Môn học quản lý dự án xây dựng lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng tổ hợp văn phòng căn hộ bán và cho thuê viwassin

Trình tự đầu tư xây dựng Trình tự đầu tư xây dựng được quy định cụ thể như sau khoản 1 Điều 50 của LuậtXây dựng năm 2014 và điều 4 nghị định 15/2021/NĐ-CP: - Giai đoạn chuẩn bị dự án gồ

M TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

BỘ MÔN QUẢN LÝ DỰ ÁN VÀ PHÁP LUẬT

BÀI TẬP NHÓM

MÔN HỌC: QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG

LẬP KẾ HOẠCH QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TỔ HỢP VĂN PHÒNG CĂN HỘ

BÁN VÀ CHO THUÊ VIWASSIN

HÀ NỘI – 01/2022

DANH SÁCH THÀNH VIÊN NHÓM

MỞ ĐẦU 3

1 Mục đích, ý nghĩa của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng 3

1.1 Mục đích của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng 3

1.2 Ý nghĩa của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng 3

2 Trình tự đầu tư xây dựng 3

2.1 Trình tự đầu tư xây dựng 3

2.2 Nội dung giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng 4

3 Khái quát về nhiệm vụ quản lý dự án của chủ đầu tư trong quản lý dự án đầu tư xây dựng 5

3.1 Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật hiện hành 5

3.2 Quản lý hoạt động lập dự án 7

3.3 Quản lý hoạt động khảo sát 9

3.4 Quản lý hoạt động thiết kế 10

3.5 Quản lý hoạt động thi công xây dựng 12

3.6 Quản lý các công việc khác trong giai đoạn thực hiện dự án 13

3.7 Quản lý các công việc trong giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng 13

4 Nhiệm vụ được giao 14

4.1 Số liệu đầu vào để thực hiện bài tập 14

4.2 Nhiệm vụ cần thực hiện của bài tập 17

CHƯƠNG 1 NỘI DUNG KẾ HOẠCH QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 18

1.1 Tổng quan về dự án 18

1.1.1 Tên dự án và địa điểm thực hiện 18

1.1.2 Loại, phạm vi, quy mô dự án 18

1.1.3 Các bên hữu quan của dự án trong các giai đoạn của dự án 19

1.1.4 Nhiệm vụ của Bộ phận tư vấn quản lý dự án trong dự án 23

1.2 Kế hoạch quản lý tổng thể dự án 24

1.2.1 Vòng đời và sản phẩm của dự án 24

1

1.2.2 Kiến thức cơ bản về quản lý dự án áp dụng cho vòng đời dự án 26

1.2.3 Cơ cấu tổ chức thực hiện dự án 33

1.2.4 Cơ cấu tổ chức quản lý thực hiện dự án 33

1.3 Kế hoạch quản lý phạm vi dự án 34

1.3.1 Danh mục yêu cầu của các bên hữu quan trong giai đoạn thực hiện dự án 34

1.3.2 Phạm vi sản phẩm của dự án 37

1.3.3 Bản danh mục phạm vi dự án 39

1.3.4 Cơ cấu phân chia công việc của dự án 49

1.4 Kế hoạch quản lý tiến độ thực hiện dự án 53

1.4.1 Nội dung kế hoạch quản lý tiến độ thực hiện dự án 53

1.4.2 Kế hoạch tiến độ thực hiện dự án 55

1.4.3 Kế hoạch tiến độ chi tiết cho hoạt động tổ chức khảo sát xây dựng 57

1.4.4 Kế hoạch tiến độ chi tiết cho hoạt động tổ chức thiết kế, thẩm tra, thẩm định và phê duyệt thiết kế 57

1.4.5 Kế hoạch tiến độ chi tiết cho hoạt động tổ chức thi công xây dựng công trình 57

1.5 Kế hoạch quản lý chi phí dự án 59

1.6 Kế hoạch quản lý chất lượng thực hiện dự án và chất lượng công trình xây dựng 66

1.6.1 Trách nhiệm chất lượng 66

1.6.2 Đo lường chất lượng dự án 67

1.7 Kế hoạch quản lý mua sắm dự án 70

CHƯƠNG 2 TÌNH HUỐNG KIỂM SOÁT DỰ ÁN 74

2.1 Tổng quan về phương pháp Quản lý giá trị thu được EVM 74

2.2 Áp dụng phương pháp EVM để kiểm soát dự án 75

2.2.1 Xác định, thu thập các dữ liệu đầu vào 76

2.2.2 Xử lý các dữ liệu đầu vào 78

2.2.3 Đánh giá trạng thái dự án tại thời điểm kiểm soát 84

2.2.4 Dự báo chi phí và thời gian hoàn thành 85

KẾT LUẬN 87

TÀI LIỆU THAM KHẢO 88

2

MỞ ĐẦU

1 Mục đích, ý nghĩa của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng

1.1 Mục đích của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng

Mục đích của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhằm đảmbảo toàn bộ công việc đều diễn ra một cách thuận lợi, có kế hoạch và hoàn thành bàngiao, đưa dự án vào khai thác và sử dụng theo đúng thời hạn mong muốn với chi phíthấp nhất, chất lượng tốt nhất của chủ đầu tư Việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự

án nhằm cụ thể hoá những công việc cần phải thực hiện để có công trình nhằm đưa vàokhai thác sử dụng Lập kế hoạch cho biết phương hướng hoạt động, làm giảm sự tácđộng của những thay đổi, tránh được sự lãng phí và dư thừa, và thiết lập nên nhữngtiêu chuẩn thuận tiện cho công tác kiểm tra “Quản lý dự án là nhiệm vụ cơ bản củachủ đầu tư, là trung tâm các mối quan hệ tác động Thực chất quản lý dự án của chủđầu tư bao gồm những hoạt động quản lý của chủ đầu tư (hoặc một tổ chức được chủđầu tư ủy quyền, ví dụ ban quản lý dự án) Đó là quá trình lập kế hoạch, tổ chức, quản

lý các nhiệm vụ, nguồn lực để đạt được mục tiêu đề ra trong phạm vi rang buộc về thờigian nguồn lực và chi phí”

=> Mục đích của việc lập kế hoạch giúp chủ đầu tưu:

1.2 Ý nghĩa của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng

- Cải thiện hiệu quả sử dụng nguồn lực

- Giúp cho việc kiểm soát và giám sát tiến trình dự án

- Điều phối và quản lý các công việc của dự án

- Giúp quản lý rủi ro của dự án

- Tạo động cơ thúc đẩy mọi người

- Tạo điều kiện cho việc kiểm tra, giám sát

- Giúp chủ đầu tư ứng phó kịp thời các rủi ro xảy ra trong quá trình thực hiện dựán

3

2 Trình tự đầu tư xây dựng

2.1 Trình tự đầu tư xây dựng

Trình tự đầu tư xây dựng được quy định cụ thể như sau (khoản 1 Điều 50 của LuậtXây dựng năm 2014 và điều 4 nghị định 15/2021/NĐ-CP):

- Giai đoạn chuẩn bị dự án gồm các công việc: Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệtBáo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáonghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét,quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quanđến chuẩn bị dự án;

- Giai đoạn thực hiện dự án gồm các công việc: Thực hiện việc giao đất hoặcthuê đất (nếu có); chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); khảosát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấyphép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng);

tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng; thi công xây dựngcông trình; giám sát thi công xây dựng; tạm ứng, thanh toán khối lượng hoànthành; nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành; bàn giao công trình hoànthành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiếtkhác;

- Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụnggồm các công việc: Quyết toán hợp đồng xây dựng, bảo hành công trình xâydựng

 Tùy thuộc điều kiện cụ thể và yêu cầu kỹ thuật của dự án, người quyết định đầu tưquyết định trình tự thực hiện tuần tự hoặc kết hợp đồng thời đối với các hạng mụccông việc quy định tại các mục trên

 Các bản vẽ thiết kế đã được thẩm định, đóng dấu được giao lại cho chủ đầu tư vàchủ đầu tư có trách nhiệm lưu trữ theo quy định của pháp luật về lưu trữ Chủ đầu

tư có trách nhiệm đáp ứng kịp thời yêu cầu của cơ quan chuyên môn về xây dựngkhi cần xem xét hồ sơ đang lưu trữ này Chủ đầu tư nộp tệp tin (file) bản vẽ và dựtoán hoặc tệp tin bản chụp (đã chỉnh sửa theo kết quả thẩm định) về cơ quanchuyên môn theo quy định tại Khoản13 Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014 về xâydựng để quản lý

2.2 Nội dung giai đoạn thực hiện dự án đầu tư xây dựng

Các hoạt động xây dựng và các hoạt động cần thiết khác trong giai đoạn thực hiện của

dự án đầu tư xây dựng bao gồm:

 Thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có): Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiệnnghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ, tiền thuêđất); nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa

 Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp kênhrạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi)

4

 Khảo sát xây dựng (có thể chia 2 giai đoạn: khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo cáo đầu

tư và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế):

- Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng (KSXD);

- Lựa chọn nhà thầu KSXD;

- Lập và phê duyệt phương án kỹ thuật KSXD;

- Thực hiện khảo sát xây dựng;

- Giám sát công tác khảo sát xây dựng;

- Khảo sát bổ sung (nếu có);

- Nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng;

- Lưu trữ kết quả khảo sát xây dựng

 Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng

 Cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấyphép xây dựng)

 Tổ chức lựa chọn nhà thầu và kí kết hợp đồng xây dựng: Lập, thẩm tra

hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánhgiá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọnnhà thầu trong hoạt động xây dựng; thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu tronghoạt động xây dựng

 Lựa chọn tư vấn giám sát, tư vấn chất lượng công trình

 Thi công xây dựng công trình

 Giám sát thi công xây dựng

 Quản lý mua sắm lắp đặt thiết bị vào công trình

 Tạm ứng thanh toán khối lượng hoàn thành

 Vận hành thử

 Nghiệm thu hoàn thanh công trình xây dựng

 Bàn giao cồng trình và đưa vào sử dụng

3 Khái quát về nhiệm vụ quản lý dự án của chủ đầu tư trong quản lý dự án đầu

tư xây dựng

3.1 Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng theo quy định pháp luật hiện hành

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 66 Luật Xây dựng 2014 , nội dung quản lý dự án đầu

tư xây dựng gồm 10 mục sau: quản lý về phạm vi, kế hoạch công việc; khối lượngcông việc; chất lượng xây dựng; tiến độ thực hiện; chi phí đầu tư xây dựng; an toàntrong thi công xây dựng; bảo vệ môi trường trong xây dựng; lựa chọn nhà thầu và hợpđồng xây dựng; quản lý rủi ro; quản lý hệ thống thông tin công trình và các nội dungcần thiết khác được thực hiện theo quy định của Luật này và quy định khác của phápluật có liên quan.Nội dung quản lý dự án đầu tư xây dựng gồm:

 Quản lý về phạm vi, kế hoạch công việc:

- Định nghĩa: Là bao gồm các quá trình cần thiết để đảm bảo dự án sẽ thực hiệntất cả những công việc cần thiết và chỉ những công việc cần thiết, để hoàn thành

dự án một cách thành công

5

- Các quá trình quản lý phạm vi theo PMBOK: lập kế hoạch quản lý phạm vi, thuthập yêu cầu, xác định phạm vi, thiết lập cơ cấu phân chia công việc WBS,kiểm định phạm vi, kiểm soát phạm vi.

