Xây dựng phương án kinh doanh tầng dịch vụ tại chung cư cao cấp rainbown văn quán của công ty cổ phần bic việt nam

Một dự án CCCC có được đầy đủ các dịch vụ tiện ích với chất lượng dịch vụ cao sẽ thu hút được sự quan tâm của khách hàng nhiều hơn, giúp Chủ đầu tư bán hàng nhanh hơn, thu hồi vốn đầu tư

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn với tên đề tài “ Xây dựng phương án kinh doanh tầng dịch vụ tại chung cư cao cấp Rainbow Văn Quán của Công ty cổ phần BIC Việt Nam” là một đề tài nghiên cứu khoa học độc lập của cá nhân tôi, do

bản thân tôi thực hiện trong suốt quá trình nghiên cứu

Ngoài những thông tin thứ cấp liên quan đến nghiên cứu đã được trích nguồn, toàn bộ kết quả được trình bày trong Luận văn được rút ra từ việc tổng hợp, phân tích dữ liệu thu thập được từ các phiếu điều tra do cá nhân tôi thực hiện Nội dung của Luận văn chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác

Học viên

Nguyễn Văn Dũng

LỜI CẢM ƠN

Lời đầu tiên, tôi xin trân trọng gửi lời cảm ơn TS Nguyễn Minh Ngọc đã luôn tận tâm, nhiệt tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và viết Luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô - Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên – Trường Đại học kinh tế Quốc dân đã truyền dạy kiến thức chuyên ngành

và những kinh nghiệm quý báu giúp tôi hoàn thành tốt Luận văn

Tôi xin gửi lời cảm ơn tới Ban lãnh đạo, các Thầy Cô của Viện Đào tạo sau đại học – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã hỗ trợ, hướng dẫn và tạo những điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình tôi theo học tại Trường và nghiên cứu Luận văn

Tôi xin gửi lời cảm ơn và sự biết ơn sâu sắc tới gia đình đã luôn ủng hộ, quan tâm và tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt thời gian tôi theo học tại Trường Đại học Kinh tế Quốc dân

Cuối cùng, tôi xin cảm ơn những người bạn, những đồng nghiệp đã luôn quan tâm, động viên và ủng hộ tôi hoàn thành tốt Luận văn

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIỂU

TÓM TẮT LUẬN VĂN

LỜI MỞ ĐẦU

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN KINH DOANH DỊCH VỤ TẠI CHUNG CƯ CAO CẤP

1.1 Tổng quan về kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp

1.1.1 Lịch sử ra đời của các dịch vụ tiện ích tại chung cư 6

1.1.2 Các loại hình dịch vụ tại chung cư cao cấp 7

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp 9

1.1.4 Kinh doanh dịch vụ bất động sản gắn với kinh doanh bất động sản 9 1.2 Xây dựng phương án kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp

1.2.1 Khái niệm, vai trò của phương án kinh doanh 10

1.2.2 Nội dung xây dựng phương án kinh doanh 11

1.2.3 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả phương án kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp 15

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến phương án kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp.

1.3.1 Các yếu tố thuộc môi trường bên ngoài doanh nghiệp 16

1.3.2 Các yếu tố thuộc môi trường bên trong doanh nghiệp 20

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHƯƠNG ÁN KINH DOANH TẦNG DỊCH VỤ TẠI CHUNG CƯ CAO CẤP RAINBOW VĂN QUÁN

2.1 Ảnh hưởng của kinh doanh tầng dịch vụ tới hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần BIC Việt Nam

2.3 Đánh giá thực trạng kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp

Rainbow Văn Quán

2.3.1 Đánh giá về chất lượng dịch vụ 37

2.3.2 Đánh giá về nhu cầu sử dụng dịch vụ 45

2.3.3 Phân tích SWOT 47

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT PHƯƠNG ÁN KINH DOANH DỊCH VỤ TẠI CHUNG CƯ CAO CẤP RAINBOW VĂN QUÁN

3.1 Mục tiêu và định hướng kinh doanh dịch vụ của Công ty cổ phần BIC Việt Nam

3.2 Các phương án kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp Rainbow Văn Quán

3.2.1 Phương án “Gói dịch vụ hỗn hợp” 68

3.2.2 Phương án “Gói dịch vụ cư dân” 74

3.3 Đề xuất các giải pháp thực hiện

3.3.1 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực 76

3.3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ 76

3.3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh, Marketing 77 3.4 Một số đề xuất, kiến nghị

KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 2.1: Giá vé dịch vụ bể bơi năm 2013 và 2014 27

Bảng 2.2: Giá vé dịch vụ bể bơi năm 2015 29

Bảng 2.3: Doanh thu dịch vụ bể bơi, xông hơi 31

Bảng 2.4: Chi phí dịch vụ bể bơi, xông hơi 34

Bảng 2.5: Tổng hợp doanh thu, chi phí, lợi nhuận kinh doanh bể bơi từ tháng 5/2013 đến tháng 3/2015 36

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Các dự án chung cư cao cấp (CCCC) trên địa bàn Thành phố Hà Nội được cấp phép xây dựng ngày càng nhiều làm cho nguồn cung căn hộ CCCC tăng trưởng mạnh trong vài năm trở lại đây Khi lựa chọn mua căn hộ CCCC thì ngoài tiêu chí lựa chọn căn hộ có nội thất cao cấp, chất lượng xây dựng tốt thì một tiêu chí khác được khách hàng rất quan tâm và có sự ảnh hưởng lớn đến quyết định mua căn hộ của khách hàng đó là các dịch vụ tiện ích tại chung cư phải đầy đủ và chất lượng cao

Một dự án CCCC có được đầy đủ các dịch vụ tiện ích với chất lượng dịch

vụ cao sẽ thu hút được sự quan tâm của khách hàng nhiều hơn, giúp Chủ đầu tư bán hàng nhanh hơn, thu hồi vốn đầu tư nhanh đảm bảo nguồn vốn để có thể đẩy nhanh tiến độ dự án… Những yếu tố này góp phần xây dựng và củng cố uy tín của Chủ đầu tư đối với khách hàng, xây dựng được thương hiệu sản phẩm CCCC của doanh nghiệp

Kinh doanh dịch vụ tại CCCC còn giúp Chủ đầu tư nắm bắt các thông tin phản hồi của khách hàng liên quan đến chất lượng căn hộ chung cư sau khi khách hàng

đã chuyển về ở, từ đó đúc rút được các bài học kinh nghiệm để trong tương lai sẽ xây dựng được các CCCC với chất lượng cao hơn, đáp ứng tốt hơn nữa nhu cầu của khách hàng

Kinh doanh dịch vụ tại CCCC cũng là một kênh chăm sóc khách hàng sau bán hàng rất hiệu quả thông qua các chương trình khuyến mại, tri ân mà Chủ đầu tư dành tặng khách hàng Những trải nghiệm trong quá trình sử dụng căn hộ, sử dụng dịch vụ của khách hàng tại chung cư thường sẽ được khách hàng chia sẻ với bạn bè, người thân, đồng nghiệp và các thông tin này sẽ nhanh chóng lan tỏa vào cộng đồng dân cư tạo hiệu ứng tích cực hoặc tiêu cực tác động đến quyết định mua căn hộ, quyết định sử dụng dịch vụ của khách hàng

CCCC Rainbow Văn Quán là minh chứng rõ nét về vấn đề này Chất lượng xây dựng tốt, nội thất hoàn thiện cao cấp, dịch vụ chăm sóc khách hàng trước khi bàn giao nhà tốt đã tạo lên hiệu ứng tích cực giúp chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ bán hàng dự án CCCC Rainbow Linh Đàm thời điểm cuối năm 2012 và trong năm 2013 góp phần tạo lên thành công của dự án Tuy nhiên kể từ sau thời điểm bàn giao căn

hộ CCCC RBVQ cho cư dân (tháng 12 năm 2012) những bất cập từ dịch vụ quản lý chung cư thiếu chuyên nghiệp, các tiện ích dịch vụ không được vận hành theo đúng cam kết và chất lượng dịch vụ thấp đã tạo nên nhiều bức xúc, mâu thuẫn giữa Chủ đầu

tư và cư dân và hệ quả là Ban quản trị chung cư Rainbow Văn Quán đã yêu cầu công

ty dừng cung cấp dịch vụ quản lý, vận hành chung cư kể từ tháng 12 năm 2014

Xuất phát từ những mong mỏi của Chủ đầu tư muốn lấy lại hình ảnh tốt đẹp và

sự tin tưởng của khách hàng, gây dựng thương hiệu cho sản phẩm CCCC Rainbow nhằm tạo ra các hiệu ứng tích cực giúp công ty đẩy nhanh tiến độ bán hàng các dự

án CCCC tương tự trong tương lai thông qua việc cung cấp các dịch vụ tiện ích với chất lượng tốt và giá hợp lý nên tác giả đã quyết định lựa chọn đề tài “ Xây dựng phương án kinh doanh tầng dịch vụ tại CCCC Rainbow Văn Quán của Công ty cổ phần BIC Việt Nam”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận về xây dựng phương án kinh doanh dịch

vụ tại CCCC

Thứ hai, đánh giá thực trạng phương án kinh doanh dịch vụ tại tầng dịch vụ CCCC RBVQ

Thứ ba, đề xuất phương án kinh doanh dịch vụ tại CCCC Rainbow Văn Quán

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Cơ sở lý luận và thực tiễn của xây dựng phương án

kinh doanh dịch vụ tại CCCC

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: Nghiên cứu kinh doanh tầng dịch vụ tại CCCC Rainbow

Văn Quán của Công ty cổ phần BIC Việt Nam

+ Về thời gian: Thu thập thông tin, số liệu về kinh doanh tầng dịch vụ tại CCCC Rainbow Văn Quán của Công ty cổ phần BIC Việt Nam trong thời gian 3 năm từ 2013 đến 2015

+ Về nội dung: Căn cứ công năng theo thiết kế sẵn có của tầng dịch vụ và định hướng kinh doanh dịch vụ của chủ đầu tư, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu các loại hình dịch vụ liên quan đến chăm sóc sức khỏe (không nghiên cứu đến các hoạt động kinh doanh dịch vụ khác)

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập dữ liệu:

Đối với dữ liệu sơ cấp: Tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và

nghiên cứu định lượng, cụ thể:

- Nghiên cứu định tính: Tác giả tiến hành phỏng vấn lấy ý kiến từ một số cá

nhân, nhóm khách hàng bao gồm:

+ Các chuyên gia có kinh nghiệm trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ chăm sóc sức khỏe, thể dục thể thao

+ Trưởng phòng Marketing Công ty cổ phần BIC Việt Nam

+ Khách hàng đang sử dụng dịch vụ tại tầng dịch vụ CCCC Rainbow Văn Quán

+ Nhân viên trực tiếp kinh doanh tại tầng dịch vụ CCCC Rainbow Văn Quán

- Nghiên cứu định lượng: Căn cứ vào những ý kiến thu thập khi tiến hành

nghiên cứu định tính, tác giả thực hiện điều tra với bảng hỏi, có hai mẫu phiếu điều tra, cụ thể:

(i) Phiếu điều tra đánh giá sự hài lòng của khách hàng khi sử dụng dịch vụ bể bơi và xông hơi tại tầng dịch vụ CCCC Rainbow Văn Quán, mục đích đánh giá mức

độ hài lòng của khách hàng khi sử dụng dịch vụ (tại thời điểm nghiên cứu Chủ đầu

tư mới chỉ cung cấp được dịch vụ bể bơi và xông hơi nên tác giả chỉ nghiên cứu sự

hài lòng của khách hàng đối với hai dịch vụ này) Đối tượng khảo sát là các cư dân trong tòa nhà và cư dân ngoài tòa nhà đang sử dụng dịch vụ với quy mô mẫu điều tra là 43 mẫu

(ii) Phiếu điều tra nhu cầu tập luyện thể thao, mục đích để tìm ra các dịch vụ

phù hợp với nhu cầu của khách hàng để cài đặt đối với phần diện tích còn trống tại tầng dịch vụ Đối tượng khảo sát tập trung vào các cư dân đang sinh sống trong Khu

đô thị Văn Quán và một phần nhỏ cư dân sinh sống tại các khu vực lân cận thuộc địa bàn Quận Hà Đông, số mẫu điều tra là 169 mẫu

Đối với dữ liệu thứ cấp: Tác giả thu thập số liệu từ các phòng ban trong công ty

5 Ý nghĩa về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn

Về mặt lý luận:

- Hệ thống hóa các lý thuyết về xây dựng phương án kinh doanh dịch vụ tại CCCC

Về mặt thực tiễn:

- Đánh giá được các vấn đề còn tồn tại trong phương án kinh doanh tầng dịch

vụ tại CCCC RBVQ đặc biệt là chất lượng dịch vụ, đã đề xuất được các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ

- Tìm được dịch vụ phù hợp để cài đặt đối với phần diện tích còn trống tại tầng dịch vụ CCCC RBVQ

- Xây dựng được phương án kinh doanh mới đảm bảo thực hiện được tất cả các mục tiêu mà chủ đầu tư đề ra, cụ thể:

(i) Đảm bảo được hiệu quả tài chính của phương án kinh doanh

(ii) Xây dựng được thương hiệu sản phẩm chung cư cao cấp thương hiệu Rainbow

(iii) Xây dựng được uy tín của chủ đầu tư

6 Kết cấu của luận văn

Kết cấu của luận văn bao gồm 03 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về xây dựng phương án kinh doanh dịch vụ tại chung

cư cao cấp

Chương 2: Thực trạng phương án kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp

Rainbow Văn Quán

Chương 3: Đề xuất phương án kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp

Rainbow Văn Quán

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN KINH DOANH

DỊCH VỤ TẠI CHUNG CƯ CAO CẤP

1.1 Tổng quan về kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp

1.1.1 Lịch sử ra đời của các dịch vụ tiện ích tại chung cư

- Lịch sử ra đời của dịch vụ tại chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội: Gắn

liền với lịch sử ra đời nhà chung cư tại thành phố Hà Nội

+ Năm 1956 các khu tập thể xây dựng thử nghiệm đầu tiên tại Hà Nội được thiết kế bởi các kiến trúc sư Việt Nam với sự giúp đỡ của các chuyên gia nước ngoài như khu tập thể Nguyễn Công Trứ, Kim Liên Đây là giai đoạn phát triển nhà

ở với những tiêu chí không gian của đời sống tập thể, áp dụng lý thuyết quy hoạch của Liên Xô và các nước Xã hội chủ nghĩa khác Các khu tập thể ban đầu được nghiên cứu và xây dựng tại Hà Nội với quy mô nhỏ từ 3-15 ha, với các dãy nhà thấp tầng từ 3-5 tầng, cấu trúc các khu ở này chưa hình thành các cặp, cụm, nhóm nhà ở

rõ nét, trung tâm khu tập trung không định hình Tuy nhiên các khu tập thể này có vai trò rất lớn trong việc cung cấp chỗ ở cho người dân ở các đô thị Miền Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng lúc bấy giờ, đây là giải pháp phù hợp với giai đoạn kinh

tế - xã hội thời kỳ bao cấp, giải quyết nhanh nhu cầu nhà ở của đông đảo thành phần cán bộ công nhân viên chức Thủ đô Các khu tập thể này đánh dấu sự ra đời và là bước phát triển đầu tiên của nhà chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội

+ Khi chung cư chưa ra đời người dân thường sống trong các căn nhà cấp 4, liền kề, cao cấp hơn là biệt thự Để thỏa mãn nhu cầu của cuộc sống họ thường phải

đi mua thực phẩm ở chợ, mua quần áo tại các cửa hàng, mua các nhu yếu phẩm tại cửa hàng tạp hóa ở quanh khu vực mình sinh sống, nhiều khi phải đi xa vài ki lô mét để mua các nhu yếu phẩm cho gia đình

+ Năm 1997 Khu đô thị Linh Đàm do Tập đoàn đầu tư phát triển nhà và đô thị

(nay là Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị) được khởi công xây dựng và là Khu đô thị kiểu mẫu đầu tiên tại Hà Nội Khu đô thị lúc đó tương đối biệt lập so với các khu dân cư cũ, nên để đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của cư dân, Chủ đầu tư dự án đã bố trí một số dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của cư dân, các dịch vụ này thường đặt ở tầng 1 của chung cư, ban đầu chỉ là các cửa hàng tạp hóa, cửa hàng ăn uống nhỏ lẻ, cửa hàng thời trang nhỏ…điều này ta dễ nhận thấy tại khu đô thị Linh Đàm và một số khu đô thị do Tập đoàn đầu tư phát triển nhà và đô thị (nay là Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị) xây dựng như khu đô thị Đại Kim, khu đô thị Định Công, khu đô thị Mỹ Đình 2

+ Theo thời gian khi nền kinh tế tăng trưởng, thu nhập của người dân tăng lên thì nhu cầu sử dụng dịch vụ của người dân cũng tăng lên tương ứng, ngoài nhu cầu

về các dịch vụ thiết yếu cư dân còn có nhu cầu sử dụng thêm các dịch vụ tiện ích cao cấp Để đáp ứng các nhu cầu đó chung cư cao cấp ra đời kèm theo nó là các dịch vụ tiện ích cao cấp như phòng tập gym, bể bơi, jacuzzi, nhà hàng Đối với các

dự án tổ hợp chung cư chủ đầu tư còn bố trí rất nhiều tiện ích cao cấp khác như trường học, bệnh viện, tổ hợp trung tâm thương mại và vui chơi giải trí… điển hình

là chủ đầu tư Vingroup với dự án Royal City và Times City

1.1.2 Các loại hình dịch vụ tại chung cư cao cấp

a) Các dịch vụ quản lý, vận hành chung cư

Bao gồm các dịch vụ tối thiểu để đảm bảo cho chung cư hoạt động bình thường và phí sử dụng các dịch vụ này được tính vào phí dịch vụ hàng tháng tính theo mét vuông sử dụng, cụ thể:

Dịch vụ an ninh: Là việc tổ chức các nhân sự bảo vệ nhằm đảm bảo duy trì

an ninh, trật tự tại chung cư Đảm bảo việc trông coi, giữ gìn tài sản của cư dân và tài sản chung của nhà chung cư Đảm bảo an toàn công tác phòng chống cháy nổ tại chung cư

Dịch vụ vệ sinh: Là việc điều phối các nhân sự vệ sinh thực hiện các công việc vệ sinh nhằm duy trì môi trường sống sạch sẽ cho cư dân và duy trì cảnh quan chung cư luôn sạch đẹp

Dịch vụ vận hành, bảo trì hệ thống kỹ thuật: Là việc phân công các nhân sự

kỹ thuật kiểm tra, bảo dưỡng, bảo trì, sửa chữa, vận hành các hệ thống kỹ thuật nhằm đảm bảo các hệ thống kỹ thuật của nhà chung cư luôn vận hành ổn định và đảm bảo khắc phục ngay các sự cố xảy ra

Dịch vụ duy trì cảnh quan sân vườn: Là việc cung cấp nhân sự cắt tỉa cây xanh thực hiện công việc chăm sóc, cắt tỉa cây xanh… nhằm duy trì cảnh quan sân vườn chung cư luôn xanh, sạch và đẹp

Dịch vụ quản lý, điều hành: Là việc tổ chức, sắp xếp, điều hành, giám sát nhân sự các bộ phận an ninh, vệ sinh, kỹ thuật… thực hiện tốt các công việc chuyên môn nhằm đảm bảo cho nhà chung cư được vận hành ổn định, an toàn, đảm bảo môi trường sống sạch, đẹp Phối hợp chặt chẽ với chính quyền địa phương trong việc quản lý nhân khẩu, giữ gìn an ninh trật tự và thực thi các đường lối, chính sách của Nhà nước

b) Các dịch vụ tiện ích tại chung cư cao cấp:

+ Dịch vụ chăm sóc, duy trì sức khỏe: Phòng tập gym, bơi lội, yoga, spa… + Dịch vụ vui chơi, giải trí: Công viên nước, trượt băng, rạp chiếu phim… + Dịch vụ phục vụ nhu yếu phẩm gia đình: Nhà hàng, coffee, siêu thị, tạp hóa…

+ Dịch vụ giáo dục, đào tạo: Trường mầm non, trung tâm tiếng anh…

+ Dịch vụ tài chính: Ngân hàng

+ Dịch vụ khác: Giặt là, dọn dẹp nhà cửa…

Các dịch này thường được bố trí tại các CCCC nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng dịch vụ tiện ích cao cấp của cư dân, để sử dụng các dịch vụ này cư dân phải trả thêm chi phí theo quy định riêng của từng dịch vụ Trong số các dịch vụ tại chung cư cao cấp có một số dịch vụ do chủ đầu tư dự án cung cấp, các dịch vụ còn lại do các đơn vị thuê, nhận chuyển nhượng mặt bằng cung cấp

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp

a) Khái niệm

Kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp là việc cung cấp các dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng dịch vụ thiết yếu và các nhu cầu sử dụng dịch vụ tiện ích cao cấp khác của cư dân tại chung cư cao cấp, nhằm đạt được mục tiêu về hiệu quả tài chính hoặc đạt được các mục tiêu do chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lý vận hành chung cư đề ra

b) Đặc điểm:

- Không gian hẹp: Kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp thường bị bó

hẹp về không gian bởi không gian có thể kinh doanh dịch vụ tiện ích phụ thuộc vào kết cấu xây dựng như chiều cao trần, độ rộng mặt sàn chung cư Điều này đòi hỏi các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ phải lựa chọn được các dịch vụ phù hợp với không gian để có thể phát huy được các điểm mạnh của dịch vụ

- Khách hàng tập trung: Các dịch vụ tiện ích tại CCCC nhắm đến đối tượng

khách hàng mục tiêu chính là các cư dân đang sinh sống tại chung cư đó và các cư dân ở khu vực lân cận, những cư dân này được xác định bởi tuổi tác, nghề nghiệp, mức sống

- Dịch vụ thiết yếu: Dịch vụ được cung cấp tại các CCCC xuất phát từ nhu

cầu sử dụng các dịch vụ thiết yếu của cư dân, từ các dịch vụ quản lý chung cư như dịch vụ an ninh, vệ sinh, vận hành hệ thống kỹ thuật, trông giữ xe đến các dịch vụ tiện ích cao cấp thiết yếu như dịch vụ bể bơi, gym,yoga Các dịch vụ tiện ích tại chung cư cao cấp có tính cạnh tranh so với các dịch vụ công cộng do chất lượng dịch vụ cao hơn và việc sử dụng dịch vụ ít chịu ảnh hưởng bởi yếu tố môi trường

1.1.4 Kinh doanh dịch vụ bất động sản gắn với kinh doanh bất động sản

“Hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản”

“Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại,

cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”[11]

“Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất”[11]

Kinh doanh dịch vụ bất động sản gắn liền với bất động sản và là một phần không thể tách rời của hoạt động kinh doanh bất động sản Hay nói theo cách khác, các kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động kinh doanh bất động sản

Trong số các dịch vụ tại chung cư cao cấp có một số dịch vụ do chủ đầu tư

dự án cung cấp, các dịch vụ còn lại do các đơn vị thuê, nhận chuyển nhượng mặt bằng cung cấp Đối với các dịch vụ do các đối tác của chủ đầu tư cung cấp thì mục tiêu chính khi cung cấp dịch vụ chính là lợi nhuận thu được từ chính dịch vụ họ cung cấp Nhưng đối với các chủ đầu tư dự án, kinh doanh dịch vụ bất động sản không chỉ đơn thuần là cung cấp các dịch vụ tiện ích đáp ứng nhu cầu cư dân mà mục tiêu quan trọng hơn đó là, thông qua việc cung cấp các dịch vụ tiện ích chủ đầu tư sẽ xây dựng hình ảnh, gây dựng uy tín công ty, xây dựng thương hiệu sản phẩm CCCC để đạt được mục đích cuối cùng là tạo ra hiệu ứng marketing tích cực giúp đẩy nhanh tiến độ bán hàng các sản phẩm CCCC tương tự trong tương lai

1.2 Xây dựng phương án kinh doanh dịch vụ tại chung cư cao cấp

1.2.1 Khái niệm, vai trò của phương án kinh doanh

a) Khái niệm:

Phương án kinh doanh là kế hoạch hoạt động của đơn vị nhằm đạt đến những mục tiêu xác định trong kinh doanh Xây dựng phương án kinh doanh gồm các bước tìm hiểu thị trường, khách hàng, lựa chọn mặt hàng, dịch vụ kinh doanh,

đề ra mục tiêu cụ thể số lượng mua bán, giá cả, lợi nhuận và quan trọng nhất là cần

đề ra các biện pháp thực hiện

Phương án kinh doanh là tập hợp của phương án marketing, phương án bán hàng, phương án nhân sự và phương án tài chính khi doanh nghiệp, cá nhân muốn bán một sản phẩm, dịch vụ nào đó đến với người tiêu dùng

Phương án kinh doanh là việc đưa ra các giải pháp thực hiện kế hoạch kinh doanh nhằm đạt được những mục tiêu doanh nghiệp đặt ra

b) Vai trò:

Phương án kinh doanh giúp doanh nghiệp hiện thực hóa các kế hoạch trên giấy, đưa ra cách thức để giải quyết triệt để từng vấn đề nhằm đạt được mục tiêu của doanh nghiệp

Phương án kinh doanh giúp doanh nghiệp chủ động khi tiếp cận và giải quyết công việc, giúp doanh nghiệp xác định rõ để đạt được mục tiêu đề ra thì cần phải làm công việc gì, ai làm, làm như thế nào và xác định nguồn ngân sách tài trợ cho các hoạt động

Phương án kinh doanh giúp doanh nghiệp đánh giá được hiệu quả của kế hoạch kinh doanh đã lập từ đó có các chương trình hành động, điều chỉnh phù hợp đảm bảo công việc thực hiện luôn bám sát các mục tiêu doanh nghiệp đặt ra

1.2.2 Nội dung xây dựng phương án kinh doanh

Phương án kinh doanh bao gồm các nội dung chính sau:

a) Tổng quan về phương án kinh doanh

Cần giới thiệu tổng quát về các nội dung: Sự cần thiết xây dựng phương án kinh doanh, phương án kinh doanh đó quan trọng như thế nào, tại sao phải xây dựng phương án kinh doanh đó Các mục tiêu đặt ra khi triển khai phương án kinh doanh là gì, thời gian triển khai phương án kinh doanh là khi nào, các nguồn lực để triển khai, nguồn tài trợ vốn cho phương án kinh doanh

b) Giới thiệu về sản phẩm, dịch vụ cung cấp

Trong phần này cần miêu tả về các sản phẩm, dịch vụ mà phương án kinh doanh đó tạo ra, ưu điểm, nhược điểm của sản phẩm, dịch vụ là gì Sản phẩm, dịch

vụ đó có gì khác biệt giúp doanh nghiệp tạo ra lợi thế cạnh tranh hay không Khách hàng mục tiêu của sản phẩm, dịch vụ đó là gì

c) Phân tích các yếu tố tác động đến phương án kinh doanh

Nội dung trọng tâm trong phần này là phân tích và đánh giá những tác động của các yếu tố thuộc môi trường vĩ mô (môi trường kinh tế, môi trường chính trị

- pháp luật, môi trường văn hóa – xã hội, môi trường tự nhiên, môi trường khoa học công nghệ) và môi trường vi mô (đối thủ cạnh tranh hiện tại, đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn, khách hàng, nhà cung cấp, sản phẩm thay thế) đến phương án kinh doanh của doanh nghiệp nhằm tìm ra những Cơ hội – Thách thức có thể xảy ra với doanh nghiệp

Nội dung tiếp theo là phân tích và đánh giá tác động của các yếu tố thuộc môi trường bên trong doanh nghiệp (nguồn nhân lực, khả năng tài chính, nguồn lực

cơ sở vật chất) đến phương án kinh doanh của doanh nghiệp nhằm tìm ra những Điểm mạnh - Điểm yếu của doanh nghiệp

d) Phân tích SWOT

Ngô Kim Thanh (2013) Sau khi phân tích các yếu tố của môi trường vĩ mô, môi trường ngành, doanh nghiệp thường xác định rõ những cơ hội và nguy cơ từ môi trường bên ngoài Trên cơ sở những kết quả trên ta lập bảng tổng hợp môi trường kinh doanh và nhận diện rõ cơ hội, thách thức đang đặt ra cho doanh nghiệp

Phân tích môi trường nội bộ doanh nghiệp nhằm phát hiện những điểm mạnh, điểm yếu của doanh nghiệp, trên cơ sở đó ta lập bảng tổng hợp đánh giá những điểm mạnh và điểm yếu của doanh nghiệp

Việc phân tích các Điểm mạnh – điểm yếu – Cơ hội- nguy cơ rút ra từ phân tích môi trường vĩ mô, vi mô, môi trường nội bộ doanh nghiệp đó chính là phân tích SWOT

Ma trận SWOT

Nhóm phương án chiến lược được hình thành, bao gồm

Chiến lƣợc S-O: Tận dụng thế mạnh của doanh nghiệp để khai thác các cơ

hội từ môi trường kinh doanh bên ngoài

Chiến lƣợc W-O: Tận dụng cơ hội bên ngoài để khắc phục điểm yếu của

doanh nghiệp

Chiến lƣợc S -T: Tận dụng điểm mạnh bên trong doanh nghiệp để đối phó

với nguy cơ từ bên ngoài

Chiến lƣợc W-T: Cố gắng khắc phục điểm yếu để giảm tác động hoặc tránh

các nguy cơ từ bên ngoài [4]

e) Phương án marketing, bán hàng

Để đạt được các mục tiêu kinh doanh hàng năm, doanh nghiệp cần lên kế hoạch bán hàng theo từng sản phẩm, dịch vụ Kế hoạch này được xây dựng dựa trên cơ sở kết quả của dự báo bán hàng được điều chỉnh cho phù hợp với các mục tiêu chung của doanh nghiệp

Xây dựng các chương trình khuyến mãi nhằm kích thích khách hàng mua nhiều hơn, sử dụng dịch vụ nhiều hơn nhờ một số lợi ích đặc biệt được hưởng trong một thời hạn nhất định Doanh nghiệp có thể linh hoạt triển khai các chương trình khuyến mãi vào các sự kiện đặc biệt trong năm

Triển khai các hoạt động quảng cáo thông qua các phương tiện thông tin truyền thông như báo chí, truyền hình, website, tờ tơi…nhằm tiếp cận và truyền tải thông tin tới khách hàng mục tiêu với mục đích làm cho khách hàng nhận biết, yêu thích và sử dụng sản phẩm, dịch vụ

f) Phương án nhân sự:

Việc dự báo nhu cầu nhân sự trong tương lai đóng vai trò hết sức to lớn cho việc thực hiện các mục tiêu chiến lược, đây là cơ sở để xác định các nguồn cung cấp nhân sự nhằm thỏa mãn nhu cầu nhân sự trong tương lai Thách thức đầu tiên đối với kế hoạch nhân sự là xác định nhu cầu này và do vậy chúng ta cần nghiên cứu một cách ngắn gọn các phương pháp dự báo nhu cầu

Trước hết để có thể dự báo nhu cầu nhân sự chúng ta cần quan tâm đến các yếu tố tác động tới nhu cầu về nhân sự đối với doanh nghiệp trong một thời kỳ nhất định

Các nhân tố tạo ra nhu cầu về nhân sự rất đa dạng, thông thường người ta phân các nhân tố này thành hai nhóm chính: các yếu tố bên ngoài và các yếu tố bên trong doanh nghiệp

Các nhân tố thuộc môi trường bên ngoài bao gồm: Các nhân tố kinh tế, chính trị và pháp luật, văn hóa – xã họi, công nghệ …Các yếu tố thuộc nội bộ doanh nghiệp bao gồm: Chiến lược kinh doanh, ngân sách , dự báo bán hàng và sản xuất

Để đảm bảo việc triển khai phương án kinh doanh đạt hiệu quả cần xác định nhu cầu sử dụng nhân sự, các kỹ năng và chuyên môn cần thiết của nhân sự phù hợp với phương án kinh doanh từ đó xây dựng được mô tả công việc làm căn cứ cho việc tuyển dụng và đào tạo

Lập kế hoạch tuyển dụng và xây dựng các chương trình đào tạo nhân sự nhằm đảm bảo nhân sự được trang bị đầy đủ kỹ năng, chuyên môn và có thể đáp ứng tốt các yêu cầu đặt ra

Sắp xếp nhân sự tương ứng với các vị trí công việc, điều hành hoạt động kinh doanh thông qua hoạt động quản lý và điều hành nhân sự Tổ chức hoạt động giám sát, đánh giá nhân sự nhằm kiểm soát và duy trì chất lượng đội ngũ nhân sự thông qua cơ chế tuyển dụng và đào thải

g) Phương án tài chính:

Xác định nhu cầu sử dụng vốn thông qua các hoạt động đầu tư kinh doanh của doanh nghiệp, kế hoạch bổ sung vốn lưu động, kế hoạch trả nợ, chính sách cổ tức và phân chia lợi nhuận của doanh nghiệp

Xác định nguồn vốn tài trợ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp Vốn sẽ được huy động từ lợi nhuận để lại hay từ các khoản vốn dự phòng hay doanh nghiệp có cần huy động thêm nguồn vốn từ bên ngoài hay không và việc tăng vốn bằng cách nào là phù hợp, phát hành thêm cổ phiếu hay vay vốn từ ngân hàng…

Các giải pháp phân bổ, sử dụng vốn trong kinh doanh nhằm đảm bảo dự án sinh lời, có khả năng trả nợ các khoản vay đến hạn, trích khấu hao để có nguồn tài trợ cho hoạt động tái đầu tư hay mở rộng sản xuất, kinh doanh

1.2.3 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả phương án kinh doanh dịch vụ tại chung

cư cao cấp

a) Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính: Vận dụng các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính

dự án đầu tư ,bao gồm:

Lợi nhuận thuần:

Lợi nhuận thuần từng năm của dự án:

W i = O i – C i

Trong đó: Oi là doanh thu thuần năm i

Ci là các chi phí ở năm i

Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư (RR):

Tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư từng năm của dự án ;

RR i = W i / Iv 0

Trong đó: Wi là lợi nhuận thuần năm thứ i

Iv0 là vốn đầu tư tại thời điểm dự án đi vào hoạt động Ngoài ra còn có một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính dự án khác như:

- Tỷ số lợi ích/chi phí (B/C)

- Thời gian thu hồi vốn đầu tư (T)

- Tỷ lệ hoàn vốn nội bộ (IRR)

- Điểm hòa vốn

b) Đạt được mục tiêu của doanh nghiệp:

Mỗi phương án kinh doanh được xây dựng đều nhằm đạt được một mục tiêu nào đó của doanh nghiệp, mục tiêu đó có thể là hiệu quả tài chính hoặc các mục tiêu đảm bảo phúc lợi xã hội Với dự án trồng rừng thì mục tiêu chính là nhằm phủ xanh diện tích đất trống, đồi trọc, bảo vệ thiên nhiên, bảo vệ môi trường Dự án đường giao thông mục tiêu là đảm bảo các phương tiện giao thông di chuyển dễ dàng, an toàn giao thông, kết nối vùng miền… góp phần hỗ trợ và thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng Hoặc đối với một dự án bất động sản ngoài mục tiêu hiệu quả tài chính từ chính dự án đầu tư mang lại, thì doanh nghiệp thông qua việc cung cấp các dịch vụ bất động sản, còn hướng đến các mục tiêu khác như uy tín của chủ đầu

tư, phát triển thương hiệu sản phẩm, sự hài lòng của khách hàng khi sử dụng dịch

vụ bất động sản Qua đó giúp chủ đầu tư đạt được mục tiêu cao hơn đó là đẩy nhanh tiến độ bán hàng tại các dự án có quy mô và công năng tương tự trong tương lai

1.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến phương án kinh doanh dịch vụ tại chung

cư cao cấp

1.3.1 Các yếu tố thuộc môi trường bên ngoài doanh nghiệp

Các yếu tố thuộc môi trường vĩ mô:

- Môi trường kinh tế: Là một tập hợp gồm nhiều yếu tố có ảnh hưởng sâu

rộng đến hoạt động kinh doanh của mỗi doanh nghiệp Các nhân tố chủ yếu mà nhiều doanh nghiệp phân tích là tốc độ tăng trưởng cả nền kinh tế, lãi suất, tỉ giá hối đoái và vấn đề lạm phát, trong đó tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, lạm phát, lãi suất ảnh hưởng trực tiếp tới thu nhập của người dân và tác động trực tiếp tới hành vi tiêu dùng sản phẩm, dịch vụ của họ

Kinh tế tăng trưởng mạnh làm cho thu nhập của người dân tăng cao và người

dân thường có xu hướng chi tiêu nhiều hơn và quan tâm tới dịch vụ giải trí và chăm sóc sức khỏe Ngược lại khi nền kinh tế sa sút, suy thoái dẫn đến thu nhập giảm, người dân thường có xu hướng tiết kiệm nhiều hơn, dè dặt hơn trong tiêu dùng và việc sử dụng các dịch vụ giải trí, chăm sóc sức khỏe có xu hướng giảm

- Môi trường khoa học công nghệ: Ngô Kim Thanh (2013) cho rằng khoa

học công nghệ là nhân tố có ảnh hưởng lớn, trực tiếp cho chiến lược kinh doanh của các lĩnh vực, ngành cũng như nhiều doanh nghiệp, không có sự phân biệt quy mô lớn, nhỏ và vừa

Sự thay đổi công nghệ đương nhiên ảnh hưởng tới chu kỳ sống của một sản phẩm hoặc một dịch vụ, nó có thể làm mất đi một số lĩnh vực kinh doanh, dịch vụ nhưng đồng thời có thể làm xuất hiện nhiều lĩnh vực mới, dịch vụ mới

Từ đó đòi hỏi trong hoạt động kinh doanh phải quan tâm đến sự thay đổi cũng như đầu tư đổi mới công nghệ để nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ, tăng khả năng cạnh tranh của doanh nghiệp [4]

- Môi trường văn hóa –xã hội: Đó là các quan niệm niềm tin, truyền thống,

các chuẩn mực hành vi, lối sống có thể làm thay đổi hoặc chi phối hành vi tiêu dùng và hành vi kinh doanh của khách hàng và doanh nghiệp Quá trình đô thị hóa làm không gian sinh hoạt chung của dân cư dần bị thu hẹp lại, cư dân các khu đô thị muốn tham gia thể dục thể thao để tăng cường sức khỏe nhưng thực tế các khu đô thị thường không bố trí khu vực tập luyện thể thao ngoài trời hoặc nếu có thì các trang thiết bị tập luyện cũng không thể đáp ứng được nhu cầu sử dụng của cư dân, thực trạng này tạo ra cơ hội kinh doanh tốt cho hoạt động kinh doanh phòng tập gym, trung tâm thể dục thể thao tại các khu đô thị mới Sự xuất hiện của Hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng đòi hỏi các doanh nghiệp phải chú trọng đến chất lượng sản phẩm sản xuất ra phải đảm bảo vì lợi ích người tiêu dùng

- Môi trường chính trị- pháp luật: Ngô Kim Thanh (2013) chỉ ra rằng sự ổn

định về chính trị, sự nhất quán về quan điểm chính sách lớn luôn là sự hấp dẫn các nhà đầu tư Hệ thống luật pháp được xây dựng và hoàn thiện sẽ là cơ sở để tạo ra

một môi trường pháp lý tốt cho doanh nghiệp [4]

Các văn bản luật, chính sách có thể mang đến những thuận lợi hoặc những khó khăn cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Tăng thuế nhập khẩu đối với máy móc, thiết bị chăm sóc sức khỏe nhập khẩu sẽ làm làm giảm lợi nhuận của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ thể dục, thể thao

- Môi trường tự nhiên: Những nhà đầu tư kinh doanh có kinh nghiệm thường

có những quan tâm đến các yếu tố tự nhiên như khí hậu, địa hình Đặc biệt là các hoạt động kinh doanh, dịch vụ chịu ảnh hưởng lớn của yếu tố khí hậu Kinh doanh quần áo mùa đông sẽ không phù hợp với địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ngược lại kinh doanh quần áo mùa hè có được những cơ hội kinh doanh tốt hơn

Các yếu tố thuộc môi trường vi mô:

Mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của M.Porter được áp dụng cho phân tích môi trường ngành bao gồm:

- Phân tích đối thủ cạnh tranh hiện tại: Sự cạnh tranh về giá cá, các chương

trình bán hàng của các đối thủ cạnh tranh hiện tại gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp Nếu các đối thủ cạnh trạnh càng yếu, doanh nghiệp càng có cơ hội tăng giá bán để kiếm lợi nhuận nhiều hơn Ngược lại , khi các đối thủ cạnh tranh hiện tại mạnh thì sự cạnh tranh về giá là đáng kể

Cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cung cấp cùng một loại dịch vụ thường bao gồm các nội dung chủ yếu là cạnh tranh về giá dịch vụ, chất lượng dịch vụ và các chương trình chăm sóc khách hàng

- Nguy cơ của đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn: Lực lượng này là các doanh

nghiệp hoạt động trong cùng lĩnh vực kinh doanh hiện tại chưa cạnh tranh nhưng có khả năng cạnh tranh nếu họ gia nhập ngành, đây là mối đe dọa cho các doanh nghiệp đang cung cấp dịch vụ hiện tại bởi vì càng có nhiều doanh nghiệp gia nhâp ngành thì với một lượng khách hàng nhất định doanh thu sẽ bị chia sẻ, thị phần và lợi nhuận của doanh nghiệp sẽ liên tục biến động tùy thuộc vào mức độ cạnh tranh khốc liệt giữa các doanh nghiệp cùng ngành

- Nguy cơ của sản phẩm, dịch vụ thay thế: Các sản phẩm, dịch vụ luôn phải

thay đổi cho phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của khách hàng Sự phát triển của khoa học công nghệ, đời sống xã hội ngày một phát triển sẽ hình thành nên các sản phẩm dịch vụ mới thay thế những sản phẩm, dịch vụ hiện có

Sản phẩm, dịch vụ thay thế là các sản phẩm, dịch vụ khác có thể thỏa mãn cùng nhu cầu của người tiêu dùng, đặc điểm cơ bản của nó thường có ưu thế hơn sản phẩm bị thay thế bởi các đặc trưng riêng biệt Tàu điện cao tốc Bắc Nam ra đời

sẽ làm nhu cầu di chuyển bằng tàu hỏa và ô tô giảm xuống Điện thoại và internet ra đời đã làm cho dịch vụ chuyển thư và báo giấy mất đi một số lượng lớn khách hàng

Nguy cơ từ sản phẩm, dịch vụ thay thế đòi hỏi các doanh nghiệp phải chú trọng cập nhật sự tiến bộ của khoa học công nghệ để kịp thời đổi mới sản phẩm, dịch vụ phù hợp với nhu cầu của khách hàng

- Sức ép từ khách hàng: Khách hàng có sức ảnh hưởng lớn đến hoạt động

kinh doanh của doanh nghiệp Cung cấp dịch vụ đáp ứng được nhu cầu, sở thích của khách hàng với giá cả hợp lý sẽ giúp doanh nghiệp nhanh chóng có được lượng khách hàng lớn, ổn định sử dụng dịch vụ Ngược lại nếu doanh nghiệp không tìm hiểu kỹ nhu cầu khách hàng trước khi cài đặt dịch vụ doanh nghiệp khó có thể đạt được hiệu quả tài chính trong hoạt động kinh doanh

- Sức ép từ nhà cung cấp: Nhà cung cấp có thể được coi là một áp lực đe dọa

khi họ có khả năng tăng giá bán đầu vào hoặc giảm chất lượng sản phẩm, dịch vụ

mà họ cung cấp, qua đó tác động trực tiếp đến chi phí sản xuất và lợi nhuận của doanh nghiệp Điều này ít nhiều tạo ra sự phụ thuộc của doanh nghiệp vào các nhà cung cấp, áp lực này thường thể hiện ở một số tình huống cụ thể sau:

Doanh nghiệp độc quyền cung ứng vật liệu đầu vào sản xuất hay độc quyền cung ứng dịch vụ

Sản phẩm, dịch vụ đặc thù không có sản phẩm thay thế, doanh nghiệp không

có nhà cung cấp nào khác để lựa chọn

Phân tích môi trường bên ngoài doanh nghiệp giúp doanh nghiệp phát hiện ra các cơ hội kinh doanh và lường trước được những nguy cơ có thể xảy ra trong tương lai

1.3.2 Các yếu tố thuộc môi trường bên trong doanh nghiệp

Phân tích môi trường bên trong doanh nghiệp được tiến hành theo nhiều cách tiếp cận Tiếp cận theo nguồn lực của doanh nghiệp thì phân tích môi trường bên trong bao gồm 3 nội dung:

i) Đánh giá nguồn nhân lực của doanh nghiệp ii) Đánh giá khả năng tài chính của doanh nghiệp iii) Đánh giá nguồn lực cơ sở vật chất của doanh nghiệp

- Đánh giá nguồn nhân lực của doanh nghiệp: Nhân lực là yếu tố quan trọng

của sản xuất- kinh doanh Do đó phân tích và dự báo nhân lực ở cả ba cấp: Ban giám đốc, cán bộ quản lý, nhân viên là nội dung quan trọng của phân tích môi trường bên trong doanh nghiệp

Trình độ học vấn, kỹ năng, kinh nghiệm của nhân lực ở cả ba cấp ảnh hưởng đến việc hoạch định các chiến lược kinh doanh, năng lực quản lý, điều hành

và triển khai các hoạt động sản xuất, kinh doanh của công ty

Đánh giá nguồn nhân lực của doanh nghiệp cần xác định được các điểm mạnh, điểm yếu của nhân lực để có các giải pháp tăng cường những thế mạnh, hạn chế và khắc phục những điểm yếu của nhân lực ở từng bộ phận

- Đánh giá khả năng tài chính của doanh nghiệp: Phân tích tài chính của

doanh nghiệp cần tập trung phân tích các mặt sau: Vốn lưu động, khả năng huy động vốn ngắn hạn, khả năng huy động vốn dài hạn, các khoản vay và tiền gửi tiết kiệm, nợ đến hạn, tỷ suất sinh lời Phân tích tài chính sẽ hiểu và nắm bắt được tình hình kinh doanh của doanh nghiệp do tài chính có mối quan hệ tương tác với các bộ phận, yếu tố các trong toàn doanh nghiệp, các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của doanh nghiệp được coi là các chỉ báo cho biết tình trạng sức khỏe của doanh nghiệp

- Đánh giá nguồn lực cơ sở vật chất của doanh nghiệp: Đó là tổng hợp các

yếu tố vị trí trụ sở làm việc, trang thiết bị, máy móc văn phòng hay các thiết bị, vật

tư sử dụng để cung cấp dịch vụ cho khách hàng có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp Nếu doanh nghiệp có cơ sở vật chất hiện đại, đồng bộ thì sẽ hỗ trợ đắc lực cho các nhân sự triển khai công việc, giúp phát huy được khả năng sáng tạo, tiết kiệm thời gian, công sức, nâng cao năng suất lao động của nhân viên

Trong kinh doanh dịch vụ nếu có cơ sở vật chất tốt như máy móc, thiết bị hiện đại, đồng bộ, thiết kế đẹp sẽ tạo được sức hút với khách hàng sử dụng dịch

vụ, mang đến sự hài lòng cho khách hàng và giúp nâng cao chất lượng dịch vụ

Phân tích môi trường nội bộ doanh nghiệp giúp doanh nghiệp nhận ra những điểm mạnh, điểm yếu của doanh nghiệp mình

