầu đối với chủ nhiệm dự án
- Có trình độ tổng hợp về các lĩnh vực có liên quan, có kinh nghiệm lập
dự án , có uy tín trong chuyên môn có liên quan đen s dự án
- Được chọn lựa một cách cẩn thận tỷ mỷ ngay từ đầu, không nên có sựthay đổi chủ nhiệm dự án
- Chủ nhiệm dự án không phải là chức danh đại diện mà chức danh nàymang tính chất lãnh đạo điều hành
* Lập nhóm soạn thảo dự án đầu tư bất động sản
Chủ nhiệm dự án dự kiến các thành viên trong nhóm soạn thảo Tùy theo quy
mô dự án àm quyết định số lượng các thành viên, cần có các chuyên gia vềkinh tế, kỹ thuật, pháp lý Chủ nhiệm dự án đứng đầu nhóm này , đối với các
dự án lớn cần có các chủ nhiệm bộ môn, đối với danh sách nhóm soạn thảo tốtnhất để cho chủ nhiệm dự án quyết định lựa chọn các thành viên trong nhóm
* Chuẩn bị các đề cương.
+ Đề cương tổng quát: bao gồm mục đích, yêu cầu, nội dung cơ bản , thời hạnphương thức, các giải pháp của dự án, phân công nhóm, lịch trình tiến hành,lịch trình thông qua sơ bộ, thông qua chính thức, hoàn chỉnh hồ sơ Đề cươngtổng quát là do chủ nhiệm dự án soạn thảo sau khi đã thông qua các chủnhiệm bộ môn hoặc các chuyên gia
+ Đề cương chi tiết: trên cơ sở đè cương tổng quát, chủ nhiệm bộ môn hoặcchuyên gia chính soạn thảo Bao gồm: nội dung, phương pháp, giải pháp,phương án, phương pháp vốn hóa, so sánh, lịch trình thực hiện, đối với dự ánlớn phải có chuyên gia Để có đề cương tổng quát và chí tiết , nhóm soạn thảophải nhận dạng được dự án, xác định được mục đích, quy mô, các vấn đề chủyếu về kinh tế kỹ thuật của dự án, vị trí dự án, thứ tự ưu tiên trong chiến lượcphát triển kinh tế xã hội của nhà nước Đồng thời với xây dựng đề cương chitiết, lập dự toán kinh phí về soạn thảo dự án
Trang 22* Triển khai việc soạn thảo dự án đâu tư bất động sản
Thu thập thông tin từ : tổng cục thống kê, từ các bộ ngành, các thông tin đạichúng, các tổ chức
Phân tích xử lý thông tin dự báo,lập các phương án so sánh để lựa chọnphương án tối ưu
Đúc kết viết thuyết minh: đây là văn kiện quan trọng nên đầy đủ về nội dung,đảm bảo về nội dung, đảm bảo văn phong chữ nghĩa Cần họp thông qua nội
bộ và các thành phần để cho ý kiến
Hoàn chỉnh lập hồ sơ trình duyệt: ngoài các bản chính thức thì cần lập các bảntóm tắt để tiện sử dụng và kiểm tra Nội dung các văn bản trình duyệt và làmthủ tục trình duyệt sẽ được trình bày về các cơ sở pháp lý của công tác thẩmđịnh dự án
3 Các nhân tố ảnh hưởng đến lập dự án đầu tư Bất động sản
3.1 Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô:
3.1.1 Môi trường kinh tế vĩ mô:
Môi trường kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng mạnh mẽ từ lúc hình thành dự án đầu
tư bất động sản đến lúc dự án đi vào thực hiện.Các nhân tố thuộc môi trườngkinh tế vĩ mô có rất nhiều, các nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý đến cácnhân tố:
a) Tốc độ tăng trưởng kinh tế:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế là chỉ tiêu quan trọng mà các nhà đầu tư bất độngsản cần quan tâm
Khi mà tốc độ tăng trưởng kinh tế của đất nước là cao và có triển vọng thì nótạo ra những tác động tích cực.Các nhà đầu tư sẽ nhận thấy việc đầu tư vào
Trang 23bất động sản là một cơ hội để kiếm được lợi nhuận và an tâm hơn trong việcđầu tư.
