Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản hapulico

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN HỒNG QUYÊN HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN HAPULICO Chuyên ngành kinh tế đầu tư Người hướng dẫn khoa học GS TS Trầ[.]



NGUYỄN HỒNG QUYÊN

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ

BẤT ĐỘNG SẢN HAPULICO

Chuyên ngành: kinh tế đầu tư

Người hướng dẫn khoa học:

GS.TS Trần Thọ Đạt

Hà nội, năm 2013

LỜI CAM ĐOAN

Qua quá trình nghiên cứu và tìm hiểu thực tế tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico kết hợp vận dụng lý thuyết vào thực tiễn, cùng với sự hướng dẫn tận tình của GS.TS Trần Thọ Đạt cùng các Thầy Cô trong Khoa Đầu tư, tôi đã

hoàn thành luận văn “ Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần

Đầu tư Bất động sản Hapulico”

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu độc lập, nghiêm túc của cá nhân tôi và các số liệu minh họa trong luận văn có nguồn gốc rõ ràng, đáng tin cậy

và được xử lý khách quan, trung thực

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Quyên

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong Khoa Đầu tư, Viện Đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã giúp đỡ và hướng dẫn tôi trong thời gian tôi học tập tại trường Đặc biệt tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ tận tình của GS.TS Trần Thọ Đạt - giáo viên trực tiếp hướng dẫn, góp ý, giúp đỡ tôi xây dựng và hoàn thiện luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các phòng, ban, đơn vị của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico đã giúp đỡ tôi trong việc cung cấp số liệu, tài liệu và góp ý cho tôi hoàn thành luận văn này

Hà Nội, ngày tháng năm 2013

Tác giả luận văn

Nguyễn Hồng Quyên

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC SƠ ĐỒ VÀ BẢNG BIỂU

TÓM TẮT LUẬN VĂN i

LỜI CAM ĐOAN 1

LỜI CẢM ƠN 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1

1.2 Tổng quan các nghiên cứu về công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp 2

1.3 Mục đích nghiên cứu 4

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4

1.5 Phương pháp nghiên cứu 4

1.6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn tiễn của đề tài nghiên cứu 5

1.7 Cấu trúc của luận văn 6

CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP 7

2.1 Một số vấn đề về dự án đầu tư 7

2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư 7

2.1.2 Các thành phần chính của một dự án đầu tư 7

2.1.3 Đặc trưng của dự án đầu tư phát triển 8

2.1.4 Vai trò của dự án đầu tư đối với doanh nghiệp 8

2.1.5 Chu kỳ dự án đầu tư 9

2.2 Công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp 12

2.2.1 Khái niệm, mục đích và yêu cầu của công tác lập dự án đầu tư 12

2.2.5 Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư 24

2.3 Các nhân tố ảnh hưởng và các tiêu chí đánh giá kết quả và chất lượng công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp 27

2.3.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp 27

2.3.2 Các tiêu chí đánh giá kết quả và chất lượng công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp 30

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ BĐS HAPULICO GIAI ĐOẠN 2008-2012 32

3.1 Khái quát về Công ty CP đầu tư Bất động sản Hapulico 32

3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty 32

3.1.2 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty giai đoạn 2008-2012 33 3.1.3 Mục tiêu đầu tư của Công ty 35

3.1.4 Vai trò của công tác lập các dự án đầu tư đối với hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty 35

3.2 Đặc điểm các dự án của công ty 36

3.2.1 Các dự án của Công ty 36

3.2.2 Đặc điểm các dự án của Công ty 37

3.3 Thực trạng công tác lập các dự án tại Công ty 40

3.3.1 Giới thiệu về bộ phận thực hiện công tác lập dự án của Công ty 40

3.3.2 Quy trình lập dự án của Công ty 42

3.3.3 Các nội dung nghiên cứu và các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án của Công ty 45

3.3.4 Phân tích công tác lập dự án đầu tư 01 dự án cụ thể 57

3.4 Đánh giá về công tác lập dự án đầu tư của Công ty 64

3.4.1 Một số kết quả đạt được trong công tác lập dự án đầu tư 64

ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ BĐS HAPULICO 72

4.1 Định hướng phát triển của Công ty CP đầu tư Bất động sản Hapulico đến năm 2020 72

4.1.1 Định hướng phát triển của Công ty đến năm 2020 72

4.1.2 Định hướng về công tác lập dự án của Công ty 73

4.1.3 Các dự án Công ty dự kiến triển khai giai đoạn 2013-2020 75

4.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án của Công ty 79

4.2.1 Nâng cao vai trò của công tác lập dự án trong hoạt động đầu tư 80

4.2.2 Hoàn thiện quy trình lập dự án và đào tạo đội ngũ cán bộ chuyên môn 80

4.2.3 Hoàn thiện các nội dung phân tích khía cạnh thị trường và tài chính dự án 86

4.2.4 Hoàn thiện việc áp dụng các phương pháp vào công tác lập dự án tại Công ty 88

4.2.5 Đầu tư vào cơ sở vật chất phục vụ công tác lập dự án tại Công ty 92

KẾT LUẬN 94

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 96

Sơ đồ 2.1: Chu kỳ của một Dự án đầu tư 9

Sơ đồ 2.2: Các giai đoạn của một Dự án đầu tư 10

Sơ đồ 3.1: Cơ cấu tổ chức hoạt động của Công ty CP ĐT BĐS Hapulico 33

Sơ đồ 3.2: Quy trình lập dự án của Công ty CP ĐT BĐS Hapulico 43

Sơ đồ 3.3: Ban quản lý dự án dự án Khu nhà ở cán bộ viện kiểm sát nhân dân 61

Sơ đồ 4.1: Phân tích SWOT về công tác lập dự án của Công ty 74

Bảng Bảng 2.1: Ví dụ bảng phân tích độ nhạy dự án 26

Bảng 3.1: Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty CP Đầu tư BĐS Hapulico giai đoạn 2008-2012 34

Bảng 3.2: Khái toán tổng mức đầu tư dự án Star Center 55

Bảng 3.3: Các chỉ tiêu hiệu quả dự án Star Center 56

Bảng 3.4: Đóng góp vào Ngân sách nhà nước dự án Star Center 56

Bảng 3.5 : Các chỉ tiêu quy hoạch dự án Khu nhà ở cán bộ viện kiểm sát nhân dân 59

Bảng 3.6: Các chỉ tiêu hiệu quả dự án Khu nhà ở cán bộ viện kiểm sát nhân dân 63

Bảng 3.7: Các dự án đã lập của Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hapulico 64

NGUYỄN HỒNG QUYÊN

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ

BẤT ĐỘNG SẢN HAPULICO

Chuyên ngành: kinh tế đầu tư

Người hướng dẫn khoa học:

GS.TS Trần Thọ Đạt

Hà nội, năm 2013

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG

DOANH NGHIỆP 1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico là một doanh nghiệp hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng hạ tầng đô thị, kinh doanh bất động sản…Công ty đã thực hiện rất nhiều dự án đầu tư tiêu biểu như Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở hỗn hợp Hapulico (Hapulico Complex) tại số 1 Nguyễn Huy Tưởng, Thanh Xuân, Hà Nội; Dự án đầu tư xây dựng đường trục phát triển kinh tế - xã hội Bắc Nam tỉnh Hà Tây kéo dài đến nút giao Vạn Điểm theo hình thức hợp đồng BT; Dự án đầu tư xây dựng công trình Star Center tại lô HH Khu đô thị mới Đông Nam đường Trần Duy Hưng…

Tất cả những dự án Công ty thực hiện đều do nhóm soạn thảo của Công ty trực tiếp phụ trách công tác lập dự án và thực hiện thủ tục phê duyệt, có những dự

án đánh dấu sự thành công rõ nét của Công ty (như Dự án Hapulico Complex) và có những dự án đem lại kết quả không như sự kỳ vọng của Ban lãnh đạo (như Dự án Star Center), kết quả này chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố (cả chủ quan và khách quan) Trong đó công tác lập dự án có ý nghĩa quan trọng quyết định sự thành bại của mỗi dự án ngay từ trong giai đoạn chuẩn bị mà chỉ đến khi dự án đưa vào triển khai và hoàn thành mới có thể đánh giá được sự thành công của nó Do đó yêu cầu hoàn thiện công tác lập dự án đang được đặt ra hết sức bức thiết

Đứng trước thực trạng công tác lập dự án của Công ty còn nhiều hạn chế và những bất cập gặp phải trong quá trình đưa dự án vào thực hiện mà nguyên nhân xuất phát từ công tác lập dự án trong những năm qua, do đó tác giả lựa chọn đề tài

“Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hapulico” để nghiên cứu

1.2 Tổng quan nghiên cứu về công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp

Lập dự án đầu tư chỉ mới thực sự được tiến hành trong những năm gần đây khi nền kinh tế phát triển, hoạt động đầu tư trở nên phổ biến đòi hỏi nhu cầu thiết yếu cần xây dựng kế hoạch các nguồn lực và những hoạt động cụ thể để đạt được

mục tiêu đã đề ra Đến nay, công tác lập dự án đầu tư đã nhận được sự quan tâm nghiên cứu của rất nhiều tác giả thông qua các công trình, các bài báo, sách chuyên khảo hay cả những luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ đang học tập tại các trường đại học Xuất phát từ mục đích nghiên cứu chung là công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp nhưng mỗi tác giả lại có cách tiếp cận khác nhau, phương pháp

nghiên cứu khác nhau và tập trung phân tích những nội dung khác nhau

1.3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu

Về mặt lý thuyết, đề tài chỉ mang tính chất hệ thống lại và làm sáng tỏ những

lý luận căn bản về đầu tư, đầu tư phát triển và công tác lập dự án đầu tư Trong đó phần lý luận tập trung chủ yếu vào các vấn đề có liên quan đến công tác lập dự án đầu tư như: các nhân tố ảnh hưởng, quy trình, phương pháp, nội dung lập dự án…

Về mặt thực tiễn, đề tài có tính ứng dụng cao khi thông qua việc phân tích tác động của công tác lập dự án đối với hoạt động kinh doanh, tồn tại hạn chế và yếu kém khi triển khai kinh doanh các dự án đầu tư gặp phải xuất phất từ công tác lập dự án để đưa ra những nhận định, đánh giá về nguyên nhân của những tồn tại trên khiến cho hoạt động đầu tư kinh doanh các dự án đầu tư của Hapulico chưa hiệu quả

Bản thân chủ thể nghiên cứu có thời gian học tập và làm việc trong nhóm lập

dự án thuộc phòng Kế hoạch Đầu tư của đơn vị, do đó mạnh dạn đề xuất một số những giải pháp làm cơ sở để Ban lãnh đạo Hapulico tham khảo trong việc hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác lập dự án đầu tư, qua đó nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty nhất là trong thời điểm thị trường chung gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản vẫn trên đà trượt dốc, phát triển thiếu

bền vững như hiện nay

1.4 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần tóm tắt, danh mục bảng, biểu, sơ đồ, hình vẽ, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm bốn chương:

Chương 1: Tổng quan các nghiên cứu về công tác lập dự án đầu tư trong doanh

nghiệp

Chương 2: Những vấn đề lý luận chung về công tác lập dự án đầu tư trong doanh

nghiệp

Chương 3: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất

động sản Hapulico giai đoạn 2008-2012

Chương 4: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ

phần Đầu tư Bất động sản Hapulico

CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC LẬP DỰ

ÁN ĐẦU TƯ TẠI DOANH NGHIỆP 2.1 Một số vấn đề về dự án đầu tư

Khái niệm Dự án đầu tư: dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và

dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định

Các thành phần chính của một dự án đầu tư: bao gồm mục tiêu của dự án;

các kết quả dự án; các hoạt động; các nguồn lực để thực hiện

Vai trò của dự án đầu tư đối với doanh nghiệp:

Dự án đầu tư là hồ sơ thể hiện toàn bộ quá trình của một hoạt động đầu tư cụ thể, từ cơ sở hình thành cho đến quá trình thực hiện đầu tư và vận hành các kết quả đầu tư, là căn cứ để chủ đầu tư ra quyết định đầu tư, các đơn vị tài trợ vốn ra quyết định tài trợ vốn, các đơn vị khác tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết Dự án đầu

tư là căn cứ để doanh nghiệp thực hiện đầu tư, tổ chức vận hành kết quả đầu tư, là cơ sở

để xin giấy phép đầu tư, xin ưu đãi của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

2.2 Công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp

2.2.1 Quy trình lập dự án đầu tư:

Khi tiến hành triển khai lập một dự án đầu tư, chủ đầu tư sẽ thành lập nhóm soạn thảo dự án, xây dựng quy trình lập dự án và lập lịch trình cụ thể để thực hiện

dự án

2.2.2 Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án

 Phân tích các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến việc hình thành và thực hiện dự án:

Một dự án ra đời chịu tác động của rất nhiều yếu tố vĩ mô như: môi trường kinh tế, môi trường pháp lý, môi trường chính trị, môi trường văn hóa - xã hội, môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên Trước hết, việc phân tích các điều kiện vĩ mô là căn cứ xác định sự cần thiết phải đầu tư Thứ hai, việc phân tích các điều kiện vĩ mô nhằm đánh giá khái quát ảnh hưởng của chúng đến quá trình thực hiện dự án theo 2 hướng: tạo thuận lợi hoặc gây cản trở quá trình thực hiện dự án

 Phân tích thị trường tiêu thụ và sản phẩm dịch vụ của dự án:

- Phân tích thị trường đánh giá cung cầu thị trường ở hiện tại và dự báo cung cầu thị trường trong tương lai về sản phẩm của dự án Kết quả phân tích thị trường là cơ

sở để khẳng định sự cần thiết phải đầu tư và xác định quy mô thích hợp cho dự án

- Xác định thị phần mà dự án sẽ chiếm lĩnh trong tương lai và đưa ra các giải pháp để chiếm lĩnh thị trường về sản phẩm, dịch vụ của dự án

 Phân tích khía cạnh kỹ thuật của dự án:

Đánh giá tính khả thi về khía cạnh kỹ thuật của dự án là phân tích việc lựa chọn phương pháp sản xuất, công nghệ, thiết bị, nguyên vật liệu và các đầu vào khác, địa điểm, giải pháp xây dựng công trình phù hợp với các ràng buộc về vốn, trình độ quản lý và kỹ thuật, quy mô thị trường, yêu cầu của xã hội về việc làm và giới hạn cho phép về mức độ ô nhiễm môi trường do dự án tạo ra

 Phân tích khía cạnh tổ chức quản lý và nhân sự của dự án:

- Cơ cấu tổ chức quản lý vận hành dự án đầu tư được đặc trưng bởi thành phần,

số lượng các bộ phận quản lý và hệ thống quy chế quy định nhiệm vụ, quyền hạn và những mối liên hệ tác động qua lại giữa các bộ phận trong cơ cấu tổ chức của dự án

 Phân tích khía cạnh tài chính dự án:

- Dự tính tổng mức đầu tư và nguồn vốn huy động của dự án

- Lập báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm (hoặc từng giai đoạn) của dự án

- Tính toán và đánh giá các chỉ tiêu phân tích hiệu quả tài chính

- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư

 Phân tích khía cạnh kinh tế - xã hội của dự án:

Phân tích kinh tế - xã hội của dự án thông qua một số chỉ tiêu như: mức độ đóng góp cho tăng trưởng kinh tế, tác động đến phân phối thu nhập và công bằng xã hội, tác động đến lao động, việc làm và môi trường sinh thái

2.2.3 Các phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án đầu tư

Với các dự án đầu tư khác nhau, trên cơ sở mục đích và các nội dung tiếp cận nhóm soạn thảo thông thường sử dụng một số phương pháp như phương pháp thu thập thông tin, phương pháp dự báo, phương pháp so sánh và lựa chọn các phương

án, phương pháp phân tích độ nhạy, lấy ý kiến chuyên gia

Nhóm soạn thảo căn cứ quy mô, lĩnh vực dự án thực hiện để sử dụng các phương pháp khác nhau và có sự kết hợp giữa các phương pháp để dự án được lập đảm bảo tính khoa học, tính hiệu quả và độ chính xác cao

2.2.4 Các tiêu chí đánh giá kết quả và chất lượng công tác lập dự án đầu tư

trong doanh nghiệp

Có rất nhiều các tiêu chí khác nhau đánh giá kết quả và chất lượng công tác lập dự án đầu tư, tuy nhiên một dự án đầu tư bất kỳ cần đảm bảo:

- Tính khoa học (thông qua việc thu thập thông tin tài liệu để phân tích, phương pháp lý giải, phương pháp lý giải, phương pháp tính toán và hình thức trình bày

- Tính pháp lý (cơ sở pháp lý hình thành dự án)

- Tính thực tiễn (khả nâng ứng dụng và triển khai dự án trong thực tế)

- Tính hệ thống (quy trình lập dự án và phân công trách nhiệm tới từng bộ phận)

- Tính hiệu quả (dự án được lập phải là cơ sở tin cậy để các chủ thể tham gia

dự án dựa vào đó quyết định đầu tư hoặc quyết định tài trợ vốn)

CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI CÔNG

TY CP ĐẦU TƯ BĐS HAPULICO GIAI ĐOẠN 2008-2012

3.1 Thực trạng công tác lập dự án tại Công ty CP Đầu tư BĐS Hapulico

3.1.1 Đặc điểm các dự án của Công ty

- Các dự án do Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hapulico thực hiện phần lớn

là các dự án trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản và các công trình hạ tầng giao thông đô thị

- Dự án được thực hiện có mục đích, mục tiêu rõ ràng với thời gian thực hiện đầu tư và vận hành phụ thuộc vào từng dự án

- Dự án có chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn

- Các dự án Công ty thực hiện có quy mô lớn, tỷ lệ chiếm đất rộng, vốn đầu tư lớn, thời gian đầu tư và vận hành các kết quả đầu tư kéo dài

- Hầu hết vốn đầu tư thực hiện của 1 dự án rất lớn, đều từ vài trăm tỷ đến hàng nghìn tỷ đồng

