Đầu tư các dự án bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản tài chính dầu khí pvfc land

Năm 2010 đánh dấu bưó'c tăng trưởng vượt bậc về doanh thu trong lĩnh vực đầu tư các dự án bất động sản khi công ty thực hiện chuyển nhượng thành công các dự án mới hoàn thành và kinh doa

Đ Ạ I H Ọ C K T Q D

PHÒNG LUẬN ÁN - Tư LIỆU

Mai Thị Hải yến

ĐẦU T ư CÁC D ự ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY

CỞ PHÀN BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHÍ

PVFC LAND

Chuyên ngành: Kinh tế đầu tu

LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TÉ

lìís.cm

N G Ư Ờ I H Ư Ớ N G D Ầ N K H O A H Ọ C : T S N G U Y Ễ N H Ồ N G M I N H

Hà N ội-2011

DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIẺU

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẢT

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VÈ ĐẦU TU CÁC DỤ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 4

1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư 4

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư 4

1.1.2 Phân lo ại 5

1.1.3 Khái niệm và các giai đoạn trong chu kỳ dự án đầu t ư 6

1.2 Một số vấn đề về dụ án đầu tư bất động sản 8

1.2.1 Khái niệm 8

1.2.2 Đặc điểm dự án bất động sản 12

1.3 Tiêu thức đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tu dự án bất động s ả n 20

1.4 Các nhân tố ảnh huỏng tói hoạt động đầu tư dự án bất động sản 22

CHƯƠNG 2: THỤC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TU DỤ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010 25

2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) 25

2.1.1 Qưá trình hình thành và phát triển Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land) 25

2.1.2 Thông tin chung và cơ cấu tổ chức 26

2.1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty 29

2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land 34

2.2.1 Đặc điểm chung của hoạt động đầu tư các dự án của công ty PVFC Land: 34

2.2.2 Giới thiệu các dự án của công t y 35

2.2.3 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư các dự án bất dộng sản của công ty PVFC Land 39

2.2.4 Đánh giá tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land 61

C H Í N H D Ầ U K H I ( P V F C L A N D ) 74

3.1 Dịnh hướng h o ạ t đ ộ n g đ ẩ u tư t ạ i c ô n g t y 74

3.1.1 Phương hướng phát triển công ty (giai đoạn 2011 -2 0 1 5 ) 74

3.1.2 Định hướng hoạt động đâu tư dự án tại công t y 75

3.1.3 Phân tích cơ hội và thách thức đối với hoạt động đầu tư dự án bất động sản tại công t y 75

3 2 M ộ t số g i ả i p h á p n h ằ m h o à n t h i ệ n h o ạ t đ ộ n g đ ầ u t ư d ự á n b ấ t đ ộ n g s ả n t ạ i c ô n g t y 81

3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác lập và thẩm định dự án 81

3.2.2 Cân đối và sử dụng nguồn vốn đầu tư hợp lý 82

3.2.3 Đẩy mạnh tiến độ thực hiện đầu tư các dự án bất động sản 85

3.2.4 Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường 86

3.2.5 Giải pháp quản lý dự án đầu tư 87

3.2.6 Giải pháp về nhân lực 90

K É T L U Ậ N 92

Hình 1.1: Chu kì của dự án dầu tư 7

Bảng 1.1: Các bước của dự án đầu tư 7

Bảng 2.1: Cơ cầu tổ chức của Công ty PVFC Land 27

Bảng 2.2: Kết quả hoạt động SXKD cua Công ty năm 2007 -2010 29

Bảng 2.3: Cơ cấu doanh thu của Công ty qua các năm (2008 - 2010) 31

Bảng 2.4: Chỉ số về khả năng sinh lời 32

Bảng 2.5: Cơ cấu nguồn vốn và tài sản 32

Bảng 2.6: Chỉ sổ về tăng trưởng 33

Bảng 2.7: Bảng thống kê diện tích các căn hộ 48

Bảng 2.8 : Tông mức đầu tư dự á n 49

Bảng 2.9: Dự kiến mức độ lấp đầy diện tích cho thuê và bán căn h ộ 51

Bảng 2.10: Tiến độ thực hiện đầu tư các dự án 53

Bảng 2.11: Cơ cấu vốn đầu tư các dự án 58

Bảng 2.12: số lượng các dự án bất động sản công ty đã thực hiện đầu tư 59

Bảng 2.13: Danh sách các công ty tham gia góp vốn 60

Bang 2.14: Một số dự án có hiệu quả tài chính tốt hiện đang được tập trung triển khai 62

Bảng 2.15: Cơ cấu vốn cho hoạt động đầu tư các dự án bất động sản 64 Bảng 2.16: Doanh thu từ hoạt động đầu tư dự án của công ty từ năm 2008 -2010.65

Tôns côns ty xây lăp Dâu khí Thương Mại cổ phân

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Cùng với thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng phát triển và sôi động Đây là kênh thu hút một lượng lớn vốn đầu tư của xã hội và hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Cùng với sự phát triển kinh

tế xã hội và tăng thu nhập của người dân, nhu cầu sống trong một môi trường an toàn, hiện đại với các tiện ích cao cấp phát triển ngày càng nhanh Đồng thời, với sự gia tăng tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ, bên cạnh sự tăng trưởng căn hộ và nhà ở cao cấp, những năm tới được dự báo về sự bùng nổ thị trường văn phòng cho thuê Do

đó, thị trường bất động sản được dự báo cũng sẽ sôi động trong những năm tới.

Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế cũng như những hạn chế và thắt chặt tín dụng bất động sản đã khiến hoạt động đầu tư dự án của công ty trong thời gian qua gặp không ít khó khăn.

C H Ư Ơ N G 1: L Ý L U Ậ N C H U N G V È Đ Ầ U T Ư

C Á C DỤ ÁN B Ấ T Đ Ộ N G SẢ N 1.1 M ột số vấn đề chu n g về hoạt động đầu tư

Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chât, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.

Có nhiều cách phân loại hoạt động đầu tư tùy theo từng khía cạnh nhìn nhận

và đánh giá cũng như để phục vụ cho mục đích tiện theo dõi và quản lý.

