Luận Văn Thạc Sỹ Ngành Quản Lý Kinh Tế Đề Tài Giải Pháp Hoàn Thiện Công Tác Quản Lý Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Tỉnh Lạng Sơn.pdf

PHẦN MỞ ĐẦU i LỜI CAM ĐOAN Học viên xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng học viên Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học vị nà[.]

LỜI CAM ĐOAN

Học viên xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng học viên Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để bảo vệ một học

vị nào Học viên cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Đặng Thu Quyên

LỜI CÁM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, học viên đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình

Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép học viên được bày tỏ lòng kính trọng và biết

ơn sâu sắc thầy giáo PGS.TS Ngô Thị Thanh Vân đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho học viên trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Quản lý đào tạo, Bộ môn quản lý: Quản lý Xây dựng, Khoa Quản lý kinh tế - Trường Đại học Thủy Lợi đã tận tình giúp đỡ học viên trong quá trình học tập, thực hiện đề tài

và hoàn thành luận văn

Học viên xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ, công chức, viên chức Sở Tài chính tỉnh Lạng Sơn, Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn, Văn phòng Đăng ký đất đai, Cục Thống kê tỉnh Lạng Sơn, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản – Sở Tư pháp và các cơ quan liên quan đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho học viên trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ học viên về mọi mặt, động viên khuyến khích học viên hoàn thành luận văn./

Lạng Sơn, ngày tháng năm 201

Tác giả luận văn

Đặng Thu Quyên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CÁM ƠN ii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VÀ GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ vii

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3

1.1 Cơ sở lý luận giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và định giá đất và phương pháp định giá đất 3

1.1.1Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất 3

1.1.2Cơ sở khoa học xác định giá đất 5

1.1.3Khái niệm Định giá đất và các phương pháp, yêu cầu, điều kiện định giá đất 8

1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất 11 1.2.1Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất 11

1.2.2Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất trong quản lý sử dụng đất đai 14

1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 17

1.3.1Hệ thống văn bản pháp luật ban hành về đấu giá quyền sử dụng đất 17

1.3.2Nội dung cơ bản của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 18

1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 19

1.4.1Những nhân tố khách quan 19

1.4.2Những nhân tố chủ quan 20

1.5 Cơ sở thực tiễn về công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 21

1.5.1Những kinh nghiệm từ các địa phương 21

1.5.2Những công trình khoa học có liên quan đến đề tài 23

Kết luận chương 1 24

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN 25

2.1 Vị trí địa lý và tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh 25

2.1.1Vị trí địa lý 25

2.1.2Tình hình kinh tế - xã hội 26

2.2 Tình hình sử dụng đất và đấu giá sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 28

2.2.1Tình hình quản lý đất đai 28

2.2.2Hiện trạng sử dụng các loại đất 30

2.3 Thực trạng công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 33

2.3.1Đấu giá quyền sử dụng đất theo kết quả rà soát quỹ đất 34

2.3.2Quy trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất: 34

2.3.3Điều kiện đưa khu đất ra đấu giá quyền sử dụng đất 38

2.3.4 Xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ 39

2.3.5Tổ chức cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất 40

2.4 Kết quả cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2014 đến 2016 44

2.5 Đánh giá kết quả quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 48

2.5.1Những kết quả đạt được 48

2.5.2Những hạn chế 52

2.5.3Nguyên nhân dẫn đến những hạn chế 56

CHƯƠNG 3 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN 60

3.1 Định hướng về công tác đấu giá sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 60

3.1.1Định hướng về sử dụng đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 60

3.1.2Định hướng về công tác quản lý bán đấu giá tại tỉnh Lạng Sơn 61

3.2 Đề Xuất giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 62

3.2.1Giải pháp về sự phù hợp kế hoạch sử dụng đất vớiquy hoạchxây dựng đô thị 64

3.2.2Giải pháp công tác quản lý quỹ đất để thực hiện đấu giá 65

3.2.3Giải pháp mở rộng các nguồn thu thập thông tin khi xác định giá khởi điểm đấu giá QSD 66

3.2.4Giải pháp quản lý cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất 69

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 77

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất 17

Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015-2016 của tỉnh Lạng Sơn 32

Bảng 2.3 Quản lý quỹ đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất 34

Bảng 2.3 Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất thành công 44

trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014-2016 44

Bảng 2.4 Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2014 44

Bảng 2.5 Kết quả cuộc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2015 46

Bảng 2.6 Kết quả cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn năm 2016 47

Bảng 2.7 Kết quả nguồn thu ngân sách nhà nước khi đấu giá quyền SDĐ trong 3 năm 49

trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 49

DANH MỤC CÁC HÌNH ẢNH

Hình.1: Sơ đồ vị trí địa lý tỉnh Lạng Sơn 25

Hình 2: Sơ đồ khu đất > 10 tỷ đồng 36

Hình 3: Sơ đồ khu đất ≤ 10 tỷ đồng 37

Hình 4: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2014-2016 44

Hình 5: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2014 45

Hình 6: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2015 46

Hình 6: Tỷ lệ % hợp đồng bán đấu giá năm 2016 47

Hình 7: So sánh kết quả đấu giá so với giá khởi điểm và giá theo bảng giá đất 50

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT VÀ GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài:

Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước Theo Luật Đất đai năm 2013 có 08 khoản mục thu tài chính từ đất đai trong đó có khoản thu tiền sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất là một trong các khoản nghĩa vụ tài chính thu được từ đất; các khoản thu này là nguồn ngân sách để phục vụ chi đầu tư phát triển của từng địa phương nói chung và tỉnh Lạng Sơn nói riêng

Hiện nay, công tác đấu giá quyền sử dụng trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn đang gặp một số bất cập trong quá trình đấu giá quyền sử dụng đất: Hệ thống văn bản nhiều, có sự chồng chéo, chưa xây dựng quy trình xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất có mức giá chênh lệch lớn so với giá đất cùng loại, cùng khu vực để sử dụng vào mục đích khác; Chất lượng quy hoạch, sử dụng đất chưa cao, chưa đồng bộ với các quy hoạch chuyên ngành, tính liên kết trong

quản lý quy hoạch còn yếu; chưa khai thác hết quỹ đất để phục vụ cho công tác đấu giá; Công tác tổ chức cuộc bán đáu giá thực hiện đúng quy trình, tuy nhiên vẫn còn những trường hợp khách hàng đấu giá thương lượng, thông đồng giá trước khi dự phiên đấu giá (nội dung này hệ thống văn bản chưa quy định xử lý)… Trình độ chuyên môn, năng lực của đội ngũ cán bộ còn yếu kém, nhất là ở các cấp chính quyền cơ sở Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn trong năm 2014- 2016 cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế Tuy nhiên, việc thống nhất thực hiện các hệ thống văn bản, mức giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và công tác tổ chức cuộc đấu còn

có những vấn đề cần có giải pháp để thống nhất thực hiện trong giai đoạn hiện nay Xuất phát từ những yêu cầu và thực tiễn trên, học viên lựa chọn Đề tài: “Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn" được thực hiện là cần thiết, nhằm phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện

góp phần bổ sung, hoàn thiện trình tự thủ tục đấu giá quyền sử dụng đất, hạn chế sự thất thoát nguồn thu tài chính từ đất đai, tăng nguồn thu cho ngân sách để đầu tư xây dựng hệ thống các công trình phúc lợi, phục vụ cho sự nghiệp phát triển kinh tế, xã hội

2 Mục tiêu nghiên cứu

Mục đích của luận văn là nghiên cứu các giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản

lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn, đảm bảo chính sách áp dụng thực hiện thống nhất, hạn chế thất thoát các nguồn thu tài chính từ đất đai

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

a Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là giải pháp hoàn thiện công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn dựa trên các hệ thống văn bản quy đình

4 Cách tiếp cận và phương pháp nghiên cứu

Trên cơ sở hệ thống các văn bản, chế độ, chính sách hiện hành về quản lý nhân lực của Nhà nước nói chung và tình hình triển khai thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong năm vừa qua; Luận văn áp dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp điều tra khảo sát;

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1 Cơ sở lý luận giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất và định giá đất và phương pháp định giá đất

1.1.1 Khái niệm giá đất và đặc điểm của giá đất

1.1.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai

mà nói giá cả đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thẩ thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sửu dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nến kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất đai chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

1.1.1.2 Đặc điểm của giá đất

Không giống về phương thức biểu hiện: Giá cả đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giá đất được biểu thị nhiều phương thức khác nhau, ngoài ra biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu hiện bằng quyền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá

cả đất đai với quyền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định

giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất thực tế trong trường hợp con người phải khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì có thể tính được chi phí trực tiếp đầu tư vào đất tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó có thể phân bổ để mà hạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở tại khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây

dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ…), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đấy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính

co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà cón người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế, nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc

vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khách nhau

1.1.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất

1.1.2.1 Địa tô

Địa tô là sản phẩm thẳng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu rượng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động cảu nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là một sản phẩm thẳng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trông nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa

tô Về thực chết, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thẳng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tu bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô

tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh daonh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước về bản chất với địa

tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại đại tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất

có điều kiện sản xuất thuộn lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Bì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy

nhập của nhà nước Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ mầu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ Địa tô chênh lệch

II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Sự khác nhau về giá đất đô thị và giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô Điều kiện khác biệt cơ bản giữa đất ở đô thị

và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì, do đó quyết định khả năng sinh lời của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó

1.1.2.2 Lãi s uất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một các độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn bị ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy

ngay rằng lãi xuất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, để đất thu được địa tô lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tôt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh daonh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi xuất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của các ngân hàng là như nhau, không

kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại cung vượt cầu thì giá cả phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Điều kiện hình thành là:

Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất

Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng

Vì vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xẩy ra

về phía cầu nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều

về tính độc chiếm giá cả

Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung về cầu Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn

Do đó, đất đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất là đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên cảu thị trường đất đai, Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân tố thời gian, phân tích động thái Vì hiện trạng cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lại nghĩa là hiện tại mà xét về tương lai

thị trường hàng hóa thông thường Vấn đến này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung cầu đất về cơ bản là cố định và bất biến giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ xác định bằng yếu tố cầu như: mật độ dân cư, mức tăng trường kinh tế, mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi xuất của ngân hàng.[1]

1.1.3 Khái niệm Định giá đất và các phương pháp, yêu cầu, điều kiện định giá đất

1.1.3.1 Khái niệm Định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế- kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế, tuy nhiên cũng có một số khác biệt

W.Sealrooke cho rằng: Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản

cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (W Sealrooke)

Còn Lim Lan Yuan định nghĩa: Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất

cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn

Định giá đất là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích

sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Đất đai là một tài sản đặc biệt Giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý, xã hội Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường [2]

Định giá đất là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định ra một cách khóa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hóa phương pháp định giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá Từ đó thấy rõ rằng có sự quan hệ rất mật thiết giữa

việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị trường bất động sản Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau đây: Đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hóa được hành vi giao dịch của hai bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu [3]

1.1.3.2 Phương pháp Định giá đất

Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau [17] :

Phương pháp so sánh trực tiếp: Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất

có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Sau đó phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu

tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để tính được giá đất của thửa đất cần định giá

