Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã tiên hội huyện đại từ tỉnh thái nguyên, giai đoạn từ năm 2013 2015

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai 2013 [3] như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

XÃ TIÊN HỘI, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ DUYÊN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN

XÃ TIÊN HỘI, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN

GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2013 - 2015

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo : Chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chương trình đào tạo trong nhà trường, thực hiện phương châm: “Học đi đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế” Đó là phương thức quan trọng giúp học sinh sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý thuyết học trên lớp, học trong sách vở nhằm giúp cho sinh viên ngày càng nâng cao trình độ chuyên môn của chính mình

Xuất phát từ nguyện vọng bản thân và được sự đồng ý của Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên trường Đại học Nông Lâm - Thái Nguyên em được phân công về thực tập tại UBND xã Tiên Hội - huyện Đại Từ - Tỉnh Thái Nguyên

Có được kết quả này em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới cô

giáo T.S Vũ Thị Thanh Thủy là người trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp của

em, đã luôn hết mình vì sự nghiệp giáo dục và đào tạo, đã dạy dỗ chúng em trưởng thành như ngày hôm nay

Em xin gửi lời cảm ơn tới các chú, các cô, các anh chị đang công tác tại UBND xã Tiên Hội - huyện Đại Từ - Tỉnh Thái Nguyên đã giúp đỡ nhiệt tình để em hoàn thành tốt kỳ thực tập và khóa luận tốt nghiệp của mình

Cảm ơn gia đình, bạn bè và những người thân đã giúp em trong suốt quá trình học tập và trong thời gian thực tập

Trong suốt thời gian thực tập và làm khóa luận em đã cố gắng hết mình nhưng

do kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều và kiến thức còn hạn chế nên chắc chắn không tránh khỏi thiếu sót và khiếm khuyết Em rất mong các thầy cô giáo và bạn

bè đóng góp để khóa luận của em được hoàn thiện hơn

Em xin chân thành cảm ơn!

Thái nguyên, ngày tháng năm 2016

Sinh viên

Nguyễn Thị Duyên

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 2.1 So sánh một số quy định chung về chuyển QSDĐ của luật đất đai

2003 và luật đất đai 2013 22

Bảng 4.1: Bảng Thống kê hiện trạng số hộ, số khẩu của xã năm 2015 32

Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất tại địa bàn xã năm 2014 37

Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ của xã giai đoạn 2013-2015 38

Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ của xã giai đoạn 2013-2015 39

Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn xã trong giai đoạn 2013 - 2015 41

Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả thế chấp QSDĐ trên địa bàn xã trong giai đoạn 2013 - 2015 41

Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ 43

Bảng 4.8: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 44

Bảng 4.9: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ 45

Bảng 4.10: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích 45

Bảng 4.11: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về những vấn đề chung của chuyển quyền sử dụng đất 48

Bảng 4.12: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức chuyển đổi QSDĐ 49

Bảng 4.13: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức chuyển nhượng QSDĐ 51

Bảng 4.14: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức cho thuê QSDĐ 52

Bảng 4.15: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức cho thuê lại QSDĐ 53

Bảng 4.16: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức tặng cho QSDĐ 54

Bảng 4.17: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức thế chấp QSDĐ 55

Bảng 4.18: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức để thừa kế QSDĐ 56

Bảng 4.19: Hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý về hình thức góp vốn QSDĐ 57

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Bản đồ hành chính huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên

Hình 4.2: Kết quả chuyển quyền sử đụng đất theo số hồ sơ của xã Tiên Hội giai đoạn 2013 – 2015

Hình 4.3: Kết quả chuyển quyền sử đụng đất theo diện tích của xã Tiên Hội giai đoạn 2013 – 2015

Hình 4.4: Kết quả trung bình trình độ hiểu biết của 3 nhóm người dân về chuyển QSDĐ

MỤC LỤC

PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1

1.1 Đặt vấn đề 1

1.2 Mục tiêu của đề tài 2

1.3 Ý nghĩa của đề tài 2

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài 4

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài 6

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài 6

2.2 Khái quát về vấn đề nghiên cứu 7

2.2.1 Khái niệm chuyển QSDĐ 7

2.2.2 Các hình thức chuyển QSDĐ 7

2.2.3 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 11

2.3 Tổng quan một số nghiên cứu liên quan đến đề tài 21

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 25

3.3 Nội dung nghiên cứu 25

3.4 Phương pháp nghiên cứu 25

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 25

3.4.2 Phương pháp thống kê 26

3.4.3 Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu 26

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

4.1 Tình hình cơ bản của khu vực nghiên cứu 27

4.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên 27

4.1.2 Khái quát về kinh tế - xã hội 29

4.2 Tình hình quản lý đất đai tại địa bàn xã 33

4.2.1 Tình hình thực hiện 15 nội dung của luật đất đai 2013 trong công tác quản lý Nhà Nước về đất đai 33

4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất tại địa bàn xã 37

4.3 Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ tại xãTiên Hội theo số liệu thứ cấp 38

4.3.1 Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 38

4.3.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của xã trong giai đoạn nghiên cứu 43

4.4 Kết quả đánh giá trình độ hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn xã về công tác chuyển QSDĐ từ khi thực hiện luật đất đai 2013 47

4.4.1 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Hội về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra 48

4.4.2 Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ và người dân xã Tiên Hội về các hình thức chuyển QSDĐ 49

4.4.3 Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của các nhóm đối tượng về chuyển QSDĐ 58

4.5 Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết hồ sơ chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu 59

PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61

5.1 Kết luận 61

5.2 Kiến nghị 61

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trong quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, Việt Nam ngày càng thay đổi theo chiều hướng đi lên.Trong cơ chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các

cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo

ra sự biến động về đất đai rất đáng kể, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý

Xã Tiên Hội là một xã nằm giáp trung tâm của huyện quá trình phát triển kinh

tế, xã hội tương đối mạnh Chình vì vậy mà tình hình biến động và vấn đề vế đất đai diễn ra sôi nổi Công tác chuyển QSDĐ là một vấn đề nóng bỏng cần được sự quan

tâm của rất nhiều người dân và cơ quan ban ngành Do đó, việc nhìn nhận và đánh giá những ưu điểm và thuận lợi của việc chuyển QSDĐ là rất quan trọng

Vậy vấn đề đặt ra là cần phải có những hiểu biết nhất định về công tác chuyển QSDĐ Chính vì tính cầp thiết của vấn đề xuất phát từ thực tiễn cuộc sống như trên, được sự nhất trí của nhà trường, ban chủ nhiệm khoa, dưới sự hướng dẫn của cô

giáo T.S Vũ Thị Thanh Thủy em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác

chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Hội, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn từ năm 2013-2015”

1.2 Mục tiêu của đề tài

* Mục tiêu tổng quát

- Đánh giá về công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra trên địa bàn xã Tiên Hội giai đoạn từ năm 2013 - 2015 nhằm đưa ra thành quả đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển QSDĐ tại xã

* Mục tiêu cụ thể

- Khái quát về các điều kiện cơ bản của xã

- Hiểu được tình hình quản lý đất đai trong thời gian qua trên địa bàn nghiên cứu

- Nắm rõ tình hình chuyển quyền sử dụng đất qua các năm trên địa bàn xã trong giai đoạn 2013 - 2015

- Nghiên cứu về trình độ hiểu biết của cán bộ và người dân địa phương về chuyển QSDĐ

- Từ kết quả nghiên cứu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất để tìm

ra những tồn tại, vướng mắc trong công tác quản lý nhằm đưa ra hướng giải quyết đúng đắn và những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác chuyển QSDĐ

1.3 Ý nghĩa của đề tài

* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Vận dụng và phát huy những kiến thức đã học vào nghiên cứu, đánh giá

- Nâng cao kiến thức, kỹ năng và rút ra những kinh nghiệm thực tế phục vụ cho công tác nghiên cứu sau này

- Nâng cao khả năng tự học tập, nghiên cứu và tìm hiểu tài liệu của sinh viên

- Bổ sung tư liệu phục vụ cho quá trình học tập và nghiệp vụ sau này

* Ý nghĩa trong thực tiễn

- Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ đang được thực hiện trên địa bàn xã,

từ đó xác định được những vẫn đề còn tồn tại để đưa ra các giải pháp thực hiện phù

hợp với yêu cầu quản lý Nhà Nước về đất đai

- Góp phần giải quyết những vấn đề xấu nảy sinh trong quá trình giao dịch đất đai Giúp người dân nhận thức sâu sắc hơn về công tác quản lý tình hình

chuyển QSDĐ theo đúng trình tự qui định

- Giúp bản thân hiểu rõ tầm quan trọng công tác quản lý chuyển QSDĐ và việc vận dụng chính sách pháp luật một cách đúng đắn trong lĩnh vực này

- Tạo một môi trường lành mạnh trong thị trường đất đai, là cơ sở cho phát

triển kinh tế - xã hội của địa bàn xã

PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài

2.1.1 Cơ sở pháp lý của đề tài

CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính Phủ

- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài Nguyên và Môi Trường quy định về hồ sơ địa chính

- Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm

2014 của Chính Phủ về thu tiền sử sụng đất

- Quyết định số 09/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương

- Quyết định 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh

- Quyết định số 09/2015/Qđ - TTg ngày 25 tháng 03 năm 2015 của Thủ tướng

về ban hành quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một của liên thông tại cơ quan hành chính Nhà Nước ở địa phương

- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày17 tháng 09 năm 2014 của UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trên địa bàn tỉnh thái nguyên

- Quyết định số 1140/QĐ-UBND ngày 21 tháng 5 năm 2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về công bố thủ tục hành chính mới, bị bãi bỏ về lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp huyện, xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 2 tháng 9 năm 2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 2782/QĐ-UBND ngày 19 tháng 10 năm 2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về Phê duyệt Đề án tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa liên thông giữa cấp xã với cấp huyện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

2.1.2 Cơ sở lý luận của đề tài

Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai Trong luật đất đai 1987 thì các hình thức chuyển QSDĐ hầu như bị cấm đoán Chỉ quy định cho phép chuyển đổi đối với đất nông nghiệp Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà Nước

Đến Luật Đất đai 1993,một điểm nhấn của luật đó là “ Nhà Nước đã thừa nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa

kế QSDĐ” Chính vì vậy đã tạo một bước ngoặt mới trong quản lý về công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra

Với sự phát triển của nền kinh tế theo đà tăng trưởng đòi hỏi có những quy định về đất đai phù hợp hơn đáp ứng như cầu phát triển công nghiệp, dịch vụ thì luật đất đai 2003 đã được ban hành trong đó có quy định mở rộng thêm hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ

Mới đây nhất là luật đất đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành luật với nhiều điểm đổi mới Theo luật đất đai 2013 thì quyền chuyển QSDĐ gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ Luật đất đai 2013 khác so với luật 2003 đó là bỏ đi hình thức “bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ” thành hai hình thức riêng biệt đó là “cho thuê QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ” Các quy định cụ thể về chuyển quyền sử dung đất được đưa ra đã góp phần tạo điều kiện giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các quan hệ về đất đai giữa những người sử dụng đất

Với nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao như hiện nay thì việc đánh giá về công tác chuyển QSDĐ để đưa ra các giải pháp quản lý và thực hiện một cách phù hợp là điều cần thiết

2.1.3 Cơ sở thực tiễn của đề tài

Từ khi nước ta tiến hành hội nhập nền kinh tế thị trường, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế Xã hội ngày

càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng đất cũng như công tác quản lý Nhà Nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội

Xã Tiên Hội là một đơn vị hành chính, nằm sát với trung tâm huyện Đại Từ,

là nơi dân cư đông đúc, có nền kinh tế phát triển

Với vị trí địa lý của xã có Quốc lộ 37 tuyến đường Thái Nguyên - Tuyên Quang chạy qua xã Nên đất đai của xã cũng trở nên có giá trị cao hơn, nhu cầu cho phát triển các ngành nghề công nghiệp,dịch vụ cần mặt bằng đất rộng cũng tăng nhanh chóng Chính nhu cầu thực tiễn này mà đã thúc đấy quá trình chuyển QSDĐ giữa các chủ sử dụng đất nó đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người

dân mà còn của cả các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương

2.2 Khái quát về vấn đề nghiên cứu

2.2.1 Khái niệm chuyển QSDĐ

"Chuyển quyền sử dụng đất" là chuyển đổi, chuyển nhượng, chuyển cho người khác quyền sử dụng đất của mình, theo quy định của pháp luật

2.2.2 Các hình thức chuyển QSDĐ

Theo luật đất đai 2013: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn

QSDĐ theo quy định của Luật này (Điều 167 Luật đất đai 2013) [3]”

2.2.2.1 Quyền chuyển đổi QSDĐ

Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ Hành

vi này chỉ bao hàm hành vi “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay

Đối tượng được phép chuyển đổi và nhận chuyển đổi QSDĐ như sau: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà Nước giao trong hạn mức, giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê,

được công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng,

nhận tặng cho, nhận thừa kế (Điểm b Khoản 1 Điều 179 của Luật đất đai 2013) [3]

+ Điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Hộ gia đình, cá nhân

sử dụng đất nông nghiệp chỉ được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trong cùng xã,

phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác (Điều 190 Luật đất đai 2013) [3]

2.2.2.2 Quyền chuyển nhượng QSDĐ

Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ,

nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai 2013 [3] như sau:

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được

cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền phê duyệt

+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa

+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền

sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó

2.2.2.3 Quyền cho thuê QSDĐ

“Người sử dụng đất cho thuê đất” là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà

đất đó không có nguồn gốc từ thuê của nhà nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015 ) [12]

2.2.2.4 Quyền cho thuê lại QSDĐ

Người sử dụng đất cho thuê lại QSDĐ hay gọi là cho thuê lại đất là việc người

sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận

theo quy định của pháp luật mà đất đó có nguồn gốc từ thuê của nhà nước (Nguyễn

kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản

(Khoản 1 Điều 675 bộ Luật dân sự 2005) [1]

Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội,

bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà

người chết là cụ nội, cụ ngoại (Điều 676 bộ Luật dân sự 2005) [1]

2.2.2.6 Quyền tặng cho QSDĐ

Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ

tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào Nó thường diễn ra

theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người

chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường

hợp này để trốn thuế nên Nhà Nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được

phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những

trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này

2.2.2.7 Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ

Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế

chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo qui định của pháp luật

để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận Vì vậy,

người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời

Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy định là

chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã được giải quyết

trong một số vấn đề cơ bản sau: Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá

nhân được vay vốn để phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của

người lao động; Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn cho ngân hàng và tổ chức tín

dụng cũng như những người cho vay khác để thực hiện được chức năng và quyền

lợi của họ

2.2.2.8 Quyền góp vốn bằng QSDĐ

Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự

đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh

Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác

có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc… Theo thỏa thuận

Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển Đồng thời, các đối

tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để

nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung

2.2.3 Một số quy định chung về chuyển QSDĐ

2.2.3.1 Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ

Người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ khi có đầy đủ các điều kiện sau:

+ Có Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

và 194 của Luật này, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ

thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Điều 188 Luật đất đai 2013) [3]

2.2.3.2 Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định Thời điểm để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật như sau:

+ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận + Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

+ Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc

đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

+ Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi

thực hiện các quyền (Điều 168 Luật đất đai 2013) [3]

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền

sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều

179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

- Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc

để bán kết hợp cho thuê;

- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước cho thuê đất;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận;

+ Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của

cơ quan thi hành án đã được thi hành;

- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191

và Điều 192 của Luật này (Điều 169 của Luật đất đai 2013) [3]

2.2.3.4 Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của

xã, phường, thị trấn

Dựa theo Đề án tiếp nhận và giải quyết thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai theo cơ chế một cửa liên thông giữa cấp xã với cấp huyện trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên Xã Tiên Hội là một trong những xã thí điểm của huyện Đại Từ được áp dụng , theo mô hình này tổ chức và công dân chỉ cần liên hệ nộp hồ sơ tại một nơi

duy nhất là “Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả” thuộc các UBND cấp xã (Quyết định

số 2782/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên) [9]

Mô hình cơ chế “một cửa liên thông”

* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (2 bản có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa)

có xác nhận của UBND cấp xã

c) Hồ sơ tặng cho QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Hợp đồng tặng cho QSDĐ (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh hoặc sổ hộ khẩu (bản sao )

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa(Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa)

có xác nhận của UBND cấp xã

d) Hồ sơ thừa kế QSDĐ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính)

+ Di chúc

+ Biên bản phân chia tài sản thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế QSDĐ của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật (có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Đơn đề nghị của người nhận thừa kế (đối với trường hợp người nhận thừa kế

là duy nhất)

+ Tờ trình của UBND cấp xã

+ Đơn xin cấp giấy cấp giấy chứng nhận QSDĐ

+ Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã)

+ Giấy khai sinh (bản sao)

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất

+ Đơn xin tách thửa, hợp thửa đất (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã

+ Sổ hộ khẩu của người nhận thừa kế có xác nhận của UBND cấp xã

+ Giấy kết hôn (nếu là vợ hoặc chồng) của người nhận thừa kế

+ Giấy chứng tử có xác nhận của UBND cấp xã

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả cấp

huyện, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất cấp huyện trong ngày làm

việc Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu, trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai.Trường hợp phải tách thửa thì đề nghị văn phòng đăng ký đất đai đo đạc tách thửa trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều

kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây: Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định; Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Chuyển Giấy chứng nhận đã cấp cho cơ quan tiếp nhận

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận thì lập hồ sơ gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm định, Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau:Thẩm tra trình tự, tính pháp lý, trình Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất

Bước 3: Cơ quan tiếp nhận trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc

gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã (Quyết

định 1140/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [7]

Thời hạn giải quyết: Không quá 10 ngày làm việc (Điểm l Khoản 2 Điều 61 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [5]

* Trình tự, thủ tục góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm

Quy định hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng góp vốn bằng QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định

tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai.(bản chính)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã

nếu có nhu cầu Các trường hợp khác nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhậnvà trả kết quả của Ủy ban nhân dân cấp huyện và chuyển hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện trong ngày làm việc.Trường hợp phải tách thửa thì làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện các công việc sau:

Chuyển thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; Gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản bán hoặc góp vốn đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ theo quy định; Lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất, chuyển hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trương thẩm định

Bước 3: Phòng Tài nguyên và Môi trường thực hiện các công việc sau: Thẩm

tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; Chuyển hồ sơ cho Văn phòng Đăng

ký đất đai để làm thủ tục xác định đơn giá thuê đất Trình Ủy ban nhân dân cấp huyện

ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản

Bước 4: Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chỉnh lý, cập nhật biến động vào

hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Chuyển kết quả đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ

Bước 5: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp và

thu lệ phí theo quy định

Thời hạn giải quyết: Không quá 18 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ

Đối với các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó

khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày (Quyết định 1140/QĐ-UBND

tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [8]

* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Quy định hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại QSDĐ (đã công chứng hoặc chứng thực)

+ Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai.(bản gốc)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả

kết quả theo quy định

Bước 2: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả nhận hồ sơ và chuyển đến Văn

phòng đăng ký đất đai trong ngày làm việc

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm: Kiểm tra các giấy tờ pháp

lý trong hồ sơ, xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường Lập hồ sơ trình cơ quan cơ quan tài nguyên

và môi trường, trong thời hạn không quá 01 ngày làm việc

Bước 4: Trong thời gian không quá 01 ngày làm việc, cơ quan tài nguyên và

môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

- Thẩm tra trình tự, tính pháp lý, trình UBND cấp có thẩm quyền xem xét, ký Giấy chứng nhận;Chuyển hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai trong ngày làm việc

Bước 5: Trong ngày làm việc, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm:

Hoàn thiện hồ sơ, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; Chuyển đến Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để trao Giấy chứng nhận cho

người sử dụng đất, thu lệ phí cấp giấy theo quy định (nếu có) (Theo Điều 15 Quyết

định số 42/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thái Nguyên) [7]

Thời hạn giải quyết: Không quá 3 ngày làm việc (Điểm n Khoản 2 Điều 61của

Nghị định 43/2014/NĐ-CP) [5]

* Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

Quy định hồ sơ bao gồm:

+ Văn bản thanh lý hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

Trình tự thực hiện:

Bước 1: - Một trong các bên hoặc các bên ký hợp đồng thuê, thuê lại, hợp đồng

góp vốn quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ tại Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện trong ngày làm việc Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu, hồ sơ được chuyển đến Văn phòng Đăng ký đất đai kể từ ngày nhận đủ hồ sơ là không qua 3 ngày làm việc Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì tối đa 02 ngày, Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện phải thông báo bằng văn bản cho Bộ phận Tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện để hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 2: Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù

hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau: Xác nhận việc xóa cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào Giấy chứng nhận theo quy định và trao cho bên cho thuê, cho thuê lại, bên góp vốn.Thực hiện việc xóa đăng ký cho thuê, cho thuê lại, xóa góp vốn vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai Chuyển Giấy chứng nhận cho Bộ phận tiếp nhận

Bước 3: Bộ phận Tiếp nhận trả Giấy chứng nhận cho người đăng ký

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc Đối với các xã miền núi,

vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực

hiện được tăng thêm 15 ngày (Quyết định 1140/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên ngày

21 tháng 5 năm 2015) [8]

* Trình tự thủ tục đăng ký thế chấp QSDĐ

Quy định về hồ sơ:

+ Đơn yêu cầu đăng ký thế chấp theo Mẫu số 01/ĐKTC (01 bản chính);

+ Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định(01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (01 bản chính);

+ Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau:Văn bản uỷ quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền(01 bản sao có chứng thực hoặc nộp 01 bản chụp và xuất trình bản chính để đối chiếu trong trường hợp nộp hồ sơ trực tiếp)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ

Bước 2:- Cán bộ được phân công thực hiện việc đăng ký tiếp nhận hồ sơ,

kiểm tra nội dung, tính đầy đủ của hồ sơ, xác nhận vào đơn yêu cầu đăng ký thế chấp, ghi trên trang bổ sung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình Lãnh đạo Văn phòng đăng ký đất đai ký xác nhận

- Cập nhật chỉnh lý các thông tin đã đăng ký của tổ chức vào sổ địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai;

Bước 3: Thông báo việc đăng ký giao dịch bảo đảm cho các cơ quan quản lý

có liên quan (nếu có)

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc;

* Trình tự thủ tục xóa đăng ký thế chấp QSDĐ

Quy định về hồ sơ: + Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng

đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính)

+ Đơn yêu cầu xoá đăng ký thế chấp (bản chính)

+ Thanh lý hợp đồng thế chấp đã công chứng chứng nhận (bản chính)

Trình tự thực hiện:

Bước 1: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định

của pháp luật;

Bước 2: Nộp hồ sơ theo quy định tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ của

Văn phòng đăng ký đất và nhà hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện;

Bước 3: Nhận kết quả giải quyết hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ

sơ của Văn phòng đăng ký đất và nhà hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

Thời hạn giải quyết: Không quá 03 ngày làm việc;

2.3 Tổng quan một số nghiên cứu liên quan đến đề tài

Hiện nay với nhu cầu phát triển kinh tế thị trường hội nhập quốc tế thu hút rất nhiều dự án đầu tư, vì vậy để phát triển kinh tế thì đất đai chính là cơ sở quan trọng Quá trình chuyển QSDĐ diễn ra rất sôi nổi, bên cạnh đó có rất nhiều khó khăn trong công tác giải quyết Vì vậy mà quá trình đánh giá công tác chuyển QSDĐ đã được đưa ra và thực hiện ở rất nhiều điạ phương khác nhau:

Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007) cho thấy “Chuyển nhượng QSDĐ là hình

thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà

họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó”[13]

Theo Điều 715 BLDS (2005) :“hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa

thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.” Nếu như ở cầm cố, tài sản cầm cố phải chuyển giao cho bên nhận cầm cố thì ở thế chấp tài sản lại không chuyển giao Chính vì vậy, trong thực

tế có rất nhiều vụ việc tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản và bộc lộ nhiều lỗ

hổng pháp luật và bất cập”[1]

Theo Phạm Thị Thanh Vân, (2015) cho thấy “Có nhiều hình thức chuyển

QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; góp vốn trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức phổ biến Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng QSDĐ là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung và đất ở nói riêng đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất ở; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất ở, đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước [21]”

Qua quá trình nghiên cứu luật đất đai 2003 và luật đất đai 2013 Căn cứ các văn bản thực hiện luật đất đai 2003, và luật đất đai 2013 quy định về công tác chuyển quyền sử dụng đất Các quy định về hình thức chuyển quyền, điều kiện chuyển quyền, thời điểm được chuyển quyền, đối tượng được nhận chuyển QSDĐ

có một số điểm mới của luật đất đai 2013 về công tác chuyển quyền sử dụng đất hiện nay như sau:

Bảng 2.1 So sánh một số quy định chung về chuyển QSDĐ của luật đất đai

2003 và luật đất đai 2013 Tiêu chí Luật đât đai 2013 Luật đất đai 2003

các quyền: Chuyển nhượng, chuyển

đổi, thừa kế, tặng cho,cho thuê,cho

thuê lại, thế chấp,góp vốn (Khoản 1,

Điều 167 Luật đất đai 2013) [3]

Người sử dụng đất thực hiện các quyền theo điều kiện quy định tại Điều 106, luật đất đai 2003 :Chuyển

nhượng, chuyển đổi, cho

thuê và cho thuê lại, thừa

kế,tặng cho, thế chấp, góp

vốn, bảo lãnh bằng giá trị

quyền sử dụng đất (Điều

106 Luật đất đai 2003) [2]

Tiêu chí Luật đât đai 2013 Luật đất đai 2003

- Phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm

đăng ký vào sổ địa chính (Điều 188

Luật đất đai 2013) [3]

- Chỉ quy định với 4 điều kiện trên tại Điều 106 Luật đất đai 2003 [2]

sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất”

Luật 2013 quy định cụ thể tại Điều

Thêm các đối tượng được nhận chuyển QSDĐ:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở được thêm hình thức “thuê mua”, nhận quyền sử dụng đất ở trong các

Quy định cụ thể tại Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP [4]

Tiêu chí Luật đât đai 2013 Luật đất đai 2003

dự án phát triển nhà ở

- Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, doanh nghiệp có vốn đầu

tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước

cho thuê đất (Điều 169 của Luật đất

ở các bước đối với các cơ quan thực hiện và liên quan trong 2 văn bản các quy định không có nhiều thay đổi

- Tuy nhiên có thay đổi về thời hạn giải quyết thủ tục trong công tác chuyển quyền sử dụng đất ở 2 văn bản luật cụ thể:

Thời hạn giải quyết không quá 10

ngày làm việc (Điểm 1 Khoản 2

Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ – CP) [5]

Thời hạn giải quyết không quá

18 ngày làm việc (Sở TN & MT

Thời hạn giải quyết không quá 3

ngày làm việc (Quyết định

1140/QĐ - UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [8]

Thời hạn giải quyết không quá

5 ngày làm việc (Sở TN & MT

Thời hạn giải quyết không quá 03

ngày làm việc (Quyết định

1140/QĐ - UBND tỉnh Thái Nguyên ngày 21 tháng 5 năm 2015) [8]

Thời hạn giải quyết không quá

5 ngày làm việc (Sở TN & MT

tỉnh Thái Nguyên,2007) [10]

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Hoạt động chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Hội

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Kết quả của công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã Tiên Hội giai đoạn từ

năm 2013-2015

3.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- UBND xã Tiên Hội, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên

- Thời gian tiến hành từ :17/8 /2015 - 29/11/2015

3.3 Nội dung nghiên cứu

1 Điều tra sơ lược về tình hình cơ bản điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của xã

2 Đánh giá về công tác quản lý và sử dụng đất tại xã Tiên Hội

3 Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của xã trong giai đoạn 2013-2015

4 Đánh giá sự hiểu biết của người dân và cán bộ quản lý của xã về chuyển QSDĐ

5 Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết hồ sơ chuyển QSDĐ

3.4 Phương pháp nghiên cứu

3.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

3.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Thu thập các tài liệu, các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến công tác chuyển quyền sử dụng đất được áp dụng hiện nay

- Thu thập các báo cáo về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, đời sống văn hóa, giáo dục, y tế của xã Tiên Hội

- Các báo cáo về tình hình quản lý và sử dụng đất tại xã Tiên Hội trong giai đoạn vừa qua

- Thu thập các số liệu về tình hình chuyển QSDĐ của xã Tiên Hội theo các hình

thức chuyển quyền sử dụng đất trong từng năm của giai đoạn nghiên cứu 2013-2015

3.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

- Tiến hành điều tra phỏng vấn trên địa bàn xã bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp người dân Bố trí lấy mẫu đối với phỏng vấn người dân SXNN, người dân SXPNN lựa chọn các đối tượng là chủ các hộ gia đình đảm bảo phân bố đều trong xóm và có trình độ học vấn khác nhau Với nhóm CBQL lấy mẫu bằng cách lựa chọn 5 cán bộ của các phòng ban khác nhau Kế hoạch điều tra cụ thể như sau: + Sử dụng 35 phiếu điều tra trong đó có 15 phiếu điều tra những hộ gia đình SXNN, 15 phiếu điều tra những hộ gia đình SXPNN được chia đều tại 5 xóm ( Phúc Lẩm, Lập Mỹ, Đồng Chung, Phố Dầu, Trung Na 1) và 5 phiếu điều tra của cán

bộ quản lý với bộ câu hỏi đã chuẩn bị sẵn Dựa trên kết quả điều tra theo câu hỏi từ

đó xác định tỷ lệ % mức độ hiểu biết của người dân về các quy định khi thực hiện quyền của người sử dụng đất

3.4.3 Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp số liệu

- Phương pháp phân tích : để phân tích, đánh giá các tài liệu, số liệu thu thập được + Phân tích số liệu chuyển quyền sử dụng đất cho từng hình thức của từng năm trong giai đoạn nghiên cứu Phân tích kết quả số liệu sơ cấp thu được từ điều tra phỏng vấn sự hiểu biết của người dân và CBQL về chuyển QSDĐ

- Phương pháp so sánh: + So sánh kết quả tình hình chuyển QSDĐ qua các năm trong giai đoạn nghiên cứu So sánh trình độ hiểu biết giữa CBQL và người dân SXNN, SXPNN

 Từ phân tích và so sánh sử dụng phương pháp tổng hợp để đánh giá và đưa

ra những ưu điểm, hạn chế và các giải pháp trong công tác chuyển QSDĐ

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

4.1 Tình hình cơ bản của khu vực nghiên cứu

4.1.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên

- Về vị trí địa lý: Xã Tiên Hội là một xã nằm về phía Tây Bắc của huyện Đại

Từ, cách trung tâm huyện khoảng 1,5 km với các vị trí địa lý tiếp giáp với các xã sau: + Phía Bắc giáp với xã Bản Ngoại, huyện Đại Từ

+ Phía Đông giáp với thị trấn Hùng Sơn và xã Tân Linh, huyện Đại Từ

+ Phía Tây giáp với xã Hoàng Nông, huyện Đại Từ

+ Phía Nam giáp xã Khôi Kỳ, thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ

+ Xã Tiên Hội có tổng diện tích tự nhiên là: 1095,40 ha, chia thành 16 xóm

Hình 4.1 Bản đồ hành chính huyện Đại Từ Địa hình, địa mạo: Địa hình của xã Tiên Hội có địa hình các đồi núi có độ

dốc thấp và bị chia cắt bởi hệ thống sông suối và khe rạch, địa hình dốc dần từ Bắc xuống Nam Xen kẽ giữa núi, đồi là những rải ruộng nhỏ hẹp đây là những cánh đồng có diện tích nhỏ là nơi nhân dân trong xã sử dụng cho sản xuất nông nghiệp ,

những khu dân cư tồn tại từ lâu với tính chất tiện canh, tiện cư, rất khó khăn cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật

- Khí hậu:

+ Tiên Hội là một xã có đặc điểm chung của khí hậu miền núi phía Bắc mang tính chất đặc thù của vùng nhiệt đới gió mùa, hàng năm được chia thành 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô: Mùa khô (Hanh, khô), từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau, mùa này thời tiết lạnh nhiệt độ trung bình là 18,50C Mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 10 đặc điểm mùa này là mưa nhiều tập trung vào tháng 6,7,8 chiếm 70% lượng mưa của cả năm, thường gây ngập úng ở một số nơi trên địa bàn xã, ảnh hưởng đến sản xuất của bà con nông dân

- Nguồn tài nguyên:

*Tài nguyên đất:

Xã Tiên Hội có tổng diện tích tự nhiên là 1095,40 ha, đất đai có một số loại đất chính sau:

+ Đất feralít mầu đỏ vàng phát triển trên đá Mác ma Ba zơ và trung tính, phân

bố ở các vùng đồi núi loại đất này phù hợp với các loại cây trồng như chè, ngô, lúa nương, sắn, cọ

+ Đất thung lũng và sản phẩm dốc tụ, phân bố ở khắp các chân đồi gò đã được nhân dân khai thác để trồng cây lúa nước và các cây hoa mầu ngắn ngày khác, loại đất này có tầng đất dầy, độ mùn tiềm tàng cao

+ Đất phù sa: Đất phù sa được phân bố ở dọc theo các sông suối, đã được nhân dân khai thác để trồng lúa và những cây hoa mầu ngắn ngày, loại đất này có lược mùn cao, có khả năng giữ nhiệt, giữ ẩm tốt

* Tài nguyên nước:

+ Nguồn nước mặt: Tiên Hội có 454,17 ha đất sông suối và mặt nước chuyên dùng tập trung chủ yếu là sông Công, suối Long, suối Điệp và các hồ lớn như hồ Khánh Hoà, hồ Việt Nga, hồ Ao Sen và có các con suối nhỏ, ao, hồ, đập, vai giữ nước, đây là nguồn nước mặt phục vụ cho sinh hoạt của nhân dân, cung cấp nước cho sản xuất nông nghiệp

+ Nguồn nước ngầm: Độ sâu từ 7-10m là nguồn nước ngầm rất quý hiếm đã được nhân dân khai thác bằng phương pháp khoan và đào giếng để phục vụ ăn uống, sinh hoạt hàng ngày của nhân dân trong toàn xã

* Tài nguyên rừng:

+ Diện tích rừng của Tiên Hội chiếm diện tích nhỏ với diện tích 119,15 ha những năm trước đây bị khai thác, chặt phá bừa bãi, dẫn đến rừng bị nghèo kiệt, các loại gỗ quý còn lại không đáng kể Những năm gần đây được sự quan tâm của các cấp, các ngành rừng được bảo vệ, khôi phục và chăm sóc Đây là nguồn tài nguyên quan trọng hàng đầu cung cấp gỗ, củi và nguyên vật liệu cho xây dựng cơ bản của nhân dân trong xã

* Tài nguyên khoáng sản:

+ Cho đến nay nguồn tài nguyên khoáng sản của xã chưa được thăm dò khai thác

*Tài nguyên nhân văn:

+ Xã Tiên Hội có 6034 khẩu và số hộ là 1548, trong đó số lao động nông nghiệp là 2844 chiếm 80% tổng số lao động còn lại là số lao động phi nông nghiệp, được phân thành 16 cụm dân cư gồm nhiều dân tộc anh em đang sinh sống như: Tày, Kinh, Sán chỉ… Trên địa bàn xã không có làng nghề truyền thống

+ Trình độ dân trí của nhân dân Tiên Hội có truyền thống hiếu học, hàng năm

tỷ lệ học sinh lên lớp chiếm 99% Dưới sự lãnh đạo, chỉ đạo của cấp Uỷ Đảng, Chính quyền xã Tiên Hội, cán bộ và nhân dân cùng nhau đoàn kết, thống nhất cùng nhau xây dựng quê hương giàu đẹp

4.1.2 Khái quát về kinh tế - xã hội

4.1.2.1 Thực trạng phát triển kinh tế

- Tăng trưởng kinh tế:

+ Thực hiện Nghị quyết của đại hội Đảng bộ và Nghị quyết của Hội đồng nhân dân, UBND xã Tiên Hội trong những năm qua, cán bộ và nhân dân đã đoàn kết, phấn đấu thực hiện các mục tiêu kinh tế xã hội với những khó khăn của một xã thuần nông của huyện Đại Từ, ngành nghề chủ yếu là trồng trọt và chăn nuôi Dịch

vụ, thương mại, phát triển chậm, năng xuất lao động còn thấp; Tổng sản lượng lương thực cây có hạt năm 2015 đạt : 2.395,53 tấn/2.324,2 tấn đạt 103,1% KH

- Chuyển dịch cơ cấu kinh tế:

+ Chương trình lương thực được quan tâm, bằng nhiều biện pháp kỹ thuật để áp dụng chuyển dịch cơ cấu cây trồng, đưa giống mới có năng suất cao vào sản xuất

+ Các loại hình dịch vụ sửa chữa cơ khí, điện tử, xay sát, xây dựng, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ tổng hợp đã xuất hiện, nâng cao thu nhập của người nông dân

+ Sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo chiều tích cực, đúng hướng, tỷ trọng các ngành nghề tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, xây dựng cơ bản đã có sự tăng dần, nhưng vẫn còn thấp khoảng 10- 20%, cơ cấu kinh tế nông nghiệp vẫn chiếm tỷ trọng cao 80-90%

Diện tích cây ăn quả tính đến thời điểm năm 2015 đạt 73ha, trong đó: vải thiều 11,6 ha, bưởi

Tiên Hội 34 ha, các cây ăn quả khác như nhãn, chuối, ổi, Thanh long… là 27,4 ha

Chăn nuôi:

+ Đàn trâu: 147/170 con đạt 86,5 % KH, giảm 6 con so với cùng kỳ; Đàn bò 9 con,

ong 307 đàn, dê 110 con, hươu 2 con

+ Đàn lợn luỹ kế: 6.350/6.200 con đạt 102,4 % KH, giảm 150 con so với cùng kỳ