Tran Son Tung ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN SƠN TÙNG ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT TẠI 02 DỰ ÁN ĐƯỜNG VÀNH ĐAI 2 VÀ ĐƯỜNG TRẦ[.]
Trang 1-
TRẦN SƠN TÙNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI 02 DỰ ÁN ĐƯỜNG VÀNH ĐAI 2 VÀ
ĐƯỜNG TRẦN ĐĂNG NINH KÉO DÀI QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2021
Trang 2-
TRẦN SƠN TÙNG
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT
TẠI 02 DỰ ÁN ĐƯỜNG VÀNH ĐAI 2 VÀ ĐƯỜNG TRẦN ĐĂNG NINH KÉO DÀI QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn: TS Vũ Thị Thanh Thủy
Thái Nguyên - 2021
Trang 3LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án đường vành đai 2 và đường Trần Đăng Ninh kéo dài quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” là đề tài nghiên cứu của riêng tôi
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc Và Tôi xin chân thành cảm ơn các phòng ban chức năng của Quận cùng các đồng chí đồng nghiệp đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021
Tác giả luận văn
Trần Sơn Tùng
Trang 4LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn : “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án đường vành đai 2 và đường Trần
Đăng Ninh kéo dài quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội” từ bước xây dựng đề
cương đến khi luận văn hoàn thành, tôi xin trân thành cảm ơn các phòng ban
chức năng, các ban ngành, đoàn thể, các đồng chí đồng nghiệp trong và ngoài cơ
quan UBND Quận Cầu Giấy đã giúp đỡ tôi trong thời gian qua Cảm ơn sự đóng
góp chân thành của tất cả đồng nghiệp, người thân, bạn bè để luận văn của tôi
được hoàn chỉnh
Và người mà tôi muốn gửi lời cảm ơn chân thành, sâu sắc nhất tới TS
Vũ Thị Thanh Thủy, người cô, người thầy đã chỉ bảo đóng góp những ý kiến
xác thực, những ý tưởng đúng đắn để tôi có thể lựa chọn đúng đề tài mà mình
đang trực tiếp hàng ngày phải xem xét, đề xuất, tháo gỡ mà phù hợp với tính
chất công việc tôi được giao
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các thầy
giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2021
Tác giả luận văn
Trần Sơn Tùng
Trang 5MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC HÌNH viii
MỞ ĐẦU 1
1 Tính cấp thiết của đề tài 1
2 Mục tiêu của đề tài 2
3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn đề tài 2
CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1 Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 3
1.1.1 Một số vấn đề chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất 3
1.1.2 Khái niệm, bản chất và mối quan hệ của công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất 4
1.2 Cơ sở pháp lý của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 8
1.2.1 Các văn bản pháp lý 8
1.2.2 Một số quy định hiện hành về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam 10
1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 16
1.3.1 Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất ở một số nước trên thế giới 16
1.3.2 Thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất tại Việt Nam 21
1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 31
1.5 Một số kết luận rút ra từ phân tích tổng quan 33
CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG, PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35
Trang 62.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 35
2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35
2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35
2.2 Nội dung nghiên cứu 35
2.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy 35
2.2.2 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 35
2.2.3 Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 35
2.2.4 Đánh giá việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 02 dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy 35
2.2.5 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất,
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn quận Cầu Giấy 36
2.3 Phương pháp nghiên cứu 36
2.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu 36
2.3.2 Phương pháp tổng hợp, xử lý và phân tích tài liệu, số liệu 37
2.3.3 Phương pháp so sánh, đánh giá 37
2.3.4 Phương pháp kế thừa 37
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 38
3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy 38
3.1.1 Điều kiện tự nhiên 38
3.1.2 Tình hình kinh tế - xã hội 42
3.1.3 Đánh giá chung 45
3.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 46
3.2.1 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 46
3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2019 trên địa bàn quận Cầu Giấy 50
3.3 Thực trạng công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
trên địa bàn quận Cầu Giấy 53
3.3.1 Các văn bản pháp lý 53
3.3.2 Thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại quận Cầu Giấy 54
Trang 73.3.3 Bộ máy tổ chức và nhân sự thực hiện công tác giải phóng mặt bằng
tại quận Cầu Giấy 56
3.4 Đánh giá việc thực hiện công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
tại 02 dự án nghiên cứu trên địa bàn quận Cầu Giấy 57
3.4.1 Khái quát về 02 dự án nghiên cứu 57
3.4.2 Kết quả thực hiện công tác thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu 61
3.4.3 Kết quả thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu 62
3.4.4 Đánh giá về công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại hai dự án nghiên cứu 77
3.5 Thuận lợi, khó khăn và Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy 83 3.5.1 Thuận lợi 83
3.5.2 Khó khăn 83
3.5.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại một số dự án trên địa bàn quận Cầu Giấy 84
KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 87
1 Kết luận 87
2 Kiến nghị 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO 89
PHỤ LỤC
Trang 8DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ
BTHT&TĐC Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Trang 9DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2019 50
Bảng 3.2 Diện tích đất thu hồi tại 2 dự án 62
Bảng 3.3 Bảng tổng hợp các mức hỗ trợ về đất nông nghiệp 63
Bảng 3.4 Đơn giá đất ở bồi thường cho dự án 1 trên địa bàn phường Nghĩa Đô 65
Bảng 3.5 Bảng tổng hợp giá đất ở và hệ số điều chỉnh tại các vị trí
đường Trần Đăng Ninh 67
Bảng 3.6 Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đường Trần Đăng Ninh 67
Bảng 3.7 Kết quả bồi thường, hỗ trợ về đất 68
Bảng 3.8 Kết quả bồi thường, hỗ trợ về tài sản trên đất 71
Bảng 3.9 Tổng hợp kết quả thực hiện các loại hỗ trợ khác tại 02 dự án 74
Bảng 3.10 Kết quả thực hiện chính sách tái định cư dự án 1 75
Bảng 3.11 Kết quả thực hiện chính sách tái định cư dự án 2 76
Bảng 3.12 Đánh giá của cán bộ chuyên môn về chính sách, mức giá bồi thường, hỗ trợ và chính sách tái định cư 77
Bảng 3.13 Đánh giá của người dân đối với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 80
Trang 10DANH MỤC HÌNH
Hình 3.1 Sơ đồ địa giới hành chính quận Cầu Giấy 39 Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế năm 2019 quận Cầu Giấy 42 Hình 3.3: Cơ cấu sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2019 52
Trang 11MỞ ĐẦU
1 Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng trong môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, cơ sở phát triển kinh tế, văn hóa đời sống xã hội của nhân dân Tài nguyên đất thì có hạn, bên cạnh đó dân số tăng nhanh dẫn đến nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia công cộng, phát triển kinh tế của con người ngày càng tăng Đất đai có tính cố định và có giới hạn về không gian không tuân theo ý muốn chủ quan của con người Chính vì vậy, đất đai cần được quản lý và sử dụng một cách hợp lý, có hiệu quả, tiết kiệm và bền vững