Phương pháp chiết trừ: Phương pháp này còn được gọi là phương pháp thay thế hoặc phương pháp giá thành xây dựng lại trừ đi phần khấu hao hoặc phương pháp chi phí Theo phương pháp này, giá trị của đất được bổ sung các khoản chi phí thay thế hoặc cải tạo của những công trình đã trừ khấu hao tạo nên giá trị thị trường của bất động sản cần định giá

Phương pháp thu nhập: Phương pháp này còn gọi là phương pháp thu hồi vốn hoặc phương pháp đầu tư Đây là phương pháp định giá được sử dụng để ước tính giá thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó sẽ đem lại hoặc có khả năng

sẽ đem lại Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc lãi ròng

Phương pháp thặng dư: Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước

thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với

dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất Giá đất của thửa đất cần định giá sẽ bằng giá đất theo quy định nhân với hệ số điều chỉnh

Trong việc sử dụng các phương pháp trên để tiến hành định giá đất, không có phương pháp nào là phương pháp riêng rẽ mà chỉ có sử dụng phương pháp thích hợp nhất, còn các phương pháp khác có thể được sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất

1.1.3.3 Yêu cầu về thông tin trong áp dụng phương pháp định giá đất

Các thông tin về giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất trúng đấu giá quyền

sử dụng đất, giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai, giá đất trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất được xác định từ chi phí, thu nhập của thửa đất (sau đây gọi là giá đất thị trường) phải bảo đảm khách quan, trung thực

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin thì có thể thu thập thông tin tại khu vực lân cận với khu vực có thửa đất cần định giá;

Khi áp dụng các phương pháp định giá đất phải ưu tiên lựa chọn các thông tin quy định về khu vực định giá đất và tại thời điểm gần nhất với thời điểm định giá đất

1.1.3.4 Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất; Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản (gồm đất và tài sản gắn

liền với đất) tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất;

Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính;

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các tỉnh Lạng Sơn trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại

1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất và vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất

Theo quan niệm truyền thống, đấu giá là việc mua bán hàng tài sản công khai mà

những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán bằng cách gõ búa

Dưới góc độ pháp lý, khái niệm về bán đấu giá tài sản thường được quy định trong những điều luật cụ thể: Điều 3 Luật bán đấu giá tài sản nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1996 quy định “bán đấu giá tài sản là hình thức bán và mua tài sản công khai, theo đó các tài sản và quyền tài sản được bán cho người trả giá cao nhất” Còn đạo luật của Floriada năm 2003 đưa ra khái niệm “Bán đấu giá tuyệt đối” là cuộc bán đấu giá không yêu cầu giá khởi điểm tối thiểu mà hàng hóa sẽ được bán cho người trả giá cao nhất [4]

Ở Việt Nam, thì thuật ngữ "Bán đấu giá tài sản" là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món

hàng cho người ra giá cao nhất Theo quy định tại Điều 2 của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản [7]:

- Bán đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản công khai theo phương thức trả giá lên cho đến khi có người trả giá cao nhất

- Đấu giá viên là người được cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá theo quy định

- Người mua được tài sản bán đấu giá là người trả giá cao nhất so với giá khởi điểm

- Tài sản bán đấu giá là động sản, bất động sản, giấy tờ có giá và các quyền tài sản được phép giao dịch theo quy định của pháp luật

- Bước giá là mức chênh lệch của lần trả giá sau so với lần trả giá trước liền kề

- Người có tài sản bán đấu giá là chủ sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản, người có trách nhiệm chuyển giao tài sản để bán đấu giá hoặc cá nhân, tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật

- Người tham gia đấu giá tài sản là cá nhân, đại diện tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá để mua tài sản bán đấu giá

Đấu giá là việc mua bán tài sản công khai mà những người mua sẽ trả giá từ giá thấp cho tới khi trả giá cao nhất và người bán đấu giá đồng ý bán Như vậy, xét về bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá thực hiện việc bán đấu giá tài sản

Tài sản trong đấu giá rất đa dạng nhưng chung quy lại có thể chia ra làm hai loại tài sản: Loại thứ nhất là tài sản thuộc sở hữu cá nhân (hàng hóa, đồ cổ, tác phẩm nghệ thuật, đồ dùng cá nhân, bất động sản, động sản ) được bán theo hình thức tự nguyện

và loại thứ hai là tài sản thuộc sở hữu của nhà nước (tài sản để thi hành án; tài sản là tang vật, phương tiện vi phạm hành chính bị tịch thu sung quỹ nhà nước theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính; tài sản bảo đảm theo quy định của pháp

luật về giao dịch bảo đảm; tài sản nhà nước phải bán đấu giá theo quy định của pháp

luật về quản lý tài sản nhà nước ) được bán theo hình thức bắt buộc

Theo lý luận chung hệ thống pháp luật được hiểu là tập hợp tất cả các QPPL, văn bản pháp luật tạo thành một cấu trúc tổng thể, được phân chia thành các bộ phận có sự thống nhất nội tại theo những tiêu chí nhất định như bản chất, nội dung, mục đích Theo đó, hệ thống pháp luật bao gồm hệ thống cấu trúc bên trong và hệ thống cấu trúc bên ngoài

Với quan niệm này pháp luật về bán đấu giá tài sản chưa phải là một ngành độc lập có phạm vi điều chỉnh và đối tượng điều chỉnh riêng biệt Mặc dù pháp luật về bán đấu giá tài sản cũng bao gồm tổng thể các QPPL, điều chỉnh các quan hệ xã hội về bán đấu giá tài sản được thể hiện trong các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành và có mỗi quan hệ thống nhất trong hệ thống pháp luật Tuy nhiên, do đặc điểm của loại tài sản được đưa ra bán đấu giá theo cách phân định của pháp luật,

mà pháp luật về bán đấu giá tài sản không thuộc một ngành luật chuyên biệt nào Các quy định của pháp luật về bán đấu giá nằm rải rác trong các quy định của Luật, Pháp lệnh, Nghị định như: Luật Dân sự, Luật Thương mại, Luật Đăng ký giao dịch đảm bảo, Luật kinh doanh bất động sản, Luật quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, Pháp lệnh xử lý

vi phạm hành chính, Pháp lệnh thi hành án, Nghị định về kê biên đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Nghị định về xử lý hàng hóa do người vận chuyển lưu giữ tại cảng biển Việt Nam… Vì vậy, cần thấy rằng pháp luật về bán đấu giá tài sản vừa đang là những quan hệ bổ trợ tư pháp giúp cho hoạt động của các cơ quan hành chính nhà nước, các cơ quan tư pháp thực hiện nhiệm

vụ của mình trong xử lý các tài sản để thi hành án, tịch thu sung công quỹ nhà nước trong các khoản bồi hoàn tiền phạt hoặc bán tài sản nhà nước, vừa là các quan hệ pháp luật về giao dịch dân sự khi cá nhân, tổ chức có yêu cầu bán đấu giá tài sản thuộc sở hữu của họ

Tuy nhiên, xem xét pháp luật về bán đấu giá trong mối quan hệ với các ngành luật

trong hệ thống pháp luật có thể đưa ra Khái niệm pháp luật về bán đấu giá tài sản như

sau: “ Pháp luật về bán đấu giá tài sản là toàn bộ các quy phạm pháp luật điều chỉnh

giá tài sản, người bán đấu giá và quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài

sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành” [6]

Như vậy, khung pháp luật về bán đấu giá tài sản ở nước ta đang trong quá trình hình thành chưa thể tạo thành một trật tự pháp luật đầy đủ và ổn định Chưa có một văn bản pháp luật nào có giá trị pháp lý cao như Luật để điều chỉnh và tổ chức hoạt động bán đấu giá tài sản nhằm đưa tổ chức và hoạt động này ngày càng có hiệu quả hơn trong tiến trình cải cách hành chính, cải cách tư pháp cũng như hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần tăng cường tính công khai, minh bạch và phát huy được các lợi ích kinh tế do bán đấu giá tài sản đem lại

1.2.2 Vai trò của đấu giá quyền sử dụng đất trong quản lý sử dụng đất đai

Bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ngày càng có vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế nước nhà, đặc biệt trong quản lí đất đai Việc đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển kinh tế Đấu giá quyền sử dụng đất tạo

cơ sở cho sự phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bất động sản Góp phần tạo lập sự ổn định, sự minh bạch, công bằng xã hội trong hoạt động giao đất, cho thuê đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất góp phần hạn chế tình trạng “hai giá đất” hiện nay tạo cơ sở, căn cứ

để Nhà nước điều chỉnh mức giá đất cho phù hợp với giá trị thực của đất; tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước; điều tiết và đi đến xoá bỏ địa tô chênh lệch theo hướng đảm bảo lợi ích Nhà nước, lợi ích người có đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư [6] Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2013 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai Tuy nhiên, trong thực tế việc làm này chưa được

áp dụng phổ biến Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá QSDĐ:

Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường giải phóng mặt bằng Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý,

các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định)

Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô hình chung tạo

ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể Có dự án, chủ đầu tư chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất, thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt bằng Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm phá vỡ mặt bằng chung, người

bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện

Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước Điều này sẽ làm hạn chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn

cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết

được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay

Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho” trong giao đất, cho thuê đất Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho” Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho việc dàn xếp Có thể vẫn

có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng, quân xanh - quân đỏ… song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này

Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội Điều này sẽ hạn chế được tình trạng

dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự

án bị bỏ hoang

1.3 Cơ sở pháp lý và nội dung của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 1.3.1 Hệ thống văn bản pháp luật ban hành về đấu giá quyền sử dụng đất

Bảng 1.1: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về đấu giá quyền sử dụng đất

8 Thông tư số 76/2014/TT-BTC

ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2015/NĐ-CP Quy định về thu tiền sử dụng đất

10 Thông tư số 332/2016/TT-BTC

ngày 26/12/2016 của Bộ Tài chính

Sửa đổi, bổ sung một số điều chủa Thông tư số BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2015/NĐ-CP Quy định về thu tiền

76/2014/TT-sử dụng đất

11 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày

06/12/2010 của Bộ Tư pháp về Quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP;

ngày 05/01/2012 của Bộ Tài chính

Hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản;

14

Thông tư số 48/2012/TT-BTC

ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu

tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

15 Thông tư số 02/2015/TT-BTC

ngày 05/01/2015 của Bộ Tài chính

Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài chính Hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền

sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất

để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

1.3.2 Nội dung cơ bản của công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

Quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá là sự tác động có tổ chức và điều chỉnh bằng quyền lực Nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản để nhằm bán được

tài sản với giá cao nhất Vớ� các nguyên tắc cơ bản là: “công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia” [7] hoạt động bán đấu g�á tà� sản luôn mang lạ� cả lợ� ích cho ngườ� bán cũng như người mua

Quản lý nhà nước đối với hoạt động bán đấu giá tài sản của chính quyền cấp tỉnh, có thể khái quát gồm một số nội dung sau:

Một là, bảo đảm biên chế, cơ sở vật chất và điều kiện làm việc cho Trung tâm Dịch vụ

bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật về đơn vị sự nghiệp có thu Phát triển đội ngũ đấu giá viên, tích cực cử đi đào tạo nâng cao năng lực về trình độ cho đội ngũ đấu giá viên giỏi về chuyên môn nghiệp vụ, vững về bản lĩnh chính trị, trong sáng về đạo đức nghề nghiệp, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của xã hội, phục vụ đắc lực cho công cuộc cải cách tư pháp và hội nhập kinh tế quốc tế

Hai là, rà soát, hệ thống hóa và hoàn thiện văn bản QPPL của Hội đồng nhân dân, UBND các cấp của tỉnh quy định về công tác bán đấu giá tài sản nhằm tạo cơ sở pháp

lý thống nhất và đồng bộ, tránh chồng chéo, mâu thuẫn; hướng dẫn theo thẩm quyền việc sử dụng các mẫu văn bản, giấy tờ trong lĩnh vực bán đấu giá tài sản, sổ theo dõi tài sản bán đấu giá, sổ đăng ký bán đấu giá tài sản; mẫu thẻ đấu giá viên; quy định cụ thể về mức phí đấu giá tại địa phương căn cứ vào nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phù hợp với các quy định của pháp luật về phí,

lệ phí;

Ba là, tổ chức thi hành, tuyên truyền, PBGDPL về đấu giá tài sản, chính sách phát triển nghề đấu giá tài sản; xây dựng Quy hoạch phát triển các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp trên địa bàn tỉnh, trong đó tập trung vào việc thành lập các doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, nhằm thực hiện chủ trương xã hội hóa công tác bán đấu giá tài sản

Bốn là, kiểm tra, thanh tra và xử lý vi phạm về tổ chức, hoạt động bán đấu giá tài sản

trong phạm vi địa phương theo thẩm quyền; kiểm tra về tổ chức và hoạt động đối với Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản, doanh nghiệp bán đấu giá tài sản, chi nhánh của doanh nghiệp bán đấu giá tài sản Thông qua kiểm tra, thanh tra để kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm minh những sai phạm trong hoạt động bán đấu giá tài sản

xác về thực trạng công tác bán đấu giá tài sản, từ đó đưa ra các giải pháp để nâng cao chất lượng công tác bán đấu giá tài sản, đáp ứng nhu cầu của cá nhân, tổ chức và doanh nghiệp

1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất 1.4.1 Những nhân tố khách quan

Các yếu tố chính trị pháp lý: Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng: Chính sách về khuyến khích đầu

tư bên ngoài vào địa phương làm tăng nhu cầu về BĐS qua đó làm cho giá BĐS tăng; Chính sách cho phép Việt Kiều mua BĐS tại Việt Nam; chính sách cho phép những người không có hộ khẩu tỉnh Lạng Sơn được mua nhà tại thành phố; các chính sách thuế của Nhà nước đối với BĐS

Các yếu tố về kinh tế vĩ mô: Đó là các yếu tố kinh tế liên quan như: Tình hình cung - cầu BĐS trong khu vực; Các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực; thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng; tỷ lệ thuế và mức suất thuế; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng trong vùng

Các yếu tố xã hội: Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ gia tăng dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ Ngoài ra, các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng y tế, giao dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Tình trạng những người sống trong khu vực

Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng

Địa hình BĐS tọa lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá trị của BĐS sẽ thấp và ngược lại thì giá của nó sẽ cao hơn

Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS: Mức thu nhập hàng năm từ BĐS mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của BĐS đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ BĐS càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại

Những tiện nghi gắn liền với BĐS: Một khu đất dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất đó sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất Ngược lại, một khu vực được đầu tư xây dựng cơ sở

hạ tầng (giao thông, cấp thoái nước, thông tin liên lạc ) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất

- Các yếu tố về pháp lý liên quan đến BĐS:

Tình trạng pháp lý của BĐS: Các giấy tờ chứng thư pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng hiện có;Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS: Tình trạng cho thuê, thế chấp BĐS, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung

1.5 Cơ sở thực tiễn về công tác quản lý đấu giá quyền sử dụng đất

1.5.1 Những kinh nghiệm từ các địa phương

1.5.1.1 Tình hình đấu giá Quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh

Là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất từ rất sớm Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh

là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá quyền sử dụng đất cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất

Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá quyền SDĐ tương ứng với những khi đất trị giá dưới 50 tỷ đồng,

50 - 100 tỷ đồng và 100-500 tỷ đồng Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500-1.000m2

(nội thành) và 1.500-2.000m2(ngoại thành) [13]

Năm 2014, công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn TP.HCM tăng lên gấp 3 lần so với năm 2013, tương đương nguồn thu ngân sách cũng tăng từ 14,794 tỷ đồng lên 51,753 tỷ đồng

Trong năm 2015, Thành phố sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất nhiều khu đất đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, dự kiến thu về 700 tỷ đồng cho ngân sách nhà nước [6]

1.5.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở thành phố Đà Nẵng

Đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung Thực hiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất, thành phố Đà Nẵng cũng đã ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại Quyết định số 29/QĐ-UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, cụ thể:

Tất cả những người tham gia đấu giá đều thực hiện đấu giá trực tiếp để nhận quyền sử dụng đất dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin đại chúng 3 lần Sau khi hết thời gian liêm yết giá, Hội đồng

Mỗi đơn đăng ký tham gia đấu giá được cử 02 người đại diện vào phòng đấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội đồng bán đấu giá Khi muốn ra ngoài phải có sự đồng ý của Hội đồng bán đấu giá

Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 đồng/m2 mỗi người tham gia đấu giá được quyền hô nhiều lần không hạn chế cho đến khi không có ai hô giá cao hơn Thời gian quy định hô giá cách nhau 5 phút (Hội đồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có

ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng đấu giá

Hình thức đấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô đối với mỗi đối tượng tham gia đấu giá không hạn chế Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05 phút Đối tượng hô giá lần đầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi điểm, các lần hô tiếp theo không được thấp hơn giá hô trước đó

Sau khi đối tượng tham gia đấu giá hô giá, người điều hành nhắc lại số thứ tự và mức giá của đối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây Sau khi người điều hành phiên đấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có đối tượng nào hô giá cao hơn thì đối tượng vừa hô mức giá đó trúng đấu giá Nếu ngay ở lần đầu tiên, sau 05 phút kể từ khi người điều hành công bố bắt đầu đấu giá mà không có đối tượng hô giá, thì phiên đấu giá coi như không thành Toàn bộ số tiền đặt cược sẽ được sung vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội đồng đấu giá lập biên bản hủy phiên đấu giá

Tại phiên đấu giá, nếu đối tượng đã hô giá cao hơn, sau đó rút lại giá đã hô thì việc đấu giá được tổ chức lại ngay và bắt đầu từ giá đã hô trước đó Người rút lại giá không được tham gia phiên đấu giá đó và được mời ra khỏi phòng đấu giá; đồng thời không được trả lại tiền đặt cược

Sau khi việc bán đấu giá kết thúc Hội đồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia đấu giá đều ký vào biên bản

1.5.1.2.1 Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội

Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ-UB

ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu

tư xây dựng cơ sở hạ tầng, bản quy trình này quy định chi tiết với 4 bước thực hiện và những quy định chặt chẽ tới từng ngày cho việc đấu giá quyền sử dụng đất

Thành phố Hà Nội bắt đầu tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2003, kết quả thực hiện công tác đấu giá như sau: Trong đó năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tích 7,1 ha thu được 973 tỷ đồng Trong năm 2004, Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tích 32,3 ha đất và thu được tổng số tiền là 2.208 tỷ đồng Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án đấu giá quyền sử dụng đất, diện tích gần 65 ha với tổng thu ước tính khoảng 2.000 tỷ đồng Trong đó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án, 65 ha là diện tích dự kiến sẽ đấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tích dự kiến dành cho đấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội là 153 ha [13]

Theo báo cáo của Sở TN&MT thành phố Hà Nội năm 2014, do thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi nên nhiều phiên đấu giá có số lượng tăng cả về người tham gia đấu giá và quy mô diện tích Tính đến ngày 31/12/2014, diện tích tổ chức đấu giá 18,38 ha, tổng số tiền đấu giá thu được trên 2.989 tỷ đồng Một số đơn vị có kết quả đấu giá tốt là quận Long Biên: 672,85/200 tỷ đồng (vượt 226% kế hoạch); quận Hà Đông 369,3/100 tỷ đồng (vượt 269% kế hoạch); huyện Đông Anh 242,76/200 tỷ đồng (vượt 22% kế hoạch) [14]

1.5.2 Những công trình khoa học có liên quan đến đề tài

Luận văn Thạc sĩ của Phạm Thị Thu Hành, “chuyên đề: Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên dịa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” [7]

Luận văn Thạc sĩ của Vũ Văn Hải, “chuyên đề Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên dịa bàn huyện Kim Thành, tỉnh Hải Dương” [8]

Luận văn thạc sĩ của Ngô Lan Phương “chuyên đề: Hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước

về bán đấu giá tài sản trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn” [9]

Kết luận chương 1

Có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất, định giá bất động sản gắn với đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản

Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể thiếu được Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai đoạn phát triển kinh

tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả hơn trong những năm qua.Ở các nước trên thế giới Pháp Luật về đấu giá tài sản được xây dựng thành bộ luật riêng, tại nước ta chế định này nằm rải rác trong các Văn bản QPPL khác nhau như:

Bộ Luật dân sự, Luật đất đai, Nghị định, Luật quản lý tài sản, Luật thi hành án dân sự làm cho hệ thống cơ sở pháp lý thiếu tính đồng bộ

Lợi ích của việc đấu giá QSDĐ mang lại về mặt kinh tế, xã hội và quản lý nhà nước về đất đai là các yếu tố được nói tới qua thực tiễn đấu giá QSDĐ Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn trình bày trong phần tổng quan Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, tăng cường hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, phát huy nguồn nội lực từ đất đai trong quá trình CNH-HĐH đất nước

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐÂT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LẠNG SƠN

2.1 Vị trí địa lý và tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh

2.1.1 Vị trí địa lý

Lạng Sơn là tỉnh miền núi, nằm ở phía Đông Bắc của Việt Nam; cách thủ đô Hà Nội

154 km đường bộ và 165 km đường sắt; phía bắc giáp tỉnh Cao Bằng, phía đông bắc giáp Trung quốc, phía đông nam giáp tỉnh Quảng Ninh, phía nam giáp tỉnh Bắc Giang, phía tây nam giáp tỉnh Thái Nguyên, phía tây giáp tỉnh Lạng Sơn Theo chiều bắc – nam từ 22o27’- 21o19’ vĩ bắc; chiều đông – tây 106o6’ – 107o21’ kinh đông

Hình.1: Sơ đồ vị trí địa lý tỉnh Lạng SơnTỉnh Lạng Sơn có 10 huyện và 01 thành phố; trung tâm tỉnh nằm cách thủ đô Hà Nội 154km về hướng Đông Bắc, cách cửa khẩu quốc tế Hữu Nghị biên giới Việt - Trung 18km, đồng thời nằm liền kề với khu tam giác năng động Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh Tỉnh Lạng Sơn còn có các tuyến giao thông mang tính chiến lược phát triển kinh

tế xã hội chạy qua, như tuyền Quốc lộ 1A, 1B, 4A, 4B, tuyến đường sắt liên vận quốc

tế Việt Nam - Trung Quốc

Tỉnh Lạng Sơn nằm ở vị trí địa thế thuận lợi cho phát triển kinh tế xã hội và an ninh quốc phòng, tạo sự thúc đẩy kinh tế xã hội không riêng của Tỉnh mà còn có tác động lớn đến các tỉnh vùng Đông Bắc

