công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại ngân hàng thương mại cổ phần an bình khu vực phía bắc

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --- --- NGUYỄN THỊ THU THỦY CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN AN BÌNH KHU VỰC PHÍA BẮC LUẬN

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

- -

NGUYỄN THỊ THU THỦY

CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN AN

BÌNH KHU VỰC PHÍA BẮC

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Hà Nội – 2012

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

- -

NGUYỄN THỊ THU THỦY

CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN AN

BÌNH KHU VỰC PHÍA BẮC

Chuyên ngành: Tài Chính và Ngân Hàng

Mã Số: 60 34 20

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN ĐĂNG KHÂM

Hà Nội – 2012

MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT i

DANH MỤC BẢNG BIỂU ii

DANH MỤC HÌNH VẼ ii

PHẦN MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 7

1.1 Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại 7

1.1.1 Khái quát về ngân hàng thương mại 7

1.1.2 Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại 11

1.2 Công tác định giá TSĐB nhà ở tại các ngân hàng thương mại 15

1.2.1 Khái quát về định giá TSĐB nhà ở 15

1.2.2 Quy trình định giá TSĐB nhà ở tại các ngân hàng thương mại 19

1.2.3 Các phương pháp định giá TSĐB nhà ở 21

1.3 Chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại các ngân hàng thương mại 28

1.3.1 Hệ thống chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại các ngân hàng thương mại 28

1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại các ngân hàng thương mại 32

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH KHU VỰC PHÍA BẮC 38

2.1 Tổng quan về ngân hàng thương mại cổ phần An Bình 38

2.1.1 Khái quát chung về ngân hàng TMCP An Bình 38

2.1.2 Cơ cấu tổ chức – nhân sự của trung tâm thẩm định giá tài sản ABBank khu vực phía Bắc 40

2.1.3 Kết quả kinh doanh chủ yếu của ngân hàng TMCP An Bình 42

2.2 Phân tích thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà

ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc 47

2.3 Đánh giá thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc 59

2.3.1 Kết quả đạt được 59

2.3.2 Hạn chế 63

2.3.3 Nguyên nhân 65

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH KHU VỰC PHÍA BẮC 74

3.1 Định hướng nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá TSĐB nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc 74

3.2 Giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá TSĐB nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc 76

3.2.1 Đổi mới nhận thức của lãnh đạo ngân hàng về định giá TSĐB 76

3.2.2 Ứng dụng linh hoạt các phương pháp định giá nhà ở 77

3.2.3 Xây dựng hệ thống thông tin về BĐS tại ngân hàng 79

3.2.4 Đào tạo đội ngũ nhân sự phục vụ công tác định giá nhà ở 80

3.2.5 Tuyển dụng nhân sự đáp ứng yêu cầu công việc 81

3.2.6 Tuyển dụng cộng tác viên trong công tác xây dựng dữ liệu thị trường 82

3.2.7 Bổ nhiệm cán bộ quản lý tại từng địa bàn 83

3.2.8 Tăng hạn mức phê duyệt đối với cấp quản lý 84

3.3 Kiến Nghị 85

KẾT LUẬN 91

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 PHỤ LỤC

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Định giá bất động sản thế chấp là một trong những nghiệp vụ quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nói chung và hệ thống ngân hàng nói riêng, giá trị của các tài sản đảm bảo sẽ góp phần ảnh hưởng đến quyết định cho vay của ngân hàng, do đó công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo tại các ngân hàng có vai trò vô cùng quan trọng

Với việc thành lập Trung Tâm Thẩm Định Giá Tài Sản Đảm Bảo, công tác quản trị rủi ro và định giá tài sản của ABBank cả về tầm vi mô và vĩ mô đã được độc lập hoàn toàn với mảng kinh doanh, giúp cho ban điều hành có cái nhìn khách quan, đảm bảo an toàn kinh doanh và nâng cao hiệu quả hoạt động chung của ngân hàng Tuy nhiên, một thực tế là việc định giá TSĐB là nhà ở vẫn thường diễn ra tình trạng bất cập trong công tác tổ chức định giá khiến cho việc xác định giá trị của BĐS, việc xây dựng khung giá đất thị trường thường không sát với giá trị thực của BĐS…Chính vì vậy việc nghiên cứu và phân tích công tác thẩm định giá TSĐB là nhà ở tại ABBank là

cần thiết, do đó tác giả đã chọn đề tài: “Công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà

ở tại Ngân Hàng thương mại cổ phần An Bình khu vực phía Bắc” làm nội dung

nghiên cứu của luận văn này

áp dụng cho toàn bộ hệ thống ngân hàng, ví dụ như luận án tiến sĩ của Ngô Thị Phương Thảo “Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân hàng thương mại Việt Nam hiện nay”, hay nghiên cứu cho một ngân hàng cụ thể nhưng lại tổng quát chung

về mảng bất động sản, như đề tài “Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam” của Th.s Nguyễn Đình Nam

3 Mục đích nghiên cứu

 Thứ nhất: Hệ thống hóa cơ sở lý luận về chất lượng hoạt động thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại ngân hàng thương mại

 Thứ hai: Phân tích thực trạng chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình

 Thứ ba: Đưa ra các giải pháp nâng cao chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

 Đối tượng nghiên cứu: Chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là nhà

ở tại ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc (khu vực từ Nghệ An trở ra)

 Phạm vi nghiên cứu: Chất lượng công tác thẩm định giá TSĐB là nhà ở từ tháng 8/2010 đến 2012

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong đề tài nghiên cứu có sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau: Phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng hợp

6 Những đóng góp mới của luận văn

Điểm mới và đóng góp khoa học của luận văn là lần đầu tiên tác giả nghiên cứu một cách chi tiết những vấn đề cơ bản về định giá TSĐB là nhà ở tại ngân hàng TMCP An Bình và đặt vấn đề nghiên cứu vào giai đoạn phát triển của thị trường BĐS, thời điểm thị trường BĐS đóng băng được gần 2 năm, giá cả và tính thanh khoản giảm mạnh

CHƯƠNG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

ĐẢM BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái quát về ngân hàng thương mại

1.1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về ngân hàng thương mại

 Thứ ba, hoạt động NHTM là loại hình kinh doanh có độ rủi ro cao hơn nhiều so với các loại hình kinh doanh khác và thường có ảnh hưởng sâu sắc, mang tính chất dây chuyền đối với nền kinh tế

1.1.1.2 Các hoạt động chủ yếu của ngân hàng thương mại

Ngân hàng thương mại gồm nhiều hoạt động, trong đó hoạt động chính là huy động vốn bằng cách hình thức nhận tiền gửi từ các cá nhân, tổ chức kinh tế, phát hành kỳ phiếu, trái phiếu…sau đó sẽ thực hiện nghiệp vụ cho vay và đầu tư như cho vay tài trợ, tài trợ xuất nhập khẩu, góp vốn liên doanh, liên kết với các tổ chức tín dụng hay đầu tư trên thị trường vốn và thị trường tiền tệ…

Ngoài hai hoạt động chính trên thì ngân hàng thương mại còn một số hoạt động đem lại nguồn thu như bảo lãnh, thanh toán và tài trợ thương mại bằng các hình thức phát hành, thanh toán thư tín dụng nhập khẩu (LC), nhờ thu D/P, nhờ thu D/A, chi trả kiều hối…, các hoạt động ngân quỹ như mua bán ngoại tệ hay các hoạt động vể lĩnh vực thẻ

và ngân hàng điện tử như phát hành và thanh toán thẻ tín dụng nội địa…ngoài ra còn

có một số hoạt động khác như khai thác bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tư vấn đầu tư

và tài chính, cho thuê tài chính, môi giới, tự doanh, lưu ký chứng khoán hay tiếp nhận, quản lý và khai thác các tài sản xiết nợ qua bộ phận quản lý nợ và khai thác tài sản

1.1.2 Hoạt động cho vay thế chấp tại các ngân hàng thương mại

1.1.2.1 Khái niệm cho vay thế chấp tại ngân hàng thương mại

Hoạt động cho vay của NHTM là một hình thức cấp tín dụng theo đó NHTM giao cho khác hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc và lãi Hoạt động cho vay được phân thành nhiều loại khác nhau tùy theo yêu cầu của khách hàng và mục tiêu quản lý của ngân hàng Cho vay có tài sản đảm bảo là hình thức cho vay cho phép ngân hàng có được nguồn thu nợ thứ hai bằng cách bán tài sản đó khi nguồn thu nợ thứ nhất không

có hoặc không đủ khả năng trang trải

1.1.2.2 Các loại tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay thế chấp của ngân hàng thương mại

Có rất nhiều loại tài sản đảm bảo trong hoạt động cho vay thế chấp của ngân hàng thương mại, để có thể thế chấp tại ngân hàng thì các tài sản phải được thế chấp theo đúng quy định của pháp luật, và tùy từng quy định của mỗi ngân hàng mà các ngân hàng nhận các loại tài sản đảm bảo khác nhau Tuy nhiên về cơ bản các ngân hàng đều có những loại tài sản đảm bảo giống nhau với các mức rủi ro về tài sản được đánh giá theo các tiêu chí riêng biệt, cụ thể có một số loại tài sản đảm bảo chính tại ngân hàng thương mại như sau:

 Tài khoản tiền gửi, sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá bằng VND/ngoại tệ do các ngân hàng thương mại phát hành, tín phiếu kho bạc, vàng, trái phiếu chính phủ

 Cổ phiếu niêm yết/chưa niêm yết

 Bất động sản

 Phương tiện vận tải là ô tô du lịch

 Phương tiện vận tải là ô tô chuyên dụng

 Máy móc thiết bị, dây chuyển sản xuất đồng bộ

 Nhà xưởng

 Các quyền phát sinh theo hợp đồng

 Hàng hóa

1.2 Công tác định giá TSĐB nhà ở tại các NHTM

1.2.1 Khái quát về định giá TSĐB nhà ở

1.2.1.1 Căn cứ định giá TSĐB nhà ở

 Căn cứ vào các yếu tố cơ bản của quá trình lao động tạo ra BĐS

 Căn cứ vào chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình

 Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế

 Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của BĐS vào quần thể BĐS trong khu vực

 Dựa vào các yếu tố cấu thành của BĐS

 Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của BĐS

1.2.1.2 Nguyên tắc định giá TSĐB nhà ở

 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất

 Nguyên tắc cung – cầu

 Nguyên tắc thay đổi

1.2.2 Quy trình định giá TSĐB nhà ở tại các NHTM

Thông thường quy trình định giá TSĐB nhà ở bao gồm các bước cơ bản sau:

Bước 1: Xác định vấn đề định giá

Bước 2: Lập kế hoạch định giá

Bước 3: Thu thập và phân tích số liệu

Bước 4: Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá tài sản

Bước 2: Tìm kiếm các thông tin về những BĐS được bán trong thời gian gần nhất trên

trên thị trường có thể so sánh được với TSTĐ

Bước 3: Kiểm tra các thông tin về TS có thể so sánh thu thập được để xác định lựa

chọn TSSS phù hợp nhất

Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của tài sản so sánh để tìm ra các cơ sở điều

chỉnh

Bước 5: Ước tính giá trị của TSTĐ

Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư)

Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định giá trị BĐS căn cứ vào quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại

Trong trường hợp luồng thu nhập là cố định hàng năm:

G = NOI/ Ro

Trong trường hợp luồng thu nhập thu được là khác nhau giữa các năm hoặc giữa các giai đoạn đầu tư:

G = NOI1/(1+r1)1 + NOI2/(1+r2)2 + + NOIn/(1+rn)n + SVn x 1/(1+rn)n

Trong đó: G: giá trị BĐS; NOI: thu nhập hoạt động ròng

Ro là tỷ lệ thu nhập (tỷ lệ sinh lời) chung của BĐS tạo thu nhập

n : số năm hoặc số giai đoạn đầu tư

r1, r2 , rn: tỷ lệ sinh lời (hoặc tỷ lệ chiết khấu) của BĐS tại mỗi thời điểm đầu tư (năm thứ 1, thứ 2, thứ n)

SVn : Khoản tiền thu hồi năm thứ n (sau khi kết thúc giai đoạn đầu tư)

- Áp dụng công thức trên để tìm giá trị của tài sản

1.3 Chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo nhà ở tại các ngân hàng thương mại

1.3.1 Hệ thống chỉ tiêu đánh giá chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo

nhà ở tại các ngân hàng thương mại

 Thời gian và chi phí định giá

 Giá trị định giá TSTĐ/ giá trị thị trường của TS

 Giá trị TSTĐ/giá trị TS thanh lý

 Giá trị TSTĐ/giá trị đánh giá lại TS

1.3.2 Các nhân tố ảnh hưởng tới chất lượng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo

nhà ở tại các ngân hàng thương mại

1.3.2.1 Các nhân tố chủ quan

 Quan điểm khác nhau của các NH về vấn đề định giá TSĐB là BĐS

 Cách thức tổ chức và quy trình định giá TSĐB là BĐS

 Lựa chọn phương pháp định giá thích hợp

 Hệ thống thông tin định giá

 Đội ngũ nhân lực

 Các nhân tố chủ quan khác

1.3.2.2 Các nhân tố khách quan

 Các nhân tố về điều kiện tự nhiên

 Môi trường pháp lý- cơ chế chính sách

 Môi trường kinh tế

 Hoạt động của thị trường BĐS, xu hướng phát triển của thị trường tài chính

BĐS và thị trường chứng khoán

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM

BẢO NHÀ Ở TẠI NGÂN HÀNG TMCP AN BÌNH

KHU VỰC PHÍA BẮC 2.1 Tổng quan về ngân hàng thương mại cổ phần An Bình

2.1.1 Khái quát chung về ngân hàng TMCP An Bình

Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK) được thành lập theo giấy phép số 535/GP-UB do UBND thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 13/5/1993, sau hơn 18 năm hoạt động và phát triển, ABBANK hiện là một trong những ngân hàng TMCP hàng đầu tại Việt Nam với vốn điều lệ trên 4.800 tỷ đồng Cùng với mạng lưới hơn 145 điểm giao dịch và còn tiếp tục được mở rộng, ABBANK đã trở thành một địa chỉ uy tín và thân thuộc với hơn 10.000 khách hàng doanh nghiệp và trên 100.000 khách hàng

cá nhân tại 30 tỉnh thành trên cả nước

2.1.2 Cơ cấu tổ chức – nhân sự của trung tâm thẩm định giá tài sản ABBank khu vực phía Bắc

Trung tâm Thẩm Định Giá Tài Sản khu vực phía Bắc (hay còn gọi là Phòng Nghiệp Vụ khu vực 1) là một bộ phận thuộc Trung Tâm Thẩm Định Giá Tài Sản (TĐGTS) ngân hàng TMCP An Bình (trụ sở chính của Trung Tâm được đặt ở số 170 Hai Bà Trưng, phường Đa Kao, quận 1, TP.Hồ Chí Minh), được thành lập theo quyết định số 88/QĐ-HĐQT.10 ngày 1/6/2010 về việc thành lập Trung tâm thẩm định giá tài sản Trung tâm thẩm định giá tài sản được thành lập là một phòng ban trực thuộc sự quản lý và chỉ đạo trực tiếp của Tổng Giám Đốc, thực hiện các chức năng, nghĩa vụ và quyền hạn mà Tổng Giám Đốc ban hành Dưới sự chỉ đạo trực tiếp của Tổng Giám Đốc gần hai năm, ngày 22/02/2012 Chủ tịch hội đồng quản trị ngân hàng TMCP An Bình ban hành quyết định số 12/QĐ-HĐQT.12 về việc Hợp nhất phòng xử lý nợ và Trung tâm thẩm định giá tài sản bảo đảm vào Khối quản trị tín dụng và Ban hành chức năng, nhiệm vụ, mô hình tổ chức mới của Khối quản trị tín dụng – Ngân hàng TMCP

An Bình Trung tâm thẩm định giá tài sản sẽ quản lý các phòng ban ở các khu vực về mặt nhân sự, định biên, chi trả lương, thưởng, về việc quản lý hàng dọc mặt nghiệp vụ

sẽ báo cáo lên Khối quản trị tín dụng

2.1.3 Kết quả kinh doanh chủ yếu của ngân hàng TMCP An Bình