Họ và tên sinh viên Phạm Hoàng Tất Th Giáo viên hướng dẫn – Ts Phạm Lan Hương Mã số sinh viên CQ 502450 Giáo viên hướng dẫn T s Phạm Lan Hương Họ và tên sinh viên Phạm Hoàng Tất Thắng Tên đề tài Nghiê[.]
Trang 1Mã số sinh viên: CQ 502450
Giáo viên hướng dẫn: T.s Phạm Lan Hương
Họ và tên sinh viên: Phạm Hoàng Tất Thắng
Tên đề tài: Nghiên cứu công tác lập dự án đầu tư xây dựng tòa nhà hỗn hợp Sông Đà – Hà Đông tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà
Trang 2MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I: HỆ THỐNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN LIÊN QUAN ĐẾN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 4
I NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 4
1 Khái niệm Bất động sản 4
2 Đặc điểm của Bất động sản 5
3 Khái niệm Đầu tư Bất động sản 7
4 Đặc điểm của Đầu tư Bất động sản 8
5 Vai trò của Đầu tư Bất động sản 9
6 Khái niệm Dự án Đầu tư Bất động sản 9
7 Đặc điểm Dự án Đầu tư Bất động sản 11
8 Vai trò của Dự án Đầu tư Bất động sản 12
II NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN 12
1 Nội dung lập Dự án Đầu tư Bất động sản 12
1.1 Nội dung thuyết minh dự án: 13
1.2 Nội dung thiết kế cơ sở của dự án đầu tư bất động sản 15
2 Quy trình lập Dự án Đầu tư Bất động sản 16
2.1 Các bước lập dự án đầu tư bất động sản 16
2.1.1 Nghiên cứu cơ hội đầu tư 16
2.1.2 Nghiên cứu dự án tiền khả thi 17
Trang 32.2 Trình tự lập dự án đầu tư bất động sản 19
3 Các nhân tố ảnh hưởng đến lập Dự án Đầu tư Bất động sản 21
3.1 Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô: 21
3.1.1 Môi trường kinh tế vĩ mô: 21
3.1.2 Môi trường chính trị pháp luật: 23
3.1.3 Môi trường văn hóa xã hội 23
3.1.4 Môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể khai thác cho việc thực hiện dự án đầu tư bất động sản: 24
3.2 Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội: 24
3.2.1 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội 24
3.2.2 Quy hoạch phát triển lĩnh vực kết cấu hạ tầng: 25
3.2.3 Quy hoạch phát triển đô thị: 25
3.2.4 Quy hoạch xây dựng: 25
CHƯƠNG II: ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TÒA NHÀ HỖN HỢP SÔNG ĐÀ – HÀ ĐÔNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ 26
1 Giới thiệu khái quát về công ty 26
1.1 Giới thiệu chung 26
1.2 Cơ cấu tổ chức hoạt động của công ty 27
1.2.1 Đại hội đồng cổ đông 27
1.2.2 Hội đồng quản trị 27
1.2.3 Ban kiểm soát 27
1.2.4 Tổng giám đốc 27
1.2.5 Các phó tổng giám đốc 27
1.3 Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu của công ty 28
1.4 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty năm vừa qua 30
Trang 41.5 Những thuận lợi, khó khăn: 30
1.5.1 Thuận lợi: 30
1.5.2 Khó khăn: 31
2 Thực trạng công tác lập dự án đầu tư Bất động sản tại Công ty cổ phần Đầu tư Xây dựng Và Phát triển Đô thị Sông Đà (SDU) 32
2.1 Đối với công tác lập dự án đầu tư bất động sản 32
2.2 Việc tổ chức thực hiện và quản lý dự án đầu tư 33
2.3 Nội dung lập dự án của Công ty 34
3 Một số dự án đầu tư bất động sản đã lập và đang triển khai 39
IV ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ 44
1 Đánh giá công tác lập dự án của Công ty 44
1.1 Ưu điểm 45
1.2 Nhược điểm 46
2 Đánh giá những nhân tố tác động đến công tác lập dự án 48
2.1 Nhân tố chủ quan: 48
2.2 Nhân tố khách quan: 49
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ 50
I PHƯƠNG HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI 50
II MỘT SỐ CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ 51
Trang 51 Quan tâm hơn nữa đến công tác tổ chức lập dự án 51
2 Các giải pháp nhằm huy động và sử dụng vốn có hiệu quả 52
3 Củng cố bộ máy quản lý điều hành tổ chức thực hiện các dự án đầu tư bất động sản 53
4 Đào tạo xây dựng lực lượng để thực hiện tốt các dự án đầu tư 55
5 Ứng dụng tiến bộ khoa học kĩ thuật vào thực hiện triển khai các dự án 56
6 Kiểm tra kiểm soát quá trình hình thành và thực hiện các dự án đầu tư bất động sản 57
7 Giải pháp khắc phục các nhược điểm trong quy trình lập dự án 57
KIẾN NGHỊ 60
KẾT LUẬN 62
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 63
Trang 6LỜI MỞ ĐẦU
***
1.Tính cấp thiết của đề tài.
Trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam đang có tốc độ phát triển kinh
tế rất cao, các ngành nghề kinh doanh ngày một phát triển do đó nhu cầu vềBất động sản ngày càng tăng cao Bất động sản chiếm tỉ trọng lớn trong nềnkinh tế quốc dân, các hoạt động liên quan đến Bất động sản thường chiếmkhoảng 30% tổng hoạt động của nền kinh tế Chính vì vậy sự phát triển củaBất động sản có ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển kinh tế của quốc gia
Với đặc điểm riêng khác của mình, các dự án Bất động sản thường phảicần tới một nguồn vốn lớn, thời gian sử dụng vốn lâu dài trong khi hiện naythị trường đang thiếu ổn định vì thế tính rủi ro lại càng cao Do đó, công táclập dự án đầu tư là vô cùng quan trọng không chỉ đối với các nhà Đầu tư màcòn đối với Nhà nước Công tác lập dự án đầu tư nhằm xem xét, đánh giá tínhhiệu quả, khả thi của dự án về mặt kinh tế và xã hội, từ đó đưa ra các phương
án Đầu tư, Xây dựng sao cho hiệu quả nhất, mang lại lợi ích cao nhất cả vềmặt kinh tế lẫn lợi ích xã hội cho Nhà đầu tư và Nhà nước
Trong quá trình học tập tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân với chuyên ngành Quản trị Kinh Doanh Bất động sản, em nhận thức được rằng
việc nghiên cứu, nắm bắt và hiểu biết thực tế hoạt động Lập dự án đầu tư Bấtđộng sản cũng như quy trình Lập dự án đầu tư tại các doanh nghiệp là rất cầnthiết Từ nhận thức trên cùng với những những kiến thức có được trong quá
trình thực tập, em đã chọn đề tài “Nghiên cứu công tác lập dự án đầu tư xây dựng tòa nhà hỗn hợp Sông Đà – Hà Đông tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà” làm chuyên đề thực tập.