Khi mà tốc độ tăng trưởng kinh tế thấp và có thể lâm vào tình trạng suy thoái ,thì việc thực hiện đầu tư vào các dự án bất động sản được coi là xa xỉ và cónhiều rủi ro Dẫn tới vậy việc thực hiện các dự án đầu tư bất động sản tronggiai đoạn này là không thiết thực
b) Lãi suất:
Lãi suất là nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau đó làhiệu quả đầu tư Nếu lãi duất cao hơn, sẽ có ít dự án đầu tư hơn thỏa mãn tiêuchuẩn hiệu quả khi đánh giá cơ hội đầu tư và ngược lại lãi suất thấp hơn thìchi phí sử dụng vốn sẽ nhỏ hơn và nhiều dự án sẽ thỏa mãn được tiêu chuẩn
về hiệu quả đầu tư
c) Tỷ lệ lạm phát:
Trong nền kinh tế vĩ mô thì tỷ lệ lạm phát có ảnh hưởng lớn đến sự ổn địnhcủa nền kinh tế Khi mà lạm phát cao thì sẽ dẫn tới những rủi do rất lớn chocác nhà đầu tư, đặc biệt là đầu tư bất động sản vì khi lạm phát cao sẽ đẩy giánguyên vật, chi phí nhân công cũng tăng theo đẩy mức vốn cần đầu tư là lớnhơn mức thực tế của nó là không nhỏ do vậy mà mức rủi ro là khá lớn
d) Hệ thống kinh tế và các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước:
Các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước trong từng giai đoạn có thể ảnhhưởng đến tình hình và triển vọng đầu tư bất động sản như các chính sách vềtiền tệ, chính sách tài khóa, quan điểm về cải cách kinh tế của chính phủ
3.1.2 Môi trường chính trị pháp luật:
Sự ổn định về chính trị, cũng như hệ thống chính sách luật pháp có ảnh hưởngrất lớn đến ý định và hành vi của nhà đầu tư Một nền chính trị bất ổn định sẽgây ra các tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư Khi tiến hành đầu tư cần
Trang 24phải nghiên cứu các căn cứ pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt động của dự án
- Các thỏa thuận về việc sử dụng tài nguyên về đất đai, bất động sản
Hệ thống các chính sách pháp luật và các văn bản pháp quy có liên quan.+ Luật đầu tư
+ Luật kinh doanh bất động sản
+ Luật đất đai
+ Luật nhà ở
+ Các nghị định thông tư văn bản hướng dẫn thi hành kèm theo
3.1.3 Môi trường văn hóa xã hội.
Đối với dự án về bất động sản thì các nghiên cứu về tình trạng sử dụng đất,phong tục tập quán của địa phương, các kết cấu hạ tầng, mật độ dân số, chấtlượng dân số, cơ cấu dân số, lao động thu nhập và mức sống của người dân tạikhu vực Đây không chỉ là căn cứ để lựa chọn các cơ hội đầu tư mà nó còn là
cơ sở phân tích nhằm tìm ra các phương án kinh doanh về bất động sản
3.1.4 Môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể khai thác
cho việc thực hiện dự án đầu tư bất động sản:
Đối với dự án đầu tư bất động sản thì môi trường tự nhiên có ảnh hưởng rấtlớn.Do vậy khi tiến hành lập dự án đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư cầnchú ý đến môi trường tự nhiên Đó là các yếu tố về khí hậu, thổ nhưỡng, địachất
Trang 253.2 Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội:
Về nguyên tắc trong hoạt động đầu tư công tác quy hoạch cần đi trước mộtbước làm cơ sở cho công tác lập dự án đầu tư bất động sản Tại Việt Nam thờigian qua do công tác quy hoạch chưa thực sự đi trước một bước cùng với chấtlượng quy hoạch còn thấp được đánh giá là nguyên nhân đầu tiên dẫn đếnkhâu lập dự án đầu tư bất động sản là yếu Nhiều các công trình dự án đầu tưbất động sản trong quá trỉnh triển khai thực hiện phải di dời gay ra những tổnthất lãng phí Do vậy để đảm bảo hiệu quả hoạt động đầu tư thì ngay trongcông tác lập dự án đầu tư bất động sản cần quan tâm tới công tác quy hoạchbao gồm:quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triển kếtcấu hạ tầng,quy hoạch phát triển đô thị , quy hoạch xây dựng
3.2.1 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
Trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thì có quy hoạch tổng thểphát triển kinh tế xã hội của cả nước, của vùng hoặc địa phương
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của cả nước:
Là luận chứng phát triển kinh tế xã hội và tổ chức không gian các hoạt độngkinh tế xã hội hợp lý theo lãnh thổ để thực hiện mục tiêu chiến lược kinh tế xãhội quốc gia Đây là bước cụ thể hóa của chiến lược phát triển kinh tế xã hộicủa quốc gia theo các điều kiện và đặc điểm của từng vùng lãnh thổ Từ quyhoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thì sẽ xây dựng nên các kế hoạch pháttriển kinh tế củavùng của ngành
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của vùng địa phương.
