Nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Việc xác định nhu cầu đất ở phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị còn chưa gắn với tình hình thực tế, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, cũng như việc thống nhất công tác quản lý nhà nướ

Bộ tài nguyên và môi trường Trung tâm điều tra qui hoạch đất đai

Báo cáo tổng kết đề tài cấp bộ

nghiên cứu, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị

phục vụ qui hoạch sử dụng đất đô thị

trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa

Chủ nhiệm đề tài: ks phạm thị thịnh

6957

26/8/2008

hà nội - 2006

Trang i

MỤC LỤC

Trang

DANH MỤC BIỂU 1

GIẢI THÍCH MỘT SỐ TỪ NGỮ SỬ DỤNG TRONG BÁO CÁO 2

MỞ ĐẦU 3

PHẦN 1 TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở VÀ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 6

1.1 NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 6

1.1.1 Chính sách và tình hình sử dụng đất ở tại đô thị của một số nước trong khu vực 6

1.1.2 Những nghiên cứu trong nước về vấn đề sử dụng đất ở tại đô thị của Việt Nam 10

1.2 THỰC TRẠNG HỆ THỐNG ĐÔ THỊ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở, NHÀ Ở TRONG ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA 27

1.2.1 Thực trạng hệ thống đô thị 27

1.2.2 Tình hình sử dụng đất đai, nhà ở trong đô thị 35

PHẦN 2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 58

2.1 YẾU TỐ DÂN SỐ 59

2.1.1 Sự phát triển dân số đô thị thế giới 60

2.1.2 Sự phát triển dân số đô thị Việt Nam 61

2.1.3 Các xu hướng phát triển dân số tại các đô thị 63

2.1.4 Vấn đề di cư và vãng lai của dân số đô thị 67

2.1.5 Mức sống dân cư đô thị và khả năng thanh toán về nhà ở, đất ở 69

2.1.6 Một số yếu tố khác của dân cư đô thị tác động đến nhu cầu đất ở 75

2.2 YẾU TỐ VỀ ĐẶC ĐIỂM CỦA MỘT SỐ LOẠI HÌNH SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY 76

2.2.1 Đặc điểm của một số loại hình sử dụng đất ở tại đô thị loại đặc biệt 77

2.2.2 Đặc điểm của một số loại hình sử dụng đất ở tại đô thị loại I 91

Trang ii

2.2.3 Đặc điểm của một số loại hình sử dụng đất ở tại đô thị loại II 98

2.2.4 Đặc điểm của một số loại hình sử dụng đất ở tại đô thị loại III 100

2.2.5 Một số nhận xét về nhu cầu sử dụng đất ở tại đô thị qua các loại hình sử dụng đất ở 104

2.3 YẾU TỐ VỀ TRÌNH ĐỘ PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI VÀ KHẢ NĂNG THU HÚT DÂN CƯ ĐẾN ĐÔ THỊ 106

2.3.1 Tác động của yếu tố trình độ phát triển kinh tế - xã hội đến nhu cầu đất ở tại đô thị loại đặc biệt 107

2.3.2 Tác động của yếu tố trình độ phát triển kinh tế - xã hội đến nhu cầu đất ở tại đô thị loại I 109

PHẦN 3 ĐỀ XUẤT CƠ SỞ PHƯƠNG PHÁP LUẬN XÁC ĐỊNH NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ TRONG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ THỜI KỲ CÔNG NGHIỆP HOÁ, HIỆN ĐẠI HOÁ 113

3.1 Ý NGHĨA VÀ NGUYÊN TẮC CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 113

3.1.1 Ý nghĩa của việc xác định nhu cầu đất ở tại đô thị 113

3.1.2 Những nguyên tắc của việc xác định nhu cầu đất ở tại đô thị 115

3.2 MỘT SỐ ĐỀ XUẤT VỀ MẶT PHƯƠNG PHÁP LUẬN XÁC ĐỊNH NHU CẦU ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ 115

3.2.1 Phương pháp xác định dân số đô thị làm cơ sở xác định nhu cầu đất ở tại đô thị 117

3.2.2 Phương pháp xác định nhu cầu đất ở tại đô thị 118

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 130

I KẾT LUẬN 130

II KIẾN NGHỊ 131

TÀI LIỆU THAM KHẢO 133

PHẦN PHỤ LỤC 135

DANH MỤC PHỤ LỤC 136

Trang 1

DANH MỤC BIỂU

Biểu 1 Số lượng và phân bố các đô thị Việt Nam theo các vùng kinh tế 30

Biểu 2 Hiện trạng sử dụng và biến động đất đô thị toàn quốc thời kỳ 1995 - 2005 36

Biểu 3 Một số chỉ tiêu bình quân đầu người về các loại đất trong đô thị 37

Biểu 4 Dân số đô thị Việt Nam qua các giai đoạn 62

Biểu 5 Tỷ lệ dân số đô thị các khu vực trên thế giới 64

Biểu 6: Tình hình sử dụng đất của các quận nội thành thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh 78

Biểu 7: Thực trạng sử dụng đất của các quận nội thành năm 2005 thành phố Hải Phòng và thành phố Đà Nẵng 92

Biểu 8 Thực trạng sử dụng đất tại phường Quán Trữ - quận Kiến An 96

Biểu 9 Diện tích, cơ cấu sử dụng đất đô thị của thành phố Việt Trì 101

Biểu 10 Cơ cấu kinh tế của thành phố Hải Phòng qua một số năm 110

Biểu 11 Tốc độ gia tăng GDP phi nông nghiệp và đất ở 111

Diện tích toàn lô đất (m2)

3 Đô thị: Theo Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của

Chính phủ về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị: Đô thị bao gồm thành phố,

thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập

4 Đất đô thị: Đất khu vực đô thị

Trang 3

MỞ ĐẦU

Nước ta đang bước vào thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa nên quá trình đô thị hóa cũng diễn ra mạnh mẽ ở khắp các địa phương trong cả nước; tình hình sử dụng đất đai và nhà ở tại đô thị ngày càng sôi động Đây là một trong những vấn đề quan trọng và có nhiều phức tạp Giải quyết tốt điều kiện nhà ở cho người dân đô thị là đã thực hiện được một trong những nhiệm vụ cơ bản nhất của công tác tổ chức và quản lý đô thị

Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước rất quan tâm giải quyết vấn đề nhà ở của nhân dân ở cả khu vực đô thị và nông thôn Ở đô thị, nhiều thành phố được chỉnh trang, cải tạo, nhiều khu đô thị mới hiện đại mọc lên Nhà ở và các điều kiện hạ tầng công cộng của khu dân cư đều được cải thiện cả về diện tích, chất lượng, hình thức và môi trường sống Tuy nhiên, việc xác định nhu cầu nhà

ở và đất ở tại đô thị vẫn còn những bất cập so với thực tế Trong khi một lượng lớn quỹ nhà ở còn dư thừa thì một phần không nhỏ người dân tại đô thị lại khó

có khả năng mua được nhà để đảm bảo ổn định cuộc sống tại đô thị Tình trạng đầu cơ bất động sản hình thành những nhu cầu ảo về nhà ở, đất ở tại đô thị Việc xác định nhu cầu đất ở phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị còn chưa gắn với tình hình thực tế, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất, cũng như việc thống nhất công tác quản lý nhà nước về đất đô thị; đặc biệt trong giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, áp lực gia tăng dân số tại các đô thị càng làm cho áp lực về nhà ở, đất ở tại các đô thị ngày càng lớn

Nước ta là một trong những nước đất chật người đông nên việc khai thác

sử dụng hợp lý quỹ đất để đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân đô thị trong tương lai là một vấn đề cần quan tâm đúng mức Hiện tại, đã có những nghiên cứu đơn lẻ về nhà ở và đất ở tại đô thị, song chưa nghiên cứu một cách hệ thống, chưa định hướng được nhu cầu nhà ở và đất ở tại đô thị cho phù hợp với

tình hình mới hiện nay Do vậy, việc nghiên cứu thực hiện đề tài "Nghiên cứu,

xác định nhu cầu đất ở tại đô thị phục vụ quy hoạch sử dụng đất đô thị trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá" là rất cần thiết Kết quả của đề tài nhằm

đáp ứng được yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai trong khu vực đô thị của chính

Trang 4

quyền các cấp và của các ngành; góp phần tổ chức sử dụng và quản lý nhà nước về đất đai ngày càng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả hơn, đặc biệt là trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

* Mục tiêu của đề tài:

- Xác định căn cứ của việc hoạch định nhu cầu đất ở tại đô thị

- Đề xuất cơ sở phương pháp luận xác định nhu cầu đất ở tại đô thị trong quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá

Trong khuôn khổ điều kiện của một đề tài nghiên cứu khoa học, để đạt được mục tiêu đặt ra, đề tài tập trung đi sâu nghiên cứu các vấn đề sau:

- Những nghiên cứu đã có về vấn đề sử dụng đất ở tại đô thị;

- Thực trạng hệ thống đô thị và vấn đề sử dụng đất ở, nhà ở tại đô thị của nước ta;

- Các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu đất ở tại đô thị, trong đó đặc biệt chú trọng tới các yếu tố ảnh hưởng đến nhu cầu đất ở tại các đô thị có tốc độ phát triển công nghiệp cao, là địa bàn có sức thu hút dân cư lớn

* Phương pháp nghiên cứu: Đề tài tổ chức nghiên cứu theo các chuyên đề dựa trên các tài liệu: tài liệu thống kê, kiểm kê đất đai, tài liệu quy hoạch phát triển đô thị, các báo cáo trong và ngoài nước có liên quan

và các tài liệu nghiên cứu khác

Các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong quá trình thực hiện Đề tài là:

- Phương pháp điều tra;

Trang 5

- Viện Quy hoạch Đô thị và nông thôn - Bộ Xây dựng

- Vụ Đăng ký và Thống kê đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Trường Đại học Xây dựng Hà Nội

- Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội

- Sở Tài nguyên và Môi trường một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Báo cáo tổng hợp Đề tài ngoài phần Đặt vấn đề; Kết luận và Kiến nghị, bao gồm các phần chính sau:

Phần 1 Tổng quan về nhà ở và đất ở tại đô thị

Phần 2 Các yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định nhu cầu đất ở tại đô thị Phần 3 Đề xuất cơ sở phương pháp luận xác định nhu cầu đất ở tại đô thị

trong quy hoạch sử dụng đất đô thị thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước

Trang 6

PHẦN 1 TỔNG QUAN VỀ NHÀ Ở VÀ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

1.1 NHỮNG NGHIÊN CỨU VỀ VIỆC SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

1.1.1 Chính sách và tình hình sử dụng đất ở tại đô thị của một số nước trong khu vực

1.1.1.1 Chính sách và tình hình sử dụng đất ở tại đô thị của Singapore

Singapore là một đất nước hải đảo đất chật người đông, với tổng diện tích

là 642 km2, mật độ dân số trung bình 4.900 người/km2, trong đó mật độ dân số

đô thị là 9.800 người/km2 Do diện tích có hạn nên phát triển đô thị ở Singapore rất chú trọng đến việc sử dụng hợp lý quỹ đất, đặc biệt là đất xây dựng nhà ở Nhà nước nắm độc quyền về nhà ở, việc đầu tư phát triển nhà ở là một bộ phận của sản xuất có khả năng tạo việc làm và tăng cường cho hoạt động kinh tế của đất nước

Để đáp ứng nhu cầu ở cho cư dân đô thị, Singapore chủ trương xây dựng những khu đô thị mới với các nhà cao tầng, giá thành thấp, tiện nghi tốt ở vùng ngoại ô để giải toả bớt mật độ ở khu trung tâm Trên cơ sở tình hình thực tế về sử dụng đất đai, nhà ở tại đô thị cũng như nhu cầu ở và khả năng tài chính của cư dân đô thị, Chính phủ Singapore đã cho xây dựng các khu đô thị mới ở vùng ngoại ô với những toà nhà chọc trời được sắp xếp xen giữa các toà nhà cũ Trung bình có từ 5 - 89 toà nhà lớn trong một khu dân cư, mỗi toà nhà chứa 500 - 800 hộ gia đình, diện tích còn lại bố trí các công trình công cộng, công viên cây xanh và không gian trống cần thiết; Chính phủ Singapore đã áp dụng cơ cấu sử dụng đất

đô thị bình quân như sau:

- Đất ở: 20,4%

- Đất xây dựng các công trình công cộng (bệnh viện, trường học) 7,5%

- Đất công viên cây xanh, bãi trống 10,2%

- Đất giao thông 14,4%

- Đất cho sản xuất (công nghiệp, sân bay ) 25,8%

Trang 7

- Đất khác 21,7%

Cơ cấu sử dụng đất đô thị của Singapore được thể hiện trong quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết các đô thị, đồng thời Nhà nước có các biện pháp kiểm soát đầu tư xây dựng rõ ràng, công khai; đã ban hành các cơ chế, chính sách để phát triển các đô thị mới kịp thời và phù hợp Hệ thống quản lý xét duyệt quy hoạch và xây dựng ở Singapore chỉ có một cấp xét duyệt và điều này khiến cho việc phối hợp để triển khai các mục tiêu của quốc gia trên các địa bàn hết sức thuận lợi Mọi khía cạnh như: mật độ dân cư, tỷ lệ xây dựng, tổ chức lãnh thổ đều được kiểm soát chi tiết trong từng bản quy hoạch, các yêu cầu và ý đồ của nhà nước được công bố công khai đến tận người dân

Để đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho cư dân đô thị, ngay tại những năm đầu của thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa (những năm 1960), Chính phủ Singapore

đề xuất định hướng xây dựng căn hộ tạm có diện tích <30m2; định hướng những năm 1970 - 1980 sẽ cung cấp một số lượng lớn căn hộ tiêu chuẩn (50 - 90m2) và sau năm 2020 sẽ cung cấp nhà ở nhiều loại (60 hoặc >100m2)

Hiện tại có 87% dân số của Singapore sống trong các chung cư cao tầng, gồm nhiều loại căn hộ, với số phòng có diện tích khác nhau Các toà nhà thông thường cao từ 4 đến 24 tầng Chính phủ khuyến khích nhân dân mua nhà bằng các biện pháp như cho vay 80% giá nhà với lãi suất thấp, lại được trả kéo dài trong 25 năm Số căn hộ có chủ sở hữu tăng từ 26,3% năm 1970 lên 74,4% năm

1985 và 90,5% vào cuối năm 1996

Quan điểm của nhà nước Singapore trong xây dựng các khu ở là: bảo tồn nhà cổ, giữ gìn kiến trúc truyền thống kết hợp với thiết kế hiện đại, đồng bộ, đầy đủ tiện nghi, đặc biệt chú trọng tới bố trí công viên cây xanh, các sân chơi văn hoá thể thao trong các khu ở và nối giữa các khu vực dân cư của đô thị

1.1.1.2 Chính sách và tình hình sử dụng đất ở tại đô thị của Hàn Quốc

Hàn Quốc có diện tích tự nhiên xấp xỉ 99 nghìn km2, dân số 47 triệu người, là nước đất chật người đông của khu vực Châu Á và thế giới, mật độ dân

số trung bình toàn quốc cao hơn của Việt Nam Trên 80% diện tích đất đai của Hàn Quốc là diện tích đồi núi, diện tích đất đô thị chiếm 15,5%

Trang 8

Sau khi thoát khỏi sự thống trị 36 năm của Nhật Bản, sự phát triển đô thị của đất nước Hàn Quốc có đặc điểm đô thị hóa nhanh và dân cư tập trung vào

đô thị quá lớn Năm 1960, dân số đô thị của Hàn Quốc chiếm 28%, đến năm

1990 đã tăng lên tới 75% Để đưa ra chính sách phù hợp với tình hình thực tế, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho cư dân đô thị, ngay từ đầu những năm 1970, Chính phủ Hàn Quốc đã có một chương trình tích cực để phát triển đô thị, các chính sách của chương trình này đã được giới thiệu tại thời điểm mà thu nhập bình quân đầu người của Hàn Quốc vẫn còn thấp và nền kinh tế đang lạc hậu Chính phủ đã lường trước sự tăng nhanh dân số của các thành phố do sức ép của việc đô thị hoá gia tăng Vào những năm 1980, Seoul đã bắt đầu cảm nhận được sự thiếu hụt đất xây dựng nhà ở, kết quả của sự thiếu hụt đất này là những áp lực đầu cơ giá đất Những vấn đề này đã dẫn đến việc ra đời Chương trình 5 đô thị mới vào cuối những năm 1980

Chính phủ Hàn Quốc đã đưa ra các biện pháp nhằm quản lý có hiệu quả đất đai và nhà ở tại đô thị Về đất ở, nhà nước không khống chế diện tích đất làm nhà ở; tuy nhiên các nhà ở tư nhân có diện tích từ 600 m2 trở lên thì được các cơ quan xây dựng quản lý Công nghiệp xây dựng nhà ở Hàn Quốc phát triển mạnh có khả năng sản xuất 7 - 8 trăm ngàn căn hộ mỗi năm, nhà ở chung

cư cao tầng là phương cách để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở Seoul Hiện tại

ở Hàn Quốc, diện tích đất làm nhà ở cao tầng chiếm 65% diện tích đất ở, diện tích nhà biệt thự chiếm 10%, còn lại là diện tích làm các loại nhà ở trung bình khác Chiều cao trung bình các khu nhà ở từ 15 - 20 tầng, cao nhất là 63 tầng

1.1.1.3 Chính sách và tình hình sử dụng đất ở tại đô thị của Nhật Bản

Nhật Bản là nước phát triển của Châu Á và thế giới, có diện tích tự nhiên 377.829 km2 (được phân bố ở 4 đảo chính và 6800 các đảo nhỏ), dân số 132 triệu người, bình quân đất đai đầu người 2860 m2, thấp hơn so với bình quân của Việt Nam

Khi nền kinh tế Nhật Bản phát triển với tốc độ cao, dân số tập trung ngày càng đông vào các thành phố, phát triển cơ sở hạ tầng trong các khu dân cư đô thị đã không theo kịp với tốc độ phát triển của dân số đô thị, việc sử dụng đất ở

Trang 9

trong các đô thị ngày càng trở nên bức xúc: nhà ở lụp xụp; hình dạng các thửa đất manh mún, bố trí sắp xếp các thửa đất lộn xộn; các công trình hạ tầng kỹ thuật và phúc lợi công cộng còn thiếu và kém, đường giao thông chật hẹp, ngoằn ngoèo, gấp khúc, không có vỉa hè, thiếu các khu vui chơi giải trí và công viên cây xanh; hệ thống cấp thoát nước không đảm bảo, môi trường sống bị ô nhiễm; Chính phủ Nhật Bản đã phải đối mặt với tình trạng thiếu 3,4 triệu m2nhà ở

Để giải quyết những vấn đề bức xúc nêu trên trong các đô thị, Nhật Bản

đã xây dựng chiến lược phát triển toàn diện cho các thành phố, trong đó có chính sách điều chỉnh lại đất đai “Land Readjustment” được ban hành năm

"trọng số lượng nhà ở sang trọng chất lượng nhà ở"

Đến nay, ở Nhật Bản, nhiều khu chung cư cao tầng đã mọc lên với đa dạng các loại hình nhà ở đáp ứng nhu cầu của người dân nói chung và người dân đô thị nói riêng; nhà chung cư cao tầng chủ yếu là nhà cho thuê, không phải là sở hữu riêng, trừ một số ít khu gần đây do nhân dân đầu tư xây dựng và bán đứt theo yêu cầu của người mua nhà

* *

* Như vậy, đối với việc sử dụng đất ở tại các đô thị của các nước như Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản, tuy mỗi nước có những xuất phát điểm,

Trang 10

những đặc trưng trong việc sử dụng khác nhau, song trong quá trình đô thị hóa, mỗi nhà nước đều có những chính sách nhằm giải quyết tốt nhu cầu về nhà ở cho đại bộ phận dân số sống ở đô thị

Trên cơ sở áp lực gia tăng dân số tại các đô thị, khả năng chi trả cho nhà

ở của cư dân đô thị cũng như các yếu tố khác ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của

cư dân đô thị, các nước đã đưa ra chính sách về nhà ở, đất ở tại đô thị hợp lý theo từng giai đoạn ngắn và dài hạn, trong đó đề xuất cơ cấu sử dụng ở, cơ cấu

sử dụng đất đô thị phù hợp với thực tế nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho cư dân

đô thị; các nước đã đưa ra chính sách phát triển đa dạng các loại hình nhà ở trong đó gắn với xu hướng tăng diện tích xây dựng nhà chung cư cao tầng, giải tỏa bớt mật độ dân số sống ở khu vực trung tâm, bảo tồn, tôn tạo những khu ở

có kiến trúc truyền thống, có chính sách khuyến khích người dân mua nhà và

bố trí các khu ở với cơ cấu sử dụng đất phù hợp với quỹ đất của mỗi nước nhằm vừa giải quyết nhu cầu về nhà ở cho dân số đô thị, vừa tạo cảnh quan đặc thù cho các đô thị của mỗi nước

