Đổi mới cơ chế quản lý chung cư tại dự án khu đô thị mới Nghĩa Đô - Hà Nội

Đổi mới cơ chế quản lý chung cư tại dự án khu đô thị mới Nghĩa Đô - Hà Nội

MỞ ĐẦU

Trong công cuộc đổi mới, bên cạnh việc xây dựng các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân – vật chất và tinh thần luôn được Đảng và Nhà nước ta quan tâm đặc biệt Trong đó việc giải quyết vấn đề nhà ở là một yêu cầu bức xúc và mối quan tâm chung của mọi tầng lớp dân cư, các cấp, các ngành trong cả nước

Hiện nay ở Hà Nội, mật độ dân số ngày càng cao trong khi quỹ đất lại cóhạn, nên chúng ta phải có mô hình, quy hoạch xây dựng phù hợp Bên cạnh nhà ở do nhân dân tự xây dựng nhà biệt thự, Hà Nội đã tập trung phát triển nhiều khu đô thị mới, nhà chung cư cao tầng được đầu tư theo dự án, vì nó nâng cao hiệu quả sử dụng đất trong các đô thị Vấn đề đặt ra là phát triển chung cư cần phải đi đôi với đáp ứng những nhu cầu dịch vụ đô thị và đảm bảo chất lượng cuộc sống Đây là một trong những yếu tố quyết định trong thành công của mô hình phát triển khu đô thị, chung cư nhà cao tầng hiện nay Nguyên nhân cơ bản khiến trước đây người dân e ngại sống trong các khu đô thị mới là do các khu đô thị mới này không có cơ chế quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo trì công trình… Cần phải có 1

mô hình cơ chế quản lý thống nhất và phù hợp

Với mục tiêu tìm ra giải pháp cho cơ chế quản lý chung cư hiện nay và đểđánh giá một cách đầy đủ và khoa học tình hình quản lý trên một khu đô thị của thành phố Hà Nội Dưới sự hướng dẫn của thầy PGS.TS Phạm Trọng Mạnh , trong khuôn khổ của tiểu luận, tôi xin tiến hành nghiên cứu đề tài :

”Đổi mới cơ chế quản lý chung cư tại dự án khu đô thị mới Nghĩa Đô”.

CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CƠ CHẾ QUẢN LÝ CHUNG CƯ TẠI

DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI NGHĨA ĐÔ

I Các căn cứ pháp lý của cơ chế quản lý dự án khu đô thị:

- Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2008;

- Luật Đất đai năm 2003;

- Luật Quy hoạch đô thị năm 2009;

- Luật Xây dựng năm 2003;

- Luật Giao thông đường bộ năm 2008;

- Luật Tổ chức HĐND, UBND năm 2003;

- Nghị định 72/2012/NĐ-CP ngày 24/09/2012 của Chính phủ về quản lý và

sử dụng công trình hạ tầng kỹ thuật;

- Nghị định 11/2010/NĐ-CP ngày 24/02/2010 của Chính phủ về quản lý và bảo vệ kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ;

- Nghị định 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự

án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các NĐ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và NĐ số

187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần;

- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền

sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

- Thông tư 31/2011/TT-BGTVT ngày 01/8/2012 của Bộ Giao thông vận tải quy định trách nhiệm và xử lý vi phạm trong công tác qunr lý, bảo trì kết cấu hạ tầng giao thông đường bộ;

- Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/07/2011 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050;

- Các quyết định của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết các Quận, Huyện trên địa bàn thành phố;

-Quyết định số 1623/QĐ-TTg ngày 15/10/2009 của Thủ tướng Chính phủ vềviệc thành lập Hội đồng thẩm định Nhà nước thẩm định đồ án Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050;

- Quyết định số 445/QĐ-TTg ngày 07/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ vềPhê duyệt điều chỉnh định hướng Quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống đô thị Việt Nam đến năm 2025 và tầm nhìn đến năm 2050;

- Công văn số 676/QĐ-QHQT ngày 06/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về

bổ sung vốn cho Dự án nâng cấp đô thị Việt Nam vay vốn của WB;

- Quyết định số 10/ 2002/ QĐ- BXD ngày 3 tháng 4 năm 2003 của Bộ

trưởng Bộ Xây dựng

- Quyết định số 136/2003/QĐ – UB ngày 27/10/2003 của UBND Thành phố

Hà Nội phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 khu đô thị mới Nghĩa Đô;

- Quyết định số 137/2003/QĐ – UB ngày 27/10/2003 của UBND Thành phố

Hà Nội ban hành điều lệ quản lý xây dựng theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu

đô thị mới Nghĩa Đô;

- Và các Quyết định, Chỉ thị, Văn bản chỉ đạo điều hành, Quy định, Tiêu chuẩn, Quy chuẩn… khác có liên quan đến quản lý đô thị

Tất cả những cơ chế chính sách trên đều chi phối, tác động trực tiếp hoặc gián tiếp lên toàn bộ quản lý đô thị

II Thực trạng cơ chế quản lý dự án khu đô thị mới Nghĩa Đô:

1.Tổng quan khu đô thị mới Nghĩa Đô:

- Khu đô thị mới Nghĩa Đô do Công ty cổ phần và đầu tư XD số 1 Hà Nội

một dự án lớn có tổng diện tích mặt bằng lên tới 210 ha được trông đợi trở thànhtrung tâm hành chính, thương mại của Hà Nội trong tương lai.

- Nơi đây còn bao gồm các trung tâm tài chính Ngân hàng, khu ngoại giaođoàn, tháp truyền hình và nhiều công trình quan trọng khác Nhờ đó, khu đô thịmới Nghĩa Đô không chỉ có giá trị cao về chất lượng công trình, không gian kiếntrúc đồng bộ mà còn có giá trị tương lai rất lớn về vị trí địa lý bởi nằm liền kề vàhài hòa với Khu đô thị Tây Hồ Tây Theo qui hoạch đến năm 2015 trung tâm mớicủa Hà Nội cơ bản được hoàn thành Dự kiến đến năm 2020, đây sẽ là khu vựctrung tâm, sầm uất nhất thủ đô Hà Nội

- Hơn nữa, Tây - Nam Hà Nội cũng được đánh giá là một trong những khuvực có tốc độ phát triển nhanh và sôi động nhất của Thủ đô Trong đó, nổi bật làkhu đô thị mới Tây Hồ Tây đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết, thuộc địa giớihành chính của phường Xuân La (quận Tây Hồ), phường Nghĩa Đô (quận CầuGiấy), xã Xuân Đỉnh và xã Cổ Nhuế (huyện Từ Liêm)

a.Quy hoạch:

Đầu tư xây dựng mới các công trình kiến trúc gồm các Tòa nhà chung cư cao tầng, Biệt thự, Nhà vườn, Trường mầm non, Trường tiểu học và Trường trung học cơ sở,

* Khu Nhà vườn: nhà vườn được bố trí thành 2 khu: NV1 và NV2 NV1 gồm 16 căn hộ được thiết kế theo 4 mẫu nhà với các chỉ tiêu: diện tích đất 108÷113m2; diện tích xây dựng 69÷72 m2 NV2 gồm 15 căn hộ được thiết kế theo 3 mẫu nhà với các chỉ tiêu: diện tích đất 138 ÷217 m2, diện tích xây dựng 74÷89 m2

* Trường mầm non: Trường mầm non được xây dựng trên ô đất ký hiệu NT,

có diện tích 3.137 m2, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 1.836 m2 gồm các hạng mục

* Trường tiểu học: Trường tiểu học được xây dựng trên ô đất TH2, có diện tích 6.378 m2, bao gồm các hạng mục: nhà học, nhà hiệu bộ, nhà đa năng, phòng học nhạc, họa, phòng học ngoại ngữ, tin học, kho sảnh, nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh và các hạng mục phụ trợ

* Trường Trung học cơ sở được xây dựng trên ô đất TH1 có diện tích 6.277 m2, gồm nhà học, nhà hiệu bộ, phòng học tin học, phòng thí nghiệm, nhà đa năng, kho, sảnh, nhà vệ sinh và các hạng mục phụ trợ khác

Bảng quy hoạch sử đụng đất

b Tiện ích:

Với lợi thế nằm trong dự án lớn nói trên, Khu đô thị Nghĩa Đô không chỉ đẹp

và hiện đại bằng chính kiến trúc sẵn có mà còn được cộng hưởng những tiện ích do khu đô thị mới Tây Hồ Tây mang lại

- Hạ tầng kỹ thuật hiện đại

* Hệ thống đường nội bộ rộng, thoáng

* Tầng hầm để xe cho mỗi tòa nhà

* Bãi để xe chung có tầng hầm cho toàn bộ khu đô thị

* Hệ thống cây xanh và đường dạo bộ

- Hạ tầng xã hội phát triển

* Bên cạnh hệ thống nhà trẻ, mẫu giáo, khu vui chơi giải trí được quy hoạch trong khu đô thị Khu đô thị Nghĩa Đô còn nằm trong tổng thể một khu dân trí cao,

hạ tầng xã hội phát triển, nhiều trường tiểu học, trung học và các trường Đại học có

uy tín đang đóng trên địa bàn Gần 2 chợ lớn là Chợ Bưởi, Nghĩa Tân, gần các ngânhàng, gần bệnh viện E và các địa điểm vui chơi giải trí như Hồ Tây, công viên Nghĩa Đô …

2 Thực trạng cơ chế quản lý chung cư tại khu đô thị mới Nghĩa Đô:

2.1/ Quản lý cư trú:

Hiện nay công tác quản lý cư trú còn buông lỏng Tình trạng lộn xộn về sốnhân khẩu, hộ khẩu trong các khu nhà cũng hết sức phức tạp Đặc biệt, trong nhữngnăm qua, khi bố trí tái định cư cho người dân đến định cư tại các khu chung cư, tathấy chưa có sự phân loại thành phần dân cư, mà cứ đưa từng cụm dân cư vàosống, gồm cả anh thợ hồ, chị giáo viên, nhà trí thức,… Các thành phần này có nếpsống , sinh hoạt, nhận thức khác nhau Nên khó hoà hợp và thường xuyên xảy ratranh chấp

Ban quản lý ở các khu nhà chung cư chưa đi sâu, đi sát vào đời sống củangười dân, họ chưa quan tâm đến hoàn cảnh, lai lịch của mỗi người Do vậy đã đểxảy ra nhiều tình trạng đáng tiếc như: Trộm cắp, ma tuý,…

Nhưng cũng có các khu nhà chung cư thì vấn đề quản lý cư trú cũng cónhiều tiến bộ hơn, như khu chung cư CT2A có nhân viên quản lý nhà trực suốt24/24h Ngoài những việc được giao như trông xe, quản lý kiôt, bơm nước, giữ vệsinh, thu tiền dịch vụ, chợ, còn có thªm những nhiệm vụ “phải giao” về quản lý cưtrú hoà giải, quản lý nhân khẩu trong các gia đình và sự thay đổi nhân khẩu trongtừng giai đoạn đặc biệt là sự tăng thêm nhân khẩu Công tác tạm trú, tạm vắng cũngđược đôn đốc thực hiện tới từng khu nhà cụ thể Ban quản lý cũng là những ngườichứng kiến, can thiệp vào bao chuyện buồn vui của cư dân như: Ma chay, cưới hỏi,

2.2/ Bảo quản sửa chữa:

Từ trước tới nay chưa có quy định đầu tư cho công tác trùng tu bảo dưỡngđịnh kỳ cho nhà chung cư cao tầng Có thể nói chúng ta chỉ có khai thác mà chưa

có sự quan tâm thích đáng cho việc chùng tu, bảo dưỡng Quy chế quản lý dạngnhà này còn thiếu nên công tác quản lý chưa được chặt chẽ, thiếu đồng bộ, chưaxác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu nhà trong việc trùng tu, sửachữa bảo trì, cáp điện, cấp nước, thoát nước, diện tích hành lang, cầu thang sử dụngchung, vệ sinh môi trường và rác thải,… Những tồn tại tương đối phổ biến hiện naytrong khu đô thị là:

Các hộ dân tuỳ tiện đục phá, sửa chữa, cải tạo lắp thêm bể nước, lắp thêmkhung sắt tại ban công, … Làm ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu chịu lực, giảm tuổithọ công trình và làm xấu đi bộ mặt kiến trúc đô thị.

Các hộ dân tuỳ tiện sử dụng nối, cải tạo sửa chữa khi có sự cố kỹ thuật đốivới công trình cấp điện, cấp nước, thoát nước trong nhà, đồng thời với ý thức củangười sử dụng chưa cao làm cho các công trình xuống cấp nhanh chóng

Diện tích hành lang, cầu thang, sân chung,… bị các hộ lấn chiếm sử dụngriêng, nhất là các diện tích tại tầng một các khu nhà ở chung cư CT1,CT3 bị các hộlấn chiếm để cơi nới diện tích ở, tình trạng quản lý đất công của chính quyền địaphương và của công ty quản lý nhà không thực hiện được, dẫn đến thường xuyênxảy ra tranh chấp, khiếu kiện

Sở dĩ có những hạn chế trên tồn tại là do:

Hiện nay chưa có sự quy định rõ ràng về việc quản lý và sử dụng chung cư, cụthể là:

Chưa có quy định cụ thể thời gian định kỳ cho công tác trùng tu nhà ở chung

cư cao tầng và các công trình hạ tầng kỹ thuật Do đó việc xây dựng kế hoạch trùng

tu và dự trù kinh phí công tác này chưa thực hiện được

Theo quy định hiện hành thì việc trùng tu, sửa chữa phần nhà ở thuộc về chủ

sở hữu Tuy nhiên, phần diện tích sử dụng chung, các công trình hạ tầng kỹ thuậtchưa có văn bản cụ thể quy định mức đóng góp kinh phí để trùng tu, sửa chữa Mặtkhác việc sửa chữa trong các căn hộ hiện nay rất tuỳ tiện Bên cạnh đó, kinh phí đểthực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ở chung cư cao tầng cũng hếtsức quan trọng

Tại khu nhà ở chung cư cao tầng CT1, CT2, CT3 đã quy định các hộ dânphải đóng góp 30.000đ/tháng nhưng qua thực tế cho thấy số tiền này chỉ đủ chi chocông tác quản lý Mặt khác, một số hộ dân từ chối đóng góp thêm với lý do hoàncảnh khó khăn hoặc cho rằng họ không có nghĩa vụ đóng góp.

Hiện nay chưa có văn bản cụ thể về trách nhiệm đóng góp kinh phí của chủđầu tư và các hộ dân cho việc thực hiện công tác quản lý, chung tu, sửa chữa nhà ởchung cư cao tầng

Chính vì vậy mà đã dẫn đến tình trạng thiếu kinh phí cho hoạt động trùng tu,bảo dưỡng, nên các khu nhà ở chung cư cao tầng ngày càng bị xuống cấp trầmtrọng

Tóm lại , công tác quản lý bảo quản sửa chữa còn lỏng lẻo, gây ra nhiều hậu

quả nghiêm trọng Do vậy cần phải có những giải pháp đồng bộ để cho công tác này được thực hiện tốt hơn.

2.3/ Các dịch vụ:

Trong giai đoạn hiện nay, việc xây dựng các chung cư cao tầng là một trongnhững giải pháp giải quyết có hiệu quả nhu cầu nhà ở của nhân dân Vấn đề đặt ra

là phát triển chung cư cần phải đi đôi với việc đáp ứng những nhu cầu về dịch vụ

đô thị và đảm chất lượng cuộc sống Người dân đến định cư tại các chung cư khôngnhững được sống trong các căn hộ tiện nghi, khang trang mà còn phải được thụhưởng cảnh quan, môi trường sống trong lành, được cung cấp các dịch vụ đô thịđồng bộ, đảm bảo thuận tiện trong việc mua sắm các nhu cầu phẩm hang ngày, họchành của con cái, nhu cầu vui chơi giải trí, văn hoá thể thao, kể cả thuận tiện trongviệc đi lại, sử dụng phương tiện giao thông công cộng, vv…

Hơn nữa, một số không gian mang tính công cộng trong các công trình chung

cư cao tầng cũng cần phải có sự quan tâm thích đáng về tỷ lệ diện tích cũng như tổchức không gian để đảm bảo đáp ứng những yêu cầu cũng như những phong tụctập quán mang tính truyền thống của các hệ dân cư trú trong chung cư như : khônggian để xe máy xe đạp của các hộ dân, không gian sảnh tầng và sảnh nhà khônggian sinh hoạt cộng đồng để đáp ứng những hoạt động mang tính tập thể của cộngđồng cư trú như hiếu hỉ, sinh hoạt hè của các cháu thiếu nhi… Tổ chức không giancông trình chung cư cũng phải đặc biệt chú ý các yếu tố tự nhiên như hướng nắng,hướng gió, các yếu tố khí hậu khác… để đảm bảo môi trường và khí hậu bên trongcác căn hộ

Để đáp ứng tốt những nhu cầu dịch vụ và đảm bảo chất lượng cuộc sống củacác cư dân sống trong các khu nhà chung cư cao tầng thì phải thực hiện tốt về côngtác dịch vụ, quản lý chung cư Đây là một trong những yếu tố có tính quyết địnhtrong thành công của mô hình phát triển chung cư cao tầng Nguyên nhân cơ bảnkhiến trước đây người dân e ngại sống trong các chung cư là do các chung cưkhông có sự quản lý thống nhất, cung cấp dịch vụ đồng bộ và duy tu bảo dưỡngcông trình Các chung cư cao tầng hiện nay được lấp đặt nhiều thiết bị như thangmáy, máy bơm nước, máy phát điện dự phòng, thiết bị phòng chống cháy… cầnphải có mô hình quản lý, cung cấp dịch vụ và duy tu bảo dưỡng công trình phù hợp

và do một đơn vị thống nhất thực hiện… Hiện nay, để đảm bảo ổn định cuộc sốngcủa người dân trong các chung cư, Công ty CP Đầu và Xây dựng số 1 Hà Nội đang

tổ chức thực hiện công tác quản lý chung cư với các công việc trông giữ xe đạp, xemáy, bơm nước sinh hoạt,quản lý vận hành thang máy, thu gom rác thải, giữ gìn vệsinh môi trường, bảo vệ an ninh trật tự bên trong và bên ngoài chung cư, duy trìbảo dưỡng hệ thống chiếu sang công cộng của công trình, chăm sóc cây xanh vàbảo đảm cảnh quan môi trường… coi đây là trách nhiệm đói với sản phẩm kinh

doanh của mình Tuy nhiên vấn đề quản lý chung cư còn đang gặp rất nhiều khókhăn do chưa có cơ chế chính sách tài chính về quản lý bảo trì chung cư, chínhquyền địa phương chưa thực sự tham gia vào công tác quản lý, ý thức sử dụng cáctrang thiết bị trong chung cư của một số ít người dân chưa cao nên đã gây ra sự cốtrong chung cư.

Công tác quản lý nhà chung cư cao tầng đã rất quen thuộc đối với các nướcphát triển, đặc biệt là các nước trong khu vực như là Singapore, Trung Quốc,nhưng còn rất mới mẻ với nước ta Từ kimh nghiệm quản lý nhà chung cư cao tầngcủa các nước và qua thực tế hiện tại các khu nhà của Công ty CP Đầu và Xây dựng

số 1 Hà Nội, ta thấy có các loại dịch vụ chủ yếu sau:

Dịch vụ đảm bảo sinh hoạt hàng ngày của các hộ dân, bao gồm: vận hànhthang máy, bơm nước sinh hoạt, vệ sinh các diện tích công cộng, thu gom rác thải,trông giữ xe đạp, xe máy và bảo vệ an ninh, cung cấp các dịch vụ phục vụ sinh hoạtcộng đồng của khu dân cư như hội họp, ma chay, cưới hỏi

Dịch vụ bảo trì thường xuyên, đảm bảo hoạt động ổn định của công trình, bảodưỡng các thiết bị như thang máy, bơm nước sinh hoạt, hệ thống cứu hoả, hệ thổngtruyền hình, các hệ thống điện, đường ống kỹ thuật, chăm sóc cây xanh khuânviên,sơn vôi mặt ngoài và diện tích công cộng

Công tác sửa chữa những hư hỏng nhỏ trong quá trình sử dụng như bong lớpgạch lát khu vực công cộng,thấm dột khu vệ sinh, mái nhà Thay thế các thiết bị hưhỏng khi hết thời hạn sử dụng như thiết bị bơm nước, thang máy, hệ thống đườngống kỹ thuật

Tuy nhiên, trên thực tế về chất lượng dịch vụ còn nhiều vấn đề cần quan tâm,đặc biệt là hiện trạng về cảnh quan và ô nhiễm môi trường trong khu chung cư, chủyếu là khu chung cư cũ

Cảnh quan-Tổ chức không gian khu ở Hình thức liên kết giữa các khối nhà vàmối liên kết giữa các không gian trong toàn hệ thống được sử lý rất nghèo nàn, vìcác khối nhà có hình thức giống nhau (độ cao, màu sắc, khoảng cách,hướng, cáchsắp xếp… ), nên không gian do chúng tạo ra gần giống nhau.

Qua đó chúng ta nhận thấy, ban quản lý nhà chung cư cần phải đi sâu, đi sáthơn nữa, và quan tâm đúng mức tới các dịch vụ tốt để tìm ra giải pháp thích hợp đểgiải quyết những tồn tại, những mặt yếu kém, đồng thời phát huy những mặt đã đạtđược, để phục vụ tốt hơn nhu cầu của người dân, tạo niềm tin cho những người dânkhi đăng ký mua nhà tại các khu chung cư

CHƯƠNG II: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA CƠ CHẾ QUẢN LÝ CHUNG

CƯ TẠI DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI NGHĨA ĐÔ

I Khái niêm nhà chung cư cao tầng:

Nhà chung cư là nhà ở có nhiều tầng (từ 2 tầng trở lên gồm nhiều căn hộ riêngbiệt), có cấu trúc theo kiểu căn hộ, có cầu thang và lối đi chung

Gần đây, theo xu hướng phát triển nhà đô thị, một số nhà ở chung cư cao tầngđược xây dựng để bán và cho thuê, phổ biến là loại nhà ở chung cư có số tầng từ 9đến 12 tầng Tại điều 2 Nghị định 71/ 2001/ NĐ-CP ngày 05/ 10/ 2001 của ChínhPhủ về “ưu đãi đầu tư xây dựng để bán và cho thuê” đã đưa ra khái niệm về nhà ởchung cư cao tầng: “nhà cao tầng (từ 5 tầng trở nên đối với thành phố Hà Nội vàthành phố Hồ Chí Minh, từ tầng trở nên đối với thành phố khác); có cấu trúc kiểucăn hộ khép kín có cầu thang và lối đi chung” Từ đó khái niệm nhà ở trung cư caotầng tại Hà Nội được hiẻu như sau:

Nhà ở chung cư cao tầng là nhà ở có cấu truc kiểu căn hộ khép kín, có cầu thang

và lối đi chung, có số tầng nhà từ 5 trở nên

1 Nhà ở chung cư cao tầng tại khu đô thị mới Nghĩa Đô:

Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán hoặc chothuê

1.1/ Đặc điểm của chung cư cao tầng:

Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:

“Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở hữuchung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia”

“Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhautrong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung “