Vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp không chỉ là tạo nơi ăn, chốn ở cho hàng ngàn hộ dân trong diện giải phóng mặt bằng đế triến khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội theo các quy
CO SỞ KHOA HỌC CỦA ĐẦU T ư D ự ÁN NHÀ Ỏ THU NHẬP TH ẤP
Nhà ở thu nhập thấp
1.1.1 Khái niệm nhà ở thu nhập thấp
Khái niệm nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp trên Thế giới bắt đầu xuất hiện đầu tiên tại các nước Anh, Pháp, Mỹ, Canada vào những năm 1970 và dần dần lan rộng ra các nước khác như Nhật Bản, Hàn Q uốc Trong đó nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp là một loại nhà cung cấp cho những người không có thu nhập hoặc thu nhập thấp trong xã hội Họ là những người không thể nào hoặc gần như không bao giờ tự mình có khả năng mua nhà làm chỗ ở Loại hình nhà này ở các nước trên thế giới bao gồm cả nhà ở từ thiện và nhà đê bán, cho thuê, thuê mua với giá thâp hơn so với nhà ở thông thường để đáp ứng nhu cầu nhà ở của những người lao động nghèo, người lao động có thu nhập thấp, người vô gia cư, người già đơn thân, người tật nguyền, người đau yêu không nơi nương tựa, nhũng người sau khi mãn hạn tù nhưng không còn sức lao động
Hiện nay trong các văn bản pháp luật Việt Nam chưa có định nghĩa cụ thể về loại hình Nhà ở dành cho người thu nhập thấp, Nhà ở thu nhập thấp được hiểu theo nghĩa của khái niệm về nhà ở xã hội Theo Luật Nhà ở 2005 và Nghị định 71/2010/NĐ-CP pháp luật quy định: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Luật nhà ở được mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước ban hành.
Các đối tượng được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 53 của Luật nhà ở 2005 bao gồm: cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.
1.1.2 S ự cần thiết của Nhà ở thu nhập thấp
1.1.2.1 Thực hiện công bằng xã hội
Nhà ở thu nhập thấp là quỹ nhà của một quốc gia, địa phưong giành cho bộ phận dân cư và người lao động có thu nhập dưới mức trung bình trong xã hội Quần thể quy mô, chất lượng nhà ở cho người thu nhập thấp còn là thước đo sự phát triển hệ thống an sinh xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống, quy định vẻ đẹp kiến trúc, bộ mặt cảnh quan của một địa phương và toàn thể quốc gia, đồng thời khẳng định trình độ quản lý xã hội của Nhà nước Vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp không chỉ là tạo nơi ăn, chốn ở cho hàng ngàn hộ dân trong diện giải phóng mặt bằng để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội theo các quy hoạch quốc gia mà còn bao gồm cả việc thu xếp nhà ở để an cư lạc nghiệp cho hàng ngàn người lao động tại các khu công nghiệp, nhà máy, công trường, đáp ứng nhu cầu của những gia đình trẻ bước đầu tách hộ sau khi lập gia đình, hoặc đáp ứng nhu cầu cho những người thu nhập thấp gắn với quá trình xê dịch địa điểm làm việc, nơi công tác, học tập, chữa bệnh và nghỉ dưỡng dài hạn, hoặc đơn thuần chỉ là cải thiện điều kiện ăn ở, sinh hoạt, không gian sống vốn quá khó khăn của mình Quá trình di chuyển các dòng dân cư và xác lập chồ ở mới bằng và tốt hơn chỗ ở cũ cho các cư dân này đã, đang và sẽ còn tiếp tục mở rộng và tăng tốc trong xu thế phát triến chung năng động và dịch chuyển nhiều hơn của xã hội hiện đại, cũng như với quá trình tổng tái cơ cấu các khu vực hoạt động kinh tế - xã hội vĩ mô và vi mô trong nền kinh tế chuyển đổi và đang phát triển ở nước ta Với ý nghĩa đó, có thể nói việc giải quyết vấn đề nhà ở thu nhập thấp phải là một trong các mục tiêu ưu tiên hàng đầu nổi bật và bao quát của một thể chế xã hội văn minh, nhất là một quốc gia muốn phát triển bền vững và đặc biệt lựa chọn đi theo định hướng XHCN như Việt Nam Sẽ là rất bất cập nếu việc thực hiện một dự án phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội hoặc phát triển kinh tế của một địa phương, quốc gia lại làm tăng tình trạng vô gia cư, thất nghiệp, tệ nạn xã hội và các căng thẳng chính trị - xã hội khác với các tổn thất khó đo lường cho cả hiện tại và tương lai, cả cấp vĩ mô lẫn vi mô.
1.1.2.2 Phát triển thị trường Bất động sản
Thị trường bất động sản nói chung bao gồm nhiều loại hình sản phẩm bất động sản hướng tới các mục đích sử dung khác nhau: Bất động sản văn phòng, nhà ở, nghỉ dưỡng, trung tâm thương m ại Trong nhóm Bất động sản nhà ở lại gồm nhiều phân khúc như: Nhà ở riêng lẻ, chung cư, biệt thự; cao cấp, trung cấp và giá rẻ; nhà ở thương mại, nhà ở công vụ Tùy theo đặc điểm kinh tế, chính trị xã hội và sự phát triển của mỗi quốc gia mà tỷ lệ các loại hình bất động sản trên không giống nhau Việt Nam là một quốc gia đang phát triển, có bình quân thu nhập đầu người chưa cao, dân số đông, mật độ dân cư tại các đô thị có xu hướng tăng lên theo hàng năm Vì các lý do trên nên nhu cầu về nhà ở tại các đô thị kinh tế đầu tầu của Việt Nam như Hà Nội là rất lớn, tuy nhiên do cơ cấu dân sổ trẻ, mức thu nhập chưa cao nên mặc dù nhu cầu về nhà ở cao nhưng nhiều người dân chưa có nhà ở là tình trạng chung đang diễn ra tại Hà Nội.
Trong mọi lĩnh vực kinh doanh, một thị trường hoàn hảo phải có đầy đủ các sản phấm ở các phân khúc thị trường khác nhau, đáp ứng nhu cầu tiêu dùng tối đa cho thị trường, theo một logic đơn thuần thì cơ cấu sản phẩm bất động sản cần phù hợp với nhu cầu, khả năng chi trả của thị trường Do đó, phân khúc thị trường của nhà ở thu nhập thấp hướng tới các đổi tượng khách hàng là người có thu nhập thấp đang có nhu cầu về nhà ở là phù hợp với một quốc gia có mức sống của đại đa số người dân thuộc diện thấp như Việt Nam hiện nay, và phải chiếm tỷ trọng lớn.
Nhà ở thu nhập thấp là một sản phẩm của thị trường bất động sản, mọi hoạt động đầu tư, tiêu dùng sản phẩm này đều có ảnh hưởng tới thị trường bất động sản nói chung Phát triển nhà ở thu nhập thấp là giải pháp nhằm nhiều mục tiêu: vừa giải quyết chỗ ở cho người lao động, người thu nhập thấp góp phần hoàn thiện thị trường bất động sản; vừa xử lý hàng tồn bất động sản, dần dần làm ấm thị trường bất động sản đã đóng băng trong vài năm trở lại đây.
1.1.2.3 Thực hiện Chính sách an sinh xã hội của Nhà nước:
Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến
2030 của Việt Nam được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt năm 2011 đã khẳng định phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế xã hội đồng thời là trách nhiệm của người dân.
Nghị quyết 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 của Chính phủ về một số cơ chê, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại đô thị Nhà nước khuyến khích các thành phần tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán (trả tiền một lần hoặc trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tượng có thu nhập thấp tại khu vực đô thị theo phương thức xã hội hóa Một mặt Nhà nước khuyến khích các Chủ đầu tư tham gia vào phát triển nhà thu nhập thấp bằng các chính sách ưu đãi riêng, mặt khác Nhà nước quy định bắt buộc một số Chủ đầu tư dự án phải thực hiện xây dựng nhà ở thu nhập thấp Cụ thể với các Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có quy mô từ 10 ha trở lên và dự án khu đô thị mới trên địa bàn, phải đảm bảo dành tỷ lệ diện tích đất tối thiểu không ít hơn 20% quỹ đất ở của các dự án để xây dựng nhà ở thu nhập thấp Đổi với các địa phương đã có quỹ đất dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 20 nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở nhưng hiện nay chưa triển khai xây dựng nhà ở xã hội, nếu các chủ đầu tư trước đây đã chuyển giao quỹ đất này cho địa phương đăng ký đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp thì giao lại cho chủ đầu tư quỹ đất này để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để cho thuê hoặc thuê mua.
Theo mục tiêu chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2015 đã được thông qua: phấn đấu cả nước đạt 10 triệu m2 nhà ở xã hội, trong đó chủ yếu là nhà ở chung cư; tiếp đến mục tiêu giai đoạn 2016-2020 cả nước đạt khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội Trong khi đó theo khảo sát của Bộ xây dựng năm 2013 thì nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp hiện là 11,28 triệu m2 tương đương 282 nghìn căn hộ, trong giai đoạn 2016-2020 nhu cầu tăng thêm 3,36 triệu m2 tương đương 84 nghìn căn hộ Như vậy tổng nhu cầu từ nay đến năm 2020 là khoảng 432 nghìn căn tương đương khoảng 17,28 triệu m2 Nhà nước chủ trương chỉ đạo các Bộ ngành phối hợp để thực hiện bô sung quỹ nhà ở theo chiên lược phát triên nhà ở quốc gia.
Như vậy, phát triển nhà ở thu nhập thấp là thực hiện đúng đường lối chính sách của Nhà nước.
1.2 Đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp
1.2.1.1 Khái niệm về Đầu tư D ự án nhà ở thu nhập thấp Đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực về vật chất, nguồn lực con người trong một khoảng thời gian đế tạo ra sản phẩm là nhà ở với giá thấp hơn so với mặt bằng giá nhà ở chung cùng thời điểm đáp ứng nhu cầu mua, thuê, thuê mua của đối tượng là người thu nhập thấp Đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp tuân theo các quy định của pháp luật, có chế độ chính sách riêng thể hiện sự quan tâm, ưu đãi của Nhà nước đổi với những nhà đầu tư.
Như vậy để đầu tư một dự án nhà ở thu nhập thấp thì nhà đầu tư cần phải có một nguồn lực tài chính nhất định để chi trả cho mọi hoạt động trong quá trình thực hiện đầu tư dự án, phải có nguồn nhân lực có chuyên môn phù hợp đê quản lý và thực hiện từng công việc cụ thê, phải có nguồn lực về máy móc thiết bị, công nghệ đáp ứng được yêu cầu thi công xây dựng công trình nhà ở thu nhập thấp theo kế hoạch Nhà đầu tư muốn đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp thì phải có đầy đủ năng lực về các nguồn lực nói trên: đủ về số lượng và đảm bảo về chất lượng Theo nội dung của Luật đầu tư 2005 thì hoạt động đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp được hiểu là hoạt động của nhà đầu tư trong suốt quá trình gồm các khâu từ chuẩn bị dự án, thực hiện và quản lý dự án nhà ở thu nhập thấp.
1.2.1.2 Đặc điểm về đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp Đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp là hoạt động đầu tư nhằm tạo ra sản phấm là nhà ở thu nhập thấp, một loại sản phẩm hàng hóa không phải làm từ thiện mà đế bán, cho thuê, thuê mua Đối tượng mua là người có thu nhập thấp có thể từ lương, tiền làm công, nhưng do số tiền kiếm được ít, chỉ đủ trang trải cuộc sống và tích lũy chút ít nhưng không thể nào mua được nhà ở nếu không có sự hỗ trợ nào đó từ nhiều phía Loại nhà ở cho người thu nhập thấp thường có giá rẻ hơn các loại nhà khác Đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp có một số đặc điểm như sau đây:
T hứ nhất, đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp không có sự khác biệt nhiều so với đầu tư dự án nhà ở thương mại thông thường bởi vì loại nhà ở thu nhập thấp này hoàn toàn không kém về chất lượng, nó vẫn đảm bảo độ bền vững với các tiêu chuẩn xây dựng cơ bản, chỉ có điều nó không sử dụng các thiết bị đắt tiền, chẳng hạn như những nhà thấp tầng (dưới 9 tầng) không có thang máy Không sử dụng các thiết bị vệ sinh cao cấp, không dùng những họa tiết trang trí cầu kì, không có các dịch vụ tiện ích xa xỉ như hồ bơi, sân tennis
T h ứ hai, đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp không những có đơn giá chi phí trên một mét vuông mặt bằng xây dựng thấp hơn so với nhà ở thương mại thông thường mà còn có tống diện tích sử dụng thấp hơn so với nhà ở thương mại bởi vì nhà ở thu nhập thấp thường có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ nhà ở thương mại khác (căn hộ nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam thường có diện tích từ 30-70m2 so với diện tích nhà ở chung cư thông thường là 60-
150m2), trong một số trường hợp có thể vài ba căn hộ nhà ở thu nhập thấp sử dụng chung một nhà bếp hoặc nhà vệ sinh.
Đầu tu dự án nhà ở thu nhập thấp
2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà Nội ảnh hưởng đến đầu tư dự án nhà ở thu nhập thấp:
2.1.1 Đặc điểm dân số Thành p h ố Hà Nội:
Hình 2.1: Bản đồ hành chính TP Hà Nội năm 2013
Các thống kê trong lịch sử cho thấy dân số Hà Nội tăng nhanh trong 50 năm gần đây Vào thời điểm năm 1954, khi quân đội Việt Minh tiếp quản thủ đô Hà Nội, thành phố có 53 nghìn dân, trên một diện tích 152 km2 Đến năm