- Các dự án Công ty thực hiện có diện tích chiếm đất lớn, chủ yếu ở nội thành nên công tác giải phóng mặt bằng tương đối phức tạp

3.1.2 Quy trình lập dự án của Công ty

Đối với tất cả các dự án đầu tư Công ty đều lập theo một quy trình thống nhất được ban hành từ việc đưa ra ý tưởng đầu tư, chỉ định chủ nhiệm dự án và thành lập nhóm soạn tháo phân tích các nội dung của dự án để báo cáo Chủ đầu tư cũng như các cấp có thẩm quyền liên quan

3.1.3 Các nội dung nghiên cứu và các phương pháp sử dụng trong quá trình lập

dự án của Công ty

Đối với tất cả các dự án đầu tư của Công ty nhóm soạn thảo đều xây dựng theo một mẫu nhất định, tuy nhiên với từng lĩnh vực, ngành nghề của dự án thì các nội

dung sẽ có sự điều chỉnh cho phù hợp Trong mỗi nội dung, cán bộ lập dự án lại sử dụng các phương pháp khác nhau Với một dự án cụ thể thông thường sẽ bao gồm:

- Nghiên cứu những căn cứ pháp lý và sự cần thiết phải tiến hành đầu tư dự án

- Nghiên cứu giải pháp quy hoạch – kỹ thuật và quy mô đầu tư

- Nghiên cứu phương thức tổ chức quản lý và thực hiện dự án

- Nghiên cứu phương án đền bù giải phóng mặt bằng

- Nghiên cứu nguồn vốn và hiệu quả đầu tư khi thực hiện dự án

Ở mỗi nội dung, nhóm soạn thảo lại chú trọng sử dụng các phương pháp khác nhau như phương pháp thu thập thông tin, phương pháp so sánh và lựa chọn phương án, phương pháp dự báo

3.2 Đánh giá về công tác lập dự án đầu tư của Công ty

 Một số dự án được lập đảm bảo tính hiệu quả: là cơ sở vững chắc để chủ đầu

tư ra quyết định đầu tư và kêu gọi tài trợ vốn vào dự án

3.2.2 Một số hạn chế và nguyên nhân của các hạn chế trong công tác lập dự án đầu tư của Công ty:

 Hạn chế về công tác tổ chức lập dự án

- Cách thức tổ chức thu thập thông tin của nhóm soạn thảo còn chưa hiệu quả

- Một số dự án bỏ qua giai đoạn nghiên cứu cơ hội đầu tư và nghiên cứu tiền khả thi dẫn đến khó khăn cho giai đoạn nghiên cứu khả thi

- Sự phối hợp giữa các bộ phận chuyên trách chưa thực sự chặt chẽ

 Hạn chế trong nội dung nghiên cứu của các dự án

- Việc nghiên cứu thị trường của các dự án chưa được quan tâm đúng mức

- Việc phân tích khía cạnh hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế xã hội còn tương đối sơ sài và thiếu nhiều nội dung

Hạn chế về phương pháp sử dụng trong quá trình lập dự án

Hiện nay, nhóm soạn thảo của Công ty thường sử dụng rất nhiều phương pháp khác nhau để lập dự án, tùy từng dự án cụ thể mà lựa chọn phương pháp cho phù

hợp Tuy nhiên trong quá trình triển khai có nhiều số dự án áp dụng chưa đúng,

phương pháp nghiên cứu chưa phù hợp với đặc điểm của dự án

Những hạn chế trong công tác lập dự án kể trên của Công ty CP Đầu tư Bất động sản Hapulico xuất phát từ những nguyên nhân cụ thể sau:

 Nhóm nguyên nhân chủ quan:

- Vai trò của công tác lập dự án chưa được quan tâm và đánh giá một cách chính xác

- Trong quy trình lập dự án: việc phân công công việc còn đôi khi chưa hợp lý, việc phân công công việc chưa gắn với tinh thần trách nhiệm một cách rõ ràng

- Về nội dung phân tích: do đặc thù hoạt động của Công ty mà trong nội dung phân tích nhóm soạn thảo tập trung chính vào mảng kỹ thuật (các giải pháp thực hiện dự án) mà chưa có sự phân tích đầy đủ, sâu sắc vào các nội dung nghiên cứu thị trường, phân tích tài chính dự án

- Về các phương pháp sử dụng: việc áp dụng các phương pháp chưa triệt để hoặc

áp dụng phương pháp chưa phù hợp với nội dung phân tích vẫn còn khá phổ biến

- Trình độ trang bị thiết bị máy móc của Công ty còn thiếu, đặc biết là máy móc phục vụ công tác khảo sát thăm dò

 Nhóm nguyên nhân khách quan:

- Tiến độ thực hiện dự án phụ thuộc rất nhiều vào chủ trương, chính sách pháp luật tác động tới dự án và tác phong, thái độ làm việc của cơ quan nhà nước liên quan tới việc thực hiện dự án

- Công tác lập dự án sử dụng các thông tin về lạm phát, trượt giá, lãi suất trên thị trường mà sự thay đổi của các thông tin này là thường xuyên, liên tục, khó dự đoán

- Trình độ khoa học công nghệ chung ở Việt Nam còn ở vị trí thấp hơn trong khu vực và trên thế giới dẫn tới việc sử dụng công nghệ cho công tác lập dự án không tránh khỏi tụt hậu

CHƯƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN

ĐẦU TƯ TẠI CÔNG TY CP ĐẦU TƯ BĐS HAPULICO

4.1 Định hướng phát triển của Công ty CP Đầu tư BĐS Hapulico đến năm 2020

Công ty xác định lập dự án là hoạt động tiền đề đóng vai trò then chốt trong việc tiến hành các hoạt động đầu tư đạt hiệu quả Do đó trong thời gian tới, Công ty

đã đưa ra những định hướng nhằm thực hiện một cách chuyên nghiệp, hiện đại và đạt hiệu quả cao

- Lập dự án đảm bảo yêu cầu về thời gian, phân tích khách quan, toàn diện, chính xác tính khả thi của dự án

- Nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ lập dự án tại Công ty, đầu tư nguồn nhân lực chất lượng cao

- Xây dựng bảng tiêu chuẩn về quy trình, nội dung, phương pháp lập dự án Không ngừng khuyến khích phát huy tính sáng tạo độc đáo trong từng dự án được giao

4.2 Các giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án của Công ty

4.2.1 Nâng cao vai trò của công tác lập dự án trong hoạt động đầu tư

Ban lãnh đạo Công ty cần đánh giá lại vai trò công tác lập dự án trong hoạt động đầu tư, tránh việc lập dự án chỉ là soạn thảo để thực hiện về mặt thủ tục, hoàn thiện hồ sơ cấp giấy phép theo chủ trương của Ban lãnh đạo Có như vậy mới đánh giá chính xác tính khả thi của dự án và ra quyết định đầu tư đúng đắn

Nhóm soạn thảo dự án cũng cần nâng cao tính chủ động và sáng tạo của mình trong việc đưa ra các phương án phân tích khác nhau trong cùng một điều kiện nguồn lực để qua đó Ban lãnh đạo làm cơ sở lựa chọn và quyết định đầu tư

4.2.2 Hoàn thiện quy trình lập dự án và đào tạo đội ngũ cán bộ chuyên môn

 Hoàn thiện quy trình lập dự án:

- Nhóm soạn thảo cần căn cứ vào các loại dự án, quy mô từng dự án mà điều chỉnh quy trình lập dự án sao cho phù hợp, tránh cứng nhắc, thiếu linh hoạt và thiếu đồng bộ

- Tùy từng dự án cụ thể để xác định việc thực hiện đầy đủ các bước nghiên cứu

cơ hội đầu tư, nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi

- Cần tiến hành đánh giá sau đầu tư nhằm rút ra những bài học kinh nghiệm để khắc phục những hạn chế trong việc thực hiện các dự án tiếp theo

 Đào tạo đội ngũ cán bộ lập dự án

- Đội ngũ cán bộ chuyên môn lập dự án cần phải liên tục cập nhật và ứng dụng tri thức mới vào dự án mình đang thực hiện

- Ban lãnh đạo có kế hoạch tuyển dụng, đào tạo, bố trí nhân lực để đáp ứng nhu cầu công việc ngày càng cao cũng như đảm bảo các chế độ đãi ngộ để CBCNV tham gia đào tạo yên tâm công tác, nâng cao năng lực

- Việc tổ chức đánh giá trước khi phê duyệt dự án cần đưa ra công khai trong toàn bộ nhóm soạn thảo và những người liên quan để thu thập các ý kiến khách quan, tránh được tư duy áp đặt của chủ nhiệm dự án và lãnh đạo phê duyệt

4.2.3.Chú trọng vào các nội dung phân tích thị trường và tài chính dự án

 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu khía cạnh thị trường dự án

- Việc xác định sản phẩm của dự án thông qua xác định nhu cầu của khách hàng cần thực hiện điều tra, khảo sát, thu thập và tổng hợp ý kiến trên diện rộng

- Với những dự án quy mô lớn hoặc sản phẩm dự án chịu ảnh hưởng của những yếu tố đặc thù ví dụ dự án nhà ở, giáo dục…Công ty có thể thuê chuyên gia hoặc

các đơn vị tư vấn chuyên sâu trong từng lĩnh vực thực hiện

- Trong nội dung phân tích khía cạnh thị trường của từng dự án, nhóm soạn

thảo cần bổ sung thêm những đánh giá chi tiết về đối thủ cạnh tranh trên thị trường

 Hoàn thiện nội dung nghiên cứu khía cạnh tài chính dự án

- Việc tính toán tổng mức đầu tư dựa trên thiết kế cơ sở và các giải pháp kỹ thuật đã được lựa chọn trong phân tích kỹ thuật Nhóm soạn thảo cần kiểm tra, rà

soát để tránh việc tính toán không đầy đủ, thiếu sót hoặc xác định đơn giá sai

- Việc tính toán tổng mức đầu tư cũng cần tính tới các yếu tố rủi ro có thể xảy

ra như trượt giá, lạm phát, sự thay đổi giá thuê đất, giá cả nguyên vật liệu…

- Trong việc tính toán các chỉ tiêu hiệu quả để xác định tính khả thi của dự án, nhóm soạn thảo cần bổ sung thêm các chỉ tiêu phân tích tài chính khác như RRi,

B/C, điểm hòa vốn…

- Trong phân tích hiệu quả tài chính thì việc lường trước những tác động về sự

thay đổi giá bán sản phẩm, giá nguyên liệu đầu vào có vai trò hết sức quan trọng

4.2.4 Tăng tính hiệu quả trong việc áp dụng các phương pháp vào công tác lập

dự án tại Công ty

Mỗi dự án của Công ty thực hiện thuộc từng lĩnh vực nhất định và có những đặc trưng riêng của nó Chính vì vậy khi lập dự án nhóm soạn thảo cần chú ý sử dụng các phương pháp lập sao cho phù hợp với đặc điểm của dự án đó Việc sử dụng các phương pháp có thể đơn lẻ hoặc kết hợp nhưng mục tiêu quan trọng nhất

là công tác lập dự án đạt chất lượng, hạn chế lớn nhất những rủi ro có thể xảy ra

- Thu thập thông tin đảm bảo độ chính xác và tính cập nhật

- Áp dụng phương pháp dự báo vào phân tích thị trường sản phẩm của dự án

- Áp dụng phương pháp so sánh và lựa chọn trong phân tích kỹ thuật và hiệu quả tài chính của dự án

- Hoàn thiện phương pháp phân tích độ nhạy trong nội dung phân tích tài chính ở tất cả các dự án đầu tư BĐS

- Bổ sung thêm việc thực hiện phương pháp “lấy ý kiến chuyên gia” trong một

số dự án đặc thù chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất định và tiềm ẩn nhiều rủi ro

4.2.5 Đầu tư vào cơ sở vật chất phục vụ công tác lập dự án tại Công ty

- Công ty cần bổ sung thêm một số máy móc thiết bị thăm dò, khảo sát có chất lượng tốt

- Đầu tư các phần mềm chuyên dụng phục vụ công tác lập dự án như: phần mềm kế toán, phần mềm tổng dự toán, phần mềm tính toán các chỉ tiêu…

- Xây dựng được một kho thông tin nội bộ hoạt động theo cơ chế như Google, mỗi nhân viên khi đăng nhập tìm kiếm sẽ phải có mật khẩu, việc truy cập tìm kiếm thông tin sẽ đơn giản, dễ dàng, mọi lúc mọi nơi và đặc biệt thông tin tìm kiếm được mang tính chất chọn lọc và chuyên môn cao

NGUYỄN HỒNG QUYÊN

HOÀN THIỆN CÔNG TÁC LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ

TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ

BẤT ĐỘNG SẢN HAPULICO

Chuyên ngành: kinh tế đầu tư

Người hướng dẫn khoa học:

GS.TS Trần Thọ Đạt

Hà nội, năm 2013

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC NGHIÊN CỨU VỀ CÔNG TÁC LẬP

DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP

1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu

Trong bối cảnh nền kinh tế thế giới và trong nước có nhiều diễn biến phức tạp Nền kinh tế Hoa Kỳ phục hồi chậm, tình hình nợ công Châu Âu vẫn đang trong quá trình xử lý, kinh tế Trung Quốc tăng trưởng chậm lại…có ảnh hưởng không nhỏ đến nền kinh tế Việt Nam Ở trong nước, tình trạng hàng tồn kho cao đặc biệt là tồn kho bất động sản, hệ thống doanh nghiệp suy giảm cạnh tranh, đóng cửa, giải thể, thu hẹp quy mô hàng loạt, nợ xấu của ngân hàng ở mức cao, xuất hiện tình trạng mua lại doanh nghiệp và ngân hàng từ các công ty và ngân hàng nước ngoài Hơn nữa, những thay đổi nhanh chóng của tình hình theo hướng phức tạp đe dọa đến việc hoàn thành mục tiêu tăng trưởng GDP từ 5-6%, duy trì ổn định kinh tế vĩ

mô và kiềm chế lạm phát ở mức một con số trong năm 2013 và thời gian tiếp theo

Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico (do Công ty TNHH Một thành viên Chiếu sáng & Thiết bị Đô thị - Hapulico nắm cổ phần chi phối) là một doanh nghiệp hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng hạ tầng đô thị, kinh doanh bất động sản…không tránh khỏi ảnh hưởng từ những khó khăn chung của nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng Công ty đã thực hiện rất nhiều dự án đầu tư tiêu biểu như Dự án đầu tư xây dựng Trung tâm thương mại, văn phòng và nhà ở hỗn hợp Hapulico (Hapulico Complex) tại số 1 Nguyễn Huy Tưởng, phường Thanh Xuân Trung, quận Thanh Xuân, tp Hà Nội; Dự án đầu tư xây dựng đường trục phát triển kinh tế - xã hội Bắc Nam tỉnh Hà Tây kéo dài đến nút giao Vạn Điểm theo hình thức hợp đồng BT; Dự án đầu tư xây dựng công trình Star Center tại lô HH Khu đô thị mới Đông Nam đường Trần Duy Hưng…Tất cả những

dự án Công ty thực hiện đều do nhóm soạn thảo của Công ty trực tiếp phụ trách công tác lập dự án và thực hiện thủ tục phê duyệt, có những dự án đánh dấu sự thành công rõ nét của Công ty (như Dự án Hapulico Complex) và có những dự án đem lại kết quả không như sự kỳ vọng của Ban lãnh đạo (như Dự án Star Center),

kết quả này chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố (cả chủ quan và khách quan) Trong đó công tác lập dự án có ý nghĩa quan trọng quyết định sự thành bại của mỗi

dự án ngay từ trong giai đoạn chuẩn bị mà chỉ đến khi dự án đưa vào triển khai và hoàn thành mới có thể đánh giá được sự thành công của nó Do đó yêu cầu hoàn thiện công tác lập dự án đang được đặt ra hết sức bức thiết

Đứng trước thực trạng công tác lập dự án của Công ty còn nhiều hạn chế và những bất cập gặp phải trong quá trình đưa dự án vào thực hiện mà nguyên nhân xuất phát từ công tác lập dự án trong những năm qua, do đó tác giả lựa chọn đề tài

“Hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico” để nghiên cứu Tác giả mong muốn vận dụng hệ thống lý thuyết cùng

với những phân tích, lập luận của mình để đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án của Công ty trong thời gian tới, qua đó giúp bản thân tác giả hoàn thành tốt công việc được giao trong nhóm soạn thảo hiện nay

1.2 Tổng quan các nghiên cứu về công tác lập dự án đầu tư trong

doanh nghiệp

Lập dự án đầu tư chỉ mới thực sự được tiến hành trong những năm gần đây khi nền kinh tế phát triển, hoạt động đầu tư trở nên phổ biến đòi hỏi nhu cầu thiết yếu cần xây dựng kế hoạch các nguồn lực và những hoạt động cụ thể để đạt được mục tiêu đã đề ra Đến nay, công tác lập dự án đầu tư đã nhận được sự quan tâm nghiên cứu của rất nhiều tác giả thông qua các công trình, các bài báo, sách chuyên khảo hay cả những luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ đang học tập tại các trường đại học Tiêu biểu có thể kể đến một số tác phẩm như cuốn: “Lập và quản lý dự án đầu tư”, NXB Giáo dục 1996 của tác giả Nguyễn Ngọc Mai; cuốn “Tổ chức soạn thảo

và thẩm định dự án đầu tư”, NXB Giáo dục 1993 của tác giả Nguyễn Đức Khương hay tài liệu tham khảo nội bộ của Bộ Nông nghiệp và Công nghiệp thực phẩm “Các chỉ tiêu phân tích tài chính và kinh tế các dự án đầu tư” tác giả Trương Quang Tám; Tài liệu giảng dạy khóa chuyên đề “Lập kế hoạch, đánh giá và quản lý các dự án phát triển bền vững” của Bộ Kế hoạch và Đầu tư; “Giáo trình Lập dự án đầu tư phát

triển nông nghiệp, nông thôn”, NXB Nông nghiệp của tác giả Nguyễn Thế Nhã hay PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt với “Giáo trình Lập dự án đầu tư”…

Mỗi tác giả đều có hướng tiếp cận vấn đề và sử dụng phương pháp phân tích riêng của mình phù hợp với từng điều kiện và thời gian nghiên cứu cụ thể Nếu tác giả Nguyễn Ngọc Mai trong cuốn “Lập và quản lý dự án đầu tư” đưa ra hệ thống cơ

sở lý luận làm tiền đề xây dựng các nội dung và phương pháp lập dự án đầu tư thì trong cuốn “Giáo trình Lập dự án đầu tư” của PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt đã đi vào phân tích chi tiết, trọng tâm quy trình tổ chức lập dự án, các nội dung lập dự án Bên cạnh đó tác giả còn cung cấp cho các người đọc những phương pháp tiếp cận, phương pháp nghiên cứu và công cụ lập dự án khác nhau

Bên cạnh đó, đề tài về công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp còn được rất nhiều tác giả lựa chọn để nghiên cứu trong các luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ tại các trường đại học Điểm chung nhất giữa các đề tài nghiên cứu này là tác giả của các đề tài đều xuất phát từ hệ thống cơ sở lý luận chung về đầu tư, đầu

tư phát triển và công tác lập dự án đầu tư nhưng khi áp dụng nghiên cứu tại mỗi doanh nghiệp cụ thể có những đặc thù kinh doanh và ngành nghề khác nhau thì quá trình nghiên cứu lại được biến đổi linh hoạt sao cho phù hợp và mang lại ý nghĩa thực tiễn với chính doanh nghiệp đó

Với mục đích là nền tảng định hướng cho công tác lập dự án đầu tư tại các doanh nghiệp, luận văn này sẽ đưa ra một cái nhìn tổng quát về hệ thống lý luận chung, trình bày quy trình lập dự án, các nội dung, phương pháp lập dự án đầu tư Đồng thời nêu lên những kết quả phân tích thực tế đạt được tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Hapulico Từ đó đưa ra những đánh giá về thực trạng của công tác lập dự án đầu tư tại Công ty và đóng góp một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư trong thời gian tới

kinh doanh chung của toàn Công ty

1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

Luận văn tập trung nghiên cứu về công tác lập dự án đầu tư của Công ty CP Đầu tư BĐS Hapulico

Phạm vi nghiên cứu:

+ Không gian: Luận văn nghiên cứu công tác lập các dự án do Công ty CP Đầu tư bất động sản Hapulico thực hiện, trong đó có một số dự án Công ty triển

khai đầu tư và một số dự án Công ty đóng vai trò tư vấn lập dự án

+ Thời gian: Luận văn nghiên cứu trong giai đoạn 2008-2012

1.5 Phương pháp nghiên cứu

Với đề tài nêu trên, tác giả đã sử dụng 2 nhóm phương pháp nghiên cứu cơ bản là: Nhóm phương pháp nghiên cứu lý thuyết và nhóm phương pháp nghiên cứu thực tiễn

 Nhóm phương pháp nghiên cứu lý thuyết: dựa trên cơ sở các lý thuyết về

đầu tư, đầu tư phát triển, lập dự án đầu tư đã có để phân tích và hệ thống lại những kết luận cần thiết có liên quan đến công tác lập dự án đầu tư như: quy trình lập, nội dung lập, phương pháp lập…

Trong đó sử dụng các phương pháp cụ thể:

- Phương pháp phân tích tư liệu: nghiên cứu các văn bản, tài liệu, lý luận khác

nhau về công tác lập dự án đầu tư nhằm có cái nhìn toàn diện và tổng quát Từ đó

sắp xếp các tài liệu, thông tin lý thuyết đã thu thập được để tạo ra một hệ thống lý thuyết đầy đủ, sâu sắc về công tác lập dự án đầu tư

- Phương pháp tổng hợp và tóm tắt tư liệu: dựa trên những tư liệu đã tổng hợp

để phân tích, nắm bắt được các nội dung chính về công tác lập dự án đầu tư, các nhân tố ảnh hưởng và những tác động nhằm hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp

 Nhóm phương pháp nghiên cứu thực tiễn: nghiên cứu trực tiếp dựa trên những

dự án đầu tư đã được lập trong giai đoạn 2008-2012 để rút ra những hạn chế còn tồn tại

và nguyên nhân của những hạn chế đó trong công tác lập dự án tại Công ty

Trong đó sử dụng các phương pháp cụ thể:

- Phương pháp phân tích và tổng hợp thực tiễn: Sử dụng nguồn dữ liệu được

thu thập từ các báo cáo đầu tư, thuyết minh dự án, thiết kế cơ sở, thuyết minh thiết

kế cơ sở của các dự án đầu tư do Công ty lập Qua phân tích các dữ liệu thu thập và suy luận nhằm đánh giá tác động và mức độ ảnh hưởng của quy trình, phương pháp, nội dung sử dụng trong việc hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư của Công ty

- Phương pháp điều tra: phỏng vấn trực tiếp toàn bộ nhóm lập dự án thuộc

Phòng Kế hoạch Đầu tư của Công ty Qua đó thu thập được những ý kiến của nhóm soạn thảo về hạn chế, vướng mắc gặp phải trong quá trình lập dự án và đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án của Công ty trong thời gian tới

- Sử dụng các phần mềm tin học ứng dụng: như phần mềm Microsoft Project

về quản lý tiến độ dự án, phần mềm dự toán tính toán tổng mức đầu tư của từng dự

án nghiên cứu

Tuy nhiên, trong các phương pháp nghiên cứu nêu trên, luận văn sử dụng nhiều nhất là phương pháp phân tích – tổng hợp và phương pháp điều tra

1.6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn tiễn của đề tài nghiên cứu

Về mặt lý thuyết, đề tài chỉ mang tính chất hệ thống lại và làm sáng tỏ những

lý luận căn bản về đầu tư, đầu tư phát triển và công tác lập dự án đầu tư Trong đó phần lý luận tập trung chủ yếu vào các vấn đề có liên quan đến công tác lập dự án đầu tư như: các nhân tố ảnh hưởng, quy trình, phương pháp, nội dung lập dự án…

Về mặt thực tiễn, đề tài có tính ứng dụng cao khi thông qua việc phân tích tác động của công tác lập dự án đối với hoạt động kinh doanh, tồn tại hạn chế và yếu kém khi triển khai kinh doanh các dự án đầu tư gặp phải xuất phất từ công tác lập dự án để đưa ra những nhận định, đánh giá về nguyên nhân của những tồn tại trên khiến cho hoạt động đầu tư kinh doanh các dự án đầu tư của Hapulico chưa hiệu quả

Bản thân chủ thể nghiên cứu có thời gian học tập và làm việc trong nhóm lập

dự án thuộc phòng Kế hoạch Đầu tư của đơn vị, do đó mạnh dạn đề xuất một số những giải pháp làm cơ sở để Ban lãnh đạo Hapulico tham khảo trong việc hoàn thiện và nâng cao chất lượng công tác lập dự án đầu tư, qua đó nâng cao hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty nhất là trong thời điểm thị trường chung gặp nhiều khó khăn, thị trường bất động sản vẫn trên đà trượt dốc, phát triển thiếu bền vững như hiện nay

1.7 Cấu trúc của luận văn

Ngoài phần tóm tắt, danh mục bảng, biểu, sơ đồ, hình vẽ, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm bốn chương:

Chương 1: Tổng quan các nghiên cứu về công tác lập dự án đầu tư trong doanh

nghiệp

Chương 2: Những vấn đề lý luận chung về công tác lập dự án đầu tư trong doanh

nghiệp

Chương 3: Thực trạng công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bất

động sản Hapulico giai đoạn 2008-2012

Chương 4: Một số giải pháp hoàn thiện công tác lập dự án đầu tư tại Công ty Cổ

phần Đầu tư Bất động sản Hapulico

CHƯƠNG 2: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC

LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG DOANH NGHIỆP

2.1 Một số vấn đề về dự án đầu tư

2.1.1 Khái niệm về dự án đầu tư

Theo Luật đầu tư năm 2005 thì dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định

Như vậy dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau:

- Về mặt hình thức nó là một tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và

có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch để đạt được những kết quả

và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai

- Trên góc độ quản lý, dự án đầu tư là một công cụ quản lý sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong một thời gian dài

- Trên góc độ kế hoạch, dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền

đề cho cho các quyết định đầu tư và tài trợ

- Về mặt nội dung, dự án đầu tư là một tập hợp các hoạt động có liên quan với nhau được kế hoạch hoá nhằm đạt các mục tiêu đã định bằng việc tạo ra các kết quả

cụ thể trong một thời gian nhất định, thông qua việc sử dụng các nguồn lực xác định

2.1.2 Các thành phần chính của một dự án đầu tư

Một dự án đầu tư bao gồm các thành phần:

- Mục tiêu của dự án: là các mục tiêu cần đạt được khi thực hiện dự án Cụ thể

là khi thực hiện, dự án sẽ mang lại những lợi ích gì cho nền kinh tế - xã hội nói chung và cho các chủ thể tham gia dự án nói riêng

- Các kết quả: đó là những kết quả cụ thể, có thể định lượng và được tạo ra từ các hoạt động khác nhau của dự án Đây là điều kiện cần thiết để thực hiện các mục tiêu của dự án

- Các hoạt động: là những nhiệm vụ hoặc hành động được thực hiện trong dự án

để tạo ra các kết quả nhất định Những nhiệm vụ hoặc hành động này cùng với một lịch biểu và trách nhiệm cụ thể của các bộ phận thực hiện sẽ tạo thành kế hoạch làm việc của dự án

- Các nguồn lực: bao gồm vốn, lao động, tài nguyên thiên nhiên, khoa học công nghệ cần thiết để tiến hành các hoạt động của dự án Giá trị hoặc chi phí của các nguồn lực này chính là vốn đầu tư cần cho dự án

2.1.3 Đặc trưng của dự án đầu tư phát triển

- Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng: bất kỳ một dự án nào khi triển khai đều phải xác định rõ mục tiêu, các dự án đầu tư phát triển hiện nay mục tiêu trước hết là tạo ra các sản phẩm, dịch vụ đáp ứng nhu cầu sinh hoạt, làm việc của con người; sau đó là nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, tăng doanh thu lợi nhuận cho doanh nghiệp, tạo việc làm cho người lao động…

- Dự án có chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn: tùy thuộc vào tính chất, lĩnh vực, ngành nghề của từng dự án mà có dự án thời gian thực hiện chỉ

vài tháng, có dự án là vài năm hoặc lên tới hàng chục năm

- Dự án có sự tham gia của nhiều bên như: chủ đầu tư, nhà thầu, người lao động,

cơ quan cung cấp dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước…

- Sản phẩm của dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo: sản phẩm của dự án có thể là 2 nhà máy giống hệt nhau về diện tích, quy mô, kỹ thuật, kiểu dáng tuy nhiên mỗi nhà máy gắn với 1 địa điểm khác nhau tạo nên tính chất đơn chiếc của từng dự án

- Môi trường hoạt động của dự án là “va chạm”, có sự tương tác phức tạp giữa

dự án này với dự án khác, giữa bộ phận quản lý này với bộ phận quản lý khác

- Dư án có tính bất định và độ rủi ro cao: tùy theo tính chất dự án mà mỗi dự án

có thời gian chuẩn bị, thực hiện và vận hành khác nhau Trong quá trình đó, mỗi dự

án luôn luôn chịu ảnh hưởng của những yếu tố thường xuyên thay đổi như: chính sách pháp luật của nhà nước, điều kiện tự nhiên, thời tiết, khí hậu…

2.1.4 Vai trò của dự án đầu tư đối với doanh nghiệp

Dự án đầu tư là hồ sơ thể hiện toàn bộ quá trình của một hoạt động đầu tư cụ thể, từ cơ sở hình thành cho đến quá trình thực hiện đầu tư và vận hành các kết quả đầu tư Do đó căn cứ vào dự án đầu tư được lập, doanh nghiệp có thể xác định:

- Dự án đầu tư là căn cứ để chủ đầu tư ra quyết định đầu tư, các đơn vị tài trợ vốn ra quyết định tài trợ vốn, các đơn vị khác tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết

- Dự án đầu tư là căn cứ để doanh nghiệp thực hiện đầu tư, tổ chức vận hành kết quả đầu tư

- Dự án đầu tư còn là cơ sở để xin giấy phép đầu tư, xin ưu đãi của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

2.1.5 Chu kỳ dự án đầu tư

Chu kỳ của dự án đầu tư là các giai đoạn mà một dự án phải trải qua bắt đầu

từ khi dự án mới chỉ là ý đồ đến khi dự án được hoàn thành chấm dứt hoạt động

Chu kỳ của dự án được minh họa theo sơ đồ sau đây:

Sơ đồ 2.1: Chu kỳ của một Dự án đầu tư

Chu kỳ một dự án đầu tư được thể hiện thông qua 3 giai đoạn chính: giai đoạn tiền đầu tư (Chuẩn bị đầu tư), giai đoạn đầu tư (Thực hiện đầu tư) và giai đoạn vận hành các kết quả đầu tư (vận hành, khai thác), mỗi giai đoạn lại được chia làm nhiều bước Chúng ta có thể sơ đồ hoá như sau:

Chuẩn bị đầu tư Thực hiện đầu tư Vận hành

Kết quả đầu tư

Đánh giá và quyết định (thẩm định dự án)

Đàm phán

và ký kết các hợp đồng

Thiết kế

và lập dự toán thi công xây lắp công trình

Thi công xây lắp công trình

Chạy thử

và nghiệm thu sử dụng

Sử dụng chưa hết công suất

Sử dụng công suất ở mức độ cao nhất

Công suất giảm dần và thanh lý

Chuẩn

bị đầu

tư

Thực hiện đầu tư

SX

KD

DV

Sơ đồ 2.2: Các giai đoạn của một Dự án đầu tư

Trong chu kỳ của một dự án đầu tư thì công tác lập dự án đầu tư: được tiến hành qua 3 cấp độ nghiên cứu:

+ Nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư

+ Nghiên cứu tiền khả thi

+ Nghiên cứu khả thi

 Nghiên cứu phát hiện các cơ hội đầu tư

Nghiên cứu cơ hội đầu tư là việc nghiên cứu khả năng và điều kiện để chủ đầu tư có thể đưa ra một quyết định sơ bộ về đầu tư

Về bản chất, việc nghiên cứu cơ hội đầu tư khá sơ sài, người ta thường dựa vào các ước tính tổng hợp hơn là phân tích chi tiết Nhiệm vụ của nghiên cứu cơ hội đầu tư là chuyển một ý định đầu tư thành một đề nghị sơ bộ về dự án cho nên trong nghiên cứu cơ hội đầu tư phải đưa ra một số thông tin cơ bản Các thông tin này không những chỉ là các loại sản phẩm có khả năng sản xuất, mà còn từ đó rút ra được các chỉ tiêu kinh tế quan trọng của dự án

Một cơ hội đầu tư được coi là có hiệu quả đối với doanh nghiệp khi việc thực hiện đầu tư phải phát huy được những điểm mạnh, khắc phục được những điểm yếu của doanh nghiệp, tận dụng được các cơ hội thuận lợi, tránh được các mối đe doạ, thách thức có thể xảy ra với doanh nghiệp

 Nghiên cứu tiền khả thi

Nghiên cứu tiền khả thi được xem là bước nghiên cứu trung gian giữa nghiên cứu cơ hội đầu tư và nghiên cứu khả thi Giai đoạn này mới chỉ dừng ở mức nghiên cứu sơ bộ về các yếu tố cơ bản của dự án Sở dĩ phải có bước nghiên cứu này vì nghiên cứu khả thi là một công việc khá tốn kém về thời gian, công sức, trí tuệ và tiền bạc Mặt khác, nghiên cứu khả thi mang tính rủi ro cao Để tránh những thiệt hại, rủi ro cho nghiên cứu khả thi chúng ta nên tiến hành một bước đệm, đó là nghiên cứu tiền khả thi trước khi nghiên cứu khả thi Chỉ khi nghiên cứu tiền khả thi đạt được những kết quả tích cực thì mới tiến hành nghiên cứu khả thi

Nghiên cứu tiền khả thi có những đặc điểm cơ bản sau:

- Sử dụng thông tin (về giá cả, công nghệ, thị trường…) ở mức độ thô, độ chính xác không cao (Yêu cầu về mức độ chính xác về số liệu của nghiên cứu tiền khả thi thường là ±20%)

- Không đi sâu vào nội dung kỹ thuật, tài chính…

- Việc phân tích được tiến hành cho một khoảng thời gian nhất định (thường là một năm) được chọn làm đại diện cho toàn bộ thời gian hoạt động của dự án

- Phân tích mang tính chất tĩnh

 Nghiên cứu khả thi

Nghiên cứu khả thi là bước sàng lọc cuối cùng để lựa chọn được dự án tối

ưu Ở giai đoạn này nội dung nghiên cứu cũng tương tự như giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi nhưng khác nhau ở mức độ chi tiết hơn, chính xác hơn Mọi khía cạnh nghiên cứu đều được xem xét ở trạng thái động, tức là có tính đến các yếu tố bất định có thể xảy ra theo từng nội dung nghiên cứu

Nghiên cứu của nghiên cứu khả thi là xây dựng luận chứng nghiên cứu khả thi (luận chứng kinh tế - kỹ thuật) Luận chứng kinh tế - kỹ thuật thể hiện sự tính toán mọi mặt hoạt động của dự án đầu tư trong tương lai, nó phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy, toàn diện

Vì vậy, nghiên cứu khả thi có những đặc điểm:

- Sử dụng thông tin đầy đủ và chính xác (Yêu cầu về mức độ chính xác về số liệu của nghiên cứu khả thi thường là ±10%)

- Nghiên cứu kỹ mọi mặt (căn cứ pháp lý, thị trường, kỹ thuật, tổ chức quản lý, tài chính, kinh tế xã hội), việc nghiên cứu được tiến hành cho từng năm hoạt động,

đề cập đến mọi yếu tố liên quan đến dự án

- Việc phân tích mang tính chất động

- Một số lĩnh vực hoạt động quan trọng và phức tạp như thị trường, tổng mức đầu tư, huy động và sử dụng vốn… được nghiên cứu rất kỹ lưỡng)

Nội dung của nghiên cứu khả thi bao gồm 2 nội dung cơ bản: thuyết minh và thiết kế cơ sở

Nội dung thuyết minh:

- Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư: đánh giá nhu cầu thị trường, tiêu thụ của sản phẩm đối với dự án sản xuất kinh doanh; hình thức đầu tư xây dựng công trình, địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất

- Mô tả về quy mô và diện tích xây dựng công trình, các hạng mục công trình bao gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác; phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ và công suất

- Các giải pháp thực hiện bao gồm: phương án giải phóng mặt bằng, thiết kế kiến trúc, khai thác dự án và sử dụng lao động, phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án

- Đánh giá tác động môi trường, các giải pháp phòng cháy chữa cháy, các yêu cầu về an ninh quốc phòng, giải pháp cấp điện, cấp nước

- Tổng mức vốn đầu tư, nguồn vốn và khả năng huy động và sử dụng vốn theo tiến độ, phương án hoàn trả vốn, các chỉ tiêu tài chính kinh tế xã hội

Nội dung thiết kế cơ sở:

- Thuyết minh thiết kế cơ sở: Thuyết minh về công nghệ, giải pháp xây dựng

- Bản vẽ thiết kế cơ sở: bản vẽ công nghệ, bản vẽ xây dựng, bản vẽ sơ đồ, hệ thống phòng chống cháy nổ

Lập dự án đầu tư là bước đầu tiên trong công tác chuẩn bị dự án đầu tư, đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với kết quả của công cuộc đầu tư sau này Dự án đầu

tư có tính khả thi cao là điều kiện tiên quyết để công cuộc đầu tư đem lại hiệu quả cho doanh nghiệp nói riêng và cho nền kinh tế - xã hội nói chung

2.2 Công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp

2.2.1 Khái niệm, mục đích và yêu cầu của công tác lập dự án đầu tư

2.2.1.1 Khái niệm lập dự án đầu tư

Lập dự án đầu tư là tập hợp các hoạt động nhằm chuẩn bị, tính toán toàn diện các khía cạnh kinh tế - kỹ thuật, điều kiện tự nhiên, môi trường pháp lý trên cơ sở

đó xây dựng một kế hoạch hoạt động phù hợp để thực hiện một dự án đầu tư

2.2.1.2 Mục đích của công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp

Công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp nhằm xây dựng một lịch trình khoa học, cụ thể về mặt kỹ thuật, tài chính, thời gian thực hiện dự án Trên cơ sở đó doanh nghiệp đánh giá được dự án được thực hiện có nằm trong chiến lược, mục tiêu phát triển hay không, dự án trong tương lai có đạt hiệu quả và hiệu quả này có chắc chắn hay không để từ đó ra quyết định đầu tư Dự án đầu tư cũng là cơ sở để các đơn vị khác xem xét, đánh giá có nên tài trợ vốn cho dự án hoặc liên doanh liên kết hợp tác với chủ đầu tư cùng thực hiện dự án

Với dự án đầu tư đã được lập, khi quyết định đầu tư doanh nghiệp sẽ căn cứ vào đó tiến hành các giải pháp kỹ thuật, quản lý tổ chức, thực hiện đầu tư và vận hành các kết quả đầu tư theo một kế hoạch vốn, thời gian đã được xây dựng chi tiết,

kỹ lưỡng

Dự án đầu tư còn là một tài liệu quan trọng để doanh nghiệp xin giấy phép đầu tư (UBND cấp tỉnh) và các ưu đãi đầu tư từ các cơ quan Nhà nước (ưu đãi về thủ tục, ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, ưu đãi về tiền thuê đất, tiền sử dụng đất,

ưu đãi thuế nhập khẩu các thiết bị công nghệ, nguyên nhiên vật liệu…)

2.2.1.3 Vị trí của công tác lập dự án trong quá trình thực hiện hoạt động đầu

dự án và phương thức thực hiện để đạt được kết quả Trong đó:

- Giai đoạn Nghiên cứu tiền khả thi là bước đi tất yếu Giai đoạn này cung cấp

đầy đủ thông tin để có thể kết luận ý đồ của dự án Bên cạnh đó, có thể dự đoán về

sự thành công của dự án làm cho dự án đủ mức hấp dẫn nhà đầu tư Việc nghiên cứu tiền khả thi còn giúp cho chúng ta lường trước được những khó khăn, thuận lợi

khi tiến hành nghiên cứu khả thi và từ đó có được các kế hoạch phù hợp cho việc nghiên cứu khả thi đạt hiệu quả cao Việc nghiên cứu tiền khả thi giúp loại bỏ những cơ hội đầu tư không hiệu quả để đỡ tốn kém thời gian, chi phí vào giai đoạn nghiên cứu khả thi

- Nghiên cứu khả thi là bước sàng lọc cuối cùng để lựa chọn dự án tối ưu

Mục đích nghiên cứu khả thi là xem xét lần cuối cùng nhằm đi đến những kết luận

về mọi vấn đề cơ bản của dự án bằng các số liệu đã được tính toán cẩn thận, chi tiết, các đề án kinh tế - kỹ thuật, các lịch biểu và tiến độ thực hiện dự án trước khi quyết định đầu tư chính thức

Ở bước nghiên cứu này, nội dung nghiên cứu cũng tương tự như giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi, nhưng khác nhau ở mức độ chi tiết hơn, chính xác hơn Mọi khía cạnh nghiên cứu đều được xem xét ở trạng thái động, tức là có tính đến các yếu

tố bất định có thể xảy ra theo từng nội dung nghiên cứu Đây là giai đoạn đánh giá toàn diện, nhìn vào bản luận chứng kinh tế - kỹ thuật (luận chứng nghiên cứu khả thi) chúng ta có thể hình dung được bức tranh toàn cảnh về mọi hoạt động của dự án trong tương lai Vì vậy, luận chứng nghiên cứu khả thi là cơ sở để nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư, là cơ sở để các cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án, là cơ sở để lập kế hoạch đầu tư (đàm phán, thiết kế, xây dựng và đào tạo)

Như vậy, nghiên cứu khả thi hay còn gọi là lập dự án đầu tư là bước thứ ba trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư nhưng lại có tầm quan trọng, ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện và quyết định sự thành công của dự án Nghiên cứ khả thi là một trong những công cụ thực hiện kế hoạch kinh tế của ngành, của địa phương và của

cả nước, để biến kế hoạch thành hành động cụ thể và đem lại lợi ích kinh tế xã hội cho đất nước, lợi ích tài chính cho nhà đầu tư

2.2.1.4.Yêu cầu của công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp

Công tác lập dự án đầu tư trong doanh nghiệp cần đáp ứng các yêu cầu sau:

- Đảm bảo dự án được lập phù hợp với các quy định của pháp luật, tiêu chuẩn, quy phạm, quy định của các cơ quan Nhà nước và các thông lệ quốc tế

- Đảm bảo độ tin cậy trong giới hạn cho phép trong việc sử dụng và tính toán các thông số phản ánh các yếu tố kinh tế, kỹ thuật của dự án trong từng giai đoạn nghiên cứu

- Đánh giá được tính khả thi của dự án theo các khía cạnh trên cơ sở các phương án đã nghiên cứu

2.2.2 Các căn cứ để tiến hành lập dự án

Dự án được lập dựa trên các căn cứ chủ yếu sau:

- Xuất phát từ khía cạnh pháp lý: những chủ trương, chính sách phát triển kinh

tế xã hội của nhà nước và địa phương Ví dụ chính sách ưu đãi vay vốn của Ngân hàng chính sách xã hội tỉnh Sơn La đối với các hộ dân chăn nuôi bò sữa ở Mộc Châu, quyết định về việc áp dụng thuế giá trị gia tăng xuống 5% đối với các giao dịch về nhà ở trong thời gian từ 01/07/2013 đến hết năm 2014…

- Xuất phát từ tình hình thực tế thị trường: thị trường đang cần gì, nhu cầu tăng ra sao, khả năng đáp ứng cầu của thị trường, từ đó xác định khoảng trống thị trường, cân đối với năng lực của doanh nghiệp để làm căn cứ lập dự án

- Mục tiêu và phương hướng phát triển của doanh nghiệp, với một doanh nghiệp bất kỳ, để tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường luôn khắc nghiệt và đầy biến động đồng thời phát huy thế mạnh của mình thì doanh nghiệp đó luôn xác định sẽ tập trung vào một ngành, lĩnh vực mũi nhọn Đây cũng là cơ sở để doanh nghiệp tìm kiếm các cơ hội đầu tư nhằm thực hiện mục tiêu của mình Ví dụ Công

ty CP Xuất nhập khẩu Xây dựng Việt Nam (Vinconex) năm 2005 đã xác định: Đến năm 2015 Vinaconex sẽ trở thành cánh chim đầu đàn trong lĩnh vực xây dựng dân dụng, khai thác khoáng sản và kinh doanh nguyên vật liệu Chính từ định hướng đó thị trường xây dựng dân dụng, khoáng sản và nguyên vật liệu sẽ trở thành thị trường mục tiêu mà doanh nghiệp hướng tới

2.2.3 Quy trình lập dự án đầu tư

Khi tiến hành triển khai lập một dự án đầu tư, chủ đầu tư sẽ thành lập nhóm soạn thảo dự án, xây dựng quy trình lập dự án và lập lịch trình cụ thể để thực hiện dự án

2.2.3.1 Lập nhóm soạn thảo dự án

Nhóm soạn thảo dự án sẽ thực hiện việc lập dự án theo đúng yêu cầu về nội dung và tiến độ, nhóm soạn thảo dự án bao gồm chủ nhiệm dự án và các thành viên

Chủ nhiệm dự án có nhiệm vụ:

- Lập kế hoạch, quy trình và lịch trình soạn thảo dự án bao gồm cả ước lượng

và phân bổ kinh phí soạn thảo

- Phân công, điều phối, giám sát các thành viên trong nhóm thực hiện công việc

- Tham khảo, lấy ý kiến chuyên gia cho các nội dung của dự án tùy thuộc vào lĩnh vực dự án thực hiện

- Tổng hợp, báo cáo kết quả nghiên cứu

- Thay mặt chủ đầu tư hoặc đơn vị tư vấn lập dự án để trình bày, bảo vệ dự án trước các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các đơn vị tài trợ vốn khi được yêu cầu

 Các thành viên:

Số lượng thành viên trong nhóm soạn thảo phụ thuộc vào quy mô, tính chất

và lĩnh vực dự án thực hiện Các thành viên trong nhóm soạn thảo phải là những người có kinh nghiệm, có trình độ chuyên môn về các khía cạnh nghiên cứu trong nội dung lập dự án được giao và loại dự án thực hiện

2.2.3.2 Xây dựng quy trình lập dự án

Quy trình lập dự án xác định các bước, các công việc cần phải thực hiện để tiến hành lập một dự án đầu tư Mỗi một dự án được lập sẽ phải tuân theo một quy trình nhất định nhằm đảm bảo tính chính xác, tính khoa học và độ tin cậy; tuy nhiên với từng dự án lại thuộc những ngành, lĩnh vực khác nhau do đó quy trình của từng dự án có những thay đổi mang tính chất đặc thù nhằm tránh sự khuôn mẫu cứng nhắc

Chủ nhiệm dự án sẽ trực tiếp lập quy trình soạn thảo dự án, thông thường bao gồm các công việc chủ yếu sau:

 Nhận dạng dự án thông qua việc xác định:

- Dự án thuộc loại nào: dự án đầu tư xây dựng mới, dự án mua sắm máy móc thiết bị, dự án cải tạo hay mở rộng…

- Mục đích cụ thể của dự án

- Chủ đầu tư dự án, đơn vị tài trợ vốn

- Làm rõ sự cần thiết phải thực hiện dự án

- Đánh giá mức độ ưu tiên, vai trò của dự án trong chiến lược, mục tiêu phát triển của doanh nghiệp, ngành lĩnh vực mà dự án tham gia…

- Tính hợp pháp của ngành kinh doanh

 Lập đề cương sơ bộ của dự án và dự trù kinh phí soạn thảo:

- Đề cương sơ bộ của dự án bao gồm giới thiệu về dự án (tên dự án, chủ đầu

tư, địa điểm, quy mô thực hiện, đơn vị tài trợ vốn, mục tiêu dự án…) và các nội dung cơ bản của dự án (sự cần thiết thực hiện đầu tư, các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng tới sự hình thành và thực hiện dự án, phân tích thị trường, tổ chức quản lý,

kỹ thuật, tài chính, kinh tế - xã hội)

- Dự trù kinh phí soạn thảo:

Kinh phí soạn thảo bao gồm:

+ Chi phí thu thập thông tin phục vụ việc nghiên cứu (thu thập thông qua sưu tầm, khỏa sát, mua hay hỏi ý kiến chuyên gia…)

+ Chi phí khảo sát thực địa

+ Chi phí hành chính – văn phòng

+ Chi phí lương thưởng nhóm soạn thảo

Với từng dự án khác nhau có kinh phí soạn thảo khác nhau, kinh phí này được phân bổ cho các hạng mục chi phí cũng khác nhau

 Lập đề cương chi tiết:

Trên cơ sở đề cương sơ bộ đã được thông qua, chủ nhiệm dự án sẽ hoàn thành đề cương chi tiết ở từng nội dung và thảo luận với nhóm soạn thảo

 Phân công công việc cho các thành viên nhóm soạn thảo:

Chủ nhiệm dự án phân công công việc cụ thể tới từng thành viên trong nhóm soạn thảo Các thành viên dựa trên đó tìm kiếm thu thập dữ liệu, phân tích tổng hợp thông tin và hoàn thành nội dung nghiên cứu được phân công trong khoảng thời gian cho phép Sau đó từng thành viên sẽ thuyết minh và phản biện kết quả nghiên cứu của mình trước cả nhóm dưới sự chủ trì của Chủ nhiệm dự án

 Mô tả dự án và trình bày dự án trước chủ đầu tư, đơn vị tài trợ vốn và các cơ

quan có thẩm quyền:

Chủ nhiệm dự án là người tổng hợp và rà soát lại kết quả nghiên cứu của từng thành viên trong nhóm soạn thảo, có trách nhiệm báo cáo với chủ đầu tư, các đơn vị tài trợ vốn và cơ quan có thẩm quyền liên quan

 Hoàn tất các văn bản của dự án:

Sau khi tiếp nhận và sửa đổi văn bản dự án dựa trên những đóng góp của chủ đầu tư cũng như các đơn vị tài trợ vốn và cơ quan có thẩm quyền, nhóm soạn thảo

sẽ hoàn tất các văn bản có liên quan tới dự án, đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan

Để lập lịch trình soạn thảo dự án chủ nhiệm dự án có thể sử dụng nhiều phương pháp khác nhau tuy nhiên biểu bồ GANTT là phương pháp đơn giản, dễ sử dụng và tiết kiệm chi phí nhất

2.2.4 Các nội dung nghiên cứu trong quá trình lập dự án đầu tư

Đối với một dự án đầu tư thuộc các ngành, lĩnh vực nhất định và trên cơ sở văn bản pháp luật do Nhà nước yêu cầu (Điều 7, Điều 8 Nghị định 12/2009/NĐ-CP

ngày 10/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình), chủ đầu

tư sẽ lập dự án với các nội dung sau:

2.2.4.1.Phân tích các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến việc hình thành và thực hiện dự án

Một dự án ra đời chịu tác động của rất nhiều yếu tố vĩ mô như: môi trường kinh tế, môi trường pháp lý, môi trường chính trị, môi trường văn hóa - xã hội, môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên Trước hết, việc phân tích các điều kiện vĩ mô là căn cứ xác định sự cần thiết phải đầu tư Các yếu tố này thể hiện khung cảnh đầu tư của dự án, có ảnh hưởng đến triển vọng ra đời và toàn bộ quá trình thực hiện dự án cũng như vận hành kết quả đầu tư Thứ hai, việc phân tích các điều kiện vĩ mô nhằm đánh giá khái quát ảnh hưởng của chúng đến quá trình thực hiện dự án theo 2 hướng: tạo thuận lợi hoặc gây cản trở quá trình thực hiện dự án

Để đánh giá ảnh hưởng của các điều kiện vĩ mô tới sự hình thành và thực hiện dự án cần phân tích các nội dung:

- Phân tích môi trường vĩ mô:Để phân tích môi trường vĩ mô của một dự án cần xem xét các yếu tố như môi trường kinh tế vĩ mô, môi trường chính trị và luật pháp, môi trường văn hóa xã hội, môi trường tự nhiên và nguồn tài nguyên thiên nhiên

- Phân tích các quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, phát triển ngành vùng có liên quan đến dự án như Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, Quy hoạch phát triển ngành, Quy hoạch phát triển lĩnh vực kết cấu hạ tầng, Quy hoạch phát triển đô thị, Quy hoạch xây dựng

2.2.4.2 Phân tích thị trường tiêu thụ và sản phẩm dịch vụ của dự án

Một dự án ra đời cung cấp những sản phẩm, dịch vụ đáp ứng nhu cầu của một nhóm đối tượng khách hàng nhất định Chính vì vậy việc phân tích thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm dịch vụ của dự án có ý nghĩa và vai trò hết sức quan trọng Phân tích thị trường trước hết cho biết cung cầu sản phẩm trong quá khứ, ở hiện tại và là cơ sở để dự báo cung cầu thị trường trong tương lai về sản phẩm của

dự án Kết quả của phân tích thị trường chính là căn cứ để khẳng định sự cần thiết