Thu hồB đất, bồB thường, hỗ trợ và táB định cư là một trong những nộB dung của công tác quản lý nhà nước về đất đaB, được quy định cụ thể trong Luật Đất đaB và các văn bản hướng dẫn thi hành Hoạt động này được thực hBện thường xuyên hàng năm trên địa bàn cả nước, nhất là các địa phương có quá trình công nghBệp hóa, đô thị hóa dBễn ra mạnh mẽ Trong những năm qua, công tác thu hồB đất, bồB thường, hỗ trợ và tái định cư đã có những đóng góp tích cực vào quá trình phát trBển kBnh tế - xã hộB, công nghBệp hoá, hBện đạB hoá đất nước, song trong thực tBễn trBển khaB cũng còn gặp nhBều khó khăn làm ảnh hưởng đến tBến độ và thờB gBan thB công của các công trình, gây nhBều thBệt hạB cũng như ảnh hưởng đờB sống người dân có đất bị thu hồi; một số địa phương tổ chức thực hiện công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa tốt, dẫn đến khiếu kiện, khiếu nại, gây bức xúc trong dư luận
Trong những năm qua, quận Cầu Giấy đã thực hiện thu hồi đất, bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư nhiều dự án, trong đó có cả những dự án trọng điểm của Thành phố Việc lập và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục quy định Quá trình triển khai thực hiện các dự án thu hồi đất trên địa bàn quận Cầu Giấy ngoài các dự án đảm bảo đúng tiến độ bàn giao mặt bằng thì vẫn còn một số dự án chậm tiến độ bàn giao mặt bằng do nhiều nguyên nhân khách quan và chủ quan
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, việc nghiên cứu về thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn quận Cầu
Trang 12Giấy là cần thiết, do vậy chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại 02 dự
án đường vành đai 2 và đường Trần Đăng Ninh kéo dài quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội”
2 Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá việc thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 02 dự án: đường vành đai 2 và đường Trần Đăng Ninh kéo dài quận Cầu Giấy, thành phố
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Trang 13CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1 Một số vấn đề chung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được đặt ra dựa trên cơ sở quyền
sở hữu về tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ
- Nhà nước là đại diện cho ý chí, nguyện vọng và lợi ích của nhân dân; phục vụ
và chăm lo cho lợi ích, sự phồn vinh của người dân Do đó, khi Nhà nước thu hồi đất của người dân để sử dụng vào bất kỳ mục đích gì mà làm phương hại đến quyền và lợi ích hợp pháp của họ thì Nhà nước phải có bổn phận và nghĩa vụ phải bồi thường;
- Xét về phương diện lý luận, thiệt hại về lợi ích của người sử dụng đất (SDĐ)
là hậu quả phát sinh trực tiếp từ hành vi thu hồi đất của Nhà nước gây ra Vì vậy, Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho họ;
- Nhà nước ta đã và đang xây dựng nền kinh tế nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa hướng tới mục tiêu "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ và văn minh" Điều này chỉ có thể thực hiện được khi Nhà nước biết tôn trọng và bảo hộ những quyền lợi chính đáng của người dân;
- Vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được xây dựng dựa trên chế độ
sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và mở rộng các quyền năng cho người SDĐ
GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: "Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai của nước ta chỉ mang tính thuật ngữ, Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất ở nước ta không khác so với quyền lợi
và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai ở các nước"
Như vậy, một khi pháp luật đã thừa nhận quyền SDĐ là một loại quyền về tài sản của người SDĐ, thì khi Nhà nước thu hồi đất, Nhà nước phải bồi thường thiệt hại
về tài sản cho người SDĐ
Trang 141.1.2 Khái niệm, bản chất và mối quan hệ của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.2.1 Khái niệm
a Thu hồi đất
Theo Khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”
Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp:
- Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;
- Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;
- Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất,
có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
(Khoản 1, điều 6, Luật đất đai 2013)
b Bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất”
Theo Khoản 14 Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”
c Tái định cư
Tái định cư là những chính sách, biện pháp của Nhà nước nhằm thông qua các hoạt động hỗ trợ để giúp đỡ những người bị thu hồi đất nằm trong diện phải di dời khi có dự án đầu tư, đến nơi ở mới được ổn định đời sống, ổn định sản xuất để phát triển kinh tế xã hội Ở nước ta, khi nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau: (1) Bồi thường bằng nhà ở; (2) Bồi thường bằng giao đất ở; (3) Bồi thường bằng tiền để người dân
tự lo chỗ ở
1.1.2.2 Mối quan hệ giữa bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Trong công tác giải phóng mặt bằng thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đảm bảo việc bồi thường về đất đai và tài sản gắn liền với đất bị thu hồi đúng đối tượng, đúng chính sách, hơn nữa là đảm bảo ổn định đời sống cho người có đất
Trang 15bị thu hồi bằng những chính sách phù hợp để tạo hướng phát triển, tạo việc làm và ổn định đời sống
Chính sách bồi thường, hỗ trợ hầu hết được thực hiện khi Nhà nước thu hồi một phần đất hay toàn bộ thửa đất cùng tài sản gắn liền với đất của người dân, cùng với
đó là một số chính sách hỗ trợ khác để đảm bảo lợi ích cho người có đất bị thu hồi Mặt khác chính sách tái định cư đa phần được thực hiện khi Nhà nước thu hồi toàn bộ phần đất và công trình xây dựng, tài sản trên đất (hoặc phần còn lại không thể tiếp tục sử dụng được) Cùng với chính sách tái định cư là các chính sách hỗ trợ
để phát triển tạo việc làm, ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở
Như vậy, tái định cư là quá trình bồi thường các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục đời sống cho người có đất bị thu hồi Ngoài ra tái định cư còn bao gồm hàng loạt các chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi bị tác động do việc thực hiện các dự án đầu tư gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống
1.1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
a Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Tất cả các quốc gia trong quá trình phát triển đều có nhu cầu sử dụng đất đai
để xây dựng công trình hạ tầng, công trình phúc lợi xã hội, thực hiện các quy hoạch chi tiết để phục vụ lợi ích công cộng Do có tính chất đặc thù nên việc cung ứng đất đai không thể dựa vào cơ chế thị trường, mà phải thông qua biện pháp mang tính bắt buộc gọi là trưng thu, trưng dụng có bồi thường (Đào Trung Chính, 2014)
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai thông qua các lần ban hành và sửa đổi Luật đất đai 1987, 1993, 2003, 2013 và sửa đổi bổ sung vào các năm 1998, 2001, 2009 Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, thời gian qua công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã đạt được kết quả đáng khích lệ, cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư Thực tế,
Trang 16tại trong đó việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có sức ảnh hưởng lớn đến công tác này
b Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ tạo cung cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất để thực hiện các mục tiêu chính trị, xã hội, công bằng, dân chủ, văn minh trong đền bù có tổ chức tái định cư và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất (Tôn Gia Huyên, 2009)
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường
c Đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo quy định của nước ta, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền
sử dụng; người sử dụng đất phải đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) Trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư GCN là căn cứ
