Pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản và thực tiễn áp dụng tại công ty quản lý nợ và khai thác tài sản ngân hàng thương mại cổ phần quân đội

Nhằm thực hiệnhai mục tiêu: bảo đảm an toàn đối với các khoản tín dụng cũng như phát triển thịtrường, việc áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với các hoạtđộng t

MỤC LỤC

MỤC LỤC 1

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT 4

DANH MỤC BẢNG SỐ LIỆU 5

DANH MỤC BIỂU ĐỒ 5

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TÍN DỤNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 3

1 Những vấn đề cơ bản về tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản 3

1.1 Tài sản và vai trò của tài sản trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 3

1.1.1 Tài sản 3

1.1.2 Vai trò của tài sản trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự 5

1.2 Tín dụng và bảo đảm tín dụng bằng tài sản 7

1.2.1 Tín dụng 7

1.2.2 Các biện pháp bảo đảm tín dụng 8

1.2.3 Tài sản bảo đảm tín dụng 13

1.2.3.1 Khái niệm 13

1.2.3.2 Các loại tài sản bảo đảm tín dụng 13

1.3 Bất động sản và nguyên nhân ưu tiên bất động sản làm tài sản bảo đảm tín dụng 16 1.3.1 Khái niệm 17

1.3.2 Bất động sản và các đặc tính phù hợp làm tài sản bảo đảm tín dụng 17

2 Quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản 19

2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành 19

2.2 Quy định về tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản 20

2.2.1 Điều kiện bất động sản được dùng làm tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng 20 2.2.2 Quy định về hình thức bảo đảm tín dụng đối với tài sản bảo đảm là bất động sản 22

1

2.3 Quy định về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng là bất động sản 23

2.3.1 Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm 23

2.3.2 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm 25

2.3.3 Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản bảo đảm là bất động sản nói riêng 27

CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI 30

1 Giới thiệu Công ty quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng thương mại 30

1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty 30

1.1.1 Quá trình hình thành 30

1.1.1.1 Giới thiệu Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội 30

1.1.1.2 Thành lập Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản MBAMC 31

1.1.2 Ngành nghề kinh doanh và định hướng phát triển của công ty 32

1.2 Cơ cấu tổ chức và hoạt động của công ty 35

1.2.1 Cơ cấu tổ chức 35

1.2.1.1 Các quy định về bộ máy lãnh đạo 36

1.2.1.2 Các phòng ban chuyên môn 39

1.2.2 Nguồn lực về lao động và 41

1.2.2.1 Nguồn lực về lao độngvà cơ sở vật chất và công nghệ 41

1.2.2.1.1 Cơ cấu lao động 41

1.2.2.1.2 Chính sách lao động 43

1.2.2.2 Cơ sở vật chất và công nghệ 46

1.3 Hoạt động kinh doanh của công ty trong các năm qua 47

1.3.1 Báo cáo kết quả kinh doanh của Công ty MBAMC qua các năm 47

1.3.2 Đánh giá hoạt động của công ty 52

1.4 Mục tiêu của công ty trong giai đoạn tới 56

2 Quy định của công ty về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản 57

2.1 Quy trình xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản 59

2.1.1 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm 59

2.1.2 Các trường hợp xử lỳ tài sản bảo đảm 60

2.1.3 Quy trình xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận 61

2.2 Các biện pháp xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản 65

2.2.1 Bán tài sản bảo đảm 65

2.2.2 Nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm 66 2.2.3 Nhận các khoản tiền, tài sản từ bên thứ ba trong trường hợp thế chấp qưyền đòi nợ 66

2.2.4 Phương thức khác do công ty và các bên bảo đảm thoả thuận 66

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN CÔNG TÁC XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN 68

1 Những kết quả đạt được trong quá trình xử lý bảo đảm tín dụng là bất động sản tại công ty xử lý nợ và khai thác tài sản Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội 68

2 Các vấn đề còn tồn tại ảnh hưởng tới hiệu quả hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản 70

2.1 Các vấn đề tồn tại do nguyên nhân chủ quan từ phía Ngân hàng thương mại cổ phần Quân đội và công ty MBAMC 70

2.2 Các vấn đề tồn tại do nguyên nhân khách quan 72

2.3 Các vấn đề vướng mắc trong áp dụng quy định của pháp luật 73

3 Một số kiến nghị nhằm tăng cường hiệu quả hoạt động xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản tại công ty 77

4 Một số kiến nghị chung về hoàn thiện quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản 81

KẾT LUẬN 85

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

3

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MBAMC : Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại Cổ

phần Quân độiMBBANK : Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội

ATM : (Automatic Teller Machine): Máy rút tiền tự động

TNHH : Trách nhiệm hữu hạn

CTCP : Công ty cổ phần

NHCV : Ngân hàng cho vay

DANH MỤC BẢNG SỐ LIỆU

Bảng 1: Bảng phân loại doanh nghiệp và nhỏ 40

Bảng 2: Bảng quỹ lương 45

Bảng 3: Báo cáo kết quả kinh doanh của Công ty MBAMC 48

Bảng 4: Bảng chi phí hoạt động 2011 52

Bảng 5: Bảng phân phối lợi nhuận 54

Bảng 6: Bảng cơ cấu doanh thu 57

Bảng 7: Danh mục phân loại tài sản bảo đảm 58

Bảng 8: Chi phí xử lý tài sản bảo đảm 65

DANH MỤC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Cơ cấu lao động theo độ tuổi 42

Biểu đồ 2: Cơ cấu lao động theo giới tính 42

Biểu đồ 3: Biểu đồ phân phối doanh thu 50

Biểu đồ 4: Chia lợi nhuận cho chủ sở hữu 55

Biểu đồ 5: Lợi nhuận chưa phân phối 56

Biểu đồ 6: Cơ cấu doanh thu 58

Biểu đồ 7: Cơ cấu tài sản bảo đảm 59

Biểu đồ 8: Chi phí xử lý tài sản bảo đảm 65

5

LỜI NÓI ĐẦU

Trong bối cảnh hiện nay, khi Việt Nam đang trên đà đổi mới, trước xu hướnghội nhập, toàn cầu hóa, nền kinh tế nước ta đang đứng trước nhiều cơ hội cũng nhưnhiều khó khăn mới Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại có nhiệm vụhết sức quan trọng là trung gian tín dụng, trung gian thanh toán của các chủ thể thamgia hoạt động thương mại Chính vì thế hệ thống các ngân hàng thương mại cần cónhững bước phát triển ổn định và bắt kịp với sự phát triển của nền kinh tế Ngoài việcnâng cao công tác huy động vốn và hiệu suất vốn vay, một nhiệm vụ cần thiết đặt ra làbảo đảm an toàn, lành mạnh hóa hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng Chính vìthế mô hình Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản được ra đời nhằm quản lý nợ,khai thác, xử lý tài sản bảo đảm nhằm tối ưu hóa khả năng thu hồi vốn và lãi nhằmnâng cáo hiệu quả của hoạt động ngân hàng; góp phần ổn định, đảm bảo tính an toàncủa toàn hệ thống ngân hàng Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội và Ngân hàngNhà nước được ví như trái tim của cả hệ thống, càng cần phải thực hiện các biện phápnhằm kiểm soát, nâng cao chất lượng, lành mạnh hóa hoạt động tín dụng Công tyQuản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng thương mại Cổ Phần Quân đội ra đời trongbối cảnh như vậy Dù mới chỉ có 10 năm hoạt động và còn không ít khó khăn trong quátrình hoạt động của mình, nhưng với sự cố gắng, lòng nhiệt huyết và trình độ chuyênmôn nghiệp vụ của mình, đội ngũ lãnh đạo và nhân viên công ty đã hoàn thành tốt cácnhiệm vụ được giao, ngày càng xây dựng công ty lớn mạnh

Sau khoảng thời gian thực tập ở công ty, em xin cảm ơn sự nhiệt tình của cácanh chị trong công ty và đặc biệt là các anh chị trong Phòng Kế hoạch Tổng hợp, đãgiúp em hiểu rõ hơn về quá trình xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản theo quy địnhcủa pháp luật và thực tiễn áp dụng Điều đó giúp đỡ em rất nhiều trong quá trình thựchiện đề tài: “ PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TÍN DỤNG LÀ BẤTĐỘNG SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAITHÁC TÀI SẢN NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI”

Trong thời gian thực hiện bài chuyên đề thực tập, em xin chân thành cảm ơn côgiáo PGS.TS Nguyễn Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ em hoàn thànhchuyên đề thực tập tốt nghiệp này

2

CHƯƠNG 1: PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TÍN DỤNG

LÀ BẤT ĐỘNG SẢN

1 Những vấn đề cơ bản về tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản

1.1 Tài sản và vai trò của tài sản trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1.1.1 Tài sản

Tài sản và quyền đối với tài sản luôn là nội dung chính của của hầu hết các quan

hệ dân sự nói chung và các quan hệ thương mại nói riêng Với đặc điểm của mình, tàisản có vai trò quan trọng trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nói chung vàđặc biệt là đối với các biện pháp bảo đảm tín dụng Điều 163 Bộ luật Dân sự Việt Namquy định:

“Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.”

Có thể thấy, Bộ luật Dân sự Việt Nam đưa ra định nghĩa về tài sản theo phươngpháp liệt kê các tài sản được pháp luật công nhận mà không nêu một khái niệm dứtkhoát với nội hàm cụ thể Điều này càng được thể hiện rõ qua các quy định tại chương

XI cả Bộ luật Dân sự: “Các loại tài sản” nhằm diễn giải, phân loại các tài sản đượccông nhận tại Điều 18

Vật là một bộ phận của thế giới vật chất có thể đáp ứng một nhu cầu về vật chấtcủa con người như thức ăn, nước uống … Nhưng dưới góc độ pháp lý không phải bất

cứ bộ phận nào của thế giới vật chất đều được coi là tài sản để pháp luật điều chỉnh.Tài sản là khách thể của quyền sở hữu được quy định theo Điều 164 Bộ luật Dân sự

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạttài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật

Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là quyền chiếmhữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt.”

Như vậy, để được coi là tài sản, vật có thực phải đáp ứng được nhu cầu của conngười, đồng thời phải nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng mang giátrị và có khả năng trở thành đối tượng của giao lưu dân sự Với sự phát triển của xã hội,khoa học, công nghệ ngày càng phát triển dẫn đến giá trị của các vật cũng có nhiềuthay đổi Khái niệm vật cũng có nhiều phát triển nhằm phù hợp với thực tế khách quan

của nền kinh tế, của xã hội Nhiều loại tài sản mới được công nhận như phần mềm máytính, dữ liệu điện tử … Ngoài những vật đang tồn tại tại thời điểm xác định mới đượccoi là tài sản, pháp luật cũng công nhận những vật hình thành trong tương lai cũng cóthể là tài sản, chẳng hạn như hoa lợi, lợi tức, nhà ở đang được xây dựng …

Ngoài ra, tài sản còn có thể là quyền tài sản theo quy định tại Điều 181 Bộ luậtDân sự "Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giaodịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ."

Tiền là vật ngang giá chung có tính thanh khoản cao nhất dùng để trao đổi lấy

hàng hóa và dịch vụ nhằm thỏa mãn bản thân và mang tính dễ thu nhận (nghĩa là mọingười đều sẵn sàng chấp nhận sử dụng) và thường được Nhà nước phát hành bảo đảmgiá trị bởi các tài sản khác như vàng, kim loại quý, trái phiếu, ngoại tệ 1 Cũng như cácnước trên thế giới, ngoài đồng tiền của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,pháp luật Việt Nam cũng thừa nhận các ngoại tệ căn cứ theo điểm a khoản 2 Điều 6Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam bao gồm: “Đồng tiền của quốc gia khác hoặcđồng tiền chung châu Âu và đồng tiền chung khác được sử dụng trong thanh toán quốctế và khu vực”

Theo điểm 8, Điều 6 Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010, giấy tờ cógiá là “bằng chứng xác nhận nghĩa vụ trả nợ giữa tổ chức phát hành giấy tờ có giá vớingười sở hữu giấy tờ có giá trong một thời hạn nhất định, điều kiện trả lãi và các điềukiện khác” Căn cứ vào các quy định của pháp luật hiện hành thì giấy tờ có giá baogồm:

- Hối phiếu đòi nợ, hối phiếu nhận nợ, séc, công cụ chuyển nhượng khác đượcquy định tại Điều 1 Luật Các công cụ chuyển nhượng năm 2005;

- Trái phiếu Chính phủ, trái phiếu công ty, kỳ phiếu, cổ phiếu được quy định tạiđiểm c, khoản 1, Điều 4 Pháp lệnh ngoại hối năm 2005;

- Tín phiếu, hối phiếu, trái phiếu, công trái và các công cụ khác làm phát sinhnghĩa vụ trả nợ được quy định tại điểm 16, Điều 3 Luật Quản lý nợ công 2009;

- Các loại chứng khoán (Cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ; Quyền mua cổphần, chứng quyền, quyền chọn mua, quyền chọn bán, hợp đồng tương lai, nhómchứng khoán hoặc chỉ số chứng khoán; Hợp đồng góp vốn đầu tư; Các loại chứng

1 Nguồn: www.wikipedia.com

4

khoán khác do Bộ Tài chính quy định) được quy định tại điểm 3 Luật Sửa đổi, bổ sungmột số điều của Luật Chứng khoán năm 2010;

- Trái phiếu doanh nghiệp được quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định số90/2011/NĐ-CP của Chính phủ về phát hành trái phiếu doanh nghiệp

1.1.2 Vai trò của tài sản trong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự

Theo từ điển Tiếng Việt: “Bảo đảm là cam đoan chịu trách nhiệm về một việc gìđấy hoặc là làm cho có được điều gì hoặc chắc chắn đạt tiêu chuẩn cần thiết theo quyđịnh.”

Trong các hoạt động dân sự bao gồm hoạt động kinh doanh thương mại nóichung và đặc biệt là các hoạt động tín dụng nói riêng luôn tồn tại các rủi ro Các rủi ronày do hoàn cảnh khách quan hoặc chủ quan khiến một bên không hoàn thành nghĩa vụcủa mình theo hợp đồng gây thiệt hại, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của bên kia.Chính vì vậy các bên thỏa thuận các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.Điều 318 Bộ luật Dân sự Việt Nam quy định 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụdân sự bao gồm:

vụ và chịu các chế tài nếu vi phạm Các biện pháp bảo đảm có ý nghĩa đảm bảo rằngbên có nghĩa vụ sẽ phải thực hiện nghĩa vụ của mình nếu không có thể bị thiệt hại,thường là về mặt tài sản và bên có quyền sẽ được thực hiện quyền của mình hoặc đượcbồi thường nếu bị vi phạm quyền và lợi ích hợp pháp của mình Các biện pháp bảo

đảm giảm thiểu rủi ro cho bên có quyền đồng thời tạo cơ sở để áp dụng các biện pháp

xử lý về mặt tài sản khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình

Trong 7 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự mà pháp luật quy định thìtrừ tín chấp, 6 biện pháp còn lại đều là biện pháp bảo đảm bằng tài sản (bảo lãnh bằngtài sản của bên thứ ba) Trong đó, đặt cọc, ký cược, ký quỹ dùng tiền, đá quý, kim khíquý và giấy tờ có giá hoặc vật có giá trị làm tài sản bảo đảm Các biện pháp bảo đảmkhác bao gồm: cầm cố, thế chấp và bảo lãnh (bảo lãnh bằng tài sản) được phép sử dụngtất cả các loại tài sản mà pháp luật thừa nhận để bảo đảm theo quy định Có thể thấytrong bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tài sản đóng vai trò lớn, quyết định đến cácbiện pháp bảo đảm Sở dĩ tài sản có vai trò như vậy do các đặc tính của tài sản

Tài sản có giá trị Việc tài sản có giá trị là đặc tính cơ bản của tài sản Giá trị củatài sản bảo đảm trước hết là thiệt hại về kinh tế cho bên không thực hiện nghĩa vụ, từ

đó khuyến khích bên có nghĩa vụ thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ của mình Đồng thờigiá trị của tài sản cũng bù đắp toàn bộ hoặc một phần (theo thỏa thuận) thiệt hại xảy racho bên có quyền khi bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình

Tài sản có tính chuyển giao được, kéo theo đó tính thanh khoản của tài sản Tínhthanh khoản là khả năng trao đổi, mua bán nhanh chóng nhằm thu về lợi ích mongmuốn của tài sản Bảo đảm bằng tài sản là việc chủ sở hữu tài sản dùng tài sản củamình bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của chính mình hoặc bên thứ ba Như vậy tàisản bảo đảm thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm không sở hữuhay chiếm hữu tài sản bảo đảm đó Trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiệnđúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình thì tài sản bảo đảm được xử lý Việc xử lý có thể làchuyển giao quyền sở hữu cho bên nhận bảo đảm hoặc bên thứ ba Nếu bảo đảm bằngvật hay quyền không có tính chuyển giao như quyền nhân thân thì việc xử lý không thểxảy ra Do vậy tài sản với đặc tính chuyển giao được của mình là đối tượng thích hợp

để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Đồng thời tính thanh khoản xuất phát từ giá trịcủa tài sản, sự cho phép trao đổi của pháp luật đối với tài sản và nhu cầu đối với tàisản Tính thanh khoản của tài sản đảm bảo quyền lợi, lợi ích cho bên nhận bảo đảm.Bên nhận bảo đảm có thể chuyển giao tài sản bảo đảm để thu về lợi ích mong muốn

Về cơ bản, tài sản có tính thanh khoản, chỉ khác nhau về mức độ

6

Chính vì những nguyên nhân kể trên nên đa phần các biện pháp bảo đảm đềuđược bảo đảm bằng tài sản

1.2 Tín dụng và bảo đảm tín dụng bằng tài sản

Một trong những nghĩa vụ thường cần được bảo đảm thực hiện là nghĩa vụ hoàntrả tài sản vay Việc cho vay hay tín dụng là việc bên cho vay giao tài sản cho bên vay,khi đến hạn trả bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay Việc thực hiện nghĩa vụ hoàntrả tài sản vay chứa đựng nhiều rủi ro Các rủi ro đối với bên cho vay có thể xuất phát

từ sự thiếu hợp tác, thiếu thiện chí của bên vay hay do tình hình tài chính của bên vaykhông đủ điều kiện để thực hiện nghĩa vụ Chính vì thế, nhằm bảo đảm cho quyền lợicủa bên cho vay, yêu cầu phải có các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được đặt

ra Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tài sản vay trong quan hệ tíndụng được gọi chung là biện pháp bảo đảm tín dụng Về bản chất, nghĩa vụ hoàn trả tàisản vay là nghĩa vụ giao tài sản Do vậy, các biện pháp bảo đảm tín dụng thường là cácbiện pháp bảo đảm bằng tài sản

1.2.1 Tín dụng

Tín dụng là khái niệm thể hiện mối quan hệ giữa người cho vay và người vay.

Trong quan hệ này, người cho vay có nhiệm vụ chuyển giao quyền sử dụng tiền hoặchàng hoá cho vay cho người đi vay trong một thời gian nhất định Người đi vay cónghĩa vụ trả số tiền hoặc giá trị hàng hoá đã vay khi đến hạn trả nợ có kèm hoặc khôngkèm theo một khoản lãi.2

Tín dụng có vị trí quan trọng đối với việc tích tụ, tận dụng các nguồn vốn tạmthời nhàn rỗi để phát triển kinh doanh

Tín dụng là một từ Hán Việt có thể giải nghĩa đơn giản là dùng uy tín của mình,

sự tín nhiệm của người khác đối với mình để được phép sử dụng vốn, tài sản của ngườikhác

Việc phân loại tín dụng là sắp xếp các hình thức tín dụng theo những tiêu chínhất định Việc phân loại tín dụng là cơ sở để xác định quy trình cấp tín dụng, xác địnhbiện pháp bảo đảm tín dụng phù hợp Việc phân loại tín dụng cũng đồng thời tạo điều

kiện thuận lợi hơn cho ngân hàng trong việc theo dõi rủi ro, lợi nhuận… Hiện nay tíndụng được phân loại theo một số tiêu chí sau:

- Thời hạn tín dụng:

+ Tín dụng ngắn hạn: là những khoản vay trong thời hạn ít hơn 12 tháng

+ Tín dụng trung hạn: là những khoản vay từ 12 tháng đến 60 tháng

+ Tín dụng dài hạn: là những khoản vay từ 60 tháng trở lên

+ Doanh nghiệp vừa và nhỏ

+ Doanh nghiệp lớn, tập đoàn, các tổ chức tài chính

- Theo tài sản bảo đảm:

+ Tín dụng có tài sản bảo đảm: là việc ngân hàng cho khách hàng vay vốn dựa trêncam kết người nhận tín dụng sẽ dùng tài sản bảo đảm để trả nợ trong một số trườnghợp

+ Tín dụng không có tài sản bảo đảm: có thể được cấp cho khách hàng có uy tín,thường là làm ăn thường xuyên có lãi hoặc các khoản vay của các tổ chức lớn hay theochỉ định của Chính phủ

1.2.2 Các biện pháp bảo đảm tín dụng

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam vừa qua, hoạt động tín dụng là một hoạtđộng chủ yếu, đem lại nguồn thu chính của các ngân hàng thương mại Nhằm thực hiệnhai mục tiêu: bảo đảm an toàn đối với các khoản tín dụng cũng như phát triển thịtrường, việc áp dụng các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với các hoạtđộng tín dụng được xem như là công cụ hiệu quả và an toàn đối với các ngân hàng.Trong quá trình hoạt động của mình, mỗi ngân hàng thương mại đều đã xây dựng chomình các quy định riêng về các biện pháp bảo đảm tín dụng để áp dụng thống nhất trêntoàn bộ hệ thống của mình Pháp luật dân sự Việt Nam tôn trọng sự thỏa thuận của cácbên nếu thỏa thuận đó không trái quy định của pháp luật; pháp luật quy định các biện

8

pháp bảo đảm nhưng không cấm việc giao kết tín dụng không có bảo đảm Chính vìthế, các giao kết tín dụng không có bảo đảm vẫn hợp pháp trừ trường hợp quy định nội

bộ của ngân hàng quy định yêu cầu phải có bảo đảm.Tuy nhiên, nhằm mục đích pháttriển kinh tế, pháp luật cũng quy định một số trường hợp cụ thể cho vay không cần cóbảo đảm

Ngoài ra, các giao kết tín dụng không áp dụng các biện pháp bảo đảm vẫn hợppháp (nếu quy định nội bộ của ngân hàng không yêu cầu bắt buộc áp dụng) vẫn đượccác ngân hàng thương mại thực hiện Tuy nhiên giá trị các khoản vay không có bảođảm không lớn, chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu tín dụng của ngân hàng

Như đã nói ở trên, các hoạt động tín dụng của ngân hàng luôn tồn tại rất nhiềurủi ro khó lường nên cần thiết phải có những biện pháp bảo đảm Tuy nhiên với đặc thùcủa mình, các ngân hàng thường chỉ áp dụng một trong ba biện pháp bảo đảm tín dụngsau đây:

1 Cầm cố bằng tài sản của khách hàng vay, bên thứ ba

Điều 329 Bộ luật dân sự quy định “Cầm cố tài sản là việc bên có nghĩa vụ giaotài sản là động sản thuộc sở hữu của mình cho bên có quyền để đảm bảo thực hiệnnghĩa vụ dân sự."

Theo đó, cầm cố được hiểu là việc dùng tài sản thuộc sở hữu của mình giao chobên có quyền để bảo đảm cho nghĩa vụ của chính mình; khác với thế chấp không cầnchuyển giao tài sản cho bên có quyền Cũng theo quy định của pháp luật thì về hìnhthức việc cầm cố tài sản phải được lập thành văn bản hoặc ghi trong hợp đồng chính.Cầm cố tài sản có hiệu lực từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố vàthời hạn cầm cố tài sản do các bên thỏa thuận, trong trường hợp không có thỏa thuậnthì thời hạn cầm cố được tính cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm

theo quy định tại Điều 336 Bộ luật Dân sự: " Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa

vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúngthoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuậnhoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ Bên nhậncầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố." Do tài sản được ngânhàng nắm giữ nên rủi ro khi xử lý tài sản được giảm bớt Ngân hàng yêu cầu cầm cốkhi xét thấy việc khách hàng nắm giữ tài sản bảo đảm là không an toàn cho ngân hàng,thường đó là những tài sản mà khách hàng dễ bán, dễ chuyển nhượng

Trong thực tế hoạt động tín dụng của ngân hàng, cầm cố tài sản khá phổ biếnnhưng thường chỉ áp dụng với một số loại tài sản và giá trị của hợp đồng tín dụng đượcbảo đảm cũng không lớn so với bảo đảm bằng thế chấp Sở dĩ như vậy là vì khoản 1Điều 332 Bộ luật Dân sự quy định ngân hàng là người nhận cầm cố phải có nghĩa vụbảo quản, giữ gìn tài sản sản cầm cố Với một số lại tài sản hoặc tài sản có giá trị lớnthì việc bảo quản cũng tốn nhiều chi phí của ngân hàng; dù cho chi phí này được hoàntrả khi trả lại tài sản cầm cố thì việc bỏ ra một lượng chi phí lớn không đem lại lợinhuận đồng thời đối mặt với rủi ro không thu hồi được nếu phải xử lý tài sản là khônghợp lý Ngoài ra với một số loại tài sản như bất động sản nếu giao cho ngân hàng thì sẽảnh hưởng đến việc khai thác, sử dụng gây lãng phí

2 Thế chấp bằng tài sản của khách hàng vay bên thứ ba

Theo Điều 342 Bộ luật Dân sự quy định thì thế chấp tài sản là việc một bên (sauđây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyểngiao tài sản cho bên nhận thế chấp

Khác với cầm cố, tài sản thế chấp không do bên nhận thế chấp giữ mà do bênthế chấp giữ Các bên cũng có thế thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp

Cũng như cầm cố, việc thế chấp tài sản sản việc thế chấp tài sản phải được lậpthành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Trongtrường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứngthực hoặc đăng ký Thời hạn thế chấp do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận

10

thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thếchấp.4

Trong hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp tài sản, bên thế chấp khôngphải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp là ngân hàng nên việc kiểmsoát của ngân hàng đối với tài sản bảo đảm có phần khó khăn hơn Điều này có ảnhhưởng ít nhiều đến khả năng thu hồi vốn của tổ chức tín dụng khi đến hạn thanh toán

nợ, bởi lẽ trên thực tế, các tài sản đem thế chấp cho một hoặc nhiều khoản vay tại ngânhàng vẫn nằm trong sự quản lý của bên thế chấp hoặc của người thứ ba được chỉ địnhhay được phép quản lý tài sản thế chấp, trong suốt thời gian thế chấp

Đôi khi, do các quy định của pháp luật cho phép các bên trong quan hệ thế chấptài sản tự thỏa thuận nên bên thế chấp có thể yêu cầu ngân hàng cho phép được bán tàisản thế chấp hoặc cho thuê đối với người thứ ba ngay trong quá trình thế chấp.5 Chính

sự đặc thù này khiến cho bên chủ nợ là tổ chức tín dụng phải có những giải pháp khác

để hỗ trợ cho quá trình quản lý nợ vay và phòng tránh rủi ro tín dụng khi khách hàngvay không trả được nợ, trong khi tài sản thế chấp lại rất khó kiểm soát

Tuy nhiên, với biện pháp bảo đảm bằng thế chấp tài sản, ngân hàng vẫn đượcđảm bảo tương đối chắc chắn do việc thế chấp phải được lập thành văn bản (trong một

số trường hợp phải công chứng, đăng ký theo quy định của pháp luật) Đây là một cơ

sở pháp lý để ngân hàng xử lý tài sản thế chấp nhằm thu hồi toàn bộ hoặc một phầntiền vay khi bên thế chấp không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ Đồng thời, ngân hàngcũng không cần phải bỏ ra chi phí lớn để quản lý tài sản thế chấp và vẫn có quyền ngăncấm các hành vi làm giảm sút giá trị của tài sản thế chấp.6 Về phía bên thế chấp vẫnđược khai thác, sử dụng hoặc đầu tư nhằm tăng giá trị tài sản thế chấp Trong thực tế,thế chấp thường được các ngân hàng và người đi vay chọn lựa đối với các tài sản bảođảm là bất động sản hoặc các quyền đòi nợ

3 Bảo lãnh của bên thứ ba

Điều 361 Bộ luật Dân sự quy định: "Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi

là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền sẽ thực hiện nghĩa vụ thay thế cho bên có

4 Bộ luật Dân sự Điều 343, 344

nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảolãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình."

Theo Thông tư số 28/2012/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng thì:

"Bảo lãnh ngân hàng (sau đây gọi là bảo lãnh) là hình thức cấp tín dụng, theo đóbên bảo lãnh cam kết bằng văn bản với bên nhận bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tàichính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thựchiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhân bảo lãnh; bên được bảo lãnh phảinhận nợ và hoản trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận."

Theo quy định này thì, bảo lãnh là việc cam kết bằng uy tín, bằng lòng tin củabên bảo lãnh đối với bên nhận bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bên bảo lãnhcũng có thể dùng tài sản bảo đảm của mình để bảo lãnh Do đó, bảo lãnh mang cả đặctính”bảo lãnh đối nhân” và” bảo lãnh đối vật” Khi bên bảo lãnh dùng tài sản thuộcquyền sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ thì có thể hiểu rằng bên bảo lãnh đã đưatài sản của mình để thể chấp hoặc cầm cố để bảo đảm nghĩa vụ của bên được bảo lãnhđối vối bên nhận bảo lãnh

Khác với cầm cố và thế chấp, trong trường hợp người vay không thực hiện đượcnghĩa vụ trả được nợ thì ngân hàng chỉ có quyền yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa

vụ thay cho bên được bảo lãnh Việc xử lý tài sản bảo đảm (nếu có) chỉ được xét đếnnếu đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ thay mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thựchiện không đúng nghĩa vụ

Để đảm bảo nguyên tắc tự nguyện và bình đẳng trong quá trình giao kết hợpđồng tín dụng, sự lựa chọn một trong ba biện pháp xử lý tài sản bảo đảm kể trên là sự

tự thỏa thuận trong quá trình đàm phán giữa tổ chức tín dụng với khách hàng Như vậy,

để có thể đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình, ngân hàng và khách hàngkhi tham gia ký kết hợp đồng tín dụng cần hiểu rõ ưu và nhược điểm của từng biệnpháp nêu trên Trong thực tế, với tài sản bảo đảm là bất động sản thì biện pháp thườngđược áp dụng là thế chấp hoặc được bên thứ ba – bên bảo lãnh dùng làm tài sản bảođảm Sở dĩ như vậy vì bản thân những tài sản là bất động sản mang tính ổn định cao cóthể làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay Mặt khác khi khách hàng giao bất động sảncho ngân hàng qua hình thức cầm cố thì giá trị khai thác, sử dụng của bất động sản bị

12

giảm sút chính vì thế không phù hợp với hình thức cầm cố Các quy định của pháp luật

về tài sản bảo đảm là bất động sản sẽ được trình bày cụ thể hơn ở phần tiếp theo

1.2.3 Tài sản bảo đảm tín dụng

1.2.3.1 Khái niệm

Theo Nghị định số 163/2006/NĐ-CP sửa đổi bổ sung bằng nghị định số11/2012/NĐ-CP thì tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thựchiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm Tài sản bảo đảm là tài sản hiện cóhoặc tài sản hình thành trong tương lai mà pháp luật không cấm giao dịch, trong đó tàisản hình thành trong tương lai gồm

1 Tài sản được hình thành từ vốn vay

2 Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tạithời điểm giao kết giao dịch bảo đảm

3 Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưngsau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quyđịnh của pháp luật

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất

Khách hàng vay vốn tại ngân hàng đến hạn trả nợ hoặc trước hạn trả nợ theoquy định của pháp luật có nghĩa vụ trả nợ Tuy nhiên vì nhiều lý do, khách hàng khôngthể thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì tùy trường hợp ngân hàng

có thể yêu cầu bên bảo lãnh cho khách hàng vay vốn tại ngân hàng thực hiện nghĩa vụtrả nợ cho khách hàng vay hoặc xử lý tài sản cầm cố, thế chấp để thu hồi nợ Trongtrường hợp có bên bảo lãnh mà bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện khôngđúng nghĩa vụ trả nợ thì tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ mà bên bảo lãnh đưa

ra để bảo đảm được xử lý để thu hồi nợ

Như vậy xử lý tài sản bảo đảm là quá trình ngân hàng, bên thế chấp, bên cầmcố,bên bảo lãnh bằng tài sản và một số cơ quan chức năng, chính quyền địa phươngphối hợp tổ chức thực hiện một số biện pháp xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ chongân hàng

1.2.3.2 Các loại tài sản bảo đảm tín dụng

Tài sản bảo đảm tín dụng có thể phân loại theo nhiều tiêu chí như động sản vàbất động sản, tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai… Tuy nhiên nếuphân theo các biện pháp bảo đảm tín dụng, thì tài sản bảo đảm có thể phân thành baloại chính.

1 Tài sản cầm cố

Tài sản cầm cố trong bảo đảm tín dụng là tài sản mà khách hàng vay chuyểnquyền kiểm soát tài sản sang cho ngân hàng trong thời gian thực hiện cam kết ( thờihạn vay vốn) Điều này có nghĩa là tài sản cầm cố sẽ thuộc ngân hàng quản lý, cất giữ.Chính vì đặc điểm đó, tài sản cầm cố thường là tài sản mà ngân hàng có thể kiểm soát

và bảo quản được, đồng thời việc nắm giữ tài sản này không làm ảnh hưởng đến quátrình sản xuất kinh doanh hay sinh sống của khách hàng vay Khi xét thấy việc kháchhàng nắm giữ tài sản bảo đảm là không an toàn cho ngân hàng như trong các trườnghợp tài sản bảo đảm dễ bán, dễ chuyển nhượng thì ngân hàng yêu cầu áp dụng biệnpháp bảo đảm là cầm cố Các tài sản thường làm tài sản cầm cố bao gồm:

- Vàng, bạc, đá quý, kim khí quý (thường xuyên giao dịch);

- Phương tiện vận tải;

- Các loại xe, máy chuyên dùng thi công, xây dựng;

- Máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất;

- Hàng hóa, nguyên vật liệu;

- Các giấy tờ có giá: Trái phiếu, cổ phiếu (riêng đối với cổ phiếu của ngân hàngphát hành , khách hàng vay không được cầm cố tại chính ngân hàng đó), tín phiếu,chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, bộ chứng từ thanh toán L/C không hủyngang, số dư trên tài khoản tiền gửi tại tổ chức tín dụng bằng tiền Việt Nam và ngoạitệ;

- Quyền tài sản phát sinh từ: Quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyềnđòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, quyền đối với phần vốn góp trong doanhnghiệp, quyền khai thác tài nguyên, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặccăn cứ pháp lý khác

2 Tài sản thế chấp

14

Tài sản thế chấp là tài sản được người đi vay dùng để bảo đảm cho khoản vaycủa mình tại ngân hàng bằng cách trao cho ngân hàng giấy tờ chứng nhận quyền sởhữu hoặc quyền sử dụng các tài sản đó trong thời hạn vay vốn và đồng thời cam kếtchuyển giao quyền định đoạt tài sản (dưới hình thức xử lý tài sản) cho ngân hàng trongtrường hợp khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Nhiều loại tài sản, nhất là bất động sản trở thành tài sản bảo đảm nhưng vẫn còngiá trị khai thác, vẫn tiếp tục tham gia vào quá trình hoạt động Những trường hợp nàykhá phổ biến, việc ngân hàng cầm cố gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động sản xuất, kinhdoanh của khách hàng vay Giá trị của các tài sản dạng này thường lớn nên khách hàng

có thể vay ngân hàng với quy mô lớn, do đó thế chấp phổ biến với cả đối tượng kháchhàng là doanh nghiệp lẫn cá nhân

Các loại tài sản thường dùng làm tài sản thế chấp:

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

Trường hợp tài sản thế chấp có vật phụ thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thếchấp

3 Tài sản bảo lãnh

Bảo lãnh được xét đến khi khách hàng vay vốn không có tài sản để cầm cố haythế chấp Trong trường hợp đó, để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ của kháchhàng, ngân hàng sẽ yêu cầu có sự bảo lãnh của bên thứ ba Bên thứ ba có thể bảo lãnhcho khách hàng vay bằng uy tín hoặc bằng chính tài sản của mình

Để đứng ra bảo lãnh cho khách hàng vay vốn, bên bảo lãnh phải đáp ứng đầy đủcác điều kiện của ngân hàng, các điều kiện cơ bản bao gồm:

- Có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự;

- Có khả năng về vốn , tài sản để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

- Tài sản phải có đủ điều kiện để tham gia bảo đảm tiền vay;

- Bên bảo lãnh phải sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo lãnh chokhách hang vay vốn

Bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên bảo lãnh cam kết với ngân hàng

về việc sử dụng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thaytrong trường hợp khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả

nợ Do đó, tài sản của bên bảo lãnh dùng để đảm bảo về bản chất cũng tương tự như tàisản dùng để cầm cố hoặc thế chấp Về hình thức cũng tương tự cầm cố và thế chấp,việc bảo lãnh phải được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Cácloại tài sản dùng để bảo lãnh gồm cả 2 nhóm tài sản: tài sản thường dùng để cầm cố vàtài sản thường dùng để thế chấp

1.3 Bất động sản và nguyên nhân ưu tiên bất động sản làm tài sản bảo đảm tín dụng

Trong thời đại bùng nổ công nghệ thông tin, khoa học kĩ thuật phát triển nhanhchóng, phạm vi tài sản ngày càng được mở rộng Việt Nam trong thời ki kinh tế thịtrường mở cửa, hội nhập với nền kinh tế thế giới, pháp luật điều chỉnh về tài sản cũngcần phát triển, bắt kịp với yêu cầu từ thực tiễn Tài sản có nhiều loại nhưng căn cứĐiều 174 Bộ luật Dân sự Việt Nam quy định thì có thể phân tài sản thành bất động sản

c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

d) Các tài sản khác do pháp luật quy định

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản."

Trong thực tế hoạt động tín dụng thì phần lớn tài sản bảo đảm tín dụng là bấtđộng sản, chiếm tỷ lệ từ 55% đến 65% giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản7 Từ sốliệu trên có thể thấy bất động sản thường được chọn làm tài sản bảo đảm tín dụng, đặcbiệt là thế chấp Nguyên nhân của thực tế trên bắt nguồn từ chính những đặc tính của

7 Đánh giá dựa theo số liệu từ Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của Viettin và Báo cáo thường niên của MbBank

16

bất động sản Vậy bất động sản là gì và các đặc tính của nó phù hợp như thế nào vớitiêu chí của tài sản bảo đảm tín dụng?

a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của phápluật về đất đai;

c) Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật

Như vậy về mặt lý thuyết thì quyền sử dụng đất tuy không được coi là một loạibất động sản nhưng được pháp luật Việt Nam thừa nhận như là một loại bất động sản

Vậy các loại bất động sản có thể làm tài sản bảo đảm tín dụng bao gồm:

- Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp;

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

1.3.2 Bất động sản và các đặc tính phù hợp làm tài sản bảo đảm tín dụng

Bất động sản mang đầy đủ các tính chất của một loại tài sản như tính có giá trị,tính chuyển giao được và tính thanh khoản thể hiện qua hoạt động của thị trường bấtđộng sản Ngoài những tính chất chung của tài sản, bất động sản còn có những đặc tínhriêng biệt Những đặc tính này khiến cho bất động sản trở thành loại tài sản phù hợp vàthường xuyên được sử dụng làm tài sản bảo đảm

Thứ nhất, bất động sản có tính cố định Có thể nói, bất động sản phân biệt vớicác loại tài sản khác bởi thuộc tính không thể di chuyển được Bất động sản gắn liền vềmặt địa lý với một lãnh thổ cụ thể, và được quản lý bởi các cơ quan có chức năng của

nhà nước Đặc tính này đảm bảo sự tồn tại của tài sản bảo đảm là có thật, thuận lợi choviệc thẩm định tài sản bảo đảm.

Thứ hai, bất động sản có đặc tính cá biệt và khan hiếm Bất động sản về bảnchất là tài sản gắn liền với đất Đất đai lại có tính khan hiếm do bề mặt trái đất là cóhạn không tăng thêm trong khi nhu cầu đất đai của con người ngày càng tăng Chính

vì tính khan hiếm, tính cố định của đất đai nên bất động sản có tính cá biệt Mỗi bấtđộng sản có diện tích, vị trí khác nhau Tính cá biệt của bất động sản còn tồn tại dokhông gian xung quanh bất động sản là khác nhau, cũng như thiết kế của bất động sảnkhác nhau do ý chí chủ quan của nhà thiết kế, chủ sở hữu bất động sản Chính tính cábiệt và khan hiếm của bất động sản quyết định đến giá trị của bất động sản Do là loạitài sản khan hiếm, cá biệt mà giá trị bất động sản thường lớn Với giá trị của mình, bấtđộng sản có thể bảo đảm cho những khoản tín dụng có hạn mức tín dụng lớn

Thứ ba, bất động sản có đặc tính bền lâu Đất đai là tài sản hình thành từ thiênnhiên Có thể xem như đất đai là loại tài sản không thể hủy hoại (trừ khi có thiên tai,xói lở, vùi lấp) Đồng thời các công trình xây dựng trên đất có tuổi thọ dài; thậm chíkhi các công trình này hư hỏng, có thể cải tạo, nâng cấp, kéo dài tuổi thọ của côngtrình Như vậy về phương diện vật lý, tuổi thọ của bất động sản có thể kéo dài hàngtrăm năm hoặc lâu hơn Về phương diện kinh tế, tuổi thọ của bất động sản có thể đượctính theo khấu hao tài sản đối với công trình kiến trúc hoặc thời hạn sử dụng đất đốivới đất Thời gian tài sản khẩu hao hết cũng là tuổi thọ kinh tế của tài sản Chẳng hạnnhư theo Phụ lục I Thông tư số 203/2009/TT-BTC thì nhà cửa kiên cố có thời hạn sửdụng từ 25 đến 50 năm Độ bền lâu của bất động sản đảm bảo tính ổn định của tài sảnkhi đem ra đảm bảo

Thứ tư, bất động sản có tính tăng giá trị Do bất động sản khan hiếm, bền lâunên giá trị của bất động sản thường tăng theo thời gian Đặc tính này có ý nghĩa quantrọng đối với tài sản bảo đảm Tài sản bảo đảm dùng giá trị của mình để bảo đảm, do

đó, để đảm bảo quyền lợi cho bên cho vay, giá trị của tài sản bảo đảm phải giữ nguyênhoặc giá trị giảm không nhiều Đối với tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản thì giátrị thường không giảm mà còn tăng thêm Vì vậy tài sản bảo đảm luôn thực hiện được

18

nhiệm vụ của mình Bên cho vay vì thế thường ưu tiên chấp nhận tài sản này làm tàisản bảo đảm tín dụng.

Tuy có nhiều ưu điểm, việc chọn bất động sản làm tài sản bảo đảm tín dụng vẫncòn có nhiều vấn đề khi xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp bên có nghĩa vụ khôngthực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình

2 Quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản

2.1 Các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành

Để xử lý tài sản bảo đảm nói chung và đặc biệt là tài sản bảo đảm là bất độngsản nói riêng ảnh hưởng đến rất nhiều các vấn đề, vì vậy cần tham khảo rất nhiều cácquy định của pháp luật Dưới đây là các Văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh cácvấn đề có liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản:

1 Bộ luật Dân sự năm 2005;

2 Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung các năm 2009, 2010);

3 Luật Nhà ở năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2009);

9 Nghị định số 83/2010/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm;

10 Nghị định 17/2010/NĐ-CP của Chính phủ về bán đấu giá tài sản;

11 Thông tư liên tịch 05/2007/TTLT-BTP-BXD-BTNMT-NHNN của Bộ Tư pháp,

Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước về việchướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở;

12 Thông tư liên tịch 69/2011/TTLT-BTC-BTP của Bộ Tài chính và Bộ Tư pháphướng dẫn chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí đăng ký giao dịch bảo

đảm, phí cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm và phí sử dụng dịch vụ kháchhàng thường xuyên;

13 Thông tư số 28/2012/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnhngân hàng;

14 Quyết định 150/2001/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập công

ty quản lý nợ và khai thác tài sản thuộc Ngân hàng thương mại;

15 Quyết định 305/2000/QĐ-NHNN5 của Ngân hàng Nhà nước về việc ban hànhQuy định về việc thành lập Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản thế chấp củangân hàng thương mại;

16 Quyết định 1390/2001/QĐ-NHNN của Ngân hàng Nhà nước về việc ban hànhĐiều lệ mẫu về tổ chức và hoạt động của công ty quản lý nợ và khai thác tài sảntrực thuộc ngân hàng thương mại

2.2 Quy định về tài sản bảo đảm tín dụng là bất động sản

2.2.1 Điều kiện bất động sản được dùng làm tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng

Theo quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về giaodịch bảo đảm (sửa đổi bổ sung bằng Nghị định số 11/2012/NĐ-CP) về giao dịch bảođảm thì tài sản bảo đảm nói chung và tài sản bảo đảm là bất động sản nói riêng để cóthể đem ra làm tài sản bảo đảm tín dụng thì cần đáp ứng các điều kiện theo quy địnhcủa pháp luật như sau:

1 Tài sản bảo đảm do các bên thoả thuận và thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụhoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảmthực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền Như vậy tài sản phảithuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng của người vay hoặc bên bảo lãnh theo quy định.Những người này phải có nghĩa vụ chứng minh quyền sở hữu của mình bằng cách đưa

ra các giấy tờ sở hữu hợp pháp theo quy định Cụ thể với bất động sản để có thể làm tàisản bảo đảm tín dụng cần đáp ứng các quy định sau:9

- Quyền sử dụng đất:

9 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản

20

Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của phápluật: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất:

Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng vàquyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụngtheo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phép xâydựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với nhà, côngtrình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thubàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới,

dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có giấy chứng nhậnquyền sở hữu, quyền sử dụng; hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ xây dựngnhà, công trình xây dựng đã được phê duyệt đối với nhà, công trình xây dựng hìnhthành trong tương lai

