TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP HỒ CHÍ MINH CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO ĐẶC BIỆT KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP NGÀNH TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂ[.]
GIỚI THIỆU
Tổng quan và lý do chọn đề tài
Ngân hàng đóng vai trò trọng yếu trong nền kinh tế thị trường, được coi là hệ tuần hoàn vốn của từng quốc gia và toàn cầu, quyết định sự thành bại của nền kinh tế Trong bối cảnh hiện tại, ngân hàng gặp khó khăn trong huy động vốn do lãi suất giảm mạnh, gây ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế quốc gia Nợ xấu là vấn đề đáng quan tâm, khi từ năm 2010 đến nay, nợ xấu của các tổ chức tín dụng liên tục gia tăng, từ 2,5% năm 2010 lên đến hơn 8,6% vào đầu năm 2012, với phần lớn nằm ở nhóm nợ có khả năng mất vốn Sự gia tăng nợ xấu gây lo ngại lớn đối với hệ thống ngân hàng và nền kinh tế toàn cầu Trong quá trình cho vay, ngoài việc đánh giá khả năng sinh lời, việc thu hồi vốn là yếu tố quyết định thành công, trong đó tài sản đảm bảo (TSBĐ) đóng vai trò quan trọng trong việc xác định khả năng thu hồi nợ.
Tình hình nợ xấu hiện tại ở Việt Nam khá phức tạp, với 16% nợ xấu không có TSBĐ và 84% có TSBĐ, chiếm 135% so với nợ xấu Các loại tài sản dùng làm tài sản bảo đảm đa dạng từ quyền sử dụng đất, máy móc thiết bị đến các giấy tờ có giá Việc xác định chính xác giá trị các tài sản này có vai trò vô cùng quan trọng, vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến hạn mức vay của khách hàng và rủi ro mà ngân hàng phải đối mặt khi cấp tín dụng dựa trên giá trị tài sản thế chấp.
Mặc dù đã có Tài sản bảo đảm (TSBĐ), nhưng nhiều khoản nợ vẫn bị xếp vào nợ xấu, chủ yếu tập trung trong lĩnh vực sản xuất và công nghiệp xây dựng Nguyên nhân chính là do thị trường bất động sản (BĐS) bị đóng băng kéo dài, ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động tín dụng của các ngân hàng Tỷ lệ giá trị TSBĐ so với nợ xấu trong lĩnh vực BĐS lên tới 180%, cho thấy mức độ rủi ro cao khi không áp dụng các phương pháp thẩm định giá phù hợp Việc sử dụng các phương pháp thẩm định giá TSBĐ, đặc biệt là BĐS, đòi hỏi cần có những tiêu chí chính xác và phù hợp, bởi nếu không, sẽ gây tác động tiêu cực đến quá trình thu hồi vốn và hoạt động cho vay của ngân hàng Thêm vào đó, mỗi ngân hàng có quy trình thẩm định riêng, dẫn đến sự khác biệt trong định giá TSBĐ tại các tổ chức tín dụng khác nhau, đồng thời ảnh hưởng bởi thời điểm thực hiện định giá khác nhau.
Để nghiên cứu về vấn đề định giá bất động sản thế chấp, tôi đã chọn đề tài "Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở Giao dịch 2" nhằm đóng góp vào việc hoàn thiện công tác định giá tại Sở Giao dịch Mục tiêu của nghiên cứu là phân tích thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp nhằm nâng cao hiệu quả và tính chính xác trong quá trình định giá Việc nghiên cứu này giúp cung cấp các đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình và nâng cao chất lượng dịch vụ định giá tại ngân hàng.
Mục tiêu nghiên cứu
Báo cáo sẽ phân tích chi tiết tình hình hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – Chi nhánh Sài Gòn 2, nhấn mạnh vai trò quan trọng của công tác định giá trong quản lý rủi ro và thúc đẩy hoạt động cho vay an toàn Đồng thời, đưa ra các giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động định giá tại ngân hàng, góp phần tăng cường độ chính xác và tin cậy trong quá trình định giá bất động sản Việc cải thiện hoạt động định giá không những giúp BIDV nâng cao chất lượng dịch vụ mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Việt Nam.
Phạm vi và thời gian phân tích
Báo cáo phân tích thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – Chi nhánh SGD2 dựa trên cơ sở dữ liệu trong vòng ba năm gần đây, từ năm 2010 đến 2013 Nghiên cứu này giúp làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thế chấp và xu hướng biến động thị trường trong giai đoạn phân tích Các số liệu thu thập từ ngân hàng BIDV – CN SGD2 phản ánh chính xác tình hình định giá bất động sản tại khu vực, cung cấp các thông tin hữu ích cho các nhà đầu tư và khách hàng sử dụng dịch vụ vay thế chấp Báo cáo còn đề cập đến các yếu tố nội tại và ngoại tại tác động đến giá trị bất động sản, giúp nâng cao hiệu quả trong quá trình định giá tài sản thế chấp tại BIDV.
Phương pháp nghiên cứu
Báo cáo sử dụng nguồn số liệu được cung cấp bởi Phòng Kế hoạch tổng hợp tại BIDV – CNSGD2, đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của dữ liệu Để thu thập thông tin đầy đủ và chi tiết, chúng tôi đã trực tiếp trao đổi với các nhân viên tại Chi nhánh Sở Giao dịch 2 Các phương pháp nghiên cứu và phân tích dữ liệu được áp dụng nhằm nâng cao hiệu quả và độ chính xác của báo cáo, góp phần đưa ra những quyết định chiến lược phù hợp cho ngân hàng BIDV.
Phương pháp phân tích theo chiều ngang giúp đánh giá sự biến động của các khoản mục qua các năm, từ đó xác định xu hướng phát triển hoặc suy giảm của các khoản mục tài chính Phân tích này hướng tới việc theo dõi sự thay đổi theo thời gian để giúp nhà quản trị và nhà đầu tư hiểu rõ hơn về hiệu quả hoạt động và tình hình tài chính của doanh nghiệp Nhờ đó, các quyết định chiến lược có căn cứ hơn, thúc đẩy sự phát triển bền vững của tổ chức.
Phương pháp phân tích theo chiều dọc: phân tích tỷ trọng của từng loại TSBĐ trong tổng TSBĐ nhằm đánh giá cơ cấu TSBĐ của ngân hàng
Sử dụng công cụ excel để vẽ các biểu đồ minh họa cho vấn đề đưa ra.
Kết cấu khóa luận tốt nghiệp
Kết cấu của khóa luận bao gồm 4 chương, nội dung cụ thể từng chương như sau: Chương 1: Giới thiệu đề tài
Chương 2: Cơ sở lý thuyết về định giá BĐS thế chấp
Chương 3: Thực trạng công tác định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2
Chương 4: Giải pháp nâng cao hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Sở giao dịch 2.
TỔNG QUAN VỀ LÝ THUYẾT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
Khái niệm bất động sản và bất động sản thế chấp
Pháp luật của nhiều quốc gia trên thế giới đều xem Bất Động Sản (BĐS) gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai là tài sản cố định không di chuyển được Tuy nhiên, mỗi quốc gia có những nét đặc thù riêng trong quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại BĐS, dẫn đến sự khác biệt giữa hai khái niệm BĐS và động sản Hầu hết các nước đều xác định BĐS dựa trên đất đai và các tài sản liên quan không tách rời với đất đai, được định hướng bởi vị trí của đất đai đó.
Các quan điểm về tài sản gắn liền với đất đai được quy định khác nhau giữa các quốc gia Theo Điều 520 Luật Dân sự Pháp, trái cây chưa hái khỏi cây được coi là Bất động sản (BĐS), trong khi trái cây đã hái thì được xem là Động sản Tương tự, quy định này cũng xuất hiện trong Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Ở Thái Lan, Điều 100 Luật Dân sự xác định BĐS là đất đai cùng các vật gắn liền và quyền liên quan đến sở hữu đất đai Luật Dân sự Đức cũng đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất Tại Việt Nam, theo Điều 174 Luật Dân sự năm 2005, BĐS gồm đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cùng các tài sản khác gắn liền và theo quy định của pháp luật.
2.1.1.2 Các thu ộ c tính c ủ a b ấ t độ ng s ả n
Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của BĐS
Tính bất động của bất động sản nghĩa là không thể di chuyển tài sản từ nơi này sang nơi khác Mỗi bất động sản đều gắn liền với vị trí cố định tại điểm tọa lạc, điều này ảnh hưởng lớn đến giá trị và lợi ích của bất động sản Vị trí địa lý đóng vai trò thiết yếu, vì giá cả và tiềm năng sinh lời của bất động sản thường xuyên phụ thuộc vào đặc điểm khu vực và môi trường xung quanh.
Tính đa dạng của bất động sản (BĐS) xuất phát từ sự khác biệt về hình thể, vị trí, quy mô, kết cấu và diện tích của các lô đất cùng các công trình xây dựng trên đó Điều này tạo nên sự phong phú và không đồng nhất trong thị trường BĐS, khi hầu hết các sản phẩm đều có đặc điểm riêng biệt Vì vậy, giá cả của mỗi BĐS thường phụ thuộc vào các đặc điểm cụ thể của từng tài sản, phản ánh đúng giá trị thực tế và tính độc đáo của chúng trên thị trường.
Diện tích đất đai hữu dụng, có thể sinh sống và sản xuất, ngày càng trở nên khan hiếm do sự phát triển của dân số vượt quá khả năng của đất đai Tính khan hiếm này phản ánh rằng nguồn cung đất đai hữu dụng luôn có giới hạn trong khi nhu cầu về đất đai và nhà ở không ngừng tăng, dẫn đến thị trường bất động sản trở nên cạnh tranh cao và đầu cơ diễn ra phổ biến Sự cân bằng giữa phát triển đất đai, môi trường sinh thái, đất dùng cho sản xuất và đất ở luôn là thách thức nhằm đảm bảo phát triển bền vững.