Việc xác định nhu cầu nhà ở, đất ở để đưa ra chính sách phát triển nhà ở trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa của các nước cũng có một số nét tương đồng và là bài học kinh nghiệm quý cho Việt Nam

1.1.2 Những nghiên cứu trong nước về vấn đề sử dụng đất ở tại đô thị của Việt Nam

1.1.2.1 Chính sách về quản lý sử dụng đất ở tại đô thị

a Các chính sách

Để quản lý, sử dụng đất ở tại đô thị một cách có hiệu quả, nhằm sử dụng đất ở tiết kiệm, hợp lý, trong các thời kỳ, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở và đất ở tại đô thị Trước năm 1986, việc xây dựng phát triển đô thị nói chung và xây dựng phát triển nhà ở nói riêng theo cơ chế bao cấp của Nhà nước Đi theo cơ chế bao cấp, các cơ quan Nhà nước trở thành chủ sở hữu, xây dựng, phân phối đất đai, nhà ở cho cán bộ, công chức nhà nước Đa số các cư dân của đô thị có tư tưởng ỉ lại, trông chờ trong việc đầu tư xây dựng phát triển hạ tầng và nhà ở trong các khu dân cư đô thị Cơ chế

Trang 11

bao cấp về nhà ở đã không khai thác được tiềm năng của nhân dân trong việc tham gia đầu tư vật chất và ý kiến trong phát triển đô thị Vì vậy, những năm trước 1986, nhà ở không đáp ứng nhu cầu của người dân cả về diện tích, chất lượng, điều kiện sinh sống và cảnh quan văn minh đô thị hiện đại

Sau khi có Nghị quyết 6 của Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI, cơ chế bao cấp dần được xóa bỏ Năm 1988, lần đầu tiên Luật Đất đai được ban hành, sau đó sửa đổi vào các năm 1993, 1998, 2001 cho phù hợp với tình hình thực tiễn Nhà nước đã thể hiện rõ việc tạo điều kiện cho người dân đô thị có chỗ ở bằng các quy định “Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại

đô thị; có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở” (Điều 57 của Luật Đất đai năm 1993) Cùng với việc ban hành Luật Đất đai, thời kỳ này Nhà nước cũng đã ban hành nhiều văn bản pháp quy đáp ứng kịp thời cho công tác quản lý đất ở, nhà ở tại đô thị

Cơ sở pháp lý đầu tiên để quản lý nhà nước về nhà ở đô thị là Pháp lệnh nhà ở năm 1991 Đến năm 1993, Nhà nước chuyển toàn bộ quỹ nhà của Nhà nước sang kinh doanh dưới hình thức bán hoặc cho thuê Năm 1994 là một năm

mà Nhà nước có những bước ngoặt trong quản lý, quy hoạch đất ở, nhà ở tại đô thị Từ năm 1994, Chính phủ đã ban hành một loạt các Nghị định về quản lý nhà ở và đất ở tại đô thị như Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại các đô thị, Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê và vấn đề kinh doanh nhà ở, Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất, Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 quy định quản lý sử dụng đất đô thị, Nghị định 91/CP ngày 17/8/1994 ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đô thị Tiếp theo đó

là một loạt các Nghị định khác như Nghị định 68/2001/NĐ-CP ngày 1/10/2001 của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nghị định 72/2001/NĐ-CP ngày 5/10/2001 của Chính phủ về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị

Để tháo gỡ vướng mắc trong quá trình tổ chức triển khai, các Bộ, ngành

đã ban hành các văn bản hướng dẫn thực hiện như Công văn số 647CV/ĐC ngày 31/5/1995 do Tổng cục Địa chính phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn các giải pháp đo đạc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và

Trang 12

quyền sở hữu nhà ở tại đô thị; Quyết định số 682/BXD/CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ Xây dựng về chỉ tiêu định mức, cơ cấu sử dụng đất đô thị; Công văn số 1725LB-QLN ngày 17/12/1997 do Tổng cục Địa chính phối hợp với Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn các giải pháp chủ yếu về tổ chức thực hiện và một số giải pháp chuyên môn khác để đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận nhà ở, đất ở tại đô thị

Đến năm 2003, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2003 Việc ra đời của Luật Đất đai năm 2003 là một bước ngoặt trong quá trình đổi mới về chính sách và pháp luật về đất đai Luật có những quy định cụ thể về đất ở tại đô thị (Điều 84), đồng thời cũng quy định rõ về đất xây dựng khu chung cư (Điều 85)

và đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị (Điều 86) Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai đã

có hướng dẫn cụ thể về hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân tại đô thị (Điều 79) và một số điều quy định cụ thể về dự án xây dựng nhà ở, về chỉnh trang phát triển đô thị (Các Điều 81 và 82) Với những quy định mới trong Luật Đất đai, Nghị định 181/2004/NĐ-CP và đồng thời với việc ban hành Luật Xây dựng và các nghị định hướng dẫn thi hành, Luật Nhà ở đã góp phần hoàn thiện các chính sách hiện hành liên quan tới việc quản lý, sử dụng nhà ở, đất ở tại đô thị và đưa công tác quản lý, sử dụng nhà ở, đất ở tại đô thị dần đi vào nền nếp

Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố cũng đã ban hành nhiều văn bản với nội dung tập trung chủ yếu về vấn đề quản lý nhà ở, đất ở tại đô thị Nhiều dự

án, chương trình phát triển nhà ở được xây dựng như phát triển nhà ở cho người

có thu nhập thấp; bán nhà trả góp; chương trình phát triển nhà ở các thành phố gắn với việc chỉnh trang đô thị Các dự án, chương trình này đã từng bước xóa dần các khu nhà lụp xụp, các chung cư đã xuống cấp, hết niên hạn sử dụng nhằm cải thiện tình hình khó khăn về nhà ở, đất ở tại đô thị, đáp ứng nhu cầu ở cho cư dân đô thị hiện nay Theo kết quả điều tra, tính đến hết tháng 12/2005,

cả nước có trên 1.300 dự án phát triển nhà ở và khu đô thị đã được phê duyệt và đang triển khai xây dựng theo quy hoạch, với tổng diện tích sử dụng đất là 11.525 ha, diện tích sàn xây dựng là 57,5 triệu m2 Theo đánh giá của Bộ Xây

Trang 13

dựng, riêng trong giai đoạn 2001 - 2005, số lượng dự án phát triển nhà ở và khu

đô thị tăng nhanh, bình quân hàng năm hoàn thành và đưa vào sử dụng khoảng

20 triệu m2 nhà ở đô thị Riêng năm 2004, đã đưa vào sử dụng 21,8 triệu m2nhà ở, đưa diện tích nhà ở đô thị bình quân ở nước ta lên 10,8 m2 sàn/người (khoảng 7,5 m2 sử dụng) (Nguồn: Bộ Xây dựng)

Các văn bản pháp quy về quản lý đất ở, nhà ở tại đô thị đã giúp cho công tác quản lý đô thị có nhiều chuyển biến tích cực Nhận thức của các cấp, các ngành về quản lý đô thị trong nền kinh tế thị trường được nâng cao Công tác lập quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết cho các đô thị được đẩy mạnh với nội dung phù hợp với thực tế nên tính khả thi cao hơn Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý tình trạng vi phạm pháp luật đất đai, lập lại trật tự, kỷ cương trong quản lý đô thị được Chính phủ quan tâm chỉ đạo và thực hiện Công tác đo đạc, lập hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ ngày càng được đẩy mạnh, đã giúp các cấp chính quyền quản lý tốt hơn quỹ đất ở trong các đô thị

- Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính

Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính đã và đang triển khai trên diện rộng Tính đến hết năm 2004, cả nước có gần 1.300 phường, thị trấn đã đo đạc lập bản đồ địa chính với diện tích khoảng 575.800 ha, đạt trên 70% số phường Tại 4 thành phố lớn là Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng và thành phố Hồ Chí Minh, về cơ bản đã đo xong cho các phường và thị trấn

- Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại đô thị

Trang 14

Đến hết tháng 8 năm 2005, cả nước đã cấp được 2.670.137 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại đô thị với diện tích 42.318 ha, đạt 66,05% số hộ cần cấp và 46,5% diện tích cần cấp, trong đó có trên 1.000.000 giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở cấp theo Nghị định 60/CP của Chính phủ Nhìn chung, công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại đô thị còn đạt tỷ lệ thấp, đặc biệt ở các đô thị lớn như

Hà Nội (mới cấp được 769 ha, đạt 19% diện tích), Hải Phòng (903 ha, đạt 31,7% diện tích cần cấp), thành phố Hồ Chí Minh (5.301 ha, đạt 40,9% diện tích cần cấp) Riêng Đà Nẵng đã cấp được 1.940 ha, đạt 76,7% diện tích, song

đã cơ bản hoàn thành việc cấp giấy theo Nghị định 60/CP, đây là địa phương đã

cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy này

Trong số các phường, thị trấn triển khai cấp giấy chứng nhận, mới có trên 80% số phường lập hồ sơ địa chính, đạt khoảng 75% tổng số phường, thị trấn trên cả nước Việc lập hồ sơ địa chính thực hiện chủ yếu tại các phường, thị trấn đang triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng loạt Việc

áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật vào công tác quản lý còn chưa đồng bộ, phần mềm quản lý khai thác vẫn chưa thống nhất, cơ sở dữ liệu chưa kịp thời, chưa chính xác và đầy đủ thông tin cần thiết

- Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Nhìn chung hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã có đóng góp tích cực cho công tác quản lý, sử dụng đất trong khu vực đô thị Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đạt được những kết quả đáng khích lệ Theo kết quả kiểm tra tình hình thi hành Luật Đất đai tại 64 tỉnh, thành phố trong cả nước (do Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện trong tháng 8/2005) thì đến tháng 8 năm 2005, chỉ còn tỉnh Tuyên Quang và 6 tỉnh mới chia tách là chưa có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt, trong đó tỉnh Tuyên Quang và tỉnh Điện Biên đã được Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức thẩm định trình Chính phủ xét duyệt; 5 tỉnh còn lại (Lai Châu, Đắk Lắk, Đắk Nông, Cần Thơ, Hậu Giang) đang lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng Đối với cấp huyện, tại thời điểm kiểm tra đã có 80% số đơn vị hành chính cấp huyện đã và đang triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, trong đó có 411/668 huyện đã được xét