Là quy hoạch tổng hợp phát triển tất cả các ngành trên địa bàn vùng lãnh thổphù hợp với điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội, phong tục tập quán, ngànhnghè truyền thống
3.2.2 Quy hoạch phát triển lĩnh vực kết cấu hạ tầng:
Trang 26Là bước cụ thể hóa chiến lược phát triển kết cấu hạ tầng, lựa chọn ra nhữngphương án phát triển và phân bố mạng lưới kết cấu hạ tầng trên các vùng lãnhthổ trong một giai đoạn dài từ 10 đến 20 năm trở lên Khi lập dự án đầu tư bấtđộng sản cần phân tích và đánh giá về các khía cạnh:mạng lưới đường giaothông, mạng lưới về kết cấu hạ tầng, các trục giao thông chính…
3.2.3 Quy hoạch phát triển đô thị:
Là sự sắp xếp, bố trí các cụm dân cư tập trung trên từng khu vực lãnh thổ phùhợp với chức năng hoạt động kinh tế xã hội chính trị của vùng, của từng địaphương Quy hoạch đô thị phải gắn với quy hoạch phát triển vùng, quy hoạchphát triển của các ngành để xác định quy mô các điểm dân cư, khu vực hànhchính trung tâm thương mại, trung tâm tài chính Quy hoạch đô thị là căn cứlập các dự án đầu tư bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu đô thị đápứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng mỗi địa phương
3.2.4 Quy hoạch xây dựng:
Là công tác bố trí mặt bằng cụ thể để thi công xây dựng một công trình cụthể,một dự án bất động sản cụ thể khi dự án đó đã được cấp có thẩm quyềnphê duyệt, đã được cấp đất, mặt bằng xây dựng, khu hành chính Quy hoạchxây dựng càng cụ thể, chi tiết, quản lý mặt bằng xây dựng càng đảm bảo, chặtchẽ thì việc triển khai thực hiện các dự án bất động sản càng thuận lợi
Trong quá trình lập dự án bất động sản thì quy hoạch phát triển đô thị, quyhoạch xây dựng có ảnh hưởng nhiều nhất và tác động trực tiếp nhất tới lập dự
án đầu tư bất động sản
Trang 27CHƯƠNG II : ĐÁNH GIÁ QUY TRÌNH LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TÒA NHÀ HỖN HỢP SÔNG ĐÀ - HÀ ĐÔNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ
I GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ CÔNG TY
1 Giới thiệu chung
Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà, đơn vị
thành viên của Tập Đoàn Sông Đà, là một doanh nghiệp được thành lập theoQuyết định số 26/TCT-HĐQT ngày 13/2/2007 của Hội đồng quản trị Tổngcông ty Sông Đà (nay là Tập Đoàn Sông Đà) và Đăng ký kinh doanh số
0103016226 tại Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội (nay được đổi thành giấy chứngnhận mã số doanh nghiệp 0102186917)
Đăng kí thay đổi lần thứ : 6 ngày 30 tháng 09 năm 2010
Với mục tiêu phát triển: đa dạng hóa ngành nghề, sản phẩm trên cơ sở pháttriển chính ngành đầu tư bất động sản và tài chính, Công ty Cổ phần Đầu tưxây dựng và phát triển Đô thị Sông Đà nỗ lực phấn đấu phát huy mọi nguồnlực để tạo ra sự tăng trưởng và phát triển bền vững cho Công ty
.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động của công ty.
2.1 Đại hội đồng cổ đông: là cơ quan quyết định cao nhất của công ty gồm
tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết họp ít nhất mỗi năm một lần Đại hội
Tên giao dịch bằng
tiếng Việt
: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển
Đô thị Sông Đà,Tên giao dịch bằng