Hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng tmcp đại chúng việt nam

La mot Ngan hang mbi thanh lap 1/10/2013, tren co sb sat nhap hai to chuc taichinh la Tong Cong ty Tai chinh co phan Dau khi Viet nam va Ngan hang TMCP Phuong Tay, viec dam bao an toan v

«Sss-;

■“SCM*

'Wfi

I J

t:

’S i I:

1?

i;

IV

gi

DAI HOC K.T.Q.D

TT THONG TIN THlTVIENPHONG LUAN AN-TU LIEU

HOAN THIEN QUY TRINH DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP

TAI NGAN HANG TMCP DAI CHUNG VIET NAM

CHUYEN NGANH : QUAN TRI■ KINH DOANH BAT DONG■ SAN

LUAN VAN THAC SY HNH DOANH VA QUAN LY

NGUOI HUdNG DAN KHOA HOC: PGS TS HOANG VAN CUdNG

VH5

HA A’<H AAAI 2014

Toi xin cam doan luan van vdi tieu de “Hoan thien quy trinh dinh gia bat dong san the chap o ngan hang TMCP Dai Chung Viet Nam” hoan toan la ket qua nghiencuucua chinh ban than toi va chua dune cong bo trong bat cu mot cong trinhnghien cixu nao cua ngudi khac Trong qua trinh thuc hien luan van, toi dathuc hien nghiemtuc cac quy tac dao due nghien cuu; cac ket qua trinh bay trong luan van la san

pham nghien cuu, khao sat cua rieng ca nhan toi; tat ca cac tai lieu tham khao su

dung trong luan van deu duoctrichdantuong minh, theo dung quy dinh

Toi xin hoan toan chiu trach nhiem vetinh trung thuc cua solieu va cac noi dung khac trong luan van cuaminh

Ha Ndi,ngay thang nam2014

Tac gia luan van

Dao Thi TuyetNhung

Em xin bay to long biet on sau sac tdi cac thay, cd giao da day em trong thbi gian hoc cao hoc khoa 21 chuyen nganh Quan tri Kinh doanh Bat dong san

da tao moi dieu kien thuan loi cho em trong sudt then gian hoc tap va lam luan

van tot nghiep

Em xin chan thanh cam on PGS.TS Hoang Van Cuong da nhiet tinh hudngdan trong thdi gian em lam luan van

Trong qua trinh nghien cuu, de tai cua em con nhieu thieu sot, kinh mong nhanduoc sir gop y, bo sung y kien cua cac thay, cd giao va cac ban de de tai cua em

dirge hoan thientot hon

Em xin chan thanh cam on

Hoc vien

Dao Thi Tuyet Nhung

9 y

Chuyen nganh: Quan tri kinh doanh BD S.

Hoc vien: Dao Thi Tuyet Nhung

Ngu’d'i nhan xet: TS Ngo Thi Phuong Thao- Truong DH KTQD

1 Tinh cap thietcua de tai nghien cuu

Dinh gia BDS la mot nghiep vu quan trong trong hoat dong cho vay cua cac

Ngan hang thuong mai No giup cho cac Ngan hang xac dinh duoc muc cho vay

hap ly va muc do phong ngua rui ro Tuy nhien trong thoi gian gan day hoat

dong dinh gia BDS trong cac Ngan hang thuong mai Viet Nam con nhieu bat

cap, mot trong nhung nguyen nhan co- ban la do cac NHTM chua xay dang duoc qui trinh dinh gia chat che

La mot Ngan hang mbi thanh lap (1/10/2013), tren co sb sat nhap hai to chuc taichinh la Tong Cong ty Tai chinh co phan Dau khi Viet nam va Ngan hang TMCP Phuong Tay, viec dam bao an toan va quan tri rui ro la het suc quan trong.Trong thac te viec dinh gia BDS the chap cua PVCombank thuong xay ra mau thuan giua yeu cau ve rut ngan thoi gian dinh gia vbi yeu cau xac dinh chinh xac

gia tri can dinh gia, dieu nay dan den nhung bat cap, va gay ra rui ro trong hoat

dong cho vay cua Ngan hang Bbi vay viec lua chon nghien cuu hoan thien qui trinh dinh gia BDS the chap tai Ngan hang la hoan toan hop ly va dap ung yeu

cau thac tien, nhat la trong giai doan dau cua qua trinh thanh lap Ngan hang

2 Nhung ket qua dat duoc cua luan van

Luan van da dat duoc cac ket qua chu yeu sau:

- Mot la, luan van da nghien cuu mot cach co he thong ve nhung van de chung cua dinh gia BDS va qui trinh dinh gia BDS the chap trong cac NHTM de

lam co sb cho viec phan tich thuc trang va de xuat cac giai phap nham hoan thien qui trinh dinh gia BDS the chap tai PVCombank mot cach khoa hoc va co tinh kha thi Tac gia da di tu cac van de chung ve BDS, dac diem co ban cua BDS va cac nhan to anh hubng den gia tri BDS den cac noi dung co ban ve dinh gia BDS the chap trong cac NHTM Cac noi dung chinh ve can cu nguyen tac va dac diem

cua dinh gia BDS the chap, va dac biet la qui trinh dinh gia BDS the chap va cac

nhan to anh hubng den viec thuc hien qui trinh dinh gia BDS the chap duoc tac gia phan tich kha chi tiet va dong bo

- Hai la, luan van da phan tich thuc trang thuc hien qui trinh dinh gia BBSthe chap tai PVCombank thong qua mot so noi dung chinh ve to chuc hoat dongdinh gia va qui trinh dinh gia BBS the chap Be co co sd danh gia viec thuc hien

qui trinh, luan van da co su gidi thieu ve ngan hang va cac hoat dong cua ngan hang trong thdi gian vua qua Cac gidi thieu ngan gon, nhung du thong tin cho

ngudi doc de xem xet cac noi dung tiep theo Phan phan tich thuc trang ve noidung qui trinh dinh gia dupc tac gia phan tich kha ky va co cac vi du minh hoa, the hien su hieu biet cua tac gia Qua do rut ra dupc nhung ket qua, nhung han

che va nguyen nhan cua cac han che do

dong dinh gia BBS the chap va cac giai phap nham hoan thien qui trinh dinh gia

r r

BBS the chap tai PVCombank trong thdi gian tdi Nhin chung, trong cac giai

phap cac van de mang tinh dinh tinh da dupc de cap Cac van de neu ra da gan

vdi mot so van de dat ra cua thuc tien neu ra d cuoi chuong 2, nen co tinh thuc

tien Tuy nhien, comot so giai phap trinh bay con chua that sau va chua phu hpp

3 Ket cau, phuong phap tiep can va phuong phap trinh bay

Luan van co ket cau 3 chuong la hpp ly Phuong phap tiep can cac van detuong doi khoa hoc Cac van de ve phuong phap nghien cuu trinh bay ky va tuong doi ro, chung to tac gia la ngudi co kha nang nghien cuu

4 Nhung thieu sot va ton tai cua luan van

Mot so gop y vdi tac gia va nhung noi dung can sua chua chinh sua:

Noi dung trong muc 1.1.1.3.trang 8 nen dua sang muc 1.1.2, chuyen thanh

noi dung ve gia tri va cac nhan to anh hudng den gia tri

Cac budc trong qui trinh nen dupc mo hinh hoa va phan tich cu the cho ro

hon

Muc 2.4 nen doi ten thanh nhung ket qua dat dupc

Trong phan han che va nguyen nhan, tac gia con nham lan va chua phan

biet dupc dau la han che, dau la nguyen nhan, bdi vay can sua chua cho hop ly

nghien cun.

Cac giai phap dua ra can phai dua tren co so phan tich danh gia thuc trang

d chuong 2, tranh dua ra cac giai phap chung chung

Phan kien nghi can xem lai kien nghi vdi nha nude va vdi cac bo nganh co

gi khac biet

Nhin chung ban luan van con nhieu noi dung trung lap, con rat nhieu loichinh ta in an, nguon so lieu bang bieu chua co, yeu cau hoc vien phai chinh sua

5 Ket luan chung: Ban luan van cua hoc vien cao hoc Dao Thi Tuyet

Nhung da dap ung co ban cac yeu cau cua luan van thac si chuyen nganh quan tri

kinh doanh bat dong san De nghi Hoi dong xet cap bang thac si khoa hoc quan trikinh doanh cho hoc vien sau khi da chinh sua bo sung cac y kien gop y cua cac thanh vienhoi dong

Hci noi, ngciy 7/1/2014

Ngudi nhan xet

TS Ngo Thi Phuong Thao

Ha Noi, ngay 05 thang 01 nam 2015

NHAN XET LUAN VAN THAC SI KINH TE

“ Hoan thien quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai Ngan hang TMCP Dai chung Viet Nam ”

Ho va ten tac gia:

Chuyen nganh:

Phan bien:

Noi cong tac:

Dao Thi TuyetNhung

Quan tri kinh doanh bat dong san

TS Hoang Kim Huybn

Uy ban Giam sat tai chinh quoc gia

1 Tinh cap thiet, y nghia khoa hoc va thuc ti£n cua de tai luan v£n

Cung vdi su phat trien ve quy mo, mang ludi va loai hinh san phdm, dich

vu, hoat dong tin dung cua cac ngan hang thuong mai ngay cang da dang, phongphu Tren co sd do, cac ngan hang thuong mai da the hien ro vaitro latrung giantai chinh, gop phan quan trong trong cung ung von cho cac nha dau tu, cac doanh

nghiep, va tao nen su ket noi lien tuc, hieu qua giua san xuat - luu thong trong

A

thi trudng tien te vathi trudng tai san

Cuoc khung hoang tai chinh va suy thoai kinh te the gidi hien nay bat dau

tu nam2008 da de lai nhung hau nghiem trong va dat ra nhieu van de can xu ly d

catarn vT mo va vi mo Thuc te chi ra rang, mau thuan giua toe do phat trien caccong cu va san pham dich vu tai chinh, viec ap dung dieu kien tin dung long leo

trong mot thdi gian dai trong khi nang luc quan tri doanh nghiep tai cac ngan

hang thuong mai va dac biet la tinh trang quan ly, thanh tra, giam sat yeu kem,

so hd, thieu minh bach da dan tdi su tich tu rui ro tai cac ngan hang thuong mai

cung nhu rui ro trong toan bo he thong tai chinhthdi gian qua

Tai cac ngan hang thuong mai hien nay, hoat dongtin dung chiem ty trong

ldn trong co cau nguon thu song tai san the chap chu yeu la bat dong san Trong khi do, viec dinh gia bat dong san hien con nhieu bat cap ve co che, chinh sach,

chua dong bo va thieu chat che ve quy trinh Do vay, viec nghien cuu luan van vdi de tai Hoan thien quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai Ngan hang

TMCP Dai chung Viet Nam” cua Cao hoc vien Dao Thi Tuyet Nhung cd y nghia quan trong gop phan giai quyet nhung van de thuc tien trong hoat dong quan tri

kinhdoanh tai doanh nghiep

con bat cap trong cac quy dinh cua phap luat lien quan den dinh gia BDS thetrong quy trinh dinh gia BDS tai Chuang 1 va Chuang 2.

- Muc 1.2.2 Quy trinh dinh gia BDS va van dung vao dinh gia BDS the chap (trang 18 den trang 26), de nghi tac gia chinh sua cac noi dung sau: (i) noidung cua muc 1.2.2 Quy trinh dinh giaBDS (trang 19) nen duoc sua thanhthem

“Quy trinh dinh gia BDS va van dung vao dinh gia BDS the chap” cho phu hop

vdi ten Muc 1.2.2; (ii) tac gia nen so do hoa cac budc cong viec trong quy trinh

dinh gia BDS Qua do, luan van se dam bao tinh he thong va logic cua trinh tucac budc cong viec trong dinh gia BDS

- Muc 2.4.2 Nhung han che va nguyen nhan (trang 64 den trang 69), luan

van can neu ro hon ve han che trong each thuc to chuc va quy trinh dinh gia

BDS (tinh logic cua cac budc cong viec trong quy trinh; tinh chuyen nghiep

trong thuc hien cac cong viec tu tiep nhan va tham dinh ho so phap ly; tinh khoa hoc lap ke hoach dinh gia, lira chon phuong phap dinh gia, ) Tren thuc te theo

phan tich cua tac gia, quy trinh dinh gia BDS the chap d Ngan hangthuong mai

chua thuc sir khoa hoc va chuyen nghiep (quy trinh dinh gia chua chuan, chua

xay dung he thong co so du lieu ve thi trudng BDS lam co sd de tham chieu va

do vay hoat dong dinh gia BDS the chap phu thuoc nhieu vao y chi cua ngudidinh gia Dieu nay co the gay ra rui ro dao due trong dieu kien hien nay khi he

thong tai chinh phat trien nhanh, sd huu cheo ngay cang phuc tap va kho kiemsoat, tiem an rui ro cho Ngan hang)

- Muc 3.1.2 Phuong hudng phat trien hoat dong tin dung the chap bangBDS (trang 72): Bo sung quydinh he so rui ro doi vdi cac khoan cho vay de kinh doanh BDS la 150%

5 Ket luan

Luan van “Hoan thien quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai Ngan

hang TMCP Dai chung Viet Nam” cua Cao hoc vien Dao Thi Tuyet Nhung la

mot cong trinh nghien cuu nghiem tuc, doc lap Ket qua cua luan van co gia tri

va co the ung dung vao thuc te Luan van dap ung du cac yeu cau dat ra ve

nghien cuu d bac thac sy, chuyen nganh Quan tri kinh doanh bat dong san

Ngudi nhan xet phan bien

TS Hoang Kim Huyen

Chu tich Hoi dong

Cam ket cua Hoc vien 7

L.lZ

Hoc vien

(Ky vd ghi rd ho ten)

' Neu hoc vien cd trach nhiem chinh sira theo yen can cua Hoi dong cham luan vSn Trong trirdng hop khong chinh sira

se khong diroc cong nhan ket qua bao ve

Hoc vien phai dong ban yen can chinh sira nay vao trircrc phan muc luc luan van chinh there khi nop cho vien DT SDH

DANH MUC CAC CHU VIET TAT

DANH MUC BANG VA BIEU DO

TOM TAT LUAN VAN i

LOIMODAU 1

CHUONG 1 NHUNG VAN DE CHUNG VE DINH GIA BAT DONG SANVA QUY TRINH DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP 4

thuong mai 4

1.1.1 Bat dong san the chap 4

1.1.2 Dinh gia Batdong san the chap 8

1.2 Quy trinh dinh gia bat dong san va van dung vao dinh gia BDS the chap 18

1.2.1 Quy trinh 18

1.2.2 Quy trinh dinh gia bat dong san va van dung vao dinh gia bat dong san the chap 20

r r r 1.3 Cac nhan to anh hudng den viec thuc hien quy trinh dinh gia bat dong san the chap 27

1.3.1 Co cau to choc va phan dinh nhiem vu dinh gia bat dong san the chap 27

1.3.2 Cac quy dinh cua ngan hang ve viec dinh gia bat dong san the chap va viec kiem soat 28

1.3.3 Nguon nhan luc 28

1.3.4 Phuong tien 28

1.4 Kinh nghiem dinh gia bat dong san the chap tai cac ngan hang thirong mai 28

1.4.1 NganhangTMCP Cong Thuong Viet Nam 29

1.4.2 Ngan hangTMCP Dai Duong (Oceanbank) 30

1.4.3 Bai hoc kinhnghiem cho PVcomBank 32

CHUONG 2: THUC TRANG THlfC HIEN QUY TRINH DINH GIABAT DONG SAN THE CHAP TAI PVCOMBANK 33

2.1 Gioi thieu chung ve PVcomBank 33

2.1.1 Quatrinhhinh thanh va phat trien 33

2.1.2 Mo hinh to chuc 36

2.2.3 Ket qua dinh gia 43

2.3 Quy trinh dinh gia BDS the chap tai PVcomBank 45

2.3.1 Budc 1 :Tiep nhan ho so va tham dinh ho so phap ly 46

2.3.2 Budc 2: Lap ke hoach dinh gia, xac dinh phuong phap dinh giava lap de cuong bao cao dinh gia 48

2.3.3 Budc 3: Khao sat hien trudng, thu thap thong tin, phan tich thong tin bat dong san the chap: 50

2.3.4 Budc 4: Xac dinh gia bat dong san 54

2.3.5 Budc 5: Lap bao cao ket qua dinh gia 64

2.4 Danh gia chung ve Quy trinh dinh gia BDS the chap tai PVcomBank 64

2.4.1 Nhung matdat duoc 64

2.4.2 Nhung han che va nguyen nhan 65

CHUONG 3: PHUONG HlTONG, GIAI PHAP HOAN THIEN QUY TRINHDINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TAI PVCOMBANK 71

3.1 Dinh hudng hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai NHTMCP Dai Chung Viet Nam 71

3.1.1 Dinh hudng phat trientai PVcomBank trong thoi gian tdi 71

3.1.2 Phuong hudng phat trien hoat dong tin dung the chap bang bat dong san tai PVcomBank 72

3.1.3 Phuong hudng, nhiem vu djnh gia bat dong san the chap tai ngan hang TMCP Dai ChungViet Nam 74

3.2 Giai phap hoan thien quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai PVcomBank 76

3.2.1 Hoan thien tung khau trong thuc hien quy trinh dinh gia bat dong san the chap 76

3.2.2 Ung dung congnghe thongtin, tu dong hoa trong cong tac dinh gia 79

3.2.3 Cac giai phap ho tro nangcao hieu qua khi thuc hien quy trinh 80

3.3 Kien nghi doi vol Ngan hang Nha nude Viet Nam 83

KET LUAN 85

TAI LIEU THAM KHAO 87

BBS : Bat dong san

BDSTC : Bat dong san the chap

PVcomBank : Ngan hang TMCP Dai Chung Viet Nam

NHNN : Ngan hang Nha nude

Bang 2.1: Tinh hinh tai chinh cuaPVcomBank 34

Bang 2.2: Du no tin dung cua PVcomBank 2013, 2014 35

Bang 2.3: So luongho so dinh gia bat dong san thuc hientai PVcomBank 44

Bang 2.4: Ket quakhao sat Quyen su dung dat 51

Bang 2.5: Bang so sanh batdong san 55

Bang 2.6: Bang dieu chinhcac yeuto so sanh 62

Bieu do2.1: Sodomo hinh to chuc cua PVcomBank 36

Bieu do 2.2: Trinh do nguon nhan luc Trungtarn dinh gia PVcomBank 43

TOM TAT LUAN VAN •

Loi md dau

Doi vdi bat ky quoc gia nao trenthe gidi, ngan hang dirge xem la mot nganh huyet mach trong nen kinh te, la noi khoi thong dong von cho cac hoat dong san

xuat kinh doanh thuong mai Do vay, ngoai viec thuc day tang trirdng cua he thong

ngan hang, viec dam bao an toan, quan tri rui ro cung giu vai tro vd cung quantrong, nhat la trong giai doan kinh te toan cau suy thoai nhir hien nay Ngan hang

TMCP Dai Chung Viet Nam (PvcomBank) la ngan hang moi dugc thanh lap ngay

01/10/2013 tu viec sap nhap hai to chuc tai chinh la Tong Cong ty Tai chinh co

phan Dau khi VietNam (PVFC) vaNgan hang TMCP PhuongTay (Western Bank) Viec dam bao an toan va quan tri rui ro tir nhung ngay dau thanh lap la yeu cau bucthiet doi vdi PVcomBank

ca bien dong kho du doan, viec xac dinh gia tri tai san dam bao la bat dong san gap

nhieu kho khan do su bien dong khong ngirng cua thi trudng, cung nhunhung phtre

dong san tai cac ngan hang noi chung va PvcomBank noi rieng Trong thuc te thuchien dinh gia bat dong san the chap tai PVcomBank thudng xay ra mau thuan gitra

yeu cau ve rut ngan thdi gian dinh gia vdi yeu cau dinh gia chinh xac, cd can cu co

so chac chan Viec giai quyet mau thuan nay phu thuoc rat ldn vao viec thuc hien

quy trinhdinh gia bat dong san the chap va cacdieu kien thuc hien quy trinh da dat

ra La can bo cua PVcomBank, nhan thuc rd vai tro cua tai san dam bao doi vdi tai san cd la du no tin dung cua ngan hang, em lua chon de tai “Hoan thien quy trinh

dinh gia bat dong san the chap tai Ngan hang TMCP Dai Chung Viet Nam”, nh£im hoan thien he thong quy trinh chohoat dong tin dung cua ngan hang

Ngoai phan loi noi dau, ket luan, danh muc tai lieu tham khao va phu luc,

luan van gom 3 chuong:

F a x r

Chuong 1: Nhung van de chung ve chung ve dinh gia bat dong san va

quy trinh dinh gia bat dong san the chap

Trong chuong 1 tac gia trinh bay cac van de ve khai niem va dac diem cuabat dong san the chap, dinh gia bat dong san the chap; Quy trinh dinh gia bat dong santhe chap va kinh nghiem cua cacngan hang trongdinh gia bat dong san the chap

va rut ra bai hoc kinh nghiem cho hoat dong dinh gia bat dong san the chap cuaPVcomBank Trong tarn cua chuong 1 la Quy trinh dinh gia bat dong san va van

dung trong dinh gia bat dong san the chap

thuong mai

1.1.1 Khai niem bat dong san va cac yeu to tac dong den gid bat dong san

- Trinh bay khai niem ve bat dong san va dong san the chap, cac dac diem cua bat dong san the chap, trong do de cap den nhung loai bat dong san nao dupe

phep the chap va nhung loai bat dong san khong duoc phep the chap theo quy dinh cua phap luat hienhanh

- Gia bat dong san va cac yeu td tac dong den gia bat dong san: Neu khai

niem ve gia bat dong san va phan tich cac yeu to tac dong den gia bat dong san vaanh hudng cua cac yeu to nay trong qua trinh dinh gia bat dong san Cac yeu to tac dong den gia bat dong san bao gom Gia tri bat dong san; yeu to thi trudng (cung/

cau) va yeuto tarn ly

1.1.2 Dinh gid Bat dong san the chap

* Trinh bay khai niem dinh gia bat dong san va khai niem dinh gia bat dong

san the chap

* Phan tich vai trd cua cua dinh gia bat dong san the chap trong hoat dong tin dung cua ngan hang thuong mai: Viec xac dinh gia dung gia bat dong san the chap

la rat can thiet bdi do la mot trong nhung co sd quan trong de xac dinh muc chovay; Khi khach hanggap kho khan trong viec tra no, ngan hang can phat mai tai san

the chap de thu goc va lai vay, do do khi giai ngan can xac dinh gia phu hop, de cdthe thu hoi duoc von khi phat mai

Khi dinh gia bat dong san the chap, ngoai cac nguyen tac dinh gia bat dongsan, can quan triet cac nguyen tac sau:Nguyen tac doc lap; Nguyen tac chinh true;

Nguyen tac khach quan; Nguyen tacbi mat;Nguyen tac than trong

1.2 Quy trinh dinh gia bat dong san va van dung vao dinh gia BDS the chap

Trude khi nghien cuu quy trinh dinh gia bat dong san the chap, luan van da

nghien cuu ve quy trinh.Trong do nghien cuu khai niem quy trinh, su can thiet cua

quy trinh trong mot hoat dong cu the; Phuong phap xay dung quy trinh va cac nhan

to anh hudng den viec xay dung quy trinh Do la cosd de nghien cuu quytrinh dinhgia bat dong san the chap d muc tiep theo

1.2.2 Quy trinh dinh gid bat dong san

Mo ta va phan tich chi tiet quy trinh dinh gia bat dong san bao gom 6 budc nhu sau:

Budc 1 Xac dinh nhiem vudinh gia batdong san

Budc 2 Khao sat hien trudng, thu thap thong tin bat dong san

Budc 3.Phan tichthong tin ve bat dong san

Budc 4.Luachon phuong phap dinh gia bat dong san

Budc 5.Xac dinh gia bat dong san

Budc 6 Lap ho so vachung thu dinh gia

Tai moi budc cua quy trinh, tac gia phan tich muc tieu cua cong viec, noi dung thuc hien, yeu cau dat ra vdi moi budc cong viec va quan trong la viec van

dung khi dinh gia bat dong san the chap

the chapva vieckiem soat; Nguon nhan luc vaphuong tien

1.4 Kinh nghiem dinh gia bat dong san the chap tai cac ngan hang thuong mai

De rut ra duoc nhung bai hoc cho PVcomBank khi xay dung va thuc hien

quy trinh dinh gia bat dong san the chap, tac gia da nghien cuu vekinh nghiem dinhgia bat dong san the chap tai ngan hang TMCP Cong Thuong Viet Nam va Ngan

hang TMCP Dai Duong Tu do, rutra bai hoc kinh nghiem cho PVcomBank

Chuong II: Thuc trang thuc hien quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai

PVcomBank

Chuong II nghien cuu cac quy dinh va quy trinh dinh gia bat dong the chap hien nay dang ap dung tai PVcomBank, nghien cuu cac ho so dinhgia da thuc hien, danh gia viec thuc hien tung khau trong quy trinh va rut ra nhung diem lam tot,

nhung diem con chua datyeu cau va nguyen nhan

2.1 Gidi thieu chung ve PVcomBank

Phan nay tac gia gidi thieu khai quat ve PVcomBank, lich su hinh thanh va

phat trien, san pham dich vu cung cap va co cau to chuc, anh hudng cua ban thanngan hang den hoat dong dinh gia bat dong santhe chap

2.2 Khai quat ve hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai PVcomBank

Phan nay tac gia trinh bay va phan tich quy dinh cua PVcomBank ve Bat

dong san the chap; mo hinh to chuc hoat dong dinh gia tai ngan hang va thong kecac ket quadat dupe

2.3 Quy trinh dinh gia BBS the chap tai PVcomBank

Quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai PVcomBank cung bao gom 6

budc co ban nhu quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai cac ngan hang, th6

hien qua cac budc sau:

2.3.1, Budc 1: Tiep nhan ho so’ va th (ini dinh ltd str phap ly

Muc dich cua budc nay la xac dinh bat dong san dupe thechap dung luat

De thuc hien budc nay, chuyen vien dinh gia tiep nhan ho sotu chuyen vien

phat trien kinh doanh, thuc hien kiem tra ho so phap ly chung minh quyen so huu

va quyen sudung cua chu tai san doi vdi tai san Tac gia da neu each thuc thuc hien

va noi dung kiem tra doi vdi mot so trudng hop bat dong san the chap

Danh gia ve viec thuc hien budc cong viec nay tai PVcomBank la tuongdoi day du Tuy nhien edn thieu nhat ky chung tughi lai nhung chung tu can thiet phainop va chia ra theo tung trudng hop cu the Do vay, van cd mot so trudng hop sai sot trong khau phan tich ho so phap ly

it can bo lap De cuong bao cao dinh gia trudc khi di khao sat thuc dia, hau nhu chi

cdbieu mau luu tren may tinh

Viec lua chon phuong phap dinh gia chu yeu dua tren kinh nghiem chu khong cd quy dinh cu the nhung trudng hop nao bat buoc phai su dung phuongphap dinh gia nao va phuong phap so sanh duoc su dung pho bien do de tinh toan

va dam bao dupe vemat thdi gian

Sau khi kehoach dinh gia dupephe duyet, can bodinh gia thuc hien khao sat

va thu thap thong tin tai hien trudng Trong thdi gian nghien cuu tu thang 10/2013

den nay, cac bao cao khao sat duoc thuc hien tuong doi day du, co hinh minh hoa kern theo luu tai ho so Gia cua bat dong san so sanh chu yeu duoc thu thap thong qua cac trang thong tin mua ban nha dat tren mang internet Co mot so bat dong sankhong co giao dich, can bo dinh gia trong qua trinh khao sat thuc dia, phong vanngudi dan xung quanh de co duoc gia ca giao dich gan nhat trong vong 1 nam Co mot vai trudnghop khi lap ke hoach xac dinh su dung phuong phap so sanh de djnh gia nhung khong thu thap duoc gia cua bat dong san so sanhtuong dong nen can bo

dinh gia phai su dung phuong phap thang du, viec nay cung gay ton them thoi gian

cho cong tac dinh gia

r

2,3.4 Biroc 4: Xac dinh gid bat dong san

Tren cosd ap dung cac phuong phap dinh gia trong budc nay ngudi dinh gia

can thuc hien hoa hop cac chi so gia tri de rut ragiatri BDS can dinh gia

Budc 4 quy trinh dinh gia duoc thiet ke khoa hoc de hieu, tuy nhien viec xac

dinh cac yeu to dieu chinh va anh hudng cua cac yeu to den tong gia tri bat dongsan thuong duoc xac dinh theo chu quan cua ngudi dinh gia Do vay, trong thuc te taingan hang, da so can bo dinh gia xac djnh cac yeuto dan trai, muc do anh hudng

giao dong khong ldnva khong cd sukhac biet nhieu giua cac loai tai san khac nhau

Dieunaydan den ket qua dinh gia cd do chinh xac khong cao

Khi cd ketqua dinh gia cudi cung, can bo dinh gia lap bao cao dinh gia, bien ban thoa thuangia tri dinh gia tai san, ky giua PVcomBank vangudi the chap taisan

2.4 Danh gia chung ve Quy trinh dinh gia BDS the chap tai PvcomBank

- Quy trinh da dua ra duoc can cu phap ly co ban cho hoat dong dinh gia bat

dong san the chap tai PVcomBank, cac ho so can thiet de tham dinh tinh trang phap

ly cua bat dong san;

- Quy trinh da giup hoat dong dinh gia tai PVcomBank chu dong hon, cac

can bo dinh gia thuoc khdi quan tri rui ro cd the the true tiep tham gia dinh gia bat dong san the chap ma khong can phai thue ngoai, tiet kiem chi phi;

- Trong qua trinh thuc hien, Trung tarn dinh gia ve co ban tuan thu quy dinh trong quy trinh khi thuc hien dinh gia theo phuong phap so sanh, giup cong viec dinh gia hieu qua hon va tang nhanh tien do thuc hien dinh gia, gop phan tang tien

do cong tac tham dinh tin dung, ho tro tich cue hon cho hoat dong tin dung cuangan hang

2.4.2.1 Nhunghan che:

Thu nhat, viec lua chon phuong phap dinh gia con chua phu hop vdi mot so

vu dinh gia bat dong san the chap

Thu hai, viec ap dung cac he so dieu chinh trong dinh gia bat dong san thechap theophuong phap so sanh chua nhat quan vachua co can cukhoa hoc

Thu ba, mot so tai san dam bao edn cd su nham lan trong tham dinh ho so

phap ly

Thu tu, cong tac dinh gia bat dong san the chap tai cac chi nhanh chua dap ung duoc yeu cau cua don vi kinh doanhve mat tien dothuc hien

2.4.2.2 Nguyen nhan:

a) Nguyen nhan chu quan:

Thu nhat, sue ep ve mat thdi gian doi vdi moi trudng hop dinh gia bat dongsan the chap vdi muc dich tham dinh tin dung

Thu hai, quy trinh dinh gia bat dong san the chap cua PVcomBank chua quy

dinh cu the ve cac xac dinh cac yeu to dieu chinh va muc dieu chinhdoi vdi cac yeu

b) Nguyen nhan khach quan:

Ngoai cac nguyen nhan chu quan tu phia ngan hang, nhung ton tai neu trencon bi anh hudng bdi motsd nguyen nhan khach quan sau day:

Thu nhat, he thong van ban phap ly ve dinh gia bat dong san the chap chira

hoan thien

Thu hai, ty le cho vaytoi da tren gia tri bat dong san hien nay qua cao, khongdam bao an toan tin dung

Thu ba, thi trudng bat dong san am dam, thanh khoan thap

Chuong 3: Phuong huong, giai phap hoan thien quy trinh djnh gia bat dong

X X

san the chap tai PVcomBank 3.1 Dinh huong hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai NHTMCP Dai

Chung Viet Nam

Tac gia trinh bay dinh huong chien lupc phat trien hoat dong kinh doanh cua PVcomBank trong thdi gian tdi, tieptuc phat trien ben vung

tai PVcomBank

Phuong huong phat trien hoat dong tin dung cua PVcomBank la phat trien ben vung, nen rat chu trongquantri rui ro trong do co dinh giabat dong san the chap

3.1.3 Phuong huong, nhiem vu dinh gid bat dong san the chap tai ngan hang

- Phat trien cong tac dinh gia bat dong san the chap tai PVcomBank dam bao tuan thu quy dinh cua phap luat ve dinh gia tai san dam bao, dua hoat dong dinh gia cua trung tarn dinh gia tronen chuyen nghiep

- Cam ket doc lap cao nhat giua dinh gia vien va can bo kinh doanh, khach

hang de nghi vay von; Tinh doc lap cung la dac diem quan trong cua dinh gia, tinh doc lap cang cao thi ket qua dinh gia dupe tin cay hon Co nhu vay, moi dam bao

dupe an toan trong hoat dong tin dung cua ngan hang

3.2 Giai phap hoan thien quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai

PVcomBank

Muc tieu cua viec hoan thien tirng khau trong thuc hien quy trinh dinh gia bat dong san the chap la khac phuc nhung diem con han che, gay kho khan cho can

bo khi dinh gia va tang hieu qua cua cac budc thuc hien quy trinh nham dem lai

hieuqua cao nhat cho congtac dinh giabat dong san the chap cuangan hang

De dat duoc muc tieu tren, can ra soat toan bo quy trinh va cac loi da gapphai khi thuc hien quy trinh tai PVcomBank, tu do xac dinh cac cong viec can thuc

hien de loai bd hoac giam thieu sai sot trong thuc hien quy trinh dinh gia bat dongsan the chap tai PVcomBank Doi vdi quy trinh dinh gia bat dong san cua

PVcomBank hien nay, can hoan thien cac khau sau day:

Thu nhat, ung dung linh hoat cac phuong phap dinh gia bat dong san trong

quy trinh dinh gia bat dong san the chap

Thu hai,tang cudngkiem soat khau thu thap vaphan tich thong tin bat dong san

deco duoc dulieu chinhxac,phu hop phuc vu cac budc xac dinhgiabat dongsan

Thu ba, bd sung quy dinh “lap nhat ky chung tu” trong khau tiep nhan hd so phap ly

Thu tu, nghien cuu va xay dung khung dieu chinh, ty le anh hudng cua ac

yeu tokhi thuc hien dieu chinh xac dinh gia

3.2.2 Ung dung cong nglte thdng tin, tu? dong hoa trong cdng tac dinh gid

Xay dung phan mem dinh gia, dua cdng tac dinh gia bat dong san the chaptirng budc tu dong hoa se dam bao duoc tinh khach quan, giam thieu nhung dieu

chinh chu quan cua can bo dinh gia

Thu nhat, Nang cao nang luc can bo Trong luan van, giai phap nang cao

nang luc can bo bao gom dao tao, quy hoach can bo cd nang luc, chuyen mon hoa nghiep vu dinh gia bat dong san the chap de tao dung doi ngu chuyen mon sau vanhieu kinh nghiem

dong san thechap, nang cao tinh chuyen nghiep.

Thur ba, tiep tuc hoan thien quy dinh ve dinh gia bat dong san the chap Cac van ban quy dinh quy trinh la can cu de thuc hien nghiep vu dinh gia bat dong san

the chap Do vay, de nang cao hieu qua cong tac tham dinh can hoan thien he thongvan ban quy trinh quy dinh

Thu tu, xay dung co sd du lieu ve bat dong san, thi trudng bat dong san decac can bo dinh gia trao doi thongtin va cap nhat thi trudng sat thuc nhat

PVcomBank can lien ket vdi cac san bat dong san, cac cong ty dinh gia doc lap de thudng xuyen cap nhat gia bat dong san, xay dung co sd du lieu chinh xaclam cosd tham khao cho tungthdi ky

3.3 Kien nghi doi vdi Ngan hang Nha nude Viet Nam

De cac ngan hang noi chung va PVcomBank noi rieng cd co sd phap ly thong

nhat de to chuc hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai ngan hang, Ngan hang

Nha nude can ban hanh van ban quy dinh ve hoat dong dinh gia bat dong san the chap

de cac to chuc tindung cd hudng di phu hop vatuanthu quydinh cua phap luat

Dong thdi, viec tuan thu quy dinh cua Ngan hang Nha nude cung giup chohoat dong dinh gia bat dong san the chap tai ngan hang thuong mai cd tinh chuyennghiep hon, canh tranh lanh manh trong khau giai ngan, cai thien chat luong tin

dung cua toan he thong ngan hang

DAO THI TUYET NHUNG

HOAN THIEN QUY TRINH DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP

TAI NGAN HANG TMCP DAI CHUNG VIET NAM

LUAN VAN THAC SY HNH DOANH VA QUAN LY

NGUOI HUONG DAN KHOA HOC: PGS TS HOANG VAN CUCJNG

—I, ■.

LOI MO DAU

1 LY DO CHON DE TAI

Doi vdi batky quoc gia nao tren the gidi, ngan hang dirge xem la mot nganhhuyet mach trong nen kinh te, la noi khoi thong dong von cho cac hoat dong san xuat kinh doanh thirong mai Do vay, ngoai viec thuc day tang trudng cua he thong

ngan hang, viec dam bao an toan, quan tri rui ro cung gitr vai tro vd cung quan

trong, nhat la trong giai doan kinh te toan cau suy thoai nhu hien nay Theo thdng

ke tu Ngan hang Nha nude, tai thdi diem 31/12/2013, du ng tin dung ddi vdi linhvuc dau tu, kinh doanh bat dong san dat 262.107 ty dong, chidm 8% tdng du ng cua

he thdng ngan hang va con so nay dadat 266.728 ty dong tai ngay 28/02/2014, tang

1,8% so vdi thdi diem 31/12/2013.Ngoai ra, cung theo thdng ke cua NHNN Viet

Nam, den cuoi nam 2013, 65% tai san dam bao cho cac khoan vay la bat dong san

Ngan hang TMCP Dai Chung Viet Nam (PvcomBank) la ngan hang mdi

dugc thanh lap ngay 01/10/2013 tu viec sap nhap hai to chuc tai chinh la Tdng

Cong ty Tai chinh cd phan Dau khi Viet Nam (PVFC) va Ngan hang TMCPPhuong Tay (Western Bank) Viec dam bao an toan va quan tri rui ro tu nhung ngay

dau thanh lap la yeu cau buc thiet ddi vdi PVcomBank La thanh vien mdi gianhap

thi trudng tai chinh, nhung vdi tien than la2 to chuc tai chinh Idn, PvcomBank thuc

hien day du chuc nang cua ngan hang hien dai trong do hoat dong tin dung la nong

cot cuangan hang

quan trgng dau tien la xac dinh dung gia tri bat dong san the chap, dong thdi giamthieu thdi gian va chi phi dinh gia Bat dong san la loai tai san co gia tri ldn va gia

ca bien dong kho du doan, viec xac dinh gia tri tai san dam bao la bat dong san gapnhieu kho khan do subien dong khong ngung cuathi trudng, cung nhu nhung phuc

tap ve mat phap ly Dieu nay la rui ro tiem tang ddi vdi khoi tai san dam bao la batdong san tai cac ngan hang noi chung va PvcomBank noi rieng Trong thuc te thuc

hien dinh gia bat dong san the chap tai PVcomBank thudng xay ra mau thuan giua

yeu cauve rut ngan thdi gian dinh gia vdi yeu cau dinh gia chinh xac, co can cu co

sd chac chan Viec giai quyet mau thuan nay phu thuoc rat ion vao viec thuc hien

quy trinh dinh gia bat dong san the chap va cac dieu kien thuc hien quy trinh da dat

ra La can bo cua PVcomBank, nhan thuc ro vai tro cua tai san dam bao doi vdi tai san co la du ng tin dung cua ngan hang, em lua chon de tai “Hoan thien quy trinh

dinh gia bat dong san the chap tai Ngan hang TMCP Dai Chung Viet Nam”, nham

hoan thien he thong quy trinh cho hoat dong tin dung cua ngan hang

2 MUC TIEU NGHIEN CU ’U

- Nghien cuu Co sd ly luan ve quy trinh dinh gia bat dong san de lua chon

quy trinh phu hop vdi hoat dong dinh gia bat dong san the chapcua ngan hang

- Nghiencuu, danh giathuc trang thuc hien quy trinh dinh gia bat dong san thechap tai ngan hang TMCP Dai Chung Viet Nam de phat hien nhung diem phu hop, khongphu hop trong viec thuc hien quy trinh dinh gia BDS the chap tai ngan hang

- De xuat phuong hudng, giai phap hoan thien quy trinh dinh gia bat dong

san the chap tai PVcomBank

3 DOI TUtfNG, PHAM VI NGHIEN CUU

Doi tugng nghien cuu: Nhung van de lien quan den quy trinh dinh gia batdong san the chap va cac dieu kien thuc hien quy trinh dinh gia bat dong san thechap

Pham vi nghien cuu: Nghien cuu quy trinh dinh gia bat dong san the chap vahoat dong dinh gia bat dong san the chaptai PVcomBank trong khoang thdi gian tu thangnam2013 (thdi diem thanh lap PVcomBank) den nay

4 PHUONG PHAP NGHIEN ClTU

a Phuong phap thu thap du* lieu

- Du lieu thucap

Nguon du lieu thu cap dugc thuthap tu cac sach giao trinh, cac bai bao, co

ngan hang thuong mai

Ben canh do, nhung van ban, quy dinh, cong van do Bo Xay dung, Ngan hang Nha nude ban hanh ve dinh gia bat dong san, quy dinh ve bat dong san thechap cung dugc su dung trong luan van

Ngoai ra, cac tac gia con thu thap cac tai lieu lien quan tdi Ngan hang TMCP Dai Chung Viet Nam: Su hinh thanh va phat trien, mo hinh to chuc, kinh doanh vathuc trang hoat dong cho vay the chap bat dong san tai ngan hang.

- Du lieu socap

Phuongphap thao luan se duoc thuc hien doi vdi lanh dao Khdi Quan tri rui

ro cua PVcomBank de tim hieu ve quy trinh dinh gia batdong san the chap tai ngan

hang dang trien khai va co nhung danh gia thich hop ve thuan loi va kho khan khi

kiem soat cong tac dinh gia thong qua quy trinh

Du lieu so cap duoc thu thap bang each phdng van sau va thao luan nhom

voi cac can bo dinh gia va xemxet cacho sodinh gia da thuc hien cua ngan hang

b Phuong phap phan tich, xtr ly dir lieu

Dua tren cac du lieu thu cap, so cap da thu thap duoc, danh gia ve quy trinhdinh gia bat dong san the chap tai PVcomBank qua tung khau va rut ra nhung diem

duoc vachua duoc cua quy trinh,nguyen nhan dan den nhunghan checua quy trinh

5 KET CAU CUA LUAN VAN

Luan van duoc tac gia trinh bay gom 3 chuong nhu sau:

Chuong 1: Nhung van de chung ve dinh gia bat dong san va quy trinh dinh

gia bat dong san the chap

Chuong 2: Thuc trang thuc hien quy trinh dinh gia bat dong san the chap tai ngan hang TMCP Dai Chung Viet Nam

Chuong 3: Phuong hudng, giai phap hoan thien quy trinh dinh gia bat dong

san the chap tai ngan hang TMCP Dai Chung Viet Nam

QUY TRINH DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP

1.1 Bat dong san the chap va dinh gia bat dong san the chap tai ngan

hang thuong mai

1.1.1 Bat dong san the chap

1.1.1.1 Khai niem bat dong san va bat dong san the chap:

- Bat dong san la cac tai san bao gom: Dat dai; nha, cong trinh xay dungganlien vdi dat dai, ke ca cac tai san gan lien vdi nha, cong trinh xay dung do; cac tai san khac gan lien vdi dat dai; cac tai sankhac do phap luat quy dinh

- Khai niem Bat dongsan the chap:

Cho vay the chap tai san la san pham cho vay cd dam bao bang tai san, trong

do, quyen sd huu tai san thuoc sd huu va quan ly cua ngudi di vay hoac ngudi baolanh Tai san se duoc chuyen quyen sd huu, quyendinh doat khi khach hang khong

cd kha nang tra no vay cho ngan hang Ngan hang cd quyen phat mai tai san dam

bao de thu hoi no vay.Tai san the chap do ben the chap giu Cac ben cung cd the

thoa thuan giao cho ngudi thu ba giu tai san the chap Tai san the chap latai san cd

thuc va cung cd the la tai sanhinh thanh trong tuong lai

Cho vay thechap bang bat dong san la viec ben di vay dung tai san la bat dong

san thuoc sd huu cua minh hoac gia tri quyen su dung dat hop phap de bao dam nghTa

vu ddi vdi ben cho vay Prong trudng hop the chap toan bo bat dong san, dong san cdvat phu thi vat phu cua dong san, bat dong san do cung thuoc tai san the chap Trongtuong hop the chap mot phan batdong san, dong san cd vat phu ma cac ben khong cdthoathuanve taisan phu do thi tai san phu do cung thuoc tai santhechap

Nhu vay, Bat dong san the chap la bat dong san duoc mot ben dung quyen su

dung (ddi vdi dat dai) hoac quyen sd huu (ddi vdi bat dong san khac) cua minh de

bao dam thuc hien nghTa vu dan su vdi ben kia va khong chuyen giao quyen su

dung dat va cac bat dong san do cho ben nhan the chap.Ben the chap dupe giu tai

san the chap detiep tuc khai thac, sudung trong thdi gian the chap.Viec the chaptaisan phai dirge lap thanh van ban, co the lap thanh van ban rienghoac ghi trong hop dong chinh.

Theo cac quy dinh cua phap luat hien hanh,cac bat dong san dugc the chap

la BDS hinh thanh sau thdi diem ky ket giao dich the chap va se thuoc quyen so huu cua ben the chap nhu hoa lgi, lgi tuc, cong trinh xay dung, cac BDS khac ma ben the chapco quyen nhan; va cac tai san khac theo quy dinh cua phap luat

1.1.1.2 Dac diem cua bat dong san the chap

mang tinh di biet va khan hiem; mang nang yeu to tap quan, thi hieu va tarn ly xahoi; hang hoa bat dong san chiu anh hudng lan nhau va hang hoa bat dong san cd

chiu su chi phoi manh me cua phap luat va chinh sach cua Nha nude Ngoai ra, bat dong san the chap con co cac dac diem rieng nhu sau:

Thu: nhat: B(it dong san phai duoc the chap theo quy dinh cua phap luat

quan tarn dau tien trong qua trinh tham dinh bat dong san the chap Neu ngan hang nhan bat dong san khong dugc Phap luat cho phep the chap, ngan hang se khong

bao ve dugc quyen va lgi ich hgp phap cua minh khi phat sinh rui ro thu hoi ng

bang viec phat mai tai san do dokhong thu hoidugc von cho vay

Do co dac diem nay nen trong quy trinh dinh gia bat dong san the chap

rd dugc quy dinh cua phap luat ve bat dong san the chap, khi tiep nhan ho so can xac dinh xem bat dong san do cd dugc phep the chap hay khong, de dam bao quyen

lgi cuangan hang khi cd tranh chap xay ra

Hien nay, cac loai dat duoc phep the chap bao gom:

- Dat cua to chuc kinh te duoc Nhanude giaodat cd thu tien sudung dat, tru trudng hop dat cd duoc do chuyen muc dich su dung dat, ma so tien da tra cd nguon goc tu ngan sach Nha nude;

- Dat cua to chuc kinh te thue cua to chuc, ho gia dinh, canhan, tru dat thuecuaNha nudeva thue lai dat trong khu cdngnghiep tu ngay 01-7-2004 trd di

- Dat cua to chuc kinh te nhan chuyen nhuong quyen su dung dat, tru sdtien

da tra cd nguon goc tu ngan sach Nha nude;

- Dat cuaho gia dinh, ca nhan khong phai la dat thue;

- Dat cuangudi VietNam dinh cu dnudengoai, tochuc, canhan nude ngoai

su dung dat de thuc hien cac du an dau tu tai Viet Nam; duocNha nude giao dat cd

Tuy Luat Dat dai nam 2003 khong quy dinh rd loai dat nao khong duoc thechap, bao lanh nhung cd the hieu rang, cac loai dat con lai dudi day khong duoc

phep the chap, bao lanh:

- Datcuato chuc duoc Nha nude giao dat khongthu tien su dung dat;

- Dat cua to chuc kinh te duoc Nha nude cho thue dat (chi duoc the chap, bao lanh bang tai san gan lien vdi dat thue);

- Dat cuato chuc kinh te nhan chuyen nhuong quyen su dung dat, ma so tien

da tra cd nguon goc tu ngan sach Nha nude;

- Dat cuaho gia dinh, ca nhan duocNha nude cho thue dat;

- Dat cua ngudi Viet Nam dinh cu d nude ngoai, to chuc, ca nhan nude ngoaidautu taiViet Nam duoc Nha nude VietNam cho thue datthu tien thue dathangnam;

Mot so loai dat khac mac du phap luat cho phep the chap, bao lanh nhungvan khong thuc hien duoc tren thuc te nhu cac loai dat chua hoan thanh nghTa vungan sach vdi Nha nude, dat dang cd tranh chap ve tai san tren dat, dat dang nam trong dien bi quy hoach

Tuy nhien, trong tat ca cac trudng hop duoc hay khong duoc the chap quyen

su dung dat noi tren, cac to chuc kinh te va ho gia dinh, ca nhan su dung dat deu

ly tai san the chap, bao lanh cung se duong nhien duoc xu ly ca quyen su dung dat

Do vay, viec han che datthue khong duocthe chap, bao lanh la khong thuc su co ynghTa ve mat phap ly Ngoai ra, du khong duoc the chap, bao lanh bang quyen su dung dat, nhung ngudi su dung dat van co quyen cam cd gia tri so tien thue dat datra trudc vdi tu each la mot quyen tai san (quyen duoc su dung dat thue da tra trudc

tien thue)

Hili ’ hai, bat dong san the chap la bat dong san duoc phep giao dich va co kha nang thanh khoan:Tinh thanh khoan la yeu to quan trong khi ngan hang nhan tai san the chap bdi giai chap tai san the chap la bien phap cudi cung de thu hoi von

cho vay Neu bat dong san the chap khong duoc phep giao dich, ngan hang khong

the ban thi se khong thu hoi duoc von vay Dovay, khong the nhan the chap ddi vdi

bat dong san khong duoc phep giao dich Trong turng thdi ky, cd nhung bat dong

san bi han che giao dich hoac giao dich kern dieu kien.Vi du nhu hien nay, nha d xa

hoi khong duoc phep mua ban trong 10 nam dau Do vay, khi dinh gia bat dong san the chap can dac biet luu y tdi nhung han che giao dich cua bat dong san

Trong quy trinh dinh gia bat dong san, can cd budc kiem tra thdng tin bat dong san tai thuc dia va cac thdng tin khac, de kiem tra xem bat dong san dem the chap cd bi han che giao dich hay khong

phai cam ket bang van ban vdi to chuc tin dung ve viec the chap khong cd tranh

chap tai thdi diem dang ky hop dong tin dung.Dac diem phap ly nay luon duoc chu

chap ve quyen sd huu/ su dung va dinh doat bat dong san.Theo do, quyen cua ben nhan the chap cungkhongduoc bao dam

Trong quy trinh dinh gia bat dong san, de phan anh chinh xac gia giao dich

co the thuc hien can co budc thu thap thong tin, dam bao bat dong san khong bi tranh chap ve quyen va nghTa vu hop phap, co nhu vay mdi xac dinh duoc gia bat

dong san mot each chinh xac Vi nhung bat dong san bi tranh chap se khong the cogiao dich tren thi trudng va muc gia duoc xac dinh trong dieu kien bd qua nhungtranh chap (neu co) se khong thuc te va ngan hang khong the phat mai bat dong san

vdi gia duoc dinh gianhuvay

1.1.2 Dinh gid Bat dong san the chap

a Gid bat dong san

mua tra cho ngudi ban de nhan duoc cac bat dong san do

b Cac yeu to tac dong den gid bat dong san:

Cac yeu to cau thanh gia bat dong san bao gom: Gia tri bat dong san; Cung/ cauva yeu totarn ly

gia ca cua bat dong san, bat dong san nao co gia tri cang cao hay tong luong thu

nhap cang cao thi gia ban cang cao Cac yeu to anh hudng den gia tri bat dong san

bao gom:

- Vi tri cua BDS: kha nang sinh lbi do yeu to vi tri BDS mang lai cang cao

thi gia tri cua BDS cang Ion Moi BDS luon dong thdi ton tai 2 loai vi tri, vi tri tuyetdoi va vi tri tuong doi.Xet tren phuong dien tong quat, ca 2 loai vi tri noi tren deu

co vai tro quan trong trong viec xac lap gia tri cua BDS Nhung BDS nam tai trung

tarn do thi hay mot vungnao do se co gia tri Ion hon nhung bat dong san nha datcung loai nam b cac vung ven trung tarn (vi tri tuong doi) Nhung BDS nam tai cac nga 4 hay nga 3, tren cac true 16 giao thong quan trong lai co gia tri cao hon nhungBDS nam 6 vi tri khac (vi tri tuyet doi).Viec xem xet danh gia uu the ve vi tri BDS

la cue ky quan trong, dac biet la doi vdi viec xac dinh gia dat

- Kich thuoc, hinh the, dien tich thua dat hoac 16 dat: mot kich thuoc va dien tich thua dat toi uu khi no thoa man mot loai nhu cau cu the cuada so dan cu trong

vung Vi du: tai Ha Noi, vdi nhu cau de d, thi loai kich thuoc va dien tich toi uu khi mat tien thua dat tu 4m-5m va chieu sau thua dat la tu 10m-15m

- Dia hinh BDS toa lac: dia hinh noi BDS toa lac cao hay thap so vdi cacBDS khac trong vung lan can co tac dong den gia tri BDS.6 nhung khu vuc thap,

thuong hay bi ngap nude vao mua mua hay bi hien tuong trieu cudng thi gia cua BDS sethap, nguoc lai gia cuano se cao hon

- Hinh thuc (kien true) ben ngoai cua BDS (doi vdi BDS la nha hoac la cac

cong trinh xay dung khac): neu 2 BDS cd gia xay dung nhu nhau, BDS nao co kien true phuhop vdi thihieu thi gia tri cua no se cao hon va nguoc lai

- Dac diem tren mat dat va dudi long dat (do day cua ldp be mat, tinh chattho nhuong, tinh chat vat ly ) Muc do anh hudng cua cac yeu to tren den gia tri

cua BDS tuy thuoc vao muc dich su dung dat Vi du: do mau mb cua dat co the rat

quan trong doi vdi gia tri dat khi su dung vao muc dich nong nghiep, nhung lai khong quan trong khi su dung dat cho xay dung

- Tinh trang moi trudng: moi trudng trong lanh hay bi d nhiem nang, yen tinh

hay on ao deu anh hudng true tiep den gia tri BDS

- Cac tien lpi va nguy co rui ro cua tu nhien: nhung BDS nam d nhung vungthuong hay bi cac su co cua thien tai (bao, lut, dong dat, khi hau khac nghiet ) lam

cho gia tri BDS bi sut giam va ngupc lai

- Kha nang mang lai thu nhap tu BDS: muc thu nhap hang nam tu BDS

mang lai se co anh hudng quan trong den gia tri cua BDS do Khi kha nang tao ra thunhap tu BDS cang caothi gia chuyen nhuong cua no cang cao va ngupc lai

- Nhung tien nghi gan lien vdi BDS: nhu he thong dien, nude, ve sinh, dieu hoa nhiet do, thong tin lien lac He thong tien nghi cangday du va chat luong cangtot thi cang lam cho gia tri BDS cang giatang

- Tinh trang phap ly cua BDS: cac giay td chung thu phap ly ve quyen su

dung dat, sd huu nha, giay phep xay dung v.v hien cd

giao djeh tren thi trudng, can so sanh vdi bat dong san cd vi tri gan va tuong tu vdi bat dong san can dinh gia.Trong dinh gia bat dong san cung can thu thap thong tin

ve quy hoach cua khu vuc xung quanh bat dong san muc tieu bdi gia tri bat dongsan cd the thay doi khi cd batdong san/ du an khac duoc hinh thanh xungquanh Vi

du nhu trung tarn thuong mai, trudng hoc, benh vien dupe xay mdi cd the tao thu

nhap cho cac ho dan xung quanh nen gia bat dong san cung dupe tang

lech ldn so vdi gia tri vangupc lai;

- Cac quy dinh ve xay dung va kien true gan vdi BDS, cac han che ve quyen

su dung dat, sd huu nha va cdng trinh xay dung khac gan vdi BDS: tinh trang cho

thue, the chap BDS, tinh trang tranh chap quyen su dung dat, sd huu nha, su han

che quyen sa huu chung (vi du nha xay dung d cac khu vuc la dudng bang len

xuong cua may bay khong duoc cao qua 3 tang )

- Cac yeu to chinh tri phap ly: su thay ddi ve dudng loi chinh sach cua Nhanude va chinh quyen dia phuong co the cd nhung tac dong den hoat dong cua thi trudng BDS noi chung va sudau tuvao linh vuc BDS noi rieng Cu the la:

- Cac chinh sach cd tac dong gian tiep nhu: su khuyen khich dau tu ben

ngoai vao dia phuong cd the lam tang nhu cau ve BDS qua do cd the lam cho gia

BDS gia tang

- Cac chinh sach tac dong true tiep nhu: Chinh sach cho phep Viet kieu muaBDS tai Viet Nam; Chinh sach cho phep nhung ngudi khong cd ho khau thanh phoduoc mua nha tai thanh pho; Chinh sach tai chinh ap dung ddi vdi nhung ngudi

duoc nha nude giao dat, cho thue dat ; Chinh sach tin dung ddi vdi hoat dong dau

tu vao linh vuc BDS; Cac chinh sach thue cua Nha nude ddi vdi BDS

Tinh hinh cung-cau BDS trong khu vuc; Dac diem cua nhung ngudi tham gia thi

trudng BDS trong khu vuc; Cac dieu kien cua thi trudng BDS trong khu vuc; Hien

trang vung lan can (co sd ha tang nhu dudng, he thdng cap thoat nude, cap dien, thdng tin lien lac ); Muc do tang trudng GDP hang nam cua vung; Thu nhap binh

quan hang nam cua ngudi dan trong vung (thuoc nhom cao, trung binh hay thap) so vdi cac vung khac; Kha nang dap ung nhu cau tin dung cua he thdng tin dung trong

vung; Sd luong cac lo, thua dat trong trong vung; Muc gia binh quan cac loai dattrong vung; Ty le thue va muc thue suat; Muc do lam phat chung; Tinh hinh thi trudng lao dong, thi trudngchung khoan, thi trudng tin dungtrong vung

Cd the thay yeu tothi trudng tao nen tinh thanh khoan cho bat dong san Do

vay, khi dinh gia bat dong san, yeu to thi trudng can duoc phan tich khoa hoc dua tren cac du lieu chinh xac Neu cung - cau cua bat dong san duoc xac dinh duatren

Do gia trj bat dong san the chap la mot trong nhung yeu to de ngan hang xac

dinh gia tri giai ngan, nen viec xac dinh ty le cho vay can dugc tinh den trudng hop thitrudng tram lang hoac bat lgi, nham dam bao khi thi trudngdien bien xau, khach

hang mat kha nang tra ng, bat dong san dugc phat mai vdi gia tri du ldn de thu hoi

khoan von cho vay

hang khi quyet dinh mua bat dong san, phu thuoc vao: Thoa man cac tieu chuan va

quan niem xa hoi; Yeu to lich su cua bat dong san; Quan niem, dac tinh ca nhan; Quan niem dang cap xa hoi; Tam lydam dong

dong san va nhung nhan totiem an trong thi trudng bat dong san

Dinh gia bat dong san the chap la viec xac dinh gia tri cua mot bat dong san cu the tai mot thdi diem nham muc dich xac dinh gia tri tai san dam bao dugc

the chap cho mot hoac nhieu khoan vaytai to chuctindung

1.1.2.3 Vai tro cua dinh gia bat dong san the chap trong hoat dong tin dung cua ngan hang thuong mai

De phan tich vai tro cua dinh gia bat dong san the chap trong hoat dong tin dung cua ngan hang thuong mai, ta phan tich nhung anh hudng do xac dinh sai gia trj bat dong san the chap

- Trudng hgp bat dong san the chap dugc dinh gia cao hon so vdi giatri cua

bat dong san tren thi trudng:

Gia tri bat dong san the chap la mot trong nhung yeu to dau tien de cac

NHTM quyet dinh dirge muc von cho vay doi vdi khach hang vay dung tai san dam

bao la batdong san de the chap.Tai cac ngan hang thuong mai d Viet nam hien nay,

muc cho vay toi da cd the len den 80% gia tri bat dong san the chap Viec cho vaycan cu tren giatri bat dongsan the chap nham muc tieu dam bao rang ngan hang cd

the phat mai bat dong san the chap de thu hoi von cho vay khi khach hang khong cdkha nang tra ng Do vay, neu xac dinh gia bat dong san qua cao, cd the dan den rui

ro mat von khi khach hang khong cd khanang tra ng, viec phat mai bat dong san the chap khong thu hoi dugc du phan von vay cua ngan hang

Chinh vi the, ngoai viec dinh gia bat dong san the chap khi tham dinh ho so vay von, ngan hang can dinh ky dinh gia lai giatri bat dong san the chap nhamkiemsoat dugc ddng tien thu hoi khi khach hang mat kha nang tra ng va cd cac phuong

an phu hgp de quan ly khoan vay

- Trudng hgp bat dong san the chap dugc dinh gia thap hon so vdi gia tri cuabat dong san tren thi trudng:

Ngoai viec xac dinh muc vay von, viec dinh gia bat dong san the chap se la

cosd de cac ngan hang va khach hang ky hgp dong the chap cdng chung, dam baoquyen lgi hgp phap cua cac ben tham gia giao dich, nd se la can cu quan trgng nhat

degiai quyet cac tranh chap sau nayve gia tri bat dong san the chap.Khi ngan hangxac dinh gia tri bat dong san the chap qua thap dan den muc cho vay thap hon nhu cau vay von cua khach hang Neu khong cd can cu khoa hgc thuyet phuc khach

hang, khach hang se khong chap nhan muc gia do va chuyen sang vay von d ngan

hang khac

Dinh gia bat dong san the chap qua than trgng se khong khuyen khich tangtrudng tin dung, giam tinh canh tranh cua ngan hang

Tu phan tich tren, ta thay viec dinh gia bat dong san the chap d muc hgp ly

cd the thuc day tang trudng tin dung, tang doanh thu va phong ngira rui ro trong

hoatdong tin dung cua ngan hang

Ngoai ra, dinh gia bat dong san the chap cung laco sd de xac dinh gia tri cuatai san dam bao dugctru khoi gia tri cua khoan ng khongdu tieu chuan khi trich lap

du phong theo quy dinhcua Ngan hang Nha nude.

Do vay, dinh gia bat dong san the chap trudc va sau khi chovay dong vai tro dac biet quan trong trong quan tri rui ro tin dung tai cac ngan hang thuong mai

1.1.2.4Dac diem cua dinh gia bat dong santhe chap

Do muc dich cua dinh gia bat dong san the chap la de xac dinh gia tri tai san

dam bao cho khoan vay, nen cong viec dinh gia bat dong san the chap co mot so

diem khac bietsovdi dinh gia batdong san nhusau:

- Gia tri cua bat dong san the chap duoc xac dinh bdi mot ngan hang chi cd gia tri tai ngan hang donham muc dich xac dinh gia tri tai san dam bao, khong cd gia tri trong mua bantren thi trudng hoac the chap tai ngan hang khac; Thdng thudng, bao

cao ket qua dinh gia chi duoc cong nhan bdi noi bo ngan hang va khach hang, docac cong viec dinh gia duoc thuc hien theochinh sach cua tung ngan hang;

- Bat dong san the chap duoc dat trong dieu kien thi trudng khong thuan loi.Gia tri cua bat dong san la mot trong nhung can cu de xac dinh muc cho vay, do vay, de dam bao an toan cho hoat dong tin dung cua ngan hang, cd the phat mai batdong san dethu hoi von vay nen dinh gia bat dong san the chap phai danh gia trong trudng hop thi trudng khong thuan loi de dam bao rang vdi dieukien thi trudng nao

thi bat dong san cung ban duoc vdi muc gia an toan chongan hang

giai ngan

1.1.2.5 Cac can cu dinh gia bat dongsan the chap

- Cac yeu td cau thanh gia tri BDS: Do la toan bo cac chi phi cau thanh nen

BDS do gom: nhung yeu td ket tinh lao dong, nhung yeu td vat chat ; Ydu tdthuoc tai nguyen mdi trudng (cd the khong phai la do lao dong dong gop) cd the la

mdi trudng xa hoi, mdi trudng thien nhien, mdi trudng tai nguyen; Cac yeu td tac

dong tdi giatri thi trudng cua BDS: d nhung vung cd dieu kien thuan loi thi nguon