MỤC LỤC A, ĐẶT VẤN ĐỀ 1 B, NỘI DUNG 1 1, Khái niệm và điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 1 1 1 Khái niệm 1 1 2 Điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử d.
Trang 1MỤC LỤC
A, ĐẶT VẤN ĐỀ 1
B, NỘI DUNG 1
1, Khái niệm và điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 1 1.1 Khái niệm 1 1.2 Điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 2
2, Những hạn chế, bất cập trong chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 2
3, Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 4
4, Một số kiến nghị về giải pháp khắc phục tồn tại, bất cập và hạn chế tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 6 KẾT LUẬN 7 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 8
0
Trang 2A, ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong xu thế phát triển của nền kinh tế thị trường, các giao dịch liên quan tới đất đai ngày càng gia tăng Các chủ thể sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện của pháp luật về giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất có thể chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tuy nhiên trên thực tế các giao dịch này này vẫn tồn tại những hạn
chế nhất định là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp Trong phạm vi đề bài: “Hãy
chỉ ra những tồn tại, bất cập và nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về các hợp đồng chuyển nhựơng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và đề ra các giải pháp khắc phục” em xin trình bày một số tồn tại và nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong
hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạn chế trên
B, NỘI DUNG
1, Khái niệm và điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
1.1 Khái niệm
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất :Là một hình thức của chuyển quyền sử dụng
đất được quy định tại khoản 10 Điều 2 và là quyền của người sử dụng đất được quy định tại Điêù 169 của Luật Đất đai năm 2013 Đây là một thoả thuận giữa người chuyển nhượng ( người sử dụng đất) với người được chuyển nhượng theo đó người chuyển nhượng chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên được chuyển nhượng, đồng thời nhận
từ người đó khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất.Về bản chất, có thể coi chuyển nhượng quyền sử sụng đất là một hợp đồng mua bán quyền tài sản
- Cho thuê lại quyền sử dụng đất: Khác với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho
thuê lại quyền sử dụng đất là việc chủ thể được giao đất (theo các hình thức do pháp
1
Trang 3luật quy định) cho chủ thể khác thuê lại quyền sử dụng đất của mình.Nếu coi quyền sử dụng đất là một loại tài sản thì cho thuê lại quyền sử dụng đất là một hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản Bởi lẽ người thuê lại quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng đất trong một thời hạn nhất định và phải trả tiền cho quá trình sử dụng đó chứ không mang tính chất ổn định, lâu dài như chuyển nhượng
- Cho thuê quyền sử dụng đất: Nếu chuyển nhượng và cho thuê lại quyền sử dụng
đất là quyền của người sử dụng đất thì cho thuê quyền sử dụng đất là một hình thức giao đất được tiến hành bởi các chủ thể có thẩm quyền (Điều 59 Luật Đất đai) Việc cho thuê đất hiện nay gồm 2 phương thức thanh toán là trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho cả quá trình sử dụng
1.2 Điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Đất đai là loại tài sản đặc biệt, là yếu tố đầu vào của hoạt động sản xuất, kinh doanh, là tài sản thuộc sở hữu toàn dân Việc chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện của pháp luật được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:
“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2 Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn
2
Trang 4phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Như vậy người sử dụng đất muốn thực hiện các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất nói riêng cần phải thoả mãn các quy định của pháp luật theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 ở trên.Ngoài ra tương ứng với những đối tượng sử dụng đất cụ thể, Nhà nước cũng đặt ra các yêu cầu riêng đối với việc chuyển nhượng, cho thuê, chô thuê lại đất riêng biệt
2, Những hạn chế, bất cập trong chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Hiện nay, nhu cầu sử dụng đất ngày càng gia tăng, tại các trung tâm đô thị, nhu cầu sử dụng đất để ở, để kinh doanh, xây dựng trong nhiều năm trở lại đây rất phổ biến, bởi vậy số lượng giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cũng tăng mạnh mẽ Điều này cũng kéo theo nhiều bất cập trong việc tuân thủ quy định của pháp luật trong việc thực hiện các giao dịch trên.Những tồn tại, bất cập đó được biểu hiện như sau:
Thứ nhất, chuyển nhượng trái pháp luật: Nhiều chủ thể sử dụng đất hiện nay vì
lợi nhuận trước mắt mà sẵn sàng làm trái quy định của pháp luật để tư lợi, gây ảnh hưởng tới lợi ích chung và lợi ích của người khác Nhiều chủ thể sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng chưa được gia hạn vẫn cố tình chuyển nhượng Đồng thời việc chuyển nhượng đất trong nhiều trường hợp không được chứng thực theo quy định của pháp luật
Mặt khác nhiều tình trạng tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tiến hành san lấp sau đó phân lô, nền để bán lại cho các chủ thể khác có nhu cầu cũng diễn ra rất phổ biến Ở nhiều địa phương trên cả nước còn xuất hiện tình trạng cán bộ quản lý tự ý
3
Trang 5chuyển nhượng đất được nhà nước giao để quản lý hoặc đất thuộc quỹ đất chung của địa phương
Thứ hai,sai phạm trong việc cho thuê quyền sử dụng đất,người thuê đất sử dụng không đúng mục đích :Hiện nay, việc cho thuê đất của một số cơ quan có thẩm quyền
không thực hiện đúng theo quy định của pháp luật về đất đai Theo một kết quả thanh tra đột xuất tại tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu , Thanh tra tỉnh nhận thấy 18/20 hồ sơ thuê đất đều không có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất của Sở TN&MT nơi có đất và văn bản chấp hành pháp luật về đất đai đối với các dự án đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trước đó.1 Hay gần hơn,vào ngày 31/12/2017 vừa qua, Văn phòng chính phủ
đã có kết luận chính thức về việc xử lý vi phạm trong việc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội, theo đó việc UBND thành phố Hà Nội ra quyết định cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mương thoát nước Phan Kế Bính (thời hạn 20 năm), mương thoát nước Nghĩa Đô (thời hạn 50 năm) cho doanh nghiệp với hình thức
sử dụng riêng, trong đó mương thoát nước Phan Kế Bính đã được quy hoạch sử dụng để
mở rộng đường Phan Kế Bính là vi phạm nghiêm trọng pháp luật về đất đai và quy hoạch2 Bởi lẽ theo quy định của pháp luật về đất đai thì mương thoát nước là đất xây dựng công trình công cộng, thuộc trường hợp Nhà nước giao để quản lý mà không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ngoài ra, các cơ quan có thẩm quyền cho thuê đất nhưng không xem xét năng lực và khả năng thực tế của chủ đầu tư, để cho chủ đầu tư thuê đất với diện tích lớn để ôm đất nhằm trục lợi, dẫn đến tình trạng đất bị bỏ hoang, lãng phí
Thứ ba, thị trường chuyển nhượng QSDĐ ở thể hiện rõ tính phân khúc sâu sắc:Thị trường phát triển sôi động ở các đô thị, khu vực có tốc độ tăng trưởng kinh tế
cao Trong khi đó, ở nông thôn, trung du, miền núi, thị trường chuyển nhượng QSDĐ
ở kém phát triển
4
Trang 6Thứ tư, công tác kiểm tra,xử lý vi phạm sau khi cho thuê đất chưa được tiến hành thường xuyên làm cho người sử dụng đất coi thường pháp luật: Việc giám sát, kiểm tra,
thanh tra của cơ quan quản lý đất đai hiện nay chưa thực sự được chú trọng hoặc có thực hiện nhưng còn sơ sài, thiếu hiệu quả Hầu như việc kiểm tra tình hình sử dụng đất của chủ thể sử dụng đất chỉ được thực hiện khi phát hiện vi phạm, chưa chủ động phòng tránh
3, Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai (khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013) Trong thời gian vừa qua, số lượng các vụ việc liên quan tới tranh chấp trong lĩnh vực đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tăng không ngừng Có thể khẳng định rằng những hạn chế trong các hợp đồng nêu trên là một phần nguyên nhân chủ yếu gấy ra tranh chấp, bên cạnh đó tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất còn do sự tác động từ cả yếu tố chủ quan và khách quan Cụ thể:
Về khách quan :
Trước hết, từ sau ngày giải phóng miền Nam, Đảng và Nhà nước đã đề ra nhiều chính sách quan trọng về đất đai Tuy nhiên, cho đến nay vẫn còn nhiều vấn đề phức tạp cần phải giải quyết Có những vấn đề mới phát sinh khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nhưng Nhà nước chưa làm tốt chức năng quản
lý trong lĩnh vực nhà, đất; có những vấn đề tồn tại từ nhiều năm được xem như hậu quả của cách quản lý, chính sách của các thời kỳ trước đây mà chưa kịp thời khắc phục Trong khi đó, sự gia tăng dân số vẫn ở tỷ lệ cao, cơ cấu kinh tế chưa đáp ứng được vấn
đề giải quyết việc làm và cuộc sống cho người lao động cùng với sự gia tăng về giá đất
đã gây nên tranh chấp đất đai ngày càng gay gắt.3
3 Giáo trình Luật Đất đai- Trường Đại học Luật Hà Nội-trang 405
5
Trang 7Bên cạnh đó, quy định của pháp luật vẫn còn thiếu cụ thể, chưa rõ ràng :
-Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất:Chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông
qua nhiều hình thức, giao dịch khác nhau (chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, cho thuê lại, ) tương ứng với những đặc thù khác nhau nhưng Luật Đất đai năm 2013 mới chỉ đưa ra điều kiện chung cho tất cả giao dịch (Điều 188)
- Phương thức chuyển quyền sử dụng đất: chính vì hình thức chuyển quyền sử dụng
trong các giao dịch là khác nhau nên hậu quả pháp lý là khác nhau, quyền sử dụng đất
có thể được chuyển giao vĩnh viễn (chuyển nhượng) hoặc có thời hạn (cho thuê, cho thuê lại) Việc quy định nửa vời, thiếu cụ thể như vậy trong nhiều trường hợp dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở pháp lý khi xác định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch
-Quyền của người sử dụng đất: Quyền của người sử dụng đất đã được Luật Đất đai năm
2013 quy định nhưng còn khá chung chung và quá tản mạn trong rất nhiều điều luật nên
sẽ khó áp dụng Đặc biệt, còn có những quy định thiếu tính thực tế, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người tham gia quan hệ đất đai Chẳng hạn, khoản 2 Điều
210 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Trường hợp nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp khu chế xuất mà đã cho thuê lại đất có kết cấu hạ tầng theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải nộp tiền cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ; người thuê lại đất có quyền và nghĩa vụ như được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho
cả thời gian thuê sau khi chủ đầu tư đã nộp đủ tiền thuê đất vào ngân sách nhà nước”.
Theo quy định này người thuê lại đất sẽ không được phép chuyển nhượng cũng như các quyền và nghĩa vụ cho bên thứ ba nếu bên cho thuê chưa trả đủ tiền thuê cho Nhà nước,mặc dù bên thuê lại đã trả đủ tiền thuê Vì vậy trong trường hợp này bên thuê lại
tự ý thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng trong khi họ không được phép
là nguyên nhân gây ra tranh chấp
6
Trang 8Về chủ quan:
- Sự yếu kém của các cơ quan quản lý Nhà nước trong việc tổ chức thực hiện pháp luật
về quản lý đất đai: Những sai phạm trong quá trình quản lý, cho thuê đất của một bộ
phận cán bộ, cơ quan có thẩm quyền đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất lợi dụng làm trái quy định của pháp luật về đất đai Việc cho thuê đất đối với các chủ đầu tư nhưng lại thiếu sự theo dõi sát xao về mục đích sử dụng đất đối với người đươc cho thuê vừa gây thiệt hại cho tài nguyên đất vừa là mần mống gây ra tranh chấp đất đai giữa chủ đầu tư với chủ thể sử dụng đất khác
- Nhà nước duy trì quá lâu và chậm sửa đổi pháp luật: Các quy định về khung giá các
loại đất, việc định giá đất còn có sự chênh lệch lớn, không sát với giá trị thực tế của đất đai trên thị trường chuyển nhượng, gây nên tình trạng khiếu nại, tranh chấp về giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,…
- Hiểu biết pháp luật của nhân dân còn hạn chế: Tranh chấp đất đai đa phần cũng vì sự
thiếu hiểu biết về pháp luật của một bộ phận không nhỏ các chủ thể sử dụng đất khi tham gia các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất Những tranh chấp phổ biến thường liên quan tới hình thức chuyển nhượng, cho thuê lai; điều kiện có hiệu lực của hợp đồng; chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, đồng thừa kế,… Ngoài ra trong nhiều trường hợp nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất là do không đáp ứng các điều kiện chung để thực hiện chuyển nhương, cho thuê lại quyền sử dụng đất ở trên Nhiều chủ thể biết rõ đất mình đang có tranh chấp nhưng vẫn cố tình chuyển nhượng cho người khác Cho đến khi quyền và lợi ích của một trong hai bên bị ảnh hưởng cũng
là thời điểm phát sinh tranh chấp
- Ý thức pháp luật của một bộ phận nhân dân còn hạn chế: Đồng tiền và lợi nhuận đã
đưa pháp luật, chuẩn mực đạo đức, danh dự trở nên thứ yếu Không hiếm trường hợp cán bộ quản lý đất đai ở địa phương bị xử lý vì hành vi bán trái phép đất được Nhà nước giao quản lý Lợi nhuận kinh tế khiến nhiều chủ thể sẵn sàng lừa lọc, làm giả hồ
7
Trang 9sơ liên quan đến quyền sử dụng đất để chuyển nhượng, cho thuê lại đất trong khu quy hoạch, đất không được phép chuyển nhượng, đất hết thời hạn sử dụng,……
4, Một số kiến nghị về giải pháp khắc phục tồn tại, bất cập và hạn chế tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
Trên cơ sở tìm hiểu về tồn tại, bất cập và nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, em xin đề xuất một
số phương hướng khắc phục như sau:
- Nhà nước cần tiến hành rà soát, hoàn thiện khung pháp lý về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất bằng việc quy định chặt chẽ, cụ thể, đồng bộ hơn
về điều kiện, thủ tục, nghĩa vụ các bên , gắn liền với việc đơn giản hoá các thủ tục hành chính
- Nâng cao năng lực của các cơ quan, chủ thể có thể quyền trong lĩnh vực quản lý nhà nước về đất đai, tránh tình trạng lợi dụng, lạm dụng chức vụ quyền hạn làm trái pháp luật để trục lợi Đồng thời các cơ quan trực tiếp quản lý đất đai ở địa phương cần kết hợp với nhân dân để tăng cường thực hiện giám sát cộng đồng một cách hiệu quả nhất cũng như có chế tài xử lý nghiêm minh các trường hợp vi phạm
- Các địa phương cần làm tốt công tác tuyên truyền,phổ biến pháp luật để nâng cao nhận thức, hiểu biết cho nhân dân.Bên cạnh đó,mỗi chủ thể sử dụng đất cần tích cực tìm hiểu quy định của pháp luật nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng để có thể nắm được quyền lợi, nghĩa vụ của mình khi sử dụng đất cũng như khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử đất
- Ý thức pháp luật là điều kiện quan trọng đòi hỏi ở tất cả chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai Chấp hành đúng quy định của pháp luật là nghĩa vụ chung của tất cả mọi công dân, góp phần xây dựng hệ thống quản lý đất đai chặt chẽ,tránh lãng phí, hạn chế tranh chấp
8
Trang 10KẾT LUẬN
Chuyển quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đang là vấn đề được người sử dụng đất quan tâm ngày càng nhiều vì những quy định này gắn liền với thực hiện quyền của họ trong quá trình sử dụng đất Trước những tồn tại, bất cập đang diễn ra thực tế trong các giao dịch về chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, các cấp, các ngành và cơ quan chức năng cần phải nhanh chóng khắc phục những tồn tại này nhằm đưa công tác quản lý và hoạt động cho thuê đất vào khuôn khổ, tránh lãng phí, thất thu ngân sách nhà nước Đặc biệt Nhà nước cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về đất đai để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý, sử dụng đất hiệu quả hơn, hạn chế phát sinh các tranh chấp
9