QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – TECHCOMBANK

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN  KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNGMẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – TECH.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

- -KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN

KỸ THƯƠNG VIỆT NAM – TECHCOMBANK

NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

MÃ SỐ: 403

Giảng viên hướng dẫn: ThS Phạm Thanh Quế

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Ngọc Hiền

Hà Nội - năm 2017

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình nghiên cứu đề tài khoa học em xin được bày tỏ lời biết

ơn chân thành nhất đến toàn thể Thầy Cô giáo Viện Quản lý đất đai và Pháttriển nông thôn, trường Đại học Lâm nghiệp Việt Nam trong thời gian qua

đã trang bị những kiến thức nền tảng vững chắc, tạo mọi điều kiến tốt nhất

để em có thể tiếp thu kiến thức và hoàn thành đề tài khóa luận tốt nghiệpkhóa học 2013-2017, đề tài: “Quy trình định giá bất động sản là nhà ở thếchấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam -Techcombank”

Em xin chân thành cảm ơn đến cô giáo – ThS Phạm Thanh Quế - Bộmôn Quy hoạch và Quản lý đất đai, người đã trực tiếp hướng dẫn em thựchiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn ban lãnh đạo cùng toàn thể cán bộ của Ngânhàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Tây – Phònggiao dịch Sơn Tây, đã tạo điều kiện cho em có các tài liệu và thông tin cầnthiết cùng với sự động viên giúp đỡ từ gia dình, người thân, bạn bè để em cóthể hoàn thành khóa luận tốt nghiệp

Với vốn kiến thức còn hạn chế cũng như thời gian nghiên cứu còn ít, vìvậy, trong quá trình nghiên cứu và xử lý số liệu không thể tránh khỏi nhữngthiếu sót Em rất mong nhận được những ý kiến nhận xét và đóng góp quýbáu của Thầy Cô để em có thể kịp thời rút kinh nghiệm và sửa chữa chokhóa luận tốt nghiệp

Em xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày … tháng … năm ……

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Ngọc Hiền

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

MỤC LỤC ii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT v

DANH MỤC BẢNG vi

DANH MỤC SƠ ĐỒ vii

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI 1

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 2

1.3 PHẠM VI NGHIÊN CỨU 2

PHẦN 2 TỒNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

2.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 3

2.1.1 Khái niệm Bất động sản 3

2.1.2 Khái niệm Bất động sản thế chấp 4

2.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 4

2.2.1 Khái niệm về định giá bất động sản 4

2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 5

2.3 CÁC CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 9

2.3.1 Các căn cứ định giá bất động sản 9

2.3.2 Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá 10

2.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 13

2.5 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 14

2.5.1 Xác định tổng quát về tài sản định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở định giá 15

2.5.2 Lập kế hoạch định giá 15

2.5.3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin 15

2.5.4 Phân tích thông tin 16

2.5.5 Xác định giá trị tài sản định giá 16

2.5.6 Lập báo cáo kết quả định giá, chứng thư định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan 16

2.6 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM 17

2.6.1 Thế giới 17

2.6.2 Việt Nam 17

PHẦN 3 VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 20

3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 20

3.2 THỜI ĐIỂM NGHIÊN CỨU 23

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 23

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 23

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 24

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp 24

3.5.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu 24

3.5.3 Phương pháp định giá bất động sản 25

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 28

4.1 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA BỘ PHẬN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN – CÔNG TY SAO MỘC - TECHCOMBANK 28

4.2 QUY ĐỊNH NHẬN TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TECHCOMBANK 29

4.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK .30

4.4 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở THẾ CHẤP THEO QUY TRÌNH 34

4.4.1 Giai đoạn 1: Lập và gửi phiếu yêu cầu, giới thiệu định giá 35

4.4.2 Giai đoạn 2: Thực hiện định giá bất động sản 35

4.4.3 Giai đoạn 3: Trả kết quả định giá và lưu trữ hồ sơ định giá 43

4.4.4 Nhận xét, so sánh quy định, quy trình định giá bất động sản của Techcombank với TT36/2014/TT-BTNMT: 43

4.5 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI

TECHCOMBANK 44

4.6 ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI TECHCOMBANK 46

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 48

5.1 KẾT LUẬN 48

5.2 KIẾN NGHỊ 48

TÀI LIỆU THAM KHẢO 50

PHỤ LỤC 0

DANH MỤC BẢNG

Bảng 4.1: Thống kê số lượng định giá tài sản năm 2015 - 2016 29Bảng 4.2: Phân tích thông tin của bất động sản định giá và bất động sản sosánh 37Bảng 4.3: Điều chỉnh yếu tố so sánh và đưa ra mức giá chỉ dẫn 39

DANH MỤC SƠ ĐỒ

Sơ đồ 3.1: Cơ cấu của tổ chức của Techcombank Sơn Tây 20

Sơ đồ 3.2: Cơ cấu tổ chức của bộ phận định giá tài sản 21

Sơ đồ 4.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp 31

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Hiện nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, hệ thốngngân hàng ngày càng được mở rộng và trở thành một phần không thể thiếu.Các hoạt động của ngân hàng đóng góp rất nhiều cho tất cả các ngành, cáclĩnh vực kinh tế quốc dân, trong đó có thị trường bất động sản Sự phát triểnthị trường bất động sản đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng thươngmại tham gia tài trợ vốn thông qua cho vay thế chấp bằng bất động sản Vớingân hàng, đây là hoạt động tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi vay

để cho vay, là hoạt động mang lại rất nhiều lợi nhuận cho ngân hàng nhưngcũng tiềm ẩn đầy rủi ro Để đảm bảo an toàn tức là hạn chế ở mức rủi rothấp nhất, các ngân hàng đưa ra yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản màtrong đó chủ yếu là bất động sản Đối với xã hội, hoạt động này góp phần tạo

cơ hội cho nhiều tổ chức, cá nhân tham gia thông qua nguồn vốn thế chấpbất động sản, góp phần quản lý thị trường bất động sản

Trong lĩnh vực cho vay thế chấp, công tác định giá bất động sản thếchấp, quản lí và xử lí bất động sản thế chấp là những công tác cơ bản quantrọng nhất Căn cứ vào đó, ngân hàng sẽ xác định được mức cho vay hợp lý,vừa đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng, vừa đảm bảo khả năng thu hồivốn khi khách hàng không thể trả nợ và buộc ngân hàng phải phát mại bấtđộng sản Hiện nay, do nhiều yếu tố như môi trường pháp lý chưa đầy đủ,tính không hợp lý giữa giá đất nhà nước ban hành với giá thị trường, docông tác định giá, xử lý bất động sản thế chấp còn nhiều bất cập vì thế hoạtđộng cho vay thế chấp bất động sản tại Việt Nam đạt hiệu quả chưa cao.Techcombank là một trong những ngân hàng thương mại cổ phần hàngđầu Việt Nam với một quy trình định giá bất động sản tương đối hoàn thiện.Trong quá trình thực tập tại ngân hàng Techcombank, em đã có cơ hội đượctìm hiểu về quy trình định giá bất động sản của ngân hàng Bên cạnh nhữngmặt tích cực trong quy trình định giá vẫn còn những mặt thiếu xót cần quantâm và hoàn thiện Hoạt động cho vay thế chấp có thể bằng nhiều loại hình

bất động sản nhưng hầu hết là định giá cho vay thế chấp là nhà ở, đây là loạihình bất động sản chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường nên quytrình của định giá bất động sản là nhà ở được các ngân hàng quan tâm tới.

Vì vậy, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Quy trình định giá bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank”.

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU

- Nghiên cứu quy trình định giá bất động sản nhà ở thế chấp tại Ngânhàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam – Techcombank

- Đề xuất một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt độngđịnh giá thế chấp và của hệ thống ngân hàng trong thời gian tới

để tìm được tài sản tương đồng, do đó cán bộ định giá sử dụng phươngpháp chi phí để ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc thay thếnhững công trình hiện có trên thửa đất

PHẦN 2 TỒNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

2.1.1 Khái niệm Bất động sản

Ở nước ta, theo Bộ Luật dân sự năm 2015 tại Điều 107 quy định:

Bất động sản bao gồm:

- Đất đai;

- Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Mỗi bất động sản là (đất đai) là một tài sản – độc nhất vô nhị Thịtrường bất động sản có nhiều loại bất động sản khác nhau, trong đó đất đai

là thành phần cơ bản nhất, nó quyết định đến việc các tài sản khác có đượcgọi là bất động sản hay không Bởi lẽ các tài sản chỉ được gọi là bất động sảnkhi nó gắn liền với đất đai Trong quá trình sử dụng, đất đai được chia thành

các lô đất, thửa đất hoặc khu đất với ranh giới xác định cụ thể Mỗi lô đất,thửa đất hay khu đất không bao giờ giống nhau hoàn toàn, mà chúng luônkhác nhau, ít nhất là vị trí của nó Mỗi lô đất, thửa đất hay khu đất có một vịtrí đặc thù và cố định Vì thế, người ta gọi đặc tính của đất đai là “độc nhất

vô nhị”, tính chất này thì luôn ổn định và tồn tại khách quan trong khônggian và thời gian Tính “độc nhất vô nhị” của đất đai là nguồn gốc cơ bản tạo

ra địa tô chênh lệch I Cho nên trong quá trình định giá phải đặc biệt lưu ý

để mô tả chi tiết những lợi thế và bất lợi của từng vị trí của bất động sản đểlàm cơ sở cho việc phân tích mức độ tác động của nó tới giá trị bất động sản

2.1.2 Khái niệm Bất động sản thế chấp

Theo Điều 317, Bộ Luật Dân sự 2015: "Thế chấp tài sản là việc một bên(sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảođảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bênnhận thế chấp)”

Tại các ngân hàng, để giảm bớt rủi ro khi khách hàng vay không cònkhả năng trả nợ thì ngân hàng yêu cầu khách hàng thế chấp tài sản, có thể làđộng sản hoặc bất động sản Từ đó ta có thể hiểu “bất động sản thế chấp” làbất động sản được sử dụng vào mục đích thế chấp để vay vốn ngân hànghoặc một tổ chức tín dụng nào đó nhằm thoả mãn nhu cầu vốn của chủ sởhữu bất động sản

2.2 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.1 Khái niệm về định giá bất động sản

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế – kỹ thuật,tính pháp lý, còn mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá làmột dịch vụ chuyên nghiệp được hình thành, tồn tại và phát triển gắn liềnvới sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường, rất cần thiết đối với

sự vận hành của nền kinh tế thị trường Định giá được một số tác giả địnhnghĩa như sau:

- Theo Giáo sư W.Seabrooke: “Định giá là sự ước tính về giá tri cácquyền sở hữu tài sản cụ thể hằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đãđược xác định rõ”

- Theo Giáo sư Lim Lan Yuan: “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học

về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài sản cụ thể, tại mộtthời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất

cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựachọn”

Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013), định giá bất động sản là định giá đất

và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có)

2.2.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản

Theo Trịnh Hữu Liên và cs (2013), có 3 nhóm yếu tố chủ yếu ảnhhưởng đến giá bất động sản là:

- Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, tâm lý, môi trường;

- Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường;

- Nhóm các yếu tố liên quan đến nhà nước và pháp luật

2.2.2.1 Nhóm các yếu tố về tự nhiên, kinh tế, tâm lý, môi trường

- Kích thước, hình thể, diện tích

Một số đo về kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãnmột loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Nên diện tích, kíchthước phải vừa phù hợp với mục đích sử dụng; diện tích, kích thước quá lớnhay quá nhỏ đều ảnh hướng đến khả năng sử dụng, khẳ năng tài chính nên

từ đó ảnh hưởng đến giá BĐS.

- Địa hình bất động sản tọa lạc

Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùnglân cận có tác động tới giá trị BĐS Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít củayếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận BĐS là vùngdân cư, công nghiệp, nông nghiệp hay thương mại – dịch vụ Nếu vùng lâncân là dân cư, có dịch vị cấp, thoát nước tốt thì địa hình thửa đất cao hơn sẽlàm tăng giá trị của thửa đất và ngược lại; nếu vùng lân cận là khu vực sảnxuất công nghiệp (xi măng, luyện thép,…) thì thửa đất có vị trí cao, đầu gióthì giá đất sẽ chịu ít ảnh hưởng so với những thửa đất có vị trí thấp, cuối gió

- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ phì của đất, tính chất vậtllý của tầng đất mặt, …)

Mức độ ảnh hưởng của những yếu tố nói trên giá đất tùy thuộc vào mụcđích sử dụng đất Ví dụ: độ dày và tính chất thổ nhưỡng của lớp bề mặt cóảnh hưởng lớn đến giá trị đất nếu đất đó được sử dụng vào mục đích nôngnghiệp, lâm nghiệp những sẽ ít ảnh hưởng hơn nếu đất đo được sử dụngvào mục đích xây dựng – loại công năng liên quan nhiều đến tính chất cơhọc của lớp đất mặt

- Kiến trúc của bất động sản

Kiến trúc của bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị bất đoọngsản đó Nếu 2 bất động sản có vị trí khác nhau, chi phí đầu tư xây dựng nhưnhau nhưng bất động sản nào có kiến trúc đẹp, phù hợp với thị hiếu của thịtrường thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại

- Yếu tố thiên nhiên, môi trường

Yếu tố thiên nhiên có mức độ ảnh hưởng đến giá của BĐS tùy thuộcvùng địa lý Đối với các thành phố ven biển, ven sông, ven hồ thì những BĐS

là nhà ở có mặt tiền hướng ra biển, hướng ra sông, hồ thường có giá trị lớnhơn so với những bất động sản tương tự nhưng mặt tiền hướng ngược.Yếu tố môi trường ảnh hưởng đến giá BĐS gồm có: nước sinh hoạt,không khí, tiếng ồn, phóng xã, … Mức độ ảnh hưởng đến giá BĐS của các yếu

tố trên ngày càng lớn tại các khu đô thị, các khu công nghiệp, khu kinh tế

- Tình trạng cấp thoát nước

Các BĐS ở các khu vực có điều kiện cấp thoát nước tốt sẽ có giá trị caohơn các khu vực thiếu nước sạch, thường xuyên bị úng ngập do nước thải,mưa hoặc ảnh hưởng thủy triều

b Yếu tố kinh tế

- Khả năng cho sinh lợi

Đặt trong bối cảnh công năng của BĐS (thửa đất) phù hợp với quyhoạch sử dụng đất thì BĐS có khả năng sinh lợi càng lớn với thời gian sinhlợi càng dài thì giá BĐS đó càng cao và ngược lại Các tiêu chí để đánh giákhả năng sinh lời từ BĐS gồm: mức thu nhập hằng năm, hoặc giai đoạn hoặcmức thu nhập một lần (tính theo đơn vị diện tích đất là m2 hoặc ha); thờigian kinh doanh có hiệu quả (thời gian có thu nhập ròng sau thuế tính theo

- Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất

Tuy không trực tiếp cấu thành giá trị thửa đất nhưng quy mô, chấtlượng của các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoài thửa đất ảnh hưởng rấtlơn đến giá của các BĐS lân cận Các công trình kết cấu hạ tầng bên ngoàiBĐS có quy mô hợp lý, chất lượng tốt sẽ làm gia tăng giá trị của các BĐS lâncận và ngược lại

c Yếu tố pháp lý

Các yếu tố pháp lý gắn với mỗi thửa đất bao gồm: quy hoạch sử dụng

đẩ; tính pháp lý của việc sử dụng đất; những hạn chế trong thực hiện quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

d Yếu tố về tâm lý – xã hội và môi trường

Các yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường thường gắn với mỗi BĐS baogồm: tâm lý của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người muabất động sản; các điều kiện về môi trường sống (đối với thửa đất, nhà ở)như không khí, nước, tiếng ồn; mật độ dân số; trình độ dân trí và các tậpquán của người dân; thu nhập bình quân hàng năm và tình hình an ninhtrong vùng

2.2.2.2 Nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

a Yếu tố cung BĐS trên thị trường

Cung với BĐS được hiểu đó là “đất sạch” là BĐS đã hoàn thiện theonguyên tắc “chìa khóa trao tay” khi giao dịch phát sinh Cung đối với BĐSbao gồm nguồn cung về đất và nguồn cung về BĐS (đất đã xây dựng cáccông trình) Khi nguồn cung về đất và nguồn cung về bất động sản tăng màcầu không đổi thì giá đất, giá bất động sản giảm và ngược lại

b Yếu tố cầu BĐS trên thị trường

Cầu BĐS trên thị trường được hiểu là cầu có khả năng thanh toán khigiao dịch phát sinh Cầu BĐS trên thị trường bao gồm cầu về đất và cầu vềBĐS

c Yếu tố cung – cầu BĐS trên thị trường

Yếu tố cung – cầu tác động đến giá BĐS không chỉ quan hệ cung – cầumất cân đối hoặc khi chúng đạt mức cân bằng mà sự tác động của quan hệcung – cầu diễn ra trong suốt chu kỳ của sự vận động của thị trường Trong

đó, giá BĐS chịu ảnh hưởng lớn nhất khi quan hệ cung - cầu đạt trạng tháiđỉnh của sự mất cân đối và chịu ảnh hưởng thấp nhất khi quan hệ cung - cầuđạt trạng thái cân bằng

2.2.2.3 Nhóm yếu tố liên quan đến Nhà nước và pháp luật

Thị trường BĐS chịu sự điều tiết của Nhà nước Nên việc thay đổi chủtrương, chính sách, pháp luật vĩ mô sẽ tác động đến hoạt động của thị

thay đổi đó có thể làm tăng hoặc giảm nhu cầu về đất, về nhà ở Sự tác động

đó theo chiều hướng nào, tích cực hay tiêu cực, khuyến khích hay hạn chếcòn tùy thuộc đối với từng chính sách của Nhà nước Hay nói cách khác còntùy thuộc vào ý đồ chính trị và mức độ kiểm soát của Nhà nước đối với thịtrường BĐS

Như chính sách Nhà nước về thay đổi lãi suất ngân hàng cũng ảnhhưởng đến giá BĐS, nếu lãi suất ngân hàng thấp hoặc tình trạng lam phátcao làm đồng tiền mất giá của BĐS tăng lên và ngược lại Nếu lãi suất ngânhàng cao thì nhà đầu tư sẽ không quyết định đầu tư vào BĐS

2.3 CÁC CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

2.3.1 Các căn cứ định giá bất động sản

Từ năm 2013 đến nay vấn đề tổ chức định giá BĐS ở Việt Nam dựa trêncác văn bản luật và văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai về giá đấtsau:

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định chi tiết phương pháp giá đất; xây dựng, điều chỉnhbảng giá đất; định giá đất và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chínhban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 - Những quy tắc đạo đức hànhnghề định giá, 02 - Giá trị thị trường làm cơ sở cho định giá, 03 - Giá trị phithị trường làm cơ sở cho định giá và 04 - Những nguyên tắc kinh tế chi phốihoạt động định giá

- Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 6/3/2015 của Bộ Tài chính banhành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 - Quy trình thẩm định giá, 06 - Báo cáokết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá, 07 -

- Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chínhban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08 - Cách tiếp cận từ thị trường, 09 -Cách tiếp cận từ chi phí, 10 - Cách tiếp cận từ thu nhập.

- Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 6/10/2016 của Bộ Tài chínhban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11

- Thông tư số 20/2015/TT-BTNMT ngày 27/4/2015 ban hành địnhmức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tácđịnh giá đất

- Thông tư số 61/2015/TT-BTNMT ngày 15/12/2015 quy định về cấp

và quản lý chứng chỉ định giá đất

- Quyết định 63/2013/QĐ-UBND ngày 25/12/2013 của UBND thànhphố Hà Nội về việc quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố HàNội

- Quyết định 96/2014/QĐ-UBND ngày 29/12/2014 của UBND thànhphố Hà Nội về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bản thành phố

Hà Nội áp dụng từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019

2.3.2 Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 04 kèm theo Thông tư số158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính,

có 11 nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá, cụ thể là:

1, Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữudụng tối đa có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trongnhững hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhấtcho tài sản

Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng

sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó

2, Nguyên tắc cung - cầu

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tàisản đó trên thị trường Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến

cung và cầu về tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệnghịch với cung về tài sản Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế

- xã hội khác biệt với những thuộc tính của các tài sản khác cũng được phảnánh trong cung - cầu và giá trị tài sản

3, Nguyên tắc thay đổi

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hìnhthành và tác động đến giá trị của nó

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liêntục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởngđến giá trị Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do

đó, trong định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan hệ nhânquả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổinhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

4, Nguyên tắc thay thế

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trongquá trình sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tácđộng lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mứcgiá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tàisản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cầnthiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnhhưởng đến sự thay thế Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơnchi phí mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và một thờiđiểm

5, Nguyên tắc cân bằng

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sảnđạt được khả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ướctính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phântích về sự cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần định giá

6, Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm

nhất định, sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăngthêm đó sẽ giảm dần.

7, Nguyên tắc phân phối thu nhập

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất(đất đai, vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tốnày Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phầntổng thu nhập còn lại sau khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽthể hiện giá trị của đất đai

là bao nhiêu Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên cầnphải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể

Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi củaviệc đầu tư bổ sung vào tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tàisản tốt nhất và có hiệu quả nhất

9, Nguyên tắc phù hợp

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mứcsinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, thẩm định viên phảiphân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khithẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

10, Nguyên tắc cạnh tranh

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranhquá mức có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận.Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sảnvới nhau và giữa tài sản này với tài sản khác Khi tiến hành định giá, thẩmđịnh viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh đến thu

giá trị của tài sản.

11, Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinhlợi trong tương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần củanhững người tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trướctrong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tươnglai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

2.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản bao gồm đất và các công trình trên đất Việc định giá bấtđộng sản thế chấp cũng như các bất động sản thông thường đều phải địnhgiá phần đất và phần công trình trên đất.Do đặc điểm khác nhau nên đất vàcông trình trên đất sẽ có các phương pháp định giá khác nhau

 Định giá đất

Trên thực tế có nhiều loại bất động sản khác nhau như: nhà ở, nhà hàng,khách sạn, nhà trọ, trụ sở doanh nghiệp, khu công nghiệp… trong đó chỉ cónhà ở là thường có chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tàisản gắn liền với đất, còn các bất động sản còn lại rất ít khi có sự chuyểnnhượng nếu có thời gian cũng phải sau 10 – 20 năm sau khi đưa vào sửdụng Vì vậy, đối với mỗi loại bất động sản cần có một phương pháp để xácđịnh giá đất riêng cho phù hợp Dưới đây là 5 phương pháp được áp dụngtheo Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 06 năm 2014: Quy địnhchi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; địnhgiá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

1, Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp định giá đất thôngqua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sửdụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hìnhthể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đãchuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh,xác định giá của thửa đất cần định giá

2, Phương pháp chiết trừ: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền vớiđất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sảngắn liền với đất)

3, Phương pháp thu nhập: là phương pháp định giá đất tính bằngthương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên mộtđơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tínhđến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngânhàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trênđịa bàn cấp tỉnh

4, Phương pháp thặng dư: là phương pháp định giá đất đối với thửa đất

có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựnghoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốtnhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu pháttriển giả định của bất động sản

5, Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: là phương pháp định giá đấtbằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảnggiá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi là

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

 Định giá công trình trên đất

Phương pháp chi phí: là phương pháp định giá tài sản, công trình xâydựng trên đất thông qua chi phí tái tạo tài sản mới, giá tị hao mòn của tàisản, là tiêu chuẩn thẩm định giá số 9 quy định tại Thông tư 126/2015/TT-BTC ngày 20 tháng 8 năm 2015 về ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá ViệtNam số 8, 9, 10

2.5 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Bất động sản nói riêng hay tài sản nói chung được quy định quy trìnhđịnh giá theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 – Thông tư số28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 của Bộ Tài chính và bao gồm các bướcsau:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thị

trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá.

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Bước 4: Phân tích thông tin

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá

Bước 6: Lập báo cáo kết quả định giá, chứng thư định giá và gửi chokhách hàng, các bên liên quan

2.5.1 Xác định tổng quát về tài sản định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở định giá

Tổng quát về tài sản cần định giá bao gồm: các đặc điểm cơ bản về pháp

lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tàisản định giá tại thời điểm định giá; đối tượng sử dụng kết quả định giá; mụcđích định giá, thời điểm định giá; cơ sở giá trị của định giá; giả thiết và giảthiết đặc biệt đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnhhưởng đến giá trị tài sản định giá

Các giả thiết và giả thiết đặc biệt được thuyết minh rõ tại báo cáo kếtquả định giá theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 –Báo cáo kết quả định giá, chứng thư định giá và hồ sơ định giá

2.5.2 Lập kế hoạch định giá

Việc lập kế hoạch định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung côngviệc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn

bộ cuộc định giá

2.5.3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Người định giá có trách nhiệm trực tiếp quá trình khảo sát hiện trạngtài sản, kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưavào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp định giá Các thông tin về bất động sản cần khảo sát, thu thập bao gồm:

- Thửa đất: Vị trí, diện tích thực tế của bất động sản, so sánh với vị trícủa các bất động sản khác trong cùng khu vực, mô tả các đặc điểm pháp lýliên quan đến thửa đất, mục đích sử dụng tại thời điểm định giá, quy hoạch,

kết cấu hạ tầng của khu vực xung quanh bất động sản định giá (cấp và thoátnước, viễn thông, điện, đường, khu để xe và các yếu tố khác…)

- Công trình xây dựng: đặc điểm hình học của bất động sản; loại hìnhkiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; diện tích xây dựng, diện tích sử dụng,thời điểm hoàn thành và thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời,tình trạng sửa chữa và bảo trì;

- Các số liệu về kinh tế - xã hội, môi trường, quy hoạch và những yếu tốkhác có tác động đến giá trị của bất động sản, những đặc trưng của thịtrường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản địnhgiá và khu vực lân cận,…

2.5.4 Phân tích thông tin

Đây là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liênquan đến tài sản định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của cácyếu tố đến kết quả định giá cuối cùng Cụ thể là:

Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế

-kỹ thuật)

Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản định giá: cung cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, côngnghệ và các yếu tố khác

Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

2.5.5 Xác định giá trị tài sản định giá

Tùy thuộc và số lượng các giao dịch của các tài sản so sánh trên thịtrường gần thời điểm định giá mà thẩm định viên sẽ sử dụng 01 đến 02phương pháp định giá nhằm đối chiếu giá trị định giá giữa các phương pháp,

từ đó có kết luận chính xác về kết quả định giá

2.5.6 Lập báo cáo kết quả định giá, chứng thư định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

Báo cáo kết quả định giá và chứng thư định giá được lập theo quy địnhtại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 - Báo cáo kết quả định giá,chứng thư định giá và hồ sơ định giá

2.6 ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM

2.6.1 Thế giới

Trên thế giới, nghề định giá đã xuất hiện từ những năm 1940 và đượcthừa nhận là một nghề có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nó phục vụnhu cầu xác định giá trị thị trường một các khoa học, tại thời điểm, địa điểm

cụ thể cho các giao dịch cần đến tính độc lập, khách quan không chịu ảnhhưởng của bên bán hoặc bên mua trong các lĩnh vực về xác định quyền sởhữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho thuê, cầm cố, thế chấp …Trong hoạt động định giá trên thế giới hiện nay có các dạng chủ yếu sau:định giá bất động sản, động sản, doanh nghiệp, các lợi ích tài chính, nguồntài nguyên, tài sản vô hình và thương hiệu (Công Ty TNHH Thẩm Định Giá

và Giám Định Việt Nam, 2015)

So với các hoạt động dịch vụ khác trong xã hội, dịch vụ định giá pháttriển ở mỗi nước trên thế giới có trình độ không đồng đều và sự chênh lệchnhau khá lớn Chẳng hạn, ở Anh có hơn 200 năm, Úc khoảng 100 năm, Mỹkhoảng 70 năm; khối các nước ASEAN trừ Singapore là có gần 80 năm pháttriển, tiếp đến là Malaysia, các nước khác như Indonesia, Philippines, TháiLan, Brunei chỉ phát triển trong vài mươi năm trở lại và những nước còn lạinhư Myanma, Lào, Kampuchia thì hầu như mới xuất hiện hoạt động này(Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Việt Nam, 2016)

Để tạo điều kiện cho hoạt động định giá phát triển, nhìn chung, Chínhphủ các nước đều quan tâm xây dựng hành lang pháp lý, quản lý và điềuhành bằng pháp luật Định chế định giá luôn được xem là một trong nhữngnội dung quan trọng để Nhà nước điều hành giá cả nhằm thực hiện tốt việcbình ổn giá cả thị trường, khuyến khích cạnh tranh, kiểm soát độc quyền,thực hiện công bằng thương mại và bảo vệ lợi ích người tiêu dùng (Công Ty

Cổ Phần Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Việt Nam, 2015)

2.6.2 Việt Nam

Trong giai đoạn từ 1975 đến trước năm 1986, một bộ phận lớn tài sảntrong nền kinh tế không được xem là hàng hóa, khái niệm giá cả chỉ có tínhchất danh nghĩa Đất đai là loại tư liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt, thuộc sở

hữu toàn dân, không được phép trao đổi mua bán Kết cấu kinh tế hạ tầng,các doanh nghiệp, trang trại… cũng không phải là đối tượng mua bán Việcđịnh giá nếu có chỉ đơn thuần là sự kiểm kê, đánh giá về mặt số lượng vàchất lượng tài sản, khả năng phục vụ sản xuất kinh doanh, xây dựng cơ chếquản lý tài sản… Khái niệm về thẩm định tài sản theo giá thị trường khôngxuất hiện và không có ý nghĩa trong giai đoạn này (Công Ty Cổ Phần ThẩmĐịnh Giá Và Tư Vấn Việt Nam, 2015).

Sau năm 1986, nhu càu định giá theo giá thị trường đã xuát hiẹ̣n vàngày càng tăng như: định giá đẻ mua bán, thé cháp, bòi thường, tính thué;định giá đẻ phát mại và báo cáo tài chính; định giá doanh nghiệp đẻ cổ phầnhóa, sáp nhạ̣p, giao, khoán và cho thuê; định giá tài sản vô hình, thương hiẹ̣uvà uy tín kinh doanh Hoạt động định giá tài sản cũng từ đó tăng lên, dầntiến bộ và dành được nhiều quan tâm từ nhà nước thông qua việc tổ chứccác đoàn đi tham quan và học tạ̣p ở nước ngoài; mở nhièu lớp học ngánngày trong nước; mời các chuyên gia nước ngoài giảng dạy tại Viẹ̣t Nam(Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Và Tư Vấn Việt Nam, 2015)

Từ khi Viẹ̣t Nam là thành viên chính thức của AVA – Hiệp hội thẩm địnhASEAN ngày 08/06/1997, hành lang pháp lý cho ngành định giá bắt đầuđược xây dựng, bổ sung và hoàn thiện Ngày 01/06/1998 Việt Nam tiếp tụctham gia IVSC - Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế với tư cách làThông tán viên (Hoàng Lâm, 2014)

Trong bối cảnh toàn cầu hoá và hội nhập kinh tế quốc tế, là một nước đisau trong nghề định giá, Việt Nam đã kế thừa kinh nghiệm trên thế giới vàvận dụng sáng tạo, phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh của nước ta Nghềđịnh giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm

2005, các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm định giá trựcthuộc các Sở Tài chính theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP và dầnchuyển sang mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tạiThông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính Nhiều công ty, tổ chức địnhgiá, tư vấn giá được thành lập, đáp ứng nhu cầu định giá trong nước, tíndụng của các ngân hàng, tổ chức, doanh nghiệp khác (Công Ty Cổ PhầnThẩm Định Giá IVC Việt Nam, 2016)

Hiện nay, tại đại đa số các Ngân hàng, bộ phận định giá trị tài sản bảođảm hoạt động độc lập với bộ phận tín dụng (cho vay) Khi định giá một tàisản, cán bộ thẩm định sẽ chịu trách nhiệm về giá trị đó trong suốt thời gianmón vay (tài sản được định giá lại theo quy định của Ngân hàng, thôngthường là 06 tháng một lần, với những tài sản có biến động thì đánh giá lạitrong 03 tháng, thậm chí là 01 tháng) (Công Ty Cổ Phần Thẩm Định Giá Và

Tư Vấn Việt Nam, 2015)

PHẦN 3 VẬT LIỆU VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

Đề tài được tiến hành nghiên cứu tại phòng định giá Hub A18 của ngânhàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam Techcombank – Chi nhánh

Hà Tây – Phòng giao dịch Sơn Tây

Techcombank Sơn Tây là 1 phòng giao dịch lớn/chi nhánh trong chuỗi

313 chi nhánh/phòng giao dịch cùng với hệ thống công nghệ tiên tiến bậcnhất của ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam –Techcombank

Cũng như các chi nhánh khác, với sự tự tin, cam kết và lòng quyết tâmcao, mọi thành viên đại gia đình Techcombank đang nghĩ và hành độnghướng tới mục tiêu phát triển ngân hàng nhằm đem lại nhiều hơn nữa lợiích cho khách hàng, giá trị cho cổ đông: Techcombank đem lại “sự thânthiện đến tin cậy”

Techcombank Sơn Tây gồm có 3 phòng ban: Phòng Dịch vụ khách hàng,Phòng Kinh doanh, và bộ phận định giá

Sơ đồ 3.1: Cơ cấu của tổ chức của Techcombank Sơn Tây

(Nguồn: Techcombank Sơn Tây, 2016)

Công Ty TNHH Một Thành Viên Tư Vấn Và Thẩm định giá Sao Mộc với

tên giao dịch JUPITER VALUATION CO.LTD được hình thành từ nền tảngLA+ (bộ phận kho vận, quản lý tài sản của Techcombank) vào năm 2014, làmột công ty con của Techcombank đảm nhiệm trọng trách định giá tài sản.

Do tách ra trở thành một bộ phận riêng biệt nên công tác định giá tài sảnđộc lập và khách quan Đến nay, công ty có hơn 200 cán bộ định giá được rảikhắp các miền, đi sâu về các tỉnh, mở thành các Hub để đáp ứng nhu cầuđịnh giá tài sản chuyên nghiệp, nhanh nhẹn hơn Cuối năm 2016, công ty có

36 thẩm định viên đã hoàn thiện khóa học về thẩm định viên, đạt 36 thẻTĐV, là công ty có nhiều thẻ Thẩm định viên nhất trên cả nước

Sơ đồ 3.2: Cơ cấu tổ chức của bộ phận định giá tài sản

(Nguồn: Công ty Sao Mộc, 2016)

Theo Quy trình định giá tài sản có hiệu lực từ này 01/07/2015 củaCông ty Sao Mộc thì các cá nhân và đơn vị có trách nhiệm:

Cán bộ điều phối (CBĐP):

Là đầu mối tại Công ty tiếp nhận hồ sơ đề nghị/giới thiệu định giá từbên đề nghị Kiểm tra và đảm bảo hồ sơ đề nghị định giá được thực hiệnđúng theo quy định về hồ sơ tối thiệu tại Công ty

Đảm bảo thu phí đúng và đủ phí bằng việc kiểm tra, đối chiếu cácchứng từ thể hiện việc nộp đủ phí/cam kết trong việc nợ phí của KH theoquy định của Công ty Là đầu mối thực hiện các công việc: thống nhất với KHthời gian khảo sát và các công việc khác theo phân công của lãnh đạo công

đề xuất trên Kết quả định giá trước Công ty và pháp luật.

Lập phiếu từ chối định giá tài sản sau khi khảo sát thực địa và chắcchắn nhận thấy không đủ thông tin, điều kiện để thực hiện định giá theo quyđịnh của pháp luật và của Công ty thì CBĐG thực hiện lập phiếu từ chối địnhgiá; Riêng các trường hợp tài sản không đủ điều kiện theo quy định của bênthứ 3 thì việc hoàn phí dịch vụ thực hiện theo thỏa thuận với bên thứ 3 (làđơn vị mà công ty TNHH MTV Tư vấn & Thẩm định giá Sao Mộc có liên kếtdịch vụ trong hoạt động tư vấn định giá/tư vấn giá có thể làTechcombank/hoặc tổ chức khác)

Trường hợp có cam kết của đại diện theo pháp luật của bên thứ 3 vềcác điều kiện đối với tài sản thẩm định, CBĐG sẽ ghi rõ trong kiến nghị củakết quả định giá về mức độ ảnh hưởng;

Đầu mối phối hợp với các đơn vị/cơ quan nhà nước có liên quan xácđịnh tính chất thực của hồ sơ tài sản (nếu cần)

Cán bộ kiểm soát rủi ro

Kiểm tra hồ sơ pháp lý tài sản định giá, đảm bảo tính phù hợp với quyđịnh của pháp luật và của Công ty;

Chịu trách nhiệm về nội dung Kết quả định giá đã kiểm soát trên bềmặt hồ sơ bao gồm khung giá nhà nước, thông tin so sánh làm cơ sở choviệc định giá, các thông tin trên kết quả định giá đảm bảo đúng đầy đủ,

Chịu trách nhiệm kiểm tra điều kiện của tài sản so với quy định của bênthứ 3 (nếu có), chịu trách nhiệm về giá trị của tài sản thẩm định đã đề xuấtsau khi kiểm soát.

Chịu trách nhiệm về giá trị tài sản thẩm định trước pháp luật, người đạidiện pháp luật khi ký Kết quả định giá

3.2 THỜI ĐIỂM NGHIÊN CỨU

Đề tài được nghiên cứu trong thời gian từ 10/2 đến 10/5/2017 Trongquá trình nghiên cứu, đề tài đã thu thập được các số liệu thứ cấp từ năm

2015 đến 2017

3.3 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

Quy trình định giá bất động sản là nhà ở thế chấp tại Ngân hàngThương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank

3.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

- Đánh giá tình hình hoạt động của bộ phận định giá tài sản – Công tySao Mộc - Techcombank

- Quy định nhận tài sản bảo đảm tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹthương Việt Nam - Techcombank

- Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Thương mại

Cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank.

- Định giá bất động sản thế chấp là nhà ở cụ thể theo quy trình

- Đánh giá công tác định giá bất động sản nhà ở tại Ngân hàng Thươngmại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam - Techcombank

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá thếchấp tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Kỹ thương Việt Nam -Techcombank

3.5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp

Đây là phương pháp kế thừa có chọn lọc những tài liệu, báo cáo có sẵntrên địa bàn nghiên cứu Với phạm vi nghiên cứu là các bất động sản thếchấp tại Techcombank, thời gian thực hiện hạn chế nên phương pháp thuthập số liệu thứ cấp là một phương pháp quan trọng, nhằm giảm bớt thờigian và công sức

Sử dụng phương pháp tổng quan, thống kê và phân tích tài liệu, cáccông trình đã có về vấn đề nghiên cứu Phương pháp này đảm bảo cập nhật,

kế thừa tối đa và tổng hợp tốt nhất các thành tựu đã có về lĩnh vực nghiêncứu Kỹ thuật sử dụng cho phương pháp này là: khai thác thông tin trênInternet, các ấn phẩm, báo cáo của Techcombank

Đề tài thực hiện đã sử dụng và kế thừa những loại tài liệu sau:

+ Báo cáo thường niên của Techcombank Sơn Tây, quy định nhận tàisản bảo đảm là bất động sản tại Techcombank, hướng dẫn định giá/tư vấngiá tài sản là bất động sản của công ty Sao Mộc - Techcombank

+ Các chuyên đề, khóa luận tốt nghiệp, tạp chí và các tài liệu có liênquan đến đề tài nghiên cứu

3.5.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu

Trên cơ sở các số liệu đã thu thập được, sử dụng phương pháp thống

kê để phân tích tổng hợp, so sánh các loại số liệu khác nhau có ảnh hưởngđến quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở như số liệu về các yếu

tố vị trí bất động sản, dân số, mật độ dân cư lao động,… Kết quả phân tích

được tổng hợp lại để đưa ra nhận xét cuối cùng đáp ứng mục đích cuối cùng.

3.5.3 Phương pháp định giá bất động sản

Trên thực tế, tùy vào loại bất động sản sẽ có phương pháp định giá phùhợp, trên thực tế chủ yếu định giá bằng phương pháp so sánh, do đây làphương pháp định giá đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật do khôngphải tính toán nhiều Phương pháp so sánh là phương pháp cơ sở, hay làđầu vào của các phương pháp khác; thể hiện sự đánh giá của thị trường, giátrị của bất động sản cần định giá dựa trên giá trị của các bất động sản tương

tự đã giao dịch trên thị trường Kết quả thu được có cơ sở pháp lý vững chắc

Trình tự, nội dung thực hiện:

Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần định giá và xác định giá trị thịtrường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá

Để xác định tổng quát về tài sản định giá cần xác định về: các đặc điểm

cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần định giá có ảnh hưởngđến giá trị của tài sản định giá tại thời điểm định giá; đối tượng sử dụng kếtquả định giá; mục đích và thời điểm định giá; cơ sở giá trị của định giá; vàcác giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnhhưởng đến giá trị tài sản định giá

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Việc lập kế hoạch định giá chính là xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi

và nội dung công việc; các nguồn tài liệu, hồ sơ, dữ liệu cần thu thập vềthông tin thị trường của bất động sản định giá và các bất động sản so sánh

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

Cán bộ định giá thu thập, xem xét, đánh giá thông tin các giao dịch trênthị trường, ưu tiên các giao dịch thành công trên thị trường Đối với các giaodịch được chào bán (giao dịch chưa thành công), cán bộ định giá thu thậpthông tin, so sánh giữa mức giá chào bán (thường cao hơn giá phổ biến trênthị trường) với giá thị trường để có sự điều chỉnh hợp lý, tìm ra mức giá phùhợp trước khi sử dụng làm mức giá so sánh

Bước 4: Phân tích thông tin

Việc phân tích, so sánh thông tin giữa tài sản định giá và các tài sản sosánh nằm rút ra những điểm tương tự và những điểm khác biệt, những lợithế và điểm bất lợi của tài sản định giá với tài sản so sánh Việc phân tíchđược thực hiện trên 2 hình thức:

- Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): bao gồm phân tíchtheo cặp, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích chi phí v.v tìm ramức điều chỉnh là số tiền hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

- Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng) bao gồm phân tích sosánh tương quan, phân tích xếp hạng và phỏng vấn các bên liên quan

Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần định giá

Lấy BĐS cần định giá làm chuẩn, nếu BĐS so sánh tốt hơn thì điềuchỉnh giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và ngược lại Ước tính giá trịcủa BĐS hoặc đối tượng cần định giá trên cơ sở các giá bán có thể so sánhđược sau khi đã điều chỉnh

b Phương pháp chi phí

Phương pháp chi phí là phương pháp định giá xác định giá trị của tàisản định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo ra tài sản giốnghệt với tài sản định giá theo giá thị trường hiện hành và giá trị hao mòn củatài sản định giá

Trình tự, nội dung thực hiện:

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất trong tổng giá trị bất động sản.Giá trị của đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thờiđiểm thẩm định giá Các giả thiết, điều kiện tính toán, cần được áp dụngthống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành bất động sản thẩm định giánhư đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,

Bước 2: Ước tính các chi phí tái tạo, chi phí thay thế công trình xâydựng hiện có

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của côngtrình xây dựng hiện có

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng

Giá trị CTXD = Tổng chi phí xây dựng công trình – giá trị hao mònBước 5: Ước tính giá trị của bất động sản định giá

Giá trị bất động sản định giá = Giá trị lô đất + Giá trị CTXD

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG CỦA BỘ PHẬN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN – CÔNG

TY SAO MỘC - TECHCOMBANK

Rủi ro trong hoạt động ngân hàng là điều không thể tránh khỏi và do đó

để đảm bảo hiệu quả kinh doanh tối ưu thì năng lực kinh doanh phải tốt Vớiquan điểm nhất quán và xuyên suốt như vậy về tầm quan trọng của công tácquản trị rủi ro, năm 2007 tiếp tục đánh dấu bước phát triển mới trong côngtác này, đặc biệt là những phát triển trong công tác quản trị rủi ro tín dụng,vốn được xác định là rủi ro chính cần kiểm soát chặt chẽ của Techcombank.Nếu như năm 2006, việc thành lập phòng Quản trị rủi ro Hội sở đượcxem là bước đầu tiên quan trọng trong việc thống nhất quản lý toàn bộ cácrủi ro, thì năm 2007, việc thành lập tiếp Khối tín dụng và quản trị rủi ro trên

cơ sở tư vấn của HSBC được xem như bước phát triển hoàn tất về cơ cấu tổchức cho công tác quản trị rủi ro của Techcombank

Vào khoảng cuối năm 2006 đầu 2007: lúc đó gọi là tổ định giá (hay banđịnh giá) là một bộ phận rất nhỏ nằm trong Khối Tín dụng & Quản trị rủi ro.Đầu năm 2008 thì Phòng định giá có tên mới là Phòng Định giá và quản lýtài sản Số lượng nhân viên cũng tăng dần và cho đến giữa năm 2008 là 21người Số lượng chuyên viên phân bổ cho hai bộ phận này có nhiều thay đổituỳ thuộc vào khối lượng công việc

Đến năm 2014, Công Ty TNHH Một Thành Viên Tư Vấn Và Thẩm địnhgiá Sao Mộc với tên giao dịch JUPITER VALUATION CO.LTD được hình thành

từ nền tảng LA+ (bộ phận kho vận, quản lý tài sản của Techcombank), là 1công ty con của Techcombank đảm nhiệm trọng trách định giá tài sản Dotách ra trở thành một bộ phận riêng biệt nên công tác định giá tài sản độclập và khách quan Đến nay, công ty có hơn 200 cán bộ định giá được rảikhắp các miền, đi sâu về các tỉnh, mở thành các Hub để đáp ứng nhu cầuđịnh giá tài sản chuyên nghiệp, nhanh nhẹn hơn Cuối năm 2016, công ty có

36 thẩm định viên đã hoàn thiện khóa học về thẩm định viên, đạt 36 thẻTĐV, là công ty có nhiều thẻ Thẩm định viên nhất trên cả nước

Bảng 4.1: Thống kê số lượng định giá tài sản năm 2015 - 2016 Danh mục

Tỷ trọng (2015)

Tỷ trọng (2016)

Thay đổi

(Nguồn: Phòng Hành chính Kế toán – Công ty Sao Mộc, 2016)

Như vậy, theo số liệu thống kê trên thì năm 2016 Công ty Sao Mộc đãhoàn thiện được 33.580 hồ sơ định giá, tăng 16,27% so với năm 2015.Trong đó, hồ sơ về bất động sản năm 2016 hoàn thiện được 13.089 bộ, tăng26,64% so với năm 2015 Từ đó cho thấy sự phát triển trong hoạt động địnhgiá của công ty TNHH MTV Tư vấn và Thẩm định giá Sao Mộc

4.2 QUY ĐỊNH NHẬN TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI

TECHCOMBANK

Theo Quy định số 2-TDC/02 ngày 22/06/2015 về quy định nhận tàisản bảo đảm là bất động sản tại Techcombank của Tổng giám đốcTechcombank thì BĐS được nhận làm tài sản bảo đảm gồm có:

- Quyền sử dụng đất;

- Nhà ở, công trình xây dựng đã hình thành;

- Nhà ở hình thành trong tương lai;

- Tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng trên đất (hình thànhtrong tương lai);

- Quyền phát sinh từ hợp đồng/giao dịch liên quan tới BĐS

Điều kiện để nhận tài sản bảo đảm là bất động sản là: có các giấy chứngnhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất theoquy định của pháp luật như:

- GCN QSDĐ được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật

đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013;

- GCN QSHNO được cấp theo Luật Nhà ở năm 2005;

- GCN QSHNO và QSDĐ ở được cấp theo quy định của Nghị định số60/1994/NĐ-CP;

- GCN QSHNO, quyền sở hữu công trình xây dựng được cấp theo Nghịđịnh số 95/2005/NĐ-CP;

- GCN QSDĐ, QSHNO và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quyđịnh của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tưxây dựng cơ bản năm 2009 và Nghị định số 88/2009/NĐ-CP

Ngoài ra với từng trường hợp loại tài sản bảo đảm, và đối tượng sửdụng có điều kiện cụ thể riêng

4.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI

TECHCOMBANK

Sơ đồ 4.1: Quy trình định giá bất động sản thế chấp

(Nguồn: Công ty Sao Mộc, 2015)

- Diễn giải sơ đồ:

Hoạt động định giá bất động sản nhằm phục vụ lĩnh vực tín dụng/chovay cũng tuân theo quy trình định giá tài sản của Công ty Sao Mộc (2015), vàgồm có 3 giai đoạn sau:

a Giai đoạn 1: Lập và gửi phiếu đề nghị/giới thiệu định giá

Cán bộ/ Chuyên viên khách hàng (CVKH) tại đơn vị lập phiếu đềnghị/giới thiệu định giá (tùy vào loại tài sản để sử dụng mẫu biểu cho phùhợp theo quy định của Công ty Sao Mộc) trên phần mềm Rims Tech (phầnmềm nội bộ của Tecchcombank) đảm bảo tuân thủ đúng quy định tạo hồ sơcủa phần mềm Rims Tech

CVKH có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ pháp lý chứng minh quyền sửdụng và quyền sở hữu của chủ tài sản đối với tài sản Hồ sơ pháp lý của BĐSđược thể hiện qua các giấy tờ chứng mình QSDĐ và QSH nhà ở, QSDĐ thuê.Lãnh đạo đơn vị đề nghị/giới thiệu thẩm định thực hiện kiểm soát nộidung phiếu đề nghị/giới thiệu định giá đảm bảo đúng và đầy đủ nội dungtheo quy định tại phiếu đề nghị/giới thiệu và phê duyệt phiếu yêu cầu/giớithiệu định giá trước khi gửi qua Công ty Sao Mộc

Các loại giấy tờ/tài liệu đề nghị định giá bao gồm:

- Phiếu đề nghị/giới thiệu định giá tài sản;

- Hồ sơ, giấy tờ pháp lý tài sản theo Danh mục hồ sơ tối thiểu (checklist

hồ sơ) do Công ty Sao Mộc thông báo từng thời kỳ; các trường hợp tài sảnđặc thù, phức tạp Công ty Sao Mộc sẽ yêu cầu bổ sung pháp lý theo từngtrường hợp phát sinh thực tế

- Chứng từ thể hiện thanh toán phí dịch vụ (giấy nộp tiền vào tàikhoản/ủy nhiệm chi) Không bao gồm trường hợp có cam kết nợ phí đượcphê duyệt theo quy định hiện hành của Công ty Sao Mộc

- Các giấy tờ khác có liên quan (nếu có)

b Giai đoạn 2: Thực hiện định giá bất động sản

Bước 1: Tiếp nhận hồ sơ (HS), kiểm tra và phân luồng

CBĐP thực hiện tiếp nhận đề nghị định giá kèm theo các giấy tờ liênquan như pháp lý tài sản, phí định giá tài sản… và bảo đảm theo đúng quyđịnh

+ Trường hợp hồ sơ đầy đủ, đúng quy định, thực hiện thống nhất với

KH thời gian khảo sát thực địa bất động sản, tư vấn phụ phí (nếu có), sau đóthực hiện phân luồng hồ sơ cho CBĐG và thông báo cho cán bộ phụ tráchHub/khu vực được phân luồng

+ Từ chối định giá nếu hồ sơ không đủ quy trình, CBĐP lập phiếu từchối theo biểu mẫu quy định, ghi rõ lý do, trình cấp phê duyệt ký

Bước 2: Thực hiện định giá tài sản

Việc định giá tài sản thực hiện theo quy trình và tuân thủ đúng nhữngquy định của công ty và của pháp luật hiện hành có liên quan CBĐG tiếpnhận HS được phân luồng và thực hiện:

- Kiểm tra hồ sơ và liên hệ với KH để xác lập thời gian khảo sát thực địa