Đánh giá kết quả công tác chuyển QSDĐ tại thị trấn cổ phúc, huyện trấn yên, tỉnh yên bái giai đoạn 2008 đến hết năm 2011

Rất hay bà bổ ích !

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Hiện nay chúng ta không thể phủ nhận vai trò đất đai ngày càng trởnên quan trọng, nó gắn liền với sự tồn vong của một quốc gia, là tài sảnquý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất,sinh hoạt của con người Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triểnmạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra những longại như: bùng nổ dân số, hiện tượng ô nhiễm môi trường, mất cân đốitrong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất nhưthế nào là một bài toán khó Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặtlên vai các nhà quản lý đất đai

Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đaiphù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bảnluật để quản lý tài nguyên quý giá này: Mới đây nhất là luật đất đai năm 2003

Và chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưađến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng Tuy nhiên chỉ đến luật ĐấtĐai 1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thứcchuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng Trong quá trìnhthực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật Đất Đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn vàkhắc phục những tồn tại của luật Đất Đai 1993, những vấn đề về chuyểnquyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyểnquyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác

Thị trấn Cổ phúc là trung tâm trọng điểm của cả huyện Trấn Yên.Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền

và nghĩa vụ của Nhà Nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trongquản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiềukhó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai Do đó, để thấy đượcnhững mặt tồn tại yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nóichung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước vàchủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá mộtcách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinhnghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Qua thời gia học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương emthấy được sự quan trọng của công tác chuyển QSDĐ trong quản lý nhà nước

về đất đai, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm TháiNguyên, Ban chủ nhiệm khoa Tài Nguyên và Môi trường, dưới sự hướng dẫn

của cô giáo Th.S Vũ Thị Quý, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc, huyên huyện Trấn Yên, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2008 đến hết năm 2011”.

1.2 Mục đích của đề tài

Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cổ Phúcnhằm xác định được những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trongcông tác chuyển QSDĐ tại địa phương Từ đó đề xuất những giải pháp nhằmnâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phụcnhững tồn tại đó

1.3 Mục tiêu của đề tài

Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụngđất trên địa bàn thị trấn Cổ Phúc

Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm

2008 đến năm 2011 của thị trấn

Điều tra sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển QSDĐ vàđánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng

1.4 Ý nghĩa của đề tài

Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học : Tổng hợp được kiến

thức sinh viên đã được học trong trường và kết hợp kiến thức đó với thực tế,bước đầu đưa sinh viên làm quen với nghiênngiên cứu khoa học

Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp

sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương,

từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn vàhoàn thiện trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

Hiến pháp 1992;

Luật Đất đai 2003; ngày 26 tháng 11 năm 2003

Bộ luật Dân sự 2005; ngày 14 tháng 6 năm 2005

Nghị đinh 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004/ của chính phủ về thihành Luật Đất đai 2003

Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xácđịnh tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốcngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành LuậtĐất đai

Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ Tư pháp và BộTài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi bổ sung một số quy định của thông

tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/20005 của Bộ Tưpháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp,bảo lãnh băng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất

Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của

Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường vềviệc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CPngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi hành Luật Đất đai

Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường vềviệc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính

Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ

về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liênthông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương

Quyết định 08/2011/QĐ - UBND ngày 15/03/2011 UBND tỉnh YênBái về việc điều chỉnh, bổ sung và bãi bỏ một số khoản thu phí, lệ phí thuộcquyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh Yên Bái

Quyết định số 1324/2007/QĐ-UBND ngày 05/9/2007 của UBND tỉnhYên Bái về việc điều chỉnh, bổ sung, ban hành mới các loại phí và lệ phí

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đấtđai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biếnđộng do chuyển QSDĐ Mặc dù, trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quyđịnh một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phépchuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán.Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý củanhà nước

Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mốiquan hệ đất đai toàn diện Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng

và coi nó như một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đượcquyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hìnhthức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ, Cácquyền này được quy định tại điều 73 Luật Đất đai 1993 Tuy vậy Luật Đất đai

1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quátrình thực hiện đã được bổ sung hai lần vào năm 1998 và năm 2001 cho phùhợp Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vàocông tác quản lí đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh

tế Việt Nam phát triển Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũngcòn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đấtnước trong thời kỳ CNH -HĐH Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai

1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại

kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003

Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền đượcchuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thểhóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức chuyển quyềndưới hình thức cho tặng QSDĐ và thủ tục cũng như có nhiều vấn đề khácliên quan

Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đấtnông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất Nhà nước chỉ không cho phépchuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp

- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyểnquyền sử dụng

- Đất đang có tranh chấp;

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta với nền kinh tế nôngnghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH - HĐH đã đạt được nhữngthành tựu vượt bậc Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đangdần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thịtrường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người

sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này đạttới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càngcao của người sử dụng cũng như toàn xã hội

Thị trấn Cổ Phúc nằm ở trung tâm huyện Trấn Yên, là nơi dân cưđông đúc, nền kinh tế phát triển nhất huyện, là trung tâm kinh tế chính trịcủa huyện Trấn Yên Vì vậy mà đất đai của thị trấn cũng trở nên có giá trịhơn, nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích phát triển các ngành cũng tănglên nhanh chóng Từ thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành mối quantâm lớn của người dân trong thị trấn và các ngành cấp trong thị huyện nhất

là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương Thực tế cho thấy trong thời gianqua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp líchặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dungquản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ

về đất đai Các cấp lãnh đạo cũng như UBND thị trấn Cổ Phúc cùng cácngành nghành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động tronglĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ

đó góp phần vào sự nghiệp ngiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũngnhư sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

2.2 KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN QSDĐ

2.2.1 Các hình thức chuyển QSDĐ

Luật Đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là hìnhthức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng choQSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyểnQSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể

sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức sản xuất phù hợp khắc phụctình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải

là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi.[2]

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giaođất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng choQSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đócho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường thị trấn để thuậntiện cho sản xuất nông nghiệp [2]

- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trươngchung về “dồn diền điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việcchuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính [2]

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyểnQSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trongtrường hợp này người được nhấn đất phải trả cho người chuyển quyền sửdụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để cóđược QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất

Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng QSDĐ rộng rãikhi có đủ 4 điều kiện đã nêu ở điều 106 Luật Đất đai 2003

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượngQSDĐ trừ các trường hợp quy định tại điều 103 Nghị định số 181/2004/NĐ-

CP như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển, nhận tặngcho QSDĐ đối với trường hợp mà nhà nước không cho phép chuyển nhượng,tặng cho QSDĐ

+ Tổ chức kinh tế không nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồnglúa nước, rừng phòng hộ, rừng đặc dụng của hộ gia đình cá nhân, trừtrường hợp được chuyển mục đích theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đãđược phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp khôngđược nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặngcho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phụchồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu khôngsinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượngQSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Nguyễn KhắcThái Sơn.2007) [4]

2.2.1.3 Quyền cho thuê và cho thuê lại QSDĐ

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhườngQSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhấtđịnh bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sửdụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất màngười sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê Trong Luật Đất đai

1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê củanhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn Luật Đất đai 2003 thì khôngcấm việc này (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007) [4]

bộ luật dân sự về thừa kế Dưới đây là một vài quy định cơ bản về thừa kế

- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã chết màkhông tự thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứvào di chúc mà chia

- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc một phần nào di chúc hợp phápthì chia theo di chúc.

- Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc mộtphần nào của di chúc không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháptheo pháp luật

- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng mộthàng thừa kế được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trướcthì những người hàng sau mới được hưởng:

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, connuôi của người đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,

em ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột,cậu ruột, cô ruột, gì ruột, của người đã chết; cháu ruột của người đã chết màngười chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột (Nguyễn Khắc TháiSơn.2007) [4]

2.2.1.5 Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theoquan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nóthường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên nó không loại trừ ngoàiquan hệ này

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mớinhưng trước đây không có trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ

áp dụng những quy định thừa kế sang để thực hiện

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ màngười chuyển quyền không thu lại hiện vật Tuy nhiên, để tránh việc lợi dụngtrường hợp này nhằm chốn thuế nên nhà nước đã quy định cụ thể nhữngtrường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyềnhoặc thuế thu nhập cá nhân và những trường hợp nào vẫn chịu các loại thuế

này (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007 ) [4]

2.2.1.6 Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đếnthế chấp một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào đó theo mộtquy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gianthỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyếtđược một số vấn đề cơ bản sau:

- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vayvốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng củangười lao động;

- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụngcũng như nhũng người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợicủa họ (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007) [4]

2.2.1.7 Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Tương tự như quyền thế chấp QSDĐ, quyền bảo lãnh bằng giá trịQSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị QSDĐ của mình để bảolãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trảngay Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh tương tự như quyền thế chấp(Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007) [4]

2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất cóquyền có giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để gópvốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp này cóthể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thểgóp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máymóc theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời,các đối tác có thể phát huy được sức mạnh riêng của mình; từ đó có thể thànhsức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuấtkinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007) [4]

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

2.2.2.1 Điều kiện để thực hiện việc chuyển QSDĐ

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyềnmuốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện quyđịnh tại điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau :

1 Có giấy chứng nhận QSDĐ

2 Đất không có tranh chấp

3 QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

4 Trong thời hạn sử dụng đất

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sư dụng đất

Thời điểm mà người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình cũngđược quy định tại điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ - CP như sau:

1 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do nhà nước giao cóthu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyên mục đích sử dụng phải nộptiền sử dụng đất được quy định như sau:

- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiệnnghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ đượcthực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện song nghĩa vụtài chính theo quy định của pháp luật;

- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyềnquyết định cho chậm nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thìđược thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó;

- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tàichính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thìđược thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giaođất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất

2 - Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhànước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giaođất có hiệu lực thi hành;

3 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển từ hình thứcthuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụtài chính theo quy định của pháp luật

4 - Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyểnQSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễnnghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi co quyếtđịnh giao đất, ký hợp đồng thuê đất

5 - Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán

và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

sử dung đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc

cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã hoànthành việc xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp dự án đầu

tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển nhượng QSDĐsau khi hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của dự án đầu tư đượcxét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền nhà

mà chưa xây dựng nhà ở (điều 101 Nghị định 181/2004/NĐ-CP)

2.2.2.3 Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ

Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐnhư sau:

1) Người nhận chuyển nhượng QSDĐ được quy định như sau:

a, Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông quachuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều

102 của nghị định này

b, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐthông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại khoản 103của Nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐthông qua nhận chuyển nhương QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế

c, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐthông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại khoản c điều 101 và khoản

6 điều 113 của Luật Đất đai 2003 trừ trường hợp được quy định tại điều 103của nghị định này;

d, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐthông qua nhận thừa kế QSDĐ;

e, Người Việt Nam định cư ở nướcmước ngoài thuộc các trường hợpquy định tại khoản 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thôngqua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐở;

f, Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp vốnbằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;

g, Tổ chức, hộ gian đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển QSDĐ thông qua việcnhà nước giao đất

h, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân, người Việt Nam định cư ởnước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thôngqua việc Nhà nước cho thuê đất.

i, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đượcnhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất đangđược sử dụng ổn định

k, Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nướcngoài được nhân QSDĐ theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai đượcUBND cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp,bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩmquyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại tố cáo về đất đai; quyết địnhhoặc bản án của tòa án nhân dân, quyết định thi hành của cơ quan thi hành án;văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản vềchia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người

có chung QSDĐ

l Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành qua việc chia tách hoặcsáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản vềviệc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhậnQSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập;

2 Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xácđịnh trong thời hạn sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng

ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy địnhtại khoản 3 và 4 điều 104 của Nghị định này

Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thìđược nhận chuyển QSDĐ tại nơi đăng ký kinh doanh và tại địa phương kháctrừ trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 điều 103 của Nghị định này

Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại khoản này được cấpgiấy chứng nhận QSDĐ mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộkhẩu, nơi đăng kí kinh doanh (Nguyễn Khắc Thái Sơn.2007) [4]

2.2.3 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ theo cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn

2.2.3.1 Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất

* Quy định về hồ sơ

a, Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ NN của hộ gia đình, cá nhân bao gồm:+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ quyđịnh tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003

+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cánhân (có xác nhận của UBND xã )

+ Trích lục thửa đất hoặc tờ bản đồ thửa đất đối với những nơi chưa cóbản đồ địa chính (bản chính có xác nhận của UBND xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửahợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBNB tinh Yên bái,2009)

b, Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ

quy định tai các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (02 bản có xác nhận của UBNDcấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa,hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Yên Bái, 2009) [7]

c, Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐquy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính )

+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (đối với trường hợp phải tách thửa,hợp thửa đất) có xác nhận của UBND cấp xã (UBND tỉnh Yên Bái, 2009).[7]

d, Hồ sơ nhận thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐquy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Di chúc

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyếttranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật(có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhậnthừa kế là duy nhất)

+ Tờ trình của UBND cấp xã

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ

+ Sơ đồ thửa đất (bản chính có xác nhận của UBND cấp)

+ Giấy khi sinh (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người thừa kế

+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND xã (UBND tỉnh Yên Bái, 2009).Trình tự giả quyết công việc đối với trường hợp chuyển đổi, chuyểnnhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ

 Bước 1 : Người nhận QSDĐ nộp một bộ hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả của UBND xã (trường hợp sử dụng đất và tài sản gắn liền vớiđất tại thị trấn thì nộp tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND huyện )

bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy

đủ thì hướng dẫn người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất bổ sung, hoànchỉnh hồ sơ; nếu hồ sơ đã đầy đủ thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kếtquả và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ của huyện, thành phố.Thời gian không quá 2 ngày làm việc

 Bước 2 : Văn phòng đăng ký QSDĐ thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ

địa chính, gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tàichính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; thời gian làm việckhông quá 3 ngày