Đất đai và các công trình xây dựng trên đất có tính bền vững cao, mang lại đời sống kinh tế dài lâu Cuộc sống của con người luôn gắn liền với bất động sản, do đó việc xây dựng và cải tạo đất đai nhằm mục đích sử dụng kéo dài hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cùng các công trình trên đất luôn được duy trì và cải thiện, giúp bất động sản có vòng đời kinh tế lâu dài So với các loại tài sản khác, bất động sản có khả năng tồn tại lâu dài, với các công trình có thể kéo dài hàng trăm năm và đất đai gần như tồn tại mãi mãi.
Tính hữu dụng là tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá bất động sản và động sản, phản ánh giá trị dựa trên khả năng sử dụng thực tế của tài sản Đây là yếu tố mang tính so sánh tương đối, giúp đánh giá chính xác hơn về giá trị thị trường của tài sản so với các tiêu chuẩn tuyệt đối.
2.1.1.3 Đặ c tr ư ng c ủ a b ấ t độ ng s ả n Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của BĐS
Khả năng co giãn của cung bất động sản (BĐS) kém do tính khan hiếm của thị trường, gây ra sự không linh hoạt trong việc điều chỉnh nguồn cung phù hợp với nhu cầu phát triển dân số và biến động giá cả Điều này dẫn đến tình trạng cung BĐS không thể thích nghi nhanh chóng với sự thay đổi của thị trường, ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở và đầu tư của khách hàng Hiểu rõ đặc điểm này giúp các nhà đầu tư và nhà phát triển có chiến lược phù hợp để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro trong lĩnh vực BĐS.
Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môi trường
Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức và tiền bạc
Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ
Bất động sản là tài sản có giá trị cao, đòi hỏi quá trình giao dịch kéo dài và chi phí cao do phải xem xét kỹ lưỡng về mặt vật chất và pháp lý Thời gian thực hiện các giao dịch bất động sản còn phụ thuộc vào quy trình thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, khiến quá trình mua bán diễn ra chậm và phức tạp hơn.
Bất động sản có khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt do giá trị cao và thời gian mua bán kéo dài, khiến việc thanh khoản trở nên chậm chễ Bất động sản thường liên quan mật thiết đến cuộc sống và sinh hoạt của con người, chỉ khi có nhu cầu thiết yếu chủ sở hữu mới sẵn sàng thay đổi quyền sở hữu Thông thường, khả năng này được giải quyết thông qua việc cầm cố hoặc thế chấp thay vì bán để chuyển nhượng.
Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của quốc gia, gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân Mọi biến động về đất đai đều ảnh hưởng đến đời sống kinh tế, chính trị của quốc gia, do đó Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ trong việc sử dụng và chuyển đổi bất động sản để duy trì ổn định và phát triển bền vững.
2.1.2 Bất động sản thế chấp
2.1.2.1 Khái ni ệ m th ế ch ấ p b ấ t độ ng s ả n
Thế chấp bất động sản là hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ bằng cách dùng tài sản là bất động sản hoặc động sản kèm theo làm tài sản thế chấp, mà không chuyển giao quyền sở hữu cho bên cho vay Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, bao gồm cả vật phụ, các vật phụ này cũng được coi là phần của tài sản thế chấp để đảm bảo quyền lợi của bên cho vay Đây là phương thức phổ biến giúp người vay bảo đảm nghĩa vụ tài chính mà vẫn giữ quyền quản lý tài sản trong quá trình vay vốn.
2.1.2.2 Các lo ạ i b ấ t độ ng s ả n th ế ch ấ p Ở Việt Nam, vấn đề thế chấp tài sản bị chi phối bởi Luật Dân sự và Luật Đất đai Theo hai luật này thì có các loại thế chấp sau:
Thế chấp bằng bất động sản là hình thức tài sản đảm bảo gồm các loại tài sản không di dời được như nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh và các tài sản gắn liền với chúng Giá trị của tài sản thế chấp không chỉ bao gồm giá trị gốc mà còn cả hoa lợi, lợi tức và các quyền trái pháp khác phát sinh từ bất động sản đó Đây là phương thức vay vốn phổ biến được sử dụng trong các giao dịch tài chính để đảm bảo an toàn và uy tín cho bên cho vay.
Thế chấp bằng quyền sử dụng đất là hình thức đảm bảo vay vốn phổ biến tại Việt Nam, nơi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý Chỉ có các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức kinh tế mới được phép sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản thế chấp để vay vốn tại ngân hàng Việc này giúp các chủ thể này có thể thuận lợi tiếp cận vốn vay nhằm phục vụ các mục đích phát triển kinh tế, đầu tư dự án hoặc mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh Nhà nước quản lý chặt chẽ quyền sử dụng đất và các quy định về thế chấp nhằm đảm bảo an ninh tài chính và quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
2.1.2.3 Quy đị nh v ề b ấ t độ ng s ả n th ế ch ấ p
Định giá bất động sản
Có nhiều định nghĩa khác nhau về hoạt động định giá BĐS, thông thường người ta hiểu theo hai quan điểm như sau:
Theo giáo sư Lim Lan Yuan từ Trường Xây Dựng và Bất Động Sản, Đại học Quốc gia Singapore, định giá là một nghệ thuật kết hợp khoa học trong việc ước tính giá trị của một tài sản cụ thể cho một mục đích nhất định tại một thời điểm Quá trình này đòi hỏi phải xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các lựa chọn đầu tư phù hợp.
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh thì
Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của các quyền tài sản BĐS dựa trên các phương pháp phù hợp để xác định giá trị tiền tệ cho một mục đích cụ thể Quá trình này diễn ra trong điều kiện của thị trường nhất định, nhằm đảm bảo độ chính xác và phù hợp với thực tế thị trường bất động sản Định giá BĐS giúp xác định đúng giá trị và hỗ trợ các hoạt động đầu tư, giao dịch, phát triển dự án bất động sản một cách hiệu quả.
Theo Luật Kinh doanh Bất động sản tại Việt Nam, định giá bất động sản được hiểu là hoạt động tư vấn nhằm xác định chính xác giá trị của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm nhất định Hoạt động này đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp thông tin minh bạch và chính xác cho các bên liên quan trong thị trường bất động sản Việc định giá BĐS giúp đảm bảo các giao dịch diễn ra công bằng, hạn chế rủi ro và nâng cao hiệu quả của hoạt động đầu tư, mua bán bất động sản.
Định giá bất động sản là một công việc phức tạp đòi hỏi cả yếu tố khoa học và nghệ thuật, yêu cầu cán bộ định giá không chỉ có kiến thức chuyên môn vững vàng mà còn phải có sự nhạy cảm với thị trường Quá trình này dựa trên việc áp dụng các phương pháp khoa học để xác định chính xác giá trị của bất động sản.
2.2.2 Các nguyên tắc định giá bất động sản
2.2.2.1 Nguyên t ắ c s ử d ụ ng t ố t nh ấ t và hi ệ u qu ả nh ấ t
Sử dụng tối đa và hiệu quả nhất của tài sản giúp đạt được mức hữu ích cao nhất trong các hoàn cảnh kinh tế - xã hội phù hợp, từ đó mang lại giá trị lớn nhất cho tài sản đó Mỗi loại tài sản có thể phục vụ nhiều mục đích khác nhau, nhưng giá trị của chúng được xác định dựa trên khả năng sử dụng tốt nhất và đạt hiệu quả cao nhất trong từng điều kiện Việc khai thác tối ưu tài sản không chỉ nâng cao hiệu quả kinh doanh mà còn góp phần vào sự phát triển bền vững trong môi trường kinh tế ngày càng cạnh tranh.
Một bất động sản được coi là sử dụng hiệu quả nhất khi nó đáp ứng được nhiều nhu cầu khác nhau, mang lại giá trị tối đa cho người sử dụng Tuy nhiên, việc một bất động sản đang được sử dụng thực tế chưa chắc đã phản ánh khả năng sử dụng tối ưu và hiệu quả cao nhất của tài sản đó.
Giá trị bất động sản (BĐS) được xác định bởi mối quan hệ giữa cung và cầu trên thị trường, đồng thời cũng tác động ngược lại đến cung và cầu của tài sản đó Giá trị BĐS thường tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung, phản ánh sự cân bằng giữa các yếu tố này Khi định giá BĐS, người chuyên nghiệp cần phân tích kỹ lưỡng các yếu tố ảnh hưởng đến cung cầu tại thời điểm cụ thể để đưa ra mức định giá chính xác và hợp lý.
Trong thực tế, bất động sản có nhiều cách sử dụng khác nhau và nhiều bất động sản có thể đáp ứng các mục đích này Khi đó, các bất động sản có tính chất thay thế cho nhau trong quá trình sử dụng, và bất động sản nào chào bán ở mức giá thấp hơn sẽ dễ dàng được chuyển nhượng trước Người mua thận trọng thường không trả giá cao hơn chi phí mua bất động sản thay thế trong cùng một thị trường và thời điểm, nhằm tối đa hóa lợi ích đầu tư.
2.2.2.4 Nguyên t ắ c d ự tính l ợ i ích trong t ươ ng lai
Giá trị của bất động sản được xác định dựa trên khả năng sinh lợi trong tương lai mà tài sản đó mang lại cho nhà đầu tư Để thẩm định chính xác và hợp lý, nhà định giá cần dự kiến các lợi ích tiềm năng từ bất động sản và sử dụng các lợi ích này để tính toán giá trị thực của tài sản.
Mức độ đóng góp của từng bộ phận trong tài sản ảnh hưởng trực tiếp đến tổng thu nhập và giá trị của toàn bộ tài sản Giá trị của một bất động sản (BĐS) hoặc các bộ phận cấu thành của nó phụ thuộc vào sự có mặt hoặc vắng mặt của chúng, điều này làm tăng hoặc giảm giá trị của BĐS Hiểu rõ vai trò của từng phần trong tài sản giúp tối ưu hóa giá trị và nâng cao hiệu quả đầu tư bất động sản.
Nguyên tắc này là nền tảng trong đánh giá tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản, dựa trên việc xác định mức sử dụng tài sản tối ưu và hiệu quả nhất Việc áp dụng nguyên tắc này giúp đảm bảo rằng các khoản đầu tư mới mang lại lợi ích tối đa, tối ưu hóa giá trị tài sản Đây là bước quan trọng để đánh giá khả năng sinh lời và phù hợp của các khoản đầu tư vào tài sản hiện có.
Nguyên tắc này nhấn mạnh rằng lợi nhuận cao vượt trội thúc đẩy cạnh tranh, trong khi cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và dẫn đến mất khả năng sinh lợi Trong lĩnh vực tài sản, nguyên tắc cạnh tranh được áp dụng cả giữa các loại tài sản và giữa các tài sản riêng lẻ, yêu cầu các nhà định giá xem xét khả năng sinh lợi, vị trí, đặc điểm và dự báo sử dụng của bất động sản để xác định phương pháp định giá phù hợp và chính xác.
Nguyên tắc này nhấn mạnh rằng các yếu tố tạo thành tài sản phải được cân bằng để đạt được khả năng sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Để xác định mức sử dụng tối ưu và hiệu quả của tài sản, việc phân tích xem đã đạt đến sự cân bằng này hay chưa là điều cần thiết Trong lĩnh vực bất động sản, giá bán đất ở một vị trí không chỉ phản ánh giá trị của chính khu đất mà còn liên quan đến giá đất liền kề, yêu cầu các yếu tố này phải đi đôi với nhau để đảm bảo tính công bằng và hiệu quả của thị trường.
Nguyên tắc này nhấn mạnh rằng việc định giá bất động sản chỉ dựa trên một giá trị sử dụng duy nhất của tài sản đó Sự nhất quán giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng của bất động sản là yếu tố entscheidend trong quá trình định giá Khi định giá bất động sản, cần phải căn cứ vào mục đích sử dụng cụ thể của tài sản để xác định giá trị phù hợp, tránh nhầm lẫn với giá trị tiềm năng của bất động sản để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong định giá.
Để đạt hiệu quả cao trong quá trình định giá, việc vận dụng và kết hợp các nguyên tắc một cách linh hoạt là điều kiện tiên quyết quyết định thành công hay thất bại của cuộc định giá.
2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng giá trị của bất động sản
2.2.3.1 Nhóm các y ế u t ố liên quan đế n giao d ị ch:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV – CN SGD2
Giới thiệu chung về BIDV – CNSGD2
3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của BIDV
Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), tiền thân là Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam, được thành lập ngày 26/04/1957 theo Quyết định 177/TTg của Thủ tướng Chính phủ Ban đầu, ngân hàng đảm nhiệm chức năng cấp phát và quản lý vốn kiến thiết cơ bản từ nguồn vốn ngân sách nhằm phục vụ tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã hội của đất nước.
Ngày 08/11/1994, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 654/QĐ-TTg chuyển giao nhiệm vụ cấp phát vốn ngân sách và tín dụng theo Kế hoạch nhà nước từ BIDV về Tổng cục Đầu tư thuộc Bộ Tài chính Ngày 18/11/1994, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Quyết định số 293/QĐ-NHNN cho phép BIDV hoạt động đa năng như một ngân hàng thương mại Những bước chuyển đổi cấu trúc cơ bản và định hướng kinh doanh mạnh mẽ theo hướng ngân hàng thương mại đa ngành, đa lĩnh vực vì mục tiêu lợi nhuận đã giúp BIDV khẳng định vị thế trong lĩnh vực ngân hàng Nỗ lực của tập thể cán bộ công nhân viên BIDV đã đóng góp tích cực vào sự nghiệp đổi mới kinh tế, công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và được Đảng, Nhà nước ghi nhận bằng danh hiệu “Anh hùng lao động thời kỳ đổi mới”.
Qua 56 năm trưởng thành và phát triển, đến nay BIDV là một trong bốn ngân hàng thương mại lớn nhất ở Việt Nam, được tổ chức hoạt động theo mô hình Ngân hàng thương mại cổ phần, trong đó Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối
Các chặng đường phát triển của BIDV
1957 Được thành lập với tên gọi Ngân hàng Kiến Thiết Việt Nam, trực thuộc Bộ Tài Chính, 100% sở hữu Nhà nước
1981 Đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và Xây dụng Việt Nam (trực thuộc
1990 Đổi tên thành Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam
1992 Bắt đầu hoạt động với các đối tác nước ngoài
1995 Chuyển sang hoạt động như một Ngân hàng thương mại với số vốn điều lệ là 1.100 tỷ đồng
Ngân hàng thương mại đầu tiên tại Việt Nam được các công ty kiểm toán quốc tế tiến hành kiểm toán báo cáo tài chính theo hai chuẩn mực kế toán Việt Nam và quốc tế, đảm bảo tính minh bạch và chính xác Việc áp dụng các chuẩn mực này đã được duy trì liên tục, góp phần nâng cao uy tín và chất lượng dịch vụ tài chính của ngân hàng trong ngành ngân hàng Việt Nam.
2001 Ngân hàng thương mại đầu tiên tại Việt Nam nhận chứng chỉ ISO
2001 -2006 Thực hiện đề án tái cơ cấu ngân hàng
Tăng vốn điều lệ từ 1.100 tỷ đồng lên 4.077 tỷ đồng
Ngân hàng chúng tôi là ngân hàng đầu tiên tại Việt Nam nhận được xếp hạng tín nhiệm từ tổ chức xếp hạng uy tín toàn cầu Moody’s, đánh dấu bước ngoặt quan trọng và thể hiện cam kết của chúng tôi về uy tín tài chính Chương trình xếp hạng tín nhiệm của Moody’s đã được duy trì liên tục, khẳng định sự ổn định và danh tiếng bền vững của ngân hàng trên thị trường quốc tế Đây là minh chứng rõ ràng cho năng lực tài chính vững mạnh và niềm tin của khách hàng, đối tác vào khả năng quản lý rủi ro của ngân hàng Việc nhận được xếp hạng từ Moody’s giúp nâng cao vị thế cạnh tranh và mở ra nhiều cơ hội hợp tác, phát triển bền vững trong tương lai.
Chuyển đổi mô hình tổ chức theo dự án hỗ trợ kỹ thuật giai đoạn 2 do
Tăng vốn điều lệ lên 8.756 tỷ đồng
2009 Tăng vốn điều lệ lên 10.498 tỷ đồng
Tiếp tục tăng vốn điều lệ, đạt mức 14.600 tỷ đồng
Bắt đầu tiến hành định hạng năng lực tài chính bởi tổ chức định hạng quốc tế S&P
2011 Điều chỉnh giảm vốn điều lệ xuống mức 12.947 tỷ đồng do thực hiện bóc tách các khoản đầu tư vào thị trường Campuchia theo chỉ đạo của Chính phủ
Ngày 28/12/2011, công ty đã chính thức thực hiện IPO thành công với việc phát hành 3% vốn điều lệ, trị giá 847,5 tỷ đồng, giúp tăng cường năng lực phát triển kinh doanh Giá đấu thành công bình quân đạt 18.583 đồng trên cổ phần, phù hợp với mệnh giá 10.000 đồng/cổ phần, mở ra cơ hội mở rộng thị trường và nâng cao vị thế cạnh tranh trên thị trường chứng khoán.
Đại hội đồng cổ đông lần đầu của BIDV đã thành công trong việc thông qua đề án Tái cơ cấu giai đoạn 2011-2015 và chiến lược phát triển Mục tiêu của chiến lược này là đưa BIDV trở thành ngân hàng đa dạng trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, hoạt động theo chuẩn mực quốc tế, đảm bảo chất lượng và hiệu quả hàng đầu trong các tổ chức tài chính tại Việt Nam.
Chính thức chuyển đổi thành Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam theo Chứng nhận Đăng ký Doanh nghiệp số
Dưới đây là bản tóm tắt theo yêu cầu của bạn:Công ty được đăng ký lần đầu vào ngày 03/04/1993 và đã thực hiện lần thay đổi thứ 13 vào ngày 27/04/2012, do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp phép Với số vốn điều lệ hiện tại là 23.012 tỷ đồng, công ty đã duy trì hoạt động kinh doanh ổn định suốt nhiều năm.
3.1.2 Quá trình hình thành và phát triển của BIDV – CN SGD 2
BIDV - CN SGD2 là chi nhánh của Ngân Hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam, thành lập từ năm 1996 theo đăng ký số 305764 ngày 24/02/1996 tại Sở Kế Hoạch và Đầu Tư TP.HCM Chi nhánh chính thức hoạt động từ ngày 25/03/1997 với tên giao dịch: CN SGD 2 Ngân Hàng Đầu Tư và Phát Triển Việt Nam, còn gọi là BIDV Transaction Center No II, TP Hồ Chí Minh Trụ sở chính của chi nhánh đặt tại số 04-06 Võ Văn Kiệt, Quận 1, TP.HCM, đảm bảo vị trí chiến lược trong hoạt động của BIDV tại thành phố.
3.1.3 Các hoạt động chính của BIDV – CNSGD2
Các tổ chức kinh tế, cá nhân và doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế cần khai thác hiệu quả các nguồn vốn trong nước ngắn hạn, trung hạn và dài hạn để đảm bảo phát triển bền vững Việc huy động vốn phù hợp theo từng mục tiêu và thời hạn giúp doanh nghiệp ổn định hoạt động, mở rộng quy mô và nâng cao năng lực cạnh tranh trên thị trường nội địa Đầu tư vào các nguồn vốn nội địa là chiến lược quan trọng để tăng cường nguồn lực tài chính lâu dài và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế trong nước.
Nhận tiền gửi không kỳ hạn và kỳ hạn bằng đồng Việt Nam, ngoại tệ
Nhận tiền gửi tiết kiệm có kỳ hạn, không kỳ hạn của dân cư
Phát hành kỳ phiếu có mục đích
Nhận tiền gửi vốn chuyên dùng
Nhận tiền gửi đảm bảo thanh toán
3.1.3.2 Ho ạ t độ ng cho vay
Cho vay ngắn hạn đối với các công ty, xí nghiệp, cá nhân có nhu cầu vay vốn sản xuất kinh doanh, dịch vụ, sinh hoạt,…
Ngân hàng cấp hạn mức tín dụng trung và dài hạn dựa trên khả năng nguồn vốn và hiệu quả kinh tế của từng thành phần kinh tế, đảm bảo phù hợp với nhu cầu vay vốn của các đơn vị Việc này giúp các doanh nghiệp và tổ chức có thể tiếp cận nguồn tài chính dài hạn để phát triển bền vững Hạn mức tín dụng được điều chỉnh linh hoạt nhằm đáp ứng đúng năng lực tài chính và tiềm năng sinh lời của từng đơn vị Điều này góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế, tăng cường khả năng cạnh tranh và nâng cao hiệu quả hoạt động của các thành phần kinh tế trong nền kinh tế quốc gia.
Dịch vụ thanh toán không dùng tiền mặt
Dịch vụ chuyển tiền nhanh
Dịch vụ thanh toán quốc tế
Thu đổi ngoại tệ, làm đại lý chi trả hối phiếu, thanh toán các loại tín dụng
Dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng
Dịch vụ tư vấn về tiền tệ, quản lý tài sản, bảo lãnh tín dụng, lập dự án đầu tư phát triển, ủy thác đầu tư,…
Các hoạt động nghiệp vụ của SGD2 được triển khai một cách từng bước phù hợp với điều kiện cụ thể của Sở, đảm bảo tuân thủ đúng chỉ đạo từ Tổng Giám Đốc NHĐT&PTVN Việc này giúp nâng cao hiệu quả hoạt động và đảm bảo các quy trình nghiệp vụ được thực hiện chính xác, linh hoạt theo yêu cầu của tổ chức Thực hiện theo phương châm này giúp SGD2 duy trì hoạt động ổn định và phù hợp với mục tiêu chiến lược của ngân hàng nhà nước.
3.1.4 Cơ cấu tổ chức của BIDV – CN SGD 2
Khi mới thành lập, Chi nhánh SGD2 chỉ có ba phòng gồm Tổ chức hành chính – Kho quỹ, Tài chính Kế toán – Tín dụng và nguồn vốn kinh doanh, cùng hai Quỹ tiết kiệm Với sự phát triển không ngừng về doanh số, yêu cầu mở rộng và củng cố mô hình tổ chức đã trở nên cấp thiết Chi nhánh SGD2 đã nhanh chóng xây dựng mô hình tổ chức mới và thực hiện các thủ tục cần thiết để đảm bảo mô hình hoạt động hiệu quả trong thực tiễn.
1998, phòng đã đưa ra mô hình 05 phòng nghiệp vụ và hai Quỹ tiết kiệm hoạt động mạnh và phát huy tác dụng tích cực Trong năm 1999, Sở xây dựng và bảo vệ thành công mô hình tổ chức (gồm 10 phòng nghiệp vụ và 03 QTK) và Kế hoạch phát triển
Trong giai đoạn 1999-2001, các hoạt động đã được Tổng Giám đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam phê duyệt Đến năm 2009, Chi nhánh SGD2 đã hoàn thiện mô hình tổ chức dựa trên Quyết định số 680/QĐ-HĐQT ngày 03/09/2008 của BIDV, nhằm thiết lập một cấu trúc tổ chức phù hợp và hiệu quả theo chuẩn mực của ngân hàng.
Giới thiệu hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV- CNSGD2
Hoạt động định giá tài sản bảo đảm, đặc biệt là bất động sản, là một nhiệm vụ quan trọng mà các ngân hàng thường xuyên thực hiện do cho vay vốn là nghiệp vụ chính của họ Hiện nay, hầu hết các ngân hàng đều thiết lập quy trình định giá riêng và áp dụng các phương pháp khác nhau để đánh giá giá trị tài sản, dẫn đến sự khác biệt trong kết quả định giá giữa các tổ chức tài chính.
Các ngân hàng có mô hình hoạt động khác nhau, trong đó nhiều ngân hàng như Techcombank, ACB, Oceanbank đã thành lập bộ phận định giá độc lập để nâng cao tính chính xác và minh bạch trong quy trình định giá tài sản Việc thành lập bộ phận định giá độc lập giúp đảm bảo các khoản định giá được thực hiện chuyên nghiệp, khách quan, góp phần tăng cường sự tin tưởng từ khách hàng và nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro của ngân hàng.
VP Bank…bên cạnh đó vẫn còn một số ngân hàng vẫn gắn liền với bộ phận định giá với bộ phận tín dụng như Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank
Tại BIDV – CN SGD 2, việc định giá sẽ do tổ định giá thuộc bộ phận QHKH tại
Các cấp điều hành có thẩm quyền quyết định tín dụng phù hợp với từng nhóm khách hàng, và khi tổng giới hạn tín dụng vượt quá thẩm quyền, phải chuyển cho cấp thẩm định rủi ro để thực hiện thẩm định Đối với các tài sản bảo đảm trị giá trên 100 tỷ đồng hoặc khi khách hàng và ngân hàng không thống nhất về kết quả định giá, ngân hàng quyết định thuê tổ chức tư vấn định giá Tuy nhiên, do một số tổ chức tư vấn thẩm định có thể bị ảnh hưởng để nâng giá trị tài sản nhằm mục đích vay vốn, ngân hàng sẽ thực hiện thẩm định lại hoặc mời tổ chức khác đối chiếu khi có dấu hiệu định giá cao hơn thực tế từ 10% trở lên Nếu một tổ chức định giá bị chứng minh có hai lần đưa ra kết quả cao hơn giá trị thực của tài sản, ngân hàng không tiếp tục sử dụng dịch vụ của tổ chức đó và báo cáo Hội sở chính để thông báo không hợp tác tiếp với tổ chức này, đảm bảo minh bạch và chính xác trong quá trình thẩm định giá trị tài sản bảo đảm.
Quy định chung trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại BIDV-
3.3.1 Thành lập tổ định giá
Theo quyết định số 091A/QĐ-SGDII ngày 17 tháng 09 năm 2009 của Giám đốc BIDV - CN SGD 2 về việc thành lập Tổ định giá TSBĐ thì:
Tổ định giá tại hội sở CN chịu trách nhiệm thực hiện định giá tài sản bảo đảm (TSBĐ) cho các khoản cấp tín dụng, dựa trên đề xuất từ các phòng quỹ khách hàng Nhiệm vụ của tổ là xác định giá trị chính xác của tài sản đảm bảo nhằm đảm bảo an toàn và hiệu quả trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng Việc định giá đúng đắn giúp nâng cao tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro và hỗ trợ quá trình phê duyệt khoản vay một cách chính xác Tổ định giá đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì sự ổn định và phát triển bền vững của hệ thống ngân hàng.
Phó giám đốc phụ trách phòng QHKH làm tổ trưởng tổ định giá
Tổ thẩm định: có nhiệm vụ thẩm định lại giá trị TSBĐ theo chỉ định của Giám đốc trong từng trường hợp cụ thể Tổ thẩm định bao gồm:
Phó giám đốc phụ trách phòng quản lý rủi ro làm điều hành
Lãnh đạo phòng quản lý rủi ro làm thành viên
3.3.2 Hệ số giá trị tài sản bảo đảm
Theo quyết định số 3979/QĐ-PC ngày 13 tháng 7 năm 2009 của Tổng Giám đốc BIDV về Giao dịch bảo đảm trong cho vay và Quyết định 6020/QĐ-PC ngày 20 tháng
Vào năm 2009, Tổng giám đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã có công văn sửa đổi, bổ sung một số điều tại Quy định số 3979/QĐ-PC ngày 13/7/2009 về giao dịch bảo đảm trong cho vay Các điều chỉnh này nhằm cập nhật và hoàn thiện hệ số giá trị Tài sản đảm bảo (TSBĐ) đối với một số loại tài sản phổ biến, giúp nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro và tăng tính linh hoạt trong các giao dịch vay vốn của ngân hàng Những sửa đổi này góp phần tạo điều kiện thuận lợi hơn cho khách hàng và đảm bảo quy trình cho vay được thực thi minh bạch và tối ưu.
Bảng 3.2 Hệ số giá trị TSBĐ
Tên tài sản Hệ số giá trị
Quyền sử dụng đất 0,8 Có đầy đủ hồ sơ pháp lý tài sản, tiến hành công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm
Quyền sở hữu công trình
Tại BIDV – CN SGD2, giá trị Tài sản bảo đảm (TSBĐ) sau khi được định giá sẽ nhân với hệ số theo bảng quy định để làm cơ sở áp dụng chính sách cấp tín dụng Quá trình này giúp xác định chính xác khả năng tài chính và hạn mức vay phù hợp cho khách hàng Việc định giá và nhân hệ số TSBĐ đảm bảo tính minh bạch, chính xác trong quá trình cấp tín dụng tại ngân hàng BIDV.
Theo quyết định số 8598/QĐ-BNC ngày 20 tháng 10 năm 2006 của BIDV, ngân hàng ban hành hệ thống xếp hạng nội bộ nhằm đánh giá và chấm điểm các chỉ tiêu để xếp hạng khách hàng, trừ những trường hợp đặc biệt theo quy định của ngân hàng Hội đồng xếp hạng của BIDV tiến hành đánh giá khách hàng dựa trên các tiêu chí cụ thể nhằm nâng cao quản lý rủi ro và tối ưu hóa hoạt động tín dụng Hệ thống xếp hạng nội bộ giúp BIDV phân loại khách hàng chính xác, từ đó có các chính sách phù hợp nhằm thúc đẩy phát triển kinh doanh và nâng cao hiệu quả hoạt động ngân hàng.
Khách hàng có dư nợ ngoại bảng tại thời điểm đánh giá đã được BIDV xử lý nợ bằng quỹ dự phòng rủi ro từ trước Quản lý nợ ngoại bảng hiệu quả giúp giảm thiểu rủi ro và nâng cao chất lượng danh mục tín dụng của ngân hàng Việc xử lý nợ dựa trên quỹ dự phòng rủi ro thể hiện sự chủ động trong công tác kiểm soát nợ tồn đọng của BIDV.
Các khách hàng bị âm vốn chủ sở hữu và kinh doanh thua lỗ trong năm tài chính gần nhất
Các khách hàng có nợ quá hạn trên 360 ngày tại thời điểm đánh giá
Khách hàng mới thành lập hoặc hoạt động chưa đủ năm thường chưa có báo cáo tài chính đầy đủ, trong đó có thể thiếu số liệu đầu kỳ Những khách hàng này chưa tích lũy đủ dữ liệu tài chính để cung cấp báo cáo chính xác và đầy đủ, gây khó khăn trong quá trình đánh giá và thực hiện các thủ tục liên quan đến tài chính Khi khách hàng mới đã có báo cáo tài chính, nhưng không có số đầu kỳ, điều này có thể ảnh hưởng đến quá trình xác minh và đối chiếu các số liệu tài chính trong quá trình thẩm định.
Các khách hàng chỉ có các khoản vay từ nguồn vốn tài trợ ủy thác của bên thứ ba, trong đó bên thứ ba cam kết chịu toàn bộ trách nhiệm xử lý rủi ro khi có sự cố xảy ra Điều này đảm bảo an toàn tài chính cho khách hàng và giảm thiểu rủi ro liên quan đến các khoản vay từ nguồn vốn ủy thác Chính sách này giúp tăng cường sự tin tưởng và minh bạch trong các giao dịch tài chính, đồng thời đảm bảo quyền lợi của khách hàng được bảo vệ tối đa.
Khách hàng vay vốn tại BIDV để thực hiện một hoặc nhiều dự án đầu tư đang trong giai đoạn xây dựng và chưa hoạt động, đồng thời không có hoạt động kinh doanh khác tính đến thời điểm đánh giá xếp hạng.
Các khách hàng là các đơn vụ hành chính sự nghiệp có thu, không có báo cáo tài chính và báo cáo kết quả kinh doanh
Dựa trên số điểm đạt được, khách hàng sẽ được xếp hạng thành 10 mức khác nhau và phân thành 7 nhóm khách hàng từ mức cao nhất là AAA đến mức thấp nhất là D, nhằm áp dụng các chính sách phù hợp.
Bảng 3.3 Xếp hạng khách hàng và chính sách cấp tín dụng tại BIDV –CN SGD2
Nhóm khách hàng Mức xếp hạng Tỷ lệ TSBĐ tối thiểu khi vay vốn lưu động (theo quyết định số 1138/QĐ- HĐQT)
Khách hàng được xếp hạng AA có tài sản đảm bảo bao gồm quyền sử dụng đất và tài sản có giá trị 10 tỷ đồng, thuộc quyền sở hữu của khách hàng Theo quyết định 1138/QĐ-HĐQT về chính sách cấp tín dụng đối với khách hàng doanh nghiệp, ngân hàng yêu cầu tỷ lệ TSBĐ tối thiểu là 30% khi vay vốn lưu động Do đó, khoản vay tối đa khách hàng có thể đăng ký là 26,66 tỷ đồng, dựa trên công thức tính lệch tỷ lệ TSBĐ phù hợp với xếp hạng tín nhiệm của khách hàng.
3.3.3 Hồ sơ thẩm định bất động sản
Một hồ sơ tối thiểu để thẩm định BĐS phải bao gồm:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu ( đối với nhà, bao gồm: nhà ở, nhà làm việc, nhà xưởng, nhà kho, cửa hàng, cửa hiệu và công trình kiến trúc khác)
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bằng chứng hợp pháp xác nhận quyền sở hữu và sử dụng đất, bao gồm các loại đất như đất ở, đất xây dựng công trình, đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và các loại đất khác, giúp chủ sở hữu yên tâm khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai.
Giấy nộp phí trước bạ (nếu có)
Sổ hộ khẩu gia đình
Nội dung thẩm định bất động sản
3.4.1 Thẩm định về chủ sở hữu, sử dụng bất động sản
Xác định được người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS, những người đồng sở hữu, sử dụng
Năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật của chủ sở hữu, sử dụng BĐS
Đảm bảo xác định được người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp BĐS
Căn cứ thẩm định: các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người chủ sở hữu
3.4.2 Thẩm định về quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc
Khi thẩm định quy hoạch bất động sản, cần xác định rõ vị trí của bất động sản đã có quy hoạch hay chưa Nếu đã có quy hoạch, cần kiểm tra và hiểu rõ các loại quy hoạch đã được phê duyệt để đánh giá đúng tiềm năng phát triển của khu vực Việc xác định quy hoạch rõ ràng giúp đảm bảo tính pháp lý và định hướng phát triển bền vững cho dự án bất động sản.
Căn cứ thẩm định được xác định dựa trên bản quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phù hợp với vị trí bất động sản Trong trường hợp bất động sản chưa có quy hoạch rõ ràng, cần làm việc với cơ quan có thẩm quyền để xác định chính xác vị trí và quy hoạch liên quan Điều này đảm bảo tính chính xác và hợp lệ trong quá trình thẩm định và phát triển dự án bất động sản.
3.4.3 Thẩm định khả năng chuyển nhượng của bất động sản
Yêu cầu: việc thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS phải đảm bảo được là BĐS đó có dễ chuyển nhượng hay phát mãi hay không
Dựa trên căn cứ thẩm định, đánh giá BĐS dựa vào tình trạng thực tế của vị trí, khả năng giao thông, cơ sở hạ tầng, an ninh, dân trí và lợi thế thương mại của khu vực Đồng thời, các yếu tố này cũng được xem xét dựa trên tình hình thị trường bất động sản hiện tại để đưa ra kết luận chính xác và đáng tin cậy.
3.4.4 Thẩm định tình trạng thực tế, pháp lý của bất động sản
Yêu cầu: Việc thẩm định về tình trạng thực tế của BĐS phải xác định được:
Các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hay sở hữu của BĐS phải hợp lệ
Diện tích thực tế và diện tích ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS
BĐS có được phép thế chấp hay không và có đủ điều kiện để thế chấp hay chưa?
Có tranh chấp hiện đang xảy ra với BĐS hay không?
BĐS đó có đang được thế chấp, chuyển nhượng, góp vốn, liên doanh với cá nhân và tổ chức khác không
Căn cứ thẩm định: căn cứ vào chứng từ sở hữu, tình trạng thực tế của BĐS và các nguồn thông tin khác
3.4.5 Định giá bất động sản
Yêu cầu: Việc định giá BĐS phải xác định được giá trị bằng Việt Nam đồng của BĐS tại thời điểm định giá
Căn cứ định giá BĐS:
Diện tích BĐS: bao gồm xác định diện tích đất và diện tích tài sản gắn liền với đất
Đơn giá BĐS: bao gồm đơn giá đất và đơn giá tài sản gắn liền với đất
3.4.5.1 Xác đị nh di ệ n tích b ấ t độ ng s ả n Đối với quyền sử dụng đất:
Khi diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lớn hơn diện tích đất thực tế, thì phần diện tích đất thực tế sẽ được sử dụng để tính giá trị Điều này đảm bảo tính công bằng và chính xác trong việc xác định giá trị đất đai, phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai Việc tính toán dựa trên diện tích thực tế giúp tránh những tranh chấp không đáng có và đảm bảo quyền lợi cho người sở hữu đất.
Khi diện tích đất ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lớn hơn diện tích đất thực tế, thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trong giấy chứng nhận Đối với các nhà ở và công trình xây dựng trên đất, việc tính giá trị vẫn dựa trên diện tích đất đã được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo chính xác và hợp pháp.
Khi xác định giá trị bất động sản, diện tích nhà ở hoặc công trình xây dựng trên đất có đăng ký quyền sở hữu sẽ được tính dựa trên diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, kể cả khi có chênh lệch so với diện tích thực tế Điều này đảm bảo tính chính xác và phù hợp với quy định pháp luật về sở hữu đất đai và bất động sản Việc xác định diện tích đúng theo giấy chứng nhận giúp định giá bất động sản công bằng và minh bạch hơn trên thị trường.
Trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu thì:
Nếu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích tính giá là diện tích xây dựng thực tế
Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép
3.4.5.2 Xác đị nh đơ n giá b ấ t độ ng s ả n Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (như đất xây dựng nhà xưởng, văn phòng): sử dụng các phương pháp định giá để xác định đơn giá đất thị trường và căn cứ vào đơn giá đó để xác định giá trị BĐS Đối với đất nông nghiệp: giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp sẽ căn cứ vào quyết định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố do UBND Thành phố Hồ Chí Minh ban hành hàng năm Đối với nhà ở, công trình xây dựng trên đất: việc xác định giá trị của nhà phải dựa vào tình trạng hiện tại của ngôi nhà để định giá thông qua xác định: thời gian sử dụng, kiểu dáng, kết cấu, nguyên vật liệu xây dựng, tình trạng pháp lý của ngôi nhà
Ngân hàng sẽ dựa vào Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình tại thành phố Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành để xác định đơn giá phù hợp Thông tin chi tiết được hướng dẫn trong phần phụ lục A của bài luận, giúp đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình thẩm định.
3.4.6 Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CN SGD 2
Việc định BĐS được thực hiện theo quy trình sau:
Hình 3.5 Quy trình định giá bất động sản thế châp tại BIDV – CNSGD2
B ướ c 1: Ti ế p nh ậ n yêu c ầ u th ẩ m đị nh, h ồ s ơ
Quy trình định giá bắt đầu bằng việc kiểm tra hồ sơ theo các quy định về hồ sơ tối thiểu đã đề cập Nếu hồ sơ đầy đủ, cán bộ định giá sẽ tiếp nhận và tiến hành quá trình định giá; còn nếu thiếu, họ sẽ yêu cầu khách hàng bổ sung các giấy tờ cần thiết để đảm bảo hồ sơ đáp ứng yêu cầu.
Tiếp nhận yêu cầu thẩm định, hồ sơ
Liên hệ với khách hàng hẹn ngày thẩm định
Lập báo cáo thẩm định giá trị tài sản
Ký duyệt vào báo cáo thẩm định giá trị tài sản
Khi hồ sơ đã đầy đủ, cán bộ định giá sẽ tiến hành kiểm tra tính hợp lệ của các giấy tờ liên quan như chứng từ nhà đất, tờ khai lệ phí trước bạ, bản vẽ hiện trạng cùng các loại giấy tờ khác để đảm bảo hồ sơ hoàn chỉnh và hợp lệ.
B ướ c 2: Liên h ệ v ớ i khách hàng h ẹ n ngày th ẩ m đị nh
Sau khi thu thập đầy đủ hồ sơ và xác định tính hợp pháp của các loại giấy tờ do khách hàng cung cấp, tổ định giá ngân hàng sẽ liên hệ để thống nhất ngày giờ thẩm định thực tế Quá trình này đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong việc xác minh tài sản, giúp khách hàng thuận lợi hơn khi thực hiện các thủ tục vay vốn hoặc tài chính Việc xác nhận giấy tờ hợp lệ là bước quan trọng trong quy trình định giá tài sản tại ngân hàng, góp phần nâng cao hiệu quả và độ tin cậy của dịch vụ.
B ướ c 3: Th ẩ m đị nh th ự c t ế
Tổ định giá tại ngân hàng sẽ trực tiếp đến địa điểm bất động sản để tiến hành thẩm định thực tế, đánh giá chính xác giá trị của tài sản Đồng thời, họ thu thập thông tin về các bất động sản lân cận nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và đảm bảo kết quả định giá chính xác, khách quan Quá trình này giúp ngân hàng đưa ra quyết định vay vốn phù hợp và an toàn, đồng thời nâng cao hiệu quả trong lĩnh vực định giá bất động sản.
B ướ c 4: L ậ p báo cáo th ẩ m đị nh giá tr ị tài s ả n
Việc lập báo cáo thẩm định giá trị tài sản phải tuân theo mẫu của ngân hàng, phù hợp với từng loại tài sản bảo đảm như bất động sản, máy móc thiết bị, giấy tờ có giá, các khoản phải thu, quyền đòi nợ và quyền phát sinh từ các hợp đồng kinh tế Các mẫu báo cáo cụ thể để thực hiện quá trình thẩm định đều được trình bày rõ ràng trong phần phụ lục của khóa luận này, nhằm đảm bảo tính chính xác và thống nhất trong đánh giá giá trị tài sản.
B ướ c 5: Ký duy ệ t vào báo cáo th ẩ m đị nh giá tr ị tài s ả n
Sau khi lập báo cáo thẩm định giá trị tài sản, tổ định giá sẽ ký duyệt để xác nhận chính xác giá trị tài sản, đồng thời chịu trách nhiệm pháp lý về kết quả định giá Báo cáo này đóng vai trò làm căn cứ quan trọng trong quá trình xác định giá trị tài sản, đảm bảo tính minh bạch và khách quan trong công tác định giá Việc ký duyệt của tổ định giá cũng thể hiện quyền và trách nhiệm của họ trong việc cung cấp thông tin chính xác và đáng tin cậy cho các bên liên quan.
Quy trịnh định giá BĐS thế chấp cụ thể sẽ được trình bày cụ thể thông qua ví dụ dưới đây
Ví dụ thực tế về định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2
Ngày 10/03/2013, ông Nguyễn Đình Chiến và bà Bùi Thị Cam đến ngân hàng thế chấp căn nhà số 53 Lê Quang Định, Phường 11, Quận Bình Thạnh, Tp.HCM
Sau khi nhận được hồ sơ vay của khách hàng gồm:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy nộp phí trước bạ
Vị trí tài sản thẩm định
Sổ hộ khẩu gia đình
Hồ sơ này được đánh giá là đầy đủ Ngân hàng sẽ hẹn khách hàng thời gian thẩm định thực tế
Sau đó tổ định giá sẽ tiến hành thẩm định từng nội dụng cụ thể như sau:
Chủ sở hữu và người sử dụng Bất động sản được xác định dựa trên giấy tờ pháp lý trong hồ sơ vay vốn của khách hàng, trong đó ông Nguyễn Đình Chiến và bà Bùi Thị Cam là những người nắm giữ quyền sở hữu và sử dụng chính của tài sản đó.
Quy hoạch: BĐS nằm trên đường Lê Quang Định không thuộc khu vực quy hoạch giải tỏa
Bất động sản nằm trên mặt đường Lê Quang Định, gần chợ, mang lại nhiều lợi thế thuận lợi cho hoạt động kinh doanh Khu vực có nhiều thông tin về chuyển nhượng mua bán, giúp khả năng chuyển nhượng bất động sản diễn ra bình thường Thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh đang ấm dần lên, với nhu cầu nhà ở của người dân còn rất lớn, đặc biệt là các bất động sản có giá trung bình và thấp.
Tình trạng pháp lý, tình trạng thực tế của BĐS:
BĐS có đầy đủ các giấy tờ hợp pháp: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
BĐS đang được sử dụng cho mục đích nhà ở
BĐS có đủ điều kiện để thế chấp và hiện tại không có tranh chấp
Diện tích ghi nhận trong sổ đỏ và diện tích thực tế là khớp nhau:
Quy trình xác định đơn giá đất bắt đầu bằng việc tổ định giá thu thập các thông tin so sánh từ các giao dịch bất động sản tương tự trong khu vực đường Lê Quang Định gần đây Dựa trên các dữ liệu này, tổ định giá sẽ thực hiện các bước điều chỉnh phù hợp nhằm xác định mức giá chính xác và cạnh tranh cho bất động sản cần định giá, đảm bảo phù hợp với thị trường địa phương.
Để xác định đơn giá nhà, cần dựa trên tình trạng thực tế của ngôi nhà cùng với Biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình tại TP Hồ Chí Minh do Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Theo đó, tổ định giá ước tính giá trị căn nhà khoảng 2.500.000 đồng/m², giúp xác định chính xác giá trị phù hợp với từng tình trạng và đặc điểm riêng của ngôi nhà.
Sau khi thu thập đầy đủ thông tin, tổ định giá sẽ lập ra báo cáo thẩm định giá trị tài sản như sau:
NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh Phúc
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN
Tên khách hàng: Ông Nguyễn Đình Chiến và Bà
Hiệp Thành, Tp Thủ Dầu Một, Bình Dương
Loại Tài sản: Bất động sản
Mục đích: Làm cơ sở duyệt vay
Bằng tài sản của khách hàng Bằng tài sản của bên thứ ba
Tổ chức định giá: Tổ định giá
Thời gian định giá gần nhất Định giá lần đầu
Thời gian và địa điểm
Ngày 10/03/2013 Địa điểm: 53 Lê Quang Định, Phường 11, Quận Bình Thạnh, Tp.HCM
THÔNG TIN VỀ TÀI SẢN ĐỊNH GIÁ
1 Thông tin về tài sản cần định giá
Giấy chứng nhận Quyền sở hữu nhà ở tại số 53 Lê Quang Định, Phường 11, Quận Bình Thạnh, TP.HCM xác nhận quyền sở hữu hợp pháp của cá nhân đối với ngôi nhà tại địa chỉ này Đồng thời, giấy chứng nhận còn ghi nhận Quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 28, tờ bản đồ số 17, thuộc Quận Bình Thạnh, TP.HCM, đảm bảo quyền lợi và quyền lợi pháp lý cho chủ sở hữu trong việc quản lý và sử dụng đất đai tại khu vực này.
- Tên chủ sở hữu: Ông Nguyễn Đình Chiến và Bà Bùi Thị Cam
2 Hồ sơ tài sản cần định giá
Đầy đủ Chưa đầy đủ
Hồ sơ hiện có Bản gốc (G)/Bản sao (S)/Bản sao có công chứng, sao y (SY)
- Giấy chứng nhận QSH nhà và quyền sử dụng đất G.…
- Sổ hộ khẩu gia đình …….…
- Bản đồ quy hoạch tổng thể và chi tiết của khu vực …….….
- Giấy phép xây dựng nhà ….….
Hồ sơ cần bổ sung
- Giấy nộp tiền thuê đất
- Giấy chứng nhận đổi số nhà
Kết luận: Tài sản định giá thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm
(Ghi chú: trên c ơ s ở v ề h ồ s ơ tài s ả n đị nh giá do bên b ả o đả m cung c ấ p - đả m b ả o đ úng yêu c ầ u c ủ a Q Đ 5885)
3 Những căn cứ để định giá
- Luật đất đai năm 2003 và các nghị định của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
Dựa theo Quyết định số 3979/QĐ-PC ngày 13/07/2009 và số 6020/QĐ ngày 20/10/2009 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát Triển Việt Nam, ngân hàng ban hành quy định về giao dịch bảo đảm trong cho vay nhằm đảm bảo an toàn và minh bạch trong các hoạt động tín dụng Các quy định này đã được sửa đổi, bổ sung phù hợp với quá trình phát triển và thay đổi của thị trường ngân hàng, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý tài sản bảo đảm khi cấp tín dụng Việc tuân thủ các quy định này là yếu tố then chốt để đảm bảo quyền lợi của khách hàng cũng như ổn định hoạt động của ngân hàng thương mại.
- Quyết định số 61/2012/QĐ-UBND ngày 22/12/2012 của UBND TP.HCM v/v ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM
- Quyết định số 12/QĐ-UBND ngày 20/02/2008 của UBND Tp.HCM về việc giá/điều chỉnh giá xây dựng mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Tp
- Quyết định thành lập Tổ định giá số 091A/QĐ-CNSGD2 ngày 17/09/2009 của Giám đốc CN SGD2
4 Mô tả đặc điểm tài sản
- Tình trạng pháp lý: Không tranh chấp Tranh chấp
Thực trạng nhà đất được mô tả chi tiết trong Phụ lục 01, bao gồm thông tin về tình trạng nhà đất, khu vực xung quanh và vị trí cụ thể của tài sản, giúp khách hàng có cái nhìn rõ ràng về giá trị và tiềm năng của bất động sản.
- Ảnh minh họa về tài sản định giá được đính kèm tại Phụ lục 02 (ảnh chụp tại thời điểm khảo sát thực địa ngày … tháng … năm 200…)
5 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường và khả năng phát mại
Tiêu chí xác định Lợi thế của tài sản Hạn chế của tài sản
Vị trí , Giao thông Mặt tiền đường Lê Quang Định, gần chợ
Bà Chiểu, giao thông thuận lợi Diện tích Diện tích lớn
Cơ sở hạ tầng Mặt tiền đường lớn, trải nhựa
Dân trí Khu vực có trình độ dân trí trung bình
An ninh An ninh tốt
Lợi thế thương mại Vị trí thuận tiện dễ chuyển đổi mục đích sử dụng
Khả năng phát mại Rất dễ Dễ Bình thường Khó Ko thể p/mại được Ước tính thời gian có thể phát mại tài sản
Trong điều kiện giao dịch bình thường, thời gian ước tính để phát mại tài sản bằng giá trị định giá TSBĐ là khoảng 6 tháng, phù hợp với quy trình xử lý tài sản đảm bảo hiệu quả và đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật về xử lý tài sản đảm bảo.
* Khát quát về thị trường bất động sản:
Thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh đang ấm dần lên nhờ các chính sách khuyến mãi từ chủ đầu tư, thúc đẩy sự phục hồi của các dự án lớn Giá nhà đất tại thành phố đang trở lại mức cân bằng, phản ánh đúng giá trị thực của thị trường Nhu cầu về nhà ở của người dân vẫn còn rất lớn, đặc biệt đối với các căn nhà và căn hộ giá trung bình thấp, tạo động lực phát triển bền vững cho thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh.
6.1 C ơ s ở xác đị nh giá tr ị TSB Đ a) Tham khảo giá đất nhà phố theo quyết định số 61/2012/QĐ-UBND ngày 22/12/2012 của UBND TP.HCM v/v ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM:
TT Khu vực Loại đất Giá đất phố (ĐV: đồng)
1 Q Bình Thạnh đoạn từ chợ
Bà Chiểu đến Nơ Trang Long Đất ở 15.600.000 b) Tham khảo các nguồn thông tin khác
Các khu đất có vị trí và đặc điểm tương tự tài sản bảo đảm thường được rao bán hoặc giao dịch trên thị trường với mức giá từ 55-68 triệu đồng/m², phản ánh giá trị thực tế của các bất động sản có cùng đặc điểm địa lý và pháp lý.
- Các mức giá tham khảo trên được tổng hợp chi tiết sau đây:
Nhà bán MT đường Lê Quang Định, P.14, Q.BT
2 Kết cấu nhà 1 trệt + 1 lửng + 1 lẩu Nhà cấp 4 -
4 So sánh với TSĐB Gần vị trí cần định giá Gần vị trí định giá
Gần vị trí định giá, gần chợ Bà Chiểu
Bannhamatphobin hthanh.batdongsa n.com.vn
Giá trị đất (sau khi trừ giá trị nhà (DT* đơn giá xây dựng -
6.2 Ph ươ ng pháp th ẩ m đị nh giá:
- Phương pháp định giá: phương pháp so sánh trực tiếp
Dựa trên phân tích các thông tin tham khảo về giá trên các website và thực tế khảo sát tại khu vực đường Lê Quang Định vào thời điểm định giá, chúng tôi nhận thấy mức giá tham khảo khá cao so với giá thực tế Do đó, tổ định giá đề xuất mức giá của tài sản đảm bảo bằng giá thấp nhất trong các mẫu tham khảo, cụ thể là 59.228.395 đồng, sau khi làm tròn.
Tài sản bảo đảm gồm quyền sử dụng nhà ở tại địa chỉ 53 Lê Quang Định, Phường 11, Quận Bình Thạnh, TP.HCM và quyền sử dụng đất tại thửa đất số 28, tờ bản đồ số 17, Quận Bình Thạnh, TP.HCM, do ông Nguyễn Đình Chiến và bà Bùi Thị Cam làm chủ sở hữu.
- Giá trị định giá tài sản bảo đảm:
Giá trị đất theo Quyết định 61/2012/QĐ-UBND
Diện tích đất: 58.2 m2 Đơn giá đất: 15.600.000 đ/ m2
Giá trị đất: 907.920.000 đồng (Bằng chữ: Chín trăm lẻ bảy triệu chín trăm hai mươi ngàn đồng)
Giá trị nhà theo Quyết Định 12/QĐ-UBND (do nhà được xây vào năm 2010 nên vẫn áp dụng Quyết Định 12/QĐ-UBND)
Diện tích nhà: 165 m2 Đơn giá nhà: 2.500.000 đ/m2
Giá trị nhà tại thời điểm mới xây dựng: 412.500.000 đồng (Bằng chữ: Bốn trăm mười hai triệu năm trăm ngàn đồng)
Thời gian khấu hao tài sản: 10 năm
Tài sản đã sử dụng được 3 năm
Phương pháp khấu hao : đường thẳng
Khấu hao hàng năm: 412.500.000/10 = 41.250.000 đồng
Giá trị còn lại của nhà: 412.500.000 – 41.250.000*3 = 288.750.000 đồng (Bằng chữ: Hai trăm tám mươi tám triệu bảy trăm năm mươi ngàn đồng)
Tổng giá trị TSĐB theo quyết định số 61/2012/QĐ-UBND và 12/QĐ-UBND là : 1.196.670.000 đồng
Giá tr ị TS Đ B theo giá th ị tr ườ ng
Diện tích đất: 58.2 m2 Đơn giá đất: 59.000.000 đ/ m2
Giá trị đất: 3.433.800.000 đồng (Bằng chữ: Ba tỷ bốn trăm ba mươi ba triệu tám trăm ngàn đồng)
Tổng giá trị Tài sản bảo đảm (TSBĐ) hiện tại là 3.433.800.000 đồng cộng với 288.750.000 đồng, tổng cộng đạt 3.722.550.000 đồng (bằng chữ: Ba tỷ bảy trăm hai mươi hai triệu năm trăm năm mươi ngàn đồng) Đề xuất các phương án quản lý TSBĐ, bao gồm phương thức quản lý, định kỳ đánh giá lại giá trị TSBĐ và các vấn đề liên quan khác để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quá trình sử dụng tài sản.
Đối với bất động sản thế chấp là đất ở và công trình trên đất, ngân hàng sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất và phương pháp định giá chi phí cho giá trị công trình Các yếu tố liên quan như chứng minh pháp lý, hiện trạng sử dụng, tình trạng tranh chấp được kiểm tra đầy đủ và cẩn thận, đảm bảo tính chính xác của thẩm định Ngoài ra, các yếu tố chính về đất như diện tích và mục đích sử dụng đều được phản ánh rõ ràng trong báo cáo thẩm định giá trị tài sản.
Đánh giá hoạt động định giá BĐS thế chấp tại BIDV- CNSGD2
3.6.1 Những kết quả đạt được, thuận lợi và khó khăn trong công tác định giá bất động sản thế chấp tại BIDV – CNSGD2
3.6.1.1 Nh ữ ng k ế t qu ả đạ t đượ c
Dựa trên các quy định, chỉ thị, quy chế, quyết định của NHNN và pháp luật liên quan đến hoạt động ngân hàng, các ngân hàng đã tự xây dựng quy trình định giá riêng biệt để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả Quy trình định giá của BIDV – CN SGD 2 được đánh giá là chặt chẽ, từ bước tiếp nhận hồ sơ, thu thập thông tin, phân tích dữ liệu đến việc đưa ra kết quả định giá, nhằm thúc đẩy tăng trưởng doanh số cho vay Bộ phận quan hệ khách hàng của ngân hàng đã hoạt động hiệu quả trong việc định giá các loại tài sản bảo đảm Theo số liệu của phòng Kế hoạch tổng hợp của BIDV – CNSGD2, tổng số hồ sơ được định giá là 4.562, trong đó có 3.553 hồ sơ liên quan đến bất động sản, chiếm đến 77,88% tổng số hồ sơ, phản ánh sự tập trung lớn vào định giá tài sản thế chấp bất động sản của ngân hàng.
