Tài liệu tổng quan về quản lý điều hành sàn giao dịch bđs của thầy ngô đình hãn

Tổ chức các dịch vụ tại sàn giao dịch bất động sản 9.. Sàn giao dịch BĐS Theo quy định – Phải đăng ký kinh doanh bất động sản – Người hành nghề kinh doanh BĐS phải có chứng chỉ hành nghề

Chuyên đề:

TỔ CHỨC, QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

TP.HCM, 06/2011

Xin chào các bạn !

NỘI DUNG

1 Giới thiệu về sàn giao dịch bất động sản

2 Vai trò của sàn giao dịch bất động sản trong thị trường bất động sản

3 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

4 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

5 Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

6 Điều kiện của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

7 Thông tin về bất động sản và kinh doanh bất động sản qua sàn giao dịch

bất động sản

8 Tổ chức các dịch vụ tại sàn giao dịch bất động sản

9 Thành lập sàn giao dịch, điều hành sàn giao dịch hiệu quả tốt nhất

10 Trao đổi, chia sẽ và thảo luận

Tìm hiểu Sàn giao dịch BĐS (Xưa) ?

Sàn giao dịch bất động sản hình thành một cách tự phát do nhu cầu giao dịch BĐS trong dân chúng do đó sàn có thể là bất cứ nơi nào có thể tiến hành giao dịch

– Phòng kinh doanh của các chủ đầu tư

– Văn phòng giao dịch BĐS của các cty môi giới địa ốc: Hoàng Quân, Đô Thị Mới

– Các văn phòng nhượng quyền : 21 Century, Era

- Chất lượng dịch vụ (vật chất, nhân viên, sản phẩm)

- Tình trạng “kê giá” ăn chênh lệch

- Không minh bạch, không cho người mua/bán gặp nhau

- Cạnh tranh không lành mạnh: phí, nói xấu…

- Cò đất theo “luật rừng”, “giang hồ”

Các vấn đề tồn tại

- Các văn phòng môi giới chuyên nghiệp khó tồn tại

- Không lấy được hàng trực tiếp từ chủ đầu tư

- Người mua và người bán “đi tắt” - tự giao dịch

không qua sàn sau khi được môi giới giới thiệu

- Nhân viên “đá ngoài”

- Cạnh tranh về phí môi giới

- Chi phí cao

I GIỚI THIỆU VỀ SÀN GD BĐS

CÁC MỐI LIÊN HỆ TRONG THỊ TRƯỜNG BĐS

NHÀ ĐẦU TƯ NGƯỜI TIÊU DÙNG

NHÀ NƯỚC

MÔI GIỚI

Chủ đầu tư

KH đầu tư Quản lý Điều tiết Thuế Kiểm soátKiểm tra Tài Chính

Sàn giao dịch

Cá nhân môi giới

Tham khảo : thị trường bất động sản VN kém minh bạch nhất thế giới

- Tập đoàn đứng đầu thế giới về quản lý tiền tệ và dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle vừa công bố một báo cáo mới về Chỉ số minh bạch thị trường bất động sản 2006 (RETI - Real Estate Transparency Index) đối với 56 quốc gia và vùng lãnh thổ.

- Đứng thứ 56/56 quốc gia được khảo sát) và cả khu vực châu Á

- Thái Bình Dương (15/15 quốc gia) với số điểm 4,69.

I GIỚI THIỆU VỀ SÀN GD BĐS

Chỉ số minh bạch về bất động sản của VN được cải thiện 08/07/2008

Geneva (TTXVN) - Hãng dịch vụ bất động sản Jones Lang LaSalle

(JLL) ngày 7/7 đã công bố chỉ số minh bạch về bất động sản, trong

đó nâng mức minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam từ

"không rõ ràng" lên mức "thấp" JLL thường được chia theo 5 mức: cao, rõ ràng, bán rõ ràng, thấp và không rõ ràng. 

JLL chia loại các nền kinh tế được điều tra ra 5 mức: cao, rõ ràng, bán rõ ràng, thấp và không rõ ràng

Việt Nam được xếp thứ 11 trong danh sách 28 thị trường có sự thay đổi về tính minh bạch lớn nhất trong 2 năm qua Tuy nhiên, xét về

toàn cục, Việt Nam vẫn đứng thứ 77 trong tổng số 86 nền kinh tế mà JLL điều tra.

I GIỚI THIỆU VỀ SÀN GD BĐS

Việt Nam được xếp thứ 11 sự thay đổi chỉ số

I GIỚI THIỆU VỀ SÀN GD BĐS

10 Quốc gia có chỉ số minh bạch cao nhất

I GIỚI THIỆU VỀ SÀN GD BĐS

Sàn giao dịch BĐS (Theo quy định

– Phải đăng ký kinh doanh bất động sản

– Người hành nghề kinh doanh BĐS phải có chứng chỉ hành nghề KD BĐS tương ứng

I GIỚI THIỆU VỀ SÀN GD BĐS

Chuẩn hóa sàn giao dịch BĐS theo quy định mới

1.

1 Các giao dịch BĐS dự án phải thông qua sàn

2.

2 Quy định về thông tin và pháp lý BĐS giao dịch

qua sàn : Rõ ràng , không tranh chấp, phù hợp

Các công ty kinh doanh BĐS và dịch vụ BĐS

Địa ốc Sài Gòn Thương Tín http://www.sacomreal.com.vn Hoàng Quân http://www.hoangquan.com.vn

II VAI TRÒ CỦA SÀN GD BĐS

1.Thu thập thông tin thị trường

2 Cung cấp dịch vụ cho thị trường

3 Phổ biến các chính sách, thông tin từ các cơ quan nhà nước

4 Cung cấp thông tin cho các cơ quan quản lý nhà nước

5 Góp phần làm minh bạch thị trường bất động sản

=> Vai trò trực tiếp đối với doanh nghiệp ???

Đối với hoạt động đầu tư

II VAI TRÒ CỦA SÀN GD BĐS

 Cơ hội tiếp cận nguồn sản phẩm đầu tư đa dạng,

phong phú

- Cơ hội tiếp cận các chuyên viên tư vấn đông đảo, lành nghề, am hiểu thị trường, phục vụ chu đáo, tận tình, chuyên nghiệp

- Cơ hội tiếp cận các dịch vụ đầu tư thuận lợi : Dịch vụ tài chính, dịch vụ pháp lý, thiết kế, xây dựng,…

- Cơ hội mở rộng quan hệ đầu tư thông qua các họat

động của sàn giao dịch

II VAI TRÒ CỦA SÀN GD BĐS

Đối với lĩnh vực kinh doanh

- Tạo ra “bộ mặt” chuyên nghiệp trước khách hàng, các

- Cơ hội tiếp cận nguồn thông tin khách hàng, nhà đầu tư

đa dạng, phong phú, cập nhật

- Xây dựng các chương trình bán hàng tập trung, hiệu quả

- Cộng hưởng các dự án tại sàn cho việc quảng cáo, tiếp

thị các dự án mới

- Cơ hội triển khai các công cụ quảng cáo, tiếp thị hiện

đại tại sàn : Film, video, internet (Google, Google Map, )

Đối với hoạt động Tiếp thị

II VAI TRÒ CỦA SÀN GD BĐS

III NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HỌAT ĐỘNG

1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ BĐS được thành lập sàn giao dịch BĐS hoặc thuê sàn giao dịch BĐS của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh BĐS

2 Sàn giao dịch BĐS phải là pháp nhân Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS để hoạt động

3 Hoạt động của sàn giao dịch BĐS phải công khai, minh bạch

và tuân thủ pháp luật.

III NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HỌAT ĐỘNG

4 Sàn giao dịch BĐS, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh BĐS thành lập sàn giao dịch BĐS phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch BĐS.

5 Sàn giao dịch BĐS phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương

BD QLSGD BĐS

≥50m 2 + 20m 2 cho mỗi DV bổ

sung

5 MỤC THEO THÔNG TƯ

13

CÓ QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG

NGƯỜI QLSGD

ĐỦ ĐIỀU KIỆN

+ Có chứng chỉ môi giới

+ Đăng ký kinh doanh

+ Diện tích tối thiểu dự kiến 30 m2

Văn phòng môi giới bất động sản cá nhân

IV ĐIỀU KIỆN THÀNH LẬP SÀN BĐS

V NỘI DUNG CƠ BẢN CỦA QUY CHẾ HOẠT ĐỘNG

1 Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Sàn.

2 Quy định về bộ máy và hoạt động của các bộ phận

3 Quy định về chế độ quản lý tài chính

4 Quy định về mối quan hệ với khách hàng khi giao dịch

5 Quy định về thông tin hàng hóa BĐS đưa vào giao dịch tại Sàn; Chế độ quản lý, cung cấp thông tin về hàng hóa,

giao dịch tại Sàn

QUYỀN CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ SÀN

1 Quản lý, điều hành hoạt động của sàn

2 Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp

luật

3 Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất

động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản

4 Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

5 Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản được

đưa lên sàn giao dịch bất động sản

6 Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra

7 Các quyền khác theo quy định của pháp luật. 

NGHĨA VỤ CỦA NGƯỜI QUẢN LÝ SÀN

1 Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có

đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh

2 Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp

3 Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản

4 Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động

của sàn giao dịch bất động sản

Nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn

5 Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng ký; thực hiện chế độ báo cáo theo quy

định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ

quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật

6 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

7 Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. 

VII THÔNG TIN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

Tình trạng pháp lý của bất động sản.

Quyền sở hữu , Sử dụng bất động sản.

 Thông tin vị trí, quy hoạch.

 Thông tin diện tích, thiết kế, đặc điểm, tính chất, công

VIII CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS

- Mua, bán được bất động sản cần sự xác nhận

- Yêu cầu: Nhanh chóng, hiệu quả

- Triển khai: Chuyên nghiệp, chính xác, độ tin cậy

cao

- Quản lý: Đảm bảo an toàn, bí mật thông tin

- Thanh toán; Đúng, đủ, kịp thời và tin tưởng được

Hỗ trợ uỷ thác

VIII CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

2 Môi giới bất động sản

VIII CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Môi giới là dịch vụ giữ vai trò chính trong hoạt động của các

sàn giao dịch bất động sản hiện nay

Môi giới là việc tìm khách hàng bán và khách hàng mua bất

động sản

DỊCH VỤ MÔI GIỚI

3 Định giá bất động sản

Tìm được giá bất động sản theo thị trường

Yêu cầu: Chính xác, tin tưởng được

Triển khai: Chuyên nghiệp, bảo vệ quyền lợi khách hàng và

thông tin khách hàng

Quản lý: Lâu dài, cập nhật và hướng tới sự chính xác của giá cả

Thông tin: Đầy đủ, lâu dài và hướng tới người sử dụng

VIII CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Tư vấn về hợp đồng mua bán , chuyển nhượng,thuê…

Yêu cầu: Đúng, đủ, và hiệu quả

Triển khai: Chuyên nghiệp, bền vững và đạt lợi ích khách hàng

cao nhất

Quản lý: Hướng tới lợi ích người sử dụng dịch vụ

VIII CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

5 Quảng cáo bất động sản

Đưa được thông tin quảng cáo bất động sản lên sàn hoặc công cụ nào đó giúp người bán gặp người mua

Yêu cầu: Chính xác, cập nhật và đầy đủ

Triển khai: Chuyên nghiệp và đa dang, phong phú

Quản lý: Hợp lý, hiệu quả và hướng tới khách hàng

(mua, bán, trung gian)

Thông tin: Nhanh chóng, tiện lợi và truy cập được.

VIII CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

5 Quảng cáo bất động sản

VIII CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

5 Quảng cáo bất động sản

VIII CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

VIII CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

6 Đấu giá bất động sản

Bán được bất động sản với giá tốt nhất

Hình thức : Trực tiếp bằng lời nói, bỏ phiếu, các hình thức khác do các bên quy định

Yêu cầu: Đạt lợi ích cao nhất cho các bên liên quan

Triển khai: Chuyên nghiệp, hiệu quả và bền vững, công khai , theo pháp luật

Quản lý: Hướng tới lợi ích của các bên hữu quan

VIII CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

7 Quản lý bất động sản  

- Nhận ủy quyền bán, cho thuê, mua BĐS

- Bảo trì và sửa chữa bất động sản

- Quản lý và khai thác bất động sản

- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo ủy quyền của

chủ sở hữu.

- Yêu cầu: Chuyên nghiệp, hiệu quả

- Công nghệ: hoàn thiện, thiết thực, có chuyển giao, an

toàn

VIII CÁC DỊCH VỤ TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

IX TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

1 Cơ sở hình thành 2.Hình thành sàn giao dịch

Công ty / Sàn GD

Nhà cung cấp

Đối thủ canh tranh

Khách hàng tiềm năng

Đối thủ tiềm năng

VH- XH

Dân

số Lao động

Chính trị

Pháp luật Kinh tế

Môi trường quốc tế

Môi trường

bên trong

Môi trường ngành

IX TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

NHÂN LỰC TÀI CHÍNH

MỐI QUAN HỆ

PHÁT TRIỂN

HỆ THỐNG

XÂY DỰNG THƯƠNG HIỆU

THỊ TRƯỜNG MỤC TIÊU

CƠ CẤU SẢN PHẨM

1 Cơ sở hình thành – Xác định chiến lượng hoạt động

IX TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

2 Hình thành SÀN GIAO DỊCH

2.1 Chọn vị trí thành lập sàn

SẢN PHẨM

KHÁCH HÀNG

SÀN GIAO DỊCH TRUNG TÂM CHI NHÁNH SÀN

GIAO DỊCH

IX TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

IX TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

TPKD DA TPKD NHA TPKD DV

KHAI THÁC PHÁP LÝ MARKETING

IX TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

2 BỐ TRÍ SÀN GIAO DỊCH

Nhân viên Lãnh đạo

Khu vực Nhà Khu vực dự

án

Tiếp tân Phòng VIP

Mặt tiền

MÔ TẢ CƠ CẤU TỔ CHỨC THEO TẦM QUAN TRỌNG SGD BĐS

Á N – S

5 Quan hệ với các cty

chủ đầu tư, nhà đầu

tư sỉ hoặc các nhà

đầu tư tiềm năng khác

1 Nhận môi giới bán nhà, sản phẩm dự án của khách hàng lẻ

2 Nhân phân phối các

dự án nhà đất khu dân cư

3 Quảng cáo rao bán

4 Định giá

5 Pháp lý

6 Thanh toán qua NH

7 Tìm kiếm khách hàng mua.

8 Tìm kiếm khách hàng thuê nhà, cao ốc văn phòng

9 Tìm kiếm khách hàng

sỉ và đầu tư lẻ tiềm năng

1 Hỗ trợ các chương trình quảng cáo tiếp thị dự án,

2 Hỗ trợ Kinh Doanh quảng cáo các loại hình dịch vụ và tiện ích

3 Xây dựng chương trình tiếp thị trực tiếp qua mail và thư hỗ trợ cho Phòng Dự Án và Khối Kinh Doanh

1 Quảng bá thương hiệu

KẾ TOÁN TÀI CHÍNH

BAN ĐiỀU HÀNH SÀN

Mô hình phát triển sàn giao dịch

63

SGD trung tâm

VPGD 1.2

VPGD 1.3

VPGD 3.1

VPGD 3.2

VPGD 3.3

Kinh doanh

độc lập

MÔ HÌNH QUẢN LÝ HIỆU QUẢ

Lảnh đạo

có tâm huyết

Quản lý giỏi

Một công

ty hiểu chính mình

Mô hình kinh doanh thành công

Các nguồn lực và năng lực cần thiết

Vai trò cá nhân của CEO

IX TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

3 Quản lý sàn giao dịch

- Vạch ra mục tiêu và khách hàng kinh doanh

- Tổ chức và lãnh đạo thực hiện công việc

- Đánh giá và động viên nhân viên

3 công việc trọng tâm:

IX TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

3 Quản lý sàn giao dịch

SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG

IX TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

HIỆU QUẢ LÀM VIỆC CỦA NHÂN VIÊN

THÁI ĐỘ

IX TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

IX TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

XÂY DỰNG QUY CHẾ LƯƠNG HIỆU QUẢ CÔNG VIỆC

Mô hình kinh tế trong quản lý sàn giao dịch BĐS

IX TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

Mô hình kinh tế mô tả quan hệ giữa một chuỗi các hoạt động và

các kết quả do chúng đem lại Từ đó với mục tiêu nhất định,

chúng ta sẽ tính được các hành động cụ thể để đạt mục tiêu

Một mô hình kinh tế phải trả lời 3 câu hỏi:

– Doanh thu đến từ đâu ???????

– Chi phí cho hoạt động ????

– Phần còn lại là bao nhiêu ????

Để làm việc này, Quản lý sàn giao dịch bất động sản cần chú

ý và hiểu những vấn đề sau :

Chuẩn hóa quy trình hoạt động trong quá trình điều hành sàn

giao dịch

Hệ thống quản lý chất lượng dịch vụ đạt tiêu chuẩn ISO (“viết

những gì mình làm, làm những gì mình viết”) Biên soạn hệ thống quy trình, thủ tục, hướng dẫn công việc, biểu mẫu, tiêu chuẩn…

Cơ sở dữ liệu tập trung: Cổng thông tin (portal)

Cải tiến quy trình: Phong trào sáng kiến, phong trào nhóm chất

Hệ thống báo cáo đối với KD

Thông tin khách hàng tiếp xúc trong ngày

Báo cáo kết quả kinh doanh tuần , tháng, năm

Báo cáo khai thác khách hàng

Báo cáo thị trường

Báo cáo kết quả tiếp xúc khách hàng thành công

IX TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

2 Khám phá và thỏa mãn nhu cầu khách hàng

3 Giao tiếp hai chiều - lắng nghe và học hỏi

4 Bán giải pháp , lối sống !

5 Xây dựng quan hệ lâu dài

6 Nhấn mạnh phục vụ hậu mãi

7 Xu hướng hợp tác

CẢM ƠN SỰ QUAN TÂM CỦA ANH CHỊ

CHÚC ANH CHỊ THÀNH CÔNG !!!