Xây dựng chung cư giải pháp cho vấn đề nhà ở đô thị ở nước ta

CH¦¥NG I Tæng quan vÒ nhµ ë chung c­ Chuyên đề thực tập tốt nghiệp MỞ ĐẦU Hiện nay nước ta đang trong thời kỳ phát triển vượt bậc về mọi mặt Kinh tế – xã hội,văn hoá Cùng với sự phát triển Êy là quá t[.]

MỞ ĐẦU

-Hiện nay nước ta đang trong thời kỳ phát triển vượt bậc về mọi mặt:Kinh tế – xã hội,văn hoá… Cùng với sự phát triển Êy là quá trình đô thịhoá ngày càng mở rộng, nhiều đô thị lớn được hình thành và phát triển như

Hà Nội, Thành phố.Hồ Chí Minh, Hải Phòng, Hải Dương, Vinh, Huế, ĐàNẵng… thu hút một lượng lao động tới làm việc, do sự đổ vào ồ ạt củadòng người này làm các đô thị trở nên chật chội và bị sức Ðp rất lớn tớichính quyền các đô thị về việc làm, y tế, giáo dục,…cơ sở hạ tầng xã hộinói chung và ngay cả dịch vụ để phục vụ người dân Đặc biệt hiện nay nổicộm lên là vấn dề giải quyết nhà ở cho người dân nhất là khi giá nhà đấtngày càng tăng cao vượt xa mức thu nhập và tích luỹ của người dân

Để đáp được đầy đủ hơn về nhà ở đô thị, giải pháp chung cư được đưa

ra xem xét và thực hiện như là một biện pháp hữu hiệu Trong quá trìnhxây dựng và đưa vào sử dụng trong thời gian vừa qua chung cư đã tỏ rõđược tính ưu việt và nâng cao hơn cả về số lượng cũng như chất lượng quỹnhà ở, giải quyết nhiều nhu cầu nhà ở đô thị.Mặc dù vậy vẫn còn nhiều bấtcập xung quanh vấn đề này làm giải pháp chung cư chưa đạt được hiệu quảmong muốn Có rất nhiều kiến nghị và góp ý cho việc phát triển chung cưtrong công tác quản lý cũng như công tác xây dựng.Do đã quan tâm đến

việc xây dùng chung cư từ lâu, tôi đã chọn đề tài ”Xây dùng chung cư Giải pháp cho vấn đề nhà ở đô thị ở nước ta.” làm chuyên đề thực tập tốt

nghiệp

Chuyên đề trình bày các vấn đề trong lĩnh vực xây dựng và quản lýnhà ở chung cư với mục đích đóng góp thêm một phần về các giải pháp đểnâng cao hơn nữa khả năng quản lý, xây dựng và bảo trì nhà chung cưtrong quá trình phát triển nhà ở cho người dân đô thị có thu nhập thấp, tạo

hiệu quả cao nhất có thể cho giải pháp chung cư để phục vụ đông đảongười dân đô thị đang còn thiếu nhà ở hoặc muốn cải thiện điều kiện chỗ ở Ngoài phần mở đầu và kết luận nội dung chính của chuyên đề gồm bachương lớn:

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nhà ở chung cư

Chương 2: Thực trạng, định hướng cho vấn đề phát triển xây dựng vàquản lý chung cư

Chương 3: Các giải pháp cho vấn đề phát triển xây dựng và quản lý xâydựng

Em xin chân thành cảm ơn!

CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở CHUNG CƯ

I - Xây dựng nhà ở chung cư tất yếu khách quan

1- Vấn đề nhà ở đô thị ở nước ta.

1.1- Khái niệm nhà ở nói chung.

- Nhà ở là sản phẩm của hoạt động xây dựng và là không gian bêntrong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở

Nhà ở không chỉ đơn thuần là nơi cư trú mà còn là môi trường sống,môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hoá giáo dục Nhà ở là tổ

Êm hạnh phúc của mọi gia đình là tế bào của sự phồn vinh và tiến bộ xãhội Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớ mà còn thểhiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế, góp phần tạo nên bộ mặt kiếntrúc tổng thể Ngày nay, khi cuộc sống của người dân có nhiều sự biến đổi

về chất rất lớn khi nhu cầu về ăn mặc tạm ổn, nhà ở đối với gia đình càngtrở nên quan trọng, yêu cầu về loại nhà ở lại cao hơn: nhiều phòng, có tiệnnghi hiện đại

Nhà ở là vấn đề nóng bỏng của tất cả xã hội, trong mọi thời kỳ pháttriển của nền kinh tế, là sự quan tâm của mỗi cá nhân, mỗi gia đình mỗi tổchức kinh tế, xã hội và của mỗi quốc gia Nhà ở có ảnh hưởng đến mọi mọilĩnh vực của đời sống kinh tế – xã hội từ kinh tế văn hoá đến chính trị xãhội

Trong những năm thực hiện chính sách đổi mới, Đảng và nhà nước

ta hết sức quan tâm đến việc giải quyết vấn đề nhà ở của nhân dân ở các đôthị cũng như nông thôn góp phần từng bước cải thiện đời sống của nhândân

Điều 62 Hiến pháp nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam quyđịnh rõ:” Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật.Quyền lợi của người thuê nhà ở và người có nhà cho thuê dược bảo hộ theopháp luật”

1.2- Nhà ở đô thị

1.2.1- Đặc tính cơ bản của nhà ở đô thị

-Thực chất nhà ở đô thị là nơi cư trú của các hộ gia đình tập trungvới mật độ cao.

Nhu cầu về sự thuận tiện và dễ dàng liên hệ với bên ngoài dẫn đến hiệntượng nhà ở tập trung trong các thành phố với mâtj độ cao Nói chính xáchơn, sự cần thiết về thuận tiện dẫn đến tình trạng hà ở tập trung tại một vàithành phố lớn chứ không phải là nhiều thành phố nhỏ và dẫn đến mật độdân cư cao Con người muốn thuận tiện khi đi làm, đi học, đi mua sắm …

cơ quan, trường học, cửa hàng thường tập trung từng khu vực Do đó, mọingười cũng muốn nhà ở của mình ở quanh khu đó Các hộ gia đình mongmuốn nơi mình ở có dịch vụ kỹ thuật, có trường học, trạm xá và các dịch

vụ xã hội khác Khi các hộ gia đình sống gần nhau thì tổng các chi phí cho

đi lại sẽ rẻ hơn so với việc các hộ gia đình sống phân tán

- Quá trình loại trừ diễn ra liên tục

Nếu các khu nhà được sử dụng với cùng mục đích, muốn tập trungcác hoạt động lại với nhau thì nhaats thiết phải loại bỏ các hoạt động kháctrong khu vực đó Vì vậy,nếu nhà ở muốn tập trung thành một khu vựcriêng biệt thì phải có sự tách biệt về hoạt động với khu vực khác Quá trìnhloại trừ này diễn ra thông qua thị trường đất đai Có nghĩa là nếu có sựcạnh tranh về đất đai khi hai hay nhiều hoạt động khác nhau đều muốndiễn ra trên địa điểm thì đạ điểm sẽ dành cho hoạt động nào có khả năngđầu tư nhiều hơn Hoạt dọng còn lại sẽ tìm một vị trí khác mà ở đó có mộthoạt động khác bị loại trừ Bằng cách này hệ thống hoạt động sẽ loại bỏ lẫnnhau và dành được dịa diểm mà nó có thể tập trung thành một khu vực.Quá trình loại trừ diễn ra chậm bỏi vì nhà ở tồn tại rất lâu nên sự thay đổi

về đất đai không xảy ra thường xuyên và diễn ra tới một chừng mực mà tất

cả các hoạt động có vị trí trung tâm – là nơi thuận tiện nhất Trong quátrình cạnh tranh này các cơ quan, cửa hàng thường dành được vị trí ở trung

tâm thành phố Sau đó , các hoạt động, các nhà máy trong ngành côngnghiệp có vị trí xung quanh khu vực trung tâm và nhà ở bị loại bỏ ở cácnơi trừ vùng nông thôn.

- Thị trường nhà ở không đồng nhất: Nhà khác nhau về vị trí trong thànhphố, diện tích, tuổi, cấu trúc tiện dụng, cao tầng hay thấp tầng

- Nhà ở không có khả năng di chuyển: Người ta không di chuyển được nhà

vì nó gắn với vị trí không gian

- Tính bền vững: Nhà ở bền vững lâu dài, chi phí cho xây dựng, mua sắmcao

- Chuyển chỗ ở phức tạp, chi phí lớn và kéo theo nhiều vấn đề “chuyểnnhà”có liên quan đến rất nhiều vấn đề như nơi làm việc, học tậpcủa cácthành viên trong gia đình

- Môi trường tự nhiên và xã hội có vai trò quan trọng: Các hộ gia đìnhchọn chỗ ở có môi trường trong lành, an ninh xã hội tốt

- Giá nhà phụ thuộc vào giá đất và mức độ bền vững vật lý, kết cấu, mứcthuận tiện: Giá nhà ở với ý nghĩa là nơi cư trú gồm tiền xây dựng nhà vàtiền mua đất Cần chia mức giá nhà thành hai phần: Mức giá xây dựng vàmưc giá đất Như vậy, giá thị trường của nhà ở là tổng giá thị trường củanhà và đất Ví dụ: Tổng số tiền để mua một căn nhà là 50000USD(cả nhà

và đất) có thể chia thành 30000USD tiền xây dựng nhà, và 20000USD tiềnđất Giá nhà ở là chi phí phải trả cho việc cư trú

1.2.2- Phân loại nhà đô thị

Nước ta thường sử dụng các tiêu chuẩn phân cấp nhà ở như sau:

- Đối với nhà ở nhiều căn hộ, nhà ở riêng biệt thấp tầng hoặc cao tầng đượcphân loại theo 4 cấp, cấp I là cấp cao nhất, cấp IV là cấp thấp nhất

Cấp nhà Chất lượng sử dụng Chất lượng xây dựngcông trình

Bậc V

- Đối với biệt thự

Nhà biệt thự là nhà ở riêng biệt, có sân vườn, hàng rào, xây bằnggạch ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi đầy đủ, mỗitầng có Ýt nhất hai phòng để ở quay mặt ra sân hay ra vườn (không kểphòng tiếp khách và phòng ăn riêng) Biệt thự phân ra bốn hạng:

- Hạng 1: Biệt thự giáp tường;

- Hạng 2: Biệt thự song đôi;

- Hạng 3: Biệt thự riêng biệt;

- Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt

Phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ, sử dụng vật liệu xây dựng mất tiền,sân vườn rộng hay hẹp, mức độ trang trí tiẹn nghi sinh hoạt và cchs bố tríphòng tắm rửa, vệ sinh; hạng 1 có thể mỗi tầng một phòng tắm rửa vệ sinh

và hạng 4 cứ mỗi phòng lai có một phòng tắm rửa vệ sinh riêng Giải phápkiến trúc mỹ thuật, có trang trí hoàn thiện bên trong, bên ngoài ngôi nhà cóchất lượng cao hoặc tương đối cao Ngôi nhà có kết cấu chịu lực: Khung

bê tông hoặc tường vách chịu lực, sàn gỗ hoặc bê tông có lát vật liệu chấtlượng cao Mái bằng bê tông cốt thép hoặc mái ngói có trần bảo đảm cách

- Hệ số điều kiện giao thông, kết cấu hạ tầng (K4)

Việc phân loại các điều kiện nhà ở như trên sẽ là căn cứ để tính giácho thuê nhà ở của các tổ chức, cá nhân đồng thời cũng là căn cứ để xácđịnh nghĩa vụ đối với Nhà nước của các tổ chức quản lý và kinh doanhphát triển nhà ở thuộc sở hữu nhà nước

1.2.3 - Nhu cầu nhà ở của người Hà Nội

Với diện tích nhà ở bình quân không thấp, nhưng 71.7%được hỏi nóirằng họ không hài lòng về chỗ ở hiện nay Hàu hết người dân thuộc hainhóm mức sống thấp nhất và hai khu ngõ xóm, khu chung cư thấp tầngkhông hài lòng với chỗ ở của họ Đó là những người có nhu cầu thực sự vềcải thiện nhà ở Ngoài ra trên dưới 40% các gia đình phải sử dông chung

công trình phụ như bếp, tắm, khu vệ sinh, cũng như chưa có nước máy vàotận nhà Họ Ýt nhất cũng có nhu cầu về một khu phụ riêng của gia đình.

Đối với một chương trình phát triển nhà ở đô thị dài hạn thì tìm hiểu

về nhu cầu nhà ở đang mong muốn của người dân là rất cần thiết

Về vị trí nhà ở mong muốn, 60% sè gia đình dược hỏi muốn dượcsống ở khu trung tâm Hà Nội Cuộc khảo sát cho thấy có mối tương quankhá chặt chẽ kiến trúc với vị trí nhà ở mong mốn của người dân Đặc điểmcủa lực hấp dẫn của môi trường sống quen thuộc của người dân Hà Nội sẽ

là rở ngại không nhỏ cho các kế hoạch dãn dân khu trung tâm , giải toả mặtbằng, phát triển các khu đô thị mới và các khu công nghiệp

Trên một nửa số gia đình được hỏi cho rằng diện tích nhà ở mongmuốn ở dưới mức 50m2 Một phần mười số gia đình trả lời muốn có diệntích ở trên 100m2, nhưng 34.5% số hộ nghèo chỉ ước có một diện tích dưới30m2 Như thế các dự án phát triển nhà ở cho người nghèo rất cần chú ýđến việc xây dựng các căn hộ nhỏ, giá thấp phù hợp với nhu cầu và khảnăng thanh toán của họ

Các số liệu khảo sát cũng cho thấy bên cạnh nhu cầu về việc mởrộng diện tích nhà ở, nhu cầu về số phòng tiện nghi sinh hoạt cũng tăng lênmạnh mẽ 55.4% người được hổi có mong muốn được sống trong các đơn

vị ở có 3-4 phòng

Các kế hoạch phát triển nhà ở phải dựa trên khả năng có thanh toáncủa người dân Theo khảo sát, 36.2% gia đình có dự định cải thiện điềukiện ở Tỷ lệ những hộ gia đình có dự định này tập trung cao nhất vàonhóm mức sống khá gả, rồi thấp dần xuống theo mức thu nhập (xem bảngdưới) Diều đó cho thấy xu hướng gia tăng tình trạng bất bình đẳng vềnhảơ trong điều kiện kinh tế thị trường, nếu thiếu sự điều tiết của Nhànước Các nhóm mức sống thấp có nhu cầu cao và cấp thiết về cải thiện

điều kiện nhà ở, nhưng phần lớn họ thiếu khả năng thanh toán Một côngtrình nghiên cứu về nhà ở của ngườinghèo Hà Nội cho biết 40% ngà ở của

họ có chất lượng thấp (như nhà tam) Song 2/5 người nghèo được hỏikhông nghĩ đến cải tạo nhà ở vì không có tiền

Trong sè 1/3 gia đình được hỏi có dự định cải thiện điều kiện ở 82.5% dựđịnh sửa chữa, nâng cấp nhà ở cũ, một nửa dự định tìm nơi ở mới và37.7% dự định thực hiện cả 2 điều đó

Như thế, sửa chữa / nâng cấp nâng cấp là hoạt động nhà ở là hoạtđộng chủ yếu nhất của các hộ gia đình có dự định thayđổi điều kiện ở, sau

đó mới là xây dựng hoặc mua nhà mới Vì thế, nhiệm vụ quan trọng nhấttrong chương trình phát triển nhà ở Hà Nội là tạo điều kiện để mọi tầng lớpdân cư Hà Nội có thể tự lực cải thiện từng bước điều kiện của mình

Tỷ lệ những người có ý định thuê nhà chỉ chiếm 1.2% trong sốnhững gia đình có ý định tìm nơi ở mới Bên cạnh giá nhà khá cao thì việc

chưa có sự vận hành bình thường của thị trường nhà đất (trong đó có cácvấn đề về qui định và thể chế pháp luật) là trở ngại chính cho việc mở rộnghoạt độngthuê và cho thuê nhà ở Có thể nhu cầu thuê nhà tập trung ở các

hộ gia đình trẻ mới tách ra ở riêng và những người nhập cư, sinh viên cáctỉnh về Hà Nội học tập

Về phương thức xây dựng, đa số các hộ gia đình dự tính xây dùng(51.9%) hoặc khoán chủ thầu tư nhân (28.6%) và thực hiện nhiều giai đoạn(85.7%)

Phương thức xây dựng dần dần và tự lực, đã phổ cập trong nhữngnăm trước đây, sẽ trở thành hiện thực phổ biến trong những năm tới Điều

đó phù hợp với diiêù kiện tài chính của các hộ gia đình Hà Nội

Về vốn, gần một nửa gia đình có dự định cải thiệ nhà ở cho biết họ

sẽ phải vay mượn thêm Nguồn vay chủ yếu từ người thân trong gia đình,

họ hàng bạn bè Nguồn vốn vay ngân hàng chỉ chiếm gần 20% sè gia đình

có dự định vay Tỷ lệ tiền vay trên tổng chi phí cải thiện điều kiện nhà ở,trung bình khoảng 39.6% Một phần tư số gia đình có dự định bán nhà cũhoặc một phần đất lấy tiền xây nhà mới Như thế nhu cầu về một thị trườngtín dụng bất dộng sản cũng như nhu cầu về một thị trường nhà đất là khálớn ở thành phố Thủ Đô

2- Giải pháp cho vấn đề xây dựng nhà ở đô thị ở nước ta

Thị trường nhà đất ở nước ta hiện đang chớm hình thành và nhanhchóng phát triển, đồng thời Nhà nước không còn bao cấp nhà ở cho côngnhân viên chức khiến nhu cầu về nhà ở trong những năm vừa qua tăng vọtđặc biệt là ở các khu đô thị lớn diển hình là thành phố Thủ Đô Hà Nội vàTPHCM ở những thành phố này lượng người ở các tỉnh khác đổ vào rấtđông chính vì thế mà mật độ dân số ngày càng tăng cao, giải quyết vấn đề

nhà ở trong tình hình giá nhà đất, vật liệu xây dựng tăng cao như hiện nay

là vấn đề hết sức bức xúc đối với chính quyền đô thị cũng như đối với nhànước ta Với tinh thần chăm lo cho dân, Đảng đã quán triệt chỉ đạo nhằmtạo điều kiện giúp đỡ người dân đặc biệt người dân có thu nhập thấp có thể

tự cải tạo được điều kiện nhà ở sao cho đủ tốt với mình Giải pháp xâydùng chung cư cao tầng được đưa vào thực hiện và thu được nhiều kết quảkhả quan và kinh nghiệm thực tế rất cần thiết trong giai đoạn đổi mới Vớimục tiêu giải quyết tình hình nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập trungbình, thấp chung cư cao tầng tỏ ra là một biện pháp hữu hiệu, tuy nhiênđây là loại hinh nhà ở còn mới mẻ ở nước ta nên vẫn còn nhiều bát cậptrong quá trình hoàn thiện để thực hiện tốt chức năng giải quyết nhà ở

Với mật độ tập trung cao tại các khu trung tâm, song song với việc

mở rộng ra vùng ngoại vi, xây dựng các khu đô thị mới chung cư cao tầng

đã giải quyết được một lượng rất lớn nhu cầu nhà ở đô thị trong tình hìnhnhu cầu nhà đất quá lớn Với khả năng phục vụ lượng câù rất lớn chung cưcao tầng cũng góp phần làm bình ổn thị trường cung cầu, tạo điều kiệngiảm giá thành nhà đất xuống Với tình hình hiện nay, phát triển xây dựngcác khu chung cư là xu hướng tất yếu, giải quyết vấn đề nhà ở trong hiệntại và lâu dài trong tương lai Do tính tích cực của chung cư cao tầng ta cần

có những điều chỉnh hợp lý để phát triển chung cư đúng hướng, nâng caohơn nữa hiệu quả giải pháp này

Trong những năm vừa qua, lĩnh vực phát triển nhà ở tại Thủ đô HàNội đã có những chuyển biến đáng kể cả về chất và lượng, về chất và cơchế chính sách Hà Nội đang là thành phố đi đầu trong cả nước về phát triểncác khu đô thị mới

Kinh nghiệm cho thấy “phát triển khu đô thị mới và khu chung cưcao tầng là một giải pháp tất yếu, khách quan nhằm thoả mãn về số lượng

và chất lượng ở cho nhân dân trong điều kiện gia tăng dân số và tốc độ đôthị hoá ngày càng cao Và thực tiễn phát triển đô thị theo dự án tại Hà Nội

đã chứng minh nhận định trên Trong thời gian 3 năm gần đây, Hà Nộitriển khai hơn 70 khu đô thị mới với quy mô 10-100 ha Từ khoảng 2000

ha quỹ đất phát triển các khu đô thị mới này sẽ tạo ra khoảng 20-25 triệu

m2 nhà ở các loại và 6 triệu m2 công trình hạ tầng xã hội, văn phòng …Kèm theo đó, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội sẽ được đầu tư xây dựngđồng bộ Trong triển khai các khu đô thị mới đã và đang phát triển tiến tớigiải quyết triệt để các mục tiêu:

- Xác định đầy đủ các chức năng và các hạng mục công trình trongcác khu Từ đó có giải pháp cụ thể đối với các dự án ưu tiên và dự

án xây dựng đợt đầu

- Xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội nhà ở

- Tỏ chức và bố cục không gian kiến trúc hiện đại

- Chú rọng bảo tồn cảnh quan, bảo tồn di tích văn hoá, lịch sử

- Giải quyết được các mục tiêu trên, ngoài việc tạo dựng được bộ mặt

đô thị hiện đại, đã cho thấy cách nghiên cứu quy hoạch và quản lý

dự án của chúng ta từng bước tiếp cận với cách làm của các nướcphát triển

Đầu tư xây dựng các khu đô thị mới là sự lựa chọn phù hợp với cácyêu cầu phát triển của đô thị

Thực tế xây dựng các công trình cao tầng ở Hà Nội nói chung và nhà

ở cao tầng nói riêng đã thấy rõ yếu tố được xem là động lực cho việc pháttriển nhà ở cao tầng ở Hà Nội như sau:

1) Về chính trị – kinh tế

- Đáp ứng được xu thế phát triển của thời đại

- Đáp ứng nhu càu ở đa dạng của nhiều thành phần kinh tế

- Phù hợp với chủ trương cải thiện điều kiện ở cho các tầng lớp nhân dâncủa Đảng và nhà nước.

2) Về văn hoá - xã hội

- Xây dựng được phong cách, nếp sống mới của người dân đô thị

- Thuận tiện cho việc sử dụng và quản lý các công trình

3) Về cảnh quan môi trường và kiến trúc

- Phù hợp với quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ

- Tạo khả năng xây dựng môi trường cảnh quan – kiến trúc đô thị theo tiêuchí: Hiện đại – Văn minh - Đậm đà bản sắc

- Phát huy đa dạng về phong cách, loại hình kiến trúc

- Tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước

- Tiết kiệm đất xây dựng

-rút ngắn thời gian đi lại và thu hẹp khoảng cách giữa các khu vực

- Tạo được quỹ nhà ở lớn cho thành phố

- Tạo dựng bộ mặt đô thị mới phong phú, hiện đại với hạ tầng kỹ thuật và

xã hội đồng bộ

II - Cơ sở phát triển xây dựng và quản lý xây dùng chung cư.

1- Cơ sở pháp lý

Sự xuất hiện và phát triển nhà chung cư cao tầng tại các đô thị nước

ta đặt ra nhiều vấn đề mới về qui hoạch đô thị, về kỹ thuật và công nghệxây dựng, về quản lý bất động sản Những vấn đề Êy mới với nước ta

nhưng không mới đối với nhiều nước trên thế giới, vì vậy học tập kinhnghiệm quốc tế sẽ giúp Ých rất nhiều cho chóng ta nhanh chóng xử lý cácvấn đề của mình.

Chung cư cao tầng thuộc loại nhà cao tầng, vì vậy việc xây dựng vàquản lý nó phải tuân theo các pháp quy về nhà cao tầng Mặt khác chung

cư cao tầng thuộc loại nhà ở nhiều căn hộ, vì vậy việc xây dựng và quản lý

nó phải tuân theo các pháp quy về nhà ở, cụ thể hơn nữa là nhà ở kiểu căn

hộ

Với tư cách là nhà ở kiểu căn hộ, chung cư cao ầng có hai loại:

- Chung cư cao tầng cho thuê, hiện nay ở nước ta loại nàythường là một bộ phận của khách sạn lớn Nhiều đô thị cũngđang xem xét phát triển chung cư cho thuê, có cả cao tầng vàkhông cao tầng

- Chung cư cao tầng sở hữu chung đang phát triển mạnh mẽ ởThành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và một số đô thị lớn

Đối tượng xem xét ở đây là chung cư cao tầng sở hữu chung vì loạichung cư này vừa đặt ra nhiều vấn đề pháp lý phức tạp vừa đang được xâydựng nhiều Còn các vấn đề pháp lý của chung cư cao tầng cho thuê thì Ýtphức tạp hơn và không đề xuất ở đây

Các vấn đề pháp lý của chung cư cao tầng, có thể quy về ba loại chủđề:

Trong Bộ luật dân sự nước ta có 12 điều về sở hữu chung (từ điều

229 đến 240) thuộc mục 7, chương IVvề các hình thức sở hữu, riêng Điều

239 chuyên về sở hữu nhà chung cư, nguyên văn như sau:

1) Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cưthuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu các căn hộ trongnhà đó và không thể phân chia

2) Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa

vụ ngang nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích vàthiết bị chung

3) Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu cáccăn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đấtcủa nhà chung cư theo quy định của pháp luật

Ngoài điều này, sở hữu chung trong nhà chung cư cũng bị điều tiết bởimục 7 vì cũng là “sở hữu chung”, chẳng hạn điều 235 quy định “các chủ sởhữu chung cùng quản lý tài sản chung theo nguyên tắc nhất trí, trừ trườnghợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác “

Đối với nội dung các điều nói trên, có thể nhận xét như sau:

1) Có chỗ còn thiếu rõ ràng, chẳng hạn quanh chung cư có diện tíchvườn (được rào hoặc không có rào) mà tiền đền bù giải phóng mặtbằng được tính vào giá thành nhà chung cư thì quyền sở hữu chung

và quyền sử dụng ra sao, nhất là khi các căn hộ tầng 1có lối ra vào

mở trực tiếp qua vườn?

2) Có quy định còn thiếu tính khả thi, chẳng hạn quản lý tài sản chungtheo nguyên tắc nhất trí, Nguyên tắc này có thể áp dụng cho cảtrường hợp có ba, bèn chủ sở hữu chung nhưng không thể nào thựchiện được khi có hàng trăm chủ sở hữu chung Hoặc như quy địnhchung về quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý thiết bị

chung, thế nhưng các hộ tầng 1 khống sử dụng thang máy và từ chốitrả tiền thang máy thì có được không ?

3) Một số vấn đề giao cho “quy định của pháp luật” khác điều tiết,nhưng đến nay đã gần mười năm mà chưa thấy xuất hiện cácphương pháp luật đó!

Sở hữu chung bất động sản vốn là vấn đề phức tạp thế nhưng sở hữuchung nhà chung cư là càng phức tạp bội phần, nhất là ngày nay trong mộtnhà chung cư có đến mấy trăm căn hộ, trang thiết bị ngày càng phức tạp,các yêu cầu phòng chống cháy, bảo vệ an ninh ngày càng cao, nhiều hộcòn nuôi súc vật cảnh trong nhà …vì vậy cần có khuôn khổ pháp lý hoànthiện về sở hữu nhà chung cư

Khi ở chung cư, người ở phải có nhận thức thức về sở hữu chungcùng với nhận thức về sở hữu tư nhân, phải hiểu mình là chủ sở hữu trongnội bộ mộtcộmg đồng Người ở không chỉ đem theo một tâm lý sở hữu tưnhân đơn thuần (đối với căn hộ của mình) để ở vào trong chung cư mà phải

có chuyển biến tâm lý nhất định Mặt khác, quyền sở hữu tư nhân cũngphải được cộng đồng tôn trọng đúng mức Thực ra việc ở chung cư làphương pháp cư trú buộc phải chấp nhận mà thôi chứ nếu có điều kiệnchọn lựa thì ai cũng chọn cách ở hoàn toàn riêng biệt

Tóm lại các qui phạm pháp lý về sở hữu chung bắt buộc phải hìnhthành nhận thức về trách nhiệm và quyền hạn của từng thành viên và của

cả cộng đồng sinh sống trong chung cư đối vớ sở hữu chung , và chỉ cótrên cơ sở nhận thức đúng đắn đó thì các qui phạmpháp lý hữu quan mớiđược chấp hànhvà hoạt sđộng suôn sẻ, nhất là trong khâu quản lý khai thác

sử dụng chung cư

1.2- Về xây dựng, mua bán chung cư cao tầng

Ở Pháp, giấy phép xây dùng chung cư cao tầng từ 50 m trở lên phảituân thủ Điều L.421-1thuộc phần luật và các điềuR.421-47,48,49,50thuộc phần pháp quy của Bộ Luật Quy Hoạch Đô Thị (Codede’ủbanisme), nhằm yêu cầu về an toàn, phòng chống cháy ,giao thôngngang à thẳng đứng, trang bị thuỷ lực, sản xuất và phân phối điện caothế, và hạ thế, điều hoà không khí, các phương tiện cấp cứu …Bộ LuậtXây Dựng Và Nhà ở (code e la constraction et de l’Habitation) nhắc lạimột số quy định kể trên trong các điều L122-1và L.122-2, ngoài ra có 2Điều L125-1 và L125-2 chuyên về thang máy …

Việc mua bán nhà ở nói chung, trong đó có chung cư cao tầng, cũngđược quy phạm hoá trong bộ luật này, chủ yếu nhằm bảo vệ quyền lợingười mua – nhất là người mua theo phương pháp đặt cọc, chẳng hạnquyền ở hữu và trách nhiệm của người mua được thực hiện như thế nào và

tư lúc nào, quyền hạn của chủ đàu tư tồn tại đến khi nào …Đối với chung

cư, điều 21-11 còn quy định rõ cả nội dung yếu của hợp đồng mua bánnhà và bản quy tắc sở hữu chung phải trao cho từng bên mua khi hợp đồngđược ký Quy tắc sở hữu chung (règlment de la cỏpropríeté) nói rõ chứcnăng cà các diều kiện sử dụng của từng phần sở hữu tư và sở hữu chungcủa chung cư và quy định phương thức quản trị các phần sở hữu chung đó(điều 8, Bộ Luật sở hữu chung)

ở Trung Quốc, bản quy định “biện pháp quản lý tiểu khu nhà ở mới xâytại đô thị “do Bộ xây dựng ban hành ngày 23-3-1994 cũng yêu cầu công tykinh doanh bất động sản khi làm thủ tục bán nhà hoặc căn hộ phải đưa vàotrong hơp đồng mua bán một điều khoản về chủ sở hữu (người mua) phảituân thủ những biện pháp quản lý của tiểu khu Nếu người sử dụng khôngphải là chủ sở hữu (cho thuê hoặc mượn) thì trong hợp đồng thuê mượncũng phải có điều khoản hưá hẹn như vậy

Có điÒu cần lưu ý khi mua bán nhà cần nhanh chóng có văn bản phápquy xác định cách tính thống nhất đối với diện tichs nhà ở và căn hộ để bênbán và bên mua có căn cứ tính toán hoặc kiểm tra diện tích đó, ngăn ngừamọi tranh chấp có thể xảy ra.

1.3- Về quản lý sử dông chung cư cao tầng.

Chung cư cao tầng là nhà có quy mô lớn, đông người ở và ra và ,cáctầng dưới nhiều khi còn là siêu thị, cửa hàng nơi giải trí, chỗ để xe… nênviệc quản lý sử dụng rất khó khăn phức tạp đòi hỏi phải có đội ngũ nhânviên quản lý có trình độ cao và phải chi phí tốn kém

Quá trình bán các căn hộ và đưa người vào ở và diễn ra dần dần,không phải cùng một lúc thế nhưng việc quản lý hành chính (như hộ khẩu)

và vận hành ngôi nhà đã phải bắt đầu ngay cả khi căn hộ đầu tiên có ngườiở

Bộ trưởng Bộ xây dựng đã ra quyết định số 10/2003/QĐ-BXD banhành “Quy chế sử dụng nhà chung cư” để lập mô hình quản lý nhà chung

cư sở hữu chug quy chế này đã bao quát các vấn đề quản lý sử dụng nhàchung cư, tuy nhiên hiện nay chóng ta vẫn phải tiếp tụcnghiên cứu thêm đểhoàn thiện nó

Trong quản lý sử dụng chung cư cao tầng có ba vấn đề:

- Sở hữu chung trong quản lý sử dụng;

- Tổ chức quản lý sử dụng;

- Thu phí quản lý sử dụng

1.3.1-Sở hữu chung trong quản lý sử dụng

Trong cấu tạo của căn hộ chung cư có phần riêng và phần chung.Trong phần chung có phần chung không thể phân chia (như hành lang, cầuthang ,tường chung hai căn hộ …) và phần chung dược sử dụng riêng như

vườn hoa tầng 1 tuy là phần chung nhưng thực chất chủ sở hữu tầng trệtmới thường sử dụng nó.” hoặc giá thành thang máy đã phân bổ vào giá bấncác căn hộ nhưng các căn hộ tầng 1 không sử dụng đến nó Như vậy “diệntích và cấu tạo các căn hộ không giống nhau, thì mối quan hệ giữa các căn

hộ với các công trình chung thuộc dịch vụ hạ tầng phải khác nhau… Sự tồntại của các phần chung được sử dụng riêng xuât phát từ đặc điểm về cấutạo Cần ghi nhận điều đó để hoàn thiện các quy tắc có liên quan đến quyền

và nghĩa vụ của chủ sở hữu căn hộ chung cư đối với tài sản chung…”

Xuất phát từ những điều nói trên có thể thấy khoản 2 của Điều 239

Bộ luật dân sự về” quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc quản lý, sửdụng phần diện tích và thiết bị chung”của chung cư cần được giải thíchthật rõ ràng để khỏi gây khó khăn cho việc lập quy tắc sở hữu chung hoặcnội quy quản lý của từng chung cư cụ thể

1.3.2- Tổ chức quản lý sử dụng

Quy chế của Bộ Xây Dựng quy định sau khi và cho thuê 80% tổng

số căn hộ thì chủ đầu tư phối hợp với chính quyền và công an sở tại đểtriệu tập Hội nghị nhà chung cư bao gồm Ýt nhất 70%số đại diện các chủ

sử dụng nhà chung cư để bầu ra ban quản trị Ýt nhất có ba thành viên vàbao gồm đại diện “chủ sử dụng”, chủ đầu tư, Doanh nghiệp quản lý vàcông an sở tại Quy định như thế của một số điều không rõ:

- Điều 2:nói rằng quy chế áp dụng cho chung cư có nhiều chủ sở hữu(tức là chung cư sở hữu chung) nhưng Điều 16 lại nói Hội nghị nhà chung

cư và ban quản trị chung cư chỉ đại diện cho người sử dụng Thế nhưngchủ sử dụng không nhất thiết phải là chủ sở hữu và vì vậy không có quyền

sở hữu chung cùng với quyền và nghĩa vụ gắn với nó Chẳng hạn chủ sởhữu phải dóng phí sửa chữa chung cư hay quét vôi sơn mặt ngoài cònngười sử dụng nếu là người đi thuê nhà thì ngoài tiền thuê nhà đóng cho

chủ sở hữu còn phải đóng những pí nào nữa như điện nước, thang máy,dọn rác, chiếu sáng công cộng …thì căn cứ vào hợp Ngươi sử dụng cũng

có quyền lợi và nghĩa vụ khi vào nhà ở chung cư nhưng rõ ràng không vìvầy mà chủ sở hữu căn hộ cho thuê lại đứng ngoài hội nghị chung cư

Quy chế của Trung Quốc (Điều 6) nói rõ ban quản trị do các chủ sởhữu và người sử dụng bầu ra để thay mặt và bảo vệ quyền lợi cho cả hai Hồng Kông có “điều lệ thành lập pháp đoàn các chủ sở hữu “nhàchung cư nhằm quy định thủ tục tổ chức quản lý chung cư nhiều tầng, theo

