Trong nhung nam trade, khi van de tieu thu san pham khong qua kho khan doi vdi cac doanh nghiep kinh doanh bat dong san thi viec xac dinh dinh huong chien luoc kinh doanh khong dupe quan
Trang 1LV ThS
dhktqd
Trang 2D *l HOC KTQD
TT THONG TIN THLfViEN
DINH HUONG CHIEN LUUC KINH DOANH DAT DONG SAN CUA CONG TY CO PHAN DAU TV XAY DONG VA KINH DOANH NHA
HA NOISO 35 GIAI DOAN 2011-2020
CHUYfiN NGANH: HOACH PHAT TRlf-N
Ngifd'i htfdng dan khoa hoc:
TS Lt QUANG CANH
HANOI, NAM 2011
Trang 3Sau khi tham gia khoa dao tao bac Thac sy kinh te tai Truong Dai hoc Kinh
dupe trong thoi gian hoc da truyen cam hung va anh huong den each suy ngh? cua
toi trongeach giai quyet cac van de
Toi muon nhan co hoi nay de bay to long bict on chan thanh nhat den Thayhuong dan toi, Tien sT Le Quang Canh, da nhiet tinh ho tro va dong gop nhung y
kien quy bau cho viec hoan thien luan van nay Dong thoi, toi muon cam on tat canhung y kien dong gop cua cac thay cd Khoa Ke hoach va Phat trien da giup toidinh huong rohuong di cua luan vanvanhin nhan nhieu van de mot each dung dan
Cudi cung toi xin cam on lanh dao Cong ty CP Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha HaNoi so 35 va nhung ngudi da tham cac cuoc dieu tra Neu khong cd
su giup do cua ho, toi se khong the thu thap nhung du lieu co gia tri nhu cay de
hoan thanh luan van
Toi xin cam ket ve tinh xac thuc va tinh cong khai cua cac thong tin su
dung trong luan van Noi dung cua luan van hoan toan do canhan toi tu viet, khong
sao chep, copy tai lieu khac Nhung quan diem dua ra trong luan van hoan toan la quan diem cua ca nhan toi
Hoc vienxac nhan:
D6 Thi Thanh HuySn
Trang 4DANH MUC HINH VE
DANH MUC BANG
LOI MO DAU < 1
1 Su can thiet cua luan van 1
2 Muc dich nghien cuu 2
3 Doi tugng va pham vi nghien cuu 2
4 Phuong phap nghien cuu 2
4.1 Quytrinh nghien cuu 2
4.2 Thu thap so lieu 4
4.3 Phuong phap phan tich so lieu 5
5 Bo cue luan van 6
CHUONG 1: CO SO LY THUYET VE DINH HUONG CHIEN LUOC KINH DOANH TRONG DOANH NGHIEP 7
1.1 Ly thuyet ve dinh huong chien luoc kinh doanh trong doanh nghiep 7
1.1.1 Khai niemve dinh huong chien luge va chien lugekinh doanh 7
1.1.2 Moi quan he giua dinhhudng chien luge va chien luge 8
1.1.3 Vai tro cua dinhhudng chien luge 8
1.1.4 Quy trinh xaydungdinhhuongchien lugekinh doanh trong doanh nghiep 9
1.2 Mot so van de ly luan ve thi truong bat dong san 19
1.2.1 Khai niem, dac diem bat dong san 19
1.2.2 Khai niem, dac diem thi truong bat dong san 21
CHUONG 2: PHAN TICH MOI TRUONG KINH DOANH BAT DONG SAN CUA CONG TY HOUSINCO 25
2.1 Gid ’ i thieu chung ve Cong ty Housinco 25
2.1.1 Thong tin chung ve Congty Housinco 25
2.1.2 Nganh nghe kinh doanh va pham vi hoat dong 25
2.1.3 Co cauto chuc cua Cong ty Housinco 26
2.1.4 Hoat dong san xuat kinh doanh cua Cong ty Housinco 27
2.2 Phan tich moi truong kinh doanh cua Cong ty Housinco 31
2.2.1 Thue trang thi truong bat dong san VietNam 31
Trang 52.2.4 Cd hoi thach thue tren thi truong kinh doanh bat dong san 52
2.3 Phan ti'ch moi truong noi bo Cong ty Housinco 53
2.3.1 Phan tich ngudn lure cua Congty Housinco 53
2.3.2 Diem manh, diem yeu cua Cong ty Housinco 60
CHU ’ ONG 3: DINH HlJONG CHIEN LUOC KINH DOANH BAT DONG SAN CUA CONG TY HOUSINCO 61
3.1 Co so lira chon dinh huong chien luoc .61
3.1.1 Dinh huong phat trien va muc tieu cua Congty Housinco 61
3.1.2 Du bao nhu cau ve nha chung cu va van phdng cho thue 62
3.1.3 Du bao ngudn cung ve nha chung cu va van phdng cho thue khuvuc Ha Noi 64 3.1.4 Xu huong van dong cua thi truong nha chung cu va van phdng cho thue 67
3.1.5 Ma tran SWOT danh gia moi truong kinh doanh va moi truong noi bo doanh nghiep 71
3.2 Xac dinh dinh huong chien luoc kinh doanh bat dong san cua Cong ty Housinco 73
3.2.1 Mot sophuong an dinh huong chien luge cua Congty Housinco 73
3.2.2 Luachon dinhhuong chien luge 77
3.3 Muc tieu dinh huong chien luoc lua chon 80
3.4 Giai phap thue hien theo dinh huong chien luoc 80
3.4.1 Giai phap ve von 80
3.4.2 Giai phap ve ngudn nhan luc 82
3.4.3 Giai phap ve xay dung va phat trien thuong hieu 82
3.4.4 Giai phap ve san xuat 83
3.4.5 Giai phap tieu thu san pham 87
3.5 Kien nghi 89
3.5.1 Xay dung va hoan thien khung phap ly ve thitruong BDS 90
3.5.2 Congtac quy hoach do thi 91
3.5.3 Nang cao hieu qua chinh sach boi thuong giai phdng mat bang 92
3.5.4 Nang cao tinh minh bach cua thi truong nha d 92
KET LUAN 94
DANH MUC TAI LIEU THAM KHAO 95
PHU LUC 1 97
Trang 6BBS Bat dong san
Cong ty Housinco CongtyCPDau tu Xay dung va Kinh doanh nha HaNoi so35FD1 Dau tu true tiep nude ngoai
J1CA To chuc hop tac Quoc te Nhatban
ODA Von ho trpphat trien chinh thuc
PEST Chinh tri, kinh te, xa hoi, congnghe
SWOT Diem manh, diem yeu, co hoi thach thuc
WTO To chuc thuong mai the gidi
Trang 7Hinh 0.1 Quy trinh dinh huong chienluoc 09
Hinh 1.1 Moi quan he giuadinh huong chien luoc va chien luoc 1
Hinh 1.2 Cac yeu to chu yeu cua moi truong kinh doanh 16
Hinh 2.1 Co cau to chuc Cong ty Housinco 33
Hinh 2.2 Ty le vay no cua mot so nhom nganh 42
Hinh 2.3 Ty le do thi hoa khu vuc Ha Noi 47
Hinh 2.4 Co cau nhan su theotrinh do cua Cong ty Housinco 62
Hinh2.5 Vai tro cua cac yeu to trong su thanh cong cua doanh
Hinh 3.1 Thu nhap hang thangva muc gia mua nha lua chon cua
Hinh 3.2 Ty le khach hang lua chon theo dien tich can ho 93
Trang 8Bang 0.1 Phuong phap thu thap so lieu 11
Bang 2.1 Motsochi tieutai chinh qua cac namcua Cong ty Housinco 36
Bang 2.2 Mot so chi tieu kinh te cua Ha Noi 41
Bang 2.3 Dan sotrungbinh qua cac nam 45
Bang 2.4 Ty leva so luong ngubi di cu den IlaNoi qua cac nam 45
Bang 2.5 Bangtong hupnguon cung nha chung cuva van phong cho
Bang2.6 Mot so chi tieu tai chinh cua Congty Housinco giai doan
Bang 3.1 Du bao nhu cau nha d khu vuc Ha Noi 69
Bang 3.2 Ty le ho co nha a chia theo hinh thuc so huu 70
Bang 3.3 So luong doanh nghiep va toe do phat trien doanh nghiep
Bang 3.4 Mo hinh SWOT -Ma tran TOWS cua Cong tyHousinco 79
Bang 3.5 Tong hop muc do quan trong cua cac yeu to trong nhu cau
Trang 10Lpl MO DAU
1 Sy can thiet cua luan van
Cung vdi su van dong cua nen kinh te the gidi, kinh te Viet Nam dang co nhung buoc phat trien manh me, toe do tang truong luon duy tri d muc cao va on
dinh, nen san xuat trong nude ngay cang co sue canh tranh hon tren thi truong thegidi Them vao do, Viet Nam da gia nhap to chuc Thuong mai the gidi WTO nen
cac doanh nghiep trong nude ngay cang co nhieu co hoi hoi nhap va phat trien tren
mot thi truong rong ldn hon Song hanh vdi co hoi la nhung kho khan, thach thurc
ma cac doanh nghiep trong nude phai doi mat Trude tinh hinh do, cac doanh nghiep can phai xay dung cho minh mot chien luoc kinh doanh, tao dupe cho minh
mot khung hinh huong dan tu duy hanh dong, nham huong toi nhung muc tieu cu
the Cd nhu vay, doanh nghiep mdi co kha nang thich nghi vdi nhung dien bien
phuc tap cua thi truong va chienthang trong cuoc chien canh tranh khoc liet
Kinh doanh bat dong san la mot nganh mdi phat trien d Viet Nam trong
nhung nam gan day nhung da co nhung buoc phat trien manh me Thi truong nayhura hen nhieu co hoi cho cac doanh nghiep hoat dong trong linh vuc kinh doanh bat
dong san
La mot doanh nghiep mdi tren thi truong kinh doanh bat dong san, Cong ty
CP Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha Ha Noi so 35 (Housinco) phai doi mat vdirat nhieu kho khan Trong nhung nam trade, khi van de tieu thu san pham khong
qua kho khan doi vdi cac doanh nghiep kinh doanh bat dong san thi viec xac dinh
dinh huong chien luoc kinh doanh khong dupe quan tam dung muc Tuy nhien
trong hien tai va tuong lai, khi ngay cang nhieu doanh nghiep tham gia vao thi
truong bat dong san, nguon cung ngay cang tang, viec tieu thu san pham ngay cangkho khan thi van de xac dinh dinh huong chien luoc kinh doanh tro len quan trong hon het Congty Housinco cungchiu anh huong manh cua xu huong kinh doanh do
Trade nhu cau cap thiet cua qua trinh phat trien, ddi hoi Cong ty can phai
xac dinh dinh huong chien luoc dung dan dong vai trd la kim chi nam cho cac hoat
Trang 11dong dau tu kinh doanh bat dong san cua minh tir do de tai: Dinh huongchien luge
kinh doanh bat dong san cua Cong ty CP Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha Ha
Noiso35 (Housinco) giai doan 2011 - 2020 da dugctrienkhainghien cuu va hoan thien
2 Muc ch'ch nghien cuu
He thong hoa co so ly luan ve dinh huong chien luge lam tien de de phantich cac yeu to anh huong den moi truong hoat dong kinh doanh bat dong san cua
cong ty
Phan tich.du bao cac yeu to tac dong va xaydung mot so kich ban lua chondinh huong chien luge kinh doanhbat dong san cua Cong ty Housinco giai doan 2011 - 2020
De xuat cac giai phap nham thuc hien thanh cong dinh huong chien luge
kinh doanh da luc chgn
3 Doi tuong va pham vi nghien ciru
Doi tugng nghien ciru: Linh vuc kinh doanh bat dong san cua Cong ty Housinco bao gom: kinh doanh nha chungcu va van phong cho thue
Pham vi nghien cuu: Thi truong Kinh doanh bat dong san o Thanh pho Ha
Noi tu do xay dung dinh huong chien luge kinh doanh bat dong san cho Cong ty Housinco trong giai doan 2011 - 2020
4 Phuong phap nghien cuu
4.1 Quy trinh nghien cuu
Qua trinh xay dung dinh huong chien luge ap dung trong de tai dugc thuc
hien qua bubc nhu sau: Phan tich moi truong KD => Phan tich moi truong noi bo
DN => Su dung cac cong cu phan tich: Danh gia, du bao de xu ly nguon thongtin
=> Tien hanh xay dung cac dinh huong chien luge tuong ung vbi cac tinh huong co
the xay ra => Lua chgn dinh huong chien luge phu hgp va de xuat cac dieu kien
nhamthuc hien thanh cong dinh huongchien luge da lua chgn
Trang 124.2 Thu thap so lieu
Luan van sir dung mot so phuong phap thu thap so lieu sau: Phuong phap
thong ke; Phuong phap phong van sau; Phuong phap dieu tra (dua tren ung dung
cua Google document) va Phuong phap quan sat
r
4.3 Phuong phap phan tich so lieu
Cac so lieu da thu thap dugc dua qua giai doan xtr ly, chon loc nhung du lieu
phu hop nhat Tir do ket hop voi cac phuong phap phan tich tonghop, so sanh ve
bieu do debien chung thanh nhungdu lieu huu ich phuc vu cho luan van
5 Bo cue luan van
Can cir vaonhung noi dungcan nghien ciru luan van dugc chia thanh 03 chuong,
Trang 13CHUONG 1: CO SO LY THUYET VE DINH HUONG
Chuong mot, chung ta tap trung phan tich cac van de ly thuyet, la cu so ly
luan de giai quyet cac van de nghien ctru sau nay, trong do bao gom hai noi dung chinh: Ly thuyet ve dinh hudng chien luuc kinh doanh trong doanh nghiep va Mot
so van dely luan vethi trudng bat dong san
Ly thuyet ve dinh hudng chien luuc giai quyet cac van de ly thuyet nhu:Khai niemve dinh huung chien luuc, chien luuc kinh doanh; Moi quan he giua dinhhuung chien luuc va chien luuc; Vai tro cua dinh huung chien luuc; Phan tich cac
yeu to tac dong den dinh huung chien luuc cua doanh nghiep dau tu kinh doanh bat
dong san; Dongthen phan tich mot so cong cu nhu Mo hinh SWOT Ma tran TOWS
trong viecung dung tonghup cac phuong an dinh huung chien luuc
Khi xay dung dinh hudng chien luuc cho moi doanh nghiep can phai tinh
den nhung veu to dac thu cua nganh, linh vyc ma doanh nghiep do hoat dong Do
do de co cu scr xay dung dinh huongchien luuc kinh doanh cho Cong ty Housinco, trong phan Mot so van de ly luan ve thi trudng bat dong san tap trung lam ro cac
van de: Khai niem dac diem bat dong san: Khai niem, dac diem cua thi trudng batdongsan VietNam
Trang 14CHVONG II: PHAN TICH MOI TRUONG KINH DOANH
BAT DONG SAN CUA CONG TY HOUSINCO
Tren - co so ly thuyet ve quy trinh xay dung dinh huong, Chuong 2 tap trung phan tich, lam ro cac van de mang tinh thuc tien lien quan den viec xay dung dinh huong chien luoc kinh doanh bat dong san cua Cong ty Housinco
Truoc het, Chuong 2 gioi thieu chung ve Cong ty Housinco voi cac thong tin
ve nganh nghe, linh vuc hoat dong; Co cau to chuc Dong thoi, phan tich tinh hinh hoat dong san xuat kinh doanh cua Cong ty qua cac nam nham lam ro doi tuong can nghien cuu cua de tai
Tiep theo, chung ta di vao phan tich sau moi truong kinh doanh bat dong san cua Cong ty Housinco, trong do bao gom: Moi truong kinh doanh va moi truong noi bo Cong ty
* Moi truong kinh doanh bat dong san de cap toi ba nhom van de chinh:Thuc trang thi truong bat dong san Viet Nam, nhung thanh cong cua thi truong bat dong san cung nhu nhung veu to dac thu cua thi truong nay duoc phan tich cu the trong phan nay
Moi truong vi mo, cac veu to cua moi truong vi mo co the anh huong truc tiep hoac gian tiep den su ton tai va phat trien cua mot nganh kinh doanh De lam ro tac dong cua cac yeu to vi mo den nganh dau tu kinh doanh bat dong san, chung ta tap trung phan tich 04 nhom yeu to cua Mo hinh PEST la: Economics - Kinh te (GDP va GDP/nguoi khu vuc Ha Noi; Lai suat cho vay; Anh huong cua cac thi truong von khac); Political - Chinh tri, phap luat; Sociocultrural - Van hoa, xa hoi (Dan so; Hon nhan va gia dinh; Yeu to tam ly khach hang; Anh huong cua qua trinh
do thi hoa; Su phat trien cua he thong doanh nghiep), Technological - Cong nghe, dong thoi mo rong phan tich veu to hoi nhap o Thanh pho Ha Noi (Dau tu truc tiep nuoc ngoai; von ho tro phat trien chinh thuc)
Moi truong vi mo, trong phan tich cac van de cua moi truong vi mo, chung ta
su dung Mo hinh ap luc cua M.Porter de phan tich, Long do bao gom: Doi thu
Trang 15tiem an (Sue hap dan cua nganh; Cac rao can), Khach hang, Nha cung cap (Ve dat xay dung; Vemguyen vat lieu), San pham thay the va Canh tranh noi bo nganh.
Tu nhung phan tich tren, chung ta da tong hop, danh gia nhung co hoi, thach thuc tren thi truong kinh doanh bat dong san ma Cong ty Housinco co the phai doi mat
* Moi truong noi bo Cong ty
Moi truong noi bo tap trung phan tich nguon luc cua Cong ty Housinco voi cac nhom veu to chinh: Nang luc chu dau tu (So lupng, quy mo cac du an Cong ty
da dupc giao lam chu dau tu, day la mot trong nhung lpi the quan trong doi voi mot cong ty hoat dong trong linh vuc dau tu kinh doanh bat dong san); Nang luc tu van (Kinh nghiem trong linh vuc tu van nhieu gop phan giup Cong ty giam thoi trien khai thu tuc lap du an va tiet kiem chi phi dau tu); Nguon nhan luc (Voi trinh do chuyen mon cao va dong deu la nguon luc quan trong giup Cong ty tao nen lpi the canh tranh); Nang luc tai chinh (Nguon von chu so huu va cac nguon doanh thu bo sung han che la mot trong nhung diem yeu cua Cong ty); Nang luc lanh dao, quan
ly va kha nang mo rong cac moi quan he (Day la mot trong nhung the manh cua Cong ty ma khong phai doanh nghiep dau tu kinh doanh bat dong san nao cung co the co dupc)
Phan tich moi truong noi bo Cong ty giup chung ta rut ra dupc nhung diem manh, diem yeu cua Cong ty Housinco
Trang 16CHUONG III: DINH HUONG CHIEN LUOC KINH DOANH• •
BAT DONG SAN CUA CONG TY HOUSINCO
Nham tang them co so cho viec xay dung dinh huong chien luge kinh doanh
bat dong san cua Cong ty Housinco, trong Chuong 3 chung ta di vao phan tich du
baonhu cau - nguon cung ve nha chung cu va van phdng cho thue khu vuc Ha Noi
Dong thoi danh gia xu huong van dong cua thi truong nha chung cu va van phdngcho thue khu vuc Ha Noi dua tren nhung diem tuong dong voi thi truong khu vuc
Thanh pho Ho Chi Minh
Qua phan tich sau ve moi truong ben ngoai, moi truong noi bo Cong ty ket
hop voi nhung du bao ve cau nha chung cu, van phdng cho thue khuvuc Ha Noi va
xu huong phat trien cua thi truong chung ta cd the thay duoc nhirng co hoi, thach
thuc ma Cong ty co the doi mat tren thi truong Dong thoi nhan ra nhung diemmanh diem yeu con ton tai cua Cong ty Housinco Tren co so van dung Mo hinh SWOT va Ma tran TOWS trong viec tonghop cac yeu to lien quan chung ta dua ra dupc 5 phuong an dinh huong chien luge
Qua phan tich nhung uu nhugc diem cua ttrng phuong an, chung ta cd thenhan thay phuong an dinh huong chien luge kinh doanh bat dong san cua Cong ty Housinco theo huong: Ket hop giiia phan khuc nha chung cu trung cap, b'inh dan
va van phdng cho thue hang Blaphu hgp nhat
Dethuc hien thanh cong dinh huong chien luge voi nhung muc tieu de xuat,
Cong ty can tap trung vao cac nhom giai phap nhu: Giai phap ve von (Huy dong
von thong qua phat hanh trai phieu; Huy dong tir khach hang mua nha; Nang cao
nguon thu tir cachoat dong tuvan); Giai phap ve nguon nhan luc; Giai phap ve xay dung va phat trien thuong hieu; Giai phap ve san xuat (Giai phap ve lua chgn nha cung cap; Giai phap ve cong nghe; Giai phap ve thiet ke; Giai phap trong qua trinh
xay dung); Giai phap tieu thu san pham (Chia nho cac dgt gop von: ca ve gia tri gopvon va so lan gop von; To chuc tot cac dich vu tu van kien true cho khach hang; Tao dieu kien cho nguoi dan tham gia qua ly toa nha)
Trang 17Cudi chuong la mot so kien nghi doi vdi cac co quan Nha nude nham xay dung mot thr truong bat dong san lanh manh, hieu qua, mang lai loi ich khong chichoNha nude ma con cho cac thanh phan cua xa hoi.
Trang 18vugt qua nhung thach thuc cua thi trudng.
Trude nhu cau cap thiet can cd mot dinh hudng chien luge kinh doanh phu
hgp cho Cong ty Housinco trong thcri gian tdi, luan van “Dinh hudng chien luge kinh doanh bat dong san cua Cong ty cophan Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha
Ha Noi so 35 giai doan 2011 - 2020” da dugc nghien cuu va hoan thien Do la nhung phan tich khai quat ve moi trudng ben ngoai va moi trudng nganh tu do phan nao lam rd han nhung ca hoi thach thuc tren thi trudng doi vdi cac doanh nghiep dau tu kinh doanh bat dong san noi chung va Cong ty Housinco noi rieng.Dong thcri bao gom nhungphan tich ve tinh hinhnoi bo Congty, chi ro nhung diem
manh diem yeu nhung kho khan, han che con ton tai,tir do gop phan giup Congty
hinh dung dugc vi tri tren thi trudng Qua tat ca nhung phan tich do, luan van da de
xuat mot so phuong an dinh hudng chien lugephuhgp vdi tinh hinh thi trudng, khanang cua Cong tyva da lua chgn mot dinh hudng chien luge ma tac gia cho la thich
hgp nhat, cd the mang lai hieu qua cao nhat cho hoat dong dau tu cua Cong ty
Trang 20LOI MO DAU
1 Su can tftiet cua luan van
Cung vdi sir van dong cua nen kinh te the gidi, kinh te Viet Nam dang co
nhung buoc phat trien manh me, toe do tang truong luon duy tri d mire cao va on dinh, nen san xuat trong nude ngay cang co sue canh tranh him tren thi truong the
gidi Them vao do, Viet Nam da gia nhap to chuc Thuong mai the gidi WTO nen cac doanh nghiep trong nude ngay cang co nhieu co hoi hoi nhap va phat trien trenmot thi truongrong Ion hon
Tuy nhien, khi nen kinh te thi truong ngay cang phat trien tinh canh tranh se
trd nen gay gat him do do, su phan cue cung dien ra nhanh chong, quyet liet hon
Mat khac, khi tham gia to chuc Thuong mai the gidi WTO, Viet Nam phai cam ketxoa bo dan nhung uu dai nham bao ho nen san xuat trong nude Day la mot trongnhung kho khan rat Ion ma cac doanh nghiep trong nude phai doi mat Trude tinh hinh do, cac doanh nghiep can phai xay dung cho minh mot chien luge kinh doanh
tao dupe cho minh mot khung hinh hudng dan tu duy hanh dong, nham hudng tdi nhung muc tieu cu the Cd nhu vay doanh nghiep moi co kha nang thich nghi vdi
nhung dien bien phuc tap cua thi truong va chien thang trong cuoc chien canh tranh khoc liet
Kinh doanh bat dong san la mot nganh moi phat trien d Viet Nam trong
nhung nam gan day nhung da cd nhung buoc phat trien manh me Theo cac ket qua nghien cuu thi truong cua cac cong ty tu van bat dong san va tac gia cho thay, nhu
cau ve nha d vavan phong cho thue van edn rat cao Vi vay, thi truong nay hua hen
nhieu co hoi cho cacdoanh nghiep hoat dongtronglinhvuc kinh doanhbat dong san
La mot doanh nghiep moi tren thi truong kinh doanh bat dong san, Cong ty
CP Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha Ha Noi so 35 (Housinco) phai doi mat vdirat nhieu kho khan Trong nhung nam trudc, khi van de tieu thu san pham khong
qua kho khan doi vdi cac doanh nghiep kinh doanh bat dong san thi viec xac dinh dinh hudng chien luge kinh doanh khong dugc quan tarn dung muc Tuy nhien
trong hien tai va tuong lai, khi ngay cang nhieu doanh nghiep tham gia vao thi
Trang 21trudng bat dong san, nguon cung ngay cang tang, viec tieu thu san pham ngay cang kho khan thi van de xac dinh dinh hudng chien luoc kinh doanh trd nen quan trong hcm het Cong ty Housinco cung chiu anh hudng manh cua xu hudng kinh doanh do.
Trudc nhu cau cap thiet cua qua trinh phat trien, doi hoi Cong ty can phai xac dinh dinh hudng chien luoc dung dan dong vai tro la kim chi nam cho cac hoat dong dau tu kinh doanh bat dong san cua minh, tu do de tai: Dinh hudng chien luoc kinh doanh bat dong san cua Cong ty CP Dau tu Xay dung va Kinh doanh nha Ha Noi so 35 (Housinco) giai doan 2011 - 2020 da duoc trien khai nghien cuu va hoan thien
He thong hoa co sd ly luan ve dinh hudng chien luoc lam tien de dg phan tich cac veu to anh hudng den moi trudng hoat dong kinh doanh bat dong san cua
3 Doi twang va pham vi nghien cu u
Doi tuong nghien cuu: Linh vuc kinh doanh bat dong san cua Cong ty Housinco bao gom: kinh doanh nha chung cu va van phong cho thue
Pham vi nghien cuu: Thi trudng Kinh doanh bat dong san d Thanh pho Ha Noi, tu do xay dung dinh hudng chien luoc kinh doanh bat dong san cho Cong ty Housinco trong giai doan 2011 - 2020
4.1 Quy trinh nghien cdu
Qua trinh xay dung dinh hudng chien luoc ap dung trong de tai duoc thuc hien qua 5 budc (duoc minh hoa trong hinh dudi) vdi noi dung cu the tung budc nhu sau:
Trang 22Bude 1: Tien hanh phan tich moi truong kinh doanh cua doanh nghiep, trong
do bao gdm phan tich moi truong vi mo va moi truongvi mo (Moi truong nganh)
detimranhfrng co hoi, thach thuc ma doanhnghiep cothe doi mat
Bude 2: Tien hanh phan tich moi truong noi bo doanh nghiep nham tim ra
nhung diem manh, diem yeu edn ton tai
Bude 3: Su dung cac cong cu phan tich, du bao de xu ly nguon thongtin, du
lieu thu thap dupe trong qua trinh nghien cuu trudc
Bude 4: Tu he thong co sodu lieu da duoc phan tich, tienhanh xay dung cac
dinh huongchien lugetuong ungvoi cac tinh huong cdthe xay ra
Bude 5: Lua chon dinh huong chien luge phu hgp va de xuat cac dieu kien nham thuc hien thanh cong dinh huongchien luge da lua chgn
Hinh 0.1: Quy trinh dinh huong chien luoc
Trang 23,
W 4.2 Thu thap so lieu
So lieu la mot trong nhung yeu to quan trong quyet dinh su thanh cong cua luan van Vi vay, luan van nay da ket hop nhieu phuong phap -thu thap du lieu nham thu duoc luong du lieu tot nhat Mot so phuong phap thu thap du lieu da duoc ap dung trong qua trinh nghien cuu la:
* Phuong phap thOng ke: phuong phap thong ke la mot trong nhung phuong phap truyen thong hieu qua duoc ap dung rong rai phuc vu cac nghien cuu Trong luan van da su dung phuong phap thong ke tu hai nguon chinh: nguon noi bo va nguon ben ngoai
- Nguon noi bo bao gom cac bao cao, ke hoach san xuat kinh doanh hang nam cua Cong ty Housinco (tu nam 2008 den nay);
- Nguon ben ngoai bao gom: so lieu cong bo cua Tong cuc Thong ke; bao, tap chi, Internet; Kgt qua nghien cuu cua cac cong ty tu van bat dong san, cong ty chung khoan nhu CBRE; Chung khoan pho Wall
* Phuong phap Phong van sau: Cuoc phong van sau duoc tien hanh voi Giam doc Cong ty Housinco nham tim hieu tam nhin, dinh huong dai han va nhung danh gia ve tinh hinh noi bo Cong ty (diem manh, diem yeu)
* Phuong phap Dieu tra: voi muc tieu gop phan lam ro nhung co hoi, thach thuc cua thi truong mot cach khach quan, luan van da ap dung bien phap dieu tra bang hoi doi voi mot so nhom doi tuong cu the nhu sau:
- Nhom khach hang tiem nang: duoc tien hanh tren tong so 50 khach hang tiem nang nham giup luan van dinh huong duoc thi truong muc tieu
- Nhom cac doi tuong khac: duoc tien hanh tren tong so 20 nguoi, ho la nhung ca nhan dang lam viec trong nhung linh vuc lien quan den bat dong san nham gop phan danh gia nhung co hoi, thach thuc cua thi truong
Trong do, phuong phap Dieu tra duoc tien hanh dua tren ung dung Google Docs: Tac gia thiet ke he thong bang hoi tren Google Docs va gui mail dubng link den cac doi tuong dieu tra Duong link cua cac bang hoi nhu sau:
Duong dan den Bang hoi dieu tra cac khach hang tiem nang:
Trang 24sW!Z5Z19faHN4Z2dsV3c6MQ
Duong dan den Bang hoi dieu tracac doi tuong khac:
https://spreadsheets.google.com/spreadsheet/embeddedform?formkev:=dEhkROtpeTFvek 1 PbHQONVF 1 S3RJOGc6MQ
* Phuong phap quan sat: Tac gia da lam viec tai Cong ty Housinco dupc gan
04 nam va phu trach ve mang kinh doanh bat dong san cua Cong ty Do do vdi
nhung kinh nghiem da co tir thuc te va quan sat hang ngay, tac gia da co dupe cai
nhin chi tiet ve tinh hinh hoatdong cua Cong ty cung nhu nhung hieu biettrong linh
vuc dau tukinh doanh bat dong san
Bang 0.1 Phuong phap thu thap so lieu
Nguon noi bo Cacbao cao, ke hoach san xuat kinh doanh hang nam cua Cong ty Housinco
(tu nam 2008 den nay)
Nguon ben
ngoai
- Mot phan du lieu dupc thu thap tir cac bao, tap chi, Internet hoac cac cong
ty tu van bat dong san nhu CBRE, Savills, vv
- Cac thong tin khac hoac cac so lieu nhu FD1, GDP dupc thu thap tir cac
nguon congbo chinh thuc nhu Tong cue Thongke cua Viet Nam
Phdng van sau Giam doc Congty Housinco 01 ngudi
De hieu dupc lam nhin, dinhhuong, quan diem quan ly va
nhung danh gia ve noi bo Cong
Tu quansat De co dupc cai nhin tong quat ve Cong ty Housinco cung nhu nhung dien
bien cua thitruong
4.3 Phuong phap phan tich so lieu
Trang 25Cac so lieu da thu thap dugc dua qua giai doan xu ly, chon loc nhung du lieuphu hop nhat Tu do ket hop vdi cac phuong phap phan tich tong hop, so sanh, ve bieu do de bicn chung thanh nhungdu lieu huu ich phuc vu choluan van.
5 Bo cue luan van
Can cuvao nhung noi dung can nghien cuu, luan van dugc chia thanh 03 chuong,
bao gom:
Chuong 1: Co so ly thuyet ve dinh hudng chien luge kinh doanh trong doanh
nghiep Khai quat co solythuyet lam tien de phan tich cho cac noi dung cua cac chuong sau
Chuong 2: Phan tich moi truong kinh doanh bat dong san cua Cong ty Housinco
Phan tich chi liet cac van de lien quan den hoat dong dau tu kinh doanh bat dong san cuaCongty tu do tim ra nhung diem manh, diem yeu hay co hoi, thach thirctren thi truong maCong typhai doimat
Chuong 3: Dinh hudng chien luge kinh doanh bat dong san cua Cong ty CPDau tuXay dung va Kinh doanh nha Ha Noi so 35 giai doan 2011 - 2020 Phan tich
co so xay dung va lua chgn dinh hudng chien luge cho Congty, dong thdi phan tich cac giai phap nham thuc hien thanh congdinh hudng chien luge da lua chgn
Trang 26>-CHUONG 1: CO SO LY THUYET VE DINH HUONG
CHIEN LUOC KINH DOANH TRONG DOANH NGHIEP
1.1 Ly thuyet ve dinh hudng chien luoc kinh doanh trong doanh nghiep
1.1.1 Khai niem ve dinh huong chien luge va chien luge kinh doanh
* Khai niem dinh huong chien luuc (1)
Dinh huong chien luge la qua trinh danh gia hien (rang, du bao tuung lai,
chon lua va xav dung cac chien luge phu hgp Do do co the noi chien luge la ketqua cua dinh hudng chien luge
* Khai niem chien luge kinh doanh
Den nay, cd rat nhieu dinh nghTa ve chien luge kinh doanh do xuat phat tir
nhieu each tiep can nghien cuu khacnhau
Theo Mintzberg (Giao su ve Khoa hoc quan ly tai Dai hoc McGill) thi “chienluge kinh doanh" la mot mau hinh trong dong chay cac quyet dinh va chuong trinh hanh dong (2) Theo ong, chien luge co the co nguon goc tu bat ky vi tri nao, nui nao
ma ngudi ta co kha nang hgc hoi va co nguon luc trg giup cho no
Theo Tap doan tu van Boston (BCG) thi: “Chien luge xac dinh viec phan bo cac nguon luc san cd vdi muc dich lam thay doi the can bang canh tranh va chuyen lgi theve phia minh”
Con vdi Michael Poter (Dai hgc Harvard) chien luge de duong dau vdi canh
tranh lai dugc hieu la “su ket hgp gitra muc tieu can dat tdi va nhung phuong tien
ma doanh nghiep can tim de thuc hien muc tieu”
Cac dinh nghia chien luge tuy khac nhau ve each dien dat nhung nhin chung
chien luge la cac each thuc str dung cac phuong tien de dat dugc muc tieu trong boicanh canh tranh
Trang 27luge kinh doanh co moi quan he mat thiet vdi nhau va dugc the hien qua hinh sau:
Dinh hudng chien I were:
- La mot quatrinh co he thong
- Xac dinh hudng di
- Nham dam bao lau dai cac muc lieu, muc dich chu yeu cua congty
Chien I were:
- La dai han
- La cac dinh hudngquan ly
- Nham dam bao lau dai cac muc tieu
muc dich chu yeu cua cong ty
Hinh LI: Moi quan he giira dinh hudng chien liroc va chien luoc <3)
1.1.3 Vai tro cua dinh hudng chien luoc
Trong nen kinh te thi truong, viec san xuat, kinh doanh san pham hay dich
vu gi khong hoan toan do doanh nghiep quyet dinh ma do thi trudng quyet dinh.Cac doanh nghiep chiu su anh hudng manh me tu moi trudng ben ngoai doanh
nghiep Vi le do, neu doanh nghiep khong du bao dugc chinh xac nhung dien biencuacacyeu to moi trudng ben ngoaithi rat de gap nhung ruiro trong san xuat kinh doanh
Dae biet trong boi canh muc do canh tranh ngay cang gay gat nhu hien nay,
viec xav dung dinh hudng chien luge kinh doanh ngay cang trd nen quan trong doi
vdi moi doanh nghiep Qua ly thuyet cung nhu thuc te cho thay, dinh hudng chien luge kinh doanh hieu qua cd thegiup doanh nghiep codugc nhung lgi ichco ban sau:
Trang 28+ Dinh huong hoat dong dai han va la co sb vung chac cho trien khai hoat dong trong tac.nghiep Thieu vang dinh huong chien luge hoac dinh huong chien
luge khong dugc thiet lap rd rang, cd luan cu se lam cho hoat dong mat huong, chi
thay trudc mat khong thay dugc trong dai han, chi thay cue bo ma khong thay cai
toan the
+ Tao co so vung chac cho cac hoat dong nghien cuu trien khai, dau tu phat
trien, dao tao boi duong nguon nhan luc Trong thuc te phan Ion cac sai lam tra gia
ve dau tu ve nghien cuu trien khai co nguon goc tu cho thieu vang hoac co su sai
lechtrong xac dinh dinh huong chien luge
+ Tao co so cho cac doanh nghiep chu dong phat trien cac huong kinh doanhphu hgp voi moi trubng tren co so tan dung cac co hoi, tranh dugc cac rui ro phat
huy cac lgi the cua doanh nghiep trong kinh doanh
+ Cai thien can ban tinh hinh, vi the cua mot doanh nghiep Cac lgi ich dugc xac lap ca ve mat tai chinh va phi tai chinh
1.1.4 Quy trinh xay dung dinh huong chienluge kinh doanh trong doanh nghiep
Dinh huong chien luge trongkinh doanh co vai tro quan trongtrong viec xaydung chien luge kinh doanh Tu dinh huong chien luge, nha lanh dao se trien khaixay dung ban chien luge voi nhung noi dung cu the Vi vay, de xay dung dugc dinhhuong chien luge kinh doanh ta cung can dua tren cac budcphan tich chien luge cu
the nhu sau:
1.1.4.1 Phan tich moi truong kinh doanh
* Muc dich cua phan tich moi trubng kinh doanh
Trong nen kinh te thi trubng, viec doanh nghiep san xuat cai gi phu thuoc rat
nhieu vao thi trubng va cac yeu to ben ngoai Vi vay, de co the thanh cong tren thuong trubng, cac doanh nghiep nhat thiet phai tien hanh phan tich moi trubng
kinh doanh Viec phan tich nay nham muc dich chi ro nhung co hoi tu moi trubng
ma doanh nghiep nen nam bat, dong thoi cung co the la nhung nguy co ma doanh
nghiep can tranh trong qua trinh kinh doanh
Trang 29* Cac yeu to cua moi truong kinh doanh
Moi truong kinh doanh gom hai moi truong chinh la: Moi truong kinh doanh
vi mo va mdi truong nganh
a) Moi trudng vi mid
Mo hinh PEST la mot cong cu huu hieu duoc su dung trong phan tich moi truong vi mo Mo hinh PEST de cap den 04 nhom nhan to vi mo lon do la: Political (The che- Luat phap); Economics (Kinh te); Sociocultrural (Van hoa- Xa Hoi); Technological (Cong nghe) Day la bon yeu to co anh hudng true tiep den cac nganh kinh te, cac yeu to nay la cac yeu to ben ngoai cua doanh nghiep va nganh va phai chiu cac tac dong cua no dem lai nhu mot yeu to khach quan Cac doanh nghiep dua tren cac tac dong se dua ra nhung chinh sach, hoat dong kinh doanh phu hop
* Cac yeu to kinh te
Thuc trang nen kinh te va xu huong phat trien trong tuong lai co anh hudng rdt lon ddn chien luoc kinh doanh va hoat dong san xuat cua moi doanh nghiep bat
Trang 30dong san Cac nhan to cua moi truong vT mo bao gom: Toe do tang truong, ty le lamphat, lai suat ngan hang, cac chinh sach kinh te co ban cua Chinh phu
Thue vay, toe do tang truong kinh te cua moi quoc gia co tac dong Ion den
thu nhap cua ngudi dan, khi kinh te tang truong nhanh se lam cho thu nhap tang theo, tu do kich thich nhu cau tieu dung cua nguoi dan trong do co nhu cau ve nha
d Ngupc lai khi nen kinh te trong tinh trang suy thoai se anh hudng tdi sire mua
cua nguoi dan va do do anh hudng true tiep tdi hoat dong san xuat cua doanhnghiep Chinh sach ve lai suat cung tao ra nhung co hoi va nguy co doi vdi cac
doanh nghiep bat dong san Trong nen kinh te hien nay, hau het cac doanh nghiepnoi chung va cac doanh nghiep bat dong san hoat dong deu dua tren mot khoi lupng
von vay ldn, vi vay, khi lai suat ngan hang thap se tao dieu kien cho cac doanh nghiep md rong hoat dong san xuat, ha gia thanh san pham Tuy nhien, khi lai suattang cao se la mot ganh nang de len vai cac doanh nghiep trudc nguy co ve tien lai,
npgdc
Nhu vay cac yeu to kinh te cd nhung anh hudng true tiep hoac gian tiep,
cudng do khac nhau den hoat dong san xuat kinh doanh cua cac doanh nghiep bat
dong san
* Cac yeu to chinh sach - luatphap
Day la yeu to cd tarn anh hudng tdi tat ca cac nganh kinh doanh tren mot
lanh tho, cac veu to chinh sach, luat phap cd the uy hiep den kha nang ton tai vaphat trien cua bat cu nganh nao Khi kinh doanh tren mot don vi hanh chinh, cac doanh nghiep se phai bat buoc tuan theo cac yeu to chinh sach, luat phap tai khu
vucdo
Su binh on: Hoat dong dau tu kinh doanh bat dong san la hoat dong tieu ton
nhieu thdi gian va von dau tu ldn nen khi cac chinh sach, luat phap co su binh on
cao tao dieu kien tot cho viec hoat dong kinh doanh se thu hut dupe su quan tarn
cua cac nha dau tu Va ngupc lai cac chinh sach, luat phap khong on dinh, xay ra
xung dot se tac dong xau tdi hoat dong kinh doanh tren lanh tho, tudo lam giam suehut cacnha dau tu
Trang 31Su phu hop: Chinh sach phap luat cua Nha nude luon co tac dong manh me
den hoat dong san xuat kinh doanh cua cac doanh nghiep noi chung va cac doanh
nghiep kinh doanh BDS noi rieng Cac chinh sach ve dat dai nha d, thuc cua Nha
nude co tac dong true tiep tdi thi truong bat dong san Vi vay, su phu hop cua cac
chinh sach phap luat voi quy luat cua thi truong se tao dieu kien thuc day thi trubngBDS phat trien, nhu Nghi dinh 71/2010/ND-CP cong nhan hinh thuc gop von dudidang hop dong gop von Tuy nhien, co khong it chinh sach phap luat chua phu hop
voi tinh hinh thuc te cua thi trubng nhu quy dinh ve thue thu nhap tu chuyen
nhuong BDS, ngubi dan phai nop thue ngay ca khi ho dang bi 16
Vi vay, de co the xac dinh huong di phu hop voi boi canh thuc te cua thi
trubng thi nhat thiet phai phan tich den su tac dong cua yeu to chinh sach phap luat
den lmh vuc do
* Yeu to cong nghe
Day la yeu to co tac dong true tiep tdi tung linh vuc kinh doanh, tirng nganh
nghe san xuat The kyXXI la the ky cua khoa hoc cong nghe cao, vdi su phat trien khong ngung cua cac nganh ky thuat lien quan den lmh vuc thi cong xay dung Su
thay doi cong nghe anh huong tdi thoi gian san xuat do ben cua cong trinh, gia
thanh san pham Do do nam bat dugc nhung doi moi, phat trien ve vat lieu xay
dung, ky thuat thi cong, co anh huong manh me den qua trinh xay dung dinh huong chien luge doanh nghiep dau tu kinh doanh batdong san
* Yeu to van hoa xa hoi
Moi quoc gia, vung lanh tho deu co nhung gia tri van hoa va cac yeu to xahoi dac trung, vanhung yeu to nay la dac diemcua ngubi tieu dung tai cac khuvuc do
Nhunggia tri van hoa la nhung gia tri lam len mot xa hoi, co the vun dap cho
xa hoi do ton tai va phat trien Chinh vi the cac yeu to van hoa thong thubng dugc
bao ve het sue quy mo va chat che, dac biet la cac van hoa tinh than Tuy vay chung
ta cung khong the phu nhan nhung giao thoa van hoa cua cac nen van hoa khac vaocac quoc gia Su giao thoa nay se thay doi tarn ly tieu dung, loi song, va tao ra trien vgng phat trien vbi cac nganh
Trang 32Ben canh van hoa, cac dac diemve xa hoi cung khien cac doanh nghiep quan
tarn khi nghien cuu thi trudng, nhung yeu to xa hoi se chia cong dong thanh cac
nhom khach hang, moi nhom co nhung dac diem, tarn ly, thu nhap khac nhau:
Tuoi tho trung binh, tinh trang sue khde, che do dinh dudng, an uong; Thu nhaptrung binh phan phoi thu nhap; Loi song, hoc thuc,cac quan diem ve tham my, tarn
Iv song; Dieu kien song
Doi vdi Imh vuc dau tu kinh doanh bat dong san, tac dong cua yeu to van hoa xa hoi duoc the hien ro trong quan diem ve noi d Trude day, hau het ngudi dan chi thich d nha dat tho cu nha chung cu con la mot khai niem la lam thi ngay
nay da phan gidi Ire va mot bo phan khong nho cac tang ldp cao tuoi lai thich song
d chung cu do nhung tien ich nd mang lai
* Yeu to hoi nhap
Ngoai cac yeu to duoc neu trong Mo hinh PEST, chung ta con phai ke den
yeu to hoi nhap Hoi nhap kinh te quoc te tao cho doanh nghiep nhieu co hoi nhung cung khong it kho khan
Toan cau hoa tao ra cac sue ep canh tranh, cac doi thu den tu moi khu vuc
Qua trinh hoi nhap se khien cac doanh nghiep phai dieu chinh phu hop vdi cac loithe so sanh phan cong lao dong cua khu vucva cua the gidi
Dieu quan trong la khi hoi nhap, cac rao can ve thuong mai se dan dan dupe
go bo, cac doanh nghiep nude ngoai cd nhieu hon co hoi tiep can vdi linh vuc dau
tu kinh doanh BDS trong nude, gop phan thuc day su phat trien cua thi trudng BDS,tao them nhieu co hoi lua chon cho khach hang, dong thdi lai la moi de doa tiem anmanh me doi vdi cac doanh nghiep bat dong san trong nude
b) Moi trudng vi mo (moi trudngnganh)
Mdi trudng nganh la cac yeu to xuat hien trong mot nganh san xuat kinh
doanh quyet dinh tinh chat va mire do canh tranh trong nganh kinh doanh do Cacyeu to nay tac dong den toan bo qua trinh xac dinh dinh hudng chien luoc kinhdoanh cua doanh nghiep Mdi trudng nganh gom 5 yeu to co ban la: Doi thu canh
Trang 33tranh; khach hang; nha cung cap; cac doi thu tiem an va san pham thay the Michael
Porter da khai quat moi truong nganh qua mo hinh ap lire (So do 1.1)
* Ap luc canh tranh cuanha cung cap
Nha cung cap co the gay ap lire ve gia ca, chat lupng dau vao cua cac cong
trinh xay dung, do do anh hudng tdi kha nang thu lpi nhuan cua doanh nghiep
Danh gia ap lire cua nha cung cap chinh la danh gia su tuong quan giua doanh nghiep va nha cung cap Ap lire cua nha cung cap dupe danh gia thong qua cac tieu chi:
- Quy mo tuong doi cua nha cung cap doi vdi doanh nghiep
- Tam quan trong cua nha cung cap dupe the hien qua ty trong dau vao cua
ho cho doanh nghiep
- Kha nang thay the san pham cua nha cung cap phu thuoc nhieu vao so
lupng cac doanh nghiep cung cap san pham nhu ho tren thi trudng neu so lupng
nhieu thi khong dang lo ngai, ngupc lai, chi mot so it cac doanh nghiep san xuat thi
ap luc cua ho se rat ldn
- Neu doanh nghiep nam bat dupe nhieu thong tin ve nha cung cap thi quyenluc dam phan se thuoc ve doanh nghiep
* Ap luc tirphia khach hang:
Ngudi mua dupe xem nhu la mot moi de doa canh tranh khi buoc doanh
nghiep giam gia va nang cao chat lupng san pham, dich vu Mac du cd nhung dac thu rieng nhung trong boi canh canh tranh ngay cang gay gat nhu hien nay thi cac
doanh nghiep dau tu kinh doanh bat dong san cung phai chiu tac dong ldn tir phia
khach hang Nhin chung doanh nghiep dau tu kinh doanh bat dong san cd the danhgia ap luc tir phia khach hang thong qua mot so tieu chi sau:
- Quy mo tuong doi cua khach hang la ldn hay nho so vdi doanh nghiep;
- Kha nang khach hang co the thay the san pham cua doanh nghiep bang
nhungsan pham, dich vu cua doanh nghiep khac;
- Quy mo cua khach hang: neu khach hang la nhung nha phan phoi co quy
mo ldn thi ap luc se rat ldn;
Trang 34- Neu khach hang co day du thong tin ve gia ca, chat luong, ten cac doanh nghiep cung cap san pham do tren thi truong thi quyen luc dam phan se nghieng vephia ho
* Ap luc canh tranh tu san pham thay the
San pham thay the la nhung san pham cho phep thay the cung mot nhu cau
vdi nhung san pham hien tai cua nganh, tu do gay sue ep den cac doanh nghiep
trong nganh Doi vdi nha chung cu thi san pham thay the dupe xac dinh la nha dattho cu nha biet thu, nha lien ke Cdn doi vdi van phdng cho thue trong cac toa nha
thi san pham thay the la nha tho cu cho thue lam van phdng, tru sd cua cac co quan
Nha nude cu cho thue lam van phdng
Cac doanh nghiep dau tu kinh doanh bat dong san cd the danh gia muc do nguy hiem cua san phamthay thethong qua cac tieu chi:
- Xem xet kha nang thoa man nhu cau cua san pham thay the thong qua chi
so the hien moi tuong quan giua gia ca va chat luong Neu gia thap, chat luong lai
cao thi mire do nguy hiem la rat Ion;
- Khi cd su dot pha ve cong nghe trong noi bo nganh, tao ra nhung san pham moi uu viet hon thi do se la nguy hiem that su
* Ap luc canh tranh tu doi thu tiem an
Doi thu tiem an la nhung doanh nghiep hien tai chua cd mat trong nganhnhung trong tuong lai cd the se xuat hien Muc do de doa cua cac doi thu tiem an la
ldn hay nho phu thuoc vao cac yeu to co ban sau:
- Sue hap dan cua nganh: Mot nganh cd cau tang truong nhanh, ty le lpinhuan cao hoac de dang tham nhap, hoac dupc Nha nude bao ho thi sue hap dan
larat ldn;
- Cac rao can nhap nganh (Entry barries) la nhung yeu to lam cho viec gianhap nganh trd len kho khan hon Do la nhung rao can ve ky thuat (nhung tinh chat
dac thu ve cong nghe, may moc, thiet bi ), rao can vetai chinh (quy mo von dautu
thudng xuyen la nhung rao can quan trong doi vdi mot doanh nghiep khi moi gia
Trang 35nhap nganh) va rao can ve thuung mai (thuung hieu, he thong phan phoi, chi phichuyen doi khach hang ).
* Ap luc noi bo nganh
Canh tranh trong noi bo nganh la yeu to quan trong anh huong tai lai nhuan
va hoat dong kinh doanh cua mdi doanh nghiep trong mot nganh Canh tranh giua cac doanh nghiep trong mot nganh thuong bao gom cac noi dung chu yeu: cau true
nganh, thuc trang cau cua nganh va cac rao can
- Cau true nganh co anh huong lon den viec gia nhap nganh cua cac doanhnghiep Dau tu kinh doanh bat dong san la nganh phan tan (bao gom nhieu doanh
nghiep co quy mo khac nhau nhung khong cd doanh nghiep nao co vai tro chi phoi)vdi su tham gia cua hang nghin doanh nghiep trong va ngoai nude, do do cudng do canh tranh rat gay gat
- Muctang trudng cau hien tai cua nganh cung la mot yeu to quyet dinh mire
do quyet liet trong canh tranh Neu cau tang trudng lien tuc se la co hoi cho cac doanh nghiep kiem ldi Con khi cau giam, cac doanh nghiep se phai canh tranh gay
gat han nham giur vung vi tri cua minh tren thi trudng
- Cac rao can bao gom rao can gia nhap nganh (entrance barries) va rao can
rut lui (exit barries) Cac rao can gia nhap nganh la nhung yeu to gay kho khan han
cho cac doi thu khi muon tham gia vao nganh nao do nhu: cac quy dinh ve von phap
dinh; quy dinh ve chung chi hanh nghe, Con cac rao can rut lui la nhung yeu to
gay kho khan cho cac doanh nghiep khi muon rut lui khoi mot nganh nhu: su dac
thu cua cac trang thiet bi may moc; sue ep tu phia Chinh phu co the gay anh hudng rat ldn den tinh hinh canh tranhtrong mot nganh
1.1.4.2 Mdi trudng noi bo doanh nghiep
* Muc dich cua viecphan tich noi bo doanh nghiep
Phan tich noi bo doanh nghiep la nghien cuu nhung gi thuoc ve ban than
doanh nghiep, tac dong true tiep hoac gian tiep tdi hoat dong san xuat kinh doanh,nham tim ra nhung diem manh, diem yeu cua doanh nghiep, tir do co nhung bienphap tich cue phat huy nhung diem manh, khac phuc nhung diem yeu con ton tai
Trang 36cua doanh nghiep, giup doanh nghiep co the tan :dung nhung co hoi tu ben ngoai mang lai -
* Cac yeu to cua moi truong noi bo doanh nghiep
Co rat nhieu hoat dong truc tiep cung nhu tac nghiep gop phan tao nen su thanh cong cua doanh nghiep Tuy nhien trong thuc te, chung ta kho co the danh gia duoc mot cach toan dien tat ca cac yeu to trong doanh nghiep Vi vay, trong qua trinh xav dung dinh hudng chien luoc, chung ta co the tap trung phan tich mot so yeu to chu chot co tinh chat quyet dinh den su thanh cong do nhu: Hoat dong san xuat; nguon nhan luc; tiem luc tai chinh va nang luc lanh dao
a) Hoat dong san xuat
Chuc nang san xuat trong hoat dong kinh doanh la qua trinh bien doi dau vao thanh hang hoa, dich vu Doi vdi linh vuc dau tu kinh doanh bat dong san co rat nhieu loai chi phi de san xuat ra san pham va la yeu to chu chot cau thanh gia san pham, vi vay nang luc san xuat thudng duoc coi la vu khi canh tranh trong chien luoc cua doanh nghiep
b) Nguon nhan luc
Trong bat ky doanh nghiep nao thi yeu to con ngudi luon giu vai tro quan trong nhat, do la noi luc va suc manh tiem tang ben trong doanh nghiep Neu biet quan ly va su dung nguon nhan luc, doanh nghiep se phat huy duoc nhung diem manh, tao nen nhung loi the canh tranh tot
c) Tiem luc tai chinh
Trong xu the hoi nhap kinh te quoc te nhu hien nay, su thanh cong cua moi doanh nghiep phu thuoc rat nhieu vao nang luc tai chinh Tiem luc tai chinh manh
se giup doanh nghiep co co hoi md rong hoat dong san xuat, ap dung tien bo khoa hoc cong nghe, ha gia thanh san pham, thu hut nhan tai tu do tao nen nhung loi the canh tranh vo cung ldn
d) Nang luc lanh dao
De co the phat hien nhung co hoi, thach thuc cua moi trudng va phat huy duoc noi luc cua doanh nghiep khong the khong ke den vai tro quan trong cua cac
DAI HOC KTQD
Trang 37nha lanh dao doanh nghiep Mot doanh nghiep du co nhieu tiem nang, the manh
nhurng khong biet each phat huy, sur dung thi cung vo gia tri Do do, trong qua trinh
xay dung chien luge, tai nang cuanha lanh dao can dugcxem xet, danhgia dung mire
7.1.4.3 Xay dung dinh huong chien lucre
Sau khi phan tich cac yeu to cua moi truong ben ngoai va ben trong doanh
nghiep, chung ta tien hanh xay dung dinh huong chien luge Cac cong cu giup tong
hgp va danh gia cac lua chon chien luge trong tuong lai thong dung hien nay la mo
hinh SWOT va ma tran TOWS
a) Mo hinh SWOT
Mo hinh SWOT (viet tat cua 4 chu: Strengths - Diem manh Weaknesses -
Diem yeu, Opportunities - Co hoi va Threats - Nguy co) la mot cong cu rat huu
t
dung trong phan tich chien luge Trong do: Strengths va Weaknesses la cac yeu tonoi tai cua doanh nghiep con Opportunities va Threats la cac nhan to tac dong tuben ngoai Phan tich SWOT cung cap thong tin huu ich trong viec hai hoa cac
nguon luc va nang luc cua cong ty doi vdi moi trubng canh tranh ma cong ty dang
hoat dong
Mo hinh nay khong dua ra nhung mo hinh chien luge cu the nhung no co tac
dung neu ra nhungdinh huong chien luge rat quan trong vdi doanh nghiep
b) Ma tran TOWS
Ma tran TOWS dugc Giao su Heinz Weihrich (Giao su quan ly toan cau va
Khoa hoc hanh vi - Trubng Kinh doanh va Quan ly, Dai hoc San Francisco nghiencuu va phattrien duatren mbhinh SOWT
Cac ma tran TOWS la su ket hgp cac yeu to noi bo (diem manh va diem yeu)
va cac yeu to ben ngoai (co hoi va moi de doa) tao nen cac nhom chien luge chinh
dugc the hientrong so do sau:
Trang 38W1 W2
Phat huv diem manh day lui
1.2 M ot s o v an d e l y lu a n ve t hi tru r oon bat d ong s a n
1.2.1 Khai niem, dac diem bat dong san
1.2.1.1 Khai niem bat dong san
Bat dong san (BBS) la mot khai niem duoc su dung pho bien o hau khap cac quoc gia tren the gidi Trong tieng Anh ngudi ta dung tu Real estate (tai san bat dong) Trong tieng Phap khai niem bat dong san duoc chi bang tu Immobilie
Dieu 131 Bo Luat Dan su quy dinh: “Bat dons san la cac tai san khons the di doi bao gom: dat dai; nha o, cac cong trinh xay dung gan lien vdi dat dai ke ca cac tai san gan lien nha o, cong trinh xay dung do; cac tai san khac gan lien vdi dat; cac tai san khac do phap luat quy dinh"
Mac du vdi cach quan niem nhu tren, song viec phan dinh cac tai san la dons san hay bat dong san thudng khong don gian Mot cach hieu pho bien ve bat dong san la: Bat dong san la nhung tai san vat chat khong the di doi, ton tai va on dinh lau dai
Bat dong san co mot so dac diem chu yeu sau:
* Tinh ca biet va khan hiem
Dac diem nay cua BDS xuat phat tu tinh ca biet va tinh khan hiem cua dat dai Tinh khan hiem cua dat dai la do dien tich be mat trai dat la co han Tinh khan
Trang 39hiem cu the cua dat dai la gidi han ve dien tich daTdai cua tung mieng dat, khu vuc, vung, dia phuong lanh tho v.v Chinh vi tinh khan hiem, tinh co dinh va khong diddi dugc cua dat dai nen hang hoa BDS co tinh ca biet Trong cung mot khu vucnho ke ca hai BDS canh nhau deu cd nhung yeu to khong giong nhau Tren thitrudng BDS kho ton tai hai BDS hoan toan giong nhau vi chung cd vi tri khonggian
khac nhau ke ca hai cong trinh canh nhau va cung xay theo mot thiet ke Ngay trong
mot toa cao oc thi cac can phong cung cd hudng va cau tao nha khac nhau Ngoai
ra chinh cac nha dau tu kien true su deu quan tarn den tinh di biet hoac de tao su
hap dan ddi vdi khach hang hoac thoa man sd thich ca nhan v.v
* Tinh ben lau
Do dat dai la tai san do thien nhien ban tang, mot loai tai nguyen duoc xcm
nhu khong the bi huy hoai, tru khi cd thien tai, xoi Id, vui lap Dong thdi, cac vat
kien true va cong trinh xay dung tren dat sau khi xay dung hoac sau mot thdi gian
su dung duoc cai tao nang cap cd the ton tai hang tram nam hoac lau hon nua Vi
vay, tinh ben lau cua BDS la chi tuoi tho cua vat kien true va congtrinh xay dung
Can phan biet “tuoi tho vat ly” va “tuoi tho kinh te” cua BDS Tuoi tho kinh
te cham dut trong dieu kien thi trudng va trang thai hoat dong binh thuong ma chiphi su dung BDS lai ngang bang vdi loi ich thu duoc tu BDS do Tuoi thovat ly dai
hon tuoi tho kinh te kha nhieu vi nd cham dut khi cac ket cau chiu luc chu yeu cua
vat kien true va cong trinh xay dung bi lao hoa va hu hong, khong the tiep tuc an
toan cho viec su dung Chinh vi tinh chat lau ben cua hang hoa BDS la do dat dai
khong bi mat di, khong bi thanh ly sau mot qua trinh sudung, lai cd the su dung vao
nhieumuc khacnhau, nen hang hoa BDS rat phong phu va da dang, khong bao gid can
* Tinh phu thuoc lan nhau
BDS chiu su anh hudng lan nhau rat ldn, gia tri cua mot BDS nay cd the bi
tac dong cua BDS khac Dac biet, trong trudng hop Nha nude dau tu xay dung cac cong trinh ket cau ha tang se lam tang ve dep va nang cao gia tri su dung cua BDStrong khu vuc do Trong thuc te, viec xay dung BDS nay lam ton them ve dep va su
hap dan cua BDS khac la hien tuong kha pho bien
Trang 40' W
-* Tinh thich ung
Lgi ich eua BDS dugc sinh ra trong qua trinh su dung BDS trong qua trinh
su dung co the dieu chinh cong nang ma van giu dugc nhung net dac trung cua no, dong thdi van dam bao yeu cau su dung cua ngudi tieu dung trong viec thoa man nhu cau sinh hoat, san xuat-kinh doanh va cac hoat dong khac
* Tinh phu thuoc vao nang luc quan ly
Vi bat dong san thudng co gia tri ldn, bao gom nhieu chung loai nen viec quan ly chung kha phuc tap, do do doi hoi ngudi quan ly phai co nang luc cao va chi phi quan ly cung phai cao hon so vdi cac hang hoa thong thudng
* Mang nang yeu to tap quan thi hieu va tam ly xa hoi
Hang hoa BDS chiu su chi phoi cua cac yeu to nay manh hon cac hang hoa thong thudng khac Nhu cau ve BDS cua moi vung, moi khu vuc, moi quoc gia la rat khac nhau, phu thuoc vao thi hieu, tap quan cua ngudi dan sinh song tai do Yeu
to tam ly xa hoi tham chi' ca cac van de tin ngudng, ton giao, tam linh v v chi phoi nhu cau va hinh thuc BDS
1.2.2 Khhi mem, ddc diem t hi truong bbt dong sa
Co nhieu dinh nghia va cach hieu khac nhau ve thi truong bat dong san nhu:
- Khai niem 1: thi truong bat dong san la noi hinh thanh cac quyet dinh ve viec ai tiep can dugc BDS va BDS do dugc su dung nhu the nao va vi muc dich gi
- Khai niem 2: thi trudng bat dong san la dau moi thuc hien va chuyen dich gia tri cua hang hoa BDS
- Khai niem 3: thi trudng bat dong san la "noi" tien hanh cac giao dich ve BDS gom chuyen ghuogg, cho thue, the chap va cac dich vu ho trg nhu moi gidi, tu van
Tuy nhien, ta co the hieu mot cach khai quat nhu sau: “Thi trudng bat dong san la tong the cac giao dich ve bat dong san dua tren cac quan he hang hoa, tien te dien ra trong mot khong gian va thdi gian nhat dinh’,(4)
4 Xem trong Hoang Van Cudng (2006)