 Quản lý khối lượng công việc: Việc thi công xây dựng công trình phải được thựchiện theo khối lượng của thiết kế được duyệt.Khối lượng thi công xây dựng đượctính toán, xác nhận giữa chủ đầu tư, nhà thầu thi công xây dựng, tư vấn giám sáttheo thời gian hoặc giai đoạn thi công và được đối chiếu với khối lượng thiết kếđược duyệt để làm cơ sở nghiệm thu, thanh toán theo hợp đồng

 Quản lý chất lượng xây dựng:

- Định nghĩa: bao gồm các quá trình và hoạt động cần thiết của tổ chức thực hiện

dự án xác định rõ các chính sách chất lượng, mục tiêu chất lượng và tráchnhiệm chất lượng nhằm mục tiêu giúp dự án thỏa mãn nhu cầu mà vì nó dự ánđược tiến hành Quản lý chất lượng dự án liên quan đến cả việc quản lý dự ánlẫn quản lý sản phẩm/kết quả bàn giao của dự án, và áp dụng cho mọi dự án bất

kể tính chất hay sản phẩm/kết quả bàn giao Trong mọi trường hợp, việc khôngđáp ứng được các yêu cầu về chất lượng đều có thể dẫn đến những hậu quả tiêucực nghiêm trọng cho một số hoặc tất cả các bên hữu quan của dự án

- Cấp độ quản lý chất lượng: kiểm tra chất lượng, kiểm soát chất lượng, đảm bảochất lượng

- Các công cụ quản lý chất lượng cơ bản: biểu đồ nhân quả, phiếu kiểm tra, biểu

đồ Pareto

 Quản lý tiến độ thực hiện: bao gồm các quá trình cần thiết để đảm bảo dự án hoànthành đún gthời gian yêu cầu Việc lập tiến độ dự án thiết lập một kế hoạch chi tiếtcho biết cách thức và thời điểm dự án sẽ bàn giao các sản phẩm, dịch vụ hay kếtquả được định rõ trong phạm vi dự án, và tiến độ có thể được sử dụng như mộtcông cụ giao tiếp, quản lý kỳ vọng của các bên hữu quan, đồng thời cũng như một

cơ sở để báo cáo về việc thực hiện dự ánq

 Quản lý chi phí đầu tư xây dựng: bao gồm các quá trình có liên quan đến việchoạch định, lập dự toán chi phí, lập ngân sách, huy động vốn, cấp vốn, quản lý vàkiểm soát chi phí sao cho dự án có thể hoàn thành trong phạm vi ngân sách đượcphê duyệt Gồm 4 quá trình:

- Nhóm quá trình hoạch định: lập kế hoạch quản lý chi phí, lập dự toán chi phí,thiết lập ngân sách

- Nhóm quá trình theo dõi và kiểm soát: kiểm soát chi phí

+ Lập kế hoạch quản lý chi phí: Quá trình xác định cách mà các chi phí của dự

án sẽ được ước tính, dự trù vốn, theo dõi và kiểm soát

+ Lập dự toán chi phí Là quá trình dự tính nguồn lực bằng tiền cần thiết đểhoàn thành các công việc của dự án

+ Thiết lập ngân sách: là quá trình tổng hợp các chi phí dự toán của mỗi côngtác hoặc gói công việc để thiết lập một hệ chi phí cơ sở được chấp nhận Chi phícho từng công việc được tổng hợp thành chi phí cho gói công việc, sau đó các

6

chi phí cho các gói công việc lại được tổng hợp lên cấp cao hơn cho đến khi ta

 Quản lý rủi ro: bao gồm các quá trình để thực hiện việc lập kế hoạch quản lý rủi ro,nhận dạng, phân tích các rủi ro, lập kế hoạch đối phó rủi ro và theo dõi và kiểmsoát rủi ro trong một dự án nhằm làm tăng khả năng xảy ra và ảnh hưởng của các

sự kiện tích cực và giảm khả năng xảy ra và hậu quả của các sự kiện tiêu cực trong

dự án Các rủi ro không được quản lý có khả năng khiến dự án đi chệch khỏi kếhoạch và không đạt được các mục tiêu đề ra, do đó hiệu quả của quản lý rủi ro trựctiếp liên quan đến thành công của dự án

 Quản lý hệ thống thông tin công trình: bao gồm các quá trình cần thiết để đảm bảonhu cầu thông tin của dự án và các bên hữu quan được đáp ứng thông qua việc tạo

ra các công cụ và thực hiện các hoạt động phục vụ cho sự trao đổi thông tin mộtcách hiệu quả Quản lý giao tiếp/thông tin dự án bao gồm hai phần: phát triển mộtchiến lược đảm bảo giao tiếp hiệu quả cho các bên hữu quan và triển khai các hoạtđộng cần thiết để thực hiện chiến lược giao tiếp đó

3.2 Quản lý hoạt động lập dự án

a) Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi (nếu có):

 Người lập: Chủ đầu tư hoặc cơ quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự ánquan trọng quốc gia, dự án nhóm A tổ chức lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi để

có cơ sở xem xét, quyết định chủ trương đầu tư xây dựng (nếu dự án đã có quyhoạch được phê duyệt thì không cần lập)

 Nội dung Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng:

- Sự cần thiết đầu tư và các điều kiện để thực hiện đầu tư xây dựng

- Dự kiến mục tiêu, quy mô, địa điểm và hình thức đầu tư xây dựng

- Nhu cầu sử dụng đất và tài nguyên

- Phương án thiết kế sơ bộ về xây dựng, thuyết minh, công nghệ, kỹ thuật và thiết

bị phù hợp

- Dự kiến thời gian thực hiện dự án

- Sơ bộ tổng mức đầu tư, phương án huy động vốn; khả năng hoàn vốn, trả nợvốn vay (nếu có); xác định sơ bộ hiệu quả kinh tế - xã hội và đánh giá tác độngcủa dự án

 Thẩm tra, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi: Việc thẩm định báo cáonghiên cứu tiền khả thi trong hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư được thựchiện theo quy định của pháp Luật về đầu tư Sau khi dự án được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư; chủ đầu tư hoặc cơ

7

quan, tổ chức được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự án hoàn thiện Báo cáo nghiên cứutiền khả thi đầu tư xây dựng làm cơ sở triển khai các bước tiếp theo theo quy địnhcủa pháp luật có liên quan.

b) Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế

- kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện cáccông việc cần thiết khác có liên quan đến chuẩn bị dự án

 Chủ đầu tư phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu

tư xây dựng

 Nội dung Báo cáo nghiên cứu khả thi (khoản 1 điều 11 nghị định 15/2021/NĐ-CP):

- Thiết kế cơ sở được lập để đạt được mục tiêu của dự án, phù hợp với công trìnhxây dựng thuộc dự án, bao gồm sự đồng bộ giữa các công trình khi đưa vàokhai thác, sử dụng Thiết kế cơ sở gồm thuyết minh và các bản vẽ thể hiện cácnội dung sau:

+ Vị trí xây dựng, hướng tuyến công trình, danh mục và quy mô, loại, cấp côngtrình thuộc tổng mặt bằng xây dựng;

+ Phương án công nghệ, kỹ thuật và thiết bị được lựa chọn (nếu có);+ Giải pháp về kiến trúc, mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình, các kíchthước, kết cấu chính của công trình xây dựng;

+ Giải pháp về xây dựng, vật liệu chủ yếu được sử dụng, ước tính chi phí xâydựng cho từng công trình;

+ Phương án kết nối hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài công trình, giải phápphòng, chống cháy, nổ;

+ Tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được áp dụng và kết quả khảo sát xây dựng

để lập thiết kế cơ sở

- Các nội dung khác của Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng gồm:+ Sự cần thiết và chủ trương đầu tư, mục tiêu đầu tư xây dựng, địa điểm xâydựng và diện tích sử dụng đất, quy mô công suất và hình thức đầu tư xây dựng;+ Khả năng bảo đảm các yếu tố để thực hiện dự án như sử dụng tài nguyên, lựachọn công nghệ thiết bị, sử dụng lao động, hạ tầng kỹ thuật, tiêu thụ sản phẩm,yêu cầu trong khai thác sử dụng, thời gian thực hiện, phương án giải phóng mặtbằng xây dựng, tái định cư (nếu có), giải pháp tổ chức quản lý thực hiện dự án,vận hành, sử dụng công trình và bảo vệ môi trường;

+ Đánh giá tác động của dự án liên quan đến việc thu hồi đất, giải phóng mặtbằng, tái định cư; bảo vệ cảnh quan, môi trường sinh thái, an toàn trong xâydựng, phòng, chống cháy, nổ và các nội dung cần thiết khác;

+ Tổng mức đầu tư và huy động vốn, phân tích tài chính, rủi ro, chi phí khaithác sử dụng công trình, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án; kiến nghị

cơ chế phối hợp, chính sách ưu đãi, hỗ trợ thực hiện dự án;

+ Các nội dung khác có liên quan

 Nội dung Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng:

- Thiết kế bản vẽ thi công, thiết kế công nghệ (nếu có) và dự toán xây dựng

8

- Các nội dung khác của Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng gồm thuyếtminh về sự cần thiết đầu tư, mục tiêu xây dựng, địa điểm xây dựng, diện tích sửdụng đất, quy mô, công suất, cấp công trình, giải pháp thi công xây dựng, antoàn xây dựng, phương án giải phóng mặt bằng xây dựng và bảo vệ môi trường,

bố trí kinh phí thực hiện, thời gian xây dựng, hiệu quả đầu tư xây dựng côngtrình

 Thẩm tra Báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng(điều 12, 13 của nghị định 15/2021NĐ-CP):

- Việc thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án quan trọng quốc gia sửdụng vốn đầu tư công được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tưcông

- Theo yêu cầu riêng của từng dự án, chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm

vụ chuẩn bị dự án phải thực hiện các thủ tục, yêu cầu theo quy định của phápluật có liên quan ở giai đoạn chuẩn bị dự án, trình cơ quan chủ trì thẩm địnhlàm cơ sở xem xét, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng

- Cơ quan chủ trì thẩm định có trách nhiệm tổ chức thẩm định các nội dung theoquy định tại Điều 57 của Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tạikhoản 14 Điều 1 của Luật số 62/2020/QH14:

+ Cơ quan chủ trì thẩm định có trách nhiệm kiểm tra việc thực hiện các yêu cầucủa pháp luật có liên quan

+ Đối với dự án sử dụng công nghệ hạn chế chuyển giao hoặc có ảnh hưởngxấu đến môi trường có sử dụng công nghệ, cơ quan chủ trì thẩm định gửi hồ sơđến cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định hoặc có ý kiến về công nghệtheo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ

+ Việc xác định tổng mức đầu tư của dự án thực hiện theo quy định của Chínhphủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng

- Cơ quan chủ trì thẩm định tổng hợp kết quả thẩm định của cơ quan chuyên môn

về xây dựng; ý kiến của các cơ quan thực hiện chức năng quản lý ngành, lĩnhvực có liên quan (nếu có), trình người quyết định đầu tư phê duyệt dự án, quyếtđịnh đầu tư xây dựng

3.3 Quản lý hoạt động khảo sát

Căn cứ theo chương III, mục 1 của nghị định 15/2021/NĐ-CP thì:

 Nội dung khảo sát xây dựng:

- Khảo sát địa hình;

- Khảo sát địa chất công trình;

- Khảo sát địa chất thủy văn;

- Khảo sát hiện trạng công trình;

- Khảo sát phục vụ các hoạt động khác: sửa chữa, cải tạo, mở rộng,…

 Trình tự thực hiện khảo sát xây dựng:

- Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng;

- Lập và phê duyệt phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng;

9

- Thực hiện khảo sát xây dựng;

- Nghiệm thu, phê duyệt kết quả khảo sát xây dựng

 Các phương án khảo sát xây dựng phải được chủ đầu tư thẩm tra phê duyệt Nộidung chủ yếu bao gồm:

- Cơ sở lập phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng;

- Thành phần, khối lượng công tác khảo sát xây dựng;

- Phương pháp, thiết bị và phòng thí nghiệm sử dụng;

- Tiêu chuẩn, quy chuẩn áp dụng;

- Tổ chức thực hiện và biện pháp kiểm tra chất lượng;

 Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong hoạt động khảo sát:

- Chủ đầu tư có các quyền sau:

+ Tự thực hiện khảo sát xây dựng nếu có đủ năng lực;

+ Đàm phán, ký kết hợp đồng khảo sát xây dựng; giám sát yêu cầy nhà thầukhảo sát phải thực hiện đúng hợp đồng ký kết;

+ Phê duyệt báo cáo khảo sát, phương án khảo sát do nhà thầu khảo sát lập vàgiao nhiệm vụ khảo sát cho nhà thầu khảo sát;

+ Được quyền đình chỉ khảo sát khi phát hiện nhà thầu không thực hiện đúngphương án khảo sát đã được phê duyệt hoặc các quy định của hợp đồng xâydựng;

+ Các quyền khác theo quy định của pháp luật

- Chủ đầu tư có các nghĩa vụ sau:

+ Lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng, giám sát khảo sát xây dựng;+ Cung cấp tài liệu, thông tin cho nhà thầu khảo sát;

+ Thực hiện đúng hợp đồng khảo sát xây dựng đã ký kết;

+ Tổ chức giám sát, nghiệm thu, phê duyệt kết quả khảo sát theo quy định phápluật;

+ Bồi thường thiệt hại khi vi phạm hợp đồng khảo sát đã ký kết;

+ Các nghĩa vụ khác theo quy định của hợp đồng và pháp luật có liên quan

 Quyền cà nghĩa vụ của nhà thầu khảo sát xây dựng:

- Nhà thầu khảo sát có quyền sau:

+ Yêu cầu chủ đầu tư và các bên có liên quan cung cấp số liệu, thông tin liênquan theo hợp đồng khảo sát xây dựng đã ký kết;

+ Từ chối thực hiện yêu cầu ngoài hợp đồng;

+ Thuê nhà thầu phụ thực hiện khảo sát xây dựng theo quy định trong hợpđồng;

+ Các quyền khác theo quy định pháp luật

- Nhà thầu khảo sát có nghĩa vụ sau:

10

+ Thực hiện đúng yêu cầu khảo sát theo quy định của hợp đồng;

+ Có trách nhiệm bố trí đủ người có kinh nghiệm và chuyên môn thực hiệnkhảo sát;

+ Chịu trách nhiệm trước kết quả và chất lượng khảo sát do mình thực hiện;chịu trách nhiệm về quản lý chất lượng khảo sát và kết quả khảo sát của nhàthầu phụ (nếu có);

+ Bồi thường thiệt hại khi thực hiện không đúng nhiệm vụ, sử dụng thông tin,tài liệu không phù hợp và vi phạm hợp đồng khảo sát xây dựng;

+ Các nghĩa vụ khác theo quy định của hợp đồng và pháp luật có liên quan

3.4 Quản lý hoạt động thiết kế

 Thiết kế sơ bộ gồm các bước:

Thiết kế sơ bộ (trường hợp lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi), thiết kế cơ sở, thiết kế

kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác (nếu có) theo thông lệ quốc

tế do người quyết định đầu tư quyết định khi quyết định đầu tư dự án

- Thiết kế sơ bộ (nằm trong Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi): Phương án thiết kế

sơ bộ của Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng được thể hiện trênthuyết minh và bản vẽ, bao gồm các nội dung sau (Theo khoản 2 điều 9 NĐ15/2021):

+ Bản vẽ thiết kế sơ bộ gồm: Sơ đồ vị trí, địa điểm khu đất xây dựng; sơ bộtổng mặt bằng của dự án; bản vẽ thể hiện giải pháp thiết kế sơ bộ công trìnhchính của dự án;

+ Thuyết minh về quy mô, tính chất của dự án; hiện trạng, ranh giới khu đất;thuyết minh về sự phù hợp với quy hoạch (nếu có), kết nối giao thông, hạ tầng

kỹ thuật xung quanh dự án; thuyết minh về giải pháp thiết kế sơ bộ;+ Bản vẽ và thuyết minh sơ bộ về dây chuyền công nghệ và thiết bị công nghệ(nếu có)

- Thiết kế cơ sở (nằm trong báo cáo nghiên cứu khả thi): phải phù hợp với nộidung trong thiết kế sơ bộ, áp dụng theo thông lệ quốc tế phục vụ lập báo cáonghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng (gồm bản vẽ và thuyết minh); danh mụctiêu chuẩn chủ yếu áp dụng cho dự án;

- Thiết kế kỹ thuật (TKKT) : thiết kế cụ thể hóa thiết kế cơ sở sau khi dự án đầu

tư xây dựng công trình được phê duyệt nhằm thể hiện đầy đủ các giải pháp,thông số kỹ thuật và vật liệu sử dụng phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹthuật được áp dụng, là cơ sở để triển khai thiết kế bản vẽ thi công

- Thiết kế bản vẽ thi công(TKBVTC) : là thiết kế chi tiết nhất, phải hù hợp vớithiết kế kỹ thuật, thể hiện chi tiết các bộ phận, tính chất giống công trình thực

Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công có thể bao gồm rất nhiều loại tài liệu khác nhau.Nhưng chủ yếu là bao gồm các bản vẽ kiến trúc (bao gồm cả các bản vẽ liênquan đến mặt cắt 2D, và cả bản vẽ cụ thể công năng 3D) Bản vẽ kết cấu móng,kết cấu cột, kết cấu sàn Bản vẽ sơ đồ điện, nước Cùng các thông số, bản vẽkhác liên quan đến công trình xây dựng của chủ đầu tư

11

- Thiết kế FEED (thiết kế kỹ thuật tổng thể): là bước thiết kế được lập theo thông

lệ quốc tế đối với dự án có thiết kế công nghệ sau khi dự án đầu tư xây dựngđược phê duyệt để cụ thể hóa các yêu cầu về dây chuyền công nghệ, thông số

kỹ thuật của các thiết bị, vật liệu sử dụng chủ yếu, giải pháp xây dựng phục vụlập hồ sơ lựa chọn nhà thầu theo hợp đồng EPC hoặc theo yêu cầu đặc thù đểtriển khai bước thiết kế tiếp theo

 Các bước thiết kế: tùy theo từng loại, cấp công trình và hình thức thực hiện dự án,việc quy định số bước thiết kế xây dựng công trình như sau:

- Thiết kế 1 bước là thiết kế bản vẽ thi công áp dụng với công trình lập Báo cáokinh tế kĩ thuật đầu tư xây dựng;

- Thiết kế 2 bước gồm thiết kế cơ sở và thiết kế bản vẽ thi công áp dụng với côngtrình lập dự án đâu ftuw xây dựng;

- Thiết kế 3 bước gồm thiết kế cơ sở , thiết kế lĩ thuật và thiết kế bản vẽ thi công

áp dụng công trình phải lập dự án đầu tư xây dựng , có quy mô lớn yêu cầu kĩthuật và điều kiện thi công phức tạp;

- Thiết kế các bước khác theo thông lệ quốc tế

Thiết kế xây dựng phải được thẩm định, phê duyệt, trừ nhà ở riêng lẻ

 Nội dung quản lý hoạt động thiết kế bao gồm:

- Quản lý về dự toán xây dựng công trình

 Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng:

- Đáp ứng yêu cầu của nhiệm vụ thiết kế; phù hợp với nội dung dự án đầu tư xâydựng được duyệt, quy hoạch xây dựng, cảnh quan kiến trúc, điều kiện tự nhiên,văn hóa - xã hội tại khu vực xây dựng

- Nội dung thiết kế xây dựng công trình phải đáp ứng yêu cầu của từng bước thiếtkế

- Tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sửdụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ ápdụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo

vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điềukiện an toàn khác

- Có giải pháp thiết kế phù hợp và chi phí xây dựng hợp lý; bảo đảm đồng bộtrong từng công trình và với các công trình liên quan; bảo đảm điều kiện về tiệnnghi, vệ sinh, sức khỏe cho người sử dụng; tạo điều kiện cho người khuyết tật,người cao tuổi, trẻ em sử dụng công trình Khai thác lợi thế và hạn chế tác độngbất lợi của điều kiện tự nhiên; ưu tiên sử dụng vật liệu tại chỗ, vật liệu thânthiện với môi trường

12

- Thiết kế xây dựng phải được thẩm định, phê duyệt theo quy định.

