B� GIÁO D�C VÀ ĐÀO T�O BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP NGUYỄN PHƯƠNG THÁI ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BA VÌ, TP HÀ NỘI[.]
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
1 1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
1.1.1.1 Khái niệm về quyền sở hữu
Sở hữu là quyền của một chủ thể đối với tài sản, tư liệu sản xuất và thành quả lao động, thể hiện mối quan hệ giữa con người trong việc tạo ra và phân phối tài sản Theo Điều 164 Bộ Luật Dân sự 2005, quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản theo quy định pháp luật Đối tượng của quyền sở hữu là tài sản cụ thể, và chủ sở hữu có thể là cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình hoặc cộng đồng.
Quyền sở hữu là quyền được pháp luật công nhận và bảo vệ, cho phép chủ thể tự do chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản Quyền chiếm hữu được bảo vệ để giám sát thực tế đối với bất động sản, trong khi quyền sử dụng cho phép khai thác các đặc tính hữu ích tự nhiên và thu lợi từ bất động sản, như thu nhập và phát triển Quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của bất động sản Các hình thức sở hữu đất đai bao gồm nhiều loại khác nhau.
- Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước);
- Sở hữu tập thể, cộng đồng (chủ sở hữu là tập thể hoặc cộng đồng);
- Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân) (Nguyễn Đình Bồng và cộng sự, 2014)
Luật Đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chếđộ “sở hữu đất đai” (Điều
Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai, đảm bảo quản lý thống nhất trong phạm vi cả nước Điều này nhằm mục đích sử dụng đất đúng quy hoạch và kế hoạch, bảo vệ lợi ích của Nhà nước và người sử dụng Nhà nước cũng thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
1.1.1.2 Khái niệm về quyền sử dụng đất
Nhà nước đại diện cho nhân dân trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai theo quy hoạch và pháp luật Qua Nhà nước, người dân được giao đất và cho thuê đất sử dụng, điều này được ghi nhận trong Hiến pháp và Luật Đất đai hiện hành Luật Đất đai năm 1993 đã đưa ra khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, thể hiện quyền sử dụng đất của người dân.
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993, Nhà nước có trách nhiệm giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân để sử dụng ổn định và lâu dài Ngoài ra, Nhà nước cũng cho phép tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thuê đất Những đối tượng được giao đất hoặc thuê đất theo quy định của Luật này được gọi chung là người sử dụng đất.
“Quyền sử dụng đất” là khái niệm sáng tạo của các nhà luật pháp Việt Nam, nhằm giúp người dân thực hiện quyền lợi trong bối cảnh đất đai thuộc sở hữu toàn dân và không thể phân chia Để khai thác và sử dụng đất hiệu quả, đáp ứng nhu cầu sản xuất và đời sống mà vẫn giữ được tính toàn dân và vai trò quản lý của Nhà nước, khái niệm này đóng vai trò quan trọng Nó không chỉ giải quyết mâu thuẫn giữa quyền lợi của quốc gia, Nhà nước và người dân mà còn hài hòa các lợi ích liên quan.
Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất Ngoài ra, họ còn có quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
1.1.1.3 Khái niệm về người sử dụng đất
Có nhiều quan điểm khác nhau về người sử dụng đất, nhưng nhìn chung, khoa học pháp lý Việt Nam định nghĩa người sử dụng đất dựa trên một số quan điểm cơ bản.
Chủ thể sử dụng đất bao gồm tổ chức, hộ gia đình và cá nhân, được Nhà nước cho phép sử dụng thông qua các cơ quan có thẩm quyền Cụ thể, người sử dụng đất là những tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, hộ gia đình và cá nhân được giao đất hoặc cho thuê đất Quan điểm này được nhiều nhà nghiên cứu luật học tại Việt Nam ủng hộ, nhấn mạnh rằng người sử dụng đất có thể là tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, cũng như các tổ chức chính trị và xã hội.
Người sử dụng đất được định nghĩa là cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất, với trách nhiệm thực hiện ý đồ sử dụng đất của Nhà nước để khai thác các thuộc tính có ích của đất, phục vụ cho sự phát triển kinh tế.
Trong khoa học pháp lý Việt Nam, khái niệm người sử dụng đất được xác định dựa trên việc họ phải được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển quyền sử dụng đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý Người sử dụng đất không chỉ là những người trực tiếp khai thác đất mà còn bao gồm cả những người tổ chức quá trình sử dụng đất, như đầu tư vốn, công nghệ và thuê lao động Hiểu đúng về người sử dụng đất là cần thiết để phù hợp với thực tiễn sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường hiện nay.
Người sử dụng đất được định nghĩa là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cấp phép sử dụng đất thông qua các hình thức như giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất Họ có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật trong suốt thời gian sử dụng đất.
Tại Điều 5, Luật Đất đai 2013 quy định về người sử dụng đất cụ thể như sau:
Người sử dụng đất có quyền được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật.
1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);
2 Hộgia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộgia đình, cá nhân);
3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phốvà điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;
Quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại Việt Na m
Quyền sở hữu đất đai tại Việt Nam đã hình thành và phát triển qua các giai đoạn lịch sử, chịu ảnh hưởng bởi các hình thái kinh tế - xã hội khác nhau.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đã được xác lập từ thời phong kiến và chỉ được công nhận chính thức từ Hiến pháp 1959 Quyền sở hữu toàn dân về đất đai được khẳng định và củng cố qua các bản Hiến pháp 1980, 1992 và 2013 Cụ thể, Điều 17 của Hiến pháp 1992 nêu rõ rằng đất đai và các tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu toàn dân, trong khi Điều 53 của Hiến pháp 2013 xác định rằng tài sản công, bao gồm đất đai và tài nguyên, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất.
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18,
Luật Đất đai 1993, cùng với các sửa đổi vào năm 1998 và 2001, đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hóa các quy định trong Hiến pháp Luật quy định nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó nhấn mạnh rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước có trách nhiệm thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật Mục tiêu là sử dụng đất đai một cách hợp lý, hiệu quả và tiết kiệm, đồng thời bảo vệ, cải tạo và bồi dưỡng đất, cũng như bảo vệ môi trường để phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 quy định rõ ràng về chế độ sở hữu đất đai tại Điều 5, quản lý Nhà nước về đất đai tại Điều 6, và quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai cùng với việc thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai tại Điều 7.
Luật Đất đai 2013 quy định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân, với Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và quản lý thống nhất Theo Điều 4, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật Điều 13 nêu rõ quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai.
Nhà nước, với vai trò là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện quản lý thống nhất đất đai trên toàn quốc để đảm bảo sử dụng đất theo quy hoạch và kế hoạch, bảo vệ lợi ích của cả Nhà nước và người sử dụng Đồng thời, Nhà nước cũng thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
Nhà nước các cấp có quyền chiếm hữu đất đai tuyệt đối và không điều kiện trong phạm vi lãnh thổ của mình Người sử dụng được phép chiếm hữu đất trong thời gian cụ thể, có thể lâu dài nhưng không vĩnh viễn, với mục đích sử dụng đúng đắn thông qua các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất Quyền sử dụng đất (QSDĐ) của Nhà nước được trao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trên những thửa đất cụ thể, đảm bảo thống nhất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi Nhà nước điều tiết nguồn thu từ đất theo quy định pháp luật nhằm ổn định và phát triển kinh tế - xã hội, bảo vệ lợi ích quốc gia và cộng đồng, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người trực tiếp sử dụng đất.
Trong nền kinh tế đa dạng, Nhà nước không thể tự mình quản lý toàn bộ đất đai mà cần phân bổ cho xã hội, bao gồm cả các tổ chức Nhà nước Quyền sử dụng đất (QSDĐ) được giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trên những thửa đất cụ thể QSDĐ của Nhà nước được thể hiện qua quy hoạch sử dụng đất và việc thu lợi từ đầu tư của Nhà nước.
Quyền định đoạt đất đai của Nhà nước là cơ bản và tuyệt đối, bao gồm các quyền quản lý như giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền sử dụng đất (QSDĐ) được thể hiện qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn QSDĐ Tuy nhiên, những quyền này bị hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định của pháp luật.
1 2.2 Quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.2.2.1 Quá trình hình thành, phát triển các QSDĐtại Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953 Ngày 29/12/1987
Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên, điều chỉnh quản lý và sử dụng đất, thể chế hóa chính sách của Đại hội VI và Hiến pháp 1980, khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước quản lý Luật được ban hành trong bối cảnh đất nước bắt đầu đổi mới kinh tế với nhiều chính sách mở cửa Theo Luật Đất đai 1987, Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, người được giao chỉ hưởng kết quả đầu tư trên đất mà không có quyền chuyển nhượng Luật nghiêm cấm các hành vi mua bán, lấn chiếm đất, sử dụng đất không đúng mục đích và tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất rừng.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ trong các trường hợp: Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ởcó ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
Luật hiện hành còn hạn chế và chưa đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người dân, dẫn đến tình trạng mua bán đất đai trá hình, như việc xây dựng túp lều trên đất để bán thực chất là bán đất Hệ thống pháp luật chỉ điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh, trong khi Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp lý hành chính mà chưa thể hiện đầy đủ vai trò quản lý kinh tế đối với đất đai.
Trong bối cảnh pháp luật còn nhiều bất cập, Nhà nước đã triển khai nhiều chính sách mở cửa để thu hút vốn đầu tư, không chỉ từ trong nước mà còn từ nước ngoài Đặc biệt, Quốc hội đã thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, cùng với Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khóa VII, nhấn mạnh việc tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nông thôn, khẳng định quyền của người sử dụng đất trong việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.
Hiến pháp 1992 quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCNVN,
Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993, dẫn đến việc thông qua Luật Đất đai năm 1993 vào ngày 14/07/1993, có hiệu lực từ 15/10/1993 Luật này kế thừa các quy định của Luật Đất đai 1988 và bổ sung quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ thực hiện 5 quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất Điều này cho thấy xu hướng mở rộng quyền của người sử dụng đất, giúp họ có khả năng định đoạt hạn chế quyền sử dụng đất của mình, tuy nhiên vẫn phải tuân theo các điều kiện và quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.
Sự phát triển nhanh chóng của nền kinh tế và xã hội đã làm cho quan hệ đất đai trở nên phức tạp hơn Trong bối cảnh cơ chế kinh tế thị trường, nhiều vấn đề lịch sử chưa được giải quyết lại xuất hiện thêm những thách thức mới.