Luận án tiến sĩ luật học pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố hồ ch

Hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có tầm quan trọng đặc biệt trong quản lý nhà nước về đất đai nhằm tạo lập

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Nguyễn Thị Nga

Hà Nội, năm 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận án tiến sĩ “Pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số

liệu và tài liệu trong luận án là trung thực và chưa được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào Tất cả những tham khảo và kế thừa đều được trích dẫn và tham chiếu đầy đủ

Nghiên cứu sinh

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 10

1.1 Tình hình nghiên cứu về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

1.2 Đánh giá tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 25

1.3 Cơ sở lý thuyết 30

1.4 Câu hỏi nghiên cứu 32

1.5 Giả thuyết nghiên cứu: 33

Kết luận chương 1 34

Chương 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 36

2.1 Những vấn đề lý luận về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 36

2.2 Những vấn đề lý luận về pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 57

Kết luận chương 2 75

Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DUNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 78

3.1 Thực trạng pháp luật về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất 78

3.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 103

Kết luận chương 3 128

Chương 4: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ ĐẢM BẢO THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ VÀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 130

4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 130

4.2 Giải pháp hoàn thiện và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 137

Kết luận chương 4 146

KẾT LUẬN 149

DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 153

TÀI LIỆU THAM KHẢO 161

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất (cấp lần đầu) đối với các tổ chức 108 Bảng 3.2 Tình hình thực hiện cấp lần đầu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các cá nhân tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2018 111 Bảng 3.3 Tình hình thực hiện đăng ký biến động (cập nhật GCN gốc hoặc cấp

GCN mới cho chủ mới) giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2015 – 2018 113

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong điều kiện phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế sâu rộng ở nước ta hiện nay, đất đai không còn đơn thuần là không gian cư trú, là nguồn tài nguyên mà thiên nhiên ban tặng cho mỗi quốc gia, mà cao hơn, ý nghĩa sâu rộng hơn, đất đai trở thành tài sản có giá trị lớn của quốc gia, chúng đai tham gia vào hầu hết quan hệ chính trị, kinh tế, xã hội và lịch sử Đất đai là là sự kiện chính trị, pháp

lý quan trọng của đất nước, là hiện thân của chủ quyền quốc gia, dân tộc; là điều kiện tiền đề không thể thiếu để hiện thực hóa sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Ở phạm vi gần hơn, đất đai tham gia vào hầu hết các giao dịch dân sự, thương mại trong nền kinh tế thị trường, chúng không chỉ bó hẹp ở những giao dịch đơn lẻ bởi những chủ thể là hộ gia đình, cá nhân mà ngày càng phát triển đa dạng và phong phú, mở rộng bởi nhiều thành phần kinh tế, bởi nhiều chủ thể trong nước và nước ngoài Với mỗi con người trong đời sống thường ngày, đất đai là nơi ăn, chốn

ở, là nguồn sống, nguồn việc làm, là phương thức tích lũy của cải bền vững; là thành phần quan trọng không thể thiếu để tạo nên môi trường sống trong lành cho con người

Vị trí và vai trò to lớn của đất đai như vậy nên bất kỳ nhà nước nào, với thể chế chính trị ra sao, với cách thức thiết lập về sở hữu đất đai khác nhau như thế nào thì cũng đều quan tâm, chú trọng tới vấn đề đất đai, xây dựng những cơ sở và căn

cứ pháp lý cụ thể, rõ ràng để quản lý tài sản quý giá này Trong các cách thức quản

lý đất đai được ghi nhận ở phần lớn các quốc gia trên thế giới đã và đang áp dụng hiện nay là xây dựng hệ thống địa bạ và hệ thống sổ sách nhằm quản lý và kiểm soát đất đai và sự biến động của nó trong đời sống thực tế Ở Việt Nam đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng không thể thiếu trong quản lý nhà nước về đất đai Hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có tầm quan trọng đặc biệt trong quản lý nhà nước về đất đai nhằm tạo lập hành lang và an toàn pháp lý đối với các chủ thể có quyền sử dụng đất, giúp họ an tâm sử dụng, đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả khai thác, sử dụng hợp lý đất đai, đồng thời

sẽ giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể

có liên quan Kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 được ban hành lần đầu tiên cho đến nay là Luật Đất đai năm 2013, các quy định pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được hình thành, từng bước đổi mới, góp phần quan trọng trong việc tạo khuôn khổ pháp lý cần thiết trong điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và hội nhập quốc tế Theo đó, cũng đã có các bài viết, công trình khoa học, luận văn thạc sĩ, luận án tiến

sĩ luật học nghiên cứu, luận giải về sự điều chỉnh pháp luật về đất đai ở nước ta nói chung và về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng Tuy nhiên, trong quá trình thực thi các quy định pháp luật này ở nước ta cho đến nay, đã và đang đặt ra nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn, cần được tiếp tục luận giải nhằm đáp ứng những yêu cầu, đòi hỏi khách quan mới đặt ra Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là GCN) có tính cấp thiết trong giai đoạn hiện nay để xác định quyền và nghĩa vụ của các chủ sử dụng đất và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai của quốc gia; đồng thời giúp cho người dân yên tâm sản xuất và đầu tư phát triển trên mảnh đất đó Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất là căn cứ pháp lý để người sử dụng đất yên tâm và mạnh dạn hơn khi đầu tư cũng như sử dụng thửa đất của mình và cũng còn là công cụ pháp lý để người

sử dụng đất thực hiện các giao dịch đất đai cũng như các giao dịch bất động sản, góp phần xây dựng và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh ở nước ta trong giai đoạn hiện nay Thực tế ở nước ta hiện nay cũng đã cho thấy: Việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc và có nhiều rào cản; kết quả triển khai trên thực tế không đạt được như kỳ vọng đặt ra Cụ thể:

Đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa phản ánh được đầy đủ, chính xác, trung thực và minh định về hiện trạng hiện hữu của đất và tài sản trên đất; chưa phản ánh được diễn biến của tình trạng biến động đất đai trên thực tế Đặc biệt là hoạt động đăng ký biến động đất đai chưa được triển khai thường xuyên, liên tục và chưa phân định trách nhiệm của cơ quan đăng ký với nghĩa vụ của người sử dụng đất và người có quyền sở hữu tài sản; cùng với đó là hệ thống hồ sơ địa chính chưa được kiện toàn một cách thống nhất và

đồng bộ trong phạm vi cả nước Vì vậy, sự biến động lớn đất đai và tài sản trên đất song không được đăng ký và cập nhật kịp thời, do đó, có sự sai số và biến động lớn giữa thông tin trong hồ sơ quản lý tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền với hiện trạng sử dụng đất trên thực địa Việc tách giữa vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc, nhưng đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không là bắt buộc đối với người có quyền sở hữu đang là rào cản cho việc xác định rõ ràng và cụ thể về việc ai là người có quyền sở hữu; từ đó, gây khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp về quyền thừa kế và xác định di sản thừa kế, xác định tài sản vợ chồng khi giải quyết tranh chấp về chia tài sản khi vợ chồng ly hôn, tranh chấp về tài sản giữa cha mẹ với con dâu và con rể, tranh chấp về các giao dịch

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản với lý do “chuyển nhượng đất mà không bán nhà”

Đối với hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản gắn liền với đất chưa đạt hiệu quả, nhất là đối với đất ở đô thị, đất của các doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa, đất của nông lâm trường, các trạm trại quốc doanh trước đây, đất gắn liền với nhà ở thuộc đối tượng thanh lý, hóa giá, đất

mà các doanh nghiệp đã và đang kinh doanh với chức năng hỗn hợp chưa được quản lý và kiểm soát tốt nên tình trạng thất thoát lớn Hoạt động đăng ký đất đai còn nhiều vấn đề hạn chế như đã đề cập ở trên nên chưa trở thành điều kiện đảm bảo cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng như hoạt động công nhận quyền sử dụng đất được tiến hành thuận lợi, chính xác và hiệu quả Nghĩa vụ tài chính từ cấp giấy chưa đảm bảo thu đúng, thu đủ và trung thực, chính xác, còn nảy sinh nhiều gian lận gây thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước Tình trạng chậm tiến độ thời gian cấp giấy

là thực trạng thường thấy trong quá trình thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy Trên thực tế phát sinh nhiều khiếu nại, tranh chấp kéo dài gây bức xúc trong dư luận

xã hội mà chưa có lời giải thấu đáo

Thực trạng kém hiệu quả nêu trên của đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng đã và đang diễn ra ở nhiều địa phương và ngay cả tại Thành phố Hồ Chí Minh, mặc dù đã

có nhiều sự thay đổi và cải cách về cách thức triển khai công tác đăng ký và cấp

giấy chứng nhận; tăng cường và cải tiến sâu rộng các quy trình, thủ tục cấp giấy; cải cách lề lối làm việc và coi trọng yếu tố minh bạch, công khai và hiệu quả trong hoạt động này Hơn thế nữa, Thành phố Hồ Chí Minh - một thành phố lớn rộng lớn, dân

số cơ học tăng cao, tốc độ đô thị hóa lớn nhất cả nước khiến cho tình trạng biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất đai là rất lớn Theo đó, sự cần thiết, tất yếu khách quan cần phải đặc biệt quan tâm, chú trọng tới công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhằm quản lý và kiểm soát chặt chẽ đất đai, nâng cao hiệu quả của quản lý đất đai, chống lãng phí và thất thoát nguồn tài nguyên quý giá này của quốc gia và cùng với

đó, quyền về tài sản là đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai đối với mỗi người dân, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân phải được minh thị và được xác lập rõ ràng, là

cơ sở để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất Do vậy, việc nghiên cứu tổng kết thực tiễn của Thành phố Hồ Chí Minh về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để góp phần tiếp tục phát triển lý luận, hoàn thiện và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật cũng là cần thiết Với kỳ

vọng đó, NCS chọn đề tài: “Pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn Thành phố

Hồ Chí Minh” cho luận án tiến sĩ của mình

2 Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của Luận án được xác định là đề xuất và luận chứng khoa học cho các giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam nói chung và tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nêu trên, các nhiệm vụ nghiên cứu được đặt ra sau đây:

- Làm rõ thêm những vấn đề lý luận về pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

ở nước ta, trên các phương diện như: Khái niệm, đặc điểm, cơ cấu, nội dung, mục

đích, ý nghĩa, các yêu cầu đặt ra đối với sự điều chỉnh pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; các yếu tố chi phối, tác động và ảnh hưởng tới công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

ở nước ta trong giai đoạn hiện nay

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn triển khai thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh nhằm có được những nhận định, đánh giá về những kết qủa đã đạt được, những hạn chế, vướng mắc phát sinh, nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc từ hoạt động này tại địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

- Trên cơ sở đó, kiến nghị những giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam nói chung và tại Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu trong đề tài này được xác định gồm:

- Nghiên cứu các tiền đề lý luận về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: khái niệm, đặc điểm, vai trò của hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tiền đề lý luận pháp luật về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động này; cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như các yếu tố tác động, ảnh hưởng tới đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Nghiên cứu, đánh giá nội dung của pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm cả Luật, Nghị định, Thông tư và các văn bản hướng dẫn của thành phố Hồ Chí Minh; các báo cáo tổng kết, các số liệu, tài liệu, các vụ việc được thu thập từ các cơ quan quản lý về đất đai có thẩm quyền chung và thẩm quyền chuyên môn tại thành phố Hồ Chí Minh

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Nội dung, Không gian, thời gian

Phạm vi nghiên cứu trong đề tài này:

- Nghiên cứu các quy định của pháp luật thực định từ thời điểm Luật Đất đai

2013 có hiệu lực (1/7/2014) Theo đó, sẽ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản nhất như:

+ Nghiên cứu hoạt động đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai; + Nghiên cứu hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giới hạn với việc nghiên cứu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu cho đối tượng chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân mà không nghiên cứu đối với chủ thể là tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giá và chủ thể có yếu tố nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam Sở dĩ tác giả chỉ chú trọng nghiên cứu hoạt động đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ cho đối tượng là hộ gia đình, cá nhân bởi đây là chủ thể phổ biến và chiếm

tỷ lệ lớn nhất trong các chủ thể sử dụng đất Nguồn gốc tạo lập quyền sử dụng đất

và quá trình sử dụng đất của chủ thể này cũng phong phú, đa dạng và phức tạp hơn nhiều so với các chủ thể sử dụng đất khác; sự biến động về quá trình sử dụng đất cũng xảy ra phổ biến hơn Vì vậy, lựa chọn chủ thể này để nghiên cứu tác giả nhận thấy đã bao trùm được hết các khía cạnh của vấn đề nghiên cứu ở cả phương diện lý luận, thực trạng pháp luật và thực tiễn triển khai trên thực tế Mặt khác, với dung lượng giới hạn trong phạm vi của một luận án tiến sĩ luật học, nếu phạm vi chủ thể mở rộng bao gồm cả chủ thể là tổ chức, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì tác giả sẽ không có điều kiện triển khai các vấn đề sâu sắc và toàn diện được

+ Nghiên cứu thực tiễn triển khai hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ khi triển khai Luật Đất đai 2013 đến nay

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu được lựa chọn và xác định trong luận án này là nhằm đạt được mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án, qua đó góp phần tạo

ra một cách nhìn toàn diện, sâu sắc về lý luận về pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, phân tích, đánh giá một cách có hệ thống thực trạng pháp luật hiện hành về đăng ký

và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất qua thực tiễn Thành phố Hồ Chí Minh, từ đó góp phần tìm kiếm và luận chứng cho những giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Do vậy, trong quá trình thực hiện đề tài luận án, tác giả sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng của triết học Mác-lênin; Các luận điểm của Chủ nghĩa Mác-lênin về đất đai và về sở hữu đất đai; Phương pháp luận nghiên cứu khoa học đa ngành, liên ngành và chuyên ngành luật học, xã hội học pháp luật, khoa học về quản

lý nhà nước (quản lý đất đai), trong đó:

+ Phương pháp luận duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phương pháp tổng hợp, phân tích và hệ thống hóa được sử dụng trong toàn bộ luận án để luận giải các vấn đề nghiên cứu đặt ra của luận án, trên cơ sở các tài liệu sơ cấp và thứ cấp liên quan đến đề tài của luận án

+ Phương pháp phân tích và tổng hợp, so sánh, diễn giải, quy nạp được sử dụng nhiều tại Chương 2 để luận giải và làm rõ các vấn đề lý luận về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Phương pháp thống kê, tổng kết hàng năm của Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố

Ngoài ra, việc tham khảo, thu thập thông tin, những bài viết, công trình nghiên cứu khoa học đã được công bố trong và ngoài nước liên quan đến vấn đề nghiên cứu để xác định khung lý thuyết làm cơ sở nghiên cứu lý luận trong đề tài; liên hệ với các cơ quan chức năng trên địa bàn thành phố có liên quan trực tiếp tới công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận như: UBND các cấp, cơ quan Tài nguyên và Môi trường các cấp, cơ quan thuế cũng là cần thiết cho việc nghiên cứu đề tài luận án

để xác định các yêu cầu, định hướng cơ bản và đề ra các giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện và đảm bảo thực thi các quy định pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời gian tới

5 Những điểm mới của Luận án

Luận án có những đóng góp mới cho khoa học pháp lý sau đây:

- Luận giải và làm rõ thêm một số vấn đề lý luận và nội dung cơ bản của pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta hiện nay Trong đó, đã phân tích và làm

rõ mối quan hệ qua lại mật thiết giữa đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất đai được coi là tiền đề không thể thiếu vắng cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và ngược lại, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Ngược lại, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là sự hiện thực hóa, minh thị quyền sở hữu và quyền sử dụng đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai trên cơ sở của hiện trạng đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai Vì vậy, việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam hiện nay cần được tạo lập, điều chỉnh pháp luật và thực hiện trong một mô hình tổng thể thống nhất, gồm những điểm ưu việt, hợp lý của mô hình “đăng ký chủ quyền” và mô hình

“đăng ký văn tự giao dịch”, đăng ký ban đầu và đăng ký biến động, đăng ký để xác

lập quyền và đăng ký có ý nghĩa đối kháng với người thứ ba

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, đặc biệt là các văn bản hướng dẫn của UBND Thành phố Hồ Chí Minh thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trong luận án chỉ rõ những thành tựu đạt được; đặc biệt chỉ ra những hạn chế, bất cập của pháp luật về vấn đề này cũng như trên thực tiễn thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua Những vướng mắc và hạn chế của công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngoài lý do từ sự hạn chế và bất cập của pháp luật cũng được tác giả nghiên cứu sâu trong luận án và chỉ rõ những bất cập từ công tác đăng ký biến động; sự không phù hợp của vấn đề đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; công nhận quyền sử dụng đất; xác định điều kiện cần và đủ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; xác nhận thời điểm sử dụng đất, nguồn gốc và hiện

trạng sử dụng đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng; sự phối, kết hợp giữa các cơ quan nhà nước có liên quan về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cơ sở dữ liệu đất đai vẫn chưa được tập trung nên việc truy cập, khai thác, quản lý hệ thống thông tin đất đai còn gặp khó khăn trên nền phần mềm Villis…

- Đề xuất, kiến nghị những giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật

và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Việt Nam hiện nay

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của Luận án

Luận án là công trình nghiên cứu khoa học chuyên sâu góp phần luận giải và làm rõ thêm một số vấn đề lý luận và nội dung cơ bản của pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta hiện nay cũng như là tài liệu tham khảo, gợi mở luận cứ khoa học làm cơ sở cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong thời gian tới ở nước ta Luận án còn là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị trong nghiên cứu khoa học, giảng dạy, đào tạo luật học

7 Kết cấu của Luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận

án gồm 04 chương:

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và những vấn đề liên quan đến

đề tài Luận án

Chương 2: Những vấn đề lý luận về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyến

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật đăng

ký và cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 3: Thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thực hiện trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Chương 4: Định hướng, giải pháp về hoàn thiện pháp luật và đảm bảo thực

thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Chương 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ

LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN

1.1 Tình hình nghiên cứu về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.1 Nhóm các công trình khoa học nghiên cứu về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Cho đến nay, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

là một trong những chủ đề được giới nghiên cứu khoa học pháp lí trong và ngoài nước quan tâm nghiên cứu với nhiều khía cạnh khác nhau và các cấp độ khác nhau

về đăng ký tài sản và quyền tài sản, đăng ký quyền sở hữu tài sản là động sản và bất động sản

Về đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trước hết, có thể

thấy rằng: Về nội hàm của khái niệm “đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, cho đến nay trong khoa học pháp lý cũng

như trong pháp luật thực định ở Việt Nam đều được xếp vào phạm trù có tên gọi là đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất đai Trong Giáo trình Luật Đất đai (tái bản gần đây) của Trường Đại học Luật Hà Nội [44] và của Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh [45, tr.200-203] hay trong Luận án tiến sĩ luật học của Đặng Anh Quân đã đưa ra nhiều nhận định, phân tích và làm rõ bản chất của đăng

ký đất đai Theo đó, đăng ký đất đai với bản chất là đai là sự ghi nhận tình trạng pháp lý và tình trạng thực tế của đất tài sản trên đất vào hệ thống hồ sơ sổ sách địa chính và hồ sơ này được lưu giữ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Nội hàm của đăng ký đất đai bao hàm hai nội dung: (i) ghi nhận quyền sở hữu, quản lý và sử dụng của chủ thể đối với một thửa đất, (ii) sự lưu trữ thông tin để phục vụ hoạt động quản lý và kiểm soát của Nhà nước thông qua hồ sơ địa chính Giáo trình Luật Đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội còn chỉ rõ hơn về các hình thức đăng ký đất đai Cụ thể, đăng ký đất đai bao gồm cả việc đăng ký lần đầu và đăng ký biến động,

đều được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức văn bản hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháy lý như nhau Đây được coi là hoạt động quan trọng nhằm tạo lập cơ sở dữ liệu pháp lý để Nhà nước thực hiện tốt công tác quản lý đất đai, bảo hộ quyền và lợi ích của người sử dụng đất hợp pháp, của chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất Đồng với quan điểm này, Đặng Anh Quân trong luận án tiến sĩ của mình cũng cho rằng, việc đăng ký đất đai có thể là đăng ký từ thời điểm ban đầu hoặc đăng ký khi có sự biến động trong quá trình sử dụng đất có những thay đổi, biến động về quyền của các chủ thể đối với đất

đó (như chia, tách, nhập thửa đất, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp ) Mục đích của việc đăng ký đất đai không chỉ nhằm góp phần tạo lập và bổ sung thêm các thông tin pháp lý váo cơ sở dữ liệu quốc gia về tình hình và những biến động sử dụng đất đai, phục vụ hiệu quả hơn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất [28, tr.31-36]

Mở rộng hơn về vấn đề đăng ký, Luận án tiến sĩ của Đặng Anh Quân còn so sánh ý nghĩa của các loại hình đăng ký đất đai Theo đó, đăng ký đất đai gồm hai

loại: “đăng ký văn tự gi o d ch” và “đăng ký chủ quyền” và nếu đăng ký văn tự

giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý (các giao dịch) thì đăng ký chủ quyền chính là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện đó [28, tr.31-36] Nhấn mạnh về bản chất pháp

lý, vai trò và ý nghĩa của đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất đai, tác giả

Hồ Quang Huy nhấn mạnh ở các khía cạnh sau:

Thứ nhất: Đối tượng của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài

sản gắn liền với đất là việc xác lập, thay đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền liên quan đến thửa đất, tài sản gắn liền với đất Đất đai và tài sản gắn liền với đất thuộc phạm trù bất động sản và đối với bất động sản, do không thể chuyển giao, chiếm giữ thực tế được nên để một chủ thể khẳng định mình có quyền với bất động sản thông qua việc ghi nhận các quyền liên quan đến bất động sản tại hệ thống sổ sách công, đó cũng chính là cách thức để công bố về sự tồn tại của một quyền đối với bất động sản Pháp luật các nước quy định việc ghi nhận tình trạng pháp lý (quyền) của một chủ thể đối với bất động sản, không phải là các thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất, mà được xác định là hoạt động công bố quyền đối với bất động sản Trên

thực tế, Luật Đăng ký bất động sản của Nhật Bản hoặc Hàn Quốc cũng có quy định riêng về đăng ký hiện trạng bất động sản, nhưng cũng chỉ nhằm xác định rõ các quyền đối với bất động sản sau khi tạo lập, chia tách, hợp nhất, sáp nhập bất động sản

Thứ hai: Đăng ký là căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, đồng thời

có giá trị làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba [23, tr.35]

Trên thế giới hiện đang tồn tại 02 hệ thống đăng ký với những giá trị pháp lý của việc đăng ký như sau:

+ Hệ thống thứ nhất quy định đăng ký chỉ để đối kháng với người thứ ba (ví dụ: Nhật Bản, CH Pháp), còn quyền của chủ sở hữu bất động sản được xác lập từ khi giao dịch được giao kết hợp pháp; thông tin được lưu giữ tại hệ thống đăng ký chỉ có ý nghĩa tham khảo, không có ý nghĩa khẳng định quyền của người trong Sổ đăng ký la tuyệt đối Với hệ thống nêu trên, hợp đồng khi đã được giao kết hợp pháp, nếu không đăng ký thì quyền sở hữu bất động sản vẫn được chuyển giao cho bên nhận chuyển quyền (bên mua, bên nhận tặng cho ) hoặc vật quyền của người không phải chủ sở hữu bất động sản vẫn được xác lập trên bất động sản (quyền của bên thuê, quyền của bên nhận bảo đảm); người thứ ba (bất kỳ ai không phải là một trong hai chủ thể đã giao kết hợp đồng) buộc phải biết về việc bất động sản đã được bên nhận chuyển quyền hoặc người không phải chủ sở hữu xác lập quyền của mình lên bất động sản Khi phát sinh tranh chấp thì quyền của người đã đăng ký luôn được hưởng thứ tự ưu tiên

+ Hệ thống thứ hai quy định đăng ký ngoài ý nghĩa làm phát sinh hiệu lực đối kháng, còn là căn cứ (điều kiện) làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền đối với bất động sản (ví dụ: CHLB Đức, Trung Quốc, CHLB Nga) Đối với hệ thống này, nếu hợp đồng đã được giao kết hợp pháp, nhưng quyền đối với bất động sản chỉ có thể được xác lập, thay đổi, chấm dứt nếu được đăng ký Ngược lại với hệ thống thứ nhất, hệ thống đăng ký thứ hai công nhận hiệu lực công tín [23, tr.35-37]

Ở một phương diện khác, tác giả Nguyễn Thị Trà Mi cho rằng: Nội hàm

của khái niệm đăng ký quyền sử dụng đất có các đặc điểm: (i) Đăng ký là hành vi ghi vào sổ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (ii) Đăng ký làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người thực hiện đăng ký và (iii) Những thông tin được ghi vào sổ của

cơ quan đăng ký có thẩm quyền là chứng cứ khách quan, không thể chối cãi [26]

Kề từ khi Luật Đất đai ở nước ta được ban hành lần đầu tiên vào năm 1987

cho đến Luật Đất đai 1993, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều được quy định là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai [29, điều 9] Kể

từ khi Luật Đất đai 2003 được ban hành thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất còn để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (gồm các Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất) và là một trong những điều kiện

mà thể theo Luật này cho phép người sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản [30] Lần đầu tiên, quyền sử dụng đất được thừa nhận trong Luật Đất đai 2003 là

một loại “hàng hóa đặc biệt” của thị trường bất động sản Về ý nghĩa của Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành lúc bấy giờ trong Luật Đất đai 2003, có quan điểm cho rằng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hai ý nghĩa cơ bản: (i) cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các giao dịch về quyền

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên thị trường; (ii) cơ sở pháp lý đối với tài sản của người sử dụng đất và theo đó quyền của người sử dụng đất gồm hai nhóm: Nhóm quyền thể hiện tư cách của của người sử dụng đất đối với đất đai và hưởng sự bảo hộ của pháp luật và nhóm quyền thực hiện các giao dịch về đất đai [38, tr.12]

Như vậy, kề từ khi Luật Đất đai 2003 được ban hành cho đến nay, đã tạo tiền đề pháp lý cho sự hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất và thị trường bất động sản Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thuộc phạm trù bất động sản và tài sản được điều chỉnh bởi các quy định của Bộ luật dân sự và các quy định pháp luật khác (Luật về Nhà ở; Luật về Rừng; Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng…) Trong các bài viết, công trình nghiên cứu khoa học pháp lý trong thời gian này về vấn đề đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng được xem xét, phân tích, luận bàn trong tổng thể điều chỉnh pháp luật về đăng ký bất động sản

và pháp luật về đăng ký tài sản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất không chỉ là Chứng thư pháp lý xác lập mối quan

hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất trong việc sử dụng đất, mà còn là công cụ pháp lý cho các giao dịch trên thị trường bất động sản Đăng ký bất động sản được coi là việc chính thức ghi vào văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về những thông tin cần thiết của sự kiện, là một căn cứ làm phát sinh hoặc thay đổi hoặc chấm dứt những quan hệ về tài sản giữa các chủ thể Các quan hệ tài sản này trong xã hội ngày một phong phú, đa dạng, lớn về quy mô và giá trị, tuy nhiên, pháp luật thực định của Việt Nam cho tới nay lại quy định về vấn đề đăng ký tài sản không được tập trung, không bảo đảm tính chất nhất thể hoá giữa các quy định về cùng một vấn đề, nên không thể điều chỉnh tốt các quan hệ tài sản trong xã hội ngày một phong phú, đa dạng, lớn về quy mô và giá trị và do vậy, cần phải ban hành Luật Đăng ký tài sản, để điều chỉnh có hiệu quả các quan hệ tài sản trong xã hội, bảo đảm các quan hệ dân sự, thương mại đều được thực hiện tốt nhất Dự án Luật Đăng ký tài sản [3] được khởi động từ giữa những năm 2000 và cho đến nay vẫn chưa được Quốc hội thông qua Nhiều vấn đề đặt ra trong Dự luật này hiện vẫn là các chủ đề tranh luận cả về mặt học thuật và thực tiễn hoặc còn có ý kiến khác nhau

Tác giả Phùng Trung Tập trong bài Một số vấn đề lý luận về đăng ký tài sản

tại Việt N m” đã nêu ra những căn cứ khoa học pháp lý để xác định việc xây dựng

Dự án Luật Đăng ký tài sản tại Việt Nam nên theo một hệ thống logic nào Nội dung bài viết xoay quanh những vấn đề chính như: Những nét cơ bản của tài sản theo quy định tại Bộ luật Dân sự, khái niệm tài sản, luận điểm về đăng ký tài sản theo quy định của luật thực định (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, các văn bản dưới luật liên quan ), luận điểm về một số vấn đề xây dựng Luật Đăng ký tài sản tại Việt Nam [36]

Tác giả Hồ Quang Huy trong bài “Bàn về khái niệm đăng ký quyền sử dụng

đất, tài sản gắn liền với đất” [66] đăng trên trăng Thông tin điện tử của Bộ Tư

pháp, đã phân tích: “nếu như động sản được chủ sở hữu chiếm hữu trực tiếp thông

qua các hành vi cầm, nắm (hành vi thực tế), thì bất động sản chỉ có thể chiếm hữu được thông qua việc thiết lập quyền lên bất động sản (tính chất vô hình) Khoa học pháp lý thừa nhận nguyên tắc suy đoán trong việc xác định chủ sở hữu động sản Điều này có nghĩa là chủ thể nào đang chiếm hữu thực tế động sản thì chủ thể đó được suy đoán là chủ sở hữu của chính động sản đó Đồng thời, việc chiếm hữu trực

tiếp động sản cũng là cách thức để chủ sở hữu công khai quyền của mình đối với người thứ ba Về vấn đề này, chế độ pháp lý áp dụng với bất động sản lại hoàn toàn khác với động sản Do việc chiếm hữu bất động sản không thể thực hiện trực tiếp thông qua hành vi cầm, nắm nên việc công khai quyền của chủ sở hữu bất động sản phải được thực hiện thông qua hệ thống đăng ký Mặt khác, trong nền kinh tế thị trường thì bất động sản là đối tượng của giao dịch và việc chuyển dịch quyền liên quan đến bất động sản thường xuyên diễn ra Thực tế đó đòi hỏi hệ thống đăng ký không chỉ ghi nhận để công khai, minh thị về quyền sở hữu, mà còn bao gồm cả các vật quyền khác liên quan đến bất động sản (ví dụ: quyền thế chấp, quyền thuê, quyền góp vốn, quyền hưởng dụng, quyền bề mặt, các hạn chế quyền ) Như vậy, thông qua hệ thống đăng ký, chủ sở hữu bất động sản sẽ xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba và thời điểm đăng ký chính là căn cứ để xác định thời điểm phát sinh hiệu lực đối kháng Nếu bất động sản không được đăng ký thì người thứ ba sẽ không biết và không thể biết được tình trạng pháp lý của bất động sản tại một thời điểm cụ thể Điều này đồng nghĩa với hệ quả là người thứ ba không phải chịu

sự ràng buộc về mặt pháp lý, vì suy cho cùng thì người đó đã không biết (yếu tố chủ

quan) và không thể biết (yếu tố khách quan) về những thỏa thuận trong hợp đồng, giao dịch liên quan đến bất động sản Như vậy, đăng ký bất động sản là một nhu cầu tất yếu và không thể thiếu khi các quốc gia vận hành nền kinh tế theo cơ chế thị trường, trong đó có sự tồn tại của thị trường bất động sản Đối với Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, còn tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì có quyền sử dụng đất (gồm tập hợp nhiều quyền liên quan đến thửa đất cụ thể) Do vậy, bên cạnh quyền sở hữu đất đai thì quyền sử dụng đất

và các dịch quyền liên quan đến quyền sử dụng đất rất cần được Nhà nước ghi nhận, công bố thông qua hệ thống đăng ký Chính vì vậy, trên phương diện này, tác giả

Hồ Quang Huy cho rằng: “đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là

việc cơ qu n nhà nước có thẩm quyền ghi vào Sổ đăng ký bất động sản sự kiện làm phát sinh, th y đổi, hạn chế hoặc chấm dứt quyền củ người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất để xác lập hiệu lực đối kháng giữ người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất với người thứ b theo quy đ nh củ pháp

luật dân sự” [23]

Gần đây, tại Hội thảo “Hoàn thiện khuôn khổ thể chế về đăng ký tài sản tại Việt Nam” do Bộ Tư pháp phối hợp với Dự án Phát triển lập pháp quốc gia tại Việt Nam (Dự án NLD) tổ chức ngày 16/08/2017 tại Hà Nội, theo báo cáo của Bộ Tư

pháp: “những năm vừ qua, Nhà nước Việt Nam đã có những cố gắng trong việc

xây dựng pháp luật về đăng ký tài sản; qua đó, giúp Nhà nước quản lý tốt hơn thông tin về hiện trạng và tình trạng pháp lý củ tài sản Tuy nhiên, nội dung đăng

ký tài sản đ ng được quy đ nh trong nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015, Luật Đất đ i năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật

Sở hữu trí tuệ năm 2005 (sử đổi, bổ sung năm 2009), Luật Giao thông đường bộ năm 2008… và các văn bản hướng dẫn thi hành luật” và mặc dù vậy “thực tiễn đăng ký tài sản cho thấy vẫn còn thiếu nguyên tắc pháp lý chung nhất khi xây dựng các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh về đăng ký tài sản; thiếu thống nhất trong chính các quy đ nh củ pháp luật hiện hành về một số nội dung cơ bản củ đăng ký tài sản; thiếu cơ chế đăng ký đối với một số loại tài sản theo yêu cầu”…

“một số loại tài sản chư có cơ chế đăng ký theo yêu cầu như tài sản gắn liền với

đất là công trình tạm, công trình phụ trợ; hay rất nhiều trường hợp tổ chức tín dụng nhận thế chấp tài sản là nhà để xe, nhà bếp, nhà kho, nhà xưởng… song cả tổ chức tín dụng và cơ quan đăng ký đều lúng túng, khó khăn trong việc xác đ nh các nhà này có được coi là công trình phụ trợ nằm ngoài công trình chính hay không trong quá trình thực hiện việc đăng ký tài sản” [59] Cũng tại Hội thảo, đa số các ý kiến

tán thành sự cần thiết triển khai nghiên cứu và soạn thảo Luật Đăng ký tài sản nhằm công khai, minh bạch hóa thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản, gắn liền với quyền dân sự của mỗi cá nhân, tổ chức khi xác lập, thực hiện quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản Nguyễn Văn Mạnh (Vụ Pháp luật, Văn phòng Chính

phủ) cho rằng: “Hiện nay pháp luật về đất đai mới chỉ quy định về xác lập quyền

(đăng ký biến động), trình tự, thủ tục đăng ký nhưng ý nghĩa của việc đăng ký đó như thế nào – vật quyền hay trái quyền thì pháp luật đất đai không quy định và không thể quy định Bên cạnh đó, pháp luật hiện hành không quy định trực tiếp về đăng ký quyền hưởng dụng Do đó, các quy định về quyền hưởng dụng trong Bộ luật Dân sự khó có thể áp dụng trong thực tiễn Trong Luận án tiến sĩ của Vũ Thị Hồng Yến (Trường Đại học Luật Hà Nội) có kiến nghị về Luật Đăng ký tài sản cần

có quy định về hệ quả pháp lý đối với trường hợp chủ thể không thực hiện việc đăng ký và việc đăng ký được tiến hành với thời gian nhanh nhất, ít chi phí nhất, chính xác và hiệu quả nhất [54]

Những vấn đề đặt ra và hiện còn có ý kiến khác nhau quá trình soạn thảo

Dự án Luật Đăng ký tài sản ở nước ta hiện nay (như: mô hình cơ quan quản lý và đăng ký bất động sản ở nước ta hiện nay; hệ thống đăng ký và quy trình cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản hay thông tin về bất động sản được lưu giữ tại cơ quan đăng ký và cung cấp dưới dạng bản sao khi người dân có yêu cầu; mô hình cơ quan quản lý và đăng ký tập trung, thống nhất đối với mọi loại bất động sản; xác định cơ chế phối hợp và liên thông giữa cơ quan đăng ký và các cơ quan khác có liên quan như thuế, công chứng; mối quan hệ giữa Luật Đăng ký tài sản với các Luật khác có liên quan, như Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm, Luật Đất đai ) cũng

là những vấn đề cần được tiếp tục tổng quan, nghiên cứu, luận bàn cụ thể, thích hợp trong chừng mực cần thiết mức trong quá trình thực hiện luận án này

1.1.2 Nhóm các công trình khoa học nghiên cứu về cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Cho đến nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những chủ đề được giới nghiên cứu khoa học pháp lý quan tâm nghiên cứu với nhiều khía cạnh khác nhau

Có thể nêu ra ở đây một số công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và

đang là tài liệu nghiên cứu phổ biến như: “Các vấn đề pháp lý về đăng ký và cấp

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang

Học, năm 2004; “Bàn về khái niệm đăng kí đất đ i” của tác giả Đặng Anh Quân trên Tạp chí Khoa học pháp lí số 2/2011; bài viết: “Một số yếu tố củ hệ thống đăng

kí đất đ i” đăng trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 3/2011… Ngoài ra có một số

công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền

với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: “Đ v pháp lý người sử dụng đất trong các

giao d ch dân sự, thương mại về đất đ i”, luận án tiến sĩ luật học của Nguyễn

Quang Tuyến (2003); Bài “Pháp luật đất đ i Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ

bảo đảm quyền củ người sử dụng đất” của Trần Quang Huy, Tạp chí luật học, số

8/2009; Bài “Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật

Đất đ i 2003” của Phạm Thu Thủy; Bài “Hệ thống pháp luật đất đ i Việt N m trong 20 năm đổi mới (1986-2006) của Nguyễn Quang Tuyến, Tạp chí Luật học;

2007 Số 1.- tr 56-62; Bài “Một số ý kiến về việc đẩy mạnh tiến độ cấp Giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất” của Trần Luyện, Tạp chí Ngân hàng; 2004 Số 10; Bài “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng”, của Phạm Hữu Nghị -

Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, 2009 - Số 2 (203) - tr 50-53; Báo cáo số 93/ BC-

CP ngày 19/ 10/ 2007 của Chính phủ về tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất; “Pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt N m” luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Trà Mi, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (2012); “Pháp luật

đất đ i về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn củ Quận 6 Thành phố Hồ Chí Minh” luận văn

thạc sĩ của Lê Xuân Trường, Học viện Khoa học xã hội (2013) Đặng Trường Sơn

(2008), Một số vấn đề về đăng kí bất động sản trong luật dân sự - thực trạng và

phương hướng hoàn thiện, Trường Đại học Luật Hà Nội

Cho tới nay, nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn đặt ra ở nước ta về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đang cần được tiếp tục nghiên cứu lý luận và tổng kết thực tiễn, đánh giá thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất trong giai đoạn hiện nay Các công trình này đã tiếp tục luận giải và làm rõ thêm những vấn đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, song việc tổng kết thực tiễn tại các địa phương, trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo những quy định pháp luật về đất đai hiện hành (kể từ khi Luật Đất đai 2013 được ban hành cho tới nay) vẫn cần được tiếp tục

Khái quát các công trình nghiên cứu trên cho thấy, dù được tiếp cận, nghiên cứu ở những khía cạnh khác nhau song quan điểm của các nhà khoa học đều có chung nhận định: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung quan trọng, cần thiết để nâng cao hiệu quả

quản lý nhà nước về đất đai, nhằm xác lập quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản trên đất một cách rõ ràng, minh bạch, công khai cho các chủ thể sử dụng đất, đảm bảo cho người sử dụng đất được yên tâm khai thác, sử dụng đất, là công cụ pháp lý để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể sử dụng đất Ở một khía cạnh khác, các công trình nghiên cứu trên cũng nhấn mạnh, đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cần thiết nhằm hiện đại hóa công tác quản lý nhà nước về đất đai, tiến tới quản lý đất đai, tài sản trên đất bằng một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất để thay thế hệ thống giấy tờ tồn tại qua nhiều thời kỳ lịch sử khác nhau, được xác lập bởi nhiều cơ quan khác nhau và với tên gọi cũng rất khác nhau Các công trình nghiên cứu cũng nhấn mạnh, đẩy mạnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng nhằm tận thu các nghĩa vụ tài chính về đất đai cho ngân sách nhà nước

Tuy nhiên, tác giả nhận thấy rằng, muốn đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất thì sự cần thiết khách quan là công tác tiền đề cho hoạt động này phải được thực hiện tốt,

đó chính là hoạt động đăng ký đất đai Đây là cơ sở quan trọng cung cấp số liệu trung thực, chính xác để đảm bảo việc cấp giấy được thực hiện đúng đắn, đầy đủ và chính xác, trên nền tảng của sự công bằng, minh bạch và chống gian lận Hai hoạt động này có mối quan hệ mật thiết với nhau Vì vậy, sự cần thiết phải đồng thời nghiên cứu hai hoạt động này sẽ giúp cho việc nhận định, đánh giá vấn đề một cách toàn diện, sâu sắc hơn Các công trình nghiên cứu nêu trên chưa dành sự nghiên cứu thích đáng về phương diện này

1.1.3 Nhóm các công trình khoa học nghiên cứu về pháp luật và thực trạng thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Về quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam và pháp luật trên thế giới về vấn đề này, cũng đã được Đặng Anh Quân luận bàn một cách khái quát trong Luận án tiến sĩ luật học của tác giả, bảo vệ tại Trường Đại

học Luật Thành phố Hồ Chí Minh năm (2011), tên đề tài luận án “Hệ thống đăng ký

đất đ i theo pháp luật đất đ i Việt N m và Thụy Điển” [28, tr.31-36]

Trong Bài viết: “Mối qu n hệ giữ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

tài sản gắn liền với đất và xác lập quyền đối với bất động sản” của tác giả Nguyễn

Ngọc Điện đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (số 12 năm 2006), đã đánh giá thực trạng pháp luật của Việt Nam về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (cho đến năm 2006) chưa thừa nhận giá trị chứng minh của việc đăng ký bất động sản đối với các quyền được đăng ký; hệ thống đăng ký được sử dụng như một công cụ kiểm soát việc xác lập, chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở trong giao lưu dân sự, chứ không thực sự liên quan đến việc xác lập quyền sở hữu

nhà ở [12] Trong một bài viết tiếp sau của tác giả Nguyễn Ngọc Điện về:“Đăng ký

bất động sản tại Việt N m - Các vấn đề lý luận và thực tiễn”, tác giả cho rằng, hệ

thống đăng ký bất động sản ở Việt Nam tồn tại nhiều bất cập, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động của hệ thống: Việc đăng ký dường như không có giá trị đối kháng đối với người thứ ba và cũng không xác lập quyền khi có tranh chấp; tổ chức hệ thống đăng ký còn manh mún, phân tán, không phù hợp với nguyên tắc bình đẳng giữa các chủ thể khi thực hiện cùng một quyền dân sự [14]

Theo tác giả Đặng Trường Sơn, những hạn chế cơ bản của hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản thể hiện ở chỗ: các quy định về đăng ký bất động sản phân tán, mâu thuẫn; việc đăng ký, cung cấp thông tin không thực sự nhanh chóng, thuận tiện; hiệu quả hoạt động đăng ký bất động sản còn nhiều hạn chế [34]

Tổng kết từ thực tiễn công tác tổ chức đăng ký đất đai ở Việt Nam, tác giả Nguyễn Văn Chiến, (Cục Đăng ký và thống kê đất đai, Tổng cục Quản lý đất đai,

Bộ Tài nguyên và Môi trường) trên cơ sở khái quát những vấn đề cơ bản của hệ thống đăng ký đất đai ở Việt Nam đã đánh giá kết quả công tác đăng ký đất đai, chỉ

ra những khó khăn, vướng mắc trong công tác này và nêu ra một số kiến nghị cho việc hoàn thiện

Trong các năm 2008-2010, Viện Khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp cũng có các chuyên đề nghiên cứu đánh giá về kết quả thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [51] và thực trạng pháp luật về đăng ký bất động sản [50] Về kết quả thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nguyên nhân của những bất cập trên lĩnh vực này đã được chỉ ra gồm: Văn bản hướng dẫn thi hành Luật chậm được ban hành; một số quy định trong các văn bản mới được ban hành vẫn

còn một số điểm chưa hợp lý khi áp dụng trong thực tiễn; các ngành, các cấp chậm thực thi các văn bản mới vào thực tế, áp dụng không đúng nội dung văn bản mới; việc thực hiện chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn; sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận còn nhiều bất cập; công tác quản lý địa chính tại các địa phương ở 3 cấp đều yếu

Sát hơn với đề tài nghiên cứu có công trình của tác giả Nguyễn Văn Hồng

(2007) “Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước t - Lý luận và

thực tiễn”, luận văn thạc sĩ luật học - Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí

Minh; Nguyễn Hữu Đính (2016) “Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng

đấ và thực tiễn thi hành tại quận 12, thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn thạc sĩ luật

học - trường Đại học Luật Hà Nội; Lê Thị Quỳnh Trang (2016) “Pháp luật về về

cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An”, Luận văn thạc sĩ luật học - trường Đại học Luật Hà Nội; Trần Thị

Thu Hà (2015)“Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận Phú Nhuận, Thành phố Hồ Chí Minh”, luận văn thạc sĩ luật học - Học viện Khoa học xã hội Ở các công trình

trên, thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được phân tích, nhận định, đánh giá ở cả khía cạnh pháp luật hiện hành và ở cả khía cạnh thực tiễn triển khai trên thực tế ở một số địa bàn như: Nghệ An, một số quận trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Qua phân tích, lồng ghép giữa pháp luật và thực tiễn triển khai, tác giả của các luận văn đều có chung nhận định cơ bản như sau:

- Ghi nhận quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đến nay đã có những bước tiến dài và có sự thay đổi về chất Sự thay đổi đáng ghi nhận phải kể đến đó là: pháp luật đã quy định cụ thể, đầy

đủ các nguyên tắc, điều kiện, đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các nghĩa vụ tài chính khi người sử dụng đất được cấp giấy, quy trình, thủ tục được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp công nhận quyền

sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể Các tác giả đều nhấn mạnh rằng, với quy định nêu trên, cả các cơ quan thực thi pháp luật và các chủ thể có nhu cầu, nguyện vọng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có đầy đủ cơ sở pháp lý để

thực thi hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế Đặc biệt, các luận văn, các bài viết đều khẳng định, so với pháp luật trước đây thì pháp luật đất đai hiện hành đã có bước cải cách lớn về quy trình, thủ tục cấp giấy, theo đó, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cửa, một cấp là sự thay đổi đáng ghi nhận để đơn giản, dễ thực hiện hơn đối với người sử dụng đất Vấn đề minh bạch, công khai các quy trình, thủ tục, cách thức niêm yết các nội dung liên quan đến vấn

đề này cũng được cải cách đáng kể ở các địa phương trong cả nước Nhờ sự thay đổi đó mà trên thực tế tiến độ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được đẩy nhanh đáng kể, nhất là đối với loại đất nông nghiệp, người dân cũng giảm bớt tâm lý bị phiền hà, sách nhiễu hơn khi thực hiện thủ tục cấp giấy so với trước đây

- Bên cạnh những kết quả tích cực, các luận văn, bài viết cũng phân tích và nhấn mạnh tới khía cạnh hạn chế, bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành về vấn

đề này như: pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thay đổi quá nhiều qua các mốc ban hành văn bản luật, thậm chí là văn bản dưới luật khiến cho trên thực tế luôn đối phó và giải quyết thời điểm chuyển giao giữa các văn bản pháp luật rất khó khăn, vướng mắc; hồ sơ và cơ sở dữ liệu về đất đai ở các địa phương chưa được kiện toàn, cập nhật chưa đầy đủ, số liệu trên hồ sơ giấy tờ với hiện trạng

sử dụng đất trên thực tế không khớp nhau khiến cho việc xét để cấp giấy gặp nhiều trở ngại Thời gian hoàn thành việc cấp giấy luôn chậm trễ hơn so với thời gian quy định theo luật Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất ở, đất có nguồn gốc khai hoang, lấn chiếm từ lâu, đất lâm nghiệp để trồng rừng còn gặp nhiều vướng mắc, bất cập và khó thực thi trên thực tế

Ghi nhận và chia sẻ với những thành quả khoa học của các công trình nghiên cứu trên đây, song tác giả nhận thấy rằng, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn cần phải nghiên cứu ở phạm vi rộng hơn, đa chiều hơn, đặt vấn đề nghiên cứu trong mối quan hệ biện chứng, lồng ghép với các luật khác như: Luật Đất đai với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựng, Luật Đăng

ký giao dịch bảo đảm, Luật Công chứng, đặc biệt là Bộ luật Dân sự Đây sẽ là nội dung mà tác giả tiếp tục nghiên cứu trong luận án này

Tiếp cận ở phạm vi hẹp hơn song lại là vấn đề nhạy cảm, phức tạp và gai góc

hơn, tác giả Nguyễn Thị Nga có hai chuyên đề: “Thực trạng cơ chế, chính sách và

quy đ nh pháp luật về tài chính trong lĩnh vực đất đ i” và chuyên đề: “Thực trạng

cơ chế, chính sách và quy đ nh pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất” thuộc đề tài nghiên

cứu khoa học cấp Bộ: “Khắc phục bất cập trong cơ chế, chính sách và pháp luật

đất đ i ở Việt N m hiện n y, góp phần phòng ngừ th m nhũng” - Ban Nội chính

Trung ương, tháng 6/2016 Đây là hai chuyên đề nghiên cứu chuyên sâu ở khía cạnh những bất cập, những khoảng trống của pháp luật đất đai hiện hành khiến cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thực tế có nguy cơ phát sinh gian lận, tham nhũng và làm thất thoát về tài chính cho Nhà nước, đặc biệt là đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đất vườn ao liền thửa với đất ở, đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư được công nhận là đất ở Ở khía cạnh thực tế, lịch sử biến động đất đai, cùng với hệ thống thông tin về đất đai không được minh bạch, thiếu tính cụ thể, chi tiết, sự tùy tiện, thiếu kiến thức và trình độ chuyên môn của cán bộ địa chính ở địa phương cũng là nguyên nhân dẫn đến những thất thoát cho ngân sách nhà nước trong lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây cũng là tư liệu quý để tác giả kế thừa và phát triển sâu hơn trong luận án của mình về nhiều phương diện trong công tác thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận ở địa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua Trong bài viết của tác giả Nguyễn Thị Nhung [25, tr.78-84] với tiêu đề

“Những khó khăn, vướng mắc trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo Luật Đất đ i năm 2013”, đã

trình bày, phân tích những khó khăn, vướng mắc trong hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, qua đó đưa ra một số kiến nghị

Trong các luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ luật học về chủ đề này, ngoài việc trình bày những vấn đề lý luận về pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cũng đều có những phân tích, đánh giá thực trạng luật trên lĩnh vực này từ thực tiễn của một địa phương hay cả nước và đề xuất các giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện và đảm bảo thực thi pháp luật trên lĩnh vực này

1.1.4 Nhóm các công trình khoa học nghiên cứu đề xuất các giải pháp, kiến nghị pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Cho đến nay ở nước ta, các giải pháp, kiến nghị pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được đề xuất trong các công trình nghiên cứu khoa học và trên các diễn đàn khoa học tập trung vào những nội dung chính yếu sau:

- Về giá trị pháp lý của đăng ký đất đai, khoa học pháp lý ghi nhận trên thế giới có 02 trường phái: (i) Trường phái thứ nhất, việc đăng ký có giá trị pháp lý làm

phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và (ii) Trường phái thứ hai, việc đăng

ký không chỉ có ý nghĩa làm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba, mà còn

là điều kiện làm phát sinh, th y đổi, chấm dứt quyền đối với bất động sản Điều này

đồng nghĩa với việc thông tin ghi trong Sổ đăng ký của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có giá trị tuyệt đối, không thể phủ nhận đối với người thứ ba đã tin tưởng để thiết lập giao dịch Có ý kiến đề xuất kiến nghị là: “Việc lựa chọn mô hình đăng ký bất động sản có giá trị đối kháng với người thứ ba là phù hợp với thực trạng hiện nay của hệ thống đăng ký bất động sản tại Việt Nam với không ít khiếm khuyết, hạn chế trong tổ chức và hoạt động” [23, tr.131]

- Ý kiến khác lại cho rằng: “Cần hoàn thiện pháp luật về đăng ký tài sản theo hai phương án là xây dựng Nghị định về đăng ký đối với các loại tài sản mà hiện chưa có quy định cơ chế đăng ký hoặc xây dựng Luật Đăng ký tài sản điều chỉnh hoạt động đăng ký bất động sản và đăng ký động sản (trừ tàu bay, tàu biển, phương tiện giao thông cơ giới, chứng khoán, đối tượng của quyền sở hữu trí tuệ), mà theo phương án xây dựng Nghị định, hệ thống cơ quan đăng ký hiện nay tiếp tục được duy trì, chỉ bổ sung chức năng đăng ký các quyền và hợp đồng đối với các tài sản chưa có luật quy định về cơ chế đăng ký của các Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm; còn theo phương án xây dựng Luật Đăng ký tài sản thì đây sẽ là luật về thủ tục quy định những vấn đề liên quan đến thủ tục đăng ký như các tài sản là đối tượng đăng ký; các quyền thuộc đối tượng đăng ký; nguyên tắc đăng ký, cung cấp thông tin về tài sản, cơ chế xây dựng dữ liệu

và khai thác thông tin về tài sản Trong đó, yêu cầu số một của Luật là phải làm cho

tình trạng pháp lý của bất động sản được nhận biết rõ ràng Tất cả những ràng buộc như lệnh kê biên, địa dịch đều phải được đăng ký vào sổ địa chính thì mới phát sinh hiệu lực đối với người thứ ba, đặc biệt là đối với người nhận chuyển nhượng bất động sản Những ràng buộc, hạn chế nào không đăng ký thì nhiều lắm chỉ có hiệu lực đối với các bên giao kết và nhất là không thể gây phiền phức cho người nhận chuyển nhượng bất động sản Việc đăng ký tài sản không thể tùy sự thỏa thuận của các bên trong giao dịch mà phải do nhà nước quy định và phải coi đó là thủ tục bắt buộc và trong Luật Đăng ký tài sản cần có quy định về hệ quả pháp lý đối với trường hợp chủ thể không thực hiện việc đăng ký, xác định rõ phạm vi những loại quyền nào trên tài sản nào bắt buộc phải đăng ký và bảo đảm thủ tục đăng ký được tiến hành với thời gian nhanh nhất, ít chi phí nhất, chính xác và hiệu quả nhất

- Cũng đã có các kiến nghị về các giải pháp cho việc đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Thành phố Hồ Chí Minh được đề xuất trong một số luận văn thạc sĩ luật học đã có cho đến nay Tuy nhiên, các kiến nghị này được đúc rút từ thực tiễn của một quận Thành phố Hồ Chí Minh

1.2 Đánh giá tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án

1.2.1 Những kết quả nghiên cứu mà Luận án sẽ kế thừa, tiếp tục phát triển

- Luận án kế thừa, phát triển kết quả nghiên cứu lý luận cho đến nay ở nước

ta, trước hết là các nghiên cứu về sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh pháp luật về vấn đề này ở nước ta; khái niệm, đặc điểm, bản chất, mục đích, ý nghĩa pháp

lý của việc đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản gắn liền với đất

- Trong Luận án cũng tiếp tục sử dụng và kế thừa kết quả nghiên cứu về quá trình hình thành và phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kì về đăng kí đất đai

và các hình thức pháp lý ghi nhận và bảo đảm cho các giao dịch về đất đai xuất phát

từ những yêu cầu đòi hỏi khách quan của đời sống xã hội và thực tiễn quản lý nhà nước về đất đai

- Trong Luận án sẽ tiếp tục sử dụng và kế thừa kết quả nghiên cứu lý luận về bất động sản và tài sản; đăng ký bất động sản và đăng ký tài sản, lý luận vật quyền được áp dụng trong sự điều chỉnh của pháp luật dân sự và các quy định pháp luật

khác cũng như các khuyến nghị về việc xây dựng mô hình tổ chức của cơ quan đăng

ký, hoàn thiện pháp luật về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các công trình nghiên cứu, các bài viết về xây dựng và ban hành Luật Đăng ký tài sản ở nước ta hiện nay

- Một cách tổng quan các công trình nghiên cứu đều cho chúng ta nhận thức rằng, giữa đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất có mối quan hệ gắn bó, mật thiết với nhau, cái này

là điều kiện, là tiền đề cho cái kia và ngược lại Theo đó, đăng ký đất đai lần đầu được coi là cơ sở tiền đề cần phải đi trước một bước trong công tác quản lý đất đai, tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho việc xác lập chính thức và cấp chứng thư pháp lý là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất Ở phương diện này, đăng ký đất đai là điều kiện cần thiết và không thể thiếu cho hoạt động cấp giấy chứng nhận; và không thể phủ nhận, tính trung thực, chính xác và minh bạch, đúng đắn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phần lớn phụ thuộc vào công tác đăng ký đất đai Nếu công tác đăng ký không được thực hiện tốt, đặc biệt là đăng ký biến động đất đai thì hồ sơ và cơ sở dữ liệu sẽ thiếu các thông tin cụ thể và trung thực về đất đai; như vậy sẽ không gây nhiều khó khăn cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất Hoạt động đăng ký sẽ càng trở nên có ý nghĩa hơn trong trường hợp công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không được tiến hành đồng thời với hoạt động đăng ký; và càng có ý nghĩa hơn khi quá trình sử dụng đất của người sử dụng đất có nhiều biến động về chủ thể, về diện tích,

về mục đích sử dụng đất mà bản thân hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể tiến hành tức thì Trong trường hợp này, đăng ký đất đai như những “bằng chứng sống” để phục vụ cho hoạt động quản lý và kiểm soát đất đai hiện thời và cơ sở tiếp nối cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản trên đất

Ngược lại, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một hoạt động làm cho quy trình quản lý đất đai được đồng bộ, toàn diện và trọn vẹn hơn, chính quy và minh bạch hơn; cơ sở

pháp lý được rõ ràng hơn, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đối với từng thửa đất được xác lập cụ thể và đầy đủ hơn; văn minh và khoa học hơn Ở khía cạnh quản lý nhà nước, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được coi

là khâu cuối cùng của nhằm hoàn thiện hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về một diện tích đất cụ thể, dành cho một chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp ở cả hồ sơ địa chính và cả trên thực địa; đảm bảo tính thống nhất và tương thích về thông tin

và dữ liệu giấy với hiện trạng sử dụng đất thực tế Cũng từ hoạt động này, sự quản lý và kiểm soát đất đai ở khía cạnh kinh tế mới được triển khai và áp dụng đối với người sử dụng đất một cách đầy đủ, chính xác nhất, tận dụng được nguồn thu cho ngân sách Hoạt động này cũng chính thức “tuyên chiến’ với những gian lận và thất thoát trong quản lý đất đai Ở khía cạnh quyền và lợi ích của người sử dụng đất thì hoạt động cấp giấy chứng nhận ngoài ý nghĩa chính thức ghi nhận quyền hợp pháp về tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc về chủ thể đích thực là ai thì ý nghĩa lớn hơn, thiết thực và quan trọng hơn đối với người sử dụng đất đó là thông qua việc cấp giấy chứng nhận, làm cho các quyền và lợi ích của người sử dụng đất được pháp luật ghi nhận có cơ hội để hiện thực hóa trên thực tế Đây là quyền có tính chất lan tỏa, đóng vai trò là điều kiện tiền

đề cho việc thực hiện hàng loạt các quyền khác của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất như: quyền thực hiện các giao dịch dân sự, thương mại về quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; quyền được bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi có tranh chấp, khiếu nại

Các nhận thức này từ quá trình nghiên cứu các tài liệu, các thông tin, các quan điểm khoa học từ các công trình nghiên cứu chỉ ra ở trên càng cho tác giả có định hướng tốt hơn, sâu hơn về sự cần thiết, tính tất yếu khách quan của việc định hướng nghiên cứu đề tài luận án sao cho có những giải pháp hữu ích cho việc hoàn thiện pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm phát huy tối đa vai trò của hoạt động này trong quản lý nhà nước về đất đai và trong việc bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất

1.2.2 Những vấn đề còn bỏ ngỏ, hoặc còn tranh luận, hoặc chưa được nghiên cứu thấu đáo, cần được tiếp tục nghiên cứu trong luận án

- Trong các công trình, bài viết nghiên cứu lý luận cho đến nay, dường như chưa thật sự làm rõ mối quan hệ qua lại biện chứng, thống nhất giữa đăng kí quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà thường nghiên cứu chúng trong sự tách biệt, độc lập Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đòi hỏi phải có tiền đề vững chắc dựa trên cơ sở dữ liệu chuẩn xác và tin cậy về đất đai và tình trạng pháp lý của nó được tạo lập bởi hệ thống quản lý nhà nước về đất đai và đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hay nói một cách khác: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là kết quả của hoạt động đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đang đòi hỏi cần phải có những quan niệm, nhận thức mới đảm bảo sự gắn kết trong hoạt động đăng kí quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (gồm đăng ký ban đầu và đăng ký biến động) và cấp giấy quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

- Luận án đặc biệt quan tâm, chú trọng tới giá trị pháp lý và giá trị về quyền, lợi ích đối với người sử dụng đất khi thực hiện việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo đó, vấn đề đăng ký và cấp giấy chứng nhận được thực hiện đồng thời cùng một thời điểm với vấn đề đăng ký và cấp giấy chứng nhận thực hiện tách rời ở các thời điểm khác nhau có tác động thế nào đối với quyền của người sử dụng đất Đặc biệt, luận

án sẽ tập trung làm rõ các quyền đối với vật hạn chế và các quyền đối với vật đầy

đủ được xác định như thế nào trong mối quan hệ với đăng ký đồng thời và đăng ký tách rời

Cùng với đó, việc xác lập quyền sở hữu của các tài sản là nhà, công trình xây dựng được thực hiện đồng thời hay tách rời với hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận thì giới hạn quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được xác lập như thế nào trong quá trình sử dụng đất, mà đặc biệt là khi thực hiện các giao dịch dân

sự về quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất cũng cần được nghiên cứu

và làm rõ trong quá trình thực hiện luận án này

- Vai trò và trách nhiệm của cơ quan thực hiện hoạt động đăng ký lần đầu và đăng ký biến động về đất đai trong mối quan hệ với chính quyền cấp dưới, với cơ quan hành chính cấp trên, với cơ quan thuế trong việc xác nhận, thẩm định nguồn

gốc đất, mục đích sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất chưa được xác định cụ thể, rõ ràng và giới hạn trách nhiệm của từng cơ quan để đảm bảo

sự trung thực, chính xác, chống gian lận, thất thoát cho Nhà nước, đảm bảo sự công bằng cho người dân, đảm bảo tiền đề cho hoạt động cấp giấy chứng nhận được thực hiện minh bạch, công khai, được thuận lợi, dễ dàng là vấn đề cần phải được quan tâm, chú trọng tiếp tục nghiên cứu

- Việc hoàn thiện hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai, hiện đại hóa

hồ sơ địa chính, thống nhất hệ thống đăng ký cho cả đất và tài sản trên đất là vấn đề cần thiết được đặt ra để tạo tiền đề cho hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện chính quy, hiện đại cũng là vấn đề cần thiết phải nghiên cứu

- Tiếp cận đơn vị kinh tế hộ gia đình và hộ gia đình trong quan hệ sử dụng đất được giải quyết như thế nào khi thực hiện hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, đặc biệt trong bối cảnh khác biệt, nhiều bất hợp lý giữa Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự khi quy định về chủ thể sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân

- Những góc khuất của vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhìn

từ khía cạnh gian lận để trục lợi, phiền hà, sách nhiễu và áp đặt cơ chế xin cho của chính quyền địa phương để buộc người sử dụng đất phải lệ thuộc và chính quyền, sự gian lận trong vấn đề tách thửa, ghi nhận sai hiện trạng sử dụng đất, thiếu chính xác trong việc xác nhận thời điểm sử dụng đất là nguyên nhân dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ hoạt động cấp giấy cũng được phân tích, nhận định bằng những minh chứng cụ thể trong thực tế để luận án có giá trị thực tiễn cao hơn

- Sự nhập nhằng và thiếu tính minh bạch trong quản lý đất đai, đặc biệt là hoạt động đăng ký quyền sử dụng đất và đăng ký biến động đất đai đối với loại đất

ở và đất vườn ao, đất ở và đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng có tác động và ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng của hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tốt hay không tốt, có hiệu quả hay không có hiệu quả Đây cũng

sẽ là nội dung mà tác giả dành sự quan tâm nghiên cứu thích đáng

- Thống nhất và quy định cụ thể hơn, toàn diện hơn đối với hoạt động đăng

ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có tài sản trên đất là

nhà ở, công trình xây dựng, vườn cây và các tài sản khác gắn liền với đất cũng là vấn đề luận án nghiên cứu trọng tâm

- Các giải pháp được đề xuất trong các công trình, bài viết nghiên cứu cho đến nay thường là những giải pháp riêng lẻ dựa trên cơ sở phân tích, đánh giá, luận bàn các quy định pháp luật thực định tại từng thời điểm cụ thể

- Các công trình, bài viết nghiên cứu lý luận và tổng kết thực tiễn cũng như các ý kiến thảo luận, đề xuất kiến nghị về Dự án Luật Đăng ký tài sản ở nước ta hiện nay đã cho thấy xu hướng tìm kiếm và xây dựng một mô hình điều chỉnh pháp luật và các giải pháp tổng thể thích hợp với điều kiện, hoàn cảnh cụ thể ở nước ta hiện nay về vấn đề đăng kí và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được đặt trong tổng thể của sự điều chỉnh pháp luật về đăng ký bất động sản nói riêng và đăng ký tài sản nói chung trong hệ thống pháp luật dân sự và hành chính ở nước ta Theo đó, một loại vấn đề đặt ra cần được tiếp tục nghiên cứu, luận giải như: đối tượng đăng ký và nguyên tắc đăng ký bất động sản; thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về bất động sản; tổ chức, cơ quan đăng ký bất động sản và quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản; đăng ký lần đầu; đăng ký biến động về bất động sản; hệ thống thống nhất về đăng ký bất động sản, đảm bảo chủ trương “một cửa, một giấy”; đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất; thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin phải cung cấp thông tin về bất động sản cho mọi tổ chức, cá nhân có yêu cầu theo một thủ tục đơn giản…

1.3 Cơ sở lý thuyết

Từ tổng quan, đánh giá tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án nói trên

và để đạt được mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu được xác định cho công trình nghiên cứu này, các lý thuyết khoa học được lựa chọn và lấy làm căn cứ cho việc phân tích, luận bàn những vấn đề nghiên cứu trong luận án gồm:

- Lý thuyết về quyền sở hữu tài sản: Dựa trên lý thuyết này cho thấy, dù tồn tại trong chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nước với vai trò là chủ sở hữu đại diện nên tài sản đất đai của những người sử dụng đất được biểu hiện dưới dạng quyền – quyền

sử dụng đất; để đảm bảo quyền sở hữu về quyền sử dụng đất này thì đòi hỏi Nhà

nước với tư cách là chủ thể của quyền quản lý nhà nước về đất đai, chủ thể của quyền sở hữu trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất cũng cần phải xác lập một cách cụ thể, minh bạch và chính thức quyền sở hữu đối với tài sản này nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho người chủ đích thực Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc nhận diện rằng, việc thực thi kém hiệu quả công tác đăng ký và chậm trễ trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trên đất đều gây ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp cho chủ sở hữu

về tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất

- Lý thuyết về vật quyền: Nghiên cứu lý thuyết này tác giả nhận thấy, một tài sản khi đã được xác lập quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp thuộc về ai thì kèm theo đó các quyền và lợi ích hợp pháp về tài sản đó phải được xác định cụ thể bao gồm: quyền về pháp lý, quyền về dân sự, thương mại đối với tài sản đó phải được minh thị rõ ràng và bảo đảm quyền cho chủ sở hữu tài sản đó được thực thi các quyền đó một cách thuận lợi, dễ dàng và linh hoạt Theo đó, tài sản là đất đai hay quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi cá nhân, doanh nghiệp nên đòi hỏi chúng phải được xác lập một cách rõ ràng, minh bạch về quyền tài sản, quyền được chuyển dịch một cách thuận lợi, an toàn và hiệu quả Từ đó, đòi hỏi hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận là điều kiện tiên quyết cho việc hưởng các quyền và lợi ích phải được đặc biệt quan tâm, chú trọng; thông qua đó, tài sản là đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai mới đủ điều kiện để tham gia các giao dịch trên thị trường, mới là cơ sở để Nhà nước bảo vệ và bù đắp khi có tranh chấp hay khi Nhà nước thu hồi

- Lý thuyết về đăng ký tài sản, về đăng ký bất động sản, đăng ký giao dịch đảm bảo: Nghiên cứu các lý thuyết này cho thấy, với sự phong phú và đa dạng của các loại đất, các chủ thể sử dụng đất và đặc biệt là các loại hình giao dịch về đất; cùng với đó, hiện trạng sử dụng đất, tài sản trên đất luôn có sự biến động theo thời gian…

Vì vậy, hoạt động đăng ký là cần thiết khách quan nhằm hướng tới sự minh bạch về tài sản; bảo vệ quyền tài sản cho người có quyền hợp pháp và xác định quyền và nghĩa vụ của chủ thể khác có liên quan đến tài sản Đây cũng là hoạt động phục vụ đắc lực cho hiệu quả của quản lý nhà nước về đất đai

- Lý thuyết về quản lý hành chính nhà nước nói chung và quản lý nhà nước về đất đai nói riêng trong điều kiện xây dựng nhà nước pháp quyền, phát triển kinh tế

thị trường và hội nhập quốc tế Nghiên cứu lý thuyết này cho thấy, bất kỳ một quan

hệ xã hội nào, một lĩnh vực nào của đời sống xã hội cũng rất cần đến hoạt động quản lý nhằm tạo ra một trật tự ổn định, có thứ bậc, tránh sự xáo trộn và hiện thực hóa các mục tiêu và ý tưởng của chủ thể quản lý nhà nước về lĩnh vực đó Trong lĩnh vực đất đai vốn vô cùng năng động và chứa đựng nhiều sự phức tạp lại cần thiết hơn bao giờ hết vai trò của quản lý hành chính đối với các quan hệ đất đai được xác lập đan xen giữa Nhà nước với người sử dụng đất, giữa những người sử dụng đất với nhau nhằm đảm bảo theo đúng chủ trương, định hướng của Đảng và Nhà nước về chính sách và pháp luật đất đai trong mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ; đảm bảo các chủ thể tham gia tôn trọng các quyền và lợi ích hợp pháp khi thiết lập quan

hệ Ở một khía cạnh khác, quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế cũng đòi hỏi phải được quản lý một cách linh hoạt Mọi sự kiểm soát và can thiệp sâu mang tính hành chính mệnh lệnh, gò bó, khiên cưỡng đều trở nên lạc hậu

và xa rời với nền kinh tế hiện đại hiện nay Liên quan trực tiếp tới đề tài nghiên cứu này cho thấy, đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đòi hỏi hoạt động quản lý hành chính nhà nước đối với lĩnh vực này phải linh hoạt, phải tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực thi hoạt động này Mọi sự phiền hà, sách nhiễu, với thủ tục hành chính nhiêu khê đều phải được đẩy lùi; thay vào đó, minh bạch, công khai quy trình, với việc đơn giản thủ tục, rút ngắn thời gian và với thái

độ, tinh thần trách nhiệm cao của cán bộ thực thi nhiệm vụ đăng ký và cấp giấy chứng nhận sẽ cần thiết và trở thành yêu cầu bức thiết

1.4 Câu hỏi nghiên cứu

Các câu hỏi nghiên cứu đặt r như s u:

(1) Trong điều kiện hiện nay ở nước ta, pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

ở nước ta hiện nay cần được hiểu như thế nào? Mục đích, ý nghĩa, yêu cầu đặt ra hiện nay đối với sự điều chỉnh pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là gì? Mối quan hệ qua lại giữa đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất? Bản chất và hệ quả pháp lý của việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là những gì?

(2) Thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta như thế nào (kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân)?

(3) Cần có các giải pháp nào cho việc hoàn thiện và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay?

1.5 Giả thuyết nghiên cứu:

Giả thuyết nghiên cứu:

(1) Để đáp ứng những yêu cầu đòi hỏi đặt ra ở nước ta hiện nay, việc đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, việc tạo lập, điều chỉnh và thực thi pháp luật theo một mô hình tổng thể thống nhất, gồm những điểm ưu việt, hợp lý của mô hình “đăng ký

chủ quyền” và mô hình “đăng ký văn tự giao dịch”, đăng ký ban đầu và đăng ký

biến động, đăng ký để xác lập quyền và đăng ký có ý nghĩa đối kháng với người thứ

ba có thể được coi là phù hợp với điều kiện hiện nay ở Việt Nam

(2) Thực trạng pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực tiễn thi hành pháp luật tại Thành phố Hồ Chí Minh đã đạt được những kết quả nhất định, song cũng còn những hạn chế, vướng mắc, bất cập cũng như nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc, bất cập này

(3) Trong các giải pháp cho việc hoàn thiện và đảm bảo thực thi pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta hiện nay, thì việc đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cần thiết theo hướng hiện đại hóa công tác quản lý nhà nước về đất đai, tiến tới quản lý đất đai, tài sản trên đất bằng một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất (kể cả việc tạo lập và sử dụng hồ sơ địa chính điện tử) để thay thế hệ thống giấy tờ tồn tại qua nhiều thời kỳ lịch

sử khác nhau, được xác lập bởi nhiều cơ quan khác nhau và với tên gọi cũng rất khác nhau, đẩy mạnh hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng nhằm tận thu các nghĩa vụ tài chính về đất đai cho ngân sách nhà nước Đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất tạo tiền đề cho hoạt động đăng ký đất đai được thực hiện tốt hơn

- Dù được phân tích và luận giải ở nhiều khía cạnh khác nhau, có khen và có chê song tựu chung lại các công trình nghiên cứu đều đi đến nhận định: Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là cơ sở quan trọng nhằm bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể sử dụng đất, là cơ sở pháp lý nhằm xác lập quyền sử dụng đất và quyền

sở hữu các tài sản trên đất một cách rõ ràng, minh bạch, công khai cho các chủ thể

sử dụng đất, đảm bảo cho người sử dụng đất được yên tâm khai thác, sử dụng đất Bên cạnh đó, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là nội dung quan trọng, cần thiết để nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai Theo đó, chúng không chỉ ghi nhận tình trạng pháp lý và tình trạng thực tế về đất và tài sản gắn liền với đất mà chúng còn là cơ sở

dữ liệu để phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình trạng biến động đất đai qua các giai đoạn, các thời kỳ và thời điểm khác nhau Từ đó, giúp nhà nước có những nhận định và định hướng đúng đắn trong quản lý nhà nước về đất đai

- Các công trình nghiên cứu trên cũng nhấn mạnh, đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

là cần thiết nhằm hiện đại hóa công tác quản lý nhà nước về đất đai, tiến tới quản lý đất đai, tài sản trên đất bằng một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất để thay thế hệ thống giấy tờ tồn tại qua nhiều thời kỳ lịch sử khác nhau, được xác lập bởi nhiều cơ quan khác nhau và với tên gọi cũng rất khác nhau Các công trình nghiên cứu cũng chỉ ra rằng, đẩy mạnh hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng nhằm tận thu các nghĩa vụ tài chính về đất đai cho ngân sách nhà nước Muốn vậy thì sự cần thiết khách quan là công tác tiền đề cho hoạt động này phải được