Trang 15

duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm

2005 (62%), 119 đơn vị còn lại đang triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Đối với cấp xã, đã có 5.878/10.761 đơn vị hành chính cấp xã đã có quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng đất đến năm 2005 được xét duyệt (đạt tỷ lệ 55%), 1.204 đơn vị đang triển khai lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết (11%)

Tuy nhiên, thực tế cho thấy trong số các đơn vị hành chính chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì phần nhiều là các đô thị, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội (toàn bộ các quận của Hà Nội đều chưa lập quy hoạch sử dụng đất), thành phố Hồ Chí Minh có 14 quận huyện chưa lập quy hoạch sử dụng đất thì trong đó phần lớn là các quận nội thành), Hải Phòng (trong số 8 đơn vị hành chính cấp huyện chưa lập quy hoạch sử dụng đất, có 5 quận nội thành chưa lập và các phường của 5 quận này cũng chưa lập quy hoạch sử dụng đất) Mặt khác, tính khả thi của các phương án quy hoạch đô thị chưa cao do việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết phường, thị trấn chưa được đẩy mạnh, nội dung quy hoạch sử dụng đất còn khái quát, chưa cụ thể và chi tiết để bảo đảm cho việc triển khai thực hiện Đa số các địa phương còn lúng túng trong việc gắn kết giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với quy hoạch xây dựng đô thị, đặc biệt là ở các đô thị lớn Việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn chậm và mang tính hình thức Việc quản lý thực hiện phương án quy hoạch chưa được chú trọng, kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất hàng năm của các đô thị hầu như chưa sát với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; tình trạng quy hoạch "treo" còn khá phổ biến khiến cho nhân dân nhiều nơi bức xúc

c Một số tồn tại trong công tác quản lý đất ở tại đô thị

Trong quá trình tổ chức triển khai thực hiện, công tác quản lý đất ở tại đô thị đã bộc lộ một số nhược điểm nhất định Đó là một số chính sách và quy định còn chưa nhất quán giữa các ngành và các cấp; hệ thống văn bản pháp quy

có lúc còn chồng chéo và chưa được ban hành kịp thời, đồng bộ trong một số lĩnh vực Ở một số địa phương, việc đề xuất những quy định cụ thể để xử lý

Trang 16

những tồn tại lịch sử về đất ở, đất có vườn, ao trong khu dân cư đô thị chưa được làm rõ; còn thiếu một cơ quan tổ chức quản lý thống nhất về đất ở, nhà ở trong bộ máy nhà nước từ Trung ương đến địa phương

Việc cấp giấy chứng nhận đối với đất ở tại đô thị là yêu cầu bức thiết đối với thực tiễn quản lý đất đai Song, kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại đô thị còn chưa cao, một phần do còn có sự chồng chéo trong quy định

về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở (giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở); đặc biệt còn tồn tại một nghịch lý trong cơ chế, chính sách như mục tiêu đẩy nhanh cấp sổ đỏ song lại không cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính (hiện nay Nghị định 17/2006/NĐ-CP của Chính phủ đã khắc phục tình trạng này) Bên cạnh đó, theo Luật Đất đai năm 2003 thì khung giá đất mới để tính các nghĩa vụ tài chính cao gấp nhiều lần so với khung giá cũ do "chạy theo" mức giá cao bất hợp lý trên thị trường hiện nay và cho dù mức giá quy định chỉ bằng 50 - 70% giá thị trường thì vẫn là quá cao so với khả năng tài chính của

đại đai số nhân dân (theo Những nghịch lý trên thị trường bất động sản Việt

Nam, TS Vũ Đình Ánh - Viện Khoa học Tài chính) Kết quả là người dân

không thể thực hiện được nghĩa vụ tài chính và "từ chối" nhận sổ đỏ

Một tồn tại cơ bản nữa là hệ thống thông tin về đất đai trong các tỉnh, thành phố còn thiếu, chưa cập nhập đầy đủ, kịp thời và chính xác các biến động Kết quả đo vẽ bản đồ địa chính đã đạt một khối lượng đáng kể, song việc đưa kết quả này vào sử dụng cho kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận mới đạt được ở tỷ lệ thấp (30% diện tích đo vẽ) Một số nơi do kiểm tra, nghiệm thu hồ

sơ địa chính chưa được coi trọng nên dẫn đến tình trạng chất lượng hồ sơ chưa cao như sai sót, nhầm lẫn về hình thể, diện tích, chủ sử dụng, loại đất, số tờ, số thửa, đăng ký cấp giấy chứng nhận không đúng đối tượng làm chất lượng công tác quản lý đất đô thị nói chung là chưa cao

Bên cạnh đó phải kể đến công tác quy hoạch Công tác quản lý quy hoạch chưa theo kịp yêu cầu dẫn đến tính khả thi của các phương án quy hoạch chưa cao, do đó chưa đáp ứng tốt cho công tác quản lý nhà nước về đất đô thị

Trang 17

1.1.2.2 Một số nghiên cứu về vấn đề sử dụng đất ở tại đô thị

a Việc xác định nhu cầu đất ở tại đô thị trong quy hoạch sử dụng đất khu vực đô thị

a.1 Việc xác định nhu cầu đất ở tại đô thị trong quá trình quy hoạch đô thị

Để xác định nhu cầu đất ở tại đô thị, trong quá trình quy hoạch đô thị người ta đã tiến hành nghiên cứu các vấn đề có liên quan đến đất ở tại đô thị Trên cơ sở chiến lược phát triển kinh tế - xã hội quốc gia và chiến lược phát triển đô thị quốc gia, quy hoạch đô thị thường được thực hiện qua 3 - 4 giai đoạn (tùy thuộc quy mô đô thị), đó là:

- Quy hoạch vùng

- Quy hoạch tổng thể đô thị

- Quy hoạch chi tiết đô thị

- Thiết kế xây dựng đô thị

Quy hoạch vùng nhằm định hướng phát triển đô thị trong tương lai xa (xây

dựng sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị cho 25 - 30 năm sau ở tỷ lệ 1:25.000 - 1:50.000 - 1:100.000) Quy hoạch vùng là quá trình tổ chức tổng hợp, mang tính chất dự báo khoa học căn cứ vào kế hoạch phát triển nền kinh tế quốc dân Trên cơ sở kết quả điều tra cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của địa bàn nghiên cứu để có kế hoạch khai thác và bảo đảm sự phát triển cân bằng giữa các điểm tập trung dân cư trong khu vực lãnh thổ Nội dung nghiên cứu quy hoạch vùng liên quan đến các vấn đề như kinh tế, dân cư, cải tạo thiên nhiên và bảo vệ môi trường sống, kỹ thuật đô thị, giao thông vận tải, du lịch, nghỉ mát, xây dựng Trong đó, xác định nhu cầu đất ở tại đô thị trong quy hoạch vùng như là một dự báo ở tầm vĩ mô, định hướng cho cấp lãnh thổ nhỏ hơn trong thời kỳ quy hoạch

Quy hoạch tổng thể đô thị nhằm xác định cấu trúc đô thị trong tương lai

gần hơn về thời gian, từ 10, 15, 20 hoặc 25 năm Đây là giai đoạn chủ yếu trong công tác quy hoạch đô thị được thể hiện dưới dạng bản đồ có quy định thống nhất về ký hiệu và tỷ lệ 1:10.000 đối với đô thị lớn, 1:5.000 - 1:2.000 đối với

Trang 18

đô thị nhỏ Quy hoạch tổng thể đô thị có tính chất nguyên tắc chỉ đạo việc tổ chức, phân bố các loại công trình cũng như sự phát triển hài hòa của đô thị cho trước mắt và lâu dài Quy hoạch tổng thể đô thị bao gồm các nội dung chính như sau:

- Lập luận chứng kinh tế - kỹ thuật về sự phát triển đô thị, xác định tính chất, quy mô dân số, quy mô đất đai và các chỉ tiêu kỹ thuật thích hợp với đô thị;

- Xác định các biện pháp kỹ thuật xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng của đô thị gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị nhằm chi tiết hóa quy hoạch tổng thể

bằng cách bố trí cụ thể các hạng mục công trình xây dựng trong từng khu vực Nội dung chủ yếu của quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị gồm:

- Xác định mặt bằng, diện tích đất xây dựng các loại công trình trong khu vực;

- Xác định chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trong khu vực lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị;

- Các giải pháp thiết kế về hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị, các biện pháp bảo đảm cảnh quan, môi trường sinh thái và các chỉ tiêu kinh tế -

kỹ thuật có liên quan

a.2 Việc xác định nhu cầu đất ở tại đô thị trong quy hoạch sử dụng đất khu vực đô thị

Quy hoạch sử dụng đất khu vực đô thị thể hiện mục tiêu và kế hoạch của

sự phát triển không gian đô thị trong thời kỳ nhất định, là sự sắp xếp bố cục đối với việc sử dụng quỹ đất đô thị, dùng quan điểm phát triển để sắp xếp bố cục không gian ở thời điểm hiện tại và phát triển trong tương lai của đô thị Quy hoạch sử dụng đất khu vực đô thị là quy hoạch mang tính tổng hợp, nó liên quan đến các đối tượng sử dụng đất, điều hòa nhu cầu về đất của các đối tượng này Quy hoạch sử dụng đất khu vực đô thị luôn gắn chặt với quy hoạch tổng thể phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

Trang 19

Mục đích, ý nghĩa của quy hoạch sử dụng đất khu vực đô thị là thông qua

sự sắp xếp hợp lý đất đai, thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của

đô thị, thúc đẩy sự phát triển của đô thị, đồng thời nhằm thỏa mãn nhu cầu ngày một gia tăng của nhân dân về vật chất cũng như tinh thần Quy hoạch sử dụng đất khu vực đô thị sẽ giúp xử lý điều hòa mối quan hệ lợi ích giữa các ngành, điều hòa giữa các loại hình sử dụng đất đai, góp phần sử dụng tiết kiệm, hiệu quả tài nguyên đất, đồng thời xác lập được những căn cứ làm cơ sở để quản lý đất đai khu vực đô thị

Nhiệm vụ cơ bản của quy hoạch sử dụng đất khu vực đô thị là trên cơ sở phân tích hiện trạng sử dụng đất, căn cứ vào kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế

- xã hội, mục tiêu và định hướng chiến lược, những thay đổi lịch sử, thực tế hiện trạng và điều kiện xây dựng của đô thị để xác định một cách hợp lý quy

mô phát triển không gian, phương hướng phát triển và phân bố hợp lý các loại đất trong đô thị, đưa ra toàn cảnh không gian phát triển của đô thị

Phạm vi quy hoạch sử dụng đất đô thị là phạm vi phát triển lâu dài đã được xác định trong quy hoạch tổng thể vùng đã lập ra, bao gồm khu vực nội thị và khu ngoại vi mà quy hoạch đô thị có nhu cầu phát triển mở rộng; nhằm tránh xảy ra việc mở rộng khu vực nội thị một cách vô thức và hạn chế việc xây dựng khu ngoại vi một cách thiếu cân nhắc; tạo quỹ đất dự phòng hợp lý thuận tiện cho việc bổ sung, giải quyết những mâu thuẫn nảy sinh trong tương lai lâu dài

Thực tế, trong phương án quy hoạch sử dụng đất, để dự báo nhu cầu đất

ở tại đô thị, người ta thường sử dụng một trong hai phương pháp:

(1) Phương pháp 1 - Dự báo nhu cầu đất khu vực đô thị

Trên cơ sở dự báo nhu cầu đất khu vực đô thị, người ta ước tính cơ cấu của các khu chức năng như khu dân dụng (khu ở), khu kho tàng, đất giao thông ; diện tích đất ở tại đô thị được xác định trên cơ sở cơ cấu diện tích khu dân dụng

Có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc xác định nhu cầu đất khu vực đô thị như số dân và mật độ dân số, trình độ phát triển kinh tế - xã hội, điều kiện cơ sở

Trang 20

hạ tầng (giao thông, cấp điện, nước ), tính lịch sử, đặc điểm các tụ điểm dân

cư, các điều kiện địa hình, địa chất, thủy văn , trong đó dân số là yếu tố cơ bản

để xác định nhu cầu đất khu vực đô thị

Các bước để xác định nhu cầu đất khu vực đô thị bao gồm:

* Bước 1: Dự báo dân số đô thị năm định hình quy hoạch:

Dân số đô thị luôn gia tăng, cùng với sự gia tăng dân số là sự gia tăng về nhu cầu xã hội và đòi hỏi nhu cầu về đất ngày càng lớn Song diện tích và sức tải dân số của đất lại có hạn, do đó làm cho mâu thuẫn giữa người và đất càng thêm gay gắt Vì vậy, dự báo dân số có ý nghĩa quan trọng, là tiền đề của quy hoạch sử dụng đất Trên cơ sở số liệu thống kê về biến động dân số của đô thị qua các năm và điều tra những số liệu cơ bản về dân số, người ta dự báo quy

mô dân số của đô thị năm định hình quy hoạch theo nhiều phương pháp khác nhau như:

+ Dự báo dân số dựa vào tỷ lệ tăng dân số tự nhiên

Theo phương pháp này, dân số năm quy hoạch được dự báo dựa vào các

yếu tố: số dân hiện trạng (ở thời điểm làm quy hoạch); tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân và thời hạn (số năm) định hình quy hoạch; trong đó tỷ lệ tăng

dân số tự nhiên bình quân được xác định theo chỉ tiêu khống chế về tỷ lệ tăng

dân số (chính sách kế hoạch hoá gia đình) qua các năm của thời kỳ định hình

quy hoạch hoặc dựa vào chỉ tiêu thống kê bình quân về lịch sử phát triển dân số của đô thị

+ Dự báo dân số có yếu tố tăng cơ học

Bên cạnh nhân tố lịch sử và chính sách kế hoạch hoá gia đình, sự gia tăng dân số còn chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố khác như di chuyển dân

(nhập cư) từ vùng nông thôn vào đô thị, từ vùng này sang vùng khác do sức hút của sự tăng trưởng kinh tế - xã hội (phát triển công nghiệp, dịch vụ ) (gia tăng

dân số cơ học) Vì vậy khi tính dân số cho đô thị cần phải chú ý đến vấn đề tăng cơ học về dân số

Trang 21

Theo phương pháp này, dân số năm quy hoạch được dự báo dựa vào các

yếu tố: số dân hiện trạng (ở thời điểm làm quy hoạch); tỷ lệ tăng dân số tự nhiên bình quân; thời hạn (số năm) định hình quy hoạch và tỷ lệ tăng dân số cơ

học

+ Dự báo dân số trên cơ sở cân đối lao động:

Theo phương pháp này, dân số được dự báo dựa trên cơ sở tính toán nhu cầu lao động cần thiết của các ngành ở năm định hình quy hoạch, cụ thể: số dân năm định hình quy hoạch được dự báo dựa vào các yếu tố: số lao động trực tiếp (xác định theo nhu cầu lao động cần thiết ở năm định hình quy hoạch của từng ngành, từng lĩnh vực căn cứ vào khối lượng công việc và định mức lao động);

số lao động gián tiếp (thường chiếm từ 8 - 15% tổng số dân); số dân ăn theo (khoảng 50% tổng số dân)

+ Dự báo dân số theo phương pháp hồi quy tuyến tính:

Đây là phương pháp mô tả sự phát triển của dân số đô thị qua nhiều năm bằng phương pháp đồ thị Trên cơ sở số liệu lịch sử về dân số (số liệu thống kê dân số qua nhiều năm), người ta lập đồ thị mô tả sự phát triển dân số qua các năm rồi kéo dài đường biểu diễn đến thời điểm dự kiến để có được dự báo dân

số ở thời điểm cần thiết Nói chung phương pháp này phức tạp và không đủ căn

cứ khoa học chính xác, chỉ mang tính chất dự đoán, dùng để kiểm tra việc tính toán quy mô dân số trong những năm gần nhất

* Bước 2: Tính toán nhu cầu đất khu vực đô thị:

Để tính toán nhu cầu đất khu vực đô thị, thông thường người ta sử dụng phương pháp chỉ tiêu định cho một nhân khẩu (bao gồm cả đất ở, đất xây dựng

cơ sở hạ tầng, công trình phúc lợi, công cộng, đất công viên, cây xanh ) được quy định đối với từng cấp, từng loại đô thị Tổng nhân khẩu có thể sử dụng kết quả dự báo dân số (như đã nêu ở bước 1) hoặc các chỉ tiêu khống chế theo kế hoạch hóa gia đình, khống chế mật độ dân số

Trên cơ sở dự báo nhu cầu đất khu vực đô thị, định hướng nhu cầu đất các khu chức năng trong đô thị như sau:

Trang 22

- Khu dân dụng (khu ở) là thành phần chủ yếu của đất đô thị, thường chiếm 50 - 60% tổng diện tích để xây dựng đô thị Chỉ tiêu tính toán đất dân dụng khoảng 30 - 70 m2/người, tùy theo quy mô đô thị và khu hiện trạng hay khu mới phát triển Theo kinh nghiệm của một số nước thì trong tổng số 30 - 70

m2/người có khoảng 50% dùng cho đất xây dựng đơn vị ở, 15 - 20% đất phục

vụ, 15 - 20% là đường giao thông và 10 - 15% là quảng trường và cây xanh

Chỉ tiêu sử dụng các loại đất bình quân/người trong khu dân dụng như sau: nhà ở 15 - 29 m2/người; phục vụ công cộng 16 - 18 m2/người; cây xanh thể dục thể thao 13 - 17 m2/người; đường, quảng trường 8 - 13 m2/người

- Khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp: chiếm 7 - 25% diện tích toàn

đô thị với chỉ tiêu khoảng 15 - 20 m2/người, chỉ tiêu tính toán theo m2/công nhân là 23,5 - 136,4 m2/người Chỉ tiêu sử dụng đất công nghiệp ở một số nước thường được quy ra 40 lao động - 500 lao động/ha tùy theo loại công nghiệp

- Khu kho tàng: chiếm từ 2 - 6% đất xây dựng đô thị với tiêu chuẩn 3 - 5

m2/người, trong đó diện tích dành cho xây dựng công trình không vượt quá 60%

- Đất giao thông đối ngoại: chiếm khoảng 10% toàn bộ đất đô thị

- Đất cây xanh, thể dục thể thao xác định cho đô thị lớn là 15 - 20

m2/người, đô thị nhỏ và trung bình là 7 - 15 m2/người và đô thị nghỉ mát là 30 - 40m2/người

- Đất khu trung tâm đô thị: được xác định theo chỉ tiêu là 3 - 5 m2/người, trong đó đất giao thông các loại chiếm ≥50%

(2) - Phương pháp 2 - Dự báo số hộ gia tăng trong thời kỳ quy hoạch

Theo phương pháp này, nhu cầu đất ở tại đô thị được tính toán dựa vào hai yếu tố là số hộ gia tăng trong thời kỳ quy hoạch và định mức đất ở cho một

hộ gia tăng; trong đó số hộ gia tăng trong kỳ quy hoạch bằng dân số gia tăng chia cho số khẩu bình quân một hộ; định mức đất ở cho một hộ gia tăng được xác định tùy thuộc vào điều kiện cụ thể của từng đô thị (hầu hết các địa phương hiện nay đều có quy định về hạn mức giao đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân

Trang 23

theo từng khu vực trên địa bàn của địa phương, người ta sử dụng định mức đó làm định mức đất ở cho một hộ gia tăng trong thời kỳ quy hoạch)

b Chiến lược và định hướng sử dụng đất ở tại đô thị đến năm 2020

- Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020

Thực hiện mục tiêu bảo đảm cho người dân đô thị có chỗ ở, Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 đã đề cập sâu sắc đến vấn đề nhà ở, đất ở tại đô thị Trên cơ sở thực trạng phát triển đô thị, Chiến lược phát triển đô thị đến năm 2020 đã đưa ra định hướng phát triển đô thị, dự báo các yếu tố về dân số và đưa ra các chính sách về nhà ở và đất ở tại đô thị nhằm thực hiện chiến lược phát triển đô thị của cả nước

Về định hướng phát triển đô thị bao gồm định hướng tổ chức không gian

hệ thống các đô thị trong cả nước, phân bố đồng đều các đô thị trung tâm trên địa bàn cả nước; bố trí sắp xếp lại kết hợp với việc mở rộng mạng lưới đô thị trên các vùng lãnh thổ, xây dựng và phân bố đồng đều các đô thị trung tâm trên địa bàn cả nước gồm 5 cấp chủ yếu: Các đô thị trung tâm cấp quốc gia; Các đô thị trung tâm cấp vùng liên tỉnh; Các đô thị trung tâm cấp tỉnh; Các đô thị trung tâm cấp huyện; Các đô thị mới

