Bài giảng về pháp luật về kinh doanh bất động sản

Bài giảng về pháp luật về kinh doanh bất động sản

Pháp luật về kinh doanh bất động sản

 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006;

 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản;

 Quyết định 29/2007/QĐ-BXD ngày

15/10/2007 về việc ban hành Chương trình

khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi

giới bất động sản, định giá bất động sản và

quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

Chuyên đề:

Pháp luật về kinh doanh bất động sản

 BĐS là loại hàng hóa đặc biệt đóng vai trò

quan trọng trong nền kinh tế quốc dân

 TTBĐS có nhiều bước phát triển đáng kể,

làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, thúc đẩy phát triển kinh tế- xã hội

 Cung cầu còn mất cân đối, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu

ảo để nâng giá làm cho thị trường nóng lạnh thất thường, tạo nhiều cơn sốt giá nhà đất.

 Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.

 Thủ tục phức tạp, qua nhiều khâu trung gian, mất nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao.

 Các dịch vụ BĐS chưa được PL thừa nhận.

 Các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng chưa tham gia

nhiều vào các giao dịch, hạn chế về số lượng và nghiệp vụ.

Những điểm hạn chế của TTBĐS

 Hệ thống PL chưa đầy đủ và không thống

nhất, thiếu đồng bộ, còn phân tán ở nhiều

Mục tiêu của Luật

 Thể chế hóa đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng, Hiến pháp và PL của NN

 Tạo môi trường pháp lý đầy đủ và đồng bộ, thống nhất với các luật có liên quan, phù hợp với thông lệ quốc tế và lộ trình hội nhập của VN.

 Tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia

TTBĐS.

 Nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước, làm rõ trách nhiệm của cơ quan QLNN về KDBĐS, quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân

Phạm vi điều chỉnh:

 Quy định về hoạt động KDBĐS

 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS

 Giao dịch BĐS có liên quan

(các loại BĐS được đưa vào KD; vốn pháp định; mua bán nhà, CTXD theo hình thức ứng tiền trước; điều kiện NLTC của CĐT; chuyển

nhượng toàn bộ DA; đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, cấp CC; QLNN về hoạt động KDBĐS

Khái niệm về hoạt động KDBĐS

 Hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS và

KDDVBĐS

 KDBĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua,

nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi

 KDDVBĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS,

bao gồm các DV môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS

Nguyên tắc hoạt động KDBĐS

 Bình đẳng, tự do thỏa thuận thông qua HĐ

 BĐS đưa vào KD phải có đủ ĐK

 Công khai, minh bạch

Các loại BĐS được đưa vào KD

 Các loại nhà, CTXD (công trình dân dụng, CT công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, HTKT trừ: nhà ở công vụ, trụ sở cơ quan NN, CT bí mật NN, CT an ninh

QP, CT được công nhận là di tích lịch sử, VH, danh lam thắng cảnh thuộc SHNN

và các CT khác theo quy định của PL)

 Quyền sử dụng đất được tham gia TTBĐS theo quy định của PL về đất đai (bao gồm đ ất mà Luật cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản)

 TTCP điều chỉnh, bổ sung các loại BĐS được đưa vào KD và các BĐS khác cho phù hợp với thực tế và hội nhập

Điều kiện BĐS được đưa vào KD

 Đối với nhà, CTXD:

- Thuộc đối tượng được phép KD.

- Bảo đảm chất lượng (đối với nhà, CTXD đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận)

- Không có tranh chấp về quyền SH;

- Không bị kê biên để THA hoặc để chấp hành QĐHC của cơ quan NN có thẩm quyền;

- Không nằm trong khu vực cấm XD theo quy định của PLXD

hồ sơ hoàn công, biên bản NT bàn giao.

+ Đ/v nhà, CTXD hình thành trong tương lai: có hồ sơ DA, TKBVTC và tiến

độ XD đã được duyệt.

