Hoàn thiện môi trường đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản đối với lĩnh vực đất đai...82... Đặc biệt, hành lang pháp lý về điều kiện và phạm vi hoạt động kinh doanh ch
Sự cần thiết của đề tài
Ngay sau dấu mốc lịch sử công cuộc Đổi mới năm 1986, Việt Nam nhanh chóng thực hiện chủ trương hội nhập kinh tế bằng việc thông qua Luât Đâu tư nước ngoài vào năm 1987 Sau nhiều năm sửa đổi và hoàn thiện Luật cho các nhà đâu tư nước ngoài, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (Foreign Direct Investment - FDI) đa thực sự trở thành môt trong những nguồn vốn quan trọng, ngày càng ảnh hưởng đáng kể tới sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam Qua 20 năm (tính đến hết tháng 12/2007), vốn FDI đạt 85 056 tỷ USD với hơn 8.600 dự án' được cấp phép đang có hiệu lực thực hiện Theo các chuyên gia kinh tế, chưa bao giờ giới đầu tư nước ngoài chú ý đến thị trường Việt Nam như hiện nay Với lợi thế giá nhân công rẻ, chính sách mở va thị trương tiêm năng là lý do chính đê các tập đoàn nước ngoài muốn bỏ những điểm đầu tư đắt đỏ khác để đến Việt Nam về mặt kinh tế FDI được coi là một nguồn vốn quan trọng để bổ sung nguồn vốn đầu tư trong nước nhăm đạt được mục tiêu tăng trưởng kinh tế.
Môi trường đâu tư bât động sản Việt Nam ngày càng có sức lôi cuốn đối với các nhà đầu tư nước ngoài Đặc biệt, hành lang pháp lý về điều kiện va phạm VI hoạt đọng kinh doanh cho các nhà đâu tư nước ngoài trong lĩnh vực bât động sản (BĐS) từng bước được hoàn thiện và mở rộng thêm Từ quy đinh hình thức liên doanh với doanh nghiệp trong nước, vốn góp không quá
/ ữ vôn pháp định như trước đây, đến nay các nhà đầu tư nước ngoài có thể thành lập doanh nghiệp 100% vốn riêng cho mình trong lĩnh vực đầu tư BĐS như khách sạn, văn phòng, căn hộ cho thuê Ngoài ra, các nhà đàu tư nước ngoai được kinh doanh BĐS trong đâu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê đê cho thuê đất đã có hạ tầng cũng như được hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ môi giới, định giá BĐS Tính đến tháng 4 năm 2007, Việt Nam đã thu hút được gần 700 dự án đầu tư nước ngoài với tổng số vốn đăng ký khoảng 17 tỷ
1 Nguồn số liệu: Cục đầu tư nước ngoài - Bộ Kế hoạch và Đầu tư
USD vào lĩnh vực xây dựng và BĐS Mặc dù nguồn vốn nước ngoài chảy vào lĩnh vực BĐS Việt Nam ngày càng nhiều nhưng nó vẫn được đánh giá là thấp so với tiềm năng thực tế Đặc biệt, vốn đầu tư của các nhà đầu tư châu Âu còn chiêm tỷ trọng thâp, khoảng 5% trong tổng số vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực BĐS Để đáp ứng nhu cầu về vốn cho thị trường BĐS, các doanh nghiệp đâu tư nước ngoài gặp khá nhiều vấn đề trong quy trình thủ tục đầu tư và mât nhiêu thời gian đê nghiên cứu, thích ứng với thị trường thiếu tính chuyên nghiệp như của ta hiện nay, do vậy sự nản lòng của các nhà đầu tư là điều hiển nhiên Tình trạng giao dịch ngầm, đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá BĐS diễn ra khá phố biến làm cho thông tin về thị trường không phản ánh đúng thực tế, làm tăng độ rủi ro trong kinh doanh BĐS.
Vậy, thực tế FDI vào thị trường BĐS diễn ra ra sao? v ấ n đề cốt lõi phía sau những nguyên nhân trên là gì? Và giải pháp cho những nguyên nhân này như thế nào? Đề tài: “Đ ầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt N am - Thực trạng và giải p h á p ” sẽ phần nào trả lời được những câu hỏi thực tế đang đặt ra.
Tình hình nghiên cứu
Thu hút vôn đâu tư trực tiêp nước ngoài là một bộ phận quan trọng của chiến lược phát triển kinh tế xã hội của Việt Nam được thể hiện trong các văn kiện Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam Một số nhà nghiên cứu đã tiếp cận vấn đề vồn đầu tư nước ngoài dưới nhiều góc độ và quan điểm khoa học khác nhau Cụ thể như “Tác động của đầu tư trực tiếp nước ngoài tới tăng trưởng kmh te ơ Viẹt Nam do TS Lê Xuân Bá làm chủ biên, đã tông hợp được tình hình FDI ở Việt Nam kể từ 1988 đến 2004 và đánh giá tác động của FDI tới tăng trưởng kinh tế thông qua kênh đầu tư và kênh tác động tràn, hay “Vai trò của đâu tư trực tiêp nước ngoài đối với sự phát triển của thị trường lao động” của Viện Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh nghiên cứu FDI dưới góc độ hàng hoá, thị trường lao động Luận văn thạc sỹ của Nguyễn Thùy Linh với đề tài
“Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam sau khủng hoảng tài chính tiền tệ châu Á” nghiên cứu về đầu tư trực tiếp nước ngoài tại Việt Nam kể từ sau cuộc khủng hoang tài chính tiền tệ Châu Ả năm 1997 Luận án tiến sỹ kinh tế của Vương Đức Tuấn với đề tài “Hoàn thiện cơ chế, chính sách để thu hút FDI ở thủ đô Hà Nội trong giai đoạn 2001 - 2010” nghiên cứu cơ chế, chính sách thu hút đâu tư nước ngoài và quá trình hoàn thiện cơ chế, chính sách thu hút FDI ở Hà Nội dưới giác độ khoa học kinh tế chính trị.
Riêng trong lĩnh vực BĐS, cũng đã có rất nhiều nghiên cứu về môi trường đâu tư BĐS Việt Nam như “Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam” của TS Lê Xuân Bá đã chỉ ra sự cần thiết cua thể chế và chính sách đối với sự phát triển của thị trường BĐS Nghiên cứu của TS Nguyễn Đình Bồng “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” thì nhấn mạnh đến vai trò của việc hoàn thiện hệ thống quản lý đất đai đôi với thị trường BĐS Luận án tiến sỹ kinh tế của Trần Quốc Hùng với đề tài ‘Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam” đâ nghiên cứu tông quan các hoạt động kinh doanh BĐS đang có tại Việt Nam và đưa ra giải pháp phát triển các hoạt động này trong tương lai Đặc biệt gần đây có nghiên cứu “Môi trường đầu tư bất động sản Việt Nam: Cơ sở lý luận thực trạng và giải pháp” của TS Trần Kim Chung đã phân tích rất kỹ năm chính sách đât đai, xây dựng, tín dụng, tài chính và đầu tư trong môi trường thể chế đầu tư BĐS Việt Nam.
Tuy nhiên, những công trình nghiên cứu trên chưa có công trình nào nghiên cứu đề cập đến FDI trong lĩnh vực BĐS, cũng chưa có nghiên cứu nào đê cập một cách đây đu, có hệ thống và cập nhật được thực trạng FDI vào thị trường BĐS Việt Nam Do đó đề tài: “Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bât động sản Việt Nam - Thực trạng và giải pháp” hy vọng sẽ là một công trình nghiên cứu hệ thống, toàn diện và cập nhật về FDI vào thị trường BĐS Việt Nam trong môi trường hội nhập kinh tế thế giới hiện nay.
3 Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Thứ nhát, khái quát một số vấn đề lý luận về FDI vào thị trường BĐS vai trò của FDI đối với thị trường BĐS, để từ đó nghiên cứu môi trương đầu tu nhăm thu hút FDI vào thị trường BĐS; nghiên cứu kinh nghiệm quốc tế trong việc thu hút FDI vào thị trường BĐS;
Thứ hai, phân tích, đánh giá môi trường đầu tư FDI, thực trạng FDI vào thị trường BĐS Việt Nam những năm qua, để từ đó tìm ra được những hạn chê, vướng mắc từ các nhà đầu tư nước ngoài trong thị trường BĐS và nguyên nhân cần giải quyết;
Thứ ba, trên cơ sở tìm ra được những nguyên nhân đó đưa ra một số giải pháp nhằm đấy mạnh thu hút FDI vào thị trường BĐS Việt Nam.
4 Đôi tưọ’ng và phạm vi nghiên cứu của đề tài Đối tượng nghiên cứu:
- Đê tài nghiên cứu tông hợp các văn bản quy phạm pháp luật chính sách liên quan đến thu hút FDI vào thị trường BĐS, chính sách phát triển thị trường BĐS;
- Đề tài nghiên cứu môi trường đầu tư FDI vào thị trường BĐS Việt Nam là chủ yếu, đồng thời phân tích nguồn vốn, lĩnh vực, địa bàn đầu tư FDI vào thị trường BĐS;
- Đề tài nghiên cứu FDI trong các lĩnh vực BĐS, trong đó chu yếu là BĐS căn hộ - văn phòng cao cấp, khách sạn - khu nghỉ dường và khu công nghiệp.
- Vê phạm vi thời gian: Đe tài sẽ nghiên cứu FDI vào thị trường BĐS Việt Nam từ giai đoạn 1988 đến 2007’
- v ề phạm vi không gian: Đề tài sẽ nghiên cứu trên bình diện cả nước.
Trong qua trinh thực hiện, đê tài được sử dụng tông hợp các phương pháp:
- Phương pháp tông hợp, thống kê: Tác giả thu thập và thống kê số liệu về tông nguồn von FDI; tông nguồn vốn FDI nói chung đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS Việt Nam;
- Phương pháp so sánh, phân tích: Từ số liệu tổng họp được, tác giả so sánh, phân tích và đánh giá thực trạng FDI vào thị trường BĐS nhừng năm qua và dự báo xu hướng những năm tới;
- Phương pháp chuyên gia: Trên cơ sở phân tích, đánh giá thực trạng và đưa ra giải pháp nhằm tăng cường thu hút FDI vào thị trường BĐS, tác giả tham khảo ý kiên đóng góp của các chuyên gia để bổ sung và hoàn chỉnh đề tài.
6 Kết cấu của đề tài
Ngoài phân mở đâu và kết luận, luận văn gồm 3 chương sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học về đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản.
Chương 2: Thực trạng đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.
Chương 3: Phương hướng, giải pháp nhằm đẩy mạnh thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam.
CHƯƠNG 1 C ơ SỞ KHOA HỌC VÈ ĐẦU T ư TRựC TIẾP NƯỚC
NGOÀI VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm bất động sản Định nghĩa chung nhất coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Từ định nghĩa chung này đã hình thành những định nghĩa khác, trong đó chủ yếu là làm rõ về tài sản gắn liền với đất Tại Điều 174 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005 đã định nghĩa “Bất động sản là các tài sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d) Các tài sản khác do pháp luật quy định”
Tuỳ theo chức năng sử dụng, BĐS có thể có một số loại sau:
- Nhà ở: BĐS nhà ở là các ngôi nhà độc lập cũng như các khu nhà chung cư, cũng như các khu đất dành để xây dựng các ngôi nhà/khu nhà ở Loại BĐS này có thê năm ở các thành phố, vùng ngoại ô, vùng nông thôn.