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHƯƠNG ÁN KINH DOANH TẦNG DỊCH VỤ

TẠI CHUNG CƯ CAO CẤP RAINBOW VĂN QUÁN

2.1 Ảnh hưởng của kinh doanh tầng dịch vụ tới hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty cổ phần BIC Việt Nam

a) Đặc điểm của tòa nhà ảnh hưởng đến xây dựng phương án kinh doanh dịch vụ tiện ích

CCCC RBVQ được thiết kế gồm 2 tầng hầm, 6 tầng thương mại, dịch vụ, văn phòng cho thuê, 20 tầng căn hộ cao cấp và 2 tầng penhouse 6 tầng thương mại, dịch

vụ, văn phòng cho thuê được bố trí công năng và dịch vụ tiện ích bao gồm: tầng 1 là ngân hàng và nhà hàng ăn uống, từ tầng 2 đến hết tầng 5 là văn phòng cho thuê trong đó tầng 3 có trung tâm dạy tiếng anh cho trẻ em và khu vui chơi trong nhà dành riêng cho trẻ em, tầng 6 được chủ đầu tư dành riêng để cung cấp các dịch vụ tiện ích cho cư dân tòa nhà và chỉ tập trung vào cung cấp các dịch vụ chăm sóc sức khỏe; các dịch vụ hiện đang cung cấp cho cư dân gồm: bể bơi, phòng xông hơi, bể sục jacuzzi, một phần diện tích còn trống tại đây chủ đầu tư chưa có phương án kinh doanh cụ thể

và cung cấp dịch vụ tiện ích cao cấp cho cư dân tòa nhà

Các dịch vụ tiện ích tại tầng dịch vụ do chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư và tự vận hành, khai thác dịch vụ Mục đích của việc này là nhằm thực hiện cam kết của chủ đầu tư với cư dân về các dịch vụ tiện ích cao cấp mà cư dân sẽ được hưởng khi chọn mua

căn hộ tại dự án, điều này thể hiện sự uy tín của chủ đầu tư với khách hàng Mặt khác việc cung cấp các dịch vụ tiện ích với chất lượng tốt giúp chủ đầu tư xây dựng thương hiệu sản phẩm chung cư cao cấp, gây dựng thương hiệu và uy tín cho chủ đầu tư dự án và tạo điều kiện thuận lợi góp phần đẩy nhanh tiến độ bán hàng các sản phẩm chung cư tương tự trong tương lai

c) Ảnh hưởng của kinh doanh tầng dịch vụ tại chung cư cao cấp Rainbow Văn Quán tới tiến độ bán hàng dự án chung cư cao cấp Rainbow Linh Đàm

Dự án CCCC RBVQ và CCCC RBLĐ là hai dự án chung cư có chất lượng

và quy mô tương tự nhau Hai dự án CCCC này đều có dành riêng một sàn chung

cư để cài đặt các dịch vụ tiện ích cao cấp thiết yếu như bể bơi bốn mùa, jacuzzi, xông hơi, phòng tập thể dục nam, nữ tách biệt

Thống kê số liệu từ Sàn giao dịch bất động sản của công ty cho thấy trong

260 khách hàng đã mua căn hộ tại CCCC RBLĐ có đến 168 khách hàng đã từng tham quan tầng dịch vụ tại CCCC RBVQ chiếm 64,6% tính trên tổng số khách hàng

đã mua căn hộ

Tổng số khách hàng quan tâm đến dự án CCCC RBLĐ đã tham quan tầng dịch vụ tại CCCC RBVQ là 323 khách hàng như vậy bình quân cứ 10 khách hàng đến tham quan tầng dịch vụ tiện ích tại CCCC RBVQ có đến hơn 5 khách hàng đã quyết định mua căn hộ tại dự án CCCC RBLĐ Qua đó ta thấy tầng dịch vụ tiện ích tại CCCC RBVQ có sự ảnh hưởng khá lớn tới quyết định lựa chọn mua căn hộ tại

dư án CCCC RBLĐ

Tháng 8/2010 khi dự án CCCC RBVQ thi công xong móng, số căn hộ chủ đầu tư bán được chỉ đạt 35% trên tổng số căn hộ của dự án Tuy nhiên đối với dự án CCCC RBLĐ, tháng 7/2013 dự án mới thi công xong móng nhưng số căn hộ chủ đầu tư bán ra đã đạt 68% trên tổng số căn hộ Thời điểm này dự án CCCC RBVQ

đã bàn giao nhà được 7 tháng và tầng dịch vụ đã vận hành được 2 tháng Kết quả này cho thấy tầng dịch vụ tiện ích tại CCCC RBVQ góp phần đẩy nhanh tiến độ bán hàng tại dự án CCCC RBLĐ

Nguồn: Sàn giao dịch bất động sản BIC Việt Nam, 2015

d) Ảnh hưởng của kinh doanh tầng dịch vụ tới uy tín của công ty cổ phần BIC Việt Nam

Tầng dịch vụ tiện ích tại CCCC RBVQ đã nhận được sự quan tâm lớn từ đại

bộ phận dân cư Các quảng cáo và cam kết của chủ đầu tư đối với khách hàng là sẽ cung cấp đầy đủ dịch vụ tiện ích với giá hợp lý mang đến niềm tin về một cuộc sống tiện nghi, đẳng cấp Ghi nhận tại thời điểm bàn giao căn hộ đa số cư dân đều hỏi về thời gian tầng dịch vụ có thể đi vào hoạt động và mong muốn được sử dụng dịch vụ

do chủ đầu tư cung cấp

Tháng 5/2013, sau 06 tháng bàn giao căn hộ cho cư dân tầng dịch vụ tại CCCC RBVQ chính thức khai trương và đi vào hoạt động với các dịch vụ bể bơi bốn mùa, jacuzzi, xông hơi còn thiếu các dịch vụ phòng tập thể dục cho nam và nữ Không như cư dân mong đợi, các dịch vụ tiện ích không được cài đặt đầy đủ và giá dịch vụ 2.000.000 đồng/vé trọn gói bơi, jacuzzi, xông hơi/ tháng khiến cho đa số khách hàng không hài lòng vì cho rằng giá dịch vụ như vậy là quá cao không phù hợp với thu nhập của cư dân

Các dịch vụ quản lý, vận hành chung cư từ thời điểm bàn giao căn hộ (tháng 12/2012) đến thời điểm tầng dịch vụ chính thức khai trương và đi vào hoạt động (tháng 5/2013) bộc lộ quá nhiều bất cập gây khó chịu cho khách hàng trong suốt 6 tháng sử dụng căn hộ Các dịch vụ bảo hành, sửa chữa căn hộ khi khách hàng có khiếu nại, đơn từ không được giải quyết triệt để hoặc được giải quyết với tiến độ quá chậm khiến cho cư dân vô cùng bức xúc

Dịch vụ quản lý, vận hành chung cư chất lượng thấp cộng với giá dịch vụ tiện ích quá cao khiến cư dân mất đi phần nào niềm tin vào những cam kết và hứa hẹn của chủ đầu tư khi tư vấn bán căn hộ cho khách hàng Nhiều cư dân vì bức xúc với chủ đầu tư trong vấn đề bảo hành, sửa chữa căn hộ đã tẩy chay sử dụng dịch vụ của chủ đầu tư Thực tế cho thấy bình quân chỉ có 17 căn hộ tại tòa nhà thường

xuyên sử dụng dịch vụ trong khoảng thời gian từ tháng 5/2013 đến hết tháng 3/2015 chưa đạt 15% tổng số căn hộ tại dự án (Nguồn: Phòng dịch vụ đô thị Công ty cổ phần BIC Việt Nam)

2.2 Thực trạng phương án kinh doanh tầng dịch vụ tại chung cư cao cấp Rainbow Văn Quán

Tầng dịch vụ tại CCCC đi vào hoạt động từ tháng 5/2013 Từ đó đến nay tầng dịch vụ chỉ cung cấp được một số tiện ích như bể bơi bốn mùa, jacuzzi và xông hơi Đối tượng khách hàng là các cư dân trong tòa nhà Rainbow Văn Quán và các

cư dân ở khu vực lân cận

Bể bơi thường quá tải vào các tháng hè do nhu cầu sử dụng dịch vụ tăng cao trong những ngày nắng nóng Dù là bể bơi nước nóng duy nhất trong khu đô thị Văn Quán nhưng bể bơi rất vắng khách vào mùa đông

Việc vận hành tầng dịch vụ chịu ảnh hưởng của nhiều phòng ban khác nhau trong công ty Phòng dịch vụ đô thị là phòng điều hành và giám sát hoạt động kinh doanh dịch vụ tại tầng dịch vụ; phòng marketing phụ trách các vấn đề về truyền thông, quảng cáo, xây dựng các chương trình bán hàng; phòng hành chính – nhân sự phụ trách các vấn đề về đào tạo và tuyển dụng nhân sự tuy nhiên sự phối hợp và hiệu quả công việc giữa các phòng ban chưa thật sự hiệu quả Các nhân sự tầng dịch vụ được phòng hành chính – nhân sự tuyển vào nhưng không có phòng ban nào đứng ra đào tạo các kỹ năng cho nhân viên hay thiếu các chương trình bán hàng, chăm sóc khách hàng đối với tầng dịch vụ do phòng Marketing cho rằng tầng dịch vụ đã giao cho phòng dịch vụ đô thị quản lý thì phòng dịch vụ đô thị phải thực hiện tất cả các phần việc bao gồm cả hoạt động marketing, do đó trách nhiệm trong công việc giữa các phòng ban chưa cao, đang xẩy ra tình trạng các phòng ban đẩy việc nhau

a) Phương án bán hàng và marketing

Hiện tại tầng dịch vụ đang bán vé cho 2 đối tượng khách hàng chính là cư dân trong tòa nhà và cư dân bên ngoài tòa nhà Khách hàng sử dụng dịch vụ có thể lựa chọn 1 trong số các loại vé bao gồm vé lượt, vé tháng, vé quý,vé năm

Giá vé dịch vụ trọn gói 3 dịch vụ bể bơi bốn mùa, jacuzzi và xông hơi đối với người lớn là 2.000.000 đồng/vé/ tháng Giá vé dịch vụ tương đối cao nên số lượng cư dân tòa nhà sử dụng dịch vụ rất hạn chế, có không quá 20% số căn hộ sử dụng dịch vụ Cư dân được giảm 50% giá vé dịch vụ nhưng chỉ áp dụng đối với vé

6 tháng và vé 1 năm , điều này gây trở ngại cho các cư dân sử dụng dịch vụ vì phải

bỏ ra trước một số tiền khá lớn, vì vậy doanh thu chủ yếu của tầng dịch vụ là từ các

cư dân bên ngoài tòa nhà

Thiếu các chương trình bán hàng có sức lôi cuốn khách hàng sử dụng dịch

vụ Có rất ít các chương trình bán hàng ưu đãi cho khách hàng trong năm và nếu có chỉ là các chương trình bán hàng trên hotdeal được lặp lại nhiều lần trong năm

Các công cụ truyền thông được sử dụng chưa hiệu quả và tần xuất thực hiện

ít Kênh truyền thông thường sử dụng là quảng cáo trên mạng xã hội facebook và trên website công ty Phương tiện truyền thông hiệu quả nhất là truyền miệng đang cho thấy những tác động tiêu cực tới hoạt động kinh doanh do chất lượng dịch vụ đang cung cấp chưa đáp ứng được nhu cầu của khách hàng, giá dịch vụ thu cao chưa tương xứng với chất lượng dịch vụ vì vậy những chia sẻ của khách hàng đã sử dụng dịch vụ đã gây ra nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thu hút lượng khách hàng mới

b) Đánh giá hiệu quả tài chính phương án kinh doanh hiện tại

Kể từ khi khai trương tầng dịch vụ trong tháng 5/2013 cho đến thời điểm hiện tại Công ty mới cung cấp được dịch vụ bể bơi, xông hơi, đối với các phần diện tích trống còn lại Công ty đang có dự định cài đặt phòng tập thể dục thể thao cho nam và nữ

Giá vé trọn gói dịch vụ bể bơi, xông hơi từ tháng 5/2013 đến hết tháng 12/2014 như sau:

Bảng 2.1: Giá vé dịch vụ bể bơi năm 2013 và 2014

Độ

Khách ngoài

Giá dịch vụ trên được đa số khách hàng đã từng sử dụng dịch vụ đánh giá là cao so

và chưa tương xứng với chất lượng dịch vụ nhận được Giá vé lượt 180.000.000 đồng/ vé chỉ phù hợp với các bể bơi đặt trên khu vực các quận trung do thu nhập bình quân và mức chi tiêu dùng ở các khu vực này cao hơn so với khu vực quận Hà Đông Giá vé lượt trên tương đương với 1 ngày công của một công chức nhà nước

có từ 2 – 3 năm công tác là không phù hợp với thực tế vì thông thường khách hàng chỉ dành từ 5-15% thu nhập để sử dụng các dịch vụ chăm sóc sức khỏe cá nhân

Ghi nhận nhiều phản ánh từ các khách hàng sử dụng dịch vụ, qua thống kê tình hình khách hàng sử dụng dịch vụ và doanh thu dịch vụ các tháng trong năm , từ tháng 1/2015 – nay, công ty đã điều chỉnh giá vé lượt mùa đông, cụ thể: Giá vé lượt người lớn: Giảm từ 180.000 đồng/vé xuống 100.000 đồng/vé; Giá vé trẻ em: Giảm

từ 120.000 đồng/vé xuống 80.000 đồng/vé

Kết quả kinh doanh dịch vụ bể bơi, xông hơi từ tháng 5/2013 đến tháng 3/2015 như sau:

Bảng 2.2: Giá vé dịch vụ bể bơi năm 2015

Độ

Khách ngoài

Bảng 2.3: Doanh thu dịch vụ bể bơi, xông hơi

Tháng

Bán hàng dịch vụ

Tháng

Bán hàng dịch vụ

Tháng

Bán hàng dịch vụ

hè lượng học sinh đăng ký tham gia học bơi tăng cao kỷ lục

Tuy nhiên doanh thu dịch vụ bể bơi, xông hơi bị giảm mạnh và ở mức thấp nhất vào mùa đông từ tháng 11 của năm trước đến hết tháng 3 năm sau, doanh thu giảm là do mùa đông thời tiết rất lạnh, mọi người thường có tâm lý ngại khi ra đường, lười tập thể dục thể thao và rất ngại đi bơi do sợ nhiễm lạnh Mặt khác tầng dịch vụ tại CCCC Rainbow Văn Quán chưa có các dịch vụ tiện ích để khách hàng

có thể sử dụng kết hợp VD: Dịch vụ tập gym hoặc aerobic… sẽ giúp làm nóng cơ

thể trước khi sử dụng dịch vụ bể bơi

Các tháng mùa thu từ tháng 8 đến hết tháng 10 hàng năm doanh thu chỉ bằng một nửa so với doanh thu các tháng mùa hè Lúc này thời tiết đã dịu mát nên nhu cầu sử dụng dịch vụ bể bơi không quá cấp bách Doanh thu mang đến trong những tháng này chủ yếu đến từ vé bơi theo tháng, quý, năm và doanh thu từ vé lượt, doanh thu từ dịch vụ dạy bơi không đáng kể Cụ thể theo bảng doanh thu dịch vụ bể bơi ta thấy thời điểm tháng 6/2013 doanh thu từ dịch vụ dạy bơi đạt 124.900.000 đồng trong khi doanh thu từ dịch vụ này trong tháng 8/2013 chỉ đạt 17.550.000 đồng, tháng 9/2013 không có doanh thu từ dịch vụ dạy bơi

Doanh thu từ dịch vụ bể bơi trong các tháng mùa đông năm 2013 và 2014 rất thấp cho thấy doanh nghiệp chưa có các chương trình bán hàng hiệu quả để thu hút được khách hàng sử dụng dịch vụ vào mùa đông

Bảng 2.4: Chi phí dịch vụ bể bơi, xông hơi

nhân viên

Tiền điện, nước

Chi phí

Sửa chữa, bảo dưỡng

Tổng chi phí