• Đối với quyền sử dụng đất

 Thuộc đối tượng được phép KD;

 Có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSDĐ (Điều 50-

 Có công trình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến

độ dự án đã duyệt khi chuyển nhượng, cho thuê QSD Đ thuộc DA KĐTM…

Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân

hoạt động KDBĐS

 KDBĐS: Phải thành lập DN, HTX; có vốn PĐ, ĐKKD

 KD DVBĐS: Thành lập DN, HTX, ĐKKD (trừ

cá nhân môi giới thì phải ĐKKD và có CC):

thì phải có 2 người có CCĐG

Phạm vi KD của tổ chức, cá nhân trong nước

- Thuê nhà, CTXD để cho thuê lại;

- Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các CT hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng;

- Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư CTHT để chuyển nhượng, cho thuê, thuê QSDĐ đã có

HT để cho thuê lại

Phạm vi KD của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người

Chính sách của Nhà nước

 Hỗ trợ DNKDBĐS đầu tư quỹ nhà ở để bán cho các đối

tượng chính sách, đầu tư hạ tầng KCN để cho thuê mặt

bằng phục vụ SX.

 XD công trình HTKT ngoài hàng rào của dự án, CT HTXH

và trụ sở cơ quan NN nằm trong phạm vi DA, XD công

trình HTKT trong hàng rào đối với DA được ưu đãi đầu tư

 ĐT cho các tổ chức, cá nhân ĐTDA dịch vụ công ích đô

thị

 UBND tạo điều kiện cho CĐT thực hiện GPMB

 Miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với diện tích đất

XD CTHT có chuyển giao cho NN, CTHT không KD, nhà chung cư phục vụ đối tượng chính sách

 Cho vay ưu đãi ĐT đối với các DA phục vụ đối tượng

chính sách

Công khai thông tin về BĐS

 Tổ chức, cá nhân KDBĐS công khai thông tin

về BĐS

 Công khai tại sàn GD và trên phương tiện

TTĐC

 Nội dung: Loại, vị trí, quy hoạch, quy mô,

diện tích, đặc điểm, tính chất, công năng, chất lượng, thực trạng CTHT, dịch vụ kỹ thuật, tình trạng pháp lý của BĐS, lịch sử về SH, SD

BĐS, các hạn chế (nếu có), giá, quyền và lợi ích của người thứ 3

QLNN về hoạt động KDBĐS

 Chính phủ

 Bộ Xây dựng

 Bộ TNMT (quy định về quản lý các loại đất tham gia

TTBĐS, QSDĐ được đưa vào KD)

 Bộ Tài chính (quy định chế độ thuế, phí, lệ phí, các nghĩa

vụ tài chính, bảo hiểm TNNN định giá BĐS)

 Ngân hàng NNVN (quy định cơ chế hỗ trợ về tín dụng, hướng dẫn thanh toán qua NH, tổ chức tín dụng)

 UBND các cấp (cho phép đầu tư, chuyển nhượng DA, trực tiếp hoặc hỗ trợ ĐT, có cơ chế khuyến khích ĐT, chỉ đạo

và tổ chức cấp CC…)

Mua bán, chuyển nhượng BĐS hình thành trong tương

lai theo hình thức ứng tiền trước

 Thực hiện ứng tiền lần đầu khi CĐT đã bắt đầu triển khai XD CSHTKT theo tiến độ và nội dung DA được duyệt (đ/v DA khu nhà ở thì phải có thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và

đã được xây dựng xong phần móng Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng)

 CĐT sử dụng đúng mục đích;

 KH được hưởng giá mua, giá CN tại thời điểm ký HĐ;

 TN của CĐT giao chậm tiến độ;