 Bước 3 : Cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và gửi thông báo

nghĩa vụ tài chính cho người nhận QSDĐ và tài sản gắn liền vớicới đất vềthời gian, địa điểm nộp tiền và gửi thông báo cho Văn phòng đăng ký QSDĐcấp huyện lưu hồ sơ Thời gian không quá 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận

hồ sơ

 Bước 4 : Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện chỉnh lý giấy chứng

nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho bên chuyển QSDĐ theo quy định;

in giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp phảicấp mới do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ.Chuyển hồ sơ cấp mới giấy chứng nhận cho phòng Tài nguyên và Môi trườnghuyện Thời gian thực hiên không quá 3 ngày làm việc kể từ khi nhậnđượcđươc thông báo của cơ quan thuế về nghĩa vụ tài chính

 Bước 5 : Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện kiểm tra, thẩm định

hồ sơ trình chủ tịch (hoặc phó chủ tịch theo ủy quyền) UBND huyện ký giấy

chứng nhận với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận QSDĐ Thời gian

làm việc không quá 2 ngày làm việc

 Bước 6 : Chủ tịch (phó chủ tịch ) UBND huyện ký giấy chứng nhận

QSDĐ và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp cấp mới, chuyển kếtquả cho Văn phòng đăng ký QSDĐ Thời gian thực hiện không quá 3 ngàylàm việc

 Bước 7 : Văn phòng đăng ký QSDĐ vào sổ cấp giấy chứng nhận

QSDĐ và tài sản gắn liền với đất sau đó chỉnh lý hồ sơ địa chính theo quyđịnh và chuyển hồ sơ cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nơi nhận hồ sơ.Thời gian thực hiện không quá 2 ngày làm việc

 Bước 8 : Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả vào sổ, thu phí , lệ phí và

trả giấy chứng nhận QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình cánhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả

Thời gian giải quyết kong k hô ng quá 18 ngày làm việc, không kểthời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính (Sở TN và MTtỉnh Yên bái, 2007)

2.2.3.2 Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu đăng ký, thế chấp, bảo lãnh 02 bản;

+ Văn bản ủy quyền nếu có;

+ Hợp đồng thế chấp QSDĐ và tài sản gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất đainăm 2003;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xâydựng và các loại giấy chứng nhận quyền sở hữu các tài sản khác gắn liền vớiđất, nếu pháp luật có quy định;

* Trình tự giải quyết

Bước 1 : Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả

kết quả UBND huyện, Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổ sung hồ sơ,nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả Thời gianthực hiện trong ngày làm việc

Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ thực hiện việc đăng ký thế chấp

vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ; chuyển kết quả cho

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 01 ngày

 Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thu phí, lệ phí (nếu có) và

trả kết quả cho hộ gia đình, cá nhân Thời gian thực hiện theo giấy hẹn trảkết quả

Thời gian thực hiện không quá 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ (Sở

* Quy định về nộp hồ sơ bao gồm:

+ Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp

+ Văn bản ủy quyền nếu có

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản

* Trình tự giả quyết

 Bước 1: Hộ gia đình cá nhân nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả

kết quả của UBND huyện; cán bộ, bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra,xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn hộ gia đình, cá nhân bổsung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả Thời gian thực hiện trong ngày làm việc

 Bước 2: Văn phòng đăng ký QSDĐ nghiên cứu hồ sơ, thực hiện xóa

đăng ký thế chấp trong hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận QSDĐ; chuyểnkết quả cho bộ phận tiếp nhận và trả kết quả Thời gian thực hiện 01 ngày

 Bước 3: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, trả kết quả cho hộ gia đình,

cá nhân thời gian thực hiện theo giấy hẹn trả kết quả (Sở TN và MT tỉnh YênBái, 2007)

2.2.3.4 Trình tự thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ

* Quy định về hồ sơ bao gồm :

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặcchứng thực)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các giấy tờ về QSDĐ đượcquy định tại khoản 1, 2 và 5 điều 50 Luật Đất đai 2003

* Trình tự giải quyết

 Bước 1: Bên cho thuê, cho thuê lại QSDĐ nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp

nhận và trả kết quả của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểmtra, xem xét hồ sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổsung hồ sơ, nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả

và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp huyện Thời gian thựchiện trong ngày làm việc

Bước 2: Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận

đủ hồ sơ hợp lệ,Văn phòng đăng ký QSDĐ có trách nhiệm thực hiện thủ tụcđăng ký cho thuê, cho thuê lại QSDĐ vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấychứng nhận QSDĐ đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐđối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận (Sở TN và MT tỉnh YênBái, 2007)

 Bước 1: Bên góp vốn nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả hồ sơ

của UBND huyện; bộ phận tiếp nhận và trả kết quả kiểm tra, xem xét hồ

sơ, nếu hồ sơ chưa đầy đủ thì hướng dẫn cho bên nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ,nếu hồ sơ đầy đủ rồi thì viết giấy nhận hồ sơ, hẹn ngày trả kết quả vàchuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng kí QSDĐ cấp huyện Thời gian thựchiện trong ngày làm việc.

 Bước 2: Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày

nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng kí QSDĐ có trách nhiệm thẩm tra hồ

sơ, đối với trường hợp đủ điều kiện góp vốn thì thực hiện đăng kí góp vốn vào

hồ sơ địa chính và chỉnh lí giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp (sở TN và MT tỉnhYên Bái, 2007)

2.2.3.6 Trình tự, thủ tục xóa đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ

- Bên đã góp vốn hoặc bên nhận góp vốn bằng giá trị QSDĐ hoặc cảhai bên nộp hồ sơ gồm có:

+ Hợp đồng chấm dứt góp vốn

+ Giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn chỉ chỉnh

lý trong giấy chứng nhận QSDĐ (do không thay đổi thửa đất) thì trong thờihạn không qua 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòngđăng ký QSDĐ cấp huyện có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, thực hiện xóa đăng

ký góp vốn trong hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp xóa đăng ký góp vốn mà trước đây khi góp vốn đã cấpgiấy chứng nhận QSDĐ cho pháp nhân mới (do có thay đổi thửa đất) thì thựchiện như sau:

+ Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơhợp lệ, Văn phòng đăng QSDĐ có trách nhiệm trích sao hồ sơ địa chính vàgửi kèm theo hồ sơ đến phòng Tài nguyên và Môi trường;

+ Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được

hồ sơ, phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ vàtrình UBND cấp huyện quyết định cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ giađình, cá nhân đã góp vốn mà thời hạn sử dụng đất chưa kết thúc sau khichấm dứt góp vốn;

+ Trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được tờtrình, UBND huyện xem xét ký giấy chứng nhận QSDĐ

- Trường hợp thời hạn sử dụng đất đã kết thúc cùng lúc với chấm dứthợp đồng góp vốn nếu bên góp vốn có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì lập thủ tụcxin gia hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 141 và Điều 142 Nghị định181/CP; nếu bên góp vốn không xin gia hạn hoặc không được gia hạn sử dụngđất thì cơ quan Tài nguyên và Môi trường thực hiện thủ tục thu hồi theo quyđịnh của pháp luật tại khoản 3 Điều 132 Nghị định 181/CP (Sở TN và MTtỉnh Yên Bái, 2007)

2.3 SƠ LƯỢC VỀ TÌNH HÌNH CHUYỂN QSDĐ CỦA HUYỆN TRẤN YÊN

Huyện Trấn Yên, tỉnh Yên Bái với tổng diện tích tự nhiên là 6813,42

ha Hàng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnhđạo huyện phòng Tài nguyên và Môi trường huyện tổ chức xây dựng và thựchiện kế hoạch quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả.Trong đó phải kể đến công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn huyện, từkhi Luật Đất đai năm 2003 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi vềquy định cũng như các hình thức chuyển QSDĐ, ban lãnh đạo và các cơ quanchuyên môn đã tổ chức tuyên truyền hướng dẫn thực hiện các quy định mớicủa Luật Đất đai quy định, đồng thời cũng tổ chức tuyên chuyền đến ngườidân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động chuyểnQSDĐ trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn [5]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Số liệu và kết quả chuyển QSDĐ của địa phương trong giai đoạn từ

Nội dung 2: Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo 8 hình thức chuyển

quyền được quy định trong Luật Đất đai 2003 theo số liệu thứ cấp

Nội dung 3: Điều tra sự hiểu biết của người dân thị trấn Cổ Phúc về

chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra

3.3.2 Phương pháp nghiên cứu

- Thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên,

kinh tế, xã hội, đời sống văn hóa, giáo dục, y tế; tình hình quản lý và sử dụngđất tại thị trấn Cổ Phúc

Thu thập các báo cáo về tình hình chuyển QSDĐ của huyện Trấn Yên

và thị trấn Cổ Phúc trong giai đoạn 2008- 2011

- Thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn thị

trấn bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp người dân và cán bộ quản lý với

bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn

- Phương pháp phân tích, xử lý số liệu: Xử lý số liệu bằng phần mềm

Word, Excel

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THỊ TRẤN CỔ PHÚC

4.1.1 Điều kiện tự nhiên cuả của thị trấn Cổ Phúc

Phía Bắc giáp xã Việt Thành, huyện Trấn Yên

Phía Tây giáp xã Y canCan, huyện Trấn Yên

Phía Đông giáp xã Minh Quán và Hòa Cuông, huyện Trấn Yên

Phía Nam giáp xã Nga Quán, huyện Trấn Yên

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Địa hình của thị trấn Cổ Phúc bị chia cắt bởi suối Nậm Đông, địa hìnhnghiêng từ Tây sang Đông Phía Tây có dãy núi Cổ Phúc tiếp đó là địa hìnhbằng phẳng vùng lòng chảo Độ cao trung bình so với mặt nước biển là 250m

Vùng trung tâm của thị trấn có hệ thống đường bộ, đường sắt đi qua rấtthuận lợi cho việc giao lưu kinh tế - Văn hóa giữa các địa phương khác trong

và ngoài huyện

4.1.1.3 Khí hậu, thời tiếttiêt , nhiệt độ, độ ẩm và chế độ mưa

Thị trấn Cổ Phúc có khí hậu nhiệt đới gió mùa được chia thánh 2 mùa

rõ rệt Mùa mưa từ tháng 6 đến tháng 10; mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4năm sau

- Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm từ 23,10C đến 23,90C; nhiệt

độ cao nhất 38,90C; nhiệt đọ thấp nhất 3,30C

- Lượng mưa trung bình quân năm 1.400 - 2.054,6 mm; lượng mưaphân bố không đồng đều trong năm, mưa nhiều nhất từ tháng 7 đến tháng 9 vàmưa ít nhất vào tháng 11, 12 đến tháng 1, 2 năm sau

- Độ ẩm không khí trung bình từ 84% - 87%

- Sương mù thường xuất hiện từ tháng 11 năm trước đến tháng 1năm sau

- Lượng bức xạ mặt trời đạt 200kg calo/cm2 Thời gian chiếu sángtrong ngày giao động từ 10h - 13,5h song cường độ sáng lớn với tổng nhiệt độvẫn đạt mức 8.3000C/năm.

4.1.1.4 Thủy văn

Thị trấn Cổ Phúc có hệ thống các suối nhỏ chảy từ dãy núi Cổ Phúcxuống suối Nậm Đông cung cấp nước khá lớn cho sản xuất nông nghiệp vàsinh hoạt Ngoài ra dòng chảy của sông Hồng qua địa phận huyện Trấn Yên

và chảy dọc theo thị trấn từ bắc xuống nam đây cũng là nguồn nước rất lớn và

có ảnh hưởng đến lượng nước sinh hoạt và canh tác nông nghiệp của thị trấnbên cạnh đó còn có các hệ thống hồ, ao nhỏ nằm rải rác trên địa bàn thị trấn

4.1.1.5 Nguồn tài nguyên

* Tài nguyên đất

Thị trấn Cổ Phúc có tổng diện tích tự nhiên là 427,25 ha, đất nôngnghiệp chiếm khoảng 60,08% tổng diện tích tự nhiên cụ thể là 256,68 ha cònlại là đất phi nông nghiệp Căn cứ theo tính chất thổ nhưỡng thì đất đai trênđịa bàn thị trấn chia thành một số loại như sau:

+ Nhóm đất phù sa ký hiệu (p) (Fhivisols ) (FL)

+ Nhóm đất glay (GL) (Gleysols) (GL)

* Tài nguyên nước

+ Thị trấn cớ một nhà máy nước, phục vụ cho khu trung tâm và xã lâncận truộc huyện Trấn Yên

+ Nguồn nước mặt: Có hệ thống suối chảy ra sông Hồng, dòng chảycủa sông Hồng từ bắc xuống nam Ngoài ra còn có các hệ thông mương, suối,

ao, hồ nhỏ nằm rải rác trên địa bàn thị trấn

+ Nguồn nước ngầm: Ở độ sâu từ 8 - 15 mét là nguồn nước ngầm đãđược nhân dân khai thác bằng phương pháp khoan và đào giếng để lấy nướcphục vụ cho sinh hoạt, ăn uống hàng ngày của nhân dân

* Tài nguyên khoáng sản:

- Thị trấn với diện chật hẹp nằm dọc theo sông Hồng cho nên hiện nayvẫn chưa phát hiện ra khoáng sản trong lòng đất

4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của thị trấn Cổ Phúc

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

* Nông nghiệp

Tổng sản lượng lương thực năm 2011 đạt 3.217 tấn, mặc dù tỷ trọnglương thực thấp so với các ngànhnghành khác song lãnh đạo thị trấn rất quantâm đến sản xuất lương thực, quan tâm đến đời sống nông dân, đề ra nhiềubiện pháp đẩy mạnh sản xuất nông nghiệp tăng cường công tác ứng dụngkhoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp, 100% diện tích lúa được cấy lúalai, lúa cao sản, chỉ đạo thâm canh tăng vụ, chuyển đổi cơ cấu cây trồng, quản

lý chặt chẽ tình hình dịch bệnh

Tổng gia súc, gia cầm của thị trấn năm 2011 là 38.641 con, trong đó :đàn bò 317 con; đàn trâu 521 con; lợn thịt 374 tấn; gia cầm 21000 con Côngtác chăn nuôi, thú y được các cấp các ngànhnghành quan tâm, dịch bệnh đượcngăn chặn kịp thời, ngànhnghành chăn nuôi phát triển đáp ứng nhu cầu thựcphẩm phụcphuc vụ cho đời sống sinh hoạt của người dân trên địa bàn

NgànhNghành sản xuất tiểu thủ công nghiệp - thương mại dịch vụ Nghành tiểu thủ công nghiệp của thị trấn đang phát triển mạnh, chủ yếutập trung vào sản xuất các mặt hàng dân dụng như gò, hàn, mộc, chế biến gỗ trong kinh doanh chủ yếu tập trung vào kinh doanh các loại mặt hàng vật liệuxây dựng, vật tư nông nghiệp, sản phẩm từ nông nghiệp, lâm nghiệp, máynông nghiệp, quần áo, dầy dép, tư trang, vàng bạc, đá quý

Giá trị công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp năm 2011 tăng 4% so với kếhoạch đề ra

Thị trấn Cổ Phúc là trung tâm kinh tế, trung tâm thương mại của huyệnTrấn Yên nên ngànhnghành dịch vụ thương mại khá phát triển, tập trung chủyếu là ở chợ Cổ Phúc chủng loại hàng hóa đa dạng và phong phú, tạo điềukiện cho người mua và người bán

* Cơ sở hạ tầng kĩ thuật

Thực hiện phương châm của nhà nước và nhân dân cùng làm, dân làmnhà nước hỗ trợ vốn Trong xây dựng cơ bản, ban lãnh đạo thị trấn đã chỉ đạo

sử dụng nguồn vốn có hiệu quả của nhà nước, kết hợp nguồn lực địa phương

để xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, tập trung đầu tư trọng điểm, ưu tiên các

công trình phục vụ thiết thực cho sản xuất và đời sống nhân dân trên địa bàncủa thị trấn Các công trình xây dựng cơ bản của thị trấn cũng như của huyệnnằm trên địa bàn thị trấn đều đã thực hiện theo đúng quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất.

* Trụ sở UBND thị trấn: Nằm sát trục đường Yên Bái - Văn Yên đượcxây dựng kiên cố và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

* Trạm y tế : Thị trấn có những thuận lợi nhất định trong lĩnh vực y tếbởi bệnh viện huyện trấn yên được xây dựng tại trung tâm của thị trấn đượctrang bị đầy đủ thiết bị đạt chuẩn quốc gia với lực lượng y tá, bác sỹ có đầy

đủ trình độ chuyên môn có thể đáp ứng cho nhu cầu khám chữa bệnh củanhân dân trong huyện và thị trấn nói riêng

* Giao thông : Hệ thống giao thông của thị trấn phát triển rất mạnh, bởithị trấn là trung tâm của các xã trong huyện và các huyện trong tỉnh

- Đường bộ liên huyện Tp.Yên Bái - Văn Yên đi qua thị trấn dài 8 Km.-Tuyến đường sắt Hà Nội - Lao Cai chạy qua trung tâm thị trấn với nhà

ga Cổ Phúc được nâng cấp hàng năm phục vụ đáng kể cho đi lại, giao lưubuôn bán giữa người trong thị trấn với nơi khác

4.1.2.2 Thực trạng phát triển dân số, lao động và việc làm

Thị trấn Cổ Phúc có 3.573 khẩu và 1.075 hộ, được phân ra thành 6 khuphố và 5 thôn, phân bố không đồng đều về sự phát triển và dân số Tại khuphố 6 thị trấn Cổ Phúc là nơi tập trung các cơ quan trong khối UBND huyệnTrấn Yên, trường trung học phổ thông Lê Quý Đôn và bệnh viện huyện nêntại đây là dân cư đông đúc nhất cụ thể là có 681 khẩu 250 hộ Thôn 3 là nơi

xa trung tâm thị trấn nhất bởi vậy mà dân cư cũng ít hơn chủ yếu sống bằngnông nghiệp và một số nghề thủ công nghiệp với quy mô hộ gia đình

- Lao động và việc làm: Số người đang ở độ tuổi lao động trong thịtrấn tính đến năm 2011 là 2137 người, chiếm 58.62% số khẩu trên thị trấn, sốngười lao động trong ngànhnghành nông nghiệp đạt 75%, công nghiệp, tiểuthủ công nghiệp và dịch vụ chiếm 25% là một thị trấn đang trong quá trìnhphát triển trình độ lao động trong thị trấn được qua đào tạo còn hạn chế, đặcbiệt là lao động trong lĩnh vực nông nghiệp Qua đó ta thấy tiềm năng laođộng trong thị trấn là rất lớn song chất lượng lao động còn ở mức thấp, việc

sử dụng lao động còn nhiều hạn chế

4.1.3 Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lí đất đai tại thị trấn Cổ Phúc

1.2 Đất trồng cây hàng năm còn lại HNK 46,65

1.6 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 3,91

1.9 Đất phi nông nghiệp khác PNK

(Nguồn số liệu: Phòng TN và MT)

Qua bảng 4.1 ta thấy: Thị trấn Cổ phúc có diện tích tự nhiên là 427,25 ha

* Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất:

- Đất nông nghiệp: đất nông nghiệp: 256,68 ha chiếm 60,08 diện tíchđất tự nhiên, cụ thể như sau:

+ Đất sản xuất nông nghiệp: 174,85 ha chiếm 40,92% tổng diện tíchđất tự nhiên

+ Đất trồng cây hàng năm 108,13 ha chiếm 25,31% tổng diện tích đất

tự nhiên Bao gồm 61,48 ha đất trồng lúa và 46,65ha đất trồng cây hàngnăm khác

+ Đất trồng cây lâu năm 66,72 ha chiếm 15,62% tổng diện tích đất

tự nhiên

+ Đất lâm nghiệp : 78,62 ha chiếm 18,4% diện tích đất tự nhiên

+ Đất nuôi trồng thủy sản 3,21 ha chiếm 0,75% diện tích đất tự nhiên

- Đất phi nông nghiệp: đất phi nông nghiệp của xã là 170,57 ha, chiếm39,92 tổng diện tích đất tự nhiên của xã Cụ thể như sau:

+ Đất ở là 27,65 ha chiếm 6,47% tổng diện tích đất tự nhiên

+ Đất chuyên dùng 80,16 ha, chiếm 18,76% tổng diện tích đất tự nhiêncủa xã bao gồm:

Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 6,69 ha, chiếm 1,57% diệntích đất tự nhiên

Đất có mục đích công cộng 63,25 ha, chiếm 14,8% diện tích đất tự nhiên.Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp 3,35 ha, chiếm 0,75 tổng diệntích đất tự nhiên;

+ Đất nghĩa trang, nghĩa địa 3,91 ha chiếm 0,92% tổng diện tích đất

tự nhiên;

+ Đất sông suối và mặt nước chuyên đùng 58,78 ha, chiếm 13,76%tổng diện tích đất tự nhiên

4.1.3.2 Tình hình quản lí đất đai tại thị trấn Cổ Phúc

Thị trấn Cổ Phúc đã phối hợp chặt chẽ với phòng Tài nguyên và Môitrường huyện Trấn Yên thực hiện chặtchăt chẽ công tác quản lý nhà nước vềđất đai nhằm đẩy mạnh việc sử dụng đất có hiệu quả quỹ đất thị trấn hiện có

và đảm bảo diện tích trồng lúa theo quy định của nhà nước

- Công tác đo đạc, thành lập bản đồ địa chính và xây dựng bản đồ hiệntrạng sử dụng đất

+ Bản đồ địa chính chính quy chưa được thành lập

+ Thị trấn đã thành lập được bản đồ địa chính đất lâm nghiệp theo dự

án 672, bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010

- Công tác lập và quản lý bản đồ địa chính

+ Trên địa bàn xã đã cấp được GCNQSD đất ở tại nông thôn; đất nôngnghiệp theo Nghị định 64/CP, đất lâm nghiệp theo Nghị định 163/CP

+ Hồ sơ địa chính được lập cho một vài loại đất chính Tuy nhiên, hàngnăm không được chỉnh lý biến động, công tác cập nhật chỉnh lý hàng nămchưa được thực hiên.

- Công tác giải quyết tranh chấp:

Tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai vẫn còn sảy ra, tuynhiên chỉ ở mức độ ít và đã được UBND thị trấn quan tâm kịp thời

Nhận xét chung: Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị

trấn đang đi dần vào nề nếp, cho phép quản lý quỹ đất chặt chẽ hơn và ngàycàng đi vào hệ thống, người dân có ý thức chấp hành chính sách của Nhànước về đất đai

4.2 ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CHUYỂN QSDĐ TẠI THỊ TRẤN CỔ PHÚC THEO SỐ LIỆU THỨ CẤP

4.2.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc giai đoạn

2008 - 2011

Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất trong việc chuyểnQSDĐ, đây đơn giản chỉ là hình thức “đổi đất lấy đất” giữa các chủ sử dụngđất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phụctình trạng manh mún phân tán đất đai hiện nay

Kết quả chuyển đổi QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc giai đoạn 2008 - 2011được thể hiện trong bảng 4.2

Bảng 4.2: Kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của thị trấn Cổ Phúc Năm

Số trường hợp

Diện tích (m 2 )

Số trường hợp

Diện tích (m 2 )

Tỷ lệ (%)

Qua bảng 4.2 cho thấy hoạt động chuyển đổi QSDĐ giữa các chủ thể

sử dụng đất còn bị hạn chế từ khi Luật Đất đai ra đời khuyến khích người dân

sử dụng đất đổi đất cho nhau để có thể thuận lợi trong quá trình sản xuất nôngnghiệp và phát huy hết được những tiềm năng của từng địa phương Dựa vàokết quả của bảng 4.2 ta thấy việc chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn thị trấn CổPhúc đã diễn ra khá hạn chế có thể do các nguyên nhân:

- Thói quen sản xuất nông nghiệp của những người dân địa phương nhưsản xuất nông nghiệp quy mô hộ gia đình

- Mặc dù Luật Đất đai 2003 đã phổ biến rộng rãi đến người dân vềnhiệm vụ và quyền hạn của việc đổi đất giữa các chủ thể sử dụng đất nhưngtình trạng đổi đất không thông qua cơ quan có thẩm quyền chứng nhận vẫnxảy ra trong những người sản xuất nông nghiệp

Trong giai đoạn từ 2008 - 2011 qua bảng 4.2 ta thấy chỉ xuất hiện 01trường hợp đổi đất nông nghiệp trên địa bàn thị trấn so với lợi ích của việc đổiđất giữa những người dân sản xuất nông nghiệp thì con số này vẫn rất là hạnchế Trong thới gian tới địa phương cần tăng cường công tác tuyên truyền đếnnhững người dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp để có thể thấy được hếtnhững lợi ích của hình thức chuyển quyền sử dụng đất này

4.2.2 Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cổ Phúc giai đoạn 2008 - 2011

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyểnQSDĐ Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình chongườingưới khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người nhậnQSDĐ phải cho người chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền hoặc một hiệnvật tương ứng với mọi chi phí mà họ bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả các chiphí làm tăng giá trị của đất Như vậy, chuyển QSDĐ được hiểu là việc muabán QSDĐ giữa cá chủ thể sử dụng đất

Ở thị trấn Cổ Phúc, sau khi luật đất đai 2003 ra đời có hiệu lực và đượcsửa đổi năm 2009, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn thị trấn diễn

ra khá sôi động

Kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc giai đoạn 2008

-2011 được thể hiện qua bảng 4.3;

Bảng 4.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

của thị trấn Cổ Phúc Năm

Số trường hợp

Diện tích (m 2 )

Số trường hợp

Diện tích (m 2 )

Tỷ lệ (%)

(Nguồn số liệu: Phòng TN & MT)

Từ bảng 4.3 cho thấy hoạt động chuyển nhượng QSDĐ trên địa bànthị trấn Cổ Phúc giai đoạn 2008 - 2011 diễn ra khá sôi động Các hoạt độngchuyển QSDĐ diễn ra chủ yếu là giữa các cá nhân, hộ gia đình với nhau.Tất cả các trường hợp chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu nhằm mục đích đất ở

và đất sản xuất nông nghiệp, các trường hợp chuyển nhượng đều đăng ký

và được giải quyết theo đúng quy định của pháp luật, số hồ sơ đa phầnđược giải quyết

- Trong giai đoạn từ năm 2008 đến hết năm 2011 thì số trường hợpchuyển nhượng QSDĐ luôn tăng theo hàng năm Từ kết quả đó đã cho thấy:

+ Trên địa bàn thị trấn Luật Đất đai 2003 phổ biến khá rộng rãi đếnngười dân, người dân đã tự ý thức được lợi ích của việc đăng ký và làm hồ sơchuyển QSDĐ để đảm bảo quyền lợi sử dụng đất của mình trước pháp luật

+ Trong những năm gần đây các tuyến đường thị trấn được mở rộng donhu cầu nâng cấp khu trung tâm huyện Trấn Yên vì vậy hoạt động chuyểnnhượng tại thị trấn tăng chiếm đa phần là đất ở

- Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc diễn ra khá sôiđộng trong thời gian qua nhưng cũng gặp không ít những khó khăn cần phảikhắc phục như:

+ Việc thực hiện các văn bản luật hướng dẫn, bổ sung của Luật Đấtđai vẫn còn chậm trễ nên hoạt động chuyển nhượng QSDĐ có phần còn hạnchế, Cần có biện pháp, kế hoạch cụ thể để có thể cập nhật kịp thời các vănbản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai để đảm bảo cho việc chuyển nhượng

QSDĐ của người dân đơn giản hóa thủ tục mà đảm bảo đúng theo quy địnhcủa pháp luật.

4.2.3 Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc giai đoạn 2008 - 2011

Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người sử dụng đất nhườngQSDĐ của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong thời gian nhất địnhbằng hợp đồng theo quy định của pháp luật

Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng chuyển quyền sửdụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê Còn đất màngười sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê

Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất màngười sử dụng đã thuê của nhà nước trong một số trường hợp nhất định CònLuật Đất đai 2003 thì không cấm việc này Theo số liệu thu thập được tronggiai đoạn từ 2008 - 2011 trên địa bàn thị trấn Cổ Phúc thì không có trườnghợp nào cho thuê hay thuê lại QSDĐ Có thể nguyên nhân là do thị trấn CổPhúc vẫn chủ yếu là sản xuất nông nghiệp các hoạt động kinh doanh và sảnxuất chưa thực sự phát triển mạnh Chủ yếu là phát triển ở quy mô nhỏ, lẻ hộgia đình và làm địa điểm kinh doanh

Người dân thị trấn Cổ Phúc sản xuất nông nghiệp là chủ yếu các hoạtđộng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp vẫn còn hạn chế chủ yếu phạm vinhỏ của hộ gia đình Hầu hết các hộ gia đình sản xuất và kinh doanh phi nôngnghiệp đều sử dụng đất của gia đình để sản xuất và kinh doanh

- Thực tế trên địa bàn thị trấn có tồn tại hình thức cho thuê nhưngkhông dưới sự quản lý của cơ quan nhà nước mà do các hộ dân tự thỏa thuậnvới nhau Đây là một vấn đề khó khăn trong công tác quản lý đất đai Để khắcphục tình trạng trên cần tuyên truyền, giải thích hợp lợi ích của việc đăng kýcho thuê, cho thuê lại QSDĐ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảmbảo lợi ích cho cả người thuê đất và chủ thửa đất

4.2.4 Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc giai đoạn

2008 - 2011

Tặng cho QSDĐ là hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan

hệ tình cảm Người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hay hiện vật nào Nóthường diễn ra diễn ra trong quan hệ huyết thống Tuy nhiên nó cũng có thểtồn tại ở những mối quan hệ khác ngoài huyết thống

Kết quả tặng cho QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc giai đoạn 2008 - 2011

Bảng 4.4: Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất của thị trấn Cổ Phúc Năm

Số trường hợp

Diện tích (m 2 )

Số trường hợp

Diện tích (m 2 )

Tỷ lệ (%)

(Nguồn số liệu: Phòng TN & MT)

Qua số liệu thu thập được cho thấy từ năm 2008 đến năm 2011 trêntoàn thị trấn có 11 trường hợp đăng ký tặng cho QSDĐ với diện tích là1224,5m2 và tất cả các trường hợp tặng cho QSDĐ được đăng ký đều là của

bố mẹ cho con có thể nói trong giai đoạn từ 2008 - 2011 thì hoạt động tặngcho QSDĐ đã đăng ký diễn ra khá sôi động các hồ sơ về tặng cho QSDĐ đềuđược giải quyết và hoàn thành các thủ tục theo quy định của pháp luật Cóđược kết quả như vậy là do:

- Luật Đất đai 2003 đã quy định tặng cho QSDĐ là một hình thức đặcbiệt trong chuyển nhượng QSDĐ, không phải chịu thuế với nhà nước và phảichịu thuế nhà nước đã được quy định rất chặt chẽ Vì vậy mà công tác giảiquyết các trường hợp tặng cho QSDĐ cũng được giải quyết khá nhanh chóng

mà vẫn đầy đủ các thủ tục pháp lý

- Hầu hết các trường hợp tặng cho trên địa bàn thị trấn là các trườnghợp bố mẹ cho QSDĐ của mình đối với con cái nhằm mục đích sản xuất nôngnghiệp và tách hộ khẩu Khi bố mẹ cho con QSDĐ thì không phải chịu thuếnhà nước do vậy khi thực hiện các hình thức chuyển quyền này không cầnphải nộp thuế như hình thức khác, các thủ tục từ đó cũng được đơn giản hơnrất nhiều

Nhu cầu tách riêng giấy chứng nhận QSDĐ đê thuận lợi cho đăng kýthế chấp bằng giá trị QSDĐ phục vụ cho nhu cầu sản xuất

4.2.5 Đánh giá kết quả thừa kế QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc giai đoạn

Từ Luật Đất đai 1993 trở đi nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị vàcho phép người sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật Từ đó QSDĐđược coi như một tài sản đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế

Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của bộ luật dân sự về thừa kế

Kết quả để thừa kế QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc giai đoạn 2008 - 2011được thể hiện tại bảng 4.5;

Bảng 4.5: Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất của thị trấn Cổ Phúc Năm

Đối tượng Số lượng đăng ký Đã thực hiện

Để

thừa kế

Nhận thừa kế

Số trường hợp

Diện tích (m 2 )

Số trường hợp

Diện tích (m 2 )

Tỷ lệ (%)

(Nguồn số liệu: Phòng TN & MT)

Qua bảng 4.5 ta thấy từ năm 2008 - 2011 có khá nhiều trường hợp đăng

ký thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị trấn Cổ Phúc Có tất cả 61 trường hợp vớitổng diện tích là 47778,5 m2 năm 2008 - 2011 có tất cả 61 trường hợp đăng

ký tặng cho QSDĐ và các trường hợp này đã được hoàn thành các thủ tụctheo quy định của pháp luật

- Hình thức thừa kế QSDĐ đã tồn tại khá lâu cả khi luật đất đai chưa cóquy định cụ thể về thừa kế QSDĐ Khi Luật Đất đai 2003 đã có những quyđịnh cụ thể, rõ ràng hơn nhằm đảm bảo những di nguyện của người đã khuất

Trên thực tế thừa kế là quan hệ mang tính dân sự và có nhiều vấn đềnhạy cảm nên thời gian thực hiện và giải quyết còn chậm hơn các hình thứcchuyển quyền khác

4.2.6 Đánh giá kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc giai đoạn 2008 - 2011

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang giá trị QSDĐ củamình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân nào

đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hóa trong mộtthời gian nhất định theo thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp làchuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quyđịnh là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được pháp hoạt động tạiViệt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước phạm

vi được thế chấp rộng hơn là tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạtđộng Việt Nam

Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc giai đoạn 2008

- 2011 được thể hiện tại bảng 4.6

Bảng 4.6: Kết quả thế chấp bằng quyền sử dụng đất của

thị trấn Cổ Phúc Năm

Đối tượng Số lượng đăng ký Đã thực hiện Thế

chấp

Nhận thế chấp

Số trường hợp

Diện tích (m 2 )

Số trường hợp

Diện tích (m 2 )

Tỷ lệ (%)

(Nguồn số liệu: Phòng TN & MT)

Qua bảng số liệu trên ta thấy từ năm 2008 - 2011 toàn thị trấn có 298trường hợp đăng ký thế chấp bằng giá trị QSDĐ với tổng diện tích là 258646

m2 trong đó 100% trường hợp đăng ký đã được chỉnh lý hồ sơ địa chính Từkết quả này cho thấy hoạt động thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn thịtrấn Cổ Phúc là hết sức sôi động việc thế chấp này diễn ra chủ yếu giữa cánhân và tổ chức tín dụng được phép hoạt động theo quy định của pháp luật

Có được kết quả trên là do:

- Thời gian gần đây nền kinh tế của thị trấn phát triển không ngừng trêntất cả các lĩnh vực bởi vậy mà nguồn vốn là rất cần thiết đối với quá trình sảnxuất và kinh doanh các nguồn vốn được huy động từ rất nhiều hình thức khácnhau và thế chấp bằng giá trị QSDĐ là một hình thức mà rất nhiều người kinhdoanh, sản xuất đã lựa chọn và là hình thức huy động vốn chủ yếu.

- Hơn nữa trong những năm qua tốc độ chuyển dịch cơ cấu kinh tếgiữa các ngành trên địa bàn thị trấn đang chuyển dịch theo hướng tiểu thủcông nghiệp và thương mại dịch vụ dẫn đến tăng nhu cầu thế chấp bằng giátrị QSDĐ

4.2.7 Đánh giá kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc giai đoạn 2008 - 2011

Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người sử dụng đất sửdụng giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn haymua chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay

Bảo lãnh là một trong những hình thức chuyển quyền mới của Luật Đấtđai 2003 so với Luật Đất đai 1993

Kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc giai đoạn 2008

- 2011 được thể hiện qua bảng 4.7:

Bảng 4.7: Kết quả bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ của thị trấn Cổ Phúc Năm

Đối tượng Số lượng đăng ký Đã thực hiện Bảo

lãnh

Nhận bảo lãnh

Số trường hợp

Diện tích (m 2 )

Số trường hợp

Diện tích (m 2 )

Tỷ lệ (%)

(Nguồn số liệu: Phòng TN & MT)

Qua bảng số liệu 4.7 cho thấy: từ năm 2008 đến 2011 toàn thị trấn có

13 trường hợp đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ với tổng diện tích là1437,5 m2, tất cả các trường hợp đăng ký đềuđếu được giải quyết

Hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là một hình thức mới nên nhữngnăm trở lại đây người dân biết đến nhiều hơn Tuy nhiên đây là một hình thức

mà có thể nói là hết sức nhạy cảm nó đòi hỏi cả người bảo lãnh và tổ chức

nhận bảo lãnh đều phải am hiểu sâu về hình thức này để đảm bảo được nhữngquyền lợi của mình khi tham gia vào hình thức chuyển QSDĐ mới mẻ này.

Có thể nói đây là một hình thức huy động vốn hiệu quả nhằm đem lạihiệu quả trong sản xuất và kinh doanh, nhưng vẫn chưa có nhiều người amhiểu về hình thức này Vì vậy trong thời gian tới địa phương cần đẩy mạnhcông tác tuyên truyền trong nhân dân để người dân có thể hiểu được hết đượcnghĩa vụ và quyền hạn của mình khi tham gia bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

4.2.8 Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị QSDĐ tại thị trấn Cổ Phúc giai đoạn 2008 - 2011

Quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người sử dụng đất có quyềncoi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn vớingười khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh Việc góp vốn này có thể xảy

ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động có thể là góp đất, góp tiền, hoặcgóp sức lao động, công nghệ, máy móc theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thờicác đối tác có thể phát huy sức mạnh của riêng mình; từ đó thành sức mạnhtổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất kinh doanhnói chung Tuy nhiên trong thời gian qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 banhành và có hiệu lực thì hình thức chuyển quyền này vẫn chưa được phát triển

Trên địa bàn thị trấn Cổ Phúc hiện tại vẫn chưa có trường hợp nào thamgia đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ Nguyên nhân chính là do hầu hết cáchoạt động sản xuất kinh doanh trên địa bàn thị trấn là do tư nhân hoặc nếu cógóp vốn thì cũng bằng tiền mặt góp vốn bằng giá trị QSDĐ vẫn chưa đượcmọi người biết đến nhiều

Nhận thấy góp vốn bằng giá trị QSDĐ thúc đẩy mạnh sản xuất và kinhdoanh của địa phương nhưng chưa được phổ biến rộng rãi Như vậy các cấpchính quyền địa phương cần có những phương án hợp lý nhằm đẩy mạnhhoạt động góp vốn này và phát huy hết tiềm năng sản xuất và kinh doanh trênđịa phương

4.3 ĐÁNH GIÁ SỰ HIỂU BIẾT CỦA NGƯỜI DÂN THỊ TRẤN CỔ PHÚC VỀ CHUYỂN QSDĐ

Thị trấn Cổ Phúc có vị trí thuận lợi, là trung tâm kinh tế và chính trị của

cả huyện Trấn Yên là nơi tập trung cơ quan đầu não của huyện Có giao thôngđường bộ và đường sắt rất thuận lợi cho việc đi lại và giao lưu, buôn bán của

người dân trong thị trấn với các nơi lân cận tại đây còn có khu chợ cổ phúcđược xây dựng với quy mô lớn đóng vai trò là chợ của trung tâm huyện là nơitrao đổi, mua bàn hàng hóa của huyện Cũng chính vì sự sôi động của tất cảcác hoạt động từ chính trị, xã hội tại đây mà người dân trong thị trấn cũng sẽđược nắm bắt thông tin nhanh nhạy, đặc biệt là các thông tin về pháp luật.

Từ sự hiểu biết của người dân trong thị trấn Cổ Phúc về công tácchuyển QSDĐ cũng cho chúng ta thấy được hiệu quả công tác chuyển QSDĐtrong thời gian qua được thực hiện và phổ biến đến người dân tại địa phương

Qua số liệu điều tra thực tế cho thấy tại UBND thị trấn có 17 cán bộcông tác, thị trấn hiện có 9 khu phố và 3 thôn

4.3.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân thị trấn Cổ Phúc về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra.

Sự hiểu biết cơ bản của người dân thị trấn Cổ Phúc về những quy địnhchung của chuyển QSDĐ được thể hiện tại bảng 4.8

Bảng 4.8: Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển QSDĐ

1 Chuyển QSDĐ là quyền của người

không bị tranh chấp, đất không bị kê

biên,đất trong thời hạn sử dụng

4 Người tham gia chuyển QSDĐ phải nộp

thuế và làm thủ tục đầy đủ cho nhà nước 100 100 100 100

5 Tiền thuế chuyển QSDĐ là khoản tiền

Nhà nước thu của người sử dụng đất khi

chuyển quyền

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Qua bảng 4.8 ta thấy tỉ lệ trả lời đúng về các vấn đề cơ bản củachuyển QSDĐ của cán bộ quản lý và người dân tại thị trấn Cổ Phúc là rất