Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần đàu tư và phát triển hòa bình

Tieu chi danh gia cong tac lap dir an dau tir bat dong san: sd lupng du an thanh cong tren tdng so du an thuc hien tai co so; muc do hoan thanh dung thdi gian cong tac lap du an; su phu

Noi dung trong Luan van nay la ket qua nghien cuu doc lap cua tac gia va chua duoc cong bo trong bat ky cong trinh khoa hoc nao.

lc- " ft*' ’tfavjy

Tdi xin tran trong cam on cac thay cd giao truong Dai hoc Kinh te Quoc dan

CP Dau tu va Phat trien Hoa Binh da cung cap thong tin, dong gop y kien giup toi

co the hoan thanh tot luan van cua minh.

Dac biet, toi gui loi cam on sau sac den PGS.TS Pham Van Hung da tan tinh hudng dan, chi bao va giup do toi hoan thanh luan van nay.

Xin tran trong cam on!

Tac gia

Le Thi Thanh Nhan

LOI CAM DOAN

LOI CAM ON

MUC LUC

DANH MUC TU* VIET TAT

DANH MUC BANG

DANH MUC SO DO BIEU DO

TOM TAT LUAN VAN THAC SY

CHUONG I - TONG QUAN NGHIEN CU* U 1

1.1 Sy can thiet phai nghien cuu de tai 1

1.2 Muc tieu nghien cuu 2

1.3 Doi twang va pham vi nghien cwu 2

1.4 Phuong phap nghien cwu 2

1.5 Dy kien dong gop cua de tai 3

•7 A 1.6 Tong quan cac nghien cuu co lien quan toi de tai 3

1.6.1 Nhom cac nghien cwu ly thuyUt 3

1.6.2 Nhom cac nghien cwu wng dung 5

1.7 Ket cau luan van 7

CHUONG II - LY LUAN VE LAP DU AN DAU TU TAI CAC CONG TY • • • • DAU TU BAT DQNG SAN 8

2.1 Ly luan ve dy an dau tu bat dong san 8

2.1.1 Khai ni em 8

2.1.2 Phan loai dw an dau tw bat dong san 9

2.1.3 Dac diem dw an dau tw bat dong san 10

2.2 Ly luan ve lap dy an dau tu bat dong san 12

2.2.1 Quy trinh lap dw an dau tw bat dong san 12

2.2.2 Cac noi dung nghien cwu trong qua trinh lap dw an dau tw bat dong san 19

2.2.2.1 N gh ien cuu cac can cu chu yeu h inn thanh dd an dau tu 19

22

2.2.2.4 Pkac tick tai chick du ac dat tu 23

r y 2.2.2.5. Pkac tick kkic cack kick te - xa koi cuc du ac dat tu 29

2.2.3 Pkwacg pkap ucg ducg trocg lap du ac dat tu bat docg sac 30

2.2.3.1 Pkuacg pkap tkt tkap tkocg tic 30

2.2.3.2 Pkuach pkap so sack va luc ckoc cac pkuach ac 30

2.2.3.3 Pkuach pkap pkac tick do ckay 31

2.2.3.4 Pkuach pkap toac xac sta t .32

2.2.3.5 Pkuach pkap mo pkocg cuc Mocte Carlo 32

2.2.3.6 Pkuacg pkap du bao 3 3 2.2.4 Tiet cki dack gia cOcg tac lap du ac dat tu bat docg sac . . 34

r •> r 2.2.4.1 so luacg du ac tkack cocg trec tdcg so du ac tkuc kiec tai ca sa. 34 2.2.4.2 Muc do koac tkack ducg tkai gicc cocg tac lap du ac 34

2.2.4.3. Supku kap vdi cac qty dic k , vac bac qty pkam pkap ltat liec qtcc tai du ac 4 35

2.2.4.4. Muc do day du, toac diec, ckick xac cuc cac coi dtcg pkac tick 36

2.2.4.5 Su tkack cocg cuc cac du ac co tick ckat tuacg tu 36

2.2.5 Cac ckac to ckuyet ack kudcg tdi cdcg tac lap du ac dat tu bat docg sac 37

2.2.5.1 C ac nckn to kkkck qutc 37

2.2.5.2 C cc nc c m to chk q qtc . 40

CHVONG III - TH LC TRANG CONG TAC LAP DU* AN DAU TU* TAI CONG TY CP DAU TU* VA PHAT TRIEN HOA BINH GIAI DOAN 2008 - 2013 42

3.1 Dac diem cong ty CP Dau tu* va phat trie Hoa Binh anh hu’d’ng toi cong tac lap dw an 42

3.1.1 Lick n u klnc t knk nd phua rie n 42

x z z

3.2 Thur trang cong tac lap du an dau tu tai cong ty CP dau tu va phat trinn

Hoa Binh giai doan 2008-2013 51

3.2.1 Quy trinh lap du an 51

3.2.2 Phuong phap ung dung trong lap du an tai cong ty HBI 55

3.2.3 Noi dung lap du an 56

3.2.3.1. Nghien cuu dieu kien vi mo 56

3.2.3.2 Nghien cuu thi truong 60

3.2.3.3 Nghien cuu ky t h uat 65

3.2.3.5 Phan tich tai chink du an 7 8 3.2.3.6. Phan tich khia canh kinh te - xa hoi cua du an 85

3.3 Danh gia cong tac lap du an tai Cong ty 85

3.3.1. Nhungket qua dat duoc 75 5 3.3.2 Han che trong cong tac lap du an tai cong ty 79 9 3.3.2.1. Quy trinh 90

3.3.2.2. Phuong phap lap du an 90

3.3.2.3 Trong cac noi dung lap du an 91

3.3.3 Nguyen nhan cua nhung han che tren 92

CHVONG IV - MQT SO GIAI PHAP HO AN THIEN CONG TAC LAP DU AN DAU TV BAT DQNG SAN TAI CONG TY CP DAU TV VA PHAT X > X X TRIEN HOA BINH DEN 2020 95

4.1 Dinh huunn pPht trie cua cong ty den nam 2202 95

4.1.1. Dinh huong dau tu chung 95

4.1.2 Dinh hudng doi voi rieng cong tac lap du an 95 5 4.1.3 Phan tich SWOT ve cong tac lap du an tai cong ty 96

4.1.3.1 , Diem manh (S) .96

4.1.3.2 , Diemyeu (W ) 97

4.1.3.3 , Co hoi (O) 97

4.2.1. Giai phcp dinh hudng hhien uo ’ h dau hu, hrcnh dau hu dan hrai 99

4.2.7 Hoan hhien noi dung du cn 109

KET LUAN VA KIEN NGH I 11 4

DANH MUC CAC TAI LIEU THAM KHAO 115

BBS Bat dong san

HBI Cong ty Co phan Bau tu va Phat trien Hda Binh BHBCB Bai hoi dong Co dong

HBQT Hoi dong quan tri

SXKD San xuat kinh doanh

CBCNV Can bo cong nhan vien

UBND Uy ban nhan dan

TNMT Tai nguyen Moi truong

HTKT Ha tang kien true

QHKT Quy hoach Kien true

KHBT Ke hoach Bau tu

TKCS Thietkecosd

GPMB Giai phong mat bang

CV Chuyen vien

Bang 3.1. Cff cau lao dong cua cong ty phan theo tr 'inh do hoc van 44

Bang 3.2 Ket qua hoat dong kinh doanh giai doan 2011 -2013 49

Bang 3.3 Kha nang tai chinh giai doan 2009 -2013 50

Bang 3.4 ThOng tin doi thu canh tranh 62

Bang 3.5 Phan loqi khach hang theo thu nhap 64

Bang 3.6 Phan loai khach hang theo nhu cau 64

Bang 3.7 ThOng ke cac so lieu su dung dat 70

Bang 3.8 Chi tieu cap dien cho tung khu chuc nang 73

Bang 3.9 Muc tieng On cua mot sO ngudn am thanh 75

Bang 3.10 Tieu chuan xu ly nudc thai 76

Bang 3.11. Tong muc dau tw du an Yen Sd (DVT: 1000 d ) 80

Bang 3.12 Cac chi tieu tai chinh cua du an 84

Bang 3.13. Tong hop cac du an da va dang thuc hien tai cong ty 86

Bang 3.14 TOng hop cac du an cham tien do lap du an . .88

Bang 3.15 Tong hop cac du an da va dang thuc hien tai cOng ty 89

Sff do 2.1 Quy trinh lap dir an dau tir bat dong san 12

Sff do 3.1 Sff do to chirc quan ly cua cong ty HBI 45

•y r y r Bieu do 3.2 Cff cau nguon von cua doanh nghiep giai doan 2009-2013 50

Sff do 3.3 Quy trinh lap dir an tai cong ty HBI 52

Sff do 3.4 Quy trinh to chirc dieu hanh dir an cua cdng ty HBI 77

Sff do 4.1 Sap xep cff cau to chirc va bo may quan ly moi cua Cdng ty HBI 109

Sff do 4.2 Quy trinh xdc dinh thi trircrng muc tieu cua Philip Kotler 110

1.1 Sir ecu tlnet phhi nglrien ecu de tai

Viet Nam dang tren da day manh cong nghiep hoa - hien dai hoa, keo theo do

la su phat trien hang loat cac du an dau tu, dac biet la cac du an bat dong san va xay dung co so ha tang Tuy nhien, trong nhung nam gan day, nen kinh te dang co nhieu bat on gay anh huong nghiem trong den hieu qua cua cac du an bat dong san Cung chiu nhung tac dong tren, Cong ty Co phan Dau tu va Phat trien Hoa Binh, mot cong ty moi duoc thanh lap nam 2008 va chinh thuc tham gia vao dau tu kinh doanh bat dong san nam 2009 cung dang phai doi mat voi nhieu thach thuc Mot trong nhung giai phap duoc cong ty dua ra nham nang cao hieu qua dau tu la tap trung vao cong tac lap du an dau tu Do do, de tai “Hoan thien cong tac lap du an dau tu tai Cong ty Co phan Dau tu va Phat trien Hoa Binh” da duoc lua chon nham dam bao thuc hien nhung muc tieu tren va nang cao hieu qua dau tu cho cong ty 1.2 Muc tien nghie cuu

- Danh gia duoc thuc trang cong tac lap du an dau tu cua doanh nghiep

- Phat hien duoc nhung han che trong cong tac lap du an dau tu tai doanh nghiep va nguyen nhan cua nhung han che tren.

- De xuat duoc he thong giai phap nham hoan thien cong tac lap du an tai doanh nghiep.

1.3 Doi tuong va pham vi gghien cUu

- Doi tuong nghien cuu: Cong tac lap du an dau tu tai Cdng ty co phan Dau

tu va Phat trien Hoa Binh.

- Pham vi nghien cuu: danh gia cong tac lap du an dau tu tai cong ty trong giai doan 2008 - 2013 va de xuat cac giai phap hoan thien cong tac lap du an dau tu den 2020.

1.4 Phuong phap gghieg cUu

- Phuong phap thu thap tai lieu thu cap

- Phuong phap so do hoa: duoc su dung nham xay dung cac quy trinh lap du

an va xay dung so do to chuc cong ty.

- Phuong phap thong ke - phan tich va phuong phap phan tich loi the - kho khan

- Phuong phap chuyen gia

1.5 Du kien dong gop cua de tai

- He thong hoa nhung van de ly luan ve du an dau tu bat dong san va lap du

an dau tu.

- Phan tich va danh gia thuc trang cong tac lap du an dau tu d£ tim ra nhung nguyen nhan, ton tai trong qua trinh lap du an cua cong ty co phan Dau tu va Phat trien Hoa Binh.

- De xuat mot so giai phap chu yeu nham hoan thien cong tac lap du an dau

tu cua cong ty co phan Dau tu va phat trien Hoa Binh.

1.6 Tong quan cac nghien cuu co lien quan

- PGS.TS Nguyen Bach Nguyet, 2012 Giao trinh Lap du an dau tu NXB Dai hoc Kinh te quoc dan.

- Pham Dinh Hung, 2011 Van dung mo hinh toan kinh te de lua chon du an

va lap du an dau tu - Tap chi TC-KT, so 7 NXB Dai hoc Kinh te quoc dan.

- Luu Truong Van, 2008 Huong dan lap du an dau tu xay dung, bat dong san NXB Dai hoc Mo TP HCM.

- Nguyen Huu Tien, 2012 Luan van thac si kinh te - Dai hoc Xay dung Danh gia hieu qua dau tu -kinh doanh bat dong san tai Cong ty co phan Dau tu dia

oc Hoa Binh.

- Le Thi Thu Ha, 2011 Luan van Thac si Kinh te - Dai hoc Kinh te quoc dan Hoan thien cong tac lap du an dau tu xay dung tai Cong ty co phan tu van va Dau

tu Tong hop Ha Noi.

- Tran Duc Thanh, 2013 Luan van Thac si Kinh te - Dai hoc Kinh te quoc dan Hoan thien cong tac lap du an dau tu xay dung khu do thi tai Tong Cong ty Dau tu phat trien nha va do thi.

1.7 Ket cau luan van

Chuong 1: Tong quan nghien cuu

va Phat trien Hoa Binh giai doan 2008-2013.

Chuang 4: Mot so giai phap hoan thien cong tac lap du an dau tu bat dong san tai Cong tv co phan Dau tu va phat trien Hoa Binh den 2020.

CHVONG II - LY LUAN VE LAP D v AN DAU TV TAI CAC CONG TY

DAU TV BAT DONG SAN 2.1 Ly luan ve dv an dau tu bat dong san

Du an dau tu bat dong san dugc nghien cuu trong luan van dugc hieu la hoat dong bo von dau tu nham thiet lap md hinh kinh doanh tren mot khu dat de cung cap dich vu bat dong san Viec phan loai du an BDS can cu vao muc dich su dung BDS va thuc giao dich cua BDS.

Dac diem cua du an BDS bao gdm: gan lien vdi dat dai; san pham co tinh ben vung; tinh khac biet; co tong muc dau tu ldn; San pham cua cac du an bat dong san thuang co tinh anh huang lan nhau.

2.2 Ly luan ve lap dv an dau tu bat dong san

Quy trinh lap dv an dau tu BDS bao gom: (1) Tim kiem dat va khang dinh dat phu hgp; (2) Y tuang kinh doanh; (3) Nghien cuu thi truang; (4) Thiet ke y tuang; (5) Phan tich tai chinh; (6) Tim nguon tai chinh tai trg cho du an; (7) Lap ho

sa du an va phe duyet.

Cac ngi dung nghien cuu trong qua trinh lap dv an dau tu bat dong san bao gom: nghien cuu cac can cu chu yeu hinh thanh du an dau tu; nghien cuu khia canh ky thuat cua du an; nghien cuu khia canh to chuc quan ly va nhan su cua du an dau tu; phan tich tai chinh du an dau tu; phan tich khia canh kinh te - xa hoi cua du

an dau tu.

Phuung phap ung dung trong lap dv an dau tu bat d$ng san: phuang phap thu thap thong tin; phuang phap so sanh va lua chon cac phuang an; phuang phap phan tich do nhay; phuang phap toan xac suat; phuang phap mo phong cua Monte Carlo; phuang phap du bao.

Tieu chi danh gia cong tac lap dir an dau tir bat dong san: sd lupng du an thanh cong tren tdng so du an thuc hien tai co so; muc do hoan thanh dung thdi gian cong tac lap du an; su phu hop vdi cac quy dinh, van ban quy pham phap luat lien quan tdi du an; muc dp day du, toan dien, chinh xac cua cac noi dung phan tich va

su thanh cong cua cac du an co tinh chat tuong tu.

Cac nhan to chu yeu anh huong tdi cong tac lap dir an dau tu* bat dong san:

to chu quan nhu yeu to nguon nhan luc; quy trinh, noi dung va phuong phap lap du an; thong tin va each su ly thong tin; phuong tien ho trp cong viec; thdi gian va chi phi cho cong tac lap du an.

CHITONG III - THUC TRANG CONG TAC LAP DU AN DAU TV TAI CONG TY CP DAU TV VA PHAT TRIEN HOA BINH GIAI DOAN

2008-2013

tac lap du* an

Cong ty Co phan Dau tu va Phat trien Hoa Binh (HBI) dupe thanh lap tu nam 2005 va bat dau hoat dong trong linh vuc BDS tu nam 2008 Luc lupng lao dong cua Cong ty tap trung chu yeu la dpi ngu can bo quan ly vi tinh chat nganh nghe cua Cong ty la chu dau tu du an khong tham gia true tiep thi cong cac cong trinh Tuy nhien, do tinh hinh tai chinh cua Cong ty khong manh, cac van de ve kha nang thanh toan va kiem soat no can phai dupe chu y Dac biet, cong ty co su phu thuoc 1cm vao nguon von vay nen nhieu khi kha nang tai chinh khong dap ung kip thdi tien do cong tac lap du an.

3.2 Thye trang cong tac lap dy an dau tir tai cong ty CP dau tu va phat trien Hda Binh giai doan 2008-2013

3.2.1 Quy trinh lap du an

Dau tu va kinh doanh bat dong san la mot nganh nghe dac thu do tinh chat gan lien vdi dat dai Do do, cong tac lap du an trong mot cong ty dau tu kinh doanh bat dong san muon dam bao tinh hieu qua thi phai co su lien ket chat che vdi cac co

gom 17 budc tu ra quyet dinh dau tu tdi phe duyet du an.

3.2.2 Phuong phap lap du an

Phuong phap duoc ung dung trong noi dung nghien cuu moi truong vi mo: phuong phap duoc su dung chu yeu la thong ke va du bao.

Phuong phap ung dung trong phan tich thi truong: Phuong phap phan tich chu yeu trong noi dung nay la phan tich cung cau, du bao, phan tich doi thu canh tranh va lay y kien chuyen gia.

Phuong phap ung dung trong phan tich ky thuat: ap dung cac tieu chuan ky thuat trong xay dung, cap dien, cap nudc phong chay chua chay, Ngoai ra, phuong an ky thuat cua du an duoc the hien qua bo ban ve quy hoach chi tiet ty le 1/500 cua du an

Phuong phap ung dung trong phan tich tai chinh: tat ca cac du an deu tap trung tinh toan cac chi tieu quan trong khi phan tich tai chinh nhu: gia tri thu nhap thuan NPV, he so hoan von noi bo IRR, thoi gian thu hoi von T va NPV/Tong muc

3.2.3 Noi dung lap du an

Nghien cuu dieu kien vi mo: Cac du an cua cong ty chu yeu duoc dat o hai thanh pho trung tam la Ha Noi va thanh pho Ho Chi Minh Day la hai thanh pho co nhieu diem tuong dong ve dieu kien kinh te xa hoi nen can bo lap du an thuong it quan tam tdi cac dieu kien tren Noi dung nghien cuu moi truong vi mo duoc thuc hien tai cong ty chi dung lai o viec phan tich cac can cu phap ly ma khong d£ cap tdi cac dieu kien tu nhien - xa hoi tai dia didm dat du an.

Nghien cuu thi truong: Tren thuc te, khi xem xet cac du an bat dong san ma cong ty da lap thi cac thong tin duoc dua ra khi phan tich thi truong muc tieu, phan tich cung cau kha so sai, mang tinh chung chung va chua du tinh thuyet phuc.

Phuong phap phan tich thi truong doi vai phan khuc trung tam thuong mai va cao

oc van phdng cho thue dugc su dung chu yeu la phan tich doi thu canh tranh dua tren viec dieu tra, khao sat cac du an tuong tu Trong khi do, phan tich thi truong nha a tap trung vao viec phan loai doi tuang khach hang.

Nghien cuu ky thuat: trong nghien cuu ky thuat cdng ty tap trung phan tich cac noi dung nhu phuang an den bu giai phong mat bang; giai phap thiet ke quy

Nghien cuu khia canh to chuc quan ly va nhan su: Cac du an cua cong ty chu yeu la cac du an ve nha a, khu do thi va trung tam thuang mai nen thuang ap dung hinh thuc chu dau tu true tiep quan ly du an Sau khi cong trinh dugc hoan thanh se chuyen giao cho khach hang Tuy nhien, can bo lap du an da khong tinh den viec to chuc dieu hanh du an sau khi du an da di vao hoat dong.

Phan tich tai chinh du an: noi dung phan tich tai chinh cua cong ty bao gom

xac dinh tong muc dau tu cua du an; xac dinh nguon von, hinh thuc huy dong va kha nang hoan tra von vay; lap bao cao tai chinh va xac dinh cac chi tieu tai chinh cua du an Trong do, viec tinh toan tong muc dau tu cua du an dugc coi la nhiem vu quan trgng nhat va dugc can cu vao cac van ban quy dinh cua phap luat hien hanh Tuy nhien, tong muc dau tu cua du an dugc tinh mot each day du song van khong tranh khoi mot so sai sot.

Phan tich khia canh kinh te - xa hoi cua du an: Cdng tac danh gia khia canh kinh te - xa hoi cua du an tai cong ty thuang khong dugc chu trgng va noi dung chi dimg lai 6 muc khai quat, dua ra nhung nhan dinh mang tinh chat dinh tinh ma khong co so lieu chung minh Chi tieu co tinh dinh lugng duy nhat ma cdng ty dua

ra chi la chi tieu dong gop vao Ngan sach quoc gia dua tren thue thu nhap cua du an.

3.3 Danh gia cdng tac lap du* an tai Cong ty

Ngi dung lap du an tai cdng ty dugc thuc hien duai su huang dan cua cac van ban phap nen cac ngi dung tuang doi dau du va ro rang Ngoai ra, cdng ty da xay dung dugc quy trinh soan thao van van hgp ly Hien tai, cong ty da va dang

thuc hien 10 du an bat dong san, trong do da co 2 du an di vao hoat dong va cac du

an con lai van dang duoc tiep tuc trien khai Xet ve muc do hoan thanh dung thdi gian cua cong tac lap du an thi van con 4/10 du an cham tien do do nhung nguyen nhan khac nhau Cac du an cong ty lap co do phii hop cao vdi cac quy dinh, van ban quy pham phap luat, day du ve noi dung nhung tinh chinh xac cua cac noi dung

du an chua ducrc dam bao.

Cong tac lap du an cua cong ty con nhieu han che nhu Nguyen nhan cua cac

han che chu yeu tap trung vao viec so luong va chat luong ngudn nhan luc chua dam bao; quy trinh lua chon, danh gia tu van chua hop ly; hoat dong dau tu dan trai, thieu trong tam khien ngudn von cho cdng tac lap du an khong duoc kip thoi va day du; he thong co sd du lieu, thong tin con thieu va each thuc to chuc lap du an chua hop ly.

CHUONG IV - MQT SO GIAI PHAP HOAN THIEN CONG TAC LAP

DV AN DAU TU BAT DQNG SAN TAI CONG TY CP DAU TU VA

PHAT TRIEN HOA BINH DEN 2020 4.1 Dinh hirdng phat trien cua cdng ty den nam 2020

Cdng ty xac dinh linh vuc kinh doanh chu luc cua minh trong nhung nam tdi

la day manh hoat dong dau tu, kinh doanh dia oc, cac cdng trinh cdng cong, nha d cua Thanh pho va day nhanh tien do xay dung cac du an dang thuc hien, nghien cuu phat trien thanh cdng nhung du an mdi Dinh hudng doi vdi cdng tac lap dir an cua cdng ty bao gom: xay dung tieu chuan chung ve quan ly chat luong, tang cudng kiem tra, giam sat qua trinh lap du an; lap du an dam bao yeu cau ve thdi gian, phan tich khach quan, toan dien, chinh xac tinh kha thi cua du an; nang cao nang luc cua can bo lap du an, dau tu ngudn nhan luc chat luong cao, dao tao chuyen gia trong mot sd linh vuc then chot cua cdng ty nhu tai chinh, du toan, thi truong, tang cudng kha nang phoi hop giua cac bo phan trong qua trinh lap du an va dam bao ngudn nhan luc va kinh phi cho cdng tac lap du an.

4.2 Cac giai phap hoan thien cdng tac lap du- an dau tir tai cdng ty

Giai phap dinh hudng chien luoc dau tu, tranh dau tu dan trai: Muc tieu cua giai phap nay la dinh hudng hoat dong dau tu cua cong ty, tranh tinh trang thay du

an nao co lai la dau tu du an do, dac biet trong khi nguon tai chinh cua cong ty khong dam bao va phai phu thuoc vao nguon von ngan hang nham tap trung nguon luc cho cong tac lap du an Chien luoc dau tu chu yeu cua cong ty la tien hanh dau

tu co chon loc va theo chu ky co trong diem, nhung du an hoac cong trinh co kha nang khai thac sdm va sinh loi cao thi se duoc uu tien dau tu trudc de dua vao khai thac trudc, sau do dung mot phan doanh thu tu cac du an va cong trinh nay de dau

tu cho cac du an khac va tap trung vao cac san pham mui nhon, san pham nen tang.

Tao lap va huy dong nguon von cho cong tac lap du an: Cong ty can tim kiem cac nguon von khac nhau de dap ung duoc yeu cau ve von dau tu cho cong tac lap du an, nang cao chat luong cong tac lap du an, tao tien de cho viec cap giay chung nhan dau tu duoc hoan thanh Hai giai phap chinh de thuc hien muc tieu huy dong von cho cong tac lap du an la tang cudng lien doanh, lien ket trong linh vuc dau tu kinh doanh BBS va chung khoan hoa bat dong san.

Xay dung quy trinh lua chon tu van hop ly: cong ty can lua chon to chuc tu van lap du an, thiet ke phu 'hop vdi tung du an cu the sao cho dam bao duoc chat luong, tien do, an toan va chi phi hop ly va quan ly chat che nang luc hoat dong, va nang luc hanh nghe cua cac to chuc tu van, ca nhan tham gia lap du an BBS cua cong ty.

Tang cudng kha nang thu thap va xu ly thong tin cho lap du an: Trong qua trinh lap du an, nhom nghien cuu bat dau hinh thanh to chuc, tap hop nhan vien, thu thap va xu ly thong tin theo yeu cau cua du an Cong ty lap du an phai thu thap du thong tin va dam bao nguon goc va tinh chinh xac cua thong tin.

Hoan thien ve phuong phap ung dung trong lap du an: xay dung mot he thong phuong phap lap du an thong nhat, dam bao su chinh xac trong qua trinh ung dung vao thuc te va ap dung mot so phuong phap mdi.

Hoan thien cong tac to chuc thuc hien du an: to chuc thuc hien du an vdi quy trinh quan ly chat che va xay dung co cau to chuc hop ly, ro rang.

Hoan thien noi dung dir an: Bo sung noi dung con thieu va dam bao tinh chinh xac

KET LUAN VA KIEN NGHI

1 Ket luan

Dau tu kinh doanh bat dong san la linh vuc dem lai nhieu loi nhuan nhung cung khong it rui ro Vi vay, van de nang cao hieu qua dau tu thong qua hoan thien cong tac lap du an la mgt cong viec ma bat ky doanh nghiep dau tu kinh doanh bat dong san nao cung can phai lam De tir do co nhung bien phap dung dan trong hoat dong dau tu kinh doanh cua minh nham dat dugc nhung muc tieu dat ra, va tranh dugc nhung rui ro Vdi viec de xuat cac nhom giai phap tren, tac gia hi vgng Luan van se mang lai nhung ket qua nhat dinh trong cong tac lap du an noi rieng cung nhu toan bo hoat dong dau tu cua cong ty noi chung.

2 Kien nghi

Qua phan tich, Luan van da chi ra dugc cac nhan to anh huang den cong tac lap du an tai Cong ty, de han che nhung tac dong tieu, tac gia co mot so kien nghi sau doi vdi chinh sach cua Nha nude, vdi dia phuang:

- Day manh viec trien khai quy hoach su dung dat, quy hoach do thi da dugc phe duyet, ho trg cac nha dau tu day nhanh tien do cac du an da dugc phe duyet de tang dau vao cho thi truong so cap;

- Cai each thu tuc hanh chinh, dong thdi cdng khai cac quy hoach tren cac phuang tien thong tin dai chung;

- Sdm hoan chinh he thong phap luat ve bat dong san dam bao dong bo, thong nhat, xay dung hoan chinh khung phap ly de de dang chuyen bat dong san thanh von dau tu.

B O • • • GIAO DUC VA BAO TAO TRUONG BAI HOC KINH TE QUOC DAN

Chuyen nganh: Kinh te dau tw

LUAN VAN THAC SY KINH TE• •

Ha No i-2014

-CHU ’ O ’ NG I - TONG QUAN NGHIEN CUU

1.1 Sir can thiet plhH nghien cuu de tiii

Viet Nam dang tren da day manh cong nghiep hoa - hien dai hoa, keo theo do

la su phat trien hang loat cac du an dau tu, dac biet la cac du an bat dong san va xay

dung co so ha tang Tuy nhien, trong nhung nam gan day, nen kinh te the gidi dang

co nhieu bat on, tinh hinh kinh te vi mo trong nudc gap rat nhieu kho khan, tang truong kinh te thap, lam phat o muc cao da gay anh huong nghiem trong den hieu qua cua cac du an bat dong san Dac biet, tu dau nam 2012 den nay, viec dau co tran lan, thi truong hoat dong khong theo quy luat cung cau da khien doanh nghiep dau tu va kinh doanh bat dong san dang gap rat nhieu kho khan.

Cung chiu nhung tac dong tren, Cong ty cd phan Dau tu va Phat trien Hoa Binh, mot cong ty moi duoc thanh lap nam 2008 va chinh thuc tham gia vao dau tu kinh doanh bat dong san nam 2009 dang phai doi mat vdi nhieu thach thuc Ngay tu luc dau tham gia vao thi truong bat dong san cong ty da xac dinh nganh nghe kinh doanh mui nhon cua cong ty chinh la dau tu kinh doanh bat dong san va tap trung trung vao phan khuc thi truong nha o, cao oc van phong va trung tam thuong mai Mot trong nhung giai phap duoc cong ty dua ra nham nang cao hieu qua dau tu la tap trung vao cong tac lap du an dau tu.

Muc tieu cua cong tac lap du an tai cong ty bao gom: (1) Xay dung mot ke hoach, lich trinh hoan chinh, cu the co luong trudc duoc tac dong cua mot so yeu to khach quan tdi hoat dong dau tu, dong thoi lam co so cho cac hoat dong kiem tra, giam sat; (2) Tao ra mot phuong tien huu hieu trong viec huy dong cac nguon von

va nang cao kha nang lien doanh - lien ket vdi cac doi tac trong va ngoai nudc; (3) Hoan thien ho so xin cap phep dau tu va tao can cu phap ly giai quyet cac tranh chap giua cac ben lien quan trong qua trinh thuc hien du an sau nay Do do, de tai

'"Hoan thien cdng tac lap dw an dau tu tai Cong ty Co phan Dhu tu va Phat triln

cao hieu qua dau tu cho cong ty.

1.2 Muc tieu nghien cuu

- Danh gia duac thuc trang cong tac lap du an dau tu cua doanh nghiep

- Phat hien duac nhung han che trong cong tac lap du an dau tu tai doanh nghiep va nguyen nhan cua nhung han che tren.

- De xuat duac he thong giai phap nham hoan thien cong tac lap du an tai doanh nghiep.

1.3 Doi tuang va pham vi nghien cuu

- Doi tuang nghien cuu: Cong tac lap du an dau tu tai Cong ty co phan Dau

tu va Phat trien Hoa Binh.

- Pham vi nghien cuu: danh gia cong 'tac lap du an dau tu tai cong ty trong giai doan 2008 - 2013 va de xuat cac giai phap hoan thien cong tac lap du an dau tu den 2020.

1.4 Phuang phap nghien cuu

- Phuong phap thu thap tai lieu thu cap: nhung tai lieu can thu thap bao gom nhung nghien cuu co lien quan tdi de tai nhu sach, giao trinh, luan van ve lap du an dau tu va kinh doanh bat dong san; Thong tin co ban ve doanh nghiep nhu tinh hinh nhan su, tai chinh, hoat dong san xuat kinh doanh va nhung thong tin lien quan tdi cong tac lap du an cua doanh nghiep; He thong cac van ban chinh sach lien quan tdi bat dong san.,

- Phuong phap so do hoa: duac su dung nham xay dung cac quy trinh lap du

an va xay dung so do to chuc cong ty.

- Phuong phap thong ke - phan tich va phuang phap phan tich lai the - kho khan: hai phuong phap tren duac su dung trong danh gia thuc trang cong tac lap du

an cua cong ty va phan tich nhung lai the, kho khan trong cong tac lap du an nham dua ra nhung giai phap thich hap.

- Phuong phap chuyen gia: lay y kien nhung chuyen gia co kinh nghiem trong lap du an lan trong hoat dong dau tu bat dong san nham dua ra nhung giai phap co tinh thuc tien cao.

1.5 Du* kien dong gop cua de tai

- He thdng hoa nhung van de ly luan ve du an dau tu bat dong san va lap du

an dau tu.

- Phan tich va danh gia thuc trang cong tac lap du an dau tu de tim ra nhung nguyen nhan, ton tai trong qua trinh lap du an cua cdng ty co phan Dau tu va Phat trien Hoa Binh.

- De xuat mot so giai phap chu yeu nham hoan thien cdng tac lap du an dau

tu cua cdng ty co phan Dau tu va phat trien Hoa Binh.

tu va lap du an dau tu.

Trong Giao trinh lap du an Dau tu - Dai hoc Kinh te quoc dan (2012), tien sy Nguyen Bach Nguyet da dua ra he thong co so ly luan ve du an dau tu dong thoi di sau vao huong dan quy trinh va phuong phap lap du an Trong do, hoan thien noi dung cua du an la phan tac gia tap trung chu trong nhat.

Phan tich ve cac quyet dinh dau tu da tro nen don gian hon thdng qua viec ap dung cac cdng cu toan hoc Dac biet, su dung cac chuong trinh toan hoc cho phep chu dau tu co the danh gia duoc muc do rui ro cua tung phuong an Di sau vao nghien cuu phuong phap lap du an, tac gia Pham Dinh Hung (2011) da dua ra tieu chuan chon lua du an dua tren nam chi tieu la gia tri hien tai thuan, ty suat sinh loi noi bo, ty suat sinh loi noi bo co hieu chinh, chi so sinh loi va chi tieu thoi gian thu hoi von Dong thoi, uu nhuoc diem cua moi chi tieu cung duoc tac gia phan tich va chung minh Diem noi bat cua nghien cuu nay la viec phan loai cac du an cua doanh

nghiep dua vao moi quan he cua cac du an Theo y kien cua tac gia, viec phan loai cac du an dua theo moi quan he co vai tro quan trong trong viec lua chon du an khi nhieu du an co hieu qua tai chinh duoc de xuat cung mot Dua theo moi quan he, tac

gia phan loai cac du an trong cong ty bao gom: (1) Cac du an doc lap lan nhau: hai

du an duoc goi la doc lap ve mat kinh te neu viec chap nhan hoac loai bd mot du an nay khong lam anh huong den quyet dinh chap nhan hoac du an khac Nghia la, viec chap nhan hoac loai bd mot du an nao do khong lam anh huong den cac ddng tien cua du an khac; (2) Cac du an phu thuoc lan nhau: neu dong tien cua du an bi tac dong boi quyet dinh chap nhan hay tu bd mot du an khac thi du an thu nhat duoc goi la phu thuoc ve mat kinh te vao du an thu hai; (3) Cac du an loai tru lan nhau: 2 du an duoc goi la loai tru lan nhau neu nhung khoan thu nhap tu mot du an

dau tu nao do se bien mat hoan toan neu du an khac duoc chap nhan Viec chap nhan mot du an nay cung co nghia la loai bd hoan toan cac du an khac Tren co so phan loai tren, tac gia da tong hop phuong phap lua chon cac du an tren co so cac chi tieu tai chinh doi voi cac du an doc lap va cac du an loai tru lan nhau.

Trong nghien cuu “Huong dan lap du an dau tu xay dung, bat dong san” cua tac gia Luu T ruong Van (2008), tac gia da de cap toi khai niem “Du an dau tu xay dung cong trinh” Theo do, du an dau tu xay dung cong trinh la tap hop cac de xuat

co lien quan den viec bd von de xay dung moi, mo rong hoac cai tao nhung cong trinh xay dung nham muc dich phat trien, duy tri, nang cao chat luong cong trinh hoac san pham, dich vu trong mot thoi gian nhat dinh Lap du an dau tu xay dung cong trinh de chung minh cho nguoi quyet dinh dau tu thay duoc su can thiet, muc tieu, hieu qua dau tu cua du an; lam co so cho nguoi bd von (cho vay von) xem xet hieu qua du an va kha nang hoan tra von Dong thoi de cac co quan quan ly Nha nuoc xem xet su phu hop cua du an doi voi quy hoach phat trien kinh te - xa hoi, quy hoach phat trien nganh va quy hoach xay dung; danh gia tac dong ve su anh huong cua du an toi moi truong, muc do an toan doi voi cac cong trinh lan can; cac yeu to anh huong toi kinh te xa hoi; su phu hop voi cac yeu cau ve phong chong chay no, an ninh quoc phong Nghien cuu tap trung di sau vao viec xac lap thoi

viec, trong do co giai thich cac van de sau: Co quan phe duyet va cac cac co quan chuc nang khac co lien quan; thoi han lay y kien cua cac co quan chuc nang va noi dung bao cao dau tu.

Tren thuc te, lap du an dau tu la mot cong viec khong the thieu cua giai doan chuan bi dau tu trong moi doanh nghiep Do do, nham dap ung nhu cau thuc tien cua moi don vi, noi dung nghien cuu dung cua lap du an cung duoc nhieu tac gia lua chon lam de tai nghien cuu.

Trong nghien cuu “Danh gia hieu qua dau tu kinh doanh bat dong san tai Cong ty Co phan Dau tu dia oc Hoa Binh”, tac gia Nguyen Huu Tien (2012) da di sau danh gia nhung tac dong cua nen kinh te vi m0 nhung nam gan day tdi thi truong bat dong san noi chung va hoat dong dau tu cua cong ty noi rieng Tu do, tac gia da dua ra dinh hudng cho thi truong bat dong san tai Viet Nam bao gom: (1) Hoan thien cong cu phap luat, tao hanh lang phap ly cho thi truong BDS hoat dong theo quy dinh cua phap luat; (2) Day nhanh tien do cap giay chung nhan quyen sd huu nha va quyen su dung dat, tao dieu kien thuan loi va cac che tai khuyCn khich nguoi dan tham gia dang ky giao dich BDS; Hoan thien doi mdi cong tac quy hoach

va quan ly quy hoach; (4) Tang kha nang cung cap hang hoa cho thi truong BDS, dac biet la BDS nha d dam bao chu dong binh on thi truong theo quy luat cung cau, binh On gia ca BDS phu hop vdi muc do tang trudng cua nen kinh te va thu nhap cua nguoi dan Doi vdi doanh nghiep, ben canh canh dinh hudng hoan thien nang luc tai chinh va to chuc quan ly thi dinh hudng ve hoan thien cong tac lap du an dau

tu duoc tac gia danh gia co vai tro quan trong nhat doi vdi hoat dong dau tu cua doanh nghiep.

Nghien cuu “Hoan thien cong tac lap du an dau tu xay dung tai Cong ty co phan Tu van va Dau tu Tong hop Ha Noi” cua tac gia Le Thi Thu Ha (2011) da tap trung danh gia hien trang cong tac lap du an va tren co sd nhung thanh tuu va han che tac gia da dua ra nhung giai phap nham hoan thien cdng tac lap du an tai cong

ty Tuy nhien, he thong giai phap ma tac gia dua ra chua thuc su phu hop vdi vai tro

do thi Tuy nhien, cac giai phap de tai dua ra co su tap trung vao doi tupng xac dinh

va mang tinh thuc tien cao.

an noi chung va da co nhung dong gop nhat dinh cho co quan noi de tai dupc thuc hien Tuy nhien, cac de tai tren con co nhung diem chua hpp ly sau:

- Mac du deu tap trung vao linh vuc xay dung, bat dong san nhung he thdng

co sd ly thuyet chua the hien nhung dac trung co ban cUa nganh Nhung ly thuyet ve lap du an chi mang tinh chung chung ma chua di sau vao dac diem cUa du an xay dung, bat dong san.

- Ve thuc tien, nhung nghien cuu tren chua chi ra dupc vai tro va muc tieu cUa lap du an doi vdi doanh nghiep minh Viec thieu dinh hudng trong lap du an dan den viec khong the xay dung dupc quy trinh, noi dung lap du an mot cach quy chuin Khong nhung the, cac giai phap dua ra chua can cu vao nhung nguyen nhan, han che dac trung trong cong tac lap du an cUa moi cong ty va khong mang tinh thuc tien cao.

Rieng doi vdi cong ty co phan Dau tu va Phat trien Hoa Binh, vdi vai tro la chU dau tu, cac san pham cUa cong ty bao gom: (1) Cac san pham BDS mui nhon nhu chung cu cao cap, can ho cho thue cao cap; (2) Cac san pham bat dong san n£n tang nhu trung tam thuong mai, van phOng cho thue Day la cac san pham bat dong san cho thue nham vao nhom doi tupng khach hang la cac cong ty, cac to chuc Nhu vay, trong qua trinh hoc tap ke thua nhung nghien cuu trudc do, noi dung cUa nghien cuu nay co nhung diem khac biet phu hop vdi vai trO va san phim muc tieu cong ty dang hudng tdi Nhung diem khac biet cUa de tai so vdi nghien cuu trudc

do bao gom:

- Xay dung cu su ly luan ve du an dau tu kinh doanh bat dong san bao gom khai niem, phan loai va quy trinh phat trien du an bat dong san.

- Ngay tu dau, tac gia da xac dinh muc tieu lap du an cua cong ty la lam cu su xin cap giay chung nhan dau tu Tu do, tac gia da xay dung quy trinh lap du

an bat dong san bao gom cac budc tu khi quyet dinh dau tu tdi khi phe duyet

du an.

- Tac gia da dua ra he thong cac giai phap nham hoan thien cong tac lap du an tai cong ty co gan lien vdi dac trung cua cua cong ty Trong do, hai giai phap mdi la “dinh hudng chien luoc dau tu, tranh dau tu dan trai”, “tao lap, huy dong nguOn von cho cong tac lap du an” duoc dua ra nham giai quyet tinh trang dau tu dan trai trong khi nguon von cua cong ty khong dam bao, phu

thuoc nhieu vao nguon von Ngan hang khien cho cong tac lap du an khong duoc dau tu hop ly ca ve nhan luc lan tai chinh; va giai phap “xay dung quy trinh lua chon tu van hop ly” dua ra nham khac phuc tinh trang keo dai thoi gian lap du an do cham tre lap thiet ke cu su hay lap quy hoach chi tiet

1 500.

1.7 Ket cau l uan van

De tai nghien cuu gom 4 chuung:

Chuung 1: Tong quan nghien cuu

Chuung 2: Ly luan ve lap du an dau tu tai cac cong ty dau tu bat dong san

Chuong 3: Thuc trang cong tac lap du an dau tu tai cong ty co phan Dau tu va Phat trien Hoa Binh giai doan 2008-2013.

Chuung 4: Mot so giai phap hoan thien cong tac lap du an dau tu bat dong san tai Cong ty Co phan Dau tu va phat trien Hoa Binh den 2020.

CHU ’ ONG II - LY LUA N VE LA P D U" AN DAU TU TA I

2.1 Ly luan ve du an dau tu bat dong san

gom mot tap hop cac hoat dong co phoi hop va duoc kiem soat, co thoi han bat dau

va ket thuc, duoc tien hanh de dat duoc mot muc tieu phu hop voi cac yeu cau quy dinh, bao gom ca cac rang buoc ve thoi gian, chi phi va nguon luc.

Theo tai lieu “MBA trong tam tay” chu de Quan ly du an cua tac gia Eric Verzuh (My): Mot du an duoc dinh nghia la “cong viec mang tinh chat tam thoi va tao ra mot san pham hay dich vu doc nhat” COng viec tam thoi se co diem bat dau

va ket thuc Moi khi cong viec duoc hoan thanh thi nhom du an se giai tan hoac di chuyen sang nhung du an moi.

Theo Business Dictionary, du an dau tu la viec phan bo cac nguon von dai han de thuc hien mot hoat dong dau tu thong mot qua y tuong de dat nguon thu nhap on dinh Mot du an dau tu co tinh kha thi phai dat duoc loi nhuan tro lai nham dam bao cac muc dich: kip thoi thanh toan cac chi phi chu yeu, du hap dan de co the huy dong von va co dong tien on dinh, tich cuc

Mac du co nhieu khai niem ve du an dau tu nhung ta co the hieu du an dau tu theo nghia sau: Du an dau tu la mot tap hop cac de xuat bo von trung va dai han de tien hanh cac hoat dong dau tu tren dia ban cu the, trong khoang thoi gian xac dinh.

V Ve mat hinh thuc: du an dau tu la mot tap ho so tai lieu trinh bay mot cach chi tiet co he thong cac hoat dong va chi phi theo mot ke hoach de dat duoc nhung ket qua va thuc hien duoc nhung muc tieu nhat dinh trong tuong lai.

S Ve mat noi dung: du an dau tu la mot tap hop cac hoat dong co lien quan vdi nhau nham dat duoc nhung muc dich da de ra thdng qua ngudn luc da xac dinh nhu van de thi trudng, san pham, cdng nghe, kinh te , tai chinh

Vay, du an dau tu phai nham viec su dung cd hieu qua cac yeu to dau vao de thu duoc dau ra phu hop vdi nhung muc tieu cu the Dau vao la lao dong, nguyen vat lieu, dat dai, tien von Dau ra la cac san pham dich vu hoac la su giam bdt dau vao Su dung dau vao duoc hieu la su dung cac giai phap ky thuat cdng nghe, bien phap to chuc quan tri va cac luat le

Rieng doi vdi cdng ty dau tu kinh doanh bat dong san thi dau tu la viec bo von dau tu tao lap, mua, nhan chuyen nhuong, thue, thue mua bat dong san de ban, chuyen nhuong, cho thue, cho thue lai, cho thue mua nham muc dich sinh loi (Bui Manh Hung, 2012).

Du an dau tu bat dong san duoc nghien cuu trong luan van duoc hieu la hoat dong bo von dau tu nham thiet lap mo hinh kinh doanh tren mot khu dat de cung cap dich vu bat dong san, chung bao gom:

- Du an dau tu kinh doanh cao oc van phong;

- Du an can ho cho thue;

- Du an trung tam thuong mai;

- Du an ve khach san, nha hang;

- Du an ve dich vu nha d;

- Du an ha tang khu cdng nghiep;

- Du an ket hop cung cap cac loai dich vu tren;

- Cac loai mo hinh khac (Khong thuoc cac du an da ke d tren).

2.1.2 Phan loai dw an dau tw bat dong san

a/ Phan loai theo muc dich sic dung BBS

- Dau tu kinh doanh nha d: nha lien ke, nha biet thu, chung cu.

- Dau tu kinh doanh van phong cao cap.

- Dau tu kinh doanh sieu thi, trung tam thuong mai.

- Dau tu kinh doanh khach san.

- Dau tu kinh doanh cac khu du lich sinh thai.

- Dau tu kinh doanh cac khu cong nghiep.

- Cac khu vui chai giai tri, the thao: san gon, khu cong vien

b/ Phan loai theo hinh thuc giao dich

- Dau tu xay dung ra cac bat dong san de ban, cho thue, cho thue mua.

- Mua nha, cong trinh xay dung de ban, cho thue, cho thue mua.

- Thue nha, cong trinh xay dung de cho thue lai.

- Dau tu cai tao dat va dau tu cac cong trinh ha tang tren dat thue de cho thue dat da co ha tang.

- Nhan chuyen nhuong quyen su dung dat, dau tu cong trinh ha tang de chuyen nhuong, cho thue, thue quyen su dung dat da co ha tang de cho thue lai.

2.1.3. Dac diem du an dau tu bat dong san

❖ Gan lien vdi dat dai

Tir dac diem nay cua du an bat dong san dat ra cac van de:

- Gia tri va kha nang sinh ldi cua du an gan lien vdi tung vi tri cu the Khi xem xet mot du an bat dong san can phai tinh den khoang each cua dia didm dat du

an tdi trung tam, cung nhu kha nang tiep can cua du an Bdi nhung yeu to nay thay

trong viec dau tu va xac dinh gia tri cua du an.

- Gia tri va kha nang sinh ldi cua du an bat dong san chiu tac dong cua cac yeu to moi truong nhu: nhung yeu to tu nhien, dieu kien kinh te, tinh chat xa hoi va dieu kien moi truong, nen khi xac dinh kha nang sinh ldi cua mot du an bat dong san thi phai tinh den cac yeu to nay va du bao su thay doi cua chung tac dong den

du an nhu the nao.

❖ San pham cd tinh ben vung

San pham cua du an bat dong san cd cd tinh ben vung cao, dieu nay dupe xet tren ca hai goc do vat ly va kinh te, tu do dat ra van de:

- Khi dau tu xay dpng phai du tinh tudi tho kinh te de quyet dinh tuoi thQ vat

ly, tranh dau tu lang phi hoac dau tu nhieu lan.

du an do.

- Lgi ich kinh te mang lai tu hoat dong cua du an bat dong san thudng co xu hudng giam dan den cuoi chu ky kinh te do cac chi phi duy tri tang va nguon thu nhap co xu hudng giam Do do, phai so sanh giua gia tri kinh te mang lai vdi cac chi phi duy tri va chi phi co hoi cho viec duy tri thdi gian van hanh cua du an de quyet dinh su ton tai cua chu ky vat ly.

- Trudc khi dau tu, thiet ke phai tinh toan va du bao duoc tat ca cac cong nang, cung nhu du tinh duoc cac nhu cau phat sinh.

❖ Tinh khac biet

- Khong the cd hai du an bat dong san hoan toan giong nhau, ly do la cd su khac nhau ve dia diem cua du an; khac nhau ve ket cau, kien true cua cong trinh;

- Khi dinh gia kha nang thu ldi cua mot su an bat dong san phai chu y den tinh khac biet, khong the so sanh rap khuon giua cac du an bat dong san vdi nhau.

❖ Cd tong muc dau tu ldn

Cac du an bat dong san cd tong muc dau tu ldn Dieu nay xuat phat tir gia tri

va tinh khan hiem cua dat dai; cung nhu chi phi xay dung cac cong trinh tren dat la rat ldn, tir do dat ra van de:

- Hoat dong dau tu kinh doanh bat dong san phai cd von ldn va dai han

- Thuong phat sinh quan he vay von khi thuc hien du an.

❖ San pham cua cac du an bat dong san thudng cd tinh anh hudng lan nhau

- Khi dau tu, xay dung cac cdng trinh bat dong san phai tinh den su anh hudng tdi cac cdng trinh khac.

- Khi dang gia den kha nang thu ldi cua du an bat dong san, phai tinh den kha nang anh hudng neu cd cdng trinh bat dong san khac ra ddi.

2.2 Ly luan ve lap du* an dau tu- bat dong san

2.2.1 Quy trinh lap du an dau tu bat dong san

Tren mot khu dat, nha dau tu dung trudc bai toan lua chon mo hinh tdi uu trong cac mo hinh duoc de ra De thanh cdng trong quyet dinh lua chon mo hinh dau tu va quan ly khai thac hieu qua, ngudi lap du an can phai thuc hien phan tich lira chon theo quy trinh sau:

Budc 1: Tim kiem dat va khang dinh dat phu hap:

Tim kiem khu dat dau tu la viec lam thuang xuyen cua nha dau tu bat dong san Khu dat kinh doanh bat dong san co hai dang: Thu nhat la dat thue lai tu doi tac kinh doanh khac hoac thue dat thuoc quy quan ly cua nha nude; Thu hai la mua dat

ky mot khu dat nao hien nay tren lanh tho Viet Nam deu thuoc khong che quy hoach

de su dung vao muc dich nhat dinh nao do (quy hoach cho muc dich kinh doanh, hoac quy hoach cho muc dich cdng, hoac cac tieu chuan ky thuat trong quy hoach),

vi vay doi hdi nha dau tu phai kiem tra tinh phu hgp cua thdng so quy hoach vdi muc dich kinh doanh cua ho (vdi nhung thdng so do cd mang lai lgi nhuan cho nha dau tu hay khong) De biet dugc thdng tin quy hoach khu dat, nha dau tu cd the tim den co quan quan ly quy hoach cua tinh nhu Sd Quy hoach Xay dung, Sd Tai nguyen & Moi truong hoac nhung chuyen vien phu trach quy hoach cua UBND tinh nai quan ly khu dat Trong trudng hgp khu dat chua cd y do quy hoach tir UBND tinh thi nha dau tu phai gui cdng van de nghi xin chu truong quy hoach theo y do cua hg.

Ket qua cua budc tim kiem va khang dinh su phu hgp cua khu dat la nha dau

tu phai ky dugc hgp dong thue, mua dat tu doi tac kinh doanh khac va chap nhan chu truong quy hoach cua UBND tinh noi quan ly hanh chinh cua khu dat hoac hgp dong thue dat vdi UBND tinh (neu thuoc khu dat do nha nude quan ly).

Budc 2: Y tudng kinh doanh:

Nhu da trinh bay d budc 1, khu dat thdng thuang deu thuoc dien khong che quy hoach cho mpc dich xa hoi Nha dau tu chi quan tam den khu dat quy hoach cho muc dich kinh doanh Tuy nhien, cau hdi can tra ldi d day la kinh doanh theo

mo hinh nao? Nha dau tu phai dua vao kinh nghiem va tam nhin cua ho de de xuat y tuong kinh doanh Du kinh nghiem va tam nhin cua nha dau tu co su khac nhau nhung ho deu can cu tren mot co so chung la dua vao thi truong Khi dua ra quyet dinh dau tu trong dieu kien thieu du lieu chac chan ve thi truong do ra quyet dinh trong moi truong co rui ro Nha dau tu than trong ho se thuc hien nghien cuu thi truong trudc khi dua ra quyet dinh Cac can cu xac dinh y tuong kinh doanh bao gOm:

- Chien luoc phat trien kinh te - xa hoi cua dat nudc, dia phuong hay chien luoc phat trien cua nganh, co so Day la dinh hudng lau dai cho su phat trien.

- Nhu cau ve nha o, cao oc van phdng, trong tuong lai.

- Hien trang nguon cung tren thi truong theo tung phan khuc bat dong san.

- Tiem nang san co ve mat bang, lao dong, tai chinh, quan he quoc te, co the khai thac de co the chiem linh duoc cho trong trong nguon cung cua thi truong Nhung loi the so sanh vdi' thi truong ngoai nudc, so vdi cac dia phuong, cac don vi trong nudc.

- Nhung ket qua ve tai chinh, kinh te xa hoi se dat duoc neu dau tu.

Budc 3: Nghien cuu thi truong

Viec nghien cuu thi truong de kiem dinh lai y tuong va muc tieu kinh doanh

la viec chuyen tu quyet dinh trong moi truong co rui ro sang quyet dinh trong moi

truong chac chan Cac loai thi truong can nghien cuu bao gom cac thi truong cao oc van phdng, can ho cho thue, nha hang, khach san, trung tam thuong mai, ha tang cong nghiep, dich vu nha o Nghien cuu thi truong phai du bao duoc trien vong

va dung luong cua tung loai thi truong dich vu Nghien cuu thi truong se kiem dinh tinh kha thi cua y tuong kinh doanh va khuyen nghi cac hudng phat trien du an.

Budc 4: Thiet ke y tuong

Thiet ke y tuong cac du an duoc can cu tren cac tieu chi sau:

- Xac lap mo hinh kinh doanh co hieu qua;

- Thiet ke y tuong kien truc co phong cach dac trung, an tuong, co tinh hieu dung cao, co canh quan dep;

- Chung minh duoc hieu qua dau tu;

- Dam bao chat luong, tien do va ngan sach cua qua trinh xay dung;

- Dam bao ngudn thu va loi nhuan;

Dua tren nhung tieu chi tren, y tudng du an phai the hien day du noi dung sau:

- Su can thiet phai dau tu va xay dung cong trinh, cac dieu kien thuan loi va kho khan, che do khai thac va su dung tai nguyen quoc gia neu co.

- Mo hinh kinh doanh cung cap dich vu gi, tinh vuot troi cua cac dich vu do

du an cung cap so vdi cac dich vu hien huu tren thi truong hien nay;

- Su can thiet phai dau tu va xay dung cdng trinh, cac dieu kien thuan loi va kho khan, che do khai thac va su dung tai nguyen quoc gia neu co.

- Du kien quy mo dau tu, cdng suat, dien tich xay dung; cac hang muc cdng trinh bao gom cdng trinh chinh, cdng trinh phu va cac cdng trinh khac Du kien ve dia diem xay dung cdng trinh va nhu cau dien tich su dung dat.

- Phan tich, lua chon so bo ve cdng nghe, ky thuat; cac dieu kien ve cung cap vat tu, thiet bi, nguyen lieu, nang luong va dich vu, ha tang ky thuat; phuong an giai phong mat bang, tai dinh cu neu cd; cac anh hudng cua du an tdi moi truong, sinh thai, phong chon chay nd, an ninh quoc phong.

- Hinh thuc dau tu, xac dinh so bo tong muc dau tu, thoi gian thuc hien du

an, phuong an huy dong von theo tien do va hieu qua kinh te xa hoi cua du an va phan ky dau tu neu cd.

Biroc 5: Phan tich tai chinh

Phan tich tai chinh nham xac dinh kha nang sinh loi cua du an, bao gom cac chi tieu chu yeu sau:

- U de tinh toan bo chi phi du an;

- Du kien phuong an hop tac kinh doanh;

- Uoc tinh ngudn von vay;

- Thiet lap mo hinh phan tich dua tren nhung gia dinh co ban ve du an;

- Phan tich ddng tien cho toan bd ddng doi cua dir an bao gom chi phi dau tu, nguon von dau tu, doanh thu, chi phi hoat dong, von vay, loi nhuan, cac chi so tai chinh nhu NPV, IRR, thoi gian hoan von

- Phan tich do nhay vdi cac bien thien ve suat dau tu va gia thue du kien Birdc 6: Tim nguon tai chinh tai trp cho du an

Theo thiet ke co cau nguon von du an, chu dau tu can doi nguon von cua minh va quyet dinh huy dong von tai tro cho du an Tren thi truong tai chinh hien

nay da md ra nhieu co hoi huy dong von qua cac kenh phat hanh cd phieu, trai phieu cdng ty hoac vay Tuy nhien, vdi cac kenh huy dong do chi kha thi khi du an da duoc cap phep, phe duyet hoac da chi tiet duoc cac hang muc dau tu De dat su cap phep chu dau tu phai chung minh dupe nang luc tai chinh nen doi hdi phai tien hanh huy dong von trudc Viec huy dong von trong giai doan nay, chu dau tu tim doi tac tham gia hop tac dau tu thdng qua ky ket bien ban thoa thuan (MOU) hop tac dau tu vdi cac noi dung sau:

- Thoa thuan ve chi phi;

X

- Thoa thuan ve thoi gian;

- Thoa thuan ve nhan luc;

- Thoa thuan ve each lam;

Sau khi cac ben tham gia gop von ky ket van ban hop tac dau tu (MOU), ho tien hanh lap ho so du an, bao gom noi dung sau:

- Cac danh gia rai rac;

- Danh gia tien kha thi;

- Cac tai lieu, van ban ghi nhan trao doi noi bo vdi doi tac;

- Bao cao kha thi xay dung doi vdi du an hoan chinh.

Nha dau tu su dung ho so du an de thuc hien cac hoat dong xin phep dau tu, thiet ke chi tiet, vay von de bat dau trien khai du an.

Birdc 7: Lap ho so du an va phe duyet

Ket qua nghien cuu cua budc nay dupe cu the hoa trong bao cao nghien cuu kha thi Theo quy che quan ly dau tu xay dung hien nay, noi dung dung bao cao

nghien cuu kha thi bao gom: phan thuyet minh va phan thiet ke co sd.

a/ Noi dung phan thuyet minh cua dir an

- Cac giai phap thuc hien bao gom :

* Phuong an giai phdng mat bang, tai dinh cu va phuong an ho tro xay dung

ha tang ky thuat neu cd.

J Cac phuong an thiet ke kien true doi vdi cdng trinh trong do do thi va cdng trinh cd yeu cau kien true.

•S Phuong an khai thac du an va su dung lao dong.

J Phan doan thuc hien, tien do thuc hien va hinh thuc quan ly du an.

- Danh gia tac dong moi trudng, cac giai phap phdng, chong chay nd va cac yeu cau an ninh quoc phdng.

- Tong muc von dau tu cua du an, kha nang thu xep von, nguon von va kha

nang cap von theo tien do; phuong an hoan tra von doi vdi du an cd yeu cau thu hoi von; cac chi tieu tai chinh va phan tich danh gia hieu qua kinh te, hieu qua xa hoi cua du an.

b/ Noi dung thiet ke co so cua dir an

- Noi dung thiet ke co sd cua du an phai the hien duoc giai phap thiet ke chu

yeu dam bao du dieu kien de xac dinh tong muc von dau tu va trien khai cac budc thiet ke tiep theo, bao gom thuyet minh va cac ban ve.

- Thuyet minh thiet ke co sd dupe trinh bay rieng hoac trinh bay tren ban ve

de dien giai thiet ke vdi cac noi dung chu yeu sau :

DAI HOC K.T.Q.D

TT THONG TIN THU’VIEN

PHONG Ll'AX.AX-TLL'El THS

S Tom tat nhiem vu thiet ke; giai thieu tom tat moi lien he cua cong trinh vdi quy hoach xay dung tai khu vuc; cac so lieu ve dieu kien tu nhien tai trong

va tac dong; danh muc cac quy chuan tieu chuan duoc ap dung.

•J Thuyet minh cdng nghe : gidi thieu tom tat phuong an cdng nghe va so do cdng nghe; danh muc thiet bi cdng nghe vdi cac thdng sd ky thuat chu yeu lien quan den thiet ke xay dung.

J Thuyet minh xay dung :

■ Khai quat ve tong mat bang : gidi thieu tom tat dac diem tong mat bang, cao do va toa do xay dung; he thdng ha tang ky thuat va cac diem dau noi; dien tich su dung dat, dien tich xay dung, dien tich cay xanh, mat do xay dung, he sd su dung dat, cao do san nen va cac noi dung can thiet khac.

■ Doi vdi cdng trinh xay dung theo tuyen : gidi thieu tom tat dac diem tuyen cdng trinh, cao do va toa do xay dung, phuong an xu ly cac chuong ngai vat chinh truyen tuyen; hanh lang bao ve tuyen, cac dac diem khac cua cdng trinh neu cd.

■ Doi vdi cdng trinh cd yeu cau kien true: gidi thieu tom tat moi lien he cua cdng trinh vdi quy hoach xay dung tai khu vuc va cac cdng trinh lan can; y tudng cua phuong an thiet ke kien true; mau sac cdng trinh; cac giai phap thiet ke phu hop vdi dieu kien khi hau, moi truong, van hoa, xa hoi tai khu vuc xay dung.

■ Phan ky thuat : gidi thieu tom tat dac diem dia chat cdng trinh, phuong

an gia cd nen, mong, cac ket cau chiu luc chinh, he thdng ky thuat va ha tang ky thuat cua cdng trinh, san nen, dao dap dat, danh muc cac phan mem su dung trong thiet ke.

■ Gidi thieu phuong an phong chong chay nd va bao ve moi truong.

■ Du tinh khoi luong cac cdng trinh xay dung, thiet bi de lap tong muc dau

tu va thoi gian xay dung cdng trinh.

- Cac ban ve thiet ke co sd bao gom :