Trang 72 Mục tiêu nghiên cứu:
Về mặt lý thuyết, chuyên đề làm rõ cơ sở khoa học về hoạt động đầu
tư BĐS và Lập dự án đầu tư BĐS Trên cơ sở đó, nghiên cứu quy trình lập dự
án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà
để thấy những mặt mạnh, mặt yếu trong quá trình lập dự án đầu tư, từ đó đềxuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt độngcủa quy trình lập các dự án đầu tư BĐS
3.Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài nghiên cứu công tác lập dự án đầu tư xây dựng Tòa nhà hỗn hợpSông Đà – Hà Đông tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đôthị Sông Đà
4.Phương pháp nghiên cứu:
Trong quá trình thực hiện đề tài, em đã sử dụng các phương phápnghiên cứu đó là: nghiên cứu lý thuyết, phân tích, so sánh các số liệu, chỉ tiêucủa dự án, điều tra thu thập số liệu và thống kê từ đó tổng hợp các thông tinthu thập được để đánh giá công tác Lập Dự án Đầu tư Xây dựng đồng thờitiến hành phỏng vấn xin ý kiến cán bộ tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng
và Phát triển Đô thị Sông Đà
5.Kết cấu chuyên đề:
Ngoài lời nói đầu, kết luận chuyên đề thực tập bao gồm 3 chương:
Chương I: Hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn liên quan đến lập dự
án đầu tư bất động sản.
Chương II: Đánh giá công tác Lập dự án Đầu tư Xây dựng tòa nhà hỗn hợp Sông Đà – Hà Đông tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà.
Chương III: Giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình lập dự án đầu
tư xây dựng của dự án đầu tư bất động sản.
Trang 8Em xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của giáo viên
hướng dẫn Ts.Phạm Lan Hương đã tạo điều kiện và giúp đỡ em hoàn thành
tốt chuyên đề này
Em xin cảm ơn các anh chị trong Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng
và Phát triển Đô thị Sông Đà đã tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành
chuyên đề thực tập một cách tốt nhất
Trong quá trình trình thực tập, do còn thiếu kinh nghiệm và hạn chế vềmặt kiến thức, thời gian nên chuyên đề của em còn nhiều thiếu sót Em rấtmong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô để chuyên đề được hoànthiện hơn
Em xin chân thành cảm ơn!
Trang 9ra do sức lao động của con người trên mảnh đất đó.
Theo điều 174 Luật Dân sự năm 2005, thông qua ngày 14/6/2005 của
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam: “Bất động sản là tài sản không
thể di dời được” Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản ,nhưng nó khác với tài sản khác là không thể di dời được Bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất đai Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bi hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép.
Và Bất động sản bao gồm:
- Đất đai :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể.+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng lượng giá trị
- Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng…
Trang 10+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đángkể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn văn phòng… ( những nhà bạt củagánh xiếc, các lâu đài làm bằng bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn trên
xe không phải là bất động sản mà là các động sản hay công cụ lao động)
+ Các công trình giao thông, xây dựng công nghiệp : như đường xá,cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ… được xây dựng gắn liền với đất đai
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựngđó: máy điều hòa trung tâm, các máy móc thiết bị, các cây cảnh cố định tạo racảnh quan cho công trình
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giátrị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất cây trồng
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định
2 Đặc điểm của bất động sản
Một Bất động sản thông thường sẽ có 9 đặc điểm như sau:
- Thứ nhất, Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được.
Do Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có
vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Thế nên Bất động sảnđược coi là một loại hàng hóa đặc biệt, không có khả năng di dời Bên cạnh
đó giá trị và lợi ích của Bất động sản cũng gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu
tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của Bất động sản
Trang 11- Thứ hai, Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền.
Tính lâu bền của hàng hóa Bất động sản gắn liền với sự trường tồn củađất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy trừ nhữngtrường hợp động đất, núi lửa… Cùng với nó, các công trình xây dựng, côngtrình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm
Vì vậy, tính bền lâu của Bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và côngtrình xây dựng
- Thứ ba, hàng hóa Bất động sản mang tính khan hiếm.
Đây là đặc điểm mà Bất động sản chịu sự ảnh hưởng bởi tính khanhiếm của đất đai Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư pháttriển công trình xây dựng lạ càng bị giới hạn hơn
-Thứ tư, tính dị biệt của Bất động sản.
Mỗi Bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc vàđều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một Bất động sản nàokhác Sự khác biệt trước hết là ở vị trí lô đất sau đó là khác nhau về kết cấu vàkiến trúc; khác nhau về hướng về cảnh quan và các vật ngoại cảnh
Những điều đó tạo nên tính dị biệt giữa các Bất động sản Xã hội càngphát triển thì yêu cầu về tính dị biệt càng tăng
- Thứ năm, hàng hóa Bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu
và tâm lý xã hội.
So với các loại hàng hóa khác thì hàng hóa Bất động sản chịu sự chiphối của yếu tố này mạnh hơn Nhu cầu về Bất động sản của mỗi vùng, mỗikhu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán củangười dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tínngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v… chi phối nhu cầu và hình thức Bất động sản
- Thứ sáu, hàng hóa Bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Giữa các Bất động sản có sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhaukhá mạnh Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình
Trang 12kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của Bất động sảntrong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng Bất động sản này làm tôn thêm vẻđẹp và sự hấp dẫn của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Thứ bảy, Bất động sản luôn là tài sản có giá trị cao.
Đặc điểm này là hoàn toàn dễ hiểu bởi giá trị của đất đai cao, chi phíđầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới
- Thứ tám, hàng hóa Bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của nhà nước.
Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc,mỗi cơ quan đơn vị cũng như mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về Bấtđộng sản thường có tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xãhội Để tăng cường vai trò của mình, Nhà nước cần phải quan tâm hơn nữađến Bất động sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiềuchủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng Mặt khác, Bấtđộng sản gắn liền với đất đai mà đất đai thì ở bất kì quốc gia nào cũng cópháp luật về đất đai, và do đó nhìn chung Bất động sản chịu sự chi phối mạnh
mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước
- Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa Bất
động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý.
Bất động sản thường có giá trị lớn và lâu bền, chịu hao mòn qua thờigian, gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý hàng hoá Bất động sản đòi hỏikhả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác.Việc đầu tư xây dựng Bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do
đó, Bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng
3 Khái niệm Đầu tư Bất động sản
Đầu tư phát triển là sự hi sinh các nguồn lực hiện tại để tiến hành cáchoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư những kết quả có lợi trong
Trang 13tương lai, trong đó, sự hi sinh các giá trị hiện tại này phải gắn với việc tạo racác tài sản mới cho nền kinh tế Nhà đầu tư bỏ tiền để tiến hành các hoạt độngnhằm tạo ra tài sản mới cho nền kinh tế, làm tăng năng lực sản xuất kinhdoanh và mọi hoạt động xã hội khác, là điều kiện chủ yếu để tạo việc làm,nâng cao đời sống của mọi người dân trong xã hội.
Đầu tư bất động sản là sự hy sinh các giá trị hiện tại gắn với việc tạo racác tài sản mới cho nền kinh tế đó là các công trình bất động sản
4 Đặc điểm của đầu tư Bất động sản
- Hoạt động đầu tư bất động sản đòi hỏi một số vốn lớn và để nằm khêđọng trong suốt quá trình thực hiện đầu tư
- Thời gian để tiến hành một công cuộc đầu tư cho đến khi các thànhquả của nó phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm tháng với nhiều biếnđộng xảy ra
- Thời gian cần hoạt động để có thể thu hồi vốn đã bỏ ra thường đòi hỏithời gian dài và do đó không tránh khỏi sự tác động hai mặt tích cực và tiêucực của các yếu tố không ổn định về tự nhiên, xã hội, chính trị, kinh tế
- Các thành quả của hoạt động đầu tư bất động sản có giá trị sử dụng lâudài, nhiều năm, có khi hàng trăm, hàng ngàn năm và thậm chí tồn tại vĩnh viễn
- Các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng sẽhoạt động ở ngay nơi mà nó được tạo dựng nên Do đó, các điều kiện về địahình có ảnh hưởng đến quá trình thực hiện đầu tư cũng như tác dụng sau nàycủa các kết quả đầu tư
- Mọi thành quả và hậu quả của quá trình thực hiện đầu tư chịu ảnhhưởng nhiều của các yếu tố không ổn định theo thời gian và điều kiện địa lýcủa không gian
- Để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư đem lại hiệu quả kinh tế xã hộicao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị
Trang 145 Vai trò của đầu tư Bất động sản
- Đầu tư bất động sản là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nềnkinh tế hàng hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm
vi, quy mô và hình thức Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không
có hoạt động sản xuất hàng hoá Khác với hàng hoá khác, hàng hóa bất động sảnphụ thuộc vào tính hữu ích của nó Vai trò của đầu tư Bất động sản được thểhiện trên hai lợi ích chính: Lợi ích công trình bất động sản và lợi ích tài chính
Công trình Bất động sản mang lại rất nhiều lợi ích về mặt kinh tế - xãhội và môi trường Công trình Bất động sản tao ra công ăn việc làm cho côngnhân xây dựng công trình, cán bộ công nhân viên làm việc cho công trình.Mặt khác công trình Bất động sản đẹp còn góp phần tạo cảnh quan cho môitrường Sản phẩm bất động sản mang lại cho nhà đầu tư rất nhiều lợi ích:danh tiếng, lợi nhuận, niềm tự hào, ham muốn sở hữu do yếu tố thẩm mỹ,kiến trúc độc đáo tạo nên tính sở hữu trí tuệ của công trình khác nhau
Về mặt tài chính, Đầu tư bất động sản mang lại lợi nhuận cho các tổchức tín dụng, các nhà đầu tư gián tiếp khác, cho chủ sở hữu, người cung cấpvật liệu, Đầu tư bất động sản làm gia tăng giá trị của Bất động sản thôngqua thiết kế độc đáo, phù hợp với sở thích cá nhân chủ sở hữu Bất động sản
Khi đầu tư vào bất động sản thì giá trị đầu tư được bảo tồn và có xuhướng gia tăng, mặt khác sự kiểm soát trong đầu tư Bất động sản dễ dàng hơncác ngành khác vì sản phẩm ở ngoài trời và dễ quan sát Việc vay vốn Bấtđộng sản thường dễ dàng hơn so với việc đầu tư vào các lĩnh vực khác
6 Khái niệm Dự án đầu tư Bất động sản
“ Dự án” là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và hệthống các hợp đồng sẽ được thực hiện với chi phí, nguồn lực được bố trí khoahọc để đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất địnhtrong một khoảng thời gian nhất định
Về nội dung, Dự án phải chỉ ra được: những mục tiêu, các, sản phẩm,
Trang 15dịch vụ của dự án; các nguồn lực để thực hiện; các phương án thực hiện, các
kế hoạch của dự án
Dự án đầu tư bất động sản là tổng thể các dự kiến với các nguồn lực vàchi phí thực hiện hoặc là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn vàolĩnh vực đầu tư, kinh doanh Bất động sản hoạt động bố trí theo 1 kế hoạch chitiết chặt chẽ với thời gian, địa điểm cụ thể nhằm từng bước tạo ra sản phẩmcông trình hoặc dịch vụ Bất động sản
Dự án đầu tư bất động sản có thể xem, xét dưới nhiều góc độ khácnhau
- Xét tổng thể chung của công trình đầu tư thì dự án đầu tư có thể đượchiểu như kế hoạch chi tiết triển khai các hoạt động đầu tư nhằm đạt đượcmục tiêu trong một khoảng thời gian nhất định Đó là một công trình cụ thểthực hiện các hoạt động đầu tư
- Xét về hình thức, dự án đầu tư là tập hồ sơ tài liệu trình bày một cáchchi tiết có hệ thống các hoạt động chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt đượcnhững kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai
- Xét về góc độ quản lý: dự án đầu tư là công cụ quản lý việc sử dụngvốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong thờigian dài
- Xét về góc độ kế hoạch hoá: dự án đầu tư là kế hoạch chi tiết để thựchiện chương trình đầu tư bất động sản nhằm phát triển kinh tế xã hội, làm căn
cứ cho việc ra quyết định đầu tư
- Xét về góc độ phân công lao động xã hội, dự án đầu tư thể hiện sựphân công, bố trí lao động xã hội, nhằm giải quyết mối quan hệ giữa các chủthể kinh tế khác nhau trên cơ sở khai thác yếu tố tự nhiên
Dự án đầu tư bất động sản bao gồm 4 thành phần chính:
- Mục tiêu của dự án đầu tư được thể hiện ở hai mức:
Trang 16+ Mục tiêu phát triển thể hiện sự đóng góp của dự án đầu tư vào việcthực hiện các mục tiêu chung của của một quốc gia Mục tiêu này được thựchiện thông qua những lợi ích dự án mang lại cho nền kinh tế xã hội.
+ Mục tiêu trực tiếp của chủ đầu tư: đó là các mục tiêu cụ thể cần đạtđược của việc thực hiện dự án Mục tiêu này được thực hiện thông qua nhữnglợi ích tài chính mà chủ đầu tư thu được từ dự án đầu tư bất động sản
- Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng được tạo ra
từ hoạt động về đầu tư bất động sản
- Các hoạt động: là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiệntrong dự án đầu tư bất động sản, để tạo ra những kết quả nhất định
- Các nguồn lực: về vật chất, tài chính và con người cần thiết để tiếnhành các hoạt động của dự án đầu tư bất động sản
7 Đặc điểm Dự án đầu tư Bất động sản
Dự án đầu tư bất động sản có những đặc điểm cơ bản:
- Dự án đầu tư bất động sản có mục đích, mục tiêu đầu tư là nhằm vàobất động sản
- Mỗi dự án đầu tư bất động sản có chu kỳ phát triển riêng và thời giancủa nó là hữu hạn
- Mỗi dự án có tham gia của nhiều bên như: chủ đầu tư, nhà thầu,
cơ quan cung cấp dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về bấtđộng sản
- Sản phẩm của dự án đầu tư bất động sản là các sản phẩm bất độngsản, mang tính đơn chiếc
- Dự án có tính bất định và độ rủi ro cao, do dự án đầu tư bất động sảnmang tính dài hạn, dễ gặp những biến động của thị trường
Trang 178 Vai trò của Dự án đầu tư Bất động sản
- Là cơ sở để các đối tác trong và ngoài nước bỏ vốn đầu tư:
- Là cơ sở để thuyết phục các tổ chức tiền tệ tài chính cho vay vốn
- Là cơ sở cho việc quyết định đầu tư
- Là căn cứ để các cơ quan nhà nước xem xét phê duyệt, cấp giấy phépđầu tư
- Là căn cứ để nhà đầu tư theo dõi đánh giá điều chỉnh kịp thời nhữngvấn đề tồn đọng hay các sự cố vướng mắc trong quá trình thực hiện khai tháccông trình
- Là cơ sở để giải quyết những vấn đề nảy sinh giữa các bên liên quanđến công trình đầu tư
- Là cơ sở pháp lý để giải quyết quyền và nghĩa vụ của các bên thamgia liên doanh và giải quyết tranh chấp giữa các bên tham gia liên doanh khi
II NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU
TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1 Nội dung lập dự án Đầu tư Bất động sản
Đối với mỗi dự án đầu tư bất động sản thì trước khi tiến hành đầu tưxây dựng công trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ sự cần thiếtphải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình Nội dung của lập dự ánđầu tư bất động sản bao gồm 2 phần: thuyết minh dự án và thiết kế cơ sở
Trang 181.1 Nội dung thuyết minh dự án:
- Trong phần thuyết minh dự án người thuyết minh cần nêu ra sự cầnthiết của dự án và mục tiêu đầu tư, đó là các nội dung:
+ Địa vị pháp lý của chủ đầu tư, tư cách pháp nhân, chức năng, nhiệm
vụ, tiềm lực và năng lực hoạt động của chủ đầu tư
+ Những điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội của vùng dự án, làm rõ cáctiềm năng, nguồn lực của vùng cần được khai thác đầu tư
+ Vị trí của dự án đầu tư trong việc thực hiện các chủ trương chínhsách kinh tế xã hội có liên quan đến vùng dự án
+ Vị trí của dự án trong quy hoạch kế họach phát triển kinh tế xã hộicủa ngành, vùng,…
+ Xác định mục tiêu đầu tư, nêu các số liệu định tính định lượng, phântích thị trường sản phẩm của dự án
+ Xác đinh nhu cầu thị trường về sản phẩm dịch vụ của dự án gồm cácnhu cầu ở hiện tại và trong tương lai
+ Đánh giá các nguồn đáp ứng nhu cầu hiện tại và trong tương lai củathị trường về sản phẩm dịch vụ của dự án
+ Phân tích khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án:
- Khả năng chiếm lĩnh thị trường bằng các hoạt động tiếp thị
- Xem xét các hình thức đầu tư: có thể đầu tư mới, theo chiều sâu hay
mở rộng công trình hiện có, phân tích kỹ lưỡng hình thức đầu tư Đối vớitrường hợp sản phẩm đã có sẵn trên thị trường cần xem xét phương án tậndụng cơ sở hiện có, mở rộng thêm hay đầu tư theo chiều sâu, phân tích lựachọn loại hình doanh nghiệp thực hiện dự án
- Điều kiện tự nhiên, khí tượng, thủy văn, nguồn nước, địa hình, địachất, hiện trạng đất đai, thiên nhiên môi trường sinh thái
- Điều kiện kinh tế xã hội, tình hình dân sinh, phong tục tập quán, các
Trang 19chính sách, điều kiện cấu trúc hạ tầng kinh tế xã hội: đường, điện, thông tin, y
- Hiện trạng và các phương án giải phóng mặt bằng, các khu tái định
cư, chi phí khảo sát ban đầu, bồi thường san lấp mặt bằng, thuê đất, các côngtrình tạm khi thi công
+ Lựa chọn công suất và công nghệ, phân tích các phương án côngnghệ, tính hiện đại, tính kinh tế, sự ảnh hưởng đến môi trường, lựa chọn côngnghệ tốt nhất, phương án chuyển giao công nghệ, nội dung chuyển giao côngnghệ, khi chuyển giao công nghệ cần lưu ý:
- Đảm bảo công suất thiết kế, đảm bảo sản phẩm có chất lượng đạtyêu cầu đề ra
- Chi phí nhập thiết bị, chi phí chuyển giao công nghệ
Do đó cần tính toán trước khi ra quyết định, cần thời gian tối thiểu là 2tháng để lựa chọn phương án tối ưu
+ Kiến trúc xây dựng, thi công xây lắp:
Xác định phương án bố trí tổng thể mặt bằng và phương án lựachọn,xác định tiêu chuẩn công trình, các giải pháp kiến trúc, các phương ánkết cấu hạng mục công trình yêu cầu công nghệ thiết bị, xây lắp để đáp ứngkết cấu lựa chọn, các giải pháp xây dựng hạng mục công trình bảo vệ môitrường, xử lý chất thải, biện pháp phòng cháy chữa cháy và an toàn lao động,điều kiện tổ chức thi công, địa bàn cung ứng nguyên vật liệu, điện nước lựachọn giải pháp thi công, phương thức thi công, lập tổng tiến độ thi công cho
Trang 20phương án thiết kế, khối lượng các hạng mục công trình và kinh phí xâydựng.
+ Phân tích tài chính:
- Xác định tổng mức vốn đầu tư trên cơ sở phân tích giá thành xâydựng các hạng mục công trình và chi phí trong quá trình đầu tư
- Phân tích xác định nguồn vốn đầu tư, cơ cấu các nguồn vốn
- Kế hoạch chi phí sản xuất, giá thành sản phẩm dịch vụ
- Kế hoạch doanh thu hằng năm
- Phân tích hiệu quả tài chính vốn đầu tư căn cứ nguồn trả nợ
- Phân tích độ an toàn về tài chính, điểm hòa vốn, dự kiến các rủi ro
có thể xảy ra, đưa ra các phương án dự phòng
+ Đưa ra kết luận và các kiến nghị
Những thuận lợi, khó khăn và một số các giải pháp giúp thực thi dự ánđầu tư
1.2 Nội dung thiết kế cơ sở của dự án đầu tư bất động sản.
Đây là những giải pháp thiết kế chủ yếu bảo đảm đủ điều kiện để xácđịnh tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo bao gồm thuyếtminh và các bản vẽ
Phần thuyết minh:
+ Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế, giới thiệu tóm tắt quan hệ giữa công trìnhvới quy hoạch xây dựng tại khu vực, quy hoạch ngành, quy hoạch phát triểnkinh tế xã hội
+ Các số liệu về điều kiện tự nhiên, tình trạng và sự tác động
+ Thuyết minh công nghệ: tóm tắt phương án công nghệ, sơ đồ côngnghệ, danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liênquan đến thiết kế xây dựng
Trang 21+ Thuyết minh xây dựng: tóm tắt tổng mặt bằng, cao độ, tọa độ xâydựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng ,diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất
+ Nếu công trình xây dựng theo tuyến thì cần nêu đặc điểm tuyến côngtrình, cao độ, tọa độ xây dựng, phương án giải quyết trở ngại chính, các hànhlang bảo vệ tuyến
+ Đối với công trình yêu cầu về kiến trúc thì cần giới thiệu tóm tắt liên
hệ giữa công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực công trình lân cận, ýtưởng của phương án thiết kế kiến trúc, mài sắc, các giải pháp phù hợp môitrường văn hóa xã hội tại khu vực xây dựng công trình
+ Tóm tắt về đặc điểm địa chất, địa hình , phương án gia cố nền móngkết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật hạ tầng
+ Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng cháy
2 Quy trình lập dự án đầu tư Bất động sản
2.1 Các bước lập dự án đầu tư bất động sản.
Để lập được một dự án đầu tư bất động sản thì phải trải qua nhiều côngđoạn nhưng có 3 bước chính cần làm đó là
2.1.1 Nghiên cứu cơ hội đầu tư.
Là việc nghiên cứu các khả năng và điều kiện để chủ đầu tư có thể đưa
ra một quyết định về đầu tư
Trang 22Việc nghiên cứu cơ hội đầu tư được dựa trên những căn cứ khác nhau:+ Chiến lược phát triển kinh tế xã hội của nhà nước, các chính sách vềđầu tư của chính phủ
+ Nhu cầu về các sản phẩm bất động sản ở hiện tại và trong tương lai sẽnhư thế nào
+ Thực trạng về lượng cung bất động sản trên thị trường hiện nay đốivới từng khu vực và tình hình chung
+ Tài nguyên thiên nhiên, sự phát triển của khoa học công nghệ, hạtầng cơ sở vật chất kỹ thuật
Mục tiêu của việc nghiên cứu cơ hội đầu tư là xác định một cách nhanhchóng và ít tốn kém nhưng lại dễ thấy về các khả năng đầu tư trên cơ sởnhững thông tin cơ bản đưa ra đủ làm cho người có khả năng đầu tư phải cânnhắc, xem xét và đi đến quyết định có triển khai tiếp sang giai đoạn nghiêncứu sau hay không
2.1.2 Nghiên cứu dự án tiền khả thi.
Đây là bước tiếp theo sau khi đã nhận thấy được cơ hội đầu tư là rõ rệt
và có thể thực hiện được nhà đầu tư sẽ tiến hành nghiên cứu tiền khả thi
Trong giai đoạn nay chủ đầu tư sẽ phải hoàn tất báo cáo nghiên cứutiền khả thi theo các nội dung sau:
a) Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư, các điều kiện thuận lợi và khó khăn.b) Dự kiến quy mô đầu tư, hình thức đầu tư
c) Chọn khu vực địa điểm xây dựng và dự kiện nhu cầu diện tích sửdụng đất trên cơ sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất và những ảnh hưởng
về môi trường, xã hội và tái định cư (có phân tích, đánh giá cụ thể)
d) Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật (bao gồm cả câytrồng, vật nuôi nếu có) và các điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu,năng lượng, dịch vụ, hạ tầng
Trang 23e) Phân tích, lựa chọn sơ bộ các phương án xây dựng.
f) Xác định sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động các nguồnvốn, khả năng hoàn vốn và trả nợ, thu lãi
g) Tính toán sơ bộ hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế - xã hội của dự án.h) Xác định tính độc lập khi vận hành, khai thác của các dự án thành phần
i) Đối với các dự án mua sắm thiết bị, máy móc không cần lắp đặt, nộidung báo cáo nghiên cứu tiền khả thi chỉ thực hiện theo các khoản 1, 2, 4, 6, 7 và
8 Điều này
2.1.3 Báo cáo nghiên cứu dự án khả thi.
Đây là bước sàng lọc lần cuối cùng để lựa chọn dự án tối ưu Ở giaiđoạn này phải khẳng định cơ hội đầu tư có khả thi hay không? Có vững chắc,
có hiệu quả hay không?
Trong báo cáo nghiên cứu khả thi cần phải đưa ra được những nội dunga) Những căn cứ để xác định sự cần thiết phải đầu tư
b) Lựa chọn hình thức đầu tư
c) Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng (đối với các dự án
có sản xuất)
d) Các phương án địa điểm cụ thể (hoặc vùng địa điểm, tuyến côngtrình) phù hợp với quy hoạch xây dựng (bao gồm cả tài liệu về sự lựa chọnđịa điểm, trong đó có đề xuất giải pháp hạn chế tới mức tối thiểu ảnh hưởngđối với môi trường và xã hội)
e) Phương án giải phóng mặt bằng, kế hoạch tái định cư ( nếu có ).f) Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ
g) Các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng, thiết kế sơ bộ của cácphương án đề nghị lựa chọn, giải pháp quản lý và bảo vệ môi trường.h) Xác định rõ nguồn vốn (hoặc loại nguồn vốn), khả năng tài chính, tổngmức đầu tư và nhu cầu vốn theo tiến độ Phương án hoàn trả vốn đầu tư (đốivới dự án có yêu cầu thu hồi vốn đầu tư)
Trang 24i) Phương án quản lý khai thác dự án và sử dụng lao động.
j) Phân tích hiệu quả đầu tư
k) Các mốc thời gian chính thực hiện đầu tư Dự án nhóm C phải lậpngay kế hoạch đấu thầu Dự án nhóm A, B có thể lập kế hoạch đấu thầu saukhi có quyết định đầu tư (tuỳ điều kiện cụ thể của dự án) Thời gian khởi công(chậm nhất), thời hạn hoàn thành đưa công trình vào khai thác sử dụng (chậmnhất)
l) Kiến nghị hình thức quản lý thực hiện dự án
m) Xác định chủ đầu tư
n) Mối quan hệ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án Đối với các dự án mua sắm thiết bị, máy móc không cần lắp đặt, nộidung báo cáo nghiên cứu khả thi chỉ thực hiện theo các khoản 1, 2, 6, 8, 9, 10,
11, 12, 13 và 14
Thời gian lập dự án đầu tư nhóm C không quá 3 tháng
Thời gian lập dự án đầu tư nhóm B không quá 9 tháng
2.2 Trình tự lập dự án đầu tư bất động sản.
Việc soạn thảo dự án đầu tư nhằm cung cấp cho chủ đầu tư và các cơquan thẩm định về tài liệu số liệu giảp pháp tính toán sự cần thiết và hợp lý đểquyết định đầu tư hay không, cấp giấy phép hay không Ngoài ra việc soạnthảo văn bản còn giúp cho chủ đầu tư biết được tính hiệu quả của dự án đầu
tư Do vậy có thê nói khâu soạn thảo dự án đầu tư bất động sản là khâu quantrọng, cần phải tuân thủ theo những tuần tự trình tự nhất định Đối với dự án
có sự tham gia của nước ngoài thì dự án tiền khả thi thường do phía Việt Namsoạn thảo Còn với dự án khả thi của công trình đầu tư lớn của nước ngoài thì
do 2 bên cùng tham gia phối hợp để soạn thảo, kinh phí lập dự án khả thi dochủ đầu tư chi trả Trình tự lập dự án khả thi gồm các bước sau:
Trang 25* Cử chủ nhiệm dự án.
+ Nếu chủ đầu tư sử dụng bộ máy của mình để lập dự án thì chỉ địnhchủ nhiệm dự án Nếu thuê cơ quan ngoài tư vấn đầu tư lập dự án thì cơ quannày cử chủ nhiệm dự án và phải thống nhất với chủ đầu tư
Nhiệm vụ của chủ nhiệm dự án
- Chịu trách nhiệm chính về chất lượng dự án, tiến độ lập, điều hànhtoàn bộ quy trình lập dự án
- Thay mặt chủ đầu tư, thay mặt cơ quan tư vấn đầu tư để trình bày bảo
vệ dự án trước cơ quan thẩm định nếu được ủy nhiệm
Yêu cầu đối với chủ nhiệm dự án
- Có trình độ tổng hợp về các lĩnh vực có liên quan, có kinh nghiệm lập
dự án, có uy tín trong chuyên môn có liên quan đến dự án
- Được chọn lựa một cách cẩn thận tỷ mỷ ngay từ đầu, không nên có sựthay đổi chủ nhiệm dự án
- Chủ nhiệm dự án không phải là chức danh đại diện mà chức danh nàymang tính chất lãnh đạo điều hành
* Lập nhóm soạn thảo dự án đầu tư bất động sản
Chủ nhiệm dự án dự kiến các thành viên trong nhóm soạn thảo Tùytheo quy mô dự án àm quyết định số lượng các thành viên, cần có các chuyêngia về kinh tế, kỹ thuật, pháp lý Chủ nhiệm dự án đứng đầu nhóm này, đốivới các dự án lớn cần có các chủ nhiệm bộ môn, đối với danh sách nhóm soạnthảo tốt nhất để cho chủ nhiệm dự án quyết định lựa chọn các thành viêntrong nhóm
* Chuẩn bị các đề cương.
+ Đề cương tổng quát: bao gồm mục đích, yêu cầu, nội dung cơ bản,thời hạn phương thức, các giải pháp của dự án, phân công nhóm, lịch trìnhtiến hành, lịch trình thông qua sơ bộ, thông qua chính thức, hoàn chỉnh hồ sơ
Trang 26Đề cương tổng quát là do chủ nhiệm dự án soạn thảo sau khi đã thông qua cácchủ nhiệm bộ môn hoặc các chuyên gia.
+ Đề cương chi tiết: trên cơ sở đề cương tổng quát, chủ nhiệm bộ mônhoặc chuyên gia chính soạn thảo Bao gồm: nội dung, phương pháp, giảipháp, phương án, phương pháp vốn hóa, so sánh, lịch trình thực hiện, đối với
dự án lớn phải có chuyên gia Để có đề cương tổng quát và chi tiết, nhómsoạn thảo phải nhận dạng được dự án, xác định được mục đích, quy mô, cácvấn đề chủ yếu về kinh tế kỹ thuật của dự án, vị trí dự án, thứ tự ưu tiên trongchiến lược phát triển kinh tế xã hội của nhà nước Đồng thời với xây dựng đềcương chi tiết, lập dự toán kinh phí về soạn thảo dự án
* Triển khai việc soạn thảo dự án đâu tư bất động sản
Thu thập thông tin từ: Tổng cục thống kê, từ các bộ ngành, các thôngtin đại chúng, các tổ chức
Phân tích xử lý thông tin dự báo, lập các phương án so sánh để lựachọn phương án tối ưu
Đúc kết viết thuyết minh: đây là văn kiện quan trọng nên đầy đủ về nộidung, đảm bảo về nội dung, đảm bảo văn phong chữ nghĩa Cần họp thôngqua nội bộ và các thành phần để cho ý kiến
Hoàn chỉnh lập hồ sơ trình duyệt: ngoài các bản chính thức thì cần lậpcác bản tóm tắt để tiện sử dụng và kiểm tra Nội dung các văn bản trình duyệt
và làm thủ tục trình duyệt sẽ được trình bày về các cơ sở pháp lý của công tácthẩm định dự án
3. Các nhân tố ảnh hưởng đến lập dự án đầu tư Bất động sản
3.1 Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô:
3.1.1 Môi trường kinh tế vĩ mô:
Môi trường kinh tế vĩ mô có ảnh hưởng mạnh mẽ từ lúc hình thành dự
án đầu tư bất động sản đến lúc dự án đi vào thực hiện Các nhân tố thuộc môi
Trang 27trường kinh tế vĩ mô có rất nhiều, các nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý đếncác nhân tố:
a) Tốc độ tăng trưởng kinh tế:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế là chỉ tiêu quan trọng mà các nhà đầu tư bấtđộng sản cần quan tâm
Khi mà tốc độ tăng trưởng kinh tế của đất nước là cao và có triển vọngthì nó tạo ra những tác động tích cực Các nhà đầu tư sẽ nhận thấy việc đầu tưvào bất động sản là một cơ hội để kiếm được lợi nhuận và an tâm hơn trongviệc đầu tư
Khi mà tốc độ tăng trưởng kinh tế thấp và có thể lâm vào tình trạng suythoái , thì việc thực hiện đầu tư vào các dự án bất động sản được coi là xa xỉ
và có nhiều rủi ro Dẫn tới vậy việc thực hiện các dự án đầu tư bất động sảntrong giai đoạn này là không thiết thực
b) Lãi suất:
Lãi suất là nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí sử dụng vốn và sau
đó là hiệu quả đầu tư Nếu lãi suất cao hơn, sẽ có ít dự án đầu tư hơn thỏamãn tiêu chuẩn hiệu quả khi đánh giá cơ hội đầu tư và ngược lại lãi suất thấphơn thì chi phí sử dụng vốn sẽ nhỏ hơn và nhiều dự án sẽ thỏa mãn được tiêuchuẩn về hiệu quả đầu tư
c) Tỷ lệ lạm phát:
Trong nền kinh tế vĩ mô thì tỷ lệ lạm phát có ảnh hưởng lớn đến sự ổnđịnh của nền kinh tế Khi mà lạm phát cao thì sẽ dẫn tới những rủi ro rất lớncho các nhà đầu tư, đặc biệt là đầu tư bất động sản vì khi lạm phát cao sẽ đẩygiá nguyên vật, chi phí nhân công cũng tăng theo đẩy mức vốn cần đầu tư làlớn hơn mức thực tế của nó là không nhỏ do vậy mà mức rủi ro là khá lớn
d) Hệ thống kinh tế và các chính sách điều tiết vĩ mô của nhà nước:
Các chính sách điều tiết vĩ mô của Nhà nước trong từng giai đoạn cóthể ảnh hưởng đến tình hình và triển vọng đầu tư bất động sản như các
Trang 28chính sách về tiền tệ, chính sách tài khóa, quan điểm về cải cách kinh tếcủa chính phủ.
3.1.2 Môi trường chính trị pháp luật:
Sự ổn định về chính trị, cũng như hệ thống chính sách luật pháp có ảnhhưởng rất lớn đến ý định và hành vi của nhà đầu tư Một nền chính trị bất ổnđịnh sẽ gây ra các tâm lý hoang mang cho các nhà đầu tư Khi tiến hành đầu
tư cần phải nghiên cứu các căn cứ pháp lý cụ thể liên quan đến hoạt động của
- Các thỏa thuận về việc sử dụng tài nguyên về đất đai, bất động sản
Hệ thống các chính sách pháp luật và các văn bản pháp quy có liênquan
+ Luật đầu tư
+ Luật kinh doanh bất động sản
+ Luật đất đai
+ Luật nhà ở
+ Các nghị định thông tư văn bản hướng dẫn thi hành kèm theo
3.1.3 Môi trường văn hóa xã hội.
Đối với dự án về bất động sản thì các nghiên cứu về tình trạng sử dụngđất, phong tục tập quán của địa phương, các kết cấu hạ tầng, mật độ dân số,chất lượng dân số, cơ cấu dân số, lao động thu nhập và mức sống của ngườidân tại khu vực Đây không chỉ là căn cứ để lựa chọn các cơ hội đầu tư mà
Trang 29nó còn là cơ sở phân tích nhằm tìm ra các phương án kinh doanh về bấtđộng sản.
3.1.4 Môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên có thể khai thác cho việc thực hiện dự án đầu tư bất động sản:
Đối với dự án đầu tư bất động sản thì môi trường tự nhiên có ảnhhưởng rất lớn Do vậy khi tiến hành lập dự án đầu tư bất động sản, các nhàđầu tư cần chú ý đến môi trường tự nhiên Đó là các yếu tố về khí hậu, thổnhưỡng, địa chất
3.2 Quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội:
Về nguyên tắc trong hoạt động đầu tư công tác quy hoạch cần đi trướcmột bước làm cơ sở cho công tác lập dự án đầu tư bất động sản Tại Việt Namthời gian qua do công tác quy hoạch chưa thực sự đi trước một bước cùng vớichất lượng quy hoạch còn thấp được đánh giá là nguyên nhân đầu tiên dẫnđến khâu lập dự án đầu tư bất động sản là yếu Nhiều các công trình dự án đầu
tư bất động sản trong quá trỉnh triển khai thực hiện phải di dời gay ra nhữngtổn thất lãng phí Do vậy để đảm bảo hiệu quả hoạt động đầu tư thì ngay trongcông tác lập dự án đầu tư bất động sản cần quan tâm tới công tác quy hoạchbao gồm: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch phát triểnkết cấu hạ tầng,quy hoạch phát triển đô thị , quy hoạch xây dựng
3.2.1 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.
Trong quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thì có quy hoạchtổng thể phát triển kinh tế xã hội của cả nước, của vùng hoặc địa phương
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của cả nước:
Là luận chứng phát triển kinh tế xã hội và tổ chức không gian các hoạtđộng kinh tế xã hội hợp lý theo lãnh thổ để thực hiện mục tiêu chiến lượckinh tế xã hội quốc gia Đây là bước cụ thể hóa của chiến lược phát triển kinh
tế xã hội của quốc gia theo các điều kiện và đặc điểm của từng vùng lãnh thổ
Trang 30Từ quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội thì sẽ xây dựng nên các kếhoạch phát triển kinh tế củavùng của ngành.
- Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội của vùng địa phương.
Là quy hoạch tổng hợp phát triển tất cả các ngành trên địa bàn vùnglãnh thổ phù hợp với điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội, phong tục tập quán,ngành nghề truyền thống
3.2.2 Quy hoạch phát triển lĩnh vực kết cấu hạ tầng:
Là bước cụ thể hóa chiến lược phát triển kết cấu hạ tầng, lựa chọn ranhững phương án phát triển và phân bố mạng lưới kết cấu hạ tầng trên cácvùng lãnh thổ trong một giai đoạn dài từ 10 đến 20 năm trở lên Khi lập dự ánđầu tư bất động sản cần phân tích và đánh giá về các khía cạnh: mạng lướiđường giao thông, mạng lưới về kết cấu hạ tầng, các trục giao thông chính…
3.2.3 Quy hoạch phát triển đô thị:
Là sự sắp xếp, bố trí các cụm dân cư tập trung trên từng khu vực lãnh thổphù hợp với chức năng hoạt động kinh tế xã hội chính trị của vùng, của từng địaphương Quy hoạch đô thị phải gắn với quy hoạch phát triển vùng, quy hoạchphát triển của các ngành để xác định quy mô các điểm dân cư, khu vực hànhchính trung tâm thương mại, trung tâm tài chính Quy hoạch đô thị là căn cứ lậpcác dự án đầu tư bất động sản, xây dựng cơ sở hạ tầng, các khu đô thị đáp ứngyêu cầu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng mỗi địa phương
3.2.4 Quy hoạch xây dựng:
Là công tác bố trí mặt bằng cụ thể để thi công xây dựng một công trình
cụ thể, một dự án bất động sản cụ thể khi dự án đó đã được cấp có thẩm quyềnphê duyệt, đã được cấp đất, mặt bằng xây dựng, khu hành chính Quy hoạch xâydựng càng cụ thể, chi tiết, quản lý mặt bằng xây dựng càng đảm bảo, chặt chẽ thìviệc triển khai thực hiện các dự án bất động sản càng thuận lợi
Trong quá trình lập dự án bất động sản thì quy hoạch phát triển đô thị,quy hoạch xây dựng có ảnh hưởng nhiều nhất và tác động trực tiếp nhất tớilập dự án đầu tư bất động sản
Trang 31CHƯƠNG II ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TÒA NHÀ HỖN HỢP SÔNG ĐÀ – HÀ ĐÔNG TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ
1 Giới thiệu khái quát về công ty
1.1 Giới thiệu chung
Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà, đơn
vị thành viên của Tập Đoàn Sông Đà, là một doanh nghiệp được thành lậptheo Quyết định số 26/TCT-HĐQT ngày 13/2/2007 của Hội đồng quản trịTổng công ty Sông Đà (nay là Tập Đoàn Sông Đà) và Đăng ký kinh doanh số
0103016226 tại Sở Kế hoạch Đầu tư Hà Nội (nay được đổi thành giấy chứngnhận mã số doanh nghiệp 0102186917)
Đăng kí thay đổi lần thứ : 6 ngày 30 tháng 09 năm 2010
Với mục tiêu phát triển: đa dạng hóa ngành nghề, sản phẩm trên cơ sởphát triển chính ngành đầu tư bất động sản và tài chính, Công ty Cổ phần Đầu
tư xây dựng và phát triển Đô thị Sông Đà nỗ lực phấn đấu phát huy mọinguồn lực để tạo ra sự tăng trưởng và phát triển bền vững cho Công ty
Tên giao dịch bằng
tiếng Việt
: Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Phát triển
Đô thị Sông Đà,Tên giao dịch bằng
Trang 321.2.1 Đại hội đồng cổ đông: là cơ quan quyết định cao nhất của công
ty gồm tất cả các cổ đông có quyền biểu quyết họp ít nhất mỗi năm một lần.Đại hội đồng cổ đông quyết định những vấn đề được pháp luật và điều lệcông ty quy định Đại hội đồng cổ đông thông qua báo cáo tài chính hằng nămcủa công ty và ngân sách tài chính cho những năm tiếp theo.Bầu ,bãi miễn bãinhiệm các thành viên trong hội đồng quản trị,các thành viên trong ban kiểmsoát công ty
1.2.2 Hội đồng quản trị: là cơ quan quản trị của công ty có toàn quyền
nhân danh công ty để quyết định thực hiện các quyền và nghiã vụ của công tykhông thuộc thẩm quyền của đại hội đồng
Hội đồng quản trị gồm thành viên nhiệm kì tối đa của từng thành viên
là 5 năm Chủ tịch hội đồng quản trị do hội đồng quản trị bầu ra
1.2.3 Ban kiểm soát : Là cơ quan có chức năng hoạt động độc lập với
hội đồng quản trị và ban tổng giam đốc Ban kiểm soát do Đại hội đồng cổbầu ra và thay mặt Đại hội đồng cổ đông giám sát mọi hoạt động sản xuấtkinh doanh của công ty.Ban kiểm soát báo cáo trực tiếp với Đại hội đồng cổđông
Ban kiểm soát có 3 thành viên
1.2.4 Tổng giám đốc: là người điều hành và chịu trách nhiệm về mọi
hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty và báo cáo trước hội đồng cổ đông
Tổng giám đốc: Ông Hoàng Văn Anh
1.2.5 Các phó tổng giám đốc : là người giúp việc cho tổng giám đốc
chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc
Ngoài ra thì còn có các phòng ban chức năng khác, các ban quản lý dự
án, các đơn vị hạch toán phụ thuộc, các đơn vị có góp vốn của công ty
Trang 33Các đơn vị trực thuộc:
Ban quản lý Dự án nhà ở Sông Đà Hà
Đông
Phòng 707 – Tầng 7 – Nhà G10 –Thanh Xuân Nam, Thanh Xuân, HàNội
Ban quản lý Dự án nhà ở Hà Nội 17B – Khu tập thể Kiến trúc sư Việt
Nam, Hoàn Cầu, Đống Đa, Hà NộiChi nhánh Công ty cổ phần Đầu tư
Xây dựng và Phát triển Sông Đà tại
thành phố Hồ Chí Minh
Phòng B1, tầng 3, tòa nhà Bigemco, số2/2 Lý Thường Kiệt, phường 15, quận 1,thành phố Hồ Chí Minh
1.3 Các lĩnh vực kinh doanh chủ yếu của công ty
- Xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp;
- Xây dựng các công trình giao thông và hạ tầng kỹ thuật, công trìnhthủy điện, công trình dân dụng công nghiệp;
- Đầu tư khai thác và chế biến khoáng sản (Trừ khoáng sản Nhà nướccấm);
- Kinh doanh các dịch vụ phục vụ khu đô thị;
- Kinh doanh vật liệu xây dựng, trang trí nội, ngoại thất;
- Lập, thẩm định dự án đầu tư các công trình dân dụng, công nghiệp,giao thông, thủy lợi, thủy điện, các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị;
- Tư vấn lập hồ sơ mời thầu xây lắp, hồ sơ mời thầu thiết bị các côngtrình xây dựng dân dụng, công nghiệp, thủy lợi, thủy điện, các công trình hạtầng kỹ thuật đô thị;
- Kinh doanh bất động sản bao gồm: Đầu tư tạo lập nhà, công trìnhxây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Mua nhà, công trình xây dựng đểbán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình để cho thuê lại; Đầu tư cảitạo đất và đầu tư cho các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã
có hạ tầng; Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng
Trang 34để chuyển nhượng, cho thuê, thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để chothuê lại;
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm: Dịch vụ tư vấn bất độngsản (không bao gồm hoạt động tư vấn về giá đất); dịch vụ quảng cáo bất độngsản; dịch vụ quản lý bất động sản; dịch vụ đấu giá bất động sản;
- Thiết kế quy hoạch xây dựng, thiết kế kiến trúc công trình;
- Thiết kế xây dựng công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, hạtầng kỹ thuật;
- Thiết kế kết cấu công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp;
- Giám sát thi công xây dựng và hoàn thiện công trình xây dựng dândụng, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật;