 TN của KH khi không thực hiện đúng cam kết

Mua bán, chuyển nhượng BĐS theo hình

thức trả chậm, trả dần

 Số tiền, thời gian theo thoả thuận

 Bên bán, bên chuyển nhượng bảo lưu quyền

SH, QSD đến khi KH trả đủ tiền

 Bên mua, bên nhận CN được SH, SD BĐS khi

đã hoàn thành nghĩa vụ cam kết

Hành vi bị cấm

 Không ĐKKD, môi giới, định giá không có CC

 Cung cấp TT về BĐS không trung thực;

 Gian lận, lừa dối trong KD;

 Huy động, chiếm dụng vốn trái PL;

 Cấp CC không đúng quy định;

 Thu phí, lệ phí trái PL;

 Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để vụ lợi hoặc can thiệp trái phép vào HĐ KDBĐS

Xử lý vi phạm

 Không có GCN ĐKKD: Đình chỉ hoạt động, XPHC và truy thu thuế

 Không có CC: Đình chỉ hoạt động, không

được cấp CC trong 3 năm

 Không thực hiện đúng nội dung CC: Cảnh cáo hoặc phạt tiền, nếu tái phạm lần đầu bị đình

chỉ hoạt động 1 năm, tái phạm lần 2 bị thu hồi

CC và không cấp trong 5 năm

Kinh doanh nhà, CTXD

1 Đầu tư, tạo lập nhà, CTXD:

- Hình thức: ĐTXD mới và ĐT cải tạo, sửa chữa.

- ĐTTL phải phù hợp với QH được duyệt.

- ĐTXD khu ĐTM, KNƠ, HTKTKCN phải có DAĐT.

- CĐT phải có NLTC:

+ Đ/v DA KĐTM, HTKTKCN: không thấp hơn 20% TMĐT của DA đã duyệt + Đ/v DA KNƠ: không thấp hơn 15% TMĐT của DA có quy mô sd đất < 20ha, 20% TMĐT của DA có quy mô sd đất = 20ha trở lên

Vốn thuộc sở hữu của CĐT

 Là vốn thực có của CĐT tính đến năm trước

liền kề với năm CĐT thực hiện DA được thể

hiện trong báo cáo tài chính của CĐT và phải được kiểm toán độc lập xác nhận Trường hợp CĐT là doanh nghiệp, HTX mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức

có thẩm quyền

 CĐT có trách nhiệm chứng minh NLTC của

mình để thực hiện DA thông qua việc lập Danh mục các DA đang thực hiện đầu tư, trong đó

* Chuyển nhượng DA Khu ĐTM, KNƠ, HTKT khu công nghiệp

 K/n: Là việc CN toàn bộ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp từ CĐT cũ sang CĐT mới thông qua HĐ bằng văn bản và được cơ quan NN có thẩm quyền cho

phép;

 Điều kiện CNDA:

- Không thuộc đối tượng vi phạm;

- DA đã được phê duyệt;

- CĐT có đã QSDĐ;

- Hoàn thành GPMB của toàn bộ DA hoặc theo giai

đoạn và phải có CTHTKT tương ứng với ND, tiến độ thực hiện DA đã duyệt

Điều kiện của CĐT mới

 Là tổ chức, cá nhân KDBĐS có đủ điều kiện;

 Đáp ứng điều kiện về tài chính đối với chủ đầu

tư dự án theo quy định;

 Có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ được phê duyệt

• Hồ sơ xin CN: Đơn; VB cho phép ĐT; hồ sơ DA; HĐ

thuê đất, QĐ thuê đất, GCNQSDĐ; cam kết của CĐT mới

(trong thời gian 45 ngày UBND cấp tỉnh sẽ trả lời)

• Thu hồi DA: CĐT vi phạm PL mà không có giải pháp

khắc phục kịp thời; không thực hiện đúng nội dung DA; sau

12 tháng nhận đất mà không triển khai; chậm >24 tháng

Mua bán nhà, CTXD

 Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán (Do

2 bên thỏa thuận trong HĐ, đối với nhà, CTXD mới theo

Thuê nhà, CTXD

 Nguyên tắc thuê nhà, công trình xây dựng:

