Hoàn thiện hoạt động môi giới nhà ở cho người nước ngoài trên địa bàn thành phố hà nội

Cd rat nhieu cac cong ty bat dong san hoat dong trong linh vuc mdi gidi nha d danh cho ngudi nudc ngoai thue, phan ldn cac cong ty ldn va uy tin thudng la cac cong ty nudc ngoai, trong k

Toi xin cam doan day la cong trinh nghien con ciia rieng toi Cac ket qua neu trong luan van la trung thyc.

Toi xin cam doan rang, moi sy gii'ip do cho vice thyc hicn luan van nay da dtroc toi cam on va cac thong tin trich dan trong luan van nay dcu dtroc chi rd nguon goc

Ha Nai, Ngav 14 thang 12 nam 2011

Tac gia luan van

Nguyen Quang Khoan

Tac gia xin chan thanh cam an thay giao TS Nguyen Minh Ngoc cung cac thay, co giao trong khoa Bat dong san va Kinh te tai nguyen da tan tinh giup do tac gia trong qua trinh hoc tap, nghien cuu va bao ve de tai luan van nay.

Danh muc bang bieu phu luc

Tom tat luan van

PHAN MO DAU 1

1 Tinh cap thiet cua de tai 1

2 Muc tieu nghien cuu de tai 2

3 Doi tupng va phnm vi nghien cuu de tai 2

4 Phuong phap nghien cuu de tai 2

5 Ket cau cua de tai 3

CHUONG 1: CO SO KHOA HOC CUA HOAT DONG MOI GIOI NHA O CHO NGUOI NUOC NGOAl THUE 4

1.1 Tong quan ve moi gioi bat dong san 4

1.1.1 Khai mem ve moi gioi bat dong san 4

1.1.2 Vai tro cua moi gioi bat dong san 5

1.2 Moi gioi nha o cho nguoi nuoc ngoai thue 9

1.2.1 Khai niem moi gioi nha o cho nguoi nuoc ngoai thue 9

1.2.2 Vai tro cua moi gioi nha o cho nguoi nuoc ngoai thue 10

1.2.3 Phan loni nha o cho nguoi nuoc ngoai thue 12

1.2.4 Dac diem cua ' moi gioi nha o cho nguoi nuoc ngoai thue 12

1.2.5 Yeu cau doi voi khach hang thue va cho thue nha 15

1.3 Quy trinh moi gioi nha o cho nguoi nuoc ngoai thue 16

1.3.1 Thu thap thong tin ve nguon cung va cau nha o 16

1.3.2 Xac dinh doi tupng va cac ben tham gia thuong vu 19

1.3.3 Lap ho so thuong vu moi gioi 21

1.3.4 Thoi han thuc hien thuong vu moi gioi 23

1.3.5 Mot so van de ve quy trinh lam thu tuc hanh chinh 24

1.4 Ky nang hoat dong moi gioi nha o cho nguoi nuoc ngoai thue 29

1.4.1 Ky nangs oan thaohop dong 299

1.4.4 Ky nang giao dich vdi khach hang 33

1.5 Nhung quy dinh phap ly lien quan den hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue 35

1.5.1 Nhung quy dinh phap ly lien quan den hoat dong moi gidi bat dong san 35

1.5.2 Nhung quy dinh phap ly lien quan den hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue 38

1.6 Cac nhan to anh hudng den hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue 40

1.6.1 Nhan to chu quan 40

1.6.2 Nhan to khach quan 40

1.6.3 Cac nhan to khac 42

1.7 Mot so kinh nghiem trong hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue tai Nhat Ban 43

1.7.1 Kinh nghiem 43

1.7.2 Bai hoc rut ra cho Viet Nam 45

CHUONG 2: THUC TRANG HOAT HONG MOI GlOl NHA 6 CHO N'GUO'I _ r x A A ■* x a NUOC NGOAI THUE TREN DIA BAN THANH PHO HA NOI <46 2.1 Tong quan hoat dong mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue tren dia ban Thanh pho Ha Noi 46

2.2 Thue trang hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue cua mot so to chuc tren dia ban Thanh pho Ha Noi 51

2.2.1 Quy trinh mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue 51

2.2.2 Ky nang moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue (77

2.3 Hanh gia thuc trang moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue 73

2.3.1 Nhung ket qua dat duoc 73

2.3.2 Nhung kho khan va ton tai 75

3.1 Dinh hudng phat trien thi trudng nha d cho ngudi nude ngoai thue 80

3.1.1 Dinh hudng phat trien nha d tai Thanh phd Ha Noi 80

3.1.2 Dinh hudng phat trien nha d cho ngudi nude ngoai thue 84

3.2 Giai phap hoan thien hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nude ngoai thue tren dia ban Thanh pho Ha Noi 87

3.2.1 Giai phap ve to chuc dao tao 87

3.2.2 Giai phap ve cong tac tuyen dung 88

3.2.3 Giai phap tham gia vao cac hiep hoi 88

3.2.4 Giai phap nham nang cao nhan thuc cua nha moi gidi doi vdi nghe nghiep cua minh 89

3.2.5 Giai phap phat trien quan he vdi cac ca nhan, to chuc nude ngoai hoac lien quan tdi nude ngoai 89

3.2.6 Ap dung cong nghe thong tin vao kinh doanh 90

3.2.7 Mot so giai phap khac 91

3.3 Mot sd kien nghi ve hoan thien hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nude ngoai thue tren dia ban Thanh pho Ha Noi 91

3.3.1 Kien nghi vdi nha nude 91

3.3.2 Kien nghi vdi Bo Xay dung ve kiem soat dang ky hanh nghe moi gidi bat dong san 92

3.3.3 Kien nghi vdi cac co sd dao 93

KET LUAN 94

TAI LIEU THAM KHAO 96

PHV LUC 98

Phu luc 1: Mau hcrp dong moi gidi bat dong san 98 Phu luc 2: Mau hop dong t hue nhh d danh cCo ngudi nudc ngoai 103 Phu luc 3: Giay dien nhon han giao do dac 110 Phu luc 4: Bangmot to thothc hOnhdhinhdCui dam thi thrng dhu due then dia dan

thigh pho Hn Noi 111

NGUYfeN quang khoan

Chuyen nganh: QUAN TRI KINH DOANH BAT DONG SAN

HA NOI - 2011

Trong xu the toan cau hoa, hop tac kinh doanh gitra cac quoc gia ngay cang trd nen quan trong Viet Nam cung khong phai la ngoai le Bang chung cu the la sd luqng ngudi nudc ngoai dang sinh sdng va lam viec tai Viet Nam cung kha ldn va chu yeu tap trung tai thanh pho Ha Noi va thanh pho Hd Chi Minh Do do nhu cau ve nha d cua ngudi nunc ngoai la rat Ion Vi vay, nhu cau thue nha cua ngudi nudc ngoai van rat ldn Nhieu nha mdi gidi, to chuc mdi gidi san giao dich bat dong san da nam bat duqc nhu cau nay va tien hanh mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue.

Ngudi nudc ngoai sang Viet Nam rat tuan thu phap luat, ho dua vao phap luat lam can cu de xac dinh quyen lqi, nghTa vu va trach nhiem cua cac ben, cung do van de bat dong ngon ngu nen ho thudng lua chon nhung cong ty bat dong san uy tin giup do Cd rat nhieu cac cong ty bat dong san hoat dong trong linh vuc mdi gidi nha d danh cho ngudi nudc ngoai thue, phan ldn cac cong ty ldn va uy tin thudng la cac cong ty nudc ngoai, trong khi cac cong ty Viet Nam thi lam an nho le, kho quan

ly, ky nang hanh nghe mdi gidi cua cac nhan vien mdi gidi trong cac cong ty cua Viet Nam con nhieu yeu kern, Nha nudc chua kiem soat duqc nhieu hoat dong mdi gidi bat dong san cua cac cong ty Viet Nam, cac trung tarn mdi gidi nho le

Van de nghien cuu ve hoat dong mdi gidi nha d danh cho ngudi nudc ngoai thue d Viet Nam cung chua cd nhieu tac gia nghien cuu, Cac quy trinh va ky nang mdi gidi cung dang la mot van de mdi, can duqc nghien cuu va phat trien de dua vao ung dung trong thue te

Vi nhung ly do tren tac gia lua chon de tai: Hoan thien hoat dong moi gidi nha

d cho ngurdi nuoc ngoai thue tren dia ban thanh pho Ha Noi lam luan van thac si.

