Xử lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng

Tài sản HTTTL là một loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi ro bởi tài sản có thể chưa hình thành hoặc quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được côngnhận tại thời điểm

ĐẠI HỌC QUOC GIA THANH PHO HO CHI MINH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT

LÊ PHƯƠNG ANH

Xử LÝ TÀI SẢN THÊ CHÂP

LÀ TÀI SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI

ĐÊ BẢO ĐÃM THƯC HIÊN HOP ĐỒNG TÍN DƯNG

Ngành: Luật kinh tê

Mã số: $380107

LUẬN VĂN THẠC sĩ LUẬT HỌC

NGƯỜI HƯÓNG DẢN KHOA HỌC: PGS TS DƯƠNG ANH SƠN

TP HÒ CHÍ MINH - NĂM 2022

LỜI CẢM ƠN

Lời đâu tiên, em xin chân thành cảm ơn đên các thây cô đã giảng dạy Lớp Cao học Luật Kinh tế khóa 17 Em cũng xin gửi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo nhà trường, Phòng đàotạo sau đại học đã luôn hồ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho các học viên trong suốt thời gian học tập và nghiên cứu tại trường

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất đến PGS.TS Dương AnhSơn đã giảng dạy cho em trong suốt quá trình học tập cũng như hướng dẫn em tận tình

trong quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện luận văn tốt nghiệp thạc sỳ

TÁC GIẢ

LÊ PHƯƠNG ANH

DANH MỤC TÙ VIẾT TÁT

HTTTL Hình thành trong tương lai

MỤC LỤC

LỜI CẢM ON

DANH MỤC TÙ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Lý do lựa chọn đề tài 1

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu 2

3 Mục đích nghiên cứu 4

4 Câu hởi nghiên cứu của đề tài 4

5 Đối tuợng và phạm vi nghiên cứu 4

6 Phương pháp nghiên cứu và nguồn tài liệu 5

7 Kết cấu của luận văn 5

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VỀ TÀI SẢN THẾ CHẤP HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ VIỆC XỬ LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 6

1.1 Khái quát về tài sản hình thành trong tương lai 6

1.1.1 Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai 6

1.1.2 Đặc điểm tài sản hình thành trong tương lai 9

1.1.3 Phân loại tài sản hình thành trong tương lai 11

1.2 Khái quát về tài sản thế chấp hình thành trong tương lai 15

1.2.1 Nhận diện tài sản thế chấp hình thành trong tương lai 15

1.2.2 Một số loại tài sản thế chấp hình thành trong tương lai được dùng đề bảo đảm thực hiện họp đồng tín dụng 19

1.2.2.1 Thê châp dự án đâu tư xây dựng nhà ở thương mại và thê châp nhà ở trong

dự án 19

1.2.2.2 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 20

1.2.2.3 Thế chấp tàu biển hình thành trong tương lai 21

1.2.2.4 Thế chấp Quyền tài sàn hình thành trong tương lai 22

1.3 Khái quát xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai 23

1.3.1 Khái niệm và đặc điểm xử lý tài sản thế chấp 23

1.3.2 Một số đặc trưng cứa xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai 25

1.3.3 Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai 27

1.3.4 Quyền xử lý tài sản thế chấp của Tổ chức tín dụng 30

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 32

CHƯƠNG 2 THỤC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ HƠÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ VIỆC XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 33

2.1 Thực trạng quy định pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai 33

2.1.1 Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai 33

2.1.2 Thủ tục thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai 36 2.1.3 Thủ tục định giá tài sản thế chấp hình thành trong tương lai 37

2.1.4 Thủ tục giao tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để xử lý 38

2.1.5 Phương thức xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai không thông qua cơ quan tố tụng 40

2.1.5.1 Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản thế chấp hình thành trong tương lai 40

2.1.5.2 Nhận chính tài sản thê châp hình thành trong tương lai đê thay thê cho việc

thực hiện nghĩa vụ 412.1.5.3 Phương thức bán đấu giá tài sản thế chấp hình thành trong tương lai 422.1.6 Phương thức xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai thông qua cơ quan tốtụng 43

2.2 Một số khó khăn, vuông mắc trong quá trình xủ’ lý tài sản thế chấp hình thành trong tưong lai 46

2.2.1 Trong thủ tục định giá tài sản thế chấp hình thành trong tương lai 472.2.2 Trong thủ tục giao tài sản thế chấp hình thành trong tương lai để xừ lý 492.2.3 Trong phương thức xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai không

thông qua cơ quan tố tụng 502.2.3.1 Khó khăn, vướng mắc trong việc bên thế chấp tự bán tài sản thế chấp hình

thành trong tương lai 502.2.3.2 Khó khăn, vướng mắc trong việc bên thế chấp nhận chính tài sản thế chấp

hình thành trong tương lai để thay thế nghĩa vụ thanh toán 512.2.3.3 Khó khăn, vướng mắc trong việc bán đấu giá tài sản thế chấp hình thành

trong tương lai 512.2.4 Trong việc xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai thông qua cơ

quan tố tụng 552.2.5 Khó khăn, vướng mắc khi xử lý đối với một số loại tài sản thế chấp hình

thành trong tương lai 612.2.5.1 Khó khăn, vướng mắc trong việc xử lý hậu quả vấn đề một tài sản là nhà ở

hình thành trong tương lai bị thế chấp nhiều lần 612.2.5.2 Khó khăn, vướng mắc khi xứ lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai

là quyền đòi nợ hình thành trong tương lai 62

2.2.5.3 Khó khăn, vướng măc khi xử lý tài sán thê châp hình thành trong tương lai

là tàu biển 63

2.3 Một số kiến nghị và giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp

hình thành trong tu’O’ng lai 66

2.3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp hình thành trong

tương lai để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng 662.3.2 Một số kiến nghị hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật về xử lý tài sản thế

chấp hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng 672.3.3 Một số biện pháp nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp là tài sản hình

thành trong tương lai bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng 72

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 74 KẾT LUẬN 75

DANH MUC TÀI LIÊU THAM KHẢO

tổ chức tín dụng Tuy nhiên, quan hệ tín dụng này luôn tiềm ẩn yếu tố rúi ro từ cả nguyênnhân chủ quan và nguyên nhân khách quan Vì vậy, làm thế nào để đảm bảo tăng trưởng tíndụng tốt đồng thời kiểm soát rủi ro hiệu quả luôn là câu hỏi hàng đầu được các TCTD đặt

ra Do đó, việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật về bảo vệ quyền thu hồi nợ củacác TCTD và xử lý tình trạng mất khả năng thanh toán của người vay luôn được các nhà lậppháp quan tâm Quy định pháp luật chính là hành lang pháp lý vững chắc góp phần hạn chếđược các rủi ro xảy ra trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng Trên thực tế, hoạt độngcho vay của các TCTD luôn thay đổi để đáp ứng nhu cầu của khách hàng trên thị trường,nâng cao tính cạnh tranh đồng thời đảm bảo phù họp với quy định pháp luật Thế chấp đượcxem là một trong những phương thức giao dịch bảo đảm an toàn để các TCTD an tâm hơnkhi cho vay Cùng với điều kiện kinh tế ngày càng phát triển, các loại tài sản được đưa vàothế chấp ngày càng đa dạng, phong phú hơn như động sản, bất động sản, quyền tài sản,hàng hóa, trong đó có tài sản HTTTL

Tài sản HTTTL là một loại tài sản bảo đảm mang tính đặc thù và tiềm ẩn nhiều rủi

ro bởi tài sản có thể chưa hình thành hoặc quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được côngnhận tại thời điểm xác lập giao dịch thế chấp Trong trường họp TCTD bắt buộc phải xử lýtài sản khi khách hàng mất khả năng thanh toán thì TCTD sẽ xứ lý như thế nào khi tài sảnchưa hình thành, đang hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhung chưa được công nhậnquyền sở hữu, việc xử lý tài sản có gặp khó khăn ưên thực tế hay không? Trong khuôn khổpháp luật, TCTD luôn nỗ lực tìm mọi biện pháp để có thể xử lý tài sản thế chấp là tài sảnHTTTL như tự bán tài sản, nhận chính tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ, bán đấu giá tàisản, Tuy nhiên, quá trình xử lý đổi với loại tài sản đặc thù này gặp rất nhiều khó khăn bởilẽ: pháp luật Việt Nam đã có những quy định về vấn đề thê châp tài sản là tài sản HTTTL,tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có một hệ thông các quy định riêng, hoàn chinh và

thống nhất áp dụng cho xử lý tài sản thế chấp là tài sản HTTTL mà đang áp dụng các quyđịnh chung như mọi loại tài sản khác nên hiệu quả thực thi pháp luật trên thực tế chưa cao.Việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản thế chấp là tài sản HTTTL hiện naychỉ được quy định một số nội dung tại TTLT số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày6/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm, trong đó chỉ quy định việc xử

lý tài sản thế chấp HTTTL đối với nhà ở Tính đến thời điểm thực hiện luận văn này, Nhànước vẫn chưa ban hành một văn bản pháp luật nào thay thế TTLT nói trên trong khi cácnội dung liên quan đến việc xử lý tài sàn thế chấp là tài sản HTTTL trong thông tư nàykhông còn phù họp với BLDS năm 2015 Việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tàisản thế chấp là tài sản HTTTL nói riêng rất phức tạp do được điều chỉnh ở nhiều văn bảnquy phạm pháp luật khác nhau như BLDS, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sán, LuậtĐất đai, Luật Hằng hải, Luật các TCTD, Vì vậy, trong thực tiễn áp dụng bộc lộ nhiềuvướng mắc, bất cập về vấn đề xác định tài sản HTTTL, định giá tài sản, vướng mắc trongtừng phương thức xử lý tài sàn thế chấp là tài sản HTTTL và việc thi hành án liên quan đếntài sản HTTTL

Xuất phát từ lý do trên, với mong muốn tìm hiểu sâu hơn và có hệ thống các quyđịnh pháp luật hiện hành về vấn đề xử lý tài sản thế chấp là tài sản HTTTL Trên cơ sởnhững kiến thức được tích lũy cùa bản thân trong quá trình học tập và kinh nghiệm trong

thời gian công tác pháp luật, tác giả mạnh dạn lựa chọn đề tài: “Azr lý tài sản thế chấp là tài sản hình thành trong tưong lai đế hảo đảm thực hiện họp dồng tin dụng” làm luậnvăn tốt nghiệp thạc sỹ

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Những năm gần đây, đã có một số đề tài, công trình nghiên cứu liên quan đến đề tàinày như:

Sách chuyên khảo của PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến “Tài sản thế chấp và xử lý tài sảnthế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành”, NXB Chính trị Quốc

gia sự thật - 2019 Sách đã cung câp nhiêu kiên thức lý luận chung và quy định pháp luậtliên quan đến tài sản thế chấp và xử lý tất cà các loại tài sản hiện đang được phép thế chấptại TCTD Đồng thời tác giả còn đưa ra các giải pháp để hoàn thiện pháp luật về tài sản thếchấp và xử lý tài sản thế chấp.