- Phải có sẵn;

- Cho thuê thông qua sàn GD;

- Đảm bảo chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch

- Phải gắn với QSDĐ và kèm theo hồ sơ về nhà, CTXD

cung cấp thông tin về tình trạng thực tế của nhà, CTXD trong thời gian thuê mua; chuyển giao quyền SH khi kết thúc thời hạn thuê theo thỏa thuận).;

hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua nhưng phải được bên

Kinh doanh quyền sử dụng đất

các CTHT để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng);

thức: thỏa thuận giữa các bên, đấu giá QSDĐ);

nhận chuyển nhượng;

quyền sử dụng đất.

Môi giới bất động sản

không được đồng thời là nhà MG vừa là 1 bên thực hiện HĐ trong 1 giao dịch);

diện theo uỷ quyền, cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên đàm phán, ký HĐ);

môi giới bất động sản;

Chứng chỉ môi giới bất động sản

 Điều kiện cấp: Cá nhân không phải là CBCC,

có NLHVDS đầy đủ, không bị cấm HN, không đang trong tình trạng bị TCTNHS, chấp hành

án phạt tù có GCN về MGBĐS, có hồ sơ đầy

đủ (đơn, 2 ảnh, bản sao CMND và GCN)

 Thời hạn của CC, cơ quan cấp CC, lệ phí cấp

Khái niệm cán bộ, công chức

thường xuyên trong CQNN;

thường xuyên trong đơn vị sự nghiệp của Nhà nước, TCCT, TCCT-XH;

cơ quan đơn vị thuộc QĐND mà không phải là sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp;

Bí thư, Phó Bí thư Đảng uỷ; người đứng đầu TCCT-XH cấp xã;

Định giá bất động sản

 Nguyên tắc: Dựa trên các tiêu chuẩn KT, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường; ĐG phải độc lập, khách quan, trung thực, tuân thủ PL.

 Chứng thư ĐGBĐS (Nội dung gồm: vị trí, quy mô, tính chất, thực trạng, tình trạng pháp lý, các hạn chế, phương pháp, thời điểm ĐG, giá; là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá…

 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản;

 Chứng chỉ định giá bất động sản

Thu hồi chứng chỉ

 Mất NLHVDS

 Kê khai trong hồ sơ không trung thực

 CC bị tẩy xóa, sửa chữa

 Cho người khác mượn, thuê CC để hành nghề

 Vi phạm các nguyên tắc HN và các nội dung trong CC

 Vi phạm đến mức bị thu hồi theo quy định của PL

 Người bị thu hồi không được cấp lại trong thời hạn 5 năm.

phải đ ợc dịch ra tiếng Việt có công chứng

hoặc chứng thực theo quy định của pháp

luật Việt Nam và phải gửi cho cơ quan quản

lý hoạt động kinh doanh bất động sản tại

địa ph ơng nơi hành nghề để theo dõi, quản

Sàn giao dịch bất động sản

lập hoặc thuê, phải là pháp nhân, công khai, tuân thủ

PL, phải có tên, địa chỉ, thông báo trên phương tiện thông tin và CQNN tại địa phương;

hoạt động, có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp, có

người QL, điều hành)

 Nội dung hoạt động;

 KD BĐS phải thông qua sàn;

 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản;

 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản.

Điều kiện người QLĐH sàn giao dịch BĐS

 Quản lý bất động sản (KD theo uỷ quyền của chủ

SH, chủ SD; cung cấp các DV bảo đảm duy trì hoạt động của BĐS, thực hiện bảo trì, sửa chữa; QL, giám sát việc khai thác, sử dụng BĐS của khách hàng.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản

 Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất

động sản và giá kinh doanh dịch vụ bất động sản.

thông qua tổ chức tín dụng).

Xin cảm ơn các anh chị học viên đã

chú ý lắng nghe.

 0904294528

 dothihongmai@moc.gov.vn