Bảng 3.4 Số lượng hồ sơ định giá năm 2012 của BIDV – CNSGD2
STT Loại TSBĐ Số lượng hồ sơ được định giá
Các khoản phải thu, quyền đòi nợ, quyền phát sinh từ các hợp đồng kinh tế
Nguồn: Phòng Kế hoạch tổng hợp BIDV – CNSGD2
Rủi ro trong hoạt động cho vay của ngân hàng giảm thiểu đáng kể Điều đó có thể được chứng minh dựa vào bảng số liệu sau:
Bảng 3.5 Tỷ lệ dư nợ có TSBĐ/ Tổng dư nợ của BIDV –CN SGD 2
Dư nợ có TSBĐ/ Tổng dư nợ 42,6% 44,1% 45,2%
Nguồn: Phòng Kế hoạch tổng hợp CN SGD 2
Bảng 3.6 Tỷ lệ nợ xấu của BIDV –CN SGD 2
Nguồn: Phòng Kế hoạch tổng hợp CN SGD 2
Dư nợ có tài sản bảo đảm trên tổng dư nợ của BIDV – SGD giai đoạn 2010-2012 tăng dần từ 42,6% vào năm 2010 lên 44,1% vào năm 2011 và đạt 45,2% vào năm 2012, cho thấy xu hướng tăng nhẹ qua các năm.
Tỷ lệ này qua các năm chiếm chưa tới 50% dư nợ Điều này có thể nói rằng ngân hàng cho vay tín chấp nhiều
Trong giai đoạn từ 2010 đến 2011, tỷ lệ nợ xấu của ngân hàng duy trì ở mức dưới 2%, nhưng đến năm 2012, tỷ lệ này đã tăng lên 3,19%, cao hơn so với các ngân hàng như Vietinbank (1,46%), Sacombank (1,89%) và Eximbank (1,2%) Tuy nhiên, việc phân loại nợ của ngân hàng được thực hiện dựa trên tiêu chí định tính theo Điều 7 của Quyết định 493 của Ngân hàng Nhà nước, trong đó tiêu chí này được sử dụng ngay từ khi phê duyệt hồ sơ và bao gồm một hệ thống các tiêu chuẩn đánh giá nợ xấu.
14 chỉ tiêu tài chính và 40 chỉ tiêu phi tài chính với trọng số khác nhau phù hợp từng lĩnh vực và ngành nghề giúp ngân hàng đánh giá chính xác tiềm lực và khả năng thanh toán nợ của khách hàng Tiêu chuẩn phân loại nợ này đang dần tiếp cận các chuẩn mực quốc tế và vượt trội so với các ngân hàng sử dụng phương pháp phân loại theo Điều 6 Quyết định 493, dựa trên yếu tố định lượng về thời gian quá hạn của khoản nợ.
3.6.1.2 Thu ậ n l ợ i Để có được những kết quả nêu trên là do hoạt động cho vay thế chấp bằng bất động sản luôn được Nhà nước, lãnh đạo của ngân hàng đặc biệt quan tâm bởi cho vay là một hoạt động thường xuyên của ngân hàng
Các quy định pháp lý về tiếp nhận hồ sơ, định giá và quản lý bất động sản thế chấp được thiết lập rõ ràng và chặt chẽ, đóng vai trò quan trọng trong công tác định giá bất động sản Bất động sản thế chấp thường có giá trị lớn và thị trường biến động mạnh, do đó tiềm ẩn nhiều rủi ro Việc dựa trên giá trị định giá cùng với đánh giá xếp hạng tín dụng nội bộ giúp ngân hàng xác định mức cho vay phù hợp, đảm bảo an toàn tài chính và đáp ứng nhu cầu vay vốn của khách hàng.
Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan Nhà nước như UBND, Phòng công chứng, Tòa án và Sở địa chính đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong quá trình giải quyết các thủ tục pháp lý liên quan đến giấy tờ bất động sản thế chấp Đồng thời, sự phối hợp này còn giúp xử lý nhanh chóng các tranh chấp và tiến hành phát mại tài sản đảm bảo một cách hiệu quả, đảm bảo an toàn và minh bạch trong giao dịch bất động sản.
Trong một tổ chức, yếu tố con người đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với sự thành công của tổ chức đó Nhân viên tại Phòng QHKH của BIDV – CN SGD 2 đều là những người có kiến thức chuyên môn vững vàng, trình độ cao và tinh thần trách nhiệm, nhiệt huyết với nghề Ban lãnh đạo thường xuyên kiểm tra tính chính xác của các báo cáo thẩm định giá trị tài sản cũng như đánh giá thái độ làm việc và tinh thần trách nhiệm của nhân viên để đảm bảo hiệu quả công việc và sự phát triển bền vững của tổ chức.
Việc thành lập một tổ định giá là bước quan trọng trong việc định giá TSBĐ của ngân hàng, đặc biệt khi có nhiều loại TSBĐ phức tạp và đa dạng, đòi hỏi nhà định giá phải sở hữu kiến thức và kinh nghiệm phong phú Trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gay gắt trong lĩnh vực ngân hàng và mức độ rủi ro tín dụng tăng cao, hoạt động định giá TSBĐ đóng vai trò then chốt trong nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro Tại BIDV – CN SGD, hoạt động định giá TSBĐ được coi là yếu tố chiến lược để đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quá trình định giá tài sản bảo đảm.
Khi khách hàng đến vay và cần định giá TSBĐ, tổ định giá của ngân hàng sẽ thực hiện công việc này để thu thập thông tin chính xác về tài sản Việc này giúp ngân hàng đưa ra quyết định chính xác và an toàn hơn trong quá trình cho vay Ngoài ra, phòng quản lý rủi ro của ngân hàng thường xuyên kiểm tra kết quả định giá của bộ phận Quản lý khách hàng nhằm đảm bảo tính khách quan và tránh sai lệch trong quá trình định giá tài sản đảm bảo.
Bên cạnh những thuận lợi mà BIDV – CN SGD 2 có được thì vẫn còn tồn tại những khó khăn nhất định
Hoạt động định giá và xử lý bất động sản thế chấp hiện chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật như Luật Dân sự, Luật Đất đai, và Luật Kinh doanh bất động sản, cùng các nghị định và thông tư hướng dẫn, tuy nhiên các quy định này vẫn còn thiếu sự thống nhất và chưa đi sâu vào hướng dẫn cụ thể, gây ra nhiều bất cập thực tế Việc áp dụng bảng giá đất do UBND TP.HCM ban hành có chênh lệch lớn so với giá thị trường, gây khó khăn cho ngân hàng trong việc xác định giá trị tài sản đảm bảo, dẫn đến giá BĐS thấp hơn nhiều so với giá trị thực, làm giảm khả năng hấp dẫn của các khoản vay Trong khi đó, nếu ngân hàng định giá theo giá thị trường, việc thu hồi nợ khi khách hàng không trả được có thể gặp nhiều khó khăn do tòa án thường dựa vào khung giá do nhà nước quy định để xác định giá trị BĐS trong quá trình xử lý nợ xấu.
Ngân hàng gặp khó khăn do thị trường bất động sản (BĐS) nước ta liên tục biến động không ổn định, chịu ảnh hưởng từ chính sách Nhà nước, thị hiếu và nhu cầu ảo của người tiêu dùng Hoạt động đầu cơ, thao túng giá, tâm lý mua bán theo tin đồn khiến giá BĐS tăng không phản ánh đúng giá trị thực, gây lệch lạc thông tin thị trường Thị trường trải qua nhiều cơn sốt đất đai rồi lại rơi vào trạng thái đóng băng, tạo ra thách thức lớn cho cán bộ thẩm định giá Ngân hàng chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp để định giá, nhưng trong điều kiện biến động liên tục, thông tin không chính xác, hiệu quả định giá giảm đáng kể.
Khách hàng gặp nhiều khó khăn khi cung cấp thông tin không chính xác về tài sản thế chấp hoặc thiếu các giấy tờ hợp lệ, gây trở ngại trong quá trình xử lý Khi khách hàng phá sản hoặc mất khả năng thanh toán, ngân hàng phải phát mại tài sản đảm bảo để thu hồi nợ, nhưng đối mặt với vấn đề khách hàng cố tình tẩu tán hoặc phá hoại BĐS trong thời gian vay Ngoài ra, khách hàng thường xuyên lẩn trốn hoặc cản trở quá trình xử lý tài sản, làm gia tăng thêm những khó khăn cho ngân hàng trong việc thu hồi nợ hiệu quả.
3.6.2 Những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại
Trong quá trình định giá bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chủ yếu được sử dụng Tuy nhiên, khi áp dụng phương pháp này, việc điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng để xác định mức giá chính xác còn chưa rõ ràng, dẫn đến kết quả định giá mang tính chủ quan và ước lượng Do đó, cần chú trọng hơn vào việc trình bày rõ ràng các yếu tố điều chỉnh để nâng cao độ chính xác và khách quan của phương pháp này.
Khi thực hiện định giá bất động sản, ngân hàng thường dựa trên giá trị của các tài sản tương tự để đối chiếu và điều chỉnh giảm xuống để đảm bảo an toàn trong hoạt động cho vay Điều này dẫn đến việc các bất động sản thường bị định giá thấp hơn giá trị thị trường thực tế Phương pháp định giá thấp giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro tín dụng, nhưng đồng thời cũng hạn chế khả năng vay vốn của khách hàng, gây ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và khả năng trả nợ Việc định giá thấp có thể làm giảm khả năng tiếp cận vốn của khách hàng, gây ra rủi ro tài chính cho cả ngân hàng và khách hàng.