Nghiên cứu sự tham gia của người dân trong các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố hà nội

Nhìn chung, dự tham gia của người dân vào các chương trình cải tạo chỉnh trang đô thị có ý nghĩa quan trọng đối với cả ba bên có liên quan chính trong dự án: cộng đồng, nhà nước và doanh

- -

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY

NGHIÊN CỨU SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ TRÊN

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

MÃ NGÀNH: 8040101

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

HÀ NỘI - 2018

LỜI CAM ĐOAN

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật

LỜI CẢM ƠN

Đầu tiên, tôi xin thể hiện lòng biết ơn sâu sắc đến người Thầy kính mến của

tôi là TS Nguyễn Thị Hải Yến – người đã luôn truyền động lực, cảm hứng cho tôi

trên hành trình học tập, nghiên cứu tại trường Đại học Kinh tế quốc dân Nhờ sự

hướng dẫn, chỉ bảo tận tâm của Cô, tôi được thấy bản thân trưởng thành hơn qua

mỗi thử thách, rèn luyện tính bền bỉ và thái độ nghiêm túc trong nghiên cứu, không

ngừng học hỏi để hoàn thiện bản thân Đó cũng là những bài học ý nghĩa nhất tôi đã

học được sau khi hoàn thành Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn ThS Nguyễn Đức Kiên đã đồng hành và cho tôi

những gợi ý quan trọng trong suốt quá trình thực hiện nghiên cứu

Tôi luôn cảm thấy may mắn khi được là học trò của các Thầy Cô Khoa

Bất động sản và Kinh tế tài nguyên – Trường Đại học Kinh tế quốc dân – những

người Thầy tâm huyết không chỉ truyền đạt kiến thức chuyên ngành, phương

pháp nghiên cứu, mà còn dành cho tôi sự quan tâm và động viên để hoàn thành

tốt Luận văn

Đặc biệt, tôi xin chân thành cảm ơn ý kiến tham vấn từ các chuyên gia và

những câu chuyện chia sẻ chân thực từ các cô/bác/anh/chị hiện đang sinh sống tại 7

khu tập thể cũ Họ không chỉ hỗ trợ tôi nguồn thông tin quý báu để triển khai và

hoàn thành luận văn, mà còn tạo động lực giúp tôi tin tưởng hơn vào ý nghĩa của

nghiên cứu

Tôi xin gửi lời cảm ơn Ban Lãnh đạo, các Thầy Cô của Viện Đào tạo sau đại

học – Trường đại học Kinh tế quốc dân đã tạo điều kiện về các thủ tục hành chính

và hướng dẫn quy trình thực hiện cụ thể trong thời gian tôi là học viên Cao học tại

Trường

Và chắc chắn, tôi sẽ không thể hoàn thành mục tiêu học tập và nghiên cứu cá

nhân nếu không có sự sẻ chia, tạo điều kiện từ Gia đình – nguồn động lực tinh thần

lớn lao của tôi

Sau cùng, xin gửi lời trân trọng cảm ơn tới những người Bạn của tôi Họ đã

sẵn lòng hỗ trợ tôi các kiến thức chuyên môn, nguồn tài liệu nghiên cứu, đồng hành

cùng tôi trong quá trình khảo sát thu thập dữ liệu, luôn luôn tin tưởng, ủng hộ và

khích lệ tôi hoàn thành Luận văn này

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC NHỮNG CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC CÁC HÌNH

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ i

PHẦN MỞ ĐẦU 1

1 Sự cần thiết của luận văn 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3

4 Khái quát phương pháp nghiên cứu 3

5 Kết cấu của luận văn 4

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN TÁI THIẾT NHÀ Ở ĐÔ THỊ 5

1.1 Nhóm các nghiên cứu quốc tế về sự tham gia của người dân trong các dự án tái thiết nhà ở đô thị 5

1.2 Nhóm các nghiên cứu trong nước về STG của người dân trong các dự án tái thiết nhà ở đô thị 8

Kết luận chương 1 14

CHƯƠNG 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ VÀ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ 15

2.1 Một số vấn đề chung về dự án cải tạo khu CCC 15

2.1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở là các khu CCC (KTT) 15

2.1.1 Khái niệm và đặc điểm của dự án cải tạo CCC 20

2.1.2 Khung pháp lý và chính sách về hoạt động cải tạo nhà chung cư tại Việt Nam 26

2.1.3 Các hình thức thực hiện dự án cải tạo CCC 28

2.1.4 Các giai đoạn chính của dự án cải tạo CCC 32

2.1.5 Các bên liên quan trong dự án cải tạo, xây dựng lại CCC 36

2.2 STG của người dân trong dự án cải tạo CCC 38

2.2.1 Khái niệm sự tham gia của người dân trong Dự án 38

2.2.2 Khung pháp lý về sự tham gia của người dân trong các Dự án 43

2.2.3 Vai trò tham gia của người dân đối với Dự án 44

2.2.4 Các hình thức tham gia của người dân trong Dự án 47

2.2.5 Các mức độ tham gia của người dân trong Dự án 48

2.2.6 Đánh giá hiệu quả tham gia của người dân trong Dự án 55

2.3 Khung phân tích của luận văn 62

Kết luận chương 2 63

CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 64

3.1 Nghiên cứu định tính 64

3.1.1.Mục tiêu phỏng vấn sâu 64

3.1.2.Phương pháp thực hiện phỏng vấn sâu 65

3.2 Nghiên cứu định lượng 67

3.2.1 Mục tiêu điều tra chọn mẫu 67

3.2.2 Phương pháp thực hiện 67

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ TRÊN 70

ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 70

4.1 Tổng quan thực trạng các Dự án cải tạo nhà CCC tại Hà Nội 70

4.1.1 Quá trình cải tạo nhà CCC tại Hà Nội 70

4.1.2 Một số vấn đề bất cập chính tại các Dự án 72

4.2 Thực trạng tham gia của người dân trong các Dự án 76

4.2.1 Nguyện vọng của người dân trong các Dự án 76

4.2.2 Mức độ tham gia thực tế của người dân trong một số khâu quan trọng của tiến trình Dự án 77

4.2.3 Động lực tham gia của người dân tại các Dự án 86

4.2.4 Các tiêu chí đánh giá hiệu quả tham gia từ góc độ đánh giá của người dân 90

4.3 Đánh giá thực trạng tham gia của người dân trong các Dự án 91

4.3.1 Kết quả tích cực đạt được và nguyên nhân thúc đẩy 91

4.3.2 Các hạn chế và nguyên nhân 97

Kết luận chương 4 113

CHƯƠNG 5 MỘT SỐ KHUYẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 115 5.1 Một số giải pháp đối với Nhà nước và chính quyền Thành phố nhằm cải thiện điều kiện tham gia cho người dân trong các Dự án 115

5.1.1 Quy định cụ thể mức độ tham gia của người dân trong một số nội dụng thuộc tiến trình Dự án 115

5.1.2.Đảm bảo cơ chế công khai thông tin Dự án nhằm tăng cường sự minh bạch và tăng tính đồng thuận 119

5.1.3.Tăng cường đối thoại tích cực với người dân để giải quyết các mâu thuẫn 121

5.1.4 Có các bộ tiêu chí hướng dẫn cụ thể, thúc đẩy người dân chủ động tham gia 122

5.1.5 Thành lập ban đại diện người dân giám sát Dự án và hỗ trợ giải đáp các thắc mắc và khiếu nại 123

5.2 Một số giải pháp đối với Doanh nghiệp nhằm tăng tính đồng thuận của người dân 124

5.2.1 Minh bạch về phân tích tài chính Dự án 124

5.2.2 Đảm bảo cập nhật thông tin tiến độ Dự án cho người dân 125

5.2.3 Tăng cường các hoạt động hỗ trợ, tương tác, đối thoại với người dân 125

5.2.4 Phương án bồi thường mang tính cụ thể, linh hoạt đối với từng nhóm cư dân 126

5.2.5.Tích cực phối hợp với CQĐP trong các hoạt động truyền thông, vận động người dân 128

5.3 Một số giải pháp đối với cộng đồng cư dân 128

5.3.1 Tăng cường sự chủ động 128

5.3.2 Duy trì và phát triển hoạt động của HTX nhà ở 129

5.4 Các giải pháp khác 130

5.4.1 Tăng cường sử dụng công nghệ trong việc khuyến khích người dân tham gia 130

5.4.2 Giải pháp về chia sẻ lợi ích, hỗ trợ tài chính và việc làm cho người dân 131 5.5 Một số hạn chế của luận văn và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo 131

Kết luận chương 5 133

PHẦN KẾT LUẬN 134

TÀI LIỆU THAM KHẢO 135

PHỤ LỤC 147

PHỤ LỤC 1: PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN 147

PHỤ LỤC 2: KHÁI QUÁT VỀ CÁC ĐỊA ĐIỂM KHẢO SÁT 154

PHỤ LỤC 4: DANH SÁCH CÁC CHUNG CƯ ĐÃ CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI VÀ ĐƯA VÀO SỬ DỤNG 168

CQĐP Chính quyền địa phương

UBND Ủy ban nhân dân

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: So sánh hai cách tiếp cận đất đai cho phát triển đô thị 12

Bảng 2.1: Các nhóm mục tiêu của dự án cải tạo các khu nhà ở cũ 22

Bảng 2.2 Tổng hợp các khái niệm về STG của người dân 39

Bảng 2.3: Các ý nghĩa của STG của người dân 52

Bảng 2.4: Các tiêu chí đánh giá hiệu quả tham gia của người dân trong các Dự án 56 Bảng 2.5: Các công cụ thúc đấy STG của người dân trong các dự án cải tạo nhà ở cũ 59

Bảng 2.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả tham gia của người dân trong Dự án 61

Bảng 4.1: Ý nghĩa mức độ cần thiết tham gia của người dân trong tiến trình Dự án 79

Bảng 4.2: Đánh giá thực trạng tham gia của người dân trong các Dự án 91

Bảng 5.1: Nội dung các thông tin cần thiết làm cơ sở cho người dân ra quyết định đối với phương án bồi thường, hỗ trợ TĐC 120

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 2.1: Các đặc trưng của loại hình nhà ở là các khu CCC (KTT) 16

Hình 2.2: Sự gia tăng mật độ tại KTT Kim Liên và các thách thức mở rộng căn hộ 18

Hình 2.3: một phần mặt bằng tầng nhà tập thể sau khi cơi nới 18

Hình 2.4: Các đặc trưng của dự án cải tạo CCC 21

Hình 2.5: Các hình thức cải tạo nhà ở xuống cấp 30

Hình 2.6: Các hình thức cải tạo, xây dựng lại CCC theo khung pháp luật Việt Nam 32

Hình 2.7: Các giai đoạn thực hiện dự án tái thiết đô thị tại Ấn Độ 33

Hình 2.8: Các bước thực hiện một dự án CTCTĐT tại Pháp 34

Hình 2.9: Các giai đoạn thực hiện dự án cải tạo CCC 35

Hình 2.10: Các bên tham gia chính trong Dự án 38

Hình 2.11: Thang bậc STG của người dân 48

Hình 2.12: Các mức độ tham gia của công chúng 50

Hình 2.13: Vòng tròn tham gia 51

Hình 2.14: Các mức độ tham gia của CSH trong Dự án 53

Hình 2.15: Khung phân tích của luận văn 63

Hình 4.1: Kết quả khảo sát các bất cập chính trong các Dự án 72

Hình 4.2: So sánh mức độ bất cập về một số vấn đề chính tại các Dự án 73

Hình 4.3: Nguyện vọng của người dân về các mục tiêu một Dự án cải tạo cần đạt được 77 Hình 4.4: Mô tả chung mức độ tham gia thực tế của người dân trong Dự án 77

Hình 4.5: Đối chiếu mức độ tham gia thực tế của người dân trong các Dự án 78

Hình 4.6: Mô tả chung mức độ cần thiết tham gia của người dân 79

Hình 4.7: So sánh mức độ tham gia thực tế và mức độ tham gia cần thiết theo đánh giá của người dân tại 7 khu vực khảo sát 80

Hình 4.8: Mức độ cần thiết tham gia theo đánh giá của người dân tại 7 khu vực khảo sát đối với khâu quy hoạch cải tạo nhà chung cư 82

Hình 4.9: Mức độ cần thiết tham gia của người dân đối với khâu lựa chọn CĐT Dự án 84

Hình 4.10: Đánh giá về mức độ tham gia cần thiết của người dân trong hoạt động giám sát Dự án và thủ tục khiếu nại, thay đổi CĐT 86

Hình 4.11: Mức độ cần thiết tham gia của người dân tại 7 khu vực khảo sát 87

Hình 4.12: So sánh mức độ cấp thiết cải tạo và điều kiện sống tại các KTT (*) 88

Hình 4.13: So sánh đánh giá về điều kiện sống và mức độ cấp thiết cải tạo của các khu CCC giữa 2 nhóm cư dân tầng 1 (có địa điểm kinh doanh) và cư dân các tầng trên (không có địa điểm kinh doanh) 89

Hình 4.14: Mức độ quan trọng của từng tiêu chí đánh giá hiệu quả tham gia từ góc

độ người dân 90Hình 4.15: Một số hệ quả tích cực khi người dân được tạo điều kiện tham gia Dự án

từ góc độ đánh giá của người dân 92Hình 4.16: Nhận thức về bản chất MQH giữa các CSH nhà CCC và CĐT Dự án 93Hình 4.17: Một số hậu quả đối với các Dự án khi STG của người dân không được tạo điều kiện – kết quả từ góc độ người dân đánh giá 98Hình 4.18: Tiến trình thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư 99Hình 4.19: Mức độ tham gia của CSH trong giao dịch theo khuôn khổ quy định của pháp luật 101Hình 4.20: Khung đánh giá về mối quan hệ giữa thực trạng tham gia từ phía người dân với thực trạng bất cập của các Dự án 114Hình 5.1: Mô hình khuyến nghị mức độ tham gia đối với người dân 119

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

- -

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY

NGHIÊN CỨU SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

MÃ NGÀNH: 8040101

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 2018

TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ

Tóm tắt luận văn

Nhu cầu cải tạo lại các khu chung cư cũ ngày càng trở nên cấp thiết trước sự xuống cấp nghiêm trọng của những khối nhà đã hết niên hạn sử dụng, không chỉ gây mất cảnh quan đô thị mà còn ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của người dân Tuy nhiên, tiến độ cải tạo nhà ở cũ thường rất chậm và gặp phải nhiều khó khăn, thách thức do không đạt được sự đồng thuận của người dân, đặc biệt về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư Khi người dân không được tham gia một cách tích cực, thay vào đó phải chấp nhận những cơ chế mang tính áp đặt từ chính quyền và chủ đầu tư, họ mất đi niềm tin vào sự công bằng, minh bạch của các Dự

án Không tìm được tiếng nói chung giữa nhà nước, chủ đầu tư và người dân địa phương, cuộc sống của người dân trở nên bất định còn chi phí dự án bị đội lên nhiều lần sau nhiều năm kéo dài không thể thực hiện được

Nhiều học giả trên thế giới đã khẳng định sự tham gia tích cực của người dân đóng vai trò quan trọng nhằm tăng tính đồng thuận và hiệu quả cho các dự án cải tạo nhà ở cũ Sự tham gia tích cực sẽ giúp nâng cao nhận thức của người dân (Tam

và Cộng sự, 2009; Glass và Simmonds, 2007; Shirey và Cộng sự, 2005; Li và Cộng

sự, 2011), cải thiện hiệu quả quá trình ra quyết định (King và Strivers, 1998; Manowong và Ogunlana, 2006; Tam và cộng sự, 2009), tạo thuận lợi cho việc thực hiện dự án (Hadi và Cộng sự, 2004; Lizarralde, 2011) Hơn nữa, STG của người dân giúp cải thiện công bằng xã hội (Shambaugh, 1996; Wang, 2001; Li et al., 2012), cải thiện hiệu quả quản lý nhà nước (King và Strivers, 1998; Wang, 2001; Manowong và Ogunlana, 2006) và giảm mâu thuẫn giữa chính phủ và công chúng nói chung (Lin-lin Xie, Yu Yang, Yi Hu, Albert P.C Chan, 2014) Nhìn chung, dự tham gia của người dân vào các chương trình cải tạo chỉnh trang đô thị có ý nghĩa quan trọng đối với cả ba bên có liên quan chính trong dự án: cộng đồng, nhà nước

và doanh nghiệp

Khi vai trò của người dân trong các dự án cải tạo đô thị nói chung và cải tạo nhà ở nói riêng đã được khẳng định bởi kinh nghiệm quốc tế, pháp luật Việt Nam tuy đã có quy định cụ thể về quyền tham gia của người dân nhưng dường như

tất cả chỉ nằm giấy hoặc được thực thi một cách hời hợt Sau 10 năm kể từ khi Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ra đời năm 2007, việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư

cũ hỏng, xuống cấp theo nguyên tắc xã hội hóa mới xấp xỉ 1% số lượng các công

trình cần cải tạo, xây dựng lại Trong bối cảnh đó, luận văn “Nghiên cứu sự tham

gia của người dân trong các dự án cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố

Hà Nội” là cần thiết nhằm (1) bổ sung, hoàn thiện thêm khung lý thuyết về dự án

cải tạo chung cư cũ và sự tham gia của người dân trong các dự án; (2) đi sâu tìm hiểu về thực trạng tham gia của cộng đồng dân cư trong các dự án cải tạo chung

cư cũ; (3) tập trung luận giải nguyên nhân vì sao sự tham gia của người dân trong các dự án còn hạn chế, và điều này có ảnh hưởng như thế nào đến tiến độ

và hiệu quả của chương trình cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội; (4) đề xuất một số khuyến nghị nằm nâng cao hiệu quả tham gia của người dân trong các dự án

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là sự tham gia của người dân trong các Dự

án cải tạo chung cư cũ Luận văn đã tiến hành điều tra khảo sát trên 7 dự án điển hình tại trung tâm các quận nội thành Hà Nội, bao gồm: (i) KTT Thành Công (Quận

Ba Đình và Đống Đa), (ii) KTT Ngọc Khánh (Quận Ba Đình), (iii) KTT Nam Đồng (Quận Đống Đa), (iv) KTT Khương Thượng (Quận Đống Đa), (v) KTT Kim Liên (Quận Đống Đa), (vi) KTT Nguyễn Công Trứ (Quận Hai Bà Trưng) và (vii) KTT Thanh Xuân Bắc (Quận Thanh Xuân), đồng thời phân tích, đánh giá thực trạng tham gia của người dân trong giai đoạn 10 năm từ 2007 đến 2017

Phương pháp nghiên cứu được sử dụng chủ yếu trong luận văn là nghiên cứu định tính kết hợp xử lý định lượng sơ bộ Tác giả đã tiến hành thu thập thông tin từ một số nhóm đối tượng khác nhau thông qua hình thức phỏng vấn trực tiếp, bao gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu chính sách, các cán bộ quản lý, các nhà khoa học, các giảng viên trong lĩnh vực tái thiết nhà ở đô thị, đại diện các doanh nghiệp tham gia đầu tư, cải tạo chung cư cũ), và (2) lấy ý kiến từ bản thân các đối tượng là CSH nhà chung cư phải di dời phục vụ các dự án cải tạo chung cư

cũ Thông tin thu thập được từ các cuộc phỏng vấn sâu là tiền đề quan trọng giúp luận văn nhìn nhận, phân tích, luận giải vấn đề nghiên cứu, đồng thời điều chỉnh,

hoàn thiện bảng hỏi để tiến hành điều tra khảo sát trên diện rộng Với mẫu điều tra

235 phiếu (lựa chọn ngẫu nhiên các hộ gia đình sử hữu nhà chung cư tại các khu tập thể cũ), dữ liệu thu thập được xử lý định lượng sơ bộ nhằm củng cố, minh chứng cho các nhận định được chặt chẽ, thuyết phục

Kết quả nghiên cứu cho thấy các dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội hiện nay gặp phải các bất cập chính, đó là: (1) tiến độ bị đình trệ qua nhiều năm, (2) vấn

đề bồi thường hỗ trợ tái định cư chưa thỏa đáng; (3) vấn đề tạm cư cho người dân,

và (4) sự quan ngại của người dân về chất lượng nhà ở tái định cư trong tương lai

Về mức độ tham gia của người dân, đa phần các dự án đang triển khai đều dừng lại

ở việc công bố kết quả kiểm định nhà chung cư, người dân hầu như không được cập nhật thêm thông tin và tham gia vào các khâu trong tiến trình dự án Nhìn chung, người dân nhận thấy vị thế và mức độ tham gia hiện tại của họ trong dự án là chưa thỏa đáng Kết quả điều tra cũng cho thấy sự khác biệt giữa động lực tham gia của nhóm cư dân tầng 1 và các tầng trên, cụ thể người dân tầng 1 có ít động lực tham gia hơn và nhiều đòi hỏi hơn do được hưởng lợi thế kinh doanh tại các khu chung

cư cũ, vốn tọa lạc tại những vị trí đắc địa bậc nhất đô thị Song song với đánh giá thực trạng tham gia của người dân, luận văn đã làm rõ nguyên nhân dẫn đến các bất cập cũng như nguyên nhân thúc đẩy mặt tích cực đạt được trong việc cải thiện điều kiện để người dân được tham gia Các tiêu chí đánh giá hiệu quả tham gia từ góc độ của người dân cũng đã được luận văn chỉ ra cụ thể

Trên cơ sở phân tích các kết quả nghiên cứu, luận văn đã đề xuất một số khuyến nghị nhằm cải thiện sự tham gia của người dân trong các dự án cải tạo chung cư cũ Các khuyến nghị giải pháp được đưa ra đối với từng bên liên quan trong dự án, bao gồm Nhà nước, Doanh nghiệp và cộng đồng dân cư Cuối cùng, luân văn đã nhìn nhận lại một số hạn chế và gợi mở các hướng nghiên cứu tiếp theo

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN

- -

NGUYỄN THỊ PHƯƠNG THÚY

NGHIÊN CỨU SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ

TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

MÃ NGÀNH: 8040101

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

HÀ NỘI - 2018

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của luận văn

Những khu nhà CCC tại Việt Nam được xây dựng từ những năm 60-70 của thế kỷ trước đến nay đã hết niên hạn sử dụng, ngày càng xuống cấp, gây mất cảnh quan đô thị, đồng thời ảnh hưởng tiêu cực đến chất lượng cuộc sống của người dân Tuy nhiên, hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà CCC gặp phải nhiều khó khăn, thách thức, thậm chí không đạt được mục tiêu do thiếu STG của cộng đồng cư dân tại các

Dự án Người dân không được tham gia một cách tích cực, thay vào đó phải chấp nhận các cơ chế áp đặt từ phía chính quyền và CĐT Dự án, hàng loạt trường hợp khiếu kiện đã xảy ra Điều này không chỉ gây tổn hại nghiêm trọng về nguồn lực xã hội, uy tín của các CĐT đã tham gia chương trình cải tạo nhà chung cư, mà còn khiến các Dự án trong tương lai càng khó thực hiện do thiếu sự hợp tác từ phía người dân cũng như quan ngại từ phía các doanh nghiệp KD BĐS

Nhiều học giả khẳng định rằng, người dân không chỉ là đối tượng thụ hưởng

mà còn phải được tham gia vào việc định hình, thực hiện và đánh giá các chương trình cải tạo nhà ở Một cơ chế tham gia hiệu quả cho người dân là giải pháp tăng cường sự đồng thuận và giảm thiểu các tranh chấp về kinh tế-xã hội và môi trường trong các dự án tái thiết đô thị, ngày càng được áp dụng tại nhiều nước đang phát triển kể từ thập niên 90 (Ogunlana và Cộng sự, 2001; Almer và Koontz, 2004) Nhiều nghiên cứu đã chỉ ra rằng, STG của người dân đem lại những lợi ích không thể phủ nhận trong các dự án CTCTĐT như nâng cao nhận thức của người dân (Tam và Cộng sự, 2009; Glass và Simmonds, 2007; Shirey và Cộng sự, 2005; Li và Cộng sự, 2011), cải thiện hiệu quả quá trình ra quyết định (King và Strivers, 1998; Manowong và Ogunlana, 2006; Tam và cộng sự, 2009), tạo thuận lợi cho việc thực hiện dự án (Hadi và Cộng sự, 2004; Lizarralde, 2011) Hơn nữa, STG của người dân giúp cải thiện công bằng xã hội (Shambaugh, 1996; Wang, 2001; Li et al., 2012), cải thiện hiệu quả quản lý nhà nước (King và Strivers, 1998; Wang, 2001; Manowong và Ogunlana, 2006) và giảm mâu thuẫn giữa chính phủ và công chúng nói chung (Lin-lin Xie, Yu Yang, Yi Hu, Albert P.C Chan, 2014) Nhìn chung, STG của người dân vào CTCTĐT có ý nghĩa quan trọng đối với cả ba bên có liên quan chính trong dự án: cộng đồng, nhà nước và doanh nghiệp

Khi vai trò quan trọng của người dân trong các Dự án cải tạo đô thị nói chung

và cải tạo nhà ở nói riêng đã được khẳng định bởi kinh nghiệm quốc tế, pháp luật Việt Nam tuy đã có quy định cụ thể về quyền tham gia của người dân nhưng dường

như tất cả chỉ nằm giấy hoặc được thực thi một cách hời hợt Điều này dẫn đến hệ quả, sau 10 năm kể từ khi Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ra đời năm 2007, việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ hỏng, xuống cấp theo nguyên tắc xã hội hóa mới xấp xỉ 1% số lượng các công trình cần cải tạo, xây dựng lại Có thể cho rằng, ý kiến của người dân không hoàn toàn mang tính quyết định và không phải mọi kỳ vọng đều cần được đáp ứng, nhưng những quy định và chính sách của nhà nước trong cải tạo khu CCC hiện nay tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng cũng chưa đủ cơ sở thuyết phục và chưa đi vào cuộc sống

Trong bối cảnh đó, luận văn “Nghiên cứu STG của người dân trong các dự

án cải tạo khu CCC trên địa bàn thành phố Hà Nội” là cần thiết nhằm đi sâu tìm hiểu về thực trạng các Dự án và mức độ tham gia của cộng đồng dân cư tại các khu CCC Bên cạnh đó, đề tài tập trung luận giải nguyên nhân vì sao một cơ chế tham gia tích cực cho người dân chưa được thực thi tại Việt Nam nói chung và

Hà Nội nói riêng, phải chăng do sự hạn chế của chính sách pháp luật, do các CĐT chưa làm tốt công tác vận động truyền thông, hay do chính sự thiếu chủ động từ phía người dân?

Ý nghĩa về mặt lý thuyết của đề tài là nghiên cứu bản chất của STG, mức độ tham gia của người dân trong bối cảnh các dự án cải tạo CCC trên cơ sở lý thuyết đã được phát triển bởi các học giả thế giới, đồng thời điều chỉnh, hoàn thiện khung khái niệm cho phù hợp với bối cảnh Việt Nam Đề tài mang ý nghĩa khai phá, đóng góp vào khung lý thuyết về STG của người dân trong các dự án đầu tư cải tạo, xây dựng nhà chung cư, là tiền đề cho các nghiên cứu kế tiếp phát triển nghiên cứu định lượng, làm sâu sắc thêm ảnh hưởng STG đến hiệu quả, tiến độ Dự án cũng như các yếu tố ảnh hưởng đến STG của người dân

Bên cạnh đó, đề tài có ý nghĩa về mặt thực tiễn khi chỉ ra các nguyên nhân chính gây ra bất cập trong các Dự án hiện tại, trong đó nguyên cốt lõi là do người dân không được tạo điều kiện tham gia một cách tích cực Từ đó, đề tài đã đưa ra các khuyến nghị góp phần làm tăng tính đồng thuận, thông qua các giải pháp nhằm xây dựng cơ chế tham gia hiệu quả cho người dân trong công tác cải tạo các khu CCC

2 Mục tiêu nghiên cứu

Thứ nhất, hệ thống hóa khung lý thuyết về dự án cải tạo CCC và STG của

người dân trong các dự án

Thứ hai, đánh giá thực trạng tham gia của người dân trong các dự án cải tạo

CCC trên địa bàn thành phố Hà Nội

Thứ ba, đề xuất một số khuyến nghị về STG của người dân trong các dự án cải

tạo CCC trên địa bàn thành phố Hà Nội

Mục tiêu nghiên cứu được cụ thể hóa thành các câu hỏi nghiên cứu sau:

- Bản chất STG của người dân trong bối cảnh các dự án cải tạo CCC là gì? Người dân được tham gia theo các mức độ nào? Hiệu quả tham gia của người dân trong các dự án được biểu hiện như thế nào?

- Thực trạng tham gia hiện tại của người dân trong các dự án cải tạo CCC trên địa bàn thành phố Hà Nội? Thực trạng này ảnh hưởng đến các Dự án như thế nào?

- Các khuyến nghị nào có thể đưa ra liên quan đến STG của người dân trong các dự án cải tạo CCC?

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là STG của người dân trong các Dự án cải tạo CCC (dự án)

- Khách thể nghiên cứu là cộng đồng dân cư – CSH nhà chung cư trong vùng

 Phân tích, đánh giá thực trạng tham gia của người dân trong các dự án cải tạo CCC giai đoạn 10 năm từ 2007 đến 2017

4 Khái quát phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu là nghiên cứu định tính kết hợp với số liệu điều tra được xử lý định lượng sơ bộ:

Nghiên cứu định tính: Tác giả tiến hành thu thập thông tin từ một số nhóm đối

tượng khác nhau, bao gồm (1) lấy ý kiến chuyên gia (các nhà nghiên cứu chính sách, các cán bộ quản lý, các nhà khoa học, các giảng viên trong lĩnh vực tái thiết nhà ở đô thị, đại diện các doanh nghiệp tham gia đầu tư, cải tạo khu CCC), và (2)

lấy ý kiến từ bản thân các đối tượng là CSH nhà chung cư phải di dời phục vụ các

Dự án cải tạo CCC Thông tin được thu thập qua việc tổ chức phỏng vấn trực tiếp Các cuộc phỏng vấn chuyên gia cũng như người dân tại các Dự án là vô cùng cần thiết để đối chiếu, phân tích một cách đa chiều quan điểm giữa các bên, nhằm làm

rõ thực trạng tham gia của người dân trong bối cảnh các dự án và tìm ra các nguyên nhân chính dẫn đến những bất cập này Bên cạnh đó, nghiên cứu định tính còn có vai trò luận giải kết quả nghiên cứu, làm sâu sắc thêm về tác động của STG đến mức độ đồng thuận, sẵn sàng hợp tác từ phía người dân trong các dự án

Nghiên cứu định lượng: Tác giả thực hiện điều tra bằng bảng hỏi, với mẫu

điều tra gồm 235 phiếu (luận văn lựa chọn mẫu ngẫu nhiên thông qua danh sách các hộ gia đình sở hữu nhà tại các khu CCC) do cán bộ khu dân cư giới thiệu Luận văn sử dụng các mức độ tham gia đã được xây dựng và phát triển bởi các học giả quốc tế, trên cơ sở đó điều chỉnh tên gọi và đặc điểm các mức độ tham gia cho phù hợp với bối cảnh Việt Nam sau quá trình phỏng vấn sâu Dữ liệu định lượng là minh chứng, củng cố cho các nhận định, phân tích đưa ra được chặt chẽ, thuyết phục

Phân tích dữ liệu thu thập: Các dữ liệu thu thập được lưu trữ, ghi chép ngay

vào máy tính cá nhân Số liệu được làm sạch, xử lý thô để chọn lọc những thông tin phù hợp nhất với đề tài nghiên cứu Luận văn sử dụng phần mềm SPSS 20 để xử lý phân tích dữ liệu

5 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 5 chương cụ thể như sau:

- Chương 1: Tổng quan nghiên cứu về STG của người dân trong các dự án cải

tạo nhà ở đô thị

- Chương 2: Cơ sở lý thuyết về dự án cải tạo CCC và STG của người dân

trong các dự án

- Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

- Chương 4: Kết quả nghiên cứu STG của người dân trong các dự án cải tạo

khu CCC trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Chương 5: Các khuyến nghị từ kết quả nghiên cứu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN TÁI THIẾT NHÀ Ở ĐÔ THỊ

1.1 Nhóm các nghiên cứu quốc tế về sự tham gia của người dân trong các

dự án tái thiết nhà ở đô thị

“STG của công chúng” hay “STG của cộng đồng” có nguồn gốc từ các nước phương Tây từ những năm của thập niên 60 (Arnstein, 1969) Arnstein (1969) đã định nghĩa đó là “một hình thức phân loại quyền lực của người dân” Kể từ thập niên 70, cơ chế này được phổ biến tại Mỹ và các nước phát triển như một công cụ

để cải thiện môi trường đô thị và đáp ứng nhu cầu cuộc sống của người dân (Arnstein, 1969; Sanoff, 2000) Đến thập niên 80, một phong trào đã nổi lên tại các nước phát triển, chuyển hướng việc kiến tạo các công trình kiến trúc và các thành phố bằng cách thông qua STG (Hatch, 1984) Sanoff (2000) nhấn mạnh rằng, STG của người dân đã trở thành một khía cạnh không thể thiếu của nền dân chủ Ngày nay, cơ chế này đã được thực hiện tại hầu hết các quốc gia và vùng phát triển, bao gồm USA, Brazil, Đan Mạch, Nhật Bản, và Hồng Kong (Sanoff, 2000) Trong ngành xây dựng, STG của người dân đã được phổ biến trong các lĩnh vực khác nhau như phát triển giao thông vận tải (Rosener, 1978; Transportation Research Board, 1999), các dự án cải tạo chỉnh trang tiện ích công cộng (Vieren và Cộng sự, 2011), các dự án công viên

và khu vui chơi giải trí công cộng (Wang, 2001), và các dự án quản lý chất thải (Wang, 2001) STG của người dân được triển khai thực tiễn tại các nước phát triển cho thấy, điều này có thể góp phần khiến các dự án phát triển và quản trị hợp tác trở nên hiệu quả hơn (Sanoff, 2000; Enserink and Koppenjan, 2007) Hơn nữa, các hình thức tham gia khác nhau, bao gồm các buổi tiếp xúc cộng đồng, điều tra khảo sát, hội chợ triển lãm, và các hội đồng/ ủy ban tư vấn đã được xây dựng và thông qua tại các quốc gia và vùng lãnh thổ phát triển nhằm đáp ứng các yêu cầu về STG của người dân trong các dự án (Sanoff, 2000; Li và Cộng sự, 2012)

Khác với các nước phát triển, STG của cộng đồng tại các nước đang phát triển mới diễn ra với lịch sử tương đối ngắn Mặc dù cơ chế này đã được thực hiện trong các chương trình phát triển nông thôn toàn cầu dành cho các nước đang phát triển cuối thập niên 40 (Cahn and Passett, 1971; Uphoff và Cohen, 1977), hầu hết các quốc gia như Thái Lan (Manowong và Ogunlana, 2006), Bulgari (Almer và Koontz, 2004), Bangladesh (Momtaz, 2002), and Thổ Nhĩ Kỳ (Ogunlana và Cộng sự, 2001) đã chỉ ra

cơ chế này trong việc quản lý các dự án đầu tư xây dựng CSHT công cộng cuối thập niên 90 Tuy nhiên, các hoạt động tham gia của người dân tại các nước đang phát triển có thực sự hiệu quả hay không vẫn là vấn đề còn gây tranh cãi trong các tài liệu nghiên cứu hiện tại (Manowong và Ogunlana, 2006; Almer và Koontz, 2004) Do tính hạn chế của các quy định trong việc thực hiện STG của cộng đồng, chỉ có rất ít hình thức tham gia đối với người dân, chẳng hạn như các buổi tiếp xúc trực tiếp và tham vấn, đã và đang được thực hiện và được đánh giá có hiệu quả tại các nước đang phát triển (Manowong và Ogunlana, 2006; Almer và Koontz, 2004) Việc áp dụng các hình thức tham gia không đầy đủ cũng là một trong những nguyên nhân gây ra sự thiếu hiệu quả khi triển khai STG của người dân trong các dự án tại các nước đang phát triển Nhiều học giả lại lập luận rằng, sự không hiệu quả trong thực tế khi người dân tham gia tại các nước đang phát triển là do thiếu một truyền thống dân chủ có STG (Manowong và Ogunlana, 2006; Almer và Koontz, 2004) Trung Quốc cũng đã phải đối mặt với tình trạng tiến thoái lưỡng nan tương tự trong việc thực hiện cơ chế này như các nước đang phát triển chưa thiết lập được một truyền thống có STG của cộng đồng người dân (Lin-lin Xie, Yu Yang, Yi Hu và Albert P.C Chan, 2014) Trong số các nghiên cứu về tác động đem lại bởi STG của người dân, một số tác giả đã phân biệt STG vào các diễn đàn thảo luận (không gian công cộng nơi diễn

ra các hoạt động tham gia của người dân) và các khía cạnh ra quyết định Các tác giả cũng gợi ý rằng, các khía cạnh ra quyết định có người dân tham gia thường mang tính hình thức, hời hợt hơn là những “thay đổi thực sự” mang tính dân chủ được đưa vào quá trình ra quyết định (Gaudin 1998, Lafaye 2001, Hamel 2003) Theo quan điểm này, thực tế, việc ra quyết định thường diễn ra trong những khu vực riêng, nơi bị ngắt kết nối khỏi các diễn đàn công cộng, theo đó các cuộc thảo luận sẽ hạn chế tác động từ tiến trình tham gia của công chúng (Catherine Martineau-Delisle và Solange Nadeau, 2010) Mức độ ảnh hưởng của cộng đồng đối với chương trình cải tạo nhà ở cũ là tương đối hạn chế và phụ thuộc vào năng lực và thái độ hợp tác của các đội ngũ chuyên gia kỹ thuật (kiến trúc sư và nhà thầu) hướng tới STG của người dân, cũng như sức mạnh của các hiệp hội địa phương Có một sự nhất trí cao rằng, người dân đã có ảnh hưởng rất lớn trong khâu thiết kế kiến trúc, mặc dù ít người tại thời điểm ban đầu tin rằng việc trình bày và đề xuất dự án

sẽ thu hút được STG từ người dân Họ đã có những điều chỉnh thiết thực nhằm đáp

Các tác giả đã đề cập đến các cách tiếp cận khác nhau về STG của người dân

1 Inter-American Bank (2012) Slum Upgrading: Lessons learned fromBrazil

trong các Dự án cải tạo nhà ở Wakely (2014) đã đưa ra hai tình huống nghiên cứu minh họa hai cách tiếp cận đối với việc tự cung cấp nhà ở tại đô thị có STG của người dân (‘self help’) Chương trình Triệu ngôi nhà (MHP – Million Houses Programme) của Sri Lanka tập trung vào việc hỗ trợ xây dựng nhà ở an toàn và được công nhận một cách hợp pháp theo từng hộ gia đình, để họ được hưởng lợi từ

an ninh nhà ở như một hàng hóa có thể bán và là tài sản đảm bảo chính thức được chấp nhận Chương trình đã được triển khai thông qua việc tiến hành đào tạo chuyên sâu đối với chương trình Nhà ở Quốc gia năm 1983 Chính phủ đã có sự hỗ trợ trực tiếp đáng kể đối với mô hình cung cấp nhà ở ‘tự lực’ thông qua chương trình nhà ở One Lakh Chương trình đã có hình thức hạn chế sự can thiệp của chính phủ đối với việc cung cấp các khoản vay nhỏ, thay vào đó cung cấp tư vấn các kỹ thuật cơ bản cho các hộ gia đình có thu nhập thấp để họ tự xây dựng hoặc cải tạo nhà ở Chương trình nghiên cứu đã khẳng định rằng, sáng kiến nâng cấp nhà ở có STG của người dân đã có tác động đáng kể đến hình thức và cấu trúc xã hội đô thị của toàn thành phố, mặc dù đây không phải là mục tiêu được tuyên bố của Sri Lanka Chương trình Tiểu đô thị MHP đã đề cập rõ ràng đến mục tiêu chất lượng nhà ở và CSHT trong nước thông qua việc cung cấp hỗ trợ về mặt kỹ thuật và tài chính tối thiểu cho các hộ gia đình Ngay cả ở Rio, nơi mà “sự hội nhập của hai khu vực chính thức và không chính thức của thành phố” là mục tiêu quan trọng của chương trình, thậm chí được vẫn có thể nhìn thấy sự tách biệt về mặt vật lý và xã hội giữa các khu phố có thu nhập thấp giữa một nhóm giàu có giữa thành phố Theo Ali Hossein và cộng sự (2017), STG về mặt ý chí và tinh thần của người dân nhằm đáp ứng mục tiêu chung và chia sẻ các trách nhiệm trong các dự án tái thiết đô thị

có thể được cụ thể hóa bằng khả năng huy động và mong muốn đóng góp nguồn lực của người dân trên 3 khía cạnh:

c) STG đóng góp về mặt trí tuệ

Người dân có thể đưa ra các đề xuất liên quan đến cách họ giải quyết vấn đề liên quan đến dự án Ví dụ: tham gia vào hội đồng giải quyết các tranh chấp; bình luận, đóng góp ý kiến về các hoạt động của dự án; tham gia các cuộc họp khác nhau

về cải tạo, xây dựng lại nhà ở cũ; tham dự các cuộc thảo luận, hội thảo liên quan đến các vấn đề nhà ở đô thị; cho ý kiến bằng cách điền vào bảng hỏi điều tra khảo sát cũng như trả lời phỏng vấn về một số khía cạnh cụ thể liên quan đến dự án

d) Sự tham gia đóng góp về sức lao động

Người dân đều có thể tham gia phối hợp với CQĐP để cải thiện môi trường sống của họ Ví dụ tình nguyện dọn vệ sinh lề đường, thu gom rác trong các ngày nghỉ hoặc ngày lễ đặc biệt

e) STG bảo tồn các di tích lịch sử

Tái thiết có tính đến các giá trị văn hóa và lịch sử của những khu phố cũ phải cải tạo vừa là nhu cầu, vừa là yêu cầu của người dân Mặt khác, việc cải tạo những khu vực này sẽ khả thi hơn nhiều thông qua STG của người dân trên mô hình tái thiết quy mô nhỏ

1.2 Nhóm các nghiên cứu trong nước về STG của người dân trong các

dự án tái thiết nhà ở đô thị

Trong thời gian qua, có khá nhiều công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến nội dung STG của người dân trong cải tạo tái thiết đô thị Liên quan đến chủ đề nghiên cứu của đề tài, những năm gần đây đã có một số các công trình trong nước nghiên cứu được thực hiện và xuất bản duới dạng bài viết tạp chí, các bài báo cáo tại các hội thảo khoa học v.v sau đây là tổng quan nghiên cứu một số tác giả và công trình tiêu biểu:

Trong điều kiện Việt Nam, việc nghiên cứu mô hình lý thuyết và khả năng áp

dụng cơ chế STG của người dân trong các dự án phát triển đô thị còn nhiều thách

thức và rào cản Đi sâu nghiên cứu về phương pháp QHĐT với STG của người dân,

TS KTS Tạ Quỳnh Hoa đã có nhiều nghiên cứu từ tổng quan lý thuyết đến các

trường hợp áp dụng thực tiễn trong nước Tác giả đã giới thiệu các đặc trưng cơ bản

của phương pháp quy hoạch có STG của cộng đồng Bên cạnh đó, các mô hình quy trình QHTT đô thị có STG của cộng đồng tại Pháp và các nước châu Á đã được tổng kết nhằm đưa ra các bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Trên cơ sở đó, tác giả đã tổng hợp các lý thuyết, cung cấp các cơ sở khoa học

và xây dựng quy trình tổ chức giám sát đánh giá việc huy động STG của cộng đồng

trong việc lập QHĐT thông qua các trường hợp thí điểm

Tác giả cũng lưu ý rằng, khi đánh giá tác động mà STG của cộng đồng đem lại, cần chú trọng tới số lượng đối tượng tham gia vào từng khâu có đầy đủ hay không, chất lượng tham gia được đánh giá thông qua chất lượng các đóng góp cụ thể, phương thức khuyến khích STG có phù hợp không và STG của cộng đồng đã làm cho phương án QHĐT và quá trình thực hiện quy hoạch tốt hơn ở những điểm nào Trên cơ sở đó, nghiên cứu đã đưa ra các chỉ số cần thiết để đánh giá việc tham gia cộng đồng trong QHĐT và áp dụng thực tiễn trong việc Giám sát và đánh giá việc lấy ý kiến cộng đồng cho việc lập nhiệm vụ Quy hoạch chi tiết xã Phước Tân, thành phố Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2010-2030 (Tạ Quỳnh Hoa, 2012)

Thực trạng tham gia của người dân trong các quá trình của Dự án tái thiết đô thị tại Việt Nam đã được phản ánh qua các nghiên cứu của các nhà nghiên cứu và

cơ quan chuyên môn Cụ thể: STG của người dân vào quá trình lập các đồ án quy

hoạch và các dự án đô thị đã được nghiên cứu cụ thể tại TP HCM (Viện quy hoạch Xây dựng, 2016) STG của người dân và các chủ thể trong lĩnh vực QHĐT tại Việt Nam được phản án chi tiết trong tài liệu tập huấn PADDI (2016), qua đó tài liệu đã

đề xuất mô hình 13 bước tham vấn ý kiến cộng đồng, tổng hợp các phương pháp tham vấn, các chiến lược đối thoại và xây dựng dự án cùng với người dân Nghiên cứu STG của Cộng đồng trong QHĐT ở Việt Nam, Nguyễn Đăng Sơn (2006) đã phân tích những cơ chế, chính sách cần thiết để đảm bảo cho việc tham gia của cộng đồng được hiệu quả Bộ hướng dẫn cho quá trình TĐC (UNHabitat, 2005) đã cung cấp các công cụ và hướng dẫn cụ thể bao gồm các nội dung: (i) Mời những người bị ảnh hưởng cùng tham gia, (ii) cộng đồng phải được tổ chức, (iii) Thông tin về việc TĐC cần rõ ràng, cụ thể, (iv) khảo sát cộng đồng, (v) Chuẩn bị kế hoạch di dời, (vi) Lựa chọn khu vực TĐC cần có STG và đồng ý của người dân, (vii) Tạm cư và di dời và (viii) Tổ chức di dời Trong đó, STG của người dân ở đóng vai trò quan trọng hàng đầu để thực hiện TĐC thành công

Về vấn đề quy hoạch và quản lý đô thị, ngay từ đầu cần có STG của nhiều bên: chính quyền, hệ thống chuyên gia, các nhà đầu tư, các đơn vị tư vấn và cộng đồng người dân (Tô Kiên, 2017) Trong bối cảnh những bất đồng giữa cộng đồng và chính quyền xung quanh việc lấy đất cho các dự án, hay việc giành lại các không gian công cộng gắn liền với sinh kế của người dân, vấn đề quy hoạch và quản lý đô thị càng cần đến STG và đóng góp tiếng nói của người dân và cộng đồng xã hội Tác giả đã phân tích một cách sắc sảo cách tiếp cận xem xét phần cứng, phần mềm

và phần tâm trong khi làm quy hoạch Khi di dời người dân Hà Nội từ các khu phố

cổ ra các khu TĐC hiện đại hơn ở ngoại vi, dưới góc độ phần cứng, tưởng chừng người dân sẽ hài lòng với không gian sống tiện nghi và văn minh hơn, nhưng thực

tế họ đã quen thuộc với không gian văn hóa – xã hội truyền thống, khi thay đổi nơi sống đồng nghĩa với mất xóm giềng bạn bè và mất kế sinh nhai Tác giả nhấn mạnh rằng, trong quản lý đô thị, không thể dùng tư duy máy móc, duy ý chí và không xét tới nhu cầu thiết yếu của người dân trong việc hoạch định và đưa ra các ứng xử xã hội Quản lý đô thị cần phải linh hoạt, tính toán và cân đối nhiều khía cạnh của cuộc sống Bên cạnh đó, một số kinh nghiệm về cách ứng xử văn minh của các chính quyền thành phố trong khuyến khích STG của người dân cũng được tác giả liên hệ trong nghiên cứu như Mỹ và Tô Châu

STG của người dân trong các dự án cải tạo CCC, trong đó nâng cao năng lực

tự cải tạo nhà ở cho người dân là vấn đề trọng tâm được nhấn mạnh tầm quan trọng trong những năm gần đây Kinh nghiệm cải tạo các KTT ở Vinh (khoảng 142 KTT) cho thấy, người dân được tham gia vào quá trình quy hoạch thông qua chương trình Cải thiện định cư do viện Phát triển cộng đồng đô thị thực hiện (với sự hỗ trợ của các KTS cộng đồng), khuyến khích họ cùng nhau xây dựng Nhà ở, áp dụng các biện pháp kỹ thuật để giảm giá thành xây dựng và đảm bảo mỹ quan đô thị Điều này đã phần nào giải quyết được các khó khăn trong thực tế như thiếu quỹ đất TĐC, thiếu kinh phí đầu tư CSHT… Một động thái tích cực từ phía CQĐP là UBND TP Vinh luôn tạo mọi điều kiện cho người dân tham gia như mời họp mặt các KTT thuộc diện lập phương án Quy hoạch nhằm giới thiệu phương pháp “cộng đồng cùng nhau quy hoạch và xây dựng nhà ở” So với hình thức Nhà nước phân lô, cấp đất cho người dân tự xây dựng, phương pháp Cộng đồng cùng tham gia quy hoạch đã cải thiện đáng kể diện mạo đô thị trong khu vực, đảm bảo các tiêu chuẩn về quy hoạch Bên cạnh đó, việc đóng góp chi phí mua nguyên vật liệu chung đã giúp người dân giảm thiểu được giá thành xây dựng Đặc biệt, tác động lớn nhất khi người dân được tham gia quy hoạch chính là sự lan tỏa các câu chuyện cộng đồng Hình ảnh khang trang của KTT Hữu Nghị - TP Vinh đã thúc đẩy niềm hi vọng cho người dân các KTT tại các khu vực khác như các KTT cũ tại TP Hải Dương, Hưng Yên và Tam Kỳ (Quảng Nam)

Trong bối cảnh các chính quyền đô thị tại Việt Nam đang khuyến khích STG của Doanh nghiệp KD BĐS đầu tư cải tạo các khu CCC, UNDP và Đại học Kinh tế quốc dân (2016) đã thực hiện nghiên cứu trường hợp về STG của người dân trong

Dự án cải tạo CCC I1, I2, I3 Thái Hà cho đến khi được TĐC tại chỗ tại tòa nhà Sông Hồng Park View Những thách thức đối với dự án trong việc vận động người dân tích cực tham gia đã được nghiên cứu phân tích cả từ phía CQĐP và từ phía những người dân bị ảnh hưởng Qua đó, nghiên cứu đã đưa ra các bài học kinh nghiệm cho nhà phát triển dự án để xây dựng kế hoạch bồi thường hợp lý và phối hợp hiệu quả với CQĐP nhằm đạt được sự đồng thuận của người dân Nghiên cứu nhấn mạnh rằng, giải pháp cho một dự án cải tạo công trình cũ thành công là vấn đề thể chế, trong đó chính phủ nên đóng một vai trò quan trọng Cụ thể, các chính phủ cần làm nổi bật vai trò tích cực ngay từ đầu trong việc xác định các dự án, và mời người dân tham gia vào tất cả các giai đoạn của dự án

Nguyên nhân dẫn đến bất cập của các dự án tái thiết trong nước cũng được các nghiên cứu chỉ rõ: do bắt nguồn từ sự không được tham gia của người dân

Cơ chế tham gia của cộng đồng dân cư và người dân trong quá trình chuyển đổi đất đai bắt buộc ở Việt nam đã được nhóm World Bank (2009) nghiên cứu trong Báo cáo đề xuất về hoàn thiện chính sách Nhà nước thu hồi đất và cơ chế chuyển đổi đất đai tự nguyện tại Việt Nam Nghiên cứu cho thấy, hoạt động bồi thường, GPMB trong thu hồi đất chủ yếu dựa vào các công cụ hành chính, nhiều nơi thường

áp dụng biện pháp cưỡng chế người bị thu hồi đất phải nhận bồi thường, hỗ trợ TĐC và thực thi các quyết định hành chính mà hoàn toàn thiếu quá trình vận động cộng đồng dân cư và các tổ chức xã hội cùng tham gia Trình tự, thủ tục thực hiện thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ TĐC áp dụng gần như giống nhau ở các địa phương và cho tất cả các dự án đầu tư, tuy nhiên chưa thỏa đáng với những hoàn cảnh cụ thể Bất cập thể hiện rõ nhất là người dân luôn cảm thấy phương án TĐC được chỉ định không phù hợp với hoàn cảnh sống của họ Bên cạnh đó, việc thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ TĐC cho các dự án nâng cấp đô thị đã tạo ra những công trình đòi hỏi kinh phí đầu tư quá lớn, được biết đến như những con đường “đắt nhất hành tinh” – đây là hệ quả của việc thực hiện cứng nhắc các trình tự, thủ tục thu hồi, bồi thường mà thiếu xem xét để đưa ra các giải pháp phù hợp, giảm kinh phí đầu tư nhưng vẫn đạt được sự đồng thuận của người bị thu hồi đất Nghiên cứu đã khẳng định rằng, hình thức thực hiện các dự án dạng “Cộng đồng tham gia phát triển” (Community Driven Development – CDD) cần được xem xét triển khai trong quá trình phát triển hạ tầng công cộng Trên cơ sở đó, các biện pháp nhằm tạo cơ chế tham gia trực tiếp cho cộng đồng dân cư vào quá trình thu hồi đất và bồi thường, hỗ

trợ TĐC đã được đề xuất trong báo cáo nghiên cứu này

UNDP (2014) khẳng định rằng, tình trạng khiếu nại, tố cáo đất đai xuất phát từ những người dân bị thu hồi đất không được thông báo đầy đủ trong quá trình thu hồi đất và không được tạo cơ hội tham gia vào quá trình xây dựng quy hoạch đất Thông thường, người dân có nghĩa vụ phải bàn giao đất cho cơ quan GPMB để nhận tiền bồi thường, hỗ trợ TĐC theo mức được xác định bởi CQĐP Đối thoại và hòa giải cơ sở luôn là một trong những biện pháp có hiệu quả trong việc thỏa thuận với người dân Các buổi hòa giải thường sẽ đạt được thành công khi phía nhà đầu tư

có thiện chí và hồi đáp tích cực trước đề xuất của những người dân bị thu hồi đất

Vai trò của cộng đồng dân cư và hiệu quả của các Dự án là khía cạnh được nhiều học giả trong nước đặc biệt quan tâm

Những ưu điểm vượt trội đem lại thông qua cơ chế để người dân tham gia

“góp đất – tái điều chỉnh đất đai” đã được Đặng Hùng Võ (nd) chỉ ra trong sự so sánh với cơ chế Nhà nước thu hồi đất Trong đó, khi người dân tham gia tích cực và được đảm bảo lợi ích trong Dự án, nguồn lực đất đai và nguồn lực tài chính được huy động được rộng hơn từ sự đóng góp của người dân, từ đó chi phí đầu tư giảm

và Dự án đạt được tính đồng thuận cao của cộng đồng Tuy nhiên, tác giả cũng chỉ

ra rằng, thách thức của cơ chế này là thời gian triển khai thường dài hơn và đòi hỏi các kỹ thuật vận động STG và nhất trí từ phía cộng đồng người dân

Bảng 1.1: So sánh hai cách tiếp cận đất đai cho phát triển đô thị

Nguồn: Đặng Hùng Võ, nd

Các vấn đề Cơ chế “Nhà nước thu hồi đất” Cơ chế “Góp đất – điều chỉnh

lại đất đai”

Nguồn lực đất đai Nhà nước thu hồi bắt buộc nên luôn

gắn với khiếu nại của người dân

Người dân đóng góp, bảo đảm tính đồng thuận cao

Nguồn lực tài chính Hạn chế vì chỉ dựa vào ngân sách nhà

nước và vốn của nhà đầu tư

Rộng hơn vì động viên được sự đóng góp của nhân dân

Chi phí đầu tư Thường đòi hỏi chi phí lớn gắn với bồi

Tính chủ động thấp hơn vì cần tới quá trình vận động cộng đồng

Thời gian triển khai Có thể bị kéo dài do tính phức tạp của

phương án bồi thường, hỗ trợ TĐC khi Nhà nước thu hồi đất

Thường đòi hỏi thời gian để lập phương án thực hiện với sự nhất trí của cộng đồng

Phân bổ lợi ích từ dự

án đầu tư

Chủ yếu đảm bảo lợi ích cho phát triển đất nước và lợi ích của nhà đầu tư, không phân bổ hợp lý giá trị đất đai tăng thêm do hạ tầng đã nâng cấp mang lại

Đảm bảo lợi ích của các bên tham gia vào dự án, bao gồm

cả người sử dụng đất

Sự gắn kết với quy

hoạch không gian

Dự án phát triển đô thị mới gắn với quy hoạch không gian, những dự án chỉnh trang đô thị cũ thường không giải quyết tốt việc quy hoạch đất ven đường

Giải quyết tốt bài toán nâng cấp khu dân cư gắn liền với quy hoạch không gian

STG tích cực từ phía cộng đồng là yếu tố khác biệt giữa các Dự án, góp phần làm giảm nguy cơ tham nhũng liên quan đến cấu kết, thỏa thuận ngầm giữa cán bộ chính quyền và nhà đầu tư Đây là kết luận của UNDP (2017) trong báo cáo

“Nghiên cứu chuyên ngành về minh bạch và tham nhũng trong thu đất ở Việt Nam” thông qua nghiên cứu 4 tình huống nghiên cứu điển hình, trong đó, dự án dồn điền ở

xã Hoa Vân có STG tích cực của cộng đồng đã mang lại lợi ích cho người dân và gần như giảm hoàn toàn nguy cơ tham nhũng Lợi ích mà cộng đồng dân cư nhận được ở đây bao gồm CSHT phát triển, dồn điền tăng năng suất và đời sống của nhân dân được cải thiện Báo cáo cũng phản ánh, STG của người dân được thể hiện khi người dân được thông báo và vận động để đồng thuận với kế hoạch dự án thông qua tham vấn cộng đồng, nhằm ghi lại những nguyện vọng của người dân và ý kiến của người dân Điều này tạo nên niềm tin của người dân đối với nhà nước và tăng sự đồng thuận của người dân với Dự án Ngược lại, việc người dân không được tham gia thể hiện thông qua các dạng bạo lực chính thống (ví dụ cưỡng chế) hoặc không chính thống (ví dụ đe dọa các cá nhân không đồng thuận) qua quá trình phát triển

Dự án Nhu cầu cần tổ chức thực hiện tốt việc tham gia của người dân vào các lĩnh vực của đời sống đô thị, nhất là trong quản lý, quy hoạch, GPMB, TĐC đã được nhấn mạnh bởi Trương Minh Dục (2007) Nghiên cứu đã phản ánh và đánh giá chân thực STG của người dân trong các lĩnh vực nêu trên tại địa bàn thành phố Đà Nẵng trong thời gian từ khi thành phố trở thành đơn vị hành chính trực thuộc trung ương (năm 1997) đến năm 2007

Nguyễn Thị Thanh Mai (2012) đã khẳng định rằng, mức độ tham gia của người dân tăng dần theo từng cấp độ và tỷ lệ thuận với thành công của Dự án Để tăng cường vai trò của người dân trong các dự án tái thiết, tác giả cũng đưa ra một

số khuyến nghị, tập trung vào việc thay đổi từng bước cơ chế quản lý hành chính

theo hướng mở và phi tập trung hóa nhiều hơn

Kết luận chương 1

Trên cơ sở nghiên cứu tổng quan tài liệu quốc tế và trong nước về STG của người dân trong các dự án tái thiết đô thị nói chung và các dự án cải tạo nhà ở cũ nói riêng, luận văn rút ra một số điểm đáng chú ý sau:

để thực hiện thành công các dự án tái thiết đô thị nói chung cũng như cải tạo nhà ở

cũ, bởi đây là các vấn đề mang tính xã hội, liên quan mật thiết đến quyền lợi cũng như tương lai của những người dân bị ảnh hưởng Các dự án muốn triển khai thực hiện, đồng thời đạt được hiệu quả về mặt thời gian cũng như chi phí, cần đạt được

sự đồng thuận từ phía người dân Do đó, việc tạo điều kiện để người dân được tham gia đóng góp tích cực trong các dự án là mối quan tâm và nỗ lực của nhiều chính quyền đô thị cũng như các nhà phát triển dự án trên thế giới

tham gia của người dân trong các Dự án, đánh giá hiệu quả tham gia của người dân, đánh giá mức độ tham gia của người dân, đánh giá tác động từ STG của người dân đến hiệu quả dự án, đánh giá sự hài lòng của người dân trong các dự án…

chuyên gia, điều tra người dân trên diện rộng, phỏng vấn nhóm, nghiên cứu mô tả trường hợp…

Từ đó, luận văn nhận thấy khoảng trống cần được nghiên cứu sau đây:

Một mặt, hiện tại Việt Nam vẫn còn khá ít các nghiên cứu đề cập trực tiếp đến STG của người dân trong các Dự án cải tạo khu CCC Trong khi đó, đây là một trong những vấn đề chính liên quan mật thiết đến thực trạng không đạt được sự đồng thuận của cộng đồng dân cư Mặt khác, bối cảnh các nghiên cứu tiền đề của thế giới và Việt Nam chưa có sự tổng hợp, phát triển lý thuyết về loại hình nhà ở là các khu khung cư cũ (KTT), cũng như dự án đẩu tư cải tạo, xây dựng khu CCC, để tiếp cận nghiên cứu trực tiếp STG của người dân trong các dự án này Do đó, mục đích nghiên cứu của đề tài là nghiên cứu STG của người dân gắn liền với bối cảnh các dự án cải tạo khu CCC tại Việt Nam Nghiên cứu được thực hiện tại Hà Nội, khu vực tập trung nhiều khu CCC nhất cả nước và gặp phải nhiều bất cập từ sự

không đồng thuận từ phía người dân

CHƯƠNG 2

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ DỰ ÁN CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ

VÀ SỰ THAM GIA CỦA NGƯỜI DÂN TRONG CÁC DỰ ÁN

CẢI TẠO CHUNG CƯ CŨ

2.1 Một số vấn đề chung về dự án cải tạo khu CCC

2.1.1 Khái niệm và đặc điểm nhà ở là các khu CCC (KTT)

Theo Luật Nhà ở 2014, “Nhà chung cư” là “nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều

căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống CTHT sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” CSH nhà chung cư có QSH hợp pháp đối với phần không gian riêng bất khả xâm phạm bên trong căn hộ, đồng thời có QSH, sử dụng đối với phần sở hữu chung (lối đi, cầu thang, hành lang, sảnh…) và các CTHT sử dụng chung của khu nhà chung cư đó (thường được đề cập cụ thể trong hợp đồng mua bán nhà chung cư) Tuy nhiên, đối với chung cư là các KTT cũ, CSH chỉ có QSH hợp pháp đối với phần không gian riêng, được đề cập chính thức trên Giấy chứng nhận đối với nhà ở (căn hộ) thuộc QSH hợp pháp của mình, ngoài

ra phần không gian chung mặc dù được sử dụng trong thực tế nhưng không được đề cập cụ thể bằng văn bản

“Khu chung cư” là những khu nhà bao gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong

các căn hộ khép kín, có hệ thống CTHT sử dụng chung, loại hình nhà ở này thường

loại hình nhà được biết đến với tên gọi quen thuộc là các “KTT” nhà cao tầng,

thông thường gồm nhiều khối nhà cao từ 4-6 tầng, mỗi khối nhà tập hợp khoảng

40-50 phòng (căn hộ chung cư) với diện tích mỗi phòng của khối nhà tập thể rộng từ 18

niên 60 của thế kỷ XX để phân chia cho các cán bộ công nhân viên chức nhà nước được điều động công tác và làm việc tại Hà Nội cũng như các thành phố khác trên

Hình 2.1: Các đặc trưng của loại hình nhà ở là các khu CCC (KTT)

Nguồn: Tổng hợp của Tác giả, 2018

a) Khu CCC (KTT) là hình thức nhà ở hình thành trong bối cảnh kinh tế tập trung bao cấp

Sau độc lập của miền Bắc Việt Nam năm 1954, các chính sách xã hội được ban hành nhằm đáp ứng nhu cầu của các thành phố lớn phía Bắc, trong đó có lĩnh vực nhà ở Tại thời điểm này, một hình thái cư trú mới cho phép tăng mật độ dân số lên cao, nhưng lại không hòa nhập vào mạng lưới đô thị hiện hữu bởi nó được thực hiện dưới một kiểu quy hoạch hoàn toàn khác, xuất hiện dưới hình thức các KTT (khu CCC) (ROS Lisa, 2001) của những năm 60 đến 80 trên nguyên tắc chia sẻ: chia sẻ lối vào, chia sẻ bếp và các khu phụ, chia sẻ cầu thang và hành lang, được nhiều gia đình sử dụng chung và chồng lớp theo chiều cao cư trú (Pedelahorre de Loddis Christian, 2001)

Theo Đặng Hoàng Vũ (2009), chính do chế độ bao cấp về nhà ở, các KTT cũ chỉ được phân bổ ngân sách rất hạn chế để duy tu, bảo trì, sửa chữa tối thiểu Trong khi đó, lại hoàn toàn không có các chính sách khai thác dịch vụ sinh lời phù hợp để tăng nguồn vốn phục vụ các công tác này

b) Mô hình khu chung cư (KTT) là tập hợp các căn hộ diện tích rất nhỏ, được điều chỉnh từ mô hình nhà ở Đông Âu để phù hợp với bối cảnh kinh tế - xã hội Việt Nam

Mô hình KTT xuất phát từ hệ thống nhà tiền chế nặng tại các nước Đông Âu

b Tập hợp các căn hộ rất nhỏ

a Bối cảnh kinh tế tập trung bao cấp

c Gắn liền với sự chiếm dụng không gian công cộng

d Có giá trị rất cao về mặt vị trí

e Công năng sử dụng đã hết

f Không

có ban đại diện CSH nhà chung cư

Tuy nhiên, những thiết kế Việt Nam lại điều chỉnh và cấu trúc lại việc bố trí các căn

hộ trên cơ sở một hình cư trú phương Tây để chúng trở nên Việt Nam hơn, phù hợp với bối cảnh kinh tế Việt Nam, điều kiện sống của người Việt Nam và trình độ xây dựng của Việt nam lúc bấy giờ Từ đó, các căn hộ rộng rãi được thay thế bằng những căn hộ diện tích nhỏ hơn để đảm bảo số lượng lớn, thậm chí dường như không tính toán đến sự gia tăng dân số trong tương lai (Trần Minh Tùng, 2016)

c) Các khu chung cư (KTT) gắn liền với sự chiếm dụng không gian công cộng một cách phổ biến

Sự nới lỏng của nhà nước trong quản lý nhà tập thể đã thúc đẩy quá trình tư nhân hóa các không gian chung quanh các tòa nhà bởi sự cơi nới, chiếm dụng của người dân Sự lấn chiếm tạo ra các không gian độc lập được sử dụng như những không gian bổ trợ gắn liền với sinh kế của các gia đình tầng một (như trông giữ xe đạp, xe máy, buôn bán nhỏ ngoài trời…) Quá trình tư hữu các không gian chung hoàn thành khi những khoảng sân được phủ mái bằng bê tông, tôn hay tôn nhựa Thậm chí một số cư dân tầng một đã chuyển đổi các không gian lấn chiếm này thành các phòng chức năng chính của căn hộ Các không gian lấn chiếm đôi khi có diện tích rất đáng kể so với diện tích căn hộ gốc, đặc biệt là những căn hộ nằm ở đầu hồi các khối nhà Đối với các căn hộ nằm cạnh những con đường nội bộ chính của KTT, người dân sử dụng những không gian lấn chiếm để buôn bán, mang lại nguồn thu nhập quan trọng trong việc cải thiện cuộc sống hằng ngày (Trần Minh Tùng, 2016) Phần khoảng không trống phía trên cũng xảy ra tình trạng tương tự, bị chiếm dụng bởi những hộ dân tầng trên Cũng như tầng trệt, đầu tiên, họ lắp những khung sắt với lý do đảm bảo an toàn, chống trộm cắp, sau đó tiếp tục nhô ra phía ngoài để đặt vài chậu hoa Những cư dân khác đặt các lồng sắt nhô ra khoảng 60-90

cm so với mặt đứng tòa nhà Các lô gia này ban đầu chủ được quây bằng các vật liệu tạm, nhưng sau đó đã được bê tông hóa, được biết đến với tên gọi thông thường

là “chuồng cọp” Các “chuồng cọp” này thông thường nhô ra hẳn 2-3 cm với sự nâng đỡ bởi các khung kim loại và sàn bê tông cốt thép được đính vào các kết cấu chịu lực nguyên bản của tòa nhà Như vậy, cư dân đã tạo thêm một không gian mới

và gia tăng diện tích bên ngoài căn hộ trong hoàn cảnh khó cải tạo được cấu trúc bên trong Với việc sử dụng đủ các chủng loại vật liệu và sự nhô ra khoảng không khác nhau của các lồng sắt, mặt đứng tòa nhà đã bị biến dạng hoàn toàn và xuống cấp nhanh chóng bởi tải trọng chịu lực lớn (Trần Minh Tùng, 2016)

Hình 2.2: Sự gia tăng mật độ tại KTT Kim Liên và các thách thức mở rộng căn hộ

Nguồn: Nelobo (2000&2009) – trích lại từ Trần Minh Tùng (2016)

Hình 2.3: một phần mặt bằng tầng nhà tập thể sau khi cơi nới

Nguồn: Nelobo (2000&2009) – trích lại từ Trần Minh Tùng (2016)

Theo Đặng Hoàng Vũ (2009), không gian quy hoạch chung của các KTT đã

bị phá vỡ do mặt độ dân cư quá lớn so với thiết kế ban đầu Thêm vào đó, các hộ dân còn tự lấn chiếm các phần đất lưu không khu nhà để xây dựng thành diện tích kiên cố phục vụ mục đích ở và kết hợp kinh doanh, làm phá vỡ không giam

quy hoạch chung

d) Công năng sử dụng của các khu CCC (nhà tập thể) đã hết

Sau nhiều năm sử dụng, quy hoạch, kiến trúc và chất lượng công trình nhà ở của các khu CCC đã bị biến dạng và xuống cấp nghiêm trọng do sự gia tăng dân số cùng với sự thiếu quan tâm trong công tác quản lý Tình trạng xây dựng lấn chiếm, cơi nới tự do, tùy tiện tại các CCC đã phá vỡ quy hoạch toàn khu và hình thức kiến trúc công trình Hệ thống hạ tầng đã bị quá tải và xuống cấp trầm trọng gây ô nhiễm, mất vệ sinh môi trường Có thể khẳng định rằng, với diện tích nhỏ, nay đã hết niên hạn sử dụng, tình trạng xuống cấp, gây nguy hiểm cho cư dân, điều kiện sống nhiều bất cập như mưa dột, ngấm tường, thiết kế cũ không còn hợp lý, dịch vụ tiện ích gần như không có… căn hộ thuộc các CCC gần như không còn giá trị về mặt công năng sử dụng

e) Các khu CCC (nhà tập thể) có giá trị rất cao về mặt vị trí

Trước đây theo quy hoạch chung, các KTT thường được bố trí ở ngoại vi thành phố (vành đai 1,2,3), là nơi có diện tích đất trống lớn và mật độ giao thông vừa phải Ngày nay do sự phát triển của thành phố, việc quy hoạch mở rộng đã khiến vị trí của các KTT này trở thành các khu vực trung tâm đô thị (Đặng Hoàng

Vũ, 2009)

Giá trị các căn hộ CCC rất cao và gần như luôn ở trong tình trạng khan hiếm bởi vị trí tọa lạc thường nằm tại các khu trung tâm đắc địa nhất thành phố với hệ thống HTKT và HTXH đầy đủ Thậm chí, diện tích căn hộ CCC càng nhỏ càng dễ bán, và giá giao dịch càng cao do phù hợp với khả năng tài chính của những hộ gia đình có thu nhập trung bình

Nhìn chung, không thể phủ nhận những khu CCC thuộc khu vực nội đô vẫn có sức hấp dẫn đầu tư cao vì giá trị cao về mặt vị trí và lại đang ở trong tình trạng xuống cấp về điều kiện vật lý, điều này khiến chúng trở thành ưu tiên cho việc tái thiết của CQĐP và các nhà phát triển BĐS (Xin Li, Marten van Ham và Reinout Kleinhans, 2016)

f) Khu chung cư (KTT) không có ban đại diện CSH như các khu chung cư hiện đại

Theo quy định tại điều 103 Luật Nhà ở 2014 và Điều 4 Thông tư

02/2016/TT-BXD thì “Ban quản trị nhà chung cư thay mặt cho các CSH, người đang sử đụng dể

thực hiện các quyền và trách nhiệm liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung

cư theo quy định của Pháp luật về nhà ở” Quy chế này chỉ “khuyến khích áp dụng đối với nhà CCC thuộc sở hữu nhà nước mà chưa cải tạo, xây dựng lại” Các KTT

về bản chất chưa có ban quan trị nhà chung cư một cách đồng bộ và chính thức để

thay mặt cho các CSH, “trường hợp nhà chung cư không bắt buộc phải thành lập

Ban quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các CSH, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư” (Khoản 5 Điều 4 Thông tư

02/2016/TT-BXD)

Bên cạnh đó, Điều 103 Luật Nhà ở 2014 có quy định, mô hình tổ chức của

Ban quản trị nhà chung cư là mô hình tự quản “Ban quản trị nhà chung cư có nhiều

CSH được tổ chức và hoạt động theo mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình Ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật này”, trong đó có: “Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;”

Như vậy, đối với các KTT chưa thành lập Ban quản trị, sẽ khó khăn hơn trong việc tổ chức Hội nghị nhà chung cư và thống nhất ý kiến của các hộ dân trong KTT Thay vào đó, các KTT này chỉ có tổ dân phố là nhóm đại diện có vai trò tiếp nhận các thông tin từ phía chính quyền để phổ biến lại cho người dân và ngược lại, nhưng không có quyền thay mặt người dân đưa ra quyết định

2.1.1 Khái niệm và đặc điểm của dự án cải tạo CCC

“Dự án cải tạo nhà chung cư” là “dự án phá dỡ một phần hoặc toàn bộ nhà CCC và công trình hiện trạng (nếu có) để cải tạo, nâng cấp mặt ngoài, kết cấu công trình, mở rộng diện tích, điều chỉnh cơ cấu diện tích căn hộ của nhà chung cư đó hoặc xây dựng mới nhà chung cư và công trình kiến trúc, hạ tầng theo quy hoạch

do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt” Trường hợp thực hiện các dự án cải tạo nhà

chung cư được áp dụng với “nhà chung cư bị hư hỏng nặng” và “nhà chung cư nguy

hiểm” Trong đó, “Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sụp đổ, không còn

bảo đảm an toàn cho người sử dụng (sau đây gọi chung là nhà chung cư bị hư hỏng nặng) là nhà chung cư hết niên hạn sử dụng, nhà chung cư đã bị lún, nứt, nghiêng và các hiện tượng bất thường khác theo tiêu chuẩn đánh giá mức độ nguy hiểm kết cấu nhà chung cư và kết luận KĐCL của cơ quan có thẩm quyền ban hành mà cần phải

di dời, phá dỡ trong thời gian nhất định để bảo đảm an toàn cho người sử dụng” Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 8, Điều 3 và Khoản 2, Điều 17 Luật Nhà

ở năm 2014 thì “Dự án đầu tư xây dựng nhà ở” là “tổng hợp các đề xuất có liên

quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các CTHT kỹ thuật, HTXH phục

vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định, gồm:

 Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc

một cụm công trình nhà ở

 Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống HTKT và HTXH đồng bộ tại

khu vực nông thôn

 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có

dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở

 Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và

kinh doanh”

Như vậy, Dự án cải tạo nhà chung cư” (sau đây gọi tắt là Dự án) là một trong các hình thức của Dự án đầu tư xây dựng và do đó mang những đặc trưng cơ bản của Dự án đầu tư xây dựng nhà ở

2.1.1.1 Đặc trưng của dự án cải tạo CCC

Các dự án cải tạo CCC có các đặc trưng cơ bản sau đây:

Hình 2.4: Các đặc trưng của dự án cải tạo CCC

Nguồn: Tổng hợp của Tác giả, 2018

a) Dự án cải tạo CCC có mục tiêu xác định, bao gồm cả mục tiêu công cộng

và mục tiêu phát triển kinh tế

Theo (Li, W F., 1999), các mục tiêu của Dự án được chia thành năm khía

cạnh, cải thiện về mặt vật lý, môi trường, giao thông, kinh tế, xã hội, chi tiết như sau:

a Có mục tiêu xác định, bao gồm cả mục tiêu công cộng và mục tiêu phát triển kinh tế

b Thực hiện trong khoảng thời gian nhất định

c Đòi hỏi sự tập trung đất đai phục vụ tái thiết

d Bị giới hạn bởi nhiều chỉ tiêu quy hoạch, xây dựng và kiến trúc

e Thực hiện dự án cho toàn khu và phụ thuộc đặc thù từng khu chung cư

f Đòi hỏi quỹ nhà tạm cư lớn

g Đòi hỏi nguồn lực lớn để thực hiện

Bảng 2.1: Các nhóm mục tiêu của dự án cải tạo các khu nhà ở cũ

Các nhóm mục tiêu Chi tiết

Mục tiêu cải thiện đô thị

về mặt vật lý

• Phá hủy các tòa nhà cũ và đổ nát

• Để đạt được diện mạo đô thị hoặc cảnh quan đường phố tốt hơn

• Cải thiện điều kiện xây dựng của khu vực

Mục tiêu môi trường • Cải thiện điều kiện môi trường

• Cải thiện điều kiện sống và làm việc

• Giảm tình trạng sử dụng đất không hiệu quả

Mục tiêu về giao thông • Cải thiện điều kiện giao thông

• Cải thiện khu vực giành riêng cho người đi bộ

Mục tiêu kinh tế • Nâng cao giá trị của khu vực cũ

• Tối đa hóa tiềm năng phát triển của đất đai

Mục tiêu xã hội • Cung cấp các dịch vụ và CSHT cho cộng đồng

• Tạo việc làm

• Gắn kết xã hội

Nguồn: Li, W F., 1999

Tại Việt Nam, mục tiêu của các Dự án cũng được nêu rõ trong khung chính sách

và pháp luật liên quan đến cải tạo, xây dựng lại các khu CCC, được cụ thể hóa tại Điều

2, 3, và 4 Quyết định của HĐND thành phố Hà Nội khóa XIII, Kỳ họp thứ 4)

Đầu tiên, mục tiêu chủ yếu của các dự án là “cải tạo, xây dựng mới các khu

CCC, xuống cấp trên địa bàn Thành phố nhằm từng bước xoá bỏ các khu CCC, xuống cấp, cải thiện điều kiện ở của người dân, trước hết là những người đang sinh sống trong các khu CCC trên địa bàn Thủ đô, góp phần chỉnh trang đô thị; sắp xếp lại dân cư, nâng cao hiệu quả sử dụng đất xây dựng mô hình đô thị theo hướng văn minh, hiện đại”

Thứ hai, các dự án phải “kết hợp hài hoà lợi ích xã hội, lợi ích nhà nước, lợi

ích người dân và lợi ích nhà đầu tư trong đó lấy lợi ích của cộng đồng xã hội, lợi ích của đa số dân cư là chủ đạo; …Đảm bảo cơ chế, chính sách với từng loại hình (khu vực) để khuyến khích các tổ chức, doanh nghiệp tham gia đầu tư”

Thứ ba, các Dự án nhấn mạnh mục tiêu ưu tiên hàng đầu về diện tích xây dựng nhằm đáp ứng đủ nhu cầu TĐC tại chỗ, đảm bảo nơi ở mới ổn định cho người dân

Thứ tư, “Các diện tích nhà dôi dư ưu tiên dùng để TĐC các hộ dân từ các dự

án khác trong khu vực nội thành Dành diện tích cần thiết cho nhu cầu dịch vụ công cộng, xây dựng trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê Trong quá trình cải

tạo cần chú ý hạn chế làm xáo trộn cuộc sống người dân.”

Có thể thấy rằng, về mặt chủ trương, các dự án đã đặt trọng tâm lợi ích xã hội, nhất là đảm bảo cuộc sống ổn định cho người dân bị ảnh hưởng, song song với mục tiêu phát triển kinh tế

b) Dự án cải tạo, xây dựng lại khu CCC được thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định có thời điểm bắt đầu và thời điểm kết thúc

“Dự án có chu kỳ (vòng đời) riêng, trải qua các giai đoạn hình thành và phát triển, có thời gian tồn tại hữu hạn, bắt đầu khi xuất hiện ý tưởng về xây dựng công trình dự án và kết thúc khi công trình xây dựng hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng, hoặc khi công trình dự án hết niên hạn khai thác và chấm dứt tồn tại”

(Nguyễn Bạch Nguyệt, 2015)

Tuy nhiên, nhiều học giả quốc tế nhận định rằng, trong nhiều trường hợp cải tạo, xây dựng lại những khu nhà ở cũ, khoảng thời gian thực hiện dự án hoàn toàn không chắc chắn, và thậm chí còn có thể hoàn toàn khác với lời hứa hẹn của CQĐP

và CĐT dự án ở giai đoạn đầu tiên (Xin Li, Marten van Ham và Reinout Kleinhans, 2016) Điều này có thể được giải thích bởi nhiều nguyên nhân, do năng lực hạn chế CĐT không thực hiện được dự án như đã cam kết, cùng với đó là những mâu thuẫn lợi ích giữa người dân và CĐT không giải quyết được khiến thời gian thực hiện dự

án kéo dài, thậm chí bế tắc nhiều năm

Rõ ràng là, khoảng thời gian thực tế có thể khác với dự kiến của người dân

Ví dụ: trong một số trường hợp, người dân đã chờ đợi kéo dài hơn 5 năm (một số

dự án thậm chí tới 10 năm), bởi sự chậm trễ trong tiến độ thi công khu nhà ở TĐC (Xinhuanet, 2014; Xinjing News, 2013; People.cn, 2013) Trong suốt khoảng thời gian dài chờ đợi dự án, người dân phải đi thuê nhà (Xue và Cộng sự, 2015), và điều này tạo ra những thách thức đặc biệt đối với những người thuộc nhóm yếu thế trong xã hội, như người già, người tàn tật, hoặc những người thu nhập thấp Các bài báo đưa tin rằng, có những người cao tuổi đã chết trong khi chờ đợi nhà TĐC bởi khoảng thời gian chờ đợi là quá dài (Nandu News, 2015; Xinjing News, 2013)

c) Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đòi hỏi phải tập trung đất đai phục vụ tái thiết

Leney (2008) đã nhận định rằng, nhìn chung các khu vực thực hiện dự án tái thiết đô thị thường gặp phải vấn đề về QSH và sử dụng phân mảnh từng phần (từng

hộ gia đình/ cá nhân), điều này hoặc hạn chế hoạt động tái thiết trên quy mô lớn,

hoặc đòi hỏi đất đai phải được tập hợp và lắp ráp thành các thửa phù hợp để phục vụ phát triển Việc tập trung đất đai thường được giải quyết trong giai đoạn đầu của chương trình tái thiết và có thể đạt được thông qua các thoả thuận giữa các bên liên quan hoặc thông qua việc mua bắt buộc (Leney, 2008) Trên thực tế, quá trình thỏa thuận hoặc mua bán đất bắt buộc thường chậm, tốn kém và phức tạp trong nỗ lực thu thập đất đai

d) Dự án cải tạo khu CCC bị giới hạn bởi nhiều chỉ tiêu về quy hoạch, xây dựng và kiến trúc

Theo Leney (2008), quy hoạch sử dụng đất tạo ra động lực để bắt đầu hoạt động tái thiết, cung cấp khuôn khổ cho việc lập kế hoạch và thiết kế, do đó có ảnh hưởng đáng kể trong việc định hình kế hoạch tái thiết Trong hoạt động tái thiết đô thị, các nhà phát triển nhất thiết phải tuân thủ tất cả các yêu cầu của quy hoạch sử

dụng đất Tại Việt Nam, điều 51, Luật Xây dựng 2014 cũng quy định: “Dự án đầu

tư xây dựng không phân biệt các loại nguồn vốn sử dụng” đều phải đáp ứng yêu cầu

“Phù hợp với QHTT phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển ngành, quy

hoạch xây dựng, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương nơi có dự án đầu tư xây dựng”

34/2007/NQ-CP của Chính phủ và Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội).Thực hiện nguyên tắc này, đồng thời nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước – doanh nghiệp – người dân, phù hợp với điều kiện cụ thể, UBND Thành phố Hà Nội đã xem xét điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch (gồm mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số, chiều cao tầng) đối với các khu vực có dự

án cải tạo, xây dựng lại CCC

e) Công tác lập quy hoạch, xây dựng cơ chế chính sách dự án thực hiện trên tổng thể cả khu chung cư và phụ thuộc đặc thù của từng khu chung cư

Quy hoạch là thách thức trong việc triển khai cải tạo CCC Các khu CCC cần cải tạo tập trung chủ yếu tại các khu vực trung tâm thành phố, có vị trí thuận lợi, đem lại hiệu quả đầu tư rất cao nếu có các phương án khai thác hợp lý Tuy nhiên, đây cũng là các khu vực có mật độ dân cư rất cao, cần hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải về HTKT và HTXH

không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc