Hoàn thiện công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội của công ty cổ phần bất động sản thế kỷ

- Thị trường nhà ở mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc- Cung về nhà ở thường phản ứng chậm hơn cầu và giá cả - Thị trường nhà ở chịu sự chi phối của nhà nước - Thị trường nhà ở có mối

T R Ư Ờ N G ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DẰN

ĐẠI HỌC KTQD

TT THÔNG TIN THƯ VIỆN

PHÒNG LUẬN ÁN-Tư LIỆU

LÊ THỊ THƯ HƯỜNG

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan bản luận văn “Hoàn thiện công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội của Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ” là công trình nghiên cứu độc lập của riêng tôi Các tư liệu tham khảo và trích dẫn trong luận văn này đều nêu rõ xuất xứ tác giả và được ghi chú trong danh mục tài liệu tham khảo Ket quả nghiên cửu của luận văn chưa từng được công bố ở bất

kỳ tài liệu nào khác

Tôi xin chịu trách nhiệm trước pháp luật về lời cam đoan trên

Ngày 20 tháng 11 năm 2012

Tác giả

Lê Thị Thu Hường

DANH MỤC CHỮ CÁI VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG BIẺU, HÌNH VẼ

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN c ứ u LUẬN VĂN

LỜI MỞ Đ Ầ U 1

CHƯƠNG 1: C ơ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÔNG TÁC NGHIÊN c ứ u CẦU NHÀ Ở TRONG THỊ TRƯỜNG BÁT ĐỘNG SẢ N 4

1.1 Tống quan về nhà ở và thị trường nhà ở 4

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của nhà ở 4

1.1.2 Khái niệm, đặc điếm, vai trò thị trường nhà ở 6

1.2 Một số vấn đề về cầu thị trường nhà ở 10

1.2.1 Khái niệm cầu thị trường nhà ở 10

1.2.2 Các yếu tố tác động đến cầu thị trường nhà ở 11

1.2.3 Phương pháp xác định cầu nhà ở 19

1.3 Công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở 20

1.3.1 Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết phải nghiên cứu cầu thị trường nhàỎ20 1.3.2 Mục tiêu nghiên cứu cầu thị trường nhà ở 22

1.3.3 Nội dung nghiên cứu cầu thị trường nhà ở 23

1.3.4 Phương pháp nghiên cứu cầu thị trường nhà ở 25

1.3.5 Quy trình nghiên cứu cầu thị trường nhà ở 29

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở 32

1.4.1 Yeu tố chủ quan 32

1.4.2 Các yếu tổ khách quan 35

CHƯƠNG

2:

cứu

2.1 Thực trạng công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở tại Hà Nội hiện nay 38 2.1.1 N hận định về cầu thị trư ờ ng nhà ở tại Hà N ộ i hiện nay của C ông ty cỏ p h ầ n B Đ S Thế K ỷ 38

2.1.2 Thực trạng công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở tại Hà N ội hiện nay 42

2.2 Công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội

của Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ 47

2.2.1 M ô hình tô chức và nhân sự p h ụ c vụ cho việc nghiên cứu cầu của công ty cổ p h ầ n bất độn g sản Thế Kỷ 47

2.2.2 P hương p h á p và các công cụ p h ụ c vụ cho việc nghiên cứu c ầ u 49

2.2.3 Q uy trìn h n g h iên cứ u cầ u nhà ở tạ i cô n g ty c ổ p h ầ n bất đ ộ n g sản Thế K ỷ 51

2.3 Đánh giá công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ỏ’ tại công ty cổ phần Bất động sản Thế K ỷ 67

2.3.1 N h ữ n g kết quả đ ạ t đ ư ợ c 67

2.3.2 H ạn ch ế và nguyên n h â n 71

CHƯƠNG 3: MỘT SÓ GIẢI PHÁP NHẢM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC NGHIÊN CỨU CẦU NHÀ Ỏ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ HÀ NỘI CHO CÔNG TY CỐ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THẾ KỶ 74

3.1 Xu hướng cầu thị trường nhà ở tại thành phố Hà Nội và định hướng phát triển của công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ 74

3.1.1 X u h ư ớ ng cầu thị trư ờng nhà ở tại thành p h ổ H à N ộ i 74

3.1.2 Đ ịnh hư ớ ng p h á t triển của cô ng t y 77

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở tại Hà Nội cho Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ 78

3.2.1 N hó m giải p h á p về tổ chức nhân sự p h ụ c vụ công tác nghiên cứu c ầ u 78 3.2.2 G iải p h á p về nguồn vốn p h ụ c vụ nghiên c ứ u 81

3.2.3 G iải p h á p về thu thập thông tin p h ụ c vụ nghiên c ứ u 82

3.2.4 G iải p h á p về q uy trình nghiên c ứ u 77 82

3.2.5 G iải p h á p về cô n g cụ và p h ư ơ n g p h á p nghiên c ứ u 83

3.3 Một số kiến nghị 84

KÉT LUẬN 86

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 PHỤ LỤC

BĐS : Bất động sản

TTBĐS Thị trường bất động sản

DANH MỤC BẢNG BIẺƯ, HÌNH VẼ

Bảng 2.2: Thống kê độ tuổi đối tượng điều tra 59

Bảng 2.3: Thống kê mức độ hài lòng đối tượng nghiên cứu với nhà ở 62

Bảng 2.4: Thống kê cầu nhà ở 63

Bảng 2.5: Thống kê ngân sách dự kiến đối tượng đã có nhà ở 64

Bảng 2.6: Thống kê mục đích sử dụng nhà ở đối tượng đã có nhà ở 65

Bảng 2.7: Thống kê ngân sách dự kiến đối tượng chưa có nhà ở 66

Bảng 2.8: Thống kê yếu tố ảnh hưởng tới quyêt định mua nhà 67

Bảng 2.9: Tổng kết doanh thu qua các thời kỳ hoạt động 68

Hình 1.1: Đồ thị biểu diễn độ co giãn của cầu nhà ở theo quy mô gia đình 12

Hình 1.2: Đồ thị biểu diễn độ co giãn của cầu nhà ở theo thu nhập 14

Hình 1.3: Quy trình nghiên cửu cầu thị trường nhà ở 30

Hình 2.1: Tổ chức của tập đoàn CENGROUP 48

Hình 2.2: Tổ chức của phòng truyền thông 49

Hình 2.3: Tỷ lệ giới tính của đối tượng điều tra 59

Hình 2.4: Tỷ lệ thu nhập đối tượng được hỏi 60

Hình 2.5: Thống kê tỷ lệ nhà ở đối tượng được hỏi 61

Hình 3.1: Biểu đồ tỷ lệ đô thị hóa tại Việt Nam từ 1995 - 2035 74

Hình 3.2: Biểu đồ GDP bình quân đầu người và tỷ lệ tăng trưởng GDP bình quân tại Việt Nam từ 2009-2016 75

—is, COINS'—

LÊ THỊ THU HƯỜNG

Đ ề tài:

H O À N T H IỆN C Ô N G TÁC N G H IÊ N c ứ u CẦU THỊ TRƯ Ờ NG

N H À Ở TR ÊN Đ ỊA BÀ N TH À N H PH Ó HÀ NỘI CỦA CÔNG TY

CỒ PHẦN BẤT Đ Ộ N G SẢN THÉ KỶ•

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TÉ

HÀ NỘI, 2012

Trong thị trường BĐS, thị trường nhà ở là thị trường được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay dịch vụ bất động sản quan tâm nhiều nhất, vì các giao dịch trong thị trường bất động sản chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở.

Tình hình TTBĐS trong hai năm gần đây thực sự khó khăn, các giao dịch trên thị trường chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực, hầu như không còn hiện tượng đầu

cơ trục lợi nữa Vì vậy các công ty kinh doanh BĐS hay dịch vụ BĐS cần phải chuyên nghiệp hơn, hoạt động có định hướng, chiến lược cụ thể hơn mới có thể tồn tại và kinh doanh hiệu quả trong thị trường này được

Công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ là một trong những công ty lớn trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ yếu là nhà ở trên địa bàn thành phố

Hà Nội Tuy nhiên, việc nghiên cứu thị trường nhà ở tại công ty mới được hình thành những năm gần đây còn mang tính tự phát và thiếu chuyên nghiệp

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Nhằm hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về nghiên cứu cầu nhà ở trong thị trường bất động sản

- Nêu rõ thực trạng và đánh giá công tác nghiên cứu cầu nhà ở tại công ty cổ phần bất động sản thế kỷ

- Đe xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác nghiên cứu cầu nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội cho công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác nghiên cứu cầu nhà ở tại công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ

- Phạm vi nghiên cứu: Thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2010 - 2012

4 Phưotig pháp nghiên cứu

- Phương pháp khảo cứu tài liệu

- Phương pháp điều tra khảo sát, phỏng vấn, thống kê

- Phương pháp xử lý thông tin: Phương pháp phân tích định lượng, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng họp, phương pháp sử dụng phần mềm

5 Kết cấu đề tài

Chương I: Cơ sở lý luận của công tác nghiên cứu cầu nhà ở ương thị trường

bất động sản

Chương II: Thực trạng công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở trên địa

bàn thành phố Hà Nội của công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ

Chưong III: Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác nghiên cứu

cầu nhà ở tại Hà Nội cho công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ

CHƯƠNG 1: C ơ SỞ LÝ LUẬN CỦA CỒNG TÁC NGHIÊN c ứ u CẢU

NHÀ Ở TRONG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tống quan về nhà ở và thị trường nhà ở

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò của BĐS nhà ở

1.1.1.1 K hái niệm

Theo luật nhà ở năm 2005: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở

và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”

ỉ 1.1.2 Đ ặc điểm

- Nhà ở là tài sản cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng

di dời được

- Nhà ở có tính cá biệt và khan hiếm

- Nhà ở là loại tài sản có tính lâu bền

- Nhà ở mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

- Nhà ở chịu ảnh hưởng lẫn nhau

- Nhà ở chịu chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

- Nhà ở phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý

1.1.1.3 Vai trò của nhà ở

- Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người

- Nhà ở là một trong những tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc

- Thị trường nhà ở mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

- Cung về nhà ở thường phản ứng chậm hơn cầu và giá cả

- Thị trường nhà ở chịu sự chi phối của nhà nước

- Thị trường nhà ở có mối liên hệ mật thiết vơí thị trường vốn và tài chính

- Một số đặc điểm khác

1.1.2.3 Vai trò của thị trường nhà ở

- Thị trường nhà ở thúc đẩy sự phát triển của các thị trường khác

- Thị trường nhà ở góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển

- Thị trường nhà ở phát triển góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước

- Sự phát triển thị trường nhà ở góp phần ổn định xã hội

- Thị trường nhà ở góp phần nâng cao đời sống nhân dân

- Thị trường nhà ở góp phần đổi mới chính sách về đất đai và BĐS

1.2 Một số vấn đề về cầu thị trường nhà ỏ’

1.2.1 Khái niệm cầu thị trường nhà ở

Cầu nhà ở là khối lượng nhà ở mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định

1.2.2 Các yếu tổ ảnh hưởng đến cầu thị trường nhà ở

a, Quy mô dân số và kết cấu hộ gia đình

b, Trình độ phát triển của thị trường

c, Thu nhập của người dân

d, Việc làm và nghề nghiệp

đ, Kỳ vọng

e, Cung cầu các bất động sản thay thế

f, Đô thị hoá và quy hoạch

g, Mốt và thị hiếu

h, Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng

i, Những chính sách của chính phủ (chính sách quản lý BĐS)

1.3 Công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ờ

1.3.1 Khái niệm, đặc điếm và sự cần thiết phải nghiên cứu cầu thị trường nhà ở 1.3.1.1 Khái niệm

Nghiên cứu cầu thị trường nhà ở là quá trình thiết kế, thu thập, phân tích và báo cáo kết quả phân tích những thông tin cần thiết về nhu cầu nhà ở tại những không gian và thời gian nhất định phục vụ cho việc ra quyết định của nhà quản trị

1.3.1.2 Đặc điểm

- Nghiên cứu cầu thị trường nhà ở là loại hình nghiên cứu ứng dụng

- Kết quả nghiên cứu thị trường chỉ mang tính thời điểm

- Hoạt động nghiên cứu cầu thị trường nhà ở có thể sử dụng vào các mục đích khác nhau tùy thuộc vào từng đối tượng thực hiện nghiên cứu

1.3.1.3 Sự cần thiết phải nghiên cứu cầu thị trường nhà ở

Công tác nghiên cứu thị trường là một công tác tối quan trọng đối với bất cứ một doanh nghiệp nào bởi nó sẽ quyết định đến thành bại của công ty Đối với lĩnh vực kinh doanh nhà ở, hoạt động nghiên cứu thị trường lại càng cần thiết hơn bởi giao dịch liên quan đến nhà ở là những giao dịch có giá trị lớn và tương đối phức tạp về mặt thủ tục hành chính

Từ các hoạt động nghiên cứu phản ánh chân thực nhất chân dung người mua

và thấu hiểu các yêu cầu trong “đơn đặt hàng mua nhà ở” chi tiết nhất Từ đó, nghiên cứu thị trường nhà ở đưa ra những tư vấn định hướng phát triển phù họp cho sản phẩm về loại hình, mức độ đầu tư, cơ cấu sản phẩm, giá kinh doanh,

1.3.2 Mục tiêu nghiên cứu cầu thị trường nhà ở

Đối với những người đầu tư kinh doanh nhà ở nghiên cứu thị trường giúp họ thấy được nhu cầu của thị trường đối với sản phẩm của một dự án nhà ở được đề xuất tại một thời điểm trong tương lai

về phía nhà nước khi thực hiện nghiên cứu cầu thị trường nhà ở sẽ xác định được lượng nhu cầu hiện tại, dự đoán lượng cầu nhà ở trong tương lai từ đó có những quy hoạch và chính sách phù họp cho thị trường nhà ở đảm bảo an sinh xã

hội, chuyển dịch cơ cấu hợp lý và phát triển bền vững

v ề phía các công ty kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ bất động sản, việc nghiên cứu cầu nhà ở sẽ giúp doanh nghiệp xác định được những sản phẩm phù hợp với nhu cầu tại từng vùng, từng phân khúc để có kế hoạch kinh doanh mang lại hiệu quả cao nhất

1.3.3 Nội dung nghiên cứu cầu thị trường nhà ở

Quá trình nghiên cứu sẽ tập trung vào nghiên cứu những nội dung chính sau đây:

- Xác định nhu cầu nhà ở thị trường hiện tại

- Khả năng tài chính đảm bảo để cụ thể hoá nhu cầu thành cầu

- Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu

- Dự báo nhu cầu nhà ở

1.3.4 Phương pháp nghiên cứu cầu thị trường nhà ở

1.3.4.1 P h ư ơ n g p h á p thu thập sô liệu

- Phương pháp điều tra bảng hỏi

- Phương pháp khảo cứu tài liệu

1.3.4.2 P h ư ơ n g p h á p x ử lý thông tin

- Phương pháp định tính

- Phương pháp định lượng

1.3.5 Quy trình nghiên cứu cầu thị trường nhà ở

Hình 1.1: Quy trình nghiên cứu cầu thị trường nhà ở 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở

1.4.1 Các yếu tố chủ quan

- Yếu tố con người

- Quan điểm lãnh đạo

- Yếu tố tài chính

- Hiệu quả của một cuộc nghiên cứu

1.4.2 Các yếu tố khách quan

- Tình hình TTBĐS nói chung hay nhà ở nói riêng

- Môi trường văn hóa - xã hội

- Môi trường pháp luật chính trị

- Đặc điểm về khách hàng và sản phẩm của công ty

- Ket quả của các mô hình nghiên cứu khác

CHƯƠNG 2: THỤC TRẠNG CỒNG TÁC NGHIÊN c ứ u CẨU THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI HÀ NỘI CỦA CÔNG TY CỐ PHẦN BẤT

ĐỘNG SẢN THÉ KỶ

2.1 Thực trạng công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở tại Hà Nội hiện nay

2.1.1 Nhận định về cầu thị trường nhà ở của Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ

- Với tốc độ tăng trưởng dân số, tỷ lệ đô thị hóa và thu nhập bình quân đầu

người ngày càng tăng Có thể thấy, nhu cầu về nhà ở tại Việt nam hiện nay cũng như trong tương lai là rất lớn, nhất là ở hai thành phố trung tâm kinh tế của cả nước

là Hà Nội và TP HCM

- Theo thống kê về thị trường căn hộ ở Hà Nội từ năm 2006 đến nay, cơ cấu nhà ở đang có sự mất cân đối Đó là việc các doanh nghiệp quá tập trung đầu tư phát triển các căn hộ cao cấp, có diện tích lớn Vì vậy, thị trường thiếu vắng rất nhiều căn hộ có diện tích nhỏ từ 30-50m2 dành cho những người có thu nhập trung bình - những người đang chiếm một tỷ lệ lớn ở các đô thị

- Dự báo nhu cầu nhà ở đối với phân khúc bình dân, tầm tiền dưới 1,5 tỷ sẽ tăng mạnh trong thời gian tới

2.1.2 Thực trạng công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở tại Hà Nội hiện nay

- Hoạt động nghiên cứu thị trường tại các doanh nghiệp ở Việt Nam nói chung chưa thực sự được coi trọng Chất lượng và hiệu quả của các cuộc nghiên cứu thường chưa cao

- Công tác nghiên cứu thị trường nhà ở mới chỉ có rất ít doanh nghiệp quan tâm như: CBRE, Sacomreal, Vietress Phần lớn các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, hay dịch vụ BĐS còn chưa chú trọng công tác này hoặc có thực hiện nhưng còn ở quy mô nhỏ và thiếu chuyên nghiệp nên hiệu quả chưa cao

2.2.2 Phương pháp và các công cụ phục vụ cho việc nghiên cứu cầu

- Phương pháp nghiên cứu:

+ Phương pháp thu thập thông tin: chủ yếu là phương pháp khảo cứu tài liệu, điều tra bảng hỏi và phỏng vấn trực tiếp

+ Phương pháp xử lý thông tin: là phương pháp phân tích định lượng và phân tích định tính

- Công cụ nghiên cứu:

Chủ yếu là intenet (để thu thập nguồn thông tin thứ cấp) và phiếu thăm dò ý kiến (để thu thập nguồn thông tin sơ cấp)

2.2.3 Quy trình nghiên cứu cầu nhà ở tại công ty cỗ phần bất động sản Thế Kỷ

- Xác định mục tiêu nghiên cứu và vấn đề nghiên cứu

- Lập kế hoạch nghiên cứu

- Thu thập thông tin

- Xử lý thông tin

- Lập báo cáo kết quả nghiên cứu

2.3 Đánh giá công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở tại Công ty cổ phần Bất động sản Thế Kỷ

2.3.1 Những kết quả đạt được

- Kết quả kinh doanh của công ty cổ phần BĐS Thế Kỷ

- Các báo cáo nghiên cứu thị trường nhà ở đang được thực hiện hàng năm

- Cơ cấu tổ chức và nhân sự

- Thu thập thông tin

còn mỏng và thiếu kinh nghiệm.

- Chưa có phòng ban chuyên trách riêng về Marketing và nghiên cứu thịtrường

- Hệ thông trang thiết bị kỹ thuật và phần mềm chuyên dụng để phục vụ nghiên cứu chưa được trang bị đầy đủ

- Công cụ và phương pháp nghiên cứu còn mang tính truyền thống, chưa đột phá và tiện ích

- Thiếu thông tin từ hoạt động nghiên cứu thị trường nhà ở của các tổ chức khác

CHƯƠNG 3: MỘT SÓ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC NGHIÊN CỨU CẦU NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHO CÔNG TY CỞ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN THÉ KỶ

3.1 Xu hướng cầu thị trường nhà ở và định hướng phát triển của Công ty cổ

3.1.1 Xu hướng phái triển cầu thị trường nhà ở tại thành phổ Hà Nội

- Với mục tiêu chiến lược quốc gia, quy mô, kết cấu dân số, thu nhập ngày càng tăng cao của người dân và tốc độ đô thị hóa như hiện nay thì có thể khẳng định trong dài hạn nhu cầu về nhà ở tại địa bàn thành phố Hà Nội vẫn là rất lớn

- Dự kiến nhu cầu nhà ở giành cho người có thu nhập thấp trong những năm tới sẽ tăng cao

3.1.2 Định hướng phát triển của công ty

- Mục tiêu trở thành một trong những công ty có tầm hoạt động rộng khắp trong cả nước về lĩnh vực Bất động sản Ban đầu, hoạt động của Công ty chỉ bó hẹp trong công tác môi giới giao dịch liên quan đến Bất động sản thì hiện nay, công ty

đã mở rộng thêm lĩnh vực định giá, đầu tư và nghiên cứu thị trường

- Định hướng phát triển hoạt động nghiên cứu thị trường của Công ty trong tương lai không chỉ dừng lại và bó hẹp trong phạm vi nội bộ, nhằm mục đích phục

vụ riêng cho hoạt động kinh doanh của Công ty Hiện nay, Công ty đã có hướng phát triển để trở thành một công ty cung cấp dịch vụ nghiên cứu thị trường chuyên nghiệp

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở tại

Hà Nội cho Công ty cỗ phần Bất động săn Thế Kỷ

3.2.1 Nhóm giải pháp về tổ chức nhăn sự phục vụ công tác nghiên cứu cầu

- Nâng cao trình độ đội ngũ phụ trách nghiên cứu thị trường

- Phân chia nhân lực chuyên môn theo từng phân khúc thị trường đảm bảo tính am hiểu thị trường tốt nhất

- Thành lập phòng ban chuyên ưách riêng về marketing và nghiên cứu thị trường

3.2.2 Giải pháp về nguồn vốn phục vụ nghiên cứu

3.2.3 Giải pháp về thu thập thông tin phục vụ nghiên cứu

3.2.4 Giải pháp về quy trình nghiên cứu

3.2.5 Giải pháp về công cụ và phương pháp nghiên cứu

3.3 Một số kiến nghị

- Xây dựng khung pháp luật về quản lý hoạt động nghiên cứu thị trường

- Mở rộng khung pháp luật để có nhiều hơn những doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực nghiên cứu thị trường tại Việt Nam

- Xây dựng tiêu chuẩn cho các doanh nghiệp trong nền kinh tế, đe hoạt động nghiên cứu thị trường trở thành một trong những tiêu chuẩn đánh giá doanh nghiệp

- Xây dựng hệ thống thông tin mở, bởi đối với những doanh nghiệp nghiên cứu thị trường thì thông tin chính là đầu vào của toàn bộ quá trình hoạt động

- Xây dựng các chương trình đào tạo ngắn hạn và dài hạn tại các trường trong khối kinh tế để càng có nhiều người hoạt động trong lĩnh vực nghiên cứu thị trường

KÉT LUẬN

Nghiên cứu thị trường nhà ở nói riêng và toàn bộ TTBĐS nói chung là một công tác quan trọng trong lĩnh vực kinh doanh này Thông qua hoạt động nghiên cứu thị trường mà các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân có những quyết định sáng xuất về chiến lược, phương hướng và mục tiêu trước khi có một quyết định kinh doanh mới Tuy nhiên công tác nghiên cứu thị trường tại công ty BĐS Thế Kỷ còn chưa được lãnh đạo thực sự coi trọng, nguồn nhân lực phục vụ nghiên cứu còn thiếu

về số lượng và yếu về trình độ chuyên môn, công cụ và phương pháp nghiên cứu còn thô sơ chưa sử dụng nhiều tiện ích, nguồn vốn phục vụ nghiên cứu còn ít Chính vì vậy mà tác giả đã mạnh dạn đưa ra một số đề xuất nhằm hoàn thiện công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở tại công ty cổ phần bất động sản Thê Kỷ

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Sau khi Luật luật đai 1993 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được sửa đổi vào năm 2003, thị trường Bất động sản đã chính thức được công nhận, được nhà nước bảo hộ và điều hành bằng hệ thống luật pháp Do vậy, trên thị trường đã xuất hiện thêm loại hình kinh doanh mới lấy Bất động sản làm hàng hoá

để trao đối Hiện nay, có ngày càng nhiều các công ty tham gia vào lĩnh vực kinh doanh mới mẻ và đầy hấp dẫn này

Trong hoạt động kinh doanh, công tác nghiên cứu thị trường là một công tác tối quan trọng đối với bất cứ một doanh nghiệp nào bởi nó sẽ quyết định đến thành bại của công ty Trong lĩnh vực kinh doanh Bất động sản, hoạt động nghiên cứu thị trường lại càng cần thiết hon bởi giao dịch liên quan đến bất động sản là những giao dịch có giá trị lớn và tương đối phức tạp về mặt thủ tục hành chính Sau gần 20 năm hoạt động, thị trường bất động sản nước ta đã trải qua 3 cuộc khủng hoảng Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này do sự kém chuyên nghiệp của các chủ thể hoạt động ưong lĩnh vực kinh doanh này mà chủ yếu là do quá trình nghiên cứu thị trường Bất động sản chưa thực sự được coi trọng, dẫn đến tình trạng người kinh doanh không

có định hướng, không nắm bắt chính xác nhu cầu của thị trường, dẫn đến những mất cân bằng trong cung - cầu trên thị trường

Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, thị trường nhà ở là thị trường được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay dịch vụ bất động sản quan tâm nhiều nhất, vì các giao dịch trong thị trường bất động sản chủ yếu tập trung ở phân khúc nhà ở Hoạt động nghiên cứu thị trường nhà ở đóng một vai trò quan trọng đối với nhà nước hay các đơn vị kinh doanh bất động sản hoặc kinh doanh dịch vụ bất động sản v ề phía nhà nước khi thực hiện nghiên cứu cầu thị trường nhà ở sẽ xác định được lượng nhu cầu hiện tại, dự đoán lượng cầu nhà ở trong tương lai từ đó có những quy hoạch và chính sách phù hợp cho thị trường nhà ở đảm bảo an sinh xã hội, chuyển dịch cơ cấu hợp lý và phát triển bền vững

về phía các công ty kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ bất động sản, việc nghiên cứu cầu nhà ở sẽ giúp doanh nghiệp xác định được những sản phẩm phù hợp với nhu cầu tại từng vùng, từng phân khúc để có kế hoạch kinh doanh mang lại hiệu quả cao nhất Ở nước ta, trong những năm gần đây xuất hiện ngày càng nhiều công ty kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản Tuy nhiên hoạt động kinh doanh đa phần còn mang tính tự phát chóp thời cơ nhằm kiếm lợi nhuận trong lúc thị trường sốt, nhưng chỉ khi thị trường gặp khủng hoảng hay đóng băng trong một thời gian ngắn là các công ty hay sàn giao dịch này vắng khách, kinh doanh thua lỗ, đóng cửa hàng loạt Tình trạng đó chủ yếu xảy ra ở các đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản nhỏ lẻ, thiếu chuyên nghiệp, chưa coi trọng công tác nghiên cứu cầu thị trường, vì vậy không có định hướng, chiến lược rõ ràng

dễ dàng thất bại khi thị trường gặp khó khăn

Công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ là một trong những công ty lớn có uy tín trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ yếu là nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội Vì vậy hoạt động nghiên cứu cầu thị trường nhà ở là một hoạt động vô cùng quan trọng giúp công ty có thể lựa chọn phân phối các sản phẩm có tính cạnh tranh và đáp ứng nhu cầu của đại đa số khách hàng Tuy nhiên, việc nghiên cứu thị trường nhà ở tại công ty mới được hình thành những năm gần đây còn mang tính tự phát và thiếu chuyên nghiệp

Vì những lý do trên tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu là “ Hoàn thiện công

tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội của công ty

cổ phần bất động sản Thế Kỷ”.

2 Mục tiêu nghiên cứu:

- Nhằm hệ thống hóa những vấn đề lý luận cơ bản về nghiên cứu cầu nhà ở trong thị trường bất động sản

- Nêu rõ thực trạng và đánh giá công tác nghiên cứu cầu nhà ở tại Công ty cô phần Bất động sản Thế Kỷ

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác nghiên cứu cầu nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội cho Công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác nghiên cứu cầu nhà ở tại công ty cổ phần bất động sản Thế Kỷ

- Phạm vi nghiên cứu: Thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội từ năm 2010 - 2012

4 Phương pháp nghiên cứu:

Trong quá trình thực hiện đề tài các phương pháp được sử dụng đó là:

- Phương pháp khảo cứu tài liệu: nghiên cứu các tài liệu, số liệu, các thông tin liên quan đến đề tài

- Phương pháp điều tra khảo sát, phỏng vấn, thống kê nhằm thu thập các số liệu, tài liệu và ý kiến để phục vụ nghiên cứu thực trạng

- Phương pháp xử lý thông tin: Phương pháp phân tích định lượng, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phương pháp sử dụng phần mềm nhằm mục đích xử lý thông tin thu thập được, đưa ra kết quả, đánh giá và đề xuất giải pháp

Điều 181 của Bộ Luật Dân Sự nước ta quy định: “Bất động sản là các tài

sản không thể di dời được”[5], Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác

với các tài sản khác là chúng không thể di dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc

là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lăp ghép

Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam tại

Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây

dựng đo, Các tài sản khác găn liên với đât đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”[ 5].

Theo luật nhà ở năm 2005: “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích d ể ở

và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân ” [6]

- Căn c ứ vào thị trư ờ ng có thể chia nhà ở thành các ph â n khúc

+ Phân khúc chung cư bao gồm: chung cư trong khu đô thị, chung cư đơn lẻ + Phân khúc nhà ở biệt thự, liền kề (liên kế)

1.1.1.2 Những đặc điểm chủ yếu của nhà ở

Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm

cụ thể sau:

- Nhà ở là tài sản cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng

di dời được

- Nhà ở có tính cá biệt và khan hiếm

- Nhà ở là loại tài sản có tính lâu bền

- Nhà ở mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

- Nhà ở chịu ảnh hưởng lẫn nhau

- Nhà ở chịu chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước

- Nhà ở phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý

1.1.1.3 Vai trò của nhà ở

Nhu cầu nhà ở là một trong những nhu cầu hàng đầu của con người Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người Nhà ở là phương tiện bảo vệ con người trước các hiện tượng thiên nhiên như nắng, mưa, gió bão, giá rét Người xưa đã xác định “có an cư thì mới lập nghiệp” Ph Ănggen đã nhấn mạnh

“con người trước hết cần phải ăn uống, chỗ ở và mặc đã rồi mới có thế làm chính

trị, khoa học, nghệ thuật, tôn giáo ” Trước hết con người cần phải bảo đảm chỗ ở rồi mới có thế tham gia hoạt động kinh tế và thực hiện các hoạt động làm việc khác đạt hiệu quả tốt được

Nhà ở không những là tài sản có tầm quan trọng đối với mỗi gia đình, mà nó còn là một trong những tiêu chuấn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế

- xã hội của mỗi nước, mức sống dân cư của mỗi dân tộc Thí dụ, thông qua nhà ở

có thể biết được phong tục tập quán, đời sống tinh thần của cộng đồng dân cư đó Đối với nước ta là một nước nghèo, nền kinh tế còn gặp nhiều khó khăn, dân số đông, thu nhập quốc dân chưa cao lại thường xuyên gặp khó khăn do thiên tai khí hậu khắc nghiệt Trong thực tế người dân vẫn phải ở trong ngững ngôi nhà tạm

bợ, không đảm bảo điều kiện sinh hoạt Bởi vậy, vấn đề nhà ở đối với chúng ta càng quan trọng

1.1.2 Khái niệm, đặc điếm, vai trò thị trường nhà ở

1.1.2.1 Khái niệm

Thị trường nhà ở chính là thị trường nhánh trong TTBĐS Vì vậy nó mang đầy đủ thuộc tính của TTBĐS Thị trường nhà ở được hiểu như sau: “Thị trường nhà ở là to n g thể các giao dịch về nhà ở dựa trên các quan hệ hàng hóa và tiên tệ diễn ra tro n g m ộ t kh ô ng gian và th ờ i gia n nh ấ t định

Trong cách diễn đạt thông thường khái niệm thị trường nhà ở thường được nhắc đến là; “n ơ i diễn ra các quan hệ g ia o dịch về nhà ở, tại đó những ngư ời m ua

và nh ữ n g n g ư ờ i bán tác đ ộ n g quan lại lẫn nhau đ ể xá c định g iá cả và số lượng hàng hóa, dịch vụ nhà ở đư ợc giao dịch ” Trong cách diễn đạt này, khái niệm “nơi”

không phải đơn thuần là địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dich về nhà ở diễn ra

Các giao dịch về nhà ở bao gồm: mua - bán, thuê - cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, thừa kế

1.1.2.2 Một số đặc điểm cơ bản của thị trường nhà ở

a, Thị trư ờ ng nhà ở m ang tính vùng và tính khu vực sâu sắc

BĐS nhà ở là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và

nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau Chính vì vậy, hoạt động của thị trường nhà ở mang tính địa phương sâu sắc.

Mặt khác, thị trường nhà ở mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miên của đât nước Sản phẩm nhà ở có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường nhà ở khác nhau Thị trường nhà ở ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường nhà ở ở nông thôn, miền núi V V

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động của các quan hệ giao dịch nhà ở thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả nhà ở chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường BĐS của các vùng, các khu vực khác Đồng thời nghiên cứu thị trường nhà ở phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chính trị, xã hội của vùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả nhà ở của vùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác

b, Cung về nhà ở thường phản ứng chậm hom cầu và giá cả.

Đối với các hàng hóa thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn

ra theo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằng với cầu và giá quay lại trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đối với nhà ở , khi cầu tăng cung không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác.Đó là do đặc điểm của nhà ở là thời gian tạo ra chúng thường lâu dài vì để xây dựng một công trình cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiêt kế, thi công

Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theo hướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá nhà đất Do vậy nhà nước cần phải can thiệp nhăm điều chỉnh quan hệ cung cầu về nhà ở, đặc biệt là có các giải pháp để bình ổn

thị trường nhà ở, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về nhà ở không chính đáng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo)

c, Thị trư ờ ng nhà ở chịu s ự chi p h ổ i của nhà nước.

Nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch nhà ở Mọi BĐS nhà ở đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng Mọi giao dịch nhà ở phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhà nước vào thị trường nhà ở thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường nhà ở ổn định và an toàn hơn Nhà ở được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ có giá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phân Hơn nữa, thông qua kiếm soát thị trường Nhà ở, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giao dịch nhà ở phục vụ tái đầu tư, bảo trợ xã hội đảm bảo công bằng xã hội

d, Thị trường nhà ở có m ố i liên hệ m ật thiết v ơ í thị trường vốn và tài chính

Đ ộ n g th ái p h á t triến của thị trư ờng này tác động tới nhiều loại thị trư ờng trong nền kinh tế.

Nhà ở là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu

tư Mà đầu tư tạo lập một ngôi nhà hay một tòa chung cư thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành cũng như thu hồi nguồn vốn dài Khi nhà ở tham gia lưu thông trên thị trường, các giá trị cũng như các quyền về nhà ở được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh V V giải quyết vấn đề lưu thông tiền t ệ , thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch Điều này chứng tỏ thị trường nhà ở là đầu ra quan trọng của thị trường vốn

Ngược lại, thị trường nhà ở hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê,

ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay)

Ngoài ra, thị trường nhà ở còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng

và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động V V dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân

ã, M ộ t sổ đặc điếm khác:

- Thị trường nhà ở là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng

trong BĐS

- Thị trường nhà ở là thị trường không hoàn hảo

- Thị trường nhà ở là thị trường khó thâm nhập

- Thị trường nhà ở là thị trường mà việc gia nhập hoặc rút ra khỏi thị trường

là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian

1.1.2.3 Vai trò thị trường nhà ở trong nền kinh tế

TTBĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng có vai trò vô cùng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân Những ảnh hưởng của thị trường này được thể hiện trên các mặt sau đây

M ộ t là, thị trư ờ ng nhà ở thúc đ ẩy sự p h á t triến của các thị trư ờng khác

Hàng hoá giao dịch trên thị trường là nhà ở Để cung cấp được lượng hàng hoá này thì phải có quá trình đầu tư, xây dựng các công trình nhà ở Sự tăng lên của nguồn cung nhà ở sẽ dẫn đến quá trình sản xuất tăng lên ở các thị trường lao động, nguyên liệu đầu vào của sản xuất đồng thời kéo theo sự tăng lên của các thị trường hàng hoá tiêu dùng và thị trường vốn

H a i là, thị trường nhà ở góp p h ầ n thúc đẩy sản x u ấ t p h á t triển

Thị trường là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứng cho hoạt động kinh doanh Do đó, khi thị trường nhà ở ngưng trệ, quá trình chuyển hoá sẽ gặp khó khăn làm cho vốn luân chuyển chậm ảnh hưởng đến quá trình tái sản xuất trong chu kỳ sản xuất tiếp theo Ngược lại khi thị trường nhà ở phát triển sẽ thúc đẩy quá trình tái sản xuất, từ đó thúc đẩy sản xuất phát triển

B a là, thị trư ờng nhà ở p h á t triển g ó p p h ầ n tăng thu cho ngăn sách nhà nước

Sự phát triển của TTBĐS nhà ở diễn ra làm tăng hàng hoá trên thị trường và

mở rộng phạm vi quan hệ giao dịch, làm tăng khối lượng giao dịch trên thị trường Hiện nay, với các giao dịch trên thị trường nhà ở đóng góp vào ngân sách nhà nước thông qua thuế chuyến nhượng quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân Vì vậy, số lượng giao dịch trên thị trường tăng đồng nghĩa với tăng thu cho ngân sách nhà nước

B ố n là, s ự p h á t triển th ị trư ờ ng nhà ở góp p h ầ n ổn định x ã hội

TTBĐS nói chung và thị trường nhà ở nói riêng không ổn định thể hiện chính sách về đất đai chưa phù hợp, dẫn đến sự rối loạn trong thị trường, nạn đầu

cơ, lũng đoạn giá cả Điều này sẽ ảnh hưởng tới nền kinh tế quốc dân, tới niềm tin của người dân vào chính sách nhà nước, đồng thời các chính sách về an sinh xã hội cũng vì thế mà bị cắt giảm Ngược lại khi TTBĐS ổn định thì giá cả bình ổn, cung - cầu điều hoà, an sinh xã hội đảm bảo

N ăm là, th ị trư ờ ng nhà ở góp ph ầ n nâng cao đờ i sổ n g nhân dân

Thị trường nhà ở phát triển đòi hỏi người sản xuất phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học - kỹ thuật, đổi mới công nghệ sản xuất Do đó, sự phát triển của thị trường này đồng thời làm cho người sử dụng có cơ hội được sử dụng những sản phẩm có chất lượng cao Mặt khác, sự phát triển của thị trường này kéo theo sự phát triển của các thị trường nhân công,vốn, hàng hoá tiêu dùng khác Do đó, mức sống của nhân cũng sẽ được cải thiện

Sấu là, thị trường nhà ở góp p h ầ n đ ổ i m ới chính sách về đắt đai và B Đ S

Chỉ có thông qua TTBĐS đặc biệt là thị trường nhà ở, người quản lý mới có thể nhìn thấy những điểm còn thiếu và chưa họp lý của chính sách pháp luật Qua

đó sẽ có những bổ sung và điều chỉnh hợp lý nhằm lành mạnh hoá thị trường và hoàn chỉnh hệ thống chính sách và luật pháp của nhà nước

1.2 Một số vấn đề về cầu thị trường nhà ở

1.2.1 Khái niệm cầu thị trường nhà ở

Cầu nhà ở là “khối lượng nhà ở mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và

có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được BĐS đó trên thị trường tại những thời điếm nhất định”

cầu về nhà ở xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu

đó không thể tự thoả mãn bằng quỹ nhà đất sẵn có của bản thân họ

- Phải có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này Chỉ khi nào có đủ khả năng thanh toán thì nhu cầu mới được chuyển thành cầu của trường

- Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người đầu cơ

sử dụng Bất động sản vào những mục đích khác nhau nhằm thu lợi từ Bất động sản

- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp được cung, và cầu thực sự xuất hiện trên thị trường Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu thực tế và thoả mãn

Ket cấu độ tuối của dân số cũng là một nhân tố tác động lớn đến sự thay đổi

về cầu nhà ở Dân số ở độ tuổi kết hôn cao cũng đồng nghĩa với nhu cầu về nhà ở căn hộ độc lập tăng lên; con cái trong gia đình chuyển từ tuổi trẻ em sang độ tuổi vị thành niên và thành niên cũng là lúc nhu cầu về số phòng ở của căn hộ phải tăng

Hình 1.1: Đồ thị biểu diễn độ co giãn của cầu nhà ở theo quy mô gia đình [3]

Một mối quan hệ thuận chiều là: quy mô gia đình tăng lên cũng kéo theo cầu

về bất động sản (diện tích nhà ở và đất ở) tăng theo Tuy nhiên mối quan hệ này không chỉ đơn thuần phụ thuộc vào sự thay đổi của quy mô, mà còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình Sự thay đối về quy mô giữa một gia đình độc thân và một gia đình của một cặp vợ chồng hoặc khi gia đình có thêm con nhỏ làm thay đổi không đáng kế về cầu nhà ở, hay nói cách khác độ co giãn của cầu so với quy mô khi đó là rất nhỏ Trái lại, sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia đình (lập gia đình của con cái, con cái bước sang tuổi trưởng thành, sự hiện diện của người cao tuổi, của nhiều thế hệ cùng sống chung ) sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn vềcâu nhà ở

Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi

vê diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần

b, Trình độ p h á t triển của thị trường

Như nghiên cứu về cấp độ phát triển của thị trường BĐS, khi năng lực sử dụng các sản phẩm dịch vụ tài chính (công cụ tài chính) của dân chúng tăng lên và mức độ sẵn có của các sản phẩm dịch vụ tài chính cũng tăng lên Các cấp độ phát triển thị trường nhà ở tại Việt Nam và các chỉ số về độ sâu tài chính BĐS cũng cho thây, dường như có môi quan hệ thuận chiều giữa độ sâu tài chính ở các quốc gia và độ sâu tài chính BĐS Thống kê và quan sát các nền kinh tể cho thấy, những nền kinh tế

có thị trường tài chính phát triển thì thường là nơi có nhu cầu tín dụng BĐS cao

Người dân thường có thói quen mua nhà trả góp thay vì mua nhà trả một lần

Sô tiên trả lân đâu là vôn ban đâu và sau đó với dòng tiền thu nhập ổn định và đủ lớn người có nhu cầu thường sử dụng một khoản vay từ ngân hàng và thế chấp nhà

từ chính ngôi nhà mình mua - gọi là tín dụng cầm cố bất động sản (mortgage loan) Người ta thấy rằng, tại những nước có thu nhập cao, thị trường tài chính phát triền (tương ứng với độ sâu tài chính cao) và trình độ dân trí cao thì hình thức tín dụng

mua nhà trả góp mới phát triển Nền kinh tế Mỹ là một điển hình về tín dụng nhà ở,

đa số những người có thu nhập cao và ổn định đã mua nhà bằng hình thức thế chấp Hình thức chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản của nền kinh tế này đã làm chỉ sô dư nợ bất động sản so với GDP chiếm một tỷ lệ rất cao trong giai đoạn 2001 -

2005 lên tới 70% GDP (độ sâu tài chính BĐS)

Tại Việt Nam, trong vài năm gần đây, nhất là ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các công cụ tài chính đã được sử dụng tài ượ cho hoạt động kinh doanh, mua bán BĐS mới có biểu hiện phát triển Nhu cầu này gia tăng phản ánh thu nhập của dân chúng gia tăng nhưng cũng phản ánh là thị trường tài chính đã phát triển với các công cụ tài chính, dịch vụ tín dụng ngân hàng tốt hơn và đa dạng hơn trước đây rất nhiều

c, Thu nhập của n gư ờ i dân

Chúng ta đều biết nhu cầu của con người, trong đó có nhu cầu về nhà ở là

1 4

không ngừng tăng lên do sự gia tăng của quy mô dân số, quy mô gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chât lượng cuộc sống Nếu như mức thu nhập cũng tăng lên cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về nhà ở sẽ tăng lên Người ta đã chỉ ra mối quan hệ hết sức chặt chẽ giữa thu nhập và câu về nhà ở Khi thu nhập còn thấp, các khoản thu nhập phải ưu tiên để thoả mãn các nhu câu thiêt yêu vê các vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người Khi các nhu cầu về các vật phẩm thiết yếu đã được bảo đảm thì phần thu nhập sẽ được chuyển sang giải quyết về nhu cầu nhà ở Do vậy khi nhu cầu tăng lên, câu vê nhà ở và đât ở tăng lên khá rõ nét Đó là tình trạng mà hầu hết các nước đang phát triển hiện nay đang phải đưong đầu với sự bùng nổ về cầu nhà ở khi đời sống và thu nhập ở các nước này đang được nâng dần và gia tăng Tất nhiên nhu cầu nhà ở cũng là nhu cầu thiết yếu nên nó cũng có giới hạn tương đối, mặc dù thu nhập

có thế tiếp tục tăng cao nhưng cầu về nhà ở sẽ chậm dần lại Đó là tình trạng mà hầu hết các nước đang phát triển hiện nay đã đạt tới

Đường cầu nhà ở

c ao c ấp

T h u n h ậ p

Hình 1.2: Đồ thị biểu diễn độ co giãn của cầu nhà ở theo thu nhập[3j

Đồ thị cho thấy đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà

ở cao câp Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một

đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập Tổng nhu cầu về nhà ở

có thể được xác định bằng phương trình tuyến tính giữa tổng số dân (hoặc tong số hộ) nhân với mức sử dụng tối thiếu trung bình của xã hội Như vậy, tổng cầu có thế xuất hiện trên thị trường là hiệu số giữa tổng nhu cầu tối thiểu với tổng quỹ nhà hiện có Khi mức thu nhập tăng lên qua giới hạn đói nghèo, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh theo một hàm phi tuyến và chậm dần khi đã đến mức bão hoà về nhu cầu nhà ở tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yếu có

xu hướng giảm dần và cầu về nhà ở cao cấp tăng lên

Nhiều nghiên cứu của các nước đang phát triển đã chỉ ra rằng, khi mức thu nhập tăng lên vượt quá mức nghèo đói, tỷ lệ tích luỹ trong tổng thu nhập của các hộ gia đình để chi dùng cho nhà ở chiếm từ 25% đến 40% Đó là một tỉ lệ khá cao nhằm để thoả mãn nhu cầu về nhà ở khi thu nhập còn thấp, nhu cầu này không có khả năng thanh toán để trở thành cầu thực tế Do vậy độ co giãn của cầu nhà ở đối với thu nhập là tương đối lớn Tuy nhiên kết cấu về nhà ở là có sự thay đối khác nhau giữa các giai đoạn tăng thu nhập, song nhìn tổng thể thì tổng cầu nhà ở có độ

co giãn khá lớn đối vối sự thay đổi của thu nhập

Độ co giãn theo thu nhập của cầu nhà ở có ảnh hưởng rõ ràng và cơ bản đến hiệu quả sử dụng, kinh doanh nhà ở, và vì vậy ảnh hưởng rõ rệt đến giá cả của nhà

ở Loại nhà ở có độ co giãn của cầu theo thu nhập càng lớn thì càng có cơ hội tăng nhanh (về cầu) trong giai đoạn phục hồi, phát triển cao của nền (hay chu kỳ) kinh tế Đồng thời, nhà ở có độ co giãn của cầu theo thu nhập càng lớn thì độ nhạy cảm của

nó cũng càng lớn đối với sự giảm, sụt giá

điêm làm việc hoặc kinh doanh, có những nghê nghiệp đòi hỏi chô ở đông thời là nơi đặt các quan hệ giao lưu, có những nghề nghiệp đòi hỏi nơi ở chỉ là nơi nghỉ ngơi sinh hoạt ngoài giờ làm việc Như vậy sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về thị hiếu nhà ở và sau đó là sự thay đổi về cầu nhà ở

đ, K ỳ vọng

Kỳ vọng có ảnh hưởng tương đối lớn đối với những hàng hoá thông thường

và có ảnh hưởng đặc biệt đối với bất động sản nhà ở Kỳ vọng vào lợi ích tương lai mang lại của bất động sản sẽ làm thay đổi rất lớn về cầu bất động sản đó Kỳ vọng

về việc có một chỗ ở on định hay việc căn nhà mua vào thời điếm hiện tại sẽ tăng giá trong tương lai có ảnh hưởng đến quyết định mua nhà và làm tăng cầu về nhà ở

e, C ung cầu các bấ t đ ộ n g sản thay thế

Mặc dù nhà ở mang tính dị biệt nhưng với từng loại nhà ở thì vẫn có hàng hóa thay thế Do đó, cầu của loại nhà ở này sẽ bị chịu ảnh hưởng của cung cầu các bất động sản thay thế nó Chang hạn, cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà ở hay cung và giá đất xây dựng sẽ tác động đến cầu nhà cao tầng Hay khả năng chuyến đối các BĐS khác như khách sạn, văn phòng cho thuê thành nhà ở cũng có ảnh hưởng đến cầu nhà ở

f , Đ ô thị hoá và q uy hoạch

Đô thị hóa là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế xã hội Đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển quy

mô bề rộng không gian đô thị Đô thị hóa làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu các hoạt động kinh doanh xã hội, thay đổi mục đích sử dụng đất do vậy mở ra các cơ hội đầu

tư mới, làm tăng kỳ vọng cho các nhà đầu tư, đầu cơ bất động sản do vậy đô thị hóa

và quy hoạch sẽ là nhân tố rất cơ bản có tác động đến cầu bất động sản

Đô thị hóa là quá trình làm thay đổi căn bản nhất về cầu BĐS ở đô thị, kết cấu cầu BĐS đô thị cũng như đất làm văn phòng, thương mại, dịch vụ Mất cân đói cung cầu về nhà ở đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đổi về tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu

nhu cầu về nhà ở Nếu như quá trình phát triển các đô thị cổ đại chủ yếu diễn ra dành cho các tầng lớp dân cư quý tộc, thị dân và chức dịch thì quá trình đô thị hóa diễn ra trong bối cảnh hiện nay lại diễn ra với một kết cấu dân cư đa dạng hơn dẫn đến cầu về bất động sản đô thị cũng có những thay đổi căn bản về chuẩn mực và điều kiện Những tầng lóp thương gia và những người có thu nhập cao có thể tự do lựa chọn khu vựcvà kiểu dáng kiến trúc cũng như mức độ tiện nghi của nhà ở Tầng lóp dân cư lao động cũng có những lựa chọn về địa điểm định cư và tiêu chuẩn chỗ

ở khác với thị dân trong các đô thị cổ Đặc biệt các luồng di dân tự do, những người sống bằng các nghề nghiệp không ổn định đang là những sức ép và thách thức lớn đối với hầu hết các đô thị của các nước đangphát triển trong quá trình đô thị hóa Chính nhóm dân cư này đã xuất hiện một kiểu dạng cầu nhà ở đặc biệt như các xóm liều, các khu ổ chuột Vì vậy, cầu về nhà đất nói riêng, thị trường bất động sản nói chung diễn biến sôi động nhất trong quá trình phát triển của đô thị hóa

g, M ố t và thị hiếu

Mốt và thị hiếu bất động sản là kiểu dáng bất động sản, kiến trúc bất động sản, loại bất động sản nào đó được ưa thích trong 1 thời gian Đây cũng là nhân tố làm thay đổi đáng kể cầu về bất động sản nói chung và cầu về nhà ở nói riêng Có những nhà ở căn hộ trong các khu nhà ở cao tầng được xây dựng và trang bị hiện đại hơn nhiều so với những ngôi nhà độc lập hoặc những ngôi nhà cổ, song do mốt tiêu đủng, người ta vẫn muốn mua các ngôi nhà ở độc lập dù không tiện lợi là mua các phòng ở kiểu căn hộ

Nhà ở là loại hàng hóa đặc biệt, chịu sự chi phối của yếu tố tập quán, thị hiếu

và tâm lý xã hội mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác Bởi vậy, các yếu tố thuộc về phong thuỷ, tôngiáo và dân tộc sẽ là những yếu tố có tác động lớn đến cầu nhà ở trên thị trường

h, S ự p h á t triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng

Sự phát triển và hoàn thiện về kết cấu hạ tầng chính là nhân tố tạo ra môi trường hấp dẫn đầu tư các hoạt động kinh tế do đó sẽ làm tăng đáng kể cầu về bất động sản, ban đầu là nhà ở đối với những vùng đất trước đây chưa có cơ sở hạ tầng,

ĐẠI HỌC KTQD

TT THÔNG TIN THƯ VIỆN

không có khả năng tiếp cận Mặt khác, sự phát triển kết cấu hạ tầng đồng thời cũng tạo ra những cơ hội kinh doanh bất động sản do đó còn làm tăng cầu đầu tư bất động sản Tuy nhiên, phát triển kết cấu hạ tầng, tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng thêm về cung bất động sản và làm đường cung dịch chuyến đáng kể về bên phải nên đôi khi sự thay đổi của cầu cũng không theo kịp với sự thay đổi của cung

i, N h ữ n g chính sách của chỉnh p h ủ (chỉnh sách quản lý BĐS)

Những chính sách của chính phủ trung ương hoặc chính quyền địa phương cũng là những nhân tố tác động hết sức nhậy cám đến cầu về bất động sản Trước hết thái độ của chính phủ về quyền sở hữu và sử dụng về nhà ở và đất ở là một trong các tác nhân mạnh và nhậy cảm đối với sự thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về bất động sản Sự thừa nhận sở hữu tư nhân về nhà ở là một đột phá làm tăng cầu về nhà ở không chỉ nhằm thoả mãn nhu cầu về chỗ ở mà nhiều khi là nhu cầu tích trữ, để dành và là di sản lưu lại cho các thế hệ con cháu Sự thay đổi thái độ của chính phủ đối với chính sách thuê nhà và bán nhà cũng là tác nhân nhạy cảm đến sự thay đổi về cầu thuê nhà hay cầu mua bán đất Một bằng chứng về sự chậm chễ thậm chí không muốn chấp nhận quyền sở hữu với nhà ở bằng việc trả tiền hóa

„giá nhà cho nhà nước là do sự tác động của chính sách giá thuê quá thấp so với giá bán của nhà nước Những quy định thể chế của chính phủ và chính quyền địa phương về nhà ở và đất ở cũng có thể làm triệt tiêu hoặc khơi dậy cầu về nhà ở và đất ở Ở nhiều thànhphố trên thế giới, để bảo vệ cảnh quan và không gian đô thị cũng như tính thẩm mỹ và kết cấu của công trình kiến trúc, người dân chỉ được phép tự xây dựng nhà ở riêng khi có một khu đất với diện tích vượt quá mức tối thiểu quy định và phải bắt buộc tuân thủ các tiêu chuẩn kiến trúc quy định Trong điều kiện đó, cầu về đất xây dựng nhà ở riêng hầu như giảm xuống, thay vào đó là cầu về nhà ở chung cư tăng lên Trái lại, ở một số nước đang phát triển trong đó cóViệt Nam, các thể chể quy định của chính phủ và chính quyền nhiều thành phố lại theo chiều hướng khuyến khích, tạo các điều kiện thông thoáng đến mức thả nổi việc đầu tư mua và xây dựng bất động sản với quy mô nhỏ, do vậy chính sách đó

đang làm tăng cầu về bất động sản tự do xây dựng với quy mô nhỏ, chen chúc và giảm cầu về nhà ở chung cư.

Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về nhà ở Do lượng tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trường

Các chính sách tài chính, tín dụng của nhà nước cũng có tác động đến cầu bất động sản nói chung và cầu nhà ở nói riêng Chính sách thuế bất động sản thuế

sử dụng đất, chính sách hạn điền sẽ tác động mạnh mẽ đến cầu đầu tư trên thị trường bất động sản

Nói chung các nhân tố trình bày trên đây là những nhân tố phổ biến tác động đên sự thay đôi vê cầu nhà ở Tuy nhiên, trong bối cảnh phát triển khác nhau, trong các điều kiện môi trường khác nhau thì sự biểu hiện của các nhân tố trên là không đồng nhất, đồng thời còn có thể xuất hiện những nhân tố tác động đặc thù khác

1.2.3 Phương pháp xác định cầu nhà ở

Đế dự báo dài hạn về cầu nhà ở, người ta cần phải xây dựng các hàm cầu về nhà ở theo các nhân tố tác động, bao gồm các nhân tố chủ yếu: dân số (quy mô dân

số, quy mô hộ gia đình, cơ cấu tuổi cuả chủ hộ, tuổi kết hôn); cơ cấu nghề nghiệp

•của lao động ; tỷ lệ nhà thuê và nhà chủ sở hữu ; thu nhập, tiêu dùng và tích luỹ • chính sách cung tiền tệ ; chính sách thuế sở hữu bất động sản

Để xây dựng các thông số của hàm cầu nhà ở, người ta phải thực hiện các điều tra nghiên cứu về mối quan hệ giữa thu nhập và chi dùng cho nhà ở, tình trạng nhà ở và xu hướng thay đổi, nâng cấp chổ ở Những dữ liệu thu được từ các cuộc điêu tra mức sông dân cư, tông điêu tra dân số và nhà ở v.v là những nguồn thông tin hết sức phong phú và đáng tin cậy cho việc xác định hàm cầu về nhà ở Bên cạnh việc xây dựng các hàm cầu về nhà ở để xác định xu hướng và dự báo dài hạn về cầu nhà ở, người ta cũng cần phải xác định cầu nhà ở tại mỗi thời điểm để có các đối sách kịp thời cho thị trường bất động sản Việc xác định cầu về nhà đất tại mỗi thời diêm có thê căn cứ vào quy mô và kết cấu của các nhóm dân cư, tình trạng nhà ở hiện tại, ngân quỹ tích luỹ cho việc thay đổi cải tạo chỗ ở, giá cả nhà ở hiện tại

chính sách cung tiền tệ hiện hành, chính sách thuế sở hữu bất động sản và diễn biến

về mua bán, trao đổi nhà ở diễn ra trên thị trường Người ta cũng có thể thực hiện các nghiên cứu về nhu cầu mua sắm, xây dựng và thay đổi chổ ở thông qua các nghiên cứu khảo sát, điều tra phỏng vấn dân cư

1.3 Công tác nghiên cứu cầu thị trường nhà ở

1.3.1 Khái niệm, đặc điểm và sự cần thiết phải nghiên cứu cầu thị trường nhà ở

1.3.1.1 Khái niệm

Nghiên cứu thị trường theo quan điểm Marketing hiện đại được phát biểu như sau: “Nghiên cứu thị trường là quá trình thiết kế, thu thập, phân tích và báo cáo kết quả phân tích những thông tin cần thiết phục vụ cho việc ra quyết định Marketing của nhà quản trị” [4]

Như vậy, nghiên cứu cầu thị trường nhà ở “là quá trình thiết kế, thu thập, phân tích và báo cáo kết quả phân tích những thông tin cần thiết về nhu cầu nhà ở tại những không gian và thời gian nhất định phục vụ cho việc ra quyết định của nhà quản trị”

1.3.1.2 Đặc điểm nghiên cứu cầu thị trường nhà ở

Quá trình nghiên cứu thị truờng là một quá trình đòi hỏi những quy định và thủ tục hết sức nghiêm ngặt Nghiên cứu cầu thị trường nhà ở có những đặc điểm khác biệt thể hiện ở một số điểm sau đây:

Một là, nghiên cứu cầu thị trường nhà ở là loại hình nghiên cứu ứng dụng

Phương pháp nghiên cứu được sử dụng ở đây đó là sự kết họp của những định lý về toán học, những quy luật về kinh tế áp dụng, qua đó tìm được những quy luật trong thực tiễn

Hai là, do quá trình nghiên cứu cầu thị trường nhà ở là quá trình nghiên cứu

ứng dụng, nên kết quả thu được chỉ là những kết quả mang tính thời điểm, không có giá trị lý luận lâu dài và trong tương lai chỉ là những tham khảo

Ba là, hoạt động nghiên cứu cầu thị trường nhà ở là hoạt động có thể được

thực hiện cho doanh nghiệp hoặc nhà nước, cho nên khi nó thực hiện cho mỗi tổ

chức nó lại có những mục tiêu khác nhau để sử dụng vào những mục đích khác nhau.

1.3.1.3 Sự cần thiết phải nghiên cứu cầu thị trường nhà ở

Hoạt động nghiên cứu thị trường đóng một vai trò quan trong đối với hoạt động của bất kỳ một doanh nghiệp nào muốn kinh doanh trên thị trường cạnh tranh

mở như hiện nay Bởi vì, doanh nghiệp bất kỳ khi kinh doanh đều mong muốn sản phẩm của mình phù hợp với nhu cầu, sở thích của người tiêu dùng Vì vậy, không

có một cách dự đoán thông tin nào chính xác hon việc hỏi chính người tiêu dùng về chất lượng của sản phẩm và dịch vụ đó Do vậy, kết quả của những cuộc nghiên cứu thị trường sẽ quyết định tới những đối sách của doanh nghiệp với thị trường và đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp Do vậy, có thể nói sự thành bại của doanh nghiệp được quyết định bởi kết quả của những báo cáo nghiên cứu thị trường

Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, hoạt động nghiên cứu thị trường lại càng cần thiết hơn bởi giao dịch liên quan đến bất động sản là những giao dịch có giá trị lớn và tương đối phức tạp về mặt thủ tục hành chính Sau gần 20 năm hoạt động, thị trường bất động sản nước ta đã trải qua 3 cuộc khủng hoảng Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này do sự kém chuyên nghiệp của các chủ thể hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh này mà chủ yếu là do quá trình nghiên cứu thị trường Bất động sản chưa thực sự được coi trọng, dẫn đến tình trạng người kinh doanh không có định hướng, không nắm bắt chính xác nhu cầu của thị trường, không có chiến lược đúng đắn .từ đó thất bại trong kinh doanh

Đối với thị trường nhà ở, có thể nói đây là thị trường giao dịch sôi động nhất bởi ở Việt Nam tâm lý muốn sở hữu ngôi nhà cho riêng mình đã tồn tại từ rất lâu đời, nên đây là thị trường có nhiều giao dịch nhất Nghiên cứu thị trường là một khâu quan trọng trong quy trình đầu tư và phát triển sản phẩm nhà ở Từ các hoạt động nghiên cửu phản ánh chân thực nhất chân dung người mua và thấu hiểu các yêu cầu trong “đơn đặt hàng mua nhà ở” chi tiết nhất Từ đó, nghiên cứu thị trường nhà ở đưa ra những tư vấn định hướng phát triển phù họp cho sản phấm về loại hình, mức độ đầu tư, cơ cấu sản phẩm, giá kinh doanh, Đây chính là chìa khóa

quyết định khá năng thành công của doanh nghiệp; quyết định năng lực cạnh tranh của sản phẩm tung ra thị trường Bởi trên thực tế không còn thời kỳ chen chân đe ở hữu một căn nhà, khách hàng đã đưa ra những đòi hỏi ngày càng cao hơn, lựa chọn những sản phẩm phù họp và kinh tế hơn

1.3.2 Mục tiêu nghiên cứu cầu thị trường nhà ở

Nghiên cứu thị trường là việc xác định và đánh giá thị trường đối với hàng hoá và dịch vụ kinh tế cụ thể Là một phương tiện hạch toán, nghiên cứu thị trường

có thể giúp chúng ta tìm ra cơ hội, phát hiện vấn đề khi còn manh nha Tuỳ thuộc vào yêu cầu cung cấp thông tinphục vụ cho quá trình ra quyết định mà có thể có rất nhiều mục đích nghiên cứu thị trường nhà ở

Đối với những người đầu tư kinh doanh nhà ở nghiên cứu thị trường giúp họ thấy được nhu cầu của thị trường đối với sản phẩm của một dự án nhà ở được đề xuất tại một thời điểm trong tương lai Đồng thời nghiên cứu thị trường có the giúp cho nhà đầu tư kinh doanh phát hiện ra những chỗ cần sửa đổitrong kế hoạch kinh doanh của mình để thúc đẩy việc bán hoặc cho thuê nhà ở, cảnh báo cho họ biết khâu nào trong quá trình kinh doanh phát sinh vấn đề hay tiềm ẩn rủi ro Qua nghiên cứu thị trường người đầu tư kinh doanh có thể xác định khách hàng hiện tại

•và tương lai cần gì, có xu hướng gì?

về phía nhà nước khi thực hiện nghiên cứu cầu thị trường nhà ở sẽ xác định được lượng nhu cầu hiện tại, dự đoán lượng cầu nhà ở trong tương lai từ đó có những quy hoạch và chính sách phù hợp cho thị trường nhà ở đảm bảo an sinh xã hội, chuyển dịch cơ cấu họp lý và phát triển bền vững

v ề phía các công ty kinh doanh bất động sản hay kinh doanh dịch vụ bất động sản, việc nghiên cứu cầu nhà ở sẽ giúp doanh nghiệp xác định được những sản phẩm phù họp với nhu cầu tại từng vùng, từng phân khúc để có kế hoạch kinh doanh mang lại hiệu quả cao nhất

Như vậy, nghiên cứu cầu thị trường nhà ở thông tin cho nhà quản lý thị trường, người đầu tư kinh doanh, người quản lý nhà ở, người định giá, môi giới nhà

ở về thời điểm cho các cải thiện được đề xuất và dự báo sự thay đổi lượng cầu trong

giai đoạn thời gian cụ thể.

Tuỳ thuộc vào mục đích nghiên cứu thị trường mà có thể cần tiến hành nghiên cứu sâu Những nghiên cứu sâu đế xác định các chiến lược marketing đối với thị trường nhà ở, đưa ra các đặc điểm trong thiết kế nhà ở,ước lượng về thị phần

có khả năng nắm bắt và tỷ lệ hấp thụ của thị trường đối với nhà ở là rất cần thiết

Đe ước lượng khả năng thị trường hóa đối với một sử dụng cụ thể của nhà ở, người phân tích phải xác định mối quan hệ giữa cầu và cung cạnh tranh trong thị trường nhà ở mục tiêu- cả hiện tại và tương lai Mối quan hệ này chỉ ra mức độ cân bằng hoặc mất cân bằng đặc trưng của thị trường hiện tại và các điều kiện đặc trưng cho thị trường trong tương lai Hiếu các đặc điểm của nhà ở sẽ giúp người phân tích xác định nhà ở cạnh tranh (cung) và hiểu ưu thế cạnh tranh và bất lợi mà chủ đầu tư đưa ra cho những khách hàng tiềm năng (cầu nhà ở)

1 3 3 N ộ i d u n g n g h iê n c ứ u c ầ u th ị tr ư ờ n g n h à ở

Thông qua khái niệm và những nguyên nhân làm xuất hiện cầu về nhà đất trên thị trường (mục 1.3.1.1), như vậy để nghiên cứu được cầu về nhà ở trên thị trường, quá trình nghiên cứu sẽ tập trung vào nghiên cứu những nội dung chính sau đây:

- Nhu cầu nhà ở thị trường hiện tại

- Khả năng tài chính đảm bảo để cụ thể hoá nhu cầu thành cầu

- Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu

- Dự báo nhu cầu nhà ở

Để nghiên cứu các nội dung trên, người ta cần phải xây dựng các hàm cầu về nhà ở theo các nhân tố tác động, bao gồm các nhân tố chủ yếu: dân số (quy mô dân

số, quy mô hộ gia đình, cơ cấu tuổi cuả chủ hộ, tuổi kết hôn); cơ cấu nghề nghiệp của lao động ; tỷ lệ nhà thuê và nhà chủ sở hữu; thu nhập, tiêu dùng và tích luỹ ; chính sách cung tiền tệ ; chính sách thuế sở hữu bất động sản

Để xây dựng các thông số của hàm cầu nhà ở, người ta phải thực hiện các điều tra nghiên cứu về mối quan hệ giữa thu nhập và chi dùng cho nhà ở, tình trạng nhà ở và xu hướng thay đổi, nâng cấp chổ ở Những dữ liệu thu được từ các cuộc điều tra mức sống dân cư, tổng điều tra dân số và nhà ở v.v là những nguồn thông