Nghiên cứu cơ hội đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại phú quốc của công ty cp kỹ thuật nền móng và công trình ngầm fecom

Kết hợp các yếu tố thiên thời – địa lợi – nhân hòa, nhiều nhà kinh doanh BĐS du lịch nghỉ dưỡng trong và ngoài nước đã nắm bắt cơ hội và xúc tiến hoạt động đầu tư tại nơi đây với... Lựa

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả

Lê Thị Phương Thanh

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình

và sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện để tôi hoàn thành bản luận văn này

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc - giảng viên đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành bản luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô của Viện Đào tạo sau đại học, các thầy cô Khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên đã giúp đỡ tôi hoàn thành khóa học và thực hiện luận văn

Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của Ban Lãnh đạo và tập thể Cán

bộ công nhân viên của Công ty Cổ phần Kỹ thuật nền móng và công trình ngầm FECON (nay là Công ty Cổ phần FECON) đã tạo điều kiện cho tôi thu thập được số liệu, những thông tin cần thiết để hoàn thành luận văn, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập và tiến hành nghiên cứu

Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới gia đình, bạn bè đã động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2016

Tác giả luận văn

Lê Thị Phương Thanh

MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

TÓM TẮT LUẬN VĂN i

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CƠ HỘI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG 5

1.1 Tổng quan về BĐS du lịch nghỉ dưỡng 5

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về BĐS du lịch nghỉ dưỡng 5

1.1.2 Phân loại BĐS du lịch nghỉ dưỡng 13

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm về đầu tư vào BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển 16

1.2 Cơ hội đầu tư 22

1.2.1 Khái niệm 22

1.2.2 Các căn cứ đánh giá cơ hội đầu tư 22

1.2.3 Công cụ đánh giá 26

1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến cơ hội đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng 31

1.3.1 Các nhân tố chủ quan 31

1.3.2 Các nhân tố khách quan 35

1.4 Rủi ro trong đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển 38

1.4.1 Khái niệm và phân loại rủi ro 38

1.4.2 Những rủi ro thường gặp khi đầu tư vào BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển 39

CHƯƠNG 2: NGHIÊN CỨU CƠ HỘI ĐẦU TƯ BĐS DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG TẠI PHÚ QUỐC CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN KTNM VÀ CTN FECON 43

2.1 Tổng quan về công ty CP KTNM và CTN FECON 43

2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 43

2.1.2 Cơ cấu tổ chức 46

2.1.3 Định hướng kinh doanh 47

2.1.4 Tổng quan về dự án kinh doanh BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Phú Quốc 48

2.2 Phân tích cơ hội đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Phú Quốc của công ty CP KTNM và CTN FECON 50

2.2.1 Giới thiệu khái quát về đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang 50

2.2.2 Phân tích môi trường kinh doanh 54

2.3 Đánh giá cơ hội đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng của Công ty CP KTNM và CTN FECON tại Phú Quốc 99

2.3.1 Nhận biệt cơ hội đầu tư và rủi ro khi đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Phú Quốc 99

2.3.2 Đánh giá cơ hội đầu tư của Công ty bằng mô hình SWOT 102

2.3.3 Lựa chọn mô hình kinh doanh từ ma trận SWOT 105

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỀ NGHỊ ĐỂ KHAI THÁC CƠ HỘI ĐẦU TƯ BĐS DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG TẠI PHÚ QUỐC CỦA CÔNG TY CP KTNM VÀ CTN FECON 107

3.1 Quan điểm định hướng phát triển của Công ty CP KTNM và CTN FECON 107

3.2 Giải pháp khai thác cơ hội đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Phú Quốc của Công ty CP KTNM và CTN FECON 108

3.1.1 Giải pháp về phương thức đầu tư 108

3.1.2 Giải pháp về chính sách kinh doanh 111

3.1.3 Giải pháp về chính sách Marketing 114

3.1.4 Giải pháp về đào tạo nguồn nhân lực 117

3.2 Một số kiến nghị nhằm gia tăng cơ hội đầu tƣ BĐS du lịch nghỉ

dƣỡng tại Phú Quốc 118

3.2.1 Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nước cấp Trung ương 118

3.2.2 Kiến nghị với chính quyền địa phương 118

KẾT LUẬN 120

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 122

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

ADB The Asian Development Bank – Ngân hàng phát triển châu

Á BĐS Bất động sản

CBCNV Cán bộ công nhân viên

CPI Consumer Price Index, Chỉ số giá tiêu dùng

CTN Công trình ngầm

DN Doanh nghiệp

GDP Gross Domestic Product – Tổng sản phẩm quốc nội

IMF International Monetary Fund – Quỹ tiền tệ quốc tế

KTNM Kỹ thuật nền móng

OECD Organization for Economic Co-operation and Development

– Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế PCI Provincial Competitiveness Index – Chỉ số năng lực cạnh

tranh cấp tỉnh VCCI Vietnam Chamber of Commerce and Industry – Phòng

Thương mại và Công nghiệp Việt Nam

WB World Bank – Ngân hàng Thế giới

DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình

Hình 1.1: Mô hình PEST 26 Hình 1.2: Mô hình 05 lực lượng cạnh tranh của Michael Porters 28 Hình 1.3: Ma trận SWOT 31 Hình ảnh 2.1: Bản đồ du lịch Phú Quốc 53

Hình ảnh 2.1: Cảnh đẹp Phú Quốc Nguồn: Internet 67

Hình ảnh 2.2: Bờ biển Phú Quốc Nguồn: Internet 68 Hình ảnh 2.3: Bãi tắm Phú Quốc Nguồn: Internet 68 Hình ảnh 2.4: Bãi Dài, Phú Quốc (Nguồn: Internet) 69 Hình ảnh 2.5: Mũi Gành Dầu (Nguồn: Naubereit) 69 Hình ảnh 2.6: Biển An Thới (Nguồn: Internet) 70 Hình ảnh 2.7: Khu nghỉ dưỡng đạt tiêu chuẩn quốc tế Vinpearl Phú Quốc Resort 80 Hình ảnh 2.8: Khu nghỉ dưỡng 5 sao JW Mariott (Nguồn: Sun Group) 82 Hình ảnh 2.9: Phối cảnh Khu phức hợp Sonasea Villas & Resort tại Phú Quốc 84

Sơ đồ

Sơ đồ 2.1: Mô hình cơ cấu tổ chức của Công ty 46

Biểu đồ

Biểu đồ 2.1: Chỉ số giá tiêu dùng năm 2006-2015 58 Biểu đồ 2.2: Tổng tài sản giai đoạn 2011 – 2015 94 Biểu đồ 2.3: Quy mô nhân sự của Công ty CP FECON giai đoạn 2004 –

T6/2016 96

Bảng

Bảng 2.1: Kết quả kinh doanh của Công ty giai đoạn 2013 – 2015 92 Bảng 2.2: Cơ cấu nguồn vốn của Công ty giai đoạn 2011 – 2015 94 Bảng 2.3: Ma trận SWOT 102

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết lựa chọn đề tài

Bất động sản (BĐS) là một lọai hàng hóa đặc biệt của nền kinh tế, chiếm

tỷ trọng lớn trong cơ cấu tổng tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhất định Trong thị trường BĐS được phân loại thành nhiều thị trường nhỏ căn cứ vào loại BĐS khác nhau như thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường BĐS văn phòng… và nhất là thị trường BĐS đang có xu hướng mở rộng hiện nay – BĐS du lịch nghỉ dưỡng Đây là sản phẩm đầu tư gắn liền với các hoạt động kinh doanh liên quan đến du lịch nghỉ dưỡng và dịch vụ phụ trợ đi kèm Tuy mới hình thành trong thời gian chưa lâu, thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam diễn ra hết sức sôi động Là một đất nước có đường

bờ biển dài, nhiều rừng núi, phong cảnh đẹp, khí hậu nhiệt đới gió mùa, Việt Nam được giới phân tích trong và ngoài nước đánh giá rất cao do có nhiều khu vực tiềm năng để các hoạt động du lịch và các sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng như Quảng Ninh, Nha Trang, Đà Nẵng…Đặc biệt trong số đó phải kể đến đảo Phú Quốc, thuộc quần đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Trong vài năm trở lại đây, khu vực này nổi lên như một hiện tượng du lịch rất đáng

tự hào của cả nước, được mệnh danh là hòn đảo Ngọc đang tỏa sáng trên vùng biển Tây Nam Tổ Quốc Với những ưu đãi được thiên nhiên ban tặng như cảnh quan sơn thủy hữu tình còn nhiều nét hoang sơ, khí hậu trong lành, bờ biển dài với cát trắng, nước trong xanh, sản vật thiên nhiên phong phú, cùng những giá trị văn hóa lịch sử lâu đời,… nơi đây thực sự là một địa điểm hấp dẫn, thu hút du khách đến tham quan thư giãn, và là khu vực chứa rất nhiều

cơ hội cho các nhà đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng Điều này càng được củng

cố khi Nhà nước và tỉnh Kiên Giang đang từng bước xây dựng Phú Quốc trở thành đặc khu kinh tế - hành chính của cả nước Kết hợp các yếu tố thiên thời – địa lợi – nhân hòa, nhiều nhà kinh doanh BĐS du lịch nghỉ dưỡng trong và ngoài nước đã nắm bắt cơ hội và xúc tiến hoạt động đầu tư tại nơi đây với

hàng loạt các dự án xây dựng BĐS có quy mô lớn được thực hiện Hơn lúc nào hết, Phú Quốc đang trở thành một đại công trường khổng lồ, và thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng Phú Quốc đang trở nên rất sôi động

Công ty Cổ phần Kỹ thuật nền móng và Công trình ngầm FECON (Gọi tắt là “Công ty”, viết tắt: Công ty CP KTNM và CTN FECON) được thành

lập từ năm 2004 với ngành nghề chính là thi công cơ sở hạ tầng: xử lý, thi công nền móng, công trình ngầm Trải qua chặng đường 12 năm xây dựng và trưởng thành, đến nay, Công ty đã có những thành tựu vượt bậc, được các đối tác trong và ngoài nước đánh giá cao, từng bước nâng cao năng lực về nhiều mặt: chiến lược kinh doanh, tài chính, nhân lực, danh tiếng….Hiện nay, Công

ty đang mở rộng hoạt động kinh doanh sang những lĩnh vực mới như cho thuê máy xây dựng, nông nghiệp, năng lượng sạch, và đặc biệt là BĐS Chính thức quyết định gia nhập thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng trong thời gian chưa lâu với địa điểm lựa chọn đầu tiên là Phú Quốc – với nhiều lợi thế và không ít thách thức, việc nghiên cứu, phân tích cơ hội đầu tư cần phải được Công ty thực hiện một cách nghiêm túc Điều này giúp nhận định được những cơ hội kinh doanh, lựa chọn phân khúc thị trường phù hợp, từ đó xây dựng chiến lược kinh doanh đúng đắn, mang lại sự phát triển bền vững cho Công ty Lựa chọn Phú Quốc là nơi đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng, Công ty kì vọng sẽ tận dụng được những lợi thế về điều kiện tự nhiên, xã hội các chính sách ưu đãi của Nhà nước dành cho Phú Quốc để thúc đẩy hoạt động kinh doanh, từ đó sẽ tiết kiệm chi phí cơ hội khi không tiến hành đầu tư ở những nơi khác

Với mong muốn tìm hiểu và có thể chỉ ra được một hướng đầu tư giá trị, phát triển bền vững trong phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng còn nhiều mới

mẻ tại một thị trường rất nhiều tiềm năng và thách thức, đồng thời tận dụng khai thác một cách có hiệu quả những điều kiện thuận lợi từ các yếu tố bên ngoài và bên trong doanh nghiệp, qua đó nhằm góp phần mở rộng quy mô và chất lượng hoạt động của toàn Công ty, tác giả xin phép được lựa chọn đề tài :

“Nghiên cứu cơ hội đầu tư bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Phú Quốc của

Công ty CP Kỹ thuật nền móng và Công trình ngầm FECON”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Đề tài được lựa chọn nhằm hướng tới ba mục tiêu nghiên cứu chính như sau:

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận làm tiền đề để phân tích cơ hội đầu tư vào phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Phú Quốc của Công ty Cổ phần Kỹ thuật nền móng và Công trình ngầm FECON

- Nghiên cứu, phân tích đánh giá cơ hội đầu tư vào BĐS du lịch nghỉ dưỡng của Công ty Cổ phần Kỹ thuật nền móng và Công trình ngầm FECON tại Phú Quốc

- Đề xuất các giải pháp chức năng và những kiến nghị để Công ty tiến hành khai thác cơ hội đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Phú Quốc

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Cơ hội đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng

4 Phương pháp nghiên cứu

a) Phương pháp thu thập thông tin

- Phương pháp khảo cứu tài liệu nhằm mục đích thu thập các dữ liệu thứ cấp:

+ Các số liệu thống kê từ Báo cáo của các cơ quan nhà nước như Tổng cục Thống kê, Tổng cục du lịch, chính quyền địa phương để minh hoạ, dẫn chứng cho các nhận định trong luận văn

+ Các dữ liệu thu thập từ sách báo Internet trong và ngoài nước, các báo

cáo nghiên cứu của các tổ chức, cá nhân…

b) Phương pháp phân tích thông tin

- Phương pháp thống kê – phân tích – dự báo để đánh giá thực trạng và tiềm năng cơ hội đầu tư bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng tại khu vực đầu tư và tại Công ty

- Phương pháp so sánh: để tiến hành so sánh về các điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội có ảnh hưởng đến cơ hội đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng của Công ty

5 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

+ Đưa ra những nhận định khái quát về thị trường BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Phú Quốc

+ Nhận định, đánh giá cơ hội đầu tư vào BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Phú Quốc của Công ty CP KTNM và CTN FECON

+ Đề ra những giải pháp chức năng và các kiến nghị để khai thác cơ hội đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng của Công ty tại thị trường Phú Quốc

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục bảng biểu, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn được kết cấu gồm 3 chương:

Chương I: Cơ sở khoa học về cơ hội đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng Chương II: Nghiên cứu cơ hội đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Phú Quốc của Công ty CP Kỹ thuật nền móng và công trình ngầm FECON Chương III: Giải pháp và kiến nghị đề nghị để khai thác cơ hội đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại Phú Quốc của Công ty CP Kỹ thuật nền móng

và công trình ngầm FECON

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ CƠ HỘI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG

1.1 Tổng quan về BĐS du lịch nghỉ dưỡng

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm về BĐS du lịch nghỉ dưỡng

a) Khái niệm về BĐS du lịch nghỉ dưỡng

Ngày nay, du lịch đã trở thành hiện tượng kinh tế xã hội phổ biến Chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao dẫn đến sự ra đời của nhiều loại hình du lịch nhằm thỏa mãn nhu cầu nghỉ ngơi, thư giãn, giải trí của con người Trong cuộc sống hiện đại, các hoạt động du lịch không còn đơn thuần chỉ là tham quan thưởng ngoạn những địa điểm xa xôi, những danh lam thắng cảnh, hay tiếp xúc với con người có phong tục tập quán, văn hóa khác với mình mà còn được mở rộng ra với mục đích bồi dưỡng tâm hồn, bồi bổ sức khỏe Điều này đã tạo nên một loại hình du lịch mới: du lịch nghỉ dưỡng

Theo đó, hoạt động nghỉ dưỡng là loại hình giúp cho con người phục hồi sức khỏe và lấy lại tinh thần sau những giờ làm việc mệt mỏi, những căng thẳng thường xuyên xảy ra trong cuộc sống Đây là dịp để mọi người thực hiện hoạt động tham quan hay kết hợp chữa bệnh, làm việc từ thiện, để tâm hồn được thư thái và thanh thản Các hoạt động này thường diễn ra ở những nơi có không khí trong lành, khí hậu ôn hòa, khung cảnh đẹp Sự phát triển của loại hình du lịch này đã giúp hình thành nên một khái niệm bất động sản khá mới mẻ và được giới đầu tư quan tâm, đó là Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Cho đến nay, vẫn chưa có một khái niệm chi tiết nào về BĐS du lịch nghỉ dưỡng So với những BĐS khác, loại hình BĐS này mang những đặc điểm riêng biệt do mục đích sử dụng vừa để nghỉ dưỡng và vừa để kinh doanh Do đó, BĐS du lịch nghỉ dưỡng có thể tồn tại ở nhiều hình thức khác nhau như căn hộ, biệt thự, khách sạn, khu nghỉ dưỡng, sân golf và các dịch vụ

đi kèm, thường tập trung phần lớn ở vùng có khí hậu tốt và cảnh thiên nhiên đẹp như ven biển và vùng núi

Thuật ngữ BĐS du lịch – nghỉ dưỡng bắt đầu được đề cập chính thức tại Việt Nam qua Diễn đàn BĐS du lịch Việt Nam 2008 (Vietnam Tourism Property Opportunities Conference & Exhibition, VNTPO – 2008) được tổ chức tại ngày 17-18/04/2008 tại thành phố Hồ Chí Minh do công ty Cổ phần Đất Phú Quốc Đông Á (Phuquocland) khởi xướng và tổ chức Theo đó, Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là một loại hình bất động sản gắn với các hoạt động kinh doanh liên quan đến du lịch nghỉ dưỡng và các dịch vụ phụ trợ đi kèm Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng rất đa dạng và là sự kết hợp của hai lĩnh vực đầu tư quan trọng trong nền kinh tế: bất động sản và du lịch

Trong các văn bản quy phạm của Nhà nước cũng đã đưa ra khái niệm rõ ràng hơn đối với BĐS du lịch nghỉ dưỡng Trong công văn số 6536/BKH-

TTR ngày 15/09/2012 của Bộ Kế hoạch và Đầu tư đã chỉ rõ các dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng bao gồm:

+ Các dự án đầu tư khu du lịch sinh thái, khu vui chơi giải trí (kể cả casino);

+ Các dự án đầu tư khu nghỉ dưỡng, gồm biệt thự, căn hộ cao cấp, khách sạn;

+ Các dự án kết hợp du lịch và nghỉ dưỡng;

+ Các dự án có sân golf và dự án du lịch, nghỉ mát có sân golf

b) Khái niệm về BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là loại hình bất động sản được phân

bổ chủ yếu ở những vùng có tiềm năng phát triển du lịch, cảnh quan đẹp, khí hậu ôn hòa Căn cứ vào vị trí địa lý, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng được chia thành nhiều loại khác nhau như: Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển, bất động sản vùng hồ, bất động sản vùng núi Tại Việt Nam, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển là phổ biến hơn cả và chiếm tỷ trọng lớn nhất trong cơ cấu các sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển là loại hình bất động sản được xây dựng và phát triển gắn liền với việc khai thác lợi thế của vùng ven biển (bãi biển, đảo đá, hang động ) cùng với khí hậu, môi trường biển, văn hóa dân tộc địa phương ven biển và các hình thức du lịch sinh thái biển

Việt Nam được thiên nhiên ưu đãi vì có rất nhiều điều kiện thuận lợi để phát triển các sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển: đường bờ biển dài hơn 3.260 km trải dài từ miền Bắc – miền Trung – miền Nam, 2.773 đảo ven bở,

02 quần đảo xa bờ với nhiều bãi biển có cát trắng, làn nước trong xanh, khí hậu trong lành, sản vật phong phú và cảnh quan thiên nhiên đẹp, nhiều di tích văn hóa có giá trị Vài năm trở lại đây, với chủ trương chú trọng phát triển các vùng kinh tế biển đảo gắn liền với bảo vệ chủ quyền Tổ Quốc, Nhà nước ta đã

đưa ra nhiều chính sách ưu đãi nhằm thu hút vốn của các nhà đầu tư trong và ngoài nước Những tiềm năng to lớn này đã tạo bước đệm để phát triển lĩnh vực Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại một số khu vực trọng điểm về du lịch như Quảng Ninh, Nha Trang, Đà Nẵng,… và đặc biệt là tại đảo Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang Việc mở rộng cả về quy mô và chất lượng các loại hình bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ đóng góp vào sự phát triển các ngành du lịch

và bất động sản nói riêng, và vào nền kinh tế nước nhà nói chung

c) Đặc điểm của BĐS du lịch nghỉ dưỡng

- BĐS du lịch nghỉ dưỡng mang đầy đủ các đặc điểm của một BĐS như: + Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được

Bất động sản là hàng hóa đặc biệt do gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là không thể di dời được và có giới hạn về diện tích, không gian Chính vì vậy, những giá trị và lợi ích mang lại của BĐS sẽ chịu tác động của yếu tố vị trí địa lý

Do BĐS có tính chất cố định về vị trí nên cũng bị chi phối nhiều về yếu

tố vùng và khu vực rõ rệt Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường

Đối với BĐS du lịch nghỉ dưỡng nói riêng, đặc điểm này được thể hiện

rõ ràng hơn bao giờ hết Ở mỗi vùng miền có vị trí địa lý khác nhau thường có những nét đặc trưng riêng về tự nhiên Do là loại hình bất động sản gắn liền với các hoạt động du lịch, nhưng không phải nơi nào có hoạt động du lịch đều

có đủ tiềm năng để phát triển BĐS du lịch nghỉ dưỡng Các hoạt động nghỉ dưỡng được diễn ra ở những nơi có thổ nhưỡng ôn hòa, cảnh quan thiên nhiên đẹp nên việc lựa chọn khu vực để xây dựng BĐS du lịch nghỉ dưỡng thường rất chú trọng đến các điều kiện tự nhiên của nơi đó

+ Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có tính lâu bền và có giá trị lớn

BĐS du lịch nghỉ dưỡng là những công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kết cấu phức tạp và được cấu tạo từ những vật liệu có tính bền vững cao với thời gian như gạch, sỏi, đá, xi măng… Do đó, các công trình BĐS du lịch nghỉ dưỡng có tuổi thọ kéo dài Sự phức tạp trong kết cấu và sự bền vững với thời gian nên để hình thành một BĐS du lịch nghỉ dưỡng thường đòi hỏi thời gian kéo dài với lượng chi phí rất lớn Điều này góp phần tạo nên và làm gia tăng giá trị của Bất động sản

BĐS du lịch nghỉ dưỡng ngoài mục đích sử dụng cho hoạt động nghỉ dưỡng, còn phục vụ cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhằm mục đích sinh lời Hoạt động này thường diễn ra trong thời gian lâu dài Do đó, đặc điểm này của BĐS sẽ ảnh hưởng đến chiến lược kinh doanh, chiến lược đầu tư và chiến lược huy động – sử dụng vốn của doanh nghiệp Chính vì vậy, đòi hòi các nhà đầu tư phải có những tính toán hợp lý nhằm khai thác, quản lý và sử dụng có hiệu quả các BĐS du lịch nghỉ dưỡng

+ BĐS du lịch nghỉ dưỡng có tính cá biệt và khan hiếm

Đất đai là loại tài nguyên có hạn và có tính cố định Do đất không thể di chuyển được nên khi đánh giá về một khu vực, xung quanh mảnh đất thường sẽ bao gồm việc đánh giá nhiều yếu tố xung quanh đó như địa hình, chất đất, vị trí, cảnh quan… Những yếu tố này tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của đất đai

và những công trình gắn liền với nó Đối với BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đặc điểm này càng trở nên rõ nét vì đây là một loại hình BĐS có tiêu chuẩn khắt khe về địa điểm Do đặc điểm phục vụ cho các hoạt động nghỉ dưỡng nên các yếu tố như cảnh quan xung quanh, vị trí địa lý, khí hậu… được các nhà đầu tư quan tâm hàng đầu và lựa chọn kĩ lưỡng

Tính đa dạng trong ý tưởng đến kiến trúc xây dựng, chế tạo… các công trình xây dựng của chủ đầu tư, các nhà thiết kế cũng tạo nên tính cá biệt của BĐS Đặc biệt, đối với loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng, sự độc đáo, mới lạ

trong thiết kế xây dựng là một trong những yếu tố góp phần làm gia tăng giá trị của BĐS đó

+ BĐS du lịch nghỉ dưỡng mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ở mỗi nơi đòi hỏi phải có những bất động sản phù hợp Đối với những khu vực vùng núi hoặc ven hồ, nơi có nhiều cây cối, khí hậu trong lành, ít chịu ảnh hưởng bởi gió bão, BĐS du lịch nghỉ dưỡng có thể được thiết kế và xây dựng từ những loại vật liệu tự nhiên, thân thiện với môi trường như tre, nứa, gỗ… Những BĐS này thường mang nhiều nét kiến trúc đặc trưng của vùng núi Với các công trình xây dựng ven biển thường có kết cấu bền vững, chắc chắn và thường ưu tiên hướng ra biển để tận dụng tối đa cảnh quan đẹp

+ BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau

Đặc tính này thể hiện mối quan hệ tương tác giữa các BĐS trong khu vực Sự ra đời của BĐS du lịch nghỉ dưỡng này thường tác động theo chiều hướng làm tôn lên giá trị và vẻ đẹp của các BĐS du lịch nghỉ dưỡng đã có trong khu vực Ngoài ra, việc Nhà nước đầu tư vào cơ sở hạ tầng kĩ thuật cũng có tác động tích cực đến các BĐS du lịch nghỉ dưỡng Chính vì vậy, khi lựa chọn địa điểm để xây dựng khu nghỉ dưỡng, các nhà đầu tư thường quan tâm rất nhiều tới tình hình xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội tại khu vực đó

+ BĐS du lịch nghỉ dưỡng chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

Đất đai là loại tài nguyên có vị trí địa lý cố đinh và có tính khan hiếm

Do đó, BĐS là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị Mặt khác, các BĐS có giá trị lớn nên các giao dịch đối với loại hàng hóa này tác động rất mạnh đến nền kinh tế và các hoạt động xã hội Chính vì

vậy, việc nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước đối với BĐS và thị trường BĐS là vấn đề rất quan trọng và cần thiết

- BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển còn mang những đặc điểm riêng:

+ Sự hình thành và phát triển của BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển gắn liền với các điều kiện tự nhiên tại khu vực: môi trường biển (nước biển, bãi cát, động - thực vật biển…), cảnh quan thiên nhiên, khí hậu

+ BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển phục vụ cho các hoạt động thư giãn, phục hồi sức khỏe kết hợp cùng hoạt động du lịch biển như tắm biển, chiêm ngưỡng và khám phá cảnh quan thiên nhiên Có nhiều hình thức BĐS du lịch nghỉ dưỡng để phục vụ cho các hoạt động này như các khu resort, biệt thự biển, condotel nghỉ dưỡng

+ BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển trước hết làm một dự án xanh, gần gũi với thiên nhiên Có đặc điểm này là do xuất phát từ mục đích sử dụng BĐS để phục vụ cho các hoạt động nghỉ dưỡng, đồng thời gắn liền với các yếu tố tự nhiên xung quanh vị trí tọa lạc Các BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển thường được lựa chọn xây dựng ở những khu vực có bãi biển đẹp, nước biển trong xanh, có tiềm năng phát triển thành các bãi tắm và được thiết kế theo phong cách mở tạo sự giao hòa với thiên nhiên như nằm sát đường bờ biển, hướng quay ra biển …

+ BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển thường hướng đến đối tượng là khách du lịch có thu nhập từ mức trung bình khá trở lên như doanh nhân, giới công chức văn phòng, khách du lịch quốc tế Đây là nhóm đối tượng có khả năng

và sẵn sàng chi trả các khoản phí cao để được hưởng những dịch vụ nghỉ dưỡng thích hợp và độc đáo Chính vì vậy, các loại hình nghỉ dưỡng biển hiện nay khá đa dạng, thường kết hợp với các dịch vụ nghỉ dưỡng như chơi thể thao, chơi các trò chơi hiện đại trên mặt nước, dịch vụ chăm sóc sức khỏe như spa, tắm xông hơi, thưởng thức các món ăn đặc sản vùng biển địa phương, các

hoạt động thăm quan đảo nhỏ lân cận, trải nghiệm cuộc sống sinh hoạt của người dân địa phương…

+ BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển không chỉ đơn thuần phục vụ cho các hoạt động du lịch nghỉ dưỡng mà còn nhắm vào những người có nhu cầu sở hữu căn nhà thứ hai và có thể xem đây là một khoản đầu tư sinh lời Nhà đầu

tư có thể tiến hành trực tiếp kinh doanh các dịch vụ nghỉ dưỡng gắn liền với bất động sản, tìm kiếm đối tác cho thuê lại, hay nắm giữ tròng thời gian dài để chờ tăng giá Hiện nay, một trong những hình thức đầu tư đang thu hút sự quan tâm rất lớn của các khách hàng là *Timeshare* - với ý nghĩa là “chia sẻ thời gian sử dụng” Chủ sở hữu BĐS du lịch nghỉ dưỡng sử dụng thời gian nghỉ dưỡng của họ vào một khoảng thời gian trong năm Các khoảng thời gian còn lại, họ có thể cho thuê, trao đổi quyền nghỉ dưỡng tại BĐS của họ với người sử dụng khác Với mô hình này, sẽ có một công ty quản lý chuyên nghiệp chịu trách nhiệm quản lý hoạt động của BĐS du lịch nghỉ dưỡng đó và chia sẻ lợi nhuận với chủ sở hữu sau khi đã trừ đi chi phí Tất cả việc cho thuê, bảo trì tài sản, lau dọn, sửa chữa đều được đơn vị quản lý chịu trách nhiệm và chủ sở hữu BĐS không phải bận tâm về điều đó Mô hình này đã vận dụng có hiệu quả và phát triển rộng trên thế giới Tuy nhiên ở Việt Nam, đây là hình thức đầu tư còn khá mới mẻ và chỉ thực sự gây chú ý trong vài năm trở lại đây Với những ưu điểm và lợi ích mang lại, hình thức đầu tư này

sẽ giúp cho việc sở hữu BĐS du lịch nghỉ dưỡng trở nên hấp dẫn hơn trong mắt các nhà đầu tư

+ Việc tạo lập BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển đòi hỏi một lượng vốn tương đối Từ giai đoạn tìm hiểu nghiên cứu thị trường, gia nhập thị trường, tạo lập công trình xây dựng và vận hành hoạt động đều phát sinh chi phí không nhỏ và diễn ra trong khoảng thời gian từ trung đến dài hạn Tính chất này đòi hỏi các nhà đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng phải có đủ năng lực về tài

chính để đảm bảo quá trình đầu tư và kinh doanh được diễn ra đúng tiến độ

Số vốn đầu tư vào BĐS du lịch nghỉ dưỡng thường phụ thuộc vào quy mô, chiến lược kinh doanh Bất động sản mà chủ đầu tư hướng tới Hiện nay, ở Việt Nam, phân khúc BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển đang ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển, và được giới chuyên môn đánh giá còn rất nhiều tiềm năng Chính vì vậy, các nhà kinh doanh muốn đầu tư vào thị trường này đều cần lựa chọn cho mình một quy mô, chiến lược kinh doanh phù hợp với năng lực tài chính và tìm kiếm đối tượng khách hàng tiềm năng là đã có thể khai thác để sinh lợi nhuận

+ Vấn đề tạo dựng phát triển du lịch nghỉ dưỡng thường đi kèm với việc phát triển cơ sở hạ tầng du lịch và các dịch vụ đi kèm đạt chất lượng và tiêu chuẩn quốc tế Do đó, việc đầu tư, phát triển cơ sở hạ tầng và các công trình phụ trợ là yếu tố quan trọng giúp nâng tầm chất lượng của BĐS du lịch nghỉ dưỡng

1.1.2 Phân loại BĐS du lịch nghỉ dưỡng

Các loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng hiện nay khá đa dạng, phong phú, phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng ngày càng đa dạng của con người Có nhiều tiêu chí khác nhau để phân loại BĐS du lịch nghỉ dưỡng như địa điểm tọa lạc, mục đích sử dụng, hình thức kinh doanh Căn cứ vào mục đích hoạt động, BĐS du lịch nghỉ dưỡng được phân loại như sau:

Khu du lịch nghỉ dưỡng (Resort): là một nhóm hay quần thể các khu

dịch vụ được đầu tư, xây dựng để phục vụ hoạt động du lịch, đồng thời là nơi nghỉ ngơi, thư giãn, giải trí Các dịch vụ này thường được triển khai trên một khuôn viên địa lý không quá lớn Có thể nói khu nghỉ dưỡng là một tổng thể công trình có quy hoạch và kết cấu đa dạng tích hợp các khu vực như nhà hàng, nhà nghỉ, bể bơi, spa, bãi biển, khu thể thao…Trong khu nghỉ dưỡng bao gồm đầy đủ các dịch vụ cần thiết cho hoạt động thư giãn, tĩnh dưỡng như

ngắm cảnh, ăn uống, giải trí, thể thao, mua sắm… Ưu điểm lớn nhất của loại hình bất động sản này là du khách có thể lựa chọn tận hưởng khoảng thời gian thư giãn, tĩnh dưỡng trong một chu trình khép kín của resort bằng những tiện ích mà loại hình này mang lại Phần lớn các khu nghỉ dưỡng được xây dựng ở những nơi có cảnh quan thiên nhiên đẹp, khí hậu trong lành Có nhiều loại hình khu nghỉ dưỡng như:

+ Khu du lịch nghỉ dưỡng gần thắng cảnh: được xây dựng tại khu vực lân cận những thắng cảnh tự nhiên và tận dụng tối đa sức hút mà cảnh quan

đó đem lại

+ Khu du lịch thắng cảnh: Là những công trình được xây dựng ngay tại thắng cảnh tự nhiên, đảm bảo tiêu chuẩn không phá hỏng mĩ quan sẵn có và làm gia tăng giá trị của cảnh quan Khách du lịch đến đây vì những đặc điểm

và sức hút riêng của khu thắng cảnh

+ Khu du lịch nghỉ dưỡng khác: là khu du lịch nghỉ dưỡng được xây dựng để phục vụ hoạt động nghỉ ngơi, giải trí đơn thuần Khách du lịch thường đến đây vào những dịp cuối tuần hay ngày lễ Các khu du lịch này có đầy đủ các dịch vụ giải trí thông thường

Khách sạn nghỉ dưỡng: Theo khái niệm chung, khách sạn là một công

trình kiến trúc kiên cố, có nhiều tầng, nhiều phòng ngủ được trang bị các thiết

bị, tiện nghi, đồ đạc chuyên dùng nhằm mục đích kinh doanh các dịch vụ lưu trú, phục vụ ăn uống và các dịch vụ bổ sung khác cho khách lưu lại qua đêm Khách sạn được phân chia thành nhiều loại với nhiều tiêu chí khác nhau căn

cứ vào mục đích sử dụng hay tiêu chuẩn đánh giá Trong đó có khách sạn nghỉ dưỡng là một loại Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Các khách sạn loại này, bên cạnh các chức năng như một khách sạn thông thường, còn có thêm các dịch vụ phục vụ hoạt động nghỉ dưỡng của khách hàng Thường được xây dựng ở những nơi có khí hậu tốt và cảnh quan thiên nhiên đẹp như vùng cao

nguyên, ven biển, hải đảo, vịnh, thung lũng , khách sạn nghỉ dưỡng đang được phổ biến rộng rãi

Biệt thự nghỉ dưỡng

Theo Thông tư số 38/2009/TT-BXD có quy định khái niệm về nhà biệt thự tại đô thị: Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân vườn, có hàng rào và lối ra riêng biệt, có số tầng chính không quá 3 tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất 3 mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Biệt thự nghỉ dưỡng có đầy đủ đặc điểm của một biệt thự đô thị Tuy nhiên, do phục vụ cho hoạt động nghỉ dưỡng nên loại biệt thự này còn đáp ứng các tiêu chuẩn về vệ sinh môi trường, tiêu chuẩn về quy hoạch sinh thái, không gia sinh thái, dịch vụ sinh thái… hệ thống công trình sinh thái trong một không gian xanh, tạo dựng một cuộc sống xanh đồng bộ, chuẩn mực từ giá trị vật chất, giá trị tinh thần lẫn giá trị cảm xúc Bên cạnh đó, biệt thự nghỉ dưỡng được xem như là một cơ hội đầu tư, gia tăng lợi nhuận Chủ sở hữu biệt thự không chỉ được hưởng thụ những tiện tích nghỉ ngơi thư giãn do loại hình này mang lại, mà còn có cơ hội được gia tăng lợi ích kinh tế bằng việc chia sẻ kì nghỉ với đối tượng khác, hay được gọi là Timeshare