để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất và diện tích đất tính bồi thường Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn kém, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất, việc cấp GCN vẫn chưa hoàn tất, chính vì vậy mà công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã gặp rất nhiều khó khăn
d Yếu tố giá đất và định giá đất
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất Theo quy định của pháp Luật Đất đai 2013 thì giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55):
- Do UBND các Tỉnh, Thành phố Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và khung giá đất do Chính phủ quy định) và được công khai ngày 01 tháng 01 hàng năm
Trang 17- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Định giá đất gắn liền với việc gắn liền với việc xác định thuế và mức thuế nhà đất/ bất động sản, thuế thừa kế đánh vào di sản của người đã chết, thuế trước bạ, thuế hiến tặng, tiền đền bù phải trả hoặc truy thu, tiền thuế nhà đất/BĐS, ngoài ra còn liên quan đến các dịch vụ công, quản lý đất TĐC…Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất cả ở tầm vĩ mô, vi mô Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hóa phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá Có sự quan hệ rất mật thiết của việc giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và thị trường BĐS Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai, thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007)
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ kinh
tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh khiếu kiện
Luật Đất đai năm 2013, ngoài việc tiếp tục quy định khung giá các loại đất, bảng giá đất, còn bổ sung quy định giá đất cụ thể Bên cạnh đó, Luật Đất đai quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay thế cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định tại Luật Đất đai 2003
Trang 18e Thị trường bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản đang ngày càng phát triền.Ngày nay thị trường bất động sản đã trở thành một bộ phận không thể thiếu, nó đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy đền kinh tế đất nước Thị trường bất động sản là nơi giải quyết quan hệ cung – cầu bất động sản trong một thời gian và không gian nhất định Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần làm giảm thiều việc thu hồi đất để thực hiện dự án (do người đầu
tư có thể đáp ứng nhu cầu đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất đai, nhà cửa mà không cần phải thông qua Nhà nước thực hiện chính sách tái định cư
Giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường và nó tác động đến giá đất tính bồi thường
1.2 Cơ sở pháp lý của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.2.1 Các văn bản pháp lý
Sau khi Luật đất đai 2013 được ban hành, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản dưới luật như Nghị định, Thông tư cụ thể hoá các điều luật về giá đất, bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất bao gồm:
- Luật Đất đai năm 2013 số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 của Quốc Hội;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 104/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất;
- Nghị định 06/2020/NĐ-CP ngày 03 tháng 01 năm 2020 của Chính phủ Sửa đổi, bổ sung Điều 17 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
Trang 19- Thông tư số 35/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc điều tra, đánh giá đất đai;
- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp xác định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư liên tịch số 50/2014/TTLT-BTNMT-BNV ngày 28/8/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn
và cơ cấu tổ chức của Sở Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương và Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh;
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số nội dung của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014;
- Thông tư liên tịch số 16/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 của
Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Nội vụ - Bộ Tài chính hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Trung tâm phát triển quỹ đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường;
- Thông tư số 60/2015/TT-BTNMT ngày 15/12/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật về điều tra, đánh giá đất đai;
- Thông tư số 74/2015/TT-BTC ngày 15/5/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 49/2016/TT-BTNMT ngày 28/12/2016 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về công tác giám sát, kiểm tra, thẩm định và nghiệm thu công trình, sản phẩm trong lĩnh vực quản lý đất đai;
- Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 19/9/2017 quy định chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung các Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai
Trang 20- Thông tư số 80/2017/TT-BTC ngày 02/8/2017 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi Nhà nước thu hồi đất và việc quản lý, sử dụng số tiền bồi thường tài sản
do Nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất;
- Quyết định số 63/2015/QĐ-TTg ngày 10/12/2015 của Thủ tướng Chính phủ
về chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và giải quyết việc làm cho người lao động bị thu hồi đất
1.2.2 Một số quy định hiện hành về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam
Luật Đất đai năm 2003 ra đời là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, cũng như phục vụ hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai Tuy nhiên, sau gần 10 năm áp dụng, những quy định của Luật Đất đai năm 2003 nói chung đã bộc lộ những vướng mắc, bất cập, đặc biệt là trong lĩnh vực về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến những khiếu nại, khiếu kiện, tranh chấp về đất đai Việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai năm 2003 là yêu cầu cấp thiết, nhằm thể chế hóa quan điểm, đường lối của Đảng trong lĩnh vực đất đai và công cuộc đổi mới đất nước Trước yêu cầu đó, ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013,
có hiệu lực từ ngày 01/7/2014
So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có nhiều điểm đổi mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Cụ thể như sau:
a Về thu hồi đất
* Các trường hợp thu hồi đất
Từ 12 trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người Theo đó, việc thu hồi đất được chia thành 04 nhóm như sau:
- Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
- Nhóm 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Luật Đất đai năm 2013 thu hẹp hơn các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để
Trang 21phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất
- Nhóm 3: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật; đặc biệt đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng Luật Đất đai năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý đối với các trường hợp này: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến
độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào
sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng
24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng”
- Nhóm 4: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
* Thẩm quyền thu hồi đất
Luật Đất đai năm 2013 có sửa đổi thẩm quyền thu hồi đất để cải cách hành chính khi thực hiện các dự án, trong đó quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện thu hồi đối với trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức và hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất Đây là lần đầu tiên trong Luật Đất đai có quy định UBND cấp tỉnh được ủy quyền cho UBND cấp huyện thực hiện thu hồi đất
* Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất
Luật đã quy định trách nhiệm của Nhà nước trong việc thông báo thu hồi đất: Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và
180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết Nội dung thông báo thu hồi đất gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Trường hợp người sử dụng
Trang 22đất trong khu vực thu hồi đất đồng ý để cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trước thời hạn thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất mà không phải chờ đến hết thời hạn thông báo thu hồi đất
Đồng thời, Luật cũng quy định: Người có đất thu hồi có trách nhiệm phối hợp với cơ quan, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong quá trình điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất
* Về trình tự, thủ tục thu hồi đất
Đây là nội dung rất quan trọng nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, dân chủ trong thực hiện thu hồi đất Tại Điều 69 của Luật Đất đai đã quy định cụ thể các bước công việc như: Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát,
đo đạc, kiểm đếm; lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Trong các bước công việc này, người sử dụng đất được tiếp cận thông tin bằng nhiều hình thức (gửi đến từng người có đất thu hồi, họp trực tiếp, niêm yết tại trụ sở
Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư ) về thông báo thu hồi đất, kế hoạch thu hồi đất; tham gia góp ý kiến cụ thể về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
b Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Luật Đất đai năm 2003 đã có những bước tiến trong việc bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho người có đất thu hồi Tuy nhiên, đây vẫn là một trong những vấn đề nổi cộm, làm chậm tiến độ bồi thường giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng đến môi trường và hiệu quả đầu tư, gây khiếu kiện kéo dài trong thời gian qua
Để khắc phục những bất cập trên, Luật Đất đai năm 2013 đã có những điểm đổi mới rất quan trọng từ nguyên tắc bồi thường về đất, cho đến việc chi trả bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Cụ thể:
Trang 23* Quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
Các chế định bồi thường về đất, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2003 trên thực tế đã không thể thể chế, truyền tải hết các quy định mang tính nguyên tắc để thực hiện thống nhất khi xử lý những vấn đề phức tạp phát sinh trong thực tiễn thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại các địa phương, các bộ, ngành Khắc phục hạn chế này, Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 02 điều riêng biệt Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại
về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện
Trong đó, Luật bổ sung thêm 02 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 75, cụ thể: (i) Bồi thường đối với các trường hợp
sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (ii) trường hợp cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
* Thể chế hóa cơ chế, chính sách bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại thông qua các quy định chi tiết đối với từng loại đất (gồm: Đất nông nghiệp, đất ở, đất phi nông nghiệp không phải đất ở và theo từng loại đối tượng sử dụng đất)
Trong đó, theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 việc xác định mức bồi thường cho người có đất thu hồi đối với đất sử dụng có thời hạn không chỉ căn cứ loại đất, đối tượng sử dụng đất mà còn phải căn cứ thời hạn sử dụng đất còn lại của người sử dụng đất đối với đất đó, trừ trường hợp đất nông nghiệp có nguồn gốc do Nhà nước giao đất đối với hộ gia đình, cá nhân
* Quy định cụ thể về bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, cho một số trường hợp không được bồi thường về đất
Những trường hợp được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất, bao gồm:
Trang 24- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54;
- Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;
- Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;
- Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
- Đất nhận khoán để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
Đối với người dân mất đất nông nghiệp, đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ, UBND cấp tỉnh phải có phương án đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho người dân Với những người dân bị thu hồi đất, mục tiêu an sinh phải đặt lên cao nhất Việc bồi thường bằng tiền được xác định theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi
do UBND câp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi
* Về hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất
Một số quy định được bổ sung trong Luật Đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003 như sau:
Quy định về nguyên tắc hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất (khoản 1 Điều 83 Luật Đất đai năm 2013): (i) Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; (ii) Việc hỗ trợ phải bảo đảm khách quan, công bằng, kịp thời, công khai và đúng quy định của pháp luật
* Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp
mà không có đất nông nghiệp để bồi thường
- Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm
Trường hợp người được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào
Trang 25tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh
- Quy định về hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính từ hoạt động kinh doanh, dịch vụ khi Nhà nước thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở như sau: Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ mà nguồn thu nhập chính là từ hoạt động kinh doanh dịch vụ, khi Nhà nước thu hồi đất
mà phải di chuyển chỗ ở thì được vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh; trường hợp người có đất thu hồi còn trong độ tuổi lao động thì được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm
* Về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nhằm khắc phục tình trạng một số khu tái định cư chất lượng còn thấp, không đồng bộ về hạ tầng, chưa đảm bảo có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ, Luật Đất đai năm 2013 đã có những quy định mới như sau:
- Bổ sung quy định cụ thể về lập và thực hiện dự án tái định cư theo hướng: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi thu hồi đất Quy định khu tái định cư tập trung phải xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, phù hợp với điều kiện, phong tục, tập quán của từng vùng, miền Quy định việc thu hồi đất ở chỉ được thực hiện sau khi hoàn thành xây dựng nhà ở hoặc cơ sở hạ tầng của khu tái định cư
- Sửa đổi và bổ sung quy định về bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất ở
mà phải di chuyển chỗ ở:
+ Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng
+ Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
+ Quy định trường hợp người có đất thu hồi được bố trí tái định cư mà tiền bồi
Trang 26thường, hỗ trợ không đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu thì được Nhà nước hỗ trợ tiền đủ để mua một suất tái định cư tối thiểu Chính phủ quy định cụ thể suất tái định cư tối thiểu phù hợp với điều kiện từng vùng, miền và địa phương
* Về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước
Trên đây là những quy định mới về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 Những nội dung này được hướng dẫn cụ thể tại Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 1/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Với những quy định bổ sung trình tự, thủ tục, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, Luật Đất đai năm 2013 đã bảo vệ quyền lợi của người có đất thu hồi; tăng cường hơn sự tham gia trực tiếp của nhân dân; trách nhiệm đối thoại và giải trình của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi người dân chưa có ý kiến đồng thuận trong việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Đây là một trong những bước đột phá của Luật Đất đai năm 2013
1.3 Cơ sở thực tiễn của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.3.1 Chính sách thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất ở một số nước trên thế giới
a Tại Singapore
Luật pháp Singapore quy định Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất và người dân có nghĩa vụ chấp hành quyết định thu hồi đất Việc thu hồi đất được thực hiện
Trang 27dựa trên quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt và tuân thủ các nguyên tắc chủ yếu sau đây:
(i) Thu hồi đất bắt buộc để sử dụng đất vào mục đích công cộng;
(ii) Hạn chế việc thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân (chỉ thu hồi trong các trường hợp cần thiết);
(iii) Việc thu hồi đất phải được sự đồng ý của Chính phủ, sau khi đã thảo luận
và tham khảo ý kiến của cộng đồng;
(iv) Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy trình chặt chẽ do pháp luật quy định Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất Trường hợp người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất sẽ bị nhà nước áp dụng các biện pháp cưỡng chế hoặc bị phạt theo Luật xâm chiếm đất công (State Lands Encroachment Act)
Chính sách, pháp luật về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở Singapore có những điểm đáng lưu ý sau đây:
- Về mức bồi thường thiệt hại, được xác định căn cứ vào giá trị thực tế bất
động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên liệu xây dựng nhà ở mới; thuế nhà ở mới Trường hợp người bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do nhà nước xác định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các chi phí thiệt hại Nhà nước trả tiền thuê định giá lại
Việc xác định mức bồi thường được xác định là giá trị bất động sản do người
bị thu hồi đất đầu tư, không phải là giá trị thực tế của bất động sản Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của nhà nước được bóc tách khỏi giá trị bồi thường Điều này có nghĩa là nhà nước không bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu
tư cơ sở hạ tầng của nhà nước
Bên cạnh đó, nhà nước cũng xem xét bồi thường cho người bị thu hồi đất các thiệt hại sau đây: Trường hợp công trình công cộng đi ngang qua bất động sản gây ảnh hưởng xấu đến lợi ích của người sử dụng đất như tiếng ồn, khói bụi, người đi đường có thể nhìn vào nhà v.v; trường hợp công trình công cộng gây chia cắt manh
Trang 28mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hoàn tất thủ tục đứng tên chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng đối với phần diện tích đất còn lại
Nhà nước chi trả 20% tổng giá trị bồi thường khi chủ nhà thực hiện việc tháo
dỡ nhà ở Phần giá trị bồi thường còn lại được thanh toán khi người bị thu hồi đất ở hoàn tất việc di chuyển chỗ ở Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu cấp bách
về chỗ ở sẽ được nhà nước cho thuê nhà ở với giá thuê phù hợp
- Những yêu cầu sau đây của người bị thu hồi đất sẽ không được xem xét để bồi thường:
(i) Yêu cầu thưởng cho việc di chuyển chỗ ở sớm hoặc cố tình không chịu thực hiện quyết định thu hồi đất để đòi mức giá bồi thường cao hơn;
(ii) Yêu cầu đòi bồi thường phần chi phí đầu tư thêm vào ngôi nhà hoặc xây dựng nhà mới sau khi nhà nước đã có quyết định thu hồi đất;
(iii) Yêu cầu bồi thường theo giá mua bán, chuyển nhượng đất đai thực tế; (iv) Trường hợp thu hồi bất động sản đối với hoạt động kinh doanh không có giấy phép;
(v) Trường hợp người sử dụng đất không có căn cứ pháp lý để bồi thường; (vi) Đất sử dụng bất hợp pháp …
- Khiếu nại và giải quyết khiếu nại về bồi thường khi thu hồi đất Trường hợp
người bị thu hồi đất không nhất trí với mức giá bồi thường họ có quyền khiếu kiện về giá trị bồi thường Hội đồng bồi thường là người có thẩm quyền quyết định về giá trị bồi thường và đưa ra câu trả lời đối với người khiếu kiện Nếu người bị thu hồi đất không đồng ý với câu trả lời của Hội đồng bồi thường thì có quyền khởi kiện vụ việc
ra Tòa Thượng thẩm
Chính sách bồi thường khi nhà nước thu hồi đất của Singapore được tiến hành thận trọng (đặc biệt đối với đất thuộc sở hữu tư nhân) trên cơ sở các quy định chặt chẽ của pháp luật Nguyên tắc công bằng, minh bạch được đề cao trong quá trình thực hiện nên đã nhận được sự đồng thuận của người dân Tỷ lệ cưỡng chế khi thu hồi đất thấp (dưới 1% tổng số các trường hợp thu hồi đất)
- Vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất ở rất được Chính phủ Singapore
rất chú trọng thực hiện Chính sách này được triển khai gắn với việc bố trí nhà ở do nhà nước xây dựng (nhà ở công) và cung cấp với giá rẻ đi kèm với một số điều kiện
Trang 29Cục Phát triển nhà (HDB) được thành lập năm 1960 có nhiệm vụ cung cấp nhà ở công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ công tác tái định cư Tính từ khi thành lập đến nay, HDB đã cung cấp nhà ở cho 85% dân số; trong đó có 2% người dân được thuê căn hộ
Việc tái định cư được thực hiện trên cơ sở điều tra xã hội học một cách cẩn thận, tỉ mỉ nhằm thu thập, xác minh các thông tin: Số lượng thành viên trong hộ gia đình; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý của bất động sản tạo căn cứ vững chắc cho quá trình thực hiện tái định cư chính xác, công bằng
Người bị thu hồi đất ở muốn được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp phải được Cơ quan quản lý đất đai Singapore (SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu mua hoặc thuê nhà của Cục Phát triển nhà (HDB) với điều khoản ưu đãi; được miễn thế chấp…Công dân Singapore được ưu tiên tái định cư Trường hợp người bị thu hồi đất ở không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được nhà nước hỗ trợ thêm một khoản tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore)
Nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, Chính phủ có các ưu đãi, hỗ trợ cho chương trình phát triển nhà ở của HDB, nhất là các chính sách về tài chính, huy động vốn và hỗ trợ, tạo điều kiện cho người mua nhà HDB cung cấp nhiều nhà ở công nhằm thỏa mãn nhu cầu đa dạng của người dân, trong đó các tòa nhà cao tầng chủ yếu được cung cấp phục vụ tái định cư Bên cạnh đó còn có các loại nhà hạng sang và kể cả nhà nhỏ khép kín Để hạn chế tình trạng mua bán, đầu cơ nhà ở kiếm lời, Chính phủ Singapore quy định người dân khi mua nhà ở của HDB phải sử dụng
để ở sau 5 năm mới được bán và sau 10 năm (kể từ thời điểm bán căn nhà đầu tiên) mới được mua căn nhà thứ 2 của HDB (Nguyễn Quang Tuyến, 2013)
b Tại Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước nên không có chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp, tuy nhiên trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi bị thu hồi của các chủ sử dụng
Chính sách bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất năm 2009 tại một số thành phố lớn của Trung Quốc: Thâm Quyến, Bắc Kinh Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất nông nghiệp, nếu không có đất nông nghiệp thì được bồi thường bằng tiền Giá đất được tính để bồi thường bằng tiền được xác định theo phương pháp
Trang 30thu nhập (lấy thu nhập ròng bình quân 3 năm liền đối với khu đất bị thu hồi chia cho lợi tức tín dụng, sau đó nhân với 30 lần - tương ứng 30 năm được giao đất) Tiền bồi thường được huy động từ 3 nguồn:
+ Nguồn thu từ đất đai khoảng gần 70%, nguồn thu này chiếm khoảng 15% tổng thu ngân sách nhà nước hàng năm
+ Doanh nghiệp bồi thường bằng việc trích từ 10% - 15% diện tích đất thu hồi
để nông dân có thể sử dụng đất đó làm khách sạn, nhà hàng, nhà ở, v.v hoặc góp vốn bằng đất với doanh nghiệp để kinh doanh, dịch vụ
+ Cộng đồng thôn trích một khoản trong quỹ chung của thôn quỹ này được hình thành từ nhiều nguồn trong đó một phần từ tiền Nhà nước đền bù cho người bị thu hồi đất) để hỗ trợ cho người bị thu hồi đất
Ngoài việc bồi thường bằng đất, bằng một phần đất và tiền hoặc bằng tiền, người bị thu hồi đất nông nghiệp còn được đào tạo nghề đối với người trong độ tuổi cho phép, được mua bảo hiểm xã hội Việc thu hồi đất Nhà nước thông báo cho người sử dụng đất biết trước trong phạm vi một năm Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới Tại Bắc Kinh và Thượng Hải, người dân thường lựa chọn bồi thường thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình Về giá bồi thường thiệt hại, tiêu chuẩn là giá thị trường Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực
tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh tại chính thị trường đó Đối với đất nông nghiệp, bồi thường thiệt hại theo tính chất của đất và loại đất (Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đình Bồng, 2006)
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng
Trang 31Thứ hai, về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Vấn đề này được ghi nhận trong các đạo luật về bồi thường khi thu hồi đất của Hàn Quốc
Thứ ba, về thời điểm xác định giá bồi thường Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên đạt được sự đồng thuận về phương án bồi thường Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế, thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế
Thứ tư, về xác định giá bồi thường Chủ thực hiện dự án không được tự xác định giá bồi thường mà công việc này phải được thực hiện bởi ít nhất hai cơ quan định giá đất Đây là các tổ chức tư vấn về giá đất hoạt động độc lập theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần có chức năng tư vấn về giá đất
Thứ năm, về bồi thường đất và tài sản trên đất bị thu hồi
Một là, bồi thường đối với đất được thực hiện dựa trên giá đất ở từng khu vực
do Chính phủ công bố hàng năm theo Luật Công bố giá trị và Định giá bất động sản
Tổ chức định giá đất sẽ căn cứ vào khung giá đất công khai, chính thức cho khu vực liên quan; đồng thời so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh,
có ảnh hưởng đến giá trị của đất để tiến hành định giá đất Trong quá trình định giá,
tổ chức định giá đất sẽ tham chiếu từ hơn 1 hoặc 2 mảnh đất tham khảo so với mảnh đất cần định giá, để có thể đưa ra giá đất sát thực
Hai là, bồi thường đối với tài sản trên đất Tài sản trên đất theo quy định của pháp luật Hàn Quốc, bao gồm: Nhà cửa, cây trồng, công trình xây dựng, mồ mả và các tài sản khác gắn liền với đất, Đối với đất nông nghiệp khi bị thu hồi thì tài sản trên đất chủ yếu là cây trồng Nếu như đất bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu thì
giá trị hoa màu đó sẽ được bồi thường (Phạm Thu Thủy, 2014)
1.3.2 Thực trạng thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Việt Nam
1.3.2.1 Thực trạng thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất qua các thời kỳ
a Trước khi Luật Đất đai năm 1993 ban hành
* Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1993
Từ các triều đại phong kiến, trong mỗi kiểu Nhà nước, tuỳ theo hình thức kinh tế, chính trị xã hội và những đặc điểm truyền thống, huyết thống, tập tục
Trang 32mà các hình thức sở hữu đất đai luôn được giai cấp thống trị chú trọng Ngay từ thời kỳ phát triển Nhà nước Trung ương tập quyền đến thời Nguyễn, chính sách bồi thường cho người thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đã được xác lập và chủ yếu tập trung vào bồi thường cho ruộng đất canh tác, đất ở không được quan tâm nhiều so với các loại đất khác
Sau cách mạng tháng 8/1945, Hiến pháp đầu tiên của nước Việt Nam dân chủ Cộng hoà (1946) chỉ rõ: "Nhiệm vụ của dân tộc trong giai đoạn này là nhằm bảo toàn lãnh thổ giành độc lập hoàn toàn và kiến thiết quốc gia trên nền tảng dân chủ " Với mục tiêu người cày có ruộng, ngày 04/12/1953, Luật cải cách ruộng đất ra đời xoá bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân, đồng thời tịch thu, trưng thu, trưng mua ruộng đất Cải cách ruộng đất hoàn thành, nông dân có quyền sử dụng ruộng đất được chia cấp
Ngày 14/4/1959, Hội đồng chính phủ; nay là Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất Đây có thể coi là văn bản pháp quy đầu tiên liên quan tới bồi thường TĐC bắt buộc ở Việt Nam Tiếp sau
đó, Liên bộ uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên bộ số 1424/TTLB ngày 06/7/1959 hướng dẫn việc thi hành Nghị định 151/TTg với các nguyên tắc cơ bản là đảm bảo kịp thời và đủ diện tích cần thiết cho xây dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng đất; những người
có ruộng đất bị trưng dụng được bồi thường và trong trường hợp cần thiết phải được giải quyết công ăn việc làm; chỉ được trưng dụng số ruộng đất cần thiết, không được trưng dụng thừa, hết sức tiết kiệm ruộng đất cày cấy trồng trọt; hết sức tránh những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, chùa, đền, những người có ruộng đất trưng dụng cần được báo cáo trước một thời gian là hai tháng để kịp di chuyển (Viện Nghiên cứu địa chính, 2013)
Khi trưng dụng ruộng đất, Nhà nước xác định, cách bồi thường tốt nhất là vận động nhân dân điều chỉnh hoặc nhượng ruộng đất cho người được trưng dụng để họ tiếp tục sản xuất Có thể nói, Nghị định số 151/TTg ra đời phần nào đáp ứng nhu cầu trưng dụng ruộng đất trong những năm 1960 Tuy nhiên, Nghị định này chưa có quy định cụ thể về mức bồi thường mà chủ yếu dựa vào sự thoả thuận giữa các bên
Trang 33Ngày 11 tháng 01 năm 1970, thủ tướng Chính phủ ban thành Thông tư 1792/TTg quy định một số điểm tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối lưu niên, các hoa màu cho nhân dân ở những vùng xây dựng kinh tế, mở rộng thành phố
Nguyên tắc bồi thường theo quy định của Thông tư 1972/TTg là phải bảo đảm thoả đáng quyền lợi kinh tế của các hợp tác xã và của nhân dân, nhưng cũng không
vì thiên lệch về phía nhân dân mà Nhà nước phải bồi thường quá (Nguyễn Đình Bồng, 2006)
Hiến pháp năm 1980 ra đời, bước đầu tạo ra sự đổi mới về nhận thức cũng như phương thức quản lý kinh tế Điều 19 của Hiến pháp khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng sự phát triển kinh tế vẫn dựa trên cơ sở chế độ bao cấp Về đất đai, pháp luật không quy định có giá và không cho phép đất đai tham gia chuyển dịch dân sự; điều này thể hiện trong Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ Khi có nhu cầu sử dụng đất, Nhà nước sẽ cấp đất và không thu tiền sử dụng đất, cần bao nhiêu, Nhà nước cấp bấy nhiêu, quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất đơn thuần chỉ là quan hệ "giao - thu"
Luật Đất đai 1987 ra đời dựa trên quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho các mục đích công cộng, người sử dụng đất không được Nhà nước bồi thường bằng đất, chỉ được bồi thường bằng tiền, tài sản hoa màu có trên diện tích bị thu hồi
+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”
+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất
sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”
+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc
tổ chức theo thời giá thị trường Thể thức trưng mua, trưng dụng do luật định”
Ngày 31 tháng 5 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị định số 186/HĐBT về bồi thường thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác Trong thời kỳ này đất đai được thừa nhận có giá trị nên các
Trang 34chính sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC còn nhiều hạn chế, thế hiện trong cách tính giá trị bồi thường, phương thức thực hiện Tuy nhiên, nhìn nhận một cách công bằng thì những chính sách này cũng đã đóng vai trò tích cực trong việc GPMB để dành đất cho việc xây dựng các công trình quan trọng trong hệ thống cơ sở hạ tầng ban đầu của đất nước
b Sau khi ban hành Luật Đất đai năm 1993 đến trước khi ban hành Luật Đất đai năm 2003
Hiến pháp năm 1992 đã quy định: “Nhà nước phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng
xã hội chủ nghĩa” Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992 kế thừa chọn lọc LĐĐ năm 1988, LĐĐ 1993 ra đời Đây là văn kiện chính sách quan trọng đối với việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại của Nhà nước, LĐĐ quy định rõ về quyền của người được giao đất gồm: Quyền chuyển đồi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp Đến năm 1988 Chính phủ ban hành Nghị định số 22/1998 ngày 24/4/1998 để thay thế Nghị định 90/CP, chính sách bồi thường đã thay đổi có sự mở rộng phạm vi bồi thường để bù đắp một phần nào đó cho người bị thu hồi đất nhưng vẫn chưa đảm bảo hết thiệt hại
c Từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến trước Luật Đất đai năm 2013
Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua LĐĐ 2003, đã khắc phục được nhưng thiếu sót trong công tác bồi thường Trong đó có những quy định cụ thể về việc tính bồi thường về đất, Điều kiện nơi tái định cư đối với các trường hợp được áp dụng cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc Trong suốt thời gian này, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản dưới Luật như Nghị định, thông tư và các văn bản pháp lý quy định khác về quản lý đất đai nhằm cụ thể hóa các Điều luật, trong đó có những quy định chi tiết về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để giải phóng mặt bằng
d Từ khi có Luật Đất đai năm 2013 cho đến nay
So với LĐĐ 2003, LĐĐ 2013 và các nghị định của chính phủ về thi hành Luật
có những điểm mới cơ bản về nội dung liên quan đến thu hồi đất, đó là: Các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nguyên tắc thực hiện, chế tài xử lý đối với những trường hợp không chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thầm quyền, quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…
Trang 35Các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội được LĐĐ năm 2013 quy định dựa trên tiêu chí “phải vì lợi ích của quốc gia, lợi ích chung của cộng đồng”, các dự án mà nhà nước thu hồi đất để thực hiện căn cứ vào ý nghĩa, tính chất quan trọng của dự án với việc phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia, lợi ích cộng đồng, không có phân biệt dự án đó là của thành phần kinh tế nào, nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn và thu hẹp hơn các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Luật quy định: Nhà nước chỉ thu hồi đất đối với các dự án đã được quốc hội quyết định chủ trương đầu tư, dự án được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư và một số trường hợp được HĐND cấp tỉnh xem xét thông qua chủ trương thu hồi đất
Về nguyên tắc khi thực hiện thu hồi đất: Luật khẳng định một cách rõ ràng nguyên tắc công khai, minh bạch và dân chủ trong công tác thu hồi đất thông qua các quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất, quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tài định cư khi nhà nước thu hồi đất
Để đảm bảo thực hiện quyền của chủ sở hữu về đất đai, bên cạnh việc quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào mục đích sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng đó là cho phép chậm tiến độ hơn
so với quy định hiện hành 24 tháng và chủ đầu tư phải nộp một khoảng tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn đó, nếu hết 24 tháng cho phép chậm tiến độ này mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, LĐĐ 2013 đã quy định cụ thể nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và thực hiện cưỡng chế quyết định thu hồi đất nhằm tạo điều kiện cho các địa phương triển khai thực hiện thống nhất
Về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, LĐĐ 2013
đã quy định khá đầy đủ, chi tiết và bổ sung những quy định rất quan trọng như: Quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể
do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất, quy định về bồi thường chi phí di chuyển, bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, bồi thường tài sản gắn liền với đất,bồi thường khi thu hồi đối với từng loại đất còn lại, bồi thường
Trang 36tài sản găn liền với đất, bồi thường khi thu hồi đối với từng loại đất và từng đối tượng cụ thể, đồng thời Luật cũng quy định cụ thể Điều kiện được bồi thường về đất Bên cạnh việc bổ sung các quy định cụ thể về đơn giá, đối tượng, điều kiện được bồi thường hỗ trợ, quy định về lập và thực hiện dự án tái định cư trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, LĐĐ 2013 đã bãi bỏ quy định về hỗ trợ đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (được quy định theo LĐĐ 2003 và nghị định số 69/2009/NĐ-CP của chính phủ) vì đây là quy định không phù hợp với thực tế và là một trong những nguyên nhân gây lãng phí ngân sách nhà nước khi thực hiện các dự
án thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Ngoài những điểm mới cơ bản trên LĐĐ 2013 cũng đã bổ sung quy định về các trường hợp Nhà nước trung dụng đất, thẩm quyền, thời hạn hiệu lực, hình thức của việc trung dụng đất, bổ sung quy định xử lý đối với trường hợp chậm chi trả bồi thường do lỗi của cơ quan Nhà nước và do lỗi của người có đất thu hồi gây ra, để đảm bảo trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong thực thi công vụ cũng như tăng cường ý thức chấp hành pháp luật của nhân dân
Sau khi ra LĐĐ 2013 có hiệu lực, sở Tài Nguyên Môi Trường đã phối hợp với các ngành tham mưu cho UBND tỉnh sẽ ban hành theo thẩm quyền các quy định phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương nhằm đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ về cơ chế chính sách nhằm giải quyết một cách hài hòa lợi ích của nhà nước, của người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư
1.3.2.2 Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hiện nay
Vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt là trong thời kỳ CNH-HĐH đất nước Trong những năm qua, việc thực hiện chính sách bồi thường GPMB ở Việt Nam đã
và đang đạt được những hiệu quả nhất định Nhờ những thay đổi hợp lý của quy định pháp luật về phương pháp tổ chức và năng lực cán bộ thực thi GPMB đã thúc đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng trong các dự án đầu tư gần đây, góp phần giảm bớt tác động tiêu cực đối với người dân bị thu hồi đất cũng như đối với dự án Việc thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã giúp cho đất nước xây dựng
cơ sở vật chất, phát triển kết cấu hạ tầng, xây dựng khu chế xuất, khu công nghiệp, khu
Trang 37công nghệ cao, các dự án trọng điểm của Nhà nước cũng như góp phần chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, ổn định đời sống sản xuất cho con người có đất bị thu hồi
Theo báo cáo của 63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, sau gần 7 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728.000 ha (trong
đó có 536.0000 ha đất nông nghiệp) để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Trong đó, các tỉnh, thành phố
có diện tích đất thu hồi lớn là Đắk Lăk, Điện Biên, Sơn La, Nghệ An, Bình Phước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)
Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển
KT-XH, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương; các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát triển quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu "đất sạch" để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư nhằm mục đích công cộng
Tuy nhiên, việc thực hiện công tác này trong thời gian qua cũng còn những tồn tại, vướng mắc, và hiện nay vấn đề bồi thường thiệt hại, GPMB đang trở thành một trong những vấn đề nổi cộm nhất trong công tác quản lý đất đai, làm phát sinh nhiều khiếu nại của công dân
- Về chính sách: Chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian trước đây chưa thoả đáng, làm thiệt hại lợi ích chính đáng của người có đất bị thu hồi Tuy nhiên hiện nay chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đã được điều chỉnh ngày càng thoả đáng hơn và về cơ bản đã đáp ứng được yêu cầu thực tế
- Về tổ chức thực hiện: Trong tổ chức thực hiện đã để xảy ra nhiều sai phạm,
là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, đáng chú ý là các sai phạm sau:
+ Giá đất bồi thường chủ yếu thực hiện theo bảng giá nên trong rất nhiều trường hợp thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị Tiền bồi thường đất nông nghiệp thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự hoặc không đủ
để chuyển sang làm ngành nghề khác Nhiều trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi
Trang 38thường không đủ để nhận chuyển nhượng đất ở hoặc mua lại nhà ở mới tại khu tái định cư (theo kết quả kiểm tra việc thi hành Luật Đất đai 2003, trong số đơn khiếu nại về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư có tới 70% số trường hợp khiếu nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi) Đa số các tỉnh đã giải quyết tốt công tác khiếu nại,
tố cáo, bên cạnh đó cũng có một số địa phương chưa thực sự quan tâm trong công tác giải quyết các đơn thư khiếu nại, tố cáo của nhân dân về GPMB
Theo kết quả tổng hợp báo cáo của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì trong gần 7 năm, các địa phương đã quyết định thu hồi 50.906 ha của 1.481 tổ chức
và 598 hộ gia đình, cá nhân vi phạm pháp luật về đất đai Những tỉnh thu hồi nhiều đất
do vi phạm pháp luật về đất đai như: Bình Phước, Phú Yên, Đắk Nông, Quảng Nam,
Gia Lai, Quảng Ninh, Khánh Hòa, Hà Nội
+ Chưa có sự liên kết giữa các quy định trong việc xác nhận tính hợp thức về quyền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và khi tính toán mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Từ đó dẫn đến việc áp dụng pháp luật ở các địa phương
để giải quyết vấn đề này cũng khác nhau, nhiều trường hợp mang tính chủ quan, không công bằng trong xử lý giữa những trường hợp có cùng điều kiện
+ Tại nhiều dự án, các cơ quan có trách nhiệm thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để giải phóng mặt bằng chưa thực hiện đúng trình tự, thủ tục từ công khai quy hoạch, thông báo kế hoạch, quyết định thu hồi đất, đề xuất phương án, cho tới khâu cưỡng chế Sai phạm chủ yếu về trình tự thực hiện là không thông báo trước cho người có đất bị thu hồi, không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong thành phần hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng không có sự tham gia của đại diện những người có đất bị thu hồi
+ Nhiều dự án chưa có khu tái định cư đã thực hiện thu hồi đất ở Nhìn chung các địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm yêu cầu “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”
+ Trong việc thu hồi đất tại một số dự án còn có những biểu hiện tiêu cực như: thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hoặc xây dựng công trình
Trang 39công cộng nhưng một thời gian sau lại quyết định sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở hoặc phân lô bán nền; trong khu tái định cư bố trí cả những đối tượng không thuộc diện tái định cư, trong đó có cả những trường hợp là người nhà, người thân của cán bộ lãnh đạo trong khi nhiều người thuộc diện tái định cư không được bố trí
+ Một số địa phương chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng còn hạn chế, thiếu chuyên nghiệp, lúng túng trong việc giải thích chính sách pháp luật cho nhân dân, thậm chí còn làm trái quy định của pháp luật dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012a)
1.3.2.3 Tình hình chung về thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại thành phố Hà Nội
Hà Nội có nhiều đặc thù khác so với những tỉnh, thành trong cả nước Với tính chất của một đô thị đặc biệt, bên cạnh những văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được áp dụng chung với các tỉnh, thành khác thì chính sách pháp luật đất đai của
Hà Nội còn chịu sự chi phối của Luật Thủ đô năm 2012 Luật Thủ đô năm 2012 có tác động tới việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (THĐ) trên địa bàn Thành phố với một số nội dung chủ yếu về: Quy hoạch xây dựng và phát triển Thủ đô; quản lý không gian kiến trúc, cảnh quan và xây dựng Thủ đô… đặc biệt là về quản lý đất đai Theo đó, các vấn đề liên quan đến quản lý, khai thác đất, trong đó có việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đẩt phải bảo đảm “sử dụng tiết kiệm, hiệu quả, phù hợp với quy hoạch chung xây dựng Thủ đô, quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và pháp luật về đất đai” (khoản 1 Điều 15 Luật Thủ đô năm 2012); đồng thời, đối với việc thực thi pháp luật, cơ quan chính quyền phải bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người có đất bị thu hồi trên cơ sở các quy định của pháp luật
và yêu cầu thực tế Hội đồng nhân dân Thành phố là cơ quan chịu trách nhiệm trong việc ban hành các biện pháp bảo đảm việc thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng kịp thời, đúng tiến độ đối với các dự án đầu tư quan trọng trên địa bàn Thủ đô (khoản
2 Điều 15 Luật Thủ đô năm 2012) Vì mang những đặc điểm của một đô thị loại I và
Trang 40thường giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án cần được áp dụng song song nhiều quy phạm pháp luật, nhằm bảo đảm theo đúng quy hoạch, kế hoạch xây dựng
và phát triển Thủ đô Việc kết hợp các quy định của pháp luật đất đai hiện hành và những quy định trong Luật Thủ đô năm 2012 trong việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất không chỉ bảo đảm lợi ích phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô qua đó nâng cao mức sống và phúc lợi cho người dân, mà còn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất cũng như các doanh nghiệp Nhận thức được vấn đề này, khi thực thi pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng các cơ quan có thẩm quyền luôn chú ý điều chỉnh theo hướng bảo đảm mối quan hệ hài hòa giữa Nhà nước - người bị thu hồi đất - nhà đầu tư Tuy nhiên, việc kết hợp giữa các quy định
để vận dụng linh hoạt việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trong thực tế là điều không dễ dàng Đối với các dự án lớn, cần vạch ra kế hoạch cụ thể và lộ trình thực hiện, nhằm bảo đảm tối đa việc đáp ứng những yêu cầu về quy hoạch, kế hoạch dự án, đồng thời cũng cần quan tâm, chú ý giải quyết hợp lý, hài hòa với người bị thu hồi đất Đây là một việc làm không đơn giản, nhất là đối với địa phương “đất chật người đông” như Hà Nội Việc thực hiện các chính sách này tốn không ít thời gian và ngân sách Pháp luật về bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố còn gặp một số khó khăn như: Việc thực hiện kế hoạch sử dụng đất chưa được quan tâm thực hiện; việc giao đất, cho thuê đất không đúng thẩm quyền, sai mục đích được giao, được thuê còn nhiều đã gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhiều dự án còn bị kéo dài, không được giải quyết dứt điểm; vướng mắc trong vấn đề giá đất để tính bồi thường; bên cạnh đó, chính sách quản lý đất đai nói chung và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng có nhiều thay đổi, thiếu đồng bộ, không ổn định cũng đã góp phần gây nên tình trạng khiếu nại căng thẳng của người bị thu hồi đất Để hoàn thành tốt chỉ tiêu, Ủy ban nhân dân Thành phố đã yêu cầu đẩy nhanh công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án, công trình trọng điểm của Thành phố Trong
đó, tập trung triển khai có hiệu quả và dứt điểm việc giao đất dịch vụ cho người dân sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% đất nông nghiệp được giao theo nghị định của Chính phủ; rà soát chuẩn bị đầy đủ quỹ tái định cư với phương châm đa dạng