Hoàn thiện công tác phân tích tài chính dự án đầu tư bất động sản khu nhà ở cao tầng bồ đề long biên hà nội của công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 9

TOM TAT LUAN VANMO DAU Tren co sb nghien cun nhung van de ly luan va thuc tien ve phan tich tai chinh du an bat dong san, luan van khai quat hoa va tong hop nhimg xuat phuong hubng va ca

TRl/ONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN ■ ■

-

sofiofflcaGa -DAI HOC KTQD

TT THONG TIN THtfVIEN

PHONG LUAN AN ■ TV LIEU

NGUYEN TUAN DUY

HOAN THIEN CONG TAC PHAN TICH TAI CHINH DU AN DAU TIT

BAT DONG SAN KHU NHA 0 CAO TANG BO DE - LONG BIEN - HA NOI CUA CONG TY CO PHAN DAU Ttf XAY DUNG SO 9 HA NOI - HANC09

LUAN VAN THAC St QUAN TUI HNH DOANH

HA Ndl, NAM 2012

DANH MUC CAC CHU ’ VIET TAT

LOI MO DAU 1

CHUONG 1: CO SO KHOA HOC VE PHAN TICH TAI CHINH DU AN DAU TU BAT DONG SAN 5

1.1 Du - an dau tu va du an dau tu BD S 5

1.1 1 Khai niem ve du an dau tu 5

1.1.2 Khai niem du an dau tu bat dong san 6

1.2 Phan tich tai chinh du an dau tu B DS 6

1.2.1 Khai niem, vai trd va ynu cau cua phan tich tai chinh du an BDS 6

1.2.2 Caa nnan to ann humin den ppan t ich tai chain dur an dau tu BDS 8

1.3 Noi dung phan tich tai chinh dw an dau tu BDS 12

1.3.1 Xac dinh tong muc von duu tu 12

1 3 2 Cac nguon tai tro du an 17

1.3.3 Danh gia khn nang huy dong von cua doanh nghiep 23

1.3.4 Lap bao cao tai chinh du kinn cho tung nam cua du an BDS 24

1.3.5 Cac chi tieu phan anh mat tai chinh cua du an 26

CHUONG 2: THUC • TRANG CONG TAC PHAN TICH TAI • CHINH DU • AN X , X — "> A Q _ _ XXX A DAU TU BAT DONG SAN KHU NHA O CAO TANG BO DE - LONG BIEN - HA NOI • CUA CONG TY CO PHAN DAU TU XAY DUNG • SO 9 HA NOI • 38 2.1. Gioi thieu chung ve Cong ty va D u an 38

2.1.1 Khai quat ve Cong ty 38

2.1.2 Khhi qqat ve dy am kku uHu o cco taug Bo DS - I^Log Bien - Ha Noi.„ 43 2.2 Noi dung phan tich tai chinh du an Bat dong san 48

2.2 1 Tong von duu tu 48

2.2.2 Co cau von duu tu 52

2.2.4 Bao cao tai chinh du- kien cho tung nam hoat dong cua du an 55

2.2.5 Cac chi tieu phan anh mat tai chinh cua du an 599

2.3 Danh gia chung cua hoat dong phan tich tai chinh du ’ an tai du’ an khu nha cao tagg Bo De - Lotg Bieg - Ha Nn caa Cogg ty Co pOag Dan tu Xny du-gg so 9 Ha Nni - Hagco 9 64

2.3.1 Nhung ket qua dat duoc 64

2.3.2 Nhung han che va nguyen nhan 66

- /V r A r a CHUONG 3: GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC PHAN TICH TAI CHINH DU AN DAU TU BAT DONG SAN CUA CONG TY CO PHAN DAU TU XAY D’NG SO 9 HA NOI - HANCO9 X 72

3.1 DigO Ouorg pint trieg va qny trigO pOng ticO tai cOigO BDS can Cogg ty Hagco9 72

3.1.1 Dinh hudng phat trien cua Cong ty Hanco9 72

3.1.2 Quy trinh phan tich tai chinh du an cua Cong ty Hanco9 73

3.2 Cnc giai pOnp Ooag tOieg cogg tnc pOng ticO tai cOigO d’ ng dan tu BDS .74 3.2.1 Giai phap hoan thien viec thu thap va xu ly thong tin 74

3.2.2 Giai phap dau tu cho nguon nhan luc 77

3.2.3 Giai phap nang cao nang luc quan ly du an 78

3.2.4 Nang cao trinh ■ do kien thuc cua doi ngu can bo phan tich tai chinh 79

3.2.5 Hoan chinh hon nua nhung noi dung phan tich tai chinh du an 80

KET LUAN 81

DANH MUC CAC t A i LIEU THAM KHAO 82

BBS Bat dong san

Bang 2 1: Tong muc dau tn du an 52

Bang 2.2: Tong hop co cau nguon von du an 53

Bang 2.3: Bang ke hoach huy dong von tu khach hang 53

Bang 2.4: Tong hop nhu cau von tung nam 54

Bang 2.5: Hang muc cong trinh phuc vu kinh doanh cua du an 55

Bang 2.6: Gia ban can ho du an 56

Bang 2.7: Gia kinh doanh dich vu cua du an L 56

Bang 2.8: Du ti'nh doanh thu, Chi phi, lai/lo cua du an 58

Bang 2.9: Tong hop so lieu tinh toan hieu qua cua du an 60

Bang 2.10: Loi nhan quy ve dau ky (cuoi nam 2009) 61

Bang 2 11: Tinh thu nhap cua du an 62

Bang 2.12: Phan tich do nhay cua du an 63

Bang 2.13: Can doi ke toan tom luoc tai ngay 30/09/2012 64

Bieu do 1.1: Do thi xac dinh IRR 29

Bieu do 1.2: Do thi xac dinh diem hoa von 35

So do 2.1 So do to chuc phong, ban cua cong ty co phan dau tu xay dung so 9 Ha Noi 41

TRl/ONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN ■ ■

- £0£ o O g

8G9 -NGUYiN TUAN DUY

HOAN THIEN CONG TAC PHAN TICH TAI CHINH DUAN DAU TU BAT BONG SAN KHU NHA U CAO TANG BO DE - LONG BIEN - HA NOI

• •

HA NOI, A AM 2012

TOM TAT LUAN VAN

MO DAU

Tren co sb nghien cun nhung van de ly luan va thuc tien ve phan tich tai chinh du an bat dong san, luan van khai quat hoa va tong hop nhimg

xuat phuong hubng va cac giai phap hoan thien cong tac phan tich tai chinh cua cac doanh nghiep bat dong san

tich tai chinh du an bat dong san, hinh thanh co sb phuong phap luan cho viec phan tich cac du an dau tu bat dong san b Viet Nam

- Phan tich, danh gia thuc trang, lam sang to, han che, bat cap va nguyen nhan cua nhung van de bat cap do trong viec lap, phan tich tai chinh cua mot du an cu the la du an xay dung Khu nha b cao tang b Bo De - Long Bien - Ha Noi dubi goc do khach quan theo he thong phap ly hien hanh, xem xet mat duqc va chua duqc cua du an

- De xuat phuong hubng, cac giai phap hoan thien noi dung phan tich tai chinh du an dau tu bat dong san, qua do cung co va hoan thien nhung kien thuc da hoc

- Phan tich tai chinh cua du an dudi goc do chu dau tu de phan tichjdanh gia tinh kha thi cua du an Tu nguyen ly chung ap dung phan tich dur an cu the:

Du an xay dung Khu nha 6 cao tang d Bo De - Long Bien - Ha Noi

- Trong pham vi nghien cuu cua luan van, chung toi chi xem xet phan tich tai chinh du an d giai doan xay dung du an de danh gia tinh hieu qua, tinh khoa

y khi trien khai du an

- Cac trang web, bao chi, tap chi Thong tin tai chinh du an dupe cong

bo thong qua cac trang thong tin dai chung khac

4.2 Phuong phap tong hop thong tin

Thong tin va cac so lieu sau khi duoc thu thap se duoc tong hop theo cac phuong phap tong hop thong ke: sap xep, phan to, he thong cac bieu bang

thong ke va do thi vdi cac chi tieu so luong va chat lupng khoa hoc sau khi da

lam sach so lieu dieu tra

- Phuong phap mo ta thong ke;

- Su dung cac phuong phap so sanh, mo hinh hoa, do thi;

- Cac phuong phap phan tich tai chinh

•V*.

yrNgoai lbi mo dau, ket luan, danh muc tai lieu tham khao, phu luc, luan

Ha Noi - Hanco9

A

Chuong 3: Giai phap hoan thien cong tac phan tich tai chinh du an bat dong san tai Cong ty Co phan Dau tu Xay dung so 9 Ha Noi - Hanco9

CHUONG 1: CO SO KHOA HOC VE PHAN TICH TAI CHINH

1.1 Du- an dau tu- va du- an dau tu- BDS

Neu ra dugc khai niem Dir an dau tir va Dir an dau tir BDS tu do lam can cu phan tich tai chinh dir an theo nhung dac diem chung va dac

diem rieng co cua dir an bat dong san

1.2 Phan tich tai chinh du ’ an dau tu- BDS

- Neu dirge khai niem ve phan tich tai chinh dir an dau tu BDS

- Vai tro cua phan tich tai chinh

+ Cd doi ngu can bo phan tich vung ve chuyen mon de phan tich dir an;

+ Phai su dung phuong phap phan tich phu hop va he thong chi tieu de phan anh day du cac khia canh tai chinh cua du an;

+ Phai dua ra duoc nhieu phuong an de lira chon phuong an toi iru

r

1.2.2.1 Cac nhan td chu quan

Cac nhan to chu quan gom:

- Co che hoat dong;

- Nhan thuc cua lanh dao doanh nghiep ve phan tich tai chinh;

- Trinh do va so luong can bo phan tich tai chinh;

- Cac nhan to khac

I.2.2.2 Cac nhan to khach quan

Cac nhan to khach quan gom:

- Su on dinh cua nen kinh te;

- Anh hudng cua gia ca, lai suat, thue

1.3 Noi dung phan tich tai chinh du ’ an BBS

1.3.1.1 Mot so hhci niem va vai tro

Neu duoc mot so khai mem ve tong muc dau tu va vai tro cua viec xac dinh tong muc dau tu trong phan tich tai chinh du an

1.3.1.2 Yeu cau cua viec xcc dinh tong muc dau tu

- Von dau tu cua du an duoc du tinh dua tren noi dung phan tich khia

- Chi phi xay dung;

- Chi phi thiet bi;

- Chi phi quan ly du an, tu van;

- Chi phi khac;

- Chi phi du phong

1.3.1.4 Phuang phap xac dinh

Day la noi dung quan trong dau tien can xem xet khi tien hanh phan tich tai chinh du- an dau tu Tinh toan chinh xac tong muc dau tu co y nghia quan trong trong viec xac dinh tinh kha thi cua du an

- Phuong phap cong chi phi

- Phuong phap dinh muc von

- Neu ra duoc cac nguon tai tro cua du an

- Neu ra duoc uu, nhuqc diem tung nguon von tai tro

' • r

- Bude dau danh gia nang luc huy dong von cua doanh nghiep cho du

A

an can cu tren cac nguon tai tro

- Xac dinh duoc doanh thu cua du an bao gom nhung doanh thu nao

- Xac dinh duoc chi phi cua du an bao gom chi phi gi

- Xac dinh ket qua kinh doanh cua du an

Phan nay dua ra duoc cac khai niem, y nghia, each xac dinh cua tung chi tieu tu do dua cac tieu chuan lua chon du an cua tung chi tieu do

A

Cac chi tieu bao gom:

1.3.5.1 Cac chi tieu danh gid nang luc tai chinh doanh nghiep

1.3.5.2 Chi tieu gid tri hien tai rdng (NPV)

1.3.5.3 Chi tieu hoan von (RR) hay ti suat loi nhuan tren von dau tu

1.3.5.4 Chi tieu lai ich - c/zz phi (B/C)

a r _

1.3.5.5 Chi tieu thai gian thu hoi von (T)

1.3.5.6 Chi tieu ti le hoan von noi bo (1RR)

1.3.5.7 Chi tieu diem hoa von

1.3.5.8 Chi tieu phan anh do an toan nguon von

1.3.5.9 Phan tich do nhay cua dir an.

Gidi thieu chung ve Cong ty Hanco9 So do to chuc, bo may phong ban, lich su hinh thanh Cong ty Tu do co cai nhin so luge ve he thong phan tich tai chinh du an tai Cong ty Hanco9

2.2.1 Xac dinh tong von dau tir

2.2.1.1 Can cu-phap ly cua dir an

Dua ra nhung can cur phap ly cua du an de tu do xac dinh nhung yeu

X

cau, nhung thuan lgi, nhung kho khan trong phan tich tai chinh du an noi tren

2.2.1.2 Noi dung tong muc dau tu

Chi phi su dung dat can cu theo Quyet dinh so 124/2009/QD-UBND

Ha Noi ngay 29/12/2009 so tien la 140.680.054.962 dong

b Chi phi xay dung:

Chi phi xay dung cua du an la 1.472.214.935.983 dong tuong duong khoang 62,6% tong von dau tu du an

c Chi phi thiet bi:

Chi phi thiet bi la 160.197.431.104 dong tuong duong 6,8% Tong muc dau tu du an

r

d Chi phi chung (chi phi quan ly du an, chi phi khac, chi phi tu van):

Theo tong muc dau tu du an la 271.068.508.383 dong tuong duong gan

11,53% tong muc dau tu du an

e Chi phi du phong:

Theo tong du toan la 102.208.046.522 dong tuong duong 4,3% Tong muc dau tu du an

Von dau tu du an chu yeu duoc tai tro bang von vay (von chiem dung

tu ben ngoai) chiem 78,73% dieu nay khien cho doanh nghiep mat tinh chu

dong tai chinh phu thuoc vao tien do giai ngan tu ben ngoai

Nhu cau von qua cac nam bien dong thay doi Xac dinh duoc nhu cau

Lai nhuan sau thue cua du an la 1.970.286 trieu dong Du an mang lai lai nhuan cho Chu dau tu va tinh kha thi cua du an la cao Du an khong nhung mang lai lai nhuan cho chu dau tu ma con dong gop cho ngan sach Nha nuoc

la 656.762 trieu dong

2.2.4.1 Danh gia nang luc tai chinh doanh nghiep

thi tien do du an khong dam bao

2.2.4.2 Chi tieu gia tri hien tai ddng (NPV) va ty le hoan von noi bo (IRR)

Qua tinh toan cho thay chi tieu NPV > 0, do vay du an hoan toan kha thi ve mat tai chinh, quy mo lai ca dai du an la 508.697 trieu dong Du an hoan toan co the dua vao trien khai

IRR lon horn lai vay dam bao muc sinh lai cho du an do vay chi tieu nay cung dua ra mot ket qua la du an la hoan toan kha thi ve mat tai chinh

2.2.4.3 Ty suat sinh ldi von dau tw

Qua tinh toan cho thay ty suat sinh lai von dau tu la 5,8%o Day la muc sinh lai tuong doi cao cua du an

2.2.4.4 Ty le lai ich tren chi phi

Qua tinh toan cho thay ty le lpi ich tren chi phi la 1,38 co nghTa la lpi ich sinh ra Ion hern hao ton ve chi phi.

2.2.4.5 Thai gian thu hoi von

Qua tinh toan thoi gian thu hoi von dir an la 12 nam 3 thang

2.2.4.6 Phan tich do nhay

Qua tinh toan cho thay ty suat sinh lbi cua du an phu thuoc vao gia cho thue van phong

- Chua co su van dung cac phuong phap hien dai de tinh toan va danh

A gia hieu qua cua du an dau tu

- Viec phan tich hoat dong san suat kinh doanh cua doanh nghiep con

so sai, thieu chinh xac

2.3.2.2 Nguyen nhan cua nhurig han che

- Dung tren giac do cua ngubi phan tich tai chinh

- Dung tren giac do cua cong ty

A

- Ve phia nha nuoc

CHlTONG 3: GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC PHAN TICH

Phan nay chi ra dinh huong phat trien cac du an tiep theo trong tuong lai cua Cong ty Hanco9 va su thay doi bo may phan tich cho phu hop vdi dinh huong phat trien da de ra

Phan nay chi ra quy trinh phan tich dang ap dung tai Cong tyfHanco9

Uu diem, nhuqc diem cua quy trinh nay trong viec phan tich tai chinh du an dau tu BDS

3.3.3 Giai phap dau tu cho nguon nhan luc

Con ngudi la nhan to trung tam, quyet dinh viec phan tich, quyet dinh lua chon du- an Do do dau tu- cho nguon nhan luc la yeu cau tat yeu va can thiet Luan van nay chi ra duoc nhung giai phap cho nguon nhan luc tai cong

ty Hanco9

Quan ly du an la mot cong tac khoa hoc dOi hoi phai co hieu biet sau ve

du an Nang luc quan ly cua cong ty Hanco9 con nhieu bat cap, yeu kem Giai phap ve nang cao nang luc quan ly du an la yeu cau thiet yeu

Doi ngu phan tich la bo phan anh hudng truc tiep den viec phan tich du

an Cong ty Hanco9 hien nay chua co doi ngu phan tich dap ung yeu cau Cac giai phap ve nang cao trinh do doi ngu phan tich la mot -yeu cau thiet yeu

HA NOI, NAM 2012

LO’I Md DAU

Hoat dong dau tu la mot hoat dong chu yeu, thudng xuyen nhat quyet

r •>

dinh den su phat trien va kha nang tang truong cua doanh nghiep Hoat dong dau tu duqc tap trung qua viec thuc hien cac du an dau tu Cac du an dau tu hieu qua se dem lai lqi ich mang tinh dai han cho doanh nghiep, giup doanh nghiep co budc phat trien nhay vot va dap ung duqc su thay doi khoc liet cua thi trudng De du an dau tu co hieu qua, viec phan tich tai chinh co vai tro quyet dinh nhat doi vdi toan bo tien trinh du an

so xem xet kha nang thu lqi cua ca du an Cac du an dau tu BDS la nhung du

an co quy mo ldn do do cong tac phan tich tai chinh du an dau tu phai duqc dac biet chu trong vi neu co nhung sai sot trong cac ket qua tinh toan se anh

san em da quyet dinh lua chon: “ Hoan thien cdng tac phan tich tai chinh du

luan van tot nghiep chuyen nghanh quan tri kinh doanh bat dong san cua minh

Tren co so nghien cuu nhung van de ly luan va thuc tien ve phan tich

- He thong hoa va phan tich de lam ro hon cac van de ly luan ve phan

- De xuat phuong hubng, cac giai phap hoan thien giai quyet nhung bat cap gop phan hoan thien noi dung phan tich tai chinh du an dau tu bat dong san, qua do cung co va hoan thien nhung kien thuc da hoc

3. DOI TUONG• • •VA PHAM VI NGHIEN CUU CUA LUAN VAN

r

- Nhung van de ve phan tich tai chinh dir an dau tu BDS tren phuong

dien ly thuyet va thuc trang phan tich tai chinh dau tu cua mot du an cu the Cac van de tren dupe xem xet tren phuong dien thuc te cac nghiep vu phan tich cua mot du an cu the cua nganh BDS

- Phan tich tai chinh cua du an dudi goc do chu dau tu de phan tich danh gia tinh kha thi cua du an Tu nguyen ly chung ap dung phan tich du an

cu the: Du an xay dung Khu nha d cao tang d Bo De - Long Bien - Ha Noi

- Trong pham vi nghien cuu cua luan van, chung toi chi xem xet phan tich tai chinh du an d giai doan xay dung du an de danh gia tinh hieu qua, tinh khoa hoc va kha thi cua du an Qua do de xuat cac giai phap, nhung van de can luu y khi trien khai du an

4.1 Thu thap thong tin

- Cac trang web, bao chi, tap chi Thong tin tai chinh du an dupe cong

bo thong qua cac trang thong tin dai chung khac

r \ , r

thong ke va do thi vdi cac chi tieu so luong va chat luong khoa hoc sau khi da lam sach so lieu dieu tra

- Phuong phap mo ta thong ke

X

- Su dung cac phuong phap so sanh, mo hinh hoa, do thi

- Cac phuong phap phan tich tai chinh

Ngoai loi mb dau, ket luan, danh muc tai lieu tham khao, phu luc, luan van dupe ket cau thanh 3 chuong sau:

Chu ’ o ’ ng 1: Co so khoa hoc ve phan tich tai chinh du an dau tu bat dong san

cao tang Bo De - Long Bien - Ha Noi cua Cong ty Co phan Dau tu Xay dung

so 9 Ha Noi - Hanco9

san tai Cong ty Co phan Dau tu Xay dung so 9 Ha Noi - Hanco9

1.1. Dy an dau tir va dy an dau tu ’ BDS

mang lai hieu qua thubng thong qua cac du an dau tu Hoat dong dau tu qua cac giai doan khac nhau nen cac du an cung qua cac giai doan tuong ung Vi vay, ung voi moi giai doan va d mot trang thai nhat dinh du an dau tu duoc khai niem mot each khac nhau

Dudi dang mot ban du an chua trien khai, du an dau tu duoc hieu la mot tap tai lieu, mot ban luan chung trinh bay cac hoat dong dir dinh va chi

nham tao ra nhung san pham hay dich vu nhat dinh; la mot qua trinh gom

cac cong tac, nhiem vu cd lien quan voi nhau, dupe thuc hien nham dat dupe

muc tieu da de ra trong dieu kien rang buoc ve thoi gian, nguon lire va ngan sach [GTQTDA],

r r x x

Den giai doan khai thac ket qua cua cac hoat dong dau tu, du an dau tu

co nhung bieu hien cua cac hoat dong kinh doanh va quan tri du an khi do co noi dung trung voi quan tri kinh doanh

Du an dau tu la mot khai niem noi chung Xet theo doi tuong cua dau

tu, du an dau tu duoc phan thanh cac loai khac nhau Phan theo nganh co du

an dau tu vao cong nghiep, nong nghiep, dich vu; theo linh vuc co dau tu vao

kinh te va dau tu vao van hoa - xa hoi; theo tinh chat cua san pham tao ra co

du an dau tu bat dong san va du an dau tu vao dong san

1.2.1 Khai niem, vai tro vayeu cau cua phan tich tai chinh du an BDS

• Khai niem

X

Phan tich tai chinh du an dau tu la pham tru thuoc phan tich du an Phan tich du an dudi goc do cua qua trinh soan thao du an co the la: la qua trinh tinh toan, danh gia, phan tich cac chi tieu do ludng cac moi quan he tai chinh cua mot du an dau tu bat dong san nham giup cho cac nha dau tu lira chon va dua ra cac quyet dinh phu hop va hieu qua nhat

Tuy nhien, phan tich tai chinh du an con duoc xem xet trong qua trinh thuc thi du an Trong trudng hop do, nd cung la qua trinh tinh toan, danh gia, phan tich cac chi tieu do ludng cac moi quan he tai chinh cua cac nha dau tu

de xem xet su thich ung gitra ket qua cua trien khai du an vdi cac chi tieu cua

du an da duoc phe duyet

an dau tu Thong qua cac chi tieu do luong hieu qua tai chinh cua du an chu dau tu thay duqc quy mo lqi nhuan du an mang lai tren co so do ra quyet dinh dau tu.

+ Doi vai cac ca quan co tham quyen quyet dinh dau tu cua Nha nuac:

Phan tich tai chinh la mot trong nhung can cu quan trong de cac co quan nay xem xet cho phep dau tu, dac biet doi voi cac du an su dung nguon von cua

x r

Nha nuoc thi lai cang can thiet

+ Doi vai cac ca quan tai tra von cho du an: Du an chi co kha nang tra

nq khi du an do phai duqc danh gia kha thi ve mat tai chinh, co nghia la du an

do phai dat duqc hieu qua tai chinh va co do an toan cao ve mat tai chinh Do

do phan tich tai chinh la can cu quan trong de quyet dinh tai trq von cho du an

+ Phan tich tai chinh cdn la ca sa de tien hanh phan tich khia canh

• Yeu cau cua phan tich tai chinh du' an dau tu’

De dat ducxc muc di'ch va phat huy dupe vai tro cua phan tich tai chinh, yeu cau dat ra trong phan tich tai chinh la:

(2) Nguon so lieu su dung phai day du va dam bao do tin cay cao dap ung muc tieu phan tich So lieu dau vao cua du an phuc vu phan tich phai xay dung tren co sb khoa hoc, thuc te va co do chinh xac cao khi do moi cho chu dau tu nhung lua chon va quyet dinh dau tu chinh xac, phu hop Trong phan

1.2.2. Cac nhan td anh hud’ng den phan tich tai chinh du' an dau tu KDS

1.2.2.1 Cac nhan to chu quan

Nhan to chu quan la nhan to ben trong doanh nghiep trong pham vi nghien cuu chi xem xet den cac yeu to anh hubng toi hoat dong phan tich tai chinh bao gom: Co che hoat dong, nhan thuc cua lanh dao ve phan tich tai

chinh du- an, trinh do nhan vien ve phan tich tai chinh, he thong thong tin cua

doanh nghiep, trang thiet bi co so vat chat

Ion den toe do luan chuyen von, vong quay von

Tinh thoi vu cua chu ky san xuat kinh doanh lai anh hudng hau het den nhu cau su dung va tieu thu san pham Trong doanh nghiep dau tu kinh doanh

• Nhan thuc cua lanh dao doanh nghiep ve phan tich tai chinh.

Phan tich tai chinh cua doanh nghiep la can cu quan trong phuc vu cong

kien thuc nang lire quan ly va nhan thuc tu ngudi lanh dao doanh nghiep.

Vi vay nhan thuc dung dan cua ngudi lanh dao doanh nghiep la rat quan trong neu ho nhan thuc dung thi giup doanh nghiep phat trien va ngtroc lai neu nhan thuc sai lam cho hoat dong dau tu kinh doanh gap kho khan

Day la nhan to quan trong, con nguoi d day la de cap den bo may quan

r

Doi ngu can bo quan ly cua doanh nghiep cung anh huong ldn den hieu

r

qua hoat dong kinh doanh cua doanh nghiep Neu doi ngu can bo cd trinh do chuyen mon vung vang, nang dong, sang tao, thu thap thong tin chinh xac kip

thdi thi se giup cho Giam doc cd quyet dinh dung dang, kip thdi

Trong viec phan tich tai chinh thudng do cac chuyen gia tai chinh dam nhiem Trinh do chuyen mon nghiep vu va kinh nghiem cong tac anh hudng

thi trudng, chinh sach dau tu, muc tieu dau tu Vi vay doanh nghiep can quan tarn dau tu chieu sau cho doi ngu can bo phan tich tai chinh, cd chinh sach dao tao thudng xuyen cho ho

• Cac nhan to khac

Cac nhan to khac nhu trang thiet bi, co sd vat chat ky thuat, he thong may tinh, phan mem phan tich cung gop phan thuc day cong tac phan tich

9

tai chinh du an phat trien

12.2.1 C ac nhan t o kh c ich quan

Nhan to khach quan la nhan to ben ngoai anh hubng den hoat dong phan tich tai chinh du an cua doanh nghiep

Moi trubng kinh doanh la tong hoa cac dieu kien ben trong va ben ngoai doanh nghiep trong do co nhieu yeu to nam ngoai su kiem soat cua doanh nghiep co tac dong den cac hoat dong cua doanh nghiep nhung khong

chiu dieu khien, chi phoi truc tiep cua doanh nghiep

Moi trubng kinh te la mot trong nhung nhan to anh hubng rat lbn den hoat dong phan tich tai chinh du an cua doanh nghiep Nen kinh te thi trubng

hubng den nhu cau von kinh doanh Nhung bien dong cua nen kinh te gay rui

ro trong kinh doanh ma cac nha phan tich tai chinh phai du bao trubc no anh hubng den chi phi dau tu, may moc, lai vay

• Anh hubng cua gia ca, lai suat, thue:

Gia ca thi trubng anh hubng den doanh thu, anh hubng den loi nhuan cua doanh nghiep Su gia tang cua lai suat va gia co phieu cung anh hubng den chi phi tai chinh va su hap dan cua cac hinh thuc tai tro khac nhau Su thay doi ve thue cung anh hubng den tinh hinh kinh doanh kha nang tiep tuc dau tu hay rut khOi dau tu

che den kha nang tai tra de doanh nghiep ton tai va phat trien Doi hoi cai tien

bo may ky thuat, xem xet danh gia lai tinh hinh tai chinh, kha nang thich ung

rat ldn den phan tich tai chinh doanh nghiep Neu chinh sach nay on dinh

va tien bo thi thuc day viec tinh toan cac chi tieu tai chinh doanh

chinh xac hon

Von dau tu la so tien duqc huy dong va dung vao muc dich tao lap du

an trong qua trinh kinh doanh

Tong muc von dau tu la tong chi phi du tinh de thuc hien toan bo qua

- Xac dinh nhu cau von dau tir doi hoi phai co kha nang phan tich tinh hinh thi trircmg hien tai, va kha nang dg bao tinh hinh thi trirang trong tirang lai de phong sg tang gia cua nguyen vat lieu, trang thiet bi.

1.3.1.4 Noi dung

Xac dinh nhu cau von dau tu chinh la xac dinh tong muc dau tu xay dgng cong trinh cua dg an

- Chi phi xay dgng bao gom: chi phi xay dgng cac cong trinh, hang

mge cong trinh, chi phi pha va thao do cac vat kien true cu, chi phi san lap mat bang xay dgng, chi phi xay dgng cong trinh tarn, cong trinh phg trg phgc

7 y

vg thi cong, nha tarn tai hien trubng de b va dieu hanh thi cong

- Chi phi thiet bi bao gom: chi phi mua sam thiet bi cong nghe, chi phi dao tao va chuyen giao cong nghe (neu co), chi phi lap dat, thi nghiem, hieu

chinh, chi phi van chuyen, bao hiem, thue va cac loai phi lien quan khac

- Chi phi boi thubng giai phong mat bang, tai dinh cu bao gom: chi phi

den bu nha cua, vat kien true, cay trong tren dat va cac chi phi khac, chi phi

9 X X

thuc hien tai dinh cu, chi phi to chuc den bu giai phong mat bang, chi phi str

dung dat trong thoi gian xay dung, chi phi dau tu xay dung ha tang ky thuat

- Chi phi quan ly du an bao gom cac chi phi de to chuc thuc hien cong viec quan ly du an tu khi lap du an den khi hoan thanh nghiem thu ban giao dua cong trinh vao khai thac su dung

- Chi phi du phong bao gom: chi phi du phong cho khoi luqng cong viec phat sinh va chi phi du phong cho yeu to trupt gia trong thoi gian xay dung cong trinh.” [2,122]

1.3.1.4 Phucmg phap xac dinh

Co 4 phuong phap co ban de xac dinh tong muc dau tu:

r r

V — Gxd + Gtb + Ggpmb + Gqlda+ Gyv + Gk + GqpTrong do:

+ V: Tong muc dau tu cua du an dau tu xay dung cong trinh

+ Gxd • Chi phi xay dung dupe tinh theo khoi lupng chu yeu tu thiet ke

co sb, cac khoi lupng khac du tinh va gia xay dung phu hop voi thi trubng;

phi xay dung cac bo phan ket cau chinh cua cong trinh, hang muc cong trinh.

+ tgtgt‘xd: Muc thue suat thue GTGT quy dinh cho cong tac xay dung

A

Tinh theo dien tich hoac cong suat su dung cua cong trinh va gia xay

A A

dung tong hop theo bo phan, ket cau, theo dien tich, cong nang six dung (goi

la gia xay dung tong hop), suat von dau tu xay dung cong trinh tuong ung tai thdi diem lap du an co dieu chinh, bo sung nhung chi phi chua tinh trong gia xay dung tong hop va suat von dau tu de xac dinh tong muc dau tu

v =Gxd + Gtb + Ggpmb + Gqlda+Gyy + Gk+ Gdp

+ Gxd= GxdCTI + GxdCT2 + + GxDCTn

+ Gxdct — Sxd x N + Gct-sxd

+ Gct-sxd : Cac chi phi chua dupe tinh trong suat chi phi xay dung hoac chua tinh trong don gia xay dung tong hop tinh cho mot don vi dien tich cua

+ Gct-stb: Cac chi phi chua dupe tinh trong suat chi phi thiet bi cua cong trinh thuoc du an

Tinh tren co so so lieu cua cac du an co chi tieu kinh te - ky thuat tuong

tu da thuc hien Khi ap dung phuong phap nay phai tinh quy doi cac so lieu cua du an tuong tu ve thoi diem lap du an va dieu chinh cac khoan muc chi phi chua xac dinh trong tong muc dau tu

+ Truong hop co day du thong tin, so lieu ve chi phi dau tu xay dung cua cong trinh, hang muc cong trinh xay dung co chi tieu kinh te ky thuat tuong tir da thuc hien thi tong muc dau tu dupe xac dinh theo cong thuc:

+ Ht : He so quy doi ve thdi diem lap dir an

+ HKv ■ He so quy doi ve dia diem xay dung dir an F+ GcT-CTTTi : Nhung chi phi chua tinh hoac da tinh trong chi phi dau tu1 xay dung cong trinh, hang muc cong trinh tuong tu da thuc hien thu i

+ Trudng hop vdi nguon so lieu ve chi phi dau tir xay dung cua cac cong trinh, hang muc cong trinh xay dung co chi tieu kinh te - ky thuat tuong tir da thuc hien chi co the cac dinh dupe chi phi xay dung va chi phi thiet bi ciia cac cong trinh va quy doi cac cho phi nay ve thdi diem lap du an Cac chi phi con lai tinh theo PPI.” [3,15]

d) Phuong phap 4: Co the ket hop 3 phuong phap tren

A

+ Von phap dinh: La dieu kien de doanh nghiep co the hoat dong kinh doanh bat dong san Theo Luat Kinh doanh bat dong san 2006 va Nghi dinh

so 153/2007/ND-CP ngay 15/10/2007, to chuc, ca nhan kinh doanh bat dong

DAI HQC KTQD TT.THdNGTIN THlfVIEN

lieu

+ Von dau tu ban dau: La von thuoc so huu cua chu dau tu, the hien trach nhiem cua nha dau tu doi voi du an Tu nguon von nay, chu dau tu co the trien khai duoc cac du an ban dau.

Ouy dinh cua phap ludt ve von dau tu' doi voi tirng du an:

+ Chu dau tu du an khu do thi moi va du an ha tang ky thuat khu cong nghiep phai co von dau tu thuoc so huu cua minh khong thap hon 20% tong muc dau tu cua du an da dirpc phe duyet

+ Chu dau tu du an khu nha o phai co von dau tu thuoc so, huu cua

minh khong thap hon 15% tong muc dau tu cua du an co quy mo su dung dat dudi 20 ha, khong thap hon 20% tong muc dau tu cua du an co quy mo su dung dat tu 20 ha tro len da dupe phe duyet.” [4,35]

Ngoai nguon von dau tu ban dau, con co cac nguon von khac cung thuoc so huu cua chu dau tu thong qua cac hoat dong cua doanh nghiep, do la: tai tao von dau tu cua doanh nghiep, tai tao von dau tu thong qua viec khai thac bat dong san, va tai tao von dau tu thong qua viec tang tich luy noi bo

Uu diem:

+ Nhanh thu hoi von

+ Tiep can nhanh den viec doi moi may moc, thiet bi cong nghe

Nhuoc diem:

+ Chi phi cao, gia thanh cao, do do lpi nhuan giam

+ Han che tinh canh tranh

Trong cac hoat dong lien doanh, lien ket: nhung ngudi dong gop ve may moc, thiet bi thudng day nhanh khau hao len (con doi tac thi muon khau hao giam) vi nhu vay chi phi giam, lpi nhuan tang, nhanh thu hoi von dau tu.

* Thuc hien thay doi co cau tai san va tai san cd dinh:

- Chuyen doi cac tai san co dinh khong su dung thanh von co the thuc hien qua cac phuong thuc cho thue dai han

+ Chia nhd du an de ban tung phan

+ Khai thac cac phan san pham cua cong trinh da hoan thanh de dua vao kinh doanh trade

- Tai tao von dau tu thong qua viec tang tich luy noi bo

+ Thay doi ty le phan phoi lai:

- Tang true tiep

- Tang lpi nhuan tai dau tu bang each tang cac khoan muc chi phi hoac chuyen doi chi phi giua cac nam, cac cong trinh.+ Tang phan huy dong cua nhung thanh vien tham gia vao cac hoat dong kinh doanh cua doanh nghiep

+ Su dung cac tich luy de phong rui ro

b) Von huy dong ben ngoai

* Von ngan sach:

+ Doi voi cac doanh nghiep Nha nude: duoc su dung von ngan sach de thuc hien cac du an dau tu

+ Doi voi cac doanh nghiep khac: Su dung cac chinh sach khuyen khich va ho tro cua Nha nude trong linh vuc dau tu kinh doanh bat dong san,

cu the trong cac van de sau: