Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại công ty cổ phần tư vấn dịch vụ về tài sản bất động sản datc

LỜI MỞ ĐẦU PAGE 1 PHỤ LỤC Phụ lục 01 Danh sách một số hợp đồng dịch vụ tiêu biểu của công ty STT Tên khách hàng Tên dự án Năm Giá trị TĐG 1 Tổng Công ty VINACONEX Tư vấn đổi đất lấy hạ tầng để xây dựn[.]

2005 1.400.000.000.000 đồng

2 UBND tỉnh HÀ

Tây

Tư vấn đền bù giảiphóng mặt bằng cho các

DN để mở rộng đườngcao tốc Láng – Hòa Lạc

2006và2007

2008 1.000.000.000.000 đồng

4 TNHH Phát triển

đô thị Nam Thăng

Long Ciputra tại

1.183.842.000.000 đồng

5 Đài Truyền hình

Tỉnh Bình Dương

Thẩm định giá thiết bịcột phát sóng truyền hình

2007 191.027.015.000 đồng

9 Điện ảnh Quân

đội Nhân dân

Thẩm định giá thiết bịthuộc Dự án “Đầu tư hệthống kỹ thuật số chuyểnđổi, phục chế, lưu giữ vàkhai thác phim”

2009 73.824.000.000 đồng

15 Ban QLDA Xây

2010 77.875.620.000 đồng

27 Bộ Tài chính Thẩm định giá Bất động

sản tại 57 Nguyễn Du

-51 Quang Trung Hà Nội

để chuyển nhượng choCông ty Mua bán nợ vàTài sản tồn đọng củadoanh nghiệp

2005 110.000.000.000 đồng

Hà Nội

2006và2007

2008 133.954.000.000 đồng

31 Công ty TNHH

Deloite Việt Nam

Thẩm định giá cơ sở nhàđất của Công ty Viễnthông Điện lực

2008 168.637.000.000 đồng

36 Công ty Cổ phần

Đầu tư phát triển

đô thị & khu công

nghiệp Sông Đà

Thẩm định giá đất ở khunhà Văn La, Văn Khê,

Hà Nội 11-E6 Khu đôthị Cầu Giấy, H

An Lạc, đường Bùi TưToàn, quận Tân Bình

2008 1.231.032.000.000 đồng

b Nội dung của phương pháp

Trên thực tế không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau, hơn nữa giá trị BĐSthường thay đổi theo thời gian Vì vậy để tín hành so sánh, thẩm định viên phải thuthập thông tin về những giao dịch trong thời gian gần đây mà có thể so sánh với BĐSđang định giá hoặc tương đối giống Sau đó tiến hành phân tích các giao dịch đó để tìngiá trị thích hợp cho BĐS đang định giá

 Khi thị trường yếu không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương phápnày rất hạn chế.

 Đối với những BĐS lần đầu được đổ mới trong khu vực hoặc BĐSchuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh

d.Điều kiện vận dụng.

 Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính chất đồng nhất

 So sánh với những giao dịch được thực hiện trong thời gian gần đây

 Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường

 Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được

Phương pháp định giá chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng củanguyên tắc thay thế

b Nội dung của phương pháp

Đây là phương pháp hỗn hợp, sử dụng tổng hợp cả 2 phương pháp định giá sosánh và phương pháp định giá chi phí Khi thực hiện phương pháp này thì ta phải ước

tính riêng giá trị tài sản trên đất và giá trị của đất Sau đó cộng giá trị của chúng lại thì

 Được sử dụng khi không có bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh

 Sử dụng để đánh giá các BĐS rất hiếm khó thay đổi chủ sở hữu và thiếu

dự báo lợi ích trong tương lai

 Nhược điểm:

 Chi phí thực chất không thể bằng giá trị, cho nên đây là một giả thiết

lỏng lẻo Nó không phản ánh được giá trị thị trường của BĐS

 Trong trường hợp các số liệu so sánh có thể thiếu hoặc đối nghịch nhau nên khó xác định một cách hợp lý giá của nhà đầu tư

 Áp dụng phương pháp này đòi hỏi người đánh giá phải thong thạo kỹ

thuật xây dựng và phải có kinh nghiệm

d Điều kiện áp dụng phương pháp

 Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được

 Thị trường cần ổn định

 Người định giá cần có kiến thức về lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật

 Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến thức thị trường

e .lĩnh vực áp dụng

 Là một phương pháp thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục

đích riêng biệt như: Nhà thờ, bệnh viện, trường học

 Định giá để xác định mức bồi thường, đền bù

 Là phương pháp thông dụng của người tham gia đấu thầu hay kiểm tra

đấu thầu

 Thường được sử dụng có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các

phương pháp khác

3 Phương pháp thu nhập

a Khái niệm

Phương pháp vốn hóa là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thànhgiá trị vốn hóa hiện tại Phương pháp này được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc

dự báo lợi ích trong tương lai

b Nội dung của phương pháp

Bản chất của việc định giá BĐS dựa vào thu nhập là sự tiến hành chuyển hóacác thu nhập trong tương lai về hiện tại để tìm giá trị của vốn đầu tư và cũng là giá củaBĐS

Công thức tổng quát:

V0: Giá trị hiện tại của khoản thu nhập trong tương lai hay giá trị của BĐS

Ft:Thu nhập thuần trong tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư

i: tỷ suất chiết khấu

n: thời gian nhận được thu nhập( tính theo năm)

c

ĐẶc điểm

 Ưu điểm

 Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ nhất,

vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà bđs mang lại cho nhàđầu tư

 Phương pháp đầu tư này dễ áp dụng, dễ hiểu Ngoại trừ kỹ thuật chiếtkhấu dòng tiền (DCF)

 Phương pháp này đạt hiệu quả cao, chính xác khi có các chứng cứ về cácthương vụ có thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báotrước với một độ tin cậy cao

 Hạn chế của phương pháp:

 Khi phân tích các thương vụ, cần phải tiến hành điều chỉnh nhiều mặt: vịtrí, tuổi thọ, chất lượng, diện tích, tiện nghi, thời hạn cho thuê, nhữngthay đổi về tiền thuê trong tương lai…

 Trong nhiều trường hợp có thể thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhậptương lai

 Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham sốtính toán Trong những trường hợp như vậy, kết quả sẽ chịu nhiều ảnhhưởng của nhiều yếu tố chủ quan.

d.Điều kiện áp dụng

 Những bđs phù hợp với phương pháp này: căn hộ, nhà ở, trung tâmthương mại, khu công nghiệp, trung tâm mua bán, khách sanh nhà trọ

 Sử dụng kết hợp với các phương pháp khác, không sử dụng độc lập

 Chủ yếu dùng để định giá bđs tạo thu nhập

 Kỳ vọng bđs có khả năng tạo ra thặng dư tài chính lớn hơn các chi phó để

có được nó

 Các mức tiền cho thuê bđs (các thu nhập từ bđs) được hình thành từ cáclực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thợi kỳ quyền tài sản cònhiệu lực

 Người đầu tư sẽ chuyển hóa dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng nămthành tổng số tiền vốn để có được bđs

b.Nội dung của phương pháp thặng dư

Giá trị BĐS

mục tiêu = Giá trị còn lại +

Các yếu tố giả định cấuthành giá vốn của BĐSmục tiêu

Giá trị còn lại= Tổng giá trị phát triển – Tổng chị phí phát triển

Tổng chi phí

phát triển =

Chi phíxây dựng +

Chi phí tài

Chi phí cóliên quan +

Lợi nhuận của nhàđàu tư xây dựng

Tổng giá trị phát triển theo hướng sử dụng tốt nhấp và hiệu quả nhất bằng cách sửdụng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc phương pháp đầu tư

c.Đ

ặc điểm

 Ưu điểm:

 Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

 Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích đánh giá các cơ hộiđầu tư vào BĐS

 Phương pháp thặng dư có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xâydựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự ánđầu tư phát triển BĐS

 Hạn chế của phương pháp thặng dư

 Khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất

 Các ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo điều kiệncủa thị trường



 Giá trị còn lại cuối cùng nhạy cảm đối với tham số về chi phí và giá bán

 Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

d.Điều kiện áp dụng phương pháp

 Phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp,các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạtđược độ tin cậy cao

 Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mơ rộng đất đai

để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

 Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng kĩ thuật đánh giá rủi ro,phân tích xác suất với tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án pháttriển BĐS

e lĩnh vực sử dụng phương pháp thăng dư

Phương pháp này sử dụng chủ yếu cho các nhà thầu xây dựng và các công ty kinhdoanh BĐS.

5 Phương pháp lợi nhuận

a Khái niệm

Phương pháp này được sử dụng để thẩm định giá cho các tài sản đặc biệt như:khách sạn, rạp chiếu bóng và các tài sản khác.Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinhlợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc vào nhiều dung lượng thương mại xác định ròngthu nhập cảu tài sản, đó là đặc điểm thường thể hiện cho các tài sản trong nghành vuichơi, giải trí, bao gồm khách sạn và một số tài sản khác

b Nội dung phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính của việc sửdụng tài sản , trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dư rathể hiện là thu nhập hàng năm đặc trưng của tài sản Thu nhập thực này sau đó đượcchuyển thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp thặng dư

 Chỉ sử dụng để định giá đối với BĐs tạo ra lợi nhuận

 Lợi nhuận ước tính có thể không phản ánh được mức độ thu nhập thực củatài sản

 Muốn làm việc tốt theo phương pháp này thẩm định viên phải có kiến thứcvững vàng về loại hình kinh doanh BĐS

e.Điều kiện áp dụng phương pháp lợi nhuận

 Sử đụng để định giá đối với các BĐS tạo ra thu nhập khác nhau : Khách sạn,rạp chiếu bóng, nhà nghỉ

 Các số liệu phỉa chính xác C¸c sè liÖu ph¶i chÝnh x¸c

 Việc định lãi suất vốn hóa phải được thực hiện ngay sau khi nghiên cứu thịtrường

Phụ lục 03: Khung giá tính phí dịch vụ TĐG của công ty DCSC

1 Tài sản có giá trị thẩm định dưới 100 triệu đồng 500.000 đồng

2 Tài sản có giá trị thẩm định từ 100 triệu đồng đến

LỜI MỞ ĐẦU

Trong nền kinh tế mở của nước ta hiện nay, hoạt động kinh doanh mua bán diễn

ra ngày một sôi nổi nhộn nhịp Các công ty tư vấn dịch vụ, tài sản cũng như thẩm địnhgiá tài sản ngày càng phát triển hơn, đóng góp một phần quan trọng trong tổ chức hoạtđộng của nền kinh tế quốc dân Tuy nhiên việc kinh doanh tìm kiếm lợi nhuận thôngqua hoạt động đi vay, cho vay luôn luôn tiềm ẩn những rủi ro Để hạn chế những rủi ronày, người cho vay thường yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản của họ, trong đó tàisản đảm bảo hầu hết là bất động sản

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, các công trìnhgắn liền với đất và những vật tự nhiên khác gắn liền với đất Do đó, BĐS là một phầnchủ yếu của cải quốc gia, và các hoạt động của thị trường BĐS như mua bán, chuyểnnhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp là dựa trên việc thẩm định giá đáng tin cậy Thịtrường bất động sản hiện nay song hành với sự phát triển là sự biến động lên xuống,cũng như vẫn còn tồn tại nhiều khiếm khuyết, bởi vậy việc thẩm định tài sản là mộtđiều tất yếu Hoạt động thế chấp bất động sản để vay vốn đã tồn tại từ rất lâu trên thếgiới, ở Việt Nam những vấn đề liên quan đến bất động sản thế chấp đã được luật phápquy định, tuy nhiên vấn đề về định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp vẫnchưa được đầy đủ, thiếu đồng bộ về mặt pháp lý và còn rất nhiều bất cập trong thực tế

Trước tình hình đó, với mong muốn đóng góp một phần nhỏ vào việc hoàn thiệncông tác thẩm định giá bất động sản thế chấp trong thời gian tới cũng như với tình hình

công ty, em xin lựa chọn đề tài là: “ Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt

động định giá bất động sản thế chấp tại công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC”.

 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài đi vào phân tích, đánh giá quá trình định giá bất động sản, quá trình làmthủ tục thế chấp và tìm ra những ưu điểm cũng như hạn chế trong việc thẩm định giábất động sản thế chấp Từ đó, hệ thống hóa về mặt lý luận hoạt động định giá bất độngsản thế chấp tại công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC

Đề tài cũng nhằm vào đánh giá thực trạng vấn đề định giá, quản lý và xử lý bất độngsản thế chấp của công ty Trên cơ sở đó đưa ra các phương hướng và giải pháp nhằmhoàn thiện và nâng cao chất lượng các hoạt động trên

 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp nghiên cứu được em sử dụnglà: phương pháp điều tra, khảo sát, phân tích tổng hợp, thống kê và so sánh

 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Phạm vi nghiên cứu : vấn đề nghiên cứu tập trung đi sâu vào việc phân tíchđánh giá các phương pháp định giá bất động sản thế chấp mà công ty đang sử dụngtrong hoạt động tín dụng nhằm bảo đảm tiền vay

Đối tượng nghiên cứu là công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bấtđộng sản DATC

Thời gian nghiên cứu trong khoảng từ tháng 2/2012 đến tháng 4/2012

 Kết cấu chuyên đề

Ngoài phần lời mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục từ viết tắt và tài liệu

tham khảo, nội dung chuyên đề nghiên cứu được chia làm 3 chương:

Chương 1: Giới thiệu về lịch sử hình thành và hoạt động kinh doanh của công ty

DCSC

Chương 2: Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại công ty DCSC Chương 3: Một số giải pháp và kiến nghị để phát triển hoạt động định giá bất động sản

thế chấp tại công ty DCSC

Do trình độ có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiều vấn đề cần thảo luận

Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô trong bộ môn và các bạn sinhviên để có một bài viết hoàn chỉnh hơn

Em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị trong công ty Cổ phần Tư vấn –Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thànhtốt đề tài này!

Em xin cảm ơn các thầy cô trong bộ môn thẩm định giá, đặc biệt là thầy VũMinh Đức đã nhiệt tình giúp đỡ để em có thể hoàn thành tốt đề tài này!

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ LỊCH SỬ HÌNH THÀNH VÀ HOẠT ĐỘNG

KINH DOANH CỦA CÔNG TY DCSC

Mục đích nghiên cứu của chương 1 là giới thiệu một cách chi tiết về địa điểmthực tập: Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC, qua đógiúp người đọc hình dung được quá trình hình thành, phát triển, các chức năng, nhiệm

vụ chính, đồng thời thấy được cơ cấu tổ chức cũng như các kết quả trong quá trình hoạtđộng kinh doanh mà công ty đã có được Ngoài ra, còn cập nhật cho người đọc biếtnhững dịch vụ hoạt động mà công ty đang có Bên cạnh đó, nêu lên sự cần thiết phảinâng cao năng lực cạnh tranh cũng như chất lượng các dịch vụ Từ đó, giúp người đọchiểu được tầm quan trọng và sự cần thiết của những dịch vụ này trong nền kinh tế hiệnnay Trên cơ sở đó, cấu trúc của chương 1 được chia thành hai phần chính:

(1.1) Giới thiệu về thị trường và môi trường định giá BĐS ở nước ta

(1.2).Giới thiệu về công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ Tài sản – Bất động sản DATC

1.1. Giới thiệu về thị trường và môi trường định giá bất động sản ở nước ta

1.1.1 Tổng quan về cung cầu định giá bất động sản

Qua hơn hai mươi năm đổi mới, thị trường BĐS nước ta đã hình thành và pháttriển với tốc độ nhanh, tác động không nhỏ tới quá trình đầu tư phát triển sản xuất và

đời sống nhân dân Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ gópphần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút

đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xâydựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững Như một nhu cầu cấp báchtrong việc vận hành nền kinh tế xã hội, ngành thẩm định giá Việt Nam đã ra đời vàtừng bước đi vào cuộc sống Thị trường BĐS phát triển ở khắp các tỉnh thành trong cảnước, đặc biệt là những trung tâm, thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng,Cần Thơ, Tp.Hồ Chí Minh, với nhu cầu về định giá BĐS để mua bán, thế chấp, cầm

cố, bảo hiểm, tính thuế…Những người có nhu cầu về định giá BĐS có thể là những cánhân hay tổ chức, các doanh nghiệp, các ngân hàng, công ty bảo hiểm, và cả Nhà nước.Hoạt động trong thị trường BĐS không chỉ có người mua và người bán BĐS, mà giữa

họ còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối; một trong những cầu nối đó chính là tổchức thẩm định giá BĐS được hình thành và hoạt động tại các vùng có thị trường BĐShoạt động mạnh, tổ chức này triển khai các hoạt động thống kê về giá cả BĐS, đưa ranhững căn cứ khoa học để dự báo giá cả, công bố giá cả để làm cơ sở cho các giao dịchtrên thị trường Về phía những người cung cấp dịch vụ thẩm định giá, đó có thể lànhững phòng, ban thẩm định của các tổ chức, ngân hàng, công ty bảo hiểm, hay nhữngcông ty chuyên về thẩm định giá

1.1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường TĐG BĐS

Từ sau khi Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại thế giới WTO cũng đòi hỏinước ta phải hoàn thiện bộ khung pháp lý về BĐS Hơn nữa, sự thu hút đầu tư nướcngoài nhiều hơn, quá trình kinh doanh sản xuất phát triển khiến nhu cầu về nhà xưởng,văn phòng cho thuê ngày một lớn kéo theo thị trường BĐS hoạt động cũng nhộn nhịphơn Sự phát triển kinh tế đi cùng với sự phát triển các dịch vụ, trong đó có dịch vụTĐG và cụ thể là TĐG BĐS Về môi trường pháp lý, Nhà nước ta cũng đang nỗ lựcđưa thị trường BĐS vào khuôn khổ, hoạt động một cách minh bạch, công khai, chuyênnghiệp và tuân thủ đúng luật, đúng quy định Cùng với đó, hành lang pháp lý cho côngtác thẩm định giá càng phải chú trọng hơn, giúp cho việc xác định khung giá, giá trị tàisản được chính xác, tránh hiện tượng tiêu cực, móc nối giữa các bên với nhau để cóđược lợi ích Bên cạnh đó, các chính sách của Nhà nước cũng ảnh hưởng không nhỏ tớimôi trường TĐG BĐS Cụ thể như hiện nay, các giao dịch chủ yếu thông qua các sàngiao dịch BĐS do những người chưa được đào tạo chuyên sâu về kiến thức chuyênmôn, pháp luật, hay chỉ có chút ít kinh nghiệm thực hiện, dẫn tới lũng đoạn thị trường.Các BĐS hầu như dựa trên giá cả thị trường, hay được xác định do chính các doanh

nghiệp, tổ chức buôn bán BĐS mà không thông qua bên trung gian TĐG khách quannào Điều này khiến giá trị BĐS quá cao thậm chí xa vời với giá trị thực của nó Vì thế,Nhà nước có thể ban hành các quy định, chính sách để công tác TĐG BĐS được hoạtđộng một cách cần thiết, công khai.

1.2. Giới thiệu về công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động

sản DATC

1.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty

1.2.1.1 Một số thông tin về công ty

Dưới đây là bảng tổng hợp những thông tin cần thiết của công ty DCSC và giớithiệu về các chi nhánh hiện nay đang hoạt động trong cả nước

Tên tiếng Việt Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động

sản DATC

Tên tiếng Anh DATC CONSULTATION – SERVICE FOR PROPERTY

REAL ESTATE JOINT STOCK COMPANY (Viết tắt:

DCSC) Trụ sở chính Tầng 6, Số 4 ngõ Hàng chuối I, phường Phạm Đình Hổ,

quận Hai Bà Trưng, Hà Nội

Điện thoại 04.39722218 Fax: 04.39722217

Web www dcsc.vn

Vốn điều lệ 10 tỷ đồng; Trong đó Công ty Mua bán nợ và Tài sản

tồn đọng của Doanh nghiệp - Bộ Tài chính nắm giữ

Các chi nhánh hiện nay của công ty:

- Chi nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản DATC tại

Thành phố Hồ Chí Minh

Địa chỉ : 138 Nguyễn Thị Minh Khai, Quận 3, TP Hồ Chí Minh

Điện thoại/ Fax: 08.39330586

- Chi nhánh Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản DATC

tại Thành phố Huế

Địa chỉ: Số 22 đường Tố Hữu, TP Huế

Điện thoại/ Fax: 054.3832542

Địa chỉ: Số 73 Quang Trung, quận Hải Châu, TP Đà Nẵng

Điện thoại: 05113.888838; Fax: 05113.888836

1.2.1.2 Quá trình hình thành và phát triển

Tiền thân của công ty bắt đầu từ trung tâm Thông tin tư vấn, dịch vụ về Tài sản

- Bất động sản, là đơn vị sự nghiệp có thu trực thuộc Cục Quản lý Công sản - Bộ Tàichính, được thành lập theo Quyết định số 186/2003/QĐ-BTC ngày 14/11/2003 của Bộtrưởng Bộ Tài chính Các chức năng, nhiệm vụ, tổ chức bộ máy cũng như cơ chế hoạtđộng được quy định theo Quyết định số 689/QĐ-BTC ngày 03/03/2004 của Bộ trưởng

Bộ Tài chính Ngày 29/11/2007, Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Quyết định số 3776/QĐ-BTC về việc chuyển giao Trung tâm Thông tin tư vấn, dịch vụ về Tài sản và Bất

động sản sang Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp (DATC) làdoanh nghiệp hạng đặc biệt của Chính phủ trực thuộc Bộ Tài chính quản lý.

Công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản DATC được thànhlập theo Nghị quyết số 31/2007/NQ-HĐQT ngày 21 tháng 12 năm 2007 của Hội đồngQuản trị Công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp và được Sở Kếhoạch Đầu tư TP Hà Nội cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 0102610438, do

Sở Kế hoạch - Đầu tư Hà Nội cấp thay đổi lần 2 ngày 02/6/2010, đăng ký lần đầu ngày11/1/2008 Trong đó công ty Mua bán nợ và Tài sản tồn đọng của doanh nghiệp nắmgiữ 60% vốn điều lệ công ty Cổ phần Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sảnDATC

Công ty hoạt động về nhiều mảng dịch vụ; bên cạnh những thành công trongcông tác thẩm định giá, thì những dịch vụ khác như tư vấn, đầu tư, môi giới vẫn gặphiều khó khăn Trong lĩnh vực đầu tư BĐS, công ty vẫn chưa có nhiều kinh nghiệmnên vẫn chưa triển khai được nhiếu lĩnh vực này, chưa sử dụng được vốn vào mục đíchđầu tư Thị trường tư vấn, dịch vụ và thẩm định giá có sự cạnh tranh khốc liệt, dẫn đếnthị phần bị chia xẻ, phí dịch vụ thu giảm, trong khi đó chi phí hoạt động lại tăng lên,chi phí môi giới, cộng tác viên tư vấn cũng tăng cao Hoạt động của Sàn giao dịch bấtđộng sản cũng mới được triển khai, các quy trình hoạt động còn thiếu và chưa hoànthiện, chính sách pháp luật liên quan vẫn còn nhiều bất cập Về dịch vụ tư vấn cũngkhông đạt được kế hoạch đề ra, do các hoạt động tư vấn phức tạp, đòi hỏi trình độchuyên môn cao Một số hợp đồng tư vấn được công ty thực hiện nhưng chưa hoànthành Tuy vậy, bên cạnh những khó khăn đó, công ty cũng có những thế mạnh riêng

và có những phát triển lớn mạnh Từ khi thành lập cho đến nay, dù kinh tế nước ta còngặp nhiều khó khăn nhưng công ty vẫn phát huy được thế mạnh sẵn có, khẳng địnhđược thương hiệu và từng bước phát triển thị trường, đặc biệt là thị trường Thẩm địnhgiá bất động sản tại một số địa phương như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, ThừaThiên Huế, Hải Dương, Vĩnh Phúc Với doanh số thu được lớn từ hoạt động thẩm địnhgiá và đều tăng qua các năm, công ty đã đạt thắng lợi lớn trong lĩnh vực thẩm định giá,trở thành một thương hiệu mạnh trong ngành thẩm định giá trong cả nước Công ty làđơn vị đã xây dựng được một tập thể cán bộ nhân viên đoàn kết, gắn bó với công ty,chất lượng làm việc cũng như quan hệ khách hàng đều thuộc loại tốt nhất trong cáccông ty định giấ hiện nay Từ khi chuyển snag hoạt động theo cơ chế doanh nghiệp từnăm 2008, công ty đã có nhiều kinh nghiệm trong quản lý, điều hành hoạt động củadoanh nghiệp, có nhiều biện pháp quản lý tăng thu, tiết kiệm chi phí và nâng cao hiệuquả hoạt động DCSC đã trở thành 1 trong 4 thương hiệu mạnh nhất trong cả nước về

tư vấn định giá và thẩm định giá tài sản, ngày một mở rộng quan hệ thị trường do

chiếm thêm được nhiều khách hàng mới

1.2.2 Đặc điểm về mô hình tổ chức , nguồn lực của công ty

1.2.2.1 Sơ đồ tổ chức bộ máy

Sơ đồ bộ máy gồm có trên cao nhất là Hội đồng quản trị, có quyền bổ nhiệmmiễn nhiệm tổng giám đốc, các phó tổng giám đốc, trưởng phòng các ban Tiếp theo là

ban kiểm soát, có nhiệm vụ thay mặt Đại hội đồng Cổ đông giám sát, đánh giá công tác

điều hành, quản lí của Hội đồng quản trị và Ban Giám đốc theo đúng các qui định trong

Điều lệ Công ty, các Nghị quyết, Quyết định của Đại hội đồng Cổ đông Về ban điều

hành của công ty, có 1 tổng giám đốc và 2 phó tổng giám đốc Dưới đó là các Ban

chuyên môn, đứng đầu các ban là trưởng phòng Và dưới cùng là các chi nhánh của

công ty và Sàn giao dịch BĐS Sau đây là mô hình sơ đồ tổ chức bộ máy của công ty

BAN Thị trường và Giao dịch BĐS

BAN Thẩm định giá tài sản

BAN

Tư vấn tài chính

BAN

Dịch vụ tài

sản

BAN Hành chính -

Kế toán

BAN

Quản lý và

Đầu tư BĐS

Nguồn : Hồ sơ năng lực công ty DCSC

SƠ ĐỒ TỔ CHỨC BỘ MÁY CÔNG TY

1.2.2.2 Nguồn nhân lực của công ty

Đội ngũ cán bộ của Công ty DCSC gồm các chuyên viên đã có nhiều năm côngtác trong các lĩnh vực quản lý tài sản của Nhà nước, tài chính đất đai tại Bộ Tài chính.Nhiều cán bộ được đào tạo về tài chính đất đai, thẩm định giá, quản lý bất động sản ởnước ngoài, có kinh nghiệm làm việc trong môi trường chuyên nghiệp Trong đó có 14cán bộ tại Hà Nội, Huế, TP Hồ Chí Minh và Đà Nẵng được Bộ Tài chính cấp thẻThẩm định viên về giá, 1 cán bộ được Viện Thẩm định giá Quốc tế Inspen (Malaysia)cấp bằng đào tạo Thẩm định giá viên quốc tế, 2 cán bộ được Trường Đại họcGreenwich London cấp bằng Thạc sỹ Châu Âu về quản lý bất động sản và quản trị địa

ốc Ngoài ra, công ty còn có 5 cán bộ được Bộ Tư pháp cấp thẻ Đấu giá viên, 3 cán bộđược Bộ Kế hoạch Đầu tư cấp chứng chỉ tư vấn thầu, 18 cán bộ được Sở Xây dựngcấp thẻ Thẩm định giá, môi giới BĐS và quản lý sàn giao dịch BĐS Các cán bộchuyên viên ở đây đều là những người có năng lực, chuyên môn và tâm huyết vớinghề, là những người có tinh thần đoàn kết, gắn bó với công ty Kể từ năm 2003 đivào hoạt động cho đến nay, Công ty DCSC đã tạo được uy tín trong nhiều lĩnh vực tưvấn dịch vụ và có nhiều mối quan hệ tốt với các Bộ ngành và địa phương Đặc biệttrong lĩnh vực thẩm định giá, công ty DCSC đã trở thành 1 thương hiệu mạnh trên thịtrường trong cả nước Công ty đã kết hợp được thế mạnh đơn vị tư vấn của Cục Quản

lý Công sản - Bộ Tài chính với thế mạnh của Công ty Mua bán nợ để thực hiện cáchoạt động tư vấn, dịch vụ về tài chính, tài sản và bất động sản Đặc biệt, DCSC đãthực hiện tư vấn tài chính, thẩm định giá cho nhiều dự án đầu tư kinh doanh bất độngsản có giá trị lớn hàng nghìn tỷ đồng ở Hà Nội, Tp.HCM và một số địa phương khác

1.2.3 Các lĩnh vực, dịch vụ kinh doanh chủ yếu

1.2.3.1 Bảng danh sách các lĩnh vực, dịch vụ kinh doanh chủ yếu

Quyền sử dụng đất, BĐS, công trình trên đất, các

CÁC CHI NHÁNH CÔNG TY VÀ SÀN

GIAO DỊCH BĐS

Giá trị doanh nghiệp, giá trị nhà xưởng, giá trị dự

án đầu tư hoặc dự toán chi phí

Giá trị quyền sử hữu, giá trị cổ phần, cổ phiếu,phần mềm, giá trị thương hiệu, thương quyền, lợithế và giá trị phi thị trường khác

Về phương án tài chính liên quan đến các hìnhthức hợp tác, liên kết liên doanh và góp vốn đầu

tư kinh doanh

Tư vấn dự án đầu tư bất động sản

Tư vấn liên quan đến giao dịch về tài sản Nhànước, đất đai, bất động sản khác theo thoả thuậnhoặc theo uỷ quyền

3 Môi giới, hỗ trợ giao

dịch mua bán tài sản

Đát đai, BĐS, môi giới và tư vấn giải pháp tàichính kinh doanh địa ốc

Mua bán, cho thuê, sát nhập doanh nghiệp

Đầu tư chứng khoán và môi giới bảo hiểm

Quyền sử dụng đất, cho thuê đất, quyền khai thác

4 Bán đấu giá và đấu

thầu mua sắm tài sản

tài sản hạ tầng, khai thác khoáng sảnTài sản, BĐS Nhà nước, tài sản sung quỹ Nhànước, tài sản Nhà nước thanh lý, tài sản thu hồi

từ các dự án, tài sản loại trừ ra khỏi giá trị doanhnghiệp cổ phần hoá

Dịch vụ tư vấn hỗ trợ pháp lý đấu giá cổ phần,

Dịch vụ quản lý bất động sản, quản trị công trình,

dự án, building và dịch vụ kỹ thuật outsourcing

Dịch vụ về quảng cáo đất đai, BĐS,doanh nghiệp

Tổ chức SGD về tài sản, đất đai, BĐS, giao dịch

cơ hội đầu tư tài chính dưới các hình thức SGDtrực tiếp hoặc giao dịch qua mạng internet

Các dịch vụ khác liên quan đến tài sản và BĐS

1.2.3.2 Một số sản phẩm tư vấn, dịch vụ tiêu biểu đã đạt được

Những hợp đồng tư vấn dịch vụ tiêu biểu đã được liệt kê cụ thể và rõ ràng, tên

dự án cũng như khách hàng trong phần phu lục 01

1.2.4 Kết quả hoạt động kinh doanh ở các lĩnh vực đang hoạt động

1.2.4.1 Kết quả hoạt động kinh doanh trong những năm gần đây

Dưới đây là thống kê số liệu về số lượng các hợp đồng thực hiện theo từng lĩnhvực cung câp dịch vụ của công ty, số liệu về doanh thu cũng như chi phí của công tytrong những năm gần đây.

Số lượng trọng Tỷ lượng Số trọng Tỷ lượng Số trọng Tỷ

Nguồn : Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty

Bảng 1.1 Kết quả thực hiện hợp đồng theo các lĩnh vực cung cấp dịch vụ của

công ty

Theo bảng số liệu trên, chúng ta có thể thấy số lượng hợp đồng dịch vụ thẩmđịnh giá chiếm một số lượng rất lớn trong tổng các lĩnh vực cung cấp dịch vụ của công

ty, với tỷ trọng trung bình qua các năm là 98% Đứng thứ 2 là dịch vụ bán đấu giá tàisản , còn lại là những dịch vụ khác với số lượng khá ít Dịch vụ môi giới BĐS giảmmạnh, từ 16% năm 2009 còn 2% trong năm 2011 Có lẽ do thị trường BĐS đang tronggiai đoạn khó khăn và suy thoái, giao dịch rất ảm đạm, việc khai thác hàng hóa khókhăn nên hoạt động môi giới hầu như không có doanh thu năm 2011 Tương tự dịch vụđấu thầu cũng giảm mạnh từ 16 % xuống còn 2 % chỉ qua 1 năm từ 2010 tới 2011.Dịch vụ tư vấn tài chính vẫn trầm lắng giậm chân tại chỗ như vậy với 2 hợp đồng mỗinăm, một phần cũng do hoạt động tư vấn phức tạp và cần chuyên môn cao.

Đvt : 1000 đồng

1 Dịch vụ thẩm định giá 13.854.797 18.372.711 19.771.915

2 Dịch vụ bán đấu giá tài sản 859.428 632.435 1.669.413

3 Dịch vụ tư vấn (bao gồm cả tư

Nguồn : kết quả hoạt động kinh doanh của công ty

Bảng 1.2 Tổng doanh thu của công ty DCSC qua các năm 2009, 2010,

2011

Dựa vào bảng 1.2, nhận thấy tổng doanh thu của công ty đều tăng qua các năm,

cụ thể doanh thu năm 2010 tăng 26,8% so với năm 2009, doanh thu năm 2011 tăng24,9 % so với năm 2010 Doanh thu trong dịch vụ TĐG năm 2009 là 13,86 tỷ đồng( chiếm 84,9% tổng doanh thu ), năm 2010 là 18,37 tỷ đồng (chiếm 88,9% tổng doanhthu), tăng 32,6 % so với năm 2009, và năm 2011 là 19,77 tỷ đồng ( chiếm 76,56 %

tổng doanh thu ), tăng 7,6 % so với năm 2010 Qua đó thấy được thế mạnh của công tytrong lĩnh vực thẩm định giá cũng như đã đạt những thắng lợi lớn trong ngành này, dầnkhẳng định thương hiệu của mình trong cả nước

Nguồn : kết quả hoạt động kinh doanh của công ty

Bảng 1.3 Tổng chi phí của công ty DCSC qua các năm 2009, 2010, 2011

Nhìn vào bảng 1.3, nhận thấy mức lương của cán bộ nhân viên tăng dần lên quacác năm, cụ thể lương cố định và lương tăng thêm từ mức 6,75 tỷ đồng lên 8,97 tỷ và10,80 tỷ qua 3 năm 2009, 2010, 2011 Đời sống cán bộ ngày càng được cải thiện, năm

2009 thu nhập bình quân đầu người là 10 triệu đồng/tháng, năm 2010 là 12,5 triệuđồng/tháng và năm 2011 là 13 triệu đồng/tháng Tuy nhiên cũng có thể thấy năm 2011

là năm lạm phát tăng cao, thị trường BĐS, thị trường vốn đình trệ, tiết giảm chi tiêucông triệt để, phí dịch vụ thu giảm nhưng chi phí hoạt động lại tăng, đặc biệt là chi phímôi giới, chi phí cộng tác viên đều tăng

1.2.4.2 Đánh giá hoạt động chủ yếu

Qua các nguồn số liệu và kết quả kinh doanh của công ty, nhận thấy hoạt độngkinh doanh chủ yếu của DCSC là dịch vụ thẩm định giá, đặc biệt là TĐG BĐS, chiếm

tỉ trọng lớn trong các hoạt động kinh doanh cũng như đem lại nguồn lợi nhuận lớn chocông ty Phân tích ở bảng 1.1 đã chỉ rõ và chi tiết, khối lượng cũng như tỷ trọng dịch

vụ TĐG so với tổng các dịch vụ cung ững của công ty là rất lớn Trong danh sách các

dự án, hợp đồng ở phụ lục 01 cũng liệt kê rõ hầu hết dịch vụ TĐG của công ty tậptrung vào mảng BĐS Hiện nay thị trường BĐS tuy có trầm lắng, tuy nhiên trongnhững thời gian ngắn đã có những chuyển biến tích cực, nhu cầu thẩm định giá BĐStăng cao hơn Ngoài ra, công ty ký hợp đồng được với nhiều ngân hàng, tổ chức, cánhân cần thẩm định để thế chấp vay hoặc giải chấp ngân hàng, nên phí thẩm định ởmột số đối tượng này thu cũng được nhiều hơn Công ty nhận định đây là hoạt độngchiến lược và chủ đạo trong toàn bộ hoạt động cung ứng dịch vụ, có tỷ trọng lớn nhấttrong toàn bộ doanh thu DCSC cũng chú trọng tập trung phát triển dịch vụ thẩm địnhgiá, từng bước khẳng định vị thế trong ngành trên cả nước Ngoài ra, những dịch vụkhác như tư vấn, đầu tư cũng được đưa vào chiến lược phát triển trong dài hạn, vànhững lĩnh vực cung ứng dịch vụ khác nữa sẽ được đề cập tới rõ hơn trong phần dướiđây

1.2.4.3 Phương châm hoạt động và chiến lược phát triển công ty trong

thời gian tới

a Phương châm hoạt động của DCSC

Phương châm hoạt động cao nhất của Công ty là “ Golden Service makesGolden Value” DCSC chú trọng đầu tư nâng cao nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ nhânviên, đề cao tính chuyên nghiệp và đạo đức nghề nghiệp, nhằm đạt được tối đa sự hàilòng và tin tưởng của khách hàng Công ty cũng không ngừng đầu tư nghiên cứu, tậndụng mọi thế mạnh con người, công nghệ nhằm tạo ra những sản phẩm và dịch vụ chấtlượng cao nhất, cung cấp cho khách hàng các sản phẩm dịch vụ nhanh chóng, chínhxác, minh bạch và đúng pháp luật DCSC mong muốn và quyết tâm trở thành sự lựachọn số một của các khách hàng thuộc mọi đối tượng và các nhà đầu tư trong và ngoàinước

b Chiến lược phát triển của DCSC

Công ty sẽ vẫn tiếp tục củng cố, phát triển các lĩnh vực hoạt động đang có hiệuquả theo hướng quản lý mà công ty đang thực hiện vì xác định năm 2012 sẽ còn rất khókhăn, nhất là trong lĩnh vực TĐG Phải đánh giá, rà soát kiểm tra lại những điểm được

và chưa được để kịp thời rút kinh nghiệm, chấn chỉnh và học hỏi các đơn vị bạn Trongnăm này công ty cũng phát triển dự án đầu tư của công ty tại Mỹ Lâm – Tuyên Quangbảo đảm hiệu quả, triệt để khai thác lợi thế và nguồn lực tự thân của dự án Mục tiêuchiến lược của công ty cũng là sự phát triển bền vững 2 lĩnh vực tư vấn và đầu tư trongdài hạn Cụ thể, về Tư vấn - Dịch vụ về Tài sản - Bất động sản, tập trung vào nhữnglĩnh vực có thế mạnh truyền thống của công ty như là tư vấn về tài chính đất đai, tàichính doanh nghiệp, tư vấn dự án đầu tư bất động sản, thẩm định giá tài sản và BĐS,định khung giá đất địa phương, xác định giá trị doanh nghiệp, đấu giá và đấu thầu tàisản Về đầu tư tài chính, đầu tư dự án bất động sản, đầu tư khai thác bất động sản vàkinh doanh địa ốc, tổ chức hoạt động sàn giao dịch kinh doanh bất động sản, môi giớikinh doanh địa ốc; kinh doanh cơ hội đầu tư và các lĩnh vực hoạt động dịch vụ triểnvọng khác.

c Kế hoạch nhiệm vụ năm 2012 tới

Với mục tiêu đề ra kế hoạch xây dựng cần ổn định trong một số năm, bảo đảmđời sống cán bộ ngày càng được cải thiện, lợi nhuận cổ tức tăng, công ty đã lập kếhoạch doanh thu, chi phí và lợi nhuận năm 2012 như sau:

Kế hoạch về doanh thu: 19 tỷ đồng, sẽ tăng 8,6 % so với kế hoạch năm 2011.Trong đó các chỉ tiêu cụ thể như sau:

Đvt : 1000 đồng

3 Hoạt động môi giới dịch vụ tài sản (bao gồm cả

Lợi nhuân trước thuế : 2,5 tỷ đồng

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ

CHẤP TẠI CÔNG TY DCSC

Qua chương 1 cho ta cái nhìn tổng quan về Công ty Cổ phần Tư vấn – Dịch vụ về Tài sản – Bất động sản DATC cùng các dịch vụ tư vấn, thẩm định, đầu tư, mua bán đặc biệt là dịch vụ thẩm định giá bất động sản và chiến lược phát triển cũng như định hướng công ty trong thời gian tới Chương 2 sẽ tập trung vào việc trình bày và đi sâu phân tích đánh giá thực trạng thẩm định giá bất động sản thế chấp, bằng cách phân tích quy trình làm việc cũng như phương pháp thẩm định qua các báo cáo thẩm định và thực tế chứng kiến quá trình làm việc tại công ty Theo đó chương 2 được cấu tạo gồm các phần chính như sau:

(2.1): Cơ sở lý luận chung

(2.2): Thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp

(2.3): Đánh giá hoạt đông định giá BĐS thế chấp tại công ty DCSC

2.1 Cơ sở lý luận chung

2.1.1 Cơ sở lý luận về BĐS thế chấp

2.1.1.1 Khái niệm BĐS thế chấp

Để hiểu rõ về bất động sản và thế chấp bất động sản, ta phải xuất phát từ kháiniệm về tài sản Theo điều 172 Bộ luật Dân sự thì: “ tài sản bao gồm vật có thực, tiền,giấy tờ có giá trị bằng tiền và các quyền tài sản” Trong khái niệm này thì quyền tài sản

là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự Tài sản cóthể được biểu hiện ở các trạng thái: rắn, lỏng, khí đáp ứng được một nhu cầu nào đócủa con người, không chỉ những thứ tồn tại hiện hữu mà còn cả những thứ sẽ có nhưlợi tức, hoa lợi Hiện nay người ta chia tài sản thành bất động sản và động sản, từ kháiniệm về tài sản ta có thể nhận thấy rằng bất động sản là một thuật ngữ chỉ các tài sảnnhư : đất đai, nhà cửa, công trình gắn liền trên đất…Vì vậy, trong điều 181 Bộ luật Dân

sự 2005 của nước CHXHCNVN đã quy định bất động sản và động sản như sau:

“1 Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

a Đất đai

b Nhà cửa, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

d Các tài sản khác do pháp luật quy định.

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản.”

Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai là những bấtđộng sản chính Vì vậy hiện nay người ta thường hiểu nhà đất là bất động sản, tuy rằngcách hiểu đó chưa đầy đủ nhưng trong một giới hạn nào đó mọi người vẫn chấp nhận

Và các bất động sản chính đó, theo quy định của pháp luật phải được quản lý, kiểmsoát trong sản xuất kinh doanh của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nóichung và bất động sản nói riêng, Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các

cá nhân, tổ chức, họ phải thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng để vay vốn Vìvậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp bất động sản để vay vốntại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cườngcông tác quản lý của nhà nước với BĐS nói chung và nhà đất nói riêng Không chỉ cóvậy, nhờ công việc này mà tổ chức tín dụng tránh được những rủi ro khi cho vay vàhoạt động hiệu quả hơn Từ đó ta có thể rút ra, thế chấp bất động sản để vay vốn là việcbên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu hay quản lýhợp pháp của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và tiềnphạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp) Đối với đất đai thì luật phápquy định là: đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, còn nhà thì đadạng hóa hình thức sở hữu, vì vậy khi thế chấp nhà đất thì thực chất là thể chấp quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

2.1.1.2 Phân loại BĐS thế chấp

Bất động sản rất phong phú và đa dạng về chủng loại, kích cỡ, tính năng, tácdụng cho nên tài sản thế chấp cũng rất phong phú, đa dạng Tài sản thế chấp có thể baogồm:

 Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,

công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

 Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

 Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài

sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ, thìvật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận

 Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thếchấp, nếu các bên có thỏa thuận hoặc luật pháp quy định, trường hợp tài sản thế chấpđược bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp Bất động sản thếchấp do bên thế chấp giữ, trừ các bên có thỏa thuận bên thế chấp hoặc người thứ bagiữ Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiệnnhiều nghĩa vụ nhân sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừtrường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác

2.1.1.3 Tiêu chuẩn BĐS thế chấp

Như ta đã biết bất động sản rất phong phú và đa dạng nhưng không phải tất cảcác bất động sản đểu có thể thế chấp để vay vốn, chúng phải có những tiêu chuẩn nhấtđịnh Những tài sản được đem ra thế chấp khi có đủ các điều kiện sau:

 Tài sản thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, trường hợp mà pháp luật qui

định phải đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng vay phải có giấy chứng nhậnquyền sở hữu tài sản Đối với quyền sử dụng đất thì khách hang vay phải cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của phápluật về đất đai

 Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc không

cấm mua, bán, tăng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảolãnh và các giao dịch khác

 Tài sản không tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp vể quyền và nghĩa

vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm.Khách hàng vay phải ký kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về tài sản thếchấp không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịutrách nhiệm trước pháp luật về cam kết của mình

 Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo

hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay

2.1.1.4 Vai trò BĐS thế chấp

a Đối với chủ sở hữu BĐS

Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổchức tín dụng Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng, hiệu quả đối với các cánhân và tổ chức Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình trongthời gian vay vốn thế chấp, đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích củamình Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so vớigiá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngân hàng đều chỉ cho vay theonguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị BĐS Điều đó có nghĩa người đi vay chỉđược vay trên dưới 50% giá trị Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS

b Đối với các bên cho vay, tổ chức tín dụng

Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quantrọng nhất Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn ra được những kháchhàng thực hiện các dự án của họ thật tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi Để tránh rủi rotrong kinh doanh, các tổ chức tín dụng đã đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn kháchhàng để cho vay Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khách hàng, khả năng tài chínhcủa khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng Để đảm bảo antoàn thì các tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo cáckhoản vay Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng củacác ngân hàng càng đảm bảo Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệuquả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn Nhận BĐS thế chấp cóthể làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng, thông qua lãi vay, tăng lượng vốn dự trữ bằngtài sản BĐS của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo điều kiện để hệthống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượngtiền tệ trong lưu thông trong chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ương

Với các tổ chức kinh doanh tài chính, việc luân chuyển tiền tệ là hoạt động chủyếu Vì vậy việc nhận thế chấp BĐS và các tài sản đảm bảo khác là một trong nhữnghoạt động giúp cho các tổ chức tín dụng đó hoạt động bình thường

Việc nhận thế chấp BĐS nói riêng và các tài sản bảo đảm nói chung đều nângcao trách nhiệm thực hiện cam kết trả nợ của bên vay, phòng tránh được những rủi ro

có thể xảy ra