Luận văn đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã động đạt, huyện phú lương, thái nguyên giai đoạn 2016 2018

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai 2013 như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

HỒ THỊ ÚT TRÀ

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐỘNG ĐẠT, HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2018”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

HỒ THỊ ÚT TRÀ

Tên đề tài:

“ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐỘNG ĐẠT, HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2018”

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Liên thông chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K49 LT – QLĐĐ

Khóa học : 2017 – 2019 Giảng viên hướng dẫn : ThS.Trương Thành Nam

LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC

PHẦN 1MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 2

1.3.1 Ý nghĩa khoa học 2

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 3

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 3

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 4

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 5

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 6

2.2.1 Các hình thức chuyển QSDĐ 6

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 9

2.2.3 Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất 19

2.3 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Lương 20

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 21

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 21

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 21

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 21

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 21

3.2.1 Địa điểm 21

3.2.2 Thời gian 21

3.3 Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 21

3.3.1 Nội dung nghiên cứu 21

3.3.2 Phương pháp nghiên cứu 22

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24

4.1 Tình hình cơ bản của xã Động Đạt 24 4.1.1 Điều kiện tự nhiên của xã Động Đạt 24 4.1.2 Điều kiện kinh tế xã hội của xã Động Đạt 26 4.1.3 Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Động Đạt 30 4.2 Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức tại xã Động Đạt 36 4.2.1 Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018 36 4.2.2 Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018 36 4.2.3 Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018 37 4.2.4 Đánh giá kết quả để thừa kế QSDĐ tại địa bàn xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018 38 4.2.5 Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016- 2018 40 4.2.6 Đánh giá kết quả thế chấp QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-

2018 41 4.2.7 Đánh giá kết quả góp vốn QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016 –

2018 42 4.3 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của xã Động Đạt trong giai đoạn nghiên cứu 42 4.3.1 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ đã được giải quyết trên địa bàn xã Động Đạt giai đoạn 2016- 2018 42 4.3.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích diễn ra của xã Động Đạt trong giai đoạn 2016 – 2018 43 4.4 Kết quả đánh giá trình độ hiểu biết của người dân trên địa bàn xã Động Đạt về công tác chuyển QSDĐ từ khi thực hiện luật đất đai 2013 44 4.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra 44

4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về các hình thức

chuyển QSDĐ 45

4.4.3 Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của các nhóm đối tượng về chuyển QSDĐ 53

4.5 Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết hồ sơ chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu 55

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 57

5.1 Kết luận 57

5.2 Đề nghị 58

TÀI LIỆU THAM KHẢO 59

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.1: Bảng Thống kê hiện trạng số hộ, số khẩu của xã năm 2018 29

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất tại địa bàn xã Động Đạt 2018 34

Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018 37

Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018 39

Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016 – 2018 40

Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả thế chấp QSDĐ tại xã Động Đạtn giai đoạn 2016 - 2018 41

Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ 43

Bảng 4.8: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 43

Bảng 4.9: Hiểu biết của người dân về những vấn đề chung của chuyển quyền sử dụng đất 44

Bảng 4.10: Hiểu biết của người dân về hình thức chuyển đổi QSDĐ 45

Bảng 4.11: Hiểu biết của người dân về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 46

Bảng 4.12: Hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê QSDĐ 47

Bảng 4.13: Hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê lại QSDĐ 48

Bảng 4.14: Hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ 49

Bảng 4.15: Hiểu biết của người dân về hình thức thế chấp QSDĐ 50

Bảng 4.16: Hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ 51

Bảng 4.17: Hiểu biết của người dân về hình thức góp vốn QSDĐ 52

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1 Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của người dân xã Động Đạt về chuyển QSDĐ 53 Hình 4.2 Kết quả trung bình trình độ hiểu biết của 2 nhóm đối tượng về chuyển QSDĐ 54

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Kí hiệu viết tắt Nguyên nghĩa

CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa

QSD đất, QSDĐ Quyền sử dụng đất

SXNN Sản xuất nông nghiệp

SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp

PHẦN 1

MỞ ĐẦU 1.1 Đặt vấn đề

Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi Quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu làm mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất

có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán khó Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai

Luật Đất đai 1993 cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống Là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”

Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai phù hợp và hiệu quả, tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng Trong quá trình thực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật đất đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của luật đất đai 1993 Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động trong lĩnh vực đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2003

Động Đạt là một xã thuộc huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa

vụ đối với Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai

Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất

Qua thời gian học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương

em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản

lý nhà nước về đất đai, từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại

học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS.Trương

Thành Nam, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền

sử dụng đất trên địa bàn xã Động Đạt, huyện Phú Lương, Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”

1.2 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, SDĐ của xã Động Đạt, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên

- Đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền khi được thực hiện tại địa phương giai đoạn 2016 – 2018 nhằm đưa ra những mặt tích cực

và những tồn tại khi thực hiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSDĐ

- Điều tra, đánh giá được mức độ quan tâm và mức độ hiểu biết của người dân về công tác chuyển QSDĐ tại xã Động Đạt

- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và những giải pháp đề xuất để thực hiện tôt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã

1.3 Ý nghĩa của đề tài

1.3.1 Ý nghĩa khoa học

Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế Trưởng thành hơn về chuyên môn cũng như tư duy, tổng hợp, phân tích trong làm việc độc lập và làm việc theo nhóm

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn

Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

- Hiến pháp 1992

- Luật Đất đai 2013; ngày 29 tháng 11 năm 2013 [1]

- Bộ Luật Dân sự 2005; ngày 24 tháng 11 năm 2005 [2]

- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013 [3]

- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi quy định thu tiền sử dụng đất thu tiền thuê đất thuê mặt nước

- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền sử dụng đất

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên

và Môi trường quy định về Hồ sơ địa chính [9]

- Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước

- Thông tư số 92/2007/TT-Bộ Tài Chính ngày 31 tháng 07 năm 2007 của

Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

- Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 4/4/2015 của Bộ

Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của

Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất

- Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/03/2015 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương

- Quyết định 27/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 21/9/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ

Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà Nước

Đến Luật Đất đai 1993,một điểm nhấn của luật đó là “ Nhà Nước đã thừa nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử

dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ” Chính vì vậy đã tạo một bước ngoặt mới trong quản

lý về công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra

Với sự phát triển của nền kinh tế theo đà tăng trưởng đòi hỏi có những quy định về đất đai phù hợp hơn đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp, dịch

vụ thì luật đất đai 2003 đã được ban hành trong đó có quy định mở rộng thêm hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Mới đây nhất là luật đất đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành luật với nhiều điểm đổi mới Theo luật đất đai 2013 thì quyền chuyển QSDĐ gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ Luật đất đai

2013 khác so với luật 2003 đó là bỏ đi hình thức “bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ” thành hai hình thức riêng biệt đó là “cho thuê QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ” Các quy định cụ thể

về chuyển quyền sử dung đất được đưa ra đã góp phần tạo điều kiện giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các quan hệ về đất đai giữa những người sử dụng đất

Với nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao như hiện nay thì việc đánh giá

về công tác chuyển QSDĐ để đưa ra các giải pháp quản lý và thực hiện một cách phù hợp là điều cần thiết

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này

Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với

xu thế hiện đại hóa đất nước Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới

một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội

Xã Động Đạt là một trong số những trung tâm trọng điểm phát triển thuộc huyện Phú Lương, mọi hoạt động kinh tế, xã hội diễn ra sôi động hơn Vì vậy đất đai của xã cũng trở nên có giá hơn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao

Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề được quan tâm của người dân và cơ quan quản lý đất đai tại địa phương Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực,

đã tạo cơ sở pháp lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai

Các cấp lãnh đạo cũng như UBND xã Động Đạt cùng các ngành liên quan

đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng

2.2 Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất

2.2.1.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

Đến Luật Đất đai 2013, hình thức này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển đổi đối với đất nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì hai chủ sử dụng các loại đất không phải là đất nông nghiệp liền

kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là không được mà hai bên phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần diện tích muốn đổi

2.2.1.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai 2013 như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp

mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó [1]

2.2.1.3 Quyền cho thuê QSDĐ

“Người sử dụng đất cho thuê đất” là việc người sử dụng đất chuyển quyền

sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp

luật mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê của nhà nước (Nguyễn Khắc Thái

Sơn, 2015) [4]

2.2.1.4 Quyền cho thuê lại QSDĐ

Người sử dụng đất cho thuê lại QSDĐ hay gọi là cho thuê lại đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó có nguồn gốc từ thuê của nhà

nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [4]

di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền

nhận di sản (Khoản 1 Điều 675 bộ Luật dân sự 2005) [2]

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết;

- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết;

- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người chết

là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.(Điều 676 bộ Luật dân sự

2005).[2]

2.2.1.6 Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng

trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và

những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn,

2015) [4]

2.2.1.7 Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt

Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015) [4]

2.2.1.8 Quyền góp vốn bằng QSDĐ

Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân

sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh

Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc…theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

2.2.2 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

2.2.2.1 Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ

Người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ khi có đầy đủ các điều kiện sau:

+ Có Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất

- Ngoài các điều kiện quy định như trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192,

193 và 194 của Luật này, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực

kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Điều 188 Luật đất đai 2013) [1]

2.2.2.2 Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa

vụ nhất định Thời điểm để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật như sau:

+ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận

+ Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính

trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật đất đai 2013) [1]

- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền

sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản

1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước cho thuê đất;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;

+ Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm

quyền công nhận; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4

Điều 191 và Điều 192 của Luật này (Điều 169 của Luật đất đai 2013) [1]

2.2.2.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của xã, phường, thị trấn

* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

- Quy định về hồ sơ:

a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy

định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã

b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ(2bản có xác nhận của UBND cấp xã) + Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã

c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp

thửa) có xác nhận của UBND cấp xã

d) Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Di chúc

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế là duy nhất)

+ Tờ trình của UBND cấp xã

+ Đơn xin cấp giấy cấp giấy chứng nhận QSDĐ

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã

+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có xác nhận của UBND cấp xã + Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế

+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã g đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất

* Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết

quả cấp huyện, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất cấp huyện trong ngày làm việc Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp

xã nếu có nhu cầu, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai.Trường hợp phải tách thửa thì đề nghị văn phòng đăng ký đất đai đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu

đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa

vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ

sở dữ liệu đất đai Chuyển Giấy chứng nhận đã cấp cho cơ quan tiếp nhận

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ gửi Phòng Tài nguyên

và Môi trường thẩm định, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau: Thẩm tra trình tự, tính pháp lý, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất

hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

(Quyết định 1140/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [8]

Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc (Điểm l Khoản 2 Điều

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp

xã nếu có nhu cầu Các trường hợp khác nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện và chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng

ký đất đai cấp huyện trong ngày làm việc.Trường hợp phải tách thửa thì làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy

đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc

sau: Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; Gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản bán hoặc góp vốn đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định; Lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất, chuyển

hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trương thẩm định

Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:

Thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; Chuyển hồ sơ cho

Văn phòng Đăng ký đất đai để làm thủ tục xác định đơn giá thuê đất Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản

Bước 4: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý, cập nhật biến

động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Chuyển kết quả đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Bước 5: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ trao Giấy chứng nhận cho người được

cấp và thu lệ phí theo quy định

Thời hạn giải quyết: Không quá 18 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp

lệ Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội

khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày (Quyết định

1140/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [8]

* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Quy định hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ(đã công chứng hoặc chứng thực) + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai.(bản gốc)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận

và trả kết quả theo quy định

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nhận hồ sơ và chuyển đến Văn

phòng đăng ký đất đai trong ngày làm việc

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các giấy tờ pháp

lý trong hồ sơ, xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Lập hồ sơ trình cơ quan cơ quan tài nguyên

và môi trường, trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc

Bước 4: Trong thời gian không quá 01 ngày làm việc, cơ quan tài nguyên

và môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Thẩm tra trình tự, tính pháp lý, trình UBND cấp có thẩm quyền xem xét,

ký Giấy chứng nhận; Chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai trong ngày làm việc

Bước 5: Trong ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

Hoàn thiện hồ sơ, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Chuyển đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho

người sử dụng đất, thu lệ phí cấp giấy theo quy định (nếu có) (Theo Điều 15 Quyết

định số 42/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên) [7]

Thời hạn giải quyết: Không quá 3 ngày làm việc (Điểm n Khoản 2 Điều 61của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [3]

* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Quy định hồ sơ bao gồm:

+ Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền

sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Trình tự thực hiện:

Bước 1: - Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp

đồng góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện trong ngày làm việc Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất đai kể từ ngày nhận đủ hồ sơ là không qua 3 ngày làm việc Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì tối đa 02 ngày, Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện phải thông báo bằng văn bản cho Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện để hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông

tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu

phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau: Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn.Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Chuyển Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận

Bước 3: Bộ phận Tiếp nhận trả Giấy chứng nhận cho người đăng ký

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian

thực hiện được tăng thêm 15 ngày (Quyết định 1140/QĐ-UBND tỉnh Thái

Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [8]

* Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ

Quy định về hồ sơ:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính); + Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định(01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);

+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau: Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền (01 bản sao

có chứng thực hoặc nộp 01 bản chụp và xuất trình bản chính để đối chiếu trong trường hợp nộp hồ sơ trực tiếp)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ

Bước 2:- Cán bộ được phân công thực hiện việc đăng ký tiếp nhận hồ sơ,

kiểm tra nội dung, tính đầy đủ của hồ sơ, xác nhận vào đơn yêu cầu đăng ký thế

chấp, ghi trên trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai ký xác nhận

- Cập nhật chỉnh lý các thông tin đã đăng ký của tổ chức vào sổ địa chính,

sổ theo dõi biến động đất đai;

Bước 3: Thông báo việc đăng ký giao dịch bảo đảm cho các cơ quan quản

lý có liên quan (nếu có)

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc;

Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ

sơ của Văn phòng đăng ký đất và nhà hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;

Bước 3: Nhận kết quả giải quyết hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả

hồ sơ của Văn phòng đăng ký đất và nhà hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc;

2.2.3 Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định pháp luật đất đai, nhà nước nghiêm cấm việc chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật Trong trường hợp các hợp đồng chuyển quyền

sử dụng đất vi phạm về điều kiện, nội dung, hình thức được quy định trong bộ luật Dân sự và luật Đất đai thì hợp đồng đó vô hiệu Các bên vi phạm là hộ gia đình, cá nhân sẽ bị xử lý theo pháp luật, đất đai có thể bị thu hồi, tài sản giao dịch

và hoa lợi thu được có thể bị tịch thu

2.3 Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Lương

Trải qua các thời kỳ nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai tương đối chi tiết và đầy đủ nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc triển khai đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của nhà nước tới người sử dụng đất, nhất là từ khi luật Đất Đai 2013 ra đời thì tình hình quản lý và

sử dụng đất của nước ta đã từng bước cải thiện Tình hình quản lý và sử dụng đất đai được chặt chẽ hơn giúp cho công tác về quyền sử dụng đất được nhanh chóng

và hiệu quả hơn và đặc biệt là tình hình công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cả nước đã từng bước được nâng cao

Huyện Phú Lương với tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 35.072 ha với vốn đất đai đa dạng với các nghành nghề phong phú Việc sử dụng đất cũng như việc quản lý đất đai của nhà nước và ban lãnh đạo càng được chú trọng và quản lý chặt chẽ Hàng năm dưới sự chỉ đạo của cấp trên cùng với sự chỉ đạo của ban lãnh đạo huyện, phòng Tài nguyên và Môi Trường, công tác chuyển QSDĐ diễn ra trên địa bàn huyện Phú Lương đã được thực hiện khá là hiệu quả và được thực hiện theo đúng trình tự quy định của Nhà nước, từ khi Luật Đất đai năm

2013 ra đời và đưa vào áp dụng, có nhiều thay đổi về quy định, ban lãnh đạo và các cơ quan chuyên môn đã hướng dẫn thực hiện các quy định mới của Luật Đất đai, đồng thời cũng tổ chức tuyên truyền đến người dân nhằm nâng cao sự hiểu biết của người dân, thúc đẩy hoạt động QSDĐ các xã trên địa bàn huyện diễn ra sôi động hơn

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Những số liệu về kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Động Đạt trong giai đoạn 2016 - 2018

- Các văn bản liên quan đến các hình thức chuyển QSDĐ

- Sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về các hình thức chuyển QSDĐ

3.3 Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu

3.3.1 Nội dung nghiên cứu

1 Đánh giá sơ lược về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý

và sử dụng đất tại xã Động Đạt

2 Đánh giá và tổng hợp kết quả chuyển quyền sử dụng đất theo 7 hình thức chuyển quyền được quy định trong Luật Đất đai 2013 theo số liệu thứ cấp của xã trong giai đoạn 2016-2018

3 Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn xã về chuyển QSDĐ

4 Những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển QSDĐ đạt hiệu quả cao

3.3.2 Phương pháp nghiên cứu

3.3.2.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp:

Thu thập các tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, đời sống văn hóa, giáo dục, y tế; tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Động Đạt phục vụ công tác thực tập

Thu thập tài liệu văn bản có liên quan đến công tác chuyển QSDĐ

Thu thập các tài liệu, số liệu về công tác chuyển QSDĐ tại xã

Thu thập các tài liệu về hiện trạng sử dụng đất của xã Động Đạt trong giai đoạn 2016-2018

Thu thập các báo cáo về tình hình chuyển QSDĐ của xã Động Đạt trong giai đoạn 2016- 2018

3.3.2.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp:

Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn xã bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp lấy ý kiến người dân với bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn Bố trí lấy mẫu đối với phỏng vấn người dân sản xuất nông nghiệp, người dân sản xuất phi nông nghiệp lựa chọn các đối tượng là chủ các hộ gia đình đảm bảo phân bố đều trong xóm và có trình độ học vấn khác nhau Kế hoạch điều tra cụ thể như sau:

+ Sử dụng 20 phiếu điều tra trong đó có 10 phiếu điều tra những hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, 10 phiếu điều tra những hộ gia đình sản xuất phi nông nghiệp được chia đều tại các trường hợp thực hiện chuyển QSDĐ với bộ câu hỏi

đã chuẩn bị sẵn Dựa trên kết quả điều tra theo câu hỏi từ đó xác định tỷ lệ % mức độ hiểu biết của người dân về các quy định khi thực hiện quyền của người

sử dụng đất

3.3.2.3 Phương pháp thống kê, xử lý số liệu:

Tổng hợp số liệu theo phương pháp thông dụng, có sự hỗ trợ của phần mềm máy tính Excel…

Hệ thống tài liệu, số liệu thu thập cho từng nội dung để phân tích Lựa

chọn nội dung cần thiết nhất tin cậy nhất, đồng thời thống kê các văn bản pháp quy các quy định về chuyển QSDĐ

3.3.2.4 Phương pháp đánh giá, tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh:

- Phương pháp phân tích: để đánh giá các tài liệu, số liệu thu thập được + Phân tích số liệu chuyển quyền sử dụng đất cho từng hình thức của từng năm trong giai đoạn nghiên cứu Phân tích kết quả số liệu sơ cấp thu được từ điều tra phỏng vấn sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về chuyển QSDĐ

- Phương pháp so sánh:

+ So sánh kết quả tình hình chuyển QSDĐ qua các năm trong giai đoạn nghiên cứu So sánh trình độ hiểu biết giữa cán bộ quản lý và người dân sản xuất nông nghiệp, sản xuất phi nông nghiệp

 Từ phân tích và so sánh sử dụng phương pháp tổng hợp để đánh giá và đưa ra những ưu điểm, hạn chế và các giải pháp trong công tác chuyển QSDĐ

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Tình hình cơ bản của xã Động Đạt

4.1.1 Điều kiện tự nhiên của xã Động Đạt

4.1.1.1 Vị trí địa lí

Xã Động Đạt nằm ở trung tâm huyện Phú Lương, với diện tích 3.572,32

ha, xã có ranh giới giáp các địa phương sau:

-

-

- huyện Phú Lương

-

-

Xã Động Đạt có 6 Km tuyến Quốc lộ 3 chạy dọc theo xã, đây là điều kiện thuận lợi để giao thương phát triển kinh tế

Xã có 20 xóm (bản) với 2.373 hộ, 8.767 nhân khẩu Động Đạt có đặc điểm nằm bao quanh thị trấn Đu nên xã được chia ra thành 3 vùng rõ rệt với Thành Đồng gồm 11 xóm, Tân chúa 4 xóm và vùng Hồng Lê 5 xóm

4.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Đặc điểm địa hình của xã là vùng trung du miền núi, xen kẽ các cánh đồng

là những dãy núi đất thấp, bao quanh là hai dãy núi cao (phía Đông là dãy Chín tầng; phía Tây là dãy núi Chúa), đất đai sử dụng chủ yếu vào sản xuất nông nghiệp

4.1.1.3 Khí hậu

Khí hậu của xã nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, mùa nóng mưa nhiều từ tháng 4 đến tháng 10, mùa lạnh từ tháng 11 đến tháng 3, thời tiết hanh khô, thường có các đợt gió mùa đông bắc, nhiệt độ xuống thấp gây ảnh hưởng đến sức khỏe con người, gia súc và làm cho cây trồng không phát triển Nhiệt độ trung bình trong năm ở xã (theo số liệu quan trắc) là 22oC, nhiệt độ cao nhất (vào tháng 7) có ngày lên tới 38oC và thấp nhất vào tháng (12) có ngày xuống tới 3oC

Lượng mưa trung bình đạt 2000mm/năm, song lượng mưa phân bố không đều, lượng mưa từ tháng 4 đến tháng 10 chiếm tới 90%

4.1.1.4 Thủy văn

Suối Khe Nác chạy dọc từ Bắc xuống Nam đi qua địa bàn xã dài 10,4km nhập sông Đu chạy dọc từ phía Tây Nam xuống phía Nam qua địa bàn xã dài 3,8km

4.1.1.5 Nguồn tài nguyên

-

-

-

-

-

* Tài nguyên nước:

Nước sinh hoạt cơ bản đảm bảo, được khai thác từ 2 nguồn giếng khơi (nước mặt), giếng khoan (nước ngầm) Nước cho sản xuất nông nghiệp, còn gặp khó khăn, 35% diện tích đất nông nghiệp ở 4 xóm thiếu nước sản xuất về mùa khô, do không có hồ chứa nước

* Tài nguyên khoáng sản:

Trên địa bàn có mỏ quặng Titan nằm ở phía tây của xã, hiện 03 công ty đã được cấp phép khai thác với tổng diện tích cấp mỏ là 89 ha Phía đông của xã có

mỏ đá (Barít) đã cấp phép khai thác cho 01 đơn vị, diện tích cấp là khoảng 79 ha