- Nhà thầu thiết kế xây dựng phải có đủ điều kiện năng lực phù hợp với loại, cấpcông trình và công việc do mình thực hiện

3.5 Quản lý hoạt động thi công xây dựng

 Nội dung quản lý thi công xây dựng (Điều 10 Nghị định 06/2021/NĐ-CP):

- Quản lý chất lượng xây dựng công trình

- Quản lý tiến độ xây dựng thi công xây dựng công trình

- Quản lý khối lượng thi công xây dựng công trình

- Quản lý an toàn lao động, môi trường xây dựng trong thi công xây dựng côngtrình

- Quản lý chi phí đầu tư xây dựng trong quá trình thi công xây dựng

- Quản lý các nội dung khác theo quy định của hợp đồng xây dựng

 Trình tự quản lý thi công xây dựng công trình (Điều 11 Nghị định CP):

06/2021/NĐ Tiếp nhận mặt bằng thi công xây dựng; thực hiện việc quản lý công trường xâydựng

- Quản lý vật liệu, sản phẩm, cấu kiện, thiết bị sử dụng cho công trình xây dựng

- Quản lý thi công xây dựng công trình của nhà thầu

- Giám sát thi công xây dựng công trình của chủ đầu tư, kiểm tra và nghiệm thucông việc xây dựng trong quá trình thi công xây dựng công trình

- Giám sát tác giả của nhà thầu thiết kế trong quá trình thi công xây dựng côngtrình

- Thí nghiệm đối chứng, thử nghiệm khả năng chịu lực của kết cấu công trình vàkiểm định xây dựng trong quá trình thi công xây dựng công trình

- Nghiệm thu giai đoạn thi công xây dựng, bộ phận công trình xây dựng (nếu có)

- Nghiệm thu hạng mục công trình, công trình hoàn thành để đưa vào khai thác,

- Bàn giao công trình xây dựng

3.6 Quản lý các công việc khác trong giai đoạn thực hiện dự án

Quản lý các công tác khác bao gồm (Điều 36 Nghị định 59/2015/NĐ-CP):

- Quản lý chất lượng công trình: Việc quản lý chất lượng xây dựng công trìnhđược thực hiện theo quy định của Nghị định này, Nghị định về quản lý chấtlượng công trình xây dựng và các văn bản hướng dẫn thực hiện

- Quản lý chi phí đầu tư xây dựng: Việc quản lý chi phí đầu tư xây dựng đượcthực hiện theo quy định của Nghị định này, Nghị định về quản lý chi phí đầu tưxây dựng công trình và các văn bản hướng dẫn thực hiện

13

- Quản lý hợp đồng trong hoạt động xây dựng: Việc quản lý hợp đồng trong hoạtđộng xây dựng được thực hiện theo quy định của Nghị định này, Nghị định vềhợp đồng trong hoạt động xây dựng và các văn bản hướng dẫn thực hiện.

3.7 Quản lý các công việc trong giai đoạn kết thúc xây dựng đưa công trình của dự

án vào khai thác sử dụng

 Quyết toán hợp đồng xây dựng (Điều 147 – Luật Xây dựng 2014):

- Bên nhận thầu có trách nhiệm quyết toán hợp đồng xây dựng với bên giaothầu phù hợp với loại hợp đồng và hình thức giá hợp đồng áp dụng Nội dungquyết toán hợp đồng xây dựng phải phù hợp với thỏa thuận trong hợp đồng xâydựng

- Thời hạn thực hiện quyết toán hợp đồng xây dựng do các bên thỏa thuận Riêngđối với hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước, thời hạn quyết toán hợpđồng không vượt quá 60 ngày, kể từ ngày nghiệm thu hoàn thành toàn bộ côngviệc của hợp đồng, bao gồm cả phần công việc phát sinh (nếu có) Trườnghợp hợp đồng xây dựng có quy mô lớn thì được phép kéo dài thời hạn thực hiệnquyết toán hợp đồng nhưng không vượt quá 120 ngày

- Hợp đồng xây dựng được thanh lý trong trường hợp sau: các bên đã hoàn thànhnghĩa vụ theo hợp đồng; hợp đồng xây dựng bị chấm dứt hoặc hủy bỏ theo quyđịnh của pháp luật

- Thời hạn thanh lý hợp đồng xây dựng do các bên hợp đồng thỏa thuận Đốivới hợp đồng xây dựng sử dụng vốn nhà nước, thời hạn thanh lý hợp đồng là 45ngày kể từ ngày các bên hợp đồng hoàn thành các nghĩa vụ theo hợp đồng hoặchợp đồng bị chấm dứt theo quy định tại khoản 2 Điều 145 của Luật này Đốivới hợp đồng xây dựng có quy mô lớn, việc thanh lý hợp đồng có thể được kéodài nhưng không quá 90 ngày

 Bảo hành công trình xây dựng:

- Thỏa thuận về thời hạn bảo hành hạng mục công trình, công trình xây dựng,thiết bị của công trình, thiết bị công nghệ tương ứng với cấp công trình hoặcloại thiết bị cung ứng

- Mức tiền bảo hành cho mỗi công trình Mức tiền hảo hành cũng có thể thay đổitrong quá trình thi công, lắp đặt theo yêu cầu của công trình và tình huống cụthể xảy ra

- Tiền bảo hành công trình phải được lưu giữ, sử dụng, hoàn trả như thế nào Nhàthầu có thể sử dụng thư bảo lãnh của ngân hàng để thay thế tiền bảo hành, tuynhiên việc hoàn trả tiền bảo hành hoặc giải tỏa thư bảo lãnh chỉ được chuyểnđến nhà thầu khi kết thúc thời hạn bảo hành và có sự xác nhận của chủ đầu tư

về việc nhà thầu đã hoàn thành công việc bảo hành

- Trường hợp đặc biệt: Do còn phụ thuộc vào mức ngân sách nhà nước nên đốivới các công trình có sử dụng vốn của nhà nước thì mức tiền bảo hành sẽ đượcquy định với mức tối thiểu, đối với các công trình xây dựng có sử dụng nguồn

14

vốn khác với vốn nhà nước cũng có thể tham khảo mức bảo hành tối thiểu dướiđây để áp dụng cho hợp đồng xây dựng phù hợp Cụ thể:

+ Công trình được phân loại là cấp đặc biệt và cấp I: Mức tiền bảo hành tốithiểu là 3% giá trị của hợp đồng xây dựng;

+ Công trình thuộc cấp còn lại: Mức tiền bảo hành tối thiểu là 5% giá trị hợpđồng xây dựng được ký kết giữa nhà thầu và chủ đầu tư

4 Nhiệm vụ được giao

4.1 Số liệu đầu vào để thực hiện bài tập

a) Địa điểm, vị trí công trình:

- Tên công trình: Đầu tư xây dựng mới tổ hợp văn phòng căn hộ bán và cho thuê

Viwassin

- Tên chủ đầu tư: Tổng công ty đầu tư Xây dựng cấp thoát nước và Môi trường

Việt Nam (VIWASSIN)

- Nguồn vốn:

+ Nguồn vốn chủ đầu tư tự có 25%

+ Vốn vay tín dụng ngân hàng và khách hàng 75%

- TMĐT chưa có lãi vay ( sau thuế ): 824.818.854.000 đồng.

- Thời gian thực hiện: 1/1/2022 – 1/10/2024

- Địa điểm xây dựng: số 56-58 phố Hạ Đình, phường Hạ Đình – Thanh Xuân –

Hà Nội

- Vị trí công trình:

+ Phía Tây Bắc khu đất giáp với nhà dân

+ Phía Tây Nam khu đất là khu tập thể của cán bộ, công nhân Công tyVIWASSIN 1

+ Phía Đông Nam khu đất giáp với công ty cổ phần Xây lắp điện và tuyếnđường đi vào khu đất

+ Phía Đông Bắc giáp với khu dân cư và một con đường chạy giữa tuyến dân

cư và khu đất

b) Quy mô công trình:

Đặc điểm kiến trúc:

- Công trình tổ hợp văn phòng căn hộ bán và cho thuê Viwassin là công trình dân

dụng cấp I, nằm trên khu đất có diện tích 11.271 m2 với diện tích xây dựng là3.522,5 m gồm 27 tầng và 2 tầng hầm Mặt bằng kích thước 104x40,5m; chiều2

cao tầng là 96,3m

- Chiều cao tầng hầm cao 3.6m; tầng 1,2,3,4 là 4,5m; tầng 5 là 3,9m ; tầng 6 đến

tầng 25 là 3,3m, tầng 26 là 4,5m, tầng 27 là 3,9m

- Công trình gồm 27 tầng với 2 khối tháp và 1 khối đế cao 3 tầng và 2 tầng hầm

thuộc mỗi khối, trong đó:

+ Tầng hầm 1 và 2: Bãi đậu xe, với diện tích xây dựng mỗi tầng hầm là 4.530,5

m2, tổng diện tích giành cho bãi đậu xe là 6.673,2 m , công suất dự kiến là 90 ô2

tô và hơn 400 xe máy

15

+ Tầng trệt, tầng 2: khu vực dịch vụ, siêu thị, nhà trẻ với diện tích xây dựng là7.045 m , diện tích có thể kinh doanh dự kiến là 5.281 m2 Trong đó: Nhà trẻ có2

diện tích sàn là 1.184 m ; văn phòng và khu dịch vụ là 4.094 m 2 2

+ Tầng 3 đến tầng 5: Văn phòng, với tổng diện tích xây dựng là 12.965 m ,2

tổng diện tích cho văn phòng là 10.654 m 2

+ Tầng 6 đến tầng 25: Là căn hộ bán và cho thuê với tổng diện tích xây dựng là59.200 m với diện tích sàn là 49.600 m bao gồm 400 căn hộ.2 2

+ Tầng 26 và 27 là tầng kỹ thuật và dịch vụ với diện tích xây dựng là 4.917,5

m2

- Mặt bằng được bố trí như sau: mặt bằng xây dựng công trình kiến trúc được xây

dựng trên diện tích khu đất 11.271 m , được bố trí thành 3 khối nhà2

+ Mặt bằng tầng hầm: bố trí lối vào tầng hầm từ phía đường 13,5m và 11,5mvới hai làn xe lên và xuống được thiết kế tách biệt cùng với các điểm quay xehợp lý tạo điều kiện thuận tiện cho giao thông Hai tầng hầm bố trí cao 7,2 m(mỗi tầng cao 3,6m) cùng với việc bố trí lưới kết cấu thoáng (9 m x 9m) đảmbảo cho việc tận dụng tối đa làm Gara ô tô, xe máy, các phòng kỹ thuật điện,máy bơm, điều hoà trung tâm, vệ sinh cho khu dịch vụ công cộng Tổng diệntích mỗi tầng hầm là: 4.542,5 m2

