(Luận văn thạc sĩ) đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện yên bình, tỉnh yên bái giai đoạn 2019 2021

Với vai trò đó, cùng với Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” khoản 1 Điều

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

HOÀNG ĐÌNH TOÁN ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2019-2021

Ngành : Quản lý đất đai

Mã số ngành: 08.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN QUANG THI

Thái Nguyên – 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Thái nguyên, ngày tháng năm 2022

Tác giả luận văn

Hoàng Đình Toán

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự hướng dẫn trực tiếp và quý báu của thầy giáo TS Nguyễn Quang Thi, cùng các thầy cô giáo trong Khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Yên Bình, tập thể lãnh đạo, cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Yên Bái, cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Yên Bình, cán bộ Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Yên Bình, cán bộ Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Yên Bình, cán bộ Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái, cán bộ UBND thị trấn Yên Bình, UBND

xã Thịnh Hưng, UBND xã Hán Đà đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./

Thái nguyên, ngày tháng năm 2022

Tác giả luận văn

Hoàng Đình Toán

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 4

1.1.1 Khái niệm giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất 4

1.1.2 Bất động sản 6

1.1.3 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 7

1.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất 11

1.2 ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI 15 1.2.1 Trung Quốc 15

1.2.2 Nhật Bản 17

1.2.3 Mỹ 18

1.2.4 Một số nước ASEAN 19

1.2.5 Ý nghĩa bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam 20

1.3 ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 20

1.3.1 Sơ lược về tình hình đấu giá đất 20

1.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng 21

1.3.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh 22

1.3.4 Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Yên Bái 22

1.3.5 Đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Yên Bình 27

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN

CỨU 35

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 35

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 35

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 35

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 35

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 36

2.3.1 Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái 36

2.3.2 Kết quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái 36

2.3.3 Đánh giá công tác đấu giá QSDĐ tại 03 dự án nghiên cứu trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái 36

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái (chưa khớp với tên mục 3.4 của chương 3) 36

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37

2.4.1 Thu thập số liệu thứ cấp 37

2.4.2 Thu thập số liệu sơ cấp 37

2.4.3 Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu 38

2.3.4 Phương pháp đánh giá theo tiêu chí 38

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 39

3.1 TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI 39

3.1.1 Hiện trạng sử dụng đất huyện Yên Bình năm 2021 39

3.1.2 Tình hình quản lý đất đai của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái 40

3.2 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI 45

3.2.1 Đặc điểm của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất 46

3.2.2 Kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất 49

3.2.3 Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án 53

3.2.4 Hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 03 dự án 64

3.3 ĐÁNH GIÁ THUẬN LỢI, KHÓ KHĂN VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẤU GIÁ QSDĐ TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN YÊN BÌNH, TỈNH YÊN BÁI 69

3.3.1.Thuận lợi 69

3.3.2.Khó khăn 69

3.3.3 Đề xuất một số giải pháp 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 75

1 KẾT LUẬN 75

2 KIẾN NGHỊ 76

TÀI LIỆU THAM KHẢO 77

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2021 huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái 39

Bảng 3.2 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái từ năm 2019 - 2021 46

Bảng 3.3 Tổng hợp giá khởi điểm của 3 dự án đấu giá QSDĐ 49

Bảng 3.4 Tổng hợp kết quả của 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất 52

Bảng 3.5 Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá 56

Bảng 3.6 Đánh giá của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 57

Bảng 3.7 Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án 59

Bảng 3.8 Tính minh bạch các thông tin liên quan đến thửa đất 61

Bảng 3.9 Các tác nhân gây khó khăn trong quá trình đấu giá 62

Bảng 3.10 Đánh giá của người dân sau khi trúng đấu giá 63

Bảng 3.11 Chênh lệch giữa giá quy định với giá trúng đấu giá 64

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Đất đai là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thay thế được, là điều kiện đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội tồn tại và phát triển

Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu cho sự phát triển kinh tế

và xã hội, đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng Thực tế hình thức này đã đạt được một số thành quả làm đổi mới bộ mặt của nhiều địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện còn tồn tại việc giá đất không cụ thể, thanh toán tiền không chặt chẽ Để khắc phục những tồn tại đó, Nhà nước đã thay đổi dùng cơ chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất

Có thể khẳng định việc đấu giá quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường

đã đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước

ta trong những năm qua Với vai trò đó, cùng với Hiến pháp năm 2013 khẳng định:

“Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản 1 Điều 54), “Quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ” (khoản 2 Điều 54) điều đó thể hiện rõ quan điểm nhất quán của

Nhà nước là bảo vệ quyền sử dụng đất của công dân vừa tạo cơ sở pháp lý vững chắc để phòng chống và xử lý nghiêm minh các trường hợp sai phạm trong việc thực hiện pháp luật về đất đai Mặt khác, thị trường bất động sản, mà trong đó phần quan trọng nhất là thị trường đất đai, là yếu tố không thể thiếu của nền kinh tế thị trường Để việc đấu giá quyền sử dụng đất ngày càng đi vào nề nếp, đảm bảo sự công khai, minh bạch trong chính sách tài chính; tránh gây thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, tạo nguồn thu ổn định, bền vững từ khai thác có hiệu quả nguồn lực từ đất đai và tài sản nhà nước, đòi hỏi phải có một quy trình đấu giá chặt chẽ, đảm bảo thống nhất Ngày 17/11/2016 Luật đấu giá tài sản đã được Quốc hội ban hành, trong đó quy định rõ và thể hiện cụ thể về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí

đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản Tạo hành lang pháp lý vững chắc cho công cuộc đổi mới toàn diện đất nước trong thời kỳ hội nhập kinh tế quốc tế, xây dựng đất nước Việt Nam xã hội chủ nghĩa hướng đến mục tiêu dân giàu, nước mạnh, dân chủ, công bằng, văn minh

Yên Bình là huyện miền núi nằm ở phía đông nam tỉnh Yên Bái Trung tâm huyện cách thành phố Yên Bái 4,5 km về phía đông nam cách thủ đô Hà Nội 170Km về phía tây bắc, phía đông nam giáp huyện Đoan Hùng của tỉnh Phú Thọ, phía tây nam giáp thành phố Yên Bái, phía tây bắc giáp thành phố Yên Bái, huyện Trấn Yên và Huyện Văn Yên, phía đông bắc giáp huyện Hàm Yên của tỉnh Tuyên Quang, phía bắc giáp huyện Lục Yên Trên địa bàn có tuyến quốc lộ 70 từ Hà Nội