2 Muc tieu nghien ciru de tai

- Nham he thong hoa mot sd van de ly luan co ban cua hoat dong mdi gidi nha

d cho ngudi nudc ngoai thue

- Tim hieu, phan tich, danh gia thue trang hoat dong mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue tren dia ban thanh pho Ha Noi

3 Doi tuong va pham vi nghien cuu de tai

* Doi tuong nghien cuu:

Nghien cuu hoat dong moi gidi nha o cho ngudi nude ngoai thue tai mot so cong ty kinh doanh dich vu bat dong san

*Pham vi nghien cuu de tai:

Luan van se tap trung di sau vao nghien cuu nhung van de ly luan trong hoat dong moi gidi nha o cho ngudi nudc ngoai thue tai mot so cong ty kinh doanh dich

vu bat dong san tren dia ban thanh pho Ha Noi

Thdi gian nghien cuu: tu nam 2005 den nay

4 Phuong phap nghien cuu de tai

- Phuong phap phan tich: Ap dung phan tich so lieu tu nhung tai lieu thu thap duoc

- Phuong phap phong van: Duoc ap dung de phong van khach hang cho thue

va di thue, de thu thap cac nhan xet, y kien tu khach hang giup ich cho qua trinh dieu tra va nghien cuu

- Phuong phap thu thap sd lieu tu tham khao tai lieu: Phuong phap nay dua tren nguon thong tin so cap va thu cap thu thap duoc tu nhung tai lieu nghien cuu trudc day nhu sach bao, tap chi', bao cao nghien cuu co trudc

5 Ket cau cua de tai

Ngoai phan mo dau, ket luan, danh muc tai lieu tham khao, de tai gom 3 chuong:

Chuang I: Ca sd khoa hoc cua hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue

Chuang II: Thuc trang hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue tren dia ban thanh pho Ha Noi

Chuang III: Mot so giai phap nham hoan thien hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue tren dia ban thanh pho Ha Noi

1.1 Tong quan ve mdi gidi bat dong san

Moi gidi bat dong san la thuc hien cong viec cho nhung ngudi khac ma doi tuong la nhung quyen han khac nhau lien quan den bat dong san Ket qua cua nhung hoat dong nay la viec thuc hien nhung yeu cau cua khach hang nhu hop dong mua ban, trao doi, cho thue va thue vdi su giup do cua nha moi gidi Nhung hoat dong nay dan den su thay doi d khia canh phap ly va thuc te cua bat dong san Nha moi gidi thuc hien cac cong viec de nhan duqc thu lao cho nhung thay doi tren thong qua cac thuong vu mdi gidi ma doi tuong cua nd la cac quyen doi vdi bat dong san

1.2 Moi gidi nha d cho ngirdi nirdc ngoai thue

Mdi gidi nha d cho ngudi nude ngoai thue la hoat dong cua ngudi thu ba vdi muc dich tao su thong cam, thau hieu cac van de cd lien quan giCra cac ben vdi nhau hoac giai quyet nhung edng viec nao do lien quan giua hai ben ve viec cho thue nha thuoc sd huu cua ben cho thue vdi mot khoan phi theo thoa thuan nhu trong hop dong mdi gidi

1.3 Quy trinh mdi gidi nha d cho ngudi nirdc ngoai thue

Quy trinh mdi gidi nha d cho ngudi nude ngoai thue gom cd: Thu thap thong tin

ve nguon cung va cau nha d, thong tin ve nguon cung va cau nha d cho ngudi nude ngoai thue xac dinh doi tuong va cac ben tham gia thuong vu, lap ho so thuong vu mdi gidi thdi han thuc hien thuong vu mdi gidi va mot sd van de ve quy trinh lam thu tuc hanh chinh

1.4 Ky nang hoat dong mdi gidi nha d cho ngirdi nirdc ngoai thue

Bao gom mot sd ky nang lien quan den hoat dong mdi gidi nha d cho ngudi nude ngoai thue nhu: Ky nang soan thao hop dong, Ky nang thu thap thong tin, Ky nang quan ly va xu ly thong tin Ky nang giao dich vdi khach hang

Bao gom: Cac nguyen t3c hoat dong moi gidi bat dong san; Noi dung moi gidi bat dong san; Thu lao va hoa hong moi gidi bat dong san; Quyen va nghia vu cua to chuc, ca nhan moi gidi bat dong san; Chung chi moi gidi bat dong san; Hop dong moi gidi Bat dong san

Do la mot so quy dinh duoc neu trong Nghi dinh 56/CP ngay 18-9-1995 ban hanh quy che cho ngudi nudc ngoai, ngudi Viet Nam djnh cu d nudc ngoai thue nha tai Viet Nam

1.6 Cac nhan to anh huong den hoat dong moi gidi nha d cho nguoi

nuoc ngoai thue

Bao gom mot so quy trinh lien quan dupe neu trong Luat kinh doanh bat dong san da cong nhan nghe mdi gidi bat dong san va quy dinh khi kinh doanh dich

vu moi gidi bat dong san phai co chung chi hanh nghe mdi gidi bat dong san, tao hanh lang phap ly cho hoat dong mdi gidi lanh manh va chuyen nghiep hem Mot sd giao dich bat dong san phai qua san lam giam duoc giao dich ngam va thong tin ve bat dong san duoc cong bo rong rai, ch inh xac horn, gop phan on dinh thi trudng bat dong san Hoat dong mdi gidi chuyen nghiep horn do do duoc quan ly chat che horn

La cac yeu to lien quan den Cau, lien quan den nguon cung, chung loai san pham va nhung tac dong tu viec chuyen doi co cau kinh te co lien quan den khia canh nudc ngoai

La cac yeu to lien quan den tinh hinh cua thi trudng bat dong san mdi gidi bat dong san va cong nghe thong tin, van de dao tao chuyen gia mdi gidi bat dong san

1.7 Mot so kinh nghiem trong hoat dong mdi gidi nha d cho ngirdi

nude ngoai thue tai Nhat Ban

Cac nha mdi gidi bat dong san d Nhat hoat dong tuan thu theo phap luat kha cao, duoc dao tao bai ban va co ky nang kha chuyen nghiep 6 Nhat Ban ky hop dong thue nha ngoai tien nha thang dau tien phai tra khach thue con phai tra them

thieu C5 Nhat khi ki hop dong thue nha thi can phai co ngudi bao lanh Trong hop dong thue nha cd mot dieu khoan ve ngudi bao lanh, ngudi bao lanh phai chiu trach nhiem lien ddi ve nhung thiet hai chang may do ngudi thue gay ra.

Bai hoc rut ra cho Viet Nam: Cac nha mdi gidi bat dong san d Viet Nam can phai hoat dong tuan thu phap luat hon khong nen tiep tay hay giup dd khach hang trong viec tron thue, lam trai vdi phap luat, can phai nang cao y thue phap luat cua nha mdi gidi, qua do xay dung hinh anh tot den ngudi nudc ngoai Van de ngudi bao lanh d Viet Nam chua dune su dung nhieu do do, cac co quan phu trach

va cac to chuc mdi gidi can nghien cuu van de ngudi bao lanh, de ap dung vao Viet Nam, tao dieu kien an toan cho ca ben di thue va cho thue duoc tot hon, qua do cung cd them phan phi thu ve cho to chuc va nguon thu cho ngan sach nha nudc

CHlTONG 2: THU'C TRANG HOAT DONG MOI GIOI• • •

NHA 0 CHO NGUOI NIOC NGOAI THUE

TREN DIA BAN THANH PHO HA NOI• •

2.1 Tong quan hoat dong moi gioi nha o’ cho ngirdi nudc ngoai thue

tren dia ban Thanh pho Ha Noi

Thue trang ve nguon cung ve nha d cho ngudi nudc ngoai thue: Nguon cung

ve nha cho ngudi nudc ngudi thue dang ngay cang phong phu va da dang, nhieu du

an bat dong san cao cap da bat dau di vao hoat dong, cung cap cho thi trudng mot sd luong ldn cac can ho cao cap cho thue, sd luong cac can ho ngay cang tang chu yeu tap trung d phi Tay Ha Npi

Thue trang cau ve thue nha d cua ngudi nudc ngoai: Tai Ha Noi nhu cau nha

d cho ngudi nudc ngoai luon d muc cao Ha Noi cd nhieu van phong su quan, cac cong ty nudc ngoai, nen luong ngudi nudc ngoai sinh song va lam viec len tdi gan 20.000 ngudi Hien tai, cd khoang 222.000 m2 nha d tuong ung vdi khoang hon

2.2 Thuc trang hoat dong moi gidi nha o cho ngudi nude ngoai thue

cua mot so to chuc tren dia ban Thanh pho Ha Noi

2.2.1 Quy trinh mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue

Quy trinh moi gidi gOm 4 budc chinh: Thu thap thong tin ve cung va cau nha d cho thue; Xac dinh doi tuong va cac ben tham gia thuong vu moi gidi bat dong san; Lap ho so thuong vu moi gidi; Thdi han thuc hien thuong vu moi gidi

Qua trinh moi gidi tai cdng ty co phan bat dong san The Ky thudng duoc thuc hien bdi mot nhan vien moi gidi, nhan vien nay lam viec doc lap tu qua trinh tim nha den den tim khach, va giao dich Tuy nhien, cung co su chia se thong tin giua cac nha moi gidi, qua trinh moi gidi tai cong ty co phan bat dong san The Ky kha linh hoat, cong ty chi quan ly doanh so cua nhan vien, khong quan ly khach hang va hang hoa bat dong san Do do, cac nhan vien co the ket hop vdi nhau trong cong ty

va ngoai cong ty

Qua trinh moi gidi mot thuong vu thue nha d tai cong ty Tan Long thudng duoc thuc hien bdi hai nhan vien chinh, nhan vien phien dich va nhan vien tim nguon nha Nhan vien phien dich co nhiem vu d giua phien dich cho cac ben tham gia trong trudng hop nhan vien phien dich am hieu thi trudng thi cung co the lam viec doc lap tim kiem khach hang thue va nguon nha; mot nhan vien khac chuyen tim nha khong can phai am hieu ngoai ngu, qua trinh giao dich duoc su giup do cua nhan vien phien dich

2.2.2 Ky nang mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue

Ky nang moi gidi tai cong ty co phan bat dong san The Ky chu yeu la dau

tu va kinh doanh dich vu moi gidi mua ban nha d cho ngudi Viet, tuy nhien cung co mot so nhom hoat dong trong linh vuc moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue,

ve ban than cong ty chua co chinh sach md rong kinh doanh sang linh vuc dich vu moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue, nen ban than moi nhan vien moi gidi phai tu tim toi, hoc hoi va moi gidi khach thue doc lap Ky nang moi gidi nha d cho

nguoi nuoc ngoai thue tai cong ty co phan bat dong san The Ky cdn thieu nhieu, nhan vien moi gioi hieu biet ve ky nang moi gioi mua ban hon la cho thue nha.

Hoat dong kinh doanh chinh tai cong ty bat dong san Tan Long la kinh doanh dich vu moi gioi nha o cho nguoi nuoc ngoai thue, nen nhan vien lam viec tai cong

ty kha am hieu nhiem vu duoc phan cong, muc do chuyen mon hoa kha cao, cac nhan vien moi gioi duoc phan cong lam theo tung mang rieng gom co nhan vien phu trach nop thue, nhan vien phien dich, va nhan vien tim nha Uu diem tai cong ty bat dong san Tan Long la cac nhan vien do duoc phan cong va lam chuyen ve mot linh vuc duoc giao nen rat am hieu ve linh vuc do, nhan vien tim nha thi thong thao thi truong, co the dap ung duoc nguon nha lon cho khach hang, nhan vien phien dich thi chuyen cham soc khach nuoc ngoai, nhan vien phu trach thu tuc thue thi chuyen lam cac giay to lien quan

2.3 Danh gia thyc trang moi gioi nha d cho nguoi nudc ngoa thue

Qua nghien cuu ve quy trinh va ky nang moi gioi tai hai cong ty dien hinh hoat dong trong linh vuc moi gioi bat dong san nha o cho nguoi nuoc ngoai thue, quy trinh va ky nang cua mot so cong ty bat dong san khac, tac gia xin rut ra mot so nhan xet nhu sau:

Thu nhat: thao tac trong quy trinh moi gioi tai cong ty bat dong san The Ky

la kha chuyen nghiep, va nhan vien trong cong ty hoat dong doc lap, tiep thu duoc

mo hinh cua cac cong ty nuoc ngoai hoat dong lau nam trong linh vuc moi gioi bat dong san Tuy nhien, Ky nang moi gioi cua cac nhan vien trong cong ty con yeu kem, do khong di sau vao tim nguon nha va nguon khach thue, phat trien ky nang trong moi gioi nha o cho nguoi nuoc ngoai thue, hoat dong moi gioi chu yeu la moi gioi mua va ban, Do do, linh vuc moi gioi nha o cho nguoi nuoc ngoai thue van con yeu kem va chua phat trien duoc

Thu' hai: thao tac trong quy trinh moi gioi tai cong ty bat dong san Tan Long

co su phan cong va chuyen mon hoa kha cao, co nhan vien phu trach quan ly khach nuoc ngoai va nhan vien tim nguon nha o, tuy nhien, neu thieu mot trong hai nhan vien tren thi qua trinh moi gioi tro nen kho khan, co the kho thuc hien duoc, ve lau

phan cong tuy nhien cac nhan vien dirge chuyen mon hoa cao, nen cung chi phat trien dirge cac ky nang trong cong viec minh phu trach.

Ket luan: Cac cong ty bat dong san nen tuyen va dao tao nhan vien am hieu

ve ngoai ngir va hieu biet ve nha d, ngudn nha d thong thao dia ban, hieu biet ve cac thu tuc hanh chinh de nhan vien hoat dong moi gidi doc lap va chuyen nghiep hon

CHlTONG 3: GIAI PHAP HOAN THIEN HOAT DONG • • • MOI GIOI NHA O CHO NGUOI NIOC NGOAI THUE

TREN DIA BAN THANH I’llO HA NOI• •

2

3.1 Dinh huong phat trien thi tru’dng nha o’ cho ngirdi nude ngoai thue

3.1.1 Dinh hiring phat trien nha o' tai Thanh pho Ha Noi

Dinh hudng nha d tCr nay den nam 2030 cua Ha Noi, nha d do thi phan dau tang tir 7,5 m2/ngudi (nam 2007), len 18m2 san/ngudi (chi tieu chung cua quoc gia

la 15-20 m2/ngirdi) va nha d nong thon dat 15m2 san/ngudi Dan dan tu do thi loi lich su tdi cac khu dd thi mdi hoac do thi ve tinh vdi cac tieu chuan nha d dat tieu chuan quoc gia va da dang ve loai hinh dap ung nhu cau cua nhieu doi tugng su dung trong xa hoi Doi vdi khu pho co, khong phat trien nha d mdi, tap trung cai thien chat lugng d, bao ton gia tri kien true nha d, khong gian d truyen thong Doi vdi cac khu pho cu, han che phat trien nha d mdi, tap trung vao cai tao quy nha hien

cd bao ton kien true nha d cd gia tri (cac biet thu cu) Doi vdi cac khu tap the cu, quy hoach cai tao khong lam tang them quy mo dan sd, bo sung, hoan thien cac chuc nang cong cong va ha tang ky thuat Doi vdi nha d nong thon truyen thong, phat trien nha d hai hoa vdi bao ton kien true nha d truyen thong, cai thien chat lugng mdi trudng d

qua trinh md rong va phat trien, dien tich Thanh pho Ha Noi da tang nen, cac Khu

do thi mdi dang hinh thanh va phat trien, cac khu dd thi cao cap cung khong ngirng gia tang tao mdi trudng va khong gian song cho moi ngudi dan va la nhung khu vuc hap dan de ngudi nudc ngoai lira chon Ngudi nudc ngoai sang Viet Nam lam viec

va sinh song, theo phap luat Viet Nam thi ho khong dupe phep mua nha d Viet Nam, do dd, lira chon tot nhat cua ho la di thue va ho cd quyen lira chon va thue nhieu khu nha d cd khong gian tot, ha tang hien dai, tien giao thong va gan khu trung tarn Ha Noi

Nang cao chat lupng va dich vu nha d: Ngudi nudc ngoai thudng cd thu nhap cao, do dd, tieu chuan ve nha d cua ho cung khac so vdi ngudi dan viet nam, hien tai da cd mot sd khu nha d cao cap khong nhung cd ngudi Viet Nam d ma cd

ca ngudi nudc ngoai sinh song Cac khu nha cao cap nay dupe xay dung dua tren nguon thu nhap cao cua ngudi dan, can nhung khu nha d cao cap, do do cac khu nha

d cao cap dupe xay dung va phat trien

Dinh hudng cho ngudi nudc ngoai song theo cong dong: Hien nay, tai Ha Noi cung hinh thanh mot sd cong dong ngudi nudc ngoai sinh song va lam viec, nhu cong dong ngudi Han Quoc sinh song d khu do thi Trung Hoa Nhan Chinh, Khu Dd thi My Dinh Song Da, Cong Dong ngudi Nhat sinh song nhieu d khu vuc Quan Ba Dinh nhu khu dudng Kim Ma, dudng Linh Lang, dudng Dao Tan, Doi can

Dinh hudng phat trien nha d cho ngudi nudc ngoai tir phia cac doanh nghiep kinh doanh bat dong san: Cac doanh nghiep cd the tu to chuc xay dung cac bat dong san cho ngudi nudc ngoai thue Day la chien lupc doi hoi cac doanh nghiep phai cd nguon tai chinh doi dao va cd doi ngu cac ky su, kien true su, nha quan ly cd trinh

do chuyen mon cao, ben canh do cac doanh nghiep cung phai cd mot dpi ngu nhan vien de quan ly cac bat dong san do

3.2.1 Giai phap ve to chuc dao tao

Cac cong ty hoat dong trong linh vuc kinh doanh dich vu moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue nen mdi cac chuyen gia Viet Nam hieu biet ve van hoa cua ngudi nudc ngoai, cac chuyen gia la ngudi nudc ngoai cua mot so quoc gia cd ngudi nudc ngoai sang Viet Nam sinh song va lam viec nhieu, muc dich de cac chuyen gia nay dao tao ve van hoa ngudi nudc ngoai, phong each cung nhu each ung xu cua ngudi nudc ngoai de cho nhan vien hieu biet hon, giup ich cho qua trinh hoat dong mdi gidi duoc tot hon

3.2.2 Giai phap ve cong tac tuyen dung

Cac cong ty cung nen nghien cuu tuyen dung mot so ngudi nudc ngoai vao

ve lam viec tai cong ty, nhung ngudi nudc ngoai thuong hieu biet nhieu ve van hoa cua nudc ho, tao su tin tudng khi khach hang su dung dich vu mdi gidi cua cong ty

3.2.3 Giai phap tham gia vao cac hiep hoi

Cd the tham gia them cac cau lac bo ve bat dong san, cac hoi thao chuyen nganh lien quan den ngudi nudc ngoai de nam bat duoc yeu cau cong viec, giao luu hoc hoi, gap gd dieu nay khong chi gidi thieu hinh anh cua cong ty ma vdi cac nhan vien cung rat can thiet nd giup hieu rd hon ve ngudi nudc ngoai, nam bat duoc cac thong tin bo ich, mdi me va tao them cac mdi quan he khac rat can thiet cho hoat dong mdi gidi

3.2.4 Giai phap nham nang cao nhan thuc cua nha moi gidi doi vdi nghe

nghiep cua minh

Cac nha mdi gidi cd ky nang tot, lam viec chuyen nghiep, se tao duoc thien cam tot vdi ngudi nudc ngoai, se cd nhieu khach hang nudc ngoai biet den cong ty hon Mat khac, cung lam cho hinh anh cua dat nudc tot hon trong con mat cua khach hang nudc ngoai

Cong ty bat dong san nen quan he vdi cac cong ty nudc ngoai, nhan vien cua cac cong ty lam viec trong cac cong ty cd ngudi nudc ngoai, Cac Dai su quan va cac to chuc cd ngudi nudc ngoai lam viec, nhd ho gidi thieu se tot hon la tu ban than nha mdi gidi den tim kiem va lam quen.

3.2.6 Ap dung edng nghe thdng tin vdo kinh doanh

Cong ty mdi gidi bat dong san nen nghien cuu lap ra cac trang web chuyen

ve bat dong san cho thue, gidi thieu cac san pham cong ty cd tren trang web, xay dung trang web cd giao dien tot nhu la mot hinh thuc de quang cao san pham cua cong ty tdi khach hang, ngoai ra cong ty bat dong san cung nen nghien cuu xay dung mot sd trang web tien l'ch danh cho ngudi nudc ngoai, tao ra nhung trang web

cd ich doi vdi ho, xay dung va tham gia vao cac trang mang xa hoi nhu Facebook, Twitter Blog de giao luu, hoc hoi, giai dap thac mac vdi khach hang

3.2.7 Mot so gidi ph dp khac

Cong ty bat dong san cung nen quan cao tren mot sd trang bao, tap chi danh cho ngudi nudc ngoai, hoac cac trang bao cd tieng nudc ngoai nhu Vinaboo, Sketchi

3.3 Mot so kien nghi ve hoan thien hoat dong mdi gidi nha o’ cho ngiroi

niroc ngoai thue tren dia ban Thanh pho Ha Noi

3.3.1 Kien nghi vdi nhd nude

Nha nudc can danh nhieu quan tarn hon nua cho nhung nganh dich vu lien quan den thi trudng bat dong san Nha nudc va cac Bo nganh can phoi hop chat che

de xay dung ke hoach dao tao cu the nham xay dung hanh lang phap ly hoan chinh hon dong thdi tao dieu kien ho trg doanh nghiep hieu luat, ap dung va tuan thu luat Vdi tinh hinh dao tao nhu hien nay thi thi trudng dich vu mdi gidi bat dong san tai Viet Nam dang ton tai mot lo hong rat ldn, neu khong cd chien luge xay dung tir bay gid thi chung ta se tut hau rat xa so vdi cac nudc

Bo Xay dung can kiem soat hoat dong cua cac to chuc, ca nhan dang ky thamgia dich vu tu van moi gidi ve bat dong san yeu cau ngudi lam dich vu tu van mdigidi bat buoc phai dang ky hoat dong vdi co quan quan ly Nha nudc va duoc cap giay phep mdi duoc hoat dong tu van mdi gidi Cu the la viec nen giao cho ai thue

vay, chi nhung ngudi cd du tu each phap nhan, cd du trinh do chuyen mon ve mdi gidi bat dong san mdi dune tham gia cac dich vu mdi gidi ve bat dong san

r

3.3.3 Kien nghi vdi cac co' sir dao

Cac co sd dao tao cung nen md cac khoa hoc va mdi cac chuyen gia nudc ngoai ve giang day, mang kinh nghiem cua ho ve truyen dat vdi cac hoc vien Ngoai

ra cac cu sd dao tao cung cd the mdi cac giam doc cua mot sd cong ty uy tin cua nudc ngoai hoac cua cong ty Viet Nam ve giang day, gidi thieu ve linh vuc mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue

KET LUAN

De dich vu mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue duoc ton tai va phat trien thi niem tin cua khach hang se la dieu kien song con Da den luc chung ta can phai thay doi khai niem “Cd dat” bang “Nha mdi gidi bat dong san” Day khong phai la cong viec de dang, cd the thue hien trong thdi gian ngan Mdi trudng va cac dich vu bat dong san hien nay tai Viet Nam con ton tai rat nhieu bat cap can duoc

ngudi nudc ngoai noi rieng nhu sau:

Tac gia da nghien cuu sau ve co sd khoa hoc cua hoat dong mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue nha tren dia ban thanh pho Ha Noi nhu: nghien cuu khai

niem ve moi gioi bat dong san, khai niem mdi gioi nha d cho nguoi nuoc ngoai thue; tac gia cung di sau nghien cuu chi tiet quy trinh va ky nang mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue; mot sd quy dinh phap ly ve hoat dong mdi gidi bat dong san

ve cho thue danh cho ngudi nudc ngoai; cac yeu to anh hudng den hoat dong mdi gidi bat dong san; Kinh nghiem hoat mdi gidi bat dong san cho thue danh cho ngudi nudc ngoai cua mot sd quoc gia tren the gidi

Tac gia cung nghien cuu ve thuc trang hoat dong mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue, cu the nhu sau: nghien cuu tong quan ve hoat dong mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue tren dia ban Thanh pho Ha Noi; Nghien cuu ve thuc trang mdi gidi bat dong san tai cong ty cd phan bat dong san The Ky, cong ty bat dong san Tan Long ; Nghien cuu va dua ra mot sd vi du ve thuong vu mdi gidi nha

d cho ngudi nudc ngoai thue tac gia da di sau nghien cuu, dua ra mot sd phuong phap each lam, quy trinh cho ngudi nudc ngoai thue, cac ky nang mdi gidi, cac dieu kien va thu tuc de chu nha duoc phep cho thue bat dong san va duoc phep cho ngudi nudc ngoai thue bat dong san; Tac gia cung da dua ra nhung thuan loi, kho khan, nguyen nhan va danh gia ve hoat dong mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue tren dia ban Thanh pho Ha Noi

Cuoi cung, tac gia nghien cuu ve giai phap hoan thien hoat dong mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue tren dia ban Thanh pho Ha Noi nhu: nghien cuu, tim hieu ve quan diem va dinh hudng phat trien thi trudng bat dong san trong thdi gian tdi; dua ra cac giai phap, nhom cac giai phap nham hoan thien hoat dong mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue; cuoi cung nha mot sd kien nghi nham hoan thien hoat dong mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue

Tac gia xin chan thanh cam on!

NGUYEN QUANG KHOAN

Chuyen nganh: QUAN TRI KINH DOANH BAT DONG SAN

Nguoi hudng dAn khoa hoc: TS NGUYEN MINH NGOC

HA NOI-2011

s

PHAN M€> DAU

1 Tinh cap thiet cua de tai

Trong xu the toan cau hoa, hop tac kinh doanh giua cac qudc gia ngay cang trd nen quan trong Viet Nam cung khong phai la ngoai le Bang chung cu the la so luong ngudi nudc ngoai dang sinh song va lam viec tai Viet Nam cung kha ldn va chu yeu tap trung tai thanh pho Ha Noi va thanh pho Ho Chi Minh Do do nhu cau

ve nha d cua ngudi nudc ngoai la rat ldn Vi vay nhu cau thue nha cua ngudi nudc ngoai van rat ldn Nhieu nha moi gidi, to chuc mdi gidi, san giao dich bat dong san

da nam bat duoc nhu cau nay va tien hanh mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue

Ngudi nudc ngoai sang Viet Nam rat tuan thu phap luat, ho dua vao phap luat lam can cu de xac dinh quyen lpi, nghTa vu va trach nhiem cua cac ben, cung do van de bat dong ngon ngu nen ho thudng lua chon nhung cong ty bat dong san uy tin giup dd Cd rat nhieu cac cong ty bat dong san hoat dong trong linh vuc mdi gidi nha d danh cho ngudi nudc ngoai thue, phan ldn cac cong ty ldn va uy tin thudng la cac cong ty nudc ngoai, trong khi cac cong ty Viet Nam thi lam an nho le, kho quan

ly, ky nang hanh nghe mdi gidi cua cac nhan vien mdi gidi trong cac cong ty cua Viet Nam con nhieu yeu kern, Nha nudc chua kiem soat duqc nhieu hoat dong mdi gidi bat dong san cua cac cong ty Viet Nam cac trung tarn mdi gidi nho le

Van de nghien cuu ve hoat dong mdi gidi nha d danh cho ngudi nudc ngoai

thue d Viet Nam cung chua co nhieu tac gia nghien cuu, Cac quy trinh va ky nang moi gioi cung dang la mot van de mdi, can duoc nghien cuu va phat trien de dua vao ung dung trong thuc te.

Vi nhung ly do tren tac gia lua chon de tai: Hoan thien hoat dong moi gioi

nha a cho nguoi nuoc ngoai thue tren dia ban thanh pho Ha Noi lam luan van thac si

2 Muc tieu nghien cuu de tai

- Nham he thong hoa mot so van de ly luan co ban cua hoat dong moi gidi nha d cho nguoi nudc ngoai thue

- Tim hieu, phan tich, danh gia thuc trang hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue tren dia ban thanh pho Ha Noi

- Dua ra mot so giai phap, kien nghi nham hoan thien va phat trien hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue tren dia ban thanh pho Ha Noi

3 Doi tuong va pham vi nghien cuu de tai

* Ddi tuong nghien cuu:

Nghien cuu hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue tai mot sd cona ty kinh doanh dich vu bat dong san

*Pham vi nghien cum de tai:

Luan van se tap trung di sau vao nghien cuu nhung van de ly luan trong hoat dong moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue tai mot so cong ty kinh doanh dich

vu bat dong san tren dia ban thanh pho Ha Noi

Thdi gian nghien cuu: tu nam 2005 den nay

4 Phuong phap nghien cuu de tai

- Phuong phap phan tich: Ap duna phan tich so lieu tu nhung tai lieu thu thap duoc

- Phuong phap phong van: Duoc ap dung de phong van khach hang cho thue

va di thue, de thu thap cac nhan xet, y kien tu khach hang giup ich cho qua trinh dieu tra va nghien cuu

- Phuong phap thu thap so lieu tu tham khao tai lieu: Phuong phap nay dua

tren nguon thong tin so cap va thu cap thu thap duoc tir nhung tai lieu nghien cuu trudc day nhu sach bao, tap chi, bao cao nghien cuu co trudc.

5 Ket cau cua de tai

Ngoai phan ma dau, ket luan, danh muc tai lieu tham khao, de tai gom 3 chuong:

Chuff ng I: Ca sd khoa hoc cua hoat dong moi gidi nhd d cho ngudi nirdc ngoai thue

Chuffng II: Thuc trang hoat dong mdi gidi nhd d cho ngudi nudc ngoai thue tren dia ban thanh pho Ha Noi

Chuffng III: Mot so gidi phap nham hoan thien hoat dong mdi gidi nhd d cho ngudi nudc ngoai thue tren dia ban thanh pho Ha Noi

CIIUONG 1: CO sd KHOA HOC CUA HOAT DONG MOI • • • Gl6l NHA 0 CHO NGUOI NUO’C NGOAI THUE

1.1 Tong quan ve mdi gidi bat dong san

1.1.1 Khai niem ve mdi gioi bat dong san

❖ Moi gioi

Mdi gidi la cac hoat dong do chu the la ca nhan hay to chuc lam trung gian cho hai hay nhieu chu the khac de tao ra quan he trong kinh doanh Noi each khac, Mdi gidi la hoat dong cua ngudi thu ba vdi muc dich tao ra su cam thong, thau hieu

ve cac van de cd lien quan giua cac ben vdi nhau hoac la viec giai quyet nhung cong viec nao do lien quan giua hai ben - ngudi mdi gidi luc nay dong vai trd la cau noi Hinh thue mdi gidi chi xuat hien giua cac ben quan he khi ma quan he giua cac ben khong the giai quyet duqc hoac giai quyet khong hieu qua Khi do doi hoi

viec mdi gidi cd the duqc xac dinh nhu la cong viec tao thu nhap thong qua cacthuong vu giua cac ben vdi nhau Vi vay mdi gidi la cong viec vdi muc dich tao thu nhap ma doi tuqng cua nd la cac thuong vu duqc thue hien giua hai ben

❖ Bat dqng san

Bat dong san: theo dieu 81, bo luat dan su quy dinh:

"bat dong san la cac tai san khong the di ddi bao gom:

- Dat dai;

nha d, cong trinh xay dung do;

- Cac tai san khac gan lien vdi dat dai;

- Cac tai san khac do phap luat quy dinh.”

Bat dong san trong linh vuc mdi gidi bat dong san ddi khi cd the gay nham lan, ddi tuqng cua viec mdi gidi hoan toan khong phai la ban than bat dong san ma la cac quyen lien quan den nd Chi cd cac quyen ve bat dong san mdi duqc luan

chuyen va chung chinh la doi tuong cua viec chuyen giao Co nhieu dang quyen lien quan den bat dong san va khong phai quyen nao cung co the luan chuyen Vi vay mot dieu quan trong la nha mdi gidi phai phan biet rd ttrng loai quyen han khac nhau Vi nhung quyen han nay lien quan den bat dong san nen can phai dinh nghia chinh xac the nao la bat dong san dudi goc do nghe mdi gidi.

"Bat dong san la mot manh dat cd ranh gidi thuoc quyen su dung, cung nhu quyen sd huu cong trinh cd dinh gan lien tren manh dat hay nhung thanh phan cua cong trinh ma theo luat dinh rieng, tach biet vdi manh dat”

Dinh nghia nay da lam xuat hien quyen quan trong nhat, luon lien quan den bat dong san la quyen su dung va quyen sd huu cong trinh Ngoai ra doi vdi bat dong san cd the cd cac quyen lien quan nhu su dung cd thdi han, vo thdi han, mot phan hay toan phan, quyen sd huu nha chung cu

Khong chi nhung quyen ve vat chat la cd lien quan den bat dong san ma con cd

ca nhung dang quan he, nhung dang hop dong nhu hop dong cho thue, giao dat cung lien quan Nhung quyen han hien huu trong cac dang quan he nay cung la van

de can duoc quan tarn trong mdi gidi bat dong san

❖ Mdi gioi bat dong san

Mdi gidi bat dong san la thuc hien cong viec cho nhung ngudi khac ma doi tuong la nhung quyen han khac nhau lien quan den bat dong san Ket qua cua nhung hoat dong nay la viec thuc hien nhung yeu cau cua khach hang nhu hop dong mua ban, trao doi, cho thue va thue vdi su giup dd cua nha mdi gidi Nhung hoat dong nay dan den su thay doi d khia canh phap ly va thuc te cua bat dong san Nha mdi gidi thuc hien cac cong viec de nhan duoc thu lao cho nhung thay doi tren thong qua cac thuong vu mdi gidi ma doi tuong cua nd la cac quyen doi vdi bat dong san

1.1.2 Vai tro cua moi gidi bat dong san

a La cau noi cung cap thong tin cho cac chu the tham gia vao hoat dong giao dich

Do dac thu cua hang hoa bat dong san va thi trudng bat dong san, thi trudng

bat dong san la mot thi trudng khong hoan hao, thdng tin ve thi trudng, ve hang hoa khong that day du va khong duoc pho bien rong rai nhu cac hang hoa khac va tieu chi tham gia danh gia bat dong san cung khong chinh xac nhu cac hang hoa khac Chinh vi vay he thdng thdng tin dong mot vai tro quan trong doi vdi sir van hanh cua thi trudng bat dong san, do la toan bo cac thdng tin lien quan den bat dong san, bao gom cac thdng tin ve: phap luat, chinh sach dat dai, quy hoach ke hoach su dung dat, vi tri cua bat dong san mdi trudng, nhu cau, muc cung, tarn ly tap quan

Bat dong san la mot hang hoa dac biet, khan hiem, chiu sir tac dong cua rat nhieu yeu to va la bo phan tai san quan trong cua cac doanh nghiep, to chuc kinh te,

to chuc chinh tri xa hoi va cua cac gia dinh va ca nhan Khi tren thi trudng thdng tin

ve cac giao dich day du, dong bo se dua thi trudng bat dong san van hanh thuan tien hon, ngudi mua, ngudi ban, ngudi di thue va ngudi cho thue deu hieu biet ve nhung thdng tin dd, ho se de dang quyet dinh lua chon thi trudng tham gia giao dich

Dong thdi thi trudng bat dong san nudc ta mdi su khai hinh thanh cac giao dich cong khai tren thi trudng it, chu yeu la giao dich ngam, va sd luong ngudi tham gia giao dich tren thi trudng la sd luong nhd khong du de trd thanh canh tranh hoan hao Tir do dan tui gia ca canh tranh cung la khong hoan hao va ngudi ban cd nhieu lui the hon trong viec quyet dinh Nhu the rd rang gia ca d day khong phan anh dung mdi quan he cung cau He thdng thdng tin khong hoan hao thieu chinh xac se dan den bien dong manh, thi trudng len con sot gia hoac la sup dd, ngudi tham gia giao dich nhieu khi phai chap nhan nhung gia qua cao, cd nhu cau mua nhung lai khong cd kha nang thanh toan Cac to chuc mdi gidi la mot trong cac chu the cung cap thdng tin quan trong tren thi trudng bat dong san He thdng cac to chuc nay ngay cang phat trien, hoat dong ngay cang chuyen nghiep thi muc do hoan hao cua thdng tin bat dong san ngay cang cao, han che duoc rat nhieu rui ro cho cac doi tuung tham gia tren thi trudng bat dong san

b Thuc day thi trudng bat dong san phat trien

Do thi trudng bat dong san ngudi mua ngudi ban, ngudi thue va cho thue khong cd co hoi va day du luung thdng tin can thiet de lira chon thi trudng phu hup

vdi minh Thi trirdng ben canh su hoat dong chinh thue dudi su quan ly cua nha nudc la thi trudng hoat dong khong chinh thue, ngoai su kiem soat cua nha nudc Thi trudng phat trien mot each tu phat, tinh trang dau co vao dat thi nhieu, tir do dan tdi gia qua cao khien tat ca moi ngudi khong the biet duqc gia do la “thue” hay la gia “ao” Vi the khi ma thi trudng “lanh” so luong cac giao dich bat dong san it se dan den nhieu nha dau co dung trudc bd pha san Dong thdi do khong nam bat duqc thong tin nen viec dinh gia cung thieu chinh xac xay ra tinh trang dau co tran lan nhung khong phai ai cung cd lqi nhuan Dieu nay kirn ham su phat trien cua thi trudng.

Rd rang thi trudng can phai cd tu van d trinh do cao, mot trong cac loai tu van do la dich vu mdi gidi bat dong san Thdng qua cac td chuc mdi gidi - nhung ngudi da qua dao tao cd kinh nghiem va kien thue chuyen mon nam duqc thdng tin thi trudng, am hieu phap luat ve bat dong san, giup cac ddi tuqng cd nhu cau giao dich bat dong san thoa man dieu kien cua minh giup ho tinh toan ky luong trong viec mua ban de quyet dinh phu hop nhat Dong thdi thdng qua td chuc mdi gidi, viec cung cap thdng tin se duqc hoan hao hon, viec dau co hay dau tu bat dong san cua cac ca nhan td chuc se cd can cu xac thue hon, gia ca bat dong san tren thi trudng se phan anh dung mdi quan he cung cau, dua cac giao dich vao hoat dong cong khai minh bach, han che tinh trang dau co dat tran lan, ep gia Vi vay, hoat dong cua td chuc mdi gidi cd vai trd kha quan trong, gop phan thue day thi trudng bat dong san phat trien

c Khai thac nguon thu cho ngan sach nha nudc

Thi trudng bat dong san ngay cang mot phat trien thi nhu cau giao dich se ngay cang tang ca ve sd luong va chat luong Nhung do luong giao dich chu yeu la giao dich ngam Nha nudc khong the kiem soat duqc cac giao dich do, nen viec thu thue ddi vdi nhung ngudi cd thu nhap cao khi tham gia giao dich tren thi trudng nha nudc khong the thue hien duqc

Theo thdng ke cd tren 70% cac giao dich bat dong san duqc thue hien thdng qua cac td chuc mdi gidi khong dang ky kinh doanh, dieu nay gay ra nhung thiet hai

khong nhd cho ngan sach nha nudc Vi vay khi chi co cac to chuc, ca nhan moi gidi duoc cong nhan cho phep hanh nghe va co dang ky kinh doanh dupe phep hanh nghe mdi gidi se giup cho hoat dong kiem soat thi trudng cd hieu qua hon, giam thieu cac that thoat ve thue.

d Gop phan on dinh trat tir, an ninh xa hoi

Thi trudng bat dong san d bat cur qudc gia nao cung la thi trudng quan trong, bdi le nd gop phan tao ra su on dinh xa hoi Thi trudng phat trien khong lanh manh (dac biet la thi trudng dat dai) nguyen nhan chinh la do chinh sach dat dai khong phu hop, se dan den su roi loan cua thi trudng, lam gia tang nan dau co, buon ban lung doan gia ca, lam cho gia ca len xuong that thudng, dieu do tac dong xau den niem tin cua ngudi dan vao chu truong chinh sach cua Dang va Nha nudc, han che

su phat trien cua thi trudng bat dong san, qua do anh hudng den cac hoat dong san xuat va ddi sdng sinh hoat cua con ngudi va cac hoat dong xa hoi noi chung Trong khi cac hoat dong lien quan den bat dong san thuc te la cac hoat dong lien quan den cac tinh chat phap ly cua bat dong san Do la nhung thong tin, yeu to ma ngudi mua, thue, nhan the chap, nhan gop von can nam bat, am hieu The nhung hau het ngudi mua, thue nhan the chap lai khong am hieu hoac khong cd du dieu kien de tim hieu ky cac thdng tin ve bat dong san

Thong qua cac to chuc mdi gidi chuyen nghiep cac chu the tham gia giao dich bat dong san se duoc cung cap day du, chinh xac cac thdng tin ve bat dong san, han che tieu cue phat sinh, gop phan on dinh trat tu, an ninh xa hoi

e Gop phan thuc day doi moi chinh sach quan ly ve bat dong san

Thi trudng bat dong san phat trien vung manh khi nd cd mot hanh lang phap ly hoan thien, mat khac hanh lang phap ly nay cung la can cu quan trong cho Nha nudc trong viec kiem soat cac hoat dong cua thi trudng, dong thdi giup cho moi ddi tuong tham gia hoat dong kinh doanh bat dong san tuan thu dung phap luat

Thdng qua cac giao dich tren thi trudng bat dong san, nhung dieu kien khong phu hop thuc te trong chinh sach quan ly dat dai cua nha nudc se duoc boc lo Do la mot trong cac co sd de Nha nudc ddi mdi, bo sung, hoan thien cong tac quan ly dat

dai quan ly bat dong san nhu: thiet lap he thong, quy trinh dang ky dat dai, dang ky tai san lap ban do dia chinh, cap giay chung nhan quyen su dung dat nham tao dieu kien cho cac quan he dat dai duoc thuc hien phu hop vdi cac quan he kinh te -

xa hoi t£r do md rong va phat trien thi trudng bat dong san, khac phuc tinh trang giao dich ngam, tinh trang hanh chinh hoa cac quan he dan str ve dat dai Nhu cau giao dich bat dong san ngay cang phong phu va da dang cua cac doanh nghiep, cac

to chuc kinh te - chinh tri - xa hoi cua cac tang lop dan cu co the dap ung duoc cac giao dich tren thi truung bat dong san, thdng qua cac to chuc trung gian mdi gidi ve

quan Dich vu mdi gidi bat dong san cung la mot nghe can duoc cong khai hda, coi nganh nay nhu bao nganh nghe khac va tao khuon kho phap ly cho dich vu mdi gidi phat trien dung hudng gop phan hoan thien va phat trien thi trudng bat dong san

1.2 Mdi gioi nha o' cho ngirdi nirdc ngoai thue

1.2.1 Khai niem mdi gicfi nhd of cho ngudi nude ngoai thue

1.2.1.1 Khai niem nha d cho ngudi nudc ngoai thue

- Theo tir dien bach khoa Viet Nam cho thue la viec mot ben giao tai san cua minh cho ben kia de sur dung cd thdi han va phai tra mot sd tien nhat dinh Hinh thuc phap ly cua cho thue la hup dong thue Trong hup dong thue tai san ngudi cho thue cd nghia vu giao tai san cho ngudi thue de sur dung trong mot thdi gian nhat dinh Con ngudi thue cd nghia vu su dung tai san dung vdi cong dung cua tai san,

duuc coi la ki ket sau khi hai ben thoa thuan vdi nhau ve viec thue tai san

- Theo dieu 91 Luat Nha d 2005 nha cho thue noi chung phai dap ung cac dieu kien sau:

+ Cd dia chi cu the

+ Rieng biet (khong cung chung can ho hoac cung chung cua di vdi can ho khac)

+ An toan ve cau true xay dtrng

+ Bao dam dieu kien an ninh, trat tu, ve sinh mdi trudng, phong chay, chua

+ Khong co tranh chap ve quyen so huu, quyen su dung

- De cho ngudi nudc ngoai thue nha, ngudi co nha cho thue can phai co: Giay chung nhan dang ki kinh doanh trong do co ghi rd nganh nghe kinh doanh: dich vu cho thue nha d cho khach nudc ngoai Giay dang ki nay phai duqc cap cho chinh chu vi cho ngudi nudc ngoai thue nha thuoc dich vu kinh doanh dac biet

- Nha cho thue phai cd xac nhan ve viec dam bao du dieu kien an ninh trat tu,

du dieu kien ve phong chay, chua chay do co quan cong an quan huyen noi quan ly can nha do xac nhan

- Hop dong thue nha phai duqc lap thanh van ban neu thdi han thue tu 6 thang trd len thi phai cd cong chung chung thue va phai dang ki, trir trudng hop phap luat

cd quy dinh khac

- Nha d cho ngudi nudc ngoai thue la nhung can ho nam d noi cd canh quandep khong gian thoang dang, yen lang, nhung khu do thi mdi, noi cd trinh do dan

tien nghi theo phong each hien dai

1.2.1.2 Khai niem mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue

Mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue la hoat dong cua ngudi thu ba vdi muc dich tao su thdng cam, thau hieu cac van de cd lien quan giua cac ben vdi nhau hoac giai quyet nhung cong viec nao do lien quan giua hai ben ve viec cho thue nha thuoc sd huu cua ben cho thue vdi mot khoan phi theo thoa thuan nhu trong hqp dong mdi gidi

1.2.2 Vai trd cua moi gidi nha of cho ngudi nude ngoai thue

a Vai trd trong viec cung cap thdng tin

Do chu the tham gia vao thuong vu la ddi tuqng dac biet - la ngudi nudc ngoai,

cd the ho da d Viet Nam cung cd the ho chua sang Viet Nam ma ho tim kiem nha trudc khi sang Ho cd rat it thdng tin ve nha cho thue, va gap nhieu kho khan trong viec tu di tim nha, tu viec khac biet ve ngon ngu cung nhu hieu biet han che ve dia

ly Ngudi mdi gidi cd vai trd ket noi ho vdi nhung ngudi chu cho thue nha Ngudi

, , ' ' ’ ' moi gioi co nhiem vu tim kiem ngudn cung, tim ra san pham phu hop, cung cap cho khach hang cac thdng tin ve san pham nhu vi tri, dien tich, so luong cac phdng, gia ca , cung cap cho khach hang nhung thdng tin ve cac quy dinh phap luat lien quan, cac thu tuc, quy trinh ma khach hang can biet.

b Thuc day thi trudng nha cho ngudi nudc ngoai thue phat trien

Thi trudng nha cho ngudi nuoc ngoai thue thdi gian gan day phat trien rat soi dong Loi nhuan thu ve la rat cao, ty le lap day luon d muc cao tren 80% Co duoc

su thanh cong nay khong the khong ke den doi ngu mdi gioi, tuy ho hoat dong chua thuc su chuyen nghiep nhung da gop phan khong nho vao qua trinh kinh doanh cua cac chu nha Mot trong nhung yeu to quan trong quyet dinh den kha nang thanh cong trong kinh doanh nha d cho ngudi nuoc ngoai thue la kha nang lap day cac can

ho Va ngudi moi gioi la ngudi giup chu nha lam duoc dieu nay Ho nam rat ro cac

vi tri con trong, thdi han cua cac hop dong va san sang gioi thieu khach khi het han hop dong cu tao nen mot chu trinh lien tiep Vi vay hoat dong cua ngudi moi gioi dong vai tro kha quan trong trong viec thuc day thi trudng nha cho ngudi nuoc ngoai thue phat trien

c Khai thac nguon thu cho ngan sach nha nudc

Nhu cau giao dich nha d cho ngudi nuoc ngoai thue qua cac to chuc moi gioi ngay cang tang, nha nuoc se kiem soat duoc viec kinh doanh cua cac chu nha thong qua to chuc moi gioi Thong qua cac giao dich nay se tang nguon thu ve cho ngan sach nha nuoc

d Gop phan nang cao hinh anh cua Viet Nam ra ngoai the gidi

Ngudi moi gioi la ngudi truc tiep lam viec voi ngudi nuoc ngoai, neu nhu ngudi moi gioi lam viec mot cach chuyen nghiep, the hien duoc van hoa trong kinh doanh cung nhu van hoa ca nhan thi ho se de lai trong mat khach hang mot hinh anh rat tot dep Ngoai ra trong qua trinh lam viec thi mot cau chuyen khong the thieu duoc cua ngudi moi gioi va khach hang la ve danh lam thang canh, cac phong tuc tap quan cua Viet Nam Thong qua nhung cau chuyen, qua thuong vu hinh anh cua con ngudi va dat nuoc Viet Nam se in dam trong tam tri khach hang

1.2.3 Phan loai nha d cho ngudi mro'c ngoai thue

Nha d cho nguoi nude ngoai thue co 2 loai chinh:

- Can ho dich vu cho thue: nguoi thue se duoc cung cap day du cac dich vu

bdi ben quan ly toa nha nhu dich vu don phdng, thay ga trai giuong Cac can ho nay thuong thuoc cac toa nha cao dc hien dai nam d vi tri trung tam, nam trong khu phuc hop cac toa nha van phong, cua hang ban le Chu dau tu cua cac toa nha nay thuong la cac tap doan ldn cua nudc ngoai, co kinh nghiem trong viec xay dung cac can ho dich vu cho thue, giam ddc quan ly cac toa nha cung thuong la nguoi nudc ngoai No duoc thiet ke phu hop cho nguoi nudc ngoai khi lam viec hay nghi ngoi d Viet Nam Ngoai nhung dich vu cung cap cho khach hang, nhung toa nha nay con

co cac tien ich khac nhu: dich vu trong tre, dich vu trung tam thuong mai, cafe, cac cua hang tien dung, phong tap the duc vdi day du thiet bi, he thdng giai tri tai nha, wifi, vuon tren tang thuong, khu vuc danh cho tiec nudng

- Can ho cho thue do ' tu nhan xay dimg: Nhung can ho nay da dang va phong

phu nhung no thuong la cac can ho duoc cai tao lai thanh nha cho thue, cac can ho mdi duoc xay dung mdi nhung vdi quy mo nho chi khoang 5-7 tang, hoac cac toa nha chung cu cao tang, no khong bao gom dich vu hoac ban dich vu de cho nguoi nudc ngoai thue

- Ngoai ra con co cac biet thu, nha d rieng le nam d nhung noi co vi tri va khong gian dep, duoc chu nha cai tao, trang tri cho phu hop vdi nguoi nudc ngoai

de cho thue

1.2.4 Dac diem cua mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue

A

a Giua nha mo i gidi va khach hang co sit khac biet ve van hoa

Khac vdi moi gidi mua ban, can su am hieu ve gia ca cac cuoc mua ban, ve cac ngoc ngach cua thi truong nha dat, ve cac quy dinh cua phap luat lien quan thi moi gidi nha d cho nguoi nudc ngoai thue lai can su thong thao ve ngoai ngu va van hoa cac nudc

Khi lam viec vdi nguoi nudc ngoai chia khoa de mang lai thanh cong cho mot thuong vu moi gidi la su hieu biet ve van hoa cua ho Moi dat nudc co mot nen van

hoa khac nhau Khi lam viec vdi ngudi nuoc ngoai thi nha moi gidi phai chu y den van hoa khach hang de hieu hon ve nhu cau cua ho, tu do biet can ho nao phu hop vdi khach hang Va neu nhu ngudi mdi gidi the hien hieu biet ve van hoa khach hang thi do la each ho the hien su ton trong, quan tam toi khach hang Nhung dieu nay se la each thuyet phuc khach hang hieu qua nhat ddi vdi san pham dua ra gioi thieu.

b Dia ban hoat dong cua nha mdi gidi tuorng ddi hep( Vi du tai Ha Noi)

Nha d cho ngudi nudc ngoai thue thudng nam d khu vuc cd dinh d trung tam thanh pho, nhung noi canh quan dep, nhieu nhat la d khu vuc Ho Tay doan dudng

Au Co, Lac Long Quan, Nghi Tam, xung quanh ho True Bach, doan dudng True Bach Tran Vu; xung quanh khu vuc Ho Hoan Kiem; Van Ho hay cac khu do thi mdi tai khu vuc Trung Hoa Nhan Chinh My Dinh Nha mdi gidi can nam rd nhung khu vuc nay, vi tri, dac diem, canh quan, muc gia cua tung khu vuc de tim ra san pham phu hop vdi khach hang Thudng thi cac doanh nhan thudng hay song d cac can ho dich vu Con cac chuyen gia, nghien cuu sinh, sinh vien lai song trong cac can ho cho thue ban dich vu hoac khong cd dich vu Va thudng thi khach hang Chau

Au lai thich song tai nhung noi cd ban cong co the nhin ra ho nudc, khong gian thoang dang, va tai chinh danh cho viec thue nha cua ho rong rai hon Con khach hang Chau A lai that chat chi tieu hon va ho chon song trong nhung toa nha chung

cu cd khong gian am cung hon la biet thu rieng cd canh quan dep

c Thdi gian de dam phan cho mdi thicang vu khong dai

Cac hop dong cho thue nha thudng tir 3 thang den 1 nam, vi thue trong thdi gian ngan nhu vay nen khach hang khong can nhieu thdi gian tim hieu nhu viec mua ban, va thdi gian de khach hang quyet dinh nen thue hay khong chi trong vong

1 tuan tham chi la vai ngay Vi vay ddi hoi nha mdi gidi phai lam viec het sue tap trung, cd gang tim hieu cac thdng tin cua khach hang de tim duoc bat dong san phu hop vdi khach hang, thuyet phuc ho va giup dd ho trong thuong vu Nha mdi gidi can phai chon loc cac san pham va khong nen gidi thieu cung mot luc qua nhieu san pham cho khach hang do trong thdi gian ngan nhu vay ma cd qua nhieu su lua chon

se gay ra nhieu thong tin, gay kho khan cho khach hang, ma nha mdi gidi can phai tim each thuyet phuc khach hang bat dong san la phu hop vdi ho.

d Thit lao hoa hong moi gidi nhan duoc theo thdi gian hop dong

Khong giong nhu mdi gidi mua ban hoa hong ho nhan duoc theo phan tram gia tri bat dong san, hoac theo mot khung xac dinh san ung vdi muc gia bat dong san, mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue hoa hong nhan duoc la theo thdi gian hop dong Thudng thi cac hop dong 3-5 thang hoa hong ho nhan duoc tu chu nha bang 8-10 % tong gia tri hop dong, cac hop dong 6-9 thang thi hoa hong ho nhan duoc bang nua tien thang thue nha tu phia chu nha, va cac hop dong 10 thang den 1 nam thi hoa hong ho nhan duoc bang 1 thdng tien thue nha Va neu het han thue nha ma khach hang muon gia han hop dong thi ngudi mdi gidi van nhan duoc hoa hong tu hop dong gia han do

- Luat Nha d cua Quoc hoi nudc cong hoa xa hoi chu nghia Viet Nam so 56/2005/QH11 ngay 29/11/2005

- Nghi dinh 71/2010/ND-CP quy dinh chi tiet va hudng dan thi hanh Luat Nha

d co quy dinh ve ngudi Viet Nam dinh cu d nudc ngoai duoc- sd huu nha d tai Viet Nam neu co du dieu kien

- Thdng tu 2240/TT-LB cua lien bo Xay dung - Lao dong Thuong binh va Xa hoi - Noi vu - Tai chinh - Ngoai giao ve hudng dan cho thue nha thue lao dong doi vdi doan ngoai giao

- Phap lenh 24/1999/PL-UBTVQH10 ngay 28/04/2000 ve nhap canh, xudt canh, cu tru cua ngudi nudc ngoai tai Viet Nam

- Nghi dinh 21/2001/ND-CP ngay 28/05/2001 quy dinh chi tiet thi hanh phap lenh nhap canh, xuat canh, cu tru cua ngudi nudc ngoai tai Viet Nam.

Mac du khi co su tham gia cua yeu to nudc ngoai thi cong viec cua nha moi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue trd nen nhay cam va phuc tap hon nhung lai khong co mot quy dinh cu the nao cua phap luat ma chi co nhung quy dinh ve moi gidi bat dong san noi chung

1.2.5 Yeu cau ddi vdi khach hang thue va cho thue nha

a Yeu cau doi vdi ngudi nude ngoai thue nha

- Phai co ho chieu hoac cac giay td co gia tri thay the ho chieu do co quan co tham quyen cua nudc ngoai cap

- To chuc, ca nhan nudc ngoai duoc phep vao Viet Nam co thdi han tu ba thang lien tuc trd len

- Neu thue nha de d phai co giay phep tam tru hop phap d Viet Nam tu 6 thang trd len

- Neu thue nha de dat tru sd van phong dai dien, chi nhanh cong ty hoac co sd hoat dong kinh doanh thi phai co giay phep dat van phong dai dien, chi nhanh cdng

ty hoac giay phep ve hop tac dau tu tai Viet Nam do co quan co tham quyen cua Viet Nam cap

b Yeu cau doi vdi ngudi cho thue nha

- Nha phai co “giay hong”, co giay chung nhan quyen sd huu nha d

- Khong co tranh chap ve quyen sd huu quyen su dung

- Khong bi ke bien de thi hanh an hoac de chap hanh quyet dinh hanh chinh

- Co dia chi cu the, nam ngoai khu vuc an ninh, quoc phong;

- Rieng biet'(khong cung chung can ho hoac cung chung cua di vdi can ho khac)

- An toan ve cau truc, xay dung

- Co Giay chung nhan dang ky kinh doanh (ho kinh doanh ca the) trong do co ghi ro nganh nghe kinh doanh: dich vu cho thue nha d cho khach nudc ngoai

- Co xac nhan ve viec dam bao du dieu kien an ninh trat tu, du dieu kien ve

phong chay chua chay do co quan cong an quan huyen noi quan ly can nha do xac nhan.

c Yen cau ve hop dong

Ho so xin thuc nha gom: Hon xin thuc nha (theo mau) va Ban sao co cong chung giay phep tam tru

- Hop dong thuc nha phai duoc lap thanh van ban neu thdi han thuc tu 6 thang tro lcn thi phai co cong chung chung thuc va phai dang ky tru trudng hop phap luat co quy dinh khac

- Gia thuc nha va gia tri tien thuc nha ghi trong hop dong duoc tinh bang tien dong Viet Nam va duoc quy doi ra do la My hoac loai tien nuoc ngoai co the chuyen doi thco ty gia do Ngan hang Nha nuoc Viet Nam cong bo tai thdi diem ky hop dong

1.3 Quy trinh moi gidi nha d cho ngtrdi nudc ngoai thue

1.3.1 Thu thap thdng tin ve nguon cung va cdu nha o

a Thong tin ve nguon cung nha d

Nguon thong tin tu khach hang qugn: day la nguon thong tin ma nha moi gioi

co duoc la do hoat dong trong linh vuc moi gioi lau nam va co uy tin Do do khi hop dong cho thuc nha cua bcn chu nha sap het han hop dong ho se licn lac lai va nha moi gioi tiep tuc tim khach cho thuc tiep thgo Nguon thong tin nay duoc nha moi gioi luu giu lai thanh danh sach khach hang cho thuc de phuc vu hoat dong moi gioi cho thuc lau dai Hc duoc su tin tuong tu phia chu nha cho thuc nha moi gioi cung phai co mot so chinh sach ve cham soc khach hang dich vu sau ban hang (sau khi khach thuc nha), dich vu tu van dau tu cho thuc, huong dan chu nha cach thiet

ke bat dong san de cho ngudi nuoc ngoai thuc huong dan chu nha cac thu tuc hanh chinh licn quan den viec thuc nha va khach nuoc ngoai

Nguon thong tin tu chinh sach quang cao cua nha moi gioi: Mdi mot nha moi gioi lai co mot cach tiep can ricng voi khach hang, ho co cac kcnh truyen thong khac nhau nhu quang cao trcn truyen hinh quang cao qua dai Radio quang cao qua bao tap chi chuycn nganh tap chi danh cho ngudi nuoc ngoai sinh song va lam viec

tai Viet Nam cac kenh thdng tin tren mang internet, cac trang web thdng tin dai chung, trang rao vat trang mang xa hoi nhu Facebook, Twitter, Blog Nguon thdng tin quang cao la rat quan trong viec nha mdi gioi nam bat duoc cac kenh quang cao de tiep can vdi khach hang se quyet dinh den sir thanh cong hay hoat dong mdi gidi kern hieu qua.

Nguon thdng tin tir khach hang lien he: Day la nguon thdng tin kha chinh xac hang ngay cong ty cd kha nhieu cuoc dien thoai goi den, cong ty cung cd nhieu khach hang den ky giri hang hoa cho thue va day la nguon thdng tin mdi va chinh xac nhat

Mot sd nguon thdng tin thu thap khac: do la nguon thdng tin thu thap tren cac trang bao dien tir trang bao giay Mua va Ban

b Thdng tin ve Cau nha d cho thue

Giri thu true tiep den khach hang: do la ho so lien quan den nganh nghe hoat dong cho thue gidi thieu ve linh vuc hoat dong cho thue, qua do nha mdi gidi cd them tai lieu phuc vu hoat dong tim kiem khach hang Cac ban thu chao hang duoc cac nha mdi gidi giri den van phong cac cong ty nudc ngoai hoat dong tren dia ban Thanh pho Ha Noi hoac vung lan can cac van phong Dai sir quan lanh sir quan, cac

td chuc phi chinh phu hoat dong tren dia ban Ha Noi

Nguon thdng tin tu chinh sach quang cao tim kiem khach hang: Do khac biet

ve ngon ngu do do khach hang rat kho tiep can vdi chu nha, nhung yeu td ve ngon ngu giao tiep van hoa sinh hoat la rao can ldn ddi vdi ngudi nudc ngoai sinh song

va lam viec tai Viet Nam Do do, viec quang cao tim kiem khach hang la can thiet trong dich vu mdi gidi nha d cho ngudi nudc ngoai thue Khach nudc ngoai kho cd the tir di tim kiem cac ngoi nha dep ung y ho phan ldn khong noi duoc tieng ban dia nen can qua dich vu tu van cua cac cong ty bat dong san Quang cao tim kiem khach hang la ngudi nudc ngoai chu yeu qua cac kenh thdng tin dac thu, danh rieng cho ngudi nudc ngoai nhu ddi vdi ngudi Nhat thi ho thudng doc bao Sketchi ngudi Han Quoc thi hay doc tren trang VinaBoo va mot sd trang bao cd tieng nudc ngoai khac nhu Vietnam News Saigon times hoac tren mot sd trang web Blog

da / HOC KTQD