Hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá avalue

LỜI CAM ĐOAN Sau quá trình học tập và thực tập, em đã hoàn thành khóa luận tốt nghiệp với đề tài “Hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá AVALUE” Em xin cam[.]

Sau quá trình học tập và thực tập, em đã hoàn thành khóa luận tốt nghiệp với

đề tài: “Hoàn thiện các phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩm định giá AVALUE” Em xin cam đoan nội dung trong khóa luận là do bản

thân em thực hiện dựa trên cơ sở lý thuyết, kiến thức chuyên ngành và nghiên cứuthực tiễn

Các số liệu, bảng biểu và kết quả trong khóa luận là trung thực, các tham khảotrong bài có trích dẫn, có nguồn gốc rõ ràng

Hà nội, ngày 20 tháng 05 năm 2015

Sinh viên thực hiện

TRẦN DẠ HƯƠNG

Đầu tiên em gửi lời cảm ơn sâu sắc đến các thầy, cô giáo trong Khoa TàiChính đã giúp em trau dồi kiến thức, có thêm động lực trong việc nghiên cứu và tìmhiểu để nhanh chóng hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp của mình.

Em xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám đốc và các anh chị trong Công

ty cổ phần thẩm định giá AVALUE đã tạo điều kiện cho em có cơ hội thực tập, giúp

đỡ em rất nhiều trong quá trình thực tập, đồng thời hướng dẫn để em nhanh chónglàm quen với công việc, hoạt động của công ty

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà nội, ngày 25 tháng 05 năm 2014

Sinh viên thực hiện

TRẦN DẠ HƯƠNG

BẢNG 2.1.4.1: HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ 18

BẢNG 2.1.4.2: BAN ĐIỀU HÀNH 18

BẢNG 2.1.4.3: THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ 19

BẢNG 2.1.6: CÁC ĐỐI TÁC KINH DOANH 21

BẢNG 2.1.7: KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH 22

ẢNG 2.2.3: QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ AVALUE VIỆT NAM 26

Hình 2.2.5.1: Mặt đường tỉnh lộ 394 trước tài sản 41

Hình 2.2.5.2:Toàn cảnh vị trí bất động sản 41

Hình 2.2.5.3:Mặt tiền bất động sản 41

Hình 2.2.5.4:Mặt hậu công trình 41

kiến trúc 41

Hình 2.2.5.5: Mặt tiền bất động sản 50

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

HỆ THỐNG BẢNG BIỂU, ĐỒ THỊ, HÌNH VẼ

MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3

1.1 Bất động sản 3

1.1.1 Khái niệm chung về bất động sản 3

1.1.2 Phân loại bất động sản 3

1.1.3 Đặc điểm bất động sản 4

1.2 Thẩm định giá bất động sản 5

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản 5

1.2.2 Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản 5

1.2.3 Cơ sở và nguyên tắc của thẩm định giá bất động sản 6

1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất 6

1.2.3.2 Nguyên tắc thay thế 7

1.2.3.3 Nguyên tắc dự báo 7

1.2.3.4 Nguyên tắc cung - cầu 7

1.2.3.5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai 8

1.2.3.6 Nguyên tắc đóng góp 8

1.2.3.7.Nguyên tắc phù hợp 8

1.2.3.8 Các nguyên tắc khác 8

1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá 8

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ AVALUE VIỆT NAM 14

2.1.1 Giới thiệu về công ty 14

2.1.2 Lịch sử hình thành và mục tiêu của công ty 15

2.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty 16

2.1.4 Nhân sự chủ chốt 18

2.1.5 Lĩnh vực kinh doanh 19

2.1.6 Các đối tác kinh doanh 20

2.1.7 Kết quả hoạt động kinh doanh 22

2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản tại CTCP thẩm định giá AVALUE Việt Nam 22

2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá Bất động sản tại CTCP thẩm định giá AVALUE Việt Nam 22

2.2.2Phương pháp thẩm định giá Bất động sản được lựa chọn 24

2.2.3 Quy trình định giá BĐS tại công ty Thẩm định giá AVALUE Việt Nam 26

2.2.3.1 Tiếp cận khách hàng 27

2.2.3.2 Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng và phân loại 28

2.2.3.3 Nghiên cứu hồ sơ và dự kiến nội dung hợp đồng: 29

2.2.3.4 Thương thảo các điều kiện của Hợp đồng 29

2.2.3.5 Ký kết hợp đồng 30

2.2.3.6 Tác nghiệp 30

2.2.3.7 Lập dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá 31

2.2.3.8 Xét duyệt, ký ban hành và Hội đồng thẩm định 31

2.2.3.9 Phát hành chứng thư, lưu hồ sơ 32

2.2.3.10 Chăm sóc khách hàng và theo dõi công nợ 34

2.2.4 Phân tích các trường hợp cụ thể về thẩm định giá Bất động sản thế chấp tại công ty 35

2.3.1 Những thành công trong công tác định giá BĐS tại CTCP Thẩm định

giá AVALUE Việt Nam 51

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân hạn chế 52

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY TNHH KIẾM TOÁN VÀ ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM 55

3.1 Quan điểm định hướng của Công ty trong thời gian tới 55

3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phần thẩm định giá AVALUE 56

3.2.1 Hoàn thiện công tác thu thập và xử lý thông tin 56

3.2.2 Phương pháp định giá 59

3.2.3 Tăng cường công tác nghiên cứu thị trường 59

3.2.4 Về cơ chế đãi ngộ của công ty 60

3.2.5 Nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá 61

3.2.6 Một số giải pháp khác 62

3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy hoạt động thẩm định giá bất động sản ở Việt Nam 63

3.3.1 Đối với cơ quan Nhà nước 63

3.3.2 Đối với bên yêu cầu thẩm định giá 64

3.3.3 Đối với Công ty Thẩm định giá AVALUE (AVALUE VietNam) 64

KẾT LUẬN 66 TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Công ty Cổ phần Thẩm định giá Avalue (Avalue Vietnam) là một trong sốnhững công ty Thẩm định giá đầu tiên tại Việt Nam, được thành lập theo Nghị định

số 101/NĐ-CP ngày 03/08/2005 của Chính phủ vào năm 2006 Trong vai trò địnhhướng, kiểu mẫu trong hoạt động kinh doanh bất động sản, công ty lập ra phục vụnhu cầu thị trường, cũng như thực hiện các chính sách, chủ trương của nhà nước,đảm bảo bình ổn và phát triển thị trường Mục tiêu tạo dựng một công ty bất độngsản lớn mạnh giữ vai trò định hướng của Nhà nước trong việc phát triển thị trườngbất động sản

Tuy nhiên, hiện nay công ty đang mất dần vị thế, vai trò theo yêu cầu địnhhướng của Nhà nước trên thị trường Hơn nữa bản thân công ty đã và đang bộc lộnhiều yếu kém, thiếu sót trong công tác định giá bất động sản – một khâu quantrọng trong hoạt động kinh doanh bất động sản Do đó vấn đề hoàn thiện công tácđịnh giá bất động sản đang là vấn đề đặt ra bức bách, cần thiết trong quá trình pháttriển của công ty, là nền tảng quan trọng trong kinh doanh của công ty Để tạo bướctiến phát triển cho hoạt động kinh doanh bất động sản, vấn đề tiên quyết đặt ra vớicông ty là việc hoàn thiện công tác định giá bất động sản

Trong quá trình học tập tại trường kết hợp với thời gian đi thực tập tại Công ty

Cổ phần Thẩm định giá Avalue Việt nam, em đã nhận thức được tính cấp thiết của

công tác định giá Do vậy, em đã chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty Cổ phần Thẩm định giá Avalue Việt nam” làm đề tài chuyên

đề thực tập tốt nghiệp nhằm góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện kiến thức và cáctiêu chuẩn định giá nhằm phát triển công tác định giá ở nước ta nói chung cũng như

ở công ty cổ phần thẩm định giá Avalue Việt Nam nói riêng

2 Mục tiêu nghiên cứu

Hệ thống hóa những vấn đề lí luận về định giá bất động sản, tìm hiểu thựctrạng và nguyên nhân yếu kém trong công tác định giá tại công ty Cổ phần Thẩm

định giá Avalue, từ đó đưa ra các giải pháp góp phần thúc đẩy sự phát triển trongcông tác định giá cũng như sự phát triển của công ty.

3 Phạm vi nghiên cứu

Nghiên cứu công tác định giá trong phạm vi công ty trong giai đoạn từ năm

2012 đến nay

4 Phương pháp luận

Phương pháp điều tra thu thập số liệu, phương pháp tổng hợp, phân tích, thống

kê Ngoài ra còn tham khảo, sử dụng thêm các nguồn dữ liệu của cơ quan Nhànước, trên các tạp chí bất động sản, các trang web chuyên ngành…

Kết cấu nội dung chuyên đề bao gồm 3 chương :

Chương 1 Lý luận chung về bất động sản và thẩm định giá bất động sản

Chương 2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản tại công ty cổ phần thẩmđịnh giá AVALUE Việt Nam

Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại công ty cổphần thẩm định giá AVALUE Việt Nam

CHƯƠNG 1

LÝ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN1.1 Bất động sản

1.1.1 Khái niệm chung về bất động sản

Theo qui định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủnghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

a Đất đai

b Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liềnvới nhà ở, công trình xây dựng đó

c Các tài sản khác gắn liền với đất đai

d Các tài sản khác do pháp luật qui định

Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là

nó không di dời được Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và nhữngtài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lýcủa đất

1.1.2 Phân loại bất động sản

 BĐS có đầu tư xây dựng

BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trìnhthương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sởlàm việc v.v Trong đó nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liềnvới đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng củanhiều yếu tố chủ quan và khách quan, chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch BĐS ởthế giới và Việt Nam

 BĐS không đầu tư xây dựng

BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôitrồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng

 BĐS đặc biệt

BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản vănhoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang Đặc điểm của loại BĐSnày là khả năng tham gia thị trường rất thấp

Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xâydựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường BĐS phù hợp với điềukiện kinh tế - xã hội của nước ta

1.1.3 Đặc điểm bất động sản

 Tính bất động:

Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉđược quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họmuốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất độngsản vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đếnphương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khácnhau dù ở vị trí kế cận

 Tính không đồng nhất:

Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở Đất ở gắn liền với đời sốngcon người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề củamỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa Trong thời kì bao cấp cũng như trongthời kì mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nênkhó có thể tìm được hai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặcđiểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản

 Tính khan hiếm:

Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số Do vậy về lâu dài giáđất có xu hướng phát triển ngày càng lên Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đấttrong cả nước là 329.314,5 Km2 và mật độ dân số là 252 người/ Km2 Diện tích đấtđai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:

+ Do tốc độ tăng dân số rất nhanh (đặc biệt ở vùng nông thôn)

+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiệnđại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.

+ Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tìnhtrạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy du cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đóphát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê

và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làmcho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sốngkinh tế bền vững

1.2 Thẩm định giá bất động sản

1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản

Hiện nay đang tồn tại nhiều quan niệm về thẩm định giá Song dưới góc độpháp lý, ở Việt Nam hiện nay:

“Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”.

Theo Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS Việt Nam.

1.2.2 Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản

 Chức năng và tầm quan trọng của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường

- Tư vấn về giá trị, giá cả tài sản giúp các chủ thể tài sản và các bên có liênquan và công chúng đầu tư ra các quyết định liên quan đến việc mua - bán, đầu tư,cho vay tài sản

- Định giá đúng giá thị trường của các nguồn lực góp phần để cơ chế thịtrường tự động phân bổ tối ưu các nguồn lực và nền kinh tế đạt hiệu quả

- Góp phần làm minh bạch thị trường, thúc đẩy sự phát triển thị trường tài sảntrong nước cũng như trên toàn thế giới.

- Tạo điều kiện thuận lợi cho toàn cầu hoát và hội nhập kinh tế thế giới

- Mua sắm, chuyển nhượng, thế chấp vay vốn, bảo hiểm, tính thuế, đền bù,cho thuê tài sản

- Làm căn cứ cho phê duyệt các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài, dự ánđầu tư công trình sử dụng vốn của Nhà nước, đề án cổ phần hóa doanh nhiệp nhànước, dự toán cấp phát kinh phí, mua sắm tài sản từ nguồn ngân sách nhà nước, vay

nợ của Chính phủ, vay nợ nước ngoài có sự bảo lãnh của Chính phủ, …

- Làm căn cứ để sáp nhập, chia tách, phá sản hay giải thể doanh nghiệp

- Để thực hiện các án lệnh đối với việc kiện tụng hay xét xử liên quan đếncác tranh chấp về hợp đồng và quyền lợi các bên; để tư vấn đầu tư và ra quyết định;nghiên cứu thị trường; phân tích khả thi; phân tích lợi nhuận; xác định giá trị chứngkhoán; lập báo cáo tài chính; lập kế hoạch làm việc; khiếu nại; yêu cầu giảm thuế,…

- Làm cơ sở đấu giá công khai

1.2.3 Cơ sở và nguyên tắc của thẩm định giá bất động sản

1.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thựchiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và manglại giá trị cao nhất cho tài sản

Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mứchữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể chophép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếuđược của sự ước tính giá trị thị trường.

Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềmnăng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tínhcác khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốtnhất của tài sản

Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tàisản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm

1.2.3.3 Nguyên tắc dự báo

Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tìnhhuống về kinh tế, chính trị, môi trường,… có thể xảy ra trong tương lai có tác độngđến giá trị của tài sản thẩm định giá Bởi vì khác với thẩm định giá luôn luôn dựatrên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với bất độngsản

1.2.3.4 Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản

đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầucủa tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cungcủa tài sản

1.2.3.5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợitrong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triểnvọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

1.2.3.8 Các nguyên tắc khác

Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cảcác loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắnliền với đặc điểm của loại tài sản đó

1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá

 Phương pháp so sánh:

Phương pháp so sánh : là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích

mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thànhcông hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thườngvào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ướctính và xác định giá trị thị trường của tài sản

Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yếthoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cầnthẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tàisản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đãgiao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩmđịnh giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánhđối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sảncần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sựkhác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉdẫn cho mỗi tài sản so sánh

Cách điều chỉnh hay dùng là lấy bất động sản mục tiêu làm gốc, sau đó thựchiện điều chỉnh với các bất động sản so sánh

Trong đó, điều chỉnh giá trị xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu

hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v của từng bất động sản

so sánh so với bất động sản mục tiêu Nếu bất động sản so sánh tồn tại các yếu tốđược đánh giá là kém hơn bất động sản mục tiêu thì điều chỉnh tăng giá bất độngsản so sánh lên và ngược lại, giá trị điều chỉnh có thể là giá trị tuyệt đối hoặc tươngđối (%) Thông thường có 2 cách điều chỉnh: Điều chỉnh số tiền gộp hoặc phần trămtrên cơ sở cộng trừ đơn giản

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ramức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.Điều kiện áp dụng :

- So sánh bất động sản cần thẩm định với các bất động sản tương tự trongcùng một vùng

- So sánh bất động sản cần thẩm định với bất động sản tương tự đã giao dịchthành công trong thời gian gần nhất với thời điểm thẩm định giá

- Thẩm định viên phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức về thị trường bấtđộng sản

- Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải dựa vào

sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để cung cấp dấu hiệu của giá trị

- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được

- Thị trường cần ổn định Khi thị trường không ổn định thì định giá viên phảitính đến các vấn đề có thể xảy ra trong việc áp dụng phương pháp này

- Ưu điểm:

+ Là phương pháp đơn giản và ít gặp khó khăn về mặt kĩ thuật

+ Thể hiện sự đánh giá về giá trị thị trường, do đó nó là cơ sở vũng chắc để cơquan pháp lý công nhận

+ Phương pháp so sánh là tiền đề cơ sở cho các phương pháp thẩm định giákhác

+ Chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan do thẩm định viên quá tin tưởng vào kếtquả thẩm định giá

+ Đối với bất động sản tạo ra luồng thu nhập thì việc so sánh sẽ rất khó vìngười mua quan tâm đến khả năng sinh lời của bất động sản

+ Các thông tin so sánh thu thập được thường là các giao dịch đã diễn ra trongquá khứ, trong khoảng thời gian đó các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi gâyhạn chế về tính thực tiễn của phương pháp này

 Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường củatài sản cần thẩm định giá

Các bước thực hiện:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó

là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theonguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác địnhgiá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế côngtrình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phảinộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảmgiá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mònlũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng(+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

+ Sử dụng cho mục đích bảo hiểm bất động sản

+ Đối chiếu với các phương pháp thẩm định giá còn lại, hoặc dùng cho mụcđích đấu thầu

- Ưu điểm:

Đơn giản, dễ áp dụng, hạn chế được những sai sót khi cung cầu biến đổi thấtthường mà những phương pháp khác khó có thể áp dụng được vì nó dựa vào chứng

cứ giá trị thị trường

+ Đòi hỏi thẩm định viên thông thạo về kiến thức kỹ thuật xây dựng.

+ Việc ước tính hao mòn và giảm giá tích lũy nhiều khi mang tính chủ quancủa người thẩm định

 Phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển

đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tàisản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quátrình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập hàng năm của bất động sản có tính đến tất cả cácyếu tố tác động đến thu nhập

Bước 2: Ước tính các chi phí vận hành của bất động sản để trừ khỏi thu nhậphàng năm

Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của các bất động sảntương tự

Bước 4: Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập dòng để tính ra giá trị bấtđộng sản

+ Thửa đất tồn tại công trình bên trên có tiềm năng thay đổi nâng cấp để đemlại giá trị lợi ích kinh tế cao hơn.

+ Hoàn toàn dựa vào khả năng phán đoán và nhận biết thị trường của ngườiđịnh giá khi xác định tỷ suất vốn hóa, mang nặng tính chủ quan

+ Nhiều trường hợp thiếu cơ sở trong việc xác định các khoản thu nhập trongtương lai

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THẨM ĐỊNH GIÁ AVALUE

VIỆT NAM

2.1 Giới thiệu chung về công ty cổ phần thẩm định giá AVALUE Việt Nam

2.1.1 Giới thiệu về công ty

Avalue Vietnam là một trong số những công ty Thẩm định giá chuyên nghiệp

và đầu tiên tại Việt Nam, được thành lập theo Nghị định số 101/NĐ-CP ngày03/08/2005 của Chính phủ vào năm 2006 Avalue Vietnam đáp ứng đầy đủ nhữngtiêu chuẩn khắt khe về nhân sự, trình độ chuyên môn và cơ sở vật chất kỹ thuật đốivới một doanh nghiệp Thẩm định giá chuyên nghiệp Với mô hình doanh nghiệp trẻ

và năng động, kinh doanh dịch vụ tư vấn, Avalue Vietnam đặt mục tiêu trở thànhmột thương hiệu hàng đầu trong lĩnh vực Thẩm định giá và luôn đồng hành với Quýkhách hàng đi đến thành công Để đạt được điều này, Avalue Vietnam đã và đangkhông ngừng đào tạo xây dựng một đội ngũ cán bộ có chất lượng cao, am hiểunhiều lĩnh vực; có kỹ năng tổng hợp và phân tích; và đặc biệt hiểu rõ ý nghĩa củaviệc “Thành công của khách hàng chính là sự đảm bảo cho phát triển của Avalue”.CTCP thẩm định giá AVALUE được thành lập vào năm 2006 theo Nghị định101/NĐ-CP vào ngày 03/08/2005 một tổ chức tư vấn uy tín hàng đầu Việt Nam với

10 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính Công ty là một trong số những công

ty Thẩm định giá chuyên nghiệp và đầu tiên tại Việt Nam với một đội ngũ lãnh đạo

và nhân viên giàu kinh nghiệm

Tên công ty bằng tiếng việt: Công ty Cổ phần Thẩm định giá Avalue Việt nam

Tên giao dịch viết tắt: Avalue VietNam

Địa chỉ trụ sở chính tại hà nội: Tầng 7/Tòa nhà 99/Nguyễn Phong Sắc/CầuGiấy/ Hà Nội

(trích theo website www.avalue.vn của công ty cổ phần thẩm định giá Avalue)

2.1.2 Lịch sử hình thành và mục tiêu của công ty

- Ngày 07/10/2007, công ty cổ phần Thẩm định giá Avalue chính thức đượcthành lập với các cổ đông sáng lập là những thành viên chủ chốt từ công ty Thẩmđịnh giá được thành lập từ năm 2005 và những thẩm định viên về giá đầu tiên được

Bộ Tài chính công nhận Avalue Vietnam trình bày tham luận tại Hội nghị ngànhThẩm định giá Đông Nam Á – Hội An, tháng 4/2009

- Ngày 24/11/2008, Avalue ký thỏa thuận hợp tác toàn diện với sàn giao dịchbất động sản Housing Group Đây là tiền đề quan trọng để công ty xây dựng đượcmột hệ thống cơ sở dữ liệu có chất lượng và đáng tin cậy trong lĩnh vực đầu tư bấtđộng sản

- Ngày 16/04/2009, Avalue tham dự Hội nghị ngành Thẩm định giá ĐôngNam Á tổ chức tại Hội An Đây là cơ sở để Avalue giao lưu, hợp tác và trao dồikinh nghiệm với các đồng nghiệp trong khu vực nhằm tiến tới chuẩn hóa hoạt độngthẩm định giá theo tiêu chuẩn quốc tế

- Tháng 06 năm 2009 - 2010 - 2011, Avalue Việt Nam phối hợp với Báo Đầu

tư tổ chức hội thảo về mua bán sáp nhập (M&A) đầu tiên tại Việt Nam Hội thảo đãđược tổ chức thành công và được đông đảo giới kinh doanh và các học giả tại ViệtNam quan tâm tới dự

- Ngày 01/07/2010, Avalue thành lập Văn phòng Đại diện tại TP Vinh – Nghệ

An Sự kiện này đánh dấu bước trưởng thành mới của Avalue trong việc mở rộngthị trường và phát triển dịch vụ

- Ngày 01/10/2010, Avalue thành lập Văn phòng Đại diện tại TP Hồ ChíMinh Đây là sự kiện quan trọng thể hiện sự phát triển ngày càng lớn mạnh củaAvalue Việt Nam Việc thành lập VP tại TP Hồ Chí Minh sẽ giúp Avalue phát triểnnhanh và mạnh hơn trong thời gian tới

- Mục tiêu: Trở thành đối tác chiến lược gia tăng giá trị cho các ngân hàng vàcác doanh nghiệp tại Việt Nam Tối ưu hóa lợi nhuận cho các cổ đông và lợi íchngười lao động

(trích theo website www.avalue.vn của công ty cổ phần thẩm định giá Avalue)

2.1.3 Cơ cấu tổ chức công ty

Hình 2.1.3: CƠ CẤU TỔ CHỨC CÔNG TY

(trích trong hồ sơ nhân lực của công ty cổ phần thẩm định giá Avalue)

- Ban Điều hành: Các thành viên Ban Điều hành Avalue đều là những Tiến sĩ,Thạc sĩ quản trị kinh doanh, Tài chính Ngân hàng đã có kinh nghiệm làm việc nhiềunăm tại những ngân hàng thương mại, các định chế tài chính hàng đầu và công tykinh doanh thương mại & đầu tư lớn của Việt nam Vì vậy, Avalue sẽ luôn có cùngmột tầm nhìn và thái độ chia sẻ với các khách hàng và các đối tác của mình

- Giám đốc điều hành là người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thẩmđịnh giá, từng làm việc tại nhiều tổ chức tài chính lớn trong và ngoài nước được đàotạo chuyên môn về kế toán – kiểm toán và là một trong những người đầu tiên đượccấp thẻ thẩm định viên về giá Trong 5 năm trên cương vị điều hành Giám đốc làngười chính trực, nhiệt huyết say mê với nghề Mặc dù tuổi đời của Avalue chưanhiều nhưng dưới sự điều hành giám đốc trẻ đầy tài năng và đội ngũ nhân viên cóchuyên môn nghiệp vụ Avalue vươn lên khẳng định vị trí của mình trên cả 3 miềnđất nước Trong 5 năm hoạt động Avlue chưa có bất kỳ sự việc nào liên quan đếnphát luật, các tranh chấp khiếu nại Mọi kết quả thẩm định đều có căn cứ và cơ sở rõràng đem lại lòng tin và sự tín nhiệm của các khách hàng.

- Các thẩm định viên về giá: Avalue hiện có 05 thẩm định viên về giá, đây là 05trong số những thẩm định viên về giá (có thẻ hành nghề thẩm định giá do Bộ Tàichính cấp) đầu tiên tại Việt Nam

- Các trợ lý thẩm định viên về giá: Toàn bộ các trợ lý thẩm định viên

về giá của Avalue đều là những người đã tốt nghiệp đại học, cao đẳng các chuyênngành kinh tế - kỹ thuật, am hiểu về nhiều loại tài sản và đã được Avalue đào tạomột cách bài bản về nghiệp vụ thẩm định giá

1 Hoàng Tuấn Tú Chủ tịch HĐQT 10 năm trong lĩnh vựctài chính ngân hàng MBA

Tiến

Phó Chủ tịchHĐQT

10 năm trong lĩnh vựctài chính và thẩm địnhgiá

MBA

3 Nguyễn HuyDương Ủy viên HĐQT

5 năm quản lý nhànước về kinh tế và tàichính ngân hàng, 5năm trong lĩnh vựcngân hàng

Kỹ sư

Phó GĐ kiêmTrưởng VP HòaBình

5 năm trong lĩnh vựckinh doanh và đấu thầu,

4 năm trong lĩnh vựcthẩm định giá

MBA

4 Lê Đức Thọ Trưởng CN HCM 5 năm trong lĩnh vực tàichính và thẩm định giá Cử nhân

5 năm trong lĩnh vực tàichính và thẩm định giá Cử nhân

BẢNG 2.1.4.2: BAN ĐIỀU HÀNH

THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ

STT Họ và tên Số thẻ thẩm định viên Kinh nghiệm

Trình độ chuyên môn

1 Nguyễn HuyTiến II05059

7 năm trong lĩnh vựcthẩm định giá, mộttrong những thẩm địnhviên đầu tiên được cấpthẻ

MBA

2 Bùi PhươngĐông I05020

7 năm trong lĩnh vựcthẩm định giá, mộttrong những thẩm địnhviên đầu tiên được cấpthẻ

MBA

3 Nguyễn ThịPhượng VI10.408 5 năm trong lĩnh vựcthẩm định giá MBA

BẢNG 2.1.4.3: THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ 2.1.5 Lĩnh vực kinh doanh

Là nhà cung cấp các dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, các sản phẩm dịch vụ cóchất lượng cao bao gồm:

 Thẩm định giá trị tài sản đảm bảo, phục vụ mục đích thế chấp vay vốn

- Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất thông qua dự án đầu tư khu thương mại,chung cư, tòa nhà hỗn hợp

- Thẩm định giá đất khu công nghiệp, công trình kiến trúc trên đất

- Thẩm định giá trị máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất

- Thẩm định giá trị tài sản là phương tiện vận tải, tàu biển, thiết bị viễn thông,…

 Thẩm định giá trị doanh nghiệp phục vụ mục đích chuyển đổi mô hình,kêu gọi đầu tư, mua bán, sáp nhập doanh nghiệp

 Thẩm định giá trị tài sản vô hình (thương hiệu, thương quyền, lợi thếkinh doanh)

 Thẩm định giá trị tài sản nhằm mục đích bán thanh lý, đấu giá

 Thẩm định giá trị tài sản phục vụ mục đích mua sắm

Trong các loại hình định giá trên thì công ty chủ yếu tập trung vào các bất độngsản và máy móc thiết bị Bất động sản phong phú về thể loại như nhà ở, nhà chung

cư, khách sạn, đất nông nghiệp và các quyền sử dụng đất khác Mục đích định giábất động sản cũng rất khác nhau, như để mua bán, cho thuê và thế chấp Trong đó,bất động sản làm tài sản bảo đảm để doanh nghiệp vay thế chấp là một trong nhữngmảng hoạt động quan trọng của công ty AVALUE đã hợp tác với rất nhiều doanhnghiệp và ngân hàng, có một kinh nghiệm nhất định trong việc thẩm định bất độngsản thế chấp và chưa có một sự việc kiện cáo xung quanh tính chính xác của các kếtquả thẩm định trong chứng thư thẩm định giá.

2.1.6 Các đối tác kinh doanh

Mục đích TĐG

Thời gian hoàn thành

- Thái Nguyên

Xác định giá trị quyền

sử dụng đất, nhà xưởng

2 Doanh nghiệp tưnhân Minh Phương –

Hà Nội

Xác định giá trị đất quyền sử dụng đất nhà xưởng

3 Cty TNHH T&A

4 Cty XDCP NgânTrung Việt – Thái

5 Cty CP Quốc Tế SơnHà Xác định giá trị doanh nghiệp 371 Cổ phần hóa 45 ngày

Thịnh – Hà Nội

Máy nối ống – Hàn

7 Công ty Vật liệu VănGiang – Hưng Yên Đất và công trình kiến trúc trên đất 21 Vay vốn 3 ngày

8 Cty Xi măng TrungHải – Hải Dương Dây chuyền sản xuất xi măng 21 Vay vốn 3 ngày

9 Cty TNHH CườngThịnh – Hải Dương Dây chuyền sản xuất xi măng 17 Vay vốn 3 ngày

10 Cty CP XD & TMAnh Tuấn – TP HCM Bất động sản 19 Vay vốn 2 ngày

11 Cty TNHH Dầu khí

Gia Định – Hà Nội

Công trình kiến trúc

12 Công ty CP SLC HòaBình – Hòa Bình Đất và công trình kiến trúc trên đất 27 Vay vốn 3 ngày

giống ngoại Thái Công trình trên đất và tài sản cố định khác 110 Vay vốn 5 ngày

16 Cty Cp Mía Đường

Sông Con – Nghệ An

Công trình trên đất và

17 Cty TNHH Thài hòaLâm đồng

Xác định giá trị máy móc thiết bị và công

19 Alltech(VNPT) telecom Xác định giá Thiết bị viễn thông 15 Vay vốn 3 ngày 20

23 Cty Cp cơ khí xây

dựng số 18

Xác định giá trị quyền

sử dụng đất dự án tổ hợp chung cư và TMDV

110 Kêu gọi vốn đầu

2.1.7 Kết quả hoạt động kinh doanh

So sánh năm

2014 với năm 2013

BẢNG 2.1.7: KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH

(trích trong báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của công ty Avalue)

2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản tại CTCP thẩm định giá AVALUE Việt Nam

2.2.1 Các cơ sở pháp lý của hoạt động định giá Bất động sản tại CTCP thẩm định giá AVALUE Việt Nam

Quá trình thẩm định giá tài sản được căn cứ vào các Tiêu chuẩn Thẩm định giáViệt Nam và các văn bản pháp lý của các cơ quan Nhà nước ban hành, bao gồm:

Các văn bản pháp qui về thẩm định giá:

1 Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 06 năm 2012;

2 Thông tư số 104/2008/TT-BTC ngày 13 tháng 11 năm 2008 của Bộ Tàichính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm

2003 của Chính phủ quy định một số điều của Pháp lệnh giá và Nghị định 75/2008/NĐ-CP ngày 09/6/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số170/2003/NĐ-CP ngày 25/01/2003;

3 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ Tài chính v/v "Ban

hành 3 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam"; Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày

01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính v/v "Ban hành 03 tiêu chuẩnthẩm định giá Việt Nam (đợt 2); Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày31/01/2008 của Bộ Tài chính v/v ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt3);

4 Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25 tháng 12 năm 2003 của Chính phủquy định chi tiết một số điều của Pháp lệnh Giá; Nghị định số 75/2008/NĐ-CP ngày09/6/2008 v/v sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 170/2003/NĐ-CPngày 25/01/2003

5 Nghị định 89/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Giá ban hành ngày 06/08/2013 có hiệu lực từ ngày 20/09/2013

Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản:

1 Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;

2 Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005;

3 Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;

4 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hànhLuật Đất đai;

5 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phươngpháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/01/2004 của Chính phủ về thu tiền

sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn số 117/2004/TT-BTC ngày 07/01/2004 của BộTài chính và Thông tư số 70/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính V/vhướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 07/01/2004 của BộTài chính;

7 Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuêđất, thuê mặt nước;

8 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

9 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ V/v Qui

định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;

10 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ v/v Quy địnhchi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

11 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/01/2010 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/01/2004 của Chínhphủ về thu tiền sử dụng đất;

12 Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/01/2010 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chínhphủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;

13 Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/01/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫnthực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghịđịnh số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;

14 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013

15 Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND tỉnh Hải Dương ban hành khung giá đấttrên địa bàn tỉnh Hải Dương năm 2015

16 Các văn bản pháp luật khác liên quan

2.2.2 Phương pháp thẩm định giá Bất động sản được lựa chọn

- Căn cứ vào mục đích thẩm định giá được xác định

- Căn cứ vào hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá định hướng và chi phối cuộcthẩm định giá

- Căn cứ hệ thống các phương pháp thẩm định giá được Bộ Tài chính côngnhận

- Căn cứ các tiền lệ thẩm định giá bất động sản của Avalue

- Avalue đã xác định các phương pháp thẩm định giá được xem xét trong việc

xác định giá trị thị trường của bất động sản.Từ đó, công ty chọn phương pháp so sánh là phương pháp nòng cốt, xuyên suốt quá trình thẩm định giá.

2.2.3 Quy trình định giá BĐS tại công ty Thẩm định giá AVALUE Việt Nam

BẢNG 2.2.3: QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ

AVALUE VIỆT NAM

(trích trong quy trình định giá của công ty cổ phần thẩm định giá Avalue)

 Mô tả lưu đồ:

2.2.3.1 Tiếp cận khách hàng

BP.Kinh doanh là BP chuyên trách xây dựng kế hoạch và triển khai thựchiện các hoạt động bán hàng Các BP khác trong Công ty, khi có bất cứ cơ hội nàotiếp xúc với khách hàng, đều phải có trách nhiệm giới thiệu thông tin chung vềCông ty cũng như về các dịch vụ mà Công ty có thể cung cấp cho khách hàng

Các hình thức tiếp cận khách hàng để giới thiệu về dịch vụ của Công ty

 Chăm sóc khách hàng cũ;

 Đối với khách hàng mới:

 Gửi tài liệu theo đường công văn đến các khách hàng tiềm năng Thư gửiphải ghi đích danh người nhận (Tổng Giám đốc, Giám đốc, Trưởng phòng, ), tránhgửi tràn lan vừa lãng phí vừa không hiệu quả;

 Gặp trực tiếp khách hàng và gửi tài liệu;

 Gặp khách hàng thông qua giới thiệu;

 Phát tài liệu giới thiệu tại các sự kiện Phải chọn lựa sự kiện nghiêm túc, có

uy tín, có liên quan đến hoạt động doanh nghiệp như các sự kiện tài chính lớn, các

sự kiện tập trung nhiều doanh nghiệp là khách hàng tiềm năng, ; không phát tài liệugiới thiệu công ty tại các sự kiện không phù hợp làm ảnh hưởng đến hình ảnh và uytín của Công ty như các sự kiện không liên quan đến hoạt động doanh nghiệp, các

sự kiện tổ chức tại các tụ điểm vui chơi, các sự kiện văn hoá mang tính chính trị,chống phá nhà nước,

 Các hình thức khác theo kế hoạch của BP.Kinh doanh

Các tài liệu cần cung cấp cho khách hàng khi trong lần đầu gặp gỡ kháchhàng là:

 Quyển Giới thiệu Avalue Vietnam;

 Hồ sơ năng lực của Công ty CP Thẩm định giá Avalue Việt Nam;

 Bản chào phí dịch vụ Thẩm định giá

 Các tài liệu khác tuỳ từng trường hợp/ theo yêu cầu của khách hàng

2.2.3.2 Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng và phân loại

Tiếp nhận yêu cầu của khách hàng:

Yêu cầu của khách hàng đến Công ty có thể theo nhiều hình thức:

 Yêu cầu qua cán bộ, nhân viên của Avalue Vietnam thông qua việc gặp trựctiếp;

 Gửi yêu cầu đến Công ty qua đường Công văn;

 Gọi điện đến Công ty;

 Fax đến Công ty;

 Yêu cầu thông qua một bên trung gian;

 Các hình thức khác

Đối với trường hợp tiếp nhận yêu cầu của khách hàng qua điện thoại, ngườinghe điện thoại cần phải lấy được các thông tin cơ bản sau:

 Tên và chức vụ người gọi điện;

 Nơi công tác, địa chỉ, số điện thoại;

 Yêu cầu của khách hàng;

 Người liên hệ trong công việc;

 Bất kỳ cán bộ, nhân viên nào của Công ty khi tiếp nhận được yêu cầu củakhách hàng dưới một trong các hình thức kể trên đều phải có trách nhiệm tập hợpthông tin và gửi ngay về BP.Kinh doanh

Ngoài trường hợp khách hàng có đề nghị thẩm định giá bằng văn bản, cáctrường hợp khác, sau khi tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, BP kinh doanh cầnhướng dẫn khách hàng làm Văn bản đề nghị thẩm định giá theo mẫu của Công tyhoặc hình thức khác

Việc phân chia công việc phải công khai, công bằng, phù hợp với năng lựccủa từng người Nghiêm cấm để xảy ra trường hợp hai hoặc nhiều nhân viên cùngchăm sóc một khách hàng, trừ trường hợp, trong BP có sự phân công hoặc thoảthuận rõ và giữa các nhân viên này có sự phối hợp, hợp tác với nhau về kế hoạchchăm sóc khách hàng.

BP.Kinh doanh gửi bản sao đề nghị thẩm định giá và phân công công việcsang BP.Thẩm định, đề nghị BP.Thẩm định phân công một nhân viên phụ tráchchuyên môn phối hợp với BP.Kinh doanh tiếp tục chăm sóc khách hàng

2.2.3.3Nghiên cứu hồ sơ và dự kiến nội dung hợp đồng:

Nhân viên kinh doanh phối hợp với nhân viên thẩm định nghiên cứu hồ sơ

và dự kiến các nội dung của hợp đồng

Quá trình nghiên cứu hồ sơ và dự kiến nội dung hợp đồng phải đạt được cácmục đích:

 Hiểu rõ về tài sản thẩm định (tính chất, công năng, tình trạng pháp lý,…),mục đích thẩm định và kỳ vọng của khách hàng đối với kết quả thẩm định;

 Dự kiến kết quả thẩm định sơ bộ, mức phí thẩm định

Bản dự thảo Hợp đồng trước khi gửi cho khách hàng phải được sự phêduyệt của Trưởng BP.Kinh doanh

2.2.3.4Thương thảo các điều kiện của Hợp đồng

Thông thường, các điều kiện của Hợp đồng cần thương thảo gồm:

 Mức phí thẩm định và phương thức, hình thức thanh toán;

Trong trường hợp không đạt được thoả thuận với khách hàng, vẫn phải đảmbảo giữ được mối quan hệ tốt với khách hàng và tiếp tục chăm sóc khách hàng đểthực hiện các hợp đồng khác với khách hàng đó.

2.2.3.5Ký kết hợp đồng

Sau khi đã thoả thuận và thống nhất với khách hàng về tất cả các điềukhoản của Hợp đồng, BP.Kinh doanh có trách nhiệm soạn thảo Hợp đồng và cácvăn bản kèm theo (ví dụ: Phụ lục Hợp đồng) trình người có thẩm quyền ký theo quiđịnh của Công ty và của pháp luật

Sau khi Hợp đồng thẩm định giá được ký kết, BP.Kinh doanh chuyển Hợpđồng gốc cùng toàn bộ các tài liệu do khách hàng cung cấp và Phiếu đề nghị thựchiện hợp đồng về BP.Thẩm định giá 01 bản sao Hợp đồng được chuyển cho BP.Tàichính Kế toán để theo dõi công nợ

2.2.3.6 Tác nghiệp

Quá trình thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá phải tuân thủ các yêu cầu vềnghiệp vụ, đạo đức được qui định trong 12 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam banhành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005, Quyết định số77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005, Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ tài chính

Đối với các tài sản cần phải đi khảo sát hiện trạng phải tuân thủ các quyđịnh về an toàn lao động, tuân thủ quy trình khảo sát Giấy khảo sát hiện trạng cần

có chữ kỹ của các bên Các chứng từ, tài liệu phải được lại cùng chứng thư lưu

2.2.3.7Lập dự thảo báo cáo kết quả thẩm định giá và Chứng thư thẩm định giá

Kết quả của quá trình tác nghiệp là dự thảo Báo cáo kết quả thẩm định giá

và Chứng thư thẩm định giá Các văn bản này phải được lập theo đúng thể thức vànội dung theo qui định tại Tiêu chuẩn số 04 Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thưthẩm định giá trị tài sản (ký hiệu TĐGVN 04) ban hành kèm theo Quyết định số24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ tài chính và Hướng dẫn về thểthức và kỹ thuật trình bày văn bản của Avalue Vietnam

2.2.3.8Xét duyệt, ký ban hành và Hội đồng thẩm định

Xét duyệt

Trưởng BP Thẩm định giá có trách nhiệm xét duyệt dự thảo Báo cáo kếtquả thẩm định giá, dự thảo Chứng thư Thẩm định giá và ký nháy vào các tài liệunày trước khi trình người có thẩm quyền ký ban hành trừ trường hợp kết quả thẩmđịnh giá phải được Hội đồng thẩm định xem xét và chấp thuận

Ký ban hành

Đối với Báo cáo kết quả thẩm định giá: phải có chữ ký của Thẩm định viên

về giá được giao trực tiếp việc thẩm định giá và Giám đốc Công ty

Đối với Chứng thư Thẩm định giá: chữ ký của Giám đốc Công ty

Bộ hồ sơ trình Giám đốc ký ban hành phải bao gồm các tài liệu :