Quá trình đầu tư dược phân thành 3 giai đoạn, tùy thuộc vào lĩnh vực đâu tư các bước công việc trong mỗi giai đoạn của các dự án đầu tư không giống nhau : Giai đoạn chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư, giai đoạn vận hành kết quả đầu tư

Theo quy định, nội duns của dự án nói chuns và dự án đầu tư bất độns sản nói riêng gồm 2 phần: phần thuyết minh cua dự án và phần thiết kế cơ sở.

Quy trình đâu tư dự án bất động sản nói chung gồm 7 bước: Tìm kiếm đất và khăng định tính phù hợp của đất; hình thành ý tưởng kinh doanh: nghiên cứu thị trường; thiêt kế ý tưởng; phân tích tài chính: tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án

và lập hô sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án: triển khai dự án

1.3 T i ê u t h ứ c đ á n h g i á k ế t q u ả v à h i ệ u q u ả đ ầ u t u d ụ á n b ấ t đ ộ n g s ả n

Đối với hoạt động đầu tư dự án bất động sản các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án gôm : chỉ tiêu về kết quả và chi tiêu về hiệu quả.

a ) C h ỉ t i ê u k ế t q u ả

- Tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện cua dự án

- Tỷ lệ hoàn thành của hạng mục, đối tượng xây dựng của dự án

- Hệ số huy động tài sản cố định của dự án

- Tỷ lệ huy động các hạng mục công trình, đối tượng xây dựng của dự án

b ) C h ỉ t i ê u l ĩ i ệ u q u ả

Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án bao gồm

- Chỉ tiêu lợi nhuận thuần và thu nhập thuần của dự án

- Chỉ tiêu tỷ suất sinh lòi của dự án (npv - Mức thu nhập thuần tính trên một đơn vị vốn đầu tư )

- Chi tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư ( T)

- Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR

- Chỉ tiêu điểm hòa vốn

1.4 C á c n h â n t ố ả n h h u ỏ n g t ó i h o ạ t đ ộ n g đ ầ u t u d ụ á n b ấ t đ ộ n g s ả n

a ) C á c n h â n t ố t ự n h i ê n :

Việc xem xét đánh giá ưu thế về các mặt của bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất là thành phần quan trọng trong việc xác định chi phí đầu tư ban đầu và xác định mục tiêu, mục đích của chủ đầu tư khi thực hiện dự án.

b ) C á c n h â n t ố k i n h tế

Các yêu tô tác động khách quan và các yếu tổ tác động chủ quan như tình hình

điều kiện của thị trườna bất động sản; cơ sở hạ tầna; thu nhập bình quân có ảnh hưởna quan trọng đến aiá trị cua bất động sản đó.

c) N h ó m n h â n t ố c h í n h t r ị p h á p lý

C H Ư Ơ N G 2: T H Ụ C T R Ạ N G H O Ạ T Đ Ộ N G Đ Ầ U T U

D Ụ Á N T Ạ I C Ô N G T Y C P B Ấ T Đ Ộ N G S Ả N T À I C H Í N H

D Ầ U K H Í ( P V F C L A N D ) G I A I Đ O Ạ N 2 0 0 7 - 2 0 1 02.1 T ổ n g q u a n về C ô n g t y C P B ấ t đ ộ n g s ả n T à i c h í n h D ầ u K h í ( P V F C L a n d )

Côna ty Cổ phần Bât độna sản Tài chính Dâu khí Việt Nam là đơn vị thành viên của Tôna Côna ty cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC).

Là doanh nahiệp mới thành lập được hơn 03 năm nhưng PVFC Land đã nhanh chóng vươn lên trở thành doanh nghiệp có uy tín trong ngành kinh doanh bất độna sản nói chung và lĩnh vực đầu tư kinh doanh các dịch vụ về nhà ở khu đô thị nói riêng.

Công ty hoạt động trong các lĩnh vực chính : Kinh doanh dịch vụ tư vấn bất

độna sản đấu giá độna sản, quảng cáo bất độne bất sản quản lý bất động sản;

Từ năm 2008 đến nay ngành nghề chủ yểu mang lại doanh thu chính cho công ty là hoạt động tư vấn và kinh doanh bất động sản đầu tư tài chính; nguồn thu nhập của chủ yếu là từ các lĩnh vực như Kinh doanh Bất động sản ủy thác quản lý vốn, Lãi tiền gửi ngân hàng, kinh doanh chứng khoán

Năm 2009 lợi nhuận khác của công ty tăng lên đột biến ( 168.133% so với năm 2008) khiến là do giá trị thương quyền mà PVFC Land nhận được từ các đối tác cho dự án 160 Trần Quang Khải ( hơn 18.504 tỷ đồng) Các hoạt động đầu tư dự

án bất dộng sản của công ty bắt đầu triẻn khai mạnh ở khu vực phía Bắc (Hải Phòng Thanh Hoá) và trên địa bàn Hà Nội và Hồ Chí Minh Năm 2010 đánh dấu bưó'c tăng trưởng vượt bậc về doanh thu trong lĩnh vực đầu tư các dự án bất động sản khi công ty thực hiện chuyển nhượng thành công các dự án mới hoàn thành và kinh doanh các dự án bất động sản mới Bán hàng và cung cấp dịch vụ chính là phần doanh thu từ đầu tư bất động sản đầu tư.

2 2 P h â n t í c h t h ụ c t r ạ n g h o ạ t đ ộ n g đ ầ u t ư d ự á n t ạ i công ty P V F C L a n d

Là côn 2 ty chuyên kinh doanh tron 2 lĩnh vực bất động sản có thể dề dàng nhận thấy 100% hoạt độnR đầu tư của công ty đều là đầu tư về bất động sản dưới mọi hình thức.

Ngành nghề chính của công ty là kinh doanh bất động san nên các dự án đầu

tư của công ty đưọ'c thực hiện theo hình thức xây dựng - vận hành hoặc chuyển nhượng.

Các dự án của công ty tập trung chủ yếu tại khu vực phía bắc trên địa bàn các tỉnh Hải Phòng Thanh Hóa và 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh.

Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty bao gồm hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty tập trung vào đầu tư xây dựng công trình để bán cho thuê và cho thuê mua Thị trường mục tiêu là khu chung cư nhà ở cao cấp khu trung tâm thương mại tòa nhà chức năng, khu du lịch nghỉ dưỡng.

C á c h ì n h t h ứ c đ ầ u t ư d ự á n

- Công ty trực tiếp làm chủ dầu tư các dự án.

Góp vốn thành lập các công ty con công ty thành viên để thực hiện các dự

tư vào lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản.

Quy trình thực hiện đầu tư dự án của công ty tuân theo các quy định, quy chế đầu tư và điều lệ của công ty.

Bước 1 : Tìm kiếm cơ hội đâu tư

Bước 2 : Hình thành ý tưởng và tìm hiểu thông tin về dự án

Bước 3 : Nghiên cứu thị trường

Bước 4 : Lập dự án đầu tư chi tiết - Phân tích tài chính

Bước 5 : Thực hiện đầu tư

Bước 6 : Triển khai thực hiện dự án

T ì n h h ì n h t h ụ c h i ệ n đ ầ u t u c á c d ụ á n b ấ t đ ộ n g s ả n c ủ a c ô n g t y P V F C L a n d

T iế n đ ộ t h ự c h i ệ n c á c ( lự á n :

Năm 2007 do mới thành lập nên hoạt động đầu tư dự án của công ty chí mới

ở mức độ SO' khai, chủ yêu là nghiên cứu tìm kiếm các CO ' hội đầu tư Sana năm

2008 công ty bắt đầu triển khai thủ tục chuẩn bị đầu tư một số dự án đầu tư bất động sản do Tập đoàn Dầu khí chí định thực hiện Hiện nay hầu hết các dự án mà công ty làm chủ đầu tư đã được cấp phép và đang trong quá trình triển khai thi công, dự kiến hoàn thành trong 2 - 5 năm tới.

T h e o q u y m ô v à n g u ồ n v ố n đ ầ u t ư

Năm 2008 các dự án của công ty chủ yếu đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu

tư ( nghiên cứu lập dự án trình duyệt các thủ tục dầu tư hoàn thiện các căn cú' pháp

lý cho dự án) nên nhu cầu vốn đầu tư chưa cao ; vì vậy không bị áp lực về vốn.

Trong cơ cấu vốn đầu tư dự án của công ty có một phần rất lớn là nguồn vốn

uỷ thác của các đơn vị thành viên trong ngành, đặc biệt là vốn uỷ thác của Tập đoàn Dầu khí PVN Đôi vói nguồn vốn vay, đon vị cung cấp tín dụng cho các dự án bất động sản của công ty chủ yểu là PVFC và ngân hàng TMCP Đại Dương cùng một

sô các ngân hàng TMCP trên địa bàn.

T h e o d ự á n đ ầ u tu

Hiện tại công ty trực tiếp làm chủ đầu tư 4 dự án tại Hải Phòng và Hà Nội với tổng vốn đầu tư dự kiến là 2.223 tỷ đồng với mục tiêu đầu tư chính là xây dựng các tòa nhà chung cư văn phòng.

Trong đó 2 dự án là công ty đầu tư 100% vốn: còn 2 dự án công ty thực hiện đầu tư theo phương thức góp vốn hợp tác đầu tư kinh doanh với các công ty khác, trong đó, PVFC Land giữ vai trò chi phối, là chủ dự án.

Ngoài ra, công ty còn thực hiện đầu lư hàng loạt dự án bất động sản khác trên địa bàn Hà Nội và Hồ Chí Minh thông qua hình thức góp vốn thành lập các công ty bât động sản con, công ty thành viên để thực hiện các dự án đầu tư.

Một hình thức mà hiện công ty đang áp dụng chủ dạo trong hoạt độn 2 đầu tư

dự án của mình đó là 2 Óp vốn hợp tác liên doanh với các côn 2 ty đế triển khai dự án

Thành quả của hoạt động đầu tu các dụ án bất động sản

Với việc bám sát và phổi họp chặt chẽ với các đối tác tham aia một sổ dự án

có tiến độ triển khai rất tốt đảm bảo đúng kế hoạch đề ra của dự án như dự án Dolphin Plaza PVFC Land Hải Phòng

Đông thời năm 2010 cũng là năm đánh dấu sự thành công của côna ty trong hoạt động đầu tư khi một số dự án mà công ty thực hiện đã được bàn giao vượt và đúng tiến độ Công ty tập trung vốn đầu tư vào các dự án trọng điểm có hiệu quả cao; đông thời hạn chế đầu tư và giãn tiến độ đối với một số dự án chưa thật hiệu quả Đặc biệt, một số dự án có hiệu quả cao về mặt tài chính được công ty chú trọng đẩy mạnh tiến độ.

v ố n v à n g u ồ n v ố n c h o đ ầ u t ư d ự á n

Tiền thân là công ty con của Tổng công ty tài chính Dầu khí (PVFC), nay là đon vị thành viên của Tổng công ty xây lắp Dầu khí (PVC) công ty có lợi thế lớn trong việc huy động các nguồn vốn cho dự án đầu tư của mình.

Tuy nhiên, nhờ sự hậu thuận của các đon vị thu xếp vốn lớn của PetroVietNam nguồn vốn dành cho hoạt động đầu tư dự án của công ty tương đối dồi dào và không bị áp lực lớn về nguồn Các đơn vị này vừa đóng vai trò thu xếp vòn và vừa tham gia góp vốn đầu tư vào một số dự án cua công ty Thêm vào đó bằng việc tăng cường mở rộng hình thức hợp tác đầu tư nên các dự án của công ty

đã thu hút đưọ'c nhiều đổi tác quan tâm, góp vốn Từ đó, làm giảm gánh nặng về chi phí vốn tăng tính hấp dẫn cua dự án đầu tư.

C ô n g t á c đ á n h g i á k i ế m t r a v ề m ặ t k ỹ th u ậ t , g i á m đ ịn h c h ấ t l ư ợ n g

Công ty đã tập hợp và nghiên cứu các tiêu chuân quy chuan quy phạm xây dựng của Việt Nam và của các nước tiên tiến trên thế giỏi Sau đó phổ biến, hướng dẫn các đơn vị áp dụng trong hoạt động sản xuất kinh doanh.

Công ty luôn chú trọng dến công tác giám định chất lượng ngày từ khâu thiết

kế Do dặc thù hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh dự án xây dựng công trình, nên việc kiểm tra chất lượng công trình luôn được Công ty đặt lên hàng dầu.

Tuy nhiên, bên cạnh nhũng thành tựu đạt được trên thì hoạt động đầu tư bất động sản của Công ty vẫn còn nhiều hạn chế dẫn đến hoạt động này chưa mang lại hiệu quả một cách vượt bậc chưa phát huy hết nhũng nội lực và lọi thế của Công ty.

M ộ t s ổ d ự á n c h u a m a n g l ạ i h i ệ u q u á k in h t ế c a o , m ặ c d ù c ó t h ị t r ư ờ n g

n h ư n g d o t i ế n đ ộ t r i ể n k h a i q u á c h ậ m n ê n đ ã l à m ả n h h ư ở n g t ớ i c ó h ộ i đ ầ u t ư

N g u ồ n v ố n đ ầ n t ư d ự á n : việc sử dụng vốn tự có để tham gia hoạt động đầu

tư dự án một mặt đảm bảo sự chủ động về vốn đầu tư nhung mặt khác cũng tăng thêm rủi ro cho hoạt động đầu tư Một sổ dự án có tỷ trọng vốn tự có quá lón (hon 50% tông vốn đầu tư) khiến hạn chê nguồn vốn cho các dự án mới làm tăng độ rủi

ro triển khai thành công dự án Bên cạnh đó, việc tiếp cận nguồn vốn vay còn hạn chế chỉ các tổ chức tín dụng trong ngành.

H ạ n c h ế t r o n g c ô n g t á c lậ p d ự á n : Trong quá trình nghiên cứu lập dự án chưa coi trọng đúng mức công tác đánh giá thị trường và khách hàng Do đó chủ yêu các khách hàng tham gia mua bán các sản phẩm dự án của Công ty đều là khách hàng trong ngành Dầu khí.

C h ấ t l ư ợ n g c ô n g t á c t h ấ m đ ị n h vẫn còn chưa cao nhất là trong khâu xác định chủ trương, mục đích đầu tư hợp lý dẫn đến có dự án đã di vào triển khai nhưng không hiệu quả bị đình trệ phải chuyển nhượng cho đơn vị khác.

C ô n g t á c t iế p t h ị v à n g h i ê n c ứ u t h ị t r ư ờ n g : Việc nghiên cửu thị trường của

dự án còn yếu kém, chưa được chú trọng nhiều, những khía cạnh về địa lý tự nhiên, kinh tế xã hội của dự án.

Công tác tiếp thị với các khách hàng truyền thống cọn chưa mạnh, chưa mở' rộng thêm được nhiều khách hàng mới, thị trường mới.

C ô n g t á c q u a n l ý d ự á n c h ư a s á t s a o , c ò n l ỏ n g l ẻ o : Sự phối hợp, trao đôi, cập nhật thông tin giữa các đơn vị phòng ban chưa linh hoạt, chưa sáng tạo, quyết liệt và chưa có được những giải pháp tốt nhất.

Địa bàn hoạt động đâu tư chưa mở rộng, chỉ tập trung ở 2 thành phố lớn: Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh và Hải Phòng, Thanh Hóa

CHƯƠNG 3: MỌT SÓ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG

ĐẦU T ư DỤ ÁN BẤT ĐỌNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BÁT ĐỘNG SẢN

TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND) 3.1 Định huống hoạt động đầu tir tại công ty

Định hướng đầu tư của công ty trong những năm tới là tập trung vốn và nhân lực cho các dự án trọne điếm, phấn đấu 100% các dự án hoàn thành đúng tiến độ

đề ra Đồng thời cơ cấu lại danh mục đầu tư tìm kiếm các cơ hội đầu tư mới giãn hoặc chuyển nhượng các dự án đâu tư không hiệu quả.

Tuy cơ hội có nhiều song thách thức cũng không nhỏ, vì vậy công ty xác định đê có thê có chiên lược đâu tư vững chắc, lâu dài cân dựa vào những đánh giá chi tiết cụ thê thực trạng chung của thị trường bất động sản và nhũng thuận lợi khó khăn đê đưa ra một chiến lược đầu tư đúng đan.

3.2 Một số giải pháp nham hoàn thiện hoạt động đầu tu dụ án bất động sản tại công ty

Nâng cao chất lượng công tác lập và thầm định dự án: Hoàn thiện quá trình lập dự án đầu tư bằng cách tăng cường sự tham gia đánh giá giám sát của đội ngũ chuyên gia khi thực hiện lập dự án việc giám sát kiểtn tra trong quá trình lập dự án

và thâm định các báo cáo tiền khả thi báo cáo nghiên cửu khả thi báo cáo đầu tư sau khi các báo cáo này đã được hoàn thành Hoàn thiện quy trình thẩm định dự án đầu tư: hoàn thiện quy trình thẩm định dự án thống nhất, bổ sung các chỉ tiêu đánh giá tài chính dự án phù họp với đặc thù dự án bất động sản.

•Cân đối và sủ dụng nguồn vốn đầu tu họp lý : Đầu tu bất động sản cần tiên vôn lớn vì vậy nhà đầu tư cần có năng lực huy động vốn và sử dụng vốn.

Trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, khả năng huy động vốn bị hạn chế, công ty cần cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư một cách hợp lv xây dựng các biện pháp thu hút, quản lý và sử dụng vốn có hiệu quả Ngoài việc sử dụng nguồn vốn tự có cần da dạng hóa nguồn vốn đầu tư, tăng cường thu hút vốn đầu tư từ các nguôn khác dưới nhiều hình hình thức: Tăng cường hợp tác đầu tư theo từng dự án huy động vốn từ khách hàng, huy động vốn đầu tư từ nguồn vốn góp đầu tư vốn tín dụng ngân hàng hoặc các tô chức tài chính.

Đầy mạnh tiến độ thục hiện đầu tu các dự án bất động sản

Việc xây dựng một chiến lược đầu tư bất động sản phù hợp với khả năng và định hướng của công ty sẽ giúp công ty có cơ cấu đầu tư hợp lý Từ đó, vice tìm kiếm cơ hội đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư để hợp tác cũng như xác định tỷ lệ góp vốn

sẽ được hiệu quả và thuận lợi hơn tránh tình trạng dàn trải, không đúng trọng tâm Đây mạnh công tác tiêp thị và nghiên cứu thị trường

Công ty cần chú trọng công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu và phát triển

cơ hội đầu tư sau đó tăng cường giám sát và kiểm tra luôn theo dõi sát sao trong quá trình thuê các tổ chức tư vấn lập dự án.

Giải pháp quản lý dự án đầu tu: Sử dụng các công cụ quản lý dự án phù họp, có hiệu quả, cải thiện cơ chế tổ chức quan lý dự án đầu tư nhằm đảm bảo tiến độ

dự án đẩy mạnh quản lý chất lượng dự án cải tiến bộ máy tổ chức quản lý theo hướng phân công thống nhất, tăng tính phổi họp giữa các phòng ban liên quan

Giải pháp về nhân lực

Công ty cần tăng cường đào tạo thu hút đội ngũ cán bộ chuyên gia trong các lĩnh vực đầu tư, kỹ thuật, quản lý và điều hành dự án.Thành lập các bộ phận chuyên trách về từng mảng của dự án, lĩnh vực đầu tư Bèn cạnh đỏ tăng cường liên kết với các cơ sở đào tạo về đầu tư quản lý đầu tư, kỹ thuật xây dựng để thực hiện các khóa đào tạo cho cán bộ nghiệp vụ nâng cao chất lượng cán bộ đầu tư dự án.

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

2 Mục tiêu nghiên cứu

CHUÔNG 1: LÝ LƯẶN CHƯNG VÈ ĐẦU TU

CÁC DỤ ÁN BẮT ĐỘNG SẢN TẠI DOANH NGHIỆP

1.1 Môt số vấn đề chung về hoat đông đầu tu'

- C h o v ay: là h ìn h th ứ c đ ầ u tư d ư ớ i d ạ n g c h o v a y k iế m lờ i q u a lãi su ấ t tiề n ch o v ay

1.1.2.2 Theo nguồn von:

- Đ â u t ư t h e o c h iề u s â u : là lo ạ i đ ầ u t ư n h ằ m k h ô i p h ụ c , c ả i tạ o n â n g c ấ p

h iệ n đ ạ i v à m ở r ộ n g c á c đ ố i t ư ợ n g h i ệ n c ó P h ư ơ n g t h ứ c n à y đ ò i h o i ít v ố n h ơ n v àthu hồi nhanh.

1.1.2.4 Theo thời gian thực hiện đầu tư và phát huy tác dụng :

/ 1.2.7 Theo ngành đầu tư:

G ồ m đ ầ u tư p h á t triể n c ơ s ở h ạ tầ n g , đ ầ u tư p h á t triể n c ô n g n g h iệ p , đ ầ u tư p h á t triể n d ịc h v ụ

Hình 1.1: Chu kì của dự án đầu tư.

Bang 1.1: Các hước cua dự án dầu tư

m ứ cđộcao

th a n hlý

C á c b ư ớ c c ô n g v i ệ c , c á c n ộ i d u n g n g h i ê n c ứ u 0' c á c g ia i đ o ạ n đ ư ợ c t i ế n h à n h

t u â n t ự n h ư n g k h ô n g b i ệ t lậ p m à đ a n x e n g ố i đ ầ u c h o n h a u , b ổ s u n g c h o n h a u n h ằ m

n â n g c a o d â n m ứ c đ ộ c h ín h x á c c ủ a c á c k ế t q u ả n g h i ê n c ứ u v à tạ o t h u ậ n lợ i c h o

v i ệ c t iế n h à n h n g h i ê n c ứ u ở' c á c b ư ớ c k ế tiế p

T r o n g 3 g ia i đ o ạ n , g ia i đ o ạ n c h u ẩ n b ị đ ầ u t ư ( tiề n đ ầ u tư ) t ạ o t iề n đ ề v à

- Trách nhiệm của Nhà nước về việc đầu tư xây dựng côn 2 trình hạ tần 2 kỹ thuật n 2 ơài hàng rào và đi qua dự án:

- Các côn2 trình chuyền 2 Ìao không bồi hoàn;

- Phươn2 án tô chức quản lý, khai thác vận hành dự án và các công trình công ích trong dự án (mô hình tổ chức, hình thức quản lý vận hành, các loại phí dịch vụ).

b ) P l ĩầ n t h i ế t k ế c ơ s ở c ủ a d ự á n :

- Phân thuyết minh của thiết kế cơ sở: giỏi thiệu tóm tắt về địa điểm dự án;

hệ thông các công trình hạ tầng kỹ thuật cua dự án việc đấu nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực; phương án bảo vệ môi trường: phương án phòng cháy, chữa cháy; phương án kiến trúc các công trình của dự án thành phần giai đoạn đầu;

- Phân bản vẽ thiết kế cơ sở: bản vẽ tổng mặt bằng dự án bán vẽ mặt cắt bản

vẽ mặt băng và các giải pháp kết cấu chịu lực chính của các công trình thuộc dự án thành phần giai đoạn đầu; bản vẽ hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án kết nối với hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

—> Tùy theo từng loại hình dự án bất động sản sẽ đi sâu vào từng nội dung

cụ thê.

Căn cứ vào các nội dung của một dự án bất động sản, chúng ta có thể thấy khi đầu tư vào một dự án, cần tập trung đầu tư vào các nội dung :

- Đầu tư vào co sỏ hạ tầng (Đầu tu xây dựng CO' bản).

Đây là hoạt động đầu tư nhằm tạo ra tài sản cổ định cho doanh nghiệp và luôn chiêm một khoản vốn lớn để thực hiện việc khảo sát quy hoạch xây dựng, chuẩn bị đầu tư thiêt kế thi công xây lắp công trình.lắp đặt máy móc thiết bị và tiến hành các công tác xâv dựng cơ bản theo tông dự toán.

Đối với hoạt động đầu tư kinh doanh BDS có các công trình xây dựng bao gôm nhiều hạng mục với các yêu cầu kỹ thuật khác nhau như : hệ thống kho bãi các công trình phụ trợ các công trình nhà tạm nơi thi công, đòi hỏi nguồn vốn đầu

tư rât lớn.

- Đầu tu máy móc thiết bị:

Các loại máy moc thiết bị hiện đại các loại dây chuyền sản xuất phục vụ thi công cũng chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng vốn đầu tư Các loại máy móc thiết

bị có công suất lớn được đồng bộ hóa sẽ đáp ứng dược đòi hỏi về năng lực hoạt động của một đơn vị thi công cơ giói mạnh đồng thời cũng là một minh chứng cho sức mạnh và uy tín của doanh nghiệp khi tham gia thi công các dự án lớn cũng như các dự án xây dựng BĐS.

- Đầu tu phát triển nguồn nhân lực:

Việc đầu tư phát triển nguồn nhân lực là một chiến lược phát triển theo chiều sâu và dài hạn, đóng vai trò quyết định đến sự thành bại củá một doanh nghiệp trên thương trường Nguồn nhân lực hay được hiểu là con người cùng với các yếu tổ thể lực trí thức, kỹ năng lao động của mình, là nhân tổ quyết định sự thành công, chính

là chất lượng của nguồn nhân lực Các hoạt động đầu tư phát triển nguồn nhân lực găn liên với các hoạt động : Đào tạo và đào tạo lại trích lợi nhuận lập quỹ dự phòng trợ cấp mất việc làm lập quỹ khen thưởng, lập quỹ phúc lợi hỗ trợ người lao động khi gặp khó khăn

- Đầu tu nghiên cứu thị truòng

Đâu tư nghiên cứu thị trường là cơ sở xác định sự cần thiết của các công cuộc đâu tư là căn cứ để xác định quy mô cấp độ đầu tư Đông thời, hoạt động nghiên cứu thị trưòng sẽ giúp doanh nghiệp định hình được xu hướng của thị trường, đưa

ra được những dự báo về nhu cầu sản phàm của người tiêu dùng, xác định đươc những thế mạnh của mình và đổi thủ cạnh tranh trên thương trường Đối với hoạt động kinh doanh BĐS các thị trường nghiên cứu là thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn trung tâm thương mại, hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở Nghiên cửu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường

Những diễn biển thất thường của thị trường BĐS là thách thức lớn đối với hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việc tiến hành đầu tư nghiên cửu thị trường một cách khoa học và có được những dự báo tin cậy sẽ là một trong những cách thức giúp nhà đầu tư phát triển để chiếm lĩnh thị trường.

- Đầu tu cho hoạt động nghiên cứu khoa học và công nghệ, nghiên cứu và triên khai :

Hoạt động đầu tư vào khoa học công nghệ gồm đầu tư nghiên cứu chế tạo sản phấm mới và đầu tư mua sắm công nghệ mới từ nước ngoài Hoạt động này đòi hỏi một nguồn vốn lớn và độ rủi ro cao, tuy nhiên thì ý nghĩa cua việc thực hiện hoạt động này là vô cùng to lớn Ket quả nghiên cứu giúp tăng năng suất, tiết kiệm chi phí nâng cao chất lượng, gia tăng lợi nhuận cho đơn vị Đầu tư vào R&D là một trong những yếu tố giúp các công ty giảm được các chi phí liên quan đến sản xuất kinh doanh, nâng cao hiệu quả sản xuất, cải tiến sản phẩm từ đó nâng cao sức cạnh tranh

- Đầu tu vào tài sản lưu động

Mục đích đầu tư vào tài sản lưu động là giúp cho quá trình đầu tư được diễn ra liên tục Sử dụng tài sản lưu động tiết kiệm, rút ngắn thời gian của một lần chu chuyên hoặc tăng số vòng chu chuyển của nó trong một năm là yếu tố quan trọng nâng cao hiệu quả cao sử dụng vốn kinh doanh Nguồn vốn đầu tư bất động sản là rât lớn, nhu cầu phát sinh liên tục theo giai đoạn nên rất cần chú trọng tới việc đảm bảo sự linh hoạt và dồi dào của vốn lưu động.

- Đầu tư vào hoat đông marketing

Hoạt động marketing là một trong những hoạt động quan trọng phục vụ cho hoạt động bán hàng Đầu tư cho hoạt động marketing bao gồm đầu tư cho hoạt động quảng cáo, xúc tiến thương mại, xây dựng thương hiệu

Quá trình xây dựng thương hiệu đòi hỏi doanh nghiệp phải tốn một chi phí lớn

và thực hiện trong thời gian dài Khi doanh nghiệp tạo cho mình thương hiệu mạnh, giá trị thị trường của công ty cũng tăng lên Do đặc thù của hàng hóa BĐS nên việc đầu tư cho hoạt động marketing trong doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng sẽ mang những nét khác vói các loại hình khác.

1 2 4 Q u y t r ì n h đ ầ u t ư c á c ( lự á n b ấ t đ ộ n g s a n :

Có rất nhiều loại dự án đầu tư kinh doanh bất động sản mỗi loại có một đặc thù riêng Dựa trên quy trinh đầu tư kinh doanh cơ bản, mỗi dự án sẽ đi sâu nghiên cửu những nội dung đặc thù.

Quy trình dầu tư dự án bất động sản nói chuna gồm 7 bước :

• Bước 1: Tìm kiểm đắt và khẳng định tính phù hợp của đất.

• Bước 2: Hình thành ý tưởng kinh doanh

• Bước 3: Nghiên cứu thị trường

• Bước 4: Thiết kế ý tưởng

• Bước 5: Phân tích tài chính

• Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án.

• Bước 7: Triền khai dự án

Bước 1: T u n k i ế m đ ấ t và k h ẳ n g đ ị n h đ ấ t p h ù h ợ p :

Tìm kiểm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của nhà đầu tư bất dộng sản Khu đất kinh doanh bất động sản có hai dạng: thứ nhất là đất thuê lại từ đổi tác kinh doanh khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ hai là mưa đất từ đối tác khác.

Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu giá bao nhiêu, khi nào mua dựa trên sự phù họp của khu đất Khu đất phù họp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dịch vụ nào đó (các loại hình dịch vụ như định nghĩa trên) và khả thi về mặt pháp lý Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đâu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương Hiện nay, hầu hết các khu đất đều thuộc diện khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho mục đích kinh doanh, hoăc quy hoạch cho mục đích công, hoặc các tiêu chuẩn kỹ thuật trong quy hoạch), vì thể đòi hỏi nhà đầu tư phải kiêm tra tính phù họp của thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch đó có mang lại lọi nhuận cho nhà đầu tư hay không) Nguôn thông tin là từ cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh như sở quy hoạch xây dựng, sở tài nguyên & môi trường hoặc chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý khu đất Trong trường họp khu đất chưa có V đồ quy hoạch

từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn đề nghị xin chủ trương quy hoạch

Đ Ạ I H Ọ C K T Q D

TT THÔNG TIN THƯVIỆN

Kct quả: nhà đầu tư phải ký được họp đồng thuê, mua đất từ đổi tác kinh doanh khác và chấp thuận chủ trương quy hoạch cua L1BND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc họp đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).

B ư ớ c 2 : Ỷ t ư ở n g k i n h d o a n h

Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn để đề xuất ý tưởng kinh doanh và căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường Khi đưa ra quyết định đâu tư trong điều kiện thiểu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó tức là đã ra quyết định trong môi trường có rủi ro Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.

B ư ớ c 3 : N g h i ê n c ứ u t h ị t r ư ờ n g

Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc chuyến từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường chăn chăn Các loại thị trường cần nghiên cửu bao gồm các thị trường cao ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn trung tâm thương mại hạ tầng công nghiệp, dịch vụ nhà ở Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định tính khá thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.

B ư ớ c 4 : T h i ế t k ế V t ư ở n g

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:

• Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;

• Tlìiêt kê ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu dụng cao có cảnh quan đẹp.

e Chứng minh được hiệu quả đầu tư;

• Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;

• Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.

Dựa trẻn những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ nội dung sau:

• Mô hình kinh doanh cung cấp dịch vụ gì tính vượt trội của các dịch vụ do dự án cung cấp so với các dịch vụ hiện hữu trên thị trường hiện nay;

• Y tưởng kiến trúc như thế nào sự độc đáo của kiến trúc;

• Ước tính toàn bộ chi phí dự án

• Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh:

• Ước tính nguồn vốn vay;

• Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về dự án:

• Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời cua dự án bao gồm chi phí đầu tư nguồn vốn đầu tư doanh thu chi phí hoạt động, vốn vay lợi nhuận, các chỉ số tài chính như NPV IRR thời gian hoàn vốn

• Phân tích độ nhạy vói các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.

B ư ớ c 6 : T in t n g u ồ n t à i c h í n h t à i t r ợ c h o d ự á n v à lộ p h ồ s ơ d ự á n , x i n c ấ p

p h é p , v a y v ố n v à t r i ể n k h a i d ự á n

Theo thiêt kế cơ câu nguôn vốn dự án chủ đầu tư càn đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ cho dự án Trên thị trường tài chính hiện nay đã mỏ' ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công ty hoặc vay Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án

đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư Để đạt sự cấp phép chủ đâu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước Việc huy động vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư tìm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết biên bản thỏa thuận (MOU) họp tác đâu tư với các nội dung sau:

• Thỏa thuận về chi phí;

• Thỏa thuận về thời gian;

• Thỏa thuận về nhân lực;

• Thỏa thuận vê cách làm;

Sau khi các bên tham gia 2 Óp vốn ký kết văn bản họp tác đầu tư (MOƯ) họ tiên hành lập hô sơ dự án bao gồm nội dung sau:

• Các đánh giá rải rác;

• Đánh giá tiền khả thi;

• Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;

• Báo cáo khả thi xây dựng xác với dự án hoàn chỉnh.

Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư thiết kế chi tiết, vay vốn đê bắt đầu triển khai dự án.

B ư ớ c 7: Triển k h a i d ự án: gồm các công việc:

• Thiết kế chi tiết;

• Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;

• Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu:

• Phương án tô chức giám sát, quản lý: Phương án tổ chức gám sát quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư tự thực hiện Nếu dự

án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp hoặc chủ đâu tư không đủ khả năng quản lý thù sử dụng đến dich vụ tư vấn thực hiện các công việc như: Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng); bán & tiếp thị; tư vấn và quản lý tài sản.

1.3 Tiêu thức đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tu dụ án bất động sản

Đôi vói hoạt động đầu tư dự án bất động sản các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả của dự án gôm : chỉ tiêu về kết quả và chỉ tiêu về hiệu quả.

- Tỷ lệ vốn đâu tư thực hiện của dự án

thực hiện dự án = Tổng vốn đầu tư của dự án

Chỉ tiêu này phản ánh mức độ thực hiện vốn đầu tư của từng dự án Với chỉ tiêu này ty lệ vốn thực hiệ dự án < 1 là tốt cho doanh nghiệp.

- Tỷ lệ hoàn thành của hạng mục đối tượng xây dựng của dự án

Tỷ lệ hoàn thành VĐT đã được thực hiện của hạng mục

của h ạ n g mục đối tượng =

Chỉ tiêu này phản ánh mức độ hoàn thành của từng hạng mục, đối tượng xây dựng của tùng dự án

- Hệ số huy động tài sản cổ định của dự án

Hệ số huy động tài Giá trị TSCD đã được huy động của dự án

san cổ định ( TSCĐ) = của dự án Tông sổ vốn đầu tư đã được thực hiện của tùng dự án Chi tiêu này phản ánh mức độ đạt được kết quả trực tiếp của hoạt động đầu

-tư trong số vốn đầu -tư đã được thực hiện của dự án.

- Iỷ lệ huy động các hạng mục công trình, đối tượng xây dựng của dự án

Tỷ lệ huy động các Tổng số các hạng mục, đối tượng xây

hạng mục công trinh dựng trong các dự án được huy động trong kỳ đối tượng xây dụng = - của dự án Tông hạng mục đổi tượng xây dựng của dự án Chỉ tiêu này phản ánh các mức độ huy động các hạng mục công trình và đối tượng xây dựng của từng dự án.

b ) C h í t i ê u h i ệ u q u ả

Hệ thông các chỉ tiêu đánh giá hiệu qua tài chính của dự án bao gồm

- Chỉ tiêu lợi nhuận thuần và thu nhập thuần của dự án

+ Chỉ tiêu lợi nhuận thuần được tính cho từng năm cho cả đời dự án hoặc cho bình quân cả đòi của dự án

Ngoài ra còn có chỉ tiêu tổng lợi nhuận thuần, lợi nhuận thuần về mặt bình quân nhưng đối vói các dự án bất động sản nhỏ thì phía doanh nghiệp không tính toán cụ thể các chỉ tiêu này.

+ Chi tiêu thu nhập thuần (NPV)

Chỉ tiêu này để đánh giá dầy đủ quy mô lãi của cả đời dự án trong phân tích hiệu quả tài chính phải sử dụng chỉ tiêu thu nhâp thuần Đó chính là chênh lệch giữa

tông các khoản thu và tống các khoản chi của cả đời dự án tại một thời điểm sau khi

dã đưa về cùng một thời điểm.

Chỉ tiêu giá trị hiện tại của thu nhập thuần được xem là tiêu chuẩn quan trọng

đê đánh giá dự án dầu tư Dự án có hiệu quả tài chính khi NPV > 0 và không có hiệu quả tài chính khi NPV < 0.

- Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời của dự án (npv - Mức thu nhập thuần tính trên một đon vị vốn đầu tư )

Chỉ tiêu này phản ánh mức thu nhập thuần thu được từ một đon vị vốn đầu

tư phát huy tác dụng

- Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư ( T)

Thời gian thu hồi vốn đầu tư là số thời gian cần thiết mà dự án cần hoạt động

đê thu hôi đủ số vốn đầu tư ban đầu Nó chính là khoảng thời gian để hoàn trả số vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khâu hao thu hồi hàng năm.Có hai phương pháp tính T là phương pháp cộng dồn và phương pháp trừ dồn.

- Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR

Đây là chỉ tiêu hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất nếu dùng nó làm tỷ suất chiết khấu dê tính chuyên các khoản thu chi của dự án về cùng mặt bằng thời gian hiện tại thì tông thu sẽ cân bằng với tổng chi.

- Chỉ tiêu điểm hòa vốn

Điếm hòa von là điểm mà tại đó doanh thu vừa đủ đê trang trải các khoản chi phí phải bỏ ra Điểm hòa vốn được biểu diễn bang chỉ tiêu hiện vật ( sản lượng điếm hòa von) và chi tiêu giá trị ( doanh thu tại điểm hòa vốn ) Điểm hòa vốn càng nhỏ sẽ càng tốt mức độ an toàn của dự án càng cao thời gian thu hồi vốn càng nhanh.

1.4 C ác nhân tố ảnh h ư ỏ n g tói hoạt đ ộn g đầu tư d ự án bất động sản.

a) C ác nhân tố tự nhiên:

Vị trí của bât động sản: Kha năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại vị trí càng đẹp thì giá trị của bất động sản càng cao Những bất động sản nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hon những bất động sản cùng

loại nằm trong các vùng ven trims tâm (hay vị trí tương đối) Nhũng bất động sản năm tại các ngã tư hay ngã ba trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những bất động sản nam ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối).

Kích thước, hình thế, diện tích thửa đất hoặc lô đất : một kích thước và diện tích thửa dất tối ưu khi nó thỏa mãn một loạt các nhu cầu cụ thể trong mục đích chưng của dự án.

Địa hình bất động sản tọa lạc : địa hình nơi bất động sản tọa lạc cao hay thấp

so với các bất động sản khác trong vùng lân cận cũng có tác động đến giá trị bất động sản.

Đặc điểm trên bề mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lóp bề mặt tính chất thố nhưỡng, tính chất vật lý ) Mức độ ảnh hưởng của các yểu tố trên đến giá trị của bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất.

Tình trạng môi trường : Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của bất động sản.

Việc xem xét đánh giá ưu thế về các mặt của bất động sản là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất là thành phần quan trọng trong việc xác định chi phí dầu tư ban đầu và xác định mục tiêu, mục đích của chủ đầu tư khi thực hiện dự án.

b) C ác nhân tố kinh tế

i Các yếu tô tác động khách quan

- Tình hình cung - cầu bất động sản trong khu vực, cung cầu nhà ở, văn phòng cho thuê

- Các điều kiện cua thị trường bất động sản,

- Hiện trạng cơ sở hạ tâng như dường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc

- Thu nhập bình quân hàng năm của người dân ( thuộc nhóm cao trung bình hay thấp)

- Tỷ lệ thuế; mức thuế suất, mức độ lạm phát chung; tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường tín dụng.

ii, Các yểu tố tác động chu quan

Khả năng mans lại thu nhập từ dự án bất độns sản : mức thu nhập hàns năm

từ dự án bất động sản mang lại sẽ có ảnh hưởns quan trọng đến giá trị của bất độns sản đó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản càns cao thì giá chuyển nhưọns của nó càns cao và ngược lại.

c) N hóm nhân tố chính trị pháp lý

Tình trạns pháp lý của bất độns sản: các giấy tờ chứns thư pháp lý về quyền

sử dụns đất sở hữu nhà siấy phép xây dựns V V hiện có.

Các quy định về xây dựng và kiến trúc san liền với bất độns sản các hạn chế

vê quyên sử dụng dât, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác săn với bất động sản; tình trạng cho thu thế chấp bất động sản tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất sở hữu nhà sự hạn chế quyến sở hữu chung.

Đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương về quy hoạch đất đai phát triển kinh tể.