Chiến lược phát triển đô thị đã đưa ra định hướng phân bố và tổ chức các khu ở và các trung tâm phục vụ công cộng trong đô thị:

Trong đô thị, các khu chức năng chủ yếu gồm: các khu công nghiệp, các khu ở và các trung tâm phục vụ công cộng trong đô thị, các khu du lịch và nghỉ mát, trong đó khu ở là thành phần chủ yếu của khu dân dụng đô thị Tùy theo quy mô đô thị, đất ở chiếm trên 50% - 70% đất dân dụng

Tại các đô thị lớn và trung bình, các khu ở thuộc đô thị mới được tổ chức thành các đơn vị ở với bán kính phục vụ trung bình khoảng 500m, khu ở với bán kính phục vụ trung bình khoảng 1500m và khu thành phố (tương đương cấp quận) với bán kính phục vụ trung bình khoảng 2000 - 5000m

Các khu ở thuộc các khu phố cũ do được hình thành qua nhiều giai đoạn lịch sử, nên phải được nghiên cứu quy hoạch để sắp xếp lại cho phù hợp với cơ

Trang 24

cấu quy hoạch chung toàn đô thị, trên cơ sở bảo tồn giữ lại các công trình văn hóa lịch sử và kiến trúc có giá trị; cải tạo, sửa chữa, mở rộng các công trình hiện có và ổn định về địa điểm và chức năng; tận dụng các khoảng đất trống hoặc tái sử dụng quỹ đất khai thác kém hiệu quả; sắp xếp lại các đơn vị ở, khu

ở, nâng cấp cơ sở hạ tầng đặc biệt là giao thông, tăng diện tích cây xanh, đáp ứng yêu cầu sinh hoạt dân cư

Tại các đô thị nhỏ, không nhất thiết phải chia thành các đơn vị ở, mà được tổ chức thành một khu chức năng thống nhất, có quan hệ chặt chẽ với các khu chức năng khác, nhằm phục vụ thuận tiện cho nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của nhân dân

Về dự báo dân số: Dân số là yếu tố cơ bản, quan trọng có liên quan đến nhà ở, đất ở tại đô thị Đó là áp lực chính đối với đô thị về mặt trật tự xã hội Chiến lược phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020 đã đưa ra định hướng phát triển dân số và đô thị hóa Hiện nay dân số đô thị cả nước có 21.591,2 nghìn người, chiếm 26,32 % dân số cả nước (số liệu năm 2004) Đến năm 2010 nước

ta có khoảng 86,5 triệu người, tỷ lệ dân số đô thị đạt mức 31 - 33% (theo quan

điểm hiện nay) hoặc ở mức xấp xỉ 40% (theo quan điểm phát triển nông thôn mới có tính tới dân số sống ở các vùng ven đô, thị tứ sinh hoạt theo kiểu thành thị) trong khi mức trung bình của các nước đang phát triển hiện nay là 36% Dự

báo đến năm 2020, dân số nước ta đạt khoảng 96 triệu người, tỷ lệ dân số đô thị đạt khoảng 45 - 50%

Về vấn đề chính sách:

+ Nhằm thực hiện chiến lược phát triển đô thị, trong tương lai cần có những chính sách về nhà và đất đô thị cụ thể, đó là tiếp tục tổ chức và thực hiện Luật Đất đai và các văn bản pháp luật về đất đai, trước hết phải triệt để thực hiện các biện pháp khắc phục tình trạng giảm sút diện tích trồng lúa nước và đất trồng cây công nghiệp có giá trị cao, hạn chế tối đa việc chuyển quỹ đất này sang sử dụng vào mục đích xây dựng

+ Triển khai thực hiện đồng bộ nội dung quản lý nhà nước về đất đai, trong đó tập trung lập, xét duyệt các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đăng ký

Trang 25

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trong đô thị; cải cách thủ tục hành chính trong việc giao đất và cho thuê đất; rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn chỉnh hệ thống văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đô thị

+ Nghiên cứu xây dựng các văn bản pháp luật về nhà, đất đô thị nhằm tăng cường quản lý và sử dụng đất đô thị theo quy hoạch và pháp luật; hoàn chỉnh cơ chế sử dụng đất phải trả tiền; có chính sách sử dụng các khoản thu tài chính từ nhà và đất vào mục đích cải tạo, xây dựng đô thị, xây dựng cơ chế phát triển lành mạnh thị trường kinh doanh bất động sản trong đô thị; đồng thời với việc hoàn chỉnh chính sách, cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng và xây dựng các khu tái định cư, bảo đảm giá bồi thường thiệt hại về đất và các tài sản gắn với đất hợp lý và người có đất bị thu hồi vẫn duy trì được cuộc sống

+ Xây dựng chiến lược phát triển nhà ở và chương trình xây dựng nhà ở

đô thị 1996 - 2000; trên cơ sở đó nghiên cứu, bổ sung một số chính sách cơ chế tạo điều kiện phát triển nhà ở trong đô thị như: chính sách về đất đai để xây dựng nhà ở; lập quỹ phát triển nhà ở, trong đó huy động sự đóng góp của các tổ chức, đơn vị và cá nhân; tập trung bán quỹ nhà hiện có thuộc sở hữu nhà nước

để tạo thành vốn phát triển nhà ở; thành lập các tổ chức ở Trung ương, địa phương và các công ty đầu tư phát triển nhà ở để chăm lo sự nghiệp và tổ chức thực hiện các dự án phát triển nhà ở đô thị

- Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020

Để có cơ sở hoạch định cơ chế, chính sách phát triển nhà ở nước ta trong những năm tới, ngày 6 tháng 5 năm 2004, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020, trong đó xác định rõ các mục tiêu, nhiệm vụ và các giải pháp để thực hiện phát triển nhà ở tại đô thị và nông thôn theo tinh thần của Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội mà Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ IX đã đề ra Mục tiêu của Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 là:

+ Góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội; đáp ứng nhu cầu cải thiện chỗ ở của nhân dân; tạo động lực phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa nhằm thực hiện có kết quả các mục

Trang 26

tiêu cơ bản của Nghị quyết Hội nghị lần thứ V và lần thứ VII Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã đề ra

+ Mở rộng khả năng huy động nguồn vốn đầu tư của các thành phần kinh

tế và của xã hội tham gia phát triển nhà ở; thúc đẩy hình thành và phát triển thị trường bất động sản nhà ở, thực hiện có hiệu quả chủ trương kích cầu

+ Thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người có thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức,viên chức, người lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp và các đối tượng chính sách khác) để bán hoặc cho thuê phù hợp với điều kiện cụ thể của từng đối tượng; thực hiện chính sách hỗ trợ cải thiện nhà ở đối với các hộ đồng bào dân tộc thiểu số, các hộ gia đình sinh sống tại các khu vực thường xuyên bị thiên tai

+ Góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân khu vực đô thị

và nông thôn; phát triển nhà ở đô thị văn minh, hiện đại; từng bước cải thiện chất lượng nhà ở nông thôn, giữ gìn và phát huy bản sắc kiến trúc dân tộc, hiện đại phù hợp với đặc điểm của từng địa phương

Định hướng phát triển nhà ở đã chú trọng đến các nội dung như:

+ Phát triển đa dạng các loại nhà ở có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của từng loại đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị; hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất

lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở;

+ Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư xây dựng quỹ nhà ở để bán trả dần, cho thuê - mua và cho thuê đối với các đối tượng thuộc diện chính sách có khó khăn trong việc cải thiện chỗ ở;

Trang 27

+ Khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở

đô thị theo quy định của pháp luật;

+ Phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người khoảng 15m2 sàn vào năm 2010 và 20 m2 sàn vào năm 2020, chất lượng nhà ở đô thị đạt tiêu chuẩn quốc gia

Định hướng phát triển nhà ở cũng đã đề ra một số giải pháp cơ bản để thực hiện được mục tiêu đề ra đến năm 2020, trong đó có giải pháp để giải quyết nhu cầu ở cho từng nhóm đối tượng nhân dân: các hộ gia đình thuộc diện chính sách tại khu vực đô thị; nhóm công nhân lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp

1.2 THỰC TRẠNG HỆ THỐNG ĐÔ THỊ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT Ở, NHÀ Ở TRONG ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA

1.2.1 Thực trạng hệ thống đô thị

1.2.1.1 Hệ thống đô thị

Theo Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ thì hệ thống đô thị của nước ta được phân thành 6 loại gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV, đô thị loại

V, trong đó tiêu chuẩn của từng loại đô thị được quy định như sau:

- Đô thị loại đặc biệt là thủ đô hoặc đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học - kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước; tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 90% trở lên; có cơ sở hạ tầng được xây dựng cơ bản đồng bộ và hoàn chỉnh; quy mô dân số từ 1,5 triệu người trở lên; mật độ dân số bình quân

từ 15.000 người/km2 trở lên

- Đô thị loại I phải đảm bảo các tiêu chuẩn: là đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học - kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát

Trang 28

triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc của cả nước; tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 85% trở lên; có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; quy mô dân số từ 50 vạn người trở lên; mật độ dân số bình quân từ 12.000 người/km2 trở lên

- Đô thị loại II là đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học - kỹ thuật, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong vùng tỉnh, vùng liên tỉnh hoặc cả nước, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế

- xã hội của một vùng lãnh thổ liên tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với cả nước;

tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 80% trở lên; có cơ sở

hạ tầng được xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh; quy

mô dân số từ 25 vạn người trở lên; mật độ dân số bình quân từ 10.000 người/km2 trở lên

- Đô thị loại III là đô thị với chức năng là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học - kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh hoặc vùng liên tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một số lĩnh vực đối với vùng liên tỉnh; tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 75% trở lên; có cơ sở hạ tầng được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh; quy mô dân số từ 10 vạn người trở lên; mật độ dân

số bình quân từ 8.000 người/km2 trở lên

- Đô thị loại IV là đô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học - kỹ thuật, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong tỉnh, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh; tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 70% trở lên; có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang từng mặt đồng

bộ và hoàn chỉnh; quy mô dân số từ 5 vạn người trở lên; mật độ dân số bình quân từ 6.000 người/km2 trở lên

- Đô thị loại V là đô thị với chức năng là trung tâm tổng hợp hoặc chuyên ngành về chính trị, kinh tế, văn hóa và dịch vụ, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của một huyện hoặc một cụm xã; tỷ lệ lao động phi nông nghiệp trong tổng số lao động từ 65% trở lên; có cơ sở hạ tầng đã hoặc

Trang 29

đang được xây dựng nhưng chưa được đồng bộ và hoàn chỉnh; quy mô dân số

từ 4.000 người trở lên; mật độ dân số bình quân từ 2.000 người/km2 trở lên

Đối với các đô thị ở miền núi, vùng cao, vùng sâu, vùng xa và hải đảo thì các tiêu chuẩn quy định cho từng loại đô thị có thể thấp hơn, nhưng phải bảo đảm mức tối thiểu bằng 70% so với mức quy định Đối với các đô thị có chức năng nghỉ mát, du lịch, điều dưỡng, các đô thị nghiên cứu khoa học, đào tạo thì tiêu chuẩn quy mô dân số thường trú có thể thấp hơn, nhưng phải đạt 70% so với mức quy định; riêng tiêu chuẩn mật độ dân số bình quân của các đô thị nghỉ mát du lịch và điều dưỡng cho phép thấp hơn, nhưng tối thiểu phải đạt 50% so với mức quy định chung nêu trên

1.2.1.2 Đánh giá hệ thống đô thị ở nước ta hiện nay

a Về phát triển đô thị

Hệ thống đô thị nước ta qua các giai đoạn lịch sử được hình thành gắn liền với các điều kiện tự nhiên, chính trị, kinh tế và xã hội, môi trường và đã hợp thành một cấu trúc không gian chùm - tuyến - điểm, từ Bắc xuống Nam, dọc theo bờ biển Đông (Thái Bình Dương) và từ Tây sang Đông dọc theo lưu vực các dòng sông lớn như sông Thái Bình, sông Mã, sông Lam, sông Sài Gòn, sông Đồng Nai, sông Cửu Long, nguồn gốc tạo nên những đồng bằng rộng lớn, đất đai phì nhiêu, màu mỡ, cảnh quan đa dạng, nguồn nước dồi dào, đồng thời cũng là động lực quan trọng phát triển kinh tế và đô thị nước ta

Trong những năm qua, đặc biệt là sau Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, do tác động của sự phát triển nền kinh tế thị trường và các chính sách mở cửa, chính sách mới về nhà, đất và sự quan tâm của Nhà nước đối với công tác quy hoạch, đầu tư cải tạo và xây dựng cơ sở hạ tầng các đô thị nước ta đã phát triển nhanh cả về số lượng và chất lượng (năm 1990 cả nước có 461 đô thị, đến năm 2000 đã có 647 đô thị và đến năm 2005 là 675 đô thị), tạo nên một khối lượng xây dựng bằng cả mấy chục năm trước đây, đáp ứng được sự phát triển kinh tế- xã hội của cả nước, đồng thời trở thành những nhân tố tích cực

Trang 30

trong quá trình phát triển hệ thống đô thị nói riêng và phát triển kinh tế - xã hội

nói chung; đảm nhiệm được vai trò là trung tâm phát triển và chuyển giao công

nghệ trong vùng; trung tâm giao lưu thương mại trong và ngoài nước, thu hút

đầu tư, phát triển kinh tế đối ngoại; là trung tâm dịch vụ, phát triển văn hóa,

giáo dục, nâng cao dân trí và phát triển nguồn lực; giữ vai trò trong việc tăng

thu ngân sách cho Nhà nước và đi đầu trong việc đảm bảo an ninh quốc phòng

Hiện nay cả nước có 2 đô thị loại đặc biệt là thủ đô Hà Nội và thành phố

Hồ Chí Minh; 3 đô thị loại I là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ; 11 đô thị loại II

là Thái Nguyên, Hạ Long, Nam Định, Thanh Hóa, Vinh, Huế, Nha Trang, Quy

Nhơn, Vũng Tàu, Biên Hòa, Đà Lạt; 19 đô thị loại III là Vĩnh Yên, Thái Bình,

Hải Dương, Lạng Sơn, Yên Bái, Bắc Giang, Việt Trì, Điện Biên Phủ, Lào Cai -

Cam Đường, Đồng Hới, Quảng Ngãi, Tuy Hòa, Pleiku, Buôn Ma Thuột, Phan

Thiết, Cà Mau, Mỹ Tho, Long Xuyên, Rạch Giá; 56 đô thị loại IV, còn lại là

đô thị

Thành phố Quận Thị xã Phường Thị trấn

Nguồn số liệu: Niên giám thống kê 2005,

Tổng cục Thống kê (số liệu có đến 31/12/2005)

Trang 31

b Công tác quản lý đô thị

Công tác quản lý đô thị trong những năm qua đã có chuyển biến theo hướng tích cực: nhận thức về đô thị và quản lý đô thị trong nền kinh tế thị trường đã được nâng cao; nhiều văn bản pháp quy về quản lý quy hoạch và kiến trúc đô thị thuộc nhiều lĩnh vực đã được ban hành tương đối đồng bộ Hầu hết các thành phố, thị xã đã có quy hoạch chung, nhiều thị trấn có quy hoạch chi tiết được duyệt Nội dung và phương pháp lập quy hoạch xây dựng đô thị bước đầu đã được đổi mới Việc phát triển đô thị từ hình thức chia lô, riêng lẻ, manh mún, tự phát đang được chuyển dần sang hình thức xây dựng tập trung theo dự án, tạo điều kiện thu hút các nguồn lực vào mục đích phát triển đô thị Việc triển khai các biện pháp cải cách thủ tục hành chính và nâng cao hiệu lực của bộ máy quản lý đô thị theo tinh thần Nghị quyết 8 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng và Nghị quyết 38/CP của Chính phủ đã thu được một số kết quả tốt Việc lập lại trật tự kỷ cương trong quản lý đô thị đang được Chính phủ chỉ đạo cương quyết; những tồn tại lịch sử về nhà đất trong đô thị đang được giải quyết; giá trị đất đô thị bước đầu đã được khai thác và sử dụng tạo nguồn lực phát triển đô thị

c Những tồn tại về thực trạng phát triển đô thị và công tác quản lý đô thị

Sự phát triển và quản lý đô thị nước ta vừa qua tuy có tiến bộ, nhưng vẫn

ở tình trạng lạc hậu với trình độ phát triển lực lượng sản xuất ở mức thấp và nền kinh tế kém hiệu quả, bị tác động bởi cơ chế quản lý tập trung quan liêu bao cấp trong nhiều năm, thêm vào đó là một số quyết định chưa thật thích hợp trong chính sách quản lý và phát triển đô thị, đặc biệt là sự tác động của nền kinh tế thị trường ở giai đoạn đầu đã để lại những mâu thuẫn, thể hiện ở những mặt:

* Cơ sở kinh tế kỹ thuật hoặc động lực phát triển các đô thị còn yếu, tăng trưởng kinh tế chưa cân đối với tăng trưởng về dân số

Trong thời gian qua, tốc độ tăng trưởng kinh tế đô thị trung bình hàng năm là 13-15%, mỗi năm đã giải quyết việc làm cho 1 triệu lao động Tuy nhiên, hai ngành dịch vụ và công nghiệp là động lực phát triển đô thị quan

Trang 32

trọng nhất mới chỉ thu hút được 27,7% tổng số lao động xã hội Xu hướng tăng dân số cơ học và di dân tự phát tại các đô thị ngày càng lớn nhưng chưa có biện pháp kiểm soát chặt chẽ Tỷ lệ dân số trong độ tuổi lao động chưa có việc làm tại các đô thị vẫn còn cao, đặc biệt là ở các đô thị lớn (khoảng 15-20%) Số người sống lang thang, cơ nhỡ, vô gia cư đang là một trong những vấn đề xã hội và môi trường bức xúc, nhất là trong các đô thị lớn

* Tình trạng phân bố dân cư và sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích xây dựng đô thị đang gây áp lực lớn đối với vấn đề an ninh lương thực

Mật độ dân số trung bình cả nước năm 2005 là 250 người/km2, được phân thành bốn vùng: Vùng có mật độ dân số rất cao trên 500 ng/km2, trong đó một số khu vực có mật độ dân số trên 1000 ng/km2 là thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và thành phố Thái Bình; vùng có mật độ dân số cao 200 - 500ng/km2 (vùng Đồng bằng Bắc bộ, Đồng bằng sông Cửu Long và một số tỉnh thuộc vùng Đông Nam bộ); vùng có mật độ dân số trung bình 100 - 200ng/km2 (vùng đồng bằng ven biển miền Trung) và vùng có mật độ dân số thấp dưới 100ng/km2 (vùng Miền núi và trung du Bắc bộ và vùng Tây Nguyên)

Hiện nay, trên 70% đô thị và dân số đô thị được phân bố tại các vùng đồng bằng ven biển, nơi tập trung chủ yếu quỹ đất nông nghiệp cả nước Diện tích đất khu vực đô thị hiện có của nước ta là 1.153.549 ha, chiếm 3,53% diện tích đất tự nhiên Đáng lưu ý hơn cả là phần lớn đất sử dụng vào mục đích xây dựng đô thị và chuyên dùng đều là đất tốt, có năng suất cao cho sản xuất nông nghiệp Nếu giữ nguyên tình trạng phân bố dân cư hiện nay thì quỹ đất nông nghiệp sẽ giảm đi trung bình mỗi năm khoảng 3.800 ha Đây là một áp lực lớn đối với vấn đề an ninh lương thực của đất nước

* Cơ cấu tổ chức không gian hệ thống phân bố dân cư trên địa bàn cả nước chưa cân đối do sự phát triển quá tập trung vào các đô thị làm cho sự cách biệt về trình độ phát triển giữa đô thị và nông thôn, giữa các vùng chậm phát triển và các vùng phát triển có khoảng cách chênh lệch lớn

Hình thái phân bố dân cư kiểu đô thị - nông thôn vẫn đang phổ cập, trong

đó 73% là dân số nông thôn sống tại trên 9000 xã với trên 90% diện tích cả

đô thị của tỉnh, của vùng

* Quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị chưa phản ánh được bản sắc văn hoá dân tộc, các đặc thù sinh thái nhân văn và sinh thái tự nhiên trong quy hoạch và kiến trúc đô thị:

Song song với thành tựu đạt được trong quá trình đô thị hoá và phát triển

đô thị, rất dễ nhận thấy những đặc thù về bản sắc văn hoá dân tộc chưa được phản ánh đầy đủ trong quy hoạch và kiến trúc Đã có không ít những đô thị miền núi phía Bắc, Tây nguyên, vùng đồng bằng Bắc bộ, vùng ven biển, vùng Đồng bằng sông Cửu Long có những đồ án quy hoạch không mấy khác nhau, mặc dù những vùng đó có nhiều đặc thù khác nhau về bản sắc văn hoá, về sinh thái tự nhiên, sinh thái xã hội Trong các giải pháp quy hoạch, tổ chức các khu chức năng, bố cục các không gian kiến trúc gần như chỉ hướng tới một đô thị hiện đại có kiểu dáng giống nhau, mà có quá ít những ý tưởng đặc thù làm nổi bật những nét riêng biệt của các đô thị Hiện nay, trong khi thực hiện các đồ án quy hoạch được duyệt cũng như thiết kế và xây dựng những công trình công cộng, nhà ở, công viên, cảnh quan đô thị rất ít nhận thấy những nét riêng biệt của mỗi vùng

* Sự phát triển không bền vững của đô thị, dân số tăng trưởng nhanh đã gây ra quá tải đối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị; hệ thống chính sách hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội ở hầu hết các đô thị Việt Nam đều phát triển chậm so với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của đô thị

- Về hạ tầng xã hội: diện tích nhà ở tại các đô thị mới đạt trên 700 triệu

m2 các loại (số liệu năm 2005), bình quân 10,5m2/người Cơ sở hạ tầng xã hội

và kỹ thuật tại các khu dân cư đô thị nhìn chung không đồng bộ;

Trang 34

- Mạng lưới giao thông trong và ngoài đô thị chưa phát triển đồng bộ,

gây trở ngại cho các mối liên hệ giữa đô thị với các vùng lân cận Tại các đô thị lớn, giao thông công cộng đang chiếm tỷ lệ rất thấp; tình trạng ách tắc giao thông rất phổ biến tại hai thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh Tỷ lệ đất dành cho giao thông, nhất là giao thông tĩnh mới đạt dưới 5% diện tích đất

đô thị

- Cấp nước tại các đô thị mới chỉ đảm bảo cho khoảng 47% số dân đô

thị, trong khi đó tỷ lệ thất thoát nước lên tới 45%; nguồn cấp nước cho đô thị, công nghiệp chưa có quy hoạch và kế hoạch khai thác hợp lý

- Mạng lưới thoát nước và vệ sinh đô thị giải quyết chưa tốt nên hiện tượng ngập úng, ô nhiễm môi trường còn khá phổ biến, nhất là tại các đô thị lớn

- Công tác phân loại, thu gom, vận chuyển và xử lý chất thải rắn chưa được giải quyết đầy đủ Mới có khoảng trên dưới 50% chất thải rắn được thu gom và xử lý tại các thành phố lớn Các thị xã, thị trấn hầu như chưa được xem xét để có giải pháp khắc phục

- Điện năng cung cấp tại các đô thị tuy đã được cải thiện, song mới đạt khoảng 107 KWh/người nhưng không ổn định

* Quá trình đô thị hoá trên từng vùng lãnh thổ và cả nước đang đặt ra những nhiệm vụ cấp bách đối với công tác bảo vệ môi trường

Do tài nguyên thiên nhiên sử dụng chưa thật sự hợp lý, thiếu kế hoạch làm quỹ rừng bị suy giảm rất nghiêm trọng, nhất là rừng phòng hộ và rừng đầu nguồn nên khí hậu có nhiều thay đổi và thiên tai thường xảy ra Tại các vùng

đô thị hoá nhanh, bộ khung bảo vệ thiên nhiên là những vành đai xanh, hệ thống công viên vườn hoa, hồ chứa nước không được quy hoạch và không được bảo vệ nghiêm ngặt Chỉ tiêu đất dành để trồng cây xanh trong các đô thị quá thấp, trung bình mới chỉ đạt 0,5-1,0m2/người Một số di sản văn hoá, lịch

sử và một số di tích và vùng bảo vệ thiên nhiên đang bị vi phạm và bị suy thoái Tình trạng ô nhiễm đất, nước và không khí ở một số khu công nghiệp và đô thị đang ở mức báo động Mặt khác, việc lồng ghép các vấn đề về môi trường và đánh giá tác động môi trường trong các đồ án quy hoạch đô thị chưa được thực hiện nghiêm túc và đầy đủ

Trang 35

* Công tác quản lý đô thị còn nhiều tồn tại

Nhận thức về nội dung, về khái niệm của công tác quản lý Nhà nước về

đô thị còn chưa được đổi mới để theo kịp sự phát triển kinh tế - xã hội; điều này

đã ảnh hưởng lớn đến yêu cầu phát triển đô thị, nhất là một đô thị vừa hiện đại vừa mang bản sắc văn hoá dân tộc, bảo vệ môi trường sinh thái và phát triển bền vững Tình trạng phát triển đô thị lộn xộn, bám dọc các trục quốc lộ, không theo quy hoạch và pháp luật còn khá phổ biến nhưng chưa có biện pháp hữu hiệu ngăn chặn Quy hoạch chi tiết đô thị còn thiếu và kém về chất lượng Kiến trúc đô thị phát triển chưa có định hướng, nhiều di sản kiến trúc, văn hoá có giá trị đang bị vi phạm và biến dạng nghiêm trọng Chính sách, biện pháp cơ chế tạo vốn và tạo điều kiện phát huy sức mạnh của cộng đồng vào mục đích xây dựng đô thị còn thiếu Thủ tục hành chính trong giao đất, cấp phép xây dựng và thẩm định các dự án đầu tư còn phiền hà Phân công, phân cấp trong quản lý xây dựng đô thị còn chồng chéo, ít hiệu quả Năng lực quản lý đô thị của các cấp chính quyền còn yếu Các tồn tại lịch sử trong quản lý nhà, đất đô thị chậm được giải quyết Những tồn tại đó đang là trở ngại lớn không những làm trở ngại trong việc thiết lập lại trật tự kỷ cương mà còn làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc tạo nên các nguồn lực để phát triển đô thị

1.2.2 Tình hình sử dụng đất đai, nhà ở trong đô thị

1.2.2.1 Tình hình sử dụng đất đô thị

a Tình hình sử dụng đất đô thị qua các giai đoạn

Sự biến động sử dụng đất đô thị qua các giai đoạn kéo theo sự biến động

sử dụng đất ở tại đô thị Đất đô thị được nghiên cứu ở đây bao gồm toàn bộ diện tích đất trong địa giới hành chính các phường nội thành, nội thị và các thị trấn Nếu tính theo ranh giới hành chính khoanh định các đô thị, năm 1995 nước ta có 836.102 ha đất đô thị, trong đó đất ở chỉ có 57.504 ha; năm 2000 có 990.276 ha đất đô thị, trong đó đất ở là 72.158 ha; đến năm 2005 diện tích đất

đô thị của cả nước đã tăng lên đến 1.153.549 ha, trong đó đất ở tại đô thị là 102.877 ha Dân số nước ta năm 2005 là 83.119,9 triệu người, trong đó dân số

đô thị là 22.418,5 nghìn người (26,97%) Đất đô thị bình quân đầu người cả nước là 515 m2 (2005) và đất ở là 46 m2/người (số liệu năm 2005)

diện tích (ha) %

diện tích (ha) %

Tổng diện tích đất đô thị 836.102 100,00 990.276 100,00 1.153.549 100,00

I Đất nông nghiệp 422.659 50,55 570.903 57,65 676.006 58,60

1 Đất sản xuất nông nghiệp 250.614 29,97 379.045 38,28 419.964 36,41

2 Đất lâm nghiệp 155.949 18,65 171.608 17,33 213.725 18,53

3 Các loại đất nông nghiệp còn lại 16.096 1,93 20.250 2,04 42.317 3,66

II Đất phi nông nghiệp 241.546 28,89 262.724 26,53 364.562 31,60

đô thị) chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ (năm 1995 là 24,05%, năm 2000 là 20,87% và năm

2005 là 24,28%) Có tình trạng trên là do trong quá trình đô thị hóa những năm gần đây, nhiều đô thị mở rộng lấy vào đất ven đô; mặt khác, theo quy định hiện hành, các thị trấn tuy được thống kê vào đất đô thị song đất đai của các thị trấn chủ yếu là đất nông nghiệp (qua thống kê 581 thị trấn cho thấy đất ruộng lúa chiếm trên 15 vạn ha)

Trang 37

Nếu tính theo ranh giới hành chính, đất đô thị bình quân đầu người năm

2005 là 515 m2, trong đó đất chuyên dùng và đất ở (đất xây dựng đô thị) là 125m2, thấp nhất là vùng Đông Nam bộ (93m2) và Đồng bằng Bắc bộ (99m2), cao nhất là các vùng Miền núi và và Trung du Bắc bộ (232m2) và Tây Nguyên (165m2)

Nếu so sánh với các chỉ tiêu theo Nghị định 72/2001/NĐ-CP của Chính phủ,

từ chỉ tiêu quy định về mật độ dân số tối thiểu trong các đô thị, có thể tính được chỉ

số bình quân tối đa về mức sử dụng đất ở trong các đô thị ở nước ta như sau: đô thị loại đặc biệt: 67 m2/người; đô thị loại I: 83 m2/người; đô thị loại II: 100 m2/người;

đô thị loại III: 125 m2/người; đô thị loại IV: 167 m2/người và đô thị loại V: 500

m2/người Như vậy, đất đô thị (chỉ tính đất ở và đất chuyên dùng) bình quân đầu người của nước ta không phải là thấp so với yêu cầu phát triển của thành phố hiện đại Tuy nhiên tại một số địa bàn thuộc một số thành phố lớn, đất đô thị bình quân đầu người rất thấp Ví dụ 4 quận của Hà Nội (Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống

Đa, Hai Bà Trưng) đất đô thị bình quân đầu người chỉ có 36m2, trong đó đất ở

14 m2, đất giao thông 5,8 m2, nếu tính cả lượng khách vãng lai tham gia giao thông thường xuyên trên địa bàn thì đất giao thông bình quân đầu người còn thấp nữa, đây là nguyên nhân sâu xa dẫn đến ùn tắc giao thông tại các đô thị lớn, từ đó cho thấy chỉnh trang đô thị là công việc cấp thiết cần được triển khai

Biểu 3 Một số chỉ tiêu bình quân đầu người về các loại đất trong đô thị

Chỉ tiêu nước Cả

Miền núi và Trung

du Bắc

bộ

Đồng bằng Bắc

bộ

Bắc Trung

bộ

Duyên hải Nam Trung

bộ

Tây nguyên

Đông Nam

Bộ

Đồng bằng sông Cửu Long Đất đô thị bình quân