Luận án Tiến sĩ Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam

Từ thực trạng thiếu vắng các chế định pháp luật cụ thể để điều chỉnh các vấn đề phát sinh và đòi hỏi của thị trường bất động sản du lịch như đã đề cập ở trên, cùng với những mong muốn và

ĐOÀN VĂN BÌNH

ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

DU LỊCH Ở VIỆT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

Hà Nội – 2022

ĐOÀN VĂN BÌNH

ĐỀ TÀI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

DU LỊCH Ở VIỆT NAM

LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC

Chuyên ngành : Luật Kinh tế

Mã số : 9380107

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến

Hà Nội - 2022

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong luận án chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luận án này

Tác giả luận án

Đoàn Văn Bình

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3

2.1 Mục đích nghiên cứu 3

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 4

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

3.1 Đối tượng nghiên cứu 4

3.2 Phạm vi nghiên cứu 5

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 6

5 Những đóng góp mới của luận án 7

6 Kết cấu của luận án 8

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 9

1.1 Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án 9

1.1.1 Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản du lịch 9

1.1.2 Các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch 18

1.1.3 Các công trình nghiên cứu liên quan tới định hướng, chính sách, giải pháp nhằm xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch 24

1.2 Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hướng nghiên cứu của luận án 26

1.2.1 Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 26

1.3 Cơ sở lý thuyết của luận án 30

1.3.1 Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án 30

1.3.2 Câu hỏi nghiên cứu 33

1.3.3 Giả thuyết nghiên cứu 33

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 33

CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH 35

2.1 Lý luận về bất động sản du lịch 35

2.1.1 Khái niệm du lịch và bất động sản du lịch 35

2.1.2 Ý nghĩa của bất động sản du lịch 44

2.1.3 Các loại bất động sản du lịch chủ yếu 47

2.2 Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch 58

2.2.1 Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh bất động sản du lịch 58

2.2.2 Ý nghĩa của kinh doanh bất động sản du lịch 60

2.3 Lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch 63

2.3.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch 63

2.3.2 Cấu trúc pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch 67

2.3.3 Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch 72

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 74

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH 76

3.1 Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch 76

3.1.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch 81

3.2 Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh 83

3.2.1 Thực trạng pháp luật về điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh 83 3.2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về các điều kiện để các bất động sản du lịch được phép đưa vào kinh doanh 87

3.3 Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền và nghĩa

vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch 92

3.3.1 Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về quyền của các chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch 92 3.3.2 Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về nghĩa vụ của các chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch 123

3.4 Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch 129

3.4.1 Thực trạng pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch 129 3.4.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về hình thức và hiệu lực của các giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch 133

3.5 Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch 137

3.5.1 Thực trạng pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch 137 3.5.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch 139

CHƯƠNG 4: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI VIỆT NAM 143 4.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch 143 4.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam 148

4.2.1 Hoàn thiện pháp luật về các nguyên tắc kinh doanh bất động sản du lịch 148 4.2.2 Hoàn thiện pháp luật về các điều kiện để các bất động sản được phép đưa vào kinh doanh 149 4.2.3 Hoàn thiện pháp luật về quyền và nghĩa vụ đối với chủ thể kinh doanh bất động sản du lịch 152 4.2.4 Hoàn thiện pháp luật về hình thức và hiệu lực của giao dịch kinh doanh bất động sản du lịch 165 4.2.5 Hoàn thiện pháp luật về xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch 166

4.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch 172

4.3.1 Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch và phát triển thị trường bất động sản du lịch 172 4.3.2 Nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy ngành du lịch Việt Nam phát triển tạo

đà cho thị trường bất động sản du lịch cất cánh 178

KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 181 KẾT LUẬN 182 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CỦA TÁC GIẢ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ 184

PHỤ LỤC 1 198 PHỤ LỤC 2 201

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Kể từ khi thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng năm 1986, chuyển đổi nền kinh tế sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, xuất hiện nhiều loại hình kinh doanh mới phát triển mạnh mẽ trong đó có kinh doanh bất động sản Loại hình kinh doanh này có sức hấp dẫn do tỷ suất lợi nhuận trên một đồng vốn đầu tư cao

Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản trên thế giới và ở Việt Nam thời gian qua là minh chứng cho thấy, thị trường này đã và đang là thị trường trung tâm, là cầu nối

có tính liên kết bền chặt với thị trường vốn, thị trường hàng hóa sức lao động, thị trường nguyên vật liệu và các loại hình thị trường dịch vụ khác trong nền kinh tế; chúng có sức hút lớn và có vai trò quan trọng trong việc kích thích và tạo đà cho thị trường khác trong nền kinh tế thị trường phát triển góp phần duy trì sự ổn định của kinh tế vĩ mô và thúc đẩy sự tăng trưởng của nền kinh tế trong những năm qua

Kinh tế tăng trưởng kéo theo mức sống của người dân không ngừng được cải thiện, nâng cao và do tác động tích cực của quá trình hội nhập quốc tế khiến du lịch trở thành một trong những ngành kinh tế mũi nhọn của đất nước Điều này đặt ra nhu cầu cung cấp một số lượng lớn các sản phẩm bất động sản du lịch chất lượng cao như khách sạn cao cấp, resort nghỉ dưỡng hạng sang, căn hộ du lịch (condotel), biệt thự du lịch (resort villas), nhà phố du lịch (shoptel), nhà phố thương mại (shophouse)… Nhận thấy đây là thị trường tiềm năng, có dư địa phát triển rất lớn nên nhiều nhà đầu tư, tập đoàn đầu tư kinh doanh bất động sản trong và ngoài nước đã bỏ vốn đầu tư cung cấp nhiều sản phẩm bất động sản du lịch chất lượng cao Phân khúc thị trường bất động sản du lịch phát triển mạnh mẽ ở các địa phương ven biển có thế mạnh phát triển du lịch nghỉ dưỡng hoặc các khu vực, địa bàn có tiềm năng và thế mạnh về du lịch rừng, du lịch văn hóa truyền thống, văn hóa tâm linh, văn hóa ẩm thực và du lịch phục vụ cho vui chơi giải trí, khám phá, mạo hiểm… mà trước đây còn vắng bóng trên thị trường Dự báo trong thời gian sắp tới, bất động sản du lịch tiếp tục có xu hướng phát triển mạnh cùng với sự phát triển kinh tế xã hội và đặc biệt là sự tăng trưởng của ngành du lịch Bên cạnh ý nghĩa là hạ tầng phục vụ du lịch, bất động sản du lịch mang lại lợi ích lớn cho các

bên liên quan Việc vận hành bất động sản du lịch góp phần giải quyết việc làm cho người lao động, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân Trong bối cảnh kinh tế chia sẻ ngày càng trở nên phổ biến, bất động sản du lịch là hình thức đặc biệt thích hợp để gia tăng lợi nhuận đầu tư với các thỏa thuận chia sẻ kỳ nghỉ

Pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian qua đã hình thành và thường xuyên có sự sửa đổi, điều chỉnh và đã tạo được khuôn khổ pháp lý để đưa thị trường bất động sản vào hoạt động có định hướng, có cơ chế pháp lý chung để các chủ thể gia nhập thị trường, để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh và tuân theo sự quản lý của nhà nước Tuy nhiên, để có một hành lang pháp lý phù hợp và đồng bộ với thị trường có rất nhiều tính đặc thù về sản phẩm, về đầu tư và vận hành dự án như thị trường bất động sản du lịch thì thực sự là chúng ta đang thiếu vắng rất nhiều các chế định cụ thể Thực tế cho thấy, hệ thống chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta chưa theo kịp với sự phát triển sôi động, mạnh mẽ của phân khúc thị trường này Nhiều địa phương lúng túng trong quản lý các sản phẩm bất động sản du lịch, nhiều sản phẩm bất động sản du lịch ra đời, đã giao dịch trên thị trường song vẫn chưa có tên gọi một cách chính thức, nhiều điểm nghẽn và những rào cản của thị trường song chưa có cơ chế pháp lý hoặc có nhưng không đầy đủ, cụ thể và phù hợp để giải quyết có hiệu quả Khách quan có thể khẳng định rằng, thị trường bất động sản du lịch

đã và đang còn khoảng trống lớn về định hướng chiến lược hoàn thiện, phát triển Hàng loạt các vấn đề, câu hỏi được đặt ra cho thị trường bất động sản du lịch hiện chưa có câu trả lời thỏa đáng như: thế nào là bất động sản du lịch, gồm các sản phẩm nào, nhà đầu tư tiếp cận đất đai thông qua phương thức nào là hợp lý để thực hiện các dự án đầu tư cho từng loại hình sản phẩm bất động sản du lịch trên cơ sở của sự nhất quán mà không tạo

ra những “tiền lệ riêng có ở các địa phương”; vấn đề xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản du lịch cho khách hàng; trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc thực hiện các cam kết với khách hàng mua bất động sản du lịch Cùng với đó, nhu cầu cần phải có một hệ thống pháp luật mà trong đó quyền tự do kinh doanh được bảo đảm, thị trường được bình ổn, bảo vệ được quyền lợi của các bên liên quan, bảo đảm hiệu lực, hiệu quả

quản lý nhà nước tránh sự tùy tiện Hơn thế, với mong muốn một hành lang pháp lý toàn diện, thống nhất, và phù hợp, có khả năng thích ứng cao với sự phát triển ngày càng đa dạng của thị trường, thu hút được ngày càng nhiều nhà đầu tư lớn trong nước và nước ngoài nhằm biến những vùng đất “chết”, những vùng đất đang bị “bỏ quên” thời gian qua thành vùng những vùng đất tươi mới, biến các bất động sản đang ở dạng nguyên thủy, tiềm năng thành những bất động sản có giá trị, trên nền tảng của sự phát triển bền vững; góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, đóng góp vào sự tăng trưởng kinh

tế, ổn định xã hội và nâng cao đời sống nhân dân

Từ thực trạng thiếu vắng các chế định pháp luật cụ thể để điều chỉnh các vấn

đề phát sinh và đòi hỏi của thị trường bất động sản du lịch như đã đề cập ở trên, cùng với những mong muốn và kỳ vọng về một thị trường bất động sản du lịch trong tương lai phát triển lành mạnh và thịnh vượng, góp phần quan trọng đưa đất nước Việt Nam

trở thành cường cuốc du lịch trong tương lai, Nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài “Pháp

luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam” làm luận án tiến sỹ luật học

2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

2.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của luận án là:

Thứ nhất, xây dựng nền tảng lý luận pháp luật để điều chỉnh đối với thị trường

bất động sản du lịch

Thứ hai, tìm ra những hạn chế, bất cập trong quy định của hệ thống pháp luật

hiện hành, cùng với những điểm nghẽn trong thực tiễn thực thi pháp luật thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản du lịch nói riêng và nguyên nhân của những hạn chế, bất cập đó

Thứ ba, tìm kiếm giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành

pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch theo hướng cụ thể, đầy đủ và toàn diện, đảm bảo sự quản lý hiệu quả của Nhà nước đối với thị trường, đảm bảo các quy luật của thị trường và hội nhập quốc tế; đảm bảo sự an toàn cho các chủ thể tham gia thị trường; khai thác tối đa tiềm năng và thế mạnh của phân khúc thị trường bất động sản du lịch trên cơ sở của sự phát triển bền vững

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục đích nghiên cứu, Luận án xác định các nhiệm vụ nghiên cứu

cụ thể như sau:

Thứ nhất, hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về bất động sản

du lịch, thị trường bất động sản du lịch và lý luận pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch trên cơ sở luận bàn về các khái niệm, các thuật ngữ, về vai trò của thị trường bất động sản du lịch đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hội và sự cần thiết khách quan của sự điều chỉnh bằng pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch; xác định rõ nội dung, yêu cầu của pháp luật điều chỉnh về kinh doanh bất động sản du lịch Nghiên cứu các cơ sở lý thuyết và giả thuyết nghiên cứu để nhận diện rõ hơn về xu thế phát triển thị trường bất động sản du lịch và dự báo xu hướng điều chỉnh của pháp luật đối thị trường bất động sản du lịch;

Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp

luật đối với thị trường bất động sản du lịch, đặc biệt là pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch Qua đó nhằm đánh giá khách quan những kết quả đạt được và đặc biệt chỉ rõ những hạn chế, bất cập, những khoảng trống của pháp luật điều chỉnh đối với thị trường bất động sản du lịch, những hệ lụy phát sinh từ thực tiễn của thị trường này trên cơ sở nhận diện rõ nguyên nhân của thực trạng đó

Thứ ba, luận án đưa ra định hướng và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp

luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch trong thời gian tới dựa trên sự phân tích, đánh giá thực trạng về thị trường bất động sản du lịch, về hệ thống pháp luật điều chỉnh bất động sản du lịch và gắn chặt với mục tiêu

và chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất nước trên nền tảng của của nền kinh

tế thị trường và hội nhập quốc tế theo định hướng của Đảng đề ra, với chiến lược phát triển ngành du lịch Việt Nam trong tương lai

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là:

- Các quan điểm, đường lối của Đảng về xây dựng, hoàn thiện pháp luật về

kinh doanh bất động sản nói chung và pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

- Nghiên cứu các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch trong tổng thể pháp luật liên ngành, bao gồm cả pháp luật điều chỉnh chung đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh như: Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Bộ luật Dân sự, cho đến các quy định điều chỉnh trực tiếp đối với hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch được cụ thể trong các Luật chuyên ngành như: Luật Kinh doanh bất động sản; Luật Du lịch; Luật Đất đai; Luật Bảo vệ Môi trường; Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch năm và các văn bản hướng dẫn thi hành … để có đánh giá toàn diện về

ưu điểm, hạn chế của pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch hiện hành

- Nghiên cứu pháp luật và kinh nghiệm quản lý, phát triển thị trường bất động sản

du lịch của một số quốc gia trên thế giới và xu hướng điều chỉnh pháp luật đối với thị trường bất động sản trong thời gian tới để có những đề xuất cho Việt Nam trong quá trình hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật đối với thị trường bất động sản du lịch ở Việt Nam

- Thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở nước ta để đánh giá ưu điểm, bất cập trong thực thi pháp luật; đồng thời nhận diện được những nhu cầu, đòi hỏi khách quan của thị trường bất động sản du lịch, từ đó đề xuất giải pháp hợp lý và hiệu quả trong xây dựng, hoàn thiện pháp luật và trong thực tiễn phát triển thị trường bất động sản du lịch

3.2 Phạm vi nghiên cứu

Đề tài “Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam” có phạm

vi nghiên cứu rộng và liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật như pháp luật đất đai, pháp luật dân sự, pháp luật doanh nghiệp, pháp luật đầu tư, pháp luật nhà ở, pháp luật

du lịch và pháp luật kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, trong quỹ thời gian cho phép

và để phù hợp với dung lượng của một luận án tiến sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm

vi nghiên cứu ở một số vấn đề cụ thể sau:

- Về các văn bản pháp luật: Luận án giới hạn nghiên cứu các quy định liên

quan trực tiếp tới hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch của các chủ thể

đầu tư thông qua các chế định cụ thể được quy định trong một chuỗi các văn bản mang tính liên ngành như đã được đề cập trong mục đối tượng nghiên cứu Các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản trước thời điểm năm 2014 cũng được nghiên cứu nhằm đánh giá, so sánh, làm rõ sự phát triển của pháp luật về kinh doanh bất động sản qua các thời kỳ lịch sử Cùng với đó, việc nghiên cứu và cập nhật các văn bản mới nhất cho đến thời điểm luận án hoàn thành và các Dự thảo về sửa đổi các Luật có liên quan cũng được Luận án chú trọng, nghiên cứu nhằm đảm bảo tính thời sự của vấn đề nghiên cứu

- Về nội dung: Pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch là một hệ thống pháp

luật rộng lớn mang tính liên ngành, được điều chỉnh ở nhiều khía cạnh khác nhau: quản lý nhà nước, quản lý thị trường, điều chỉnh hoạt động kinh doanh của chủ thể đầu tư đối với các sản phẩm bất động sản du lịch Luận án không nghiên cứu hoạt động kinh doanh các cơ sở lưu trú và các các dịch vụ du lịch khác

- Về không gian: Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về kinh

doanh bất động sản du lịch trong phạm vi cả nước

- Về thời gian: Luận án nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh

bất động sản du lịch từ năm 2006 (năm ban hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006) đến nay

4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Luận án được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa

Mác-Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối của Đảng và Nhà nước về nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế, về định hướng phát triển thị trường bất động sản Để đạt được kết quả nghiên cứu, tác giả luận án đã

sử dụng các phương pháp nghiên cứu cơ bản sau đây:

i) Phương pháp hệ thống, liên ngành được sử dụng xuyên suốt toàn bộ các chương của luận án

ii) Phương pháp phân tích, phương pháp đánh giá, phương pháp bình luận được sử dụng xuyên suốt toàn bộ các chương của luận án

iii) Phương pháp bình luận, phương pháp đánh giá, phương pháp phân tích…

được sử dụng tại Chương 1 khi đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài và cơ

sở lý thuyết của luận án

iv) Phương pháp thu thập, phân tích, so sánh, diễn giải được sử dụng chủ yếu tại Chương 3 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch

và thực tiễn thi hành tại Việt Nam

v) Phương pháp lịch sử được sử dụng để nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam tại Chương 2 luận

án

vi) Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp phân tích, phương pháp bình luận… được sử dụng chủ yếu tại Chương 4 giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam

5 Những đóng góp mới của luận án

Là công trình nghiên cứu đầu tiên ở cấp độ luận án tiến sĩ về đề tài Pháp luật

về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam, với sự nghiên cứu độc lập và nghiêm

túc, luận án có những đóng góp mới cơ bản sau đây:

Thứ nhất, luận án là công trình đầu tiên nghiên cứu tổng thể, toàn diện, có tính

hệ thống các tiền đề lý luận về bất động sản du lịch, thị trường bất động sản du lịch

và lý luận pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch dựa trên nền tảng của các học thuyết về kinh tế, về thị trường với phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác Lê Nin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước pháp quyền

Xã hội chủ nghĩa

Thứ hai, luận án nghiên cứu pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch trong

tổng thể hệ thống pháp luật liên ngành, đa ngành có mối liên hệ đan xen, tác động và chi phối trực tiếp tới thị trường bất động sản du lịch nói chung và tới hoạt động đầu

tư kinh doanh bất động sản du lịch nói riêng Các luận giải về thực trạng pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch được kết hợp với việc đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật kinh doanh bất động sản thông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế và những “nút thắt” chưa được tháo gỡ trên thị trường bất động sản du lịch hiện nay

Thứ ba, luận án đã đề xuất những định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh

bất động sản du lịch dựa trên định hướng phát triển của nền kinh tế thị trường, hội

nhập quốc tế mà Đảng đã đề ra, gắn với định hướng phát triển ngành du lịch của Việt

Nam và đặc biệt là xuất phát từ những nhu cầu nội tại khách quan của thị trường bất

động sản du lịch Các giải pháp cụ thể về hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả

thực thi pháp luật về kinh doanh bất động sản được luận án đề xuất một cách tổng

thể, toàn diện, dựa trên những quan điểm tư duy pháp lý hiện đại, mang tính thời sự

và tính thích ứng cao, phù hợp cuộc cách mạng công nghiệp lần thứ tư đang là xu

hướng chung của thời đại

6 Kết cấu của luận án

Ngoài phần lời cam đoan, danh mục các từ viết tắt, mục lục, mở đầu, kết luận,

danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận án được kết cấu với nội dung 04 chương

cụ thể như sau:

- Chương 1 Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án

- Chương 2 Lý luận về kinh doanh bất động sản du lịch và lý luận pháp luật

về kinh doanh bất động sản du lịch

- Chương 3 Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh

bất động sản du lịch

- Chương 4 Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động

sản du lịch và nâng cao hiệu quả thi hành tại Việt Nam

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1 Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án

1.1.1 Các công trình nghiên cứu về kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản du lịch

Là hoạt động kinh doanh giữ vai trò quan trọng, ảnh hưởng lớn tới sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia, hoạt động kinh doanh BĐS đã được quan tâm, nghiên cứu dưới nhiều góc độ như kinh tế, pháp luật, môi trường, quản trị… Đề cập tới những kiến thức cơ bản về kinh doanh BĐS, có thể kể tới các giáo trình của các

cơ sở giáo dục đại học như Giáo trình Thị trường BĐS của Đại học Kinh tế Quốc dân

do PGS.TS Hoàng Văn Cường chủ biên (Nxb Đại học Kinh tế Quốc dân, 2017); Giáo trình Thị trường BĐS của Học viện Tài chính do TS Nguyễn Minh Hoàng chủ biên

(Nxb Tài chính, 2015)…Các giáo trình này nghiên cứu về thị trường BĐS dưới góc

độ kinh tế, cung cấp cho người đọc những kiến thức cơ bản về BĐS, thị trường BĐS, các chủ thể và hàng hóa trên thị trường BĐS, cũng như đánh giá và phân tích rõ diễn biến của thị trường BĐS Việt Nam, để từ đó tìm kiếm các giải pháp hợp lý nhằm phát triển bền vững thị trường này Nội dung các Giáo trình giúp NCS có được những kiến thức nền tảng về bản chất, đặc điểm của thị trường BĐS, hoạt động kinh doanh BĐS Đây là cơ sở cho những nghiên cứu sâu hơn về hoạt động kinh doanh BĐS dưới góc

độ pháp luật đặc biệt là lý do, nhu cầu điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động kinh doanh BĐS

Từ góc độ pháp luật, đã có nhiều công trình nghiên cứu ở các cấp độ khác nhau

về BĐS, các loại BĐS cụ thể đặc biệt là QSDĐ và về các hoạt động kinh doanh BĐS

Có thể kể tới một số công trình sau đây:

- Khẳng định vai trò của đất đai, một loại BĐS đặc biệt, trong công trình nghiên

cứu “Sự bí ẩn của vốn” (The Mystery of Capital)1

tác giả Hernando de Soto đã xác

1 Hernando de Soto (2000), The Mystery of Capital: Why Capitalism triumphs in the West and fails everywhere else, Basic Book, NewYork

định vai trò quan trọng của nguồn vốn đất đai ở các quốc gia và phân tích phương thức biến đất đai thành tài sản Tác giả đã phân tích và chỉ ra rằng ở các nước phương Tây đất đai được vốn hóa rất thành công, các quyền tài sản liên quan tới đất đai tạo thành vốn, dễ dàng được lưu chuyển trong khi ở các nước châu Á, châu Phi, Trung Đông, Mỹ La tinh đất đai được nắm giữ ở dạng khiếm khuyết về quyền sở hữu nên không có khả năng tạo ra vốn làm cho đất đai khó có thể tìm kiếm giá trị thặng dư thông qua các giao dịch Thông qua phân tích các phương thức biến đất đai thành tài sản, tác giả nhấn mạnh sự minh bạch trong quyền sở hữu đất đai khi xác định cụ thể chủ thể sở hữu, đối tượng sở hữu và cách thức chuyển đất đai thành vốn khi nhà nước đưa đất đai vào giao lưu dân sự và tầm quan trọng của hệ thống quản lý đất đai Những

lý giải sâu sắc về vai trò của đất đai, phương thức chuyển đất đai thành vốn phục vụ phát triển quốc gia được trong tác phẩm này là nền tảng lý luận quý để NCS luận giải

về vấn đề quy hoạch sử dụng đất và phương thức tiếp cận đất đai một cách hiệu quả cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch trong luận án

- Trong cuốn “Real Estate Investment in Spain - The Legal Perspective” (Đầu

tư BĐS tại Tây Ban Nha - Góc nhìn pháp lý) (2015) của DLA Piper (Công ty Luật

của Anh với hơn 30 chi nhánh tại châu Mỹ, châu Á - Thái Bình Dương, châu Âu,

châu Phi và Trung Đông): Điểm nhấn của cuốn sách ngoài vấn đề xác lập quyền sở

hữu BĐS là vấn đề quy hoạch sử dụng đất gắn với trách nhiệm bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, kết hợp với việc bảo tồn và phát huy được các giá trị lịch sử, văn hóa Đây là quan điểm hiện đại để giúp NCS nghiên cứu sự phát triển của thị trường BĐS du lịch ở Việt Nam đa dạng về sản phẩm trên nền tảng của điều kiện tự nhiên

ưu ái cho phát triển du lịch, kết hợp với những ưu thế nổi trội của một đất nước giàu thế mạnh về truyền thống văn hóa, lịch sử

- Trong tài liệu “International Real Estate Briefing” (Bản chỉ dẫn về BĐS quốc tế) với nội dung nghiên cứu thị trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones Day của Mỹ thực hiện vào tháng 9 năm 2004: Hai vấn đề lớn được nghiên cứu là QSDĐ

của Trung Quốc và Đầu tư nước ngoài về BĐS, chú trọng tới việc xác lập và chuyển giao QSDĐ cho việc phát triển các Dự án BĐS (Real Estate Development Projects)

và Chuyển nhượng dự án phát triển BĐS (Transfer of Real Estate Development Projects) Đây là nội dung có ý nghĩa quan trọng để NCS định hướng việc nghiên cứu các phương thức tiếp cận đất đai của nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài

để thực hiện các dự án đầu tư BĐS cũng như quyền của các nhà đầu tư trong quá trình đầu tư

- Luận văn thạc sĩ đề tài “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate Companies” (Chiến lược tăng trưởng, Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng và Sự thực hiện của các doanh nghiệp BĐS Ấn Độ) (2011) 2

của tác giả Sharad

Jhingan, Đại học Lancaster, Anh: Tác giả đề cập nhiều đến những vấn đề pháp lý về

thị trường BĐS và thực tiễn ngành công nghiệp BĐS ở Ấn Độ, trong đó lý giải bức tranh thị trường BĐS Ấn Độ ở thời kỳ hưng thịnh nhất từ 2002 đến 2007 Trong đó, điểm nhấn đáng chú ý là vấn đề tài chính liên quan đến BĐS Tác giả khẳng định tài chính trong các dự án BĐS có ý nghĩa vô cùng quan trọng, tác động và ảnh hưởng lớn đến sự hưng thịnh hay suy giảm của thị trường BĐS Việc xem xét năng lực tài chính và khả năng huy động vốn của nhà đầu tư, phương thức vận hành dự án và khả năng đầu ra của sản phẩm kinh doanh là những yếu tố quan trọng, cần phải đặc biệt quan tâm khi phê duyệt dự án đầu tư

- Cuốn sách “Guide to Investing in Real Estate in the PRC” (Hướng dẫn đầu

tư BĐS tại Trung Quốc) (2014) của Mayer Brown SJC: Cuốn sách đề cập tới thị

trường BĐS, các thành tố của thị trường BĐS như quyền sở hữu đất, QSDĐ, quyền

sở hữu tài sản trên đất, giấy chứng nhận QSDĐ, cấp phép cho các dự án xây dựng, các biện pháp đảm bảo an toàn và quản lý Nhà nước về BĐS Những nội dung được

đề cập trong cuốn sách này rất hữu ích cho NCS để hiểu biết đầy đủ hơn về thị trường BĐS, các cơ chế đảm bảo cho sự vận hành thị trường BĐS có hiệu quả

- Trong luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam”3

tác giả Vũ Anh đã đề cập tới khái niệm BĐS, khái niệm thị trường BĐS, khái niệm

2 Sharad Jhingan Breathan (2011), “Growth Strategy, IPO & Performance of Indian Real Estate companies”,

Slideshare, https://www.slideshare.net/ sharadjhingan/india-real-estate-research, truy cập ngày 8/2/2021

3 Vũ Anh (2012), Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã

hội, Hà Nội

hoạt động kinh doanh BĐS; vị trí, vai trò của hoạt động kinh doanh BĐS trong nền kinh tế quốc dân Theo tác giả, thị trường BĐS là tổng thể các hoạt động kinh doanh BĐS bao gồm đầu tư tạo lập đến các hoạt động giao dịch BĐS cùng các dịch vụ hỗ trợ giữa các chủ thể có liên quan Trong nền kinh tế, hoạt động kinh doanh BĐS giữ vai trò quan trọng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS sẽ góp phần phát triển sản xuất, tăng thu ngân sách; phát triển hoạt động kinh doanh BĐS góp phần hoàn thiện thị trường BĐS; tạo nguồn vốn để hỗ trợ phát triển các ngành kinh tế khác; đáp ứng được nhu cầu nhà ở đang gia tăng, giúp ổn định xã hội, phát triển kinh doanh, tạo công ăn việc làm Những nghiên cứu trong công trình này là cơ sở để NCS kế thừa, phát triển khi nghiên cứu chuyên sâu về BĐS du lịch và hoạt động kinh doanh BĐS

du lịch và nhận diện được toàn diện vai trò của thị trường BĐS du lịch đối với nền kinh tế quốc dân

- Trong luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS tại Việt Nam”4 tác giả Ninh Thị Hiền có nghiên cứu lý thuyết

về kinh doanh BĐS Tác giả nêu khái niệm kinh doanh BĐS, khẳng định các chủ thể kinh doanh BĐS ngoài việc tìm kiếm lợi nhuận còn chịu sự điều tiết của nhà nước, vì nhà nước là chủ thể cung cấp hàng hóa công về QSDĐ nên nhà nước sử dụng hàng hóa công làm công cụ để đạt được mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh Tác giả cũng xác định các chủ thể kinh doanh BĐS bao gồm điều kiện

về hình thức của chủ thể đầu tư kinh doanh BĐS, các hoạt động đầu tư thuộc phạm

vi kinh doanh BĐS, điều kiện về vốn kinh doanh Từ phạm vi nghiên cứu của luận

án, tác giả đã nghiên cứu sâu lý thuyết về hoạt động trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS

- Công trình nghiên cứu “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam”5 tác giả Trần Thị Minh Châu đã xác định đất đai muốn được vốn hóa thì phải được hàng hóa hóa, tức là phải có giá cả, có thị trường đất đai

4 Ninh Thị Hiền (2017), Pháp luật về trao QSDĐ từ nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS tại Việt Nam,

Luận án tiến sĩ luật học tại Trường Đại học Luật TP Hồ Chí Minh

5 Trần Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam,

Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội

Để tăng cường vốn hóa QSDĐ thì giao dịch giữa các cơ quan được giao quyền quản

lý đất đai nên chuyển sang giao dịch mang tính trao đổi hàng hóa càng nhiều càng tốt

và thị trường sơ cấp chính là thị trường bán độc quyền của nhà nước Nghiên cứu này giúp NCS nhận thấy rằng, hạn chế tối đa các rào cản về thủ tục hành chính, trao quyền

tự chủ cho các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh BĐS du lịch là vấn đề cần thiết đặt ra trong thời gian tới

- Năm 2020, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam triển khai nghiên cứu Đề tài

khoa học “Bất động sản trong nền kinh tế Việt Nam - Vai trò và khuyến nghị chính

sách” Đề tài đã hệ thống hoá những vấn đề lý luận về BĐS và vai trò của thị trường

BĐS trong nền kinh tế Việt Nam; kinh nghiệm của một số nước về vấn đề này trong việc phát triển thị trường BĐS; phân tích thực trạng vai trò của thị trường BĐS đối với nền kinh tế Việt Nam và những vấn đề đặt ra; lượng hóa quy mô tài sản BĐS của Việt Nam, đề xuất những giải pháp và khuyến nghị chính sách nhằm phát huy vai trò thị trường BĐS trong nền kinh tế Việt Nam trong giai đoạn tới Đây là một trong những

đề tài nghiên cứu toàn diện, lượng hoá về vai trò của BĐS trong nền kinh tế từ đó đề xuất khuyến nghị chính sách, pháp luật Những nội dung nghiên cứu của đề tài, đặc biệt là lý luận và nhận xét về khung pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS Việt Nam, tác động của việc thực thi pháp luật tới thị trường BĐS, kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS trong nền kinh tế một số nước trên thế giới rất hữu ích đối với việc nghiên cứu chuyên sâu về BĐS du lịch và pháp luật kinh doanh BĐS du lịch

Liên quan tới BĐS du lịch và hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, thời gian gần đây đã có một số công trình nghiên cứu với những mức độ khác nhau, chủ yếu tập trung vào nhóm sản phẩm xuất hiện phổ biến trên thị trường là căn hộ du lịch (condotel) Một số nghiên cứu đề cập tới sự cần thiết của BĐS du lịch và hoạt động kinh doanh BĐS du lịch xuất phát từ nghiên cứu về sự tăng trưởng nhanh chóng, đóng góp đáng kể của ngành du lịch vào sự phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia

- Theo Báo cáo của Ngân hàng thế giới năm 2019 về Cập nhật Tình hình Phát triển Kinh tế Việt Nam, Chuyên đề Phát triển du lịch tại Việt Nam Nhìn lại từ điểm

tới hạn - xu hướng, thách thức và ưu tiên chính sách cho ngành du lịch Việt Nam6, nhu cầu lữ hành và du lịch trên toàn cầu đang bùng nổ, đặc biệt khi tầng lớp trung lưu của Trung Quốc lớn mạnh, tạo ra những cơ hội kinh tế lớn cho các điểm đến du lịch

ở Đông Nam Á Trên toàn thế giới, nhu cầu du lịch được dự báo sẽ tăng trưởng xấp

xỉ 4% mỗi năm trong thập kỷ tới (2019-2029), cao hơn so với tốc độ tăng trưởng kinh

tế toàn cầu dự kiến7 Đối với Việt Nam, lượng khách du lịch quốc tế đến Việt Nam tăng nhanh đem lại dòng thu nhập ngoại tệ ròng đáng kể cho quốc gia Bên cạnh khách du lịch chi tiêu mạnh trong nước, đóng góp trực tiếp của ngành du lịch về kinh

tế và việc làm ở Việt Nam đã và đang tăng mạnh Ngoài lợi ích tổng thể về kinh tế, ngành du lịch với xu hướng sử dụng tỷ lệ cao người lao động trẻ, có kỹ năng thấp, ở nông thôn, còn đem lại tác động lan tỏa cao về giảm nghèo và đẩy mạnh thịnh vượng chung, du lịch còn phần nào tạo điều kiện phân bố thu nhập từ địa bàn giàu đến địa bàn nghèo ở Việt Nam.8 Việt Nam đã và đang trải qua giai đoạn bùng nổ về du lịch trong suốt thập kỷ qua, trở thành một trong những điểm đến mới nổi hàng đầu ở Đông Nam Á Số lượt khách nước ngoài đến với Việt Nam mỗi năm đạt trên 15 triệu, so với chỉ 4 triệu ở thập kỷ trước Bên cạnh đó là khoảng 80 triệu lượt khách du lịch trong nước, con số tăng gấp bốn lần trong 10 năm qua Chi tiêu của du khách dẫn đến tăng việc làm, tăng thu nhập cho doanh nghiệp và người lao động trong ngành du lịch

ở Việt Nam, bao gồm cả ở các địa phương và các nhóm dân số tương đối nghèo Đến năm 2017, ngành du lịch trực tiếp đóng góp đến 8% GDP của Việt Nam (chưa kể đóng góp bổ sung nhờ hiệu ứng lan tỏa gián tiếp) và là nguồn xuất khẩu dịch vụ đơn

lẻ lớn nhất của quốc gia Trong quá trình đó, ngành còn có thể tạo điều kiện tái phân phối thu nhập từ các địa phương giàu tới địa phương nghèo ở Việt Nam Chính vì vậy, duy trì tăng trưởng của ngành này được Chính phủ coi là ưu tiên chiến lược và

6 Ngân hàng Thế giới (2019), ĐIỂM LẠI Cập nhật Tình hình Phát triển Kinh tế Việt Nam, Phát triển du lịch tại Việt Nam Nhìn lại từ điểm tới hạn - xu hướng, thách thức và ưu tiên chính sách cho ngành du lịch Việt Nam

7 WTTC 2019 Tác động kinh tế của lữ hành & du lịch năm 2019: Trên thế giới

8 Ngân hàng Thế giới (2019), ĐIỂM LẠI Cập nhật Tình hình Phát triển Kinh tế Việt Nam, Phát triển du lịch tại Việt Nam Nhìn lại từ điểm tới hạn - xu hướng, thách thức và ưu tiên chính sách cho ngành du lịch Việt Nam,

tr.43-47

là yếu tố quan trọng đóng góp vào công cuộc phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam9 Những thông tin này là cơ sở quan trọng để khẳng định cần hoàn thiện chính sách, pháp luật để phát triển du lịch trong đó có chính sách, pháp luật để phát triển thị trường BĐS du lịch tại Việt Nam

- Đề cập trực tiếp tới BĐS du lịch và hoạt động kinh doanh BĐS du lịch, năm

2019, Đại học Luật Hà Nội tổ chức Hội thảo khoa học với chủ đề “Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kinh doanh các loại hình BĐS mới ở Việt Nam hiện nay” Tại

Hội thảo, nhiều vấn đề liên quan tới BĐS du lịch đã được đề cập thông qua các chuyên

đề như Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về Condotel ở Việt Nam hiện nay của PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Những vấn đề pháp lý về thực tiễn Homestay dưới góc nhìn của Luật kinh doanh BĐS 2014 của ThS Đỗ Xuân Trọng, Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý phân khúc BĐS nghỉ dưỡng: Condotel và Officetel của PGS.TS

Nguyễn Quang Tuyến và Ths Trần Đức Thịnh Các bài viết đã đề cập tới thực trạng phát triển mạnh mẽ của thị trường BĐS du lịch tại Việt Nam thời gian vừa qua với

sự đa dạng hóa loại hình sản phẩm như condotel, homestay… khẳng định sự phát triển của BĐS du lịch là tất yếu vì tính hợp lý, tiện ích và hiệu quả

- Tháng 11 năm 2021, Đại học Luật Hà Nội và Hiệp hội Bất động sản Việt

Nam tổ chức Hội thảo khoa học quốc tế “Chính sách, pháp luật về BĐS du lịch - Những vấn đề đặt ra cho Việt Nam” Đây là một trong những Hội thảo có quy mô

lớn và chuyên sâu về vấn đề BĐS du lịch Hội thảo đã thu hút nhiều nhà khoa học, những người làm thực tiễn với nhiều ý kiến tham luận về các khía cạnh khác nhau liên quan tới chính sách, pháp luật về BĐS du lịch từ quy hoạch, đất đai, tài chính, môi trường, quản lý nhà nước, giải quyết tranh chấp… Kết quả Hội thảo có ý nghĩa quan trọng và được NCS kế thừa, phát triển trong nhiều nội dung nghiên cứu của luận

án

Ở nhiều quốc gia, các nghiên cứu về BĐS du lịch cũng đã được công bố Công

trình Research on Tourism Real Estate Development in Hainan under the

9 Ngân hàng Thế giới (2019), ĐIỂM LẠI Cập nhật Tình hình Phát triển Kinh tế Việt Nam, Phát triển du lịch tại Việt Nam Nhìn lại từ điểm tới hạn - xu hướng, thách thức và ưu tiên chính sách cho ngành du lịch Việt Nam,

tr.11

Construction of Pilot Free Trade Zone (Port) (Nghiên cứu về Phát triển BĐS Du lịch

ở Hải Nam trong khuôn khổ xây dựng Khu Thương mại Tự do thí điểm) (2019)10

khẳng định trong những năm gần đây, với tư cách là một phương thức sáng tạo nhằm phát triển bền vững tài nguyên, kinh tế và sinh thái, BĐS du lịch đã phát triển nhanh chóng ở Trung Quốc và dần trở thành điểm nóng đầu tư mới Sự phát triển lành mạnh của BĐS du lịch có vai trò tích cực giúp ngành du lịch chuyển phương thức phát triển

từ kinh tế quy mô sang kinh tế hệ thống, thúc đẩy sự phát triển có tính tương tác của hai ngành BĐS và du lịch BĐS du lịch là sự tích hợp hiệu quả của ngành du lịch và BĐS Lý thuyết liên quan đến phát triển BĐS cho thấy sự vươn lên của ngành BĐS

du lịch không chỉ có thể thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của du lịch mà còn phù hợp với nền tảng phát triển đô thị của Trung Quốc Đây là những kinh nghiệm quý báu cho định hướng chiến lược phát triển ngành du lịch và thị trường BĐS du lịch của Việt Nam trong giai đoạn tới

Bài viết A review of the nature and growth of multi-titled tourism accommodation complexes (Đánh giá bản chất và sự phát triển của các khu tổ hợp

lưu trú du lịch đa sở hữu) (2008) của Jan Warnken, Chris Guilding, Kelly Cassidy (Trung tâm Nghiên cứu Ngành Dịch vụ, Đại học Griffith, Gold Coast Campus, Úc) khẳng định sự phát triển của các tổ hợp lưu trú du lịch đa sở hữu (MTTA) là một sự

bổ sung đáng kể cho khái niệm thông thường về các hình thức lưu trú ngắn hạn Trong bài viết, các tác giả đã xác định ba thuộc tính phổ biến của các khu tổ hợp MTTA gồm: (i) Các khu này gồm một số BĐS chung và nhiều quyền sở hữu tài sản riêng gắn liền với BĐS chung hoặc thửa đất; (ii) Các khu này thường thuộc sở hữu của một

số chủ sở hữu độc lập; (iii) Các khu này phải chịu sự quản lý của địa phương do một

ủy ban được bầu (ví dụ: ủy ban doanh nghiệp hoặc hiệp hội cộng đồng) điều hành theo thể chế áp dụng đối với khu tổ hợp Bài viết cũng phân loại các khu MTTA thành

03 loại từ quy mô nhỏ, quy mô trung bình đến quy mô lớn đồng thời phân tích các

10 Dan Jin (2019), Research on Tourism Real Estate Development in Hainan under the Construction of Pilot Free Trade Zone (Port) Nghiên cứu về Phát triển BĐS Du lịch ở Hải Nam trong khuôn khổ xây dựng Khu Thương mại Tự do thí điểm https://www.atlantis-press.com/proceedings/iceess-19/125920632, truy cập ngày 1/12/2020

yếu tố tạo ra sự phát triển của MTTA, bao gồm những lợi ích của nhà phát triển, nhà môi giới, khách du lịch và sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông tin11 Là một

trong những bài viết đầu tiên về MTTA, bài viết Đánh giá bản chất và sự phát triển của các khu tổ hợp lưu trú du lịch đa sở hữu là tài liệu tham khảo đặc biệt hữu ích

cho NCS khi nghiên cứu “định danh” BĐS du lịch, phân tích các đặc điểm và đánh giá vai trò, xu hướng phát triển của BĐS du lịch

Hai tác giả Jan Warnken và Chris Guilding cũng có bài viết Multi-ownership

of tourism accommodation complexes: A critique of types, relative merits, and challenges arising (2009) (Tạm dịch: Tổ hợp lưu trú du lịch đa sở hữu (MOTA); Loại

hình, đặc điểm và thách thức)12 Theo các tác giả, song hành cùng sự tiến hoá của các công ty cổ phần với mô hình đa sở hữu doanh nghiệp thương mại, tại Anh giữa thế

kỷ thứ 16 và 17 đã xuất hiện và mở rộng hình thức sở hữu chung phương tiện làm cơ

sở lưu trú du lịch (shared ownership vehicles for tourism accommodation) Tuy nhiên, không giống như mô hình công ty cổ phần, nơi một cổ phần được tách biệt với cổ phần khác, thì mỗi cổ phần sở hữu của Tổ hợp lưu trú du lịch đa sở hữu (MOTA) lại liên quan đến diện tích cụ thể của BĐS, ví dụ mỗi đơn vị lưu trú trong MOTA được đối xử như một gói sở hữu riêng biệt Trong trường hợp chia sẻ kỳ nghỉ (timeshare), đơn vị lưu trú như đã được mở rộng bằng cách tiếp tục chia sở hữu trên cơ sở các giai đoạn thời gian cụ thể Cơ sở nền tảng của việc chia MOTA thành các đơn vị sở hữu nhỏ hơn dựa trên thực tế cộng đồng đầu tư tài chính tiềm năng cho sự phát triển của MOTA ngày càng được mở rộng Lý do đầu tư của các nhà đầu tư vào MOTA không giới hạn ở việc mở rộng tài sản, nhiều nhà đầu tư sẽ tìm kiếm các kỳ nghỉ dưỡng trong căn hộ họ có được

Trong cuốn Routledge Handbook of Second Home Tourism and Mobilities, do C.Michael Hall và Dieter K Muller hiệu đính (2018), các tác giả đề cập tới nhiều

11 JanWarnken, ChrisGuilding, KellyCassidy (2008), A review of the nature and growth of multi-titled

tourism accommodation complexes, p.7-9,

https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S027843190700073, truy cập ngày 3/10/2021

12 https://researchrepository.griffith.edu.au/bitstream/handle/10072/30160/57887_1.pdf?sequence=1&isAllow ed=y, truy cập ngày 2/12/2021

thuật ngữ để định danh “ngôi nhà thứ hai” (second home) - một loại hình BĐS du lịch phổ biến ở nhiều quốc gia Ví dụ ở Úc có nhóm BĐS lưu trú tự phục vụ: cottages, villas, homes, cabins, lodges, farm-stay, holiday houses, holiday accommodation, holiday lets, short-term rental; ở Vương quốc Anh có cơ sở lưu trú tự phục vụ, thuê

kỳ nghỉ (vacation rental, vacation lettings, vacation home); Pháp: Gites; New Zeeland: Bachs; Bắc Âu: Nhà nghỉ mùa hè (summer house) Ngôi nhà thứ hai đóng vai trò quan trọng, đã trở thành động lực thay đổi cảnh quan dọc theo bờ biển Địa Trung Hải trong 60 năm qua Trong trường hợp của Tây Ban Nha, việc phát triển của second home giải thích xu thế của mô hình kỳ nghỉ (holiday model) Ở Bắc Âu, second home được gọi là hiện tượng “đặc hữu” gắn bó chặt chẽ với sự nhận diện và lịch sử quốc gia Tại Phần Lan, second home đóng vai trò quan trọng về hình ảnh cảnh quan văn hoá, phản ánh ý nghĩa của giải trí ngoài trời và các hoạt động truyền thống Second home ở Ý phục vụ như một nơi để thoát ra khỏi cuộc sống hàng ngày, hồi phục sức khoẻ Ở Nga, dacha là văn hoá gắn bó với hầu hết người Nga khi mùa

hè về 13 Các nghiên cứu này giúp cho NCS nhận diện được sâu sắc hơn về thực trạng

về sự “nghèo nàn” của các sản phẩm BĐS du lịch ở Việt Nam và những khoảng trống của pháp luật Việt Nam để điều chỉnh đối với thị trường này đòi hỏi phải sớm được

bổ khuyết trong thời gian tới

1.1.2 Các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch

Pháp luật kinh doanh BĐS là chủ đề nghiên cứu của nhiều công trình ở các

cấp độ khác nhau, từ cơ bản đến chuyên sâu Ở cấp độ cơ bản, có thể kể tới Giáo trình Luật Đất đai của Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (Nxb Hồng Đức, 2019); Giáo trình

Kỹ năng tư vấn pháp luật và giải quyết tranh chấp ngoài tòa án của luật sư của Học

viện Tư pháp (Nxb Tư pháp, 2018)… Các giáo trình này đề cập tới những vấn đề lý luận và pháp luật đất đai, các kỹ năng của luật sư khi tư vấn hợp đồng kinh doanh BĐS… có ý nghĩa tham khảo cho NCS khi thực hiện luận án

13 C.Michael Hall, Dieter K Muller (2018), Routledge Handbook of Second Home Tourism and Mobilities,

p.27 42, 43, 179, 191

Ở cấp độ luận án tiến sĩ, liên quan tới đề tài luận án, luận án với đề tài “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”

(2003) của tác giả Nguyễn Quang Tuyến đã phân tích và đánh giá một cách có hệ thống các quan điểm khoa học khác nhau về địa vị pháp lý của người sử dụng đất từ

đó xác định những nét đặc trưng nhất trong địa vị pháp lý của người sử dụng đất với

tư cách là các bên trong giao dịch dân sự, thương mại về đất đai; phân tích bản chất của vấn đề sở hữu đất đai, cội nguồn của khái niệm sử dụng đất và tính chất “kép” của vai trò điều tiết quan hệ đất đai mà Nhà nước Cộng hoà XHCN Việt Nam đang thực hiện Từ đó, luận án đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại

về đất đai trong bối cảnh kinh tế thị trường định hướng XHCN ở nước ta Những nội dung lý luận, thực tiễn và các giải pháp được đề xuất trong luận án đặc biệt là giải pháp đổi mới hoạt động quản lý nhà nước đối với các giao dịch dân sự, thương mại

về đất đai14 rất có ý nghĩa để NCS kế thừa, phát triển trong luận án của mình

Luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất”

(2008) của tác giả Trần Quang Huy, Trường Đại học Luật Hà Nội đã làm rõ chế độ

sở hữu toàn dân về đất đai, và bản chất của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất chính

là phương thức chuyển giao QSDĐ từ nhà nước cho người sử dụng đất trong mối quan hệ giữa đại diện chủ sở hữu và người sử dụng đất thực tế Qua việc phân tích về các hình thức sử dụng đất, các đối tượng sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, tác giả nhận định bản chất pháp lý của hình thức giao đất có thu tiền

sử dụng đất thể hiện ở tiêu chí sử dụng đất vào mục đích sản xuất kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động đầu tư kinh doanh trên đất thông qua tạo lập, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ Dù luận án được thực hiện trước thời điểm ban hành Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 nhưng đây vẫn là công trình có ý nghĩa lý luận quan trọng để NCS kế thừa, tiếp thu các nội dung có liên quan

14 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội, tr.191-197

về vai trò của Nhà nước trong việc chuyển giao QSDĐ và điều tiết nguồn thu khi các chủ thể thực hiện các hoạt động kinh doanh trên đất

Trong luận án “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam”15 (2012) tác giả Vũ

Anh đã làm rõ khái niệm, đặc điểm của pháp luật kinh doanh BĐS và các thành tố của pháp luật kinh doanh BĐS, những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật kinh doanh BĐS, thực trạng pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam, định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam Những nội dung của luận án là cơ

sở quan trọng để NCS kế thừa khi phân tích về pháp luật kinh doanh BĐS du lịch Đặc biệt, các yêu cầu đặt ra đối với pháp luật kinh doanh BĐS được nêu trong luận

án là bảo đảm tính công khai, minh bạch; phòng, chống rủi ro; bảo đảm phát triển bền vững cũng sẽ là những yêu cầu được NCS sử dụng để đánh giá các quy định pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch Tuy nhiên, do luận án được thực hiện năm 2012, trước khi ban hành Luật kinh doanh BĐS năm 2014 nên nội dung chưa cập nhật với các quy định pháp luật hiện hành và thực tiễn thị trường trong gần 10 năm qua

Luận án tiến sĩ “Pháp luật về trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS tại Việt Nam” (2017) của tác giả Ninh Thị Hiền, ngoài những giá trị về

lý luận đã được cập nhật ở trên, luận án là công trình nghiên cứu công phu về những tác động của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm căn cứ cho hoạt động trao QSDĐ giữa Nhà nước và người sử dụng đất Quy trình hành chính là giai đoạn tổ chức thực hiện đồ án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Quy trình dân sự thể hiện thông qua hoạt động chuyển QSDĐ của nhà nước cho người sử dụng đất, thông qua hoạt động giao đất và cho thuê đất Trên cơ sở đó, tác giả đánh giá trong quy trình trao QSDĐ ở Việt Nam thì doanh nghiệp nhà nước có lợi thế hơn trong việc tiếp cận QSDĐ so với các

tổ chức kinh doanh BĐS khác Việc trao QSDĐ căn cứ vào nhu cầu của người sử dụng đất đã tạo ra động cơ cho một dạng tham nhũng đất đai, tham nhũng vặt Quy trình dân sự lại thiếu bình đẳng, cạnh tranh giữa các nhà đầu tư với nhau Đây là

15 Vũ Anh (2012), Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã

hội, Hà Nội

những nhận định xác đáng cho NCS kế thừa và phát triển trong việc nghiên cứu pháp luật về trao QSDĐ cho chủ thể kinh doanh BĐS du lịch

Bài viết “Pháp luật kinh doanh BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN và hội nhập quốc tế” (2019) của tác giả Nguyễn Thị Nga và Hoàng Việt Trung

trong Sách chuyên khảo Pháp luật kinh tế Việt Nam trong thời kỳ đổi mới đã điểm lại quá trình phát triển của pháp luật kinh doanh BĐS Việt Nam trong thời kỳ đổi mới

và hội nhập quốc tế từ khi pháp luật kinh doanh BĐS ở thời kỳ điều chỉnh riêng lẻ các mảng thị trường BĐS (từ năm 1986 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003) đến pháp luật kinh doanh BĐS ở thời kỳ điều chỉnh trong khung khổ pháp luật thống nhất đối với tất cả các loại hình kinh doanh BĐS trên thị trường (từ năm 2003 đến nay)16 Bài viết rất có giá trị để NCS tham khảo, kế thừa khi đánh giá các quy định pháp luật

về kinh doanh BĐS du lịch trong dòng chảy chung của pháp luật về kinh doanh BĐS

16 Nguyễn Thị Nga, Hoàng Việt Trung (2019), “Pháp luật kinh doanh BĐS trong nền kinh tế thị trường định

hướng XHCN và hội nhâp quốc tế”, Sách chuyên khảo Pháp luật kinh tế Việt Nam trong thời kỳ đổi mới, Nxb

Chính trị quốc gia Sự thật, tr.1028-1058

17 Nguyễn Thị Dung, “Tổng quan pháp luật Việt Nam về BĐS và các loại hình BĐS đưa vào kinh doanh”, Kỷ yếu Hội thảo khoa học Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về kinh doanh các loại hình BĐS mới ở Việt Nam hiện nay, Trường Đại học Luật Hà Nội, tr 16

được nghiên cứu một cách nghiêm túc, từ đó tạo điều kiện cho Condotel phát triển an toàn và bền vững ở Việt Nam

Trong bài viết “Pháp luật đất đai với yêu cầu xây dựng, phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhâp quốc tế ở Việt Nam hiện nay” (2019) của tác giả Nguyễn

Quang Tuyến trong Sách chuyên khảo Luật học Việt Nam, những vấn đề đương đại, Nxb Tư pháp trên cơ sở phân tích các quy định pháp luật đất đai hiện hành so với yêu cầu xây dựng phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế ở Việt Nam, tác giả đánh giá pháp luật đất đai còn thiếu các quy định để điều tiết việc sử dụng đất trong phân khúc BĐS du lịch như thiếu các quy định cụ thể, đồng bộ về quản lý và

sử dụng đất để xây dựng, kinh doanh các condotel, officetel, resort… Sự thiếu vắng quy chế pháp lý có tính đồng bộ, đầy đủ là một nguyên nhân khiến phân khúc thị trường BĐS du lịch phát triển quá nóng tại Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc… rơi vào tình trạng dư thừa, ế ẩm các sản phẩm condotel, officetel…gây lãng phí nguồn vốn đầu tư của xã hội và ảnh hưởng không tốt đến sự ổn định vĩ mô của nền kinh tế18

Đồng thuận với những nhận xét này, trong bài viết “Pháp luật kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam”, Sách chuyên khảo Luật học Việt Nam,

những vấn đề đương đại, Nxb Tư pháp, tác giả Nguyễn Thị Nga đánh giá các BĐS mới trong đó có BĐS du lịch đặc biệt là condotel còn thiếu vắng hành lang pháp lý,

cụ thể là: chưa có bất kỳ văn bản pháp lý nào định danh chính thức condotel là gì, chưa rõ ràng trong việc xác định hình thức sử dụng đất để xây dựng condotel, khó xác định quyền của CĐT trong việc xác lập các loại hình giao dịch, còn lúng túng trong việc xác lập quyền sở hữu của căn hộ condotel19 Các bài viết nêu trên là một trong số những công trình đầu tiên nghiên cứu bước đầu về các loại hình BĐS mới ở Việt Nam trong đó có các BĐS du lịch, đặc biệt là căn hộ du lịch (condotel) NCS hoàn toàn đồng tình với các nhận định nêu trên

Từ thực tiễn kinh doanh BĐS du lịch trong thời gian qua, đã có một số bài viết

18 Nguyễn Quang Tuyến (2019), “Pháp luật đất đai với yêu cầu xây dựng, phát triển nền kinh tế thị trường và

hội nhâp quốc tế ở Việt Nam hiện nay”, Sách chuyên khảo Luật học Việt Nam, những vấn đề đương đại, Nxb

Tư pháp, tr.795

19 Nguyễn Thị Nga (2019), “Pháp luật kinh doanh BĐS đối với nhà đầu tư nước ngoài tại VIệt Nam”, Sách chuyên khảo Luật học Việt Nam, những vấn đề đương đại, Nxb Tư pháp, tr.830-834

về các khía cạnh khác nhau của hoạt động kinh doanh loại hình sản phẩm này Bài

viết của tác giả Nguyễn Hồ Phi Hà: “Thị trường BĐS nghỉ dưỡng và những vấn đề đặt ra hiện nay” trên Tạp chí Tài chính20 đề cập tới thực trạng thị trường BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam Theo đó, nhu cầu về BĐS nghỉ dưỡng ở Việt Nam thời gian qua tăng lên một cách nhanh chóng do sự phát triển về kinh tế, du lịch cũng như các yếu

tố về địa lý, an ninh và văn hóa - xã hội Do đáp ứng được đầy đủ các tiêu chí về tỷ suất sinh lời và nghỉ dưỡng, BĐS nghỉ dưỡng đang dần chiếm được ưu thế so với các kênh đầu tư khác Bên cạnh những điểm sáng, thị trường BĐS nghỉ dưỡng vẫn còn một số hạn chế, đặc biệt là khung pháp lý đối với loại hình BĐS nghỉ dưỡng còn đang rất thiếu Có thể nói sự phát triển nhanh chóng của loại hình BĐS nghỉ dưỡng khiến khung pháp lý cho loại hình này chưa theo kịp và gần như các doanh nghiệp vẫn phải hoàn toàn tự mò tìm hướng dẫn, tự xây dựng mô hình hoạt động theo Luật Kinh doanh BĐS, đồng thời phải dựa vào các văn bản pháp luật liên quan như Luật Du lịch, Luật Nhà ở, Luật quy hoạch đô thị và các văn bản hướng dẫn có liên quan Bài viết của tác

giả Thuận Phong, “Chưa nên cho người nước ngoài sở hữu căn hộ ven biển triệu đô”

(2020) đưa ra một số lý giải cho đề xuất này như: phần lớn người Châu Âu, Bắc Mỹ, Australia, Nhật Bản… thường lựa chọn thuê nhà, e ngại tình trạng một số người nước ngoài "mua chui" BĐS, kể cả dùng thủ đoạn nhờ doanh nghiệp hoặc cá nhân người Việt đứng tên mua nhà tại một số địa điểm nhạy cảm, có ảnh hưởng đến quốc phòng

và an ninh Do đó, nên quy định người nước ngoài có nhu cầu đầu tư vào các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ condotel, thì thực hiện theo phương thức đầu tư tài chính theo quy định của Luật Đầu tư.21

Ở một góc nhìn khác, trong bài viết “Ngăn ngừa nguy cơ vỡ trận condotel, cần bàn tay của ai”22 tác giả Nguyễn Hồng Minh - viện IIRR cho rằng Condotel có thể

20 Nguyễn Hồ Phi Hà, Thị trường BĐS nghỉ dưỡng và những vấn đề đặt ra hiện nay,

http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/thi-truong-bat-dong-san-nghi-duong-nhung-van-de-dat-ra-hien-nay-136229.html, truy cập ngày 08/8/2019

21 Thuận Phong (2020), Chưa nên cho người nước ngoài sở hữu căn hộ ven biển biển triệu đô,

condotel-666446.html, truy cập ngày 30/9/2020

https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/thi-truong/chua-nen-cho-nguoi-nuoc-ngoai-mua-so-huu-can-ho-22 Nguyễn Hồng Minh (2019), Ngăn ngừa nguy cơ vỡ trận condotel: cần bàn tay của ai?

https://theleader.vn/ngan-ngua-nguy-co-vo-tran-condotel-can-ban-tay-cua-ai-1575517556958.htm, truy cập ngày 15/9/2020

gọi là căn hộ dịch vụ khách sạn, là loại hình BĐS kết hợp giữa du lịch và thực chất

là kinh doanh khách sạn và căn hộ dịch vụ dành cho khách lưu trú du lịch ngắn và dài ngày Do đó, căn hộ dịch vụ khách sạn hay condotel cần điều chỉnh về loại hình BĐS thương mại, theo các luật hay quy định của BĐS thương mại và du lịch Loại hình này phải được đầu tư theo các quy hoạch đất đai, kinh tế xã hội vùng miền và phân khu chức năng của từng thành phố Khi chào bán condotel, các dự án huy động vốn

từ các nhà đầu tư lớn hoặc nhỏ lẻ Hình thức huy động này thực chất là khách hàng góp vốn cùng kinh doanh chung Nói cách khác, nó là dạng chứng khoán BĐS, khách hàng góp vốn vào kinh doanh khách sạn du lịch hay còn gọi chứng khoán phái sinh, chứng khoán tương lai Từ đó, tác giả nhận định các cơ quan quản lý cần ban hành luật hoặc nghị định, thông tư có liên quan đến lĩnh vực huy động vốn kinh doanh BĐS, trong đó có căn hộ dịch vụ và các BĐS hình thành trong tương lai

1.1.3 Các công trình nghiên cứu liên quan tới định hướng, chính sách, giải pháp nhằm xây dựng, hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch

Các công trình, bài viết đã công bố đã đề xuất nhiều định hướng, chính sách, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật điều chỉnh thị trường BĐS du lịch bao gồm cả những giải pháp chung về quản lý đất đai, quản

lý thị trường đến những giải pháp cho những vấn đề cụ thể liên quan tới kinh doanh BĐS du lịch

Trong cuốn sách nổi tiếng Why nations fail? (Tạm dịch: Tại sao các quốc gia thất bại?) của Daron Acemoglu và James Robinson, với tầm nhìn rộng, hai tác giả đã

khẳng định một quốc gia thành công hay thất bại về kinh tế là do thể chế, thể chế và thể chế23 (institution) chứ không phải định mệnh (fate), không phải địa lý (geography), lịch sử (history) hay văn hoá (culture) Sự thịnh vượng và đói nghèo được quyết định bởi các động cơ khuyến khích hình thành từ các thể chế như thế nào Chính những thể chế kinh tế và chính trị do con người tạo ra là nguyên nhân của sự

23 Daron Acemoglu và James Robinson, Why nations fail? Đầu đề chương 13, Tr 10, “Why Nations Fail

Today - Institutions, institutions, institutions” (tạm dịch: Tại sao các quốc gia thất bại – Thể chế, thể chế, thể chế”

thành công hay không thành công về kinh tế Vì vậy, đổi mới, hoàn thiện thể chế bao giờ cũng là vấn đề phải được quan tâm hàng đầu Những vấn đề đặt ra trong cuốn sách tuy không liên quan trực tiếp tới BĐS hay BĐS du lịch nhưng đó là câu trả lời cần thiết cho mọi vấn đề kinh tế, xã hội, giúp NCS xác định được định hướng ưu tiên khi đề xuất giải pháp hoàn thiện thể chế về kinh doanh BĐS du lịch

Trong Báo cáo tổng quan Việt Nam 2035 hướng tới Thịnh vượng, sáng tạo, công bằng và dân chủ (2016) của Ngân hàng Thế giới và Bộ Kế hoạch và Đầu tư Việt

Nam, các tác giả đã xác định trọng tâm của cải cách chính sách đô thị là tạo điều kiện

để thị trường đất đai được hình thành và phát triển Việc đầu tiên cần làm là tăng tính minh bạch trong tiếp cận đất đai Những nỗ lực đó cần gắn với những cải cách về ngân sách của địa phương theo hướng khuyến khích áp dụng rộng rãi thuế đất và thuế BĐS thay cho nguồn thu từ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất như hiện nay.24

Những thay đổi trong chế độ sử dụng đất cần được thực hiện theo kế hoạch được dự tính trước trong đó có thời gian tham vấn ý kiến người dân thay cho cách thức thực hiện còn khá tùy tiện Các cơ chế giám sát đối với vi phạm thủ tục cần được siết chặt

Về lâu dài, cần tiếp tục tăng cường khung pháp lý về quyền sở hữu tài sản, thậm chí

cả việc đa dạng hóa hình thức sở hữu BĐS.25

Trong luận án tiến sĩ luật học “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam”26

tác giả Vũ Anh đã trình bày quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS Theo đó, pháp luật về kinh doanh BĐS cần được hoàn thiện theo hướng bảo đảm tính công khai, minh bạch, nằm trong tổng thể việc hoàn thiện thể chế thị trường BĐS, có tham khảo kinh nghiệm của nước ngoài và nhằm nâng cao năng lực canh trạnh của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về thị trường BĐS, cải cách thủ tục hành chính Các giải pháp được đề xuất trong luận án rất có ý nghĩa và sẽ được NCS kế thừa, phát triển khi đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch

24 Ngân hàng Thế giới – Bộ Kế hoạch và Đầu tư Việt Nam (2016), Báo cáo tổng quan “Việt Nam 2035: Hướng tới Thịnh vượng, Sáng tạo, Công bằng và Dân chủ”, Nxb Hồng Đức, tr 59-60

25 Ngân hàng Thế giới – Bộ Kế hoạch và Đầu tư Việt Nam (2016), Tlđd, tr 113-114

26 Vũ Anh (2012), Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Học viện khoa học xã

hội, Hà Nội

Bài viết “Những vấn đề pháp lý và thực tiễn về Condotel ở Việt Nam hiện nay”

của tác giả Nguyễn Thị Nga tại Hội thảo khoa học với chủ đề Những vấn đề pháp lý

và thực tiễn về kinh doanh các loại hình BĐS mới ở Việt Nam hiện nay, Trường Đại học Luật Hà Nội: Tác giả đã đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh condotel, cụ thể là: (i) Cần có quy định chính thức trong Luật Kinh doanh BĐS

về loại hàng hóa BĐS là các Condotel, cần định danh rõ bản chất của loại hàng hóa này; cần chính thức thừa nhận bằng pháp luật đối với loại hình kinh doanh này với những quy định cụ thể về điều kiện để Condotel được phép kinh doanh trên thị trường, các hình thức kinh doanh, hình thức và hiệu lực của giao dịch, quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch Condotel; (ii) Cần xác định rõ loại đất được sử dụng trong kinh doanh Condotel là loại đất gì, đất ở hay đất phục vụ mục đích kinh doanh thương mại, từ đó xác định loại hình kinh doanh này là kinh doanh phục vụ du lịch hay kinh doanh nhà ở; (iii) Xác định thời hạn giao đất trong kinh doanh Condotel; (iv) Pháp luật Việt Nam cũng cần xác định rõ các vấn đề quan trọng khác như chủ thể kinh doanh, đối tượng kinh doanh, các phương thức đầu tư, kinh doanh; hợp đồng giao dịch và đặc biệt là hoạt động quản lý của nhà nước đối với mô hình kinh doanh Condotel; (v) Thống nhất tiêu chuẩn - quy chuẩn thiết kế Condotel Những giải pháp này là gợi ý cho NCS tiếp tục nghiên cứu, kế thừa và đề xuất tiếp các giải pháp hoàn

Cụ thể, về cơ bản các công trình nghiên cứu đều thống nhất xác định:

Thứ nhất, đất đai đóng vai trò quan trọng, là cầu nối cho thị trường của hàng

hóa BĐS là nhà, các CTXD trên đất được tạo dựng, mở rộng và phát triển Tuy nhiên,

do đặc tính giới hạn về diện tích và cố định về vị trí nên pháp luật của bất kỳ quốc gia nào cũng chú trọng tới việc quy hoạch đất đai cho các ngành, các lĩnh vực và cho nhu cầu khác nhau của mỗi loại hình thị trường một cách thật hợp lý; chú trọng tới việc khơi dậy khả năng và thế mạnh của mỗi vùng, miền, địa bàn, khu vực trên cơ sở chú trọng tới tiềm năng sẵn có của thiên nhiên ban tặng, gắn kết với các giá trị văn hóa, xã hội, lịch sử của mỗi vùng miền Cùng với đó, xu thế chung của pháp luật ở các quốc gia hiện đại là định hướng thị trường BĐS trên nền của sự ổn định chính trị,

sự toàn vẹn của chủ quyền quốc gia và lãnh thổ, đặc biệt quan tâm, chú trọng tới với bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, tôn trọng các quy luật của nền kinh tế thị trường

Thứ hai, hàng loạt các công trình nghiên cứu trong những năm gần đây đều có

chung nhận định, thị trường BĐS du lịch không còn xa lạ ở các quốc gia phát triển trên thế giới, song lại mới được chú trọng ở Việt Nam Các dự án BĐS du lịch có sự

đa dạng về loại hình, với sự phong phú của các ý tưởng đầu tư và sự kết hợp hòa quyện giữa các yếu tố kiến trúc truyền thống, lịch sử với các yếu tố hiện đại, văn minh và độc đáo của các sản phẩm BĐS

Thứ ba, xét ở khía cạnh chung, tổng thể, ở Việt Nam, thị trường BĐS du lịch

đã có hệ thống khung pháp lý chung điều chỉnh như đối với các phân khúc BĐS khác trên thị trường như các quy định về điều kiện, tư cách chủ thể gia nhập thị trường, việc trao QSDĐ từ Nhà nước cho các chủ thể kinh doanh BĐS, các BĐS được phép tạo lập và gia nhập thị trường, các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia thị trường và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu cũng đã chỉ ra rằng, một hành lang pháp lý cụ thể, rõ ràng, đầy đủ và toàn diện điều chỉnh đối với thị trường BĐS du lịch, phù hợp với đặc thù của phân khúc thị trường này còn thiếu vắng, nhiều lỗ hổng và thực sự chúng ta chưa tạo dựng được một khung khổ pháp lý an toàn và hiệu quả để điều chỉnh đối với thị trường BĐS du lịch Chính vì thế, các chuyên gia, các nhà nghiên cứu đều đề cập tới nhu cầu cần thiết phải tạo lập và hoàn thiện khung pháp lý mới hoàn chỉnh hơn, rõ ràng và minh

bạch hơn đối với thị trường BĐS du lịch

Các ý tưởng và các luận điểm khoa học đã được nêu ra, được thể hiện cụ thể trong các công trình nghiên cứu khoa học đề cập ở trên, sẽ là nguồn tư liệu quý cho NCS lĩnh hội và trau dồi ý tưởng, kế thừa các luận điểm và các ý tưởng khoa học đó; đồng thời gợi mở cho NCS những khả năng sáng tạo mới trong quá trình nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch ở Việt Nam trong đề tài luận án của mình

1.2.1.2 Những vấn đề chưa được nghiên cứu đầy đủ hoặc còn bỏ ngỏ

Bên cạnh những kết quả đã đạt được, các công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh BĐS du lịch còn chưa nghiên cứu đầy đủ hoặc bỏ ngỏ nhiều vấn đề, cụ thể là:

Thứ nhất, các công trình nghiên cứu chủ yếu chỉ nghiên cứu một vài sản phẩm

BĐS du lịch riêng lẻ xuất hiện tại Việt Nam gần đây, mà chưa có sự nghiên cứu mở rộng Hàng loạt vấn đề lý luận như khái niệm học thuật, định danh thị trường, cơ sở

lý luận pháp luật để điều chỉnh thị trường BĐS du lịch, vai trò, sự cần thiết cần phải xây dựng khung pháp lý toàn diện, phù hợp và hiệu quả để điều chỉnh thị trường BĐS

du lịch đều chưa được nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống

Thứ hai, các công trình nghiên cứu chưa cho thấy một bức tranh tổng thể về

thực trạng pháp luật kinh doanh BĐS du lịch mà chỉ là những “lát cắt” liên quan tới một vài sản phẩm, một vài vấn đề nổi cộm như cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua, vấn đề cam kết lợi nhuận trong kinh doanh…Chưa có công trình nào tổng kết, đánh giá đầy đủ thực trạng pháp luật kinh doanh BĐS du lịch so với nhu cầu thực tế của thị trường

Thứ ba, các giải pháp hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS được đề cập trong

một số công trình nghiên cứu chưa trực tiếp liên quan tới BĐS du lịch mà là pháp luật

về kinh doanh BĐS nói chung; chưa có các giải pháp cụ thể về lập pháp và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật mà chủ yếu là việc đề xuất các giải pháp mang tính khuyến nghị chung Ở mức độ cao hơn, cần phải có những đề xuất nhằm tạo dựng hành lang

và khung khổ pháp lý cho thị trường BĐS phát triển, khơi dậy tiềm năng và thế mạnh

của BĐS để phục vụ cho nền kinh tế, xã hội, phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, phải có khả năng kiến tạo và tạo ra sân chơi pháp lý an toàn, hiệu quả cho các chủ thể kinh doanh và các đối tượng thụ hưởng Một hệ thống pháp luật mà ở đó sự thống nhất và tương thích với các pháp luật khác có liên quan của khung pháp luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường phải được quan tâm, chú trọng

1.2.2 Định hướng nghiên cứu của luận án

Thứ nhất, xây dựng các tiền đề lý luận về kinh doanh BĐS du lịch và pháp

luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS du lịch Từ các quan niệm, học thuật nhằm định danh chính thức BĐS du lịch và nhận diện rõ các loại hình BĐS du lịch với các tính năng cụ thể Làm rõ tiềm năng và thế mạnh của BĐS du lịch trên các khía cạnh kinh tế, xã hội, lịch sử, văn hóa để khẳng định tiềm năng và thế mạnh đó phải được nhìn nhận và đánh giá đúng đắn, phải được thể hiện bằng những chủ trương, định hướng để phát triển và hiện thực hóa bằng chính sách và pháp luật cụ thể

Thứ hai, nhận diện rõ ưu thế nổi trội của ngành du lịch Việt Nam với sự đa

dạng và tiềm năng dồi dào cả du lịch rừng, du lịch biển, du lịch sinh thái, du lịch văn hóa, lịch sử, du lịch tâm linh và du lịch khám phá… để có thể phát triển trở thành ngành kinh tế mũi nhọn Đó là chính là cơ hội tốt, “mảnh đất tươi tốt” cho thị trường BĐS du lịch phát triển trong tương lai Vì lẽ đó, luận án làm rõ tính tất yếu khách quan của việc xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS du lịch nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS du lịch nói riêng, coi đó là điều kiện tiên quyết đầu tiên để phát triển đối với thị trường này

Thứ ba, luận án phân tích thực trạng pháp luật về kinh doanh BĐS hiện hành

trong tổng thể pháp luật mang tính chất liên ngành, đánh giá khách quan diễn biến của thị trường này trên thực tế thời gian qua nhằm nhận diện rõ sự khuyết thiếu và những khoảng trống của pháp luật đã và đang là điểm nghẽn, những rào cản lớn đối với các doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh Chỉ rõ những tác động và ảnh hưởng trái chiều của hệ thống pháp luật hiện hành nếu không được xây dựng và hoàn thiện sẽ là trở lực lớn kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS du lịch và là nguyên nhân của phát sinh những tiêu cực, gây “méo mó” thị trường, ảnh hưởng xấu tới môi

trường đầu tư kinh doanh, làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS du lịch nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng

Thứ tư, luận án làm sáng tỏ nhận thức rằng, để hệ thống pháp luật về kinh doanh BĐS du lịch được xây dựng và vận hành một cách thuận lợi, trôi chảy và đạt

hiệu quả cao thì cần thiết phải có định hướng đúng đắn, khách quan trên cơ sở bám sát những quan điểm, chủ trương và chiến lược phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế mà Đảng và Nhà nước đã đề ra; đặc biệt chú trọng tới những quyết sách cụ thể và những xu hướng thay đổi mang tính trọng tâm và căn bản về cải cách nền kinh tế, về phát triển thị trường với những bước đi thận trọng nhưng sáng tạo và

linh hoạt

Thứ năm, luận án đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS

du lịch theo xu hướng mở, khoa học và hiện đại; có khả năng đối phó và thích ứng có hiệu quả với những diễn biến xấu và khó lường của thiên tai, địch họa; hướng tới một

hệ thống pháp luật toàn diện, đồng bộ, thống nhất, minh bạch và an toàn trên cơ sở ứng dụng nền tảng công nghệ số Cùng với đó, đặt ra yêu cầu xây dựng được một cơ chế bảo đảm an toàn cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch được vận hành thuận lợi, quyền tự do kinh doanh được tôn trọng và đề cao; chất lượng và hiệu quả trong hoạt động quản lý nhà nước quan tâm, chú trọng

1.3 Cơ sở lý thuyết của luận án

1.3.1 Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án

Lý thuyết nghiên cứu của luận án bao gồm:

Lý thuyết về nền kinh tế thị trường

Nền kinh tế thị trường là nền kinh tế dựa trên cơ sở kết hợp chặt chẽ giữa nguyên tắc tự do và nguyên tắc công bằng xã hội, trên cơ sở nền kinh tế thị trường hướng vào mục tiêu khuyến khích, động viên mọi sáng tạo của cá nhân, doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh nhằm khơi dậy và đánh thức tiềm năng, thế mạnh của mọi thành phần kinh tế, mọi chủ thể tham gia thị trường và xóa bỏ mọi rào cản đối với nhà đầu tư Lý thuyết về nền kinh tế thị trường được vận dụng đối với thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS du lịch nói riêng được biểu hiện ở chỗ: một thị

trường BĐS du lịch được vận hành trên cơ sở định hướng của nhà nước, với môi trường đầu tư thuận lợi, an toàn và hiệu quả, loại bỏ lạm phát, thất nghiệp và nghèo đói, hướng tới sự cạnh tranh lành mạnh với sự thanh lọc bởi các quy luật khách quan của thị trường Từ lý thuyết này đặt ra việc hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS

du lịch cần trên cơ sở xem xét, đánh giá tính đúng đắn, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trường

Lý thuyết kinh tế học pháp luật

Kinh tế học pháp luật (Law and Economic) “là bộ môn khoa học chủ trương thực hiện phân tích pháp luật dưới góc độ kinh tế, theo đó các quy tắc pháp lý được đánh giá chi phí/lợi ích để xem liệu một sự thay đổi pháp luật từ trạng thái này sang trạng thái khác sẽ làm tăng hay giảm hiệu quả sử dụng và phân bổ nguồn lực, tăng hay giảm sự giàu có của xã hội”27.Phương pháp nghiên cứu của kinh tế học pháp luật là phân tích quá trình hình thành, phát triển của pháp luật và thiết chế pháp luật, đánh giá, lượng hóa tương tác giữa pháp luật với xã hội Lý thuyết kinh tế học pháp luật không chỉ đánh giá hành vi ứng xử của cá nhân, tổ chức, nhà nước thông qua tính hợp pháp, bất hợp pháp của hành vi ứng xử của chủ thể đó mà còn đánh giá tính hiệu quả kinh tế của hành vi ứng xử; đánh giá quy định của pháp luật dựa trên hiệu quả kinh tế của nó Theo đó, cần đảm bảo 3 yếu tố: (1) Con người kinh tế: Hành động tối đa vì lợi ích; (2) Lý thuyết về lợi ích chi phí; và (3) Lý thuyết về lựa chọn tối ưu Vận dụng lý thuyết này trong thị trường BĐS du lịch đòi hỏi việc đánh giá pháp luật

về kinh doanh BĐS du lịch nhằm không chỉ xem xét tính hợp pháp của quy định pháp luật và cao hơn là đánh giá tính hiệu quả kinh tế của quy định pháp luật cũng như thực tiễn thực thi quy định pháp luật

Lý thuyết về quyền tự do kinh doanh

Quyền tự do kinh doanh là khả năng của con người theo ý chí nguyện vọng và

vì lợi ích của mình quyết định cách thức thực hiện các hoạt động sản xuất - kinh

27 Dương Thị Thanh Mai, Nguyễn Văn Cương (chủ biên) (2012), Về trường phái kinh tế học pháp luật, Nxb

Chính trị Quốc gia, Hà Nội, tr.18.