+ Mặt bằng tầng 1 là lối vào có sảnh khu văn phòng và khu lối vào cho các căn

hộ ở tầng 6 đến tầng 25 riêng, diện tích sử dụng làm cửa hàng dịch vụ,showroom, siêu thị mini cũng như bố trí các phòng sinh hoạt cộng đồng,phòng quản lý tòa nhà và các khu công năng phục vụ cho phần căn hộ cho thuêphía trên Tầng 1 cao 4,5 m

+ Mặt bằng tầng 2 nhà A2 được bố trí làm nhà trẻ nhà trẻ với diện tích 1.480 m2

+ Mặt bằng tầng 2 nhà A1 được bố trí làm siêu thị

+ Mặt bằng tầng 3 đến 5 nhà A1 và A2 là khu văn phòng cho thuê

+ Mặt bằng tầng 2, 3 và mái khối nhà giữa được bố trí làm văn phòng cho thuê

và dịch vụ

+ Riêng tầng 5 có chiều cao tầng 3,9m có sử dụng trần kỹ thuật để thu gomđường ống kỹ thuật, đảm bảo chiều cao thông thuỷ tới trần giả tối thiểu từ 2,7mđến 2,8m sử dụng làm phòng làm việc

+ Mặt bằng tầng 6 đến 25 (khối căn hộ ở 20 tầng): có diện tích sàn xây dựng59.200 m (gồm cả ban công, lô gia…) Bố trí mỗi tầng 20 căn hộ với 5 loại2

khác nhau tiêu chuẩn cao tổng cộng là 400 căn hộ, diện tích từ 90m , 100 m ,2 2

120m2, 140m , 170m khép kín Tổng diện tích các căn hộ/sàn là: 2.480 m2 2 2

+ Mặt bằng tầng 26 đến tầng kỹ thuật (tầng 27): Khối dịch vụ phục vụ bán đồ

ăn nhanh và đồ uống và phòng kỹ thuật

 Đặc điểm kết cấu:

- Phần móng: chọn phương án móng cọc BTCT kích thước đường kính D800

dùng cho những đài cọc đơn dưới cột tại vị trí của tường vây , D1200 dùng chođài cọc đơn dưới cột, D1500 dùng cho đài cọc khu vực lõi, vách công trình( Với nhà A1 mũi cọc đặt vào lớp đất số 9, vơí nhà A2 mũi cọc đặt vào lớp đất

16

số 11) Cọc thi công bằng phương pháp khoan nhồi Đài cọc trên nhóm cọc kết

hợp giằng BTCT theo hai phương.

- Đài cọc cao 2500mm đảm bảo độ cứng để phân phối tải lên đầu cọc.

- Tiết diện giằng móng 1000x2500mm.

- Dựa theo địa tầng của công trình nhà A1 xây dựng, sử dụng loại cọc:

- Khối nhà 3 tầng tầng nối giữa 2 khối nhà A1 và A2 có mũi cọc đặt vào lớp cát

chặt

- Sức chịu tải của cọc: Căn cứ vào sức chịu tải tính toán theo điều kiện địa chất

công trình và Báo cáo kết quả thí nghiệm nén tĩnh cọc tại hiện trường, Tư vấnthiết kế chọn sức chịu tải của cọc như sau :

+ Bê tông sàn M400 với R = 155 kg/cmn 2

+ Bê tông cột, lõi M400 với R = 155 kg/cmn 2

+ Thép nhóm AI với R = 2300 kg/cma 2

+ Thép nhóm AII với R = 2800 kg/cma 2

17

4.2 Nhiệm vụ cần thực hiện của bài tập

 Giả định: đóng vai trò là nhân sự của Bộ phận phụ trách công tác quản lý thực hiện

dự án cho Chủ đầu tư

 Lựa chọn hình thức tổ chức quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng: thuê tư vấnquản lý dự án đầu tư xây dựng

 Nhiệm cụ bài tập cần thực hiện:

- Nêu mục đích, ý nghĩa của việc lập kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây

dựng Trình tự đầu tư xây dựng và nội dung giai đoạn thực hiện dự án đầu tưxây dựng Khái quát về nhiệm vụ quản lý dự án của chủ đầu tư trong quản lýthực hiện dự án đầu tư xây dựng

- Nội dung kế hoạch quản lý thực hiện dự án đầu tư xây dựng: các vấn đề tổng

quan về dự án, kế hoạch quản lý phạm vi dự án, kế hoạch quản lý tiến độ thựchiệndự án, kế hoạch quản lý chi phí dự án, kế hoạch quản lý chất lượng thựchiện dự án và chất lượng công trình xây dựng

- Tình huống kiểm soát dự án.

18

CHƯƠNG 1 NỘI DUNG KẾ HOẠCH QUẢN LÝ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU

TƯ XÂY DỰNG 1.1 Tổng quan về dự án

1.1.1 Tên dự án và địa điểm thực hiện

 Tên dự án: Dự án đầu tư tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuêVIWASSIN

 Địa điểm của Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp chung cư, văn phòng kết hợp căn hộcho thuê VIWASSIN Hạ Đình được xây dựng trên diện tích đất 11.271 m2 tại số 56

- 58 ngõ 85 phố Hạ Đình Phường Thanh Xuân Trung - Quận Thanh Xuân - Hà Nội

 Khu đất của dự án nằm tại số 56 - 58 ngõ 85 phố Hạ Đình, phường Hạ Đình, quậnThanh Xuân Khu đất có hướng theo chiều Tây Nam - Đông Bắc Khu đất sau khithành phố quy hoạch có giới hạn như sau:

- Phía Tây Nam giáp đường Quy hoạch 13,5m

- Phía Tây Bắc giáp đường Quy hoạch 17,5m

- Phía Đông Bắc giáp khu dân cư phường Hạ Đình Tại vị trí góc cuối khu đất có

đường giao thông dự kiến mở với mặt cắt đường dự kiến 11,5m theo Quy hoạchchi tiết Quận Thanh Xuân

- Phía Đông Nam giáp khu đất Công ty cổ phần xây lắp điện.

1.1.2 Loại, phạm vi, quy mô dự án

 Loại, phạm vi dự án:

- Căn cứ vào Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 Phụ lục 1 phân loại dự

án đầu tư xây dựng công trình thì đây là công trình dân dụng có Tổng mức đầu

tư trong khoảng 80 đến 1500 tỷ đồng là dự án nhóm B.,

- Căn cứ vào phụ lục 2 phân cấp công trình xây dựng theo quy mô kết cấu củaThông tư số 06/2021/TT-BXD thì đây là công trình dân dụng với chiều caocông trình 27 tầng do vậy cấp của công trình là cấp II

- Tầng hầm 1 và 2: Bãi đậu xe, với diện tích xây dựng mỗi tầng hầm là 4.530,5

m2, tổng diện tích giành cho bãi đậu xe là 6.673,2 m , công suất dự kiến là 90 ô2

tô và hơn 400 xe máy

- Tầng trệt, tầng 2: khu vực dịch vụ, siêu thị, nhà trẻ với diện tích xây dựng là7.045 m2, diện tích có thể kinh doanh dự kiến là 5.281 m Trong đó: nhà trẻ có2

diện tích sàn là 1.184 m và văn phòng và khu dịch vụ là 4.097 m 2 2

- Tầng 6 đến tầng 25: là căn hộ bán và cho thuê với tổng diện tích xây dựng là59.200 m với diện tích sàn là 49.600 m bao gồm 400 căn hộ với: 2 2

19

- Tầng 26 và 27 là tầng kỹ thuật và dịch vụ với diện tích xây dựng là 4.917,5 m2

1.1.3 Các bên hữu quan của dự án trong các giai đoạn của dự án

STT

Các bên

hữu

quan

Tên cụ thể Yêu cầu đặt ra với

bên hữu quan

Yêu cầu bên hữu quan đặt ra với dự án

- Đưa ra nhiệm vụ

và các yêu cầu thiết

kế cụ thể mà các nhàthầu, tư vấn cần thựchiện

- Kiểm tra, giám sátviệc thiết kế của các

- Xác định yêu cầu, nộidung nhiệm vụ lập dự án,cung cấp thông tin, tàiliệu cần thiết trong trườnghợp thuê tư vấn lập dự án,

tổ chức nghiệm thu kếtquả lập dự án và lưu trữ

hồ sơ dự án đầu tư xâydựng;

- Lựa chọn tổ chức tư vấn

dự án có đủ điều kiệnnăng lực theo quy địnhcủa Luật Xây dựng;

- Chịu trách nhiệm về cơ

sở pháp lý, tính chính xáccủa các thông tin, tài liệuđược cung cấp cho tư vấnkhi lập dự án, trình dự ánvới cơ quan có thẩmquyền phê duyệt theo quyđịnh của pháp luật;

- Lựa chọn tổ chức, cánhân tư vấn có đủ nănglực, kinh nghiệm để thẩmtra dự án theo yêu cầu của

cơ quan, tổ chức thẩmđịnh dự án của ngườiquyết định đầu tư;

- Tổ chức quản lý thựchiện dự án theo luật quy

20

- Kiểm tra, giám sát việcthực hiện dự án, định kỳbáo cáo thực hiện dự ánvới người quyết định đầu

tư, cơ quan quản lý nhànước có thẩm quyền;

- Thu hồi vốn, trả nợ vốnvay đối với dự án có yêucầu về thu hồi vốn, trả nợvốn vay;

- Điều chỉnh nhiệm vụkhảo sát xây dựng theoyêu cầu hợp lý của tư vấnthiết kế xây dựng;

- Đình chỉ thực hiện hoặc

chấm dứt hợp đồng khảosát xây dựng theo quy

- Tham gia nghiệmthu công trình xâydựng cùng chủ đầu

tư theo quy định củapháp luật về quản lýchất lượng côngtrình xây dựng, giámsát tác giả, trả lời cácnội dung có liênquan đến hồ sơ thiếtkế

- Kiểm tra chấtlượng công việc của

tư vấn thiết kế

- Chịu trách nhiệm vềchất lượng sản phẩm thiết

kế do mình đảm nhiệm

- Cử người có đủ nănglực để giám sát tác giảthiết kế theo quy định củahợp đồng, người thựchiện nhiệm vụ này phảichịu trách nhiệm trướcpháp luật về những hành

vi vi phạm của mình vàchịu trách nhiệm bồithường thiệt hại do mìnhgây ra;

