Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại công ty trách nhiệm hữu hạn tư vấn và kiểm toán quốc tế

Lá»�i nói đầu Chuyên đề tốt nghiệp GVHD Th S Vũ Thành Bao MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ 1 LỜI NÓI ĐẦU 4 CHƯƠNG I HYPERLINK \l " Toc387059857" CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP[.]

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở 4

I Hoạt động cho vay thế chấp bất động sản 4

1 Bất động sản và đặc điểm của bất động sản 4

2 Thế chấp bất động sản 5

II Định giá bất động sản thế chấp 11

1 Khái niệm về định giá bất động sản thế chấp 11

2 Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản 13

3 Nội dung và các phương pháp định giá bất động sản cho vay thế chấp 15

4 Quy trình định giá bất động sản 21

5 Quản lí và xử lí bất động sản thế chấp 23

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TRONG CÔNG TY TNHH TƯ VẤN VÀ KIỂM TOÁN QUỐC TẾ 26

I Khái quát tình hình hoạt động của Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế 26

1 Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế 26

2 Chức năng và nhiệm vụ 26

3 Cơ cấu tổ chức 28

II Quy trình cho vay thế chấp bằng bất động sản là nhà ở tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế 28

1.Quy trình Thẩm định giá 28

2 Giải pháp và Phương pháp thẩm định giá 34

3 Danh mục tài liệu phục vụ thẩm định giá 37

2 Định giá trực tiếp bất động sản nhà ở 39

3 Quản lý và xử lý bất động sản thế chấp là nhà ở 46

III Đánh giá công tác cho vay thế chấp bất động sản nhà ở tại công ty TNHH tư vấn và kiểm toán quốc tế 50

1 Những thành công trong hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng 50

2 Khó khăn và tồn tại 52

CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TẠI CÔNG TY TNHH TƯ VẤN VÀ KIỂM TOÁN QUỐC TẾ 60

I Định hướng phát triển hoạt động định giá bất động sản thế chấp nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế 60

II Một số đề giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình định giá bất động sản nhà ở tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế 62

1 Giải pháp từ phía nhà nước 62

2 Giái pháp từ phía Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế 65

KẾT LUẬN 73

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1: Cơ cấu tổ chức quản trị 31

Bảng 2 : “ Tỷ lệ cho vay tối đa” 53

Bảng 3: tổng hợp kết quả định giá chung cư thế chấp 55

Bảng 4: Kết quả định giá nhà đất được thế chấp 57

Bảng 5: Danh mục tài sản thế chấp phải xử lý trong năm 2012 và 2013 62

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hệ thống ngânhàng ngày càng được mở rộng và trở thành một phần không thể thiếu Các hoạtđộng của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các ngành, các lĩnh vực kinh tếquốc dân trong đó có thị trường bất động sản Sự phát triển thị trường bất độngsản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thương mại tham gia tài trợ vốnthông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản Với ngân hàng, đây là hoạt độngtìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay để cho vay, là hoạt động mang lạirất nhiều lợi nhuận cho ngân hàng nhưng cũng tiềm ẩn đầy rủi ro Để đảm bảo antoàn tức là hạn chế ở mức rủi ro thấp nhất, các ngân hàng đưa ra yêu cầu ngườivay phải thế chấp tài sản mà trong đó chủ yếu là bất động sản Đối với xã hội,hoạt động này góp phần tạo cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân đầu tư lao độngsản xuất thông qua nguồn vốn thế chấp bất động sản, góp phần quản lý thịtrường bất động sản

Trong lĩnh vực cho vay thế chấp, công tác định giá bất động sản thế chấp,quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là những công tác cơ bản quan trọng nhất.Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp lý, vừa đáp ứngnhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồi vốn khi khách hàngkhông thể trả nợ và buộc ngân hàng phải phát mại bất động sản Hiện nay, donhiều yếu tố như môi trường pháp lý chưa đầy đủ, tính không hợp lý giữa khunggiá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, do công tác định giá, xử lý bất độngsản thế chấp còn nhiều bất cập trong thực tế vì thế hoạt động cho vay thế chấpbất động sản tại Việt Nam đạt hiệu quả chưa cao

Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế là công ty thẩm định giá,kiểm toán hàng đầu trong nhóm các Công ty thẩm định giá, kiểm toán độc lậpđược Quốc tế, Bộ Tài chính,… xác nhận Trong quá trình thực tập tại Công tyTNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế, em đã có cơ hội được tìm hiểu về quy trìnhđịnh giá bất động sản Bên cạnh những mặt tích cực trong quy trình định giá vẫncòn những mặt thiếu sót cần quan tâm và hoàn thiện Hoạt động cho vay thế chấp

có thể bằng nhiều loại hình bất động sản nhưng hầu hết là định giá cho vay thếchấp là nhà ở, đây là loại hình bất động sản chiếm phần lớn các giao dịch trên thịtrường Quy trình của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở vì thế cũng được cụthể hơn rất nhiều Vì vậy, em đã đi sâu vào nghiên cứu về quy trình định giá bất

động sản và đặc biệt, em đã chọn đề tài “Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế” để nghiên cứu

và làm khóa luận tốt nghiệp

- Chỉ đi sâu vào quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

- Về không gian: trong toàn bộ hoạt động định giá của Công ty TNHH Tưvấn và Kiểm toán Quốc tế trên thị trường Hà Nội

- Về thời gian: Trong vòng 3 năm trở lại đây

4 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp luận chung nhất: Phương pháp duy vật biện chứng và duyvật lịch sử

- Các phương pháp nghiên cứu cụ thể: Phương pháp phân tích, tổng hợp,phương pháp phân tích tư liệu, điều tra khảo sát, thống kê, toán học…

5 Kết cấu luận văn

Chương I Cơ sở khoa học của định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

trong ngân hàng

Chương II Thực trạng quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở

trong hoạt động cho vay tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế

Chương III Giải pháp hoàn thiện quy trình định giá bất động san thế chấp

là nhà ở tại Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế

Do thời gian và trình độ có hạn, đề án còn nhiều thiếu sót rất mong nhậnđược ý kiến của thầy cô và các bạn để có một bài viết hoàn chỉnh Em xin cảm ơnthầy giáo ThS Vũ Thành Bao đó giúp đỡ và hỗ trợ em trong quá trình thực tập

và hoàn thành chuyên đề

-Các tài sản gắn liền với đất

-Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.2 Đặc điểm bất động sản:

Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và

không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liềnvới đất đai mà đất đai là những tài sản có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích

và không gian Vì thế giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị tríkhác nhau cũng sẽ khác nhau

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của

hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai Các công trình xâydựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể là hàngtrăm năm Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng cóthời gian lâu dài Nói đến tính lâu bền của bất động sản thường đề cập đến hai chỉtiêu đó là tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế, phải nắm vững điểm này để khi đầu

tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tính tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãngphí hoặc đầu tư nhiều lần

Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm, do tính giới hạn của

diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng địa phương, từng khu vực,…

Vì thế, nhà nước buộc phải đưa ra các chính sách chống đầu cơ và hạn chế sởhữu bất động sản.

Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản Mỗi tài sản là một tài sản riêng biệt,

được sản xuất đơn chiếc và đều cú các yếu tố riêng biệt không giống với bất kìmột bất động sản nào khác Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sựkhác nhau về vị trí lô đất, kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau vềcảnh quan và các vật ngoại cảnh

Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm

lý xã hội Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này nhưng với hàng hóabất động sản thì đặc điểm này trội hơn Nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực,mỗi quốc gia, dân tộc đều chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố tập quán thịhiếu và tâm lý xã hội thậm chí bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh

Ở bất động sản thể hiện rõ nét trong quan niệm của mọi người về phong thủy, nởhậu thắt hậu Đặc điểm này có thể giúp người định giá cũng như các nhà đầu tưxác định được các yếu tố giá trị gia tăng của bất động sản

Thứ sáu, bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai cao,

chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao, đồng thời có thể tạo vốn mới.Điều này có nghĩa là nhà đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốndài hạn đồng thời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lạiđầu tư cho kinh doanh Đặc điểm này đòi hỏi hoạt động kinh doanh bất động sảnluôn cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng

Thứ bảy, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các chính

sách của nhà nước Do bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗidân tộc, mỗi cơ quan, đơn vị cũng như mỗi người dân Giao dịch về bất động sảnchiếm giữ một vị trí hết sức quan trọng trong nền kinh tế Nhà nước liên tục banhành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách nhằm thể hiện vai tròchức năng đối với thị trường bất động sản

Thứ tám, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản

phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý vì bất động sản thường có giá trị lớn baogồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chỳng khỏ phức tạp

2 Thế chấp bất động sản

2.1 Khái niệm

Thế chấp bất động sản để vay vốn là việc bên có nhu cầu vay vốn

(bên thế chấp) dùng bất động sản do mình sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảođảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay vốn (bên nhận thế chấp)

Trong quan hệ tín dụng: Thế chấp bất động sản là người đi vay đem tàisản là bất động sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình thế chấp cho ngânhàng cho vay để bảo đảm cho số nợ vay Nếu khi đến hạn mà người đi vay khôngthực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả không hết nợ cho ngân hàng cho vay thì ngânhàng cho vay được quyền phát mãi tài sản thế chấp để thu nợ

Theo điều 688 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 quy định:

“ 1 Đất đai thuộc hình thức sở hữu nhà nước, do Chính phủ thống nhất

quản lý.

2 Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất.

3 Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác cũng được xác lập do được người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của bộ luật này và pháp luật về đất đai.”

Như vậy thực chất của việc thế chấp bất động sản là thế chấp quyền sử dụngđất và thế chấp quyền sở hữu nhà

2.2 Phân loại cho vay thế chấp bất động sản

Để đảm bảo hoạt động cho vay được minh bạch và rõ ràng, ngân hàng tiếnhành phân loại cho vay thế chấp bất động sản thành các loại sau:

a Căn cứ vào thời gian cho vay

- Cho vay ngắn hạn: là các khoản vay có thời hạn dưới 1 năm nhằm đápứng nhu cầu thiếu hụt vốn trong ngắn hạn của cá nhân, tổ chức

- Cho vay trung hạn: là các khoản vay có thời hạn từ 1 năm đến 5 năm, chủyếu đáp ứng nhu cầu vốn lớn, thường được thanh toán thành nhiều kì trong quátrình vay vốn

- Cho vay dài hạn: là các khoản vay có thời hạn trên 5 năm, có quy mô lớnhơn so với các khoản vay khác

b Căn cứ vào mục đích vay vốn của khách hàng

- Mục đích mua nhà: Các khoản vay này thường có quy mô lớn và thờigian tương đối dài hơn so với các khoản vay thông thường, do việc mua sắm, tạolập bất động sản là phức tạp, đòi hỏi vốn lớn

- Mục đích kinh doanh: Các hộ kinh doanh cá thể, cá nhân kinh doanh cóthể thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh củamình Thời hạn của các khoản vay này thường không dài, được thanh toán trên

cơ sở vòng quay vốn của hoạt động sản xuất kinh doanh

- Mục đích tiêu dùng khác: Các khoản vay này thường có thời hạn ngắn,quy mô nhỏ, rủi ro không cao nên các ngân hàng thương mại thường ưu tiên đốitượng khách hàng này

c Căn cứ vào hình thức pháp lý xử lý bất động sản thế chấp

- Thế chấp pháp lý: Là hình thức cho vay trong đó, người đi vay thoảthuận chuyển quyền sở hữu bất động sản thế chấp cho ngân hàng khi không thựchiện được nghĩa vụ trả nợ Theo đó, khi người đi vay không trả được nợ thì ngânhàng có toàn quyền bán hoặc cho thuê bất động sản thế chấp với tư cách là chủ

sở hữu

- Thế chấp công bằng: Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng nắm giữgiấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bất động sản thế chấp Khi người đi vaykhông thể trả được nợ thì cả 2 bên phải có sự thoả thuận hoặc sự can thiệp củatoà án

2.3 Đặc điểm và phân loại bất động sản thế chấp

2.3.1Khái niệm: Bất động sản thế chấp là bất động sản nhưng được sử dụng

vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hàng hay một tổ chức tín dụng này đónhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sở hữu bất động sản

2.3.2 Đặc điểm bất động sản thế chấp

- Do đặc điểm của bất động sản là không thể di dời nên bất động sản đem thếchấp không thể là thực thể vật chất mà chỉ có thể là các quyền liên quan đến bấtđộng sản, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Đặc điểm nàycũng được quy định bởi hiện nay ở nước ta đất đai là thuộc quyền sở hữu của nhànước, các tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu

nhà ở Tài sản bảo đảm là bất động sản thế chấp khác với tài sản cầm cố là: tàisản cầm cố là hiện vật cũn bất động sản thế chấp chỉ là các quyền về bất độngsản.

- Thế chấp bất động sản chịu sự chi phối của sự biến động thị trường bấtđộng sản rất lớn nên giá trị bất động sản thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trườngtại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía ngân hàng Thôngthường giá trị bất động sản thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nótại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất

- Vì thế chấp bất động sản bản chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sửdụng (hoặc quyền sở hữu) nên trong thời gian thế chấp người chủ bất động sảnvẫn được sử dụng, khai thác bất động sản đó những không được và cũng khôngthể trao đổi chuyển nhượng các bất động sản đó trên thị trường bình thường

2.3.4 Phân loại bất động sản thế chấp theo Nghị định 165/1999/NĐ-CP gồm:

“- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng , các tài sản khác gắn liền với đất.

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

- Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm và các quyền phát sinh từ bất động sản thế chấp thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định;

- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ, thì vật phụ cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản

có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận;

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.”

2.4 Điều kiện đối với bất động sản thế chấp:

-Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bênbảo lãnh phải xuất trình giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền quản lý tài sản,trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải

có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của phápluật về đất đai

-Thuộc loại tài sản được phép giao dịch Tài sản được phép giao dịch đượchiểu là các loại tài sản mà pháp luật cho phép không cấm mua bán, tặng, cho,chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.Không có tranh chấp tại thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm

Tài sản mà pháp luật quy định phải bảo hiểm thì khách hàng vay phải muabảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay

* Nguyên tắc bảo đảm tiền vay bằng bất động sản thế chấp

Để thực hiện vay vốn bằng hình thức thế chấp bất động sản, trước hết cầnthực hiện các nguyên tắc sau:

Khách hàng vay phải thế chấp bất động sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ đốivới ngân hàng, trừ trường hợp pháp luật quy định khác Ngân hàng và kháchhàng vay thỏa thuận lựa chọn biện pháp bảo đảm bằng bất động sản thế chấp củakhách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba

Ngân hàng có quyền lựa chọn bất động sản đủ điều kiện làm bảo đảm vay;lựa chọn bên thứ ba bảo lãnh bằng bất động sản của khách hàng, trường hợp bênthứ ba bảo lãnh bằng tài sản của khách hàng vay là cá nhân, pháp nhân nướcngoài thì việc thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quy định của pháp luật ViệtNam Bên bảo lãnh chỉ được bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình Nếubên bảo lãnh là các tổ chức tín dụng thì thực hiện bảo lãnh phải tuân theo các quyđịnh Luật của các tổ chức tín dụng và các quy định của ngân hàng nhà nước ViệtNam

Giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền đất đó đủ điều kiện làm bảo đảmtiền vay theo quy định của pháp luật thì việc thế chấp bảo lãnh đồng thời cả giátrị quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất đó hay tách rời giữa tài sảngắn liền đất và giá trị quyền sử dụng đất đai thì tổ chức tín dụng nhận thế chấp,bảo lãnh phải có khả năng quản lí tài sản trong quá trình cho vay và xử lý tài sản

đó để thu hồi nợ nếu không trả được

2.5 Mối quan hệ giữa các bên liên quan trong thế chấp bất động sản

2.5.1 Bên khách hàng vay

- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp

- Cho thuê, cho mượn bất động sản thế chấp, nếu có thỏa thuận hoặc phápluật quy định

- Yêu cầu ngân hàng giữ bất động sản, giấy tờ liên quan đến bất động sản bồithường thiệt hại nếu bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản bị mất, hư háng

và nhận lại bất động sản, giấy tờ về bất động sản khi hoàn thành nghĩa vụ được bảođảm trong trường hợp ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ

- Giao bất động sản thế chấp (nếu có thỏa thuận); giao bản chính giấy tờ vềbất động sản thế chấp cho ngân hàng, đăng kí giao dịch bảo đảm theo quy địnhcủa pháp luật

- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liêndoanh bất động sản thế chấp trừ trường hợp là nhà, công trình xây dựng để bán,cho thuê nếu được ngân hàng chấp nhận bằng văn bản Phải sử dụng đúng mụcđích, không được hủy hoại làm giảm giá trị của đất

- Trường hợp bất động sản thế chấp bị hư háng mà bất động sản đã đượctiền bảo hiểm thì khách hàng vay phải phối hợp với ngân hàng tiến hành các thủtục cần thiết nhận tiền bảo hiểm từ tổ chức bảo hiểm để trả nợ ngân hàng

2.5.2 Bên ngân hàng

- Giữ và bảo quản giấy tờ bất động sản thế chấp, giữ bất động sản thế chấp(nếu các bên có thỏa thuận), nếu hư háng, thiệt hại, mất mát phải bồi thường, yêucầu khách hàng vay cung cấp thông tin về thực trạng bất động sản thế chấp

- Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ bất động sản thế chấp theothỏa thuận trong trường hợp ngân hàng giữ bất động sản thế chấp, có quyền yêucầu bên vay nếu sử dụng không đúng mục đích làm giảm giá trị bất động sản thếchấp phải ngừng sử dụng hoặc bổ sung bất động sản thế chấp

- Xử lý bất động sản để thu hồi nợ theo quy định pháp luật

- Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liêndoanh hoặc dùng bất động sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khác (nếungân hàng giữ)

- Không được tiếp tục khai thác công dụng của bất động sản thế chấp nếuviệc tiếp tục khai thác có nguy cơ là mất giá trị, giảm sút giá trị bất động sảntrong trường hợp ngân hàng giữ

- Trả lại bất động sản thế chấp, giấy tờ về bất động sản thế chấp cho kháchhàng khi khách hàng hoàn thành nghĩa vụ bảo đảm, trong trường hợp ngân hànggiữ

2.6 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động cho vay thế chấp

- Thế chấp bất động sản góp phần phát triển nền kinh tế xã hội thông quaviệc vay vốn thuận tiện cho việc sản xuất kinh doanh

- Đối với ngân hàng góp phần tăng tài sản ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chuchuyển vốn, tạo lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàngtăng cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lí khối lượng tiền tệ lưu thông

- Nâng cao khả năng quản lí nhà đất của các cơ quan chức năng vì khi tiếnhành hoạt động thế chấp bất động sản phải có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến

độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

- Khi nền kinh tế càng phát triển, nhu cầu phát triển sản xuất kinh doanhngày càng tăng cao, điều này tất yếu dẫn đến hoạt động cho vay có thế chấp tàisản trở nên phổ biến thúc đẩy bất động sản phát triển

“Định giá tài sản là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn, thông lệ quốc tế”

Định giá bất động sản là tính toán về tài sản về giá trị của các quyền sở hữu

và quyền sử dụng bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đãđược xác định rõ ràng trong những điều kiện của một thị trường nhất định vớinhững phương pháp phù hợp

1.2 Nhân tố ảnh hưởng tới định giá bất động sản thế chấp

-Các yếu tố tự nhiên của bất động sản

 Vị trí bất động sản: nằm trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giátrị cao hơn

 Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất tối ưu khi nó thỏa mãnmột loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng sẽ có giá trị cao hơn

 Bất động sản nằm ở nơi có địa hình thuận lợi thì giá sẽ cao hơn và ngượclại

 Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày lớp bề mặt, tính chất thổnhưỡng, tính chất vật lý…), tình trạng môi trường ra sao Mức độ ảnh hưởng củacác yếu tố trên đến giá trị bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất

-Các yếu tố kinh tế: nếu bất động sản có khả năng tạo thu nhập cao, tínhhữu dụng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại, hệ thống tiệnnghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị bất động sản giatăng Cầu bất động sản trên thị trường càng cao thì giá càng cao và ngược lại.-Các yếu tố xã hội: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, anninh, tập quán,…

-Các yếu tố pháp lí liên quan đến bất động sản: bất động sản có đầy đủ giấy

tờ pháp lí hợp lệ thì tất nhiên giá sẽ cao hơn giá bất động sản không hợp lệ, cácbất động sản phụ thuộc vào các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với bấtđộng sản, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựngkhác gắn với bất động sản

Ngoài ra có thể kể đến sự thay đổi về đường lối chính sách của nhà nước(chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương, chính sách cho phépViệt Kiều mua bất động sản tại Việt Nam, chính sách thuế, tín dụng, lạm phỏt…)

2 Các căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản

2.1 Các căn cứ định giá

a Căn cứ vào bản thân các yếu tố của bất động sản

- Căn cứ các yếu tố cấu thành nên giá trị của bất động sản gồm:

 Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động: sức lao động, tư liệu laođộng, đất đai và các nguồn lực khác

 Kết tinh của các yếu tố vật chất: nguyên vật liệu, trang thiết bị

 Các yếu tố thuộc về tài nguyên môi trường có ảnh hưởng rất lớn tớigiá trị bất động sản: mặt bằng, vị trí trong không gian, môi trườngkinh tế, xã hội, tự nhiên…

- Căn cứ vào công dụng, mục đích sử dụng khai thác bất động sản: chính là

sử dụng cao nhất tốt nhất của bất động sản tức là bất động sản được sử dụng hợp

lí về vật chất và phù hợp về pháp lí để tạo ra khả năng sinh lời cao nhất cho chủ

sỏ hữu vào thời điểm định giá

- Căn cứ vào hình thái hiện tại của bất động sản: về kết cấu, kiến trúc củabất động sản, sự bền chắc của bất động sản, tính mỹ thuật của bất động sản, tâm

lý liên quan đến bản thân hiện tại của bất động sản

- Căn cứ vào sổ sách kế toán, hồ sơ, chứng từ theo dõi, quản lí tài sản

b Căn cứ điều kiện thị trường

- Sự cạnh tranh của thị trường: cạnh tranh trong sử dụng cao nhất, tốt nhất,cạnh tranh trong cung- cầu, giữa cung- cầu, cạnh tranh trong nội bộ vùng, trongkhu vực và giữa các khu vực trong nước tai thời điểm định giá, cạnh tranh trong

sự phù hợp với thị hiếu tiêu dùng Tất cả những yếu tố đó đều được tính đến khiđịnh giá

- Những yếu tố của nền kinh tế: thay đổi trong chính sách đất đai, nhà ở, sựtăng trưởng và phát triển kinh tế, sự biến động của thị trường bất động sản, sựthay đổi của nhu cầu vật chất, văn hóa tinh thần của người dân, sự thay đổi trong

thị hiếu của người tiêu dùng …tất cả những yếu tố đó đều ảnh hưởng đến giá trịbất động sản.

- Quan hệ cung cầu ảnh hưởng đến kết quả định giá Cung độc quyền haycạnh tranh, ngắn hạn hoặc dài hạn vì vậy giá trị bất động sản cũng khác nhauCầu cho người tiêu dùng thì giá trị bất động sản phụ thuộc vào công dụngcủa bất động sản, cầu cho nhà đầu tư thì giá trị bất động sản phụ thuộc vào giá trị

kì vọng mang lại từ bất động sản Giá trị thị trường ở thời điểm định giá của tàisản tương tự chuyển nhượng, giá tham khảo của các cơ quan định giá

c Căn cứ pháp lí

Các yếu tố liên quan đến bất động sản: các bộ luật đất đai, nghị định, thông

tư liên quan đến các chính sách về thuế, tài chính bất động sản…tất cả nhữngđiều này ảnh hưởng đến việc định giá bất động sản

Các yếu tố liên quan đến bất động sản mà nó quy định chung: các chínhsách về thuế, giá, tăng trưởng kinh tế, ưu đãi đầu tư…

2.2 Các nguyên tắc định giá

a Nguyên tắc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của bất động sản

Là đạt được mức sử dụng tối đa về bất động sản cho phép về mặt kĩ thuậtphù hợp với quy hoạch sử dụng đất và các quy định của pháp luật bảo đảm chobất động sản có giá trị cao nhất tạo ra lãi ròng hay giá trị thuần lớn nhất vào ngàythẩm định giá

Giá trị bất động sản tạo ra và bền vững khi các yếu tố tác động đến bất độngsản ở trạng thái cân bằng, sự kết hợp giữa đất và công trình ở mức tối ưu

g Nguyên tắc thay đổi

Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thịtrường, thay đổi theo thời gian sử dụng, thay đổi theo các nhân tố xã hội, kinh tế,chính trị, môi trường… tác động và trong thời gian ngắn không kéo dài

l Nguyên tắc cung cầu

Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượngcung cầu trên thị trường vào ngày thẩm định giá Khi thẩm định giữ theo các lựclượng thị trường phải được phân tích, đánh giá cẩn thận

j Nguyên tắc ngoại ứng

Giá trị của bất động sản chịu tác động của các yếu tố bên ngoài nó và ngượclại những chi phí làm tăng chi phí bất động sản thì mới làm giá bất động sản tănglên và có những cái không có chi phí vẫn làm giá bất động sản tăng lên

3 Nội dung và các phương pháp định giá bất động sản cho vay thế chấp

Có 5 phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản:

 Phương pháp so sánh

 Phương pháp chi phí

 Phương pháp vốn hóa

 Phương pháp thặng dư

 Phương pháp lợi nhuận

Thông thường có 5 phương pháp định giá bất động sản nhưng trong định giá bấtđộng sản thế chấp nói chung chỉ sử dụng ba phương pháp so sánh, phương phápchi phí và phương pháp thu nhập là chủ yếu

3.1 Phương pháp định giá so sánh

* Khái niệm:

Là phương pháp xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách so sánhmột cách trực tiếp với các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thịtrường nhằm tìm ra giá trị của bất động sản mục tiêu từ các giao dịch trước đó.Phương pháp so sánh được xây dựng trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế

* Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:

Bước 1: Tìm kiếm thông tin những bất động sản được bán trong thời giangần đây, có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá về kiểu cách, vềđiều kiện, về vị trí…

Bước 2: Tiến hành kiểm tra các bất động sản so sánh để xác định giá trị củachúng và để bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được

Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp nhất

để tiến hành phân tích Các bất động sản này phải trong cùng một khu vực thịtrường, nếu khách thị trường yếu tố vĩ mô bên ngoài sẽ tác động khác Để giảmthiểu những định kiến chủ quan của người định giá sử dụng một số phương phápphân tích, thống kê, xác suất để tiến hành phân tích số liệu Lựa chọn đơn vị sosánh cho phù hợp đồng nhất trong tất cả mọi bất động sản

Bước 4: Phân tích các giá bán xác định sự khác nhau tốt hơn hoặc xấu hơncủa mỗi bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu

Bước 5: So sánh với bất động sản mục tiêu bằng cách sử dụng các yếu tố sosánh và điều chỉnh giá trị của mỗi so sánh với bất động sản mục tiêu Thực hiênhòa hợp chỉ số giá trị từ phân tích các bất động sản so sánh Ước tính giá trị củabất động sản mục tiêu trên cơ sở các giá bán của các bất động sản so sánh sau khi

- Phương pháp này thể hiện sự đánh giá của thị trường, giá trị của bất độngsản cần định giá dựa trên giá trị của các bất động sản tương tự đã giao dịch trênthị trường

- Là phương pháp cơ sở, hay là đầu vào của các phương pháp khác Kết quảnày dễ được khách hàng chấp nhận và có cơ sở pháp lý vững chắc và dễ đượckhách hàng chấp nhận

Nhược điểm:

- Đây là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cạm bẫy, nếu người định giáđặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất nhưngbằng chứng đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường

- Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương phápnày rất hạn chế

- Phân tích so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập rất khó

- Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chếtính thực tiễn của phương pháp

- Đối với những bất động sản lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặcnhững bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh

- Để đảm bảo tính thực tiễn của kết luận cần thận trọng đối với nguồn gốc

số liệu và các đặc điểm của cơ sở dữ liệu

- Người định giá phải xác định và phân tích được điểm mạnh, điểm yếu của

số liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả những yếu tố vàquan điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo định giá

- Nhiệm vụ định giá là xác định giá trị hiện tại của bất động sản nhưngchúng ta lại dựa vào các giao dịch đã được thực hiện trong quá khứ cho nên giátrị thị trường hiện tại có thể bị ảnh hưởng bởi các giao dịch trước đó

- Đối với bất động sản tạo thu nhập thì người mua quan tâm tới đặc tínhkinh tế của nó đặc biệt là tỉ suất sinh lời của vốn đầu tư mà việc phân tích và sosánh bất động sản đó là khó khăn

* Vận dụng phương pháp so sánh vào định giá bất động sản thế chấp

Đối với ngân hàng, tài sản thế chấp đa số là những tài sản dễ mua bán traođổi như nhà ở, cửa hàng, đất đai…Hầu hết những tài sản này đều có thông tin

phổ biến trên thị trường và được cập nhật liên tục nên phương pháp so sánh làphương pháp hiệu quả được áp dụng Thông qua phương pháp so sánh, chuyênviên định giá sẽ tiến hành thu thập thông tin về các bất động sản tương đồng vớibất động sản thế chấp được giao dịch trong thời gian gần đây, từ đó xác địnhđược mức giá thị trường phù hợp cho bất động sản thế chấp sau khi đã tiến hànhnhững điều chỉnh cần thiết.

* Trình tự tiến hành của phương pháp này như sau:

Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất

đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là cao nhất, tốt nhất

Bước 2: Ước lượng chi phí trực tiếp, gián tiếp của công trình vào ngày địnhgiá có hiệu lực, ước lượng lợi nhuận từ nhà thầu, nhà đầu tư phân tích thị trường.Bước3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ của các công trình xây dựnghiện có trên mảnh đất xem xét trên tất cả mọi nguyên nhân Sự giảm giá đó đượcchia thành 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngoài

Bước 4: Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để xây dựng lạihoặc để thay thế những công trình xây dựng hiện có trên mảnh đất, để có giá trịhiện tại của công trình

Giá trị công trình = Chi phí thay thế( chi phí tái tạo) - tổng giảm giá

Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các công trình phụ, các chi phí của cáccông trình cải tạo khac nằm trên địa điểm như hàng rào, phong cảnh, đường đi lốilại…

Bước 6: Cộng giá trị mảnh đất với chi phí công trình đã giảm giá để ướctính giá trị bất động sản đã giảm giá

Giá trị bất động sản = Giá trị đất + chi phí thay thế( tái tạo công trình) đãgiảm giá -chi phí công trình phụ đã giảm giá

Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu đối với giá trịcủa bất cứ tài sản cá nhân nào có thể đưa vào tính chi phí nếu cần thiết

* Ưu nhược điểm của phương pháp định giá chi phí

Ưu điểm:

- Phương pháp này được sử dụng khi không có các bằng chứng thị trường

thích hợp để so sánh trực tiếp giá của các bất động sản

- Phương pháp chi phí phù hợp khi áp dụng để định giá các bất động sản cómục đích sử dụng riêng biệt Việc tính toán theo phương pháp này phụ thuộcnhiều vào kinh nghiệm chuyên môn của thẩm định viên do đó nếu thẩm định viên

có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách quan thì cóthể hạn chế được những yếu tố thái quá của thị trường

- Việc ước tính giảm giá tích luỹ nhiều khi dựa trên chủ quan của ngườiđịnh giá, cũng như hiện nay chưa có một phương pháp thống nhất để tính phầngiảm giá tích luỹ này

- Việc áp dụng phương pháp chi phí đòi hỏi người định giá phải thông thạo

kỹ thuật xây dựng và phải có đủ kinh nghiệm để có thể áp dụng được phươngpháp thẩm định giá này

- Phương pháp này không có giá trị trong việc đưa ra các giá trị dự báo phùhợp nờn nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các đánh giá có giá trị

- Phương pháp này chỉ đưa ra giá trị bất động sản toàn quyền sở hữu trongtrường hợp cần định giá giá trị của các sở hữu bộ phận đòi hỏi người định giáphải điều chỉnh

* Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá bất động sản thế chấp

Trong thực tế có một số tài sản là bất động sản nhưng ít có cầu trên thịtrường được sử dụng cho mục đích riêng biệt để đáp ứng những nhu cầu cụ thểnhư: trường học, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, cơ sở lọc dầu…Các tài sảnnày được xây dựng bởi các tổ chức có trách nhiệm cho việc sử dụng riêng biệt vàthường không có tổ chức thay thế khác cần đến các tài sản đó Do vậy không xảy

ra việc mua bán đú trên thị trường, tức là không có tài liệu mua bán làm cơ sởcho sự so sánh của việc định giá Khi đó phương pháp so sánh tỏ ra không cũnthích hợp và chuyên viên định giá phải sử dụng phương pháp chi phí

3.3 Phương pháp thu nhập

* Định nghĩa:

Phương pháp thu nhập là phương pháp chuyển đổi các thu nhập ròng hàngnăm trong tương lai về giá trị vốn hiện tại Phương pháp thu nhập được xây dựngtrên việc tuân thủ nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai và chủ yếu được

áp dụng đối với các bất động sản tạo thu nhập

- Tính thu nhập hoạt động ròng: là thu nhập thực tế hay dự báo còn lại saukhi đã trừ đi mọi chi phí hoạt động từ tổng thu nhập hiệu quả nhưng trước khi trừ

đi tiền lãi vay thế chấp và khấu hao sổ sách

- Áp dụng công thức: Giá trị bất động sản = thu nhập ròng trên một năm/tỷ

lệ vốn hoá chung

Trong đó, tỷ lệ vốn hoá chung là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ bất động sản

Nó phản ánh mối quan hệ giữa kỳ vọng của thu nhập hoạt động ròng của mộtnăm và giá cả toàn bộ bất động sản hay giá trị của bất động sản Nó được sửdụng để chuyển thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của bất độngsản Ngoài ra, khi định giá một bất động sản tạo thu nhập, người ta còn sử dụng

phương pháp chiết khấu dòng tiền,đây cũng là một hình thức mở rộngcủa phương pháp thu nhập Theo đó, người định giá cần ước lượng tất cả cáckhoản thu nhập trong tương lai do bất động sản tạo ra, sau đó chuyển đổi chúng

về giá trị hiện tại Tổng các luồng tiền trong tương lai vẫn được giữ nguyên saukhi đưa vào tính toán các thu nhập dự báo trong tương lai, người định giá chỉchiết khấu từng giai đoạn trong tương lai về giá trị hiện tại

* Ưu nhược điểm của phương pháp thu nhập

* Vận dụng phương pháp thu nhập vào định giá bất động sản thế chấp

Đối với các bất động sản tạo thu nhập ròng hàng năm như các bất động sảncho thuê thì phương pháp định giá thu nhập tỏ ra hiệu quả hơn hẳn Để tiến hànhđịnh giá, chuyên viên định giá sẽ chuyển tất cả các khoản thu nhập trong tươnglai của bất động sản thế chấp về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định.Trong quá trình áp dụng phương pháp thu nhập để định giá bất động sản thếchấp, chuyên viên định giá cần phải nghiên cứu phân tích các thương vụ, tiếnhành điều chỉnh các vấn đề như: tuổi thọ công trình, chất lượng, tiện nghi, thờihạn cho thuê, các khuyến mại ẩn, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai…

4 Quy trình định giá bất động sản

Tùy từng điều kiện, hoàn cảnh mà người định giá sắp xếp, lên kế hoạch để

có quy trình định giá phù hợp và hiệu quả nhất Nhìn chung, quy trình định giágồm các bước:

- Xác định những ràng buộc, hạn chế trong xác định đối tượng định giá, chú

ý phù hợp với quy định của pháp luật và quy định hiện hành khác có liên quan

- Xác định thời điểm định giám nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá

- Xác định cơ sở giá trị của bất động sản, phải phù hợp với những quy địnhcủa luật pháp hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước

có thẩm quyền ban hành

4.2 Lập kế hoạch định giá:

Bao gồm số lượng công việc phải hoàn thành, thời gian thực hiện công việc

đó, trình tự thực hiện công việc…Sau cùng là lập đề cương báo cáo kết quả địnhgiá

4.3 Khảo sát hiện trường và thu nhập thông tin về bất động sản

- Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường để có được số liệu, thôngtin, hình ảnh (toàn cảnh, chi tiết)

- Thu thập thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập cácthông tin về yếu tố cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái ngườimua- bán tiềm năng, thông tin về tính pháp lí của bất động sản Thông tin vềnhững điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị bấtđộng sản cần định giá

Tất cả những thông tin trên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo đinh giá

để chứng minh tính xác thực và đảm bảo độ chính xác của thông tin

4.4 Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản

Dựa trên loại bất động sản và hệ thống thông tin thu thập được định giá viênlựa chọn phương pháp định giá phù hợp để áp dụng rút ra chỉ số giá trị của bấtđộng sản Có thể có nhiều phương pháp được dùng để định giá bất động sản mụctiêu, trong báo cáo định giá cần phải nêu rõ phương pháp nào là căn cứ chủ yếu,phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo từ đó đi đến kết luận cuối cùng

về giá trị định giá

4.5 Lập báo cáo định giá

Báo cáo định giá được hoàn tất để nộp lên bộ phận phê duyệt, là sự thể hiệnhữu hình công việc của người định giá, chứa đựng tất cả những số liệu được xemxét và phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ướclượng giá trị cuối cùng Các báo cáo có thể là đầy đủ, tóm tắt hoặc báo cáo cógiới hạn

5 Quản lí và xử lí bất động sản thế chấp

5.1 Quản lí bất động sản thế chấp

* Sự cần thiết phải quản lí bất động sản thế chấp

Hoạt động quản lí bất động sản thế chấp là hoạt động không thể thiếu trongquá trình cho vay thế chấp Việc quản lí bất động sản thế chấp là để ngăn chặn sựmất mát, sự giảm giá hay những nhân tố khác làm giảm giá trị của tài sản thếchấp Việc quản lí bất động sản thế chấp ngoài bản thân ngân hàng trực tiếp thựchiện còn có các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như: Ủy ban nhân dân phườngnơi có tài sản thế chấp và sở Tài Nguyên- Môi trường, sự phối hợp giữa các cơquan này nhằm ngăn ngừa bên thế chấp chuyển nhượng hay thực hiện các quyềnkhác với tài sản trong thời gian thế chấp Ngân hàng cũng phải kiểm tra, giám sátviệc thực hiện các cam kết của bên thế chấp khi vay vốn về tình hình sử dụng,quản lí bất động sản thế chấp, để phát hiện kịp thời những vi phạm và có biệnpháp xử lí kịp thời

* Hình thức xử lí bất động sản thế chấp

Theo quy định của các văn bản pháp luật như: Nghị định 178/1999/NĐ-CPngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng,

thông tư số 06/2000/TT-NHNN ngày 4/4/2000, nghị định 08/2000/NĐ-CP ngày10/3/2000 của Chính phủ về đăng kí giao dịch bảo đảm, nghị định số165/1999/NĐ-CP hướng dẫn thực hiện một số giải pháp và bảo đảm tiền vay củacác tổ chức tín dụng…thì việc quản lí bất động sản thế chấp bao gồm những việcsau đây:

Tổ chức tín dụng giữ giấy tờ sở hữu của tài sản, giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, đăng kí thế chấp của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và việc kiểm tratrong thời gian thế chấp, bảo hiểm tài sản thế chấp

Kiểm tra tính pháp lí của tài sản thế chấp và giữ giấy chứng nhận quyền sửdụng đất và quyền sở hữu nhà cũng như các giấy tờ tài sản khác Đây là việc làmhết sức cần thiết, giúp ngăn chặn được các hành vi như: chuyển nhượng, cho,tặng… tài sản thế chấp trong thời gian thế chấp, tránh những vấn đề phát sinhtrong trường hợp xử lí bất động sản thế chấp

Đăng kí thế chấp tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Ủy ban nhândân cấp xã, Sở Tài nguyên- Môi trường…Mục đích của việc đăng kí thế chấp là

để bổ sung cho việc giữ tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng trong trường hợpngười thế chấp cố tình không giữ đúng những điều đã cam kết với tổ chức tíndụng trong hợp đồng thế chấp Khi có đăng ký thế chấp tại Uỷ ban nhân dõnphường thì Uỷ ban nhân dõn phường sẽ quản lý và thông báo kịp thời cho tổchức tín dụng để giải quyết, ngăn chặn những vi phạm của người thế chấp tài sản.Trong thời gian thế chấp, tổ chức tín dụng còn cần phải tổ chức kiểm tra,giám sát tình hình sử dụng bất động sản Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra định kỳ

và kiểm tra đột xuất Tổ chức tín dụng thực hiện kiểm tra các vấn đề như tìnhhình bất động sản thế chấp, tình hình sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, sửdụng vốn vay… của người đi vay

5.2 Xử lí bất động sản thế chấp

* Sự cần thiết phải xử lí bất động sản thế chấp

Nếu đến hạn mà bên đi vay không trả được nợ hoặc đã gia hạn mà bên vayvẫn không thực hiện việc trả nợ, hoặc không còn con đường nào giải quyết tốthơn, thì tổ chức tín dụng buộc phải tiến hành xử lý bất động sản thế chấp để thuhồi vốn Đây là công việc mà cả người đi vay và tổ chức tín dụng đều không

mong muốn Việc xử lý một bất động sản thế chấp thường liên quan đến nhiều cơquan, nhiều cá nhân, nếu một bên nào đú khụng thiện chí thì việc xử lý sẽ mất rấtnhiền thời gian, tốn kém cả về vật chất lẫn tinh thần.

* Phương thức xử lí bất động sản thế chấp

- Bán bất động sản thế chấp ( trừ trường hợp quyền sử dụng đất và bất độngsản mà pháp luật quy định phải được bán tại tổ chức bán đấu giá chuyên trách)-Ngân hàng nhận chính bất động sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiệnnghĩa vụ bảo đảm

- Ngân hàng nhận trực tiếp các khoản tiền hoặc tài sản bên thứ ba trongtrường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền hoặc bán tài sản -> trả nợ cho kháchhàng vay

CHƯƠNG II THỰC TRẠNG QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP LÀ NHÀ Ở TRONG CÔNG TY TNHH TƯ VẤN VÀ KIỂM

AC cung cấp các dịch vụ chuyên ngành bao gồm kiểm toán, thẩm định giá,xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn thuế, tài chính, tư vấn giải pháp doanhnghiệp, kế toán, đào tạo và quản lý nguồn nhân lực cho nhiều loại hình kháchhàng từ các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, các doanh nghiệp nhà nước,các doanh nghiệp có vốn ngoài quốc doanh đến các dự án tài trợ quốc tế tại Việt

Nam

2 Chức năng và nhiệm vụ

Công ty TNHH Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế là công ty thẩm định giá,kiểm toán hàng đầu trong nhóm các Công ty thẩm định giá, kiểm toán độc lậpđược Quốc tế, Bộ Tài chính,… xác nhận:

• Là tổ chức có đủ điều kiện thực hiện công tác Thẩm định giá theo quyđịnh của Bộ Tài chính

• Là 1 trong các công ty kiểm toán tại Việt Nam được Quốc tế thừa nhận vàđược chấp thuận kiểm toán cho các Dự án quốc tế tài trợ (như EC, WB, ADB,UNDP, DANIDA…)

• Là 1 trong các Công ty kiểm toán được kiểm toán cho các tổ chức kinhdoanh bảo hiểm tại Việt Nam Quy định tại Luật Bảo hiểm.

• Là 01 trong các Công ty có đủ điều kiện thực hiện kiểm toán Báo cáo tàichính theo các công văn của Bộ Tài chính và của Hội Kiểm toán viên Hành nghềViệt Nam

Đội ngũ lãnh đạo của AC đã có hàng chục năm làm việc trong các công tythẩm định giá, kiểm toán Quốc tế và Việt Nam, có nhiều kinh nghiệm trong lĩnhvực Thẩm định giá bất động sản, động sản, các quyền về tài sản; Tư vấn, kiểmtoán báo cáo tài chính, kiểm toán báo cáo quyết toán dự án hoàn thành; Xác địnhgiá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hóa, tư vấn tài chính, tư vấn thuế, đầu tư

3 Cơ cấu tổ chức

II Quy trình cho vay thế chấp bằng bất động sản là nhà ở tại Công ty TNHH

Tư vấn và Kiểm toán Quốc tế

 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

 Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

 Bước 4: Phân tích thông tin

 Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

 Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá

a Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị

Phòng KiểmtoánPhòng Kiểm

toán đầu tư

- Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kếtquả thẩm định giá

- Xác định những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm địnhgiá: Thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chếđối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tốràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, côngdụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩmđịnh viên theo hợp đồng thẩm định giá

- Xác định thời điểm thẩm định giá: Việc xác định đặc điểm, bản chất (tựnhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi kýhợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ratrong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng

- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá

- Xác định cơ sở giá trị của tài sản

Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm địnhgiá, thẩm định viên xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá:giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường

Việc xác định giá trị làm cơ sở cho thẩm định giá phải phù hợp với nhữngquy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quannhà nước có thẩm quyền ban hành

b Lập kế hoạch thẩm định giá:

Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bướccông việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộthời gian cho cuộc thẩm định giá

Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:

- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và cácquyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường;

- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh;

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tincậy và phải được kiểm chứng

- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữliệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá

c Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin:

+ Khảo sát hiện trường: Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiệntrường:

- Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phảikhảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, côngdụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm địnhgiá và các tài sản so sánh

- Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về:+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địachính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất

và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoátnước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổiđời, tình trạng duy tu, sửa chữa…

+ Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợpgiữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng côngtrình

Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá,thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), cáchướng khác nhau

+ Thu thập thông tin:

Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên

phải thu thập các thông tin sau:

- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản

so sánh

- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, độngthái người mua - người bán tiềm năng

- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản

- Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin:

+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác độngđến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữakhu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận

+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởngđến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biêngiới hành chính, cơ sở hạ tầng…)

- Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tinthu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giáchào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thôngqua pháng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngânhàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địaphương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản;thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, vềcác đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hộicủa vùng có liên quan đến tài sản Thẩm định viên nêu rõ nguồn thông tin trongbáo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác củathông tin

d Phân tích thông tin:

Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cầnthẩm định

+ Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản

+ Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá:

- Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường:

+ Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm

của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhómcung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công

ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tàisản loại này với những người mua tiềm năng

+ Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu giađình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trườngtài sản loại này với những người mua tiềm năng

- Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản:

+ Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầucủa những tài sản tương tự hiện có trên thị trường

+ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm địnhgiá

* Phân tích về khách hàng:

- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng

- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xungquanh tài sản

- Nhu cầu, sức mua về tài sản

+ Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản

- Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trongbối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trịcao nhất cho tài sản

- Thẩm định viên đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh:+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mốitương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai

+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản:xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản

+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêngtheo hợp đồng, theo quy định của pháp luật

+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng củatài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mụcđích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất,

rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản.

+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa,chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mứccao nhất và tốt nhất

e Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá:

Thẩm định viên nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giátrị của tài sản cần thẩm định giá

Thẩm định viên phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phươngpháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản

và với mục đích thẩm định giá

Thẩm định viên nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giánào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sửdụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định

f.Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá:

Lập báo cáo, chứng thư thẩm định giá theo đúng quy định tại tiêu chuẩnThẩm định giá do Bộ tài chính ban hành

Quy trình thẩm định giá chi tiết được mô tả theo sơ đồ sau:

Error: Reference source not found(Nguồn: Công ty Tư vấn và Kiểm toán Quốc

Tế AC)

2 Giải pháp và Phương pháp thẩm định giá

Tùy từng loại đối tượng và loại hình tài sản thẩm định giá, Công ty ACđang áp dụng các Phương pháp thẩm định giá khác nhau Các phương pháp chínhđang được áp dụng là:

a Phương pháp so sánh:

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phântích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thươngmại bình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cầnthẩm định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

 Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm địnhgiá có giao dịch phổ biến trên thị trường

 Thẩm định viên về giá căn cứ vào sự khác biệt về các yếu tố so sánh củatài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá để điều chỉnh (tăng, giảm)mức giá đã giao dịch thành công của tài sản so sánh để xác định mức giáchỉ dẫn của tài sản so sánh

b Phương pháp chi phí:

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phítạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá

 Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

 Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; nhữngtài sản chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụngphương pháp so sánh

 Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mứctiền hỗ trợ, bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù

 Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác

c Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyểnđổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tàisản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi làquá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩmđịnh giá

 Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:

- Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu Giữa giátrị tài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ trực tiếp Nếu những yếu

tố khác không đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thìgiá trị của tài sản càng cao

- Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tại thờiđiểm cần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trongtương lai từ tài sản

 Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sảnđầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định

viên có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và và tính được

tỷ suất chiết khấu phù hợp Phương pháp thu nhập được chia thành 2phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng đối với trường hợp thu nhập từtài sản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhậptừ tài sản đầu tư qua các năm khác nhau

Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khảnăng thu thập thông tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định ápdụng phương pháp thẩm định giá thích hợp

d Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trườngcủa tài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằngcách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ

đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

 Phương pháp thặng dư được áp dụng để đánh giá giá trị bất động sản cótiềm năng phát triển:

- Phương pháp có thể sử dụng cho đất trống để xây dựng hoặc đất có côngtrình trên đất đó có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trênđất

- Phương pháp thặng dư dựa trên giả thiết là người mua có thể trả cho bấtđộng sản phần thặng dư sau khi dùng tổng doanh thu phát triển trừ (-) đitổng chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển

e Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năngsinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cầnthẩm định giá

Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và ngườichủ sở hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một ngườiduy nhất Vì vậy, giá trị bất động sản là vốn hóa thu nhập thực (coi như tiền thuê)từ bất động sản