Quy trình đền bù giải tỏa tái định cư trong cải tạo đô thị

PHẦN 1 – BỐI CẢNH CHUNG Ở TP HỒ CHÍ MINH I. GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ CỦA TPHCM: Tầm nhìn và mô hình phát triển; Phát triển khu đô thị mới; Phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng; Một số khó khăn II. TỔNG QUAN VỀ QUY TRÌNH BỒI THƯỜNG, TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM: Một vài số liệu chủ yếu về bồi thường và tái định cư trong khuôn khổ dự án công ích; Khung pháp lý cho công tác bồi thường và tái định cư; Cách thức thực hiện chính sách bồi thường và tái định cư; Một số khó khăn gặp phải trong thực tế. PHẦN 2 – KINH NGHIỆM CỦA LYON I. BỐI CẢNH CHUNG: Cộng đồng đô thị Lyon; Hành động của nhà nước theo hợp đồng giữa Chính phủ, Vùng, Cộng đồng đô thị Lyon,Thành phố II. CHƯƠNG TRÌNH CẢI TẠO ĐÔ THỊ 2004/2013: Chương trình quốc gia cải tạo đô thị; Chương trình cải tạo đô thị của Cộng đồng đô thị Lyon 2004 - 2010 III. DIỄN TIẾN CỦA HOẠT ĐỘNG TÁI ĐỊNH CƯ: Một vài số liệu; Cam kết tái định cư trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon. VI. CHỈ ĐẠO, TỔ CHỨC VÀ CÁC CHỦ THỂ: Thực hiện dự án tái định cư : mô hình tổ chức nhiều cấp; Bốn nhân tố chính quyết định thành công trong quá trình tái định cư V. XÂY DỰNG LẠI NHÀ Ở ĐÃ PHÁ BỎ VÀ HUY ĐỘNG NGUỒN CUNG NHÀ Ở PHẦN 3 – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP HÀ NỘI VÀ TPHCM I. CHƯƠNG TRÌNH ĐÔ THỊ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Ở HÀ NỘI: Bối cảnh thu hồi đất ở Hà Nội; Nghiên cứu trường hợp: giảm mật độ dân số tại khu phổ cổ ở Hà Nội; Nghiên cứu trường hợp: 2 dự án cải tạo đô thị; Phân tích theo chủ đề; Hướng suy nghĩ để hiểu rõ hơn các dự án đô thị và giải quyết các thách thức của phát triển đô thị II. BA NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP Ở TPHCM: Thủ Thiêm, dự án đô thị lớn ở TPHCM; Chương trình cải tạo, chỉnh trang đô thị; Dự án cải tạo rạch Ụ Cây. PHẦN 4 – KHUYẾN NGHỊ CỦA CHUYÊN GIA PHÁP: ĐỀN BÙ VÀ HỖ TRỢ TÀI CHÍNH; TÁI ĐỊNH CƯ; HỖ TRỢ XÃ HỘI VÀ CHUYỂN ĐỔI NGHỀ; QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN QUY HOẠCH; PHỐI HỢP GIỮA CÁC SỞ, BAN NGÀNH VÀ TĂNG CƯỜNG NĂNG LỰC.

Trang 1

R e g i o n

ATELIER SUR LES PROCESSUS D'EXPROPRIATION,

D'INDEMNISATION ET DE RELOGEMENT DES

POPULATIONS LORS DE RÉAMÉNAGEMENTS URBAINS

(22 - 26 mars 2010)

KHÓA TẬP HUẤN VỀ QUY TRÌNH ĐỀN BÙ, GIẢI TỎA VÀ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG QUÁ TRÌNH CẢI TẠO ĐÔ THỊ

(Từ 22 - 26/3/2010)

Trang 2

Biên soạn / Rédaction : Jessie Joseph

ục tiêu tổng quát của các khóa học là chuyển giao tri thức: các khóa học của ’objectif général des ateliers de formation est le transfert de savoirs : les sessions du PADDI PADDI nhằm bổ sung cho chương trình đào tạo

công chức của Thành phố bằng cách hướng đến các khái niệm, kỹ thuật và phương pháp mới (toàn diện, đa ngành) trong quản lý đô thị, trong bối cảnh đặc thù của Thành phố Hồ Chí Minh Phương pháp tổ chức khóa học được hình thành với sự phối hợp của các đối tác Việt Nam

và được các đối tác phê duyệt

Ý tưởng chủ đạo là xem ở Pháp, người ta sử dụng phương pháp nào và giải quyết như thế nào những vấn đề tương tự mà giới chuyên môn Việt Nam đang gặp phải Để thực hiện được

ý tưởng này, nội dung của mỗi khóa học xoay quanh một nghiên cứu trường hợp rất cụ thể của Việt Nam

Các kiến thức tổng hợp từ khóa học có thể giúp hình thành những cách làm mới, chính sách mới

và được phổ biến rộng rãi đến mọi người

Tài liệu này được xuất bản nhằm mục đích phổ biến rộng rãi những kiến thức tổng hợp được từ khóa học

Ghi chú: PADDI và các chuyên gia không chịu trách nhiệm về ý kiến phát biểu của học viên trong khóa học Các phát biểu này là ý kiến riêng của học viên

NB : Le PADDI, ainsi que les experts, n'entendent donner aucune approbation ni improbation aux propos émis et retranscrit dans ce livret Ces propos doivent être considérés comme propres à leurs auteurs.

doivent permettre de compléter la formation des fonctionnaires de la ville en les sensibilisant à des concepts, des techniques et des méthodes nouvelles (transversalité, pluridisciplinarité) en matière de gestion urbaine, dans le contexte propre à Hô Chi Minh Ville La méthode proposée a été imaginée en collaboration avec les partenaires vietnamiens, puis validée par ces derniers

Il s’agit de voir quelles méthodes sont utilisées

et quelles réponses sont apportées en France pour répondre à des problèmes similaires à ceux rencontrés par les professionnels vietnamiens au cours de leur activité Pour ce faire, l’atelier sera organisé autour d’un cas d’étude vietnamien très concret

Une fois établies, ces connaissances devront pouvoir à la fois inspirer de nouvelles pratiques

et de nouvelles politiques, et sensibiliser un public plus large grâce à une diffusion étendue.C’est dans cet objectif de large diffusion et de sensibilisation que les Livrets ont été créés

Trang 3

MỤC LỤC SOMMAIRE

LỜI NÓI ĐẦU

DANH SÁCH THAM GIA KHÓA HỌC

03

10

30

PHẦN 1 – BỐI CẢNH CHUNG Ở TP HỒ CHÍ MINH

I GIỚI THIỆU TỔNG QUÁT VỀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ CỦA TPHCM

1 Tầm nhìn và mô hình phát triển

2 Phát triển khu đô thị mới

3 Phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng

4 Một số khó khăn

II TỔNG QUAN VỀ QUY TRÌNH BỒI THƯỜNG, TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM

1 Một vài số liệu chủ yếu về bồi thường và tái định cư trong khuôn khổ dự án công ích

2 Khung pháp lý cho công tác bồi thường và tái định cư

3 Cách thức thực hiện chính sách bồi thường và tái định cư

4 Một số khó khăn gặp phải trong thực tế

PHẦN 2 – KINH NGHIỆM CỦA LYON

I BỐI CẢNH CHUNG

1 Cộng đồng đô thị Lyon

2 Hành động của nhà nước theo hợp đồng giữa Chính phủ, Vùng, Cộng đồng đô thị Lyon, Thành phố

II CHƯƠNG TRÌNH CẢI TẠO ĐÔ THỊ 2004/2013

1 Chương trình quốc gia cải tạo đô thị

2 Chương trình cải tạo đô thị của Cộng đồng đô thị Lyon 2004 - 2010

III DIỄN TIẾN CỦA HOẠT ĐỘNG TÁI ĐỊNH CƯ

1 Một vài số liệu

2 Cam kết tái định cư trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon

VI CHỈ ĐẠO, TỔ CHỨC VÀ CÁC CHỦ THỂ

1 Thực hiện dự án tái định cư : mô hình tổ chức nhiều cấp

2 Bốn nhân tố chính quyết định thành công trong quá trình tái định cư

V XÂY DỰNG LẠI NHÀ Ở ĐÃ PHÁ BỎ VÀ HUY ĐỘNG NGUỒN CUNG NHÀ Ở

1 Tiến độ xây dựng lại nhà ở

2 Cơ chế tái định cư

PARTIE 1 – CONTEXTE GÉNÉRAL À HCMV

I PRÉSENTATION GÉNÉRALE DU DÉVELOPPEMENT URBAIN À HCMV

1 Vision et modèle de développement

2 Développement des villes nouvelles

3 Développement des réseaux d’infrastructures urbaines

4 Difficultés rencontrées

II APERÇU DES PROCESSUS D’INDEMNISATION ET DU RELOGEMENT À HCMV

1 Chiffres clés de l’indemnisation et du relogement dans le cadre des projets d’utilité publique

2 Cadre juridique de l’indemnisation et du relogement

3 Modalités opérationnelles de la politique d’indemnisation et de relogement

4 Difficultés pratiques

31 PARTIE 2 – L’EXPÉRIENCE LYONNAISE

I CONTEXTE GÉNÉRAL

1 Le territoire du Grand Lyon

2 Une intervention publique et contractualisée (État, Grand Lyon, Région, Communes)

II PROGRAMME DE RENOUVELLEMENT URBAIN 2004/2013

1 Un programme national de rénovation urbaine

2 Le programme de renouvellement urbain de l’agglomération lyonnaise 2004-2010

III LE DÉROULEMENT DES OPÉRATIONS DE RELOGEMENT

1 Quelques chiffres

2 Une charte de relogement à l’échelle de l’agglomération

IV LE PILOTAGE, L’ORGANISATION ET LES ACTEURS

1 La conduite des relogements : une organisation à plusieurs échelles

2 Quatre facteurs clés de réussite pour les opérations de relogement

V LA RECONSTITUTION DE L’OFFRE DÉMOLIE ET LA MOBILISATION DE L’OFFRE DE LOGEMENTS

1 État d’avancement de la reconstruction de l’offre démolie

2 Les mécanismes du relogement

AVANT-PROPOS

LISTE DES PARTICIPANTS À L’ATELIER

03 11

Trang 4

PHẦN 3 – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP HÀ NỘI VÀ TPHCM

I CHƯƠNG TRÌNH ĐÔ THỊ VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Ở HÀ NỘI

1 Bối cảnh thu hồi đất ở Hà Nội

2 Nghiên cứu trường hợp: giảm mật độ dân số tại khu phổ cổ ở Hà Nội

3 Nghiên cứu trường hợp: 2 dự án cải tạo đô thị

2 Chương trình cải tạo, chỉnh trang đô thị

3 Dự án cải tạo rạch Ụ Cây

PHẦN 4 – KHUYẾN NGHỊ CỦA CHUYÊN GIA PHÁP

I ĐỀN BÙ VÀ HỖ TRỢ TÀI CHÍNH

II TÁI ĐỊNH CƯ

III HỖ TRỢ XÃ HỘI VÀ CHUYỂN ĐỔI NGHỀ

IV QUẢN LÝ CÁC DỰ ÁN QUY HOẠCH

V PHỐI HỢP GIỮA CÁC SỞ, BAN NGÀNH VÀ TĂNG CƯỜNG NĂNG LỰC

PARTIE 3 – ÉTUDES DE CAS À HANOI ET HCMV

I PROGRAMME URBAIN ET RELOGEMENT À HANOI

1 Contextualisation de la problématique de l’acquisition des terres à Hanoi

2 Étude de cas : la dé-densification du quartier historique des 36 rues

3 Études de cas : deux opérations de renouvellement urbain

4 Analyse thématique

5 Pistes de réflexion envisagées afin de mieux appréhender les opérations urbaines et répondre aux enjeux du développement urbain

II TROIS ÉTUDES DE CAS À HCMV

1 Thủ Thiêm, un grand projet urbain à HCMV

2 Programme de renouvellement urbain

3 Programme d’amélioration urbaine le long du canal Ụ Cây

PARTIE 4 – RECOMMANDATIONS DE L’EXPERT FRANÇAIS

I LES INDEMNISATIONS ET AIDES FINANCIÈRES

II LE RELOGEMENT III L’ACCOMPAGNEMENT SOCIAL ET LA RECONVERSION ÉCONOMIQUE

IV LA MAÎTRISE D’OUVRAGE PUBLIQUE DES OPÉRATIONS D’AMÉNAGEMENT

V LA COORDINATION ENTRE SERVICES ET LE RENFORCEMENT DES COMPÉTENCES

Trang 5

PHỤ LỤC 1 - TÀI CHÍNH VÀ PHÂN BỔ CHI PHÍ NHÀ Ở XÃ HỘI

PHỤ LỤC 2 - CƠ CHẾ HỖ TRỢ MUA NHÀ

PHỤ LỤC 3 - SO SÁNH GIỮA CỘNG ĐỒNG ĐƠ THỊ LYON VÀ TPHCM TRONG CƠNG TÁC TÁI

ĐỊNH CƯ

ANRU: Cơ quan Quốc gia cải tạo đơ thị

BTP: Xây dựng và cơng trình cơng ích

BGPMB: Ban giải phĩng mặt bằng

BQLDA: Ban Quản lý dự án

CLOA: Ủy ban địa phương định hướng và xét chọn

COS: Hệ số sử dụng đất

CUCS: Hợp đồng đơ thị và gắn kết xã hội

DHDSU: Ban nhà ở và phát triển xã hội đơ thị

DIA: Thơng báo ý định chuyển nhượng

DOC: Sở Xây dựng, TPHCM

DUP: Tuyên bố vì lợi ích cơng

GPV: Dự án lớn ở đơ thị

HLM: Nhà cho thuê giá rẻ

ICA: Ban quản lý Đầu tư và Xây dựng khu đơ thị mới Thủ Thiêm

JBIC: Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật Bản

MRT: Phương tiện vận tải cĩ sức chở lớn

PIB : Tổng sản phẩm quốc nội (GDP)

PLH: Quy hoạch nhà ở địa phương

PLU: Bản đồ quy hoạch đơ thị địa phương

PLUS-CD: Khoản cho vay ưu đãi cho cơng tác phá bỏ-xây dựng

PSLA: Khoản cho vay thuê-mua nhà ở xã hội

PTZ: Khoản cho vay khơng lãi suất

SEM: Cơng ty cơng tư hợp doanh

TVA: Thuế giá trị gia tăng

VEFA: Bán nhà trước khi hồn thành

ANNEXE 1 - FINANCEMENT ET RÉPARTITION DES CỎTS DU LOGEMENT SOCIAL ANNEXE 2 - DISPOSITIFS D’ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ

ANNEXE 3 - COMPARAISON EN MATIÈRE DE RELOGEMENT ENTRE LES SITUATIONS DU GRAND LYON ET DE HCMV

CUCS : Contrat Urbain de Cohésion SocialeDHDSU : Direction de l’Habitat et du Développement Social UrbainDIA : Déclaration d’Intention d’Aliéner

DOC : Département de la Construction, HCMVDUP : Déclaration d’Utilité Publique

GPV : Grand Projet de VilleHLM : Habitation à Loyer ModéréICA : Autorité de Gestion de Thủ Thiêm (Investment and Construction Authority)JBIC : Japan Bank for International Cooperation

MRT : Mass Rapid TransitPIB : Produit Intérieur BrutPLH : Plan Local de l’HabitatPLU : Plan Local d’UrbanismePLUS-CD : Prêt Locatif à Usage Social – Construction-Démolition PSLA : Prêt Social Location-Accession

PTZ : Prêt à Taux ZéroSEM : Société d’Economie MixteTVA : Taxe sur la Valeur AjoutéeVEFA : Vente en l’État Futur d’Achèvement

LEXIQUE ANNEXES

Trang 6

L’expert français : Mme Pascale Bonnard (Chef du service Programmation et gestion des dispositifs habitat–

Direction de l’habitat et du Développement solidaire urbain – Grand Lyon)

L’expert vietnamien : M Nguyen Van Hiep, Vice directeur du Département de Construction de HCMV

M. Nguyễn Tùng Lâm, Chef adjoint du Bureau de développement urbain,

Département de Construction de HCMV

Traducteur : M Huynh Hong Duc

Chuyên gia Pháp: Mme Pascale BONNARD, Trưởng phòng Kế hoạch và quản lý nhà ở, Ban nhà ở và phát

triển đô thị, Cộng đồng đô thị Lyon

Chuyên gia Việt Nam: Ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó giám đốc Sở xây dựng TPHCM

Ông Nguyễn Tùng Lâm, Phó Trưởng phòng phát triển đô thị, Sở Xây dựng

Phiên dịch: Ông Huỳnh Hồng Đức

Sở tài nguyên môi trường:

Phan Thị Thanh Thúy

Ban quản lý Thủ Thiêm :

Dương Công Luận

Nguyễn Minh Long

Trương Thị Mỹ Hạnh

Ban quản lý khu đô thị Tây Bắc:

Lê Văn Điền

Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận 4:

Lê Văn MinhPhạm Đình Bắc

Cao Lê Minh Tâm

Nguyễn An KhánhPhùng Vũ Lâm

Département des transports et des communications :

Ho Thi Tuyet NgaTran Thi Anh Thu

Département des ressources naturelles et de l’environnement :

Phan Thi Thanh Thuy

Autorité de Thủ Thiêm :

Duong Cong LuanNguyen Minh LongTruong Thi My Hanh

Autorité de la nouvelle zone urbaine Nord-Ouest :

Le Văn DienNguyen Hong Dinh

Comité de gestion du programme de renouvellement urbain de HCMV :

Hoang Truc DungNguyen Ha Trinh

Centre de coordination des programmes de lutte contre les inondations de HCMV :

Ho Thi Thuy Chung

MAUR :

Pham Quoc Trung

Comité de compensation et de libération des terres du district 1 :

Pham Cong Nang

Le Thi Hong Mai

Pham Binh Thanh

Nguyen Hoang Dung

Cao Le Minh Tam

Comité de compensation et de libération des

Trang 7

Trần Hoàng Phúc

Đỗ Anh Dũng

Bùi Viết Thiên Triều

Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận Phú

Nhuận:

Nguyễn Viết Thức

Nguyễn Trần Trường Hải

Ban bồi thường giải phóng mặt bằng quận Bình

Nguyễn Văn Thường

Ban bồi thường giải phóng mặt bằng huyện Bình

Chánh

Nguyễn Minh Hoàng

Lộ Thị Ngọc Nhung

Phòng quản lý đô thị quận 5:

Lê Thị Quỳnh Mai

Phòng quản lý đô thị quận 10:

Lê Võ Đức Nhân

Tran Hoang Phuc

Do Anh Dung

Bui Viet Thien Trieu

Comité de compensation et de libération des terres du district Phú Nhuận :

Nguyen Viet ThucNguyen Tran Truong Hai

Comité de compensation et de libération des terres du district Bình Thạnh :

Dang Mi Ro

Comité de compensation et de libération des terres du district Tân Phú :

Phan Dinh HaTran Nguyen Dung

Comité de compensation et de libération des terres du district Thủ Đức :

Nguyen Minh Hoang

Lo Thi Ngoc Nhung

Bureau de gestion urbaine du district 5 :

Phòng tài nguyên môi trường huyện Hóc Môn:

Cao Văn Tam

Phòng công thương huyện Hóc Môn:

Lê Vinh Khoa

Văn phòng UBND quận 12:

Trần Thái Trung Nam

Trường ĐHKHXH-NV:

Marie Gibert

Trường ĐH kiến trúc TPHCM:

Đinh Trần Gia Hưng

Trường cao đẳng xây dựng số 2:

Đinh Văn Hậu

Tổng công ty địa ốc Sài Gòn:

Nguyễn Anh Thoa

PADDI:

Fanny QuertampNguyễn Hồng VânHuỳnh Hồng ĐứcJessie JosephTrần Thị Thu Hiền

Bureau de gestion urbaine du district Go Vap :

Cao Van Tam

Bureau de l’industrie et du commerce du district Hoc Mon :

Truong Ngoc Dinh

Comité de gestion des projets de construction du district 7 :

Tran Nguyen Hoang

Comité de gestion des projets de construction du district 12 :

Le Vinh Khoa

Bureau d’administration du district 12 :

Tran Thai Trung Nam

Université des sciences sociales et humaines :

Marie Gibert

Université d’architecture de HCMV :

Dinh Tran Gia Hung

École de construction numéro 2 :

Dinh Van Hau

Société générale de l’immobilier de Saigon :

Nguyen Anh Thoa

PADDI :

Fanny QuertampNguyen Hong VanHuynh Hong ĐucJessie JosephTran Thi Thu Hien

Trang 8

Chương trình nhà tái định cư trong và ngồi phạm

vi dự án;

Cơ chế phân bổ nhà cho người tái định cư

Tài liệu này nối tiếp nhiều tài liệu đề cập đến chủ đề nhà ở xã hội và đất đai cĩ liên quan trực tiếp đến bồi thường và tái định cư Các tài liệu được liệt kê dưới đây cĩ thể giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về đề tài thảo luận:

"Chính sách nhà ở xã hội và quản lý chất

lượng": 15-22/1/2007

JF Rajon (Nhà ở § Nhân đạo)

"Cơng cụ thực hiện chính sách nhà ở xã hội":

09-13/2/2009

P Peillon (Hội nhà cho thuê giá rẻ)

"Cơng cụ thực hiện chính sách đất đai và bất

động sản": 02-06/3/2009

R Wacheux (Sở đất đai, Cộng đồng đơ thị Lyon)

“Hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai và bất động

au cœur de la formation seront restituées dans un contexte plus global : celui de la conception des opérations d’aménagement d’infrastructures, de renouvellement urbain et de recompositions socio-économiques du centre ville Elles doivent être appréhendées via des visions et des dispositifs précis :

la connaissance des populations à reloger et la prise en compte de leurs spécificités ;

la prise en compte de leurs conditions de vie et de leurs souhaits ;

les paramètres sociaux, économiques et financiers (cỏts et moyens) ;

les dispositifs de relogement (organismes et acteurs) ;

la programmation de logements destinés

au relogement dans et hors des périmètres opérationnels ;

les mécanismes d’attribution des logements aux relogés

Cet atelier fait suite à plusieurs autres livrets en particulier ceux relatifs au logement social et au foncier qui sont en lien direct avec la problématique

de l’indemnisation et du relogement Ces livrets, listés ci-après (téléchargeables sur le site internet www.paddi.vn), permettent d’appréhender de manière plus complète la problématique abordée ici

« Politique du logement social et gestion de la

qualité » : 15 – 22 /01 2007

J-F Rajon (Habitat&Humanisme)

« Outils d’une politique de logement social » :

9 – 13/02 2009

P Peillon (Union des organismes HLM)

« Outils de dispositifs d’une politique foncière

et immobilière » : 2 – 06/03 2009

R Wacheux (Grand Lyon)

« Observatoires fonciers et immobiliers » : 12 –

16/04l 2010

Robert Wacheux, Service foncier du Grand Lyon

dự án Thủ Thiêm, Thành phố Hồ Chí Minh gặp

nhiều khĩ khăn, đặc biệt là trong cơng tác thu

hồi đất, giải phĩng mặt bằng và di dời một bộ

phận đáng kể người dân Khĩa học tập trung vào

điều kiện tái định cư và bồi thường cho những

người bị di dời với phương pháp và cách tiếp

cận thực tế Do đĩ, các giải pháp tái định cư và

bồi thường là trọng tâm của khĩa học và được

đặt trong bối cảnh tổng thể của các dự án quy

hoạch phát triển cơ sở hạ tầng, cải tạo đơ thị và

tái cấu trúc kinh tế-xã hội ở khu trung tâm thành

phố Cần hiểu thấu đáo và cĩ quan điểm, cơng

cụ phù hợp đối với các vấn đề này:

Sự hiểu biết về người tái định cư và lưu ý đến đặc

điểm của họ;

Lưu ý đến điều kiện sống và mong muốn của họ;

Các đặc điểm xã hội, kinh tế và tài chính (chi phí

và phương tiện);

Các mơ hình tái định cư (tổ chức và chủ thể);

INTRODUCTION GIỚI THIỆU

-

-rong khuơn khổ các dự án cải tạo, chỉnh

trang đơ thị hoặc dự án cĩ quy mơ lớn như

urbain ou de projets de plus grande envergure,

D

Trang 9

PHẦN 1 – TÌNH HÌNH CHUNG TẠI TPHCM PARTIE 1 – CONTEXTE GÉNÉRAL À HCMV

Ông Nguyễn Văn Hiệp, Phó Giám đốc Sở Xây

dựng TPHCM

I Giới thiệu tổng quan về phát triển đô thị tại

TPHCM

TPHCM là một trung tâm kinh tế, văn hóa và khoa học

của cả nước Thành phố giữ vai trò quan trọng trong

lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ ở khu vực Đông Nam Á

và là địa phương có mối quan hệ rộng rãi nhất với các

thành phố ở Đông Nam Á

Thành phố có vị trí chiến lược quan trọng, điều này

thúc đẩy chính quyền đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng

(nhờ vào nhiều nguồn tài chính khác nhau)

TPHCM có diện tích 2.096 km², chia thành 19 quận

nội thành (13 quận cũ và 6 quận mới) với 495 km² và

5 huyện ngoại thành với 1.601 km²

Dân số của Thành phố là 7,12 triệu người với tỷ lệ

tăng dân số trung bình hàng năm trên 3% từ 2006

đến 2009

Mật độ dân số trung bình ở các quận là

40.000 người/km²

Diện tích nhà ở bình quân đầu người là 14m², thấp

hơn so với các địa phương có mật độ dân cư ít

Tốc độ tăng trưởng GDP trung bình khoảng 10%, giai

đoạn 2006-2009

Quy hoạch chung của TPHCM đến năm 2025 được

Thủ tướng chính phủ phê duyệt vào ngày 06/01/2010

Hô Chi Minh-Ville est un centre économique, culturel

et scientifique à l’échelle nationale Elle joue un rôle de pôle industriel et de services à l’échelle de

la région du sud-est asiatique HCMV est également

la ville vietnamienne qui a les plus fortes relations avec les autres villes d’Asie du Sud-Est Sa position régionale stratégique incite les autorités à développer ses infrastructures (grâce à différentes sources de financement)

HCMV s’étend sur une superficie de 2 096 km², divisée en dix-neuf districts urbains (treize anciens

et six nouveaux) couvrant 495 km², et cinq districts ruraux sur 1 601 km²

Sa population s’élève à 7,12 millions d’habitants et son taux de croissance démographique moyen atteint

La croissance du Produit Intérieur Brut (PIB) est de l’ordre de 10 %, pour la période 2006-2009

Le schéma directeur de HCMV, détaillant les orientations de la ville à échéance 2025, a été approuvé le 06/01/2010 par le Premier Ministre (décision No 24/QĐ-TTg)

Schéma Directeur de HCMV, Révision de janvier 2010 (1570/QD-TTg).

Quy hoạch chung TPHCM, Điều chỉnh tháng 1 năm 2010 (1570/QD-TTg).

Armature urbaine et fonctions principales / Kết cấu đô thị và các khu chức năng chính

Trang 10

1 Tầm nhìn và mô hình phát triển

Quy hoạch chung của TPHCM xác định phát triển

đồng bộ và chặt chẽ giữa:

Xây dựng mới và cải tạo đô thị;

Phát triển không gian đô thị, hệ thống cơ sở hạ

tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;

Bảo vệ môi trường

Bốn trục phát triển chiến lược

Mô hình phát triển theo hướng thành phố đa cực,

trung tâm là khu vực nội thành có bán kính 15 km Có

4 cực phát triển trên 2 trục chính và 2 trục phụ:

trục chính theo hướng Đông, dọc theo tuyến

đường TPHCM - Long Thành - Dầu Giây và xa lộ

Hà Nội;

trục chính về phía nam: dọc theo tuyến đường

Nguyễn Hữu Thọ;

trục phụ về phía Tây Bắc theo quốc lộ 22;

trục phụ về phía Tây Nam theo đại lộ Nguyễn Văn

Linh

Các dự án cơ sở hạ tầng lớn đã được quy hoạch:

hệ thống 6 tuyến tàu điện ngầm;

hai tuyến tàu điện mặt đất;

đường trên cao;

mạng lưới hạ tầng ngầm

Những dự án trên và các dự án khu dân cư đòi hỏi

phải tiến hành giải phóng mặt bằng

1 Vision et modèle de développement

La stratégie du Schéma Directeur d’HCMV œuvre pour

un développement harmonieux et cohérent entre : nouvelles constructions et renouvellement urbain, développement de l’espace urbain, des infrastructures techniques et sociales,

un axe principal vers le Sud, le long de la route Nguyễn Hữu Thọ ;

un axe secondaire vers le Nord-Ouest, le long de

la route nationale 22 ;

un axe secondaire vers Sud-Ouest, le long de la route Nguyễn Văn Linh

Des projets d’infrastructures lourdes sont programmés :

un réseau de six lignes de métros ;deux lignes de Mass Rapid Transit de surface ;des autoroutes surélevées ;

des projets de réseaux souterrains…

Ces projets – ainsi que d’autres projets résidentiels – entraînent un important besoin de libération de terrains

Identification des quatre axes stratégiques de développement / 4 trục phát triển chiến lược

Schéma Directeur de HCMV, Révision de janvier 2010 (1570/QD-TTg).

-

Trang 11

-2 Développement des villes nouvelles

La ville compte actuellement 450 projets de développement de quartiers résidentiels et de villes nouvelles sur une surface totale de 20 000 ha, parmi lesquels :

le développement du quartier d’affaires de Thủ Thiêm (717 ha) ;

la nouvelle zone urbaine du Nord-Ouest (6 000 ha) ;

la ville portuaire Hiệp Phước (3 900 ha) ;

la zone de hautes technologies (870 ha)…

Ces nombreux projets nécessitent tous des opérations de libération de terrains importantes, d’ó l’engagement d’un lourd travail d’indemnisations et

de relogement délicat Actuellement, les autorités cherchent à réduire l’écart qui existe entre les indemnisations accordées pour des projets publics et les indemnisations allouées pour des projets privés

En effet, les autorités constatent que dans le cadre de projets privés ou de projets financés par des bailleurs

de fonds internationaux, les habitants sont mieux dédommagés Ceci retarde les négociations sur l’indemnisation dans le cadre des projets publics Pour certains cas, les autorités sont obligées d’appliquer la mesure administrative de récupération forcée

2 Phát triển các khu đơ thị mới

TPHCM hiện đang cĩ 450 dự án phát triển khu dân

cư và đơ thị mới trên tổng diện tích 20.000 ha Một số

dự án điển hình:

Khu đơ thị mới Thủ Thiêm (717 ha),

Khu đơ thị Tây Bắc (6.000 ha)

Khu đơ thị Cảng Hiệp Phước (3.900 ha)

Khu Cơng nghệ cao (870 ha)

Để thực hiện những dự án này cần phải thực hiện

cơng tác giải phĩng mặt bằng trên qui mơ lớn, địi

hỏi phải tiến hành bồi thường và tái định cư Hiện

nay, chính quyền đang tìm cách giảm chênh lệch giữa

mức đền bù giữa dự án nhà nước và dự án tư nhân

Thật vậy, các cơ quan thẩm quyền nhận thấy trong dự

án tư nhân hoặc dự án được nhà tài trợ quốc tế hỗ

trợ thì người dân được đền bù thỏa đáng hơn Điều

này dẫn đến thời gian thương lượng, bồi thường của

các dự án đầu tư bằng vốn ngân sách bị kéo dài, một

số trường hợp phải áp dụng một số biện pháp hành

chính là cưỡng chế thu hồi đất

-

-Construction de nouvelles infrastructures à HCMV/ Xây dựng cơ sở hạ tầng tại TPHCM

Bản đồ quy hoạch khu đơ thị Tây - Bắc (Củ Chi, TPHCM)Plan d'aménagement du quartier urbain Nord-Ouest (Cu Chi, HCMV)

Trang 12

Bản đồ quy hoạch khu đô thị Phú Mỹ Hưng / Plan d’aménagement du quartier urbain Phu My Hung Plan d’aménagement du quartier urbain Thu Thiem / Bản đồ quy hoạch khu đô thị Thủ Thiêm

3 Cải tạo đô thị

Cải tạo đô thị diễn ra song song với bảo tồn di sản văn hóa, lịch sử và kiến trúc Cải tạo đô thị nhằm

mục đích:

Tái cấu trúc hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội;

Xóa các khu dân cư lụp xụp dọc theo bờ kênh (quận 8 và quận Bình Thạnh);

Di dời cơ sở gây ô nhiễm ra khỏi khu vực dân cư ở nội thành

Trang 13

-4 Phát triển mạng lưới cơ sở hạ tầng đô

thị

Xác định vị trí các trung tâm đô thị chiến lược

Phát triển hài hòa cơ sở hạ tầng giao thông và

công trình công cộng:

Xây dựng hệ thống đường vành đai, mạng

lưới metro nổi và ngầm;

Xây dựng hệ thống công trình xử lý nước

thải, nhà máy cấp nước, mạng lưới hạ tầng

kỹ thuật;

Phát triển các khu trung tâm đô thị cấp khu

vực theo 4 hướng chính Đông, Nam, Bắc và

Tây-Nam;

Phát triển các trung tâm chuyên ngành như

khu đô thị đại học và thể thao, khu dự trữ sinh

quyển,…

5 Các khó khăn

Dân số tăng nhanh (hơn 3% mỗi năm, tức thêm

200.000 người mỗi năm);

Người từ nông thôn đổ xô về thành phố;

Quy hoạch đô thị chưa phát triển (thiếu quỹ đất dự

trữ, thiếu nhà ở, một số quận/huyện chưa có quy

hoạch);

Phát triển tự phát và quá nhanh gây khó khăn cho

việc cải tạo và chỉnh trang đô thị: xây dựng trái

phép ở vùng ven, xây dựng tự phát không tuân

theo các quy định hiện hành;

Nhà ở, cơ sở hạ tầng giao thông, hệ thống hạ tầng

kỹ thuật và không gian xanh chưa tương xứng với

mức độ gia tăng dân số;

Ô nhiễm tiếng ồn và không khí ngày càng tăng

Mặc dù còn gặp nhiều khó khăn, nhưng TPHCM vẫn

đóng góp 30% vào GDP của cả nước và thu hút

nhiều lao động từ các tỉnh.

Trong thời gian chờ "Luật cư trú" được ban hành,

một cơ chế đặc biệt đã được kiến nghị nhằm giảm

số lượng người dân được nhập hộ khẩu1 vào Thành

phố: nếu một gia đình có diện tích nhà ở bình

quân đầu người dưới 5 m², thì không được bảo

lãnh thêm người nhập hộ khẩu (trừ khi đó là con

Localisation des pôles urbains stratégiques

Il s’agit de développer de manière cohérente les infrastructures de transports et les équipements publics :

construire des périphériques et des métros aériens

et souterrains ;construire des stations de traitement des eaux usées, des stations d’eau potable et des réseaux techniques ;

développer des pôles urbains sur quatre axes : Est, Sud, Nord et Sud-Ouest ;

développer des centres universitaires et sportifs, des zones écologiques, etc

5 Difficultés rencontrées

une croissance démographique forte (plus de 3 %par an, soit 200 000 habitants de plus chaque année) ;

un exode rural important ;une planification urbaine inadaptée au processus

de développement (absence de réserves foncières dans la planification, manque de logements, absence de PLU dans certains districts) ;

un développement urbain spontané et rapide qui rend difficile l’amélioration et le renouvellement

du quartier : constructions informelles aux franges des districts urbains, constructions sauvages non respectueuses des règlements en vigueur ;

un développement insuffisant du logement, des infrastructures de transport, des réseaux techniques et des espaces verts au vu de la croissance démographique ;

une pollution sonore et atmosphérique croissante

Malgré ces difficultés, HCMV contribue à 30 % du PIB national et continue d’attirer de nombreux migrants.

Dans l’attente de la « loi sur le droit résidentiel », un mécanisme spécial a été proposé afin de limiter la liste de personnes figurant sur le carnet de résidence

de la famille1 Si la surface habitable d’un logement est inférieure à 5 m² par personne inscrite sur le carnet de résidence, il n’est pas possible d’en inscrire davantage (sauf s’il s’agit de l’enfant naturel

du propriétaire)

-

-Localisation des pôles urbains stratégiques / Vị trí các trung tâm đô thị chiến lược

Schéma Directeur de HCMV, Révisé en janvier 2010 (1570/QD-TTg).

Trang 14

Vẫn còn nhiều người lạm dụng việc đăng ký hộ khẩu

Có trường hợp có hơn 100 người trong một sổ hộ

khẩu Điều này gây khó khăn cho công tác cải tạo,

chỉnh trang đô thị vì nhà nước phải bồi thường và tái

định cư cho tất cả số nhân khẩu có tên trong sổ hộ

khẩu Mỗi nhân khẩu được hưởng 14m² đất tại các

khu tái định cư

Công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và tái định

cư trong khuôn khổ các dự án lớn được thực hiện rất

lâu vì người tái định cư có cảm giác bị thiệt thòi, mất

mát nên không muốn di dời Việc này làm chậm trễ

quá trình thực hiện dự án

II TỔNG QUAN VỀ QUY TRÌNH BỒI THƯỜNG

VÀ TÁI ĐỊNH CƯ Ở TPHCM

1 Vài số liệu chính về bồi thường và tái định

cư trong khuôn khổ dự án công ích

498 dự án công ích cần bồi thường tái định cư sẽ

được triển khai từ 2010 đến 2015

30.000 hộ gia đình sống trong những khu nhà

tạm bợ hoặc ven bờ kênh cần di dời trong giai

đoạn 2010-2015

44.000 căn hộ hoặc lô đất cần có để bố trí tái

định cư

(Một hộ gia đình có thể được bố trí nhiều căn hộ

nếu lô đất bị thu hồi có diện tích lớn hoặc nếu gia

đình quá đông)

Trong khuôn khổ các dự án tư nhân, công tác bồi

thường và tái định cư do nhà đầu tư thực hiện

2 Khung pháp lý cho công tác bồi thường và

tái định cư

Tổng quan về các văn bản pháp luật Việt Nam có liên

quan đến bồi thường và tái định cư:

Luật đất đai năm 2003;

Nghị định số 181/2004 ngày 29/10/2004 của

Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Nghị định số 197/2004 NĐ-CP ngày 13/12/2004

của Chính phủ về chính sách bồi thường và tái

định cư khi nhà nước thu hồi đất

Il existe des abus concernant l’inscription au carnet de résidence, certains comprenant plus d’une centaine

de noms, ce qui peut poser problème en cas de requalification d’un quartier En effet, les autorités sont tenues d’indemniser et de reloger tous les habitants d’un même foyer, et ces derniers doivent bénéficier

de 14 m² par personne dans le site de relogement

Les travaux de libération de terrain, d’indemnisation

et de relogement des populations effectués dans le cadre de la réalisation des projets d’envergure sont longs, car les personnes relogées ont la sensation

de subir des pertes et ne souhaitent donc pas déménager Cela induit des retards dans la mise en œuvre des projets

II APERÇU DES PROCESSUS D’INDEMNISATION ET DU RELOGEMENT

A HCMV

1 Chiffres clés de l’indemnisation et du relogement dans le cadre des projets d'utilité publique

498 projets d’utilité publique impliquant

l’indemnisation et le relogement ont été mis en place entre 2010 et 2015 ;

30 000 familles vivant dans les quartiers insalubres

et/ou sur les berges des canaux ont été relogées entre 2006 et 2015 ;

44 000 appartements ou parcelles ont été mis à

disposition pour le relogement

NB : Une famille peut bénéficier de plusieurs appartements si la parcelle cédée est grande ou si

la famille est nombreuse.

Dans le cadre des projets privés, les indemnisations

et le relogement des populations préexistantes sont pris en charge et assurés par les investisseurs

2 Cadre juridique de l’indemnisation et du relogement

Panorama de la législation vietnamienne ayant trait aux problématiques d’indemnisation et de relogement :

Loi foncière de 2003 ; Décret N°181/2004 du 29/10/2004 du

gouvernement sur l’application de la Loi foncière ;

Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 01/10/2009, Thông tư 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007, Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009

hướng dẫn thực hiện bồi thường, tái định cư, thu hồi đất và giao đất

Quyết định số 156/2006/QĐ-UBND ngày 27/01/2006 của Ủy Ban Nhân dân TPHCM về việc

thành lập Quỹ hỗ trợ bồi thường và tái định cư;

Quyết định số 17/2008/QĐ-UBND ngày 14/3/2008 thông qua quy chế bồi thường và tái

định cư trong quá trình thu hồi đất trên địa bàn TPHCM;

Quyết định số 73/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

đối với các hộ dân đang cư ngụ tại các chung cư

hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn thành phố;

Quyết định 06/2009/QĐ-UBND ngày 21/01/2009

về sửa đổi, bổ sung một số nội dung tại Quy định ban hành kèm theo Quyết định số 135/2002/QĐ-

UB ngày 21/11/2002 và Quyết định số 123/2006/

QĐ-UBND ngày 16/8/2006 của UBND TP về bồi thường, hộ trợ thiệt hại và tái định cư trong khu quy hoạch xây dựng khu Đô thị mới Thủ Thêm

Nhiều năm gần đây, quy định đã được từng bước thay đổi để gần gũi với tình hình thực tế Nghị định ban hành vào tháng 6/2009 mềm dẻo hơn so với trước đây

Người dân cho rằng tiền bồi thường không tương ứng giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm là do thị trường bất động sản biến động rất mạnh, nên việc xác định giá gặp khó khăn

Có sự chênh lệch giữa giá người dân mong muốn và giá của cơ quan thẩm quyền đưa ra

Mặt khác, quá trình bồi thường kéo dài: một vài trường hợp có thể đến hơn 5 năm Trong các trường hợp đó, Nhà nước có thể cân nhắc việc cưỡng chế thu hồi đất

Ngoài ra, việc triển khai thực hiện các dự án cũng góp phần làm giá đất tăng cao Nhiều hộ sau đó yêu cầu bồi thường rất cao

et de relogement lorsque la puissance publique récupère le terrain ;

Décret N°84/2007/ NĐ-CP du 25/5/2007 du

gouvernement sur la délivrance du Certificat d’usage du terrain, la récupération du terrain, l’indemnisation et le relogement ;

Décret N°69/2009/NĐ-CP du 13/8/2009 du

gouvernement sur la planification foncière,

le prix du terrain, la récupération du terrain, l’indemnisation et le relogement ;

Circulaire N°116/2004/TT-BTC du 01/10/2009, Circulaire 06/2007/TT-BTNMT du 15/6/2007, Circulaire 14/2009/TT-BTNMT du 01/10/2009

guidant les formalités et les procédures d’indemnisation, de relogement, de récupération

de terrains et la mise en location de terrains par la puissance publique ;

Décision N°73/2008/QĐ-UBND du 22/10/2008

sur l’indemnisation et le relogement des familles vivant dans les immeubles en dégradation sur le territoire de HCMV ;

Décision N°06/2009/QĐ-UBND du 21/01/2009

modifiant le Règlement 135/2002/QĐ-UB du 21/11/2002 et 123/2006/QĐ-UBND du 16/8/2006 sur l’indemnisation et le relogement des familles touchées par le projet de Thủ Thiêm

Au fil des années, les règlements ont été peu à peu modifiés afin de se rapprocher de la situation réelle C’est ainsi que le décret de juin 2009 est plus souple que les précédents

Selon la population, d’une part, le montant des indemnisations ne correspondent pas aux prix du marché en conditions normales Dans les faits, les fortes fluctuations du marché immobilier rendent ardue

la détermination de ces prix On constate donc un écart entre le prix souhaité par les habitants et le prix évalué par les organismes compétents D’autre part, les délais des processus d’indemnisations sont longs : ils peuvent durer plus de cinq ans dans certains cas Dans ces conditions, les autorités peuvent hésiter à procéder aux expropriations Par ailleurs, la mise en place des projets participe à l’augmentation des prix des terrains Certains réclament a posteriori de plus fortes indemnisations

Trang 15

3 Phương thức triển khai chính sách bồi thường

và tái định cư

Những khái niệm quan trọng:

Phương thức bồi thường: Bồi thường bằng tiền

để tự lo nơi ở mới hoặc hoán đổi bằng đất nền hay

căn hộ tái định cư

Giá đất ở để tính bồi thường được xác định theo

cơ chế giá thị trường trong điều kiện bình thường;

Bồi thường nhà ở, công trình, vật kiến trúc:

được tính bằng 100% giá trị công trình theo đơn

giá xây dựng mới

Tái định cư: áp dụng cho các hộ bị giải tỏa và

hội đủ điều kiện tái định cư Nếu tổng giá trị bồi

thường, hỗ trợ không đủ thanh toán giá trị căn hộ

hoặc nền đất tái định cư, thì người tái định cư sẽ

được trả chậm 10-15 năm trên số dư nợ

Chính sách hỗ trợ:

Hỗ trợ chuyển nhà và tái định cư;

Hỗ trợ đào tạo nghề, chuyển đổi nghề và tạo việc

làm;

Hỗ trợ đặc biệt đối với gia đình cách mạng, gia

đình có công với đất nước;

Hỗ trợ đối với trường hợp sử dụng nhà ở, đất ở

không đủ điều kiện được bồi thường;

4 Khó khăn

Thiếu nguồn kinh phí cho công tác bồi thường,

tái định cư do tách thành một dự án riêng;

Một công trình, một lô đất có thể chịu nhiều lần giải

phóng mặt bằng ở nhiều dự án khác nhau;

Thiếu dự đoán trước để đầu tư nên quỹ nhà tái

định cư chưa đáp ứng đủ và kịp thời so với tiến

độ giải phóng mặt bằng của các dự án;

Các hộ dân sống trên và ven kênh rạch phần lớn

phải mua trả góp căn hộ tái định cư trong thời

gian dài;

Xuất hiện tình trạng thu gom quỹ nhà chung cư,

đất nền tái định cư để đầu cơ trục lợi;

Khó xác định “giá thị trường trong điều kiện

bình thường”, chênh lệch đơn giá bồi thường về

đất giữa dự án công ích và dự án thương mại trong

cùng khu vực nên chưa được sự đồng thuận cao

của các hộ dân bị thu hồi đất, tiến độ giải phóng

Nhà tái định cư chưa đáp ứng được yêu cầu

của người dân về vị trí, loại hình và sự tiện lợi (cần nhà mặt tiền, có chổ đậu xe, có diện tích dành cho hoạt động thương mại…) Vì vậy nhiều căn hộ vẫn còn bỏ trống ở các khu tái định cư, trong khi đó nhu cầu nhà ở rất cao,

Tình trạng bán lại nhà tái định cư.

Việc thay đổi chủ sở hữu và thiếu nguồn gốc pháp lý cũng ảnh hưởng đến số tiền bồi thường Ngoài ra, cũng có một số trường hợp rất phức tạp Chẳng hạn như một căn nhà có 5 đến 7 gia đình cùng chung sống ; hoặc nhiều căn nhà nhỏ thuộc về nhiều gia đình khác nhau xây trên một mảnh đất mà chỉ có 1 người đứng tên trong giấy chủ quyền Trong những trường hợp đó, việc tái định cư phải được giải quyết theo cách riêng cho thích hợp

Mặt khác, quá trình bồi thường kéo dài đẩy giá thị trường lên cao, nên làm tăng số tiền bồi thường

Do giá bồi thường thấp hơn giá thị trường, nên Nhà nước bán căn hộ cho người tái định cư với giá rẻ

Chính vì thế người tái định cư thường nhanh chóng bán lại căn hộ cho những người có tiền với giá cao hơn Nhưng theo quy định thì phải sau 10 năm chủ

sở hữu mới được phép bán lại nhà tái định cư cho người khác

Nhận xét và trao đổi

Bà Pascale Bonnard: Có bao nhiêu người tham gia

thực hiện bồi thường, tái định cư trên địa bàn Thành phố?

Một học viên tham dự giải thích: Mỗi quận/huyện đều

có Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng trên địa bàn của mình Đối với mỗi hộ tái định cư, nhà nước tiến hành khảo sát xã hội học, xác minh nguồn gốc và tính pháp lý về nhà ở để đền bù thỏa đáng Sở Tài chính

sẽ chịu trách nhiệm thẩm định giá bồi thường Đối với những trường hợp đặc biệt hay phức tạp, thì các đơn

vị chuyên trách sẽ xin ý kiến của Ủy Ban Nhân dân Thành phố Các đơn vị khác tuy không trực tiếp thực hiện công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng, nhưng cũng tham gia phối hợp thực hiện

3 Modalités opérationnelles de la politique d’indemnisation et de relogement

Notions importantes :

Les modalités d’indemnisation peuvent être

pécuniaires ou en nature (appartement ou parcelle

de terrain)

Le prix du terrain est déterminé conformément

aux mécanismes de marché dans les conditions normales

Les constructions existantes sont indemnisées

à hauteur de 100 % du prix de réalisation des nouvelles constructions équivalentes

Le relogement s’applique aux habitants

expropriés, répondant aux conditions de relogement Si les indemnisations ne sont pas suffisantes pour qu’ils puissent payer comptant l’appartement ou la parcelle de relocalisation attribuées, ils peuvent bénéficier de paiements différés (sur 10 à 15 ans) pour le montant restant

Aides mises en place :aide au déménagement et au relogement ;aide à la formation professionnelle, à la reconversion professionnelle et à l’emploi ;

aide particulière aux familles qui ont contribué à la libération du pays ;

aide aux familles touchées mais qui ne répondent pas aux conditions nécessaires pour bénéficier des indemnisations

4 Difficultés pratiques

un manque de financements pour l’indemnisation

et le relogement, qui sont gérés indépendamment

du projet du fait de la lenteur des processus ;

un bâtiment et/ou une parcelle peuvent faire l’objet d’indemnisation dans plusieurs projets ;

un parc de relogement insuffisant dû au manque

d’anticipation des besoins à venir ;une très longue durée de remboursement des

crédits au logement pour la majorité des familles indemnisées, précédemment installées (souvent

de façon informelle) sur les berges des canaux ;l’apparition de phénomènes spéculatifs sur les

zones de relogement ;une détermination complexe du prix du terrain

en « conditions réelles du marché » L’offre d’indemnisation dans le cadre de projets privés

ou avec la participation de bailleurs de fonds internationaux est souvent plus élevée que ceux réalisés dans le cadre de projets publics, ce qui prolonge les négociations des projets publics ;une négociation souvent très difficile avec les

10 % de familles restantes ;

un secteur privé peu enclin à participer aux

processus d’indemnisation et de relogement ;

un relogement qui ne répond pas toujours aux besoins de la famille en termes de localisation, de

typologie des formes bâties et de logements liée aux modes de vie (besoin d’accès direct à la rue,

de stationnement, de commerces ambulants…) Par conséquent, de nombreux logements restent vacants dans les zones de relogement alors que paradoxalement le besoin de logements est important ;

revente des appartements octroyés.

Les changements de propriétaires et le manque de traçabilité des documents juridiques conditionnent également le montant des indemnités Certaines situations sont particulièrement délicates Il arrive qu’une même maison soit partagée entre cinq à sept familles cohabitantes, ou que plusieurs petites maisons appartenant à des familles différentes soit implantées sur une parcelle dont le droit d’usage est détenu par une seule personne Dans ces cas, les relogements doivent être appréhendés et mis en oeuvre de manière différente

Par ailleurs, la longueur des processus d’indemnisation entraîne une augmentation du prix du marché, donc des montants perçus par les personnes indemnisées.Les indemnisations étant plus faibles que le prix du marché, les autorités cèdent aux populations relogées des appartements subventionnés Les bénéficiaires tendent à revendre rapidement et plus cher les biens

à une population plus aisée Il est à noter qu’en principe, le propriétaire relogé ne peut revendre son bien qu’après dix ans d’occupation

Remarques et échanges Pascale Bonnard souhaiterait savoir combien

de personnes travaillent sur la question des indemnisations et du relogement dans les services de

la ville

Un participant explique que les districts possèdent

des commissions qui traitent de ces questions sur leur territoire Pour chaque famille, une enquête sociale

et juridique sur le statut de l’occupation du logement

et une enquête approfondie sont réalisées afin de pouvoir dédommager les populations au mieux Le département des finances assure l’estimation du montant de l’indemnisation Pour les cas particuliers

ou compliqués, les techniciens se réfèrent au Comité Populaire Les services techniques de la ville et les départements ne sont pas en charge de ce travail au quotidien mais en assurent la coordination

-

Trang 16

Bà Pascale Bonnard, Trưởng Phòng Kế hoạch và Quản lý nhà ở, Ban nhà ở và Phát triển đô thị, Cộng đồng

đô thị Lyon, từ tháng 5 năm 2009, trình bày kinh nghiệm của Cộng đồng đô thị Lyon trong công tác tái định cư

và bồi thường cho người dân

I BỐI CẢNH CHUNG

1 Địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon

Thành phố Lyon là thủ phủ của vùng Rhône-Alpes

Cộng đồng đô thị Lyon gồm 57 thành phố, với 1,4 triện dân (460.000 người sống ở thành phố Lyon), 50.000 ha

và 570.000 chỗ ở chính

44% dân số của Cộng đồng đô thị Lyon là chủ sở hữu nhà ở, 33% là người thuê nhà ở của tư nhân và 23% là

thuê nhà ở xã hội (khoảng 131.000 căn hộ) Trung bình có 2,2 người/hộ gia đình2

2 Theo định nghĩa của Viện thống kê và nghiên cứu kinh tế quốc gia, hộ là tập hợp tất cả những người cùng sống trong một căn nhà/căn hộ

mà không nhất thiết phải có mối liên hệ gia đình (ví dụ sống chung) Một hộ có thể chỉ có một người

Tùy theo đặc tính của cuộc điều tra khảo sát, có thể có một số điều kiện khác để định nghĩa hộ

A l’est, une population moins favorisée, avec des zones d’habitat plus denses composées de grands ensembles

et de zones d’activités et industriellesPhía Đông, nơi tập trung nhiều người thu nhập thấp, mật độ nhà ở cao với nhiều chung cư cực lớn và khu công

nghiệp

2 Définition du ménage selon l’Institut National de la Statistique et des Etudes Economiques : De manière générale, un ménage, au sens statistique du terme, désigne l'ensemble des occupants d'un même logement sans que ces personnes soient nécessairement unies par des liens de parenté (en cas de cohabitation, par exemple) Un ménage peut être composé d'une seule personne.

Selon les enquêtes d'autres conditions sont utilisées pour définir ce qu'est un ménage.

PHẦN 2 – KINH NGHIỆM CỦA LYON

Mme Pascale Bonnard est chef du service Programmation et gestion des dispositifs habitat à la Direction

de l’habitat et du Développement solidaire urbain du Grand Lyon, depuis mai 2009 Elle présente ci-dessous l’expérience du Grand Lyon en matière de relogement et d’indemnisation des populations

I CONTEXTE GÉNÉRAL

1 Le territoire du Grand Lyon

Lyon est la capitale de la région Rhône-Alpes

La Communauté Urbaine du Grand Lyon recouvre 57 communes, compte 1,4 million d’habitants (dont 460 000 pour la ville de Lyon), 50 000 hectares et 570 000 résidences principales

La population du Grand Lyon est composée de 44 % de propriétaires, de 33 % de locataires du parc privé et de

23 % du parc social (soit 131 000 logements) La moyenne est de 2,2 personnes par ménage2

PARTIE 2 – L’EXPÉRIENCE LYONNAISE

Phía Tây của cộng đồng đô thị Lyon, nơi tầng lớp trung lưu chiếm đa số Đô thị có mật độ thấp

A l'ouest de l'agglomération lyonnaise, une population plutôt aisée Avec un tissu urbain souvent peu dense

Trang 17

Contrat Urbain de Cohésion Sociale / Hợp đồng đô thị và gắn kết xã hội

2 Hành động của nhà nước trong khuôn khổ

hợp đồng giữa Chính phủ, Vùng, Cộng đồng

đô thị Lyon và các đô thị thành viên

Trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon, 75 khu vực ưu

tiên, trong đó có 12 khu trong diện cải tạo đô thị đã

được xác định Các khu này nằm rải rác trong 26 đô

thị thành viên của Cộng đồng và chiếm khoảng 25%

dân số toàn Cộng đồng (350.000 người) Cộng đồng

đô thị Lyon can thiệp trong các lĩnh vực xã hội, văn

hoá, đô thị và kinh tế tại các khu này

3 Hỗ trợ cho chính sách của Cộng đồng đô

thị Lyon

Chính sách chỉnh trang đô thị dựa trên chính sách

về nhà ở, giao thông, xây dựng cơ sở hạ tầng công

cộng (trường học, bệnh viện, nhà văn hóa) và phát

triển kinh tế

Các ê-kíp hỗn hợp gồm đại diện của Cộng đồng

đô thị Lyon, các đô thị thành viên và các cơ quan

chính phủ đảm trách thực hiện các dự án Tổ chức

thực hiện theo mô hình dự án lồng ghép và có sự

điều phối đồng bộ giữa tất cả các dự án trên địa bàn

12 khu vực cải tạo, chỉnh trang (màu đỏ trên bản đồ)

chủ yếu tập trung ở phía đông Cộng đồng đô thị Lyon

Các dự án tích hợp cho phép lồng ghép nhiều mảng

hoạt động: gắn kết xã hội, chỉnh trang đô thị, phát

triển văn hóa, y tế, việc làm, kinh tế…

Ta thấy có sự thay đổi rõ rệt trên thực tế từ những

năm 1990 Trước đây, các hoạt động chỉ được thực

hiện ở một số khu phố và một vài lĩnh vực, thì bây giờ

Cộng đồng đô thị Lyon triển khai nhiều hoạt động lồng

ghép với nhau và có sự tham gia của nhiều đơn vị

(Cộng đồng đô thị, đô thị thành viên, khu phố)

Mỗi ê-kíp phụ trách một dự án trên một địa bàn cụ

thể Ê-kíp gồm một giám đốc dự án với từ 1 đến 15

thành viên Ê-kíp thực hiện các công việc trong khuôn

khổ hợp đồng ký kết giữa Chính phủ, Cộng đồng đô

thị Lyon và đô thị thành viên với các mục tiêu cần đạt

được, kế hoạch cần thực hiện và ngân sách được

giao

2 Une intervention publique et contractualisée (Etat, Grand Lyon, Région, communes)

Au Grand Lyon, on dénombre 75 quartiers prioritaires, parmi lesquels 12 quartiers en renouvellement urbain ont été ciblés Ils se

répartissent sur 26 communes et concernent 25 %

de la population de l’agglomération (soit 350 000 personnes) Le Grand Lyon y intervient sur les volets social, culturel, urbain et économique

3 Un appui sur les politiques d’agglomération

Cette politique de renouvellement urbain s’appuie sur les politiques menées par ailleurs dans l’agglomération dans les secteurs de l’habitat, des déplacements, de l’implantation d’équipements publics (écoles, hôpitaux culturels) et du développement économique

Des équipes projets sont co-mandatées sur chaque site par le Grand Lyon, les communes et l’Etat L’organisation est réalisée en projet intégré

Le travail est territorialisé et s’effectue par projet, avec une mise en cohérence de l’ensemble des projets à l’échelle d’un territoire

Les 12 quartiers en renouvellement urbain (en rouge sur la carte) se situent pour la plupart à l'Est de l’agglomération

Le programme intégré permet donc d’engager un travail sur différents volets à la fois : cohésion sociale, renouvellement urbain, développement culturel, santé, insertion, développement économique…

On constate une grande évolution dans les pratiques depuis les années 1990 Alors qu’auparavant le travail sur les quartiers et les différentes thématiques était très limité, aujourd’hui le Grand Lyon met en place un travail intégré faisant intervenir des acteurs issus de différents niveaux d’administrations (agglomération, communes, quartiers …)

Chaque équipe est exclusivement dédiée au projet sur le terrain Elle se réunit autour d’un Directeur de projet et est composée d’une à quinze personnes

Son travail s’inscrit dans le cadre d’un contrat signé entre l’État, le Grand Lyon et la commune, avec des objectifs à remplir, des projets à réaliser et un budget alloué

Carte synthétique du CUCS du Grand Lyon Bản đồ tổng hợp Chương trình cải tạo đô thị của Cộng đồng đô thị Lyon

Trang 18

II CÁC CHƯƠNG TRÌNH CẢI TẠO CHỈNH TRANG

ĐƠ THỊ

1 Chương trình quốc gia về cải tạo đơ thị

Chương trình quốc gia về cải tạo đơ thị nhằm chuyển

hĩa một cách căn cơ và bền vững các địa bàn khĩ

khăn nhất

Chương trình này được xác định trong luật số

2003-710 ngày 01/08/2003 về định hướng và chương

trình cải tạo đơ thị Văn bản này là cơ sở để thành

lập Cơ quan quốc gia về cải tạo đơ thị (ANRU)

Theo đĩ, địa phương cần tập trung các hoạt động

mang tính lồng ghép nhiều mảng gồm đơ thị, kinh tế,

xã hội và thiết lập quan hệ đối tác giữa chính phủ

và địa phương, giữa nhà nước và tư nhân nhằm

huy động tổng nguồn vốn là 42 tỉ euros cho các cơng

trình trong đĩ 12 tỷ do ANRU tài trợ

Trên cả nước Pháp, cĩ 500 khu phố đã được cải tạo

để nâng cao điều kiện sống của gần 4 triệu người

2 Chương trình cải tạo đơ thị của Cộng đồng

đơ thị Lyon giai đoạn 2004-2013

Chương trình cải tạo đơ thị của Cộng đồng đơ thị Lyon

II LES PROGRAMMES DE RENOUVELLEMENT URBAIN

1 Un programme national de rénovation urbaine

Ce programme national de rénovation urbaine a pour but de transformer de manière durable les quartiers les plus en difficultés

Le programme national de renouvellement urbain est défini dans la loi n o 2003-710 du 1 er aỏt 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et

la rénovation urbaine Ce texte institue la création

de l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine

(ANRU)

Il préconise une intervention ciblée de la collectivité

sur des sites intégrant les volets urbains, économiques

et sociaux et crée des partenariats nationaux et locaux, publics et privés, permettant de financer au

total plus de 42 milliards d’euros de travaux dont 12

millions sont issus de l’ANRU

Sur le territoire national, près de 500 quartiers ont ainsi été rénovés pour améliorer le cadre de vie de près de 4 millions d’habitants

2 Le programme de renouvellement urbain de l’agglomération lyonnaise 2004-2013

Portant sur plus de 5 890 logements à vocation

là một trong những chương trình lớn ở Pháp với trên 5.890 căn nhà ở xã hội

Chương trình này mong muốn cải thiện tính đa dạng

về nhà ở và dân cư trên địa bàn Đây là yếu tố đảm bảo sự phát triển cân bằng và sự hội nhập xã hội của những người cĩ hồn cảnh khĩ khăn

Các mục tiêu chính:

Phá bỏ 5.890 căn hộ tại 12 địa điểm của 10 đơ thị thành viên (liên quan đến 11 đơn vị quản lý nhà ở

xã hội) Xây dựng lại số căn hộ này (40% tại chỗ, 40%

trong cùng thành phố và 20% rải rác trên địa bàn Cộng đồng đơ thị Lyon)

Tái định cư 4.860 hộ, phù hợp với nhu cầu và nguyện vọng của họ và phù hợp với Cam kết tái định cư tại của Cộng đồng đơ thị Lyon được ký vào năm 2006

Ghi chú : Lúc đầu, người dân phản đối việc tái định

cư, điều này thúc đẩy Cộng đồng đơ thị Lyon xây dựng Cam kết tái định cư

Cải tạo, nâng cấp 7.400 căn hộ Xây dựng 2.340 nhà ở tư nhân theo hướng hỗn hợp nhà ở tại các khu vực cĩ dự án cải tạo đơ thị

sociale, le programme de renouvellement urbain de l’agglomération lyonnaise est l’un des plus importants

de France

Il s’appuie sur une volonté d’utiliser au maximum le levier de la rénovation urbaine pour contribuer à une meilleure mixité de l’habitat dans l’agglomération, gage d’un développement équilibré et d’une meilleure intégration des populations défavorisées

Les grands objectifs :

la démolition de 5 890 logements sur douze sites

et dix communes (onze bailleurs sociaux sont concernés) ;

la reconstruction de ces logements – 40 % sur site, 40 % sur la commune et 20 % en diffus sur le territoire de l’agglomération ;

le relogement de 4 860 ménages, adapté aux besoins des occupants, selon leurs vœux, et

en conformité avec la charte du relogement d’agglomération signée en 2006,

NB : Au départ les habitants étaient réticents à l’idée d’être relogés, ce qui a poussé le Grand Lyon à travailler sur cette charte.

la réhabilitation de 7 400 logements ;

la construction de 2 340 logements privés avec une mixité d’habitat dans les sites en renouvellement urbain

-

Trang 19

Để đạt được các mục tiêu này

12 thỏa thuận địa phương (với các chương trình

có trọng tâm và nguồn kinh phí riêng) đã được

ký kết với ANRU cho giai đoạn 5 năm Các thỏa

thuận này sau đó đã được gia hạn đến năm 2013

vì có một vài dự án bị chậm tiến độ do tính phức

tạp về tài chính và pháp lý

Một cam kết về xây dựng lại số căn nhà ở xã hội

bị giải tỏa cũng đã được ký kết Đây là nét đặc

thù của Cộng đồng đô thị Lyon vì thông thường

các thỏa thuận này được các thành phố thành viên

trực tiếp ký kết với ANRU

Các ê-kíp liên ngành đảm trách điều phối các hoạt

động của dự án,

1.250 triệu euros đã được cam kết.

Các dự án gắn với sự phát triển đô thị

Mở rộng mạng lưới giao thông công cộng (tramway

và xe buýt);

Chuyển đổi công năng các khu công nghiệp;

Xây dựng các trung tâm phát triển kinh tế

Cách tiếp cận toàn diện tại các khu vực cải tạo đô

thị giúp dự án dễ được người dân thông qua

Xây dựng 5 trung tâm thương mại ;

Xây dựng 11 trường học: 7 trường tiểu học, 2

trường THCS và 2 trường THPT;

Tạo mặt bằng cho hoạt động kinh tế;

Y tế: một bệnh viện được mở rộng và một được

xây mới;

Các công trình văn hóa và thể thao: trung tâm điền

kinh và Thư viện đa phương tiện

Pour atteindre ces objectifs Douze conventions locales (avec des opérations

ciblées et des lignes financières dédiées) ont été signées initialement pour cinq années avec l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine (ANRU) Elles ont été prolongées jusqu’en 2013 pour tenir compte de l’évolution des projets et

du retard pris dans certains cas à cause de la complexité des montages financiers et juridiques des opérations

Une convention habitat d’agglomération de

reconstitution de l’offre sociale démolie a été mise

en place Il s’agit ici d’une spécificité du Grand Lyon car habituellement les contractualisations se font entre les villes concernées et l’ANRU

La coordination des projets sur un même territoire est assurée par des équipes co-mandatées et pluridisciplinaires

1 250 millions d’euros ont été contractualisés.

Des projets intégrés au développement de l’agglomération

Extension du réseau de transport public (tramway

et bus) ;Reconversion de zones industrielles ;Mise en place de pôles de développement économique

Une approche urbaine globale sur les sites, qui permet de mieux faire passer les projets auprès

du grand public

Établissement de cinq centres commerciaux ;Création de onze établissements scolaires : sept écoles, deux collèges, deux lycées ;

Instauration de locaux d'activités économiques ;Création d’équipements de santé – une extension

de clinique et une construction neuve ;Création d’équipements culturels et sportifs – halle d'athlétisme et médiathèque

LES SITES EN RENOUVELLEMENT URBAIN DE L’AGGLOMERATION LYONNAISE

-

-Các khu vực cải tạo đô thị ở Cộng đồng đô thị Lyon

Trang 20

Bảng dưới đây cho thấy kinh phí dành cho chương trình này tại Cộng đồng đô thị Lyon: chi phí cho từng hạng

mục và phần đóng góp của từng đối tác

Các khoản chi và phần đóng góp của các đối tác

III DIỄN BIẾN CỦA TÁI ĐỊNH CƯ

1 Một vài số liệu

Trên 12 địa điểm nằm trong chương trình cải tạo đô

thị của Cộng đồng đô thị Lyon, có 40 dự án tái định

cư với số lượng từ 90 đến 340 căn hộ thuộc 9 đơn vị

quản lý

Trên tổng số các dự án tái định cư, cần 4.340 căn hộ

nhà ở xã hội cho công tác tái định cư, khoảng 13.000

người

Trên tổng số 131.000 căn hộ nhà ở xã hội của Cộng

đồng đô thị Lyon, mỗi năm có 10.500 căn hộ được

giải phóng nhưng có đến 40.000 người còn trên danh

sách chờ giải quyết

Tiến độ đến ngày 1 tháng 1 năm 2010

81% số hộ đã được tái định cư (3.500 hộ trên tổng

Sur l’ensemble des opérations de renouvellement urbain, on recense un besoin de 4 340 logements sociaux pour le même nombre de ménages à reloger,

ce qui représente environ 13 000 personnes

Sur les 131 000 logements sociaux que comporte l’agglomération, 10 500 se libèrent chaque année pour 40 000 demandes inscrites sur liste d’attente

đô thị Lyon

63% số hộ được đơn vị cho thuê nhà tái định

cư, 27% được đơn vị khác tái định cư 75% số hộ được tái định cư trong các chung

cư hiện hữu, 20% trong các chung cư mới và 5% mua được nhà

Ngân sách trung bình dành cho nhà ở của các gia đình tương đối ổn định và tăng đáng kể khi chuyển sang nhà ở mới

Việc tái định cư được thực hiện tại các chung cư hiện có: cũ, cải tạo hoặc xây mới và tùy theo sự lựa chọn của hộ gia đình về địa điểm

entre 260 et 690 relogements sont prévus par

an pour la période 2003/2009 ;

55 % des ménages relogés se sont installés

en dehors de leur quartier d’origine, 18 % dans une autre commune et 5 % en dehors de l’agglomération ;

63 % des ménages ont été relogés par le même bailleur, 27 % par un autre organisme,

75 % des ménages ont été relogés dans

de l’existant, 20 % dans des logements neufs, 5 % en accession à la propriété ;l’effort moyen des ménages pour le logement est globalement stable, il augmente sensiblement pour les programmes neufs

Les relogements s’effectuent dans le parc disponible au moment du relogement : ancien, réhabilité ou neuf et suivant le choix du ménage

en terme de localisation

Le tableau ci-dessous donne un aperçu de la ligne budgétaire de ce programme au Grand Lyon Il montre le montant des dépenses inhérentes à ce programme, en détaillant la part pour chaque poste et la répartition des financeurs

Montant des dépenses par axe d’actions et apport des différents partenaires financiers

Vốn đầu tư theo thỏa thuận với ANRU

+ các khoản đầu tư khác của nhà nước tại các khu vực dự án

+ đầu tư của tư nhân tại các khu vực dự án

= TỔNG CỘNG tất cả các chủ đầu tư

1.250 triệu € 220 triệu 320 triệu € 1.790 triệu €

Các khoản chi chính

Giải tỏa nhà ở Xây dựng nhà ở Cải tạo nhà ở Cải tạo đô thị Công trình công cộng Hoạt động kinh tế

Tư vấn và quản lý dự án

100 415 223 307 140 27 33 Tổng (triệu euro)

Tổng (triệu euro)

Tổng giá trí cam kết theo hợp đồng

1.250 triệu €

Cơ quan đầu tư vốn

Cơ quan quốc gia về cải tạo đô thị Cộng đồng đô thị Lyon

Các đô thị thành viên của cộng đồng Tỉnh

Vùng Đơn vị đầu tư-quản lý nhà ở xã hội và đơn vị khác

340 185 105 78 72 470

220 triệu €

Investissements inscrits dans les conventions ANRU

+ autres ments publics liés sur les mêmes sites

investisse-+ investissements privés sur les sites

= TOTAL tous maitres d’ouvrages

Nature des dépenses Démolition de logements Construction de logements Réhabilitation

Aménagements urbains Equipements publics Acitivité économique Ingénierie et conduite de projet

100 415 223 307 140 27 33 Sommes arrondies en millions d’euros

Sommes arrondies en millions d’euros

340 185 105 78 72 470

Trang 21

-Danh mục các dự án phá bỏ nhà ở Liste des opérations de démolition

Vénissieux Les Minguettes,Bron Parilly

Bron TerraillonFontaines sur Saône la NorenchalGivors le Vernes et centre-villeLyon 8ème Mermoz

Saint Fons ArsenalSaint-Priest CentreVilleurbanne la Poudrette

Vaulx-en-Velin Mas du TaureauLyon 9ème Duchère barre 220Lyon 9ème Duchère barre 430Rillieux

5553436224

742200715711378

390 trong đó 250 đồng sở hữu

290156228

320 phòng cho thuê

318 trong đó 143 đồng sở hữu

96

Sites Conventions initiales

Avenants

Total démolitions prévues Avancement au 1/1/10 : 70% démolis 5 408

Nombre de démolitions prévues

Lyon 9ème La DuchèreRillieux la Pape ville nouvelleVaulx-en-Velin

Vénissieux Les Minguettes,Bron Parilly

Bron TerraillonFontaines sur Saône la NorenchalGivors le Vernes et centre-villeLyon 8ème Mermoz

Saint Fons ArsenalSaint-Priest CentreVilleurbanne la Poudrette

Vaulx-en-Velin Mas du TaureauLyon 9ème Duchère barre 220Lyon 9ème Duchère barre 430Rillieux

5553436224

742200715711378

390 dont 250 en copropriétés

290156228

Bà Pascale Bonnard đáp: Mỗi chung cư đều có một

người quản lý Tuy nhiên, công tác quản lý3 sẽ gặp

khó khăn ở một số chung cư tập trung nhiều người dễ

bị tổn thương và có hoàn cảnh khó khăn

Có 3 dạng sở hữu chung cư:

Chủ sở hữu căn hộ và ở tại căn hộ đó

Chủ sở hữu căn hộ cho thuê

Đơn vị quản lý nhà ở xã hội cho thuê căn hộ theo

một số điều kiện

Đơn vị quản lý nhà ở xã hội xây dựng hoặc mua lại

3 Người quản lý là đại diện hợp pháp của Hội đồng nhà chung cư Người quản lý làm việc theo hợp đồng ủy quyền có thời hạn

(Nguồn : www.logement.gouv.fr/)

3 Le syndic est le représentant légal du syndicat des copropriétaires ; il est lié par un contrat de mandat à durée déterminée

(Source : www.logement.gouv.fr/)

nhà ở xã hội, sau đó quản lý và cho những người

có thu nhập thấp thuê Các đơn vị này được Chính phủ và chính quyền địa phương hỗ trợ trong việc xây dựng nhà ở xã hội và phải cho thuê nhà với giá theo khuôn khổ của pháp luật Họ là chủ sở hữu của chung cư nhà ở xã hội, có trách nhiệm bảo trì và sửa chữa chung cư khi bị hư hỏng

Chung cư hỗn hợp là chung cư vừa có chủ sở hữu căn hộ sống tại đó (1 căn hộ) vừa có chủ sở hữu căn hộ cho thuê (chủ sở hữu này có thể có một hoặc nhiều căn hộ) Chung cư hỗn hợp trong trường hợp thứ ba rất ít gặp, trừ khi đó là các nhà chung cư xuống cấp hoặc khi sự hiện diện của đơn vị quản lý

là cần thiết để ổn định tình hình chung cư

-Remarques et échanges

Un participant aborde la problématique de la

copropriété et souhaite savoir qui gère l’organisation

de la copropriété Il souhaite également savoir qui gère les bâtiments de logements sociaux

Pascale Bonnard expose que toutes les copropriétés

disposent d’un syndic3 pour la gestion Toutefois, la gestion de certaines copropriétés peut s’avérer difficile lorsqu’elles sont très sociales, c'est-à-dire lorsque ses co-propriétaires regroupent des populations fragiles

et défavorisées

Dans le système de la copropriété, il existe trois statuts différents :

le propriétaire privé habitant ;

le propriétaire privé bailleur, louant son appartement ;

le propriétaire bailleur social, louant le logement selon des critères définis

Le métier du bailleur social est de construire ou acquérir un parc social pour ensuite le gérer et le louer à des ménages répondant à des critères de ressources modestes Il bénéficie pour construire

de subventions de l’État et des collectivités Il doit pratiquer ensuite des loyers qui sont encadrés par la loi C’est alors à lui d’assurer la maintenance dans les immeubles et les logements dont il est propriétaire Il doit ainsi s’occuper à la fois des petites réparations et des travaux de gros œuvre

Le cas de la copropriété mixte, combinant la présence

de propriétaires aux différents statuts, est courant pour les deux premiers cas : propriétaire habitant (avec un seul logement) et propriétaire bailleur (avec un ou plusieurs logements), moins avec le troisième, sauf dans les copropriétés en difficultés

ou la présence du bailleur social permet une certaine stabilité de la copropriété

Trang 22

-Il existe différents modes de mise en œuvre des projets de logements sociaux Le bailleur social peut être directement maître d’ouvrage de son opération

ou faire appel à un promoteur privé, lorsqu’il souhaite acheter quelques logements au sein d’une opération majoritairement destinée à la vente aux particuliers, ceci dans le but de créer une certaine mixité sociale

au sein d’une même opération Dans ce cas de figure,

la VEFA : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (ou vente des logements sur plan), est souvent le mode

de mise en œuvre privilégié

NB : La VEFA est définie dans l’article 261- 3

du Code de la Construction et de l’Habitation

C’est « le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes

Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux » 4

2 Une charte du relogement à l’échelle de l’agglomération

La charte du relogement du Grand Lyon constitue

le cadre de référence commun pour tous les acteurs impliqués (bailleurs sociaux et communes

notamment) Téléchargeable sur www.grandlyon.

com

Son objectif est d’offrir des conditions de relogement identiques pour tous les ménages, à savoir une

concertation préalable, donner le choix entre au

moins trois possibilités de relogement aux ménages,

la remise en état du futur logement, ainsi que

l’attribution d’une indemnisation.

Elle a été écrite et négociée avec les associations de défense des habitants et a été signée le 7 avril 2006 par les 31 partenaires concernés (financeurs, bailleurs sociaux, communes, associations de défense des habitants ….)

Ses principaux axes d’engagement sont :

la prise en compte des souhaits des ménages ;

des conditions financières de relogement adaptées aux situations ;

la concertation et l’information sur les délais ;

un accompagnement personnalisé tout au long de l’opération avec un interlocuteur identifié

La charte permet à toutes les opérations de relogement

de suivre les mêmes règles et de se dérouler dans les mêmes conditions sur l’ensemble de l’agglomération

du Grand Lyon Elle est déclinée sur chaque site et peut, à travers la signature de protocoles, s’adapter aux problèmes rencontrés

Tous les acteurs signataires sont mobilisés et coopèrent afin de faciliter les relogements inter-sites

Cette étape est un préalable au projet de

renouvellement urbain Elle est indispensable avant le lancement des diagnostics afin d’avoir une bonne compréhension des enjeux par les habitants concernés

La concertation peut se faire suivant différentes étapes et avec différents outils en fonction de la

complexité du projet (réunions publiques, rencontres par petits groupes d’immeubles, bureaux d’information sur place …)

De manière générale, les opérations de relogement dans le parc public ou le parc privé se déroulent toujours à l’amiable Les situations d’expulsion

(dans le parc public) ou d’expropriation (dans le parc privé) sont extrêmement rares

Có nhiều cách triển khai các dự án nhà ở xã hội Đơn

vị quản lý nhà ở xã hội có thể trực tiếp làm chủ đầu

tư hoặc liên kết với một đơn vị tư nhân về đầu tư bất

động sản, nếu muốn mua lại một số căn hộ để làm

nhà ở xã hội trong một dự án lớn mang tính thương

mại Điều này nhằm tạo ra sự hỗn hợp về mặt xã hội

trong dự án Trong trường hợp này, hình thức hợp

đồng là mua bán căn hộ trước khi hoàn thành

"Ghi chú: Việc bán căn hộ trước khi hoàn thành được

quy định tại điều 261- 3 của Bộ luật xây dựng và

nhà ở Hợp đồng mua bán căn hộ trước khi hoàn

thành quy định bên bán chuyển giao ngay lập tức

quyền sở hữu đất và công trình cho bên mua Căn hộ

sẽ thuộc sở hữu của bên mua Bên mua trả tiền cho

bên bán theo tiến độ thi công Bên bán vẫn giữ vai

trò chủ đầu tư của công trình cho đến khi bàn giao" 4

2 Cam kết tái định cư trên địa bàn Cộng đồng

đô thị Lyon

Cam kết tái định cư là một tài liệu tham chiếu

chung cho tất cả các bên có liên quan đến tái

định cư (chủ yếu là các đơn vị quản lý nhà ở

xã hội và chính quyền các đô thị thành viên của

Cộng đồng đô thị Lyon) Nguồn tài liệu có thể tải

tại www.grandlyon.com.

Mục tiêu của Cam kết là tạo ra tiến trình và điều kiện

tái định cư như nhau đối với tất cả các hộ gia đình:

họp bàn trước khi tái định cư, cung cấp cho người

tái định cư 3 phương án để lựa chọn, chuẩn bị nơi ở

mới, cấp tiền hỗ trợ di dời

Cam kết được soạn thảo với sự tham gia của các hội

bảo vệ người dân và được 31 bên có liên quan đồng

ký vào ngày 7 tháng 4 năm 2006 (cơ quan đầu tư tài

chính, đơn vị quản lý nhà ở xã hội, chính quyền các

thành phố, các hội bảo vệ người dân….)

Các điểm chính trong cam kết:

Lưu ý đến nguyện vọng của các hộ tái định cư;

Điều kiện tài chính cho tái định cư phù hợp với

hoàn cảnh của từng hộ;

Có sự thỏa thuận và thông tin đầy đủ về thời hạn;

Có chuyên viên theo dõi hỗ trợ thường xuyên cho từng gia đình trong suốt quá trình tái định cư

Bản cam kết này giúp cho công tác tái định cư đi theo một quy tắc giống nhau và tiến hành theo những quy trình như nhau trên toàn địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon Tùy theo từng khu vực mà Cam kết có thể được

cụ thể hóa cho phù hợp với hoàn cảnh

Các đơn vị ký kết được huy động và hợp tác với nhau

để tạo thuận lợi công tác tái định cư giữa các địa bàn, nếu cần thiết

3 Các bước của quá trình tái định cư

a Thông tin và thỏa thuận

b Khởi động dự án

c Điều tra xã hội học

d Kế hoạch tái định cư

e Tái định cư và hỗ trợ

a Thông tin và thỏa thuận

Đây là bước đầu tiên của dự án cải tạo đô thị và là

bước đi không thể thiếu trước khi tiến hành điều tra

xã hội học để hiểu rõ những khó khăn của người dân

bị ảnh hưởng

Quá trình thương lượng có thể phải qua nhiều giai đoạn khác nhau với những phương thức và công

cụ khác nhau tùy vào mức độ phức tạp của dự án

(họp dân, gặp gỡ với từng nhóm nhỏ hộ gia đình, văn phòng thông tin tại chỗ…)

Nhìn chung, việc tái định cư người ở trong nhà ở

xã hội hay tư nhân đều diễn ra theo thỏa thuận

Những trường hợp phải cưỡng chế (nhà ở Nhà nước) hay trưng mua (nhà ở tư nhân) thường rất hiếm

-4www.logement.org

4www.logement.org

Trang 23

Quá trình thông tin và thương lượng là một giai đoạn

quan trọng để người dân có thể hiểu rõ tầm quan

trọng của dự án và đồng ý chấp nhận di dời Nếu quá

trình này được thực hiện khéo léo, dự án sẽ không bị

người dân cản trở

b Họp khởi động giai đoạn tái định cư

Cuộc họp nhằm:

Thông tin cho người dân về những gì sẽ xảy ra:

khi nào thực hiện, điều kiện thực hiện, quy trình

và phương thức khảo sát trước khi lập kế hoạch

tái định cư

Trình bày rõ các thủ tục tái định cư: cơ sở pháp

lý, thông tin hợp pháp, các chi phí thành phố hỗ

trợ, các phương án tái định cư, các hỗ trợ đặc biệt,

kết thúc hợp đồng thuê nhà

Nhìn chung, các cuộc họp công khai thường diễn ra

vào mỗi giai đoạn quan trọng của tiến trình tái định

cư: khởi động dự án, báo cáo kết quả điều tra xã hội

học, trình bày tiến độ tái định cư

c Khảo sát trước khi tái định cư

Việc khảo sát cho chúng ta thông tin chính xác về tình

trạng nơi ở, hoàn cảnh các hộ gia đình, và nắm bắt

được điều kiện sống cũng như nguyện vọng tái định

cư

Công tác khảo sát dựa trên những yếu tố sau:

Quy mô và đặc điểm của từng hộ gia đình

Tình trạng gia đình: người độc thân, đã lập gia

đình, có con hoặc không có con

Tình trạng cư trú: ở nhờ, ở bất hợp pháp…,

Tuổi của chủ hộ và các con

Việc làm và việc học

Thời gian sinh sống tại nơi ở,

Nguyện vọng (địa điểm, loại hình và quy mô căn

hộ, các đặc điểm khác) và nhu cầu tái định cư

(tách hộ, khó khăn, sức khỏe, hoạt động kinh tế…),

Nhu cầu hỗ trợ xã hội.

Thông thường, khảo sát này sẽ do một đơn vị tư vấn

- nghiên cứu bên ngoài thực hiện

d Kế hoạch tái định cư

Đơn vị đầu tư và quản lý nhà ở xã hội chủ trì lập kế hoạch tái định cư dựa trên kết quả điều tra xã hội học

và tập hợp tất cả các nguồn lực huy động được để tái định cư cho các hộ gia đình:

Ê-kíp chuyên trách (của đơn vị hoặc bên ngoài) và xác định rõ người liên hệ;

Quỹ nhà cho tái định cư (kết hợp các nguồn nhà ở sẵn có, nhu cầu về kiểu nhà và tiền thuê nhà của người tái định cư);

Hỗ trợ xã hội và theo dõi hậu tái định cư

Trong việc tổ chức tái định cư, người ở thuê tại chung

cư nhà ở xã hội có quyền có ít nhất 3 sự lựa chọn về tái định cư Họ có thể tham quan căn hộ trước khi dọn

về ở và được giúp đỡ trong việc tính tiền thuê nhà, tiền hỗ trợ và các chi phí để làm đẹp nơi ở mới…

e Tái định cư và hỗ trợ tài chính

Người ở thuê tại các chung cư nhà ở xã hội được:

Hỗ trợ trọn gói để ổn định cuộc sống tại nơi ở mới (đăng ký mở đồng hồ nước, điện, gas, điện

thoại) và phí chuyển nhà; mức hỗ trợ trung bình

là 1000 €

Thực hiện một số công việc cải tạo, sửa chữa

tại nơi ở mới Người chủ sở hữu nhà ở được:

Tái định cư tại chung cư nhà ở xã hội hoặc hoán đổi nhà ở hoặc hỗ trợ tìm nơi ở mới phù hợp

Thương lượng về giá mua nhà ở/căn hộ với chính quyền dựa trên ý kiến của Cơ quan định

giá bất động sản5,Nếu phải dùng thủ tục trưng mua (bắt buộc chủ sở hữu phải bán), thì mức giá mua ban đầu do Cơ quan định giá bất động sản đề ra Nếu chủ sở hữu không đồng ý, thì thẩm phán sẽ ấn định giá

L’information et la concertation constituent une étape importante car elle permet aux habitants de comprendre la nécessité du projet et d’accepter l’idée d’un relogement Si elle est bien menée, cette

démarche évite les blocages de la part des habitants

b La réunion de lancement de la phase relogement

Elle a pour but :d’informer les habitants sur le déroulement de

l’opération : les délais, les conditions de mise

en œuvre, le déroulement et les modalités du diagnostic préalable au plan de relogement ;

de préciser les modalités du relogement :

cadre juridique, informations légales, frais pris en charge, nombre de propositions, aides spécifiques, délivrance du congé

En général, les réunions publiques se tiennent à chaque grande phase du relogement : démarrage

de l’opération, restitution du diagnostic social, présentation de l’état d’avancement au cours du relogement…

c Le diagnostic préalable aux relogements

Il donne des précisions sur l’occupation des logements

et le profil des ménages Il doit également permettre la prise en compte des conditions de vie et les souhaits

de relogement

Le diagnostic se fonde sur les éléments suivants :

la structure, la taille et les caractéristiques du ménage ;

statut du ménage : personnes seules, couples avec ou sans enfants,

statut des occupants : personnes hébergées, personnes en situation irrégulière…,

âge du chef de ménage et des enfants,situations professionnelles et scolaires,l’ancienneté dans le logement ;

les souhaits (lieu, type et taille de logement,

particularités) et les besoins en relogement

(décohabitation, handicap, santé, activités …) ;les besoins en matière d’accompagnement social.

Il est généralement conduit par un bureau études externe

d Le plan de relogement

Le plan de relogement est piloté par le bailleur qui démolit Il s’appuie sur le diagnostic social et récapitule l’ensemble des moyens mobilisés pour reloger les ménages :

l’équipe dédiée (interne ou externe) et le référent identifié ;

l’offre de logement (à travers un rapprochement entre l’offre disponible, les besoins en typologie et les loyers) ;

l’accompagnement social et le dispositif partenarial pour le suivi des relogements

Dans la démarche de suivi personnalisé pour l’organisation du relogement, les locataires du parc social ont droit à trois propositions de relogement au minimum Ils peuvent les visiter et sont accompagnés dans le calcul du futur loyer et des aides, l’exécution

de travaux d’embellissement

e Relogement et indemnisation

Les locataires du parc public bénéficient :d’une participation forfaitaire pour la réinstallation (ouverture des compteurs d’eau, de gaz, d’électricité, de téléphone) et le déménagement, soit en moyenne 1 000 € ;

de la réalisation de travaux d’installation dans

le nouveau logement

Les propriétaires du parc privé bénéficient :d’un relogement dans le parc social, d’un échange de logement ou d’une aide à la recherche d’un logement adapté ;

d’une négociation à l’amiable du prix du logement racheté par la collectivité basé sur

l’avis des Domaines5 ;d’un prix de vente fixé par les Domaines au

départ puis par le juge s’il y a expropriation

-

Trang 24

4 Vài ví dụ về chương trình cải tạo đô thị

a Ví dụ: Dự án Duchère, Quận 9, Thành phố Lyon

Dự án Duchere được lập trong khuôn khổ các dự án

lớn ở đô thị và được triển khai từ năm 2003 đến 2016

với mục đích “tạo nên một khu phố có không gian

sống thu hút, cởi mở và cân bằng hơn" và “không làm

cho khu phố bị cô lập, cải thiện điều kiện sống của

người dân về lâu dài đồng thời xây dựng hình ảnh

Duchere thành một khu phố thật hấp dẫn của Lyon”.6

4 Illustrations du programme de renouvellement urbain

a Exemple du GPV de la Duchère, Lyon 9ème

Le projet urbain de la Duchère a été élaboré dans le cadre d’un Grand Projet de Ville (GPV) développé sur

la période 2003-2016 Il a pour objectif de « faire du quartier un espace de vie plus attractif, plus ouvert, plus équilibré », et « entend désenclaver le quartier, améliorer durablement les conditions de vie des

Dự án sẽ phá bỏ 1700 căn hộ nhà ở xã hội tại khu vực này, xây mới 1700 căn hộ nhà ở xã hội tại Lyon và tái định cư cho 1700 hộ 1700 căn hộ xây mới sẽ cho thuê, hoặc cho thuê mua hoặc bán kèm theo dịch vụ

Mục tiêu của dự án là kéo giảm số nhà ở xã hội từ 80% xuống còn 55% Để thực hiện được mục tiêu đề

ra, tổng kinh phí của dự án là 600 triệu euro trong đó

có 60 triệu euro đầu tư cho các cơ sở hạ tầng công cộng

Duchérois et transformer l’image de La Duchère pour

en faire un quartier attractif de Lyon ».6

Le projet annonce 1 700 logements sociaux démolis

à la Duchère, 1 700 logements sociaux reconstitués

à Lyon, 1 700 familles relogées, 1 700 logements reconstruits en accession, en location ou en résidences services Son but est de ramener la part

du logement social de 80 % à 55 % Pour ce faire, le budget engagé est de 600 millions d’euros de budget global et 60 millions d’euros d’investissement pour les équipements publics

Trang 25

Khu trung tâm của Duchere, Quảng trường Abbé Pierre trong tương lai

Le cœur du quartier, la future place Abbé Pierre

Le gymnase municipal livré en juillet 2008 - Architecte :

B-CUBETrung tâm thể dục thể thao Thành phố, bàn giao tháng

7 năm 2008 - Thiết kế: B-CUBE

La nouvelle école des Géraniums, livrée fin aout 2006

– Architecte Atelier sur les QuaisTrường Géraniums, bàn giao vào tháng 8 năm 2006 –

Thiết kế: Atelier sur les Quais

Toàn bộ số căn hộ bị phá bỏ trong dự án sẽ được xây

dựng lại, nhưng với kiểu dáng khác nhằm làm thay

đổi hình thái đô thị Theo đó, chỉ có một chung cư lớn

được giữ lại Dự án nhằm tạo ra sự đa dạng về nhà

ở để thu hút nhiều tầng lớp dân cư vào ở nhằm tạo

ra sự hỗn hợp về xã hội và thế hệ Dự án cũng nhằm

gia tăng mật độ đô thị theo như cam kết của các vị đại

biểu dân cử

Dự án sẽ được thực hiện trong vòng 15 năm từ 2001

đến 2016 bao gồm cả giai đoạn nghiên cứu ban đầu

Một trong những hướng quan trọng của dự án là huy

động sự tham gia của các công ty đầu tư và kinh

doanh bất động sản nhằm đa dạng hóa loại hình nhà

ở Lúc đầu rất khó thu hút nhà đầu tư, do họ ngại

ngần trong việc đầu tư xây dựng tại khu phố quá

nghèo, nơi tập trung nhiều chung cư cực lớn Mặc

dù dự án đã vượt qua giai đoạn khó khăn này, nhưng

hiện nay cuộc khủng hoảng trong lĩnh vực bất động

sản đã làm ảnh hưởng đến mô hình này và ê-kíp thực

hiện dự án phải chú ý đến việc nhà đầu tư chuyển nhà

ở dạng cho thuê mua sang dạng cho thuê nhằm đảm

Le projet prévoit la démolition-reconstruction du même nombre de logements, mais d’en changer la forme urbaine Ainsi, une seule barre a été conservée dans

le projet Celui-ci cherche à produire des logements diversifiés afin d’attirer une population mixte d’un point de vu social et générationnel Par ailleurs, le projet porte la volonté de densification engagée par les élus

Le projet s’étale dans le temps sur pratiquement quinze ans (2001–2016) comprenant la phase préalable d’études et de projet

La mobilisation des promoteurs immobiliers est un des axes forts du projet pour aboutir à une mixité des logements produits

Au début du projet, les promoteurs immobiliers ont été difficiles à attirer Ils hésitaient à construire des logements dans un quartier défavorisé Même si cette étape a été dépassée, la crise immobilière actuelle incite les promoteurs à transformer les logements en accession en locatif social afin de s'assurer la vente des logements produits ou à produire aux bailleurs sociaux

bảo bán được các căn hộ này cho các đơn vị quản lý nhà ở xã hội

b Ví dụ: Tuyên bố vì lợi ích công ở Terraillon

Khu phố Terraillon nằm ở Thành phố Bron có 1500 căn hộ chung cư thuộc sở hữu tư nhân

Từ năm 1990, Cộng đồng đô thị Lyon đã can thiệp vào khu phố này để giải quyết vấn đề chủ nhà cho thuê những căn hộ cũ nát với giá trên trời

Trong khuôn khổ dự án cải tạo đô thị được ký kết vào tháng 02/2008, 390 căn hộ cần phải phá bỏ (trên tổng

số 400 căn) Tình trạng xuống cấp của chung cư này

do không được bảo trì và quản lý tốt đòi hỏi phải có

sự can thiệp của Nhà nước

Quyền ưu tiên mua đã được xác lập tại khu phố này

từ năm 1993 Quyết định Tuyên bố vì lợi ích công đã được ban hành vì phải phá bỏ các căn hộ xuống cấp

b Exemple de la Déclaration d’Utilité Publique de Terraillon

Le quartier de Terraillon, situé à Bron, est composé de

1 500 logements en copropriétés privées

Depuis 1990, le Grand Lyon intervient sur ce quartier dont un des principaux problèmes est la présence de propriétaires bailleurs - « marchands de sommeil » qui louent des logements insalubres au prix fort Dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain conclue en février 2008, 390 logements sont à démolir (sur les 400 prévus) Leur statut de copropriété dégradée, du fait de gros problèmes

de gestion et d’entretien nécessite une intervention publique particulière

Le droit de préemption est renforcé sur ce territoire depuis 1993 Un arrêté de Déclaration d’Utilité Publique (DUP) a pu être pris car il fallait intervenir

en démolissant

Trang 26

Tuyên bố vì lợi ích công

"Tuyên bố vì lợi ích công là quyết định qua đó cơ quan hành chính tuyên bố cần áp dụng quy trình trưng mua

Quyết định này có thể được Hội đồng nhà nước hoặc Bộ trưởng hoặc Tỉnh trưởng ban hành tùy theo trường

hợp"

Tuyên bố vì lợi ích công được quy định tại điều L11-2 đến điều L11-7 của Bộ luật quy hoạch đô thị Ở Pháp,

lợi ích công được quy định trong luật và có các tiêu chí chung áp dụng trên cả nước Xem điều L210-1 và

điều L300-1 của Bộ luật quy hoạch đô thị.

Nguồn www.service-public.fr

Vénissieux - OPAC du Rhône / Vénissieux -OPAC du Rhône

Lô Cerisier: 56 căn hộ / Ilot du Cerisier : 56 logements

Chương trình năm 2005 / Programmation 2005

Khởi công: 15/12/06 / Ordre de service : 15/12/06

Bàn giao: 19/10/07 / Livraison : 19/10/07

Vénissieux - Alliade Habitat / Vénissieux - Alliade Habitat Démocratie : 19 logements / Khu Démocratie: 19 căn hộ Programmation 2003 / Chương trình năm 2003

Ordre de service : janvier 2006 / Khởi công: 1/2006 Livraison : juillet 2007 / Bàn giao: 7/ 2007

c Ví dụ: địa điểm tái định cư

Xây dựng lại nhà tái định cư tại chỗ

Reconstitution de l’offre de logements sur site

c Exemples de sites de relogement

La déclaration d’utilité publique

« La déclaration d'utilité publique (DUP) est l'acte par lequel l'autorité administrative déclare, par décret, arrêté ministériel ou préfectoral, la nécessité d'une procédure d'expropriation » Cette décision peut être prise par arrêté ministériel, décret en Conseil d’Etat ou arrêté préfectoral, selon les cas

La Déclaration d’Utilité Publique est définie dans les articles L11-2 à L11-7 du code de l’urbanisme En

France, l’intérêt public est défini par la loi et présente les mêmes critères sur tout le territoire cf articles

L210-1 et L300-L210-1 du code de l’urbanisme.

Source : www.service-public.fr

Trang 27

Bron – OPAC du Rhône / Bron – OPAC du Rhône Khu Fort Paul Gauguin: 22 căn hộ / Jardins du Fort Paul Gauguin : 22 logements Chương trình năm 2004 / Programmation 2004

Khởi công: 06/10/06 / Ordre de service : 06/10/06 Bàn giao: 16/06/08 / Livraison : 16/06/08

Saint-Didier au Mt d’Or - Alliade Habitat La Doriane: 9 căn hộ / Saint-Didier au Mt d’Or - Alliade Habitat La

Doriane : 9 logements

Chương trình năm 2005 / Programmation 2005

Khởi công: Tháng 5 năm 2007 / Ordre de service : Mai 2007

Bàn giao: Tháng 2 năm 2009 / Livraison : Février 2009

Genay - Alliade Habitat, Les Lisières : 7 logements / Genay - Alliade Habitat, Les Lisières : 7 căn hộ Programmation 2006 / Chương trình năm 2006

Ordre de service : Nov 2007 / Khởi công: Tháng 11 năm 2007

Bron – OPAC du Rhône / Bron – OPAC du Rhône Khu Fort Paul Gauguin: 22 căn hộ / Jardins du Fort Paul Gauguin : 22 logements Chương trình năm 2004 / Programmation 2004

Khởi công: 06/10/06 / Ordre de service : 06/10/06 Bàn giao: 16/06/08 / Livraison : 16/06/08

Xây dựng lại nhà ở trên địa bàn thành phố

Xây dựng lại căn hộ rải rác trên địa bàn Cộng đồng đô thị Lyon Reconstitution de l’offre de logements en diffus sur l’agglomération

Reconstitution de l’offre de logements sur la commune

Trang 28

Nếu Cộng đồng đơ thị Lyon bảo lãnh các khoản vay

và trợ cấp cho các chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở,

thì Cộng đồng đơ thị Lyon được hưởng 25% số căn

hộ dự án thực hiện Các căn hộ này cĩ thể được sử

dụng để tái định cư cho người dân trong khuơn khổ

các dự án cải tạo đơ thị Quỹ nhà dự trữ này cũng

được chia sẻ với các đơn vị để tái định cư cho các hộ

bị giải tỏa hoặc sửa chữa lại căn hộ của mình

Nhận xét và trao đổi

Hỏi: Quá trình tái định cư kéo dài bao lâu?

Bà Pascale Bonnard đáp: Quá trình tái định cư diễn

ra trong khoảng 5 năm tính từ lúc trình bày dự án cho

người dân đến lúc bắt đầu phá bỏ căn hộ: 3 năm để

thương lượng, 2 năm cho cơng tác tái định cư và 1

năm cho cơng tác phá bỏ tồn bộ chung cư

Hỏi: Ở Pháp, cĩ trường hợp tạm cư hay khơng?

Bà Pascale Bonnard đáp: Cĩ, chủ yếu áp dụng đối

với những người ở thuê trong thời gian chờ đợi xây

dựng căn hộ mới phù hợp với nhu cầu của họ

Hỏi: Phải làm sao nếu khơng cĩ đủ căn hộ tái định cư

cho tất cả bị di dời?

Bà Pascale Bonnard: Trường hợp này khơng bao

giờ xảy ra Thường thì các đơn vị sẽ phối hợp với

nhau để huy động các căn hộ cĩ sẵn hoặc căn hộ

mới phục vụ cho tái định cư Nếu chưa tìm được giải

pháp tái định cư, thì cĩ thể lùi dự án lại một thời gian

để cho tất cả các hộ dân được tái định cư trong điều

kiện tốt nhất

Hỏi: Việc tái định cư cho chủ sở hữu tư nhân được

giải quyết như thế nào?

Bà Pascale Bonnard: ít cĩ trường hợp tái định cư

chủ nhà tư nhân trong các dự án cải tạo đơ thị Ở Pháp, thơng thường các dự án cải tạo đơ thị tập trung vào cải tạo nhà ở xã hội cho thuê Tuy nhiên, vẫn cĩ vài trường hợp như ở Teraillon hay ở Saint-Priest, cĩ tái định cư chủ sở hữu tư nhân Khi đĩ, cĩ thể áp dụng nhiều cách giải quyết khác nhau:

Mua (bằng việc thực hiện quyền ưu tiên mua hoặc mua qua thỏa thuận) một căn hộ tương đương ở khu vực khơng bị phá bỏ để đổi cho chủ sở hữu

bị giải tỏa;

Bồi thường bằng tiền và chủ sở hữu tự mua căn

hộ khác (cách này thường hạn chế do giá căn hộ trên thị trường thường khá cao và giá của căn hộ xuống cấp thường khá thấp);

Tái định cư chủ sở hữu trong nhà ở xã hội và cĩ thêm khoản tiền bồi thường

Ngược lại, trong các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng, thơng thường chủ sở hữu được đền bù thỏa đáng và

tự tìm nơi ở mới Khi đĩ, về mặt pháp lý, chính quyền khơng bị bắt buộc phải tái định cư cho họ

Hỏi: Chủ sở hữu cĩ phải đĩng thuế khi bán tài sản

cho Chính quyền hay khơng?

Bà Bonnard: Ở Pháp, thuế luơn luơn được bên mua

đĩng (đơi khi lên đến 10% giá trị giao dịch)

Nếu chủ sở hữu phải mua căn hộ mới sau khi đã bán nhà cho Chính quyền, thì Cộng đồng đơ thị Lyon sẽ

hỗ trợ phí cơng chứng Chủ sở hữu theo dõi sát tiến trình tái định cư thơng qua cuộc khảo sát ý kiến người dân trong đĩ các tài liệu thơng tin về điều kiện tái định

cư được cung cấp miễn phí cho người dân

Trong trường hợp căn hộ chung cư, chi phí phải trả cho người quản lý chung cư được trừ vào giá bán

Lorsque le Grand Lyon garantie les prêts et attribue des subventions à des maỵtres d’ouvrage pour la réalisation d’opérations de logement, en contre partie, il bénéficie de 25 % des logements réservés

à son compte sur l’opération réalisée Ainsi, ces appartements réservés peuvent servir en partie au relogement des habitants des quartiers faisant l’objet des projets de renouvellement urbain Cette réserve participe également à la solidarité entre acteurs et à

la mobilisation des moyens pour reloger les foyers qui subissent la démolition ou la réhabilitation de leur logement

Remarques et échanges

Un participant souhaiterait savoir combien de temps

prend le processus de relogement

Mme Bonnard spécifie que le processus de

relogement prend environ cinq ans entre la présentation du projet à la population et les premières démolitions : trois ans pour la négociation, deux ans pour le relogement et puis ensuite un an pour la démolition

Un participant demande s’il existe un système de

relogement provisoire

Mme Bonnard explique qu’il existe des opérations de

relogement temporaire, appelées « relogements tiroir »

Elles s’appliquent, la plupart du temps, dans le cas

de locataires délogés attendant la construction d’un nouveau logement correspondant à leurs besoins

Un participant aimerait savoir comment la situation

est gérée s’il n’y a pas assez de logements pour reloger la population expulsée

Mme Bonnard précise que ce cas de figure ne se

présente jamais L’ensemble des acteurs se mobilise

et se coordonne pour mobiliser les logements qui

se libèrent dans le parc existant et les nouveaux logements dans le parc neuf Si des solutions ne sont pas trouvées immédiatement, l’opération de relogement peut se décaler dans le temps pour que

tout le monde soit relogé dans de bonnes conditions

Un participant voudrait savoir comment sont traités

les cas de relogement de propriétaires privés ?

Mme Bonnard indique qu’il existe peu de cas

de relogement de propriétaires privés dans les opérations de renouvellement urbain En effet, en France, ces opérations portent surtout sur le parc de logement social public Cependant comme à Terraillon par exemple ou à Saint-Priest, ou les démolitions concernent des logements privés, différentes solutions sont utilisées :

achat (par préemption ou à l’amiable) d’appartements équivalents dans des zones non démolies pour échanges ;

indemnisation du propriétaire pour qu’il rachète lui-même un bien (mais les prix du marché et la valeur du bien situé en copropriété dégradée limitent cette solution) ;

proposition d’un relogement en logement social, avec indemnisation

En revanche, cette situation existe pour des projets d’infrastructures Dans ce cas, les propriétaires sont indemnisés et la force publique n’est pas tenue juridiquement de reloger les foyers

Un participant souhaite savoir si un propriétaire est

tenu de payer des taxes lorsqu’il vend son bien à la force publique

Mme Bonnard explique que lors d’une transaction,

les taxes sont toujours payées par l’acheteur (qui s’élèvent à environ 10 %)

Si un propriétaire est contraint d’acheter un nouveau logement après avoir cédé son bien à la force publique, le Grand Lyon prend en charge les frais

de notaire Les propriétaires sont mis au fait de la marche à suivre lors de l’enquête publique ó des documents expliquant les conditions de relogement sont distribués

Dans le cas d’une copropriété, les charges dues au syndic sont déduites du prix de vente

-

Trang 29

-Ban chỉ đạo ở từng thành phố, đứng đầu là thị trưởng

Ê-kíp hỗn hợp Cộng đồng đô thị/Chính phủ Trung ương/Đô thị thành viên đảm trách các hoạt động tại địa

phương

Các nhóm công tác chuyên đề - tùy theo quy mô của dự án có thể mời các đơn vị chuyên môn bên ngoài

tham gia (ví dụ: các dự án ở Thành phố Lyon)

Đơn vị quản ý nhà ở xã hội: Chủ đầu tư thực hiện dự án tái định cư và phá bỏ các công trình huy động

nhân sự trong và ngoài đơn vị

Đối với đơn vị tư nhân: Cộng đồng đô thị Lyon sẽ đảm nhận vai trò chủ đầu tư: Cơ quan đất đai và ê-kíp

tái định cư với sự hỗ trợ của đơn vị quản lý nhà ở xã hội

Bailleur social : Maître d’ouvrage de l’opération de relogement et de la démolition qui mobilise des moyens

humains internes ou externes

Sur opération privée : la maîtrise d’ouvrage est assurée par le Grand Lyon : opérateur foncier et équipe de

relogement dédiée, avec l’appui d’un bailleur social

Coordination agglomération : Grand Lyon (DHDSU), État, association des bailleurs

Pour veiller à la cohérence du dispositif et à l’application de la charte du relogementMobiliser des moyens intercommunaux : ménages qui souhaitent être relogés dans une autre commune, pré-attribution des logements neufs

•

IV CHỈ ĐẠO, TỔ CHỨC VÀ CÁC CHỦ THỂ

1 Tiến hành thực hiện tái định cư: mô hình tổ chức gồm nhiều cấp

IV LE PILOTAGE, L’ORGANISATION ET LES ACTEURS

1 La conduite des relogements : une organisation à plusieurs échelles

Pilotage politique des communes avec le maire

Animation locale assurée par l’équipe projet co-mandatée Grand Lyon/État/communeGroupes de travail thématiques – suivant l’importance de l’opération un bureau externe peut assurer une mission d’appui (ex : ville de Lyon)

•

Ban điều phối cấp Cộng đồng đô thị gồm: Sở Nhà ở và Phát triển đô thị (Cộng đồng đô thị Lyon), đại

diện của Trung ương, Hội các đơn vị đầu tư và quản lý nhà ở xã hội

Đảm bảo sự đồng bộ và việc thực thi tái định cư

Huy động nguồn lực của các đô thị thành viên: hộ gia đình mong muốn tái định cư tại các thành phố khác

trên địa bàn, phân bổ sơ bộ quỹ nhà ở xây dựng mới

Chương trình tái định cư ở Cộng đồng đô thị Lyon

được quản lý ở nhiều cấp độ khác nhau trên địa bàn

Đơn vị quản lý nhà ở xã hội thực hiện dự án tái

định cư Đơn vị này điều phối các cuộc khảo sát xã

hội học, quản lý công tác tổ chức và kế hoạch tái định

cư, tiến hành theo dõi trong và sau tái định cư và

khảo sát sự hài lòng của người tái định cư

Mỗi đô thị thành viên đều có một ban chỉ đạo tái

định cư trên địa bàn của mình (Trưởng ban chỉ đạo

là một vị đại biểu dân cử) Thành phố điều phối các

đơn vị quản lý nhà ở xã hội để huy động nguồn cung

nhà ở tái định cư, tổ chức lấy ý kiến của các hội đoàn,

tiến hành theo dõi các mặt về xã hội của tái định cư

thông qua các nhân viên xã hội Thủ tục tái định cư

được cụ thể hóa tại từng địa bàn với sự tham gia của

từng ê-kíp cụ thể

Cộng đồng đô thị Lyon điều phối các chương

trình, thông qua cam kết về tái định cư được ký năm

2006 Cộng đồng đô thị cũng theo dõi tổng thể tái

định cư và phân phối căn hộ phục vụ cho cải tạo đô

thị (ABC HLM, Chính phủ, Cộng đồng đô thị Lyon) và

les enquêtes sociales, gère l’organisation et les plans

de relogement, effectue le suivi social et l’après relogement et mène des enquêtes de satisfaction

Un pilotage global des relogements est fait par chaque commune à l’échelle de son territoire

(le comité de pilotage est présidé par un élu) La commune anime le partenariat local inter-bailleurs pour la mobilisation de l’offre, organise des temps de concertation avec les associations et mène le suivi social avec les travailleurs sociaux de terrain ou une équipe dédiée Les protocoles de relogement sont déclinés à l’échelle de la commune et impliquent l’équipe co-mandatée du territoire

L’échelon de l’agglomération coordonne le programme, à travers la mise en place de la charte du

relogement signée en mai 2006 Il effectue également

le suivi global des relogements et des pré-attributions

de logements dédiés au renouvellement urbain (ABC HLM, État, Grand Lyon) et mène les évaluations

Mô hình tổ chức này cho phép phối hợp hài hòa các hoạt động và gắn kết các chương trình tái định cư với nhau

2 Bốn yếu tố chủ chốt đảm bảo thành công cho các dự án tái định cư

Xem các hộ tái định cư là chủ thể trong quá trình tái định cư: phải lắng nghe họ, thông tin thường xuyên, tôn trọng lựa chọn phù hợp với cuộc sống của họ;

Đảm bảo chất lượng của căn hộ tái định cư và huy động nguồn cung sẵn có nhờ vào sự tham gia của tất cả các đơn vị quản lý nhà ở xã hội và các địa phương có liên quan;

Chỉ đạo và theo dõi chặt chẽ quy trình tái định cư,

Cette organisation permet d'harmoniser les interventions et de ne pas isoler les opérations de relogement les unes des autres

2 Quatre facteurs clés de réussite pour les opérations de relogement

considérer la famille comme un acteur de son relogement : il faut écouter la famille, l’informer régulièrement et respecter ses choix de relogement par rapport à ses choix de vie ;

garantir la qualité des logements d’accueil et la mobilisation de l’offre disponible par la participation

de tous les bailleurs sociaux et collectivités concernées,

assurer un pilotage et un suivi fort du dispositif de relogement, tant au niveau politique que technique ;avoir des bailleurs mobilisés, s’appuyant sur des professionnels intégrés et compétents en terme d’accompagnement des familles Chaque famille s’adresse à un seul interlocuteur afin de simplifier

la communication

-

Tiêu đề	Quy trình đền bù giải tỏa tái định cư trong cải tạo đô thị
Trường học	University of Ho Chi Minh City
Chuyên ngành	Urban Development and Resettlement Procedures
Thể loại	Khóa tập huấn
Năm xuất bản	2010
Thành phố	Sài Gòn

Định dạng
Số trang	59
Dung lượng	6,69 MB