Luận văn thạc sĩ quản lý kinh tế quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã duy tiên, tỉnh hà nam

Thực trạng quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 58 2.3.1 Thực trạng công tác xây dựng và tổ ch

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ

THỊ XÃ DUY TIÊN, T ỈNH HÀ NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ

Chuyên ngành: Quản lý kinh tế

Mã số: 8 31 01 10

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS TRẦN ANH TUẤN

HÀ NỘI, NĂM 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của tôi Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng Luận văn có sự kế thừa của các công trình trước đây Những tư liệu mới và những kết quả của luận văn chưa từng được công bố trong bất cứ công trình nào

Hà Nội, ngày tháng năm 2021

Học viên

Cù Thị Thu Hiền

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin chân thành cảm ơn sự quan tâm giúp đỡ của Ban Quản lý đào tạo Sau đại học - Học viện Hành chính Quốc gia, sự tận tình giảng dạy của các thầy cô trong suốt khóa học và sự giúp đỡ của bạn bè cùng lớp

Tôi xin chân thành cảm ơn và bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Trần Anh Tuấn đã trực tiếp, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo trong suốt thời gian thực hiện luận văn và cung cấp nhiều thông tin khoa học có giá trị để luận văn này được hoàn thành

Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo Ban Quản lý dự án nhà ở thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam đã tạo điều kiện tốt nhất để tôi học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn này

Cuối cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến người thân, bạn bè và đồng

nghiệp đã động viên, giúp đỡ tôi trong thời gian qua

Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Cù Thị Thu Hiền

MỤC LỤC TRANG BÌA PHỤ

LỜI CAM ĐOAN

11

1.1 Tổng quan về dự án phát triển nhà bằng vốn ngoài ngân sách

nhà nước

11

1.1.2 Khái niệm vốn ngoài ngân sách Nhà nước 14 1.1.3 Khái niệm dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách

1.2 Quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư phát triển nhà ở bằng

vốn ngoài ngân sách nhà nước

16

1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư phát triển nhà

ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

16

1.2.2 Chức năng quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở

bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

18

1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở

bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

20

1.2.4 Nhân tố ảnh hưởng đến công tác Quản lý nhà nước đối với các

dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

24

1.3 Kinh nghiệm thực tiễn quản lý nhà nước đối với các dự án phát

triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước ở một số địa

phương và bài học rút ra cho thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

30

1.3.1 Kinh nghiệm Quản lý nhà nước dự án phát triển nhà ở bằng vốn

ngoài ngân sách nhà nước của thị xã Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình

30

1.3.2 Kinh nghiệm Quản lý nhà nước dự án phát triển nhà ở bằng vốn

ngoài ngân sách nhà nước của Thành phố Phủ Lý, tỉnh Hà Nam

32

1.3.3 Những bài học kinh nghiệm Quản lý nhà nước dự án phát triển

nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước cho thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

34

Chương 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở BẰNG VỐN NGOÀI NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ DUY TIÊN, TỈNH

HÀ NAM

37

2.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Duy Tiên, tỉnh

Hà Nam có ảnh hưởng đến quản lý nhà nước đối với phát triển

nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

37

2.1.3 Đánh giá tác động của các đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội

của thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam đến phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

41

2.2 Tình hình phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

2.3 Thực trạng quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở

bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy

Tiên, tỉnh Hà Nam

58

2.3.1 Thực trạng công tác xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch,

kế hoạch, chương trình về phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

58

2.3.2 Thực trạng công tác xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện

các văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn hoạt động quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

60

2.3.3 Thực trạng thực thi các chính sách phát triển nhà ở từ nguồn

vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

63

2.3.4 Thực trạng bộ máy quản lý nhà nước đối với các dự án phát

triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị

xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

71

2.3.5 Thực trạng công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải

quyết khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp trong các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

76

2.4 Đánh giá thực trạng công tác Quản lý nhà nước đối với các dự

án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa

bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

84

3.1 Quan điểm và định hướng Quản lý nhà nước đối với các dự

án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

84

3.1.1 Quan điểm hoàn thiện công tác Quản lý nhà nước đối với các

dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

84

3.1.2 Định hướng hoàn thiện công tác Quản lý Nhà nước đối với các

dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

86

3.2 Giải pháp hoàn thiện Quản lý nhà nước đối với các dự án

phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

87

3.2.1 Hoàn thiện tổ chức bộ máy quản lý nhà nước, nâng cao chất

lượng nguồn nhân lực quản lý nhà nước đối với các dự án đầu

tư bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

87

3.2.2 Hoàn thiện công tác xây dựng và tổ chức thực hiện chương

trình, kế hoạch về phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

88

3.2.3 Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn

cụ thể khi có sửa đổi, bổ sung, đồng thời hướng dẫn xử lý chuyển tiếp khi thay đổi cơ chế quản lý

92

3.2.4 Giải pháp hoàn thiện công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm,

giải quyết khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp trong các dự

án đầu tư phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà

93

Nam

3.2.5 Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý kê khai, thu thuế đối với

các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

95

3.3 Kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác Quản lý Nhà nước đối

với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

CSHT Cơ sở hạ tầng

ĐTXD Đầu tư xây dựng

ĐTXDCB Đầu tư xây dựng cơ bản GPMB Giải phóng mặt bằng

HĐND Hội đồng nhân dân

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Số lượng nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

năm 2020

44

Bảng 2.2 Các dự án phát triển nhà bằng vốn ngoài ngân sách nhà

nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam tính đến năm 2020

53

Bảng 2.3 Các dự án phát triển nhà ở đang triển khai bằng vốn ngoài

ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam tính đến năm 2020

54

Bảng 2.4 Các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà

nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam tính đến năm 2020 phân theo địa phương

56

Bảng 2.5 Kết quả đánh giá của nhà đầu tư về công tác quy hoạch phát

triển nhà ở trên địa bàn Thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

59

Bảng 2.6 Kết quả đánh giá của nhà đầu tư về công tác ban hành văn

bản hành chính liên quan đến trình tự, thủ tục thực hiện dự

án phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

62

Bảng 2.7 Kết quả đánh giá của nhà đầu tư về công tác chấp thuận chủ

trương đầu tư dự án nhà ở trên địa bàn Thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

66

Bảng 2.8 Đánh giá của nhà đầu tư về bộ máy và năng lực của cán bộ,

công chức QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở ngoài ngân sách Nhà nước

76

DANH MỤC CÁC HÌNH, BIỂU ĐỒ

Hình 2.1 Bản đồ hành chính Thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam 38 Hình 2.2 Cơ cấu ngành kinh tế của Thị xã Duy Tiên năm 2020 40 Hình 2.3 Các dự án phát triển nhà ở đang triển khai bằng vốn

ngoài ngân sách nhà nước tại thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam phân theo loại dự án

Hình 2.6 Sơ đồ tổ chức bộ máy QLNN đối với các dự án phát

triển nhà ở trên địa bàn Thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

75

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Sự phát triển kinh tế xã hội của một đất nước nói chung và của một địa phương nói riêng gắn liền với xây dựng và phát triển các công trình xây dựng, các công trình hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo được sự hiện đại, đồng bộ và hoàn chỉnh Trong đó các công trình về nhà ở là khâu trọng tâm của hệ thống xây dựng, là tiền đề, động lực cho sự phát triển của các ngành kinh tế khác Nhà ở

là không gian cư trú, nơi đảm bảo môi trường sống, tái tạo sức lao động, và là môi trường văn hóa, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản giá trị mà còn thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần làm thay đổi diện mạo đô thị và nông thôn Bên cạnh đó, sự đầu tư phát triển nhà ở còn thể hiện sự quan tâm của nhà nước đến nhân dân, có nhà ở thích hợp và an toàn là nhu cầu thiết yếu, nguyện vọng chính đáng của mỗi người Với tình hình đất nước ta hiện nay, với mật độ dân số cao và không ngừng gia tăng, vấn đề nhà ở hiện đang

là một bức xúc lớn của xã hội, một bài toán khó cho các nhà quy hoạch, hoạch định chính sách và cũng là một rào cản quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển kinh tế của đất nước

Theo dự báo của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021- 2030 sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị Nguyên nhân là do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa phát triển; tăng trưởng kinh tế gắn liền với

sự gia tăng mức thu nhập của người dân làm tăng khả năng chi trả nói chung

và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng Bên cạnh đó, nhu cầu cải tạo, thay thế do sự xuống cấp về chất lượng của nhà ở cũng sẽ tăng lên Tuy nhiên, hiện nay các địa phương có nhu cầu rất lớn về nhà ở, nhưng nguồn vốn ngân sách lại rất hạn hẹp do phải đầu tư vào nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau, đặc biệt là khi dịch bệnh ngày càng bùng phát mạnh thì nguồn vốn ngân sách nhà nước càng sử dụng nhiều hơn cho y tế chính vì vậy việc huy động các nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, đặc biệt là

nguồn vốn tư nhân rất cần thiết để đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở ngày càng cao hiện nay Song song với việc huy động các nguồn lực ngoài ngân sách nhà nước, để đảm bảo chất lượng xây dựng và khai thác các công trình xây dựng nhà ở phụ thuộc rất nhiều vào công tác quản lý của Nhà nước

Trong Chương trình phát triển nhà ở của thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam đến năm 2025 tầm nhìn đến năm 2030, ngoài lượng lớn nhà ở do dân tự đầu

tư xây dựng (4.848.000 m2), các dự án nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng là 3.642.040 m2 thì còn rất nhiều nhu cầu về nhà ở như các khu đô thị chưa được đáp ứng Một mục tiêu hướng đến của tỉnh để đáp ứng nhu cầu nhà ở trong tương lai trong quá trình đô thị hóa đang diễn ra sâu rộng trên cả nước nói chung và thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam nói riêng là huy động các nguồn vốn ngoài ngân sách đặc biệt là các nguồn vốn tư nhân để đầu tư các dự án về nhà ở Đến nay, sau nhiều năm triển khai Chương trình phát triển nhà ở, nhiều

dự án bất động sản được thu hút đầu tư, như bất động sản nhà ở, bất động sản

du lịch, khu đô thị, góp phần tạo ra bộ mặt mới của thị xã Tuy nhiên, do đặc thù địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam khá rộng, quỹ đất còn nhiều, giá đất còn thấp, các dự án bất động sản trên địa bàn tập trung chủ yếu tại các khu vực năng động như khu Đô thị mới Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng thì địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, đến hết năm 2020, trên địa bàn có gần 12 dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở, trong đó chủ yếu thực hiện hình thức đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới dạng phân lô, bán nền để phát triển nhà ở

Trong khi đó, công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn còn tồn tại nhiều hạn chế, bất cập Việc triển khai thực hiện các quy định hiện hành về quá trình lựa chọn, chấp thuận dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn còn nhiều bất cập, gặp lúng túng bởi quy định khác nhau của nhiều Luật, Nghị định liên quan, đặc biệt trong việc lựa chọn nhà đầu tư và xác định giá đất Bên cạnh đó, chưa ban hành văn bản hướng dẫn quy trình thực hiện thủ tục đầu tư dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước, gây trở

ngại cho nhà đầu tư khi tiến hành thực hiện các thủ tục hành chính, và khó khăn trong công tác quản lý hành chính Hơn thế nữa, chưa xây dựng Kế hoạch phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước hàng năm, chưa có danh mục các dự án thu hút đầu tư phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước hàng năm trên địa bàn, là nguyên nhân mà các dự án hiện nay chỉ tập trung ở một vài nơi thuận tiện, và dừng lại ở hình thức phân lô bán nền Ngoài ra, công tác quản lý tài chính đối với các doanh nghiệp đầu tư dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn gặp nhiều khó khăn gây thất thoát ngân sách tỉnh; đặc biệt, công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định chưa được thực hiện

Từ những phân tích như vậy Đề tài “Quản lý nhà nước đối với các dự

án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam” nhằm giải quyết vấn đề khoa học, thực tiễn, cấp

thiết trong công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, cũng như góp phần vào việc phát triển kinh tế của tỉnh Hà Nam

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài luận văn

Các đề tài nghiên cứu liên quan đến công tác QLNN về dự án phát triển nhà ở đã được đề cập nhiều trong các nghiên cứu, các đề tài luận văn, luận án, có thể kể đến các đề tài sau:

- Trần Đình Tuấn, Phan Doãn Thức và Nguyễn Thị Châu (2012)

“Quản lý nhà nước các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị ở tỉnh

Quảng Ninh” Tạp chí Khoa học và Công nghệ, Đại học Thái Nguyên: đã đánh

giá công tác quản lý nhà nước đối với các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị ở tỉnh Quảng Ninh: (1) Thực trạng việc ban hành các thủ tục hành chính liên quan đến việc lập, phê duyệt và thực hiện dự án; (2) Thực trạng công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch; (3) Thực trạng công tác thẩm định, phê duyệt và quản lý giám sát quá trình thực hiện các dự án đầu tư, (4) Thực trạng công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; (6) Thực trạng

công tác thu nộp tiền sử dụng đất; (5) Thực trạng công tác thanh kiểm tra, xử lý sai phạm và tháo gỡ khó khăn vướng mắc các dự án Trên cơ sở đó đề xuất quan điểm, giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước các dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu đô thị tỉnh Quảng Ninh, bao gồm: cải cách thủ tục hành chính theo hướng đơn giản, gọn nhẹ, hiệu lực, hiệu quả, công khai, minh bạch; Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch và tuân thủ việc triển khai thực hiện theo quy hoạch; Nâng cao chất lượng công tác thẩm định, phê duyệt dự án đầu

tư và quản lý giám sát quá trình thực hiện dự án, đẩy nhanh tiến độ thực hiện

dự án; Làm tốt công tác giải phóng mặt bằng và đặc biệt chú trọng đến việc tạo quỹ đất sạch; Tăng cường công tác thu nộp tiền sử dụng đất; và làm tốt công tác thanh kiểm tra, kiên quyết xử lý sai phạm các dự án

- Hoàng Thị Kim Ngân (2017), Luận văn Thạc sĩ Kinh tế phát triển

Quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Kon Rẫy, tỉnh Kon Tum, Đại

học Kinh tế - Đại học Đà Nẵng: đã sử dụng các phương pháp phân tích thống

kê, so sánh, đánh giá, tổng hợp, khái quát dựa trên các số liệu thứ cấp để phân tích, đánh giá công tác QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Kon Rẫy, tỉnh Kon Tum, trên 07 phương diện: (1) Triển khai thi hành Luật Đất đai; (2) Công tác kỹ thuật về đất đai và nghiệp vụ địa chính; (3) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch đô thị; (4) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi và chuyển mục đích sử dụng đất; (5) Quản lý tài chính về đất đai; (6) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

và quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai; (7) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai; giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử dụng đất Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất các giải pháp hoàn thiện QLNN về đất đai trên địa bàn huyện Kon Rẫy, tỉnh Kon Tum

- Huỳnh Nguyên Dạ Quyên (2011), Giải pháp phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng, Luận văn Thạc sĩ Kinh tế phát triển Đại học Đà Nẵng

[15]: đã sử dụng phương pháp thống kê, mô tả, phân tích, tổng hợp, so sánh, tính toán để đánh giá thực trạng phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng,

chỉ ra những thành công và những vấn đề tồn tại cần giải quyết trong phát triển nhà ở xã hội tại thành phố Đà Nẵng trên các phương diện: các chương trình phát triển nhà ở xã hội; các đối tượng được thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội; các nhà đầu tư phát triển nhà ở xã hội; và kết quả phát triển nhà ở xã hội

về diện tích, dịch vụ cung cấp và chất lượng Nghiên cứu đã chỉ ra những hạn chế trong phát triển nhà ở xã hội ở thành phố Đà Nẵng trong thời gian qua từ nhiều phía: (1) chính quyền địa phương còn thiếu cơ chế thực hiện dự án nhà

ở xã hội cũng như lựa chọn đối tượng thụ hưởng, chưa đủ chế tài cho các dự

án nhà ở xã hội sai phạm về chất lượng; (2) các nhà đầu tư thiếu vốn và đất, khó khăn trong khâu xác định giá bán và danh sách đối tượng mua nhà ở xã hội; (3) người dân khó khăn trong việc tiếp cận được thông tin về nhà ở xã hội, trong khi thủ tục còn rườm rà trong việc chứng nhận đối tượng và hình thức thanh toán; giá bán căn hộ còn khá cao so với thu nhập hiện tại của người dân Trên cơ sở thực trạng và dự báo nhu cầu nhà ở xã hội đến năm 2020, luận văn đã đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thành phố Đà Nẵng trên cả ba chủ thể: chính quyền địa phương, nhà đầu tư và người dân

- Nguyễn Trọng Ninh và cộng sự (2008), đề tài thuộc Dự án sự nghiệp

“Điều tra khảo sát tình hình đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại một số địa phương trọng điểm, làm cơ sở để đề xuất các giải pháp về phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trong quá trình soạn thảo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và triển khai”, Cục Quản lý nhà - Bộ Xây dựng: nhóm tác giả đã thực hiện điều tra khảo sát tình hình đầu tư xây dựng

nhà ở theo dự án tại một số địa phương trọng điểm trong 2 năm 2006-2007, tổng quan về tình hình phát triển nhà ở theo dự án, đánh giá thực trạng các dự

án phát triển nhà ở tại một số địa phương, từ đó rút ra một số vấn đề từ các dự

án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước Trên cơ sở đó đề tài

đề xuất các cơ chế chính sách một cách đồng bộ để thúc đẩy và quản lý công tác phát triển nhà ở theo dự án Kết quả nghiên cứu của đề tài này đã được áp dụng trong quá trình soạn thảo các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và

triển khai thực hiện định hướng phát triển nhà ở Đề tài đã có những đóng góp nhất định trong việc ban hành văn bản quy phạm pháp luật của ngành Xây dựng nói riêng và của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật đầu tư và xây dựng nói chung, đóng góp thiết thực trong việc thúc đẩy lĩnh vực đầu tư bất động sản ở Việt Nam

- Dương Thị Bình Minh và cộng sự (2012), Chính sách phát triển nhà

ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước tại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận và thực tiễn, NXB Phương Đông, Cà Mau: đã tiếp cận các lý thuyết hiện đại về

thị trường nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước, các lý thuyết về chính sách cũng như các công cụ của chính sách liên quan đến nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước; tiếp cận trên góc độ kinh tế học để xem xét cung cầu và giá cả nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước, lý thuyết tín dụng và tài chính công hiện đại được thể hiện trong các chính sách có liên quan đến nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước, cũng như kinh nghiệm của một số nước

về phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước và trên cơ sở đó chọn lọc và vận dụng phù hợp với điều kiện cụ thể của TP.HCM Nghiên cứu đã tiếp cận trên bình diện vĩ mô sự vận dụng chính sách, luật pháp của nhà nước

về thị trường nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước, và trên cơ sở đó phân tích, đánh giá các mặt mạnh, yếu của chính sách từ năm 2006 đến năm 2010

và hoàn thiện chính sách nhằm phát triển thị trường nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước tại TP.HCM đến năm 2015

Đối với nội dung nghiên cứu của đề tài luận văn, các văn bản quy phạm pháp luật là những cơ sở quan trọng cho việc tổng quan các vấn đề liên quan đến công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước Trong đó, quan trọng nhất là Luật nhà ở số 65/2014/QH13 (gọi tắt là Luật Nhà ở năm 2014)và Văn bản hợp nhất số 03VBHN-VPQH ngày 15/7/2020; Nghị định số 30/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Trong Luật, Văn bản hợp nhất và Nghị định này, các khái niệm và quy định liên quan đến nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước và phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân

sách nhà nước được nêu cụ thể Nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở Phát triển nhà ở theo hai hình thức: phát triển

nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở theo hộ gia đình, cá nhân [12] Ngoài ra, Luật này còn quy định rõ các nội dung QLNN đối với nhà ở Bên cạnh đó, một số Luật và văn bản dưới luật có liên quan đến phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước theo hình thức dự án, cụ thể: Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 (sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2014)

Cho đến nay, tác giả chưa tìm thấy các nghiên cứu về QLNN liên quan đến phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước tại thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam Đây là vấn đề khá mới mẻ, liên quan trực tiếp đến công tác QLNN về các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam trong bối cảnh quá trình đô thị hóa đang phát triển một cách nhanh chóng ở Hà Nam Đề tài sẽ kế thừa có chọn lọc ở các nghiên cứu trước đây và dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật để xác định khung lý thuyết về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước, kết hợp với thực tiễn công tác QLNN về vấn đề này trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam trong thời gian qua để từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện cho giai đoạn tiếp theo

3 Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là công tác quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước ở địa phương cấp huyện

3.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung: đề tài tập trung nghiên cứu công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước Vốn ngoài ngân sách được đề cập trong luận văn này là nguồn vốn tư nhân Đề tài không nghiên cứu về các dự án phát triển nhà ở bằng các nguồn vốn khác

Chủ thể quản lý nhà nước được nghiên cứu trong luận văn này bao gồm chính quyền tỉnh và chính quyền thị xã, bao gồm các cơ quan chuyên môn thuộc và trực thuộc

- Phạm vi về thời gian: nghiên cứu trong khoảng thời gian 2018 – 2021

- Phạm vi về không gian: trên địa bàn Thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

4.1 Mục đích nghiên cứu

Hoàn thiện công tác Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích nêu trên, nhiệm vụ của đề tài gồm có:

- Hệ thống hóa những lý luận cơ bản về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước;

- Phân tích thực trạng QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn Thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam; chỉ ra những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong công tác này;

- Đưa ra một số giải pháp và đề xuất nhằm hoàn thiện QLNN đối với dự

án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài NSNN trên địa bàn Thị xã Duy Tiên, tỉnh

dự án phát triển nhà ở bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước

5.2 Phương pháp nghiên cứu

+ Phương pháp thu thập thông tin: Thông qua các nguồn chính: báo cáo kinh tế - xã hội, báo cáo quyết toán Ngân sách nhà nước, báo cáo tình hình đầu tư xây dựng, niên giám thống kê, sách, báo, internet Tham vấn chuyên gia, những nhà khoa học trong lĩnh vực nghiên cứu và phỏng vấn các công chức thuộc các phòng ban chuyên môn và các đơn vị có liên quan

+ Phương pháp phân tích, tổng hợp: Thông tin sau khi thu thập được, tác giả tiến hành phân loại, thống kê thông tin theo thứ tự ưu tiên về mức độ quan trọng của thông tin, phân tích, đánh giá xem xét trên các khía cạnh của khoa học về quản lý nhà nước, quản lý kinh tế Đối với các thông tin là số liệu được nhập vào máy tính và tiến hành tổng hợp, phân tích, đánh giá

+ Dựa trên các số liệu thống kê để mô tả sự biến động cũng như xu hướng phát triển của một hiện tượng kinh tế xã hội Mô tả quá trình thực hiện công tác quản lý các dự án phát triển nhà ở được thực hiện như thế nào, qua

đó xác định được kết quả của từng khâu, sự khó khăn, phức tạp của công tác quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài NSNN, đây là căn cứ để chỉ ra các hạn chế, đề xuất các giải pháp

+ Đề tài sử dụng phương pháp nghiên cứu lý thuyết, thu thập, thống kê, phân tích, tổng hợp số liệu thực tế, đề xuất các biện pháp hoàn thiện QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Sau khi nghiên cứu thành công, luận văn sẽ góp phần làm rõ thêm các vấn đề lý luận về quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách; kết quả nghiên cứu về thực trạng quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng nguồn vốn ngoài NSNN tại Thụ xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam là cơ sở đề xuất được những giải pháp nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng nguồn vốn ngoài NSNN tại địa bàn; có ý nghĩa trong việc áp dụng thực tiễn đối với các địa

phương khác Luận văn có thể sử dụng làm tài liệu nghiên cứu, tham khảo trong việc xây dựng các chính sách về đầu tư phát triển các dự án nhà ở bằng nguồn vốn ngoài NSNN

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và phần phụ lục, bố cục luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Cơ sở khoa học về Quản lý Nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

Chương 2: Thực trạng Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện Quản lý nhà nước đối với dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách Nhà nước trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

1.1.1 Khái niệm dự án phát triển nhà ở

Dự án là một tổng thể các hoạt động phụ thuộc lẫn nhau nhằm tạo ra sản phẩm hàng hóa hoặc dịch vụ trong khoản thời gian xác định với sự ràng buộc về nguồn lực trong bối cảnh không hoàn toàn chắc chắn Hay có thể hiểu đơn giản dự án là một tập hợp các công việc, được thực hiện bởi một chủ thể, nhằm đạt được một kết quả dự kiến, trong một thời gian dự kiến, với một kinh phí dự kiến

Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định Đầu tư kinh doanh là việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hiện hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp của tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng hoặc thực hiện dự án đầu tư

Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định

Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở trên một địa điểm nhất định Như vậy, dự án đầu tư xây dựng nhà ở không chỉ đầu tư xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở, mà còn đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở Hệ thống công trình hạ tầng kỹ

thuật gồm công trình giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng, chiếu sáng công cộng, cấp nước, thu gom và xử lý nước thải, chất thải rắn, nghĩa trang và công trình khác Hệ thống công trình hạ tầng xã hội gồm công trình y tế, văn hoá, giáo dục, thể thao, thương mại, dịch vụ công cộng, cây xanh, công viên và công trình khác Dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm: (i) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, trừ nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân; (ii) Dự

án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn; (iii) Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc

dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở; (iv) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để

ở và kinh doanh

Trên cơ sở các khái niệm về nhà ở, phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây

dựng nhà ở nêu trên, có thể khái quát về dự án phát triển nhà ở như sau: Dự

án phát triển nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư xây dựng mới nhà

ở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở, hoặc xây dựng lại, sửa chữa, cải tạo làm tăng diện tích các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung cư trên một địa điểm nhất định, trong thời hạn và chi phí xác định, nhằm mục đích bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường Dự án phát triển nhà ở bao gồm:

+ Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở: là dự án phát triển nhà ở với mục

đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt Trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng (dự án cấp I); nhà ở và các công trình kiến trúc khác do chủ đầu tư hoặc Chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng (dự án cấp II) Chủ đầu tư cấp II là tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, có ngành nghề kinh doanh phù hợp, đáp ứng các điều kiện theo

quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đất đai

+ Dự án đầu tư xây dựng công trình Nhà ở: là dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm

công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội (dự án cấp II hoặc trong khu đô thị mới), hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải tạo

+ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị: là dự án đầu tư xây dựng các công

trình (có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công cộng ) trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị theo quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt

+ Dự án Khu dân cư: là nhà dự án nhà ở mà chủ đầu tư dự án được

chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sau khi đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị

+ Dự án Khu du lịch (có kinh doanh bất động sản): là dự án xây dựng

nhà ở trong các dự án khu du lịch ven biển theo quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh

- Khái niệm về chủ đầu tư

Chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc tổ chức, cơ quan, đơn

vị được giao quản lý, sử dụng vốn để thực hiện đầu tư dự án Chủ đầu tư dự

án phát triển nhà ở phải đáp ứng các tiêu chí sau:

+ Là doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam

+ Có vốn pháp định theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và có vốn ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư

+ Có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật

1.1.2 Khái niệm vốn ngoài ngân sách Nhà nước

Căn cứ tại Nghị định 59/2015/NĐ-CP quy định về “Vốn ngoài ngân sách nhà nước” được hiểu là nguồn vốn của Nhà nước nhưng không nằm trong các nguồn vốn ngân sách trong nhà nước

Nguồn vốn được áp dụng bao gồm: phát hành Công trái quốc gia, phát hàn trái phiếu của Chính phủ, phát hành trái phiếu của chính quyền địa phương; nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức, nguồn vốn vay ưu đãi nhà nước được nhận từ hỗ trợ của các nhà tài trợ nước ngoài; nguồn vốn từ quỹ của các đơn vị sự nghiệp độc lập; nguồn vốn từ quỹ tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước; nguồn vốn quỹ tín dụng mà Chính phủ đứng ra bảo lãnh; nguồn vốn vay từ tài sản của Nhà nước là tài sản bảo đảm cho một giao dịch; vốn từ nguồn đầu tư của doanh nghiệp là đầu tư phát triển của Nhà nước; giá

hai hình thức: phát triển nhà ở theo dự án và phát triển nhà ở theo hộ gia đình,

cá nhân Các trường hợp phát triển nhà ở bao gồm: a) Phát triển nhà ở; b) Phát triển nhà ở xã hội; c) Phát triển nhà ở công vụ; d) Phát triển nhà ở để phục vụ tái định cư; đ) Phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

Như vậy, phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước có thể hiểu là việc đầu tư, xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích các nhà ở riêng lẻ hoặc nhà chung cư nhằm mục đích bán, cho thuê, cho

thuê mua theo cơ chế thị trường bằng vốn của Nhà nước nhưng không nằm

trong các nguồn vốn ngân sách trong nhà nước

Theo quy định của pháp luật, mỗi địa phương xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy

hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở này được lập cho cả khu vực đô thị và nông thôn, cho từng giai đoạn 05 năm và

10 năm hoặc dài hơn Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định

cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân

1.1.4 Đặc điểm các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

Không sử dụng nguồn vốn Nhà nước kể cả vốn đang trong dự toán ngân sách Nhà nước

Nguồn vốn phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt bao gồm: Quốc hội, Hội đồng nhân dân quyết định

Dự án phải đảm bảo phù hợp với chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị của địa phương trong từng giai đoạn Dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tuân thủ các nội dung quyết định chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 14 của Luật Nhà ở Như vậy, nếu dự án phát triển và kinh doanh nhà ở được đề xuất chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị của địa phương thì phải thực hiện thủ tục điều chỉnh bổ sung vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị tại địa phương trước khi đề xuất dự

án Trong đó, ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà

ở của địa phương bao gồm cả tại đô thị và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật Nhà ở

1.1.5 Vai trò các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

Các địa phương có nhu cầu rất lớn về nhà ở, nhưng nguồn vốn ngân sách lại rất hạn hẹp do phải đầu tư vào nhiều ngành, lĩnh vực khác nhau, đặc biệt là khi dịch bệnh ngày càng bùng phát mạnh thì nguồn vốn ngân sách nhà nước càng sử dụng nhiều hơn cho y tế chính vì vậy việc huy động các nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, đặc biệt là nguồn vốn tư nhân rất cần thiết để đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở ngày càng cao hiện nay Song song với việc huy động các nguồn lực ngoài ngân sách nhà nước, để đảm bảo chất lượng xây dựng và khai thác các công trình xây dựng nhà ở phụ thuộc rất nhiều vào công tác quản lý của Nhà nước

Do vốn đầu tư là của các tư nhân nên khắc phục được nhiều hạn chế, bất cập của các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước Việc triển khai thực hiện các quy định hiện hành về quá trình lựa chọn, chấp thuận dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước trên địa bàn sẽ được triển khai nhanh chóng

Giảm thiểu tình trạng gây thất thoát ngân sách tỉnh; đặc biệt, công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền

1.2 Quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

1.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước đối với dự án đầu tư phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

a Quản lý nhà nước

“Quản lý nhà nước là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước do các cơ quan nhà nước tiến hành đối với tất cả mọi cá nhân và tổ chức trong xã hội, trên tất cả các mặt của đời sống xã hội bằng cách sử dụng quyền lực nhà nước có tính chất cưỡng chế đơn phương nhằm mục tiêu phục vụ lợi ích chung của cả cộng đồng, duy trì ổn định, an ninh trật tự và thúc đẩy xã hội phát triển theo một định hướng thống nhất của nhà nước”[6, tr 8] Như vậy,

quản lý nhà nước (QLNN) là hoạt động mang tính chất quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội QLNN

được xem là một hoạt động chức năng của nhà nước trong quản lý xã hội và

có thể xem là hoạt động chức năng đặc biệt QLNN được hiểu theo hai nghĩa Theo nghĩa rộng, QLNN là toàn bộ hoạt động của bộ máy nhà nước, từ hoạt động lập pháp, hoạt động hành pháp, đến hoạt động tư pháp Theo nghĩa hẹp, QLNN chỉ bao gồm hoạt động hành pháp

QLNN được đề cập trong Luận văn này là khái niệm QLNN theo nghĩa rộng Nghĩa là, QLNN bao gồm toàn bộ các hoạt động từ ban hành các văn bản luật, các văn bản mang tính luật đến việc chỉ đạo trực tiếp hoạt động của đối tượng quản lý và vấn đề tư pháp đối với đối tượng quản lý cần thiết của nhà nước Hoạt động QLNN chủ yếu và trước hết được thực hiện bởi tất cả các cơ quan nhà nước, song có thể các tổ chức chính trị - xã hội, đoàn thể quần chúng và nhân dân trực tiếp thực hiện nếu được nhà nước uỷ quyền, trao quyền thực hiện chức năng của nhà nước theo quy định của pháp luật

b Đặc điểm của quản lý nhà nước

Từ khái niệm về QLNN nêu trên, có thể rút ra các đặc điểm của QLNN như sau:

- QLNN mang tính quyền lực đặc biệt, tính tổ chức cao và tính mệnh lệnh đơn phương của nhà nước QLNN được thiết lập trên cơ sở mối quan hệ

“quyền uy” và “sự phục tùng”

- QLNN mang tính tổ chức và điều chỉnh Tổ chức ở đây được hiểu như một khoa học về việc thiết lập những mối quan hệ giữa con người với con người nhằm thực hiện quá trình quản lý xã hội Tính điều chỉnh được hiểu

là nhà nước dựa vào các công cụ pháp luật để buộc đối tượng bị quản lý phải thực hiện theo quy luật xã hội khách quan nhằm đạt được sự cân bằng trong

xã hội

- QLNN mang tính khoa học, tính kế hoạch Đặc trưng này đòi hỏi nhà nước phải tổ chức các hoạt động quản lý của mình theo một chương trình nhất quán, cụ thể và theo những kế hoạch được vạch ra từ trước trên cơ sở nghiên cứu một cách khoa học

- QLNN là những tác động mang tính liên tục, và ổn định lên các quá

trình xã hội và hệ thống các hành vi xã hội Cùng với sự vận động biến đổi của đối tượng quản lý, hoạt động QLNN phải diễn ra thường xuyên, liên tục, không bị gián đoạn Các quyết định của nhà nước phải có tính ổn định, không được thay đổi quá nhanh Việc ổn định của các quyết định của nhà nước giúp cho các chủ thể quản lý có điều kiện kiện toàn hoạt động của mình và hệ thống hành vi xã hội được ổn định

c Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở

Từ sự phân tích về khái niệm QLNN, khái niệm dự án phát triển nhà ở, tác giả đề xuất khái niệm về QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở như sau:

QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở là hoạt động thực thi quyền lực nhà nước do các cơ quan nhà nước tiến hành đối với các dự án phát triển nhà ở nhằm mục tiêu phát triển, nâng cao hiệu quả các dự án phát triển nhà

ở và thúc đẩy kinh tế - xã hội phát triển theo một định hướng thống nhất của nhà nước

Đặc điểm của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở:

- Chủ thể của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở là các cơ quan nhà nước và cán bộ, công chức có thẩm quyền phù hợp với chức năng, nhiệm

vụ được giao Những chủ thể này tham gia vào quá trình tổ chức quyền lực nhà nước về lập pháp, hành pháp và tư pháp đối với các dự án phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật

- Đối tượng của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bao gồm tất

cả các các dự án phát triển nhà ở trong phạm vi lãnh thổ nhất định (địa phương, quốc gia)

- Các công cụ của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở chủ yếu là pháp luật, chính sách, quy hoạch, kế hoạch

- Mục tiêu của QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở là nhằm phát triển và nâng cao hiệu quả của các các dự án phát triển nhà ở đáp ứng các mục tiêu phát triển đô thị, phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường

1.2.2 Chức năng quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng

vốn ngoài ngân sách nhà nước

Chức năng là những phương diện hoạt động cơ bản, QLNN đối với các

dự án phát triển nhà ở của chính quyền cấp tỉnh có các chức năng cơ bản sau đây:

Chức năng dự báo, tham mưu

Công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở của cấp tỉnh là một hoạt động quản lý khoa học trên cơ sở chủ trương, chính sách và khung pháp luật do chính quyền trung ương ban hành Tuy nhiên vẫn cần sự nghiên cứu

và phân tích tình hình thực tế để dự báo được tình hình các dự án phát triển nhà ở sẽ diễn ra ở địa phương Qua đó, đề xuất hoặc tham mưu cho chính quyền trung ương thay đổi chính sách, pháp luật về các dự án phát triển nhà ở cho phù hợp

Chức năng tổ chức và điều hành

Chức năng tổ chức và điều hành của chính quyền cấp tỉnh thể hiện khá

rõ trong việc triển khai các qui định pháp luật về các dự án phát triển nhà ở

mà chính quyền trung ương đã ban hành, như về tổ chức bộ máy quản lý các

dự án phát triển nhà ở ở địa phương; về triển khai các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện dự án nhà ở Để thực hiện tốt chức năng này phải có

sự phối hợp tốt nhất trong hệ thống các cơ quan QLNN trong việc ban hành phối hợp thực hiện các qui phạm pháp luật điều chỉnh các hoạt động của các

dự án phát triển nhà ở

Chức năng bảo hộ và hỗ trợ

Cùng với chính quyền trung ương, các chính quyền cấp tỉnh có vai trò bảo vệ cho quyền lợi chính đáng của các nhà đầu tư dự án phát triển nhà ở Chức năng bảo hộ và hỗ trợ của Nhà nước được thực hiện trước hết ở việc bảo hộ quyền sở hữu tài sản và lợi nhuận hợp pháp của nhà đầu tư bằng các qui định pháp luật ở do chính quyền trung ương ban hành Tuy nhiên chính quyền cấp tỉnh cũng cần thực hiện chức năng bảo hộ và hỗ trợ cho các nhà đầu tư, ví dụ như về an ninh trật tự xã hội, về đảm bảo nguồn nhân lực, về các thông tin dự án đầu tư

Chức năng ổn định trật tự các quan hệ đầu tư thông qua các hoạt động kiểm tra, thanh tra, giám sát, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại,

tố cáo trong lĩnh vực phát triển nhà ở

Đây là chức năng cơ bản của chính quyền cấp tỉnh trong quản lý các dự

án phát triển nhà ở Căn cứ vào chế độ, chính sách, kế hoạch và các qui định của pháp luật, các cơ quan QLNN kiểm tra phát hiện những sai sót, lệch lạc trong quá trình triển khai và thực hiện dự án để có biện pháp đưa các hoạt động này vận động theo qui định thống nhất Hoạt động kiểm tra, giám sát còn là công cụ phản hồi thông tin quan trọng để đánh giá hiệu quả và mức độ hợp lý của những chính sách qui định đã ban hành Ngoài ra hoạt động kiểm tra, thanh tra giám sát còn nhằm tạo điều kiện giúp đỡ các nhà đầu tư và các bên liên quan đối với các dự án phát triển nhà ở tháo gỡ những khó khăn trong khi triển khai và đưa dự án vào hoạt động

1.2.3 Nội dung quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

1.2.3.1 Công tác xây dựng và tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch, chương trình về phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

Việc xây dựng và tổ chức thực hiện chương trình, kế hoạch liên quan đến phát triển nhà ở là một nội dung cơ bản của hoạt động QLNN đối với các

dự án phát triển nhà ở

Theo quy định của Luật Nhà ở 2014, trên cơ sở Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng đặc thù, quy hoạch xây dựng nông thôn của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương bao gồm cả tại đô thị

và nông thôn cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt Trên cơ sở chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch phát triển nhà ở hằng năm và 05 năm trên địa bàn bao gồm kế hoạch phát triển nhà ở, nhà ở xã hội, nhà ở công

vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở của hộ gia đình, cá nhân, trong đó phải xác định rõ kế hoạch phát triển nhà ở xã hội để cho thuê [12, điều 15]

Do đó, phát triển nhà ở là một trong những nội dung cần được lập chiến lược

và kế hoạch trong phát triển nhà ở chung của địa phương

Chiến lược phát triển nhà ở nói chung và nhà ở nói riêng của địa phương phải đáp ứng các yêu cầu sau: Thứ nhất, phải phù hợp với nhu cầu về nhà ở của các đối tượng khác nhau và điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền trong từng thời kỳ Thứ hai, phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, quy hoạch xây dựng, quy hoạch

sử dụng đất và có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương trong từng giai đoạn Thứ ba, phải tuân thủ quy định của pháp luật về nhà ở; tiêu chuẩn, quy chuẩn, chất lượng xây dựng; thực hiện đúng các yêu cầu về phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm kiến trúc, cảnh quan, vệ sinh, môi trường, an toàn trong quá trình xây dựng và có khả năng ứng phó với thiên tai, biến đổi khí hậu; sử dụng tiết kiệm năng lượng, tài nguyên đất đai Thứ tư, phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chương trình xây dựng nông thôn mới, phong tục, tập quán của từng dân tộc, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền

Do vậy, việc xây dựng chiến lược và kế hoạch phát triển nhà ở liên quan mật thiết đến các quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu nghiên cứu đào tạo không những thông qua các yêu cầu trên, mà còn thông qua việc xác định quỹ đất để xây dựng nhà ở trong các quy hoạch Trong quá trình tổ chức thực hiện các chiến lược, quy hoạch phát triển nhà ở hằng năm, việc lập danh sách các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn kêu gọi đầu tư là một trách nhiệm của chính quyền địa phương để định hướng phát triển nhà ở của địa phương đi đúng hướng

1.2.3.2 Công tác xây dựng, ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật, hướng dẫn hoạt động Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

Đây là một nội dung cơ bản, quan trọng đặc biệt của hoạt động quản lý đối với bất kỳ ngành, lĩnh vực nào của chính quyền cấp tỉnh Theo quy định của pháp luật, chính quyền trung ương mới có quyền ban hành khung pháp luật, còn chính quyền cấp tỉnh ban hành các qui định pháp luật cụ thể hóa, tổ chức thực hiện tại địa phương mình, các hình thức văn bản thường là nghị quyết của HĐND tỉnh hoặc quyết định, chỉ thị của UBND Thị xã Việc ban hành các văn bản này của chính quyền cấp tỉnh giúp công tác QLNN về các

dự án phát triển nhà ở được dễ dàng, chính xác và thuận lợi hơn Ngoài ra, có trường hợp có những vấn đề phát sinh trong thực tiễn QLNN đối với các dự

án phát triển nhà ở mà chính quyền trung ương chưa qui định trong các khung pháp luật, chính quyền cấp tỉnh có thể đề xuất xin chỉ đạo của trung ương và

xử lý các tình huống này ở địa phương bằng các qui định pháp luật của chính quyền địa phương

Ban hành qui định pháp luật cụ thể hóa các văn bản pháp luật của trung ương về các dự án phát triển nhà ở có những nội dung cơ bản sau đây:

- Cụ thể hóa các quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục thực hiện dự

án đầu tư phát triển nhà ở;

- Cụ thể hóa qui định bảo đảm về mặt pháp lý quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư khi thực hiện đầu tư dự án phát triển nhà ở

1.2.3.3 Các chính sách có ảnh hưởng đến phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

Các chính sách như huy động nguồn vốn xã hội hóa để phát triển nhà ở thông qua nhiều hình thức như: Huy động vốn của doanh nghiệp, huy động từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư phát triển địa phương, cổ phiếu, trái phiếu và các nguồn vốn hợp pháp khác, nhằm tạo lập hệ thống tài chính nhà ở vận hành ổn định, dài hạn và giảm phụ thuộc vào ngân sách Nhà nước Bên cạnh đó, các chính sách kinh doanh bất động sản nói chung và chính sách liên quan đến giao dịch, kinh doanh nhà ở, dự án nhà ở nói riêng bao gồm: Kinh doanh nhà ở có sẵn, kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đầu tư xây dựng hạ tầng để tổ chức, cá

nhân xây dựng nhà ở, chuyển nhượng dự án, một phần dự án nhà ở cũng là nhân tố ảnh hưởng tới công tác QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài NSNN Các thủ tục hành chính trong quy trình đầu tư phát triển nhà ở từ bước lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, đầu tư xây dựng dự án, cấp giấy chứng nhận sở hữu Rà soát, cắt giảm, đơn giản hóa, chuẩn hóa, thực hiện chuyển đổi số các thủ tục hành chính lĩnh vực xây dựng nhà ở hộ gia đình,

riêng lẻ nhằm tăng cường sự tham gia người dân

1.2.3.4 Bộ máy Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

Để thực hiện hoạt động QLNN nói riêng ở bất kỳ ngành, lĩnh vực nào cũng cần có một bộ máy để thực hiện các quy định pháp luật đã đề ra QLNN

về các dự án phát triển nhà ở của chính quyền cấp tỉnh nếu theo nguyên lý chung thì cũng có bộ máy để thực hiện trên cơ sở khung pháp luật mà chính quyền trung ương ban hành Chính quyền trung ương sẽ quy định về cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của bộ máy này Chính quyền địa phương sẽ quản lý bộ máy này trên cơ sở biên chế nhân sự, khen thưởng, kỷ luật và có chế độ riêng của địa phương cho nhân sự của bộ máy Trong đó, bộ máy QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài NSNN ở địa phương được tổ chức như sau

- Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có chức năng, nhiệm

vụ trong quản lý nhà nước về xây dựng và phát triển nhà ở trên địa bàn huyện

- UBND tỉnh là cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương, là cơ quan chấp hành của Hội đồng nhân dân tỉnh, chịu trách nhiệm thi hành pháp luật, các văn bản của cơ quan Nhà nước cấp trên và Tỉnh ủy, Nghị quyết HĐND tỉnh nhằm đảm bảo thực hiện chủ trương, biện pháp phát triển kinh tế - xã hội

và thực hiện các chính sách khác trên địa bàn tỉnh

- Các cơ quan chuyên môn thuộc UBND tỉnh: Sở Xây dựng; Sở Tài

nguyên môi trường; Sở Kế hoạch và đầu tư;

- UBND huyện có trách nhiệm trong việc chỉ đạo việc nghiên cứu xây

dựng mới, sửa đổi, bổ sung các quy định, các cơ chế, chính sách liên quan đến

quản lý, phát triển nhà ở, thị trường bất động sản để ban hành đảm bảo phù hợp với pháp luật và tình hình, điều kiện thực tế của địa phương Kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý và phát triển nhà ở của tỉnh và các huyện, thành phố đảm bảo có đủ cán bộ, đủ điều kiện và năng lực thực hiện Hàng năm xác định các mục tiêu cụ thể về phát triển nhà ở trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã

hội hàng năm để đảm bảo hoàn thành mục tiêu của chương trình

1.2.3.5 Công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm, giải quyết khiếu nại, tố cáo, giải quyết tranh chấp trong các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

Đây là một nội dung quản lý cơ bản của chính quyền cấp tỉnh đối với các dự án phát triển nhà ở Thông qua việc kiểm tra, giám sát việc thực hiện pháp luật, chính quyền địa phương đảm bảo tốt hơn việc thực thi pháp luật trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam, ngoài ra còn giúp cho nhà nước kiểm tra lại các chính sách, pháp luật đã ban hành, kịp thời phát hiện những vấn đề bất cập để đề xuất, kiến nghị chính quyền trung ương sửa đổi, bổ sung

Trong quá trình thực hiện các dự án phát triển nhà ở không thể tránh khỏi việc phát sinh những tranh chấp, khiếu nại, tố cáo Đây là điều hết sức bình thường trong bối cảnh nền kinh tế thị trường, đặc biệt trong hoàn cảnh pháp luật nước ta còn có những bất cập Bên cạnh đó, vi phạm pháp luật trong lĩnh vực này cũng là điều không tránh khỏi bởi lẽ mục đích của các nhà đầu tư dự án phát triển nhà ở là tối đa hóa lợi nhuận, họ tìm những cách thức để giảm thiểu chi phí đến mức thấp nhất, dễ dẫn đến những vi phạm pháp luật Do vậy, việc xử lý những vi phạm trong lĩnh vực xây dựng nhà ở theo mô hình dự án cũng là nội dung QLNN về các dự án phát triển nhà ở của chính quyền cấp tỉnh

1.2.4 Nhân tố ảnh hưởng đến công tác Quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước

1.2.4.1 Nhân tố khách quan

- Các yếu tố về điều kiện tự nhiên

Vị trí địa lý của địa phương có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển

và mở rộng quy mô của phát triển nhà ở nói chung và các dự án phát triển nhà

ở nói riêng Thực tế cho thấy, phần lớn các dự án phát triển nhà ở nằm ở các khu vực kinh tế trọng điểm của địa phương Vị trí địa lý thuận lợi sẽ góp phần thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư vào các dự án phát triển nhà ở, từ đó

cơ quan QLNN dễ thực thi các quy trình liên quan đến mời gọi đầu tư vào dự

án

Tài nguyên đất đai có ảnh hưởng đến quy hoạch sử dụng đất của địa phương Quỹ đất của địa phương là cơ sở quan trọng để xây dựng, mở rộng, phát triển các dự án nhà ở

Các vấn đề về địa hình, địa chất, thuỷ văn, khí tượng tác động trực tiếp vào công tác lựa chọn địa điểm xây dựng hoặc mở rộng các dự án phát triển nhà ở; ảnh hưởng đến quy hoạch, sử dụng đất và ảnh hưởng đến định hướng (chương trình phát triển nhà ở của địa phương Bên cạnh đó, các điều kiện tự nhiên này còn ảnh hưởng đến chất lượng công trình, giá thành công trình và tiến độ thi công các dự án Những khu đất có mặt bằng bằng phẳng, địa hình chắc chắn sẽ giảm thiểu chi phí cải tạo mặt bằng, giảm thiểu chi phí gia cố nền móng công trình Hay như điều kiện khí hậu khắc nghiệt với mùa mưa bão kéo dài ở Miền Trung cũng ảnh hưởng đến chất lượng công trình và tiến độ thi công dự án

- Các yếu tố về điều kiện kinh tế - xã hội

Phát triển kinh tế, đặc biệt là phát triển công nghiệp – công nghiệp hóa

có tác động đến phát triển nhà ở của địa phương Công nghiệp giữ vai trò động lực và nòng cốt trong quá trình công nghiệp hóa, tạo ra tiềm lực to lớn

để chuyển dịch cơ cấu kinh tế, từ đó tác động đến việc phân bố lao động xã hội, phân bố lại các điểm dân cư và tổ chức cơ sở hạ tầng kỹ thuật Quá trình công nghiệp hóa đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và là động lực để phát triển nhà

ở thương mại theo mô hình dự án

Sự gia tăng dân số dựa trên các yếu tố tác động như: gia tăng dân số tự nhiên, gia tăng dân số cơ học (di dân) và quá trình đô thị hóa sẽ tác động đến nhu cầu nhà ở trong tương lai, là một trong những căn cứ quan trọng để xây dựng chương trình, chiến lược phát triển nhà ở của địa phương

Sự phát triển của thị trường nhà ở: Nhu cầu thị trường của nhà ở có tác động đến việc xây dựng các chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở, trên

cơ sở đó bố trí quỹ đất cho các dự án Nhu cầu nhà ở của người dân địa phương tăng, thị trường nhà ở sôi động sẽ kéo theo sự quan tâm đầu tư của các nhà đầu tư dự án Nhà ở được dự báo căn cứ vào mức độ phát triển kinh tế

- xã hội của địa phương Nhu cầu nhà ở chủ yếu tại khu vực đô thị Theo kinh nghiệm của nhiều tỉnh thì tại những thành phố hoặc những huyện có tốc độ phát triển kinh tế nhanh, nhiều người dân có mức thu nhập khá và ổn định, tỷ

lệ dân số phi nông nghiệp cao thì nhu cầu ở nhà thương mại lớn, khoảng 20%, đối với những huyện còn lại nhu cầu nhà ở thương mại ít hơn, khoảng 5%

- Công tác quy hoạch của địa phương

Công tác quy hoạch của địa phương là một nhân tố ảnh hưởng cơ bản đến QLNN về các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam Việc xây dựng các quy hoạch là một yêu cầu cấp thiết phục vụ quá trình phát triển của địa phương nói riêng và của quốc gia nói chung Do vậy, công tác quy hoạch của địa phương luôn ảnh hưởng đến hoạt động QLNN của chính quyền địa phương nói chung và hoạt động quản lý đối với các dự án phát triển nhà ở thương mại nói riêng

Các quy hoạch liên quan đến phát triển nhà ở bao gồm: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển các ngành (công nghiệp, dịch vụ, nông nghiệp ), quy hoạch

sử dụng đất đai Các quy hoạch phát triển phù hợp, khoa học sẽ đảm bảo hiệu quả QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở của các địa phương và ngược lại

- Các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với các dự

án phát triển nhà ở

Môi trường pháp luật là bộ phận không thể thiếu đối với các hoạt động đầu tư dự án phát triển nhà ở Một hệ thống pháp luật đồng bộ, hoàn thiện và vận hành hữu hiệu là một trong những yếu tố tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi, định hướng và hỗ trợ cho các nhà đầu tư Các dự án phát triển nhà ở

đang được điều chỉnh bởi nhiều Luật và một số Nghị định liên quan, như: Luật Nhà ở năm 2014, Luật Xây dựng năm 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020, Luật Đất đai 2013, Luật Đấu thầu năm 2013, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở Do vậy, hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến các

dự án phát triển nhà ở không những ảnh hưởng đến các nhà đầu tư, mà còn ảnh hưởng đến công tác QLNN trong lĩnh vực này Quy trình thủ tục rườm rà

là một trong những yếu tố mà các nhà đầu tư lo ngại khi có ý định đầu tư vào Việt Nam Do vậy, công tác tư vấn, ban hành các quy trình hướng dẫn nhà đầu tư trong lĩnh vực này là cần thiết để quản lý tốt các dự án đầu tư phát triển nhà ở

1.2.4.2 Nhân tố chủ quan

- Chủ trương đường lối, chính sách của cấp uỷ Đảng về nhà ở

Có thể nói các chủ trương đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước có được Thực thi tốt hay không, có đi vào và trở thành hiện thực trong cuộc sống hay không là đều nhờ vào vai trò Đảng Cộng sản Việt Nam Trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, các chủ trương chính sách của Đảng

có đem lại cuộc sống ấm no cho nhân dân, có đem lại nguồn cổ vũ, động viên cho nhân dân hay không, tất cả đều phụ thuộc vào sự quan tâm, chỉ đạo của các cấp ủy Đảng và của Nhà nước Vì vậy, các chính sách thể chế về nhà ở đều xuất phát từ chủ trương, đường lối của Đảng hay nói cách khác, chính sách nhà ở và việc thực thi chính sách nhà ở trong đời sống chính là sự thể chế hoá,

cụ thể hoá chủ trương của Đảng và Nhà nước về lĩnh vực nhà ở

- Quy định pháp luật của Nhà nước về nhà ở

Trên cơ sở quan điểm, mục tiêu và nhiệm vụ của chiến lược phát triển nhà ở, Nhà nước ban hành và thực thi hệ thống luật pháp liên quan đến nhà ở như: Hiến pháp, Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở Hệ thống Luật pháp phải tạo thành một hệ thống nhất điều chỉnh toàn bộ các quan hệ và hành

vi của các chủ thể tham gia vào phát triển nhà ở trong nền kinh tế thị trường

Bằng hệ thống pháp luật, Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của Nhà

nước, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp, tổ chức, quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình và người dân Nhà nước quy định những hành vi tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân được làm, những hành vi bị cấm và các hình phạt trong phát triển nhà

ở

- Nguồn tài chính và cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để thực thi chính sách nhà ở

Ðây là nhân tố quan trọng đối với Thực thi chính sách nhà ở

Tài chính bao gồm các khoản chi cho việc đầu tư xây dựng cơ sở vật chất nhà ở Các nguồn lực để huy động vốn xây nhà ở bao gồm cả đầu tư từ nhà nước, các tổ chức kinh tế ở nước ngoài, nguồn hỗ trợ ODA hay thậm chí

là nguồn vốn từ các thành phần kinh tế như cá nhân, tổ chức trong nước Do đặc thù nhà ở là nhà ở dành cho các đối tượng làm việc tại những nơi đặc thù như khu công nghiệp, đối tượng thu nhập thấp mà số lượng người lại lớn vì vậy huy động được càng nhiều nguồn lực, đặc biệt là nguồn hỗ trợ chính phủ, ODA thì những đối tượng này mới có thể được tiếp cận nhiều hơn với nhà ở Tài chính đầu tư cho nhà ở càng dồi dào thì càng có điều kiện bảo đảm chất lượng của nhà ở

Cơ sở vật chất và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội bao gồm quỹ đất để xây dựng nhà ở và các công trình tiện ích đi kèm như trường học, nhà trẻ, chợ, hệ thống cấp nước, thoát nước, vệ sinh môi trường… Đây là yếu tố hết sức quan trọng, nó tác động trực tiếp đến chất lượng nhà ở

Khi nguồn tài chính và cơ sở vật chất, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo thì đối tượng thụ hưởng nhà ở được mở rộng thêm và xây dựng nhà

ở phát triển hơn

- Nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở

Với những chủ trương, chính sách lớn của Trung ương và địa phương, việc phát triển nhà ở cho người dân đã trở thành một sự nghiệp chung đòi hỏi phải có nguồn vốn lớn để đầu tư xây dựng, cần phải có sự phối hợp từ nhiều nguồn khác nhau: Nhà nước, các tổ chức tài chính tín dụng, các doanh nghiệp, các mạnh thường quân, người dân,

Việc huy động mỗi nguồn vốn này có những đặc điểm riêng đòi hỏi phải có sự phối hợp linh hoạt, hợp pháp và mang lại hiệu quả cao nhất Việc huy động nguồn vốn để đầu tư xây dựng nhà ở cho người dân càng nhanh giúp cho chủ đầu tư yên tâm và chủ động trong việc đầu tư xây dựng dự án, thúc đẩy quá trình phát triển nhà ở cho người dân nhanh và bền vững

- Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở cho người dân

Có thể nhận định, trong đầu tư phát triển nhà ở cho người dân, vốn và quỹ đất là 2 vấn đề khó khăn lớn nhất Nó có tính quyết định đến sự thành bại của việc đầu tư, phát triển dự án Chính vì vậy, việc bố trí, quy hoạch, ưu tiên quỹ đất dành cho đầu tư phát triển nhà ở cho người dân đã trở thành trách nhiệm của chính quyền các địa phương UBND cấp tỉnh, huyện có trách nhiệm xác định và bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở cho người dân khi lập và phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, địa điểm dân cư nông thôn, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu công nghiệp và chế xuất, trên địa bàn

- Hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án

Đối với các dự án phát triển nhà ở cho người dân thì hiệu quả về tài chính thường thấp và ưu tiên hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội là chủ yếu Cũng rất dễ để thấy được đầu tư phát triển nhà ở cho người dân đã mang lại những tác động tích cực như giải quyết nhu cầu về nhà ở và nâng cao đời sống cho người dân; tăng số lượng lao động có việc làm, giảm tình trạng thất nghiệp, từ đó hạn chế được các tệ nạn xã hội; tăng thêm vẻ đẹp về kiến trúc, cảnh quan đô thị; ngoài ra, quá trình đầu tư cũng góp phần nâng cao trình độ

kỹ thuật sản xuất, năng lực quản lý, năng suất và thu nhập của người lao động cũng được nâng cao

- Năng lực của cán bộ, công chức quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở

Đội ngũ cán bộ, công chức hành chính bao gồm những người thực thi công vụ trong bộ máy hành chính công quyền, là một mắt xích quan trọng không thể thiếu của bất kỳ nền hành chính nào Đội ngũ này có vai trò thực

thi pháp luật để quản lý các lĩnh vực của đời sống xã hội, bảo đảm hiệu lực của đường lối thể chế của giai cấp cầm quyền Đội ngũ công chức cần phải thể hiện vai trò của mình thông qua làm việc một cách cụ thể, chu đáo, trung thực và giải quyết nhiệm vụ chuyên môn một cách khẩn trương, nhanh chóng Đội ngũ cán bộ, công chức cần đảm bảo các yêu cầu về chuyên môn, kỹ năng

và tinh thần trách nhiệm, đạo đức công vụ trong thực thi công vụ Mức độ đáp ứng các yêu cầu nêu trên của đội ngũ cán bộ, công chức địa phương sẽ quyết định hiệu quả QLNN đối với các dự án phát triển nhà ở tại địa phương

1.3 Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với các dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước ở một số địa phương và bài học tham khảo cho Thị xã Duy Tiên, tỉnh Hà Nam

1.3.1 Kinh nghiệm Quản lý nhà nước dự án phát triển nhà ở bằng vốn ngoài ngân sách nhà nước của Thị xã Tam Điệp, tỉnh Ninh Bình

Công tác thu hút nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư phát triển hạ tầng khu đô thị, khu dân cư đã đạt nhiều kết quả tích cực Đến nay, trên địa bàn thị

xã đã có 17 dự án khu đô thị, khu dân cư được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước, góp phần giảm áp lực về đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho ngân sách nhà nước; đồng thời làm tăng nguồn thu ngân sách nhà nước Nhìn chung, các ngành, địa phương và chủ đầu tư đã rất

nỗ lực, cố gắng trong việc triển khai thực hiện dự án: đã có 05 dự án hoàn thành, 07 dự án cơ bản hoàn thành, 3 dự án đang được tập trung thi công xây dựng, 1 dự án đang thực hiện giải phóng mặt bằng Các dự án đã góp phần hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, giải quyết được nhu cầu về đất ở, nhà ở cho người dân, giải quyết nhu cầu về quỹ đất phục vụ kinh doanh thương mại dịch vụ, quỹ đất đầu tư các công trình công cộng; nhiều công trình kiến trúc, công viên cây xanh, cảnh quan đô thị được hình thành, làm thay đổi diện mạo từ thành thị đến nông thôn, tạo nên môi trường sống tốt hơn cho người dân Tuy nhiên, tiến độ thực hiện của nhiều dự án rất chậm và diễn ra ở hầu hết các khâu, từ bồi thường giải phóng mặt bằng, thi công xây dựng đến quyết toán dự án hoàn thành Sự chậm trễ trong giải phóng mặt