Chung cư main city thành phố hồ chí minh

Xét về vị trí, dự án nằm ngay trung tâm của các tuyến đường giao thông chính như Xa lộ Hà Nội, thuận tiện đi vào các khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chi Minh cũngnhư các trường Đại học lớ

Trang 1

ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP NGÀNH QUẢN LÝ XÂY DỰNG

CHUNG CƯ MAIN CITY _THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

GVHD: TS NGUYỄN THẾ ANH SVTH: NGUYỄN TƯỜNG VI

SKL008559

Tp.Hồ Chí Minh, tháng 7/2022

Trang 2

TRƯỜNG ĐẠI HỌC SƯ PHẠM KỸ THUẬT TP HỒ CHÍ MINH

Trang 3

em vô cũng biết ơn vì đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, hướng dẫn và hỗ trợ tận tình quý báu của các thầy cô Với lòng biết ơn sâu sắc của mình em xin gửi lời cảm ơn đến Ban giám hiệu Trường Đại học Sư phạm kỹ thuật TP Hồ Chí Minh đã tạo mọi điều kiện, cơ sở vật chất tốt nhất trong quá trình học tập của em tại trường Em xin cảm ơn Thầy Hà Duy Khánh_PGS.TS cũng là Trưởng bộ môn Thi công và quản lý xây dựng của Khoa Xây Dựng đã hết lòng dẫn dắt em cùng các bạn trong suốt những năm học vừa qua Thầy đã hỗ trợ kịp thời những khó khăn cũng như đưa ra giải pháp và giúp đỡ em và các bạn để vượt qua những áp lực và vướng mắc trong quá trình theo học tại trường Hơn hết, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến người thầy hướng dẫn khóa luận của em_ T.S Nguyễn Thế Anh, tuy không theo học thầy trong nhiều môn học, tuy nhiên trong thời gian cuối của quá trình học tập trên giảng đường Đại học em đã may mắn gặp được thầy, người luôn luôn giúp đỡ, tạo mọi điều kiện tốt nhất để chúng em có thể hoàn thành Khóa luận một cách tốt nhất Em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến với thầy!

Trang 4

Khóa luận tốt nghiệp_QLXD_K18

Giáo viên hướng dẫn: TS Nguyễn Thế Anh

MỤC LỤC

CHƯƠNG 1 1

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 1

1 Phân tích tổng quan và tình hình kinh tế - xã hội: 1

1.1 Giới thiệu tổng quan dự án: 1

1.2 Mô tả sản phẩm dự án 1

1.3 Sự cần thiết của dự án 3

1.4 Những thuận lợi và thách thức đối với dự án: 3

1.5 Phân tích tình hình phát triển kinh tế - xã hội: 4

2 Phân tích thị trường 5

2.1 Nguồn cung cầu thị trường: 5

2.2 Phân khúc thị trường: 6

2.3 Khuyến thị và tiếp thị 6

2.4 Xem xét khả năng cạnh tranh 6

3 Phân tích kỹ thuật và tổ chức nhân sự 7

3.1 Tổng mức đầu tư dự án 7

3.2 Phân tích tổ chức nhân lực 8

4 Phân tích tài chính dự án 8

4.1 Kế hoạch trả nợ gốc và lãi vay: 8

4.2 Dự tính doanh thu của dự án: 9

4.3 Dự tính chi phí của dự án: 10

4.4 Dự tính lãi lỗ của dự án: 11

4.5 Nhu cầu tồn quỹ tiền mặt: 12

4.6 Chênh lệch các khoản phải thu: 12

4.7 Chênh lệch các khoản phải trả: 13

4.8 Dự tính cân đối dòng tiền của dự án: 13

5 Phân tích các chỉ tiêu đánh giá: 15

5.1 Tính hiện gia thu nhập thuần – NPV 15

5.2 Tính tỷ suất sinh lời nội bộ - IRR 16

5.3 Chỉ tiêu B/C: 16

CHƯƠNG 2 18

Trang 5

2.1 Chỉ dẫn nhà thầu 19

2.2 Bảng dữ liệu đấu thầu 19

2.3 Tiêu chuẩn đánh giá HSMT 21

2.4 Biểu mẫu áp dụng dự thầu ( xem chi tiết tại phụ lục 3) 30

3 Lập các yêu cầu về xây lắp 31

3.1 Giới thiệu về gói thầu 31

3.2 Yêu cầu về tiến độ thực hiện 31

3.3 Yêu cầu về kỹ thuật/chỉ dẫn kỹ thuật 31

4 Lập mẫu hợp đồng sơ bộ (Đính kèm phụ lục 2 mục 3) 34

5 Tính toán bảng khối lượng mời thầu 38

CHƯƠNG 3 39

LẬP DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG 39

1 Căn cứ lập dự toán : 39

1.1 Các văn bản: 39

1.2 Định mức: 39

2 Dự toán công trình 41

2.1 Bảng tiên lượng 41

2.2 Tổng hợp kinh phí 67

2.3 Đơn giá tổng hợp 68

2.4 Tổng hợp đơn giá vật liệu 73

2.5 Tổng hợp giá nhân công 76

2.6 Tổng hợp giá máy 77

CHƯƠNG 4 THIẾT KẾ BIỆN PHÁP THI CÔNG 77

1 Phương án thi công đào đắp 77

1.1 Thiết kế tính toán kích thước hố đào 77

1.2 Trình tự thi công công tác đất: 78

1.2 Phương án thi công: 79

1.3 Phương án thi công đầm đất 79

2 Chọn máy móc tính năng suất 80

2.1 Chọn máy đào 80

2.2 Chọn máy đầm 81

3 Tính toán cốp pha 82

3.1 Tính toán ván khuôn cho móng băng đợt 1 (chọn móng M7) 83

SVTH: Nguyễn Tường Vi _MSSV 18155058

Trang 6

3.2 Tính toán ván khuôn cho móng băng đợt 2 (chọn móng M7) 87

4 Thi công chống thấm 90

4.1 Công tác chuẩn bị trước khi thi công 90

4.2 Chuẩn bị bề mặt 90

4.3 Cách trộn 91

4.4 Thi công chống thấm: 91

5 Triển khai bản vẽ shop thép móng 91

CHƯƠNG 5 92

TỔ CHỨC THI CÔNG 92

1 Tính toán bố trí mặt bằng thi công 92

1.1 Xác định vật liệu dữ trữ: 92

1.2 Tính toán lán trại tạm 92

1.3 Mặt bằng thi công: (Xem chi tiết bản vẽ số BV_17) 94

2 Bảng khối lượng tiến độ thi công 94

3 Kế hoạch cung ứng 104

3.1 Kế hoạch cung ứng 104

3.2 Biểu đồ sử dụng vật tư 104

CHUYÊN ĐỀ NÂNG CAO 106

I LẬP HỒ SƠ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH 106

1 CÁC TIÊU CHÍ KIỂM TRA – ĐÁNH GIÁ –NGHIỆM THU 106

1.1 Tiêu chí kiểm tra - nghiệm thu và thí nghiệm vật liệu đầu vào cho dự án 106

1.2 Tiêu chí kiểm tra - nghiệm thu - phần xây dựng 119

2 Hồ sơ chất lượng 130

2.1 Chứng chỉ, thí nghiệm vật liệu, cấu kiện thành phẩm và thiết bị đầu vào phần móng 130 2.2 Hệ thống biên bản nghiệm thu phần móng 130

II ỨNG DỤNG MÔ HÌNH BIM ĐỂ QUẢN LÝ DỰ ÁN 132

1 Các sản phẩm xuất ra từ BIM 3D 132

2.Dùng mô hình BIM để kiểm tra khối lượng công tác 134

3.Dùng mô hình BIM để xử lý xung đột 134

4.Dùng BIM 4D_Navisworks để lên tiến độ cho dự án 136

Trang 7

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Chương 1 Bảng 1.1 Cơ cấu sản phẩm dự án

Chương 1 Bảng 1.2 Bảng xác định suất vốn đầu tư theo Quyết định 65/QĐ-BXDChương 1 Bảng 1.3 Bảng lương dự kiến của nhân viên khi dự án hoạt động

Chương 1 Bảng 1.4 Bảng kế hoạch trả nợ gốc và lãi vay

Chương 1 Bảng 1.5 Bảng dự tính doanh thu

Chương 1 Bảng 1.6 Bảng dự tính chi phí

Chương 1 Bảng 1.7 Bảng dự tính lãi lỗ

Chương 1 Bảng 1.8 Bảng dự trù quỹ tiền mặt

Chương 1 Bảng 1.9 Bảng chênh lệch các khoản phải thu

Chương 1 Bảng 1.10 Bảng chênh lệch các khoản phải trả

Chương 1 Bảng 1.11 Bảng cân đối dòng tiền

Chương 1 Bảng 1.12 Bảng Phân tích chỉ tiêu B/C

Chương 2 Bảng 2.1 Dữ liệu đấu thầu

Chương 2 Bảng 2.2 Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực tài chính và kinh nghiệmChương 2 Bảng 2.3a Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực kỹ thuật_nhân sự

Chương 2 Bảng 2.3b Tiêu chuẩn đánh giá về năng lực kỹ thuật_thiết bị

Chương 2 Bảng 2.4 Bảng tổng hợp khối lượng mời thầu

Chương 3 Bảng 3.1 Bảng tiên lượng

Chương 3 Bảng 3.7 Bảng tổng hợp dự toán gói thầu thi công xây dựng

Chương 3 Bảng 3.8 Bảng tổng mức đầu tư xây dựng

Chương 5 Bảng 5.1 Tính toán khối lượng dự trữ

Chương 5 Bảng 5.2 Diện tích nhà tạm

Chương 5 Bảng 5.3 Bảng chi tiết tiến độ thi công

Chương 5 Bảng 5.4 Bảng kế hoạch cung ứng vật tư

Chương 5 Bảng 5.5 Bảng kế sử dụng ứng vật tư

Chương 5 Biểu đồ 5.1 Biểu đồ khối lượng sử dụng thép

Chương 5 Biểu đồ 5.2 Biểu đồ khối lượng sử dụng ván khuôn

Chương 6 Bảng 6.1 Bảng tiêu chí kiểm tra - nghiệm thu và thí nghiệm vật liệu đầu

vào cho dự ánChương 6 Bảng 6.2 Bảng Tiêu chí kiểm tra - nghiệm thu - phần xây dựng

Chương 6 Bảng 6.3 Bảng chi tiết tiến độ thi công

Chương 6 Bảng 6.4 Bảng kế hoạch cung ứng vật tư

Chương 6 Bảng 6.5 Bảng kế sử dụng ứng vật tư

Chương 6 Bảng 6.6 Phiếu kết quả thử nghiệm Xi măng

Chương 6 Bảng 6.7 Phiếu kết quả thử nghiệm cát

Trang 8

Chương 6 Bảng 6.8 Phiếu kết quả thử nghiệm đá dăm

Chương 6 Bảng 6.9 Bảng hệ thống các biên bản nghiệm thu phần móng

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Chương 1 Hình 1.1 Vị trí dự án

Chương 1 Hình 1.2 Mặt bằng dự án

Chương 4 Hình 1.3 Mặt cắt hố đào

Chương 4 Hình 1.4 Mặt bằng thi công đào đất

Chương 4 Hình 1.5 Mặt cắt sau khi thi công bước 1

Chương 4 Hình 1.8 Các bước thi công đầm đất

Chương 4 Hình 1.9 Cao độ ván khuôn móng băng đợt 1

Chương 4 Hình 1.10 Sơ đồ tính móng MB7 đợt 1

Chương 4 Hình 1.11 Sơ đồ tính sườn đứng

Chương 4 Hình 1.12 Cao độ ván khuôn móng băng đợt 1

Chương 4 Hình 1.13 Sơ đồ tính móng MB7 đợt 1

Chương 4 Hình 1.14 Sơ đồ tính sườn đứng

Chương 4 Hình 1.15 Thi công chống thấm

Chương 6 Hình 1.16 Mặt đứng dự án

Chương 6 Hình 1.17 Phối cảnh dự án 3D

Chương 6 Hình 1.18 Phối cảnh dự án 3D

Chương 6 Hình 1.19 Lỗi hoàn thiện tường

Chương 6 Hình 1.20 Lỗi chồng các lớp vật liệu

Chương 6 Hình 1.21 Lỗi cao độ dầm

Chương 6 Hình 1.22 Mô phỏng tiến độ bằng BIM 4D

Chương 5 Biểu đồ 5.1 Biểu đồ khối lượng sử dụng thép

Chương 5 Biểu đồ 5.2 Biểu đồ khối lượng sử dụng ván khuôn

Chương 6 Sơ đồ 6.1 Các hồ sơ con trong mục chứng chỉ thí nghiệm vật liệu

Trang 9

STT TÊN CHƯƠNG NỘI CHUNG CHÍNH

1 Chương 1 Phân tích tổng quan, giới thiệu dự án

Phân tích thị trườngPhân tích kỹ thuật và tổ chức nhân sựPhân tích tài chính dự án

Phân tích các chỉ tiêu đánh giá

Lập các yêu cầu về thủ tục đấu thầuLập các yêu cầu về xây lắp

Lập mẫu hợp đồng sơ bộTính toán khối lượng mời thầu

3 Chương 3 Các căn cứ lập dự toán

Các bảng dự toán công trình

4 Chương 4 Phương án thi công đào đắp

Chọn và tính năng suất máy mócTính toán cốp pha

Thi công chống thấmTriển khai bản vẽ shop thép

5 Chương 5 Tính toán và bố trí mặt bằng thi công

Bảng khối lượng tiến độ công trình

Kế hoạch cung ứng

6 Chuyên đề nâng cao Lập hồ sơ quản lý chất lượng

Ứng dụng mô hình BIM để xuất các sản phẩm thiết kếỨng dụng mô hình BIM để kiểm tra khối lượngỨng dụng mô hình BIM để kiểm tra xung độtỨng dụng mô hình BIM để lên tiến độ cho dự án

Trang 10

CHƯƠNG 1 LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

1 Phân tích tổng quan và tình hình kinh tế - xã hội:

1.1 Giới thiệu tổng quan dự án:

- Tên dự án: Chung cư cho thuê_Main City

- Địa điểm đặt dự án: 29/8 đường số 5, phường Trường Thọ, Thành phố Thủ Đức

- Chủ đầu tư: Công ty TNHH đầu tư xây dựng Be One VN

- Diện tích mặt bằng: 41.25 x 22.1 ≈ 912 m 2 gồm có 6 tầng nổi

Hình 1.1 Vị trí dự án

1.2 Mô tả sản phẩm dự án

Với mong muốn mang lại chổ ở tiện nghi và thoải mái cho mọi người, dự án chung cư với mục

đích cho thuê với tổng cộng 40 phòng lớn nhỏ với nhiều diện tích khác nhau, được thể hiện trong

bảng 1.1, hứa hẹn là một trong những sự lựa chọn tốt nhất cho khách hang

Trang 12

Hình 1.2 Mặt bằng tổng thể dự án

Trang 13

1.3 Sự cần thiết của dự án

Dự án chung cư cho thuê là một hình thức không còn xa lạ đối với nhu cầu nơi ởhiện nay Khi dân số ngày một tăng, và tập trung vào những thành phố lớn thì Thành phốThủ Đức_một thành phố mới lại là một địa điểm sống lý tưởng

Xét về vị trí, dự án nằm ngay trung tâm của các tuyến đường giao thông chính như

Xa lộ Hà Nội, thuận tiện đi vào các khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chi Minh cũngnhư các trường Đại học lớn tại khu vực Thành phố Thủ Đức và Làng Đại học Quốc giaThành phố Hồ Chí Minh, nơi tập trung nhiều sinh viên hàng năm, nhưng chổ ở của sinhviên luôn là một nhu cầu cấp thiết

Cơ sở hạ tầng tại khu vực cũng đảm bảo một không đáng sinh sống, nằm ở gầnnhững tuyến đường giao thông chính nên ít gặp tình trạng ngập nước vào mùa mưa

Dự án xây dựng gần các trung tâm thương mại, trung tâm giải trí, thể thao đáp ứngnhu cầu sống cho khách hàng một cách thuận tiện nhất

Chính vì thế, tỉ lệ cạnh tranh với các dự án đã hình thành là rất lớn, tuy nhiên, cơ sởvật chất cũng như tính mới mẻ của dự án đi cũng với nhu cầu ngày một tăng của ngườithuê thì dự án đáng được triển khai và hình thành

1.4 Những thuận lợi và thách thức đối với dự án:

1.4.1 Thuận lợi

Ngoài những điểm mạnh về kinh tế, thành phố Thủ Đức được người dân đánh giá

là nơi đáng sống mới của Tp.HCM Với lợi thế về quỹ đất, và khu vực phát triển mới,

Tp Thủ Đức đã và đang hình thành các dự án khu dân cư, khu đô thị rộng lớn có môitrường sống xanh, an toàn Cùng với đà phát triển đó, Dự án chung cư Main City hứa hẹnđem lại một địa điểm sinh sống mới và chất lượng

Cụ thể Dự án nằm trong khu vực “Sáu trọng điểm sáng tạo” gồm: Khu công nghệcao (SHTP); Đại học Quốc gia TPHCM; Khu tài chính Thủ Thiêm; Rạch Chiếc; TamĐa; Khu Trường Thọ

Tám khu đô thị chức năng đang được triển khai xây dựng – phát triển: Trung tâmtài chính; Trung tâm thể thao; Trung tâm sản xuất; Trung tâm giáo dục – Đào tạo; Trungtâm khởi nghiệp; Trung tâm công nghệ sinh thái; Trung tâm giao thông; Khu đô thị CảngTrường Thọ

1.4.2 Khó khăn

Trong quá trình phát triển của thành phố, đất dân cư ở đây đã bị chia cắt nhiều, vìvậy vấn đề tổ chức quy hoạch và điều chỉnh cho phù hợp là cả một thách thức Dù có sựhình thành của nhiều dự án dân cư mới nhưng hạ tầng kết nối giao thông của thành phốmới còn yếu kém Để thu hút nguồn nhân lực và chất lượng dân cư cho đô thị hiện đạinày, phải có hệ sinh thái thật tốt để thu hút các doanh nghiệm khởi nghiệp, song songnhư đã nói, phát huy được vai trò nghiên cứu khoa học, công nghệ, đào tạo của đại họcquốc gia gắn liền với sản xuất kinh doanh của khu công nghệ cao

3 SVTH: Nguyễn Tường Vi _ MSSV 18155058

Trang 14

1.5 Phân tích tình hình phát triển kinh tế - xã hội:

Thành phố Thủ Đức được thành lập theo Nghị quyết 1111/NQ-UBTVQH14 vào tháng 12năm 2020 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc Hội Thành phố Thủ Đức được kỳ vọng là thành phốphía Đông HCM mang đến động lực tăng trưởng mới

Giải thể Tòa án nhân dân và viện kiểm soát nhân dân các Quận 2, Quận 9 và Thủ Đức đểthành lập Tòa án nhân dân và Viện kiểm sát nhân dân thành phố Thủ Đức Phân quyền cao nhấtcho thành phố Thủ Đức trong việc phát triển kinh tế để tạo động lực cho sự phát triển

1.5.1 Quy mô diện tích, dân số:

Thành phố Thủ Đức được thành lập trên cơ sở sáp nhập 3 Quận ở khu vực phía ĐôngTPHCM là Quận 2, Quận 9 và Thủ Đức Tổng diện tích thành phố Thủ Đức là 211,56 km2 vàquy mô dân số là 1.013.795 người Thành phố Thủ Đức có quy mô lớn thứ 4 về diện tích chỉ sau:

Củ Chi Bình Chánh, Cần Giờ và đứng đầu về quy mô dân số

1.5.2 Vị trí địa lý:

Thành phố Thủ Đức sau khi thành lập có tổng cộng 34 phường, cụ thể phía Tây: giáp Quận

1, Bình Thạnh, Quận 4; Phía Tây Nam: giáp Quận 7; Phía Tây Bắc: giáp Quận 12; Phía Đông Nam:giáp Đồng Nai; Phía Đông: giáp sông Đồng Nai; Phía Bắc: giáp tỉnh Bình Dương

Có thể nói, Thành phố Thủ Đức là nơi tập hợp và mang khả năng phát triển ngày càng cao củanhững trung tâm phát triển như: Trung tâm tài chính quốc tế Thủ Thiêm; Khu thể thao và sức khỏeRạch Chiếc; Trung tâm công nghệ cao Sài Gòn; Trung Tâm công nghệ giáo dục (Đại học Quốc giaTPHCM); Khu đô thị tương lai Trường Thọ Là một vị trí lý tưởng để thu hút khách hang

Về hạ tầng giao thông và dịch vụ đô thị, bao gồm 8 cấu phần Đó là hệ thống giao thôngđường bộ, đường biển, đường hàng không; Hệ thống tàu điện ngầm (đường sắt); Hệ thống thoátnước và chống ngập; Hệ thống cấp nước sạch; Hệ thống xử lý rác; Hệ thống các khu đô thị mới,

đô thị thông minh…

Đối với hạ tầng tài chính – thương mại gồm 3 cấu phần Đó là Trung tâm tài chính quốc tếTPHCM (Thủ Thiêm); Trung tâm hội chợ - triển lãm quốc tế (Thủ Thiêm); Hệ thống siêu thị vàbán lẻ thông minh

Về hạ tầng xã hội gồm 7 cấu phần Trong đó có hệ thống trường mầm non, trường phổthông, trường nghề chất lượng cao; Hệ thống các bệnh viện, đạt chuẩn quốc tế; Nhà hát giaohưởng, nhạc và vũ kịch (Thủ Thiêm); Công viên lịch sử văn hóa dân tộc Cùng với đó là sân GolfThủ Đức; Trung tâm thể thao Rạch Chiếc; Quảng trường Hồ Chí Minh (Thủ Thiêm)

1.5.4 Tiềm năng phát triển kinh tế xã hội:

Theo trang thông tin điện tử Đảng Bộ Thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Thủ Đức không

Trang 15

mới từ đó phát triển cao hơn Thành phố Thủ Đức hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi làm tiền đề để trởtrành nơi có năng suất lao động cao nhất cả nước.

Bên cạnh việc xác định các giải pháp an sinh xã hội, phát triển kinh tế, thành phố luôn tạonên nên sự tương tác mạnh mẽ của các yếu tố nền tảng của cách mạng công nghiệp 4.0, của hệsinh thái trí tuệ nhân tạo trên một không gian địa lí cụ thể, phải đảm bảo tính đồng bộ và tươngtác mạnh mẽ giũa các thành phần của hệ sinh thái kinh tế tri thức và hệ sinh thái trí tuệ nhân tạo

Cụ thể, Quận 9 có Khu công nghệ cao Quận 2 có Khu đô thị mới Thủ Thiêm (trong đó cóquy hoạch xây dựng trung tâm tài chính lớn nhất của Việt Nam); Khu công nghiệp Cát Lái 2.Cùng với đó là có quy hoạch xây dựng Nhà hát giao hưởng, nhạc và vũ kịch, trung tâm triển lãm

- hội chợ quốc tế; Đại học Văn hóa; Cảng Cát Lái - cảng container lớn nhất Việt Nam Quận ThủĐức có Đại học Quốc gia TPHCM, Đại học Sư phạm Kỹ thuật TPHCM, Đại học Nông lâmTPHCM, còn có khu chế xuất Linh Trung

Với tổng diện tích và dân số đã kể đến, đây là một khu đô thị có quy mô sản xuất côngnghệ cao lớn nhất cả nước, có mật độ đào tạo và nghiên cứu khoa học trình độ tương đối cao vàoloại lớn nhất cả nước

2 Phân tích thị trường

2.1 Nguồn cung cầu thị trường:

Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của con người, hiện nay đất ngày càng thu hẹpnhưng dân số thì ngày một tăng lên đòi hỏi các công trình nhà ở cao tầng để đáp ứng nhu cầu củaphần lớn khách hàng, không chỉ giải quyết được vấn đề diện tích mặt bằng, cơ sở vật chất hiệnđại thì nhà ở cao tầng, chung cư còn hạn chế các vấn đề như tiếng ồn, ngập lụt do mưa lớn,

Tùy vào mục đích sử dụng của khách hàng mà dự án xây dựng chung cư sẽ mang các đặcđiểm khác nhau Tình hình kinh tế xã hội, giáo dục ngày càng tăng cao đặc biệt là ở khu vựcThành phố Thủ Đức tập trung nhiều trường đại học còn gọi là “Làng đại học” cùng với đó là cáckhu công nghiệp, chế biến, may mặc, nên nhu cầu chổ ở đã trở thành một khía cạnh mang tínhcấp thiết đối với người đi làm, sinh viên và một số thành phần khác

Tại phường Linh Chiểu thành phố Thủ Đức là nơi tập trung của hàng ngàn sinh viên đổ vềmỗi năm Vị trí dự án nàm ngay trung tâm của các trường đại học danh tiếng về chất lượng đào tạonhư Đại học Sư phạm kỹ thuật, Đại học Ngân hàng và các trường đại học thuộc Đại học Quốc giaTPHCM, do đó đây là mảnh đất luôn thu hút sinh viên lựa chọn cho bốn năm đại học của mình Vìthế, nguồn cung cầu là luôn luôn lớn đối với dự án này Một chổ ở tiện nghi, thông thoáng để học tập

và làm việc lý tưởng là điều các sinh viên cũng như các bậc phu huynh, nhân viên văn phòng, lưu ý đến, nhất là diện tích phù hợp với sự bố trí số lượng người ở là khá hợp lý so với mức sốnghiện tại của xã hội, do vậy Chung cư Main City là một trong những lựa chọn hàng đầu trong lòngkhách hàng đang có ý muốn thuê phòng

Thành phố Thủ Đức nói riêng và cả nước nói chung đang nhanh chóng phục hồi kinh tếsau dịch, trở thành điểm thu hút đầu tư từ ngay sau khi có quyết định thành lập Cùng với đó,tuyến Metro sắp được đưa vào hoạt động trở thành một điểm có lợi thế về giao thông, dễ dàng dichuyển ra trung tâm TPHCM cũng như các tỉnh thành khác, đó cũng là một điểm cộng để kháchhàng ưu tiên lựa chọn Chung cư Main City thay vì những chung cư khác

Trang 16

Song song với những điều kiện thuận lợi đó, giá thành và lối kiến trúc hiện đạicũng như

cơ sở hạ tầng của dự án cũng là điều đáng lưu ý đối với khách hàng giữa dòng thành phố đangngày càng phát triển, nhất là trong thời kì khôi phục kinh tế sau đại dịch Covid

Các cửa ngõ giao thông, nâng cấp các tuyến đường cũ, cơ sở hạ tầng ngày càng nâng cao

để phù hợp với nhu cầu của xã hội càng thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế, từ đó mở ra một thịtrường phân khúc lớn đối với dự án Có nhiều đối tượng khách hàng đa dạng, cùng với thời đạicông nghệ thông tin lên ngôi việc đưa sản phẩm đến khách hàng không còn là điều khó khăn đốivới dự án

Bên cạnh đó, đi đôi với số lượng thì điều khách hàng đáng quan tâm đó chính là chấtlượng Không phải bất kì chung cư nào khi xây lên cũng thỏa mãn được thị hiếu của khách hàng,đòi hỏi sản phẩm của dự án không chỉ mang tính cạnh tranh cao mà còn phải có một số đặc đặclàm cho khách hàng để mắt đến

2.4 Xem xét khả năng cạnh tranh

Sự ra đời của Chung cư Main City là vô cùng cần thiết đối với xã hội, có thể đáp ứng nhucầu của đa dạng các tầng lớp khách hàng

Nhiều chung cư đang hiện hữu trên thị trường hiện nay có kiến trúc đẹp, cơ sở hạ tầng tốt,giá cả phải chăng, Nhưng không phải dự án chung cư nào cũng hội tụ đủ các yếu tố mạnh đó Vìvậy, khách hàng khi đến với Chung cư Main City tại phường Linh Chiểu sẽ có một cái nhìn khác.Kết cấu hạng tầng, kiến trúc phù hợp với số lượng đầu người cho phép, dẫn tới giá thành phù hợpvới từng loại đối tượng khách hàng Dự án không chỉ là một kết cấu căn hộ điển hình mà còn đa

Trang 17

dạng bởi kích thước diện tích, không gian, tầm nhìn ra bên ngoài Một số chung cư lân cận đángchú ý như:

- Moonlight Residences: Diện tích không quá lớn nhưng cũng không quá nhỏ, phù hợp vớikhách hàng là nhân viên văn phòng, dân cư chủ yếu thuê là gia đình, rất ít sinh viên là khách hàngtại đây Ưu điểm nổi bật của chung cư được đánh giá cao chính là có các khu tiện ít, giao thôngthuận lợi, công viên cây xanh thoáng mát Nhưng do khả năng tiếp thị chưa rộng rãi cũng nhưchưa phù hợp với nhiều đối tường khách hàng nên chủ yếu là các hộ gia đình có thu nhập tầmtrung trở lên tạm trú tại đây Dự án đã được xây dựng khá lâu nhưng vẫn còn số lượng phòngtrống cho chưa thực sự thu hút khách hàng mặc dụ ở vị trí mặt tiền khá thuận lợi

- Chung cư Gia Phúc: là công trình xây dựng đã lâu, cơ sở hạ tầng được khách hàng đánh giá

ở mức kém do cơ sở hạ tầng đang ngày càng xuống cấp, cũng như thiếu các nhu cầu về tiện ít.Ngược lại, với giá cả phải chăng “tiền nào của nấy” nên đối tượng dân cư lưu trú thường là sinh viên

và công nhân viên ở tạm thời Nhưng một số khách hàng do không thỏa mãn với các chính sách kinh

tế như phí dịch vụ, phí quản lí chung cư không hợp lí nên chưa thực sự làm hài lòng khách hàng đểhợp tác lâu dài

- Chung cư Lan Phương MHBR Tower: với khuôn viên hơn 3000m2, kiến trúc nội thất sangtrọng, có đầy đủ các khu tiện ích, có chiến lược quảng bá rộng rãi, được khách hàng đánh giá cao.Tuy nhiên, đối tượng của dự án chỉ tập trung vào khách hàng có thu nhập từ khá trở lên với mức sốngcao, thế nhưng đó cũng là một điểm yếu đối với dự án Bên cạnh đó, giao thông ở các tuyến đườngnơi đây khá đông đúc, hay tắt nghẽn giao thông vào những giờ cao điểm, đường giao thông dễ ngậpnước do mưa lớn Sẽ là một điểm đáng ngại cho khách hàng khi chuẩn bị lựa chọn dự án

Sau khi xem xét khả năng cạnh tranh có thể thấy, dự án Chung cư Main City ra đời làhoàn toàn phù hợp trong kì hiện nay Với nhu cầu của khách hàng luôn thay đổi theo mức sống của

xã hội, Chung cư Main City sẽ làm hài lòng với đa dạng khác nhau, cùng với không gian, kiến trúc và

cơ sở hàng tầng chất lượng sẽ mang đến một nơi ở thoải mái, tiện nghi cho khách hàng

3 Phân tích kỹ thuật và tổ chức nhân sự

3.1 Tổng mức đầu tư dự án

Căn cứ Quyết định 65/QĐ-BXD về suất vốn đầu tư xây dựng công trình Theo đó công

trình Chung cư 6 tầng nổi và không có tầng hầm được quy định như sau:

Bảng 1.2 Bảng xác định suất vốn đầu tư theo Quyết định 65/QĐ-BXD

Đơn vị tính: 1.000đ/m2 sàn

Công trình dân dụng Suất vốn đầu tư

Chi phí xây dựng Chi phí thiết bịcấp III

Trang 18

1 Quản lí chung cư 1 13.000.000 13.000.000 Đại học trở lên

4 Nhân viên giữ xe 2 5.000.000 10.000.000 Từ 18 tuổi trở lên

5 Vệ sinh lao công, 1 8.000.000 8.000.000 Từ 18 tuổi trở lên

quét dọn

Nhiệm vụ của các bậc nhân sự:

- Nhân viên quản lý chung cư: Quản lý, điều hành toàn bộ hoạt động của chung cư, giái quyết các vấn đề xảy ra trong chung cư

- Nhân viên kế toán: Tổng hợp kế hoạch thu – chi của chung cư, kiểm kê sổ sách, hợp đồng thuê, và cácvấn đề có liên quan khác Quản lý tiến độ thu phí quản lý từ cư dân, khách hàng Theo dõi công nợ cho cácnhà thầu, báo cáo thuế và công nợ cho Chủ đầu tư Hỗ trợ nhắc nhở cư dân đóng phí theo yêu cầu của Banquản lí

- Nhân viên bảo vệ an ninh: Để đảm bảo cho chung cư được an ninh, đội ngũ bảo vệ cần phải túc trực 24/24

- Nhân viên giữ xe: Hoạt động giữ xe của chung cư phục vụ 24/24

- Nhân viên vệ sinh: Chịu trách nhiệm vệ sinh chung cho chung cư, kiểm tra việc vệ sinh của các hộ trong việc tham gia vào giữ vệ sinh chung (chia thành 2 ca)

4 Phân tích tài chính dự án

4.1 Kế hoạch trả nợ gốc và lãi vay:

- Vốn vay = 40%TMĐT = 19,724,414,976 đồng

- Hình thức trả lãi: Trả vốn gốc đều

- Lãi vay: 6%/năm

- Thời gian ân hạn: 3 năm

Bảng 1.4 Bảng kế hoạch trả nợ gốc và lãi vay

Trang 19

4.2 Dự tính doanh thu của dự án:

Bảng 1.5 Bảng dự tính doanh thu (Đơn vị 1.000 VNĐ)

tổng ck Tiền phòng 314,000 3,768,000 3,768,000 3,768,000 3,799,400 3,799,400

Tổng cộng 382,724 4,592,688 4,592,688 4,592,688 4,630,960 4,630,960

Trang 20

Khoản thu Đơn giá/ Năm 6 Năm 7 Năm 8 Năm 9 Năm 10

tổng ck Tiền phòng 314,000 3,799,400 3,830,800 3,830,800 3,830,800 3,862,200

Trang 21

34,000 2,050,200 2,050,200 2,053,600 2,053,600 2,053,600

Trang 23

3 Lợi nhuận trước

thuế và lãi vay phải 1,960,320 1,960,320 1,994,205 1,994,205trả = (1)-(2)

1,568,256 1,568,256 1,595,364 1,595,364thuế (EBT) = (3)-(4)

1 Doanh thu 3,862,200 3,862,200 3,893,600 47,891,280 47,891,280

2 Chi phí 361,848 361,848 362,448,320 362,448,320 362,448

thuế và lãi vay phải 3,500,351 3,500,351 3,531,151 47,528,831 47,528,831trả = (1)-(2)

4 Lãi vay phải trả 700,070 700,070 706,230 9,505,766 9,505,766

2,800,281 2,800,281 2,824,921 38,023,065 38,023,065thuế (EBT) = (3)-(4)

6 Thuế thu nhập

doanh nghiệp = (5) x 560,056 560,056 564,984 7,604,613 7,604,613Thuế suất TNDN

7 Lợi nhuận sau

2,240,225 2,240,225 2,259,937 30,418,452 30,418,452thuế = (5)-(6)

1 Doanh thu 2,040,000 2,040,000 2,040,000 2,043,400 2,043,400

thuế và lãi vay phải 1,996,127 1,996,127 1,996,127 1,999,527 1,999,527trả = (1)-(2)

Trang 24

4 Lãi vay phải trả 399,225 399,225 399,225 399,905 399,905

1,596,901 1,596,901 1,596,901 1,599,621 1,599,621thuế (EBT) = (3)-(4)

Trang 25

6 Thuế thu nhập

doanh nghiệp = (5) x 319,380 319,380,352 319,380,352 319,924,352 319,924Thuế suất TNDN

7 Lợi nhuận sau

1,277,521 1,277,521 1,277,521 1,279,697 1,279,697thuế = (5)-(6)

4.5 Nhu cầu tồn quỹ tiền mặt:

Bảng 1.8 Bảng dự trù quỹ tiền mặt (Đơn vị 1.000 VNĐ)

BẢNG DỰ TRÙ QUỸ TIỀN MẶT CỦA DỰ ÁN BẰNG 10% CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG

Nhu cầu tồn quỹ tiền mặt 262,968 263,236 263,236 263,675 263,675Chênh lệch tồn quỹ tiền

mặt

Tác động đến dòng tiền -262,968 -263,236 -263,236 -263,675 -263,675

Nhu cầu tồn quỹ tiền mặt 2,636,755 2,641,142 2,420,931 2,420,931 2,645,529Chênh lệch tồn quỹ tiền

2,636,755 2,641,142 2,420,931 2,420,931 2,645,529mặt

Tác động đến dòng tiền -2,636,755 -2,641,142 -2,420,931 -2,420,931 -264,5529

Nhu cầu tồn quỹ tiền mặt 43,872 43,872 43,872 43,872 43,,872Chênh lệch tồn quỹ tiền

mặt

Tác động đến dòng tiền -43,872 -43,872 -43,872 -43,872 -43,872

4.6 Chênh lệch các khoản phải thu:

Bảng 1.9 Bảng chênh lệch các khoản phải thu (Đơn vị Đồng)

Trang 26

phải thu (3)

Dòng tiền vào (4) 4,133,419,200 4,133,419,200 4,133,419,200 4,167,864,360 4,167,864,360

Doanh thu (1) 4,592,688,000 4,592,688,000 4,592,688,000 4,592,688,000 6,032,880,000

Trang 27

Khoản mục phải thu

4.7 Chênh lệch các khoản phải trả:

Bảng 1.10 Bảng chênh lệch các khoản phải trả (Đơn vị Đồng)

Trang 28

4.8 Dự tính cân đối dòng tiền của dự án:

Bảng 1.11 Bảng cân đối dòng tiền (Đơn vị 1.000 Đồng)

Trang 29

Danh mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5

Đầu tư xây dựng (4) 6,400,891

Đầu tư máy móc, thiết bị

TIP) = dòng tiền vào - ra

Đầu tư xây dựng (4)

Trang 31

Danh mục Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15

B Dòng tiền ra (TIP)

Đầu tư xây dựng (4)

(6) Chi phí hoạt động (7) 2,050,200 2,050,200 2,053,600 2,053,600 2,053,600

Chênh lệch khoản phải trả

(4,387) (4,387) (4,387) (4,387) (4,387)

(8) Chênh lệch quỹ tốn tiền

mặt (9) Thuế thu nhập doanh

TIP) = dòng tiền vào - ra

5 Phân tích các chỉ tiêu đánh giá:

5.1 Tính hiện gia thu nhập thuần – NPV

Tính hiện giá thu nhập thuần bằng công thức:

N là các khoản thu ở năm thứ t

V là các khoản chi ở năm thứ t

i là suất thu lợi hay suất chiết khấu (%) Tiêu chuẩn đánh giá dự án:

NPV > 0 : Dự án có lờiNPV < 0 : Dự án lỗDựa vào dòng tiền, ta tính được NPV = 927,065,781 đồng

Trang 32

Trang 33

Với NPV > 0 , ta thấy dự án có lời, đáng đầu tư.

5.2 Tính tỷ suất sinh lời nội bộ - IRR

Tính theo phương pháp nội suy, chọn:

- i1 = 7 % ta có NPV1 = 1,979,470,571 đồng

- i2 = 10 % ta có NPV2 = -877,755,025đồng Áp dụng công thức nội suy ta có:

IRR = 9.02% > i = 8% ta đánh giá được dự án đáng đầu tư

i là suất chiết khấu của dự án

PV(B) là giá trị hiện tại của các khoản lợi ích thu được ở các năm của vòng đơi dự án

PV(C) là giá trị hiện tại của các khoản chi phí phát sinh ở các năm của vòng đời dự án

Bảng 1.12 Phân tích chỉ tiêu B/C ( Đơn vị Đồng)

PV(C) 9,881,632,243 3,101,498,471 2,898,596,702 2,718,155,482 2,540,332,226PV(B) 9,881,632,243 3,101,498,471 2,898,596,702 2,718,155,482 2,540,332,226

PV(C) 3,950,325,003 3,697,083,664 3,211,705,023 3,001,593,479 3,168,583,176PV(B) 5,814,573,677 5,434,181,006 5,078,673,838 4,746,424,147 5,826,939,527

PV(C) 1429185134 1335687041 1249716525 1167959369 1195949184PV(B) 2,056,682,640.92 1,921,938,508.79 1,805,342,195.73 1,687,235,696.94 2,090,707,166.94

16

Trang 34

SVTH: Nguyễn Tường Vi _ MSSV 18155058

Trang 35

Điểm hòa vốn: B/C 1.293 >1 ( Thỏa)

Vậy B/C > 1 nên dự án được chấp nhận Khi đó, các khoản thu của dự án đủ để bù

đắp các chi phí bỏ ra của dự án và dự án có khả năng sinh lời

Trang 36

CHƯƠNG 2 LẬP HỒ SƠ MỜI THẦU

1 Thông báo mời thầu

ỦY BAN NHÂN DÂNTHÀNH PHỐ HỒ CHÍ

MINH

CỘNG HÒA XÃ HỘICHỦ Độc lập – Tự do –NGHĨA VIỆT NAM Hạnh phúc

Số: …/TP/STP

TP Hồ Chí Minh, ngày 11 tháng 11 năm 2021

THÔNG BÁO MỜI THẦU

- Tên gói thầu đăng ký thông báo mời chào hàng: “Chung cư Main City”

- Loại gói thầu: Xây lắp

- Nội dung chính của gói thầu: Nơi ở định cư, văn phòng kinh doanh

- Thời gian thực hiện hợp đồng: 3 tháng (tương ứng 90 ngày)

- Tên dự án hoặc tên dự toán mua sắm đối với mua sắm thường xuyên: Dư án đầu tư và xây dựng Chung cư Hapy

- Nguồn vốn: Tư nhân

- Hình thức lựa chọn nhà thầu: Đấu thầu rộng rãi trong nước

- Phương thức lựa chọn nhà thầu: 1 giai đoạn 1 túi hồ sơ

- Thời gian phát hành hồ sơ mời thầu: từ 8 giờ ngày 09 tháng 11 năm 2021 đến 15 giờ ngày

10 tháng 12 năm 2021 (trong giờ hành chính)

- Địa điểm bán: Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Be One Việt Nam

- Địa chỉ: 29/8 Đường số 5, phường Trường Thọ, TP Thủ Đức

- Điện thoại: (0293) 3878890 Fax (0293) 3878890

- Giá bán một bộ HSMT: 2.000.000 đ (bằng chữ: Hai triệu đồng)

- Bảo đảm dự thầu: 15.000.000 (Mười lăm triệu đồng); Hình thức bảo đảm: Thư bảo lãnh của ngân hang hoặc tổ chức tín dụng hoạt động hợp pháp tại Việt Nam

- Thời gian có hiệu lực của bảo đảm dự thầu: 90 ngày kể từ thời điểm đấu thầu

- Thời điểm đóng thầu: 15 giờ 00 phút ngày 11 tháng 12 năm 2021

Thời điểm mở thầu: 15 giờ 30 phút ngày 10 tháng 12 năm 2021 tại Công ty TNHH Đầu tưxây dựng Be One Việt Nam, Kính mời đại diện của các nhà thầu nộp HSĐX tới tham dự

lễ mở thầu vào thời gian và địa điểm nêu trên

Trang 37

2 Lập các yêu cầu về thủ tục đấu thầu

2.1 Chỉ dẫn nhà thầu

Gồm 43 mục chỉ dẫn nhà thầu ( Phụ lục 1)

2.2 Bảng dữ liệu đấu thầu

Bảng 2.1 Dữ liệu đấu thầu

CDNT 1.1 Tên Bên mời thầu là: Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Be One Việt Nam

CDNT 1.2 Tên gói thầu: Chung cư Main City

Tên dự án: Dự án đầu tư và xây dựng Chung cư Main City

CDNT 2 Nguồn vốn (hoặc phương thức thu xếp vốn): Tư nhân trong nước

CDNT 4.1 (a) Điều kiện về cấp doanh nghiệp: Không áp dụng

Bảo đảm cạnh tranh trong đấu thầu theo quy định như sau:

- Nhà thầu tham dự thầu là doanh nghiệp thì phải không có cổ phần hoặcvốn góp trên 30% với chủ đầu tư, bên mời thầu: Công ty TNHH Đầu tưxây dựng Be One VN

CDNT 4.1 (d)

- Nhà thầu tham dự thầu không có cổ phần hoặc vốn góp với các nhà thầu

tư vấn; không cùng có cổ phần hoặc vốn góp trên 20% của một tổ chức,

cá nhân khác với từng bên

- Nhà thầu tham dự thầu không cùng thuộc một cơ quan hoặc tổ chức trựctiếp quản lý với: Công ty TNHH Đầu tư xây dựng Be One VN

CDNT 4.1 (e) Nhà thầu tham dự thầu phải có tên trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia:

Số điện thoại: (0293) 3878890

Số fax: (0293) 3878890Địa chỉ e-mail: thunnt.cons@gmail.com.vnBên mời thầu phải nhận được yêu cầu giải thích làm rõ HSMT khôngmuộn hơn 3 ngày làm việc trước ngày có thời điểm đóng thầu

CDNT 6.3 Bên mời thầu sẽ không tổ chức khảo sát hiện trường

Trang 38

Trang 39

CDNT 6.4 Hội nghị tiền đấu thầu sẽ không được tổ chức.

Tài liệu sửa đổi HSMT sẽ được Bên mời thầu gửi đến tất cả các nhà thầu

đã nhận HSMT từ Bên mời thầu trước ngày có thời điểm đóng thầu tốiCDNT 7.3 thiểu 10 ngày.

Trường hợp thời gian gửi văn bản sửa đổi HSMT không đáp ứng theo quyđịnh thì Bên mời thầu thực hiện gia hạn thời điểm đóng thầu tương ứng.HSDT cũng như tất cả các thư từ và tài liệu liên quan đến HSDT trao đổigiữa nhà thầu với Bên mời thầu được viết bằng tiếng Việt

CDNT 9.1

Các tài liệu và tư liệu bổ trợ trong HSDT có thể được viết bằng ngôn ngữkhác đồng thời kèm theo bản dịch sang tiếng Việt Trường hợp thiếu bảndịch, nếu cần thiết, Bên mời thầu có thể yêu cầu nhà thầu gửi bổ sung.CDNT 15.1 Nhà thầu không được phép nộp đề xuất phương án kỹ thuật thay thế

CDNT 17.1 Thời hạn hiệu lực của HSDT (HSĐXKT và HSĐXTC) là: ≥ 60 ngày, kể

từ ngày có thời điểm đóng thầu

CDNT 18.2 Nội dung bảo đảm dự thầu:

- Giá trị và đồng tiền bảo đảm dự thầu: 15.000.000 (đồng)

- Thời gian có hiệu lực của bảo đảm dự thầu: ≥ 90 (ngày)Nhà thầu không được lựa chọn sẽ được hoàn trả hoặc giải tỏa bảo đảm dựCDNT 18.4 thầu trong thời hạn tối đa 20 ngày, kể từ ngày thông báo kết quả lựa chọn

Thời điểm đóng thầu là: 15 giờ 00 phút , ngày 11 tháng 12 năm 2021

CDNT 25.3 Nhà thầu được tự gửi tài liệu để làm rõ HSDT đến Bên mời thầu trong

vòng: 10 ngày, kể từ ngày có thời điểm đóng thầu

Việc mở HSĐXKT sẽ được tiến hành công khai vào lúc: 16 giờ 00 phút,CDNT 31.1 ngày 10 tháng 12 năm 2021, tại địa điểm mở thầu theo địa chỉ như sau:

- Nơi nhận: 29/8 Đường số 5, phường Trường Thọ, TP Thủ Đức

CDNT 34.1Phương pháp đánh giá về tài chính: Phương pháp giá thấp nhất

Trang 40

20

Tiêu đề	Chung cư Main City Thành phố Hồ Chí Minh
Tác giả	Nguyễn Tường Vi
Người hướng dẫn	TS. Nguyễn Thế Anh
Trường học	Trường Đại học Sư phạm Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh
Chuyên ngành	Quản lý xây dựng
Thể loại	Đồ án tốt nghiệp
Năm xuất bản	2022
Thành phố	Tp.Hồ Chí Minh

Định dạng
Số trang	236
Dung lượng	4,59 MB