đi Yên Bái và đi Lào Cai chạy qua trung tâm và một số xã của huyện Huyện Yên Bình có tổng diện tích tự nhiên là 77.213,02 ha trong đó diện tích đất nông nghiệp

là 54.547,4 ha chiếm 70,65 % tổng diện tích tự nhiên, diện tích đất phi nông nghiệp

là 22.541,9 ha, chiếm 29,19 % tổng diện tích tự nhiên

Là địa phương có nhiều lợi thế so sánh về vị trí địa lý, là đầu mối giao lưu kinh tế quan trọng của tỉnh Yên Bái và tỉnh Lào Cai với thủ đô Hà nội, là cửa ngõ của vùng Tây Bắc, đó là thuận lợi quan trọng để phát triển kinh tế dịch vụ

Để đáp ứng được quá trình chuyển hóa mạnh mẽ trên đà phát triển của huyện theo hướng Công nghiệp hóa - hiện đại hóa nhưng phải đảm bảo đúng mục tiêu, chiến lược đúng với quy hoạch đã được phê duyệt, thì việc xây dựng

cơ sở hạ tầng là một yếu tố quyết định cơ bản đến sự thành công của mục tiêu

đã đề ra Để giải quyết kinh phí phục vụ cho công tác xây dựng cơ sở hạ tầng như: Giao thông, điện, nước, trường học, trạm y tế, … cũng như hạn chế tối đa

sự thiếu lành mạnh của thị trường bất động sản Được sự nhất trí của Ủy ban nhân tỉnh, Ủy ban nhân dân huyện đã tiến hành thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở để tạo nguồn kinh phí

Lợi ích của việc đấu giá QSDĐ mang lại về mặt kinh tế, xã hội và quản lý Nhà nước về đất đai là các yếu tố được nói tới qua thực tiễn đấu giá QSDĐ Trên

cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá

trình CNH - HĐH đất nước Vì vậy, Tôi tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài:

“Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn huyện

Yên Bình, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2019-2021” Nhằm đánh giá một cách trung

thực, khách quan về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn huyện

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

- Đánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

- Đánh giá tình hình công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Yên

3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

- Ý nghĩa khoa học: Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những yếu tố ảnh hưởng đến kết quả đấu giá quyền

sử dụng đất của khu đất được đấu giá. Luận văn có thể sử dụng để làm tài liệu tham

khảo cho sinh viên, học viên, nghiên cứu sinh về công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Ý nghĩa thực tiễn: Nghiên cứu và đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất qua các dự án khác nhau, với các phương án đấu giá khác nhau để có thể đề xuất, rút ra những quy định, xây dựng quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để đem lại hiệu quả cao

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ GIÁ ĐẤT, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1.1 Khái niệm giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm về giá đất

Theo Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất, và giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của QSDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.(Quốc hội, 2013) Theo quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai 2013 nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường

Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp

Trên Thực tế giá đất có hai loại: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước, là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, Nhà nước sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý

và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai

Giá đất do Nhà nước quy định nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất - người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Trong các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh…Giữa các chủ sử dụng đất thì không áp dụng giá này Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau Qua đó,

để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.1.2 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Theo từ điển kinh tế học hiện đại: “Đấu giá là phương pháp bán hàng hóa

và dịch vụ bằng cách xướng giá tối thiểu, sau đó để cho mọi người trả giá, người nào trả giá cao nhất sẽ mua được hàng Thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, trong đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo sự dịch chuyển của cung và cầu Đặc điểm cơ bản của thị trường đấu giá là có sản phẩm tiêu chuẩn hóa, không

có sự gặp gỡ trực tiếp giữa người mua và người bán, có đủ số người để đảm bảo hành vi của họ mang tính cạnh tranh Đây là mô hình tuyệt vời về cung ứng hàng hóa và tính cạnh tranh”

Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản” Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá (Nguyễn Thị Minh, 2010)

1.1.2 Bất động sản

Ở nước ta, Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã quy định: "Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; các tài sản khác do pháp luật quy định" (Quốc hội, 2013)

Không phải tất cả các loại BĐS đều tham gia vào thị trường BĐS Nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá Thí dụ: các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung; đất đai là BĐS nhưng theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013), đất đai không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất mới là hàng hoá trong thị trường BĐS

1.1.2.1 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hóa BĐS

Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của hàng hóa BĐS Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ Do vậy, các đặc trưng của hàng hóa và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS

1.1.2.2 Thị trường quyền sử dụng đất

Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất, là thị trường Nhà nước cung cấp cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp Thứ hai, là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người

ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp

1.1.3 Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất

so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do

Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành Phương pháp này được áp dụng trong một số trường hợp tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính giá trị quyền sử dụng đất mà thửa đất (khu đất) của dự án có giá trị không lớn; xác định giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp dự án có các thửa đất liền kề nhau, có

cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương

tự nhau Việc bổ sung phương pháp này đáp ứng được yêu cầu thực tiễn trong công tác định giá đất, bởi trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay mỗi giao dịch diễn ra trong nền kinh tế luôn chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khách quan, chủ quan, thậm chí dẫn tới không thể kiểm soát được giá thị trường Trong trường hợp

đó, việc bổ sung giá đất lựa chọn để so sánh còn là giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất được đảm bảo bằng cơ chế kiểm soát theo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, vì thế giá đất lựa chọn để so sánh đảm bảo minh bạch và phù hợp với thị trường Ngoài ra, việc sửa đổi như vậy về giá đất lựa chọn để so sánh, định giá còn mang lại cơ hội cho việc định giá đất đồng loạt với những thửa đất ở nơi ít có giao dịch hoặc không có giao dịch, đáp ứng nhu cầu định giá đất với số lượng thửa đất còn lớn như hiện nay bổ sung sự khiếm khuyết về năng lực của đội ngũ tư vấn giá đất còn hạn chế

1.1.3.2 Quy định về giá đất trong đấu giá, đấu thầu

- Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không có quy định về giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất

- Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Quy định về nguyên tắc xác định giá khởi điểm như sau: Giá khởi điểm quyền

sử dụng đất đấu giá để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần được xác định sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực

tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mới của thửa đất đấu giá; không được thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định pháp luật (sau đây gọi tắt là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định)

- Tại Mục 1 Khoản 2 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng

dẫn việc xác dịnh giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền

sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất như sau:

Giá khởi điểm đấu giá quyền

sử dụng đất (đồng) =

Diện tích đất (m2) x

Giá đất cụ thể (đồng/m2) Trong đó: Diện tích đất là diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; Giá đất cụ thể do UBND tỉnh quyết định

- Mục 1 khoản 4 Điều 1 Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05/01/2015 quy định về thẩm quyền xác định giá khởi điểm như sau:

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

+ Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền hoặc phân cấp cho Giám đốc Sở Tài chính, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất theo thẩm quyền

Các văn bản xác định giá khởi điểm theo Luật Đất đai 2013

- Triển khai những quy định của Luật đất đai 2013, chính phủ đã ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định

về giá đất; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất Đồng thời Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông

tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Đến năm 2015 Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp đã ban hành Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4 tháng 4 năm 2015 của

Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 05 tháng 01 năm 2015 của

Bộ Tài chính về việc sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày

16 tháng 3 năm 2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế

độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

1.1.3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:

- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, vị trí đóng vai trò quan trọng trong hoạt động sản xuất, kinh doanh (ví dụ: Vị trí thuận lợi về giao thông, mặt tiền, có điều kiện thuận lợi đối với khu vực xung quanh về dân cư, thương mại, dịch vụ ) hay giữ vai trò quan trọng trong sinh hoạt, nó phản ánh sự thuận lợi về giao thông, về môi trường và các sự thuận lợi của các dịch vụ đối với nhu cầu sinh hoạt (ví dụ: Các vị trí ở khu trung tâm văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại Sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng vị trí mặt tiền) Tóm lại, vị trí của khu đất có tác động rất lớn đến giá trị sử dụng và giá của khu đất

- Mục đích sử dụng đất: Giá trị sử dụng của khu đất tùy thuộc vào mục đích

sử dụng của khu đất đó, đối với mỗi khu đất sẽ có nhiều sự lựa chọn mục đích sử dụng khác nhau, tuy nhiên mục đích nào đem lại hiệu quả sử dụng cao nhất thì sẽ làm tăng lên giá trị của khu đất và khẳng định tầm quan trọng của vị trí khu đất đối với mục đích sử dụng đó

- Khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào? Hệ thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao? Hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại đến thế nào? Hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế nào Đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất

- Điều kiện kinh tế xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho thương mại, văn phòng, các cửa hàng dịch vụ, một trung tâm buôn bán sẽ thu hút các trung tâm khác đến đây kinh doanh, buôn bán, mở các cửa hàng dịch vụ sẽ làm cho giá đất thực tế ở đây tăng lên

- Số lượng người tham gia đấu giá: Số người tham gia đấu giá là yếu tố có ảnh hưởng một phần đến sự cao thấp của giá trúng, rõ ràng trong cùng một phiên đấu giá nếu có nhiều người tham gia hơn thì tính cạnh tranh cao hơn, vì vậy giá trúng sẽ cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Thị Hương Giang, 2005) Thầy đã nhắc lần trước vẫn không thấy sửa

Như vậy, các yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất trong đấu giá QSDĐ là những yếu tố liên quan đến BĐS đó, tác động và ảnh hưởng đến BĐS nhằm thay đổi giá trị của BĐS đó trong tương lai, từ đó nâng cao giá trị của BĐS và thu hút những người có nhu cầu

1.1.4 Đấu giá quyền sử dụng đất

1.1.4.1 Các văn bản quy phạm về đấu giá quyền sử dụng đất

Thầy đã nhắc soát sửa, bổ sung các văn bản nhưng vẫn y nguyên

- Luật Đất đai năm 2013

- Luật Dân sự năm 2015

- Luật Đấu giá tài sản 2016

- Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 6/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 4 tháng 3 năm

2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản

- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 5/1/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và

lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản

- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền

sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất và Thông tư hướng dẫn thi hành số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực từ ngày 01/8/2014

- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai

- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ về việc quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành luật đấu giá tài sản

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

- Thông tư số 02/2015/TT-BTC ngày 5/1/2015 của Bộ Tài chính về việc sử đổi, bổ sung một số điều thông tư 48/2012/TT-BTC ngày 16 tháng 3 năm 2012 của

Bộ Tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 4/4/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử đụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

- Thông tư 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính về việc về việc quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản

1.1.4.2 Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Thầy đã nhắc nhưng cũng không thấy sửa

Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai Tuy nhiên, trong thực tế việc làm này chưa được áp dụng phổ biến Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả

Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá QSDĐ:

Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong

bồi thường giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định)

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công

khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin - cho”

trong giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho” Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng “quân xanh, quân đỏ”… Song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này Việc có nhiều người tham gia, cuộc bán đấu giá được tổ chức công khai,

cơ chế “xin - cho” sẽ dần được khắc phục, loại bỏ

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và

nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép

lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực

hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách

nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội

Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa

vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực

hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang

1.1.4.3 Ảnh hưởng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu giá

quyền sử dụng đất đã góp phần quan trọng trong việc giúp các địa phương tháo gỡ,

khắc phục một phần khó khăn trong việc khai thác, huy động vốn để chuyển dịch cơ

cấu kinh tế, xây dựng các công trình phúc lợi, cải thiện môi trường, đáp ứng được

một phần nhu cầu đầu tư phát triển, cải thiện đời sống vật chất và tinh thần cho người

dân, xây dựng nông thôn mới, góp phần thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội

của cả nước nói chung và địa phương nói riêng

Thông qua việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện

quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn, nhiều khu đô thị mới, hiện đại

đã được xây dựng, góp phần cải thiện và nâng cao chất lượng cuộc sống Tiền thu

được từ đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê

đất thông qua hình thức đấu giá đã trở thành nguồn thu quan trọng cho ngân sách

của nhiều địa phương

Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công

bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước

và lợi ích của người sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện

nay Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được quy định tại Luật

Đất đai năm 2013, có ba trường hợp hình thành giá đất Đó là giá đất do Nhà nước

quy định, giá đất do các bên thoả thuận trong chuyển quyền sử dụng đất, giá đất

Commented [A1]: Thầy đã nhắc ko thấy sửa

hình thành từ đấu giá quyền sử dụng đất Trên thực tế, do nhiều lý do mà hiện nay giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng, so với giá trị thực của đất Do vậy, khi giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định đã tạo ra sự chênh lệch lớn giữa giá đất trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định Từ đó, đã tạo ra cơ chế “hai giá đất” Người hưởng lợi nhiều nhất từ cơ chế này là một số các tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định Thiệt hại lớn nhất thuộc về người sử dụng đất có đất bị thu hồi và Nhà nước Đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế tối đa tình trạng “hai giá đất”; tạo cơ sở, căn cứ để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết

và đi đến xoá bỏ địa tô chênh lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư Do trong đấu giá quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải cạnh tranh quyết liệt về khả năng chi trả, họ phải bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để có quyền sử dụng đất Nên khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất họ biết họ phải làm gì để sử dụng đất đúng mục đích, hợp lý

và hiệu quả hơn

Tóm lại, đấu giá quyền sử dụng đất với vai trò đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người sử dụng đất là vấn đề tất yếu cần được quy định cụ thể và thực hiện thống nhất nếu chúng ta muốn xây dựng một thị trường bất động sản hoàn chỉnh ở nước ta Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, phải được lưu thông trên thị trường bằng nhiều cách thức, trong đó có đấu giá như các loại tài sản khác

1.2 ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI

1.2.1 Trung Quốc

Từ 01/7/1997 Trung Quốc đã chia thành 23 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc Trung ương và 01 khu Hành chính đặc biệt (Hồng Kông)

Theo luật quản lý BĐS của Trung Quốc (được Quốc hội khoá 8 kỳ họp thứ

8 ngày 5/7/1994 thông qua Chủ tịch nước công bố theo lệnh số 24 ngày 5/7/1994

có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/1995) thì tương tự với việc giao đất có thu tiền

sử dụng đất của Việt Nam, ở Trung Quốc Nhà nước giao QSDĐ thuộc quyền sở hữu Nhà nước (sau đây gọi tắt là QSDĐ) trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà nước về QSDĐ của người sử dụng đất được gọi là xuất nhượng QSDĐ Việc xuất nhượng QSDĐ phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tổng thể, quy hoạch đô thị và kế hoạch sử dụng đất xây dựng hàng năm Xuất nhượng QSDĐ của UBND thành phố trở lên để làm nhà ở là phải căn cứ vào chỉ tiêu khống chế và phương án giao đất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở lên, báo cáo với chính phủ về phương án quy hoạch được UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn của chính phủ Việc xuất nhượng QSDĐ phải thực hiện theo kế hoạch

và bước đi của UBND cấp thành phố , thị Việc giao từng thửa đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng và những điều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp thành phố , thị về quy hoạch, xây dựng, nhà đất phối hợp hình thành phương án theo quy định của chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau đó cơ quan quản lý đất đai cấp thành phố , thị thực hiện Uỷ ban nhân dân thành phố , thị trực thuộc quy định quyền hạn của các cơ quan thuộc quyền quản lý của mình

Việc xuất nhượng QSDĐ có thể lựa chọn phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thoả thuận song phương Đối với đất để xây dựng công trình thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực hiện phương thức 29 đấu giá và đấu thầu, nếu không có điều kiện đấu giá, đấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương

Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ bằng thương lượng song phương không được thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước Toàn bộ tiền

sử dụng đất đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự toán, để dùng vào việc xây dựng CSHT và mở mang đất đai Chính phủ quy định cụ thể việc nộp tiền sử dụng đất và các biện pháp sử dụng cụ thể

Việc phát triển BĐS trên đất được xuất nhượng phải đúng mục đích và thời hạn ghi trong hợp đồng Nếu sau một năm theo hợp đồng mà chưa đưa vào xây dựng thì phải trưng thu phí bỏ hoang đến 20% giá trị xuất nhượng QSDĐ; Nếu sau

hai năm vẫn chưa đưa vào xây dựng thì có thể thu hồi QSDĐ mà không bồi thường; Trừ trong trường hợp bất khả kháng hoặc do hành vi của Chính phủ hoặc

cơ quan có liên quan hoặc do phải làm công tác chuẩn bị mà phải kéo dài thời gian khởi công

Đối với QSDĐ có được theo phương thức xuất nhượng, khi chuyển nhượng BĐS phải phù hợp với những điều kiện sau đây:

+ Đã thanh toán hết quyền xuất nhượng, QSDĐ theo đúng hợp đồng và đã

có giấy chứng nhận QSDĐ

+ Trong trường hợp xuất nhượng QSDĐ để phát triển đất đai, đối với công trình xây dựng nhà ở thì đã đầu tư trên 25% tổng ngạch, đối với dự án phát triển đất thì đã có điều kiện sử dụng đất công nghiệp hoặc đất xây dựng khác

Việc xuất nhượng QSDĐ bằng phương thức đấu giá, đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn và định giá BĐS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia đầu tiên về BĐS chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hóa thị trường BĐS ở Trung Quốc Trung tâm được thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Cục Quản lý đất đai Quốc gia Hiện nay, CRECAC có 30 chi nhánh ở trong nước và ngoài nước với 300 cán bộ chuyên môn CRECAC chủ yếu cung cấp những dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng, văn phòng TM về BĐS, lớp kế hoạch đầu tư cho các dự án BĐS, nghiên cứu thị trường BĐS ( Nguyễn Thị Minh (2011)

1.2.2 Nhật Bản

Tại Nhật Bản việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết định của toà án Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường BĐS cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BĐS cũng như các con

nợ và toà án để tập trung giải quyết những bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá Khi toà án địa phương tịch thu bất động sản của cá

nhân không thanh toán được nợ và rao bán tài sản này, số tiền thu được sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ (Doãn Quang Hùng, 2010)

1.2.3 Mỹ

Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ bán đấu giá bất động sản đã trở nên

vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán bất động sản trở nên nhanh chóng hơn Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi người Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình

tự của nó

Bán đấu giá bất động sản tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt cọc và nộp phí đấu giá Giá khởi điểm là do người bán bất động sản quyết định

Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao bao gồm:

- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá Có quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá

- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất

- Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào

- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người

có bất động sản đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra

- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưa lại giá bất động sản về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp

- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử và quyết định của họ là cuối cùng

- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá

- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo những hợp đống tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục

- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá (Mạng internet)

Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết định khi phiên đấu giá diễn ra Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu cực trong việc “móc ngoặc giá”, hoặc thương lượng trước của những người tham gia Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm của những người tham gia và đem đến giá thị trường cho sản phẩm - thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích

mà hình thức đấu giá có thể mang lại

Để thành công khi bán bất động sản qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ chức bán đấu giá Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình độ chuyên môn của đấu giá viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá

1.2.4 Một số nước ASEAN

- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ - me mới

có quyền sở hữu đất đai Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với BĐS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng

- Inđônêxia: Khái niệm BĐS đề cập tới đất và bất cứ tài sản gì gắn với đất

Khung pháp lí đối với BĐS là hệ thống Luật Đất đai số 5 ban hành năm 1960 được gọi là Luật ruộng đất cơ bản (BAL)

- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BĐS là can thiệp qua

chính sách thuế BĐS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền mua BĐS qua các ngân hàng

- Philippin: Phạm vi điều chỉnh của luật mua bán BĐS là các nhân tố cấu

thành thị trường BĐS; Phân loại BĐS; Các hợp đồng mua bán BĐS; Các hoạt

tác định giá đất, định giá BĐS gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau

để thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường BĐS (Doãn Quang Hùng, 2010)

1.2.5 Ý nghĩa bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam

Đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được trong phát triển sản xuất Các nước trên thế giới đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn trong những năm qua Có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong

cơ chế thị trường bất động sản

1.3 ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM

1.3.1 Sơ lược về tình hình đấu giá đất

Theo quy định, tất cả các tổ chức thuộc mọi thành phần kinh tế và các cá nhân đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất Nếu được chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (mà không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt Ngược lại, họ có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá

Hiện nay có 3 hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã và đang được áp dụng rộng rãi như sau:

- Đấu giá bằng bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng;

- Đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp theo phương thức trả giá lên;

- Đấu giá công khai bằng lời

1.3.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Là một thành phố trực thuộc Trung ương và là trung tâm của các tỉnh khu vực miền Trung, vì vậy cần phải đầu tư xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhằm tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân Vấn đề khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà Nẵng thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng kể, nguồn thu này tạo ra hiệu quả to lớn đối với việc phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Trung tâm thương mại - siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của thành phố thực hiện việc đấu QSDĐ

Hình thức đấu giá: Được tiến hành công khai bằng lời nói

Đối tượng tham gia đấu giá: Những người ở trong và ngoài thành phố có nhu cầu nhận QSDĐ và có khả năng tài chính đều có quyền đăng ký và tham gia đấu giá Trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ở một số khu vực trên địa bàn thành phố Ngoài ra, thành phố còn cho phép khu vực nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có người tham gia thì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp, và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá được thì Thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá Đây là biện pháp được đánh giá cao của UBND thành phố Đà Nẵng, bởi nếu đất của Nhà nước giảm giá thì đất nền của

tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo ra sự tác động mạnh đến thị trường tự do (Nguyễn Trung Nhân, 2014)

Năm 2019, Sở Tài nguyên và Môi trường TP Đà Nẵng thực hiện kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất gồm 32 khu đất lớn với diện tích 695.601,8 m2 Đồng thời đấu giá chuyển quyền đối với 100 lô đất nền có vị trí ngã ba, ngã tư ở các khu

đô thị, khu tái định cư có tổng diện tích 18.382,9 m2 (Sở tài nguyên và Môi trường Đà Nẵng, 2020) Theo Sở Tài nguyên và Môi trường, qua rà soát quỹ đất công chưa sử dụng trên địa bàn thành phố, hiện có 270 khu đất lớn với tổng diện tích hơn 177ha Đây là các khu đất sạch, đủ điều kiện để kêu gọi đầu tư các dự án

Sở Tài nguyên và Môi trường đã phối hợp Sở Xây dựng và các địa phương điều

chỉnh, bổ sung về mặt quy hoạch cũng như tiến hành lập quy hoạch chi tiết, đưa vào danh mục để kêu gọi đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian đến (Sở tài nguyên và Môi trường Đà Nẵng, 2020)

1.3.3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Hồ Chí Minh

Thành phố Hồ Chí Minh cũng thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất

từ rất sớm, vào năm 2003 Những năm đầu thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng, năm 2005 là 1.400 tỷ đồng Dự kiến, thành phố sẽ thu được 700 tỷ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất trong năm 2015 này Được biết, trong năm

2014, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh tăng lên gấp 3 lần so với năm 2013, thu ngân sách 51,753 tỷ đồng Những năm gần đây thị trường bất động sản cả nước nói chung và thành phố Hồ Chí Minh nói riêng đều gặp khó khăn, thị trường bất động sản bị đóng băng, khiến công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố cũng gặp khó khăn, số dự án đấu giá thành công chiếm tỉ lệ thấp Tuy nhiên cũng như Hà Nội thị trường ở thành phố Hồ Chí Minh cũng bắt đầu có khởi sắc từ năm 2014 Thành phố đã sử dụng một phần lớn tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, thành phố để khai thác giá trị quỹ đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của khu vực nói riêng và cả nước nói chung UBND thành phố Hồ Chí Minh ban hành Quyết định 35/2015/QĐ-UBND, quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 (hay còn gọi là hệ số k) Theo đó, hệ

số k được áp dụng tùy theo từng nhóm đối tượng và tùy theo từng khu vực địa bàn quận, thành phố và các yếu tố làm tăng, giảm giá đất (Nguyễn Trung Nhân, 2016

;Phạm Tấn Thịnh, 2016)

1.3.4 Đấu giá quyền sử dụng đất ở tỉnh Yên Bái

1.3.4.1 Về triển khai Luật đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành

Luật đấu giá tài sản năm 2016 được Quốc hội Khóa XIV thông qua ngày 17/11/2016 với 8 chương, 81 điều đã đánh dấu mốc quan trọng trong việc hoàn thiện, thống nhất khung pháp lý điều chỉnh hoạt động đấu giá tài sản và có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2017 Có thể nói đây là lần đầu tiên có một văn bản có giá trị

pháp lý cao nhất điều chỉnh về lĩnh vực đấu giá tài sản Luật đấu giá tài sản 2016 được ban hành đã tạo ra một hành lang pháp lý vững chắc, chặt chẽ, khoa học, đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch, độc lập, trung thực, khách quan, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người mua được tài sản đấu giá, tổ chức đấu giá tài sản và đấu giá viên Trình tự, thủ tục đấu giá được quy định rõ hơn, chặt chẽ hơn, đáp ứng yêu cầu phát triển hoạt động hành nghề đấu giá trong tình hình mới, tiếp cận với xu thế phát triển của thế giới cũng như hạn chế thông đồng, dìm giá, thu hút được nhiều người tham gia Được sự hướng dẫn của Bộ Tư pháp và sự quan tâm, chỉ đạo sát sao của Sở

Tư pháp, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái đã khẩn trương triển khai nghiên cứu, thực hiện Luật đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành; tổ chức Hội nghị triển khai thi hành Luật và các văn bản pháp luật có liên quan nhằm phổ biến, quán triệt các nội dung cơ bản đến các đối tượng có liên quan và viên chức, người lao động trong Trung tâm; thống nhất các quy trình thủ tục trong hoạt động đấu giá theo đúng quy định, soạn thảo các biểu mẫu mới phù hợp với quy định của Luật; chuẩn bị mọi nguồn lực để thực hiện việc đấu giá theo quy định của Luật Trung tâm nhanh chóng trao đổi, làm việc, thống nhất cách thức thực hiện và thoả thuận mức thù lao dịch vụ đấu giá với các tổ chức có tài sản phải bán thông qua đấu giá Đặc biệt là làm việc với các Trung tâm Phát triển quỹ đất các huyện, thị xã để ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các huyện, thị xã theo quy định mới Nếu như trước đây Trung tâm chỉ cử đấu giá viên về điều hành đấu giá tại các huyện, thị xã nhưng từ khi Luật đấu giá tài sản có hiệu lực từ ngày 01/7/2017, Trung tâm đã thực hiện ký hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất với các Trung tâm Phát triển quỹ đất để thực hiện toàn bộ trình tự, thủ tục

về đấu giá theo quy định

1.3.4.2 Về tăng cường nguồn lực đảm bảo cơ sở vật chất, điều kiện tốt nhất cho công tác đấu giá tài sản

Tiếp tục thực hiện Đề án vị trí việc làm, Trung tâm đã quan tâm công tác kiện toàn tổ chức bộ máy, nâng cao chất lượng và hiệu quả hoạt động thông qua

việc thực hiện cải cách thủ tục hành chính, chấn chỉnh kỷ luật, kỷ cương, thái độ phục vụ khách hàng; nâng cao kỹ năng hành nghề và thái độ chuyên môn, nghiệp vụ cho đấu giá viên Bộ máy Trung tâm hiện có 01 Giám đốc, 01 Phó Giám đốc, 8 đấu giá viên, 8 chuyên viên và nhân viên đều có trình độ cử nhân luật, cử nhân kinh tế

1.3.4.3 Về công tác đấu giá tài sản

Từ năm 2019-2021, Trung tâm đã tích cực liên hệ với các tổ chức, cá nhân

để ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, phối hợp với với Ngân hàng, tổ chức tín dụng xử lý tài sản cầm cố, thế chấp, đẩy nhanh công tác đấu giá tài sản tịch thu sung quỹ Nhà nước do các ngành chuyển giao theo quy định, phối hợp với cơ quan thi hành án giải quyết các hồ sơ còn tồn đọng

1.3.4.4 Về thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

Một trong những điểm nổi bật của Luật đấu giá tài sản đó là bổ sung thêm hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín gián tiếp Được sự chỉ đạo của Sở Tư pháp và

sự thống nhất cao của các đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất,

từ ngày 01/7/2017, Trung tâm đã áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu gián tiếp trong đấu giá quyền sử dụng đất và đã thu được kết quả chênh lệch so với giá khởi điểm cao Riêng tại địa bàn thành phố Yên Bái, Trung tâm đã tổ chức 295 cuộc đấu giá thành công, với giá trị quyền sử dụng đất bán được 329 tỷ đồng, chênh lệch tăng

so với giá khởi điểm hơn 28 tỷ đồng Tại địa bàn các huyện, thị xã, Trung tâm đã tổ chức 1.203 cuộc đấu giá thành, với giá trị quyền sử dụng đất bán được 368 tỷ đồng, chênh lệch tăng so với giá khởi điểm hơn 102 tỷ đồng

Thực tiễn áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu kín gián tiếp đã thu được kết quả khả quan Tình trạng thông đồng, dìm giá hầu như không xảy ra, an ninh trật tự tại thời điểm bỏ phiếu trả giá và buổi công bố kết quả trả giá được đảm bảo, khách hàng tham gia đấu giá hoàn toàn yên tâm và tin tưởng

Năm 2021, dự báo tiếp tục là một năm đầy khó khăn, thách thức đối với Trung tâm Vì thế, ngay từ đầu năm, Trung tâm đã xác định thực hiện những phương hướng, nhiệm vụ sau:

Một là,tiếp tục đẩy mạnh công tác chỉ đạo, điều hành, cải tiến lề lối làm việc,

nêu cao tinh thần trách nhiệm của lãnh đạo đơn vị, phát huy tính chủ động, sáng tạo của toàn thể viên chức và nhân viên trong đơn vị, phấn đấu đạt kết quả cao nhất trong thực hiện nhiệm vụ được giao

Hai là, tiếp tục triển khai thực hiện Luật đấu giá tài sản và các văn bản hướng dẫn thi hành; bám sát các chương trình trọng tâm, kế hoạch hoạt động cụ thể của UBND tỉnh, Sở Tư pháp để triển khai thực hiện nhiệm vụ đấu giá tài sản Thực hiện các hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản đã ký kết với các cơ quan, tổ chức đảm bảo chất lượng, có hiệu quả Chú trọng xây dựng mối quan hệ phối hợp trong công tác đấu giá giữa Trung tâm với các Trung tâm Phát triển quỹ đất; Cơ quan thi hành

án dân sự, Tổ chức tín dụng, Chi cục Quản lý thị trường và các cơ quan khác có thẩm quyền xử lý tài sản nhà nước theo quy định Phấn đấu năm sau đạt mức cao hơn năm trước trên tất cả các mặt: Số hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, số cuộc đấu giá, số cuộc đấu giá thành và giá trị tài sản đấu giá

Ba là, nghiên cứu, sáng tạo và áp dụng linh hoạt các sáng kiến, giải pháp trong hoạt động đấu giá có hiệu quả nhằm nâng cao chất lượng đấu giá tài sản, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước

Bốn là, tăng cường các hoạt động kiểm soát các thủ tục hành chính; thực

hành tiết kiệm, chống lãng phí; phòng, chống tham nhũng trong Trung tâm Tăng cường kỷ cương hành chính, kỷ luật lao động; kiên quyết xử lý các trường hợp vi phạm pháp luật, kỷ luật, chuẩn mực đạo đức nghề nghiệp Quan tâm, chú trọng công tác tiếp công dân, giải quyết kịp thời, chính xác những khiếu nại, tố cáo và nghiêm chỉnh thực hiện việc niêm yết công khai trong thực hiện nhiệm vụ đấu giá

Năm là,tiếp tục chăm lo đào tạo, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn

nghiệp vụ, lý luận chính trị, tin học cho viên chức Đồng thời tăng cường công tác giáo dục chính trị, tư tưởng, đặc biệt là thực hiện tốt cuộc vận động “Đẩy mạnh học tập và làm theo tư tưởng, đạo đức, phong cách Hồ Chí Minh” gắn với thực hiện các nhiệm vụ chính trị của cơ quan; thực hiện Nghị quyết Trung ương 4 (khóa XII) về tăng cường xây dựng chỉnh đốn đảng; ngăn chặn, đẩy lùi sự suy thoái về tử tưởng chính trị, đạo đức lối sống, những biểu hiện “tự diễn biến”, “tự chuyển hóa” trong nội bộ

1.3.4.5 Nguồn thu từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất

- Từ năm 2019 đến năm 2021, tỉnh Yên Bái đã tích cực triển khai thực hiện công tác tạo quỹ đất sạch, tổ chức bán đấu giá; thu ngân sách từ tiền sử dụng đất

- Đấu giá quyền sử dụng đất đã góp phần làm tăng ngân sách nhà nước của tỉnh, tạo nguồn vốn cho nhiều dự án quan trọng trên địa bàn tỉnh như:

+ Trích 30% số thu phát sinh hàng năm để bổ sung vốn cho Quỹ phát triển đất Trường hợp Dự án do tỉnh vay vốn của Quỹ đầu tư phát triển hoặc Quỹ phát triển đất, hoặc tạm ứng vốn tạm thời nhàn rỗi của ngân sách tỉnh để tạo quỹ đất bán đấu giá thì thực hiện trích 30% bổ sung vốn cho Quỹ phát triển đất sau khi đã trừ các khoản chi phí của Dự án như sau: chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tạo quỹ đất để bán đấu giá

+ Hoàn trả các khoản ngân sách tỉnh vay, tạm ứng để đầu tư phát triển đến hạn phải trả trong năm

+ Bố trí 10% số kinh phí còn lại để thực hiện các nhiệm vụ quản lý đất đai,

đo đạc bản đồ địa chính

+ Bố trí đủ vốn thanh toán cho các công trình xây dựng cơ bản, có tính chất xây dựng cơ bản đã quyết toán hoặc có khối lượng hoàn thành, chuyển tiếp từ những năm trước

+ Bồi thường, hỗ trợ tái định cư và chi đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tạo quỹ đất để bán đấu giá (chuẩn bị đầu tư, thiết kế quy hoạch, san tạo mặt bằng, xây dựng nền, mặt đường, vỉa hè, hệ thống cấp thoát nước)

+ Chi đầu tư cơ sở hạ tầng các xã trong quy hoạch xây dựng nông thôn mới + San tạo mặt bằng và xây dựng các công trình phụ trợ của các điểm trường thuộc Chương trình kiên cố hóa trường, lớp học, xây dựng các công trình cho các trường học nhằm đạt chuẩn quốc gia, xây dựng, sửa chữa trụ sở và trạm xá xã, hỗ trợ làm nhà văn hóa thôn, bản, cụm dân cư, xây dựng hạ tầng du lịch, xây dựng đường giao thông, kiến thiết thị chính và các công trình phục vụ công cộng, sửa chữa trụ sở các cơ quan hành chính, đơn vị sự nghiệp do huyện, thành phố quản lý

1.3.5 Đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Yên Bình

1.3.5.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Yên Bình

Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện với sự chặt chẽ, tránh được những tiêu cực và hạn chế nhất định, huyện Yên Bình đã thực hiện việc áp dụng các quy định chung của Nhà nước và các văn bản như:

- Quyết định 157/QĐ-UBND ngày 8/5/2006 của UBND tỉnh Yên Bái ban hành quy chế tổ chức và hoạt động của Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái;

- Quyết định số 03/2012/QĐ-UBND ngày 05 tháng 3 năm 2012 của Ủy ban nhân dân tỉnh Yên Bái ban hành Quy định về bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Yên Bái;

- Quyết định số 10/2014/QĐ-UBND ngày 18/7/2014 của UBND tỉnh Yên Bái Ban hành quy định về bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Yên Bái;

- Quyết định số 12/2018/QĐ-UBND ngày 08/8/2018 của Uỷ ban nhân dân tỉnh Yên Bái về việc quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái;

1.3.5.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất

1.3.5.2 1 Các trường hợp đấu giá QSDĐ

1 Giao đất có thu tiền sử dụng đất:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

b) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp đất xây dựng nhà chung cư cao tầng của công nhân khu công nghiệp

c) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê d) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:

+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng

+ Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây

dựng công trình đó trong cùng một gói thầu

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực hiện theo nguyên tắc: Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến hành độc lập

- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo nguồn vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sau:

+ Đấu thầu xây dựng công trình được thực hiện theo quy định hiện hành; việc đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo Quy chế này

+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải thực hiện dự án được Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt

đ) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh

e) Sử dụng đất vào sản xuất kinh doanh nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

2 Giao đất theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất; trừ trường hợp không thay đổi chủ sử dụng đất

3 Cho thuê đất bao gồm cả cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

1.3.5.2.2 Đối tượng tham gia đấu giá

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh hoặc làm nhà ở theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

1.3.5.2.3 Điều kiện về thửa đất đấu giá

- Có Quy hoạch sử dụng đất hoặc Kế hoạch sử dụng đất chi tiết; Quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về

đất đai, xây dựng

- Đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt

- Đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh theo quy hoạch được duyệt Trường hợp cần thiết phải đấu giá khi chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật phải được UBND tỉnh cho phép

Các trường hợp được UBND tỉnh cho phép đấu giá quyền sử dụng đất khi chưa xây dựng hạ tầng kỹ thuật, người trúng đấu giá phải hoàn thành việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, đúng thời hạn theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất được duyệt

1.3.5.3 Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Bình, tỉnh Yên Bái

* Bước 1: Thành lập Hội đồng đấu giá

- Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất cấp huyện do Chủ tịch UBND huyện quyết định thành lập

- Hội đồng đấu giá cấp huyện chịu trách nhiệm tổ chức đấu giá đất thuộc các

dự án, các thửa đất thuộc thẩm quyền quyết định đấu giá của Ủy ban nhân dân cấp huyện

- Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản tỉnh Yên Bái là tổ chức của Nhà nước có chức năng đấu giá quyền sử dụng đất giúp Hội đồng đấu giá cấp tỉnh và cấp huyện (về mặt nghiệp vụ) tổ chức thực hiện việc đấu giá đất theo quy định

* Bước 2: Xác định giá khởi điểm, bước giá, phương án đấu giá

- Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các ngành liên quan xây dựng phương án giá đất và trình cơ quan có thẩm quyền theo quy định Căn cứ kết quả thẩm định, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban tỉnh phê duyệt

- Bước giá: Là mức chênh lệch tối thiểu của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề

- Phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Các căn cứ pháp lý (quyết định phê duyệt Kế hoạch thu tiền sử dụng đất, Quyết định phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất…)

+ Danh mục loại đất, vị trí, diện tích và hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với các thửa đất, khu đất đấu giá (nếu có)

+ Mục đích, hình thức (giao đất hoặc cho thuê đất), thời hạn sử dụng của các thửa đất, khu đất khi đấu giá quyền sử dụng đất

+ Dự kiến thời gian, địa điểm tổ chức thực hiện đấu giá các thửa đất, lô đất; + Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá; mức phí tham gia đấu giá

và khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá

+ Hình thức đấu giá được áp dụng khi thực hiện cuộc bán đấu giá

+ Kinh phí, nguồn chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá

+ Thời hạn và phương thức thanh toán tiền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá + Dự kiến giá trị thu được và đề xuất việc sử dụng nguồn thu tiền sử dụng đất từ kết quả đấu giá

+ Phương thức lựa chọn đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá

* Bước 3: Thông báo công khai tổ chức đấu giá

Trong thời hạn chậm nhất là 30 ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá, Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp hoặc Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt thông báo công khai khu đất, thửa đất đưa ra đấu giá ít nhất 02 lần, mỗi lần cách nhau 03 ngày trên một trong các phương tiện thông tin đại chúng của Đài Phát thanh - Truyền hình tỉnh, Báo Yên Bái, trang thông tin điện tử của Sở

Tư pháp và Đài truyền thanh cấp huyện, cấp xã Đồng thời được niêm yết công khai tại nơi bán đấu giá, nơi có thửa đất bán đấu giá và Trụ sở UBND cấp xã , thị trấn nơi có thửa đất bán đấu giá

Nội dung niêm yết và thông báo công khai gồm: Tên, địa chỉ của Tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp hoặc Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp đặc biệt; thời gian, địa điểm bán đấu giá tài sản; danh mục tài sản, địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa đất; giá khởi điểm của thửa đất bán đấu giá; địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ thửa đất bán đấu giá; thời hạn đăng ký mua thửa đất bán đấu giá Những thông tin cần thiết khác liên quan đến thửa đất bán đấu giá, gồm

cả những thông tin mà cơ quan có thẩm quyền giao xử lý việc bán đấu giá quyền sử dụng đất yêu cầu thông báo công khai, mẫu đơn đăng ký tham gia đấu giá

* Bước 4: Đăng ký tham gia đấu giá QSDĐ

Các đối tượng có đủ điều kiện theo quy định thực hiện đăng ký và hoàn tất thủ tục đăng ký trong thời hạn do Hội đồng đấu giá thông báo

Tổ chức, cá nhân đăng ký và nộp hồ sơ tham gia đấu giá phải nộp các khoản tiền sau đây:

- Phí đấu giá: Khoản phí này để chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá và không hoàn trả cho người nộp, trừ trường hợp cuộc bán đấu giá không được tổ chức Mức phí đấu giá theo quy định của UBND tỉnh;

- Tiền đặt trước do Tổ chức bán đấu giá quy định cho từng cuộc bán đấu giá nhưng tối thiểu là 10% và tối đa không quá 20% giá khởi điểm của thửa đất đấu giá Người trúng đấu giá không được lấy lại tiền đặt trước mà được trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp

Thời gian nộp tiền đặt trước được thông báo cụ thể trong hồ sơ đấu giá và phải nộp chậm nhất 04 (bốn) ngày trước khi cuộc bán đấu giá chính thức tiến hành

* Bước 5: Tổ chức đấu giá QSDĐ

- Mở phiên đấu giá:

+ Giới thiệu thành viên Hội đồng đấu giá, người điều hành và người giúp việc Hội đồng đấu giá

+ Điểm danh người đã đăng ký tham gia đấu giá, công bố người có đủ điều kiện tham gia đấu giá, phát thẻ số thứ tự cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất (đối với trường hợp đấu giá theo hình thức trực tiếp bằng lời nói)

+ Giới thiệu Quy chế đấu giá và các thông tin có liên quan đến việc thực hiện đấu giá; Giải đáp thắc mắc của người tham gia đấu giá; Công bố hình thức đấu giá, thời gian quy định của mỗi vòng đấu đối với từng hình thức đấu giá

* Bước 6: Thẩm định, phê duyệt kết quả đấu giá QSDĐ

- Trong thời hạn không quá 03 (ba) ngày làm việc kể từ ngày nhận bàn giao hồ sơ và Biên bản kết quả thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất lập hồ sơ gửi cơ quan Tài nguyên và Môi trường

hoặc cơ quan Tài chính để trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền đã quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất

Hồ sơ gồm: Phương án đấu giá quyền sử dụng đất được duyệt; Hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất (nếu có); Biên bản kết quả đấu giá thành công quyền sử dụng thửa đất

- Trong thời hạn không quá 05 (năm) ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ

sơ do đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất gửi cơ quan Tài nguyên và Môi trường, cơ quan Tài chính có trách nhiệm thẩm định và trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất

- Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất với các nội dung chính như sau:

+ Căn cứ pháp lý để ban hành quyết định;

+ Vị trí, diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng đất và cơ sở hạ tầng, tài sản gắn liền với thửa đất (nếu có) được quyết định công nhận trúng đấu giá;

+ Tên, địa chỉ người đã trúng đấu giá quyền sử dụng thửa đất;

+ Số tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, tiền thuê đất và phương thức, thời gian phải nộp tiền trúng đấu giá

- Gửi quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất: Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất được gửi đến các cơ quan: Tài nguyên và Môi trường, Tài chính, cơ quan thuế (để ra thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất cho người đã trúng đấu giá), đơn vị tổ chức thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất và người trúng đấu giá quyền sử dụng đất

* Bước 7: Thanh toán và thời hạn nộp tiền sử dụng đất

- Trong thời hạn không quá 02 (hai) ngày làm việc, kể từ ngày nhận được quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất phải chuyển 100% số tiền đặt trước của người trúng đấu giá vào ngân sách Nhà nước