Dự án đầu tư xây dựng khách sạn cao cấp tại khu đô thị nam trung yên

• Quyết định số 1558/QHKT-UB ngày 18/05/2011 của Sở Quy hoạch - kiến trúcthành phố Hà Nội về việc chấp thuận Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ công trình tổ hợp gara c

Trường Đại học kinh tế Quốc dân

Dự án đầu tư xây dựng khách sạn cao cấp tại khu đô thị Nam Trung Yên

CHƯƠNG I: NGHIÊN CỨU CÁC ĐIỀU KIỆN VĨ MÔ CỦA DỰ ÁN

• Căn cứ Nghị định số 12/2009/NĐ- CP ngày 10/02/2009 của chính phủ về Quản

lý dự án đầu tư xây dựng công trình

• Căn cứ nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ vềquản lý chất lượng công trình xây dựng

• Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của chính phủ về Quản lý đầu tưxây dựng công trình

• Thông tư 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ xây dựng về hướng dẫnlập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình

• Thông tư 02/2007/TT-BXD ngày 14/2/2007 của Bộ Xây dựng về hướng dẫnmột số nội dung lập thẩm định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình

• Văn bản số 2902/UBND-KH&DT của UBND thành phố Hà Nội ngày30/5/2007 về việc chấp thuận địa điểm đầu tư xây dựng khách sạn và gara cao tầng kếthợp trạm xăng ở tại ô đất B12 khu đô thị Nam Trung Yên

• Quyết định số 1452/VP-XDĐT ngày 13/08/2007 của UBND thành phố Hà Nội

về việc điều chỉnh quy hoạch tại đất ký hiệu B12 khu ĐTM Nam Trung Yên

• Quyết định số 1558/QHKT-UB ngày 18/05/2011 của Sở Quy hoạch - kiến trúcthành phố Hà Nội về việc chấp thuận Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ

bộ công trình tổ hợp gara cao tầng, thương mại - dịch vụ, văn phòng, khách sạn và vănphòng cho thuê tại B12, khu đô thị mới Nam Trung Yên, quận Cầu Giấy, thành phố HàNội

• Quyết định số 5861/UBND - TH ngày 15/07/2011 của UBND thành phố HàNội về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tại ô đất B12, khu ĐTM Nam Trung Yên,quận Cầu Giấy

• Căn cứ vào luật, các quy trình, quy phạm và các văn bản xây dựng của ViệtNam

• Tiêu chuẩn quốc tế được phép áp dụng cho thiết kế cao ốc

-> Chính vì vậy, việc xây dựng khách sạn hiện nay là phù hợp với đường lối chính sách, chủtrương của lãnh đạo các cấp

II Tình hình phát triển kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến sự ra đời của dự án

1 Tình hình phát triển kinh tế

Mặc dù có sự tác động của khủng hoảng tài chính và sự suy giảm kinh tế diễn ra trêntoàn thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng, thiên tai dịch bệnh diễn biến phức tạp, kinh tếThủ đô vẫn tăng trưởng khá, cơ cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng tích cực, hội nhập kinh tếquốc tế ngày càng sâu rộng hơn

a) Quy mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế

Tổng quy mô GDP của Hà Nội năm 2008 đạt trên 178,5 nghìn tỷ đồng (giá thực tế),tương đương với 10,77 tỷ USD, chiếm hơn một nửa tổng GDP vùng Đồng bằng sông Hồng và12,1% cả nước Nếu xét theo thứ tự về quy mô GDP theo tỉnh, thành cả nước, Thủ đô Hà Nộiđứng vị trí thứ hai và bằng 61,5% tổng GDP của địa phương đứng đầu là Thành phố Hồ ChíMinh

Biểu 1: Tốc độ tăng trưởng và đóng góp vào tăng trưởng của các ngành

Đơn vị tính: % Chỉ tiêu 2001-2005 2006Năm 2008Năm 2009Năm ƯTH2010 2006-2010

2 Đóng góp cho tăng

Nguồn: Tính toán từ Niên giám thống kê Hà Nội 2008,2009 và số liệu dự báo.

Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của Hà Nội thời kỳ 2001-2008 là 11,3% (thời kỳ2001-2005 là 11,0%), cao gấp 1,49 lần cả nước Trong đó, ngành dịch vụ với tốc độ tăng cảthời kỳ là 10,9%, đóng góp 49,9% cho tăng trưởng Ngành công nghiệp có tốc độ tăng trưởngcao nhất với 13,8% và có lúc có mức đóng góp cho tăng trưởng cao hơn ngành dịch vụ, nhưngnếu xét toàn thời kỳ 2001-2008, tỷ lệ đóng góp cho tăng trưởng của ngành công nghiệp đạt47,4%, xấp xỉ bằng ngành dịch vụ Tốc độ tăng trưởng của khối ngành nông nghiệp giai đoạn2001-2008 chỉ là 3,3%, nhưng cũng gần bằng mức tăng trưởng của ngành nông nghiệp trongphạm vi cả nước (3,83%) Với tốc độ tăng trưởng thấp hơn nhiều so với khu vực phi nôngnghiệp, đóng góp vào tăng trưởng của ngành nông nghiệp đã giảm đi nhanh từ 4,1% thời kỳ2001-2005 xuống còn 1,1% năm 2008 Xét tổng cả thời kỳ 2001-2008, mức đóng góp chotăng trưởng của ngành nông nghiệp chỉ đạt 2,7% Dự kiến giai đoạn 2006-2010 tốc độ tăngtrưởng kinh tế của thành phố đạt 10,6%/năm

è Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao và có triển vọng duy trì trong một thời gian dài nên

cơ hội đầu tư vào dự án cung cấp dịch vụ chất lượng cao sẽ có nhiều khả năng thành công

b) Cơ cấu kinh tế

• Cơ cấu kinh tế theo ngành của Hà Nội có sự dịch chuyển khá nhanh theohướng tích cực, tỷ trọng ngành nông nghiệp chỉ còn 6,5% năm 2008 Khu vực dịch vụ có tỷtrọng là 52,4% trong cơ cấu kinh tế trên địa bàn thành phố năm 2008 và là ngành có tỷ trọngcao nhất Hà Nội là một trong số ít địa phương có tỷ trọng dịch vụ cao hơn ngành côngnghiệp.

Theo “Báo cáo tình hình hội nhập kinh tế quốc tế của Thành phố Hà Nội sau 3 nămViệt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO) (2007-2009) phương hướng, nhiệm vụnăm 2010 và các năm tiếp theo” của ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội :

 Các thành phần kinh tế đều được Thành phố khuyến khích phát triển Cácdoanh nghiệp Nhà nước được củng cố, sắp xếp lại, tiếp tục giữ vị trí quan trọng (năm 2008khu vực Nhà nước vẫn chiếm 44,2% trong cơ cấu GDP) Khu vực kinh tế ngoài Nhà nướcphát triển mạnh cả về số lượng và quy mô, góp phần đáng kể vào tăng trưởng kinh tế và giảiquyết việc làm Khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoạt động có hiệu quả, góp phầnnâng cao trình độ công nghệ, trình độ quản lý và tay nghề của người lao động Hình thànhnhiều tập đoàn kinh tế, tổng công ty, công ty mạnh, có khả năng cạnh tranh cao hơn

Biểu 2: Cơ cấu kinh tế thành phố Hà Nội

(Theo phân ngành kinh tế 2007)

Chỉ tiêu Năm 2000 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2008 Năm 2009 ƯTH 2010

1 Cơ cấu GDP theo ngành 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

2 Cơ cấu GDP theo thành

Nguồn: Xử lý từ số liệu Niên giám thống kê Hà Nội 2008 và số liệu dự báo.

c) Đóng góp vào ngân sách

Hà Nội là một trong số ít địa phương trong nhiều năm có mức bội thu ngân sách vàđóng góp lớn cho ngân sách Trung ương Năm 2008, tỷ lệ thu ngân sách huy động vàoGDP là 37,8% và mức bội thu ngân sách lên tới hơn 46,9 nghìn tỷ đồng, chiếm 26,3%GDP

d) Lạm phát

Lạm phát (tính theo GDP deflator) của Hà Nội thời kỳ 2001-2008 là 8,4%, cao hơnmức lạm phát của cả nước (8,1%) nhưng tỷ số giữa tăng trưởng và lạm phát của Hà Nội làlớn hơn 1, tức là tăng trưởng cao hơn lạm phát (1,35 lần) trong khi tỷ số này của cả nước

là nhỏ hơn 1 (0,93 lần), đây là một chỉ số tích cực đối với sự phát triển của Hà Nội Dùvậy, chỉ tiêu này ở năm 2008 chỉ là 0,62 lần do yếu tố tác động của cuộc khủng hoảng vàlạm phát tăng cao của cả nước

Biểu 3: Một số chỉ tiêu hiện trạng về kinh tế của thành phố Hà Nội

Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2000 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2008 ƯTH 2010

- Nhập khẩu Triệu USD 3.937 10.687 12.575 23.544 21.434,9

- Chênh lệch XNK Triệu USD -2.488 -7.684 -8.628 -16.608 13.790,7

5 Thu ngân sách Tỷ đồng 14.084 32.390 41.031 67.430 90.947

Chỉ tiêu Đơn vị Năm 2000 Năm 2005 Năm 2006 Năm 2008 ƯTH 2010

Nguồn: Xử lý từ số liệu Niên giám thống kê Hà Nội 2008 và số liệu dự báo.

2 Tình hình văn hóa –xã hội

• Đời sống nhân dân ngày càng được nâng cao

GDP bình quân đầu người 2008: 1700$, gấp 1,7 lần trung bình cả nước và 1,75 lần toànvùng đồng bằng sông Hồng

• An ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội được giữ vững

• Xây dựng và quản lý đô thị có bước phát triển mới, hệ thống hạ tầng bước đầu đượccải thiện

- Hoàn thành nhiều tuyến đường, nút giao thông quan trọng

- Xây dựng một số công trình lớn, cải tạo nhiều hồ, công viên

- Mở rộng, cải tọa hệ thống phân phối và mạng cấp nước Hoàn thành Giai đoạn

I Dự án thoát nước Hà Nội

• Du lịch

Theo số liệu thống kê của Sở Văn hóa, thể thao và Du lịch Hà Nội, trong năm 2011 sốlượng khách quốc tê đến Thủ đô đạt 1.887.000 lượt, tăng 11% , lượt khách nội địa ước tínhđạt 11.660.000 lượt, tăng 10% so với năm 2010

èViệc triển khai xây dựng khách sạn sẽ cung cấp lượng phòng khách sạn của lượngkhách du lịch ngày càng tăng đến thủ đô Đồng thời cũng tạo ra một dịch vụ công cộng vàthương mại tiện nghi, đáp ứng được nhu cầu về các dịch vụ ăn uống, giải trí - thư giãn, muasắm và cảnh quan thành phố từ trên cao phục vụ rộng rãi quần chúng thành phố và nhữngvùng lân cận, góp phần nâng cao đời sống của nhân dân thủ đô, góp phần làm đẹp kiến trúccảnh quan Khu đô thị mới Nam Trung Yên bằng một công trình bề thế, xứng đáng với tiềmnăng của Thủ đô trong thời đại mới

III Điều kiện tự nhiên

Lợi thế về vị trí địa lý, đầu mối giao thông, một số điều kiện tự nhiên và tài nguyên đểphát triển đô thị và kinh tế - xã hội

Từ Hà Nội đi các thành phố, thị xã của Bắc Bộ cũng như của cả nước rất dễ dàng bằng

cả đường ô tô, sắt, thủy và hàng không Hà Nội có 2 sân bay dân dụng, là đầu mối giao thôngcủa 5 tuyến đường sắt, 7 tuyến đường quốc lộ đi qua trung tâm Hà Nội còn có vị trí quantrọng trên hai hành lang kinh tế Việt Nam - Trung Quốc: Côn Minh - Lào Cai - Hà Nội - HảiPhòng và Nam Ninh - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng

Sau khi mở rộng Hà Nội có quỹ đất lớn, địa chất công trình thuận lợi để phát triển đôthị, công nghiệp Có hệ thống sông, hồ, núi đa dạng và nhiều thắng cảnh đẹp như Hồ Tây, núi

Ba Vì, hồ Suối Hai, động Hương Tích

IV Tình hình dân số

• Dân số Hà nội năm 2009: 6472200 người

• Mật độ dân số là 1935 người/km2, gấp gần 50 lần mật độ dân số chuẩn (theoUN)

• Mức tăng dân số (đặc biệt là nhập cư) nhanh: 2,1% thời kỳ 2001-2008

• Hà Nội có lợi thế về con người, nguồn nhân lực và tiềm lực khoa học - côngnghệ Hà Nội là nơi tập trung nhiều cơ sở đào tạo, nhiều cán bộ khoa học và quản lý có bằngcấp cao, tiềm lực khoa học kỹ thuật lớn mạnh nhất trong cả nước Tỷ lệ lao động qua đào tạođạt 35% (năm 2010) Số giáo sư, phó giáo sư, tiến sỹ, tiến sỹ khoa học đang sinh sống và làmviệc tại Hà Nội chiếm hơn 65% tổng số các nhà khoa học trong cả nước Người Hà Nội thanhlịch, văn minh, năng động

Trên địa bàn Hà Nội có 50 trường Đại học, 29 trường Cao đẳng, 45 trường Trung cấpchuyên nghiệp, 113 cơ quan nghiên cứu khoa học (khoảng 85% tổng số các viện nghiên cứutrong cả nước)

V Hệ thống các chính sách kinh tế liên quan đến dự án

• Theo Báo cáo về chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội đến năm 2030, mục tiêu dài hạn - tầm nhìn đến năm 2050 là đưa Hà Nội thành Thành phố - Thủ

- Chất lượng sống của người dân

- Đầu tư dịch vụ trình độ cao, sản phẩm chất lượng cao

- Thu hút các nguồn VĐT trong và ngoài nước

- Thu hút khách du lịch

- Những ngành công nghiệp đòi hỏi nhiều nhân công, giá trị gia tăng thấp và cónguy cơ gây ô nhiễm môi trường sẽ bị hạn chế phát triển di dời ra khỏi nội đô HàNội

- Trở thành địa phương đi đầu cả nước trong phát triển công nghiệp sạch, các ngànhcông nghiệp, các dịch vụ tài chính, ngân hàng, bất động sản

Kết luận:

I. Dự án tiến hành sẽ khai thác được những điểm thuận lợi cũng như ưu đãi từ cả điều

kiện tự nhiên và kinh tế xã hội

CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG

II Phân tích tổng thể hiện trạng cung- cầu hiện tại

1 Hiện trạng về cầu.

a.Hiện trạng cầu về gara trông giữ xe

- Trong những năm gần đây, đời sống của người dân càng được nâng cao, nhu cầu vềphương tiện giao thông cá nhân lại càng lớn Hiện tại năm 2011, Hà Nội đang có khoảng gần

4 triệu xe máy, 500 nghìn ôtô

Ước tính 2020: Việc sử dụng mô tô, xe máy vẫn chiếm tỷ lệ 30% ở Hà Nội và 35% tại

 nhu cầu về một chỗ trông giữ xe văn minh, hiện đại, an toàn đang là một yêu cầu cấpbách ở Hà nội

b) Hiện trạng về cầu khách sạn

Khách du lịch quốc tế đến Việt Nam giai đoạn 2005 – 2010

Sự tăng cao trở lại của lượng khách quốc tế năm 2010 được giải thích bằng viêc thoát khỏikhủng hoảng kinh tế và tỷ giá có lợi cho du khách quốc tế đến Việt Nam cũng như những nỗlực của các chương trình xúc tiến và quảng bá du lịch Việt Nam

Chi tiêu bình quân một ngày khách

quốc tế

Năm 2003

Năm 2005

Năm 2005 so với năm 2003

Khách du lịch nội địa giai đoạn 2005 – 2010

  Khách du lịch nội địa tăng bình quân 11,8% năm Tăng trưởng mạnh hơn khách du lịchquốc tế

- Trong quý 2 năm 2010, lượng khách du lịch nội địa tới Hà Nội đạt 1,85 triệu lượt, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước Khách quốc tế đạt 300.000 lượt người, tăng 32% so với quý

2 năm 2009 Lượng khách tăng đã tạo ra nhu cầu đáng kể cho thị trường khách sạn

- Theo Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), thị trường khách sạn 3-5 sao tại

Hà Nội vừa qua đã có hiệu suất phòng cải thiện, đạt mức trung bình 54,52%, tăng 10,26% sovới cùng kỳ năm trước Trong đó, phân khúc khách sạn 4 sao có hiệu suất phòng cả quý tăngmạnh nhất, đạt 53,09%, tăng 14% so với cùng kỳ năm ngoái Giá thuê phòng đối với kháchsạn hạng sang đạt trung bình 74,94 USD mỗi phòng một đêm, giảm 11,72% so với quý 2năm 2009 So với cùng kỳ năm trước, khách sạn 5 sao có giá phòng theo ngày giảm mạnhnhất tới 20,36% còn 119,90 USD Mức giảm của khách sạn 4 sao là 1,54%, xuống còn 65,74USD Tuy nhiên, khách sạn 3 sao lại có mức tăng 4,93%, đạt 39,17% USD

Mặc dù giá khách sạn hạng sang giảm, nhưng vào giai đoạn 2015 khi dự án hoàn thành thịtrường khách sạn vẫn rất có triển vọng

2 Hiện trạng cung

a Hiện trạng cung về gara trông giữ xe

- Theo đánh giá của Sở GTVT Hà Nội, mạng lưới bãi xe còn thiếu rất nhiều so với nhu cầu,hơn thế nữa chất lượng phục vụ còn nhiều yếu kém nguyên nhân là do sự bùng nổ củaphương tiện giao thông cá nhân Số liệu thống kê của các cơ quan chức năng TP Hà Nội chothấy, trong 10 quận nội thành Hà Nội hiện có khoảng 1.000 điểm trông giữ phương tiệnnhưng chỉ đáp ứng được khoảng 10% nhu cầu thực tế, còn lại khoảng 90% phải sử dụng vỉa

hè, lòng đường, tầng trệt, sân chung cư, sân chơi cơ quan, công sở, sân trường, bệnh viện vàcác ngõ ngách làm bãi trông giữ xe

- Quỹ đất dành cho giao thông tĩnh hiện chỉ đạt 10%, riêng khu vực nội thành chỉ đạt 2%, trong khi tiêu chuẩn đất dành cho giao thông tĩnh phải từ 16 – 18%

- Trong Quyết định 165 ban hành năm 2003, Hà Nội đặt ra mục tiêu tới năm 2010 xây dựng

9 dự án bãi đỗ xe Nhưng đến nay hầu hết các dự án này đều dậm chân tại chỗ hoặc đã xâydựng xong lại bị biến mất vì được sử dụng vào việc khác Có thể nêu ra ví dụ như khu vựctrụ sở Sở Kế hoạch & Đầu tư hiện nay trước đây được TP Hà Nội quy hoạch xây dựng bãi

đỗ xe phục vụ sân thể thao Hàng Đẫy dịp SEA Games 22 Tuy nhiên sau khi dự án hoànthành, toàn bộ toà nhà 7 tầng với công năng chính là chứa xe, đã được chuyển đổi công năngthành trụ sở của Sở KH&ĐT

Hay bãi đỗ xe Đền Lừ 1 (Q.Hoàng Mai) được giao cho Công ty khai thác điểm đỗ quản lý,nhưng tới tháng 7-2007, UBND lại sáp nhập bãi đỗ này vào chợ đầu mối Đền Lừ để giảm tảichợ Long Biên Hay khu đất rộng lớn được quy hoạch làm bãi đỗ xe tại phường Gia Thụy(Long Biên) đã biến thành trung tâm thương mại Savico Megamall Khu đất rộng 2 ha tạiBến xe tải Sang Nạm (Q.Hoàng Mai) được quy hoạch làm dự án bãi đỗ xe Kim Ngưu hiệntại đang là đại lý buôn bán sắt thép và trạm trung chuyển hàng nông sản của Tổng công tythương mại Hà Nội (Hapro)

 Tình trạng cung < cầu gây nhiều khó khăn cho người dân trong việc tìm một chỗ gửi xe antoàn văn minh

b) Hiện trạng cung khách sạn cao cấp

Theo thống kê của Sở Du lịch Hà Nội, trên địa bàn thành phố hiện có 181 khách sạn đượcxếp hạng từ 2 đến 5 sao với 8.526 phòng Trong đó, có 8 khách sạn 5 sao với khoảng 2.600phòng và 4 khách sạn 4 sao với 1000 phòng. Đa số khách sạn tại Hà Nội thường xuyên đôngkhách với công suất 85 – 95% Những con số này đã biến Hà Nội trở thành một trong bathành phố có công suất sử dụng phòng khách sạn cao nhất trên thế giới. Hà Nội hiện trongtình trạng thiếu khách sạng hạng sang Thành phố luôn khuyến khích nâng cấp những dự án

đã đi vào hoạt động như Khách sạn 5 sao Intercontinental (315 phòng), khách sạn HoànKiếm (4 sao, 126 phòng), khách sạn Dân Chủ (4 sao, 160 phòng) Tuy nhiên, đây chỉ là giảipháp chữa cháy tạm thời, còn về lâu dài, rất cần thêm nguồn cung lớn. 

- Giá phòng của 13 khách sạn cao cấp 5sao trên địa bàn Hà Nội

Khách sạn Giá thuê

2.1 Khách sạn Sofitel Legend

Metropole

4.424.000 VND/đêm

2.2 Khách sạn InterContinental

Hà Nội Westlake

3.842.000 VND/đêm

2.3 Khách sạn Sedona Suites 3.300.000 VND/đêm

Khách Sạn De L'Opera Hanoi 3.059.000VND/đêm

Khách sạn Sheraton Hà Nội 2.715.000VND/đêm

Khách sạn Sofitel Plaza Hanoi 2.625.000VND/đêm

Grand Plaza Hà Nội Hotel 2.357.000VND/đêm

2.4 Căn Hộ Cao Cấp Somerset

Grand Ha Noi

2.357.000VND/đêm

2.5 Khách sạn Daewoo Hà Nội 2.150.000VND/đêm

2.6 Khách sạn Hà Nội Horison 2.067.000VND/đêm

2.7 Khách sạn Nikko Hà Nội 2.046.000VND/đêm

Căn hộ cao cấp Somerset Hòa Bình Hà

- Riêng tại Quận Cầu Giấy có một số khách sạn và mức giá như sau:

Khách Sạn Cầu Giấy- 110 Cầu Giấy 729,750₫ / đêm

New town hotel- 202 Trần Duy Hưng 726,000₫ / đêm

Sen Hotel-26B Nguyễn Khánh Toàn 688,050₫ / đêm

Incheon Hotel- 204 Trần Duy Hưng 562,950₫ / đêm

Mini Hưng Thịnh- 106-Trần Duy Hưng 330,000₫ / đêm

Có thể nói trên địa bàn quận Cầu Giấy nói riêng, mới chỉ có những khách sạn hạng 3,4sao, giá phòng thấp , chất lượng chưa cao, chưa có sự phân loại phòng rõ ràng để có thể tậndụng được nhu cầu khách hàng Các khách sạn này chỉ phân làm hai loại phòng là đơn vàđôi chưa có sự phân loại theo thời gian lưu trú, đặc điểm riêng biệt của các phòng

 Xét về phía cung, ngay tại thủ đô HN nhưng các dịch vụ khách sạn cao cấp vẫn chưađáp ứng được nhu cầu vả về số lượng và chất lượng Do đó, thị trường cho dự án còn rấtnhiều tiềm năng

III Phân tích dự báo cung cầu

1 Đối tượng phục vụ của dự án

- Về khách sạn:

+ Trong những năm qua lượng khách quốc tế đến HN ngày càng tăng Một phần lớn trên50% họ sang VN với mục đích thăm quan du lịch, tìm hiểu văn hóa VN; một phần sang vớimục đích kết hợp tìm kiếm thị trường kinh doanh; một phần ở lâu dài tại HN vì công việc.Nhu cầu của họ về nơi ăn ở đi lại đòi hỏi chất lượng cao Đây là thị trường tiềm năng của

dự án

+ Sau một thời gian hợp nhất và mở rộng địa giới hành chính, du lịch HN đã có nhữngbước phát triển mới Chính nhưng thay đổi về địa giới hành chính đã mở ra nhiều triểnvọng cho du lịch của thành phố Khách ngoại tỉnh đến HN đàm phán, kinh doanh, dự hộithảo, hoặc du lịch cũng là khách hàng tiềm năng của dự án

- Về gara cao tầng, khách hàng mục tieu chính là những người dân sống xung quanh khuvực tòa nhà, đó là tại khu vực Cầu Giấy- Hà nội

2 Phân tích và dự báo cầu

a) Phân tích cầu

*Nghiên cứu về khách du lịch theo một số tiêu chí:

- Theo độ tuổi:

+Đối tượng 35-65 tuổi: đây là đối tượng chính mà dự án nhắm tới Họ đặc biệt xem trọng

sự phục vụ tận tình, chu đáo, chuyên nghiệp

+ Độ tuổi 0-15 tuổi: là trẻ nhỏ, thiếu niên đi cùng với gia đình Đối tượng này yêu cầu phục

vụ nhanh chóng, tiên ích và thoải mái

Với y là lượng khách du lịch đến HN ( triệu người)

* Về dịch vụ gửi xe trong gara

y là lượng xe ôtô trên địa bàn quận Cầu Giấy Hn ( chiếc)

Vậy có mô hình hồi qui tương quan giữa lượng xe ôtô và thời gian là y= 24773,3333+ 2300,3030t

- Dự báo thị trường bằng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia

Dự báo cầu bằng cách lấy ý kiến chuyên gia là phương pháp thu thập và xử lí những đánh giá dự báo bằng cách tập hợp và hỏi ý kiến các chuyên gia thuộc Công ty TNHH CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) Tổ chuyên gia là những người có trình độ chuyên môn, có kiến thức và hiểu biết sâu rộng về thị trường dịch vụ khách sạn tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng

Kết hợp hai phương pháp dự báo cầu bằng phương pháp xây dựng mô hình hồi quy tương quan và phương pháp lấy ý kiến chuyên gia sẽ cho chủ đầu tư có kết luận chính xác về cầu của dự án trong thời gian tới

3 Dự báo cung

Dựa trên nhu cầu, các tỉnh, thành phố lớn đều có kế hoạch phát triển các hoạt động dịch vụ

du lịch khách sạn, đặc biệt là ở Thủ Đô Hà Nội Nhiều nhà đầu tư đã nhận thấy rằng, dùtrong thời điểm hiện tại, nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, thì đầu tư vào lĩnh vực khách sạncao cấp và gara cao tầng vẫn là một hướng đi đúng đắn, nhanh chóng thu hồi vốn và đem lạilợi nhuận cao Do đó trong những năm tới khả năng cung về các dịch vụ khách sạn, gara sẽtăng, có thể là được xây mới hoàn toàn, cũng có thể được cải tạo nâng cấp hiện đại hơn Đây

sẽ là những đối thủ cạnh tranh của dự án

III Khả năng cạnh tranh của dự án

- Khu khách sạn cao cấp khi đi vào hoạt động sẽ cạnh tranh với nhiều khách sạn trên địa bàn

Hà nội, trong đó có nhiều khách sạn cao cấp nổi tiếng, lâu năm Nhưng với thị trường ngàycàng mở rộng và các dịch vụ chuyên nghiệp, hiện đại, khách sạn sẽ có ngày càng nhiềukhách trong và ngoài nước đến sử dụng

+ Ngoài dịch vụ về phòng khách sạn, dự án còn có một trung tâm thương vụ được trang bịtối tân đáp ứng nhu cầu của du khách là doanh nhân Khách sạn có đầy đủ trang thiết bị phục

vụ hội nghị, họp và tổ chức sự kiện hội thảo  Khách sạn có các phòng họp hiện đại và có mộtphòng họp lớn với sức chứa cho 500 thực khách phục vụ cả tiệc đứng và tiệc ngồi cho 300khách Mọi thiết bị trong phòng đều được sử dụng loại tốt nhất vì đối tượng ở đây chủ yếu làkhách nước ngoài

+ Ngoài ra còn hàng loạt các tiện nghi và dịch vụ khác như Dịch vụ trông trẻ, dịch vụ đổitiền, phòng chơi cho trẻ em, dịch vụ cho thuê xe, phục vụ phòng 24/24, Internet tạisảnh/Trung tâm thương vụ, Cửa hàng đồ lưu niệm, dịch vụ đưa đón sân bay.trung tâm muasắm, sòng bạc, quầy bar, phục vụ cà phê tận phòng, nhà hàng, nơi đỗ xe rộng rãi, bể bơi, báochí, phòng họp có trang thiết bị hiện đại, máy sấy tóc, golf, dịch vụ phòng VIP, dịch vụ giặt

là, truyền hình cáp, tennis, trung tâm thẩm mỹ và spa, các cửa hàng

+ khách sạn còn có dịch vụ thư giãn giải trí như trung tâm thể thao được trang bị nhiều thiết

bị mới, tiện nghi như: sauna, thẩm mĩ, bể bơi nước xoáy và trung tâm mát xa, bể bơi ngoàitrời và nhiều dịch vụ đa dạng, chuyên nghiệp chắc chắn sẽ làm hài lòng những khách hàngyêu thích sự hoàn hảo

Mọi dịch vụ của khách sạn đều được đạt chuẩn đến mức cao nhất, sẵn sàng phục vụkhách hàng đến mức tốt nhất từ việc đưa đón khách từ sân bay tới khách sạn cũng được kháchsạn chú ý tới, trang bị xe BMW phục vụ khách hàng đến các dịch vụ phòng và các nhà hàng,bar… sao cho xứng đáng với thương hiệu chất lượng

+ Nếu tính trung tâm Hn là Bờ Hồ Hoàn Kiếm thì khách sạn cách trung tâm khoảng 7km, lạinằm trên trục đường giao thông lớn của Thủ đô nên việc đi lại, di chuyển của khách tới nghỉtại khách sạn là rất thuận tiện

- Với gara cao tầng khi đi vào khai thác sử dụng sẽ đáp ứng được nhu cầu gửi xe văn minh,

an toàn, hiện đại Đặc biệt với dịch vụ chăm sóc khách hàng chu đáo như vệ sinh, rửa xe,bảo dưỡng xe định kì với giá cả phải chăng sẽ đem lại cho khách hàng cảm giác an tâm hàilòng Ngoài ra còn giải quyết được tình trạng những chỗ gửi xe tạm bợ, lấn chiếm vỉa hèlòng đường như hiện nay

IV Các biện pháp quảng cáo.

Để giới thiệu tổ hợp gara cao tầng, thương mại- dịch vụ, văn phòng khách sạn và căn hộcho thuê, sẽ thực hiện một số biện pháp sau:

- Quảng cáo giới thiệu trên các phương tiện thông tin đại chúng:

+ Trên truyền hình, đài phát thanh của trung ương và các địa phương

+ Trên báo trung ương và một số địa phương

+ Kết hợp với tạp chí du lịch, bất động sản để đưa tin

- Quảng cáo, giới thiệu ra nước ngoài thông qua các đối tác liên doanh

- Đặt biển quảng cáo, phát tờ gấp quảng cáo tại các sân bay, nhà ga, bến xe bằng một số thứtiếng

- Tham gia hội nghị, hội thảo của ngành tổ chức trong nước và quốc tế

- Khai thác mạng internet quảng cáo

CHƯƠNG III: NGHIÊN CỨU KỸ THUẬT

– Phía Đông Bắc giáp đường quy hoạch;

– Phía Tây Bắc giáp đường quy hoạch;

– Phía Tây Nam giáp đường quy hoạch;

– Phía Đông Nam giáp đường quy hoạch đang thi công

b) Đặc điểm địa hình:

Khu đất xây dựng công trình hiện trạng là đất trống nằm ngay cạnh đường Trần Duy Hưng và vành đai 3 nên việc đi lại, vận chuyển nguyên vật liệu, máy móc thiết bị cũng tương đối thuận tiện

Tại thời điểm khảo sát (05/2011) khu đất dự kiến xây dựng dự án đã được san lấp độ chênh lệch không lớn, khoảng 0,4 - 0,8m

+ Lượng mưa trung bình năm: 1.620 mm;

+ Lượng mưa cao nhất: 2.497,1mm;

+ Lượng mưa thấp nhất: 135 mm

+ Số ngày mưa năm: 141 ngày

Lượng mưa 3 ngày theo tần suất sau:

P = 5% = 346 mm;

P = 10% = 295 mm;

P = 20% = 240 mm

- Sự bốc hơi:

+ Lượng bốc hơi bình quân hàng tháng: 896,7 mm;

+ Lượng bốc hơi bình quân hàng năm: 817 mm;

+ Lượng bốc hơi cao nhất năm: 709,5 mm;

+ Lượng bốc hơi thấp nhất năm: 68 mm

- Số giờ nắng trong năm:

+ Giờ nắng bình quân năm: 1.610 giờ;

+ Giờ nắng tháng cao nhất: 190 giờ (tháng 7);

+ Giờ nắng tháng thấp nhất: 41 giờ (tháng 1)

- Hướng gió chủ đạo trong năm: Đông Nam và Đông Bắc (Chiếm 54% lượng gió trong năm)

- Bão thường xuất hiện vào tháng 7 đến tháng 9 hàng năm, cấp gió mạnh từ cấp 8 đến cấp

10 và đôi khi lên đến cấp 12

- Gió:

+ Tốc độ gió bình quân năm: 1,5 m/s-2,5m/s;

+ Tốc độ gió lớn nhất: 34 m/s;

+ Hướng gió chính trong mùa hè: Đông Nam;

+ Hướng gió chính trong mùa đông: Đông Bắc

d) Đặc điểm địa chất thủy văn:

Khu vực khảo sát năm trong vùng khí hậu phân mùa rõ rệt, nước mặt biến động theo mùa Mực nước trong lỗ khoan khoảng -3,5m

Theo các tài liệu địa chất khu vực nước dưới đất tại khu vực khảo sát tồn tại chủ yếu trong các tầng hầm tích bở rời như: cát, sỏi cuội và trong đá gốc nứt nẻ Động thái của nước dưới đất chưa được nghiên cứu đầy đủ

 Lớp 1: Đất san lấp, phế thải vật liệu xây dựng, thành phần không đồng nhất.

Phân bố rộng khắp diện tích khảo sát và năm ngay trên mặt Lớp có thành phần hỗn tạp không đồng nhất, chủ yếu là phế thải vật liệu xây dựng gồm gạch vỡ, đá cục

Bề dày các lớp 1 thay đổi từ 2,0m đến 3,4m Lớp không có ý nghĩa làm nền móng công trình, được dùng làm mặt bằng xây dựng

 Lớp 2: Sét pha, màu xám nâu, xám ghi, trạng thái dẻo cứng.

Lớp 2 có diện phân bố rộng trong diện tích khảo sát, gặp ở cả 04 lỗ khoan Bề dày lớp thay đổi từ 2,7m (HK2) đến 3,4 m (HK1) trung bình khoảng 3m Thành phần của lớp 2 gồm chủ yếu là Đất sét pha màu xám nâu, xám ghi đến xám vàng, trạng thái dẻo cứng Giá trị

xuyên tiêu chuẩn SPT thay đổi N = 8-10, trung bình là 9 Lớp đất 2 nằm dưới lớp đất lấp bề mặt, có bề dày khoảng trên 2m, khả năng chịu lực trung bình.

 Lớp 3: Cát pha lẫn sét pha màu nâu vàng, xám vàng, trạng thái dẻo.

Nằm dưới lớp 2 nêu trên, lớp 3 có diện phân bố khá rộng trong diện tích khảo sát, gặp ở

04 lỗ khoan Bề dày lớp 3 thay đổi từ 5,6 (HK3) đến 6,8 (HK2) trung bình là 6m Thành phầncủa lớp 3 gồm chủ yếu là Cát pha lẫn sét pha màu nâu vàng đến xám vàng, trạng thái dẻo Giátrị xuyên tiêu chuẩn SPT thay đổi N = 5-11

Lớp đất 3 có bề dày trung bình 6m, khả năng chịu lực trung bình

 Lớp 4: Sét pha màu nâu vàng loang lổ, trạng thái dẻo cứng – nửa cứng.

Nằm dưới lớp đất nêu trên, lớp 4 có diện phân bố rộng trong diện phân bố rộng trong diện tích khảo sát, gặp ở cả 04 lỗ khoan Bề dày lớp thay đổi từ 3,4 m (HK2) đến 5,0 m (HK4) Thành phần của lớp 4 gồm chủ yếu là Đất sét màu xám nâu đến xám vàng loang lỗ trạng thái dẻo cứng đến xám vàng loang lổ trạng thái dẻo cứng đến nửa cứng Giá trị xuyên tiêu chuẩn SPT thay đổi N = 11 - 18, trung bình là 14

Lớp 4 có bề dày trung bình 4,5m, diện phân bố rộng, khả năng chịu lực trung bình

 Lớp 5: Cát pha dẻo xen sét pha, màu nâu vàng, xám ghi

Nằm dưới các lớp đất nêu trên, lớp đất 5 phân bố không đều trong diện tích khảo sát, gặp

ở 02 lỗ khoan khảo sát là HK1 và HK2, bề dày lớp 5 thay đổi từ 1,9m (HK1) đến 2,2m (HK2) Thành phần của lớp 5 gồm chủ yếu là Cát oha dẻo xen sét pha, màu nâu vàng xám ghi Giá trị xuyên tiêu chuẩn SPT thay đổi N = 9 - 10

Lớp đất 5 có bề dày nhỏ, diện phân bố không đều rộng, khả nưng chịu lực hạn chế

 Lớp 6: Sét pha dẻo mềm đến dẻo cứng màu xám vàng, nâu vàng.

Nằm dưới các lớp đất nêu trên, lớp 6 có diện phân bố rộng trong diện tích khảo sát, gặp ở

cả 04 lỗ khoan Bề dày lớp thay đổi từ 7,1m (HK1) đến 8,4m (HK4) Thành phần của lớp 6 gồm chủ yếu là Sét pha màu xám vàng, nâu vàng, trạng thái dẻo mềm đến dẻo cứng Giá trị xuyên tiêu chuẩn SPT thay đổi N = 7-12, trung bình là 9

Lớp đất 6 có bề dày trung bình 7,5m, diện phân bố rộng, khả năng chịu lực trung bình

 Lớp 7: Cát hạt nhỏ - trung lẫn sạn, màu xám ghi, trạng thái chặt vừa đến chặt.

Nằm dưới các lớp đất nêu trên, lớp đất 7 là đất lọa cát và phân bố rộng trong diện tích khảo sát, gặp ở cả 04 lỗ khoan, bề dày lớp 7 thay đổi từ 11,8m (HK2) đến 14,2 m(HK4) Thành phần lớp 7 gồm chủ yếu là Cát hạt nhỏ đến tring lẫn sạn, màu xám ghi trạng thái chặt vừa đến chặt Giá trị xuyên tiêu chuẩn SPT thay đổi N = 22-39, trung bình là 30

Lớp đất 7 là đất loại cát, trạng thái chặt vừa đến chặt, diện phân bố rộng, bề dầy khá lớn, trung bình 12m, khả năng chịu lực khá tốt

 Lớp 8: Sạn sỏi lẫn cuội màu xám vàng, xám trắng, trạng thái chặt đến rất chặt.

Nằm dưới các lớp đất nêu trên, lớp sạn sỏi 8 phân bố rộng trong diện tích khảo sát, gặp ở

cả 04 lỗ khoan, bề dày lớp 8 không lớn và thay đổi từ 3,7m (HK4) đến 4,8m (HK1 và HK2) Thành phần của lớp 8 gồm chủ yếu là sạn sỏi nhiều màu sắc Giá trị xuyên tiêu chuẩn SPT N

Nằm dưới các lớp đất nêu trên, và là lớp dưới cùng của mặt cắt khảo sát, lớp 9 phân bố rộng trong diện tích khảo sát, các lỗ khoan đến độ sâu 60 đều chưa khoan qua lớp này Tuy nhiên theo tài liệu khảo sát của một số công trình lân cận chỉ khoảng 61 - 63m là sẽ hết lớp cuội này và chuyển xuống lớp đát cát kết rắn chắc có tuổi Neogen Thành phần của lớp 9 chủ yếu là cuội sỏi lẫn cát nhiều mầu sắc, ngoài thành phần cuội sỏi trong lớp 9 còn có lẫn cát sạn.Giá trị xuyên tiêu chuẩn SPT rất lớn, S > 100 trạng thái rất chặt.

Lớp 9 là cuội sỏi, diện phân bố rộng, bề dày lớn khoảng 20m, khả năng chịu lực rất tốt

f) Sơ lược đặc điểm nước dưới đất:

Trong phạm vi diện tích và chiều sâu nghiên cứu, nước dưới đất tồn tại chủ yếu trong cáclớp đất cát pha (số 3) và cuội sỏi (các lớp số 7 đến 9)

Theo các nghiên cứu địa chất thủy văn về nước ngầm khu vực Hà Nội, tầng chứa nước chủ yếu của khu vực trong lớp cuội (lớp 9), phần bố từ độ sâu khoảng 42m trở xuống với bề dày tầng chứa ở khu vực này khoảng 20m, phía dưới tầng cuội sỏi gặp đá gốc Neogen phong hóa, lớp đá gốc có thể coi là không chứa nước ngầm

Tầng chứ nước trong cuội sỏi là tầng chứa nước chủ yếu của khu vực khảo sát và là đối tượng khai thác nước chủ yếu cho sinh hoạt và công nghiệp Các giếng khai thác nước lưu lượng lớn thường có độ sâu 42m – 65m, cũng lấy nước trong tầng cuội sỏi này Tại thời điểm khảo sát (5/2011), mực nước quan sát được tại các lỗ khoan cách mặt đất khoảng 3,5m, có lẽ

do ảnh hưởng của nước trong lớp cát được tại các lỗ khoan cách mặt đất khoảng 3,5 m, có lẽ

do ảnh hưởng của nước trong lớp pha số 3 Một số lỗ khoan quan trắc nước của tầng cuội sỏi cho thấy tầng chứa nước có áp lực, khi khoan vào tầng chứa mực nước dâng lên cách mặt đất khoảng 13-15m, tuy nhiên do khu vực xung quanh có các giếng khai thác nước ngầm đang hoạt động nên mức nước của tầng cuội luôn biến động

g) Về hiện tượng động đất:

Vùng Hà Nội trong quá khứ đã trải qua những trận động đất khá lớn, đến cấp VIII (ThangMSK-64), tương đương 6 Richte Theo bản đồ phân vùng động đất miền Bắc Việt Nam, khu vực Hà Nội thuộc vùng động đất cấp VIII, tương đương với 5-6 độ richte Vì vậy, khi thiết kế cần lưu ý phòng chống hiện tượng động đất có thể xảy ra gây lún nứt, phá hủy công trình

Để xác định các thông số về vận tốc truyền sóng dọc, sóng ngang, thông số đàn hồi phục

vụ tính toán thiết kế chống động đất xác định nhờ phương pháp đo địa chấn và được nêu trongbáo cáo riêng

h) Kết luận và kiến nghị:

 Kết luận:

Qua tài liệu các lỗ khoan khảo sát địa chất “Tổ hợp Gara cao tầng, Thương mại – Dịch

vụ, Văn phòng, Khách sạn và Căn hộ cho thuê” tại ô đất B12, Khu đô thị Nam Trung Yên,

Cầu Giấy, Hà Nội có kết luận như sau:

- Địa tầng khảo sát gồm nhiều lớp đất có bề dày và diện phân bố thay đổi, lớp đất san lấp nằm phía trên chỉ có ý nghĩa làm mặt bằng xây dựng, khi xây dựng cần bóc bỏ

- Các lớp đất từ lớp 2 đến 6 là Đất loại sét hoặc cát pha nằm gần bề mặt đất, phân bố đến độ sâu khoảng 24m, khả năng chịu lực trung bình

- Lớp đất số 7 là Cát trạng thái chặt vừa đến chặt, lớp 8 là Cát trạng thái rất chặt phân

bố đến độ sâu khoảng 42m, là lớp đất có khả năng chứa nước ngầm và chịu lực khá tốt, tuy nhiên chỉ thích hợp cho công trình có tải trọng trung bình

- Lớp đất 9 là cuội sỏi kết cấu rất chặt và luôn bão hòa nước, khả năng chịu tải trọng lớn, bề dày khoảng 20m, thích hợp là lớp chịu lực cho công trình nhà cao tầng có tải trọng lớn

 Kiến nghị:

- Với các tầng hầm xây dựng mà vượt quá độ sâu phân bố lớp đất 2 (>6m) đến lớp cát pha 3, cần chú ý đến khả năng nước ngầm trong lớp cát pha 3 gây ảnh hưởng đến ổn định hố móng, chú ý rằng mực nước ngầm hiện tại nằm cách mặt đất vào khoảng 3,5m

- Với các khối nhà cao tầng có tải trọng lớn thiết kế móng cọc khoan nhồi hoặc cọc berrete, có thể dùng lớp Cuội sỏi 9, trạng thái rất chặt làm lớp chịu lực, độ sâu phân bốlớp cuội từ 42m trở xuống

- Cần chú ý đến khả năng địa tầng có thể tồn tại các thấu kính sạn sỏi có độ chặt kém hơn nằm xen trong lớp Cuội mà các lỗ khoan khảo sát hiện có nằm cách nhau xa nên chưa phát hiện được, trong giai đoạn tiếp theo cần bổ sung thêm các lỗ khoan khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế công trình

2 Hiện trạng sử dụng đất:

Công trình nằm trong khu vực đã được san lấp

3 Các điều kiện hạ tầng kỹ thuật:

 Cấp điện:

- Theo quy hoạch nguồn cấp điện dự kiến lấy từ hệ thống điện trung thế hiện có trong khuvực theo dự kiến đăng ký công suất khoảng 2.186,7KW, (theo thỏa thuận cấp điện củaTổng công ty Điện lực thành phố Hà Nội số 5189/BB-EVN Hà Nội ngày 04/07/2011)

 Cấp nước:

- Nước được cấp từ tuyến ống cấp nước phân phối hiện có tại khu đô thị Nam Trung Yên,quận Cầu Giấy do Công ty nước sạch Hà Nội quản lý (thỏa thuận cấp nước của Công tynước sạch Hà Nội số 1127/NSHN-KT ngày 28/06/2011)

 Thoát nước:

- Nước thải sinh hoạt được thoát theo hệ thống kỹ thuật tại từng tầng, sau đó tập trung xử lýtại khu kỹ thuật trung gian rồi thoát theo hệ thống nước thải của thành phố (theo thỏathuận thoát nước của Công ty TNHH Nhà nước MTV thoát nước Hà Nội số 777/TNHNngày 25/06/2011) Thoát nước thải tầng hầm được bơm cưỡng bức ra ngoài bằng hệ thốngmáy bơm

 Thu gom rác thải:

- Bố trí các hố thu rác tại từng tầng theo hệ thống ống rác (được bố trí tại vị trí thuận lợinhất, thường là tại vị trí cầu thang bộ hoặc cầu thang cứu hoả), sau đó chuyển xuống tầng

1, rồi chuyển đến nơi tập trung rác của khu vực bằng xe thu gom rác do Công ty vệ sinh

và môi trường thực hiện hàng ngày

 Cứu hoả:

- Bố trí các bể nước cứu hoả dung tích 150 - 300 m3 tại các tầng kỹ thuật và tầng mái.Ngoài ra tại các khu vực sảnh thang còn được bố trí thêm các thiết bị báo cháy tự độngnhư bình bọt cứu hoả, hộp chứa vòi phun bằng vải gai, kết hợp với thang bộ thoát hiểm

 Viễn thông:

Các đường dây thiết bị điện thoại, truyền hình được lắp đến khu dịch vụ, văn phòng,

* Yêu cầu về các hệ thống kỹ thuật, thiết bị sử dụng:

Công trình được thiết kế thi công với các hệ thống kỹ thuật hiện đại tiên tiến nhất, vì vậy các trang thiết bị chính cho công trình dự kiến đầu tư như sau:

- Máy phát điện dự phòng, trạm biến áp

- Hệ thống chữa cháy: Dùng hệ thống báo cháy tự động Sprinkler; Dùng bể dự trữ và bơmđiều áp cho các tầng; Dùng hệ thống chữa cháy vách tường cho các tầng nổi và hệ thốngchữa cháy màng ngăn cho các tầng hầm

- Hệ thống mạng điện thoại toà nhà

- Hệ thống truyền hình cáp

- Hệ thống thang máy

Dùng hệ thống điều hòa trung tâm giải nhiệt gió kiểu biến tần VRV (Variable Refrigerant Volume), 2 chiều nóng lạnh (Heat Pump Type), kết hợp thông gió tự nhiên cho khu dịch vụ tầng 1, 2, 3, 4 Dự trù phương án điều hòa cục bộ cho các tầng căn hộ phía trên

Ảnh hưởng xã hội:

• Việc triển khai xây dựng trình sẽ cung cấp lượng phòng khách sạn của lượng khách dulịch ngày càng tăng đến thủ đô Đồng thời cũng tạo cảnh quan thành phố từ trên cao phục vụ rộng rãi quần chúng thành phố và những vùng lân cận, góp phần nâng cao đờisống của nhân dân thủ đô, làm đẹp kiến trúc cảnh quan Khu đô thị mới Nam Trung Yên bằng một công trình bề thế, xứng đáng với tiềm năng của Thủ đô trong thời đại mới

Kết luận:

• Điều kiện khí hậu, địa chất thuận lợi

• Giao thông thuận lợi

• Điều kiện cung cấp các dịch vụ hạ tầng thuận lợi

• Không mất chi phí san lấp, giải tỏa

• Nằm trong quy hoạch không gian của thành phố Hà Nội, có giá trị kinh tế, cảnh quan

Các dịch vụ giải trí

Kết hợp các dịch vụ du lịch

Bãi đỗ xe

…

III Hình thức đầu tư

Đầu tư xây dựng mới và lắp đặt thiết bị đồng bộ

Đầu tư xây dựng, lắp đặt các công trình, cơ sở hạ tầng khách sạn, nhà hàng, khu thể dục thể thao, công trình phụ trợ…

Đầu tư mua sắm trang thiết bị, ứng dụng công nghệ hiện đại trong lĩnh vực khách sạn, nhàhàng

Đầu tư cải tạo cảnh quan

IV Quy mô đầu tư

Vốn đầu tư dự tính: 493.651 triệu đồng

V Loại hình doanh nghiệp và phương thức kinh doanh

5.1 Loại hình doanh nghiệp

• Tên doanh nghiệp: Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Sao Phương Bắc

• Là doanh nghiệp trong nước có uy tín thường xuyên hoạt động trong các lĩnh vực:

– Kinh doanh dịch vụ nhà hàng, khách sạn, nhà nghỉ, khu du lịch sinh thái – Lữ hành nội địa và quốc tế

– Đầu tư xây dựng, kinh doanh các công trình khu đô thị, công trình công nghiệp

và các công trình dân dụng, công trình đường giao thông, cầu…

1 Phương thức kinh doanh

Với khách du lịch theo đoàn, tour: cung cấp trọn gói với các dịch vụ ăn, ở, tham quan,…Với khách riêng lẻ: sử dụng dịch vụ nào trả tiển dịch vụ đó

Thuê phòng: tính theo ngày

Nhà hàng, các dịch vụ giải trí, thể thao trong khuôn viên khách sạn: giá riêng cho mỗi loại

VI Giải pháp XD công trình

6.1 Giải pháp quy hoạch và kiến trúc

• Diện tích ô đất xây dựng công trình khoảng: 1.476m 2,

• Trong đó:

– Diện tích xây dựng : 1.100m 2

– Tổng diện tích sàn xây dựng (không bao gồm diện tích sàn tầng hầm, tầng kỹ

thuật, tầng mái) khoảng: 24.200m 2

– Diện tích đất cây xanh sân vườn : 376m 2

Kiến trúc tổng thể của công trình

• Các mặt đều tiếp xúc với bên ngoài, trong đó hướng Đông Bắc là sảnh chính

• Xung quanh khối nhà là hệ thông giao thông tiếp cận từ cả 3 hướng của khu đất

• Các không gian khác được bố trí bãi đỗ xe ngoài nhà, sân vườn cảnh quan

• 2 tầng hầm tổng diện tích là 24.600m2 phục vụ cho nhu cầu để xe và các không gian

kĩ thuật của tòa nhà

• Trạm hiến áp, mày phát điện dự phòng, bể nước cứu hỏa, bể nước sinh hoạt và trạm

xử lý nước thải bố trí ngoài nhà nhằm tạo sự an toàn trong SD, tiện lợi khi bảo trì bảo dưỡng

1 Thông số XD các hạng mục công trình

Khách sạn tiêu chuẩn 5 sao, gồm các hạng mục:

• Khối phòng ngủ

• Khối dịch vụ công cộng cho khách

• Khối trung tâm hội thảo tổng

• Khối phục vụ

• Khối nhà hàng

• Khối điều hành và khu nhân viên

• Bể bơi có mái che

• Tầng hầm để xe

2 Thiết kế công năng và không gian kiến trúc

Tầng hầm 1 (cốt -3.90m): gara để xe ôtô và xe máy

Tầng hầm 2 (cốt -6.90m): gara để xe ôtô và xe máy

Khối Khách sạn được bố trí từ tầng 3 đến tầng 19

- Sàn: lát gạch liên doanh sản xuất trong nước

- Tường trong và ngoài công trình: dùng sơn bả liên doanh sản xuất trong nước

- Cửa và vách ngăn kính: nhựa lõi thép mặt ngoài gia cường, kính cường lực liên doanh sản xuất trong nước và của các nước trong khối Asean

- Trần: dùng loại thạch cao tấm khung xương kim loại, sơn bả của các nước G7 hoặc loại tương đương liên doanh sản xuất trong nước và của các nước trong khối Asean

- Khu WC: ốp gạch Ceramic, thiết bị liên doanh sản xuất trong nước và của các nước trong khối Asean.

3 Kỹ thuật XD các hạng mục

a) Các tiêu chuẩn, qui phạm áp dụng:

Tất cả các cấu kiện bê tông cốt thép và kết cấu thép đều được Thiết kế tính toán và kiểm tra theo tiêu chuẩn Việt Nam

TCVN 2737:1995 Tải trọng và tác động

TCXD 229:1999 Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió theo TCVN 2737– 1995TCXDVN 375:2006 Thiết kế công trình chịu động đất

TCXD 40:1987 Kết cấu xây dựng và nền – Nguyên tắc cơ bản về tính toán

TCXDVN 323:2004 Nhà ở cao tầng - Tiêu chuẩn thiết kế

TCXDVN 356:2005 Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép - Tiêu chuẩn thiết kế

TCXD 198:1997 Nhà cao tầng - Thiết kế và cấu tạo BTCT toàn khối

TCXD 205:1998 Móng cọc - Tiêu chuẩn thiết kế

TCXDVN 269:2002 Cọc - Phương pháp thí nghiệm bằng tải trọng tĩnh ép dọc trục

TCVN 6160:1996 Phòng cháy chữa cháy - nhà cao tầng - Yêu cầu thiết kế

TCVN 2622:1995 Phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình - Yêu cầu thiết kế

- Các Quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật khác có liên quan Các tiêu chuẩn kỹ thuậtcủa nước ngoài được áp dụng tại Việt Nam theo thông tư số 07/1999/TT-BXD

- Tiêu chuẩn Hoa Kỳ (ACI 318, UBC-97)

- Tiêu chuẩn Nga (SNIP II-7-81)

- Tiêu chuẩn Anh (BS 8110-1997)

- Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kiến trúc, hồ sơ thiết kế các bộ môn kỹ thuật: điện, nước, điềuhoà thông gió

b) Lựa chọn loại vật liệu

 Phần ngầm.

 Vật liệu áp dụng cho cọc, đài, giằng móng, tường và sàn tầng hầm

- Bê tông thương phẩm cấp độ bền B25 (M300)

Rb = 14,5 MPa

Rbt = 1,05 MPa

Mô đun đàn hồi: Eb = 30.103 MPa

Hệ số biến dạng ngang của bê tông - hệ số poatxong/ = 0,2

Mô đun chống trượt Gb = 0,4 Eb = 11,6.103 MPa

Hệ số biến dạng nhiệt 1.10-5 /độ.

- Bê tông thương phẩm cấp độ bền B25 (M350)

Rb = 14,5 MPa

Rbt = 1,05 MPa

Mô đun đàn hồi: Eb = 30.103 MPa

Hệ số biến dạng ngang của bê tông - hệ số poatxong/ = 0,2

Mô đun chống trượt Gb = 0,4 Eb = 11,6.103 MPa

Mô đun đàn hồi: Eb = 30.103 MPa

Hệ số biến dạng ngang của bê tông - hệ số poatxong/ = 0,2

Mô đun chống trượt Gb = 0,4 Eb = 11,6 103 MPa

Hệ số biến dạng nhiệt 1.10 - 5 /độ

 Cốt thép:

- Cốt thép chịu lực chính dùng thép nhóm CIII

Cường độ tính toán về kéo và nén: Rs = R’s = 365 MPa

Cường độ tính toán cốt ngang: Raw = 290 MPa

Mô đun đàn hồi Es = 20.104 MPa

- Cốt thép nhóm CII:

Cường độ tính toán về kéo và nén: Rs = R’s = 280 MPa

Cường độ tính toán cốt ngang: Raw = 225 MPa

Mô đun đàn hồi: Es = 20 104 MPa

- Cốt thép nhóm CI:

Cường độ tính toán về kéo và nén: Rs = R’s = 225 MPa

Cường độ tính toán cốt ngang: Raw = 175 MPa

Mô đun đàn hồi: Es = 21 104 MPa

 Khối xây, trát:

- Dùng gạch ống mác 50#, trọng lượng 1500 kG/m3

- Dùng vữa xi măng mác 50# với vữa xây, mác 75# với vữa trát

 Vật liệu sử dụng kết cấu cầu thang, tam cấp, lanh tô, bể phốt, bể nước:

+ Cột, tường chịu lực, tường buồng thang: 150 phút, cầu thang: 60 phút

+ Các tường không chịu lực 30 phút

bê tông bi

+ Cường độ tính toán của bê tông khi tính toán theo trạng thái giới hạn thứ hai Rb,ser,Rbt,ser được nhân với hệ số điều kiện làm việc của cốt thép si = 1, ngoại trừ nhữngtrường hợp đã được nêu trong các điều 7.1.2.9; 7.1.3.1; 7.1.3.2 TCXDVN 356-2005

- Cốt thép:

+ Cường độ tính toán của cốt thép khi tính toán theo các trạng thái giới hạn thứ nhấtđược giảm xuống (hoặc tăng lên) bằng cách nhân với hệ số điều kiện làm việc của cốtthép si

+ Cường độ tính toán của cốt thép khi tính toán theo trạng thái giới hạn thứ hai Rs,serđược nhân với hệ số điều kiện làm việc của cốt thép si =1

c) Giải pháp nền móng công trình và xử lý nền

 Phần móng:

• Với quy mô công trình, tải trọng tập trung tại chân cột lớn thì nền móng công trình lựachọn phương án là móng cọc khoan nhồi đường kính D120cm với khối nhà 24 tầng nổi và 02 tầng hầm Chiều dài cọc trung bình là 43,50m Đường kính cọc D80 cm với khối nhà 06 tầng nổi và 03 tầng hầm Chiều dài cọc trung bình là 39,0m

• Hệ dầm móng kích thước điển hình 80 x 150 cm và 40x150 cm

• Sàn tầng hầm 3 dày 60 cm

 Phần tường chắn đất tầng hầm

• Công trình có 02 tầng hầm sâu 5,80 m so với mặt sân

• Với giải pháp quy mô phần ngầm công trình trên nền địa chất khảo sát và công trình xung quanh nên lựa chọn phương án tường vây chắn đất là tường barret là hợp lý (thi công topdown tường barret trước sau đó thi công sowmi topdown phần hầm công trình), kích thước tường vây dày 80cm

 Giải pháp kết cấu phần thân công trình

Với quy mô, tính chất, các điều kiện tác động lên công trình trong công nghệ thi công hiệnnay có thể lựa chọn giải pháp thi công hệ kết cấu bê tông cốt thép đổ liền khối, hệ kết cấu

bê tông cốt thép lắp ghép hoặc bán lắp ghép

Ưu nhược điểm từng phương pháp:

+ Kết cấu bê tông cốt thép đổ liền khối là kết cấu đơn giản trong tính toán và thi công.Các cấu kiện liên kết chủ yếu là ngàm cứng một mặt có thể phân chia đều được nội lựcdẫn đến giảm được bớt kích thước cấu kiện mặt khác có mối nối an toàn chống được cácchuyển vị xoay lớn (nhất là các công trình cao tầng có chuyển vị đỉnh rất lớn) Trong thicông yêu cầu về độ sai số trong thi công không cao Tuy nhiên thời gian thi công chậm,không hoặc rất ít áp dụng được tính chuyên môn hoá các dây truyền sản suất cấu kiện dẫnđến chất lượng cấu kiện không đồng đều

+ Kết cấu bê tông lắp ghép hoặc bán lắp ghép là kết cấu có thể áp dụng được tính chấtchuyên môn hoá trong sản xuất các loại cấu kiện do các cấu kiện có thể sản xuất trongtoàn bộ hoặc một phần trong nhà máy do đó có thể tiết kiệm được vật liệu, rút ngắn đếnmức tối thiểu thời gian thi công, chất lượng cấu kiện có được độ đồng nhất cao, áp dụngđược các công nghệ hiện đại như căng ứng lực trước, sản xuất theo kiểu block, moduynlớn Tuy nhiên việc thi công liên kết và bảo quản các mối nối là rất khó khăn nhất là vớicác mối nối có các chuyển vị lớn và trong môi trường xâm thực cao Kết cấu bê tông lắpghép hoặc bán lắp ghép chỉ thích hợp với các công trình có các mô đuyn đồng đều, có cácchuyển vị xoay của các nút nhỏ và trong các môi trường có tính xâm thực nhỏ hoặc trungtính

 Phần cột – vách.

+ Hệ lõi vách đặt tại vị trí thang máy và thang bộ có mở rộng tại góc tập trung ứngsuất.

+ Dãy nhà 19 tầng khối nhà chính với hệ cột giữa tiết diện giảm dần từ dưới lên trên,

từ tầng hầm đến tầng 6 tiết diện 120x120 cm, tầng 6-13 tiết diện 100x100cm, lên tầng 13-19tiết diện 80x80 cm

+ Dãy cột khối tầng hầm không lên trên sử dụng cột tiết diện 60x60 cm

 Hệ dầm – sàn.

Hiện nay trong thiết kế và thi công bê tông cốt thép đổ liền khối với các nhịp bước cộtcủa công trình có thể lựa chọn giải pháp sàn bê tông cốt thép ứng suất trước hoặc hệ sàn bêtông cốt thép thường

Ưu nhược điểm từng phương pháp:

+ Hệ dầm, sàn bê tông cốt thép ứng suất trước là loại kết cấu hiện đại có thể vượt đượcnhịp lớn sử dụng được các vật liệu cường độ cao, giảm bớt được kích thước cấu kiện, tăngđược các khoảng thông thuỷ của tầng lên có thể giảm được chiều cao tầng, rút ngắn được thờigian thi công Tuy nhiên việc tính toán thiết kế, thi công và nghiệm thu rất phức tạp nhất làvới các công trình chịu nhiều loại tải trọng biến thiên lớn, chi phí xây dựng phần thô tăng lên(khoảng 1,2 đến 1,5 lần)

+ Hệ dầm sàn thường: Thích hợp với các công trình có bước gian không lớn Thiết kế,thi công, nghiệm thu đơn giản, giảm được giá thành công trình Tuy nhiên cấu kiện dầm lớndẫn đến không tận dụng được không gian lớn của tầng, việc bố trí các đường ống kỹ thuật khókhăn

Phân tích các ưu nhược điểm của hai phương pháp phù hợp với tính chất sử dụng củacông trình lựa chọn phương án hệ sàn thường Là hệ bản sàn mỏng kê lên hệ dầm chính làdầm bẹt và dầm phụ chia sàn

Lựa chọn cấu kiện điển hình:

- Phần hầm:

+ Hệ dầm chính tiết diện 80x50 cm+ Dầm phụ (chia sàn) tiết diện 30x40 cm+ Dày sàn tầng điển hình dày 18 cm

- Phần thân:

+ Hệ dầm chính tiết diện 80x45 cm+ Dầm phụ (chia sàn) tiết diện 25x40 cm+ Dày sàn tầng điển hình dày 15 cm

VII Hệ thống cơ sở hạ tầng

1 Hệ thống cấp điện

• Nhu cầu dự kiến: 720 kW

• Nguồn từ lưới điện Thành phố

• Trạm biến áp và hệ thống tủ phân phối chính được đặt ở tầng hầm 1 của tòa nhà