2.1.2 Tì nh hình kinh tế - xã hội

Tổng sản phẩm trong nước (GDP) năm 2016 ước tính tăng 6,21% so với năm 2015, trong đó quý I tăng 5,48%; quý II tăng 5,78%; quý III tăng 6,56%; quý IV tăng 6,68% Mức tăng trưởng năm nay tuy thấp hơn mức tăng 6,68% của năm 2015 và không đạt mục tiêu tăng trưởng 6,7% đề ra [12] , nhưng trong bối cảnh kinh tế thế giới không thuận, giá cả và thương mại toàn cầu giảm, trong nước gặp nhiều khó khăn do thời tiết, môi trường biển diễn biến phức tạp thì đạt được mức tăng trưởng trên là

một thành công, khẳng định tính đúng đắn, kịp thời, hiệu quả của các biện pháp, giải pháp được Chính phủ ban hành, chỉ đạo quyết liệt các cấp, các ngành, các địa phương cùng thực hiện

Trong mức tăng 6,21% của toàn nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 1,36%, thấp nhất kể từ năm 2011 trở lại đây , đóng góp 0,22 điểm phần trăm vào mức tăng chung; khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 7,57%, thấp hơn mức tăng 9,64% của năm trước, đóng góp 2,59 điểm phần trăm; khu vực dịch vụ tăng 6,98%, đóng góp 2,67 điểm phần trăm

Trong khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản, ngành lâm nghiệp có mức tăng cao nhất với 6,11%, nhưng do chiếm tỷ trọng thấp nên chỉ đóng góp 0,04 điểm phần trăm vào mức tăng chung; ngành nông nghiệp với quy mô trong khu vực lớn nhất (khoảng 75%) chỉ tăng thấp ở mức 0,72%, đóng góp 0,09 điểm phần trăm; ngành thủy sản tăng 2,80%, đóng góp 0,09 điểm phần trăm Khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản năm nay gặp nhiều khó khăn do diễn biến bất lợi của thời tiết, rét đậm, rét hại đầu năm tại các tỉnh miền Bắc và Bắc Trung Bộ; hạn hán, xâm nhập mặn tại khu vực Nam Trung

Bộ, Tây Nguyên, Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long; liên tục những đợt lũ trong các tháng cuối năm tại các tỉnh miền Trung và sự cố môi trường biển xảy ra cuối

tháng Tư tại vùng biển các tỉnh Bắc Trung Bộ đã gây ảnh hưởng lớn tới kết quả sản xuất của khu vực này

Trong khu vực công nghiệp và xây dựng, ngành công nghiệp tăng 7,06% so với năm trước, trong đó công nghiệp chế biến, chế tạo đạt mức tăng cao 11,90%, đóng góp đáng kể vào mức tăng trưởng chung với 1,83 điểm phần trăm Ngành khai khoáng năm nay giảm tới 4,00%, đã làm giảm 0,33 điểm phần trăm mức tăng trưởng chung, đây là mức giảm sâu nhất từ năm 2011 trở lại đây [12] Nguyên nhân chủ yếu do giá dầu thế giới giảm khiến lượng dầu thô khai thác giảm hơn 1,67 triệu tấn so với năm trước; sản lượng khai thác than cũng chỉ đạt 39,6 triệu tấn, giảm 1,26 triệu tấn Xu hướng ngành công nghiệp chuyển dịch sang lĩnh vực chế biến, chế tạo, giảm sự phụ thuộc vào ngành khai khoáng là điều cần thiết vì Việt Nam đang hướng tới mục tiêu phát triển bền vững hơn Ngành xây dựng tăng trưởng khá với tốc độ 10,00%, đóng góp 0,60 điểm phần trăm vào mức tăng chung

Trong khu vực dịch vụ, đóng góp của một số ngành có tỷ trọng lớn vào mức tăng

trưởng chung như sau: Bán buôn và bán lẻ chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt mức tăng 8,28% so với năm 2015, đóng góp 0,77 điểm phần trăm vào mức tăng trưởng chung; hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm tăng 7,79%, đóng góp 0,43 điểm phần trăm; hoạt động kinh doanh bất động sản được cải thiện hơn với mức tăng 4,00%, cao hơn mức tăng 2,96% của năm trước, đóng góp 0,21 điểm phần trăm; dịch vụ lưu trú và

ăn uống năm nay có mức tăng trưởng khá cao 6,70% so với mức tăng 2,29% của năm

2015, đóng góp 0,25 điểm phần trăm vào mức tăng trưởng chung

Về cơ cấu nền kinh tế năm nay, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm tỷ trọng 16,32%; khu vực công nghiệp và xây dựng chiếm 32,72%; khu vực dịch vụ chiếm 40,92%; thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm chiếm 10,04% (Cơ cấu tương ứng của năm 2015 là: 17,00%; 33,25%; 39,73%; 10,02%)

Xét về góc độ sử dụng GDP năm 2016, tiêu dùng cuối cùng tăng 7,32% so với năm

2015, đóng góp 5,29 điểm phần trăm vào mức tăng chung (trong đó tiêu dùng cuối cùng của hộ dân cư đóng góp 4,81 điểm phần trăm); tích lũy tài sản tăng 9,71%, đóng

góp 3,08 điểm phần trăm; chênh lệch xuất, nhập khẩu hàng hóa và dịch vụ ở tình trạng nhập siêu làm giảm 2,16 điểm phần trăm của mức tăng trưởng chung

2.2 Tình hình sử dụng đất và đấu giá sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn 2.2.1 Tình hình quản lý đất đai

- Việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh

Cấp tỉnh đã tổ chức hội nghị quán triệt triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2013; 11/11 huyện, thành phố đã tổ chức hội nghị quán triệt phổ biến thi hành Luật Đất đai đến toàn thể cán bộ, đảng viên và nhân dân trên địa bàn Công tác tập huấn các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai tiếp tục được quan tâm thực hiện, kết quả toàn tỉnh

đã tổ chức được 42 cuộc tập huấn, với 3.761 người tham gia Việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật đất đai được quan tâm thực hiện ở các cấp, các ngành với nhiều nội dung chuyên sâu và bằng nhiều hình thức như: Phát sóng trên các phương tiên thông tin đại chúng, mở hội nghị ; đối tượng được tuyên truyền

Nhìn chung, công tác tuyên truyền pháp luật đất đai trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn được triển khai sâu rộng đến mọi đối tượng với những nội dung thiết thực và hình thức phù hợp được các cấp, các ngành và dư luận nhân dân đánh giá cao

Về ban hành văn bản quy định chi tiết thi hành: Công tác xây dựng và ban hành văn bản đã được UBND tỉnh thực hiện theo đúng thẩm quyền, kịp thời điều chỉnh một số vấn đề phát sinh trong quá trình chỉ đạo, điều hành nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai Công tác xây dựng, thực thi chính sách pháp luật về đất đai tại các huyện, thành phố đã được triển khai đồng bộ, hiệu quả UBND tỉnh Lạng Sơn đã ban hành 12 văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết về quản lý, sử dụng đất đai theo thẩm quyền

- Việc lập, điều chỉnh, quản lý và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh: Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) của tỉnh Lạng Sơn đã được Chính phủ phê duyệt tại Nghị quyết số 09/NQ-CP ngày 09 tháng 1 năm 2013

Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện: UBND tỉnh Lạng sơn đã tiến hành lập và phê duyệt Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) của 11/11 huyện, thành phố

Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 về công tác lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tham mưu cho UBND tỉnh Lạng Sơn chỉ đạo các huyện, thành phố, thị xã triển khai công tác lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm theo đúng quy định Đến hết tháng 12 năm 2016 có 11/11 huyện, thành phố, tiến hành lập kế hoạch sử dụng đất năm 2017 và đã được UBND tỉnh Lạng Sơn phê duyệt

Thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 20 tháng 5 năm 2015 về Điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) cấp Quốc gia, Ủy ban nhân dân tỉnh Lạng Sơn đã chỉ đạo tổ chức thực hiện cơ bản hoàn thành việc lập điều chỉnh Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và lập kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020) cấp tỉnh, hiện nay đang rà soát trình Hội đồng nhân dân thông qua và trình Chính phủ xét duyệt

- Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Công tác thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với các

tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được các ngành, các địa phương phối hợp thực hiện theo đúng quy định của nhà nước và của tỉnh Thực hiện thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức xin thuê đất Trong năm 2016: Tiếp nhận hồ sơ giao đất, cho thuê đất cho 51 tổ chức, với diện tích là 108 ha, cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất diện tích 20 ha; đấu giá quyền sử dụng đất tại các xã, phường là 7.954,7 m2; thu hồi đất của 08 tổ chức không còn nhu cầu sử dụng đất, với diện tích là 10 ha

Công tác giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho các tổ chức trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các dự án đầu tư đã được UBND tỉnh chỉ đạo, thực hiện đúng quy định của pháp luật Việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt Các dự án, công trình có sử

trồng lúa Việc giao đất, cho thuê đất đáp ứng cho nhu cầu phát triển của các ngành, các lĩnh vực và thực hiện đúng trình tự theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 Việc giao đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đúng quy định Tuy nhiên, việc cho thuê đất chủ yếu vẫn không thông qua hình thức đấu giá

Việc thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để đấu giá chưa được thực hiện

do tỉnh chưa thành lập Quỹ phát triển đất nên chưa có nguồn kinh phí thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Về tài chính đất đai, giá đất:

Việc xây dựng Bảng giá đất được thực hiện theo đúng các quy định của pháp luật Thời hạn sử dụng bảng giá đất là 5 năm Mức giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn xây dựng đều nằm trong khung giá của Chính phủ, mức tối đa đạt từ 40% đến 75% khung giá của Chính phủ Quá trình xây dựng Bảng giá đất, tỉnh Lạng Sơn đã thống nhất với các tỉnh giáp ranh, bảo đảm mức giá các loại đất tại khu vực giáp ranh chênh lệch không quá 30% theo quy định tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Việc điều chỉnh giá đất sẽ được điều chỉnh khi điều tra và

có sự biến động sẽ thực hiện điều chỉnh

Về hệ số điều chỉnh giá đất, UBND tỉnh Lạng Sơn ban hành Quyết định số 11/2015/QĐ-UBND ngày 12/02/2015 Quy định mức tỷ lệ phần trăm (%) để tính đơn giá thuê đất; Quyết định số 17/2016/QĐ-UBND ngày 25/3/2016 về việc quy định hệ

số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn; năm 2017 UBND tỉnh ban hành Quyết định số 15/2017/QĐ-UBND ngày 21/4/2017 về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Lạng Sơn

2.2.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất

Theo số liệu thống kê đất đai của Sở Tài nguyên và Môi trường từ năm 2015- 2016, hiện trạng sử dụng đất đai của tỉnh Lạng Sơn được thể hiện ở Bảng 2.1 [15]

Bảng 2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2015-2016 của tỉnh Lạng Sơn

Tổng diện tích Cơ cấu (%)

Tổng diện tích

Cơ cấu (%)

2 ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP PNN 48,001 5.78 50,588.7 6.09