Trong các dự án BĐS hiện nay, các biệt thự được quy hoạch thành từng nhóm tạo các khoảng không gian kiến trúc có cá tính riêng, hài hòa với cảnh quan thiên nhiên xung quanh Bên cạnh các căn biệt thự, chủ đầu tư cũng tạo dựng thêm nhiều khu du lịch để phục vụ nhu cầu của người sử dụng biệt thự

Sân golf

Sân Golf là một loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng phổ biến hiện nay Đây là loại hình nghỉ dưỡng dưới hình thức là môn thể thao giúp giải tỏa căng

thẳng, mệt mỏi sau những vất vả của cuộc sống thường ngày Tuy nhiên, chi phí của cho hoạt động này quá cao khiến cho nó được coi là môn thể thao quý tộc do chỉ dành cho tầng lớp có mức thu nhập cao như giới thượng lưu, doanh nhân

Sân Golf được xây dựng trên diện tích đất rộng, khoảng vài trăm ha Địa điểm xây dựng sân Golf thường có khung cảnh thiên nhiên đẹp với bãi

cỏ xanh, hồ nước trong mát, cây xanh làm cho tâm hồn thư thái, sức khỏe được hồi phục, phù hợp với nam nữ mọi lứa tuổi Sân Golf được xây dựng ở vùng đồng bằng hoặc vùng ven biển

Sự kết hợp các loại hình

Hiện nay, xuất hiện nhiều dự án có quy mô và tổng vốn đầu tư lớn, trong

đó tích hợp các loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng khác nhau như resort kết hợp cùng khách sạn và biệt thự biển, sân golf Sự kết hợp này tạo nên đẳng cấp và tiêu chuẩn chất lượng cao của khu nghỉ dưỡng, giúp du khách có thể tận hưởng tối đa các dịch vụ nghỉ dưỡng đi kèm mà nó mang lại trong một không gian rộng lớn

1.1.3 Khái niệm, đặc điểm về đầu tư vào BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển

a) Khái niệm

Theo khái niệm chung nhất, hoạt động đầu tư (gọi tắt là đầu tư) là quá trình sử dụng các nguồn lực tài chính, lao động, tài nguyên thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp tái sản xuất giản đơn, tái sản xuất mở rộng các cơ sở vật chất kỹ thuật của nền kinh tế nói chung, các

cơ sở sản xuất kinh doanh, dịch vụ của ngành, cơ quan quản lý và xã hội nói riêng

Như vậy, đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành hoạt động nào đó nhằm thu hút các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được kết quả đó Sự chênh lệch giữa các nguồn lực

đầu vào và kết quả đầu ra là phần lợi nhuận mà chủ đầu tư mong muốn Nguồn lực phải hy sinh có thể là tài chính, nhân lực, tài nguyên thiên nhiên Kết quả nhận được có thể là sự tăng thêm của các tài sản cố định (tiền vốn), tài sản vật chất (đường xá, bệnh viện, trường học …), tài sản trí tuệ (trình độ văn hóa, chuyên môn, khoa học kỹ thuật…) và nguồn nhân lực có chất lượng cao Hoạt động đầu tư có thể mang lại những kết quả trực tiếp cho chủ đầu tư, cũng có thể mang lại lợi ích gián tiếp cho nền kinh tế và xã hội

Đầu tư Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng là việc bỏ ra các nguồn lực đầu vào để tạo lập các công trình xây dựng nhằm thỏa mãn và đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng, giải trí của con người, đồng thời tạo ra lợi ích trong tương lai cho chủ đầu tư Các công trình này được xây dựng ở những khu vực có các yếu tố thiên nhiên thuận lợi như: diện tích đất mặt rộng, cảnh quan thiên nhiên đẹp, khí hậu trong lành, có điều kiện để phát triển du lịch Đầu tư BĐS

du lịch nghỉ dưỡng là sự kết hợp giữa hai lĩnh vực đầu tư quan trọng trong nền kinh tế là BĐS và du lịch

Việc đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng nói chung và BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển nói riêng được coi là hoạt động đầu tư phát triển Bên cạnh việc làm gia tăng tài sản cho chủ đầu tư, hoạt động đầu tư này còn gián tiếp làm gia tăng tài sản của nền kinh tế, đồng thời giúp cho sự phát triển của nền du lịch của địa phương và đất nước, cải thiện đời sống của dân cư khu vực lân cận, gia tăng giá trị mĩ quan cho khu vực được đầu tư

b) Đặc điểm của đầu tư vào BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển

- Đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển cần quy mô vốn tương đối lớn, từ

đó đòi hỏi chủ đầu tư phải có năng lực tài chính tốt

Với mục đích sử dụng để phục vụ nhu cầu thư giãn, tĩnh dưỡng và phục hồi sức khỏe, kết hợp với các hoạt động du lịch, nên dòng sản phẩm BĐS cần đáp ứng được các tiêu chuẩn của một loại hình bất động sản có chất lượng cao Một số loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng như các khu du lịch sinh thái,

resort, khách sạn 4-5 sao,… đều yêu cầu các nguồn lực đầu vào như vốn, vật

tư, lao động khá lớn với thời gian tạo lập lâu dài Quy mô và đẳng cấp của BĐS tỷ lệ thuận với nguồn vốn đầu tư Chính vì vậy, khi tham gia đầu tư vào lĩnh vực này, các chủ đầu tư đều phải đảm bảo năng lực tài chính thực sự tốt với chiến lược vốn rõ ràng và phù hợp

Ngược lại, nếu việc lựa chọn quy mô, loại hình BĐS du lịch nghỉ dưỡng cũng như xác định chiến lược kinh doanh, phương án kinh doanh phù hợp với năng lực của bản thân, các nhà đầu tư vẫn có thể triển khai khai thác thị trường có hiệu quả

- Đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng biển không chỉ nhắm đến các đối tượng

là du khách, mà còn là những người có thu nhập và có nhu cầu muốn sở hữu căn nhà thứ hai và xem đó là khoản đầu tư để sinh lời

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là loại tài sản có giá trị lớn Bên cạnh mục đích sử dụng là phục vụ cho các hoạt động nghỉ dưỡng đơn thuần, các nhà đầu tư còn mong muốn gia tăng lợi nhuận từ loại hình bất động sản này bằng việc biến chúng trở thành kênh đầu tư sinh lời cho chủ sở hữu căn hộ là những người có thu nhập cao Hình thức này được gọi là Timeshare Đây là hình thức đem lại lợi ích cho cả ba bên: chủ đầu tư, chủ sở hữu BĐS du lịch nghỉ dưỡng và khách hàng nghỉ dưỡng Qua việc kinh doanh theo mô hình Timeshare, chủ đầu tư có thể thu hồi vốn nhanh và có lợi ích khai thác lâu dài

từ bất động sản Trong khi đó, chủ sở hữu BĐS du lịch nghỉ dưỡng vừa thực hiện được nhu cầu nghỉ dưỡng của mình, lại vừa có được nguồn lợi ích từ việc chia sẻ Timeshare với người khác, sau khi đã trừ hết các chi phí cho nhà quản lý, đồng thời không phải lo đến các dịch vụ quản lý tài sản tại bất kì thời điểm nào trong năm Khách du lịch khi sử dụng Timeshare sẽ tốn ít chi phí hơn mà vẫn đảm bảo được hưởng các dịch vụ đi kèm với chất lượng tốt

- Hoạt động đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng có thời gian vận hành dài

Như đặc điểm trên đã trình bày, đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng yêu cầu chủ đầu tư phải hy sinh một lượng vốn khá lớn Từ quá trình tìm hiểu, nghiên cứu thị trường, thiết kế và tạo lập BĐS cho tới việc vận hành, sử dụng, quản

lý BĐS sau khi hoàn thành đều cần khoảng thời gian kéo dài Chính vì vậy, để tạo ra dòng tiền thặng dư từ hoạt động đầu tư này, nhà đầu tư phải có sự kiên trì, có đường lối chiến lược kinh doanh phù hợp với từng giai đoạn phát triển

- Đặc thù của BĐS du lịch nghỉ dưỡng nằm ở chất lượng thi công, tính thẩm mỹ tinh tế cao trong thiết kế, trang thiết bị và đặc biệt là sự quản lý

dự án sau đầu tư

BĐS du lịch nghỉ dưỡng là dòng sản phẩm được chú trọng tới chất lượng thi công công trình, đặc biệt là tính thẩm mỹ thể hiện qua các thiết kế kiến trúc, sự sang trọng, đẳng cấp thể hiện bởi các trang thiết bị đi kèm Bất động sản nào càng có tính độc đáo và chất lượng cao thì giá trị của nó càng gia tăng Chính vì vậy, các chủ đầu tư cần có những ý tưởng mới lạ, khác biệt, am hiểu thị trường khi tạo lập sản phẩm BĐS của mình để thu hút sự quan tâm của khách hàng Thực tế cho thấy, các nhà đầu tư ngoại với nhiều kinh nghiệm và nguồn lực tài chính mạnh thường có năng lực và lợi thế hơn các nhà đầu tư trong nước

Bên cạnh đó, để dự án BĐS đi vào vận hành thông suốt và đem lại hiệu quả cho nhà đầu tư thì việc quản lý dự án sau đầu tư là điều rất cần thiết Do thời gian dự án kéo dài, vốn đầu tư dự án nhiều dẫn đễn quy mô thực hiện dự

án thì lớn Chính vì vậy, cần có những chiến lược quản lý phù hợp với điều kiện thực tế của thị trường và năng lực vận hành của dự án

- Việc tạo lập, hình thành các BĐS du lịch nghỉ dưỡng phụ thuộc rất lớn vào điều kiện tự nhiên của vùng đất dự định đầu tư

BĐS du lịch nghỉ dưỡng có những tiêu chuẩn khá cao khi lựa chọn địa điểm xây dựng Đó phải là nơi đáp ứng đầy đủ những điều kiện tự nhiên thuận lợi: diện tích đất đai, cảnh quan đẹp, khí hậu trong lành, để đáp ứng nhu

cầu thư giãn, nghỉ ngơi của du khách Đây là những điều kiện khách quan mà con người hầu như không thể tạo nên một cách hoàn hảo được

Ngoài ra, việc xây dựng các công trình nghỉ dưỡng thường ảnh hưởng rất lớn đến môi trường khu vực xung quanh, đặc biệt là các dự án du lịch sinh thái, du lịch kết hợp nghỉ dưỡng Điều này đòi hỏi việc quy hoạch cần phải được thực hiện hợp lý để đảm bảo cảnh quan và môi trường tự nhiên không bị xâm hại hoặc phá hỏng

- Hoạt động đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng có tính rủi ro cao

Vốn đầu tư ban đầu khá lớn, thời gian tạo lập ban đầu và vận hành sau khi hoàn thành kéo dài, các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng lại được coi là loại hàng hóa xa xỉ do thường hướng đến các đối tượng có mức thu nhập từ khá trở lên Mặt khác, loại hình bất động sản này có mối quan hệ chặt chẽ đến các hoạt động du lịch tại địa điểm mà nó được tạo lập Nếu tình hình du lịch tại địa phương không khả quan sẽ dẫn đến sự suy giảm giá trị của BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại đây Chính vì vậy, dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng được đánh giá là mang lại nhiều lợi ích xong cũng chứa đựng nhiều rủi ro tiềm ẩn

d) Phân loại đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng

- Đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng vào mục đích thương mại (bán): Đây

là sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng được hình thành để bán, đối tượng khách hàng hướng đến là các cá nhân, tổ chức có nhu cầu sở hữu BĐS du lịch nghỉ dưỡng (được coi như căn hộ thứ 2) Đây thường là các đối tượng có mức thu nhập trên trung bình trong xã hội Sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng thương mại chủ yếu là các căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng

- Đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng để kinh doanh (cho thuê): Là hoạt động đầu tư ra các sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng phục vụ mục đích cho thuê, đối tượng cho thuê là các khách du lịch và các cá nhân, tổ chức có nhu cầu thuê Sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng cho thuê gồm có khách sạn, sân

golf, phòng họp, biệt thự nghỉ dưỡng…

- Hỗn hợp (kết hợp hai loại hình trên): Là hoạt động đầu tư mà sản phẩm của nó là BĐS du lịch nghỉ dưỡng kết hợp giữa hai loại sản phẩm BĐS du lịch nghỉ dưỡng kinh doanh và BĐS du lịch nghỉ dưỡng thương mại Mô hình phổ biến là mô hình Timeshare Các biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng được các chủ đầu tư rao bán trên thị trường, và được các cá nhân, tổ chức có nhu cầu mua Đây được coi là một nội dung quan trọn trong hoạt động đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng, đem lại một khoản lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư Người mua cũng trực tiếp tham gia với vai trò một kênh huy động vốn, góp vốn khi đăng

kí mua và nộp tiền theo tiến độ, Khi dự án đi vào hoạt động, các cá nhân, tổ chức sở hữu BĐS du lịch nghỉ dưỡng có thể cho chủ đầu tư hoặc để chủ đầu

tư đại diện đứng ra cho thuê lại trong khoảng thời gian nhất định Sau đó chủ đầu tư và chủ sở hữu BĐS du lịch nghỉ dưỡng có thể chia sẻ lợi nhuận sau khi

đã trừ đi các khoản chi phí Với hình thức này có thể đem lại lợi nhuận cho cả hai bên, đồng thời người đi thuê BĐS du lịch nghỉ dưỡng cũng được hưởng lợi do chi phí đi thuê sẽ giảm Đồng thời, thời gian khai thác các BĐS du lịch nghỉ dưỡng sẽ được lấp đầy trong quá trình hoạt động

1.2 Cơ hội đầu tƣ

1.2.1 Khái niệm

Trước khi thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, các nhà đầu tư phải tìm hiểu, nghiên cứu, phân tích các yếu tố của thị trường để tìm ra cho mình những điều kiện khả thi để xúc tiến đầu tư, nhằm đem lại cho mình những lợi ích như mong muốn Những điều kiện khả thi đó được gọi là cơ hội đầu tư Vậy, có thể đưa ra khái niệm chung về cơ hội đầu tư như sau:

Cơ hội đầu tư là những điều kiện thuận lợi có vai trò quan trọng giúp các nhà đầu tư ra quyết định tiến hành cũng như là thực hiện thành công các hoạt động đầu tư của mình để tạo ra lợi nhuận, gia tăng giá trị tài sản cho các nhà đầu tư

Cơ hội đầu tư đối với từng nhà đầu tư được đánh giá thông qua việc họ đánh giá các yếu tố về cầu - cung của một loại sản phẩm nào đó; đặt trong mối tương quan giữa các yếu tố môi trường vĩ mô và môi trường ngành có ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, kết hợp cùng các các yếu tố về nội lực của nhà đầu tư thể hiện qua tiềm lực, kinh nghiệm, khả năng thực hiện - nắm bắt

cơ hội của họ

Căn cứ vào việc đánh giá phân tích đã nêu ở trên, từng nhà đầu tư sẽ đưa

ra hệ thống tiêu chí về đầu tư khác nhau của mình Mỗi nhà đầu tư đều có những đặc thù riêng nên cơ hội đầu tư đối với nhà đầu tư này có thể lại là thách thức cho nhà đầu tư khác Những điều kiện thuận lợi chỉ trở thành cơ hội đầu tư khi và chỉ khi nhà đầu tư có khả năng thực hiện được hoạt động đầu tư của mình, tức là khi và chỉ khi nhà đầu tư tích lũy đủ về tiềm lực vốn, cũng như kinh nghiệm triển khai thực hiện

1.2.2 Các căn cứ đánh giá cơ hội đầu tư

Đánh giá về các yếu tố vĩ mô, cơ hội chính sách

Kinh tế vĩ mô là những yếu tố cần được đánh giá đầu tiên đối với bất

cứ một dự án đầu tư kinh doanh nào, vì nó được là môi trường sống của các doanh nghiệp cũng như là các dự án đầu tư Mọi lãnh thổ, mọi khu vực đều chịu sự quản lí của một cơ quan nhà nước, chính vì vậy nếu chủ trương, chính sách của cơ quan quản lí nhà nước, cơ quan quản lí địa phương có những điều khoản có lợi cho kế hoạch đầu tư và kinh doanh của nhà đầu tư tại địa phương

đó thì sẽ làm cho hoạt động kinh doanh được thuận lợi hơn Điều này còn đảm bảo cho các nhà kinh doanh có định hướng, yên tâm về số vốn đầu tư của mình trong hiện tại, và kỳ vọng đảm bảo về sở hữu của mình trong trung hạn

và dài hạn Ngay trong lĩnh vực bất động sản, khi thị trường bất động sản chính thức được hình thành từ 1993, sau khi Luật Đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều này đã tạo ra hành lang pháp lý thúc đẩy thị trường này phát triển Ngoài ra, việc nghiên cứu các kế hoạch phát triển, tầm nhìn của địa phương đã được phê duyệt và các chính sách hỗ trợ, ưu đãi đã, đang và sẽ được áp dụng tại địa phương đó cũng là yếu tố mà các nhà đầu tư cần quan tâm để nắm bắt được các cơ hội đầu tư

Và điều này được các nhà đầu tư nghiên cứu, tìm kiếm thông qua các bản báo cáo đánh giá về tình hình kinh tế, tình hình ổn định chính trị của các

tổ chức kinh tế quốc tế độc lập uy tín xây dựng, cũng như là bảng báo cáo kinh tế vĩ mô của chính phủ nước sở tại Thêm nữa, các nhà đầu tư sẽ tham khảo các bản báo cáo năng lực cạnh tranh (PCI) của đất nước hay địa phương

mà các nhà đầu tư dự định đầu tư, chỉ số ICOR của đất nước

Đánh giá về cơ hội thị trường ngành – xu hướng của xã hội

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là phân khúc sản phẩm bất động sản và

nó cũng tuân theo quy luật thị trường như nhiều sản phẩm khác, tuân theo quy luật cung cầu, có thể nhận thấy qua quá trình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn, từ sơ khai đáp ứng những nhu cầu cần thiết nhất của con người đến những nhu cầu về hưởng thụ, chuyển từ thị trường của người bán sang thị trường của người mua, Bất động sản du lịch

nghỉ dưỡng là một hướng phát triển tất yếu trước nhu cầu ngày càng được nâng cao của con người Ở nước ngoài thị trường này đã rất phát triển với những dự án lớn như cao nguyên Zenting, Sandy sands,…không chỉ hưởng thụ các Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng còn đem lại nhiều cơ hội, khai thác

và kinh doanh tăng giá trị bất động sản, thu được lợi nhuận nếu được kết nối

tổ chức kết hợp với tài nguyên thiên nhiên, vị trí địa lí…

Ngoài ra, BĐS du lịch nghỉ dưỡng còn chịu sự tác động của ngành du lịch trong quốc gia và địa phương đó Do mục đích sử dụng chính là phục vụ các hoạt động nghỉ ngơi, thư giãn, loại hình BĐS này hướng tới đối tượng chủ yếu là khách du lịch, bao gồm khách du lịch nội địa và khách quốc tế Một khu vực có thể đầu tư xây dựng BĐS du lịch nghỉ dưỡng trước hết phải là một khu vực có đầy đủ các điều kiện để phát triển các hoạt động du lịch và nghỉ dưỡng Chính vì vậy, khi đánh giá cơ hội đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng tại một khu vực, các nhà đầu tư thường quan tâm đến tình hình du lịch, số lượng

du khách đến – đi, xu hướng phát triển du lịch… tại khu vực đó

Để đánh giá về tiêu chí này cần dựa trên báo cáo của các công ty nghiên cứu bất động sản như CBRE, SAVILLS, các bảo cáo về tiềm năng phát triển lượng khách du lịch, các yếu tố tăng trưởng kinh tế vĩ mô

Đánh gía về tiềm năng khu vực

Như đã nói trên Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng phải gắn liền với cảnh quan thiên nhiên sông hồ, biển núi, khí hậu môi trường, di tích lịch sử, khả năng kết nối tiếp cận, vì vậy việc đánh giá các tiềm năng về điều kiện tự nhiên tại khu vực là không thể thiếu Trên cơ sở đó sẽ đánh giá được mức độ thu hút đối với nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài đến đâu Từ đó có những chiến lược đầu tư đúng đắn

Ngoài ra, các nhà đầu tư còn quan tâm đến tình hình phát triển cơ sở hạ tầng kĩ thuật của địa phương Đây là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp tới dự

án đầu tư, đặc biệt là các dự án BĐS du lịch nghỉ dưỡng Việc chính quyền sở tại chú trọng đến đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng hiện đại bao gồm giao thông, mạng lưới điện, hệ thống cấp – thoát nước… là điều kiện hấp dẫn và chủ lực

để thu hút các nhà kinh doanh đến đầu tư tại địa phương đó, đồng thời nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và thúc đẩy kinh tế địa phương tăng trưởng Đối với các nhà đầu tư BĐS, cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại khu vực đầu tư còn có ý nghĩa vô cùng quan trọng và tác động đến giá trị của công trình BĐS

du lịch nghỉ dưỡng trong tất cả các giai đoạn từ khâu tạo lập cho đến khâu hoàn thành và đưa vào khai thác

Việc đánh giá tiềm năng khu vực còn bao gồm cả nghiên cứu, đánh giá các yếu tố văn hóa xã hội và môi trường đầu tư tại khu vực đó Trong đó, văn hóa xã hội là một trong những yếu tố tạo nên sức hấp dẫn đối với du khách đến nghỉ dưỡng và từ đó ảnh hưởng đến tình hình vận hành khai thác BĐS du lịch nghỉ dưỡng Môi trường đầu tư cũng là điều mà các nhà kinh doanh rất quan tâm vì quyết định trực tiếp đến quyết định đầu tư của họ

Đánh giá về yếu tố này các tiêu chí được xác định căn cứ trên khả năng liên kết vùng, báo cáo đánh giá của Bộ, Ban, ngành, các tổ chức nghiên cứu trong nước, của các nhóm tổ chức quốc tế đánh giá nghiên cứu độc lập, cũng như là vị trí của địa phương khi so sánh với các vùng khác Bản thân chủ đầu

tư cũng có thể trực tiếp đi thực nghiệm, khảo sát hiện trường để có cái nhìn khách quan hơn, từ đó đưa ra các quyết định đầu tư đúng đắn

Đánh giá về khả năng thực hiện triển khai của chủ đầu tư

Một cơ hội với người này nhưng không phải là cơ hội với người khác, chính vì vậy phải đánh giá được khả năng thực tiễn triển khai của cá nhân cũng như đơn vị: khả năng huy động vốn, với số vốn tương tự quy mô như thế

có hiệu quả không Nhà đầu tư có nắm được kĩ thuật xây dựng, kiến trúc, khả năng quản lí, tạo lập thị trường khai thác kinh doanh không, chất lượng nội tại của đội ngũ có đáp ứng đủ không, nếu không đủ đi thuê thì chi phí ra sao tính

toán thế nào Nhà đầu tư có am hiểu được địa phương không, khả năng tạo lập quan hệ với chính quyền, người dân, đánh giá đúng và đủ tác động của dự án với môi trường xung quanh chưa?

1.2.3 Công cụ đánh giá

Mô hình PEST

Trước khi đánh giá cơ hội kinh doanh vào một ngành, một lĩnh vực cụ thể, nhà đầu tư cần tiến hành nghiên cứu kĩ lưỡng môi trường vĩ mô và sự tác động của môi trường đó đến thị trường mà họ đang nghiên cứu để ra quyết định kinh doanh

Nhà đầu tư sử dụng mô hình PEST để tiến hành phân tích sự ảnh hưởng của các yếu tố vĩ mô tới cơ hội kinh doanh Đây là các yếu tố thuộc môi trường kinh doanh bên ngoài doanh nghiệp, bao gồm:

+ Political Factors (Các yếu tố Chính trị - Luật pháp);

+ Economics Factors (Các yếu tố kinh tế);

+ Sociocultural Factors (Các yếu tố Xã hội – Văn hóa);

+ Technological Factors (Các yếu tố Công nghệ)

Hình 1.1: Mô hình PEST

Nguồn: www.investar.edu.vn

Ngoài bốn yếu tố cơ bản trên, nhà đầu tư có thể bổ sung thêm yếu tố vĩ

mô khác là Enviroment (Các yếu tố Môi trường) Khi đó, mô hình ban đầu

với 4 yếu tố cơ bản sẽ trở thành mô hình mở rộng PESTEL

Với việc sử dụng công cụ PESTEL, các nhà đầu tư sẽ đánh giá được tác động của các yếu tố vĩ mô đến thị trường kinh doanh mà họ đang hướng đến tại một khu vực, một quốc gia, từ đó đưa ra những đánh giá khách quan về thực trạng kinh doanh trong hiện tại, và đưa ra dự đoán về xu hướng phát triển của môi trường kinh doanh trong tương lai Đây sẽ là công cụ hữu hiệu của nhà đầu tư khi bắt đầu nghiên cứu kinh doanh ở một quốc gia hoặc khu vực mới

Mô hình năm lực lượng cạnh tranh của Michael Porter

Sau khi đánh giá các yếu tố thuộc môi trường vĩ mô, các nhà đầu tư tiến hành đánh giá và phân tích môi trường ngành Đây là bước thực hiện vô cùng quan trọng vì ảnh hưởng trực tiếp đến cơ hội đầu tư của họ, đồng thời xác định được những rào cản và thách thức khi họ gia nhập thị trường và tiến hành hoạt động Thông qua việc phân tích môi trường ngành, các nhà đầu tư

sẽ đưa ra quyết định: Liệu có nên tiếp tục đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh đó hay rút lui?

Nhà đầu tư sử dụng mô hình năm lực lượng cạnh tranh (Five Forces) của Michael Porter để tiến hành đánh giá các nhân tố thuộc môi trường ngành

Hình 1.2: Mô hình 05 lực lƣợng cạnh tranh của Michael Porters

Nguồn: www.Marketingbox.vn

Năm lực lượng cạnh tranh này bao gồm:

+ Các đối thủ cạnh tranh trong ngành: Đây là lực lượng mà các nhà đầu

tư quan tâm hàng đầu khi đánh giá cơ hội đầu tư trong một lĩnh vực kinh doanh mới Nếu các đối thủ cạnh tranh yếu hoặc số lượng đối thủ cạnh tranh hiện có ít, cơ hội gia nhập thị trường của doanh nghiệp càng nhiều với khả năng gia tăng lợi nhuận cao Tuy nhiên, nếu các đối thủ cạnh tranh hiện có có năng lực mạnh với số lượng đông đảo, doanh nghiệp cần đánh giá và cân nhắc

kĩ lưỡng những lợi thế và điểm yếu cả các đối thủ cạnh tranh, đồng thời nghiên cứu, phân tích, đánh giá thị trường để đưa ra những nhận định chính xác về cơ hội đầu tư vào thị trường đó Từ đó, doanh nghiệp đưa ra quyết định xem có nên tiếp tục đầu tư hay rút lui? Nếu đầu tư thì phân khúc thị trường phù hợp sẽ là gì? Chiến lược kinh doanh phù hợp nào trong giai đoạn gia nhập thị trường và trong tương lai?

+ Các đối thủ cạnh tranh tiềm ần: Đây là lực lượng hiện tại chưa chính thức xuất hiện trong cùng một thị trường kinh doanh, nhưng sẽ trở thành đối

thủ cạnh tranh nếu họ quyết định gia nhập thị trường Khi nghiên cứu về nhóm lực lượng này, các nhà đầu tư chỉ đưa ra các đánh giá chủ quan do các thông tin về loại đối thủ này thường chưa rõ ràng như các đối thủ cạnh tranh hiện có Tuy có những khó khăn khi gia nhập thị trường sau các doanh nghiệp khác như việc thị phần ngày càng ít đi, sự khác biệt hóa sản phẩm, mạng lưới khách hàng đã được các doanh nghiệp đi trước thiết lập,… đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn cũng có những lợi thế nếu áp dụng chiến lược hội nhập về phía sau, nghiên cứu và rút kinh nghiệm từ những bài học kinh doanh của người đi trước, đồng thời tạo ra sự khác biệt về sản phẩm, hoặc có lợi thế về vốn, danh tiếng… để cạnh tranh và dần tìm cách chiếm lĩnh thị phần của các doanh nghiệp trước Đây cũng là điều mà các nhà đầu tư cần đánh giá kĩ khi nghiên cứu cơ hội đầu tư vào một lĩnh vực mới

+ Khách hàng: Việc phân tích khách hàng trong giai đoạn đánh giá cơ hội đầu tư là vô cùng quan trọng đối với các doanh nghiệp vì đây là nhóm lực lượng ảnh hưởng trực tiếp đến tình hình kinh doanh của họ, là lực lượng mà các doanh nghiệp đang trực tiếp hướng tới Có thể coi đây là yếu tố then chốt

và quan trọng nhất khi doanh nghiệp đưa ra quyết định gia nhập thị trường hay dừng lại Việc đánh giá khách hàng thực chất là đánh giá cầu của thị trường và được thực hiện ở hiện tại và dự đoán trong tương lai Các nhà đầu

tư cần phân tích những yêu cầu, thị hiếu, mong muốn, khả năng, của người mua để lựa chọn ra một phân khúc khách hàng tiềm năng, từ đó, định hướng

rõ ràng được chiến lược kinh doanh của đơn vị mình Ngoài ra, việc phân tích khách hàng cũng giúp cho doanh nghiệp định hình được những yếu tố cần thiết để tạo dựng nên sản phẩm của mình, từ đó hướng đến việc phục vụ các đối tượng khách hàng tiềm năng được tốt hơn

+ Các nhà cung ứng: Đây là lực lượng cung cấp các yếu tố đầu vào cho hoạt động kinh doanh của nhà đầu tư Do đó, những chính sách kinh doanh

của các nhà cung ứng sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các chi phí kinh doanh của các nhà đầu tư, từ đó tác động đến lợi nhuận mà nhà đầu tư thu về Việc lựa chọn các nhà cung ứng có đầy đủ năng lực, với giá bán hợp lý và duy trì được mối quan hệ với hệ thống các nhà cung cấp này sẽ giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc cung ứng các nguồn nguyên liệu đầu vào, từ đó kiểm soát được chi phí sản xuất kinh doanh Ngược lại, khi thị trường đang có sự cạnh tranh gay gắt thì việc các nhà cung ứng gây sức ép cũng khiến cho doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn, dẫn đến việc phải tìm kiếm một nguồn cung ứng khác và chi phí có thể tăng vọt

+ Các sản phẩm thay thế: Sự tác động của các sản phẩm thay thế đối với cơ hội đầu tư của doanh nghiệp nằm ở chỗ: chính những sản phẩm này sẽ tạo ra sự cạnh tranh đối với sản phẩm tiềm năng mà doanh nghiệp muốn cung cấp ra ngoài thị trường Các sản phẩm thay thế có thể có những đặc điểm nổi trội và ưu thế hơn so với các sản phẩm của doanh nghiệp, phù hợp với thị hiếu của khách hàng, từ đó thu hút sự quan tâm của họ đối với các sản phẩm thay

Ma trận SWOT

Sau khi đánh giá được các tiêu chí trên các nhà đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tổng hợp lại và có thể sử dụng mô hình phân tích SWOT – một công cụ rất hữu dụng cho việc nắm bắt và ra quyết định trong mọi tình huống đối với bất cứ tổ chức kinh doanh nào để định vị rà soát và đánh giá vị trí, định hướng của công ty mình cũng như là đề án kinh doanh

Để có một cái nhìn tổng quan về cơ hội đầu tư của dự án thông qua đó lập kế hoạch kinh doanh, xây dựng chiến lược, đánh giá đối thủ cạnh tranh, tiếp thị, phát triển sản phẩm và dịch vụ Viết tắt của 4 chữ Strengths (Điểm mạnh); Weaknesses (Điểm yếu), Opportunities (Cơ hội) và Threats (Thách thức) Mô hình SWOT cung cấp một công cụ phân tích chiến lược cho nhà đầu tư khi

đánh giá các yếu tố thuận lợi và khó khăn trước khi đầu tư một dự án

a) Khả năng hoạch định chiến lược, năng lực tổ chức, lãnh đạo điều

hành của nhà đầu tư

Việc đánh giá cơ hội đầu tư vào một lĩnh vực nhiều tiềm năng và cũng không ít rủi ro như BĐS du lịch nghỉ dưỡng đòi hỏi nhà đầu tư cần phải có một khả năng hoạch định chiến lược tốt Từ quá trình nghiên cứu, quyết định đầu tư cho đến tạo lập công trình BĐS, vận hành sau khi hoàn thành đòi hỏi các nhà đầu tư cần phải có một chiến lược kinh doanh khá rõ ràng, linh hoạt

và phù hợp với tình hình thực tiễn, đồng thời dự báo được cầu của thị trường trong tương lai Do đó, việc hoạch định những chiến lược giúp các doanh nghiệp mới tham gia vào thị trường xác định rõ ràng được mục tiêu của đơn

vị mình, từ đó giúp họ thay đổi, cải thiện, củng cố vị thế cạnh tranh của mình Một doanh nghiệp hoạch định chiến lược tốt thường có cái nhìn khá nhạy bén khi đánh giá cơ hội đầu tư tiềm năng vào một lĩnh vực kinh doanh mới Họ sẽ xác định rõ ràng mục tiêu mà họ muốn hướng tới, cách thức mà họ thực hiện

mục tiêu đó, chiến lược nào giúp họ nâng cao được khả năng cạnh tranh với các đối thủ trên thị trường, những biện pháp đối phó với sự thay đổi của thị trường, chính sách tổ chức hoạt động, chiến lược vốn và kiểm soát chi phí,… BĐS du lịch nghỉ dưỡng nghỉ dưỡng là một lĩn vực kinh doanh đòi hỏi nguồn vốn khá lớn, thời gian hoạt động lâu dài, các quá trình thực hiện và thủ tục phức tạp, đặc biệt là việc vận hành BĐS sau khi hoàn thành sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sự thành công của dự án đầu tư Chính vì vậy, các nhà đầu tư muốn gia nhập thị trường cần nghiên cứu kỹ lưỡng cơ hội đầu tư, đồng thời trang bị cho mình những chiến lược đúng đắn, phù hợp để đem lại hiệu quả cao nhât cho hoạt động đầu tư của mình

Năng lực tổ chức, lãnh đạo điều hành cũng ảnh hưởng không nhỏ đến cơ hội đầu tư BĐS du lịch nghỉ dưỡng Để BĐS du lịch nghỉ dưỡng hoạt động có hiệu quả, cần huy động rất nhiều nguồn lực đầu vào và tổ chức ra các bộ phận, phòng ban có chức năng nhiệm vụ riêng Để đảm bảo việc tạo lập, vận hành các bộ phận này thì chủ đầu tư cần có năng lực tổ chức, lãnh đạo tốt Đặc biệt, với đặc thù là loại hình BĐS hoạt động trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng nên chủ đầu tư, bên cạnh việc cần phải có chuyên môn sâu sắc trong kinh doanh BĐS mà còn phải có kiến thức và kinh nghiệm rất tốt đối với hoạt động kinh doanh nghỉ dưỡng

Một đặc thù của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đặc biệt quan trọng nằm ở

sự quản lí dự án sau đầu tư Mặt khác, các thành quả của hoạt động đầu tư là các công trình xây dựng phát huy tác dụng ngay tại nơi nó được xây dựng nên tức là

có thể cách xa nơi đặt trụ sở chính của đầu tư Chính vì vậy các chủ đầu tư cần phải xem xét xem, nội lực của doanh nghiệp có hội đủ sự hiểu biết quản lí vận hành các bất động sản này hay chưa, nếu chưa có thì cần phải có kế hoạch cân nhắc đến vấn đề về đầu tư chi phí để tìm hiểu, học tập, đào tạo nhân sự nhằm tích lũy kinh nghiệm quản lí