Hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại thành phố thái bình

Thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở nhằm tăng cường quản lý nhà nước đối với việc sử dụng đất ở; khuyến khích người dân và tổ chức sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, khai thác tối đa

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, tài liệu sử dụng trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng Những kết quả nghiên cứu của luận văn này chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Giang Anh Đức

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn thạc sĩ kinh tế và quản lý địa chính của mình, ngoài

sự nỗ lực cố gắng của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy,

cô, bạn bè và đồng nghiệp Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới sự giúp đỡ, chỉ bảo tận tình của các thầy, cô của Trường Đại học Kinh tế quốc dân; đặc biệt là sự quan tâm, chỉ dẫn tận tình của PGS.TS Trương Đoàn Thể - Phó viện trưởng, Viện sau đại học là người trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn Tôi cũng xin bày tỏ lòng biết ơn đối với tốt cả các đồng nghiệp và bạn bè đã giúp

đỡ, động viên, khích lệ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu

Hà Nội, ngày tháng năm 2017

Tác giả luận văn

Giang Anh Đức

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ

TÓM TẮT LUẬN VĂN i

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 6

1.1 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 6

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 6

1.1.2 Quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở 8

1.2 Thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở 13

1.2.1 Căn cứ pháp lý 13

1.2.2 Khái niệm, bản chất thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở 13

1.2.3 Phạm vi, đối tượng thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở 13

1.2.4 Căn cứ tính thuế đất ở 14

1.2.5 Đặc điểm, vai trò của thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở 15

1.3 Quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở 17

1.3.1 Khái niệm và vai trò của quản lý thuế 17

1.3.2 Đặc điểm của hoạt động quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở 19

1.3.3 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập chuyển QSDĐ ở 20

1.3.4 Nội dung công tác quản lý thuế 22

1.4 Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng

QSDĐ ở 29

1.4.1 Nhân tố chủ quan 29

1.4.2 Nhân tố khách quan 30

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ THÁI BÌNH 32

2.1 Khái quát đặc điểm của thành phố Thái Bình ảnh hưởng đến công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở 32

2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 32

2.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội 33

2.1.3 Khái quát về Chi cục thuế thành phố Thái Bình 34

2.2 Thực trạng quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình trong giai đoạn 2014-2016 37

2.2.1 Kết quả thu ngân sách từ thuế thu nhập chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình trong giai đoạn 2014-2016: 37

2.2.2 Tình hình thực hiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở giai đoạn 2014-2016 39

2.3 Đánh giá công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình trong giai đoạn 2014-2016 50

2.3.1 Những kết quả đạt được 50

2.3.2 Một số hạn chế 53

2.3.3 Nguyên nhân 59

CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ THUẾ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI BÌNH 62

3.1 Phương hướng hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Thái Bình 62

3.2 Một số giải pháp chủ yếu hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ

chuyển nhƣợng QSDĐ ở 63

3.2.1 Đẩy mạnh hoàn thiện công tác tuyên truyền nâng cao hiểu biết và ý thức chấp hành chính sách pháp luật về thuế: 63

3.2.2 Hoàn thiện công tác tổ chức và bố trí nhân sự 64

3.2.3 Hoàn thiện công tác phối hợp với các sở, ban ngành có liên quan trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở 65

3.2.4 Hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật 66

3.2.5 Ứng dụng công nghệ thông tin hỗ trợ cho việc quản lý các giao dịch liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở do nhà nước quản lý 68

3.2.6 Phát huy vai trò của nhân dân và chính quyền địa phương trong việc xây bảng giá đất 68

3.2.7 Thanh toán trong các giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng 69

3.2.8 Tiếp tục triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở: 70

3.3 Một số kiến nghị với các cấp, các ngành tạo điều kiện cho việc hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ ở 70

3.3.1 Đối với Bộ tài chính 70

3.3.2 Đối với Tổng cục thuế 71

3.3.3 Đối với UBND tỉnh Thái Bình 73

KẾT LUẬN 76 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Kết quả thu NSNN tại Thành phố Thái Bình giai đoạn 2014-2016 36Bảng 2.2: Tình hình thực hiện kết quả dự toán thu NSNN thuế chuyển QSDĐ tại thành phố Thái Bình) 38Bảng 2.3: Tình hình nhận và thực hiện cấp MST mới cho NTT khi thực hiện xác định nghĩa vụ tài chính đất đai 2014-2015 40Bảng 2.4: Tình hình giải quyết hồ sơ miễn thuế chuyển nhượng QSDĐ ở 41giai đoạn 2014-2016 41Bảng 2.5: Tình hình phối hợp thực hiện xác định nghĩa vụ tài chính thực hiện cấp Giấy chứng nhận QSDĐ tại Thành phố Thái Bình 50Bảng 2.6: Giá chuyển nhượng một số lô đất tại Khu ĐT Trần Lãm, Tổ 37, Trần Lãm, Thành phố Thái Bình 54Bảng 2.7: Số lượng hoá đơn điều chỉnh tại một số dự án 56

DANH MỤC BIỂU ĐỒ VÀ SƠ ĐỒ

Biểu đồ 2.1: Thể hiện các nguồn thu chính của NSNN tại Thành phố Thái Bình giai đoạn 2014-2016 37Biểu đồ 2.2: Thể hiện tình hình thực hiện dự toán thu từ thuế chuyển QSDĐ tại CCT thành phố Thái Bình giai đoạn 2014-2016 38

Sơ đồ 2.1: Bộ máy thực hiện đăng ký cấp giấy chứng nhận QSDĐ 49

TÓM TẮT LUẬN VĂN

1 Tính cấp thiết của đề tài

Luật đất đai đã ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng, đã đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân có nhu cầu về đất ở, phù hợp với sự phát triển của đời sống xã hội Tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, có kế hoạch sử dụng có hiệu quả, đồng thời cũng tăng thu cho Ngân sách nhà nước

Thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở là thuế đánh vào thu nhập của cá nhân, tổ chức khi có hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở Đây là một trong những chính sách thuế quan trọng góp phần đảm bảo tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Theo thống kê tại Thái Bình, trong tổng nguồn thu NSNN địa phương thì nguồn thu từ đất chiếm từ 65% đến70%, trong đó có thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở Thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở nhằm tăng cường quản

lý nhà nước đối với việc sử dụng đất ở; khuyến khích người dân và tổ chức sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, khai thác tối đa lợi ích mà đất mang lại; góp phần hạn chế đầu cơ đất đai và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; đồng thời động viên hợp lý sự đóng góp của người dân, tổ chức vào Ngân sách nhà nước khi phát sinh thu nhập một cách công khai, minh bạch và công bằng

Trong thực tiễn, công tác quản lý nhà nước nói chung về đất đai, quản lý thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng vẫn còn những tồn tại như: một số hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở không không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; giá trị thực tế chuyển nhượng cao hơn giá trị trên hợp đồng được công chứng để trốn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Bảng giá do UBND ban hành chưa phù hợp với thị trường dẫn đến khoảng cách giữa giá Nhà nước ban hành với giá trị trường cao, hệ thống văn bản pháp lý còn lỏng lẻo Vì vậy đã làm giảm hiệu lực quản lý, gây thất thu cho ngân sách nhà nước Nghiên cứu, tìm giải

pháp hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở khắc phục những bất cập, hạn chế nêu trên là hết sức cần thiết

Do đó, tôi đã lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập

từ chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình” làm đề tài luận văn thạc sĩ

của mình với mong muốn góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý của cơ quan thuế

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở phân tích thực trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của hoạt động này Từ đó, đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở

- Mục tiêu cụ thể:

+ Hệ thống hoá, làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở và công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở

+ Đánh giá đúng thực trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Thái Bình; phân tích những kết quả đạt được, những khó khăn vướng mắc, hạn chế và nguyên nhân

+ Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập

từ chuyển nhượng QSDĐ ở, góp phần tăng thu Ngân sách nhà nước, ổn định phát triển kinh tế - xã hội thành phố Thái Bình trong thời gian tới

3 Đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu là công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Thái Bình

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: Nghiên cứu trên địa bàn thành phố Thái Bình

+ Thời gian: Luận văn được hoàn thiện trên cơ sở thu thập các tài liệu nghiên cứu được công bố trong khoảng thời gian từ năm 2014 đến nay và đề xuất giải pháp đến năm 2020

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp thu thập dữ liệu

Đề tài được thực hiện chủ yếu dựa trên việc thu thập phân tích nguồn dữ liệu thứ cấp Những dữ liệu thứ cấp được sử dụng trong nghiên cứu bao gồm các văn kiện, nghị quyết, sách, báo, tạp chí, các công trình đã được xuất bản, các số liệu về tình hình cơ bản của thành phố Thái Bình, số liệu thống kê điều kiện tự nhiên, kinh

tế - xã hội của thành phố Thái Bình, báo cáo công tác quản lý các khoản thu từ đất, trọng tâm là thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở từ năm 2014-2016

4.2 Phương pháp xử lý dữ liệu

Luận văn sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu bao gồm phương pháp mô tả kết hợp với phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê và phương pháp chuyên gia Đặc biệt các công cụ và kỹ thuật thống kê, thiết lập các bảng biểu thống kê, sử dụng các hình vẽ, đồ thị để minh họa Cụ thể

Phương pháp thống kê:

Đề tài sử dụng những bảng thống kê mô tả hiện trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Thái Bình Từ đó, tổng hợp đánh giá kết quả công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trong những trường hợp, thời gian cụ thể

Phương pháp so sánh

Thông qua nguồn số liệu đã thu thập từ thực tế và các số liệu thứ cấp, tiến hành so sánh thông qua các tiêu chí cụ thể để xem xét đánh giá công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở, so sánh giữa các năm Từ đó, đánh giá thực trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa thành phố Thái Bình

Phương pháp minh hoạ số liệu bằng biểu đồ, đồ thị

Phương pháp này nhằm minh hoạ và tổng quát hoá các số liệu thu thập để đưa ra những nhận định, đánh giá cụ thể

Ngoài ra luận văn kế thừa có chọn lọc những kết quả nghiên cứu của một số tác giả có công trình nghiên cứu liên quan đến công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở đã được công bố

Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến chuyển môn của cán bộ lãnh đạo cơ quan thuế, UBND thành phố; các cán bộ địa chính xã phường, giám đốc các trung tâm giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Bình có kinh nghiệm trong hoạt động quản

lý nhà nước nói chung và quản lý thuế nói riêng đối với hoạt động chuyển QSDĐ;

có kinh nghiệm trong hoạt động giao dịch bất động sản

5 Cấu trúc luận văn

Luận văn gồm ba chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chương này trình bày các vấn đề lý thuyết: Khái niệm, đặc điểm và bản chất

về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; Thuế thu nhập từ Chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở; công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở từ đó đưa ra các cơ sở để áp dụng phương pháp, mô hình nghiên cứu cho luận văn

Trên cơ sở nghiên cứu tìm hiểu và phân tích các vấn đề về công tác quản lý thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Phần lý thuyết đã chỉ rõ hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhằm nâng cao hiệu lực, hiệu quả của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm soát hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Tại chương này tác giả đã giải quyết một số nội dung sau;

Một là: Làm rõ và hệ thống lại một cách logic các vấn đề về đất ở, vai trò

quan trọng của đất đai trong việc sử dụng vào mụch đích để ở đối với đời sống con người, nhất là trong điều kiện quỹ đất ngày càng hạn hẹp trong khi nhu cầu người dân ngày càng tăng

Hai là: Để hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở diễn ra các bên

phải đáp ứng những điều kiện và thủ tục theo quy định của pháp luật Những nội dung quy định trong hợp đồng chuyển nhượng đất ở đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật, phản ánh đúng giá trị kinh tế của đất đai được chuyển nhượng không có gian lận trong hợp đồng

Ba là: Hệ thống những vấn đề về tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở và nội dung về công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Bốn là: Phân tích các nguyên nhân ảnh hưởng đến công tác quản lý thuế thu

nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bao gồm những nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan Qua đó làm cơ sở để đánh giá những tác động đến thực trạng công tác quản lý thuế trên địa bàn thành phố Thái Bình tại chương hai

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại Thành Phố Thái Bình

Tại Chương này tác giả trình bày, phản ánh và phân tích đánh giá thực trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Thái Bình trong giai đoạn 2014-2016 dựa trên khung lý thuyết đã xây dựng ở chương 1 Phân tích những kết quả đạt được, những khó khăn vướng mắc, hạn chế và nguyên nhân trong công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Thái Bình:

Những kết quả đạt được

-Nâng cao hiệu lực, hiệu quả và phối hợp của các cơ quan quản lý nhà nước

trong lĩnh vực đất đai

- Tăng cường khả năng huy động nguồn thu cho ngân sách nhà nước

- Ý thức chấp hành pháp luật thuế của người dân được nâng lên

-Triển khai thực hiện dự án VLAP trong việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở

trên địa bàn đối với diện tích đất trên địa bàn góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai

- Nguyên nhân khách quan

+ Về cơ chế chính sách: Chính sách thuế hướng dẫn xử lý trong việc xác định giá bán giao dịch theo giá thị trường trong hoạt động chuyển QSDĐ chưa được quy định cụ thể, gây khó khăn trong việc xử lý các hành vi vi phạm

Pháp luật quy định trong việc công chứng hợp đồng chuyển QSDĐ chưa được chặt chẽ, dẫn đến các bên khi thực hiện hợp đồng để giá thấp hơn giá giao dịch thực tế không đúng theo giá thị trường nhưng vẫn được công chứng hợp đồng, chưa có hướng dẫn cụ thể xử lý vấn đề này

Quyđịnhchínhsáchthuế,tổchứcthunộpthuếcònphứctạphaythayđổi

Chưa xây dựng được hệ thống dữ liệu tập trung để quản lý hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản, trung tâm đấu giá QSDĐ nhằm quản lý các hoạt động giao dịch bất động sản

Việc quy định khung giá đất và chỉ được thay đổi khi có sự biến động tăng giảm 20% giá thị trường thì mới được thay đổi khung giá đất, đồng thời mức tăng không được vượt quá 15% là rào cản trong việc điều chỉnh đơn giá đất

+ Chưa xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu định giá đất, xây dựng cơ chế

định giá đất trên thị trường một cách khoa học

+ Ý thức chấp hành của người dân trong việc thực hiện các hợp đồng giao dịch về đất đai chưa cao, chưa thực hiện đúng giá trị đất đai thực tế được giao dịch trên thị trường

- Nguyên nhân chủ quan

+ Công tác tuyên truyền chưa được trú trọng đúng mức

+Cán bộ, công chức được phân công nhiệm vụ từ khâu ban đầu đến khâu cuối trong quá trình xác định hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không được đào tạo về định giá bất động sản

+ Tổ chức bộ máy QLT chưa thật hiệu quả; chưa đảm bảo trong bố trí, sử dụng đội ngũ cán bộ công chức, sự hạn chế về số lượng, trình độ, năng lực, phẩm chất của cán bộ thuế làm ảnh hưởng đến hiệu quả QLT, đội ngũ cán bộ công chức thuế không được đào tạo kiến thức về định giá bất động sản

+ Công tác lãnh đạo, chỉ đạo quản lý thuế có những mặt còn hạn chế chưa tìm ra những biện pháp hữu hiệu để chống thất thu

+ Tổ chức bộ máy QLT chưa thật hiệu quả; chưa đảm bảo trong bố trí, sử dụng đội ngũ cán bộ công chức, sự hạn chế về số lượng, trình độ, năng lực, phẩm chất của cán bộ thuế làm ảnh hưởng đến hiệu quả QLT, đội ngũ cán bộ công chức thuế không được đào tạo kiến thức về định giá bất động sản

+ Chưa tiến hành thanh tra, kiểm tra trong hoạt động chuyển QSDĐ nên đến nay kết quả của hoạt động này chưa cao, dẫn đến hoạt động tránh thuế, trốn thuế hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vẫn xảy ra chưa được phát hiện kịp thời

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Thái Bình

Trên cơ sở phân tích thực trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố Thái Bình tại chương 2 gắn với cơ sở phần lý thuyết đã nghiên cứu tại chương 1 Tại Chương này tác giả đưa ra phương hướng, kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ

chuyển nhượng QSDĐ ở, góp phần tăng thu Ngân sách nhà nước, ổn định phát triển kinh tế - xã hội thành phố Thái Bình trong thời gian tới

Một số phương hướng hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Thái Bình

- Tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ về đất và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

- Phối hợp với các ngành, các cấp nhằm quản lý tốt các đối tượng nộp thuế là các cá nhân, hộ gia đình đồng thời kiểm soát đối tượng chịu thuế nhằm quản lý hết diện tích đất chịu thuế đối với đất ở trên địa bàn thành phố Thái Bình đảm bảo công bằng trong việc thực hiện Luật đất đai và các nghĩa vụ tài chính

- Yêu cầu các chủ đầu tư thực hiện dự án khi bắt đầu mở bán đất và nhà ở hình thành trong tương lai phải đăng ký thông tin người mua với cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Giảm bớt đối tượng miễn giảm thuế thu nhập cá nhân trong hoạt động chuyển QSDĐ đây là một trong những nội dung các đối tượng lợi dung để trốn thuế, tạo tiền lệ không tốt cho các giao dịch sau này

- Nên quy định thanh toán không dùng tiền mặt, thanh toán qua ngân hàng đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản

Một số giải pháp chủ yếu hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở

- Đẩy mạnh hoàn thiện công tác tuyên truyền nâng cao hiểu biết và ý thức chấp hành chính sách pháp luật về thuế;

- Tiếp tục triển khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên địa bàn đối với các diện tích đất chưa được cấp giấy, đặc biệt tại các khu quy hoạch dân cư

do các Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Hoàn thiện công tác tổ chức và bố trí nhân sự

- Hoàn thiện công tác phối hợp với các sở, ban ngành có liên quan trong việc

xác định nghĩa vụ tài chính của hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở

- Hoàn thiện pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật

- Ứng dụng công nghệ thông tin hỗ trợ cho việc quản lý các giao dịch liên quan đến hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở do nhà nước quản lý

- Phát huy vai trò của nhân dân và chính quyền địa phương trong việc xây bảng giá đất

- Thanh toán trong các giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng

Một số kiến nghị với các cấp, các ngành tạo điều kiện cho việc hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ ở

- Đối với Bộ Tài chính:

+ Hoàn thiện pháp luật về thuế chuyển QSDĐ phù hợp và thống nhất tại một văn bản luật

+ Quy định trong các giao dịch về bất động sản phải thực hiện giao dịch qua ngân hàng, không được dùng tiền mặt;

+ Xây dựng hệ thống thông tin trực tuyến để quản lý các giao dịch bất động sản trên toàn quốc, đưa hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản vào diện quản lý có giám sát của nhà nước

+ Xây dựng hoàn thiện pháp luật về giá, yêu cầu các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản định kỳ đăng ký giá đối với các giao dịch thành công

- Đối với Tổng cục thuế:

+ Cải cách hiện đại hoá công tác thuế, phát triển công nghệ thông tin triển khai thống nhất trong toàn quốc

+ Xây dựng chương trình đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ, công chức thuế đặc biệt là kiến thức về định giá, thị trường bất động sản cho cán bộ,

công chức thuế tại bộ phận thanh tra, kiểm tra; bộ phận thu trước bạ; bộ phận quản

lý các khoản thu từ đất

+ Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến Luật Thuế TNCN nói chung

và thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ nói riêng đến mọi người dân

- Đối với UBND tỉnh Thái Bình:

+ Chỉ đạo các cơ quan truyền thông phối hợp với ngành thuế trong việc tuyên truyền chính sách pháp luật thuế nói chung và thuế chuyển quyền sử dụng đất nói riêng

+ Yêu cầu các Chủ đầu tư tại các dự án kinh doanh bất động sản hoàn thiện

hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với những căn hộ đã hoàn thành xây dựng theo hợp đồng;

+ Yêu cầu các Sở ban ngành phối hợp cơ quan thuế xây dựng quy chế phối hợp quản lý thuế thu nhập chuyển QSDĐ ở trên địa bàn tỉnh

6 Kết luận thu đƣợc:

Công tác quản lý thuế về thuế chuyển QSDĐ ở tại Thành phố Thái Bình trong những năm qua đã phát huy được vai trò tích cực không chỉ đóng góp đáng kể vào công tác chống thất thu thuế, mà còn góp phần nâng cao sự tuân thủ pháp luật của người nộp thuế, tăng cường quản lý đất đai, sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả Tuy nhiên, kinh tế xã hội ngày càng phát triển, đòi hòi các chính sách thuế nói riêng

và chính sách của nhà nước nói chung càng ngày phải đơn giản hoá, cắt giảm những thủ tục giấy tờ trong giao dịch về đất đai thì hành vi trốn thuế, gian lận thuế cũng ngày một tinh vi hơn Thực tế này đòi hỏi phải nâng cao hơn nữa hiệu quả công tác quản lý thuế thu nhập chuyển QSDĐ ở nhằm bảo đảm sự công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ của NNT và đảm bảo nguồn thu NSNN

Luận văn đã tập trung phân tích, hệ thống hóa và giải quyết được những nội dung chủ yếu sau:

Thứ nhất, khái quát lý luận về công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển

QSDĐ ở và sự cần thiết phải hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ ở

Thứ hai, phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ

chuyển QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình, đồng thời chỉ rõ những kết quả đạt được, những tồn tại, hạn chế trong công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình

Thứ ba, luận văn đã đề xuất một số giải pháp cụ thể, có tính khả thi nhằm

hoàn thiện và nâng cao hiệu quả công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình

7 Hạn chế trong đề tài

Nội dung phân tích trong đề tài mới chỉ đi vào nghiên cứu, phân tích những yếu tố ảnh hưởng đến công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Thái Bình dựa vào khung lý thuyết tự xây dựng Tuy nhiên

do học viên vừa học, vừa làm việc, lần đầu tiên thực hiện nghiên cứu khoa học nên nội dung trình bày trong luận văn không tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế, một số nội dung có liên quan đến đề tài nghiên cứu chưa được đề cập trong luận văn rất mong nhận được những đóng góp của các thầy, các cô để em hoàn thiện nội dung nghiên cứu của mình

PHẦN MỞ ĐẦU

Luật đất đai đã ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng, đã đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân có nhu cầu về đất ở, phù hợp với sự phát triển của đời sống xã hội Tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, có kế hoạch sử dụng có hiệu quả, đồng thời cũng tăng thu cho Ngân sách nhà nước

Thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở là thuế đánh vào thu nhập của cá nhân, tổ chức khi có hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở Đây là một trong những chính sách thuế quan trọng góp phần đảm bảo tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Theo thống kê tại Thái Bình, trong tổng nguồn thu NSNN địa phương thì nguồn thu từ đất chiếm từ 65% đến70%, trong đó có thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở Thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở nhằm tăng cường quản

lý nhà nước đối với việc sử dụng đất ở; khuyến khích người dân và tổ chức sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, khai thác tối đa lợi ích mà đất mang lại; góp phần hạn chế đầu cơ đất đai và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; đồng thời động viên hợp lý sự đóng góp của người dân, tổ chức vào Ngân sách nhà nước khi phát sinh thu nhập một cách công khai, minh bạch và công bằng

Trong thực tiễn, công tác quản lý nhà nước nói chung về đất đai, quản lý thu thuế đối với hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở nói riêng vẫn còn những tồn tại như: một số hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở không không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền; giá trị thực tế chuyển nhượng cao hơn giá trị trên hợp đồng được công chứng để trốn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Bảng giá do UBND ban hành chưa phù hợp với thị trường dẫn đến khoảng cách giữa giá Nhà nước ban hành với giá trị trường cao, hệ thống văn bản pháp lý còn lỏng lẻo Vì vậy đã làm giảm hiệu lực quản lý, gây thất thu cho ngân sách nhà nước Nghiên cứu, tìm giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở khắc phục những bất cập, hạn chế nêu trên là hết sức cần thiết

Do đó, tôi đã lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình” làm đề tài luận văn

thạc sĩ của mình với mong muốn góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý của cơ quan thuế

2 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu tổng quát

Trên cơ sở phân tích thực trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình, đồng thời nhận diện những tồn tại, bất cập của hoạt động này Từ đó, đề xuất định hướng và một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở

2.2 Mục tiêu cụ thể:

- Hệ thống hoá, làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở và công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở

- Đánh giá đúng thực trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Thái Bình; phân tích những kết quả đạt được, những khó khăn vướng mắc, hạn chế và nguyên nhân

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập

từ chuyển nhượng QSDĐ ở, góp phần tăng thu Ngân sách nhà nước, ổn định phát triển kinh tế - xã hội thành phố Thái Bình trong thời gian tới

2.3 Câu hỏi nghiên cứu:

Để giải quyết được mục tiêu và đáp ứng nội dung nghiên cứu của đề tài cần trả lời các câu hỏi sau:

- Những yếu tố nào ảnh hưởng tới công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình?

- Thực trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình diễn ra như thế nào trong thời gian 2014-2016?

- Để hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở

tại Thành phố Thái Bình trong thời gian tới cần có những giải pháp cụ thể nào?

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu là công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Về không gian: Nghiên cứu trên địa bàn thành phố Thái Bình

+ Thời gian: Luận văn được hoàn thiện trên cơ sở thu thập các tài liệu nghiên cứu được công bố trong khoảng thời gian từ năm 2014 đến nay và đề xuất giải pháp đến năm 2020

4 Phương pháp nghiên cứu

4.1 Phương pháp thu thập dữ liệu

Đề tài được thực hiện chủ yếu dựa trên việc thu thập phân tích nguồn dữ liệu thứ cấp Những dữ liệu thứ cấp được sử dụng trong nghiên cứu bao gồm các văn kiện, nghị quyết, sách, báo, tạp chí, các công trình đã được xuất bản, các số liệu về tình hình cơ bản của thành phố Thái Bình, số liệu thống kê điều kiện tự nhiên, kinh

tế - xã hội của thành phố Thái Bình, báo cáo công tác quản lý các khoản thu từ đất, trọng tâm là thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở từ năm 2014-2016

4.2 Phương pháp xử lý dữ liệu

Luận văn sử dụng tổng hợp các phương pháp nghiên cứu bao gồm phương pháp mô tả kết hợp với phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp thống kê và phương pháp chuyên gia Đặc biệt các công cụ và kỹ thuật thống kê, thiết lập các bảng biểu thống kê, sử dụng các hình vẽ, đồ thị để minh họa Cụ thể

Phương pháp thống kê:

Đề tài sử dụng những bảng thống kê mô tả hiện trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn thành phố Thái Bình Từ đó, tổng hợp đánh giá kết quả công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trong những trường hợp, thời gian cụ thể

Phương pháp so sánh

Thông qua nguồn số liệu đã thu thập từ thực tế và các số liệu thứ cấp, tiến hành so sánh thông qua các tiêu chí cụ thể để xem xét đánh giá công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở, so sánh giữa các năm Từ đó, đánh giá thực trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa thành phố Thái Bình

Phương pháp minh hoạ số liệu bằng biểu đồ, đồ thị

Phương pháp này nhằm minh hoạ và tổng quát hoá các số liệu thu thập để đưa ra những nhận định, đánh giá cụ thể

Ngoài ra luận văn kế thừa có chọn lọc những kết quả nghiên cứu của một số tác giả có công trình nghiên cứu liên quan đến công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở đã được công bố

Phương pháp chuyên gia

Tham khảo ý kiến chuyển môn của cán bộ lãnh đạo cơ quan thuế, UBND thành phố; các cán bộ địa chính xã phường, giám đốc các trung tâm giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Bình có kinh nghiệm trong hoạt động quản

lý nhà nước nói chung và quản lý thuế nói riêng đối với hoạt động chuyển QSDĐ;

có kinh nghiệm trong hoạt động giao dịch bất động sản

5 Những đóng góp mới của đề tài

- Hệ thống hoá, làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở và công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trong nền kinh tế thị trường;

- Phân tích, đánh giá được thực trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình, nêu lên những kết quả đạt được, chỉ ra những hạn chế, yếu kém, nguyên nhân dẫn đến hạn chế;

- Đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn tỉnh thành phố Thái bình đến năm 2020 Kiến nghị với

các cấp, các ngành bổ sung, sửa đổi chính sách thuế phù hợp, nhằm quản lý tốt thuế chuyển QSDĐ trên địa bàn thành phố Thái Bình

6 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu và Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cấu thành 3 chương

Chương 1: Cơ sở khoa học về quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở

Chương 2: Thực trạng công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở tại thành phố Thái Bình

“Đất ở tại nông thôn là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các xã, trừ đất ở tại đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị

xã, thị trấn nhưng vẫn thuộc xã quản lý”, “Đất ở tại đô thị là đất ở thuộc phạm vi địa giới hành chính các phường, thị trấn, kể cả đất ở tại các khu đô thị mới đã thực hiện theo quy hoạch phát triển các quận, thành phố, thị xã, thị trấn nhưng hiện tại vẫn do xã quản lý”

Theo Luật Đất đai năm 2013, ngoài đất ở, còn có đất xây dựng khu chung cư

“bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của những hộ gia đình trong nhà chung cư và các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt” Với việc gia tăng dân số và hạn chế về quỹ đất như hiện nay, thì đất ở là một trong những loại đất được hướng tới để chuyển dịch mục đích sử dụng nhiều nhất Nhằm quản lý chặt chẽ sự chuyển dịch mục đích sử dụng đối với đất ở, pháp luật hiện hành quy định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất phi nông

nghiệp không phải đất ở sang đất ở là một trong các trường hợp phải được phép của

cơ quan chức năng

b Khái niệm chuyển nhƣợng QSDĐ:

Từ Luật đất đai 1993, Nhà nước thừa nhận QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt, nó là một tài sản nhưng có tính cố định về vị trí, còn các tài sản khác có thể di chuyển vị trí được Chính vì vậy, giá trị sử dụng của đất đai phụ thuộc rất nhiều vào

vị trí của nó, đồng thời giá trị sử dụng của nó cũng giống như giá trị của các tài sản khác và phải được trao đổi bằng vật ngang giá, đó là đồng tiền

Đến Luật đất đai năm 2013: Chuyển QSDĐ là việc chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng QSDĐ Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau

Như vậy chuyển nhượng QSDĐ thực chất là hoạt động chuyển QSDĐ khi chuyển giao QSDĐ từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển nhượng QSDĐ ở Chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân theo các quy định của Pháp luật dân sự và Luật đất đai về điều kiện, nội dung, hình thức mới có giá trị pháp lý

và được pháp luật bảo vệ

1.1.1.2 Đặc điểm chuyển nhượng QSDĐ ở:

Thứ nhất, pháp luật quy định quyền chuyển nhượng QSDĐ ở của tổ chức, cá

nhân được thực hiện dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Mọi tổ chức, cá nhân trong xã hội không có quyền sở hữu đất ở, họ được Nhà nước (đại diện chủ sở hữu) giao đất và quyền sử dụng để sử dụng ổn định lâu dài Người sử dụng đất được chuyển nhượng các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất ở; việc chuyển nhượng QSDĐ ở chỉ được thực hiện sau khi người sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở

Thứ hai, đất đai có vị thế cố định không di dời được do vậy khác với các

hàng hoá khác cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận sử dụng đất hợp pháp

Thứ ba, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, có quyền điều tiết

phần địa tô chênh lệch thông qua pháp luật về thuế để bảo đảm lợi ích của toàn dân đối với đất đai Điều tiết giá trị đất tăng lên không do người sử dụng đất tạo ra, mà

do Nhà nước, do các tổ chức, cá nhân khác trong xã hội tạo ra thông qua việc thu thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ ở, thu lệ phí địa chính

Thứ tư, giá trị QSDĐ ở khi chuyển quyền sử dụng phụ thuộc vào nhiều yếu

tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi của đất Do vậy, cùng một diện tích nhưng

vị trí khác nhau, khả năng sinh lợi khác nhau thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng

có giá cả khác nhau

1.1.2 Quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở

1.1.2.1 Nguyên tắc, điều kiện các bên trong hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở

a Nguyên tắc chuyển nhƣợng QSDĐ ở

Đất đai là tài nguyên quý hiếm, QSDĐ là một tài sản có giá trị đặc biệt trong nền kinh tế thị trường Do vậy, chuyển nhượng QSDĐ, trong đó có đất ở cần phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan Nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ và tuân theo các nguyên tắc sau:

- Nguyên tắc thứ nhất: Chủ thể sử dụng đất ở chỉ được phép chuyển nhượng

đất ở cho những chủ thể khác theo pháp luật quy định và các bên có quyền thoả thuận về nội dung hợp đồng chuyển nhượng phù hợp với quy định của pháp luật

Khi chuyển nhượng QSDĐ ở các chủ thể phải tuân theo các quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất đai, thể hiện trong việc nếu mảnh đất ở nằm trong quy hoạch thì giữa các chủ thể cũng không thể thực hiện hoạt động chuyển nhượng theo thoản thuận hay khi thực hiện hoạt động CN QSDĐ ở phải theo một trình tự nhất định như: hợp đồng phải qua công chứng, hồ sơ địa chính có xác nhận của chính quyền địa phương, nộp các khoản phí theo quy định…

- Nguyên tắc thứ hai là bên chuyển nhượng phải có quyền sử dụng, việc

chuyển nhượng QSDĐ phải xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất

Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, mỗi bên chuyển nhượng đều có một mục đích riêng nhưng họ lại có một ý chí chung là cùng nhau thỏa thuận trao đổi QSDĐ lấy tiền để thỏa mãn những nhu cầu thiết thực của mình Sự thống nhất ý chí này được thực hiện một cách bình đẳng và chỉ khi giải quyết thỏa đáng lợi ích vật chất của cả hai bên thì mới thúc đẩy quá trình chuyển nhượng QSDĐ diễn ra một cách lành mạnh

- Nguyên tắc thứ ba là phải sử dụng đất đúng mục đích

Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản

lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất Vì vậy, sau khi nhận QSDĐ, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng

b Điều kiện chuyển nhƣợng QSDĐ ở

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là sự ràng buộc của Nhà nước đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở Đó là một trong những cơ sở pháp lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất ở Đồng thời, đó cũng là chuẩn mực pháp lý cho các chủ thể đang sử dụng đất ở

tự xem xét đối chiếu với những điều kiện của mình khi muốn thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ ở Các điều kiện mà Nhà nước đặt ra nhằm:

- Bảo đảm quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai

- Ngăn chặn việc kinh doanh đất trái phép

- Ngăn chặn tình trạng lấn chiếm đất và tích luỹ đất trái phép

Theo Điều 188, Luật đất đai 2013 Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng QSDĐ:

“1 Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ; góp vốn bằng

QSDĐ khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

3 Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và

có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

1.1.2.2 Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở

Theo Điều 500, Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 quy định: “Hợp đồng về

QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Tại Điều 501 Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 quy định: “Nội dung của

hợp đồng về QSDĐ không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980 Điều này có nghĩa, khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau và nó được xác định trên cơ sở tự khẳng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ được coi là chủ

thể sử dụng đất và được Nhà nước thừa nhận có quyền chuyển nhượng QSDĐ

Việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thể này do Nhà nước quy định cả điều kiện lẫn cách thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Điều này thể hiện ở một số điểm như sau:

+ Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng QSDĐ chấm dứt quan hệ QSDĐ, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyển nhượng Đảm bảo việc sử dụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của đất

+ Điều kiện chuyển nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau xuất phát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất

+ Người chuyển nhượng QSDĐ phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển QSDĐ theo quy định Mục đích là điều tiết thu nhập của người chuyển nhượng QSDĐ phát sinh thông qua việc chuyển nhượng QSDĐ cho người khác và thu lệ phí trước bạ và

lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật đối với người mua

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở

là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó người có QSDĐ (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng và các bên thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

1.1.2.3 Trình tự, thủ tục trong chuyển nhượng QSDĐ ở

Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (quy định tại Khoản 3, Điều 167, Luật đất đai năm 2013)

Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm: Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu); Dự thảo hợp đồng (nếu có); Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Bản sao giấy chứng nhận QSDĐ; Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có

Trình tự chuyển nhượng QSDĐ được quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP như sau:

Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động QSDĐ, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất Hồ sơ gồm: Đơn xin đăng ký biến động QSDĐ (theo mẫu); Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (có công chứng); Giấy chứng nhận QSDĐ; Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng;

Tờ khai lệ phí trước bạ; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng QSDĐ (Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng)

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã

1.2 Thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ ở

- Căn cứ Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật

về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định về thuế;

- Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi về thuế thu nhập cá nhân quy định tại Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật về thuế số 71/2014/QH13 và Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 02 năm 2015 của Chính phủ

1.2.2 Khái niệm, bản chất thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở

- Thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở là thuế đánh vào thu nhập của người có QSDĐ ở khi chuyển nhượng QSDĐ ở cho người khác

- Bản chất của thuế thu nhập từ chuyền nhượng QSDĐ ở là loại thuế thu trực tiếp thu nhập, lợi ích của cá nhân, tổ chức phát sinh thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở Đối với loại thuế này người nộp thuế cũng chính là người chịu thuế

1.2.3 Phạm vi, đối tượng thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở

- Phạm vi điều chỉnh là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở của

tổ chức, cá nhân

- Đối tượng nộp thuế là cá nhân có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở

1.2.4 Căn cứ tính thuế đất ở

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất

a Giá chuyển nhượng

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng QSDĐ không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng

- Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng QSDĐ gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu

hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất

b Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại

c Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là

người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật

- Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản

Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, QSDĐ gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế

d Cách tính thuế

- Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

- Trường hợp chuyển nhượng bất sản là đồng sở hữu thì nghĩa vụ thuế được xác định riêng cho từng người nộp thuế theo tỷ lệ sở hữu bất động sản Căn cứ xác định tỷ lệ sở hữu là tài liệu hợp pháp như: thỏa thuận góp vốn ban đầu, di chúc hoặc quyết định phân chia của tòa án, Trường hợp không có tài liệu hợp pháp thì nghĩa

vụ thuế của từng người nộp thuế được xác định theo tỷ lệ bình quân

1.2.5 Đặc điểm, vai trò của thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở

- Đảm bảo tính công bằng vì phần đóng góp về thuế thường phù hợp đối với khả năng của từng đối tượng, có tính phân loại đối tượng Mặt khác, thuế phải nộp

xác định theo thu nhập của đối tương do đó, ai có thu nhập càng cao thì phải đóng góp với NSNN cao hơn

- Do là thuế trực thu, người có thu nhập phải trả một khoản trực tiếp và có nghĩa vụ với nhà nước, nên họ cảm nhận ngay được gánh nặng về thuế và có thể dẫn đến phản ứng từ chồi hoặc trốn thuế

- Hạn chế phần nào sự cố gắng tăng thu nhập của các đối tượng, vì thu nhập

và lợi nhuận càng cao thì phải nộp thuế càng nhiều

b Vai trò

Là một bộ phận của hệ thống thuế, thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ

ở vừa mang các vai trò chủ yếu của thuế nói chung vừa có các vai trò riêng mà các loại thuế khác không có được như:

- Tạo lập nguồn tài chính cho ngân sách nhà nước: Thuế là nguồn thu chủ

yếu của NSNN, trong đó thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở là một trong những bộ phận quan trọng cấu thành trong hệ thống thuế nói chung nên cũng góp một phần quan trọng để tạo nguồn tài chính cho nhà nước Hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở diễn ra thường xuyên nên đây là nguồn thu lớn và rất quan trọng đối với ngân sách nhà nước Nó phụ thuộc vào thu nhập trong việc chuyển nhượng QSDĐ ở, thu nhập càng cao thì mức thuế huy động vào NSNN càng tăng

- Góp phần thực hiện công bằng xã hội: Thực hiện công bằng xã hội là một

trong những vai trò quan trọng của thuế nói chung, ngoài ra thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở tính trên thu nhập lên người có thu nhập càng cao thì mức huy động vào ngân sách nhà nước càng cao, người có thu nhập thấp thì mức huy động thấp, đảm bảo công bằng trong xã hội

- Thuế chuyển QSDĐ đã từng bước phát huy tác dụng làm cho quan hệ đất đai tiệm cận với cơ chế thị trường, buộc người sử dụng đất phải tính toán hiệu quả Mặt khác, tạo sự gắn kết chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng trong quản lý đất đai một cách chặt chẽ và toàn diện, hướng đến mục tiêu sử dụng đất có hiệu quả

- Góp phần sử dụng đất có hiệu quả, tạo điều kiện cho việc chuyển đổi, chuyển nhượng đất, cho thuê đất diễn ra phổ biến và thuận lợi hơn Quá trình vận

động của đất đã được dịch chuyển theo hướng từ người sử dụng kém hiệu quả sang người sử dụng có hiệu quả hơn Diện tích đất đang sử dụng phân tán được tích tụ, tập trung để có thể khai thác hết giá trị kinh tế của đât đai, góp phần nâng cao thu nhập cho người sử dụng đất

1.3 Quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ ở

1.3.1 Khái niệm và vai trò của quản lý thuế

1.3.1.1 Khái niệm

- Khái niệm quản lý thuế:

Quản lý thuế là khâu tổ chức, phân công trách nhiệm cho các bộ phận trong

cơ quan thuế; xác lập mối quan hệ phối hợp giữa các bộ phận một cách hữu hiệu trong việc thực thi các chính sách thuế Quản lý thuế cũng là một nội dung quan trọng của nhà nước trong quản lý về kinh tế và là một phần quan trọng của quản lý tài chính công

Để hiệu công tác quản lý thuế đạt hiệu quả cao, cần xác định được đối tượng quản ly, các công cụ quản lý và phương phương quản lý thuế Đối tượng của quản

lý thuế là các quan hệ phát sinh trước, trong và sau quá trình triển khai tổ chức thu nộp thuế cho nhà nước Công cụ của quản lý thuế là pháp luật, kế hoạch, chính sách

và một số công cụ khác Trong đó Pháp luật là công cụ quản lý thuế có tính định hướng và điều tiết quan trọng nhất và là tiền đề để điều chỉnh các quan hệ kinh tế, duy trì sự ổn định lâu dài của nền kinh tế quốc dân nhằm thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế bền vững Phương pháp quản lý thuế gồm có phương pháp hành chính, phương pháp kinh tế, phương pháp giáo dục Phương pháp hành chính được

sử dụng khi các chủ thể của quản lý thuế muốn đòi hỏi của mình phải được khách thể quản lý tuân thủ một cách bắt buộc, vô điều kiện, có hiệu quả khi các quyết định

mà chủ thể quản lý thuế đưa ra có căn cứ khoa học Phương pháp giáo dục trong quản lý thuế được sử dụng thông qua việc Nhà nước tác động vào nhận thức và tình cảm của khách thể quản lý nhằm nâng cao tính tự giác, tính tích cực của họ trong

việc thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước

- Khái niệm quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở:

Thuế chuyển nhượng QSDĐ ở là một khoản thu tài chính từ đất đai Tại Điều

107, Luật đất đai 2013 quy định các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm: Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận QSDĐ mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai

Tiền thuế chuyển QSDĐ là khoản tiền mà cơ quan thuế thu của người sử dụng đất khi được phép của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển quyền sử dụng cho người khác sử dụng Hiện nay, thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ được tính theo giá chuyển nhượng nhân với thuế suất 2% và thu một lần khi chuyển nhượng Như vậy, để quản lý tốt về thuế chuyển QSDĐ, các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai phải xác định được đối tượng nộp thuế, các quy định về xác định giá đất, vị trí thửa đất, các tài sản gắn liền với đất…

Như vậy quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở là khâu tổ chức, phân công trách nhiệm cho các bộ phận trong cơ quan thuế; xác lập mối quan hệ phối hợp giữa các bộ phận một cách hữu hiệu trong việc thực thi chính sách thuế trong hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.3.1.2 Vai trò của hoạt động quản lý thuế

Quản lý thuế có vai trò bảo đảm cho chính sách thuế được thực thi nghiêm chỉnh trong thực tiễn đời sống kinh tế xã hội Chính sách thuế thường được thiết kế nhằm thực hiện những chức năng cao cả của thuế như điều tiết kinh tế vĩ mô phục

vụ mục tiêu tăng trưởng của đất nước hay phân phối thu nhập nhằm bảo đảm sự công bằng giữa các tầng lớp dân cư trong xã hội

Tuy nhiên, các mục tiêu này chỉ được hiện thực hóa nếu như công tác quản

lý thuế thực hiện điều hành, giám sát để ai là người nộp thuế thì phải nộp thuế và người nộp thuế phải nộp đúng, nộp đủ và nộp đúng hạn số thuế phải nộp vào NSNN Vì vậy, có thể khẳng định quản lý thuế có vai trò quyết định cho sự thành

công của từng chính sách thuế Quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vai trò, cụ thể sau:

- Thứ nhất: tăng cường ý thức chấp hành pháp luật cho các đối tượng nộp thuế: Quản lý thuế là một trong những nội dung cơ bản của quản lý tài chính nhà nước Quản lý thuế thông qua công cụ luật pháp, chính sách để điều chỉnh hành vi của các cá nhân, các tổ chức kinh tế Đồng thời, trong quá trình triển khai thực hiện các chính sách đó, bằng công tác thanh tra, kiểm tra đối tượng nộp thuế, ý thức chấp hành pháp luật thuế của người dân được nâng cao Ý thức chấp hành pháp luật biểu hiện một xã hội văn minh, hiện đại Nhà nước phải quản lý bằng luật pháp, mọi người dân trong nước phải sống và làm việc theo hiến pháp và pháp luật

- Thứ hai: phát huy tối đa vai trò của thuế trong nền kinh tế Thuế là nguồn thu chủ yếu của NSNN và cũng là công cụ điều tiết kinh tế vĩ mô, điều tiết thu nhập, giảm bớt chênh lệch giàu nghèo, thuế góp phần kiểm tra, giám sát các hoạt động sản xuất kinh doanh Những vai trò đó không mang tính khách quan, mà nó là kết quả của những tác động từ phía con người Những tác động này được thực hiện thông qua những nội dung, những công việc cụ thể của công tác quản lý thuế

- Thứ ba: tập trung, huy động đầy đủ, kịp thời số thu cho NSNN trên cơ sở không ngừng nuôi dưỡng và phát triển nguồn thu từ hoạt động chuyển QSDĐ

Thuế là nguồn thu chủ yếu của NSNN ở nước ta, vì vậy quản lý thuế phải hướng đến việc khai thác tối đa nguồn thu này Để tăng trưởng và ổn định số thu của NSNN trong tương lai, công tác quản lý thuế cũng cần chú ý duy trì và phát triển các cơ sở tạo ra nguồn thu thuế Không nên thu thuế với thuế suất quá cao, thu thuế bằng mọi giá Xây dựng một chính sách thuế phải phối hợp với việc hoạch định các chính sách kinh tế vĩ mô khác Các chính sách thuế của nhà nước, dù trực tiếp hay gián tiếp đều có tác động đến thu nhập của các tổ chức kinh tế và cá nhân, tác động đến các hoạt động kinh tế - cơ sở tạo ra nguồn thu thuế trong tương lai

1.3.2 Đặc điểm của hoạt động quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ ở

Đất ở là đất dùng cho mục đích để ở, việc quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là tác động đến thu nhập của các cá nhân trong

hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở Do đó công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có những đặc điểm riêng, cụ thể như sau:

- Thứ nhất: hoạt động quản lý thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ ở cần có sự phối hợp của các cơ quan nhà nước Xuất phát đất đai là sở hữu Nhà nước, việc thực hiện quản lý diện tích đất thuộc thẩm quyền của cơ quan tài nguyên môi trường, trong khi đó việc ban hành bảng giá đất làm cơ sở để tính thuế thuộc quyết định của UBND tỉnh, trong hoạt động chuyển quyền sử dụng đất xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính thuộc thẩm quyền của cơ quan thuế Bên cạnh các bên thực hiện hoạt động chuyển nhượng QSDĐ ở phải qua bên thứ ba công chứng đại diện cho cơ quan tư pháp Do đó, trong hoạt động quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải có sự phối hợp của các bên có liên quan

- Thứ hai: công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là kiểm soát thu nhập của hoạt động chuyển nhượng bất động sản Căn cứ vào giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở giữa các bên và bảng giá

do Nhà nước quy định để trên cơ sở đó xác định mức thuế phải nộp

- Thứ ba: Đối tượng quản lý thuế của công tác quản lý thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hẹp, chỉ là cá nhân và chịu sự điều chỉnh của Luật thuế TNCN Khác với hoạt động quản lý thuế về tiền thuế đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp bao gồm cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp và tổ chức kinh tế khác ở phạm vi rộng hơn

- Thứ tư: Đảm bảo sự công bằng trong việc điều tiết thu nhập theo từng vị trí của đất đai, xuất phát từ việc giá trị của đất đai trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thường là thấp so với giá của Nhà nước ban hành Do đó, việc Nhà nước ban hành bảng giá đất cho từng vị trí đất sẽ đảm bảo công bằng khi các mảnh đất có cùng vị trí thì mức thuế sẽ giống nhau

1.3.3 Sự cần thiết phải hoàn thiện công tác quản lý thuế thu nhập chuyển QSDĐ ở

Chính sách pháp luật hướng dẫn về thuế chuyển nhượng QSDĐ hiện nay ngày càng hoàn thiện, đảm bảo khả năng huy động nguồn lực cho NSNN, đảm bảo

công bằng xã hội, chống đầu cơ đất đai Tuy nhiên trong quá trình thực hiện cũng bộc lộ nhiều kẽ hở, bị một số đối tượng lợi dụng để thực hiện hành vi trốn thuế, không thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ với NSNN, một số hình thức trốn thuế phổ biến hiện nay đó là:

- Ghi giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND tỉnh quy định

để trốn thuế Do luật quy định nếu giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng thấp hơn giá quy định của UBND tỉnh thì cơ quan thuế sẽ áp dụng theo giá quy định của UBND tỉnh Với cách ghi này thì Nhà nước hầu như không thu được đầy đủ thuế thu nhập cá nhân,lệ phí trước bạ và thất thu về phí công chứng từ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

- Thực hiện che dấu giao dịch chuyển nhượng để thực hiện hành vi trốn thuế, thường xảy ra đối với các cá nhân kinh doanh bất động sản Theo đó, một số cá nhân kinh doanh BĐS thường thực hiện tránh một lần giao dịch để trốn một lần thuế phải nộp Bằng hình thức như: Khi nhận chuyển nhượng QSDĐ của ông A, các cá nhân kinh doanh (B) họ không làm hợp đồng chuyển nhượng mà thường làm hợp đồng ủy quyền Trong đó, ông A (thực chất là bên bán) sẽ ủy quyền cho bên nhận

ủy quyền là bên B (thực chất là bên nhận chuyển nhượng QSDĐ) toàn quyền quản

lý, sử dụng và định đoạt bất động sản như: được mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn … Khi tìm được khách mua thì người kinh doanh bất động sản B theo hình thức cá nhân sẽ làm hợp đồng chuyển nhượng bất động sản trực tiếp từ ông A với bên nhận chuyển nhượng sau Và thường xảy ra tại các dự án kinh doanh bất động sản khi một cá nhân nộp tiền ký hợp đồng với chủ đầu tư mua một lô đất khi có nhu cầu bán cho người thứ hai thì xảy ra tình trạng người mua thứ nhất thông đồng với chủ đầu tư để lập lại hợp đồng khác thay thế…

- Những hành vi trốn thuế như nêu trên để lại hậu quả xấu cho xã hội, trong một số trường hợp đã gây ra hậu quả rất lớn: Nhà nước thất thu và không đánh giá đúng thị trường bất động sản nên sẽ đưa ra những chính sách vĩ mô đối với thị trường bất động sản không sát với thực tế Gây hậu quả xấu đối với xã hội nếu trường hợp người kinh doanh bất động sản cấu kết với nhân viên tín dụng ngân hàng để thế chấp vay ngân hàng với giá cao hơn giá trị thật của tài sản thì nguy cơ