mua bán nhà ở và môi giới bất động sản

các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở, các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 1111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111111

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC THÀNH PHỒ HỒ CHÍ

MINH

KHOA LUẬT

BÀI TIỂU LUẬN

KẾT THÚC HỌC PHẦN HỌC KỲ II NĂM HỌC 2020-2021 MÔN THI: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG

SẢN

ĐỀ TÀI: BÌNH LUẬN VỀ CÁC ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN VÀ XÁC ĐỊNH CÁC ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT

ĐỘNG SẢN

Đề tài:

1 Bình luận về các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở - định hướng hoàn thiện và

2 Xác định các điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Danh sách thành viên:

Nguyễn Thanh Quân 18DH380317 Tổng hợp thông tin và sửa lỗi bổsung

Nguyễn Thu Vân Hà 18DH380273 Phàn 2.1 tới phần 2.4,

Nguyễn Thanh Duy 18DH380321 Định nghĩa, bất cập và hoàn thiện I

Huỳnh Thị Ngọc Giao 18DH380314 Lập dàn ý, hình thức tiểu luận

Lê Hoàng Đức 18DH380095 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môigiới bất động sản

Nguyễn Phước Điền 17DH380347 Phần 2.4, 2.5 và kết luận 1 I

Nguồn tham khảo:

Lê Minh Trường, Tư vấn luật đất đai, Luật Minh Khuê , 22/05/2021

Bộ Luật Dân Sự 2015, Luật Công Chứng 2014, Luật Nhà Ở 2014

Luật Thi hành án dân sự và Nghị định 62/2015/NĐ-CP

Nghị Định 60/NĐ-CP

NĐ 139/2017/NĐ-CP

Mục Lục

CHƯƠNG 1 BÌNH LUẬN CÁC ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở 1

1 Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở 1

1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà nhà ở 1

1.2 Khái niệm hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở 1

2 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng khi mua bán nhà ở 2

2.1 Điều kiện về đối tượng hợp đồng khi mua bán nhà ở 3

2.2 Điều kiện về chủ thể 4

2.3 Điều kiện về mục đích và nội dung 5

2.4 Điều kiện về hình thức và thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở 6

2.5 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở 9

3 Bất cập và định hướng hoàn thiện 10

3.1 Bất cập về hiệu lực HOẠT ĐỘNG mua bán nhà ở 10

3.2 Định hướng hoàn thiện hiệu lực hoạt động mua bán nhà ở 11

KẾT LUẬN 12

CHƯƠNG 2: ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN .12

1 Khái niệm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản: 12

2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 12

KẾT LUẬN: 14

CHƯƠNG 1 BÌNH LUẬN CÁC ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở

1 Một số vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở

1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu

"Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của chủ thể sở hữu chung khác, Các chủ sở hữu chung quyền được ưu tiên mua, Bên bán nhà có nghĩa vụ thông báo cho bên mua các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà ở, nếu có, bảo quản nhà ở trong thời hạn chưa giao nhà ở cho bên mua, giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo sơ đồ nhà cho bên mua, thực hiện đúng các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở, có quyển yêu cầu bên mua nhận nhà, trả tiền, hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo đúng thoả thuận, không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thoả thuận

Bên mua nhà ở có nghĩa vụ trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, phương thức đã thoả thuận, khi không có thoả thuận thì phải trả vào thời điểm giao nhà và tại nơi có nhà đem bán, nhận nhà theo đúng thời hạn đã thoả thuận, nếu mua nhà đang cho thuê thì phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê nhà như thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà còn hiệu lực, theo đúng thủ tục mua bán nhà ở, có quyền được nhận nhà kèm theo sơ đồ nhà theo đúng tình trạng đã quy định trong hợp đồng, yêu cầu bên bán nhà hoàn thành các thú tục mua bán nhà trong thời hạn thoả thuận, yêu cầu bên bán giao nhà theo đúng thời hạn, nếu không giao hoặc giao chậm thì phải bồi thường thiệt hại

1.2 Khái niệm hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở

Mua bán nhà ở là cách thường gọi dùng để chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015; điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1 Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

2 Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Theo đó, căn cứ vào khoản 1 điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“ 1 Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

- Khoản 1 và 2 Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý của văn bản công chứng như sau:

“1 Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng

2 Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày công chứng

2 Điều kiện có hiệu lực hợp đồng khi mua bán nhà ở

2.1 Điều kiện về đối tượng hợp đồng khi mua bán nhà ở

Trong mỗi hợp đồng đều có đối tượng cụ thể, đối với hợp đồng mua bán nhà ở thì đối tượng của hợp đồng hướng đến chính là nhà ở Mua bán nhà ở là một hình thức giao dịch không hiếm gặp tại Việt Nam Vậy các điều kiện trong hợp đồng này được xác lập như thế nào? Căn cứ vòa khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014 có quy định các điều kiện về nhà

ở khi tham gia giao dịch mua bán nhà ở

+ Phải có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật Còn được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đây cũng

không phải là điều kiện tiên quyết trong giao dịch mua bán nhà ở, điều kiện này được loại trừ các trường hợp sau( căn cứ theo khoản 2 Điều 118 Luật nhà ở 2014) giao dịch về nhà

ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

- Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai:

- Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

- Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

- Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

- Nhận thừa kế nhà ở;

- Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu

tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó

+ Đối tượng nhà ở trong mua bán nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu hay đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn Tuy nhiên điều kiện này cũng không áp dụng trong trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

+ Nhà ở phải không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền Trường hợp này cũng không áp dụng giao dịch mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Tuy nhiên vẫn có các hành vi lừa đảo bán nhà ở tại giữ thời điểm tòa tuyên án và thi hành án Họ sẽ tìm cách nhanh chóng bán nhà, số tiền mà họ bán nhà sẽ được tẩu tán mà không dùng để thi hành án Theo Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật thi hành án dân sự quy định:

“Kể từ thời điểm bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật, nếu người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu được để thi hành án và không còn tài sản khác hoặc tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án thì tài sản đó vẫn bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Khi kê biên tài sản, nếu có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Thi hành án dân sự.”

Do đó nếu người phải thi hành án không còn tài sản hoặc không đủ tài sản để đãm bảo nghĩa vụ thi hành án thì nhà ở đã bán vẫn bị kê biên dù đã có đầy đủ thủ tục công chứng Điều này dẫn đến nhiều khó khăn rắc rối để giành lại ngôi nhà

+ Điều kiện cuối cùng của nhà ở trong giao dịch mua bán nhà ở là không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền Cũng như điều kiện trên, trước khi có quyết định mua bán nhà ở chúng ta cần xem xét, tìm hiễu kĩ khu vực nhà ở muốn mua để ránh các trường hợp đáng tiếc xảy ra

 Từ đó, trước khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở chúng ta cần xem xét đầy đủ các điều kiện trên theo đúng quy định của pháp Luật Đồng thời khi tham gia mua nhà ở cần tìm hiểu rõ ràng về đối tượng cần mua tránh những trường hợp tranh chấp cũng như “mất trắng” từ những kẻ lừa đảo

2.2 Điều kiện về chủ thể

Trong quan hệ mua bán nhà ở, các đối tượng trong quan hệ này được xác định theo Điều

2 Luật nhà ở 2014 Do đó đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm “ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển quản lý, sử dụng, giao dịch

về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam” Như vậy chủ thể trong hợp đồng mua bán nhà ở bao gồm

+ Cá nhân

+ Hộ gia đình

+ Pháp nhân

+ Nhà nước

Để có hiệu lực trong hợp đồng mua bán nhà ở các chủ thể khi tham gia giao dịch cần đáp ứng đầy đủ những điều kiện theo Điều 119 Luật nhà ở 2014 như sau:

+ Đối với bên bán nhà ở:

- Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu

tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

- Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch

về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương

+ Đối với bên mua nhà ở:

- Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện các giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

- Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này

và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch

+ Đối với tổ chức:

- Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được

ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được

ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản

Trong hợp đồng mua bán nhà ở đối với các bên chủ thể cần có đầy đủ các điều kiện đối với cac bên như trên để hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực và hợp pháp

2.3 Điều kiện về mục đích và nội dung

+ Mục đích:

Theo khoản 1 Điều 3 Luật nhà ở 2014 có giải thích “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” Bên cạnh đó mục đích của nhà ở trong hợp đồng mua bán nhà ở còn được xác định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở 2014 đã khẳng định nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm Tức đối tượng nhà ở trong hợp đồng mua bán phải được thực hiện phù hợp với mục đích là nhà để ở tuy nhiên vẫn có thể sử dụng nhà ở vào mục đích khác mà pháp luật không cấm

+ Nội dung:

Trong giao dịch mua bán nhà ở, hợp đồng cần được lập thành văn bản và bao gồm những nội dung sau theo đúng luật định ( Căn cứ Điều 121 Luật nhà ở 2014) để đảm bảo hiệu lực của hợp đồng:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Cam kết của các bên;

- Các thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký

2.4 Điều kiện về hình thức và thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở

a Trình tự thủ tục thực hiện chứng thực:

• Người yêu cầu chứng thực nộp một bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực tại Ủy ban Nhân dân cấp xã và xuất trình bản chính của giấy tờ đã nộp bản sao để đối chiếu; cán bộ có thẩm quyền tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ, yêu cầu chứng thực;

• Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch theo mẫu số 61/SCT Nếu hồ sơ không hợp lệ hoặc khi giải quyết yêu cầu chứng thực mà người có bất động sản không đủ điều kiện thực hiện quyền của người có bất động sản theo quy định của pháp luật thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ trả lại hồ sơ và thông báo lý do bằng văn bản cho người yêu cầu chứng thực;

• Cán bộ tiếp nhận hồ sơ trình người có thẩm quyền thực hiện ký chứng thực hợp đồng, văn bản về bất động sản Người yêu cầu chứng thực nhận kết quả tại nơi nộp hồ sơ Trường hợp không chứng thực được trong ngày nhận hồ sơ thì ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch, viết Phiếu hẹn theo Mẫu số 32/PH trao cho người yêu cầu chứng thực

Quy định theo Khoản 3, Điều 122, Luật Nhà ở 2014, xác định được:

Đối tượng thực hiện thủ tục hành chính: Cá nhân, tổ chức

Cách thức thực hiện: Thực hiện trực tiếp tại UBND cấp xã

Cơ quan thực hiện thủ tục hành chính: UBND cấp xã

Kết quả thực hiện thủ tục hành chính: Văn bản chứng thực

Số lượng hồ sơ: Một (01) bộ

*Thành phần hồ sơ:

+Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản: Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản;

+Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu; bản sao giấy tờ chứng minh thẩm quyền của người đại diện (nếu là người đại diện);

+Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đối với trường hợp có tài sản gắn liền với đất mà người sở hữu tài sản đó chuyển nhượng;

+Dự thảo Hợp đồng (trường hợp người yêu cầu chứng thực soạn thảo sẵn);

+Các giấy tờ cần thiết khác cho việc chứng thực theo quy định của pháp luật

*Thời hạn giải quyết:

+Trong ngày nhận hồ sơ (nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ trước

15 giờ);

+Chậm nhất trong ngày làm việc tiếp theo (nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ sau 15 giờ);

+Trường hợp hợp đồng, văn bản có tình tiết phức tạp thì thời hạn chứng thực không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ

*Lệ phí (nếu có):

Giá trị tài sản dưới 20.000.000 đồng: thu 10.000 đồng/ trường hợp

Từ 20.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng: 20.000 đồng/ trường hợp

Từ 50.000.000 đến dưới 100.000.000 đồng: 50.000 đồng/trường hợp

Từ 100.000.000 đồng đến dưới 300.000.000 đồng: 100.000 đồng/trường hợp