2 Tài sản được phép giao dịch

Đối với bất động sản ngoài việc có đầy đủ các giấy tờ chứng minh quyền sởhữu đối với tài sản, tài sản cần thỏa mãn các điều kiện của Luật Kinh doanh bất độngsản như sau:

- Quyền sử dụng đất:

a Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

b Trong thời hạn sử dụng đất;

c Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất thuộc dự án khu đôthị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các côngtrình hạ tầng tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án đã được phê duyệt

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất

a Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

b Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo quy địnhcủa pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua sử dụng thì yêucầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;

c Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật về xâydựng

3 Tại thời điểm thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản không có tranh chấp

4 Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì người vay phải muabảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay Người vay, bên bảo lãnh chịu tráchnhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay

2.2.2 Quy định về hình thức bảo đảm tín dụng đối với tài sản bảo đảm là bất động sản

Như quy định của Bộ luật Dân sự về hình thức của các biện pháp cầm cố, thếchấp, bảo lãnh thì việc bảo đảm tài sản về hình thức phải được lập thành văn bản hoặcđược ghi trong hợp đồng chính Cũng theo Điều 9 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về vấn

đề công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm thì:

1 Việc công chứng hoặc chứng thực giao dịch bảo đảm do các bên thoả thuận

2 Trong trường hợp pháp luật có quy định thì giao dịch bảo đảm phải đượccông chứng hoặc chứng thực

Trong trường hợp với tài sản là bất động sản thì pháp luật Việt Nam có quy địnhnhư sau:

Đối với nhà ở: Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận vềmua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản

lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) Trường hợp pháp nhân tặng chonhà ở thì phải có văn bản tặng cho (Khoản 1 Điều 93 Luật Nhà ở)

Đối với quyền sử dụng đất: Hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụngđất phải có chứng nhận của công chứng; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằngquyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận

22

của công chứng hoặc chứng nhận của UBND thị trấn, xã, phường nơi có đất (Điều 130Luật đất đai)

Theo luật công chứng thì việc công chứng với bất động sản phải được thực hiệntheo quy định như sau:

1 Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng thực hiện công chứnghợp đồng thế chấp bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ươngnơi có bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

2 Nhiều bất động sản thuộc các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khácnhau cùng được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc công chứng hợpđồng thế chấp đó do công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở đặttại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có một trong số bất động sản thực hiện

3 Một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ vàhợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảmcho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếptheo phải do công chứng viên đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu thực hiện côngchứng Trường hợp công chứng viên công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu chuyểnsang tổ chức hành nghề công chứng khác, không còn hành nghề công chứng hoặckhông thể thực hiện việc công chứng thì công chứng viên thuộc tổ chức hành nghềcông chứng đang lưu trữ hợp đồng thế chấp công chứng hợp đồng đó

Ngoài ra theo Điều 717 Bộ luật Dân sự trong trường hợp thế chấp quyền sửdụng đất thì bên thế chấp có nghĩa vụ phải hoàn thảnh thủ tục đăng ký việc thế chấp

2.3 Quy định về hoạt động xử lý tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng là bất động sản

2.3.1 Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

Về bản chất, mục tiêu của ngân hàng không phải là xử lý tài sản bảo đảm để thuhồi vốn hoặc chiếm tài sản bảo đảm nhằm mục đích kinh doanh thu lợi nhuận Mụctiêu của ngân hàng là cố gắng tạo điều kiện tối đa để khách hàng trả được nợ và thuđược tiền lãi Chính vì thế, không phải cứ đến thời hạn khách hàng không trả được nợ,bên bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ là ngân hàng liền tiến hành xử lý tài sản bảo

đảm ngay Ngân hàng phải xem xét khả năng trả nợ của khách hàng và có thể gia hạn

nợ nếu xét thấy khách hàng vẫn có khả năng thanh toán, thậm chí ngân hàng có thể cấpthêm vốn nếu dự án khả thi và nguyên nhân không thể duy trì sản xuất là do thiếu vốn.Tuy nhiên, nếu như thấy khả năng trả nợ của khách hàng là thấp thì ngân hàng tự mìnhhoặc giao cho các Công ty Quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc xử lý tài sản đảmbảo.10 Pháp luật cho phép được xử lý tài sản đảm bảo trong các trường hợp sau:11

1 Đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay được bảo đảm mà bên có nghĩa vụkhông thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ đối với bên nhận bảo đảm

là ngân hàng

Quy định này phù hợp với ý nghĩa của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự Việc

xử lý tài sản bảo đảm lúc này là thực hiện vai trò bảo đảm tín dụng của tài sản

2 Bên bảo đảm phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ tiền vay được bảo đảm trước thờihạn do vi phạm hợp đồng tín dụng hoặc do các trường hợp khác pháp luật quy địnhnhưng bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện không đúng

Trong hợp đồng tín dụng luôn quy định rõ quyền và nghĩa vụ của ngân hàng vàkhách hàng Việc vi phạm các điều khoản này của hợp đồng tín dụng làm ảnh hưởngđến quyền và lợi ích của bên kia Việc khách hàng vay vốn vi phạm hợp đồng như sửdụng vốn sai mục đích làm thay đổi mục đích của hợp đồng, tăng nguy cơ xảy ra rủi rotín dụng, ngân hàng có thể chấm dứt hợp đồng tín dụng và yêu cầu khách hàng trả nợtrước hạn Nếu khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợthì đây là căn cứ để xử lý tài sản bảo đảm

3 Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiệnnghĩa vụ khác

Theo Khoản 1 Điều 324 Bộ luật Dân sự quy định: “Một tài sản có thể đượcdùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự, nếu có giá trị tại thời điểm xác lậpgiao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp cóthoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.” Và khoản 3 quy định về việc xử lýtài sản bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự như sau “Trong

10 Khoản 3, 5 Điều 10 Quyết định số 1390/2001/QĐ-NHNN Ban hành Điều lệ mẫu về tổ chức và hoạt động của Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản trực thuộc ngân hàng thương mại

11 Điều 56 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP về Giao dịch bảo đảm

24

trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ kháctuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đềuđược tham gia xử lý tài sản Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản cótrách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thoả thuận khác.”Như vậy, trong trường hợp tài sản dùng để bảo đảm nhiều nghĩa vụ dân sự thì khi cần

xử lý tài sản sản để thực hiện một nghĩa vụ thì các nghĩa vụ còn lại cũng coi như đếnhạn; điều này cũng được áp dụng với bảo đảm tín dụng

4 Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định

Trong thực tế có nhiều vấn đề phát sinh trong thời hạn cấp tín dụng có thể ảnhhưởng đến quyền, lợi ích của ngân hàng Vì thế pháp luật chuyên ngành hoặc ngânhàng thỏa thuận với khách hàng các trường hợp khác có thể xử lý tài sản bảo đảm Một

số trường hợp có thể kể ra như khách hàng vay là doanh nghiệp tuyên bố phá sản, giảithể theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu khách hàng không trảđược nợ thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản đảm bảo Một trường hợp khác là khách hàng bịtòa án ra quyết định áp dụng các biện pháp dân sự mà ảnh hưởng tới khả năng trả nợhoặc ảnh hưởng tới giá trị của tài sản đảm bảo thì vấn đề xử lý tài sản bảo đảm cũngđược đặt ra Hoặc trong trường hợp doanh nghiệp hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổphần hóa mà doanh nghiệp mới không tiếp tục áp dụng tài sản bảo đảm để đảm bảo chotín dụng thì tùy theo thỏa thuận ngân hàng có thể yêu cầu thu hồi khoản nợ hoặc xử lýtài sản bảo đảm trước khi doanh nghiệp hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hóa.Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm khác tuân theo thỏa thuận giữa ngân hàng vàkhách hàng vay được ghi trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng bảo đảm

2.3.2 Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm

Nhằm thực hiện xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm tín dụng các ngân hàng thươngmại cần tuần thủ các nguyên tắc sau:

Thứ nhất: Tôn trọng các thỏa thuận trong hợp đồng.

Việc xử lý tài sản bảo đảm phải do các bên thỏa thuận, nếu không có thỏa thuậnthì áp dụng quy định của pháp luật Các thỏa thuận về xử lý tài sản bảo đảm giữa ngânhàng và khách hàng vay chủ yếu về phương thức xử lý tài sản bảo đảm Về việc tôn

trọng thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CPcũng có quy định như sau:

1 Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thìviệc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoảthuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật

2 Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thìviệc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùngnhận bảo đảm; nếu không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được thì tài sản đượcbán đấu giá theo quy định của pháp luật

Thứ hai: Xử lý tài sản bảo đảm phải công khai, minh bạch, nhanh chóng.

Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định: “Việc xử lý tài sản bảo đảm phảiđược thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi íchhợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phùhợp với các quy định tại Nghị định này.”

Việc xử lý tài sản bảo đảm ảnh hưởng đến lợi ích của bên nhận bảo đảm, bênbảo đảm và có thể ảnh hưởng đến lợi ích của người thứ ba Chính vì thế việc xử lý tàisản bảo đảm cần thực hiện rõ ràng, minh bạch, có thông báo cho các bên liên quan nhất

là đối với tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ

Xử lý tài sản bảo đảm cần nhanh chóng nhằm hạn chế việc tài sản bị giảm sútgiá trị, giảm các chi phí bảo quản, quản lý trong thời gian chờ xử lý Đồng thời xử lýnhanh chóng giúp ngân hàng tránh bị đọng vốn, khách hàng vay có thể nhận lại phầngiá trị tài sản còn thừa để sớm thực hiện các hoạt động khác

Thứ ba: Bên bảo đảm chịu các chi phí xử lý tài sản và các bên liên quan tuân

thủ thứ tự ưu tiên thanh toán

Xử lý tài sản đảm bảo phát sinh do bên bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiệnkhông đúng nghĩa vụ của mình, do đó các chi phí phát sinh trong việc xử lý tài sản bảođảm do bên bảo đảm chịu

Tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm tiền vay sau khi trừ chi phí xử lý , thì tổchức tín dụng thu nợ theo thứ tự : nợ gốc , lãi vay , lãi quá hạn , các khoản chi phí khác(nếu có) Tài sản bảo đảm tiền vay sau khi được xử lý nếu không đủ để thực hiện nghĩa

26

vụ trả nợ , thì khách hang vay , bên bảo lãnh phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ đãcam kết.

Trong trường hợp tài sản bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụdân sự thì thứ tự ưu tiên thanh toán theo quy định tại Điều 325 Bộ luật Dân sự như sau:

“1 Trong trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký thì việc xác định thứ tự ưu tiênthanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm được xác định theo thứ tự đăng ký;

2 Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân

sự mà có giao dịch bảo đảm có đăng ký, có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giaodịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán;

3 Trong trường hợp một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự màcác giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xácđịnh theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm ”

2.3.3 Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm nói chung và tài sản bảo đảm

2 Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa

vụ của bên bảo đảm

Nhận chính tài sản bảo đảm là việc ngân hàng nhận chính tài sản bảo đảm đểthay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm Giá trị tài sản bảo đảm đượcđịnh giá khi xử lý là cơ sở để thanh toán nợ gốc, lãi vay và lãi quá hạn Quyền sở hữutài sản được chuyển giao cho ngân hàng Ngân hàng và bên bảo đảm lập biên nhận vềviệc nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm vớinội dung ghi nhận:

- Việc bàn giao tài sản;

- Việc tiếp nhận tài sản;

- Định giá xử lý tài sản;

- Thanh toán từ việc xử lý tài sản bảo đảm

Sau khi nhận tài sản, ngân hàng tiến hành các thủ tục xóa đăng ký xử lý tài sảnbảo đảm, xóa đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật

3 Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trongtrường hợp thế chấp quyền đòi nợ

Khi khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh bằng tài sản thế chấp là quyền đòi nợ, thìkhi bên bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ của mình ngân hàng có quyền xử lý vớiquyền đòi nợ được đem ra thế chấp Ngoài việc chuyển nhượng nợ theo quy định củapháp luật, ngân hàng có quyền yêu cầu bên thứ ba là bên có nghĩa vụ trả nợ cho bênbảo đảm trả tiền hoặc tài sản cho mình Việc trả tiền được lập biên bản và giá trị khoản

nợ được tính để thanh toán nợ gốc, lãi vay, và lãi quá hạn

4 Phương thức khác do các bên thoả thuận

Thực tế, việc xử lý tài sản nói chung rất đa dạng dẫn đến việc xử lý tài sản bảođảm cũng rất đa dạng Tôn trọng thỏa thuận của ngân hàng và bên bảo đảm, pháp luậtcho phép xử lý tài sản bảo đảm theo sự thỏa thuận của các bên miễn là không trái quyđịnh của pháp luật Điều này tạo thuận lợi tối đa cho các bên tự thỏa thuận tìm raphương án xử lý tài sản nhanh chóng và có lợi nhất cho tất cả các bên Chẳng hạn nhưvới tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của một doanh nghiệp và do mất tính thanhkhoản nên doanh nghiệp chưa trả được nợ, ngân hàng có thể bán khoản nợ cho công ty

xử lý nợ và khai thác tài sản Công ty sẽ chuyển giá trị mảnh đất thành phần vốn gópvào doanh nghiệp giúp doanh nghiệp tiếp tục hoạt động Đồng thời ngân hàng thu hồiđược nợ, giá trị phần vốn góp cũng tăng thêm giúp cho công ty xử lý nợ và khai tháctài sản thu được lợi nhuận

Đối với tài sản là bất động sản, nếu các bên có thỏa thuận thì việc xử lý tài sảnbảo đảm được thực hiện theo thỏa thuận Trong trường hợp không có thỏa thuận thìviệc xử lý tuân theo quy định của pháp luật:

28

a Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm

là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá

b Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấpquyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chínhtài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất Quyền và nghĩa vụ của bên thếchấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đấtđược chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trườnghợp có thoả thuận khác

CHƯƠNG 2: THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY QUẢN LÝ NỢ VÀ KHAI THÁC TÀI SẢN NGÂN

HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN QUÂN ĐỘI

1 Giới thiệu Công ty quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng thương mại 1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty

1.1.1 Quá trình hình thành

1.1.1.1 Giới thiệu Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội

Sau khi đất nước thống nhất và đặc biệt là thời kỳ đổi mới, công cuộc xây dựngđất nước sau chiến tranh là nhiệm vụ hàng đầu của quân và dân nước ta Trong hoàncảnh đó, nhiều doanh nghiệp quân đội chuyên hoạt động xây dựng kinh tế, hoặc kếthợp quốc phòng với kinh tế, trong đó có một số tổng công ty lớn của quân đội đã rađời Khó khăn lớn nhất của các doanh nghiệp quân đội lúc đó là về nguồn vốn Đảng

ủy Quân sự Trung ương (nay là Quân ủy Trung ương) và Bộ Quốc phòng đã có địnhhướng ngay từ đầu là cần có một tổ chức tài chính hoặc công ty tài chính để hỗ trợ chocác doanh nghiệp sản xuất kinh doanh Sau quá trình nghiên cứu mô hình hoạt độngcủa ngân hàng quân đội một số nước trên thế giới, được sự đồng ý của Ngân hàng Nhànước Việt Nam, lãnh đạo Bộ Quốc phòng quyết định thành lập một ngân hàng theo môhình ngân hàng thương mại cổ phần với nguồn vốn góp chủ yếu là các doanh nghiệpquân đội Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân đội được thành lập và chính thức đivào hoạt động từ ngày 04 tháng 11 năm 1994 với mục tiêu ban đầu là đáp ứng các nhucầu về dịch vụ tài chính cho các doanh nghiệp quân đội

Tên đầy đủ: Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Quân đội12

Tên tiếng Anh: Military Bank (MB Bank)

Địa chỉ: Số 03 Liễu Giai, P.Cống vị, Q.Ba Đình, Thành phố Hà Nội.Điện thoại: 84-(4) 6266 1088 - Fax: 84-(4) 6266 1080

Website: Http://www.mbbank.com.vn

Trải qua gần 18 năm hoạt động, đến nay Ngân hàng thương mại cổ phần Quânđội là một trong mười Ngân hàng thương mại cổ phần có tổng tài sản lớn nhất ở ViệtNam Theo báo cáo tài chính của Ngân hàng thì tính đến 31/12/2011 vốn điều lệ là

30

7300 tỷ đồng và tổng vốn chủ sở hữu là gần 9600 tỷ đồng Ngân hàng có mạng lướibao phủ rộng khắp cả nước với Hội sở chính tại Thành phố Hà Nội, 1 Sở giao dịch, 1chi nhánh tại Lào, 138 Chi nhánh và các điểm giao dịch tại 24 tỉnh và thành phố trên cảnước với hơn 3.000 cán bộ nhân viên 13

1.1.1.2 Thành lập Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản MBAMC

Trong quá trình hoạt động của mình, là một ngân hàng lớn, Ngân hàng thươngmại cổ phần Quân đội đã sớm nhận thức rõ tính cấp thiết của công tác quản lý nợ vàkhai thác tài sản của mình Điều này được khẳng định qua việc Ngân hàng Quân đội đãchuyên môn hóa công tác quản lý tài sản nợ cũng như đầu tư xây dựng các chính sách,

hệ thống và quy trình quản lý rủi ro Tuy nhiên với mức độ tăng trưởng về quy mô của

dư nợ tín dụng cũng như xử lý tài sản đảm bảo thì yêu cầu đặt ra là cần có một bộ máyriêng biệt và chuyên nghiệp hơn thực hiện các chức năng này

Năm 2001 với mục đích thu hồi các khoản nợ khó đòi nhằm làm lành mạnh hóahoạt động tài chính tín dụng cũng như xử lý các tài sản bảo đảm, Ngân hàng thươngmại cổ phần Quân đội đã có chủ trương xây dựng một Công ty quản lý nợ và Khai tháctài sản trực thuộc Ngân hàng Quân Đội Với sự thuận lợi về khung pháp lý, sau gần 1năm tích cực chuẩn bị, Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Quân độichính thức được thành lập ngày 20 tháng 11 năm 2002

Tên đầy đủ: Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản Ngân hàng Thương mại Cổphần Quân đội

Tên tiếng anh: AMC Asset Management Company Ltd.,

Tên viết tắt: AMC., Ltd

Công ty hoạt động theo mô hình công ty Trách nhiệm hữu hạn một thành viên

do Ngân hàng Thương mại cổ phần Quân đội là chủ sở hữu

Những ngày đầu thành lập, công ty chỉ có 4 cán bộ chuyên viên với số vốn kinhdoanh là 5 tỷ đồng Tuy bước đầu còn nhiều khó khăn nhưng với sự quan tâm của lãnhđạo Ngân hàng Thương mại Cổ phẩn Quân đội cộng với sự tự nỗ lực của bản thân,công ty ngày càng phát triển Đến nay sau 10 năm hoạt động, nỗ lực phát triển khôngngừng, hiện nay công ty đã có hơn 200 nhân viên, một chi nhánh ở thành phố Hồ ChíMinh và một văn phòng tại Đà Nẵng, các địa điểm giao dịc tịa Hải Phòng, Việt Trì,Cần Thơ

1.1.2 Ngành nghề kinh doanh và định hướng phát triển của công ty 15

Với mục đích hoạt động của công ty được đề ra từ khi thành lập, công ty quản lý

nợ và khai thác tài sản là một công cụ tài chính đắc lực nâng cao hiệu quả sử dụng vốncủa ngân hàng Quân đội nói riêng, cũng như nâng cao chất lượng an toàn tín dụng, cảicách hoạt động của hệ thống ngân hàng nói chung

Như chức năng được đề ra từ khi thành lập, các ngành nghề kinh doanh củaCông ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản có thể sắp xếp vào 4 nhóm hoạt động chínhnhư sau:

Nhóm 1: Xử lý nợ.

Trước hết hoạt động chính và là hoạt động đặc thù của công ty là tiếp nhận,quản lý và thu hồi các khoản nợ tồn đọng và tài sản bảo đảm nợ vay trong hệ thốngngân hàng Quân đội Các khoản nợ tồn đọng có thể bao gồm nợ có tài sản bảo đảm và

nợ không có tài sản bảo đảm đã quá hạn trả nợ hơn 180 ngày được Ngân hàng Thươngmại Cổ phần Quân đội giao cho công ty tiếp nhận Tài sản bảo đảm nợ vay bao gồm tàisản thế chấp, tài sản cầm cố, tài sản gán nợ, tài sản tòa án giao theo quyết định, bản án

mà các tài sản này có liên quan đến các khoản nợ Công ty có trách nhiệm thực hiệncác biện pháp nhằm xử lý, thu hồi vốn nhanh nhất

Để thực hiện hoạt động tiếp nhận, quản lý và thu hồi các khoản nợ tồn đọng vàtài sản bảo đảm kể trên, công ty thực hiện một số hoạt động kinh doanh như:

- Chủ động bán các tài sản bảo đảm nợ vay thuộc quyền định đoạt của Ngânhàng thương mại cổ phần Quân đội theo giá thị trường (giá bán tài sản có thể cao hoặc

15 Nguồn: Điều lệ công ty MBAMC

32

thấp hơn giá khoản nợ) theo các hình thức: Tự bán công khai trên thị trường; bán quatrung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản; bán cho công ty mua bán nợ của Nhà nước.

- Xử lý các tài sản bảo đảm nợ vay bằng các biện pháp thích hợp: Cải tạo, sửachữa, nâng cấp tài sản để bán, cho thuê, khai thác kinh doanh, góp vốn liên doanh bằngtài sản để thu hồi nợ

- Cơ cấu lại nợ tồn đọng bằng các biện pháp: Miễn giảm lãi suất, đầu tư thêm,chuyển nợ thành vốn góp và các hình thức hợp pháp khác

Trong quá trình thực hiện xử lý nợ, công ty thông báo, phối hợp với Ngân hàngThương mại Cổ phần Quân đội hoàn thiện hồ sơ có liên quan đến các khoản nợ theoquy định của pháp luật trình Ban chỉ đạo cơ cấu lại tài chính Ngân hàng thương mạicủa Chính phủ xem xét, trình Thủ tướng Chính phủ cho phép ngân hàng xóa nợ chokhách hàng (đối với nhóm nợ không có tài sản bảo đảm và không còn đối tượng để thuhồi)

Ngoài ra, công ty cũng thực hiện các hoạt động mua bán nợ với các tổ chứckhác theo quy định của Chính Phủ

Nhóm 2: Kinh doanh bất động sản.

Trong số các tài sản bảo đảm thì bất động sản chiếm tỷ trọng rất lớn, tuy nhiêncác ngân hàng không được kinh doanh bất động sản, chính vì thế, hoạt động kinhdoanh bất động sản là một hoạt động quan trọng trong việc xử lý các tài sản đảm bảo

nợ vay là các bất động sản nhằm thu hồi vốn Tuy nhiên theo quy định các ngân hàngthương mại không được kinh doanh bất động sản Chính vì thế, hoạt động kinh doanhbất động sản nhằm thu hồi vốn là một hoạt động quan trọng của Công ty Quản lý nợ vàKhai thác tài sản

Hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty bao gồm một số hoạt động như:bán bất động sản, cho thuê văn phòng, chung cư

Nhằm nâng cao chất lượng hoạt động bất động sản, cũng như tăng thêm doanhthu, công ty còn cung cấp một số dịch vụ về kinh doanh bất động sản nhử: môi giới,định giá, tư vấn về bất động sản Hiện nay, công ty có một sàn bất động sản

Nhóm 3: Định giá tài sản.

Để đáp ứng các yêu cầu của 2 nhóm hoạt động trên, công ty có một đội ngũnhân viên và quy trình thẩm định giá chuyên nghiệp Đây là cơ sở để công ty có thểthực hiện các hoạt động liên quan đến định giá tài sản Từ điều kiện cụ thể của mình,công ty đã hoàn thành nghĩa vụ với Ngân hàng thương mại Quân đội, đồng thời mạnhdạn mở rộng hoạt động kinh doanh về cung cấp dịch vụ liên quan đến thẩm định giá:

- Thẩm định giá các tài sản bảo đảm cho vay của Ngân hàng Quân đội

- Tư vấn kiểm tra tài sản bảo đảm

- Đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địađiểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế

Nhóm 4: Quản lý dự án và xây dựng cơ bản

Với thực tế là tổ chức quản lý các khoản nợ và tài sản bảo đảm tiền vay màNgân hàng Thương mại Cổ phần giao, công ty đang quản lý một số các khoản nợ, cũngnhư một số bất động sản thuộc một số dự án Đồng thời công ty cũng cần lập, quản lýcác dự án đầu tư nhằm khai thác tối đa lợi ích từ các tài sản bảo đảm tiền vay Chính vìthế, công ty đã có một phòng dự án đầu tư để quản lý các danh mcuj đầu tư của mình.Công ty thực hiện một số hoạt động kinh doanh về đầu tư bao gồm:

- Lập dự án đầu tư

- Thiết kế công trình công nghiệp và dân dụng

- Tư vấn đầu tư và tư vấn giám sát

- Xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, cơ sở hạ tầng, giao thông,thủy lợi …

Là công ty do Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội sở hữu, công ty cũngthực hiện một số hoạt động liên quan đến đầu tư của ngân hàng như sau:

- Quản lý dự án Ngân hàng Thương mại Cổ phần Quân đội đầu tư

- Thiết kế các điểm đặt máy ATM

Để hoàn thành tốt chức năng, nhiệm vụ của mình, công ty luôn nỗ lực phát triểnđồng thời cũng đảm bảo giá trị cốt lõi của bản thân công ty:16

- Tin cậy, chuyên nghiệp, phát triển, hiệu quả

16 Nguồn: www.mbamc.vom.vn Giới thiệu về công ty

34

- Không ngừng đổi mới, đa dạng hóa sản phẩm phù hợp với xu thế thị trường

và nhu cầu khách hàng

Với bản chất là một Công ty Quản lý nợ và Khai thác tài sản do Ngân hàngthương mại cổ phần Quân đội thành lập, công ty hoạt động không vì lợi nhuận của bảnthân mà vì sức mạnh của cả hệ thống Ngân hàng Quân đội với mục tiêu làm lành mạnhhóa tình hình tài chính của Ngân hàng phù hợp với quyền lợi cổ đông

Với đà lớn mạnh của mình, công ty luôn đề ra định hướng phát triển trên mọilĩnh vực mà công ty tham gia:

- Xử lý nợ là nhiệm vụ chính trị và trọng tâm, phấn đấu tỷ trọng thu nợ hàngnăm của Công ty chiếm 25% – 30% nợ khó đòi (nợ quá hạn trên 180 ngày) của MB.Trong đó hình thức mua nợ – một hình thức đem lại nhiều lợi ích cho ngân hàng –chiếm 50% - 70% Mua nợ là việc MBAMC mua lại khoản nợ của ngân hàng, sau đó

xử lý thu hồi nợ trên cơ sở kế thừa các quyền của chủ nợ

- Trở thành công ty hiệu quả nhất trong lĩnh vực xử lý nợ của hệ thống các Ngânhàng thương mại cổ phần

- Ngoài thành phố Hồ Chí Minh, công ty dự kiến sẽ lập thêm các chi nhánh tại

Đà Nẵng, Huế, Hải Phòng

- Định giá: Thành lập trung tâm thẩm định giá và đấu giá

- Trở thành nhà đầu tư phát triển, quản lý kinh doanh bất động sản chuyênnghiệp

- Kinh doanh bất động sản: là một thế mạnh của Công ty, tập trung phát triển ở

Hà Nội, Hồ Chí Minh, Đà Nẵng … bao gồm: văn phòng cho thuê, khu đô thị bằng hìnhthức đầu tư ngắn, trung, dài hạn, hợp tác với các doanh nghiệp khác đủ uy tín và nănglực

- Ưu tiên chiến lược phát triển nguồn nhân lực Quảng bá thương hiệu

1.2 Cơ cấu tổ chức và hoạt động của công ty

1.2.1 Cơ cấu tổ chức

Sơ đồ 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức của công ty MBAMC 17