đó các chủ sở hữu thành lập pháp đoàn (ở ta gọi là pháp nhân ) của mình,đại hội pháp đoàn bầu ra ban quản lý Những người được thuê trong chung

cư được tổ chức hiệp hội người thuê nhà, hiệp hội này cử một đại diệntham gia phát biểu nhưng không có quyền biểu quyết trong cuộc họp banquản lý Pháp đoàn phải đăng bạ ở cơ quan quản lý nhà đất theo đúng quyđịnh

Bộ luật Sở hữu chung của Pháp quy định tập thể các chủ sở hữuchung lập ra một công đoàn có tư cách pháp nhân, đại hội toàn thể côngđoàn này bầu ra ban chấp hành công đoàn để thực hiện các nghị quyết củahội nghị công đoàn, đồng thời cũng bầu ra hội đồng công đoàn để giám sát

và kiểm tra hoạt động của ban chấp hành (Nếu nói theo cách nói quenthuộc của ta thì các chủ sở hữu chung lập ra Hiệp hội, hiệp hội bầu ra banquản trị chung cư và ban kiểm tra) Công đoàn có hai mục tiêu: Bảo tồnchung cư (cả phần riên lẫn phần chung) và quản lý các phần chung

Các quy định pháp luật của Hông Kông và của Pháp chỉ rõ các chủ sởhữu lập ra các một tổ chức chứ không họp một hội nghị như quy chế của tahay của Trung Quốc, vì chỉ tổ chức mới có tư cách pháp nhân để thay mặtcác chủ sở hữu Điều này rất quan trọng về mặt pháp lý

- Quy chế của Bộ Xây Dựng quy định thành phần ban tổ chức như một

tổ chức hiệp thương hay tổ chức phối hợp chứ không phảỉ tổ chức điềuhành việc thực hiện các nghị quyết của các chủ sở hữu và bảo vệ quyền lợihợp pháp của họ Trong ban quản trị có đại diện của doanh nghiệp quản lýchung cư nhưng ban quản trị lại ký hợp đòng với chính doanh nghiệp đó,vậy ai là bên A, ai là bênB? Ban quản trị nhiều khi phải bảo vệ quyền lợicác chủ sở hữu trước những vi phạm hợp đồng mua bán hoặc trách nhiệmbảo hành của chủ đầu tư, thế thì tại sao lại có chủ đầu tư trong ban quảntrị? Sự có mặt của đại diện của cơ quan công an cơ sở trong ban quản trịkhông cần thiết và không có cơ sở pháp lý Tóm lại, ban quản trị phải thaymặt cho tổ chức của các chủ sở hữu chung để giao dịch với chủ đầu tư vàvới doanh nghiệp quản lý chung cư, để giao thiệp với chính quyền và công

an cấp cơ sở Có như vậy mới rõ ràng danh phận

- Quy chế của bộ quy định trong Điều 19 rằng nội dung công việc quản

lý sử dụng bao gồm cả quản lý, bảo quản tài liệu, hồ sơ nhà Đây là vấn đềrất đúng, rất quan trọng, nhưng bao giờ thì chủ đầu tư bàn giao và ai tiếpnhận bảo quản: Ban quản trị hay hay doanh nghiệp quản lý chung cư? Tàiliệu hồ sơ gồm những gì? Các điều đó phải quy định rõ ràng

1.3.3- Thu phí sử dụng nhà chung cư

Việc thu thu phí quản lý chung cư luôn là vấn đề đau đầu đối vớiban quản trị và doanh nghiẹp quản lý Theo kinh nghiệm của Hông Kôngthì lý do thường thấy để từ chối nộp phí là: không có trách nhiệm nộp phí,phân bổ phí không công bằng, quản lý kém hoặc không đầy dủ và có hiệntượng tham nhòng Lý do không có trách nhiệm nộp phí thường được việndẫn khi chủ hộ đi vắng và căn hộ bỏ không, khi chủ hộ độc thân bị chết,khi vợ chồng ly hôn, khi chủ hộ bị phá sản …

Quy chế quản lý chung cư của Bộ có chương riêng viết cho việc thuphí, thế nhưng việc chế tài những kẻ vi phạm lại không rõ, thiếu công cụpháp lý Rất dễ có sự lộn xộn trong chung cư nếu có một vài người thiếu ýthức.

1.3.4- Nên làm gì để hoàn thiện pháp chế chungcư cao tầng?

Nếu có luật nhà ở thì hiển nhiên chung cư kể cả chung cư cao tầng,

sẽ là chủ đề quan trọng của Luật Trước mắt, có lẽ nên bổ sung và hòanthiện Quy chế quản lý chung cư của Bộ Xây Dựng và nâng cấp thành Nghịđịnh của chính phủ để thi hành Điều 239 về sở hữu chung trong nhà chung

cư và dựa trên các Điều của Chương III về pháp nhân, của Chương VII vềcác quy định khác về quyền sở hữu như quyền địa dịch, quyền và nghĩa vụláng giềng v.v…Nghị định này cũng quy định cũng quy định cụ thể cả việcquản lý côm chung cư và tiểu khu nhà ở

2- Quy hoạch chi tiết

- Nhà ở cao tầng là xu thế tất yếu song không thể tuỳ tiện hoặc đặtyêu cầu lợi Ých kinh doanh để quyết định mà việc xem xét nhà ở cao tầnghay thấp tầng và bao nhiêu tàng cần phải được xem xét tong điều chỉnhquy hoạch chung, trong phan bố dân cư theo quy hoạch Đây là việc tưởngchừng như đơn giản song thực tế chưa phải đã diễn ra như vậy và nhất làquy hoạch chi tiết khu vực (khu đô thị, khu chức năng…)

- Nhà ở là một sản phẩm hàng hoá có thị trường rộng lớn songkhông thể tách rời với các qui định của Nhà nước về quyền sở hữu nhà vàquyền sử dụng đất

- Gắn liền sự nghiệp phát triển nhà ở cùng với nâng cao điều kiện ở,bảo vệ môi trường sống để phát triển bền vững và trong chừng mực nhất

định gắn vị trí xây dựng với khả năng sinh lợi (sản xuất, kinh doanh) khikhai thác sử dụng.

- Nâng cao chất lượng xây dựng và quản lý sử dụng các công trình

để thu hút cư dân đô thị cần tính toán chỉ tiêu cho các công trình phục vụnhư chỗ để xe, dịch vụ, sinh hoạt cộng đồng… các vấn đề trên đã đượctrao đổi và thống nhất từ hội thảo về quản lý chất lượng đầu tư xây dựng

và sử dụng nhà chung cư được tổ chức tại TP.Hồ Chí Minh (do Sở dịachính – nhà đất và sở xây dựng TP.Hồ Chí Minh phối hợp tổ chức tháng 5-2002)

Qua thực tiễn quản lý về quy hoạch – kiến trủc trên địa bàn thànhphố Hà Nội những năm vừa qua, cụ thể là các dự án đầu tư xây dựng cáccông trình nhà ở cao tầng trong các khu đô thị mới, có bốn vấn đề nổi bậtcần quan tâm:

2.1- Về quy hoạch mặt bằng

Việc giải quyết nhà ở nhất là nhà ở cao tầng không thể chỉ xét riêngcho từng dự án cho dù là quy mô nào mà cần xem xét đén vị trí chức năngtheo cơ cấu khu chức năng đô thị: Nhóm ở, đơn vị ở, khu ở Trong các đơn

vị ở phải được giải quyết đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đảmbảo thoả mãn nhu cầu định kỳ của người dân đô thị Thực tiễn các côngtrình chung cư cao tầng đã xây dựng ở khu Định Công, Đại Kim, Bắc LinhĐàm…đang có sức hút lớn chính là đã giải quyết vấn đề đồng bộ về cơ cấutrong đơn vị ở

Để xác định qui mô nhà ở cao tầng cần xem xét các chỉ tiêu đất đãqui hoạch khu ở

Một số phương án thiết kế vừa qua chỉ chú trọng yêu cầu đảm bảođồng bộ về hoạt động xã hội (trường học, công trình dịch vụ, công viên,cây xanh…)đến khả năng cung ứng hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà đã dẫn đến

sự mất cân đối và không hấp dẫn thậm chí ngược lại gây thêm áp lực choquản lý đo thị.

Một số chỉ tiêu cần quan tâm là:

+ Mật độ xây dựng: Theo qui chuẩn xây dựng Việt Nam với các côngtrình cao từ bẩy tầng trở lên Mật độ xây dựng tối đa dao động từ 36-20%(đối với những khu đất hơn 500 m2) Tuy nhiên có những khu vực, côngtrình chung cao tầng tại Hà Nội có mật độ xây dựng vượt quá ngưỡng chophép thậm chí rất cao như: công trình M3, M4 Láng Trung là 71% ( cao17-26 tầng); công trình 11, 13 Nam Thành Công là 62% ( cao 7-9 tầng);công trình 25 Láng Hạ là 56% ( cao 25 tầng )

Để xem xét mật độ xây dựng đề nghị được nghiên cứu trong các đơn

vị ở để lý giải từ đó xác định mật độ xây dùng cho lô đất xây dựng côngtrình cao tầng Kinh nghiệm từ các khu ở hấp dẫn và nước ngoài cho thấymật độ xây dựng tối ưu 40%

+ Hệ số sử dụng đất: Theo qui định chuẩn xây dựng Việt Nam, hệ số sửdụng đất tối đa của các công trình cao tầng là 5 Nhưng hiện tại có nhữngcông trình trên địa bàn đạt đến 8 lần như: công trình 27 Láng Hạ (2 tầng hệ

số 8.8); công trình tại xã Mỹ Đình (Công ty cổ phần đầu tư xây dựng BaĐình) với mật độ xây dựng 77% và hệ số là 13.26 lần Việc xác định hệ số

sử dụng đất không chỉ xem cho từng ngôi nhà mà cần quan tâm đến nhucầu và nhất là phân bố dân cư, song không quá lớn

Một số công trình chấp nhận được hệ số này cao khi được xem xéttại các vị trí có tính đặc thù để tạo cảnh quan, điểm nhấn kiến trúc

+ Chiều cao công trình: Theo danh mục các công trình chung cư caotầng gửi kèm theo báo cáo và đối chiếu thực tiễn, hiện nay công trình đã vàđang xây dựng đều có tầng cao phổ biến từ 7-11 tầng Rất Ýt công trình15-20-25 tầng và cao hơn Qua tìm hiểu chúng tôi thấy chiều cao công

trình có liên quan chặt chẽ đến giá thành xây dựng và giá thành / 1m2 sàncủa người sử dụng Giá thành là vấn đề khá quan trọng trong việc quyếtđịnh sự “thành bại “của một dự án

2.2- Về tổ chức không gian và bố cục hình khối.

Tổ chức không gian và bố cục hình khối các khu nhà ở cao tầng cóliên quan chặt chẽ với hiệu quả đạt được về thảm mỹ kiến trúc.Tôi xinđược nêu ra một số vấn đề tổng hợp được từ các phương án về các vấn đề

đã nêu :

Các phương án thiết kế vừa qua cho thấy: Tổ chức không gian đanăng trong nhà ở cao tầng phổ biến là sử dụng tầng một và tầng hai làmdịch vụ còn các tầng trên là căn hộ ở (theo kiểu dịch vụ + căn hộ) songcũng còn phương án theo dạng:

- Dịch vụ + căn hộ + căn phòng

- Dịch vụ + căn hộ + nhà trẻ + sinh hoạt công cộng

Trong các phương án thiết kế nhà ở cao tầng đa số đều bố trí tầng hầmsong tầng hầm (và kể cả tầng một) chủ yếu để xe đạp, xe máy Rất Ýtphương án đề cập đến chỗ để ô tô Đây là vấn đề đã được đề cập ở phầntrên song tại phần này cũng xin được trao đổi về khuyến cáo

Về bố cục hình khối:

- Nhà ở kiểu đơn nguyên: Koảng 2-4 hộ bố trí xung quanh 1 cầu thang.Được lắp ghép với nhau theo yêu cầu quy hoạch – Kiến trúc (NO1-CT1A-CT1B Định Công…)

- Hợp khối: Tổ chức lồng ghép một số đơn nguyên hoặc bố cục công trìnhdược tổng hợp từ nhiều khối có chiều cao khác nhau (chung cư 671 HoàngHoa Thám, CT2 khu Đồng Tàu…)

- Nhà tháp (nhà 1 đơn nguyên độc lập) có các căn hộ tập trung xungquanh nót giao thông đứng với hình dáng đa dạng như: Hình vuông (chung

cư 29 Huỳnh Thúc Kháng); chữ nhật (CT3 Linh Đàm; NO1 Định Công);Sao ba cạnh (nhà A, B, C- NO14 Định Công)…

2.3- Về kiến trúc

Kiến trúc các công trình cao tầng nói chung và nhà ở cao tầng nóiriêng chưa được đề cập nghiên cứu nhiều và hình ảnh các công trình caotầng đã xây dựng vừa qua ở Hà Nội cũng còn phải bàn đến nhiều

Kiến trúc nhà ở cao tầng luôn hướng đến sự phát triển của văn hoá

xã hội Một công trình kiến trúc chỉ thực sự có ý nghĩa khi nó thực sự hoànhập vào xã hội, đón nhận được phát triển của xã hội và hướng sự pháttriển này vào làm đẹp cho môi trường cảnh quan Nói như vậy để thấy rằngkíên trúc không phải của riêng ai dù công trình là nhà ở tư nhân Phải hiểurằng kiến trúc một công trình nhà ở cao tầng cụ thể cũng như kiến trúc đôthị phải được xem xét là một biểu hiện văn hoá của xã hội, là lợi Ýchchung của toàn xã hội Ngày nay khi mà đất nước ta đang trên đường côngnghiệp hoá và hiện đại hoá, với chính sách mở cửa, hội nhập với khu vực

và Quốc tế thì càng bao giờ hết, kiến trúc càng phải đáp ứng và dự báođược sự phát triÓn của xã hội Phải chăng đây là một yếu tố để xác định vềphong cách, tính hiện đại của kiến trúc nhà ở cao tầng

Mấy thập kỷ gần đây sự biến đổi về giải pháp kỹ thuật, vật liệu xâydựng đã chắp cánh cho sáng tạo kiến trúc Nhưng thực tế vừa qua còng cho

ta thấy không Ýt công trình nhà ở cao tầng khá hiện đại về kỹ thuật, đầu tưtối đa vật liệu mới song hiệu quả về chất lượng kiến trúc không tươngxứng… Sự ngộ nhận, khoa chương về kỹ thuật, về vật liệu trong một vàicông trình kiến trúc đã làm giảm giá trị văn hoá của kiến trúc Song cũng

có không Ýt các công trình nhà ở cao tầng lại quả xem nhẹ về kiến trúc,nhất là những chi tiết kiến trúc các công trình như: Ban công, các mảnhkính… tạo nên những công trình chỉ với dáng vẻ một cái vỏ bọc đơn điệu

thiếu thống nhất giữa các bộ phận công trình (đế, thân, mái) hoặc kệchcỡm, lai tạp trong phong cách Màu sắc của các công trình chưa đượcnghiên cứu thoả đáng.

Một công trình – tác phẩm kiến trúc hợp lý không hạn chế về phongcách các yếu tố mang tính dân tộc (nếu có) nhưng phải biết áp dụng đúngchỗ, phải đạt được sự hài hoà giữa kiến trúc và quy hoạch đô thị

2.4- Giá thành công trình

Là vấn đề không chỉ người sử dụng mà cả các nhà đầu tư hiện nayđặc biệt quan tâm Thực tế trên địa bàn Hà nội và thị trường nhà ở hiện nayđang tồn tại khá nhiều mức giá khác nhau cho 1m2 diện tích căn hộ Tuygiá thành được xác định trên nhiều yếu tố (vị trí địa điểm, mức đầu tư chogiải phóng mặt bằng, giải pháp kết cấu, chất lượng thi công, tiện nghi phụcvụ…) song về cơ bản cần có một khung xác định thống nhất trên cơ sởđảm bảo hài hoà giữ quyền lợi của chủ đầu tư (kinh doanh có lãi) và người

sử dụng Việc qui định mức giá ưu đãi cho cán bộ công nhân viên nhànước và người có thu nhập thấp thông qua các giải pháp như: Bán với giáđảm bảo kinh doanh, nhà nước hỗ trợ giá đầu tư hạ tầng, hoặc mua nhà trảgóp với lãi suất thấp…cũng cần được trao đổi thêm qua các tham luận củacác cơ quan Sở địa chính – nhà đất; Sở xây dựng Hà nội

3- Các cơ sở quản lý khác.

Ngoài những cơ sở trên còn có thể có nhiều cơ sở khác nữa để pháttriển nhà ở chung cư nhưng do giới hạn về tài liệu nên bài viết chỉ đề cậpđến một số cơ sở cơ bản trên

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG, ĐỊNH HƯỚNG CHO VẤN ĐỀ PHÁT

TRIỂN XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ CHUNG CƯ.

I - Khái quát quá trình phát triển chung cư ở nước ta.

Do khuôn khổ của vấn đề là rất lớn nên bài viết trình bày khái quátquá trình phát triển chung cư ở nước ta thông qua tình hình phát triểnchung cư của Tổng công ty phát triển nhà và đô thị

Kể từ cuối thập kỷ 80, đầu những năm 90, do chủ trương xoá bỏ baocấp về nhà ở, thực hiện phát triển nhà ở theo phương thức kinh doanh, hìnhthức chia lô để dân tự xây nhà, kèm theo là những vấn đề về thiết kế, quản

lý các khu chung cư 4-5 tầng trong thời kỳ bao cấp, chương trình phảttiểnchung cư nhiêu tầng thực sự gặp nhiều khó khăn.Tâm lý người dân khôngmuốn sống ở các căn hộ cao tầng, việc kinh doanh căn hộ chung cư caotầng không có hiệu quả về mặt kinh tế, thậm chí còn bị coi là không khả thi

và hầu hết các chủ đầu tư đều không muốn đầu tư vào xây dùng chung cưcao tầng, trừ những dự án đền bù giải toả Mặc dù vậy, với nhận thức rằngnhà ở chung cư cao tầng có nhiều ưu điểm Ò tiết kiệm đất, giá thành rẻ,thẩm mỹ đô thị cao, không những là xu thế tất yếu trong quy hoạch đô thị

mà còn được coi là định hướng chủ yếu để giải quết vấn đề nhà ở, thoảmãn nhu cầu về chỗ ở đông đảo của nhân dân đô thị hiện đại

Tổng công ty đã nhận định đây là một thị trường có nhu cầu rất lớncần được quan tâm đúng mức, vừa thÓ hiện bản chất ưu việt của chế độ ta,

và cũng giải quyết vấn đề cấp bách hiện nay Từ đó năm 1998, Tổng công

ty đã xin phép Bộ xây dùng cho thí điểm xây dựng nhà chung cư 9 tầng có

bố trí thang máy gồm 144 căn hộ, 13.300 m2 sàn tại khu nhà ở Bắc LinhĐàm, đây là khu chung cư cao tầng có bố trí thang máy đầu tiên tại HàNội Với giá cả phù hợp với khả năng kinh tế của dân, đặc biệt Tổng công

ty đã tổ chức thực hiện mô hình dịch vụ quản lý thống nhất như: trông giữ

xe đạp, xe máy, bơm nước sinh hoạt, thu gom rác thải, quản lý vận hànhthang máy, giữ gìn vệ sinh môi trường an ninh trật tự trong khu chung cư,duy tu bảo dưỡng, từ đó xác định được chủ quản lý thực sự, tạo niềm tincho nhân dân đến sống ở khu chung cư mới Trên cơ sở những kết quả đạtđược từ chung cư 9 tầng đầu tiên, từ tháng 6 năm 2000 Tổng công ty bắtđầu chuyển sang giai đoạn đại trà các nhà chung cư trong các dự án khu đôthị mới do Tổng công ty làm chủ đầu tư Tính đến nay Tổng công ty đã bàngiao đưa vào sử dụng 26 khối nhà từ 9 đến 12 tầng với 2474 căn hộ, tổngcộng khoảng 250.000 m2 sàn; đang thi công 20 khối nhà chung cư cao tầngnữa tại các dự án, khu đô thị mới Mỹ Đình II, khu nhà ở Bắc Linh Đàm mởrộng và khu đô thị mới Pháp Vân Tứ Hiệp, với 1900 căn hộ, 20vạn m2

sàn,dự kiến sẽ bàn giao trong năm 2004

Từ nhà chung cư 9 tầng đầu tiên đến nay, mô hình nhà chung cư caotầng do Tổng công ty đầu tư đã có tiến bộ cả về chất và lượng, từ khâu quihoạch thiết kế thi công xây lấưp đến khâu dịch vụ, thể hiện qua các mặtsau:

- Về thiết kế: các căn hộ được thiết kế đa dạng, thông thoáng và hợp

lý hơn, mỗi căn hộ có 2-3 phòng ngủ, một phòng khách một phòng bếp và

từ một đến hai khu vệ sinh Các chi tiết khác như cửa đi, cửa sổ, chất lượngvật liệu hoàn thiện, cũng như cơ cấu của ngôi nhà được điÒu chỉnh theogóp ý của khách hàng và của các nhà chuyên môn nhiều tổ chức tư vấn cókinh nghiệm

- Về công tác quản lý: Tổng công ty coi công tác quản lý và cungcấp dịch vụ đồng bộ là một phần không thể tách rời khỏi mô hình nhàchung cư cao tầng, nó không những có quyết định đến thành công, cũngnhư ảnh hưởng đến niềm tin của nhân dân đối với mô hình chung cư cao

tầng, mà còn có tác động đén việc đảm bảo chất lượng công trình sau đầu

tư, trong giai đoạn sử dụng công trình

II - Thực trạng xây dựng và quản lý xây dùng chung cư.

1- Điều tra nhu cầu của cư dân

1.1 Phương pháp điều tra.

Từ 16 nhà chung cư cao tầng mới và cũ tại Hà nội (Hoàn thành vàothập kỷ 60: Mét khu; thập kỷ 70: 3 khu; thập kỷ 80: 3 khu; thập kỷ 90: 3khu; sau năm 1999: 7 khu (trong đó 5 khu nhà trên 7 tầng)) lựa chọn mỗikhu 5 gia đình

1.2 Kết quả điều tra.

a Đánh giá

Theo đánh giá của cư dân ở những khu chung cư tương đối mới(dưới đây gọi là khu chung cư mới) , được xây dựng sau năm 1999, nhữngmục sau được đánh giá cao.(dưới đây, do khuôn khổ bài viết nên chỉ giớithiệu kết quả ở những khu chung cư mới)

Trị an (khu nhà cư trú) 4,1; 2 Khoảng không (Khu chung cư) 3,7; 3 Cộngđồng (Nhà cư trú) 3,6; 3 Độ thông thoáng (căn hộ cư trú) 3,6; 3 Thoátnước (căn hộ cư trú) 3,6; 3 Độ rộng của đường khu chung cư (khu chungcư) 3,6;3 Cảnh quan (khu chung cư) 3,6

Tiếp theo là đến bố trí đường trong khu chung cư (khu chung cư),phòng nước ( căn hộ cư trú)

Ngược lại những mục sau bị đánh giá thấp.Rung động, tiếng ồn ( căn

hộ cư trú); nhà tắm ( căn hộ cư trú) 2,3 Lối vào ( nhà cư trú) 2,8 Kết cấuxây dựng nhà cư trú)2,8 Nơi gửi xe ( nhà cư trú)2,8 Phòng họp (nhà cưtrú) 2,8

Tiếp theo là đến cầu thang ( nhà cư trú), nơi thu gom rác (nhà cưtrú), thang máy (nhà cư trú), toa lét ( căn hộ cư trú), nhà bếp ( căn hộ cưtrú).

b.Trong số những vấn đề, điều không hài lòng cụ thể mà cưdân ở nhà chung cư (7 khu:35 người) nêu rõ, chúng tôi muốn giớithiệu từ nhiều tới Ýt

Nhà tắm hẹp (căn hộ cư trú: nhà tắm) 25 người; toa lét hẹp(căn hộ cư trú: toa lét); nứt tường, bong vữa ( căn hộ cư trú: kết cấu)

20 người; thư âm tồi (căn hộ cư trú: tiếng ồn- rung động) 19 người;

Ýt cây cối (khu chung cư: cây xanh)18 người

Tiếp theo là những vấn đề như thoát nước nền nhà tắm kém(căn hộ cư trú: nhà tắm); xa nơi làm việc (vị trí); tiếng ồn từ căn hộtầng trên(căn hộ cư trú: Tiếng ồn - rung động); đường trong khuchung cư tồi (khu chung cư: đường trong khu chung cư ), đườngtrong khu chung cư hẹp (khu chung cư: đường trong khu chung cư );

xa chợ bán đồ ăn(vị trí) hư hỏng bồn cầu (căn hộ cư trú: toa lét).Đương nhiên, có rất nhiều điều không hài lòng với những mục bịđánh giá thấp

Sự đánh giá và những điều không hài lòng của cư dân có ảnhhưởng lớn đến sự lựa chọn của dân thành phố trong tương lai Nhưvậy, cần phải nắm bắt kỹ càng tâm tư nguyện vọng của cư dân nhàchung cư, phân tích nguyên nhân, tìm phương sách giải quyết, phảnhồi lại cho đơn vị quản lý, cung cấp những khu nhà chung cư đápứng nhu cầu của người tiêu dùng

2- Điều tra các đơn vị thực hiện.

2.1.Phương pháp điều tra.

Thực hiện các bảng câu hỏi điều tra và gặp mặt trực tiếp các công

ty có trụ sở chính tại Hà nội như các nhà cung cấp ( một số công tynhư HUD, VINACOMEX, Hà nội Construction Corporation (Tổngcông ty xây dựng Hà nội ), Hanoi Construction Company ( Công tyxây dựng Hà nội ) nhà thiết kế ( một số công ty như HUD,Construction Company No1 (Công ty xây dựng số 1), Hà nộiConstruction Corporation (Tổng công ty xây dựng Hà nội ),Construction Company No2 VINACOMEX (Công ty xây dựng số 2VINACOMEX), nhà quản lý (HUDS); dựa vào phiếu điều tra, nắmbắt các vấn đề kỹ thuật, hiện trạng của các nghiệp vụ như khái quátcông việc, cung cấp, thi công, quản lý

2.1 Kết quả điều tra.

Những khoản mục sau là những mục mà các đơn vị thực hiện đềucoi trọng trong vấn đề kỹ thuật để cung cấp các khu chung cư

- Thiếu nhiều khoản mục như: Tính an toàn kết cấu (bê tông (nén, đucsẵn, quy cách cao), kết cấu bê tông cốt thép, tính toán khả năng nâng

đỡ, chống độ rung của đất) đối với các khu nhà chung cư cao tầng(đặc biệt là các khu nhà chung cư cao tầng trên 20 tầng); phòng cháy(kết cấu, thiết bị, hệ thống) cho các khu nhà chung cư cao tầng);phòng chống nước; các thiết bị điện máy móc, các thiết bị cấp nước,thoát nước, điều không; các quy định pháp lý và kỹ thuật liên quanđến quản lý thi công, các tài liệu hướng dẫn kỹ thuật v.v…

- Thiếu các quy định pháp lý và kỹ thuật liên quan đến pháp lý nóichung, các tài liệu kỹ thuật, hướng dẫn, v.v…

- Thiếu nguồn nhân lực liên quan đến quản lý, thiết kế, thi công; cần

có trung tâm phát triển nguồn nhân lực và các chương trình đào tạothích hợp để phát triển nguồn nhân lực

- Chưa có hoặc chưa đầy đủ những nguyên liệu, bộ phận, thiết bị nhà

ở sản xuất trong nước cho nhà chung cư mà trước hết là thang máy,kính chịu lực cao, bơm, thiết bị điều không v.v…

Như vậy, các đơn vị thực hiện đều nhận thấy rằng hiện tại, các chỉtiêu, tiêu chuẩn, v.v…Trong việc thiết kế, thi công và quản lý nói chungvới nhà chung cư cao tầng đều thiếu Có thể dễ dàng dự đoán rằng nếumởi rộng đối tượng ra ngoài những đơn vị thực hiện lớn như lần này thì

sẽ có thêm rất nhiều vấn đề liên quan đến thiết kế, thi công các nhàchung cư cao tầng cỡ vừa Như đã trình bày ở trên, để có được sự tincậy của cư dân thì từ nay cần phát triển kỹ thuật, hoàn thiện hơn nữa

Để xúc tiến việc cung cấp, giảm giá thành, nâng cao chất lượng nhàchung cư ở Việt nam, người ta đang trông đợi có sự hợp tác về kỹ thuậthơn nữa với phía Nhật bản là những người có kinh nghiệm và kỹ thuậttrong lĩnh vực này và đã xây dựng hơn 4 triệu chung cư

3- Thực trạng phát triển xây dùng chung cư ở Hà Nội trên cơ sở pháttriển xây dùng chung cư của Tổng công ty đầu tư và phát triển nhà và

đô thị

Tổng công ty đã thực hiện nhiều dự án xây dùng chung cư caotầng trong những năm qua theo phương hướng đầu tư phát triển kinhdoanh nhà ở và hạ tầng đô thị theo dự án đồng bộ và iên trì thựchiện.Thực tế chứng minh định hướng đó của tổng công ty là hoàn toànđúng đắn với nhiều công trình và dự án được thực hiện có hiệu quả ,trong đó tiêu biểu là các dự án :

- Khu dân cư Giáp Bát ,quận Hai Bà Trưng quy mô 6,6 ha , tổng vónđầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 37 tỉ đồng , tổng diện tíc sabfnhà và diện tích công cộng 38000m2 , đã hoàn thành bàn giao toàn

bộ dự á cho các cơ quan chức năng thành phố vào năm 1999

- Khu nhà ở Bắc Linh Đàm (thuộc dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ LinhĐàm ) , huyện Thanh trì , quy mô 24 ha , tổng vốn đầu tư cơ sở hạtầng 143 tỷ đồng , tổng diện tích sàn nhà ở các loại 38150m2 ,đápứng chỗ ở tiêu chuẩn cao cho 5800người ;đã đầu tư xây dựng toàn

bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội , đang xây dựng hoàn chỉnhcác công trình nhà ở trong khu vực , dự án được hoàn thành và bàngiao cho thành phố năm2003

- Khu nhà ở bán đảo Hồ Linh Đàm (thuộ khu dịch vụ tổng hợp và nhà

ở Hồ Linh Đàm), Thanh Trì, quy mô 35 ha , tổng vốn xây dựng cơ

sở hạ tầng kỹ thuật 124,5 tỷ đồng ;tổng diện tích sàn nhà ở203000m2,đáp ứng chỗ ở tiêu chuẩn cao cho 5100người ; đã đầu tưxây dựng ; đã đầu tư xây dựng toàn bộ hệ thống hạ tàng kỹ thuật ,đang xây dựng toàn bộ các công trình nhà ở cao tầng trong khuvực ,dự kiến dự án được hoàn thành và bàn giao cho thành phố trongnăm 2004

- Khu đô thị mới Định Công, Thanh Trì , quy mô 35 ha, tổng vố đầu

tư xây dựng hạ tầng 287 tỷ đồng , tổng diện tích sàn nhà297500m2 ,đáp ứng chỗ ở tiêu chuẩn cao cho 16500 người ;đã đầu tưxây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ,đang triển khai xây dựng cáccông trình hạ tầng xã hội và các khối nhà ở cao tầng trong khuvực ,dự kiến dự án được hoàn thành và bàn giao cho thành phố vàonăm 2004

- Ngoài ra , tổng công ty đã thực hiện nhiều dự án phát triển nhà ở nhỏxây xen trong cá kh vực nội đô như khu nhà ở 20 Trwng Định , quậnHai Bà Trưng; khu nhà ở số 2 Giảng Võ , quận Đống Da,v.v…vớihàng vạn m2sàn

Tại những dự án trên Tổng công ty đã đàu tư xây dựng hệ thống hạtầng kỹ thuật đồng bộ và hiện đại theo qui hoạch được duyệt, trong đó

hệ thống thoát nước thải thoat nước mưa được tách riêng, các tuyến cápđiện và thông tin được đi ngầm , chỉ tiêu cây xanh đạt 6m2/người Đồng thời, Tổng công ty đang tập trung xây dựng nhà ở cao tầng theoquy hoạch nhằm đáp ứng một phần nhu cầu chỗ ở cho nhân dân Thủđô.Năm 2000, Tổng công ty đã khởi công xây dựng 5 khối nhà ở caotầng, trong đó 4 khối cao từ 9 đến 12tầng với 275 căn hộ ở khu đô thịmới Định Công đã bàn giao cho khách hàng sử dụng ngày 1-9-2001 ,một khối 9 tầng với 112 căn hộ tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm đang đượchoàn thiện đểbàn giao đưa vào sử dụng trong tháng 12-2001.Năm2001,Tổng công ty khởi công xây dựng tiép 21 khối nhà ởcao 9đến 15 tầng với 2088 căn hộ tại khu đô thị mới Định Công và khudịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, Hiện nay toàn bộ số căn hộ đãđược khách hàng đăng ký và ký hợp đồng mua

Những kết quả đạt được trên đây khẳng định sự phát triển của công

ty đúng định hướng của trung ương và chương trình phát triển nhà r củathành phố, đã phát huy được vai trò chủ đoạ của doanh nghiệp Nhà nướctrên thị trường kinh doanh bất động sản Những dự án khu đô thị mới doTổng công ty thực hiện đã trở thành mô hình kiểu mẫu và đang thực hiệnkhông những ở Hà Nội mà còn cả ở cả các tỉnh thành khác học tập để ápdụng Các dự án phát triển khu Đô thị mới được thực hiện theo quy hoạchmột mặt tạo ra khu đô thị mới khang trang, nâng cao điều kiện sống củanhân dân, mặt khác có tác dụng kích thích tiêu dùng trong xã hội, tạo điềukiện cho các ngành sản xuất và dịch vụ có liên quan phát triển mạnh Mộttrong những thành tích quan trọng được các cấp đánh giá cao là mô hìnhphát triển nhà ở cao tầng do Tổng công ty khởi xướng đang được phát triển

khai rộng trên địa bàn Thủ đô, bước đầu đã xoá được tâm lý e ngại trongcác khu chung cư của thời bao cấp Và trong khi dịch vụ đô thị của thànhphố chưa vươn tới , Tổng công ty đã chủ động tổ chức quản lý khu đô thị

và chung cư, hiện nay tuy đang gặp nhiều khó khăn, song Tổng công tyđang tích cực làm tốt công tác dịch vụ để duy trì mô hình chung cư caotầng

Ngoài các công trình và dự án đầu tư trong nước , Tổng công ty cònliên doanh với nước ngoài đầu tư đầu tư xây dựng 2 dự án là công trình căn

hộ cao cấp cho thuê JANA taị Giáp Bát và công trình V-Tower tại VoiPhục , Cỗu Giấy liên doanh với Nhật Bản , có tổng mức vốn 30 triệu Đô la

Mỹ Cả hai dự án này đều đã được đưa vào sử dụng, đóng góp cho thànhphố hai công trình đẹp tại các cửa ngõ phía Nam và phía Tây của Thủ đô

III - Hướng phát triển chung cư trong những năm tới

1 Phương hướng

- Mô hình quản lý nhà chung cư được xã hội hoá bằng cách huy động sựtham gia tích cực của cộng đồng, chủ sở hữu các căn hộ trên cơ sở tăngcường giáo dục ý thức của người dân, đảm bảo duy trì chất lượng, độ bềncông trình đồng thời đảm bảo sự khang trang tiện nghi trong mỗi căn hộtạo tâm lý yên tâm cho người sống trong căn hộ chung cư cao tầng;

- Để nhằm hạ phí quản lý nhà chung cư xuống mức thấp nhất trongkhi vẫn đảm bảo chất lượng dịch vụ quản lý nhà nước đã có những chế độ

ưu đãi đối với các công ty quản lý nhà như: được miễn giảm thuế, đượchưởng giá ưu đãi đối với các dịch vụ chuyên ngành của các doanh nghiệpphục vụ công cộng như cấp thoát nước, thu gom rác, chiếu sáng côngcộng… ngoài ra các công ty này được phép khai thác kinh doanh các dịch

vụ công cộng như sử dụng tầng một để kinh doanh, tầng hầm để kinhdoanh bãi đỗ xe…