Luận văn thạc sỹ của một số tác giá như: Th.s Nguyễn Thị Kim Huế (2012), “Giao

dịch dân sự đối với tài sản hình thành trong tương lai ”, Đại học Quốc gia Hà Nội; Th.s

Huỳnh Thanh Tụ (2018), “Pháp luật về đám bảo bằng tài sản hỉnh thành trong tương lai

trong hoạt động kinh doanh ”, Trường Đại học Luật thuộc Đại học Huế; Th.s Phạm Thị Hải

Hà (2018), “Pháp luật thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương

lai”, Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh.

Ngoài ra, còn một số bài viết liên quan đến thế chấp tài sản HTTTL trên các bài

báo, tạp chí như: “Luận bàn về thế chấp tài sản hình thành trong tương lai” của tác giả Võ

Đình Nho và Tuấn Đạo Thanh năm 2009 trên Tạp chí Dân chủ - Pháp luật, Số 10(211), tr

3-11; “Một số vấn đề pháp lý về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tủi sản hình trong tương

lai” của tác giả Nguyễn Văn Vân năm 2014 trên Tài liệu Hội tháo quốc tế - Biện pháp bảo

đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, 29/9/2014,

tr 125-137; ), “Báo đảm thực hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai” của

tác giả Hồ Thị Vân Anh năm 2018 trên tạp chí Nghề luật - Khoa học của Học Viện Tưpháp, số 4, tr 56-62;

Những công trình khoa học trên là nguồn tài liệu vô cùng quý báu đế tác giả cóthêm nhiều thông tin quan trọng phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn đồng thời kế thừa vàtiếp tục phát triển đề tài vấn đề thế chấp tài sản HTTTL hay việc xứ lý tài sản thế chấp lànhà ở HTTTL đã được một số tác giả nghiên cứu Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trêntập trung nghiên cứu đổi với việc thế chấp hoặc xử lý đối với một loại tài sản đặc thù là nhà

ở HTTTL Việc nghiên cứu các quy định pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là tài sảnHTTTL chưa được nhiều tác giả nghiên cứu một cách tổng thể và có hệ thống Bởi vậy,việc lựa chọn đề tài: “Xử lý tài sản thế

chấp là tài sản hình thành trong tương lai đế bảo đảm thực hiện Hợp đồng tín dụng”

làm luận văn thạc sỳ là không tràng lặp với các công trình đã công bố

3 Mục đích nghiên cứu

Mục đích của nghiên cứu là phân tích, đánh giá một cách chi tiết và có hệ thống cácquy định pháp luật hiện hành về việc xử lý tài sản thế chấp là tài sản HTTTL Từ đó, chỉ ranhững khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các quy định pháp luật và đề xuất một sốkiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp là tàisản HTTTL để bảo đảm thực hiện HĐTD

4 Câu hồi nghiên cứu của đề tài

Thứ nhất, khái niệm và đặc điểm của tài sản HTTTL? Từ đó, nhận diện tài sản thếchấp HTTTL, các loại tài sản thế chấp HTTTL được dùng đế bảo đảm thực hiện HĐTD?Việc xử lý tài sản thế chấp HTTTL có đặc trưng nào khác với xừ lý tài sản thế chấp thôngthường khác?

Thứ hai, pháp luật điều chỉnh về việc xử lý tài sản thế chấp HTTTL được quy địnhnhư thế nào? Từ thực tiễn việc áp dụng quy định pháp luật hiện hành BLDS năm 2015,Nghị định số 163/2006/NĐ-CP, TTLT số 16/2014 khi xử lý tài sản thế chấp HTTTL tìm ranhững khó khăn, vướng mắc trên cơ sở đối chiếu với những điểm mới của Nghị định số21/2021/NĐ-CP để đánh giá những khó khăn nào đã được khắc phục, những vướng mắcnào còn tồn tại chưa được giải quyết Tại sao việc xử lý tài sản thế chấp là tài sản HTTTLgặp nhiều khó khăn, vướng mắc hơn so với tài sản thể chấp hiện có

Thứ ba, quy định về xứ lý tài sán thế chấp HTTTL nào cần được hoàn thiện như thếnào để bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan trong quan hệ thế chấp? Giải pháp nào giúpnâng cao hiệu quả trong quá trình xử lý tài sản thế chấp HTTTL?

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu là những vấn đề lý luận, quy định pháp luật hiệnhành về các phương thức xử lý đối với tài sản thế chấp nói chung và tài

sản HTTTL nói riêng đê thu hôi nợ cho các TCTD khi bên vay mât khả năng thanh toántheo HĐTD dựa trên hai phương thức xử lý tài sản thế chẩp là: xử lý tài sản thế chấp khôngthông qua cơ quan tố tụng và xử lý thông qua các cơ quan tố tụng Luận văn không nghiêncứu các biện pháp thu hồi nợ khác như chuyển nợ thành vốn góp, mua bán nợ, xử lý tài sảnthế chấp trong trường hợp phá sản,

Luận văn chủ yếu tập trung phân tích việc xử lý đối với một số loại tài sản thế chấpHTTTL phổ biến được dùng để bảo đảm thực hiện HĐTD là bất động sản HTTTL, tàu biểnhình thành từ vốn vay và nghiên cứu một số vụ việc trong thực tế liên quan đến việc xử lýtài sản nói trên

6 Phuong pháp nghiên cứu và nguồn tài liệu

Trong đề tài nghiên cứu này, tác giả sử dụng một số phương pháp nghiên cứu: kếthợp giữa lý luận và thực tiễn, phương pháp phân tích và tổng hợp đế xác định và luận giảicác vấn đề liên quan đến quy định pháp luật về xử lý tài sản thể chấp HTTTL; phương pháp

so sánh đối chiếu để nêu những điểm tiến bộ trong quy định pháp luật về thế chấp tài sảnHTTTL từ BLDS năm 1995 đến nay Ngoài ra, tác giả trao đổi với cán bộ xử lý nợ cùaNgân hàng, Kiếm sát viên, nghiên cứu các bán án, tài liệu, bài báo về việc xử lý tài sản thếchấp là tài sản HTTTL và những bất cập trong quá trình xử lý tài sản thế chấp trên

Nguồn tài liệu sử dụng: văn bản pháp luật, bản án, bài báo, tạp chí, luận văn

7 Kết cấu của luân văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và phần danh mục tài liệu tham khảo, nội dung củaluận văn chia thành 2 chương như sau:

Chương 1: Tổng quan về tài sản thế chấp hình thành trong tương lai và việc xử lý tàisản thế chấp hình thành trong tương lai

Chương 2: Thực trạng và kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT VÈ TÀI SẢN THÉ CHÁP HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ VIỆC xử LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP

HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 1.1 Khái quát về tài sản hình thành trong tương lai

1.1.1 Khải niệm tài san hình thành trong tương lai

Trong phạm vi luận vãn này, tác giả sẽ phân tích khái niệm “Tài sán HTTTL ” qua

các giai đoạn cúa pháp luật tù năm 1995 đến nay để thấy được sự thay đồi tư duy của cácnhà làm luật trong việc tiếp cận và ghi nhận khái niệm pháp lý này

Trong các văn bản pháp luật dân sự trước năm 2005, khái niệm về tài sản HTTTLcòn chưa rõ ràng, cụ thể Trong BLDS 1995, các nhà làm luật chưa đề cập đến khái niệm

pháp lý “Tài sản HTTTL” Pháp luật Việt Nam lần đầu ghi nhận chế định tài sản HTTTL

tại Nghị định số 165/1999/NĐ-CP của Chính Phú ngày 19 tháng 11 năm 1999 về giao dịch

đảm bảo Theo đó, tại Khoản 7 Điều 2 quy định: “Tài sản HTTTL là động sản, bất động

sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của hên bảo đàm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận ” Từ khái niệm này, bước đầu xác định tài sản

HTTTL gồm: Tài sản chưa tồn tại tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, chỉ sau thời điểm

ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản mới được hình thành và thuộc sở hữu của bên bào đảm (vídụ: cầm cố tài sản là tàu biến được đóng sau khi Ngân hàng cho vay vốn); Tài sản đang tồntại tại thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, nhưng chưa hoàn tất thủ tục xác nhận quyền sởhữu của bên bảo đảm; chỉ sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm, tài sản mới thuộc sở hữucủa bên bảo đảm bằng việc hoàn thành thú tục chuyển quyền sở hữu như mua bán, trao đổi,tặng cho, cho vay, thừa kế; Tài sản có thể là hàng hoá đang được sản xuất, công trình đangđược xây dựng tại thời điếm ký kết giao dịch báo đảm, chỉ sau thời điểm ký kết giao dịchbảo đảm, tài sản mới được

hình thành đông bộ và thuộc sở hữu của bên bảo đảm (ví dụ: câm cô dây chuyên sản xuấtđang được lắp ráp, thế chấp nhà ở đang được xây dựng);

Sau một thời gian áp dụng, khái niệm tài sản HTTTL ở dạng liệt kê như trên đã thểhiện một số hạn chế nhất định, dễ gây thiếu sót, không đảm bảo bao quát được những dạngtồn tại khác Vi lẽ đó, các nhà làm luật đã khắc phục những hạn chế này trong BLDS năm

2005 và đưa ra khái niệm: “Vật HTTTL là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của hên

bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết Theo

sự ghi nhận này thì tài sản HTTTL được ghi nhận dưới dạng hữu hình là vật mà không phải

ở những dạng khác như tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản Đồng thời, tài sản HTTTL chỉ làđối tượng của giao dịch bảo đảm mà không tham gia các loại giao dịch khác như là giaodịch mua bán, tặng cho, thừa kế, Việc quy định như vậy là sự tiếp thu tiến bộ từ các nướcphát triển mà hiệu quả về lợi ích kinh tế của tài sản này đem lại khi được sử dụng làm tàisản đảm bảo và nhằm hạn chế những rủi ro phát sinh của loại tài sản đặc biệt này

Theo xu hướng phát triển kinh tế thì ngày càng có nhiều loại tài sản HTTTL phátsinh trong thực tế như quyền đòi nợ HTTTL, máy móc, thiết bị hình thành theo đơn đặthàng, Do đó, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 vềgiao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày22/02/2012 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch

bảo đám (Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) trong đó quy định cụ thể như sau: 'Tài sản HTTTL

gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật Tài sản HTTTL không bao gồm quyển sử dụng đất” (Khoản 2 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-

CP) Như vậy, với khái niệm này thì tài sàn HTTTL đã được quy định

mở rộng hơn, tông quát hơn, không còn khái niệm “vật HTTTL ” mà thay vào đó là “tài

sản HTTTL

Qua những lần sửa đổi, bổ sung đến khi BLDS năm 2015 ra đời chính là bước tiến

mới trong tư duy lập pháp của các nhà làm luật Lần đầu tiên thuật ngữ “Tài sản HTTTL ”

được ghi nhận trong BLDS thành một quy phạm pháp luật cụ thể, rõ ràng hơn Theo đó, tại

Khoản 2 Điều 108 BLDS 2015 quy định: “Tài sản HTTTL bao gồm: a) Tài sản chưa hình

thành; b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điếm xác lập giao dịch BLDS 2015 quy định tài sản HTTTL có thể tồn tại ở hai hình thái khác

nhau: Nhóm thứ nhất là tài sản chưa hình thành, đối với tài sản này tại thời điểm giao kết,

sự tồn tại về mặt vật lý là chưa hiện hữu hoặc chỉ tồn tại một phần nhất định; Nhóm thứ hai

là tài sản đã hình thành, đối với tài sản này tại thời điểm giao kết, sự tồn tại về mặt vật lý đãhiện hữu đầy đủ Đối với cả hai hình thái tồn tại trên về mặt pháp lý đều giống nhau là chưađược pháp luật công nhận việc xác lập quyền sở hữu Điều luật quy định như vậy nhưngkhông có văn bán hướng dẫn thi hành mà áp dụng đồng thời Nghị định sổ 63/2006/NĐ-CPnên không thống nhất trong cách hiểu và áp dụng Đối với tài sản HTTTL thuộc nhóm thứnhất tạo nên nhiều cách hiểu: một tài sản hình thành trên ý tưởng hay hợp đồng giao dịch cóđược coi là tài sản HTTTL Giai đoạn nào trong quá trình hình thành tài sản thì tài sản đóđược xác định là tài sản HTTTL Đối với tài sản HTTTL quy định thuộc nhóm thứ hai cũnggặp vướng mắc trong quá trình thực thi áp dụng pháp luật Theo điểm c khoản 2 Điều 4Nghị định số 163/2006/NĐ-CP sứa đổi bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012,tài sản HTTTL bao gồm tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sờhữu nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theoquy định của pháp luật Như vậy, tài sản HTTTL theo BLDS năm 2015 thì có bắt buộc làtài sản phải đăng ký sở hữu không? Đây là vướng mắc trong việc áp dụng các quy địnhpháp luật liên quan đến tài sản HTTTL chưa được văn bản pháp luật nào hướng dẫn thựchiện Trong trường hợp tài sản đã hình thành

nhưng chủ thê không xác lập quyên sở hữu sau thời điêm xác lập giao dịch thì có được coi

là tài sản HTTTL không? Đối với quy định này mâu thuẫn với Luật nhà ở 2014 và Luậtkinh doanh bất động sản 2014 quy định rằng đối với những trường hợp nhà ở, công trìnhxây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng nhưng chủ thể chưa xác lậpquyền sở hữu thì không được xem là nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

mà xem là nhà ở, công trình xây dựng có sẵn Khi Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ban hành,các nhà làm luật không có quy định hướng dẫn cụ thể về việc xác định tài sản HTTTL, điềukiện để một tài sản HTTTL được tham gia giao dịch bảo đảm mà áp dụng chung như tài sảnhiện có

Tóm lại, tài sản HTTTL ở góc độ pháp lý không đồng nhất với cách hiểu thời điểmhình thành nên tài sản về mặt vật lý Căn cứ để xác định một tài sản có phải là tài sảnHTTTL được pháp luật công nhận hay không phụ thuộc vào thời điểm chú sở hữu tài sảnxác lập quyền sở hữu, thời điểm xác lập trước hay sau thời điểm giao dịch Như vậy, dù tàisản đã hình thành hay chưa hình thành về mặt vật lý thì căn cứ quan trọng nhất để phân biệttài sản HTTTL với tài sản hiện hữu đó là tại thời điểm các bên tham gia giao dịch, chủ sỡhữu dùng tài sản đế giao dịch nhưng chưa xác lập quyền sở hữu đối với tài sản đó

1.1.2 Đặc điếm tài sản hình thành trong tương lai

Căn cứ vào những phân tích trên và quy định pháp luật liên quan về tài sản HTTTL

có thể nhận thấy một số đặc điểm của loại tài sản này và là cơ sở để nhận diện tài sảnHTTTL như sau:

Trước hết về bản chất thì tài sản HTTTL là một loại tài sản nên nó có đầy đủ cácđặc điểm pháp lý của một loại tài sản thông thường: thuộc đối tượng mà con người có thể

sở hữu được; tài sản mang lại những lợi ích nhất định cho con người, có giá trị và trị giáđược thành tiền Tuy nhiên, tài sản HTTTL là một loại tài sản đặc biệt nên ngoài những đặcđiểm chung, nó còn có những đặc điểm riêng để phân biệt nó với những loại tài sản khác

Thứ nhât, vê tính hiệu hữu của tài sản HTTTL, được hiêu là sự tôn tại vê mặt vậtchất cúa tài sản Không giống như những tài sản hiện có thông thường đã tồn tại dưới dạngmột phần của thế giới vật chất Khi xem xét tính hiện hữu của tài sản HTTTL có thể căn cứvào hai dạng tồn tại của nó Một là, đối với loại tài sản HTTTL ở dạng chưa tồn tại, tínhhiện hữu của tài sản này là chưa có hoặc nếu có thì chỉ là tồn tại một phần trong thế giới vậtchất, phần còn lại sẽ hình thành trong tưorng lai Hai là, tài sản đã hình thành, tính hiện hữu

đã đầy đủ như tài sản hiện có nhưng vần được xếp vào loại tài sản HTTTL mà không phảitài sản hiện có vì về mặt pháp lý chưa hình thành đầy đủ Xét dưới góc độ pháp lý, tài sảnHTTTL khác với tài sán hiện có Tài sản hiện có bắt buộc phải có đủ hai thuộc tính: tài sản

có thật và tài sản luôn gắn liền với một chủ thể xác định trong một xã hội nhất định* Khi

đó, tài sản hiện có tại thời điềm giao kết giao địch đã tồn tại về mặt vật chất và đã xác lậpquyền sở hữu đối với một chủ thề nhất định Ngược lại, nếu không thuộc vào tài sản hiện

có, thỏa mãn hai điều kiện về mặt pháp lý thì được xem xét là tài sản HTTTL Như vậy, tàisản HTTTL tồn tại ở hai dạng: tài sản chưa hiện hữu về mặt vật chất tại thời điểm giao kếtgiao dịch bảo đảm nhưng sẽ HTTTL và tài sản đã hiện hữu, hình thành về mặt vật chất tạithời điểm giao kết giao dịch bảo đám nhưng chưa hình thành về mặt pháp lý, chưa đượcđăng ký quyền sở hữu hay chưa được pháp luật ghi nhận quyền sở hữu của chủ sở hữu đốivới loại tài sản này

Thứ hai, về quyền sở hữu đối với tài sản HTTTL được xác lập sau thời điểm giaodịch bảo đảm được giao kết Quyền sở hữu được coi là quyền cơ bản nhất của một chủ thểđối với tài sán của mình Chú sở hữu đối với tài sản HTTTL có những khác biệt cơ bản đốivới chủ sở hữu của tài sản thông thường về tính sở hữu của tài sản đó Do tại thời điểm giaokết giao dịch bảo đảm, quyền sở hữu của người chủ đối với tài sản HTTTL thực chất là mộtloại quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng với

1 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh (2013), Giáo trình Pháp luật về tài sân, quyền sờ hừu tài sàn và quyền thừa kế, Nhà xuất ban Hồng Đức, tr 11.

chủ sở hữu (sẽ chuyên giao) hoặc theo quy định của pháp luật Do quyên sở hữu của chúthể đang xét chưa xác lập tại thời điểm hiện hữu nên người chủ trong tương lai không thế

có đầy đú mọi quyền cúa chủ sớ hữu mà chỉ có một số quyền như: dùng quyền tài sản đềbảo đảm nghĩa vụ dân sự (phát sinh từ hợp đồng mua tài sản và được bên nhận bảo đảmđồng ý); nhận tài sản để xác lập quan hệ sở hữu sau khi hoàn thành các nghĩa vụ; chế ướcquyền đối với chú sở hữu và người thứ ba (ví dụ: chù sở hữu hiện hành không thể tự dođịnh đoạt đối với tài sản đã thoả thuận bán cho người khác) v.v Như vậy, quyền sở hữuđối với tài sản HTTTL là quyền tài sản có điều kiện và chỉ đặt ra khi gắn với một số giaodịch nhất định, và ở đây, vấn đề chúng ta đang quan tâm là giao dịch bảo đảm.2 Đối vớiquyền chiếm hữu và quyền sử dụng tài sản thì chủ sở hữu lại bị hạn chế đáng kể Đối với tàisản HTTTL ở dạng chưa hình thành thỉ chủ sở hữu không thể khống chế tài sản về mặtthực tế, không thể khai thác, sử dụng hưởng hoa lợi, lợi tức như tài sản hiện có Đối với tàisản HTTTL đã tồn tại về mặt vật chất nhưng chưa xác lập quyền sở hữu về mặt pháp lý thìcác quyền chiếm hữu, quyền sử dụng về mặt thực tế đã đầy đủ nhưng do quyền sở hữu chưaxác lập nên chưa thỏa mãn về mặt pháp lý

ỉ 1.3 Phân loại tài sản hình thành trong tương lai

Tài sản HTTTL là một bộ phận của tài sản nên có thể căn cứ vào tiêu chí phân loạitài sản để phân loại tài sản HTTTL: căn cứ vào tính chất di dời của tài sản, căn cứ vào hìnhthái tồn tại, căn cứ vào nguồn gốc và cách thức hình thành tài sản, căn cứ bản chất của tàisản, tính chất tài sản đế phân loại tài sản một cách phù họp theo yêu cầu và mục đích đề ra.Tuy nhiên, việc phân loại tài sản HTTTL để bao trùm hết những loại tài sản này trên thực tế

là một vấn đề hết nan giải vì tài sản nói chung hay tài sản HTTTL nói riêng tồn tại trên thực

tế rất đa dạng và phong phú Vì

2 LS Đỗ Hồng Thái (2006), “Tài sán HTTTL là đối tượng được dùng để bảo đám nghĩa vụ dân sự”, Tạp chí Ngân hàng, số 7 https://www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/rm/apph/tcnh/tcnh_chitiet ?

vậy, trong phạm vi Luận văn này, tác giả chỉ phân loại tài sản HTTTL theo một vài tiêu chíđiển hình.

