Các yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố tại quận đống đa, hà nội

Từ“đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường và nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Giá cả bất động sản (BĐS)“tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hướng giảm xuống Tuy nhiên, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như”"độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh" có“những yếu

tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện ), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp ”; có“những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung,”cụ thể là:”

1.“Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS” bao gồm: Nhóm các yếu tố tự nhiên, các nhóm yếu tố về kinh tế và nhóm các yếu tố liên quan đến thị trường

“2 Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường BĐS nói chung và

sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng.”

“3 Các yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô: thứ nhất đó là các yếu tố kinh tế liên quan như tình hình cung-cầu BĐS trong khu vực, đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực, mức giá bình quân các loại đất trong vùng” ” Thứ hai là“các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị BĐS Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS.”

Đống đa là một quận trực thuộc thủ đô Hà Nội, đây là khu vực nội thành Hà Nội với nhiều tiện lợi cho việc sinh sống Đây là một quận có vị trí“trung tâm thành phố tiếp giáp với nhiều quận huyện như: phía Bắc giáp quận Ba Đình, phía Nam giáp với một bộ phận của Thanh Xuân và huyện Thanh Trì, phía Đông giáp quận Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng, phía Tây giáp quận Cầu Giấy và một bộ phận quận Thanh Xuân.”

“Đống Đa là quận có địa hình tương đối bằng phằng Hiện quận có 56 đường phố với hệ thống cầu đường đã và đang được nâng cấp Tiêu biểu trong số đó là điểm đầu là quốc lộ 6, đường cao tốc Láng – Hoà Lạc, đường vành đai Ngoài ra, quận còn có các khu công nghiệp đan xen với các trung tâm văn hoá, khoa học, dịch vụ… Bên cạnh đó, Quận Đống Đa là một trong những khu vực có nhiều di tích và mang giá trị cao, tiêu biểu như: khu di tích Văn Miếu – Quốc Tử Giám, Gò Đống

Đa, Đàn Xã Tắc, Pháo Đài Láng, Chùa Bộc, Chùa Láng, Ô Chợ Dừa, Sân vận động Hàng Đẫy, Ga xe lửa Hà Nội, Chợ Kim Liên…Những năm qua, tình hình mua bán nhà đất thổ cư tại quận Đống Đa diễn ra rất sôi nổi và năng động Bởi hiện nay quận Đống Đa đang có dự án quy hoạch giao thông hiện đại Bên cạnh đó Đống Đa đang tập trung nâng cấp hệ thống hạ tầng giao thông như: tuyến đường sắt hiện có dọc theo đường Giải Phóng – Lê Duẩn dự kiến được thay thế bằng tuyến đường sắt đô thị chạy trên cầu cạn, xây dựng các tuyến đường sắt đô thị khác dọc theo đường Nguyễn Chí Thanh và đường Yên Lãng – Hào Nam – Cát Linh – Ga Hà Nội Đồng thời quận cũng thúc đẩy xây dựng thêm các bãi đỗ xe để phục vụ nhu cầu của người dân Hoạt động thương mại – dịch vụ trên địa bàn quận Đống Đa đang được đẩy mạnh và phát triển Hiện trên địa bàn của quận hình thành một số trung tâm thương mại sôi động như Khâm Thiên, Nam Đồng, Giảng Võ…Do đặc điểm vị trí địa lý, điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của Quận mà giá đất thổ cư tại địa phương có sự thay đổi đáng kể.”

2 Tổng quan các nghiên cứu liên quan

Trong giai đoạn gần đây, đã có rất nhiều tác giả nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất tại các nền kinh tế và khu vực khác nhau cụ thể là:

Với dữ liệu của 6000 quan sát, Pyykkonen (2006), đã cho thấy giá đất tại Phần Lan bị ảnh hưởng bởi diện tích đất và loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh vị trí mảnh đất tọa lạc Trong khi đó Topcu (2009), nghiên cứu dữ liệu của 403 quan sát tại Thành phố Istanbul, thổ Nhĩ Kỳ cho thất giá đất bị tác động bởi yếu tố khoảng cách từ mảnh đất đến trung tâm thành phố và vệ sinh môi trường xung quanh mảnh đất

Luận văn thạc sỹ,“Nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Quận Đống Đa - Thành Phố Hà Nội (Nguyễn Viết Tuyến, 2011) Luận văn đã chỉ rõ 5 nhóm nhân tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu gồm có cung - cầu về nhà đât, các yếu tố thông thường, yếu tố vị trí, yếu tố cá biệt và các yếu tố khác Trong đó yếu tố vị trí đóng vai trò quan trọng, là yếu tố quyết định đến giá đất.“Vị trí là yếu tố quyết định đối với giá của thửa đất Những thửa đất có vị trí thuận lợi, nằm ở mặt đường, gần các trung tâm kinh tế - văn hóa - xã hội có khả năng kinh doanh buôn bán thì giá đất chuyển nhượng nơi đó sẽ cao Tuy nhiên, ở cùng loại vị trí nhưng các thửa đất nằm trên các khu phố khác nhau thì giá chuyển nhượng cũng khác nhau Yếu tố vị trí là yếu tố quyết định giá chuyển nhượng cao hay thấp trên thị trường nhưng không phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường”

Tác giả Lê Khương Ninh (2011), với bài viết “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở Đồng bằng Sông Cửu Long” đã sử dụng mô hình với 14 biến đưa vào mô hình Thông qua thu thập dữ liệu của 1860 có thực hiện giao dịch mua bán đất được chọn ngẫu nhiên ở Đồng bằng Sông Cửu Long Kết quả cho thấy, giá đất thổ cư chịu ảnh hưởng của các yếu tố phi nông nghiệp như khoảng cách đến trung tâm, khu thương mại và trường học Đặc biệt, vị trí mặt tiền cũng như tình hình an ninh sẽ làm tăng giá trị của đất Đây là các yếu tố thực ảnh hưởng đến giá

đất vùng ven, do đó việc phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, các tiện ích phục vụ dân sinh cũng như hoạt động sản xuất kinh doanh và đảm bảo an ninh sẽ làm tăng giá trị của đất ở vùng ven Kết quả nghiên cứu cũng cho thấy kỳ vọng giá làm tăng giá đất, xuất phát từ những thông tin đúng đắn cũng như các thông tin “ảo” không chính thống nên có thể làm méo thị trường đất đai và mang lại lợi ích không chính đáng cho một bộ phận người tham gia giao dịch trên thị trường Do đó, để làm lành mạnh thị trường các thông tin cần phải minh bạch để đất được định giá đúng với giá trị của nó

Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) đã sử dụng mẫu dữ liệu gồm 160 quan sát tại thành phố Hồ Chí Minh và cho rằng diện tích mảnh đất và khoảng cách

từ mảnh đất đến trung tâm thành phố có ảnh hưởng đến giá đất

“Nguyễn Ngọc Vinh (2012) nhận diện 18 yếu tố tác động đến giá trị bất động sản Các yếu tố này được tác giả tổng hợp thành 5 nhóm yếu tố : vị trí, yếu tố vật chất, yếu tố kinh tế, tình trạng sử dụng và các yếu tố phi bất động sản Trong đó nhóm yếu tố vị trí bao gồm 6 yếu tố: hạ tầng an ninh, môi trường, giao thông, cảnh quan, phong thủy Nhóm yếu tố vật chất bao gồm hình dáng, kích thước, kiến trúc, xây dựng; nhóm yếu tố kinh tế bao gồm lợi ích tiềm năng, lợi ích kinh doanh, quyền tài sản Nhóm các yếu tố phi bất động sản bao gồm các bất động sản đính kèm, chính sách, giá trị vô hình Nghiên cứu đi đến kết luận cả 18 yếu tố đưa ra đều tác động đến giá trị bất động sản.”

Các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh (Phan Đình Nguyên và Lê Ngọc Tú, 2015) Nhóm tác giả đã nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM) bằng phương pháp hồi quy OLS cho mẫu nghiên cứu gồm 269 khách hàng mua đất ở đô thị Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng kinh tế, xã hội, môi trường, cơ sở hạ tầng và pháp lý là các yếu tố cơ bản hình thành nên giá đất tại TPHCM Điều kiện kinh tế càng thuận lợi thì giá đất sẽ tăng Môi trường đảm bảo tốt thì giá đất cũng hình

thành tương quan thuận với môi trường Khu đất có pháp lý vững chắc hơn, nằm ở khu vực thuận lợi hơn, có cơ sở hạ tầng tốt hơn sẽ làm cho giá đất tăng lên

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên trục đường Hoàng Văn Thụ, Thành phố Thái Nguyên, Tỉnh Thái Nguyên (Phan Đình Binh và Trần Thị Mai Anh, 2015) Các số liệu của nhóm tác giả thu thập được tổng hợp và mã hóa trên phần mềm Excel và xử lý dữ liệu trên SPSS phiên bản 16.0 Kết quả của nghiên cứu này cho thấy: vị trí thửa đất, độ rộng mặt tiền và quy hoạch sử dụng đất là ba yếu tố

có sự tương quan lớn nhất tới yếu tố giá đất Từ“đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường và nhằm xây dựng các tiêu chuẩn định giá đất phù hợp với khả năng sinh lời của đất và mặt bằng giá cả trên thị trường nhằm mang lại hiệu quả của công tác định giá”đất.”

Bùi Ngọc Toản (2016), nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Quận

12, Thành Phố Hồ Chí Minh Với 334 quan sát, nghiên cứu này đã sử dụng phương pháp hồi quy bình phương nhỏ nhất (OLS) để xác định các yếu tố tác động đến giá đất tại Quận 12, Thành phố Hồ Chí Minh Kết quả cho thấy loại hẻm, loại hình sử dụng đất khu vực xung quanh mảnh đất tọa lạc, nước sạch, an ninh khu vực, vệ sinh môi trường xung quanh mảnh đất, khoảng cách đến trung tâm thành phố, chiều rộng đường và diện tích mảnh đất là yếu tố tác động mạnh nhất đến giá đất Kết quả nghiên cứu này có ý nghĩa thực tiễn cao và có giá trị đối với nhà đầu tư, nhà nghiên cứu và nhà hoạch định chính sách

“Nguyễn Ngọc Anh và cộng sự (2016) đã chỉ rõ nhóm yếu tố tác động đến biến động giá đất bao gồm: nhóm yếu tố vị trí, nhóm yếu tố kinh tế, nhóm yếu tố xã hội, nhóm yếu tố môi trường, nhóm yếu tố cá biệt, nhóm yếu tố cơ sở hạ tầng và nhóm yếu tố chính sách pháp lý của nhà nước Các yếu tố được chuyển hóa vào mô hình hồi quy tuyến tính đa biến dạng logarit, bằng kỹ thuật phân tích nhờ sự trợ giúp của SPSS đã rút ngắn được giai đoạn phân tích và đánh giá được mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến biến động giá đất ở đô thị tại thành phố Thái Nguyên

Trong đó, nhóm yếu tố vị trí đóng góp 34,17%, hạ tầng 22,48%,yếu tố môi trường đóng góp 15,26%, còn lại là các nhóm yếu tố khác Qua đó, tác giả đề xuất các nhóm giải pháp để định giá đúng giá trị của lô đất và phát triển thị trường bất động sản.”

3 Mục tiêu nghiên cứu

Thứ ba, Đánh giá và dự báo tác động của các yếu tố tới giá nhà thổ cư mặt phố

tại quận Đống Đa

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các yếu tố tác động đến giá nhà thổ cư mặt phố

Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện nghiên cứu tại Quận Đống Đa Phạm vi thời gian: Tác giả thực hiện nghiên cứu các giao dịch bất động sản trong khoảng thời gian từ 2014 - 2016

5 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp thu thập số liệu

Số liệu thứ cấp: Số liệu thứ cấp được thu thập chọn lọc từ Văn phòng Đăng ký

quyền sử dụng đất quận Đống Đa, Sở tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Uỷ ban nhân dân“thành phố Hà Nội, Niên giám Thống kê thành phố Hà Nội, Cục Thống kê thành phố Hà Nội.”Các công trình nghiên cứu, các bài viết đăng tải trên các báo, tạp chí và trên phương tiện Internet

Số liệu sơ cấp: Trước tiên, số liệu được thu thập từ các hồ sơ đã giao dịch về

đất thổ cư trên địa bàn quận Đống Đa trong giai đoạn từ năm 2014 đến 2016 tại các văn phòng công chứng trên địa bàn Thành phố Hà Nội

Quy mô mẫu nghiên cứu

Dựa vào lý thuyết thống kê“cơ bản ta có ba yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định cỡ mẫu cần chọn là: (1) Độ biến động của dữ liệu, (2) Độ tin cậy trong nghiên cứu, (3) khoảng sai số cho phép.”

Cỡ mẫu được xác định theo công thức:

n= p(1-p) (Z α/2/ MOE)2

Với n: cỡ mẫu

p: tỉ lệ xuất hiện của các phần tử trong đơn vị lấy mẫu đúng như mục tiêu chọn mẫu (0≤p ≤1)

Z: giá trị tra bảng của phân phối chuẩn Z ứng với độ tin cậy

MOE: Sai số cho phép với cỡ mẫu nhỏ

+ Độ biến động của dữ liệu V = p (1-p)

Trong trường hợp bất lợi nhất là độ biến động của dữ liệu ở mức tối đa thì V= p (1-p) ->max -> V’ =1-2p =0 -> p =0,5(1)

+ Độ tin cậy trong nghiên cứu Đề tài chọn độ tin cậy ở mức 95 % nên sai lầm tối đa là α =5% Ta có giá trị tra bảng của phân phối chuẩn ứng với độ tin cậy 95%

là Z α/2 =1,564

+ Sai số cho phép với cỡ mẫu nhỏ là 5% (3)

Kết hợp (1), (2) và (3) ta có cỡ mẫu n= 110 quan sát

Như vậy với những yêu cầu đặt ra đối với cỡ mẫu thì số quan sát lớn hơn 110

đã đủ lớn để tiến hành nghiên cứu

Phương pháp phân tích

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu đề ra tác giả sử dụng phương pháp phân tích định lượng dựa trên cơ sở phân tích tương quan, kiểm định và phân tích hồi quy dưới sự trợ giúp của phần mềm STATA và EVIEWS

6 Kết cấu của luận văn

Trong luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu nghiên cứu, luận văn kết cấu theo 3 chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về các yếu tố tác động lên giá nhà thổ cư mặt phố Chương 2: Thực trạng sự ảnh hưởng của các yếu tố tác động lên giá nhà thổ

cư mặt phố tại quận Đống Đa

Chương 3: Dự báo thị trường nhà thổ cư mặt phố tại quận Đống Đa đến năm

2025

CHƯƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG LÊN GIÁ

NHÀ THỔ CƯ MẶT PHỐ 1.1 Cơ sở lý luận về nhà thổ cư mặt phố

1.1.1 Khái niệm

Đất đai là tài sản lớn của mỗi quốc gia, mỗi địa phương và vùng lãnh thổ Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực to lớn trong ngân sách nhà nước, là phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, có ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế, chính trị, xã hội của đất nước

Đất thổ cư là để chỉ đất ở Theo quy định tại Luật đất đai 2013 thì đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, bao gồm đất ở đô thị và đất ở nông thôn Đây là loại đất dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn

ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư (kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ) đã được công nhận là đất ở

Mã sử dụng đất thổ cư được Bộ Tài nguyên môi trường quy định tại Thông tư

số 09/2007/TT-BTNMT, điểm 2.5 Mục III về dữ liệu mục đích sử dụng đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

"ONT" là đất ở tại nông thôn

"ODT" là đất ở tại đô thị

1.1.2 Thị trường nhà thổ cư

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994) Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với

người để từ đó liên kết họ với nhau Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực

và không gian trao đổi hàng hoá

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa

lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

Yếu tố cấu thành thị trường đất đai

Một thị trường được cấu thành bởi 3 yếu tố sau đây:

- Chủ thể thị trường: là chỉ chủ thể pháp nhân kinh tế có lợi ích kinh tế độc lập; có quyền quyết định một cách độc lập về các hoạt động kinh doanh của mình,

có quyền nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, chủ thể thị trường bao gồm các tổ chức kinh tế, cá nhân, các đoàn thể xã hội và các pháp nhân khác

- Khách thể thị trường: là sản phẩm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông qua thị trường, sản phẩm có thể tồn tại trên thực tế hoặc có trong tương lai

- Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết giữa các chủ thể thị trường Giới trung gian thị trường bao gồm hệ thống môi giới liên hệ giữa những người sản xuất, giữa những người tiêu dùng, giữa những người sản xuất và tiêu dùng, giữa những người sản xuất cùng loại, giữa những người tiêu dùng cùng loại và người tiêu dùng khác loại Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường, người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian thị trường

Đối với thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch về đất đai Các giao dịch diễn ra trên thị trường đất đai khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên mua và bên bán như vị trí, hình thể, qui

mô, kích thước thửa đất; hình thức và phương thức thanh toán nhưng các giao dịch diễn ra trong thị trường đất đai quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của các bên mua và bên bán Vì vậy, khách thể giao dịch chủ yếu trong thị trường này là các loại đất tại các đô thị, vùng ven đô thị, khu công nghiệp, khu chế xuất và các đặc khu kinh tế

Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể là:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí

và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính Việc chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực

và quốc tế

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ

tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá

cả chấp nhận được

1.2 Giá nhà thổ cƣ

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm giá nhà thổ cư

Khái niệm về giá nhà thổ cư

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả của đất đai phản ảnh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi

nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì

có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đát và cũng có giá tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê và giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đố trong không gian và thời gian xác định

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế

Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có qui định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4:“Giá quyền sử dụng

đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định

hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.” Có thể thấy, so

với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay Nhưng xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán, quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác

định Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai

Nhà thổ cư là nhà được xây dựng trên diện tích đất đã xác định được quyền sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định

Đặc điểm của giá đất

1 Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền

sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan

hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

2 Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

3 Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hạnh toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh

viện, chợ ), góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

4 Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường, giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng cuar bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó

là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

5 Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

1.2.2 Cơ chế hình thành giá nhà thổ cư mặt phố

Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào

Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn

nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xẩy ra mà những sự rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:”

Tiền“thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại.”

Hay“tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại - chi phí cho lãi suất - chi phí sử dụng đất

Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại - chi phí sử dụng đất - chi phí cho lãi suất”- Et

Trong đó “Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai Công thức này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi phí Để

có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi

suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí Ngoài ra, để cho miếng đất

có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sãn sàng trả tiền thuê cao hơn

Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là "thu nhập kỳ vọng")

R: Giá sản phẩm thời điểm t

Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm

C: Chi phí bỏ ra trong năm

t: Thời gian

i: Lãi suất ngân hàng

Tuy nhiên“do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Yt = R Q - C - T và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê”đất là:

(Yo - To) + (Y1- T1) + + (Yt - Tt)

G =

(1+i)t

Ở Việt Nam, cá“nhân không có quyền sở hữu riêng về đất, thì không có giá trị này Quyền sử dụng về đất đai cũng có giá trị, tuy nhiên có nhiều nhân tố khác ảnh hưởng tới giá trị đó.”

Nhân tố“có ảnh hưởng tới hoa lợi của đất và cũng có ảnh hưởng tới thu nhập thuần của đất, đó là khoảng cách tới thị trường trung tâm và độ màu mỡ của đất.”

Ở công thức “trên ngụ ý hoa lợi là không thay đổi trong chu kỳ sống của tài sản Nói chung điều nay không hoàn toàn đúng Luồng hoa lợi PLt hoàn toàn biến động theo thời gian, bởi thế tốt hơn chúng ta nên viết P Lt(t) như là một hàm của thời gian Sự thay đổi trong kỹ thuật, trong giá sản phẩm và giá đầu vào, giá các yếu

tố sản xuất và nó sẽ làm thay đổi giá trị của tài sản và hoa lợi trong năm cụ thể Ngay cả lãi suất cũng biến đổi qua thời gian Bởi thế công thức trên được viết”như sau:

P Lt(t)

PL = (t = 1, )

(1+r(t))t

Do đó“nếu dự kiến luồng hoa lợi hay địa tô trong tương lai sẽ tăng lên thì cũng

sẽ tăng giá trị của tài sản và ngược lại nếu dự đoán luồng địa tô trong tương lai giảm

đi, nó sẽ làm giảm giá trị tài sản Hoa lợi trong giai đoạn đầu cao hơn sẽ làm tăng giá nhiều hơn là giai đoạn sau Lãi suất tăng sẽ làm giảm giá trị của đất và ngược lại Sự dự đoán tăng trong tương lai xa sẽ ảnh hưởng ít đến giá trị”tài sản

Quan hệ cung cầu

Trong“thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Điều kiện hình thành là: (1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất (2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự

do điều chỉnh lượng cung theo biến động giá cả Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai

cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung”cầu riêng

Vì “vị trí đất đai có đặc tính tự nhiên như tính cố định về vị trí địa lý, không sinh sôi và tính cá biệt, nên tính độc chiếm về giá cả tương đối mạnh, cung và cầu đều giới hạn trong từng khu vực có tính cục bộ, lượng cung là có hạn, cạnh tranh chủ yếu là xảy ra về phía cầu Nghĩa là đất đai không thể tiến hành cạnh tranh hoàn toàn, nghiêng nhiều về tính độc chiếm của giá”cả

(1) Bên“cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin về cung hoặc”cầu

(2) Tính“thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới”hạn

Do đó, đất“đai không thể chỉ lấy nguyên tắc cân bằng để quyết định giá cả Nhất là đất đai ở nước ta là thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý, lưu thông trên thị trường chỉ là quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định, bên cung cấp đất chủ yếu là do Nhà nước khống chế, nhân tố này ảnh hưởng quan trọng đến giá cả đất đai, khi tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ các đặc tính trên của thị trường đất đai Ngoài ra khi tiến hành phân tích cung cầu, cần tính đến nhân

tố thời gian, phân tích động thái Vì hiện trạng của cung cầu thường là được hình thành từ sự xem xét tình trạng phát triển trong tương lai nghĩa là từ hiện tại mà xét

về tương”lai

Cung - cầu“của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân”hàng

Mặc“dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này Bên cạnh đó sự phát triển

và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn Bằng chứng là các thửa đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà cho hộ gia”đình

Trước đây, hệ“thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại - dịch vụ gần trung tâm Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở trung tâm và đất đai vùng ngoại ô thành phố cũng theo đó được rút ngắn lại Tuy nhiên, đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có

xu hướng tăng liên”tục

Quan hệ cung- cầu giải“thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực

đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đô khác nhau trong cùng một đô thị Không một hàng hoá nào khác lại biểu hiện sự biến thiên về giá lớn như vậy Nói chung, một mặt hàng càng cố định về số lượng, thì giá của nó sẽ thay đổi càng lớn theo vùng Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường khác, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các”vùng

Nhìn chung“ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối giữa lao động và đất đai Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, đất các vùng ven biển đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng các khu trung tâm thương mại, du lịch cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông”nghiệp

* Cung về đất và các yếu tố ảnh hưởng

Cung“về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất và sinh hoạt

do lãnh thổ cung cấp Có thể chia cung về đất làm hai loại cung tự nhiên và cung kinh”tế

Cung“tự nhiên là số lượng đất đai của trái đất đã khai thác sử dụng và tài nguyên đất đai chưa khai thác sử dụng Cung tự nhiên tương đối ổn định và không

có tính co dãn Cung tự nhiên chịu ảnh hưởng của các yếu tố: các điều kiện phù hợp cho sản xuất và sinh hoạt của con người; các điều kiện về thổ nhưỡng và khí hậu phù hợp với sự sinh trưởng và phát triển của động thực vật; có thể cung cấp tài nguyên, nước ngọt và các điều kiện cần thiết khác cho con người và sản xuất”phát triển

Khi đất“đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng sẽ trở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con người trở thành nguồn cung kinh tế về đất đai Cung kinh tế chỉ biến động trong phạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi Biến đổi của lượng cung kinh tế về đất đai không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng và diện tích của một loại đất sử dụng nào đó Ta có thể thấy ở các phần sau”đây

Do nhu cầu“về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thế bất luận hoàn cảnh kinh tế-xã hội của một quốc gia như thế nào, nguồn cung đất phi nông nghiệp cũng sẽ tăng lên Trên thực tế, đất phi nông nghiệp được hình thành từ ba nguồn”sau đây:

Thứ nhất, từ đất“nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nước không muốn, nhưng sự chuyển hoá đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp ở trong các

đô thị vẫn là nguồn chủ yếu Điều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các đô thị Phần lớn đô thị được hình thành và phát triển trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia Sự chuyển hoá ngày càng nhiều từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp đang là thách thức lớn đối với hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai ở hầu hết các quốc gia trên thế giới Việt Nam cũng không nằm ngoài số đó Hệ thống quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này cần đáp ứng hai yêu cầu

cơ bản: kìm giữ được tốc chuyển hoá ở mức hợp lý, tức là không để tình trạng căng thẳng về đất ở các đô thị xảy ra, vừa không làm mất an toàn lương thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình thành quỹ tài chính phục vụ cho khai phá các vùng đất mới, nhằm bù đắp một phần sự hao hụt đất nông nghiệp do đô thị hoá đặc biệt là đất sản xuất nông”nghiệp

Nguồn“thứ hai tăng cung cho đất phi nông nghiệp tăng là đất chưa sử dụng ven đô Đây là nguồn quan trọng đối với các đô thị đang phát triển không trong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc”gia

Nguồn“thứ ba tăng cung đất phi nông nghiệp là sự lưu chuyển trong nội bộ đất phi nông”nghiệp

Với“nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung-cầu đất phi nông nghiệp, vừa làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp Với nguồn thứ ba tuy không làm tổng cung đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệ cung cầu đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thị trường đất phi nông nghiệp do mức cầu quyết”định

Các nhân“tố ảnh hưởng đến cung đất phi nông nghiệp chính là việc quy hoạch địa điểm, quy mô của các đô thị, các chính sách, cơ chế quản lý đất đai nói chung và quản lý đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nói”riêng

* Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng

Nhu“cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hai loại lớn: nhu cầu đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông”nghiệp

Mức“cầu đất phi nông nghiệp có xu hướng ngày càng tăng do sản xuất phát triển kéo theo nhu cầu xây dựng dịch vụ, thương mại, nhà ở, trường học, bệnh viện bên cạnh đó quy mô và tốc độ tăng lên nhanh chóng của quá trình đô thị hoá cũng đẩy mức cầu về đất phi nông nghiệp tăng lên Xu thế công nghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đô thị hoá: các đô thị cũ ngày càng mở rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đô thị mới các khu công nghiệp mới tăng lên với tốc độ cao cũng kéo theo sự hình thành hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị ở các”khu đó

Khi“phân tích các nhân tố tác động đến xu hướng tăng lượng cầu đất phi nông nghiệp, ngoài các nhân tố đã nêu trên, còn cần chú ý đến khía cạnh chính sách của vấn đề Nói chung mức độ tác động của mỗi nhân tố còn phụ thuộc vào hệ thống chính sách của Nhà nước liên quan đến sự phát triển các đô thị và các khu công nghiệp Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung về đất phi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu đất phi nông”nghiệp.”

1.3 Các yếu tố tác động đến giá nhà thổ cƣ tại Thành phố Hà Nội

1.3.1 Nhóm các yếu tố tự nhiên

“Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát cả hai loại vị trí nói trên đều

có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những BĐS nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những BĐS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BĐS nằm

ở vị trí khác( vị trí tuyệt đối) Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất Vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là khu vực có tính kinh tế, về khu vực với vị trí cụ thể cho từng đối tượng

được xác định giá trong thành phố bao gồm đất được xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phố, trung tâm thương mại hoặc đến các trung tâm đông dân.”

“Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: một diện tích, kích thước thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu của đa số dân cư trong vùng.” Loại hình BĐS tọa lạc: địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS Đây cũng là yếu tố mà các nhà đầu tư quan tâm, vì địa hình là một thành phần cơ bản trong phong thủy nên địa hình tốt, đẹp mang lại hình ảnh sinh khí thì cũng ảnh hưởng đến giá đất Ở những khu vực thấp thường hay bị ngập nước vào mùa mưa, những địa hình khu đất còn bất cập nếu sự quản lý của nhà nước không kịp thời, để tránh quá trình phân lô bán nền, mổ xẻ phá nát quy hoạch, cũng làm giảm giá đất ở nơi đó Thêm vào đó khoảng cách đến trung tâm thành phố, khoảng cách càng gần trung tâm thì giá đất càng cao

“Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc các công trình xây dựng khác): nếu 2 BĐS có giá xây dựng như nhau BĐS nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá của nó sẽ cao hơn và ngược lại

Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý ) mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng lại không quan trọng cho mục đích xây dựng

Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá BĐS

Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: thiên tai,lũ kutj Cũng ảnh hưởng đến giá BĐS.”

1.3.2 Nhóm yếu tố kinh tế

Yếu tố này có ý nghĩa quan trọng, có vai trò lớn nhất trong việc hình thành giá đất tại Hà Nội Điều này nói lên rằng kinh tế càng thuận lợi thì giá đất càng gia tăng Cung - cầu bất động sản thường thay đổi chủ yếu do diện tích đất ngày càng thu hẹp trong quá trình đô thị hóa, mức sống của người dân thành phố Hà Nội tăng nhanh dẫn đến nhu cầu nhà ở ngày càng tăng mà nguồn cung có hạn Do vậy, giá đất tại khu vực này thường tăng rất nhanh tỷ lệ thuận với tăng trưởng GDP của thành phố đặc biệt là những khu vực có vị trí thuận lợi như các quận Hai Bà Trưng, Đống Đa, Thanh Xuân, Hoàn Kiếm Giá đất tại các vùng lân cận ngoại ô thành phố cũng tăng mạnh do chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp Tuy nhiên để chuyển đổi người dân thường phải chịu một mức thuế rất cao bằng khoảng 30% giá đất thị trường để có tiền đóng thuế các tổ chức và người dân thường đi vay ngân hàng với lãi suất tương đối cao Để bù đắp lại chi phí bỏ ra cho công tác chuyển đổi mục đích sử dụng không còn cách nào khác là tăng giá bán đất lên

Về lạm phát, khi đồng tiền mất giá giá trị hàng hóa bị chênh lệch nhiều thì tâm

lý nhà đầu tư sẽ đầu tư vào những kênh có giá trị trong tương lai Do đó giá đất cũng tăng tỷ lệ thuận với chỉ số lạm phát Kết quả này phù hợp với nghiên cứu của

Lee (2002), Mai Bá Cầu và cộng sự (2004), Nguyễn Ngọc Vinh (2012)

Đô thị phát triển kéo theo dân“số ngày càng tăng cao, đồng nghĩa với nguồn cung nhà đất tại Hà Nội ngày càng thiếu, không đáp ứng đủ nhu cầu Cũng chính vì thế, bất động sản Hà Nội luôn có giá cao, đặc biệt là những khu vực thuộc quận trung tâm và khu vực phía Tây - nơi được quy hoạch xây dựng nhiều dự án”lớn Sau“nhiều năm trầm lắng, giá đất nền vùng ven Hà Nội đang tăng trở lại do giới đầu tư đang săn lùng đất nền, nhà liền kề hay biệt thự có vị trí đẹp với kỳ vọng mang lại lợi nhuận Bên cạnh đó, khách hàng hiện nay cũng đã dành nhiều sự quan tâm hơn đối với phân khúc nhà ở”này

Thống kê của một số sàn giao dịch trên địa bàn Thủ đô cho thấy, nhu cầu nhà liền kề và đất nền Hà Nội năm 2016 đã tăng 25% so với năm trước Điều này thể hiện sự phát triển trở lại của phân khúc đất nền, nhà liền kề và biệt thự trong năm qua cũng như thời gian tới

Những năm gần đây, thị trường chung cư Hà Nội phát triển quá mức dẫn tới nhiều bất cập Mật độ các chung cư, càng về phía trung tâm thành phố càng dầy đặc, dẫn đến những hệ lụy về ùn tắc giao thông, ô nhiễm không khí, khiến cho cuộc sống của cư dân xuống cấp, xuất hiện những tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng về tiến độ, thời gian bàn giao nhà, sở hữu chung – riêng, cách quản lý tòa nhà Trong khi đó, với nhà đất, người mua nhà sẽ được hưởng một diện tích sử dụng lớn hơn với nhiều không gian xanh hơn và tránh được nhiều tranh chấp cũng như phí dịch vụ so với ở chung cư Đây cũng là một điểm hấp dẫn khiến cho nhiều người Hà Nội hiện nay tìm đến nhà đất thay vì chung cư

Theo bộ phận nghiên cứu thị trường của Savills Việt Nam, thị trường bất động sản tại Hà Nội trong năm 2016 tăng đều ở mọi phân khúc Đặc biệt trong quý IV/2016 tiếp tục đà tăng trưởng mạnh, trong đó biệt thự và liền kề là tâm điểm với lượng bán đạt mức kỷ lục kể từ năm 2011, tăng 129% so với quý III, với 766 giao dịch được thực hiện, trong đó 64% là nhà liền kề Dẫn đầu thị trường về số lượng giao dịch là quận Từ Liêm với 24% và quận Hà Đông với 23%

1.3.3.Yếu tố môi trường

Trong quá trình phát triển các đô thị lớn tại Hà Nội vấn đề ô nhiễm môi trường không tránh khỏi Để có một khu đất ở sinh sống ổn định với cảnh quan thiên nhiên tươi mát gần sông hồ và an ninh được đảm bảo thì các chủ đầu tư thường bỏ ra số tiền rất lớn để mua và hưởng thụ cuộc sống Tại Hà Nội những năm qua vấn đề ô nhiễm môi trường đang được báo động đặc biệt là tình trạng ô nhiễm không khí do

số lượng phương tiện tham gia giao thông ngày càng tăng, cây xanh ngày càng ít đi, các khu đô thị cao ngày càng nhiều

Bên cạnh đó số lượng người di dân đến Hà Nội làm việc tương đối lớn do đó vấn đề quản lý xã hội ngày càng khó khăn và phức tạp

1.3.4 Yếu tố xã hội

Tốc độ đô thị hóa nhanh, dân số trẻ và tình hình kinh tế vĩ mô của Việt Nam năm 2017 tiếp tục được cải thiện, nên thị trường nhà ở sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt Dân số Hà Nội ước tính đến 2020 đạt 7-8,2 triệu người, đến 2030 là 9,3 triệu người cũng là nguyên nhân thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển Tốc độ đô thị hóa cũng là một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS nhà ở phát triển, đẩy mạnh nhu cầu sở hữu nhà ở đặc biệt là ở Hà Nội

Với tốc độ đô thị hóa 35%, Việt Nam đang là một trong các quốc gia có tốc độ

đô thị hóa nhanh nhất khu vực châu Á Bên cạnh đó, dự báo tầng lớp trung lưu gia tăng nhanh chóng, đến 2020 đạt 44 triệu người, 2030 đạt 21 triệu hộ gia đình thu nhập trên 7.500 USD, đang khiến Việt Nam trở thành nước có thu nhập trung bình đầy đủ Tầng lớp trung lưu gia tăng và tâm lý sở hữu nhà và một phần đầu tư nhà ở cũng là tiền đề giúp thị trường BĐS phát triển

Thứ hai, Luật Nhà ở được sửa đổi đã giúp các nhà đầu tư nước ngoài đẩy

mạnh đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam Việc nới lỏng điều kiện về sở hữu nhà

ở cho người nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam được nhìn nhận có nhiều tiềm năng tăng trưởng dài hạn cũng như cơ hội cho các nhà đầu tư và tạo ra chuyển biến tích cực cho tất cả các phân khúc, đặc biệt là nhà ở

Thứ ba, nhà ở tầm trung thu hút sự chú ý của thị trường Năm 2017, loại hình

BĐS này sẽ được hưởng lợi từ sự cải thiện của cơ sở hạ tầng nội đô Hà Nội Hàng loạt thương hiệu lớn như Vingroup, Tập đoàn Mường Thanh… đã nhanh chóng tuyên bố sẽ cung ứng ra thị trường các căn hộ chung cư với giá 500-700 triệu đồng trong năm 2017…Do vậy giá nhà thổ cư có sự ảnh hưởng đáng kể

1.3.5 Điều kiện pháp lý

Quy định pháp lý về giá đất trên địa bàn Hà Nội được thực hiện thông qua Quyết định 96/2014/ QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2014, do đó giá đất được thực hiện như sau:

“1 Căn cứ vào khả năng sinh lời, khoảng cách tới đường giao thông, đường phố và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, kinh doanh và cung cấp dịch

vụ, các vị trí được xác định theo nguyên tắc: vị trí 1 tiếp giáp trục đường giao thông

có tên trong bảng giá có khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở hạ tầng thuận lợi hơn các vị trí tiếp theo, các vị trí 2, 3, 4 theo thứ tự khả năng sinh lợi và điều kiện cơ sở

hạ tầng kém thuận lợi hơn

2 Nguyên tắc khi xác định giá đất phi nông nghiệp

a) Trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng ở vị trí 1 có trùng từ 2 mức giá trở lên thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất

b) Các vị trí trong mỗi đường, phố được xác định như sau:

- Vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với đường, phố được quy định trong các bảng giá kèm theo quyết định này;

- Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm (sau đây gọi chung là ngõ) có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính

từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 3,5 m trở lên

- Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) từ 2 m đến dưới 3,5 m

- Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt ngõ nhỏ nhất (tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất) dưới 2 m.”

“c) Đối với các thửa đất của một chủ sử dụng tại các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 có ngõ nối thông với nhiều đường, phố có giá đất khác nhau thì áp dụng theo vị trí của đường, phố gần nhất Nếu thửa đất có khoảng cách đến các đường, phố bằng nhau thì áp dụng theo đường phố có mức giá cao nhất

d) Đối với các thửa đất của chủ sử dụng đất tại vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 của Bảng số 5, 6 và vị trí 2, vị trí 3 của Bảng số 7, 8 thuộc các khu dân cư cũ, không nằm trong khu đô thị mới, khu đấu giá, khu tái định cư, không nằm trong cụm công nghiệp, khu công nghiệp, cách hè đường, phố (theo chiều sâu của ngõ) được xem xét giảm giá như sau:

- Cách hè đường, phố từ 200 m đến 300 m: giảm 5% so với giá đất quy định;

- Cách hè đường, phố trên 300 m đến 400 m: giảm 10% so với giá đất quy định;

- Cách hè đường, phố trên 400 m đến 500 m: giảm 15% so với giá đất quy định;

- Cách hè đường, phố trên 500 m đến 1000 m: giảm 20% so với giá đất quy định;

- Cách hè đường, phố trên 1000 m: áp dụng bảng giá đất khu dân cư nông thôn quy định tại Bảng số 9

đ) Đối với thửa đất của một chủ sử dụng có chiều sâu tính từ chỉ giới hè đường, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ được chia các lớp để tính giá như sau:

- Lớp 1: tính từ chỉ giới hè đường, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ đến 100

m, tính bằng 100% mức giá quy định;

- Lớp 2: tính từ chỉ giới hè đường, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ từ trên

100 m đến 200 m, giảm 10% so với giá đất của lớp 1;

- Lớp 3: tính từ chỉ giới hè đường, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ từ trên

200 m đến 300 m giảm 20% so với giá đất của lớp 1;

- Lớp 4: tính từ chỉ giới hè đường, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ từ trên

300 m giảm 30% so với giá đất của lớp 1

Không áp dụng quy định tại Điểm d, đ Khoản 2 điều này trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy định tại Điều 61, Điều 62 của Luật Đất đai năm 2013; trong trường hợp này, tại Bảng số 5, Bảng số 6 (trừ thị trấn Tây Đằng, Ba Vì) thì giá đất vị trí 4 được xác định theo giá đất vị trí 3

e) Trường hợp thửa đất của một chủ sử dụng đất có hình thể đặc thù (hình L, hình ┴) thì phần diện tích tiếp giáp với đường, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ tính từ mặt tiền đến hết chiều sâu của thửa đất được áp dụng giá theo đúng vị trí, mục đích quy định tại các Điều 4, 5, 6, 7, 8 Chương II của quy định này: Phần diện tích còn lại xác định như sau:

- Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ

≥ 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = 0,9 của giá đất theo quy định

- Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ kích thước từ 2m đến dưới 3,5m thì phần diện tích còn lại áp dụng hệ số K = 0,8 của giá đất theo quy định

- Nếu thửa đất có mặt tiếp giáp với đường, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ kích thước < 2m thì phần diện tích còn lại áp dụng giá đất vị trí thấp hơn liền kề của đường, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ

Sau khi xác định, giá đất trung bình của cả thửa đất không được thấp hơn giá đất của vị trí thấp hơn liền kề với đường, phố, ngõ tiếp giáp của thửa đất g) Trường hợp các thửa đất thuộc địa giới hành chính các xã ngoại thành, nằm xen

kẽ với các thửa đất tại các trục đường giao thông thuộc địa giới hành chính thị trấn, vùng giáp ranh quận nội thành; hoặc trên cùng một đoạn đường giao thông bên này

là địa giới hành chính xã, bên kia là địa giới hành chính thị trấn, vùng giáp ranh quận nội thành thì xác định giá theo vị trí có mức giá cao nhất; nguyên tắc phân loại

vị trí, xác định giá đất các trường hợp này tuân thủ các quy định tại Điểm a, b, c, d,

đ, e, g trên đây và Điều 5 Chương II của quy định này

h) Trường hợp các thửa đất ở khu vực ngã ba, ngã tư giao cắt giữa các đường phố mà có mặt tiếp giáp với hai đường, phố có tên trong Bảng giá thì được tính hệ

số bằng 1,20 giá đất của đường, phố có giá đất cao nhất; trường hợp thửa đất ở vị trí giao cắt giữa một đường, phố có tên trong bảng giá với một đường, phố có mặt cắt đường từ 3,50m trở lên (vị trí 2) thì được tính hệ số bằng 1,10 giá đất của đường, phố có tên trong bảng giá, phụ lục bảng giá Nhưng mức giá sau khi điều chỉnh không quá mức vượt khung giá tối đa theo khung giá đất của Chính phủ quy định i) Giá đất tại các tuyến đường, phố mới mở chưa có tên trong quy định này được xác định theo các nguyên tắc tại Khoản 1, 2 Điều này và tương ứng với mức giá đất của đường, phố tương đương có tên trong khu vực

3 Chỉ giới hè đường, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ nêu tại khoản 1, 2 Điều này được áp dụng như sau:

a) Đối với các trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê đất mới thì chỉ giới

hè đường, phố tính theo chỉ giới quy hoạch đường, phố được duyệt; b) Các trường hợp còn lại, chỉ giới hè đường, phố có tên trong bảng giá hoặc ngõ tính theo chỉ giới hè đường, phố hiện trạng.”

1.3.6 Cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng có vai trò quan trọng trong việc hình thành nên giá đất Những khu vực có kết cấu hạ tầng giao thông thuận lợi; hệ thống điện nước, thông tin liên lạc và hệ thống cống thoát nước tốt thì đất ở khu vực đó có xư hướng cao hơn giá đất trung bình của khu vực đó

1.4 Mô hình nghiên cứu

Dựa vào các nghiên cứu trước, tác giả xây dựng mô hình nghiên cứu như sau:

Ln (Y) = β0+ β1X1 + β2X2 + β3X3 + β4X4 + β5X5 + β6X6 + β7X7+ β8X8ε

Trong đó: Xi là các biến độc lập

Bảng 1 1 Các biến sử dụng trong mô hình nghiên cứu

X2 Biến này được đo lường bằng

khoảng cách của thửa đất đến trục đường chính tính bằng đơn

vị mét (m)

(-)

3 Chiều rộng mặt

đường

X3 Biến này đo bằng chiều rộng

mặt đường nơi thửa đất tiếp giáp (đơn vị tính m)

(+)

4 Diện tích đất X4 Biến này đo lường bằng diện

tích đất khả dụng của thửa đất, (đơn vị tính m2)

(+)

5 Chiều rộng mặt

tiền

X5 Biến này là đo lường bằng số

mét mặt tiền của thửa đất tiếp giáp với đường đi (đơn vị tính m)

6 Môi trường sống X6 Biến này là biến giả đo lường

bằng 1 tình hình an ninh tốt và giá trị 0 nếu ngược lại

(+)

7 Điều kiện pháp lý X7 Biến này là biến giả đo lường

bằng 1 nếu Khu đất đã được phê duyệt quy hoạch dử dụng

ổn định và giá trị 0 nếu ngược lại

8 Vị trí thửa đất X8 Vị trí thửa đất là biến giả đo

lường bằng 1 nếu Khu đất là vị trí mặt và giá trị 0 nếu vị trí đất trong ngõ

Các biến trong mô hình được giải thích như sau:

Biến độc lập X1: Khoảng cách đến Trung tâm thành phố, biến này được đo lường bằng khoảng cách từ thửa đất cần định giá đến trung tâm thành phố, khoảng cách càng lớn thì giá đất sẽ càng thấp do tính tiện ích giảm khi người dân ở nơi này phải tốn kém thời gian và chi phí để tiếp cận các dịch vụ công, dịch vụ tài chính, tư vấn, bảo hiểm… vì thường các dịch vụ này tập trung ở trung tâm thành phố (đơn vị tính m) Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ nghịch với giá đất

Biến độc lập X2: Khoảng cách đến trục đường chính, biến này được đo lường bằng khoảng cách từ thửa đất cần định giá đến trục đường chính (cơ sở hạ tầng hoàn

thiện, giao thông sầm uất) Yếu tố này cũng ảnh hưởng đến mức giá đất vì thửa đất

ở trục đường chính có thể sinh lợi nhiều hơn do có thể sử dụng để kinh doanh hoặc cho thuê (đơn vị tính m) Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ nghịch với giá đất

Biến độc lập X3: Chiều rộng mặt đường, Biến này đo lường bằng số mét chiều ngang của mặt đường tiếp giáp với mặt chính của thửa đất, đường này là đường đi chính của thửa đất (tính bằng đơn vị m) Nếu mặt đường càng rộng càng có lợi cho giao thông và kinh doanh Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất

+ Biến độc lập X4: Biến này đo lường bằng diện tích đất khả dụng của thửa đất (đơn vị tính m2) Nếu diện tích càng lớn thì“có thể sử dụng nhiều mục đích khác nhau”mà không bị hạn chế về diện tích và cảnh quan, diện tích càng nhỏ thì càng gặp nhiều khó khăn cho việc sử dụng Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất

+Biến độc lập X5: chiều rộng mặt tiền, biến này được đo lường bằng số m phần mặt trước của thửa đất tiếp giáp với đường đi công cộng Nếu đất có mặt tiền càng rộng thì có nhiều lợi thế trong việc sử dụng đất, vì vậy giá trị càng cao Do đó, tôi kỳ vọng biến này tỷ lệ thuận với giá đất

+Biến độc lập X6: Môi trường sống là yếu tố quan trọng tác động lên giá đất, giá nhà thổ cư Môi trường sống như bao gồm tình hình an ninh, tình trạng môi trường, cảnh quan xung quanh và hiện trạng vùng đất lân cận mà tốt thì mua nhà đất rất thích họ sẵn sàng chấp nhận với mức giá cao hơn và ngược lại

+Biến độc lập X7: Điều kiện pháp lý: các giấy tờ liên quan đến khu đất mà tốt, khu đất được phê duyệt quy hoạch , sự thay đổi của chính sách nhà nước theo hướng có lợi thì giá đất sẽ tăng và ngược lại

+Biến độc lập X8: Vị trí thửa đất, nếu thửa đất ở vị trí mặt tiền các căn phố càng lớn thì giá nhà đất càng cao và thường có khá nhiều biến động do giao dịch nhiều, vị trí thửa đất ở trong ngõ thì có giá trị giao dịch thấp hơn khá nhiều

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG

LÊN GIÁ NHÀ THỔ CƯ MẶT PHỐ TẠI QUẬN ĐỐNG ĐA

2.1 Đặc điểm vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên và xã hội của Quận Đống Đa - TP

Quận Đống Đa nằm ở phía Tây Nam của Thành phố Hà Nội

-Phía bắc giáp quận Ba Đình, phía đông bắc giáp quận Hoàn Kiếm(ranh giới là phố Lê Duẩn), phía“đông giáp quận Hai Bà Trưng (ranh giới là phố Lê Duẩn và đường Giải phóng), phía nam giáp quận Thanh Xuân (ranh giới là đường Trường Chinh và đường Láng), phía tây giáp quận Cầu Giấy”(ranh giới là sông Tô Lịch).”

Sơ đồ 2 1 Quy hoạch chi tiết quận Đống Đa

“Quận nằm trên nền đất xưa vốn thuộc các tổng Hữu Nghiêm (sau đổi là Yên Hòa), Tiền Nghiêm (sau đổi là Vĩnh Xương), Tả Nghiêm (sau đổi là Kim Liên) huyện Thọ Xương và tổng Yên Thành, huyện Vĩnh Thuận

Từ những năm 1954-1981 là khu phố Đống Đa

Đến tháng 6 năm 1981 mới chính thức gọi là quận Đống Đa, gồm 24 phường: Cát Linh, Hàng Bột, Khâm Thiên, Khương Thượng, Kim Liên, Láng Hạ, Láng Thượng, Nam Đồng, Nguyễn Trãi, Ô Chợ Dừa, Phương Liên, Phương Liệt, Phương Mai, Quang Trung, Quốc Tử Giám, Thanh Xuân, Thịnh Quang, Thổ Quan, Thượng Đình, Trung Liệt, Trung Phụng, Trung Tự, Văn Chương, Văn Miếu

Ngày 13 tháng 10 năm 1982, thành lập thêm 2 phường Kim Giang (tách ra từ

xã Đại Kim thuộc huyện Thanh Trì) và Thanh Xuân Bắc (trên cơ sở điều chỉnh một phần diện tích tự nhiên và nhân khẩu của các xã Nhân Chính và Trung Văn thuộc huyện Từ Liêm; điều chỉnh một phần diện tích tự nhiên và nhân khẩu của xã Tân Triều thuộc huyện Thanh Trì)

Đầu năm 1996, quận Đống Đa có 26 phường: Cát Linh, Hàng Bột, Khâm Thiên, Khương Thượng, Kim Giang, Kim Liên, Láng Hạ, Láng Thượng, Nam Đồng, Nguyễn Trãi, Ô Chợ Dừa, Phương Liên, Phương Liệt, Phương Mai, Quang Trung, Quốc Tử Giám, Thanh Xuân, Thanh Xuân Bắc, Thịnh Quang, Thổ Quan, Thượng Đình, Trung Liệt, Trung Phụng, Trung Tự, Văn Chương, Văn Miếu

Ngày 22 tháng 11 năm 1996, 5 phường: Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân, Thượng Đình, Kim Giang, Phương Liệt, cũng như một phần 2 phường Nguyễn Trãi và Khương Thượng chuyển sang trực thuộc quận Thanh Xuân, đổi tên phường Nguyễn Trãi thành phường Ngã Tư Sở Từ đó, quận Đống Đa còn lại 21 phường: Cát Linh, Hàng Bột, Khâm Thiên, Khương Thượng, Kim Liên, Láng Hạ, Láng Thượng, Nam Đồng, Ngã Tư Sở, Ô Chợ Dừa, Phương Liên, Phương Mai, Quang Trung, Quốc Tử Giám, Thịnh Quang, Thổ Quan, Trung Liệt, Trung Phụng, Trung Tự, Văn Chương, Văn Miếu.”

2.1.2 Điều kiện tự nhiên

“ Địa hình

Địa hình quận đống đa tương đối bằng phẳng, có hướng dốc từ Tây Bắc tới đông Nam Có một số hồ lớn như Ba Mẫu, Kim Liên, Xã đàn, đống đa, Văn Chương Trước có nhiều ao, đầm nhưng cùng với quá trình đô thị hóa đã bị lấp Quận có hai sông nhỏ chảy qua là sông Tô Lịch và sông Lừ Phía đông có một vài

gò nhỏ, trong đó có gò đống đa

- Diện tích: 9,9576 km2

- Dân số: Dân số trên 400.110 người Mật độ dân số là: 41,247 người/km2 Phía Nam của quận đống đa là những khu dân cư tập trung với những khu nhà chung cư được xây dựng sớm nhất của Hà Nội như Phương Mai, Kim Liên, Trung Tự, Khương Thượng, Nam đồng.”

2.1.3 Tình hình phát triển kinh tế xã hội

“Những năm qua, kinh tế quận đống đa luôn giữ vững ổn định, tăng trưởng GDP ở mức khá cao năm 2016 GDP tăng trưởng 12,2% cao hơn khá nhiều

so với GDP của Hà nội là 8,2% (năm 2016) Trong đó, công nghiệp và dịch vụ tiếp tục là động lực tăng trưởng chính, đạt tốc độ cao hơn mức tăng GDP, nhất là các ngành công nghiệp và dịch vụ có hàm lượng khoa học - công nghệ và tạo ra các sản phẩm giá trị gia tăng cao Năm 2016, giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh đạt 3.548tỷ đồng Riêng 6 tháng đầu năm 2017, giá trị sản xuất công nghiệp ngoài quốc doanh đạt 1840 tỷ đồng, với một số nhóm hàng chủ yếu như chế biến thực phẩm, sản xuất thiết bị điện

Quận đống đa là địa bàn có số doanh nghiệp ngoài quốc doanh nhiều nhất thành phố Hà Nội Năm 2016, có 4.052 doanh nghiệp Hoạt động thương mại – dịch

vụ trên địa bàn được đẩy mạnh, hình thành một số trung tâm buôn bán sôi động: Khâm Thiên, Nam đồng, Giảng Võ.”

2.2 Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai tại Quận Đống Đa

2.2.1 Giá đất trên địa bàn Quận Đống Đa

2.2.1.1 Khung giá đất theo quy định của Chính phủ

Để thi hành Luật đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước và Nghị“định số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/Nđ-CP

và nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định”số 123/2007/Nđ-CP