- Tham gai nghiệm thucông trình xây dựng theohợp đồng thiết kế xâydựng với chủ đầu tư;

- Xem xét xử lý theo đề

21

nghị của chủ đầu tư vềnhững bất hợp lý trongthiết kế xây dựng;

- Khi phát hiện việc thicông sai thiết kế đượcduyệt thì phải báo kịpthời cho chủ đầu tư vàkiến nghị biện pháp xửlý;

- Đề xuất, bổ sungnhiệm vụ khảo sátxây dựng khi pháthiện yếu tố ảnhhưởng trực tiếp đếngiải pháp thiết kế

- Chịu trách nhiệm về kếtquả khảo sát xây dựng vàchất lượng khảo sát domình thực hiện; chịutrách nhiệm về quản lýchất lượng khảo sát củathầu phụ (nếu có) và kếtquả khảo sát của nhà thầuphụ

- Bồi thường thiệt hại khithực hiện không đúngnhiệm vụ khảo sát, sửdụng thông tin, tài liệu,tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹthuật về khảo sát xâydựng không phù hợp và

vi phạm hợp đồng khảosát xây dựng

vệ môi trường vàphòng chống cháynổ

- Quản lý người laođộng trên côngtrường, bảo đảm antoàn, an ninh trật tự,không gây ảnh

- Yêu cầu bàn giao toàn

bộ hoặc từng phần mặtbằng xây dựng cho bênnhận phụ quản lý, sửdụng phù hợp với tiến độ

và các thỏa thuận của hợpđồng

- Cung cấp kịp thời hồ sơthiết kế và các tài liệu,phương tiện, máy và thiết

bị có liên quan, vật tưtheo thỏa thuận trong hợpđồng

- Thanh toán cho bên

22

hưởng đến các khudân cư xung quanh.

- Lập biện pháp tổchức thi công, hồ sơhoàn công, tham gianghiệm thu côngtrình

- Chịu trách nhiệm

về chất lượng thicông xây dựng côngtrình Sửa chữa saisót trong công trìnhđối với những côngviệc do mình thicông

- Phối hợp với cácnhà thầu khác cùngthực hiện trên côngtrường

nhận thầu theo đúng tiến

độ thanh toán trong hợpđồng

5 quản lýTư vấn

- Thực hiện nghĩa vụtheo nội dung hợpđồng đã được kí kếtphù hợp với điềukiện năng lực hoạtđộng xây dựng theoquy định của phápluật

-Có trách nhiệmthanh tra, thẩm định

và đưa ra những yêucầu cho dự án

-Giúp chủ đầu tưquản lí các dự ánxây dựng tránh gâythất thoát ảnh hưởngđến vốn đầu tư

- Bồi thường thiệt hại khi

sử dụng thông tin, tàiliệu, tiêu chuẩn, quychuẩn kỹ thuật, giải pháp

kỹ thuật, tổ chức quản lýkhông phù hợp và viphạm hợp đồng làm thiệthại cho chủ đầu tư.-Nghiêm chỉnh, trungthực trong thanh kiểm tra

-Là đơn vị giúp chủđầu tư giám sát các

- Chịu trách nhiệm về kếtquả khảo sát xây dựng vàchất lượng khảo sát domình thực hiện; chịutrách nhiệm về quản lýchất lượng khảo sát của

23

hoạt động của nhàthầu trong quá trìnhxây dựng công trình

- Đề xuất, bổ sungnhiệm vụ khảo sátxây dựng khi pháthiện yếu tố ảnhhưởng trực tiếp đếngiải pháp thiết kế

thầu phụ (nếu có) và kếtquả khảo sát của nhà thầuphụ

- Bồi thường thiệt hại khithực hiện không đúngnhiệm vụ khảo sát, sửdụng thông tin, tài liệu,tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹthuật về khảo sát xâydựng không phù hợp và

vi phạm hợp đồng khảosát xây dựng

7 nhà nướcCơ quan

Cung cấp giấy phép xâydựng, hỗ trợ các hoạtđộng xây dựng theo đúngquy định của pháp luật

1.1.4 Nhiệm vụ của Bộ phận tư vấn quản lý dự án trong dự án

Chủ đầu tư thuê Nhà thầu Tư vấn quản lý dự án để quản lý các hoạt động của dự ánxây dựng

 Nhà thầu tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng có các quyền sau:

- Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến nhiệm vụ tư vấnđược giao

- Được bảo hộ quyền sở hữu trí tuệ đối với sản phẩm tư vấn của mình theo quyđịnh của pháp luật

- Từ chối thực hiện yêu cầu trái pháp luật của chủ đầu tư

- Các quyền khác theo quy định hợp đồng, quy định của pháp luật có liên quan

 Nhà thầu tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng có các nghĩa vụ sau:

- Thực hiện nghĩa vụ theo nội dung hợp đồng đã được ký kết phù hợp với điềukiện năng lực hoạt động xây dựng theo quy định của pháp luật

24

- Chịu trách nhiệm về chất lượng công việc theo hợp đồng đã được ký kết.

- Bồi thường thiệt hại khi sử dụng thông tin, tài liệu, tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹthuật, giải pháp kỹ thuật, tổ chức quản lý không phù hợp và vi phạm hợp đồnglàm thiệt hại cho chủ đầu tư

- Các nghĩa vụ khác theo quy định của hợp đồng và của pháp luật có liên quan

- Quản lý việc thực hiện tất cả các hợp đồng xây dựng của các nhà thầu khác đã

ký kết với Chủ đầu tư

- Xem xét, kiểm tra tiến độ do các nhà thầu khác lập và hiệu chỉnh, lập lại tiến

độ thực hiện dự án (nếu cần thiết) nhưng phải phù hợp với tổng tiến độ (tiến độtổng thể) và các mốc quan trọng đã được duyệt

- Đánh giá tình trạng hiện tại của việc thực hiện dự án và nắm rõ các quy trìnhthực hiện dự án để lập kế hoạch quản lý và kiểm soát dự án

- Đánh giá các thay đổi liên quan đến thiết kế; thi công xây dựng; mua sắm vật

tư, thiết bị, an toàn lao động, vệ sinh môi trường và phòng chống cháy, nổ;chạy thử, nghiệm thu và bàn giao công trình; đào tao vận hành: đề xuất choChủ đầu tư các biện pháp thích hợp để đảm bảo các thay đổi trên không ảnhhưởng đến an toàn, chất lượng và tiến độ thực hiện dự án

- Giúp Chủ đầu tư lập và xem xét, đánh giá các tiêu chí lựa chọn nhà thầu

- Kiểm tra, báo cáo, theo dõi việc cung cấp nhân lực, thiết bị của các nhà thầu

- Theo dõi, đánh giá và báo cáo mức độ hoàn thành tiến độ của các nhà thầu

- Đánh giá tình hình chất lượng của dự án

- Giúp Chủ đầu tư quản lý rủi ro liên quan đến dự án

- Giúp Chủ đầu tư xem xét, kiểm tra, kiểm soát lập, thực hiện kế hoạch thi công

- Giúp Chủ đầu tư kiểm tra, giám sát, điều hành các nhà thầu, các nhà thầu tưvấn khác tham gia thực hiện dự án đảm bảo tiến độ, chất lượng, an toàn, vệsinh môi trường và phòng chống cháy, nổ

 Tư vấn quản lý dự án sẽ thực hiện nhiệm vụ quản lý dự án cho tất cả các nộidung trong giai đoạn thực hiện dự án (không thực hiện nhiệm vụ giám sát xâydựng) được quy định theo Điều 66 Luật Xây dựng như sau:

- Quản lý về phạm vị, kế hoạch công việc

- Quản lý về khối lượng công việc

- Quản lý về tiến độ thực hiện

- Quản lý về chi phí đầu tư xây dựng

- Quản lý về an toàn trong thi công xây dựng

- Quản lý về bảo vệ môi trường trong xây dựng

- Quản lý về lựa chọn nhà thầu và hợp đồng xây dựng

- Quản lý về rủi ro

- Quản lý về hệ thống thông tin công trình

25

1 Khảo sát xây dựng - Phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng

- Kết quả khảo sát xây dựng

- Chủ đầu tư có trách nhiệm phê duyệt báo cáo kết quả khảo sát xây dựng bằng văn bản hoặc phê duyệt trực tiếp tại Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng Chủ đầu tư được quyền yêu cầu nhà thầu tư vấn thiết kế hoặc thuê đơn vị tư vấn có đủ điều kiện năng lực để kiểm tra báo cáo kết quả khảo sát xây dựng trước khi phê duyệt

- Nội dung khảo sát:

a) Mục đích khảo sát xây dựng;

b) Phạm vi khảo sát xây dựng;

c) Yêu cầu về việc áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật về khảo sát xây dựng;d) Sơ bộ khối lượng các loại công tác khảo sát xây dựng, dự toán khảo sát xây dựng (nếu có);

đ) Thời gian thực hiện khảo sát xây dựng

2 Lập, thẩm định, phê duyệt thiết

kế, dự toán xây dựng

Báo cáo nghiên cứu khả thi

3 Tổ chức lựa chọn nhà thầu và

ký kết hợp đồng xây dựng

- Hồ sơ mời thầu

- Hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu được phê duyệt bao gồm các nội dung yêu cầu về thủ tục đấu thầu, bảng dữ liệu đấu thầu, tiêu chuẩn đánh giá, biểu mẫu dự thầu, bảng khốilượng mời thầu; yêu cầu về tiến độ, kỹ thuật,chất lượng; điều kiện chung, điều kiện cụ thểcủa hợp đồng, mẫu văn bản hợp đồng và các nội dung cần thiết khác

- Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà thầu thi công

4 Thi công xây dựng công trình Thi công các hạng mục công trình đảm bảo

26

chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xâydựng, hợp đồng xây dựng, an toàn lao động

vệ sinh môi trường

5 Vận hành, chạy thử Kế hoạch vận hành thử nghiệm công trình

6 Nghiệm thu hoàn thành công

trình xây dựng

Kết quả thí nghiệm, kiểm tra, chạy thử đảmbảo các yêu cầu kĩ thuật theo quy định củathiết kế xây dựng

7 Bàn giao công trình đưa vào sử

dụng và các công việc cần thiết

khác

Bản vẽ hoàn côngQuy trình hướng dẫn vận hành

Danh mục các thiết bị, phụ tùng, vật tư dựtrữ thay thế

1.2.2 Kiến thức cơ bản về quản lý dự án áp dụng cho vòng đời dự án

Bảng 1.2 Giai đoạn dự án, kiến thức và các quá trình quản lý dự án áp dụng

Tên dự án: Đầu tư xây dựng mới tổ hợp văn phòng căn hộ bán và cho thuêVIWASSIN

1 Giai đoạn Khảo sát xây dựng

1.1 Quản lý tổng thể dự

án

Thiết lập nội dung hợp đồng;

Lập kế hoạch quản lý khảosát xây dựng; Chỉ đạo vàquản lý công việc trongphương án khảo sát xâydựng; Theo dõi và kiểm soátcông việc khảo sát; Thực hiệnkiểm soát thay đổi tổng thểkhảo sát; Kết thúc khảo sát

Sử dụng một phần trong công cụ EVM

1.2 Quản lý phạm vi dự

án

Lập kế hoạch quản lý phương

án kỹ thuật khảo sát xâydựng; Thu thập yêu cầu đốivới công việc khảo sát (tiêuchuẩn, quy phạm, quychuẩn); Xác định phạm vithực hiện công việc; Thiết lập

cơ cấu phân chia công việc;

Kiểm định phạm vi; Kiểmsoát phạm vi

27

dựng; Xác định các công việccần thực hiện; Sắp xếp thứ tựthực hiện các công việc khảosát; Dự tính nguồn lực thựchiện công việc; Dự tính thờihạn công việc; Lập tiến độ;

Kiểm soát tiến độ

Kiểm soát chi phí khảo sáttuỳ thuộc với hợp đồng đã kýkết với nhà thầu khảo sát xâydựng

Điều chỉnh cho phùhợp dự án đầu tư xâydựng (địa hình, vị trícông trình, nguồnvốn)

1.5 Quản lý chất lượng

dự án

Thiết lập nội dung hợp đồng;

Lập kế hoạch quản lý khảosát xây dựng; Chỉ đạo vàquản lý công việc trongphương án khảo sát xâydựng; Theo dõi và kiểm soátcông việc khảo sát; Thực hiệnkiểm soát thay đổi tổng thểkhảo sát; Kết thúc khảo sát

Là nhân tố ảnh hưởngtới dự án

2 Giai đoạn thiết kế xây dựng

2.1 Quản lý tổng thể Chủ đầu tư thiết lập điều lệ

hợp đồng; Lập kế hoạch quản

lý thiết kế xây dựng; Chỉ đạo

và quản lý công việc trongphương án thiết kế xây dựng;

Theo dõi và kiểm soát côngviệc thiết kế; Thực hiện kiểmsoát thay đổi tổng thể thiếtkế; Kết thúc thiết kế Nhàthầu trình chủ đầu tư hồ sơthiết kế để thẩm định và phêduyệt theo quy định của Luậtxây dựng

Sử dụng một phầntrong công c2ụ EVM

2.2 Quản lý phạm vi Lập kế hoạch quản lý phương Áp dụng đầy đủ

28

án thiết kế kỹ thuật xây dựng;

Thu thập yêu cầu đối vớicông việc thiết kế (nhu cầunguyện vọng của các bên hữuquan); Xác định phạm vi thựchiện công việc; Thiết lập cơcấu phân chia công việc;

Kiểm định phạm vi; Kiểm

Quản lý hồ sơ thiết kế, điềuchỉnh hồ sơ thiết kế theođúng quy định

2.3 Quản lý tiến độ Lập kế hoạch quản lý thời

gian công tác thiết kế xâydựng; Xác định các công việccần thực hiện; Sắp xếp thứ tựthực hiện các công việc thiếtkế; Dự tính nguồn lực thựchiện công việc; Dự tính thờihạn công việc; Lập tiến độ;

Kiểm soát tiến độ

Cần điều chỉnh cho phù hợp góc độ của chủ đầu tư (nhu cầu, nguyện vọng của chủ đầu tư trong thiết kế)

2.4 Quản lý chi phí Lập kế hoạch quản lý chi phí

hợp đồng thiết ké; Dự tínhchi phí; Xác định ngân sách;

Kiểm soát chi phí khảo sáttuỳ thuộc với hợp đồng đã kýkết với nhà thầu thiết kế xâydựng

Điều chỉnh cho phùhợp với dự án đầu tưxây dựng (quy chuẩn,quy phạm, yêu cầuvới dự án)

2.5 Quản lý chất lượng Lập kế hoạch quản lý chất

lượng; Đảm bảo chất lượng;

kiểm soát chất lương

Nhà thầu có nhiệm vụ kiểm soát chất lượng thiết kế xây dựng; thực hiện kiểm tra nội

bộ chất lượng hồ sơ thiết kế;

trình chủ đầu tư hồ sơ thiết kế

để được thẩm định, phê duyệt; tiếp thu ý kiến thẩm định và giải trình hoặc chỉnh

hồ sơ thiết kế theo ý kiến thẩm định

Là nhân tố ảnh hưởng đối với dự án

2.6 Quản lý nguồn lực Lập kế hoạch quản lý nguồn Chú trọng vào đội

29

nhân lực; Thành lập tổ quản

lý dự án ở ngay khâu khảo sátnày; Quản lý đội dự án

quản lý dự án (nhân lực)

3 Giai đoạn thiết kế xây dựng

3.1 Quản lý tổng thể Chủ đầu tư thiết lập điều lệ

hợp đồng; Lập kế hoạch quản

lý thiết kế xây dựng; Chỉ đạo

và quản lý công việc trong phương án thiết kế xây dựng;

Theo dõi và kiểm soát công việc thiết kế; Thực hiện kiểm soát thay đổi tổng thể thiết kế; Kết thúc thiết kế

Nhà thầu trình chủ đầu tư hồ

sơ thiết kế để thẩm định và phê duyệt theo quy định của Luật xây dựng

Sử dụng một phần trong công cụ EVM

3.2 Quản lý phạm vi Lập kế hoạch quản lý phương

án thiết kế kỹ thuật xây dựng;

Thu thập yêu cầu đối vớicông việc thiết kế (nhu cầunguyện vọng của các bên hữuquan); Xác định phạm vi thựchiện công việc; Thiết lập cơcấu phân chia công việc;

Kiểm định phạm vi; Kiểm

Quản lý hồ sơ thiết kế, điềuchỉnh hồ sơ thiết kế theođúng quy định

Áp dụng đầy đủ

3.3 Quản lý tiến độ Lập kế hoạch quản lý thời

gian công tác thiết kế xâydựng; Xác định các công việccần 3.4thực hiện; Sắp xếp thứ

tự thực hiện các công việcthiết kế; Dự tính nguồn lựcthực hiện công việc; Dự tínhthời hạn công việc; Lập tiếnđộ; Kiểm soát tiến độ

Cần điều chỉnh chophù hợp góc độ củachủ đầu tư (nhu cầu,nguyện vọng của chủđầu tư trong thiết kế)

3.4 Quản lý chi phí Lập kế hoạch quản lý chi phí

hợp đồng thiết ké; Dự tínhchi phí; Xác định ngân sách;

Điều chỉnh cho phùhợp với dự án đầu tưxây dựng (quy chuẩn,

30

Kiểm soát chi phí khảo sáttuỳ thuộc với hợp đồng đã kýkết với nhà thầu thiết kế xâydựng

quy phạm, yêu cầuvới dự án)

3.5 Quản lý chất lượng Lập kế hoạch quản lý chất

lượng; Đảm bảo chất lượng;

kiểm soát chất lương

Nhà thầu có nhiệm vụ kiểmsoát chất lượng thiết kế xâydựng; thực hiện kiểm tra nội

bộ chất lượng hồ sơ thiết kế;

trình chủ đầu tư hồ sơ thiết kế

để được thẩm định, phêduyệt; tiếp thu ý kiến thẩmđịnh và giải trình hoặc chỉnh

hồ sơ thiết kế theo ý kiếnthẩm định

Là nhân tố ảnh hưởngđối với dự án

3.6 Quản lý nguồn lực Lập kế hoạch quản lý nguồn

nhân lực; Thành lập tổ quản

lý dự án ở ngay khâu khảo sátnày; Quản lý đội dự án

Chú trọng vào độiquản lý dự án (nhânlực)

4 Giai đoạn đấu thầu

4.1 Quản lý tổng thể Thiết lập nội dung hợp đồng;

Lập kế hoạch quản lý khảosát xây dựng; Chỉ đạo vàquản lý công việc trongphương án khảo sát xâydựng; Theo dõi và kiểm soátcông việc khảo sát; Thực hiệnkiểm soát thay đổi tổng thểkhảo sát; Kết thúc khảo sát

Sử dụng một phầntrong công cụ EVM

4.2 Quản lý phạm vi Lập kế hoạch quản lý phương

án đấu thầu xây dựng; Thuthập yêu cầu đối với côngtrình xây dựng (tiêu chuẩn,quy phạm, quy chuẩn); Xácđịnh phạm vi thực hiện côngviệc; Thiết lập cơ cấu phânchia công việc; Kiểm địnhphạm vi; Kiểm soát phạm vi

Áp dụng đầy đủ

4.3 Quản lý tiến độ Lập kế hoạch quản lý thời

gian công tác đấu thầu xây

Điều chỉnh cho phùhợp dưới góc độ của

31

dựng; Xác định các công việccần thực hiện; Sắp xếp thứ tựthực hiện các công việc; Dựtính nguồn lực thực hiện côngviệc; Dự tính thời hạn côngviệc; Lập tiến độ; Kiểm soáttiến độ; Nghiệm thu giaiđoạn, hạng mục và công trìnhhoàn thành.

chủ đầu tư

4.4 Quản lý chi phí Lập kế hoạch quản lý chi phí

trong đấu thầu xây dựng côngtrình; Dự tính chi phí; Xácđịnh ngân sách

Điều chỉnh cho phùhợp với dự án đầu tưxây dựng

4.5 Quản lý chất lượng Lập kế hoạch quản lý chất

lượng; Đảm bảo chất lượng;

Kiểm soát chất lượng

Tập trung vào các giaiđoạn thi công xâydựng

4.6 Quản lý nguồn lực Lập kế hoạch quản lý nguồn

5 Giai đoạn thi công xây dựng công trình

5.1 Quản lý tổng thể Chủ đầu tư, tư vấn: Thiết lập

nội dung các hợp đồng hợpđồng thi công các hạng mục;

Lập kế hoạch quản lý côngviệc xây dựng; Chỉ đạo vàquản lý công việc trongphương án kĩ thuật xây dựngNhà thầu thi công: Quản lýchất lượng đối với vật liệu,nhân công, máy thiết bị thicông; Giám sát tác giả thicông xây dựng công trình;

Theo dõi và kiểm soát côngviệc thi công từng hạng mục;

Thực hiện kiểm soát thay đổitổng thể; Kết thúc thi côngbàn giao mặt bằng

Sử dụng một phầntrong công cụ EVM

5.2 Quản lý phạm vi Lập kế hoạch quản lý phương

án kỹ thuật xây dựng; Thuthập yêu cầu đối với công

Áp dụng đầy đủ

32

trình xây dựng (tiêu chuẩn,quy phạm, quy chuẩn); Xácđịnh phạm vi thực hiện côngviệc; Thiết lập cơ cấu phânchia công việc; Kiểm địnhphạm vi; Kiểm soát phạm vi.