Tiêu chí thứ nhất là căn cứ vào khả năng di dời của tài sản Theo đó, tài sản HTTTLđược phân chia thành động sản HTTTL và bất động sản HTTTL Những tài sản có khảnăng di chuyền, dịch chuyến được gọi là động sản và ngược lại không thể di dời được gọi làbất động sản Căn cứ Điều 107 BLDS 2015, thì bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xâydựng và những tài sản khác do pháp luật quy định Vậy, bất động sản HTTTL là những tàisản trên nhưng chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu tạithời điểm giao kết giao dịch dân sự, ví dụ: nhà ở hình thành trong tương lai, dự án chưng

cư, nhà xưởng, Tương tự như vậy, động sản HTTTL bao gồm các tài sản không phái làbất động sản HTTTL như: máy móc đang chế tạo, tàu thuyền đang đóng, phương tiện vậntải hình thành từ vốn vay, hàng hóa đã sản xuất theo hợp đồng,

Tiêu chí thứ hai là căn cứ vào hình thức tồn tại của tài sản, tài sản HTTTL đượcphân loại thành tài sản hữu hình và tài sản vô hình Theo đó, tài sản hữu hình bao gồm cácdạng: vật, tiền, giấy tờ có giá; tài sản vô hình là các quyền tài sàn

Vật HTTTL là dạng tồn tại phổ biển nhất của tài sản HTTTL Đa số các giao dịchbảo đảm đều ghi nhận tài sản HTTTL ở dạng vật vì nó hiện hữu về mặt vật lý nên dễ kiểmsoát, hạn chế rủi ro cho các chủ thể có quyền

Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành thì “tiền ” được ghi nhận là tài sản

HTTTL nhưng trên thực tế tiền rất ít được đưa vào trong quan hệ giao dịch bảo đảm Phápluật không có quy định cụ thể rõ ràng khái niệm tiền và tiền HTTTL Thiết nghĩa, tiềnHTTTL có thể được hiểu là tại thời điểm hiện tại tiền chưa hình thành nhưng trong tươnglai sẽ có, ví dụ như tiền được hứa tặng cho, tiền được thừa kế nhưng sự kiện pháp lý chưaphát sinh nên tiền đó là tiền HTTTL Tuy nhiên, cần xem xét thận trọng đối với loại tài sảnHTTTL là tiền như ví dụ trên Bởi lẽ, tiền là

một dạng tài sản đặc biệt, được hình thành là phương tiện đê trao đôi ngang giá, nhằm mụcđích sứ dụng vào giao dịch mua bán, trao đổi lấy hàng hóa và dịch vụ đề thỏa mãn bản thân

và mang tính dễ thu nhận Đối với tiền giấy đang lưu thông hiện nay thì bản thân tờ tiền hayvật liệu hình thành nên tiền không có giá trị Giá trị của tiền hình thành từ trị giá đối ứng

mà tiền đại diện cho chúng Như vậy, thực chất tiền phái hiện hữu, tồn tại về mặt vật lý vàxác định được chú thế đang sở hữu thực tế thì mới có thể mang trao đồi lấy hàng hóa, dịch

vụ Do đó, theo quan điềm tác giả, tiền không thỏa mãn các đặc điểm của tài sản HTTTLnên đối với tiền trong ví dụ trên mà tác giả đưa ra thì đó là quyền tài sản

Cũng như đối với tiền, mặc dù pháp luật dân sự ghi nhận giấy tờ có giá là một loạitài sản HTTTL nhưng hiện nay chưa có một văn bản pháp lý nào quy định về giấy tờ có giáHTTTL BLDS năm 2015 không quy định khái niệm giấy tờ có giá mà vấn đề này đượcquy định tại Khoản 8 Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010 Theo đó, giấy

tờ có giá là bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá vớingười sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điều kiệnkhác Có thể hiểu, giấy tờ có giá là chứng chỉ, phiếu nợ hay chứng khoán ghi nợ do một tổchức nhất định phát hành (có thể là chính phủ, ngân hàng, TCTD, công ty, ) trong đó xácnhận quyền chủ nợ của người sở hữu phiếu nợ và nghĩa vụ trả nợ một số tiền nhất định của

tổ chức phát hành vào một thời điểm xác định ghi trên phiếu nợ này Xét về phương diệnkinh tế thì đây là hoạt động huy động vốn, vay tiền chứ không phải hành vi bán giấy tờ cógiá Bởi lẽ, trước khi các giấy tờ có giá được tố chức phát hành chuyến giao cho chủ thể sởhữu như là một chứng thư xác nhận quyền chủ nợ thì tổ chức phát hành chưa nhận đượcnguồn vốn tiền tệ do chủ thể - khách hàng chuyển giao nên các chứng thư ghi nợ này chưa

có giá trị thực tế Chỉ khi nào khách hàng chấp nhận trao đổi chứng thư ghi nợ đó bằng sốtiền tương đương mệnh giá cúa chứng thư thì

khi đó giấy tờ có giá này mới có giá trị3 Xét về khía cạnh pháp lý, tại thời điểm giao dịchdân sự phát sinh giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá với khách hàng thì trên giấy tờ có giá

đã xác định được quyền sở hữu cua chú thế Đối chiếu với các đặc điểm pháp lý của tài sảnHTTTL thì giấy tờ có giá là dạng tài sàn đã hình thành về mặt vật lý và đã xác định chủ sởhữu về tính pháp lý nên không thể thỏa mãn các điều kiện về tài sản HTTTL theo quy địnhcủa pháp luật hiện hành Do đó, từ những phân tích trên, theo quan điểm của tác giả, khôngthể tồn tại dạng giấy tờ có giá hình thành trong tưong lai

Quyền tài sản HTTTL là một loại tài sản khá đặc biệt, được ghi nhận lần đầu tiên tạiNghị định 163/2006/NĐ-CP dưới hỉnh thức là quyền đòi nợ HTTTL, có thể mang thế chấp

để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Việc ghi nhận quyền tài sản HTTTL tại văn bảndưới luật này còn khá bó hẹp phạm vi các loại quyền tài sản và khả năng tham gia vào các

giao dịch dân sự Khi BLDS năm 2015 ra đời, lần đầu tiên, khái niệm “quyền tài sản ” được ghi nhận tại Điều 115, “quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài

sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”.

BLDS năm 2015 không đưa ra khái niệm “quyền tài sản HTTTL ”, tuy nhiên từ những quy

định chung về quyền tài sản thì có thể rút ra quyền tài sản HTTTL cũng là quyền, trị giáđược bằng tiền, có thế chuyến giao quyền sở hữu và phải mang những đặc điếm pháp lý củatài sản HTTTL Ví dụ: quyền đòi nợ HTTTL, quyền khác phát sinh từ hợp đồng mua bánHTTTL, quyền yêu cầu thanh toán HTTTL,

Ngoài ra, có thể căn cứ tính chất đặc thù về mặt vật lý của loại tài sán HTTTL đểchia ra làm hai loại tài sản là: tài sản đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu và tàisản chưa hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm Đây là cách phân loại đặctrưng chi có riêng ở loại tài sản HTTTL Tài sản HTTTL

3Tác giả Nguyền Vãn Tuyến (2008), “Bàn về giao dịch phát hành giấy tờ có giá cua TCTD”, nguồn web: (Cập nhật ngày: 0 ì/6/2008) https://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2008/06Z0 ỉ/1245686/

có thê đã tôn tại, hiện hữu tính chât vật lý hoặc có thê chưa tôn tại, chưa hoàn chỉnh, chưahoàn thành tại thời điểm giao dịch bảo đảm được ký kết Đối với t, ài sản chưa hình thànhtại thời điếm giao kết giao dịch thế chấp như là nhà đang xây dựng, máy móc đang lắp ráp,dây chuyền sản xuất đang lắp đặt, Tài sản đã hình thành tại thời điểm giao kết giao dịchbảo đảm nhưng chưa xác lập quyền sở hữu như: nhà ở, phương tiện vận tải, tàu thuyềnđược tặng cho, mua bán, thừa kế, tài sán hình thành từ vốn vay nhưng chưa hoàn tất thủ tụcđăng ký, sang tên,

Tóm lại, việc phân loại tài sản HTTTL chỉ mang tính tương đối và tùy thuộc vàoquan điểm của nhà nghiên cứu cũng như mục đích việc phân loại tài sản vì đây là một loạitài sản khá đặc thù và chưa có sự thống nhất trong tư duy cũng như quy định pháp luật Tuynhiên, việc phân loại tài sản HTTTL vẫn có ý nghĩa nhất định trong quá trình nghiên cứucũng như thực tiễn áp dụng, giúp cho người nghiên cứu hiểu rõ hơn về từng loại tài sản đặcthù này và giúp cho các chủ thể khi tham gia vào các quan hệ giao dịch bảo đảm nói chung

và hoạt động thế chấp tài sản HTTTL nói riêng có thể thực hiện hiệu quả nhất giao dịch kýkết, bảo vệ quyền và lợi ích họp pháp của mình

1.2 Khái quát về tài sản thế chấp hình thành trong tương lai

1.2.1 Nhận diện tài sản thế chấp hình thành trong tưong lai

Khái niệm “tài sản thế chấp ” chưa được quy định trong bất kỳ văn bản pháp luật

nào Tuy nhiên việc tìm hiểu khái niệm tài sản thế chấp có thể thông qua những quy định vềbiện pháp thế chấp nói chung Căn cứ vào bản chất của biện pháp thế chấp tài sản thì có thề

mô tả tài sản thế chấp theo các tiêu chí: bất cứ loại tài sản nào cũng có thể là tài sản thếchấp, trừ trường hợp pháp luật cấm hoặc các bên không thỏa thuận lựa chọn là đối tượngtrong hợp đồng thế chấp có mục đích bảo đám cho việc thực hiện nghĩa vụ, thuộc sở hữu

cùa bên thế chấp; không chuyền giao tài sản cho bên thế chấp Có thể hiểu, “tài sản thế

chấp là vật hoặc quyền được các chủ thê

thỏa thuận lựa chọn đê bảo đảm quyên của bên nhận thê châp khi có sự vỉ phạm nghĩa vụ được báo đảm ” 4

Từ phân tích trên và cách hiểu khái quát về “tóz sản HTTTL” 5 , có thể đưa ra khái

niệm về tài sản thế chấp HTTTL như sau: “Tài sản thế chấp HTTTL là vật, quyền tài sản

chưa hình thành hoặc đã hình thành nhưng bên thế chấp xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm được các chủ thể thỏa thuận lựa chọn để bảo đảm quyền của bên nhận thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và không chuyến giao tài sản này cho bên nhận thế chấp Vậy tài sản thế chấp HTTTL có các đặc điểm khác

biệt so với tài sản thế chấp hiện có như sau:

r/zir nhất, quyền sở hữu đổi với tài sản HTTTL xác lập sau thời điểm xác lập giao

dịch bảo đảm Thế chấp tài sản HTTTL là một biện pháp bảo đảm tiền vay có đối tượng thế

chấp rất đặc biệt là tài sản HTTTL Đó là tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp sau thờiđiểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch thế chấp đưọc ký kết (Khoản 2 Điều 108 BLDS

năm 2015) Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 1 Điều 295 BLDS năm 2015 thì “tài sản

hảo đảm thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm Như vậy, một tài sản thông thường có thề

đem thế chấp vay vốn tại ngân hàng thì điều kiện tiên quyết là tài sản đó phải thuộc quyền

sở hữu của người đem thế chấp Bởi tài sản thế chấp có thể bị xử lý để trả nợ nếu nghĩa vụ

bị vi phạm Tuy nhiên, đối với tài sản thế chấp là tài sản HTTTL thì tại thời điểm ký kếtgiao dịch bảo đàm, quyền sở hữu vẫn chưa được xác lập Ví dụ, khi khách hàng thế chấpcăn nhà đang xây dựng hoặc đang làm thủ tục sang tên để vay vốn thì giấy chứng nhậnquyền sở hữu nhà vần chưa có hoặc đã có nhưng khách hàng không phải là người đã đứngtên nên ngân hàng chí có thể yêu cầu khách hàng cung cấp giấy tờ chứng minh quyền

4Tác giả Vũ Thị Hồng Yến, (2019), “Tài sản thế chấp và xử lý tài sàn thế chấp theo quy định cùa Bộ luật Dân sự’ 1

Sách chuyên kháo, NXB Chính trị Quốc Gia Sự Thật, Hà Nội, tr 34, 39.

5 Xem Mục 1.1 thuộc Chương I của Luận vãn này.

sở hữu nhà chứ không thê yêu câu khách hàng cung câp Giây chứng nhận quyên sở hữu nhà

do chính bên thế chấp đứng tên Đây chính là điểm khác biệt giữa tài sản thế chấp HTTTL

và tài sản thế chấp hiện có Đối với tài sản hiện có, bên thế chấp phải có các giấy tờ chứngminh quyền sở hữu thì đối với tài sản thế chấp HTTTL, bên thế chấp phải chứng minh đượctài sản thế chấp đang trong quá trình xác lập quyền sở hữu Tùy thuộc vào hình thức tồn tạivật lý của tài sản HTTTL mà việc chứng minh quyền sở hữu có thề khác nhau Trong ví dụtrên, đối với tài sản đang hình thành, bên thế chấp có thể dùng hợp đồng mua nhà, các bản

vẽ kỳ thuật để chứng minh; trong trường hợp tài sản đã hình thành tại thời điểm thế chấpnhưng chưa xác lập quyền sở hữu thì các giấy tờ chứng minh có thế là Hợp đồng mua bánnhà hoặc Giấy hẹn của cơ quan chức năng về thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu,quyền sử dụng tài sản Đây cũng chính là một điểm khó khăn hơn đối với các TCTD khicho vay với hình thức báo đám là thế chấp bằng tài sản HTTTL so thế chấp bằng tài sảnhiện có thông thường Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 295 BLDS năm 2015 thìkhông thỏa mãn trong trường hợp bên vay dùng tài sản HTTTL của người thứ ba để bảođảm thực hiện nghĩa vụ

Thứ hai, tài sản thế chấp HTTTL phải chứng minh được sự tồn tại và xác định được Khác với tài sản thế chấp hiện có, tài sản thế chấp HTTTL phải được bên thế chấp

chứng minh được sự tồn tại và xác định được Tính xác định cần được xem xét dưới haiđiều kiện là tính xác định về vật lý và tính xác định về pháp lý về tính xác định của tài sảnthế chấp, đây là yếu tổ rất cần thiết đối với việc xác lập giao dịch bào đàm cũng như trongquá trình xử lý tài sản thế chấp Việc xác định tài sản thế chấp trong họp đồng thế chấp có ýnghĩa rất quan trọng vì nó xác định được phạm vi vật quyền bảo đảm của TCTD được xáclập trên tài sản của bên thế chấp, từ đó xác định phạm vi, giá trị của tài sản mà TCTD cóquyền xử lý khi bên vay vi phạm nghĩa vụ hoàn trả Theo quy định cùa Khoản 2 Điều 295BLDS năm 2015 thì tài sản báo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định đượctài sản Theo đó, pháp luật không buộc các bên phải mô tả chi tiết, cụ thể tài sản thế chấptrong

hợp đông bảo đảm mà cho phép các bên được mô tả chung, khái quát đê tạo thuận lợi, dễ dàng cho các bên trong việc xác lập hợp đồng bảo đảm Bởi lẽ, phải xác định được đối

tượng xử lý mới tiến hành được các bước tiếp theo trong quá trình xử lý tài sản thế chấp Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại chưa có một hướng dẫn chi tiết như thế nào là “xác định được” đối với tài sản HTTTL Theo Hướng dẫn tại Mục 4, Công văn số 3744/BTP-HCTP

ngày 04/9/2007 thi “Tài sản HTTTL cũng được coi là tài sản có thật nếu có đầy đủ cơ sở

pháp lý để chứng minh ’’ Thuật ngữ “có thật’’ được hiểu là tài sản xác định sự tồn tại trên

thực tế Trong khi đó, tài sản HTTTL chưa hình thành hoặc đang hình thành nên việc chứngminh tài sản tồn tại trên thực tế là điều kiện cần đế tài sản đó có thề trở thành đối tượng của giao dịch bảo đảm Đối với một tài sản thông thường thì sự tồn tại trên thực tế tại thời điểm thực hiện giao dịch bảo đảm được chứng minh khá dễ dàng bởi tài sản này đã hình thành nên việc xác minh có thể thực hiện bằng cách trực tiếp quan sát hoặc thông qua các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu Đối với tài sản HTTTL ở dạng chưa hình thành thì không thể

thực hiện xác minh bằng các trực tiếp quan sát mà chỉ có thể xác minh sự tồn tại qua giấy tờliên quan đến quyền sở hữu như giấy phép xây dựng, hợp đồng mua bán, bản thiết kế công trình, Mục đích cùa thế chấp là đế bàm đảm nghĩa vụ cho khoản vay Khi nghĩa vụ bị vi phạm thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý để bù đắp nghĩa vụ, thu hồi vốn vay Nếu tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp mà tài sản HTTTL không tồn tại hoặc chưa tồn tại thì bên cho vay sẽ gặp khó khăn trong việc thu hồi vốn vay Vì vậy, đế tránh những rủi ro có thế xảy ra khi nhận thế chấp bằng tài sản HTTTL, các TCTD thường chú trọng vào các tài sản hình thành từ vốn vay Điều này giúp bên cho vay chủ động kiểm soát được sự hình thành của tàisản thế chấp một cách tốt nhất, làm cơ sở cho việc giải ngân nguồn vốn theo từng đợt, nhằmtránh rủi ro có thể xảy ra và bảo vệ chính bên cho vay

Thứ ba, tài sản thế chấp HTTTL phải có tính thanh khoản Mặc dù pháp luật không

quy định cụ thể tài sản thế chấp nói chung và tài sản thế chấp HTTTL nói riêng phải có điềukiện về tính thanh khoản Tuy nhiên, mục đích của các bên tham

gia trong giao dịch thê châp đêu nhăm bảo đảm việc thực hiện HĐTD Đôi tượng củaHĐTD là tiền tệ - tài sản mang giá trị nhất định nên đối tượng của hợp đồng thế chấp phải

là tài sản có giá trị, có khả năng xử lý và tính thanh khoản để trong trường hợp khách hàngkhông có khả năng trả nợ hoặc vi phạm nghĩa vụ thi có thể chuyển đổi tài sản thành tiền bùđắp nghĩa vụ vi phạm Một tài sản có tính thanh khoản khi nó đáp ứng được điều kiện dễdàng chuyển đổi nhanh chóng thành tiền với mức chi phí thấp và tránh được rủi ro biếnđộng trong giá trị tiền cho vay Tiêu chí đánh giá tính thanh khoản đối với tài sản thế chấp

HTTTL gồm: thứ nhất, mức độ phổ biến của tài sản, tài sản có thề đáp ứng được nhu cầu đa

dạng của người tiêu dùng, có thề sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, có thể tham gia

vào nhiều loại thị trường khác nhau; thứ hai, khả năng sinh lời của tài sản và dễ dàng chuyển nhượng; thứ ba, ràng buộc về thủ tục pháp luật trong việc phát mãi tài sản bảo đảm,

phương thức xử lý tài sản bảo đảm

Như vậy, căn cứ ba yếu tố trên để nhận diện được tài sản thế chấp HTTTL là đốitượng của hợp đồng thế chấp, qua đó xác định được phương thức xử lý tài sản thế chấp phùhọp đảm bảo thực hiện họp đồng tín dụng

1.2.2 Một sổ loại tài sản thế chấp hình thành trong tương lai được dùng để bảo đảm thực hiện hợp dồng tín dụng

ỉ.2.2 ỉ Thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và thế chấp nhà ở trong

dự án

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được hiểu là “tông họp các đề xuất có liên quan đến

việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định ” (khoản 8

Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được coi là một loại tài sảnHTTTL và có thế được dùng để thế chấp vay tiền đầu tư cho việc xây dựng dự án Luật Nhà

ở năm 2014 thừa nhận cho chủ đầu tư dự án có quyền lựa chọn giữa thể chấp toàn bộ dự án

và thế chấp nhà ở cụ thể trong dự án

(khoản 1 Điêu 147) Luật cũng quy định răng trong “trường hợp chủ đâu tư đã thê chấp

nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn góp để phân chia nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi

ký họp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bủn, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được bên góp vốn, bên mua, thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý”.

Quy định này có tác dụng tạo điều kiện thuận lợi cho người mua thế chấp tài sản mua dướitên mình để vay tiền mua nhà và ngăn ngừa trường hợp hai người lấy hai tư cách khác nhau

- chủ đầu tư và người mua -để thế chấp cùng một tài sản Luật chỉ cho phép nhà đầu tư thếchấp toàn bộ dự án hoặc thế chấp căn nhà ở thuộc dự án chứ không thể thế chấp cả hai cùngmột lúc (khoản 2 Điều 147 Luật Nhà ở) Điều đó có nghĩa là, một khi đã thế chấp toàn bộ

dự án thì nhà đầu tư không thể thế chấp căn nhà ở thuộc dự án; ngược lại, một khi đã thếchấp (chỉ một) căn nhà thuộc dự án, thì nhà đầu tư không thể thế chấp toàn bộ dự án đượcnữa Nhiều trường hợp nhà đầu tư thế chấp toàn bộ dự án trước, sau đó đem bán căn nhà ởthuộc dự án cho người mua và người này lại đem thế chấp căn nhà của mình để vay tiền trảcho chủ đầu tư Trong trường hợp này, giá trị tài sản thế chấp của chủ đầu tư (nghĩa là giá trị

dự án) đã giảm sút do căn nhà ở (một phần của dự án) đã được chuyển giao cho người khác

và tài sản là căn nhà đó không thuộc tài sản thế chấp của chủ đầu tư, cũng không còn thuộcquyền sở hữu của chủ đầu tư do quyền này đã dược chuyến cho người mua Bởi vậy, trongtrường hợp chủ đầu tư không trả được nợ thì chủ nợ có bảo đảm bằng dự án không có quyền

xử lý căn nhà ở đã bán để thu hồi nợ của mình

ỉ.2.2.2 Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai

Luật Nhà ở năm 2014 ra đời đã giải thích rất cô đọng và ngắn gọn về khái niệm nhà

ở HTTTL là: “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa

vào sử dụng” Quy định này đã xác định rõ những đối tượng là nhà ở đã hình thành và được

đưa vào sứ dụng không thuộc dạng nhà ở HTTTL Điều kiện thế chấp nhà ở HTTTL gồm:

hồ sơ dự án, thiết kế kỳ thuật của dự án được phê

duyệt và Giây chứng nhận hoặc quyêt định giao đât, cho thuê đât của co quan nhà nước cóthẩm quyền; đối với nhà ở HTTTL được xây dựng trong dự án thì phải xây xong phầnmóng; đối với nhà ở HTTTL do tố chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp củamình thì vào thời điếm xác lập giao dịch đã có giấy phép xây dựng Từ đó, có thể nhận diệnnhà ở HTTTL là đối tượng của hợp đồng thế chấp như sau:

Thứ nhất, nhà ở HTTTL đang trong quá trình xây dựng (yếu tố đang trong quả

trình xây dựng được xác định trên cơ sở đáp ứng những quy định cụ thề của pháp luật như

có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật cúa dự án được phê duyệt, ) hoặc đã hoàn thành việc xâydựng nhưng chưa được đưa vào sử dụng Quy định này loại trừ những tài sản đã hiện hữu

có được do mua bán, tặng cho, thừa kế, trao đổi,., nhưng chưa hoàn thành việc chuyểnquyền sở hữu

Thứ hai, nhà ở HTTTL dùng vào việc bảo đảm sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thếchấp nhưng hiện tại chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu Tức nhà ở cụ thể này chưatừng được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu trước đây Luật Nhà

ở năm 2014 đã quy định việc mua bán, thế chấp nhà ở HTTTL không buộc phải có giấychứng nhận quyền sở hữu Điều đó đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc thế chấp nhà ởHTTTL và góp phần phân biệt việc thế chấp nhà ở HTTTL và thế chấp nhà ở dưới dạngquyền tài sản phát sinh từ họp đồng thế chấp Trong trường hợp một người ký kết hợp đồngmua nhà ở đã hình thành và đã sử dụng nhưng chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữuthì đối với chú thể này, đây không phải là dạng nhà ở HTTTL vì nhà đã đưa vào sử dụngnhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Nếu chú thể mua nhà muốn thế chấpthì trong trường họp này chỉ có thể thế chấp quyền tài sản phát sinh từ họp đồng

1.2.2.3 Thế chấp tàu biển hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 18 và Điều 33 Luật Hằng hái thì tàu biển đang đóng là đốitượng thế chấp nếu đáp ứng các điều kiện: có họp đồng đóng tàu hoặc họp đồng mua bántàu biền đang đóng; tàu có tên gọi riêng được Cơ quan đăng ký tàu biền Việt Nam chấp

thuận; tàu đã được đặt sông chính Việc thê châp tàu biên HTTTL không băt buộc phảicông chứng nhưng phải đăng ký tại Cục hằng hải Việt Nam thì mới có hiệu lực Như vậy,pháp luật hiện hành quy định khá chặt chẽ đối với việc thế chấp tàu biển HTTTL nhằm bảođảm quyền lợi của bên nhận thế chấp Chủ tàu biển đang đóng có quyền đăng ký tàu biểnđang đóng trong sổ đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam và được cấp Giấy chứng nhận đăng

ký tàu biển đang đóng Giấy chứng nhận này không có giá trị thay thế Giấy chứng nhậnđăng ký tàu biển Việt Nam Tàu biển HTTTL được đăng ký tại sổ đăng ký tàu biển Quốcgia, tuy là tạm thời nhưng tạo cơ sở để bên nhận thế chấp quản lý, giám sát được tài sản bảođảm

ì.2.2.4 Thế chấp Quyền tài sản hình thành trong tương lai

Quyền tài sản là một loại tài sản khá đặc biệt Điều 115 của BLDS 2015 định nghĩa:

“quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đổi tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác” Như vậy, quyền tài sản

được hiếu là các quyền, trị giá được bằng tiền Nếu một quyền không thể trị giá được thànhtiền thì không thể được coi là quyền tài sản Danh sách các quyền tài sản nêu tại điều luậtnày là một danh sách mở Do đó, trong thực tiễn khi áp dụng quy định pháp luật này đế xácđịnh một quyền nhất định có phải là quyền tài sản hay không gặp khá nhiều vướng mắc,khó khăn, đặc biệt là cho các bên khi xác lập các giao dịch bảo đảm Theo quy định tại

Khoản 1 Điều 22 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì: “Bên có quyền đòi nợ được thể chấp

một phần hoặc toàn bộ quyền đòi nợ, bao gồm cả quyền đòi nợ HTTTL mà không cần có sự đỏng ỷ của bên có nghĩa vụ trả nợ” Pháp luật có đưa ra thuật ngữ: “quyền đòi nợ hình thành trong tương lai ” tuy nhiên lại không quy định cụ thể, chi tiết khái niệm thế nào là

quyền đòi nợ HTTTL Một số quyền tài sản phổ biến được sử dụng để bảo đảm các khoảntín dụng trong thực tế hiện nay bao gồm: quyền đòi nợ, một số quyền phát sinh từ hợpđồng, số dư tài khoản ngân hàng (tài khoản tiền gửi tiết kiệm của cá nhân, tài khoản tiền gửicủa tổ chức và tài khoản thanh toán), phần vốn góp, cồ phần, chứng khoán, quyền khai tháctài nguyên, thiên nhiên Tuy nhiên, các

quy định pháp luật vê thê châp quyên tài sản nói chung và tài sản HTTTL còn thiêu, nênhầu hết các tổ chức tín dụng đều e ngại khi nhận thế chấp loại tài sản này Bên cạnh đó, việcxác định giá trị cua loại tài sản này cũng là một vấn đề không đơn giản nên thực tế không cónhiều trường hợp TCTD nhận thế chấp tài sản là quyền tài sản HTTTL.

1.3 Khái quát xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai

1.3.1 Khái niệm và đặc điểm xử lý tài san thế chấp

Theo pháp luật hiện hành, khái niệm xử lý tài sản thế chấp không có quy định riêng

mà được hiểu dựa trên khái niệm xử lý tài sản bảo đảm và được quy định cụ thể ở một sốvăn bản pháp luật chuyên ngành Theo quy định tại Khoản 3 Điều 47 Luật Thi hành án dân

sự năm 2008 thì: “xử lý tài sản hảo đám là hoạt động khi cơ quan có thẩm quyền xử lý tài

sán xong tài sản cầm cố, thế chấp, sau khi trừ đi các chi phí thi hành ủn, số tiền còn lại được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ được hảo đảm Theo Luật các tổ chức tín dụng năm

2010, trong trường hợp khách hàng không trả được nợ đến hạn, nếu các bên không có thởathuận khác thì TCTD có quyền xử lý nợ, tài sản bảo đảm tiền vay theo HĐTD, họp đồngbảo đảm và quy định của pháp luật Như vậy, dựa vào các quy định pháp luật trên, có thể

hiểu: “Xử lý tài sản thế chấp là quá trình thực thi quyền cùa hên nhận thế chấp thông qua

việc tiến hành các thủ tục định đoạt quyền sở hữu tài sán thế chấp và sổ tiền thu được sẽ thanh toán cho bên nhận thế chấp và các chủ thể khác cùng có quyền lợi trên tài sản đó theo thứ tự ưu tiên do các hên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định ” 6

Việc xử lý tài sản thế chấp chỉ xảy ra khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ hoặctrong trường hợp khác do các bên thỏa thuận hay pháp luật có quy định để thu hồi nợ vềbản chất, xử lý tài sản thế chấp là việc chuyển hóa tài sản thế chấp thành

6 PGS.TS Vũ Thị Hồng Yến, (2019), “Tài sán thế chấp và xử lý tài sãn thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân sự” Sách chuyên kháo, NXB Chính trị Quốc Gia Sự Thật, Hà Nội, tr 68.

tiền để thu hồi nợ cho TCTD Xử lý tài sản thế chấp là giai đoạn “cuối cùng”, không mongmuốn của cả TCTD và khách hàng Theo đó, TCTD sẽ áp dụng các biện pháp xử lý tài sảnthế chấp đã được các bên thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụhoặc theo quy định pháp luật Đây cũng là giai đoạn phát sinh nhiều tranh chấp và TCTD cónguy cơ đối diện với việc không thu hồi được khoản tiền đã cấp tín dụng Kết quả cúa việc

xử lý tài sản thế chấp không những ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong quan hệ thếchấp mà còn có thể ảnh hưởng đến lợi ích của những chủ thể khác có liên quan đến tài sảnthế chấp Do đó, việc xử lý tài sản thế chấp phải được thực hiện theo quy định pháp luậtmột cách chặt chẽ

Việc xừ lý tài sản thể chấp có một số đặc trưng cơ bản như sau:

Thứ nhất, xử lý tài sản thế chấp nhằm mục đích thu hồi khoản nợ cùa TCTD đã chokhách hàng vay khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ Trong quan hệ tín dụng giữaTCTD với khách hàng, nghĩa vụ bảo đảm chính là nghĩa vụ hoàn trả tiền vay cả gốc và lãicủa khách hàng đối với TCTD Nghĩa vụ này phát sinh trên cơ sở HĐTD giữa TCTD vớikhách hàng vay vốn để thỏa mãn nhu cầu kinh doanh hoặc tiêu dùng và việc thực hiệnnghĩa vụ được bảo đảm bằng tài sản của bên bảo đảm dưới hình thức thế chấp Trongtrường hợp bên vay không trả được nợ cho TCTD thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý theothỏa thuận các bên hoặc theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thu hồi nợ về bảnchất, giá trị tài sản thế chấp được bù đắp để thay thế giá trị nghĩa vụ vi phạm Theo quyđịnh của pháp luật hiện hành thì bán tài sản để lấy tiền hoặc nhận chính tài sản thế chấp đểthay thế nghĩa vụ được bảo đảm Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản thế chấp được chi trảtheo nguyên tắc ưu tiên hoàn trả nợ gốc, lãi, sau đó là thanh toán tiền phạt, tiền bồi thườngthiệt hại nếu có Nguyên tắc này có tác dụng bảo đảm tốt nhất cho việc thu hồi nợ vay củaTCTD, sau đó là các quyền và lợi ích hợp pháp khác phát sinh tù’ khoản vay đã giải ngân

Thứ hai, cơ sở phát sinh quan hệ pháp luật về xử lý tài sản thế chấp trong hoạt độngcấp tín dụng là khi khách hàng không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ nghĩa

vụ phát sinh từ hoạt động cấp tín dụng Với tính chất là một biện pháp dự phòng đê thu hôikhoản nợ đã câp tín dụng nên khi khách hàng thực hiện đúng và đầy đú nghĩa vụ thì TCTD

sẽ thu hồi được khoản tiền đã cấp tín dụng Ngược lại, nếu khách hàng không thực hiện

hoặc thực hiện không đúng đầy đủ nghĩa vụ phát sinh từ HĐTD thi TCTD có quyền xử lýtài sản thế chấp để thu hồi nợ.

Thứ ba, giữa tài sản thê châp và việc xứ lý tài sản thê châp có môi liên hệ mật thiếtvới nhau Việc xử lý tài sản thế chấp tác động trực tiếp đến tài sản thế chấp Nếu tài sản thếchấp đáp ứng tốt các điều kiện theo quy định thì việc xử lý tài sản thế chấp sẽ thuận lợi vàđạt hiệu quả hơn Ngược lại, nếu tài sản thế chấp không đáp ứng được điều kiện của tài sảnthế chấp hoặc đáp ứng ở mức độ tối thiểu thì việc xử lý tài sản thế chấp sẽ gặp nhiều khókhăn hoặc thậm chí không thể xử lý được để thu hồi nợ cho TCTD Do đó, pháp luật hiệnhành quy định điều kiện đối với tài sản thế chấp nhằm mục đích các chú thể có quyền đượcbảo đảm thu hồi nguồn tín dụng đã cấp thông qua việc xử lý tài sản thế chấp khi nghĩa vụ bị

vi phạm

Thứ tư, trong việc xử lý tài sản thế chấp, do tài sản thế chấp không được chuyểngiao cho bên nhận thế chấp nên việc chuyển giao tài sản thế chấp để tiến hành xử lý thườnggặp nhiều khó khăn Vì trước đó, bên nhận thế chấp không trực tiếp quản lý và kiểm soáttình trạng tài sàn thế chấp Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp thường phải làm thủtục kê biên đế tránh nguy cơ tẩu tán tài sản hoặc làm giảm sút giá trị của tài sản trước khi bị

xử lý Thực tiền xử lý tài sản thế chấp tại Việt Nam cho thấy rằng khi đến hạn thanh toán

mà khách hàng không trả được nợ thì TCTD với tư cách là bên nhận thế chấp rất khó tiếpcận được với tài sản thế chấp để làm thủ tục phát mãi nhằm thu hồi nợ

1.3.2 Một sổ đặc trưng của xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai

Thế chấp tài sản HTTTL là một biện pháp bảo đám có đối tượng là tài sản HTTTL

Do đó, cũng giống như một giao dịch bảo đảm thông thường, tài sản HTTTL trong quan hệthế chấp sẽ bị xừ lý để thực hiện nghĩa vụ mà nó bảo đảm khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ

mà bên có nghĩa vụ không thực hiện, thực hiện không

đúng, không đây đủ nghĩa vụ với bên có quyên theo quy định tại Điêu 299 BLDS năm

2015 Nếu có một trong những căn cứ trên thì tài sản thế chấp HTTTL sẽ bị xử lý theo quyđịnh pháp luật Tuy nhiên, tài sản thế chấp HTTTL là một loại tài sản đặc biệt, tại thời điểm

xử lý tài sản thì tài sản có thề chua hình thành hoặc đã hình thành nhưng chưa xác lậpquyền sở hữu Do đó, việc xử lý tài sản thế chấp HTTTL sẽ khó khăn hơn và có những đặctrưng riêng biệt so với tài sản hiện có

Thứ nhất, việc xử lý tài sản thế chấp HTTTL thường phức tạp hơn so với tài sảnhiện có vì đối tượng bị tác động là tài sán HTTTL Bới lẽ, căn cứ vào đặc điểm của tài sản,

về mặt vật lý là chưa hình thành hoặc về mặt pháp lý là chưa xác lập quyền sở hữu Do vậy,tại thời điểm nghĩa vụ bảo đảm bị vi phạm, tài sản thế chấp chưa hình thành hoặc chưa xáclập quyền sở hữu thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp HTTTL không? Căn

cứ quy định tại Khoản 4 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi Điều 8 Nghị định số163/2006/NĐ-CP thì bên nhận thế chấp chỉ có các quyền đối với một phần hoặc toàn bộ tàisản HTTTL khi bên thế chấp có quyền sở hữu một phần hoặc toàn bộ tài sản thế chấp Việcquy định này chưa rõ ràng trong việc xác định phạm vi tài sản bảo đảm của bên nhận thếchấp Do đó, khi Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ban hành, các nhà làm luật đã quy định rõ

ràng hơn tại Điều 24 của Nghị định này, theo đó, “Bên nhận bảo đảm xác lập quyền đổi với

phần hoặc toàn bộ tài sản báo đảm là tài sản hình thành trong tương lai kế từ thòi điểm phần hoặc toàn bộ tài sản bảo đảm này được hình thành Như vậy, quyền lợi của bên nhận

bảo đảm phụ thuộc vào kết quả của quá trình hình thành của tài sản Đây chính là căn cứpháp lý đế bên nhận thể chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp HTTTL

Thứ hai, việc xử lý tài sản thế chấp HTTTL không chì liên quan đến quyền và lợiích của bên thế chấp và bên nhận thế chấp mà còn ảnh hưởng đến các bên liên quan (chủđầu tư, người mua tài sản thế chấp, ) Như đã phân tích, tài sản HTTTL có thề vẫn chưaxác lập quyền sở hữu tại thời điềm xử lý tài sản thế chấp Do đó, khi bán tài sản này để bảođảm nghĩa vụ thì bên mua tài sản có được nhận những

giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hay không? Hay bên mua làm gì để chứng minh quyền sởhữu của mình khi tiến hành các giao dịch dân sự khác hay làm cách nào để nhận tài sản bảođám mà minh mua? Nhận thấy khó khăn trong thực tiễn, các nhà làm luật đã quy định:Trong trường họp tài sản HTTTL bị xử lý đế thực hiện nghĩa vụ dân sự thì cơ quan nhànước có thẩm quyền căn cứ kết quả xử lý tài sản bảo đảm để thực hiện thú tục chuyếnquyền sớ hữu, quyền sử dụng tài sản cho ngườu mua, người nhận tài sản ngay khi có kếtquà xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng vẫn gặp không ít khó khăn khi xử

lý việc chuyển quyền sở hữu đối với loại tài sản này

1.3.3 Nguyên tắc xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai

Nguyên tắc được hiếu là những nguyên lý, tư tưởng chỉ đạo cơ bản, có tính xuấtphát điểm, thề hiện tính toàn diện, linh hoạt và có ý nghĩa bao quát, quyết định nội dung vàhiệu lực pháp luật Việc xử lý tài sản thế chấp trong quan hệ cho vay giữa TCTD và kháchhàng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của TCTD, khách hàng và các chủ thể khác có liênquan nên khi tiến hành xử lý đối với loại tài sản này, pháp luật đã quy định một số nguyêntắc nhất định áp dụng chung cho tất cả các loại tài sản bảo đảm Theo đó, việc xử lý tài sảnthế chấp HTTTL cũng phải tuân thủ theo những nguyên tắc chung như sau7:

Nguyên tắc thứ nhất: Ưu tiên xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận của các bên.

Nguyên tắc tôn trọng quyền tự định đoạt của các đương sự trong giao dịch dân sự cũng lànguyên tắc xuyên suổt trong quá trình thực hiện xử lý tài sản thể chấp Nguyên tắc này đòihởi Nhà nước và người thứ ba trong giao dịch dân sự phải tôn trọng quyền tự định đoạtthông qua thỏa thuận của các bên trong giao dịch dân sự Các bên có thể thỏa thuận thốngnhất tất cả các nội dung liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp tại Hợp đồng thế chấp Đểthực hiện nguyên tắc này, Điều 58 NĐ

7 Xem TS Vũ Thị Hồng Yến (2019), “Tài sán thế chấp và xứ lý tài sán thế chấp theo quy định cùa Bộ luật Dân sự (hiện hành)”, (Sách chuyên khảo), NXB Chính trị Quốc gia sự thật, Hà Nội, tr 81-86.

163/2006/NĐ-CP đã quy định: “Trong trường hợp tài sản được dùng đê hảo đảm thực hiện

một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì tài sán được bản đấu giá theo quy định pháp luật.” và tiếp tục

được ghi nhận tại Điều 49 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP Như vậy, việc xử lý tài sản thếchấp được ưu tiên thực hiện theo thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch báo đảm.Trường họp một tài sản được dùng đế báo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tàisản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm; nếukhông có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy địnhpháp luật Dù tài sản thế chấp được dùng để bảo đảm một hay nhiều nghĩa vụ thì khi xử lýtài sản thế chấp thì pháp luật đều tôn trọng và ưu tiên xử lý theo sự thỏa thuận của các bên.Điều này phù hợp với tinh thần của Hiến pháp năm 2013 và tương thích với nguyên tắcquyền dân sự chỉ có thế bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý

do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộngđồng

Nguyên tắc thứ hai: bảo đảm tính khách quan, công khai, minh bạch, quyền và lợi ích họp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm Nguyên tắc này trong xử lý tài sản

thể chấp vừa bảo vệ quyền, lợi ích của bên thế chấp có tài sản bị đưa ra xử lý đồng thời bảođảm sự cân bằng giữa quyền của TCTD (bên nhận thế chấp) và bên thế chấp Nguyên tắcnày nhằm hướng đến nội dung là tất cả những chủ thể liên quan đến tài sản thể chấp bị xử

lý đều có quyền được biết, được tham gia và có ý kiến trong suốt quá trình xử lý Nhữngngười có quyền, nghĩa vụ liên quan đến tài sản thế chấp như các bên cùng nhận thế chấp đốivới tài sản, cơ quan thuế, người lao động chưa trả lương, bên thế chấp, bên có nghĩa vụđược bảo đảm, Các thông tin liên quan như giá trị tài sản, thời gian xử lý, phương thức xử

lý, địa điểm, thứ tự ưu tiên thanh toán, cần được công khai để các bên được biết Điều này

sẽ tránh được tình trạng lạm quyền của bên xử lý tài sản để trục lợi các nhân Đây là nguyêntắc khá quan trọng trong xử lý tài sản Đẻ thực hiện nguyên tắc này, pháp luật quy

định rõ nghĩa vụ thông báo xử lý tài sản bảo đảm của bên xử lý tại Điêu 300 BLDS 2015 vàĐiều 51 Nghị định số 21 /2021 /NĐ-CP.

Nguyên tắc thứ ba: đảm bảo kịp thời, nhanh chóng, tiết kiệm về thời gian và chi phỉ Đây là một nguyên tắc cần thiết trong quá trình xử lý tài sản thể chấp bởi lẽ, khi đến

giai đoạn xử lý tài sản thế chấp thì bên nhận thế chấp là TCTD phái đối mặt với rủi ro nguy

cơ không thu hồi đuợc nợ cho vay là rất cao Việc tồn đọng các khoản nợ đến hạn ảnhhưởng đến hiệu quả hoạt động kinh tế của các TCTD Đối với bên thế chấp, việc kéo dàithời gian xử lý tài sản thế chấp có thế làm tăng gánh nặng thanh toán khi các khoản nợ đếnhạn tăng lên theo lãi suất nợ quá hạn cho đến khi nghĩa vụ được thanh toán Thêm vào đó làrủi ro đối với tài sản thế chấp như trường hợp tài sản xuống cấp, mất giá hay việc khai thác

sử dụng không đạt hiệu quả, tài sản bị hư hỏng hay giảm sút giá trị nếu kéo dài thời gian xử

lý Thêm vào đó, việc rút ngắn thời gian xử lý tài sản thế chấp sẽ giảm bớt chi phí liên quanđến việc xử lý tài sản thế chấp như chi phí bảo quản, trông coi tài sản, thu giữ tài sản, Do

đó, tiết kiệm về thời gian đồng thời tiết kiệm về chi phí phát sinh liên quan nên việc ápdụng triệt đế nguyên tắc này sẽ hạn chế được thiệt hại về kinh tế cho các bên cũng như bảođảm được việc xử lý tài sản thế chấp đạt hiệu quả cao nhất

Nguyên tắc thứ tư: không mang tính kinh doanh của bên có quyền xử lý cần nhấn

mạnh ràng việc xử lý tài sản thế chấp là một hoạt động nhằm thu hồi lại nguồn vốn đã giảingân cho bên thế chấp khi bên thế chấp không còn khả năng thanh toán Đây không phảihoạt động kinh doanh của bên có quyền xử lý Trong trường họp các bên có thỏa thuận vớinhau về bán đấu giá tài sản thông qua việc ủy quyền cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụbán đấu giá tài sản thì cần phân biệt: doanh nghiệp bán đấu giá tài sản là doanh nghiệp kinhdoanh dịch vụ bán đấu giá tài sản nhưng không phải là chủ thế có quyền xử lý tài sản Cáccông ty chuyên xử lý nợ thuộc các TCTD thực hiện việc xử lý tài sản thế chấp tuy nhiênđây cũng không phải là hoạt động kinh doanh của TCTD Do đó, khoản tiền thu được từviệc xử lý tài sản thế chấp không phải chịu thuế thu nhập và thuế giá trị gia tăng

Pháp luật hiện hành không quy định nguyên tăc riêng đôi việc xử lý tài sản thế chấpHTTTL, do đó khi xử lý đổi với loại tài sàn đặc biệt này cũng phải tuân thủ bốn nguyên tắcchung trong việc xử lý tài sản bảo đảm nói chung.

1.3.4 Quyền xử lý tài sản thế chấp của Tổ chức tín dụng

Trong hoạt động tín dụng, thế chấp tài sản được xem là biện pháp quan trọng đểgiảm thiểu rủi ro cho các TCTD, đây là nguồn thu thứ hai để có thể thu một phần hoặc toàn

bộ nợ gốc và lãi của khoản nợ Trong thực tế, khi phát sinh nợ xấu phần lớn khách hàng vaykhó khăn về tài chính, thậm chí ngừng hoạt động, giải thể, phá sản nên việc xử lý tài sản thếchấp có tính quyết định trong việc thu hồi đế giảm tỷ lệ nợ xấu cho mồi TCTD nói riêng,nền kinh tế nói chung Để xử lý tài sàn có hiệu quả, vấn đề quyền xử lý tài sản thế chấp củaTCTD là một trong những yếu tố có tính quyết định

Quyền xử lý tài sản thế chấp không tồn tại trong mọi quan hệ tín dụng có tài sản thếchấp Nó chỉ xuất hiện khi bên có nghĩa vụ trả nợ không thực hiện hoặc thực hiện khôngđầy đủ nghĩa vụ của mình Trong trường hợp người đi vay thực hiện trả tiền vốn và lãi đầy

đủ, đúng hạn, khi đến hạn hợp đồng, TCTD sẽ làm thủ tục giải chấp đối với các tài sản thếchấp, trả lại các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên đi vay

Quyền xử lý tài sản thế chấp được phát sinh trên cơ sở văn bản quy phạm pháp luật

và trên sự thỏa thuận, cam kết trong hợp đồng tín dụng đã có hiệu lực Trong bất ký hợpđồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản thì luôn có điều khoản về xử lý tài sản bảo đảm Do

đó, khi các bên đã ký kết hợp đồng thì phái thực hiện và tuân thủ những nội dung đã thỏathuận và cam kết Trong trường hợp các bên không tự thỏa thuận và tiến hành được phươngthức xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì quyền xử lý tài sản thế chấp dựa trên Bản án,Quyết định cua Tòa án đã có hiệu lực thi hành Phán quyết cuối cùng của tòa án sẽ là căn cứpháp lý để TCTD yêu cầu các cơ quan chức năng phát mãi tài sản đề thu hồi nợ

Vì vậy, quyên xử lý tài sản thê châp là quyên đương nhiên của TCTD - bên nhận thếchấp khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ theo Hợp đồng tín dụng để nhằm thu hồi vốn,bảo đảm lợi ích kinh tế TCTD dựa trên cơ sở pháp luật để thực thi quyền này mà khôngnhất thiết phải thông qua cơ quan tố tụng giải quyết, trừ trường hợp phát sinh tranh chấp,TCTD không thể tự mình thực hiện quyền xử lý tài sản thế chấp theo thỏa thuận thi phảikhời kiện ra Tòa án đế giải quyết theo quy định pháp luật

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1

Thế chấp tài sản HTTTL là một chế định được manh nha từ sớm nhưng chỉ sau khiBLDS 2005 được ban hành thì mới được thừa nhận và áp dụng trong các giao dịch bảođảm Việc pháp luật ghi nhận tài sản HTTTL trở thành một dạng tài sản tồn tại song songvới tài sán hiện có giúp cho nền kinh tế thị trường trở nên đa dạng, phát triển và tiếp cầnnguồn vốn tín dụng dễ dàng hơn Những quy định mới trong BLDS 2015 đã tạo nhữngbước tiến mới cho sự phát triển của kinh tế xã hội

Bằng các nghiên cứu tài liệu về những vấn đề lý luận, quy định pháp luật, tác giả đãlàm rõ được một số vấn đề cơ bản về khái niệm tài sản HTTTL, tài sản thế chấp HTTTL,nhận diện một số loại tài sản thế chấp HTTTL được dùng đề bảo đảm nghĩa vụ thực hiệnHĐTD Phân tích và làm rõ đặc trưng của việc xử lý tài sản thế chấp HTTTL, quyền xử lýtài sản thế chấp và hệ thống văn bản quy pháp pháp luật điều chinh quan hệ xã hội phát sinhtrong quá trình xứ lý tài sản thế chấp Quyền xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm thu hồi nợcủa TCTD được pháp luật thừa nhận Các thỏa thuận giữa TCTD và bên thế chấp được ưutiên thực hiện trong quá trình xử lý tài sản thế chấp HTTTL và TCTD được thực hiện quyền

xử lý tài sản thế chấp mà không cần thông qua các cơ quan tố tụng Ngược lại, trong trườnghợp các bên không thỏa thuận được với nhau về phương thức xử lý tài sán thế chấp thì việc

xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo phương thức bán đấu giá tài sản hoặc nếu phátsinh tranh chấp thì việc xử lý tài sản thế chấp thông qua cơ quan tố tụng giải quyết

Việc nghiên cứu những vấn đề lý luận trong Chương I là nền tảng, cơ sở lý luận chonội dung của Chương II để phân tích thực trạng quy định pháp luật trong việc xử lý tài sảnthế chấp HTTTL, những vướng mắc, khó khăn trong quá trình áp dụng quy định pháp luật

và đề xuất kiến nghị hoàn thiện pháp luật, giải pháp nâng cao hiệu quả xừ lý tài sản thếchấp hình thành trong tương lai

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT

VÈ VIỆC xủ LÝ TÀI SẢN THÉ CHẤP HÌNH THÀNH

TRONG TƯƠNG LAI 2.1 Thực trạng quy định pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai

2.1.1 Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Điều 299 BLDS năm 2015 thì TCTD được quyền xử lý tài sảnbảo đảm nói chung và tài sản thế chấp HTTTL nói riêng trong các trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất: khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ thanh toán mà bên thế

chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ Khái niệm đến hạn thực hiệnnghĩa vụ là thời điểm kết thúc thời hạn trả nợ gốc và lãi theo từng kỳ (theo tháng hoặc quý)

đã thỏa thuận trong HĐTD hay kết thúc thời hạn cho vay của HĐTD Đây là một trongnhững trường hợp phổ biến để TCTD có thể thực hiện quyền xử lý tài sản thế chấp Tuynhiên, tài sản thế chấp sẽ bị xử lý ngay khi bên thế chấp vi phạm thời hạn trả nợ theo từng

kỳ hay chỉ bị xử lý khi kết thúc toàn bộ thời hạn cho vay cùa HĐTD Theo quy định tại

Khoản 1 Điều 293 BLDS năm 2015 thì: “Nghĩa vụ có thê được bảo đảm một phần hoặc

toàn bộ theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật; nêu không có thỉa thuận và pháp luật không quy định phạm vỉ báo đảm thì nghĩa vụ coi như được bảo đám toàn bộ, kể cá nghĩa vụ trả lãi, tiền phạt và tiền bồi thường thiệt hại ” Căn cứ theo quy định này thì nếu

các bên không có thỏa thuận cụ thề trong HĐTD hoặc hợp đồng thế chấp là tài sản thế chấp

sẽ bị xử lý ngay khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì chỉ khi nào kết thúc thời hạn củaHĐTD thì TCTD mới có quyền xử lý tài sản thể chấp theo quy định pháp luật

Trường hợp thứ hai: bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước

thời hạn do vi phạm nghĩa vụ thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật Trong trường hợpnày, bên thế chấp không vi phạm nghĩa vụ trả nợ nhưng bên thế chấp lại