5.3 Quản lý tiến độ Lập kế hoạch quản lý thời

gian công tác thi công xâydựng; Xác định các công việccần thực hiện; Sắp xếp thứ tựthực hiện các công việc; Dựtính nguồn lực thực hiện côngviệc; Dự tính thời hạn côngviệc; Lập tiến độ; Kiểm soáttiến độ; Nghiệm thu giaiđoạn, hạng mục và công trìnhhoàn thành

Điều chỉnh cho phùhợp dưới góc độ củachủ đầu tư

5.4 Quản lý chi phí Lập kế hoạch quản lý chi phí

trong thi công xây dựng côngtrình (6 thành phần chi phítrong dự toán xây dưng côngtrình); Dự tính chi phí; Xácđịnh ngân sách; Kiểm soátchi phí khảo sát tuỳ thuộc vớihợp đồng đã ký kết với nhàthầu chính thi công xây dựngcông trình

Điều chỉnh cho phùhợp với dự án đầu tưxây dựng

5.5 Quản lý chất lượng Lập kế hoạch quản lý chất

lượng; Đảm bảo chất lượng;

Kiểm soát chất lượngNhà thầu có trách nhiệm bốtrí đủ người có kinh nghiệm

và chuyên môn phù hợp, cứngười có đủ điều kiện nănglực giám sát thi công xâydựng công trình

Tập trung vào các giaiđoạn thi công xâydựng

5.6 Quản lý nguồn lực Lập kế hoạch quản lý nguồn

5.7 Quản lý mua sắm Lập kế hoạch quản lý mua Lập kế hoạch lựa chọn

33

sắm đầu vào - do nhà thầuthực hiện; Thực hiện các hoạtđộng mua sắm; Quản lý cáchoạt động mua sắm; Kết thúchoạt động mua sắm.

nhà thầu cung ứng vàgói thầu chi tiết

5.8 Quản lý an toàn lao

Giám sát an toàn lao độngtrên công trường; Đảm bảo antoàn khi thi công

Chỉ áp dụng trong giaiđoạn thi công

1.2.3 Cơ cấu tổ chức thực hiện dự án

Dự ánđược thực hiện theo phương thức Thiết kế - Đấu thầu – Xây dựng Các hoạt

động xây dựng: khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng, giám sát thi công, QLDA đượcthực hiện bởi các nhà thầu khác nhau Hoạt động giải phóng mặt bằng được thực hiệnbởi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và chủ đầu tư phối hợp

Hình 1.1 Cơ cấu tổ chức thực hiện dự án trong giai đoạn thực hiện dự án

Ghi chú: mũi tên liền nét: mối quan hệ mệnh lệnh, hợp đồng hoặc hoạt động, mũi tênđứt nét: mối quan hệ phối hợp

1.2.4 Cơ cấu tổ chức quản lý thực hiện dự án

Hoạt động quản lý dự án được thực hiện bởi các đơn vị: Chủ đầu tư tự mình quản lýthực hiện một số phần việc họ tự thực hiện và quản lý tổng thể cả dự án; Ban QLDAthay mặt chủ đầu tư quản lý toàn bộ giai đoạn thực hiện dự án theo thỏa thuận hợpđồng; UBND cấp có thẩm quyền quản lý hoạt động Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

34

Ngoài ra, hoạt động QLDA còn được hỗ trợ bởi hoạt động của nhà tư vấn giám sátthực hiện hoạt động giám sát thi công xây dựng, như thể hiện ở Hình 1.2.

Hình 1.2 Cơ cấu tổ chức quản lý thực hiện dự án trong giai đoạn thực hiện dự án

Chủ đầu tư ủy quyền cho Ban quản lý dự án quyết định các vấn đề nằm trong phạm vingân sách và thời gian đã ấn định, với điều kiện đảm bảo chất lượng dự án đầu tư xâydựng như đã xác định từ trước, tuân thủ các quy định phát luật hiện hành về đầu tư xâydựng và hợp đồng tư vấn quản lý dự án đã ký kết

1.3 Kế hoạch quản lý phạm vi dự án

1.3.1 Danh mục yêu cầu của các bên hữu quan trong giai đoạn thực hiện dự án

a) Danh mục các bên hữu quan trong giai đoạn khảo sát

Bảng 1.3 Danh mục các bên hữu quan trong giai đoạn khảo sát

ST

T Bên hữu quan Nhiệm vụ và trách nhiệm

Sản phẩm chính chịu trách nhiệm thực hiện

- Phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng;

điều chỉnh, bổ sung nhiệm vụ khảo sátxây dựng (nếu có);

- Phê duyệt phương án kỹ thuật khảo sátxây dựng; điều chỉnh, bổ sung phương án

kỹ thuật khảo sát (nếu có);

- Kiểm tra việc thực hiện của nhà thầukhảo sát xây dựng so với các quy định

- Nhiệm vụ khảo sát

35

T Bên hữu quan Nhiệm vụ và trách nhiệm

Sản phẩm chính chịu trách nhiệm thực hiện

trong hợp đồng khảo sát đã ký kết;

- Tự thực hiện hoặc thuê tổ chức, cá nhân

có chuyên môn phù hợp với loại hìnhkhảo sát để giám sát công tác khảo sátxây dựng;

- Nghiệm thu, phê duyệt báo cáo kết quảkhảo sát xây dựng theo quy định;

- Thuê tổ chức, cá nhân đủ điều kiện nănglực để thẩm tra phương án kỹ thuật khảosát và báo cáo kết quả khảo sát khi cầnthiết

2

Nhà thầu khảo sát

xây dựng: Liên

doanh nhà thầu:

Trung tâm nghiên

cứu Địa kỹ thuật

- Đề xuất, bổ sung nhiệm vụ khảo sát xâydựng với chủ đầu tư (nếu cần);

- Tổng hợp báo cáo kết quả khảo sát đểthẩm tra, phê duyệt;

- Chịu trách nhiệm về kết quả khảo sátxây dựng và chất lượng khảo sát củamình;

- Phương án

kỹ thuật khảo sát

- Báo cáo kết quả khảosát

cả các báo cáo quản lý dự án và tài liệu quản lý dự án

b) Kế hoạch quản lý yêu cầu dự án cho giai đoạn khảo sát

Bảng 1.4 Kế hoạch quản lý yêu cầu dự án

Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng tổ hợp văn phòng căn hộ bán và cho thuêVIWASSIN

Ngày lập kế hoạch: 1/1/2022

36

Phương pháp thu thập yêu cầu:

- Chủ đầu tư: tiếp nhận ý tưởng, phương án, nghiên cứu tài liệu được giao, phỏngvấn

- Nhà thầu khảo sát xây dựng: tiếp nhận hồ sơ, tài liệu, ý tưởng và nghiên cứu tàiliệu được giao, đề xuất phương án , phỏng vấn

Phương pháp văn bản hóa yêu cầu:

Tổng hợp và trình bày một cách hệ thống theo mẫu nhất định tuỳ theo quy định cụthể của mỗi công việc

Phương pháp phân loại yêu cầu:

Dựa trên tính chất và mức độ phức tạp của yêu cầu chia ra:

- Yêu cầu nghiệp vụ (business requirements)

- Yêu cầu của các bên liên quan (stakeholder requirements)

- Yêu cầu giải pháp (Solution requirements)

- Yêu cầu chức năng (Functional requirements)

- Yêu cầu phi chức năng (Nonfunctional requirements)

- Yêu cầu chuyển tiếp (Transition requirements)

- Yêu cầu dự án (Project requirements)

- Yêu cầu về chất lượng (Quality requirements)

Phương pháp sắp xếp thứ tự ưu tiên yêu cầu:

Liệt kê tất cả các yêu cầu từ mức độ tổng hợp đến chi tiết và phân loại theo từng chủthể dự án liên quan đến những cách trình bày phức tạp hơn như có phần tóm tắt, các

mô tả chi tiết, các phụ lục kèm theo

Công cụ đo lường mức độ đạt được yêu cầu:

KPI - Key Performance Indicators, là một hệ thống đo lường và đánh giá hiệu quảcông việc là công cụ đo lường, đánh giá hiệu quả công việc được thể hiện qua sốliệu, tỷ lệ, chỉ tiêu định lượng, nhằm phản ảnh hiệu quả hoạt động của các tổ chứchoặc bộ phận chức năng hay cá nhân

Phương pháp theo dõi quá trình thực hiện yêu cầu:

Kiểm tra tiến độ và chất lượng công trình của dự án

Ma trận theo dõi yêu cầu, lập bảng theo dõi

Báo cáo quản lý yêu cầu

Văn bản hóa các báo cáo định kỳ

Kiểm định yêu cầu

Phỏng vấn

37

Vị trí của khu đất dự án như sau:

+ Phía Tây Nam: là khu tập thể của cán bộ, công nhân Công ty VIWASSIN 1.+ Phía Tây Bắc: giáp với nhà dân

+ Phía Đông Nam: giáp với công ty cổ phần Xây lắp điện và tuyến đường đi vào khuđất

+ Phía Đông Bắc giáp với khu dân cư và một con đường chạy giữa tuyến dân cư vàokhu đất

Diện tích xây dựng công trình: 3.522,5 m2

Quy mô xây dựng chung cư: 25 tầng cao + 02 tầng hầm, 02 tầng kỹ thuật tum mái.Tổng cộng 400 căn hộ

Chiều cao đến đỉnh mái tum : 96.300 m (tính từ cốt 0.000)

Các tiêu chí nghiệm thu:

Dựa vào các tiêu chuẩn, quy chuẩn kĩ thuật, cụ thể như sau:

1 Nghiệm thu vật liệu, thiết bị, sản phẩm chế tạo sẵn trước khi sử dụng vào côngtrình:

- Đầy đủ các chứng chỉ kỹ thuật xuất xưởng của vật liệu, bán thành phẩm, các tàiliệu, tiêu chuẩn kỹ thuật vận hành thiết bí máy móc của nhà sản xuất

- Tiến hành kiểm tra vật liệu, thiết bị theo quy cách, tiêu chuẩn

2 Nghiệm thu công việc xây dựng:

- Đối tượng nghiệm thu đã thi công hoàn thành trước đó

38